房
产
抵
押
估
价
报
告
估价项目名称：广州市天河路238号102铺商业抵押价值估价
估价委托：XXX
房产估价机构：
注册房产估价师：XXX（注册号）XXX（注册号）
估价报告出具日期：20181228
估价报告编号：XX估字[2018]第XX号
致估价委托函
尊敬XX女士：
受XX女士委托位广州市天河区天河路238号102铺商业房产抵押价值进行估价
估价目：确定房产抵押贷款额度提供参考估价房产抵押价值
价值时点：2018年9月2日
实查勘市场调查遵中华民国城市房产理法国家标准房产估价规范房产抵押估价指导意见等法律法规技术标准遵循独立客观公正合法谨慎原选收益法成法进行分析测算判断终确定该房产抵押价值总价民币877663万元写金额民币捌仟柒佰柒拾陸点陸叁万元单价11900193元方米建筑面积
特提醒：报告报告前须报告全文特別估价假设限制条件认真阅读免造成损失房产市场波动情况估价报告期限2019年9月2日
XXXXXXX限公司
法定代表：XXX
致函日期：2018年12月28日
目 录
注册房产估价师声明 1
估价假设限制条件 2
般假设 2
二 未定事项假设 2
三 背离事实假设： 3
四 相致假设： 3
五 足假设： 3
六 估价报告限制 3
房产估价结果报告 4
估价委托：XXX女士 4
二 房产估价机构 4
1． 估价机构：XXXXXX限公司 4
2． 住：XXXXXX集团厦 4
3． 法定代表：XXX 4
4． 资质等级：级 4
5． 证书编号：建房估证字[2017]110号 4
6． 效期限：2017年1月1日2020年1月1日 4
三 估价目 4
四 估价象 4
1． 估价象范围 4
2． 估价象基状况 4
3． 土基状况 4
4． 建筑物状况 4
五 价值时点 4
六 价值类型 5
七 估价原 5
1． 合法原 5
2． 高佳利原 5
3． 价值时点原 5
4． 独立客观公正原 5
5． 代原 5
6． 谨慎原 6
八 估价 6
1． 法律法规政策性文件 6
2． 技术标准规程规范 6
3． 委托提供相关资料 6
九 估价方法 6
十 估价结果 7
十 注册房产估价师 8
十二 实查勘期 8
十三 估价作业期 8
十四 变现力分析 8
1． 估价象通性独立性者分割转性分析 8
2． 价值时点实现价格估计市场价值差异程度分析 8
3． 估价象变现时间长短分析 9
十五 风险提示说明 9
1． 关事项说明 9
2． 房产市场变化情况 9
3． 抵押估价报告提示 9
房产估价技术报告 11
估价象区位状况描述分析 11
二 估价象实物状况描述分析 15
三 估价象权益状况描述分析 17
四 市场背景描述分析 18
1． 广州市商业房市场情况 18
2． 天河路商圈业态深度分析：质化严重业态创新加强 18
五 高佳分析 20
六 估价方法适性分析 21
估价方法适性法分析 21
七 估价测算程 23
八 估价结果 48
附录 49
估价委托书复印件 49
二 估价象位置图 49
三 估价象实勘图片 50
四 估价象权属证明复印件 51
五 房产估价机构营业执估价资质复印件 51
六 注册估价师估价资格证书复印件 51
注册房产估价师声明
司注册房产估价师XXXXXX2018年9月2日估价象进行现场查勘根专业知识职业道德郑重声明：
1 估价报告中事实说明真实准确没虚假记载误导性陈述重遗漏
2 估价报告中分析意见结注册房产估价师独立客观公正专业分析意见结受估价报告中已说明估价假设限制条件限制
3 估价报告中估价象没现实潜利益估价委托估价利害关系没利害关系估价象估价委托估价利害关系没偏见
4 中华民国国家标准房产估价规范（GB502912015）房产估价基术语标准房产抵押估价指导意见进行估价工作撰写估价报告
5 公司估价员XXXXXX仅委托委托指定估价象范围进行实查勘估价象现场勘察仅限外观状况遮盖未暴露难接触部分委托提供资料前建筑行业般标准相关规范进行评估相关权属资料仅委托提供房产证复印件基础进行般性核
6 没专业机构估价报告提供重专业帮助
7 估价报告仅委托抵押贷款提供价值参考出具受估价机构估价员职业水力影响
8 声明：出职业责委托进行必沟通避免估价报告情况发生提示估价报告者合理恰估价报告声明承担相关事决策责
9 未估价机构书面意报告全部部分均委托报告者报告审查部门外单位提供形式公开发表
10 参次估价中国注册房产估价师：
姓名
注册号
签名
日期
XXX
XXX
年 月 日
XXX
XXX
年 月 日
估价假设限制条件
般假设
1 估价象产权明晰手续齐全公开市场转
2 估价委托提供估价象房屋权证权属证书记载权属面积途等资料进行审慎检查未予检查理怀疑合法性真实性准确性完整性情况假定估价委托提供资料合法真实准确完整
3 巿场供应关系市场结构保持稳定未发生重变化实质性改变
4 注册房产估价师已房屋安全环境污染等影响估价象价值重素予关注理怀疑估价象存隐患相应专业机构进行鉴定检测情况假定估价象正常安全
5 估价象价值时点房产市场公开等愿交易市场满足条件：(1)愿销售卖方愿购买买方(2)交易双方利害关系交易目追求利益化(3)交易双方解交易象知晓市场行情(4)交易双方较充裕时间进行交易(5)存特殊买者附加出价
6 估价委托告知没租赁权抵押权典权等项权利限制注册房产估价师法知晓真实性次估价估价象没项权利限制假设前提
7 估价委托告知没法定优先受偿情况注册房产估价师法知晓真实性次估价假设估价象存未估价员发现法定优先受偿款
二 未定事项假设
1 估价象房屋权证未记载建筑物建成年份估价委托未提供相关建成年份资料注册房产估价师实调查相关资料收集估价象百货商场首层文献资料显示该商业街建成1999年次估价建筑物建成年份相关资料准仅报告中作途
2 报告出具价格包含国土权出金价值时点止原产权尚关估价象应缴未缴税费应规定缴纳评估价值中相应扣减
3 次估价测算预期实现抵押权处置税金估价象价值时点抵押价值进入市场转时卖方需负担正常税费仅供参考预期实现抵押权处置税金应关税务部门计算准
4 估价象商业物业土剩余年限短建筑物剩余济寿命收益期结束尚建筑物残余价值估价委托未提供估价象土建设权出合估价员法确定收益期结束建筑物残余价值否获相应补偿根谨慎原次估价考虑收益期结束建筑物残余价值估价结果影响
三 背离事实假设：
四 相致假设：
五 足假设：
1 估价象部部分围栏起法查部具体铺位数量装修情况
2 委托未出相应拖欠税费资料未拖欠税费进行估价
六 估价报告限制
1 估价报告仅估价委托确定房产抵押贷款额度提供参考途
2 估价报告出具日起年效价值时点报告效期估价象质量价格标准发生变化估价象价值产生明显影响时直接估价结果超年需重新进行估价
3 估价报告专估价委托未估价机构意估价委托报告审查部门外单位提供报告全部部分参考资料均允许公开发表文件通告声明中引方式公开发表
4 报告XXXXXX限公司负责解释
5 报告必须估价机构加盖公章注册房产估价师签字方估价机构仅报告原件承担责形式复制件概认承担责
房产估价结果报告
估价委托：XXX女士
二 房产估价机构
1． 估价机构：XXXXXX限公司
2． 住：XXXXXX集团厦
3． 法定代表：XXX
4． 资质等级：级
5． 证书编号：建房估证字[2017]110号
6． 效期限：2017年1月1日2020年1月1日
三 估价目
确定房产抵押贷款额度提供价值参考估价房产抵押价值
四 估价象
1． 估价象范围
估价象位广州市天河区天河路238号102铺位首层估价象建筑面积73752㎡估价委托提供房产证
2． 估价象基状况
估价象百货商场首层建筑面积73752㎡土面积263553㎡估价象土性质出土规划实际途商业房屋权取方式赠房屋钢筋混凝土结构1997年1月2日产权出方式获40年土权产权2011年12月16日登记办理房产证
3． 土基状况
估价象位天河区天河路238号华龙厦首层北天河路西万菱汇南创汇街东天祥街天河路城市干道建筑面积：73752㎡
4． 建筑物状况
整体建筑钢筋混凝土结构层高约3米估价象廊式商场估价象片区三出口目测估价象10铺位左右部分围起见里面法确定具体铺位数量商铺面积15㎡—100㎡等中铺位阿迪达斯商店面积80㎡左右墙刷白水电线暗装
五 价值时点
取第次实勘天价值时点：2018年9月2日
六 价值类型
估价中采公开市场价值标准估价出客观合理价格应公开市场形成成立价格房产抵押价值抵押房产价值时点市场价值等假设未设立法定优先受偿权利市场价值减估价师知悉法定优先受偿款
七 估价原
次估价遵循合法原高佳原代原价值时点原独立客观公正原谨慎原等房产估价原
1． 合法原
合法原求房产估价应估价象合法权益前提进行合法权益包括合法产权合法合法处分等方面合法产权方面应房产权属证书关证件合法方面应城市规划土途制等合法处分方面应法律法规合(土权出合)等允许处分方式方面估价出价格必须符合国家价格政策
2． 高佳利原
谓高佳估价象种种法律允许技术财务行充分合理证予估价象带高价值种具体表现估价象获利途开发强度衡量房产市场中位房产拥者观部试图充分发挥房产潜力采高佳利方式取收益
3． 价值时点原
房产市场断变化房产价格具强时间性某时间价格时点家房产会价格价值时间原指求取某时点价格估价家房产价格时必须假定市场停止价值时点时估价象房产状况通常该时点时状况准
4． 独立客观公正原
独立客观公正原求房产估价师站中立立场估价出方事说均公合理价格
5． 代原
根市场运行规律商品市场中商品提供服务效相致相似时价格低者吸引需求两互代性商品服务时存时商品服务价格中相互影响较决定房产价格样遵循代原受具相价值房产类型具代房产价格牵制换言具相价值代房产间会相互影响竞争价格相互牵制趋致
6． 谨慎原
存确定素情况房产估价师做出估价相关判断时应保持必谨慎充分估计抵押房产处置时受限制未发生风险损失高估市场价值低估知悉法定优先受偿款估价报告中作出必风险提示
八 估价
1． 法律法规政策性文件
中华民国房产理法
中华民国土理法
中华民国土理法实施条例
中华民国城镇国土权出转暂行条例
中华民国担保法
2． 技术标准规程规范
房产估价规范（GBT 502912015）
房产抵押估价指导意见
城镇土估价规程（GBT185082014）
3． 委托提供相关资料
房屋权证
估价员调查收集相关资料
估价员现场查勘估价机构掌握相关资料
估价象区域房产市场状况类房产市场交易等数
九 估价方法
通行估价方法较法收益法假设开发法成法基准价修正法等估价方法选择应技术规范根产市场发育情况结合估价宗具体特点估价目等选择适估价方法根估价象具体情况估价象商业物业具良稳定额预见收益宜采收益法进行估价
根椐谨慎原則估价象附区域难找相似交易案采成法进行测算验证（具体采房分估价综合计价方式进行估价先采基准价修法估价土权价格采成法估价商业房产价格两种估价方法估算结果分析综合出估价象价值）
假设开发法估算开发完成动产正常交易价格基础扣正常开发建筑物建造费建筑物建造买卖关专业费利息利润税收等费价格余额釆确定估价宗土价格种方法
较法供求圈选取三估价象条件相似成交案例较案例成交价格进行交易情况交易日期区域素素修正估算估价象客观合理价格价值
成法首先估算重新建造全新状态估价象需项必成费应纳税金正常开发利润求结合成新率(综合考虑年限实体性功性济性貶值求取)估算出估价象市场价格
房产抵押价值假定未设立法定优先受偿权利市场价值房产估价师知悉法定优先受偿款
十 估价结果
估价员实勘查测算采收益法测算结果1087345万元采成法测算结果388405万元利加权均法终确定估价象价值时点市场总价877663万元（民币捌仟柒佰柒拾陸点陸叁万元）假设估价象存估价师知悉法定优先受偿款估价象抵押价值877663万元（民币捌仟柒佰柒拾陸点陸叁万元）抵押价值单价11900193元㎡
具体详见估价象抵押价值评估结果汇总表
估价象抵押价值评估结果汇总表
估价方法结果
项目结果
收益法
（权重07）
成法
（权重03）
综合
1
假定未设立法定优先受偿权价值
总价
（万元）
1087345
388405
877663
单价
（元㎡）
14743261
5266366
11900193
2
估价师知悉法定优先受偿款
0
0
0
0
21
已抵押担保债权数额
0
0
0
0
22
拖欠建设工程价款
0
0
0
0
23
法定优先受偿款
0
0
0
0
3
抵押价值
总价
（万元）
10873450
388405
877663
单价
（元㎡）
14743261
5266366
11900193
十 注册房产估价师
参加估价注册房产估价师
姓名
注册号
签名
签名日期
XXX
XXX
年 月 日
XXX
XXX
年 月 日
十二 实查勘期
二〇八年九月二日——二〇八年九月八日
十三 估价作业期
二〇八年九月八日——二〇八年十二月二十八日
十四 变现力分析
1． 估价象通性独立性者分割转性分析
估价象通性独立性者分割转性分析
序号
影响素
变现力分析
1
通性
估价象证载途实际途商业目前状况商业通性良
2
独立性
估价象产权情况明晰目前尚影响独立素存独立性
3
分割转性
估价象整体商业房产分割转性差
2． 价值时点实现价格估计市场价值差异程度分析
需估价象进行短期强制处分考虑快速变现估价象区域市场发育完善程度该类物业市场需求限处置时间较般正常建议时间短预见素拍卖户等变现费等素影响成交价格公开市场价格70左右详见表
估价象变现折减素折减率
序号
影响素
折减率
1
买方市场限需求
10
2
快速变现方式时间限制
5
3
拍卖等方式中介费
5
4
买方市场客户购买处置资产心理
5
5
预见素
5
6
合计
30
3． 估价象变现时间长短分析
根前现场处置类物业变现情况估计估价象正常变现时间6月左右
（1） 估价象变现税费
估价象终变现价款般需优先支付交易费交易税费
l 交易佣金约成交价35
l 营业税附加：般约成交价格563
l 印花税：般约成交价格005
l 土增值税：成交价格原开发购置成增值额定例
l 土交易手续费：面积计算3元方米
l 相关费：房产估价费法律服务费诉讼费等
（2） 处置变现债务清偿序
债务款金外应支付利息费付足清偿全部债务时事没约定应列序抵充：(l)实现债权关费(2)利息者违约金(3)款末金
十五 风险提示说明
1． 关事项说明
根次估价程勘察调查询证查证调查等工作关事项特说明：1997年产权取土权房屋权商业物业万菱汇目前正升级改造出租情况太明确空置铺位商场商业氛围尚未成型升级改造需整体进行招租策划工作次估价应状态价值时点状态未考虑确知续招商运营影响
2． 房产市场变化情况
目前受国互联网电商消费品击实体济出现整体济业绩滑影响国实体营商业体现处整体转型升级优化业态阶段商业房产前简单分售营更考虑整体规划营精准定位做前期招商策划布局做市场培育发展提升商业物业价值维持商业物业营持续发展商业房产市场会着新型商业体验崛起逐步淘汰旧式商业特止步前商业物业交易风险然存预计估价象市场价格定影响特请报告注意
3． 抵押估价报告提示
委托抵押报告报告提示：
估价象商业房产报告应注意估价象时间变化产生影响房产市场状况方面应特关注电商击影响
根委托提供相关证明材料估价员验抵押价值受方面影响限制：
a抵押期限会增加法定优先受偿款指工程款抵押权实现费企业欠职工工资劳动保险费企业欠税款三类情况
b济衰退房产政策调整致区域范围房产市场价值整体跌
c然素房产加速贬值
d营方营会导致估价象市场价格降低
e存欠缴土出金次估价委托提供面积数规划批复面积差异计缴应补出金项国土相关部门确定实际应缴交数额致应国土部门确认准
鉴估价象相关产业房产市场济形势特点建议报告应定期者关情况变化较快时房产抵押价值进行估价
房产估价技术报告
估价象区位状况描述分析
估价象区域状况描述分析见表
1
位置状况
坐落
天河区天河路238号102铺
方位
位天河区天河路华龙厦层北天河路西万菱汇南创汇街东天祥街
天河路条呈东西走干道东起中山道西 西天河立交桥水荫路口接环市东路
天祥街广州市天河区条市政道路呈南北走南起天河南二路北止天河路
创汇街广州市天河区条市政道路呈东西走连接体育东路天祥街
街
状况
北天河路（流量班高峰期车辆时速20公里时）西巷南创汇街东天祥街
楼层
位总30层华龙厦第层
2
交通状况
道路
北城市干道天河路东西60m位广州市新中轴线路况复杂车流密集流量
东创汇街天河区条市政道路约14m路况复杂车流密集
外环保道路相连广州东站仅5分钟车程港粤更便利托珠三角城际轨道交通珠三角城市建立紧密联系东西干道天河路天河北南北干道体育东体育西黄埔道广州道华南快速干线等组成中央交通网络铁1号线3号线直达BRT接驳铁口令城市通达更便利
公
交通
l 步行5min公交站：brt石牌桥石牌桥天河公交场总站天河东路口天河南
l 步行10min公交站：海欣街天河南体育东路体育中心东门天河邮局龙口西路南冼村brt岗顶体育中心岗顶
l 夜班车：夜9路夜17路夜19路夜23路夜25路夜35路夜38路夜41路夜46路夜47路夜48路夜51路夜68路夜70路39路136路311路506A路506路等
l 距离铁三号线石牌桥站A出口约88m步行约1min
l 驾车：5分钟达珠江新城9分钟达广州东站15min车程达广州火车站45min车程达白云机场
交通
制
估价象距离路口天河路天河东路交汇十字路口设红绿灯中：
1 天河路十字路口西双810车道设隔离带制严格
2 天河东路双6车道设隔离带制严格
3 天河路广州市天河区条东西走干道东起中山道西天河立交桥水荫路口全长1900米宽60米双810车道路中段天河体育中心
停车
便利度
附停车场：①隆德厦停车场（46米）：天河路文华街交叉口北100米②天俊阁停车场（48米）：天河路365号天俊阁③广东外贸厦停车场（114米）：体育东路97号附④万菱汇停车场（119米）：天河路230232号万菱汇⑤广州市第四十七中学名雅校区停车场(出入口)（XXX米）：华文街10号⑥华文停车场（138米）：华文街8号⑦华文街8号楼停车场(出入口)（138米）：华文街华阳街交叉口东100米⑧广东外贸厦停车场（146米）：天河路351号⑨万菱国际中心停车场（153米）：天河路230232号⑩广东外贸厦停车场（168米）：天河路351号广东外贸厦⑪名雅苑停车场（178米）：华阳街103号名雅苑⑫华龙厦停车场（179米）：天河南街道天河路238号华龙厦⑬万菱汇停车场(创汇街)（181米）：天河路232号万菱汇⑭广州辉盛阁国际公寓停车场（181米）：天河路232号C座附⑮柏高商务酒店(广州天河城店)停车场（189米）：天河路236号附
3
环境状况
然
环境
周边成熟商业区居住区然景观较少道路行道等路面较整洁干净汽车路面噪声影响较
文
环境
l 区声誉：估价象位广州市天河中轴位置紧万菱汇东侧南眺广州CBD核心商务圈珠江新城双子塔广州图书馆电视塔等市中轴美景收眼底北览广州天河核心商圈繁华市景色正佳广场太古汇天河城维利广场时代广场天河火车东站天河体育中心中信广场市繁华便利璀璨生活咫尺
l 居民特征：白领外籍士较集中
l 治安状况：专门物业理员作定时治安巡查维持商业流安全该区犯罪率高治安较
l 相邻房产利状况：
相邻房产：
时尚天河商业广场距离项目仅4分钟步行距离位广州天河体育中心集购物餐饮休闲娱乐景观体型商业广场
相邻房产：
1 周边聚集型成熟商业物业包括项目西边万菱汇正佳广场天河城维利广场广百中怡店等项目东边颐高电脑城天河娱乐广场项目正面太古汇等
2 1公里周边住宅区：东园区（522米）梯云阁（978米）德埔区（563米）名雅苑（468米）岗顶百脑汇（795米）德欣区（293米）体育东横街区（455米）中铁盛德国际（807米）岗顶海关宿舍（508米）天晟明苑（815米）
景观
建筑：太古汇万菱汇广州皇家国际饭店广州仁爱医院广百百货天河中怡店维利广场广州购书中心天河体育中心天河城广场宏城广场（已拆）正佳广场广梅汕铁路厦颐高数码广场广州中海国际酒店太洋电脑城新快报报社广州总统酒店中山学附属第三医院百脑汇电脑城天娱广场广州华酒店享受繁华市建筑景观
4
外部配套设施
基础
设施
七通
公
服务
设施
估价象1000米
学校：石牌学体育西路学广州市天河区冼村学广州中学（龙口区）广州市天河区华康学天河中学（天河东校区）广州中学（名雅校区）天河区体育东路学（天河南二路校区）天河区龙口西学（帝景校区）天河中学（初中部）第四十七中学（名雅苑校区初中部）石牌幼园广州髙乐堡幼园天河区童福利会幼园天河区体育西幼园信孚远景幼园岭南中英文幼园
银行：中国工商银行中国民生银行招商银行广东发展银行中国建设银行中国农业银行交通银行中国银行东莞银行等
医院：中山学附属第三医院天河区妇幼保健院分院广东省中医院天河门诊部旧长安医院暨南学附属穗华口腔医院等
办公政务：宏发厦壬丰厦星辰厦泊心商务中心写字楼隆德厦天俊国际厦等
酒店住宿：柏高酒店广州星座酒店式公寓广州天水休闲会商务酒店广州文华东方酒店中海国际酒店丽枫酒店7天优品酒店城际酒店天美酒店7天连锁酒店广州文星连锁酒店总统酒店汉庭酒店广州正佳广场万豪酒店石牌酒店等
5
区位状况未变化趋势分析
城市
分区
段类
根广州市天河区整体规划（20072020年）
总目标：2020年天河区社会消费品零售总额达184085亿元（年均增长12计算）均零售商业网点营业面积达130方米全区零售商业网点面积达264万方米中现状基础新增约90万方米具体目标：根总体目标求集中开展现商业网点优化提升整合完善工作提升商业中心服务功完善优化业态结构增强区域辐射带动效应时城市规划整体求根商业网点发展程度序开展专业市场群园区化改造商业街品牌建设等工作天河区商业网点结构体系效完善商业等级服务力效提升
天河区规划构筑轴集聚两圈协三带辐射点特色商业总体空间格局轴指广州新城市中轴线北起燕岭公园天河体育中心珠江新城海心沙市民广场带动天河区现代商贸业高端化强化现代新城区城市形象发展轴景观轴体现轴集聚效应两圈指核心商圈东部新商圈通提升核心商圈建设东部新商圈增强商业凝聚力辐射力形成两圈协效应三带指天河路－中山道商业发展带天源路－广汕路商业发展带珠江滨水休闲商业发展带通商业发展带连接商业节点形成三带辐射效应点特色指铁线出入口枢纽站节点级商业中心零售商业网点商品交易市场商业街物流中心酒店会展设施构成等级分明业态结构合理天河区商业网点体系体现天河区商业特色
周边
物业
类
住宅：层住宅建筑少部分高层住宅住宅街成片分布新住宅供应相匮乏天河路年谓完全没新住宅落成住区：梯云阁东园区名雅苑体育东横街区天晟明苑侨怡苑德埔区等
商业类型：周边聚集型成熟商业物业购物中心
居住口类型
目前居住口白领外籍士较集中周边房屋出租率较高员流动性较强
社会济力类型
学生白领生意退休员等女性男性
房产发展
趋势
住改商商业规划策略：1住改商总体目标：实现商住适分离提供适宜创业适宜生活营商环境居住环境充分考虑商业功商业布局适应社区消费规模消费特征需造特色文化街区建造适应步行生活方式社区商业街2住改商商业规划策略 天河区社区商业网点布局规划中规划期保留住改商网点纳入社区商业网点规划业态设置加引导控制未纳入社区商业网点规划住改商存污染扰民安全隐患情况符合消防卫生环保规划相关法规等条件予保留逐步引导街道适宜发展选择发展段搬迁
商业房产市场供应情况
区基土供应旧城拆迁改造烂尾楼盘活供应
位置：天河区天河路238号102铺
类型：首层商铺
状况：整体结构装修已完成商铺招租中
市场需求情况
估价象位天河路石牌桥铁站万菱汇旁边附众写字楼消费力极高喜茶85°C里
二 估价象实物状况描述分析
土实物状况
1
名称
天河区天河路238号102铺
2
途
商业
3
形状
矩形形成规图形
4
势形
势较坦然排水出入口防汛沙井台阶
5
土开发程度
七通
二
建筑物实物状况
1
名称
天河区天河路238号102铺
2
建筑规模
估价象建筑面积73752㎡估价象部部分围起法查具体商铺数量估计约20间左右
3
层数
层高
百货商场首层层高约3米
4
建筑结构
钢筋混凝土结构
5
房产建成年份
登记时间：2011年12月16日
6
空间布局
估价象全部百货商场首层商铺部分围起法查具体商业形态商场3出口两走廊式出口阿迪出口商场部运动服装体验店奶茶店等交通设置流畅
1 商业营占65中营运动服装器材约占50奶茶店美甲店零食店等辅合计约占50
2 设施设备占5
3 出口交通占30
7
实率
55
8
营业时间
早1000晚2200
9
装饰装修
精装修
面：白色抹灰面整洁优雅
门口：型厚重金属玻璃门作商场出入口门
墙：白色抹灰装饰墙纸面颜色融体洁净敞亮
消防：动喷淋系统感烟系统消防栓系统防火卷帘
水电：暗装两侧商铺天花吊顶里
10
设施设备
排水通风中央空调电气网络出入口指示牌性正常
11
维护
完损状况
出入口正装修翻新保养情况良结构完整室装饰较新重损坏情况综合成新率85
12
流量类型
天河路商圈流客流量稳定顾客消费水高消费方式：引领时尚客流特征：交通方便客流量日客流量般30万次市外海外消费口占5050客源市外具强购买力天20万次客流量周末60万次天河路天吸引 150万次客流
三 估价象权益状况描述分析
土权益状况
1
土性质
国
2
规划途
商业
3
土权属状况
权
国
权
出国建设权1997年1月2日出年限40年已缴纳国土权出金单独
项权
4
土年限
住宅剩余约48年4月商业剩余约18年4月
5
目前情况
部分已正常营业部分正招商余空
6
特殊情况
二
建筑物权益状况
1
房屋权
房屋权某公司建房屋分割取房屋权
2
占情况
估价象物业已建成商业建筑面积73752㎡面积263553㎡物业含已出租商铺约20间 承租体工商户商铺正常营中租金水：均1250~1500元㎡
整体业态分布
估价象部运动服装运动器材体验店（美甲店）奶茶店零食店等辅
周边租金水
周边类型商场租金水约1200元方米
3
项权利设立情况
价值时点项权利设立
4
特殊情况
5
物业理情况
四 市场背景描述分析
1． 广州市商业房市场情况
（1） 商业网签均价：1月新建商业房网签均价升734环升228
2018年1月份全市新建商业房网签均价27328元方米环月26718元方米升228年期25460元方米升734（详见（图1））盘方面位越秀区（捷登会广场）项目433亿元总成交金额11016方米成交面积登月成交金额榜冠军宝座成交均价39319元方米
图1：2015年5月~2018年4月 广州市新建商业房网签均价
（2） 商业房成交：1月新建商业房网签面积升2424环降4828
1月份全市新建商业房网签面积套数分61480万方米521套网签面积升2424环降4828期全市新建商品房网签面积750137万方米新建商业房网签面积占重82（详见（图2））月番禺区楼盘继续发力17843万方米销售面积496亿元销售总额继续蝉联行政区域成交总量销售冠军
图2：2015年5月~2018年4月 广州市新建商业房网签面积占
2． 天河路商圈业态深度分析：质化严重业态创新加强
（1） 天河路总体商圈布局
核——中央零售聚核：购书中心广百中怡天河城正佳广场宏城广场太古汇万菱汇等购物中心时尚天河天河城商城等构成功继续提升强化商业档次服务水规划通空间商场公交通站点机串联起形成连续步行环路成天河路商圈零售购物核心
两轴——天河路国际商业景观轴文风情休闲轴：中央零售聚核中心东西延伸天河路国际商业景观轴通街道剖面重新设计流引导建筑立面改造街道家具公艺术视觉识系统综合空间规划造线性购物街空间意南北拓展文风情休闲轴城市绿洲重空间载体通串联体育中心宏城广场六运区北串联火车东站板块南衔接花城广场珠江新城板块文化休闲娱乐众功结合体成城市新中轴重组成部分
双廊——市休闲游憩长廊岭南风情体验长廊：沙河涌造成集文化娱乐餐饮美食等功体市休闲游憩长廊石牌涌分段造岭南风情景观创造紧凑资氛围河涌体验成岭南土文化天河路商圈重空间载体
六题——条特色商业支马路体系构造成题街区：体育中心板块中央公园购书中心板块艺文天六运区板块风尚乐体育东路板块商务领龙口西板块潮流基石牌村板块创智高
（2） 零售业态（服饰外）：品牌重合度较高 新型零售店成新宠
完全统计天河商圈零售业态（服饰外）300品牌业态囊括超市化妆品珠宝首饰时尚配件家电数码家居品钟表眼镜品牌
商场品牌重合度天环广场周边商场中零售品牌重合度高具体表现化妆品珠宝时尚配件数码钟表眼镜业态商圈超市配稳1家卖场2家精品超市2家百货化妆品业态摒传统百货专柜形式独立店形式呈现兰蔻悦诗风吟DIOR科颜氏ETUDE HOUSE等鲜花文创品牌生活方式集合店成购物中心新宠太古汇天环广场引进野兽派鲜花万菱汇引进异花方西西弗书店先入驻天河路集合店品牌oce生活概念馆MUJI 印良品HI百货等
（3） 服饰业态：快时尚品牌齐聚 质化严重
服饰业态购物中心业态里品牌数量庞服饰面质化更严重品牌贴身肉搏
广州理位置消费惯等种原诸国际品牌进入中国市场首站少选广州少品牌早已进入北京海成等两年开始进驻广州市场加剧购物中心气服饰品牌争夺导致质化现象更严重
天河路商圈服饰业态表现出特点：国际快时尚品牌出现集团式进驻模式Massimo dutti ZARAInditex集团商场基会进驻两品牌年越越国设计师品牌慢慢崛起天河路商圈已DEPOT 3单农BANXIAOXUEDISSONAYMOYNOT例外等品牌外童装品牌服饰品牌商机
（4） 餐饮业态：轻餐饮质化严重 特色题餐饮增
天河路商圈餐饮业态类型品牌丰富6购物中心涵盖中式正餐面包糕点东南亚菜日韩料理甜品甜点美食广场等200餐饮品牌日韩东南亚等缘性较强菜系广泛分布西餐种类样
着家购物中心断加码餐饮业态占品牌质化越加明显特高气轻餐饮例星巴克乐凯撒太洋咖啡星美乐恋暖初茶满记甜品面包新语等品牌天河路商圈少两家两家门店
传统餐饮高端餐饮发展受限年越越注重题氛围环境特色餐厅出现天河路商圈文艺范撒椒江湖菜追求精致出品新派粤菜八月翠园新加坡火中国米林星品牌——莆田餐厅PUTIEN做3款菜单品牛腩题餐厅怕虎牛腩等
（5） 童业态：品类齐全 童体验服务业态缺失
天河路商圈5家商场汇聚50余家童业态品牌囊括童品早教培训童乐园母婴店童职业体验等整体品类齐全天河路商圈童业态童零售童游乐中童鞋服类品牌总25家童体验服务母婴集合店等业态缺失
目前购物中心体验牌寻求差异化营童业态面盈利难质化难题童体验业态更缺童摄影婴幼游泳理发童题餐厅等均购物中心开业考虑业态
（6） 休闲业态：重休闲轻娱乐创新型业态挖掘
购物中心休闲业态较单美容美甲美发外影院冰场健身会业态相缺乏影院成购物中心标配天河路购物中心非6家购物中心影院合没影院占半滑冰场健身会电玩VR新型休闲业态类型极少
品牌方面质化明显功业态质化严重重休闲轻娱乐尤集中美容美甲美发业态购物中心类品牌中美容
业态缺乏创新中问题目前商圈休闲业态偏重休闲偏轻娱乐未娱乐泛娱乐文化业态较发展空间创新型休闲业态例创业空间种植空间滑雪场运动馆医疗空间密室空间艺术空间剧场飞行体验馆科技馆等引入深入挖掘
五 高佳分析
房产估价应该估价象高佳前提进行估价高佳指法律允许技术济行价值化充分合理考虑估价象产生高佳利价值
根委托提供相关产权资料复印件结合现场查勘估价象素区位素进行分析估价象区域商业需求较万菱汇商场周边流量已形成成熟商业圈具位置优势估价象整体升级翻新满足合法原前提继续规划途效
六 估价方法适性分析
估价员认真分析掌握资料估价象进行实查勘周边房产市场进行调查根房产估价规范遵国家关法律法规估价技术标准反复研究认估价象适合采收益法成法进行估算估价方法适性分析表
估价方法适性法分析
估价象特点
估价象位天河区万菱汇商圈证载途实际途均商业较成熟百货商场
估价
目
确定房产抵押贷款额度提供价值参考估价房产抵押价值
选估价方法
较法
收益法
假设开发法
成法
基准价法
估价方法定义
估价象价值时点期交易类似房产进行较适修正估算估价象客观价格价值
预计估价象未正常净收益选适报酬率折现价值时点累加估算估价象客观合价格价值
预计估价象开发完成价值扣预计正常开发成税费利润等估算估价象客观合理价格价值
求取估价象价值时点重建价格重置价格扣折旧估算估价象客观合理价格价值
政府确定公布基准价区估价象处段基准价调整出估价象宗价格
否
选取
选取
选取
选取
选取
选取
估价方法选择理
估价象百货商场区域范围缺少类型交易实例案
估计象建成年成熟商业根市场调查委托资料获取估算收益
估价象已建成物业非建物业需假设开发
估价象特殊性估价规范中应选全部选方法估价象通种成费测算重新购建价格折旧
估价象法定途实际途均商业非宗估价适基准价法
七 估价测算程
1． 运收益法进行测算估价象价值
（1） 运收益法进行测算基公式——选般公式
VA11+Y1+A21+Y11+Y2+⋯+An1+Y11+Y2⋯1+Yni1nAij1i(1+Yj)
式中：V房产估价时点收益价值
Ai房产未期净运营收益净收益
Yi房产未期报酬率折现率
n房产收益期限估价时点开始计算预计未获取收益时间
（2） 效毛收入
① 估价象客观租金调查分析
针估价象功特点估价象区域类似商铺进行市场调查较分析中选取性较强三案例实例位置图信息详见表
实例
实例三
实例二
估价象
估价象实例位置示意图
实例状况表
实勘图片
实例
实例二
实例三
商场名称
宏发厦
广州汉宇电子
优托邦
坐落位置
天河区天河南二路21号
天河区天河路559号
天河区花城道86号
建筑面积
20㎡
38㎡
24㎡
商铺外观
商场部
铁接驳
流情况
素
象
估价象
实例
实例二
实例三
基情况
坐落位置
天河区天河路238号
天河区天河南二路21号
天河区天河路559号
天河区花城道86号
楼盘名称
天河区天河路238号102铺
宏发厦（老郭家桂林米粉）
广州汉宇电子（7﹠8零食店）
中海花城湾（美心西饼）
建筑途
商业
商业
商业
商业
建筑面积
73752㎡
30㎡
50㎡
30㎡
楼层
首层铁站石牌桥B出口相连
首层石牌桥铁站相距约300米
首层岗顶铁站相距约160米
首层铁站猎德相连
价格涵
商铺租金
1000
1150
1300
单位
元㎡月
元㎡月
元㎡月
元㎡月
押金
——
押2付1
押2付1
押3付1
租金涨幅规
6年
4年
——
——
物业理费
15元㎡月
15元㎡月
30元㎡月
43元㎡月
进场费
——
——
——
——
进场费收费规（时间面积）
——
——
——
租期首签
3年
4月起租
顶手费
水电费
——
水费
电费1元度月公摊100元左右月
电费15元度 水费5元吨
装修费
——
仅交装修押金验收合格退回
仅交装修押金验收合格退回
仅交装修押金验收合格退回
免租期
——
6月免租期
——
增值费
素
象
估价象
实例
实例二
实例三
交易情况
否正常
——
正常
正常
正常
交易类型
（转&招商？）
——
转
转
转
市场状况
交易日期
估价时点2017年9月10日
估价时点相
估价时点相
估价时点相
区域状况说明
区域繁华程度
周边聚集型成熟商业物业包括项目西边万菱汇正佳广场 天河城 维利广场广百中怡店等项目东边颐高 电脑城天河娱乐广场项目正面太古汇等商业繁华度极高
天河南二路天河体育中心中商业街附围绕着太古汇天河城正佳广场等高消费商城林立着商务楼宇商业繁华度高繁华程度估价象差
附较成熟商业区周边天娱广场摩登百货百脑汇电脑城等商业中综合体白领工作员商业繁华度高繁华程度估价象差
周边聚集型商业物业住宅项目包括igc天汇广场高德置广场优托邦等商业物业中海花城湾隽峰苑等住宅项目周边白领工作员商旅口聚集商业繁华度极高繁华程度估价象相
交通便捷程度
非中转铁站石牌桥站B出口接驳天河路天河东路级干道相连
步行4分钟非中转铁站石牌桥B出口天河南二路天河东路级干道相连便捷程度估价象差
步行2分钟非中转铁站岗顶站A出口天河路接驳便捷程度估价象差
非中转铁站猎德站A出口接驳花城道猎德道级干道相连便捷程度估价象相
公设施配套完备程度
学校酒店银行配套完善景点较少
学校酒店银行配套完善景点较少设施配套情况估价象差
学校酒店银行配套较完善景点较少设施配套情况估价象相
学校酒店银行配套完善海心沙码头珠江公园等景点较设施配套情况估价象更优
区域环境状况
太古汇万菱汇相城市景观较
城市景观般
城市景观般
城市景观较
城市规划定位
区级商业网点
区级商业网点
区级商业网点
区级商业网点
权益状况说明
租赁占情况
首层少量商铺未满租
首层少量商铺未满租
全层满租
全层满租
房产类型
商业裙楼
商业裙楼
购物百货中心
商业裙楼
项权
素
象
估价象
实例
实例二
实例三
实物状况说明
街道路状况
离铁口
离铁口较
离铁口
离铁口较
面宽进深
——
36×56
35×11
4×6
商业动线设计宽度
直线中庭宽35米
直线中庭宽2米
直线中庭
块状三线中庭宽35米
出入口便捷度
两出口
两出口
出口
出口
铺位部装修
正翻新
较新
较新
新装
整体商业外部装修
装修般
装修般
装修般
装修崭新
业态分布
营服装餐饮美容等业态较单分布混合
营餐饮等业态较单
营电子产品便利店等业态较单
营服装美发美甲眼镜便利店餐饮等业态较丰富分区混合
物业服务
商场物业理理水般
商场物业理理水般
商场物业理理水较高
商场物业理理水高
建筑结构
钢混
钢混
钢混
钢混
楼层
面首层
面首层
面首层
面首层
楼宇设备设施
水电消防设备齐全新度般电梯中央空调
水电消防设备齐全新度般电梯中央空调
水电消防设备齐全崭新电梯中央空调
水电消防设备齐全崭新电梯中央空调
开业时间
1996年
成新保养度
成新度保养般
成新度保养般
成新度保养般
成新度高保养良
特殊素
② 编制较素条件指数表
综合分析三实例均位铁盖商业物业三案例特点差异简单较程分析确定估价象客观租金较实例相应素条件估价象相较确定相应指数见表
估价象
容 案例
素
权重子
估价象
实例
实例二
实例三
天河路238号102铺
老郭家桂林米粉
7﹠8零食店
优托邦（美心西饼）
租金
—
—
1000
1150
1300
交易情况
1
交易情况
90
100
100
100
100
2
交易类型
10
100
100
100
100
交易情况修正系数
100
100
100
100
100
市场状况
1
交易日期
100
100
100
100
100
市场状况调整系数
100
100
100
100
100
区域状况说明
1
区域繁华程度
25
100
96
100
110
2
交通便捷程度
25
100
98
98
100
3
公设施配套完备程度
20
100
98
100
105
4
区域环境状况
10
100
98
96
104
5
城市规划定位
20
100
96
98
100
区域状况调整系数
100
100
971
987
1039
权益状况说明
1
租赁占情况
33
100
96
102
103
2
房产类型
33
100
100
100
100
3
项权
33
100
100
100
100
权益状况调整系数
100
100
987
1007
101
实物状况说明
1
街道路状况
10
100
98
100
100
2
面宽进深
7
100
98
98
98
3
商业动线设计宽度
9
100
100
98
103
4
出入口便捷度
7
100
100
100
100
5
铺位部装修
7
100
100
102
103
6
商业外部装修
8
100
102
102
110
7
业态分布
9
100
98
98
105
8
物业服务
6
100
100
102
105
9
建筑结构
4
100
100
100
100
10
楼层
7
100
100
100
100
11
楼宇设备设施
7
100
102
102
103
12
开业时间
4
100
96
98
103
13
成新保养度
8
100
100
100
103
14
特殊素
7
100
100
100
100
实物状况调整系数
100
100
996
100
1025
备注：实例修正参数项修正实例成交价格调整超20综合调整超30
表情况较实例估价象差异确定修正系数根三案例估价象整体相似程度确定案例取相应权重均数作估价象考虑租约限制情况客观租金水1126元㎡测算程详见表：
例素修正系数汇总表
容 估价象案例
素
估价象
实例
实例二
实例三
成交单价（元㎡）
—
1000
1150
1300
交易情况修正系数
100
100
100
100
市场状况调整系数
100
100
100
100
区域状况调整系数
100
971
987
1039
权益状况调整系数
100
987
1007
101
实物状况调整系数
100
996
100
1025
准价格
—
1048
1157
1209
实例权重
—
40
35
25
估价单价（元㎡）
—
1126
备注：
（1） 实例修正租金单价原租金单价×交易情况修正×市场状况调整×区域状况调整×权益状况调整×实物状况调整
（2） 估价象客观租金租赁实例1×影响权重1+租赁实例2×影响权重2+租赁实例3×影响权重3
（3） 影响权重1+影响权重2+影响权重3100
S 估价象（未考虑租金损失情况）年客观租金收入：
1126×1213512（元㎡）
（3） 租金变化趋势分析
估价象位天河路商圈设定持续营预测发展前景调查估价象招商员表示该物业租赁租金水年涨10根试产调研状况考虑估价目求取抵押价值遵守谨慎原合理范围拟定估价象年租金年均增长率4连续增长15年第16年开始营期结束该物业租金拟定变保持第15年租金水
（4） 租约限制
估价象现出租营委托未提供租约法确定租约条款评估价值影响程度次评估考虑出租素估价结果影响
（5） 租赁面积
估价象证载建筑面积73752㎡目前市场租约约定核算面积建筑面积极少数套建筑面积实面积次评估证载建筑面积基准
（6） 空置租金损失
调查估价象租约租赁期短3年次接手转出租会10天免租期年免租造成损失致换算年租金收入091外租赁双方出现合纠纷承租法履约情况出租发生额外租金损失属非正常情况损失率较难估计次评估予考虑
估价象路段属天河区天河路商圈中心直处营中没满租赁考虑广州市现阶段商品零售业实际情况空置率取8装修免租造成租金损失合计数致处年租金收入891
（7） 收入
收入包括入场费押金利息收入营收入分成物业理服务收入等入场费押金利息收入外收入涉复杂核算条件费抵扣条款易营状况变动影响般难全面准确考虑次评估仅分析入场费押金利息收入
S 押金收入：针估价象调查租约约定押金月租金3倍签订租约时次性支付履约完成时次性息退出租获取持押金产生利息收入收入押金租赁期持出租般权宜利押金作长期投资充分保证时退押金情况般作普通存款处理持押金收入般风险定期存款收入方式宜作乐观考虑估价时点银行年期定期存款利率15外假设收取押金租金增长增长
S 入场费：根估价象现场调查估价象入场费10万元铺位估价象约15铺位三年交次收取入场费150万3年
（8） 效毛收入
估价象效毛收入考虑租金损失租金收入次评估考虑已租约限制月客观租金1126元㎡年租金增长率10年租金损失率891计算（详见表格）：
S 效毛租金年收入月客观租金×12月×效租赁面积×(1+租金年增长率)×(1租金损失率)+年收入
S 年效毛收入测算结果见表：
年效毛收入测算结果
序号
项目
费率
公式
单位
首年数额
1
潜毛租金年收入
—
11×12×12
万元年
99654
11
潜毛租金月收入
—
—
元月㎡
1126
12
效出租面积
—
—
㎡
73752
2
空置租金损失
891
1×891
万元年
8879
3
收入
—
31+35
万元年
153737
31
入场费
—
32×33
万元3年
150
32
铺位数
—
—
15
33
入场费单价
—
—
万元铺
10
34
押金总额
—
11×12×3
万元年
24913
35
押金利息
15
34×15
万元年
3737
4
效毛租金年收入
—
12+3
万元年
1061487
（9） 运营费
出租型商业物业般出租型物业运营费包括房产税租赁税费租赁费物业服务费房屋维修费房屋保险费费等根市场调查确定项费：
a) 房产税：根中华民国营业税暂行条例出租房屋房产税租金收入12计
b) 房屋重置成：估价象钢筋混凝土结构首层商业街参考广州市造价站关发布广州市建设工程2016年参考造价通知（穗建造价[2017]11号）公布2016年商场（含室电梯中央空调）单方造价考虑估象实际情况进行适修正确定估价象重置价格5560元㎡
c) 房屋保险费：通常情况出租会基预见等风险考虑行购买商业保险抵押权利限制时求购买某强制性保险保证债权权利权益相关保险条款保障房屋权部分房屋权保障土权考虑房屋保险费应房屋造价基数根估价员市场调查假设房屋保险费年合约定支付般房屋年扣减折旧成新价值基数视保险机构费率般致01503间受折旧素影响房屋成新价值基处递减状态保险费费率较低评估价值影响轻微简化处理估价员确定估价象保险费费率02造价桉3650元方米计考虑房屋成新价值变动情况
d) 房屋维修费：般租约条款承租正常情况出租应承担出租房产维修责中结构部分型设备设施修缮维护更新部型设施室装修山承租负责根估价员市场调查房屋维修费般提取维修基金方式处理房屋造价基数例年提取实施修缮维护更新时投入视房屋实际情况般提取例2050左右根估价员估价象建筑结构新旧程度设备设施等方面情况分析类型房屋造价信息确定估价象物业维修费费率10专部分维修费费率2综合费率3计算造价3650元㎡计算
e) 网费：估价象百货商场首层商场租户顾客提供免费WiFi服务假设年网700元端口商场面积73752㎡概需设置两端口月费700×21258元58月租金收入001约取网费首年潜毛租金收入0011061元年年固定变
f) 设备家具折旧费：估价象商业物业承租方会求铺位进行重装装修设备设施布置外公部分设施家具维护商场负责根考察估价象情况考虑家具设备折旧租金01
g) 租赁费：般商铺物业出租通产中介公司代理者行招商两种方式通中介代理方式般中介公司需收取月租金半租金作代理费估价象委托行招商产生费较少基性支付费考虑租赁费
h) 租赁税费：国家法律法规估价象税务部门相关规定简单商务租赁房屋交易涉税种：增值税房产税城建税教育费附加方教育费附加水利建设基金印花税企业税税注意估价时考虑税商务租赁房屋交易行缴纳税费变量重两项：出租房产取时间估价象出租属般纳税（般纳税（1）生产货物者提供应税劳务纳税生产货物者提供应税劳务（纳税货物生产者提供应税劳务年销售额占应税销售额重50）兼营货物批发者零售纳税年应税销售额超50万（2）事货物批发者零售营年应税销售额超80万元）取房产时间分2016年4月30日前取房屋产权商业房产假设效毛租金收入含销项税费情况简易计算增值税租赁税费计算规：
S 增值税5征收率税基效毛租金收入
S 城建税年缴纳增值税75处取7
S 教育费附加3方教育费附加2合计般月缴纳增值税5
S 防洪工程维护费09‰税基效毛租金收入
S 水利建设基金01税基效毛租金收入
S 印花税01税基效毛租金收入
i) 费：房屋出租中涉费：手续费规定缴纳标准法预见情况发生估价结果更加准确合理适考虑费般效收入13考虑估价象实际情况费取1
j) 物业服务费：调查广州市商业物业出租情况物业服务费般采承租方行缴纳方式包含估价象获租金收入里考虑物业服务费
k) 运营费合计
S 运营费合计房产税+房屋重置成+房屋保险费+房屋维修费+网费+设备家具折旧费+租赁税费+费
估价象运营费测算表（接表）
序号
项目
费率
公式
单位
首年数额
4
效毛租金年收入
—
12+3
万元
1061487
5
运营费
—
51+52+…+510
万元年
21539
51
房产税
12
效毛租金收入×12
万元年
12737844
52
房屋保险费
02
房屋重置成×02
万元年
152
53
物业（维修）费
01
房屋重置成×01
万元年
76
54
专部分维修费
02
房屋重置成×02
万元年
152
55
网费
001
效毛租金收入×001
万元年
01061487
56
设备家具等折旧费
01
效毛租金收入×01
万元年
1061487
57
租赁费
0
行招租考虑
万元年
0
58
物业理费
0
含租金中考虑
万元年
0
59
租赁税费
—
591+592+…+596
万元年
625215843
591
增值税
50
效毛租金收入×5
万元年
5307435
592
城市维护建设税
70
增值税×7
万元年
37152045
593
教育费附加
50
增值税×5
万元年
26537175
594
防洪工程维护费
009
效毛租金收入×09‰
万元年
09553383
595
水利建设基金
01
效毛租金收入×01
万元年
1061487
596
印花税
01
效毛租金收入×01
万元年
1061487
510
费
10
效毛租金收入×1
万元年
1061487
511
房屋重置成
—
单方造价3560元㎡×面积
万元
76003
（10） 净收益
S 估价象年净收益效毛租金年收入年运营费
（11） 报酬率Y确定
报酬率收益法测算程中影响项参数细微变化会导致估价结果明显变动般确定报酬率方式市场提取法累加法类型投资报酬率排序插入法等次评估运累加法分析确定报酬率指标中：
a) 目前银行年期定期存款利率15视风险安全利率
b) 投资风险补偿率指投资者投资收益确定具定风险性房产时必然会求承担额外风险补偿否会投资参考房产行业年鉴研究机构相关文献报告房产市公司年度报告认定房产投资存定风险区域途楼龄等房产产品风险程度较差异总体风险程度银行贷款利率股票市场市盈率分红派息率等指标差异较性估价象全面分析结合估价师验风险利率风险程度般38间考虑估价象区域天河区万菱汇商圈商业氛围良估价象身装修万菱汇商场装修具定投资风险确定风险调整值40
c) 理负担补偿率指项投资求操劳越吸引力会越投资者必然会求承担额外理补偿房产求理工作般超存款证券分析估价象商业理效率较高理负担报酬率取01
d) 缺乏流动性补偿率指投资者投入资金缺乏流动性求补偿房产股票债券黄金相买卖困难变现力弱分析估价象商业物业租售折现流动性较差缺乏流动性补偿率取15
e) 投资带优惠率指投资房产获某额外处易获融资(抵押贷款)投资者会降低求报酬率估价象投资带优惠率取1
S 报酬率Y风险报酬率（安全利率）+投资风险补偿率+理负担补偿率+缺乏流动性补偿率投资带优惠率15+45+01+15166
项目
数值
风险报酬率
15
投资风险补偿率
40
理负担补偿率
01
缺乏流动性补偿率
15
投资带优惠率
1
报酬率
61
（12） 剩余收益年限N确定
估价象证载途商业已征收国土权出金收益年限40年1997年1月2日起估价时点2018年9月2日土权剩余年限18年4月1833年剩余收益年限N确定1833年
（13） 测算程表测算结果
S 测算结果表示根般公式收益法出估价象终评估价：
V1087345万元
收益法测算表
序号
项目
年限
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
1833
1
潜毛租金年收入
99654
103640
107786
112097
116581
121244
126094
131138
136383
141839
147512
153413
159549
165931
172568
172568
172568
172568
57523
2
空置租金损失
8879
9234
9604
9988
10387
10803
11235
11684
12152
12638
13143
13669
14216
14784
15376
15376
15376
15376
5125
3
收入
15374
389
404
15420
437
455
15473
492
511
15532
553
575
15598
622
647
15647
647
647
216
31
入场费
15000
000
000
15000
000
000
15000
000
000
15000
000
000
1500
000
000
1500
000
000
000
32
押金利息
374
389
404
420
437
455
473
492
511
532
553
575
598
622
647
647
647
647
216
321
月方客观租金（元）
112600
117104
121788
126660
131726
136995
142475
148174
154101
160265
166676
173343
180276
187487
194987
194987
194987
194987
64996
322
押金总额
24913
25910
26946
28024
29145
30311
31523
32784
34096
35460
36878
38353
39887
41483
43142
43142
43142
43142
14381
4
效毛租金年收入
106149
94794
98586
117530
106631
110896
130332
119945
124743
144733
134922
140319
160932
151769
157840
172840
157840
157840
52613
5
运营费
21539
20366
21084
24667
22605
23412
27090
25124
26032
29814
27958
28979
32879
31145
32294
35132
32294
32294
10765
51
房产税
12738
11375
11830
14104
12796
13308
15640
14393
14969
17368
16191
16838
19312
18212
18941
20741
18941
18941
6314
52
房屋保险费
152
152
152
152
152
152
152
152
152
152
152
152
152
152
152
152
152
152
051
53
物业（维修）费
760
760
760
760
760
760
760
760
760
760
760
760
760
760
760
760
760
760
253
54
专部分维修费
1520
1520
1520
1520
1520
1520
1520
1520
1520
1520
1520
1520
1520
1520
1520
1520
1520
1520
507
55
网费
011
009
010
012
011
011
013
012
012
014
013
014
016
015
016
017
016
016
005
56
设备家具等折旧费
106
095
099
118
107
111
130
120
125
145
135
140
161
152
158
173
158
158
053
57
租赁费
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
58
物业理费
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
59
租赁税费
6252
5507
5727
6827
6194
6442
7571
6968
7246
8408
7838
8151
9349
8816
9169
10040
9169
9169
3056
591
增值税
5307
4740
4929
5876
5332
5545
6517
5997
6237
7237
6746
7016
8047
7588
7892
8642
7892
7892
2631
592
城市维护建设税
372
332
345
411
373
388
456
420
437
507
472
491
563
531
552
605
552
552
184
593
教育费附加
265
237
246
294
267
277
326
300
312
362
337
351
402
379
395
432
395
395
132
594
防洪工程维护费
096
009
009
011
010
010
012
011
011
013
012
013
014
014
014
016
014
014
005
595
水利建设基金
106
095
099
118
107
111
130
120
125
145
135
140
161
152
158
173
158
158
053
596
印花税
106
095
099
118
107
111
130
120
125
145
135
140
161
152
158
173
158
158
053
510
费
1061
948
986
1175
1066
1109
1303
1199
1247
1447
1349
1403
1609
1518
1578
1728
1578
1578
526
6
年净收益
84610
74428
77503
92862
84025
87484
10324
94821
98711
11491
10696
11134
12805
12062
12555
13771
12555
12554
41849
参数选取
报酬率Y
610
剩余收益年限N
1833
7
收益价值（万元）
1087345
2． 运成法进行测算估价象价值
（1） 基公式
S 估价象价格V土重新购建价格+建筑物重新购建价格建筑物折旧
中：
S 土重新购建价格土取成+土取税费
S 建筑物重新购建价格建筑物建造成+理费+投资利息+销售费+销售税费+开发利润
（2） 土重新购建价格
序号
项目
数额（万元）
1
土取成
295356
2
土取税费
16688
3
土重新购建价格（1+2）
312044
① 土取成
估价象区域广州市城区商业土成交案例较少估价象土取时间1997年1月2日次估价采基准价修正法确定土估价时点重新购建价格
根2017年广州市国土权基准价估价象位广州市商业级该级基准价（商业首层楼面价五通合理容积率）33186元方米建筑面积根广州市基准价修正体系基准价进行修正
级
广州道中—天河北路—天河东路—黄埔道西—广州道西
33186
天河东路
广州道西
黄埔道西西
天河北路
估价象
② 路线加价
根商业区段路线加价表估价象位天河路首层进行路线加价加价幅度18004元方米
商业区段路线加价表
序号
区域序号
区域
段名
区段范围
路线价加价
标准进深
407
TH006
天河区
天河路3
体育东路石牌东路
18004元方米
10米
商业路线价标准进深进行修正估价象距离天河路水进深10m根商业路线价深度修正系数表取修正系数15
商业路线价深度修正系数表（标准深度10米）
深度（米）
0≤2
2＜d≤4
4＜d≤6
6＜d≤8
8＜d≤10
修正系数
150
138
125
113
10
注：（1）设定路线价区段区域均标准深度10米确定修正系数
（2）已建成项目深度起算点该建筑物铺面未建项目深度起算点建筑红线
③ 楼层修正
根商业楼层修正表估价象位首层选择首层修正取修正系数10
商业楼层修正系数表
楼层
首层
第二层 负层
第三层 负二层
第四层 负三层
修正系数
均值
10
06
048
035
修正范围
10
050～065
035～055
025～040
综述商业期限40年2017年时点条件估价象土重新购建价格：
S V40 （土权基准价+路线加价×路线价深度修正系数）×楼层修正系数（33186+18004×15）×1060192元方米建筑面积
④ 土剩余年限修正
运年期修正系数公式：VnVNKnKN111+Yn111+YN估价象剩余土年限1833年商业基准价年限40年估价时点土报酬率取Y3估价象年期修正程：
⑤ 市场状况调整
根中国价监测网中信息4年价检测数2013年2016年广州商服价指数图表示利数推断出价指数致趋势估价象2016年1月1日估价时点进行市场状况修正通数处理年增长指数求出简单均数预测估价时点价指数：
S 预测2018年价指数315+[（279263）+（301279）+（315301）]3332
年份
2014
2015
2016
2017
广州市价指数
263
279
301
315
S 市场状况调整土单价：
S 土取总成：
3458797元方米建筑面积×73752方米295356万元
（3） 土取税费
出售土权应缴纳增值税城建税教育费附加印花税
序号
项目
税率计算程
数额（万元）
1
增值税
缺乏土初始购入价格似出价5
14768
2
城建税
城市7县城5农村1处取增值税7
1034
3
教育费附加
教育费附加增值税3方教育费附加2
738
4
印花税
出售价格005
148
5
合计
16688
a) 增值税：根财税201636号第条 中华民国境销售服务形资产者动产单位增值税纳税应缴纳增值税缴纳营业税第十五条（二）转土权税率11纳税转2016年4月30日前取土权选择适简易计税方法取全部价款价外费减取该土权原价余额销售额5征收率计算缴纳增值税根规定出售土权应缴纳增值税果出售2016年4月30日前取选择购销差价5计算增值税土权购入500万元现卖1550万元应纳增值税（1550500）（1+5）*550万元
b) 征城建税（城市7县城5农村1）转土权实际缴纳增值税计税城建税税率纳税市区7县城建制镇5述区1
c) 教育费附加：国家3方教育费附加2
d) 印花税：根印花税暂行条例规定产权转移书包括财产权版权商标专权专利权专技术权等转移书载金额005贴花立合缴纳土权出售财产权转应出售价格005计算缴纳印花税
（4） 建筑物重新购建价格Vb
① 基公式
S 建筑物重新购建价格建筑物建造成+理费+销售费+投资利息+销售税费+开发利润
中：
S 建筑物建造成前期工程费+建安工程费+基础设施费+公配套设施费+开发税费
建筑物建造成汇总表
序号
项目
计算公式费率
金额（万元）
1
前期工程费
建安工程费×45
1135
2
建安工程费
单方造价×总面积
25223
3
基础设施费
建安工程费×15
3783
4
公配套设施费
建安工程费×10
2522
5
开发期间税费
—
1953
6
建筑物建造成
1+2+3+4+5
34617
② 建筑物建造成
1） 建安工程费
估价象属首层商业装饰装修接普通商场参广州市房屋建筑工程2017年参考造价结合现场查勘市场调查结果测算修正终确定建安工程费单方造价3420元方米总建安工程费：
3420元㎡×73752㎡25223万元
2） 前期工程费
前期工程费包括开发项目前期规划设计行性研究水文质勘查三通等土开发工程费测算取定前期工程费建安工程费45测算程：
前期工程费（万元）
序号
项目
计费基准
取率
金额
1
规划设计费
建安工程费
300
75669
2
项目行性研究费
建安工程费
100
25223
3
质勘查测绘费
建安工程费
050
126115
4
三通费
建安工程费
0
0
5
合计
建安工程费
450
1135035
3） 基础设施费
红线工程费包括供水供电供气道路绿化排污排洪电信环卫等工程费取定建安工程费15测算程：
25223万元×153783万元
4） 公配套设施费
公配套设施费包括偿转开发区公配套设施发生支出测算取定建安工程费10测算程：
25223万元×102522万元
5） 开发期间税费
开发期间税费项目开发程中负担种税金方政府关部门征收费估价象位广州市开发期间税费测算程：
开发期间税费（万元）
序号
类
计费基准
取率
金额
1
配套设施建设费
建安工程费
500
126115
2
建筑工程质量安全监督费
高层25元m2计算总建筑面积（含车库）
250
018438
3
工程定额测定费
建安工程费
010
025223
4
建设工程交易中心招标服务费
建安工程费
007
0176561
5
工程建设监理费（施工阶段）
建安工程费
150
378345
6
建安工程费
100
25223
7
合计（元）
19530421
③ 理费
理组织房产开发营活动发生种费包括理员工资差旅费等般建造成13考虑江南西较成熟商圈物业理费率取建造成2理费测算结果：
34617万元×2692万元
④ 销售费
销售费指预售销售开发完成房产必支出包括广告费销售资料制作费售楼处建设费样板房样板间建设费销售员费者销售代理费等销售费取开发完成房产价值46鉴估价象市中心知名商业物业商圈繁华度较高销售费费率取房产价值5设V×5
⑤ 投资利息
投资贷资金资金应计算利息贷资金支付贷款利息资金放弃存款利息基资金机会成考虑土权取开发期初次性发生建筑物开发成理费开发周期均匀投入开发期1年取相应期限银行年定期存款利率15应计息项目包括土取成建设成理费销售费中土取成全周期计息建设成理费销售费半周期计息销售税费计息投资利息测算程：
S 投资利息土取成×[（1+15）11]+（建设成+理费+销售费）×[（1+15）051]
⑥ 销售税费
销售税费指预售销售开发完成房产应卖方(房产开发企业)缴纳税费分两类销售税金附加包括营业税城市维护建设税教育费附加(通常简称两税费)销售税费包括印花税交易手续费等销售税费通常开发完成房产价值定例取值考虑估价象商业物业出租营具体销售税费费率：
租赁税金附加
序号
项目
税基
税率
1
增值税
重新购建价格Vb
5
2
城市维护建设税
增值税
7
3
教育费附加
增值税
5
4
防洪工程维护费
重新购建价格Vb
009
5
房产税
重新购建价格Vb
12
6
合计
重新购建价格Vb
1769
⑦ 开发利润
广州市房产开发般水基础估价象区域商业物业运营盈利水具体确定次估价象投资利润率20测算程：
投资利润率开发利润土取成+建设成+理费+销售费
（5） 建筑物重新购建价格测算程表
序号
项目
计算程
数额（万元）
1
建安工程费
3420元㎡×73752㎡
25223
2
前期工程费
建安工程费45
1135
3
基础设施费
建安工程费15
3783
4
公配套设施费
建安工程费10
2522
5
开发期间税费
—
1953
6
建造成
1+2+3+4+5
34617
7
理费
建造成2
692
8
销售费
建筑物重新购建价格5
6958
9
投资利息
土取成×[（1+15）11]+（建造成+理费+销售费）×[（1+15）051]
4746
10
销售税费
重新构建价格Vb1769
24617
11
开发利润
投资利润率20
67525
12
建筑物重新购建价格Vb
6+7+8+9+10+11
139156
（6） 建筑物折旧
估价象建筑物折旧采年限法建筑物济耐寿命60年已投入19年商业高出年限40年剩余833年鉴该块商业氛围较建筑物预期济寿命达商业高出年限40年残值率假设5
S 建筑物年折旧额建筑物重新购建价格×1残值率建筑物预期济寿命
S 建筑物折旧总额建筑物年折旧额×已折旧年限3305×1962795（万元）
（7） 测算程表测算结果
综述根基公式：估价象价格V土重新购建价格+建筑物重新购建价格建筑物折旧运成法终确定估价象成价值1078018万元测算程：
序号
项目
数额（万元）
1
土重新购建价格Vl
312044
2
建筑物重新购建价格Vb
139156
3
建筑物折旧
62795
4
估价象价格V（1+23）
388405
八 估价结果
估价员实勘查测算采收益法测算结果1087345万元采成法测算结果388405万元利加权均法终确定估价象价值时点市场总价877663万元（民币捌仟柒佰柒拾陸点陸叁万元）假设估价象存估价师知悉法定优先受偿款估价象抵押价值877663万元（民币捌仟柒佰柒拾陸点陸叁万元）
具体详见估价象抵押价值评估结果汇总表
估价象抵押价值评估结果汇总表
估价方法结果
项目结果
收益法
（权重07）
成法
（权重03）
综合
1
假定未设立法定优先受偿权价值
总价
（万元）
1087345
388405
877663
单价
（元㎡）
14743261
5266366
11900193
2
估价师知悉法定优先受偿款
0
0
0
0
21
已抵押担保债权数额
0
0
0
0
22
拖欠建设工程价款
0
0
0
0
23
法定优先受偿款
0
0
0
0
3
抵押价值
总价
（万元）
10873450
388405
877663
单价
（元㎡）
14743261
5266366
11900193
附录
估价委托书复印件
二 估价象位置图
估价象
方位
路状况
天河东路
广州道西
黄埔道西西
天河北路
估价象
三 估价象实勘图片
四 估价象权属证明复印件
五 房产估价机构营业执估价资质复印件
六 注册估价师估价资格证书复印件
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房
产
抵
押
估
价
报
告
估价项目名称：广州市天河路238号102铺商业抵押价值估价
估价委托：XXX
房产估价机构：
注册房产估价师：XXX（注册号）XXX（注册号）
估价报告出具日期：20181228
估价报告编号：XX估字[2018]第XX号
致估价委托函
尊敬XX女士：
受XX女士委托位广州市天河区天河路238号102铺商业房产抵押价值进行估价
估价目：确定房产抵押贷款额度提供参考估价房产抵押价值
价值时点：2018年9月2日
实查勘市场调查遵中华民国城市房产理法国家标准房产估价规范房产抵押估价指导意见等法律法规技术标准遵循独立客观公正合法谨慎原选收益法成法进行分析测算判断终确定该房产抵押价值总价民币877663万元写金额民币捌仟柒佰柒拾陸点陸叁万元单价11900193元方米建筑面积
特提醒：报告报告前须报告全文特別估价假设限制条件认真阅读免造成损失房产市场波动情况估价报告期限2019年9月2日
XXXXXXX限公司
法定代表：XXX
致函日期：2018年12月28日
目 录
注册房产估价师声明 1
估价假设限制条件 2
般假设 2
二 未定事项假设 2
三 背离事实假设： 3
四 相致假设： 3
五 足假设： 3
六 估价报告限制 3
房产估价结果报告 4
估价委托：XXX女士 4
二 房产估价机构 4
1． 估价机构：XXXXXX限公司 4
2． 住：XXXXXX集团厦 4
3． 法定代表：XXX 4
4． 资质等级：级 4
5． 证书编号：建房估证字[2017]110号 4
6． 效期限：2017年1月1日2020年1月1日 4
三 估价目 4
四 估价象 4
1． 估价象范围 4
2． 估价象基状况 4
3． 土基状况 4
4． 建筑物状况 4
五 价值时点 4
六 价值类型 5
七 估价原 5
1． 合法原 5
2． 高佳利原 5
3． 价值时点原 5
4． 独立客观公正原 5
5． 代原 5
6． 谨慎原 6
八 估价 6
1． 法律法规政策性文件 6
2． 技术标准规程规范 6
3． 委托提供相关资料 6
九 估价方法 6
十 估价结果 7
十 注册房产估价师 8
十二 实查勘期 8
十三 估价作业期 8
十四 变现力分析 8
1． 估价象通性独立性者分割转性分析 8
2． 价值时点实现价格估计市场价值差异程度分析 8
3． 估价象变现时间长短分析 9
十五 风险提示说明 9
1． 关事项说明 9
2． 房产市场变化情况 9
3． 抵押估价报告提示 9
房产估价技术报告 11
估价象区位状况描述分析 11
二 估价象实物状况描述分析 15
三 估价象权益状况描述分析 17
四 市场背景描述分析 18
1． 广州市商业房市场情况 18
2． 天河路商圈业态深度分析：质化严重业态创新加强 18
五 高佳分析 20
六 估价方法适性分析 21
估价方法适性法分析 21
七 估价测算程 23
八 估价结果 48
附录 49
估价委托书复印件 49
二 估价象位置图 49
三 估价象实勘图片 50
四 估价象权属证明复印件 51
五 房产估价机构营业执估价资质复印件 51
六 注册估价师估价资格证书复印件 51
注册房产估价师声明
司注册房产估价师XXXXXX2018年9月2日估价象进行现场查勘根专业知识职业道德郑重声明：
1 估价报告中事实说明真实准确没虚假记载误导性陈述重遗漏
2 估价报告中分析意见结注册房产估价师独立客观公正专业分析意见结受估价报告中已说明估价假设限制条件限制
3 估价报告中估价象没现实潜利益估价委托估价利害关系没利害关系估价象估价委托估价利害关系没偏见
4 中华民国国家标准房产估价规范（GB502912015）房产估价基术语标准房产抵押估价指导意见进行估价工作撰写估价报告
5 公司估价员XXXXXX仅委托委托指定估价象范围进行实查勘估价象现场勘察仅限外观状况遮盖未暴露难接触部分委托提供资料前建筑行业般标准相关规范进行评估相关权属资料仅委托提供房产证复印件基础进行般性核
6 没专业机构估价报告提供重专业帮助
7 估价报告仅委托抵押贷款提供价值参考出具受估价机构估价员职业水力影响
8 声明：出职业责委托进行必沟通避免估价报告情况发生提示估价报告者合理恰估价报告声明承担相关事决策责
9 未估价机构书面意报告全部部分均委托报告者报告审查部门外单位提供形式公开发表
10 参次估价中国注册房产估价师：
姓名
注册号
签名
日期
XXX
XXX
年 月 日
XXX
XXX
年 月 日
估价假设限制条件
般假设
1 估价象产权明晰手续齐全公开市场转
2 估价委托提供估价象房屋权证权属证书记载权属面积途等资料进行审慎检查未予检查理怀疑合法性真实性准确性完整性情况假定估价委托提供资料合法真实准确完整
3 巿场供应关系市场结构保持稳定未发生重变化实质性改变
4 注册房产估价师已房屋安全环境污染等影响估价象价值重素予关注理怀疑估价象存隐患相应专业机构进行鉴定检测情况假定估价象正常安全
5 估价象价值时点房产市场公开等愿交易市场满足条件：(1)愿销售卖方愿购买买方(2)交易双方利害关系交易目追求利益化(3)交易双方解交易象知晓市场行情(4)交易双方较充裕时间进行交易(5)存特殊买者附加出价
6 估价委托告知没租赁权抵押权典权等项权利限制注册房产估价师法知晓真实性次估价估价象没项权利限制假设前提
7 估价委托告知没法定优先受偿情况注册房产估价师法知晓真实性次估价假设估价象存未估价员发现法定优先受偿款
二 未定事项假设
1 估价象房屋权证未记载建筑物建成年份估价委托未提供相关建成年份资料注册房产估价师实调查相关资料收集估价象百货商场首层文献资料显示该商业街建成1999年次估价建筑物建成年份相关资料准仅报告中作途
2 报告出具价格包含国土权出金价值时点止原产权尚关估价象应缴未缴税费应规定缴纳评估价值中相应扣减
3 次估价测算预期实现抵押权处置税金估价象价值时点抵押价值进入市场转时卖方需负担正常税费仅供参考预期实现抵押权处置税金应关税务部门计算准
4 估价象商业物业土剩余年限短建筑物剩余济寿命收益期结束尚建筑物残余价值估价委托未提供估价象土建设权出合估价员法确定收益期结束建筑物残余价值否获相应补偿根谨慎原次估价考虑收益期结束建筑物残余价值估价结果影响
三 背离事实假设：
四 相致假设：
五 足假设：
1 估价象部部分围栏起法查部具体铺位数量装修情况
2 委托未出相应拖欠税费资料未拖欠税费进行估价
六 估价报告限制
1 估价报告仅估价委托确定房产抵押贷款额度提供参考途
2 估价报告出具日起年效价值时点报告效期估价象质量价格标准发生变化估价象价值产生明显影响时直接估价结果超年需重新进行估价
3 估价报告专估价委托未估价机构意估价委托报告审查部门外单位提供报告全部部分参考资料均允许公开发表文件通告声明中引方式公开发表
4 报告XXXXXX限公司负责解释
5 报告必须估价机构加盖公章注册房产估价师签字方估价机构仅报告原件承担责形式复制件概认承担责
房产估价结果报告
估价委托：XXX女士
二 房产估价机构
1． 估价机构：XXXXXX限公司
2． 住：XXXXXX集团厦
3． 法定代表：XXX
4． 资质等级：级
5． 证书编号：建房估证字[2017]110号
6． 效期限：2017年1月1日2020年1月1日
三 估价目
确定房产抵押贷款额度提供价值参考估价房产抵押价值
四 估价象
1． 估价象范围
估价象位广州市天河区天河路238号102铺位首层估价象建筑面积73752㎡估价委托提供房产证
2． 估价象基状况
估价象百货商场首层建筑面积73752㎡土面积263553㎡估价象土性质出土规划实际途商业房屋权取方式赠房屋钢筋混凝土结构1997年1月2日产权出方式获40年土权产权2011年12月16日登记办理房产证
3． 土基状况
估价象位天河区天河路238号华龙厦首层北天河路西万菱汇南创汇街东天祥街天河路城市干道建筑面积：73752㎡
4． 建筑物状况
整体建筑钢筋混凝土结构层高约3米估价象廊式商场估价象片区三出口目测估价象10铺位左右部分围起见里面法确定具体铺位数量商铺面积15㎡—100㎡等中铺位阿迪达斯商店面积80㎡左右墙刷白水电线暗装
五 价值时点
取第次实勘天价值时点：2018年9月2日
六 价值类型
估价中采公开市场价值标准估价出客观合理价格应公开市场形成成立价格房产抵押价值抵押房产价值时点市场价值等假设未设立法定优先受偿权利市场价值减估价师知悉法定优先受偿款
七 估价原
次估价遵循合法原高佳原代原价值时点原独立客观公正原谨慎原等房产估价原
1． 合法原
合法原求房产估价应估价象合法权益前提进行合法权益包括合法产权合法合法处分等方面合法产权方面应房产权属证书关证件合法方面应城市规划土途制等合法处分方面应法律法规合(土权出合)等允许处分方式方面估价出价格必须符合国家价格政策
2． 高佳利原
谓高佳估价象种种法律允许技术财务行充分合理证予估价象带高价值种具体表现估价象获利途开发强度衡量房产市场中位房产拥者观部试图充分发挥房产潜力采高佳利方式取收益
3． 价值时点原
房产市场断变化房产价格具强时间性某时间价格时点家房产会价格价值时间原指求取某时点价格估价家房产价格时必须假定市场停止价值时点时估价象房产状况通常该时点时状况准
4． 独立客观公正原
独立客观公正原求房产估价师站中立立场估价出方事说均公合理价格
5． 代原
根市场运行规律商品市场中商品提供服务效相致相似时价格低者吸引需求两互代性商品服务时存时商品服务价格中相互影响较决定房产价格样遵循代原受具相价值房产类型具代房产价格牵制换言具相价值代房产间会相互影响竞争价格相互牵制趋致
6． 谨慎原
存确定素情况房产估价师做出估价相关判断时应保持必谨慎充分估计抵押房产处置时受限制未发生风险损失高估市场价值低估知悉法定优先受偿款估价报告中作出必风险提示
八 估价
1． 法律法规政策性文件
中华民国房产理法
中华民国土理法
中华民国土理法实施条例
中华民国城镇国土权出转暂行条例
中华民国担保法
2． 技术标准规程规范
房产估价规范（GBT 502912015）
房产抵押估价指导意见
城镇土估价规程（GBT185082014）
3． 委托提供相关资料
房屋权证
估价员调查收集相关资料
估价员现场查勘估价机构掌握相关资料
估价象区域房产市场状况类房产市场交易等数
九 估价方法
通行估价方法较法收益法假设开发法成法基准价修正法等估价方法选择应技术规范根产市场发育情况结合估价宗具体特点估价目等选择适估价方法根估价象具体情况估价象商业物业具良稳定额预见收益宜采收益法进行估价
根椐谨慎原則估价象附区域难找相似交易案采成法进行测算验证（具体采房分估价综合计价方式进行估价先采基准价修法估价土权价格采成法估价商业房产价格两种估价方法估算结果分析综合出估价象价值）
假设开发法估算开发完成动产正常交易价格基础扣正常开发建筑物建造费建筑物建造买卖关专业费利息利润税收等费价格余额釆确定估价宗土价格种方法
较法供求圈选取三估价象条件相似成交案例较案例成交价格进行交易情况交易日期区域素素修正估算估价象客观合理价格价值
成法首先估算重新建造全新状态估价象需项必成费应纳税金正常开发利润求结合成新率(综合考虑年限实体性功性济性貶值求取)估算出估价象市场价格
房产抵押价值假定未设立法定优先受偿权利市场价值房产估价师知悉法定优先受偿款
十 估价结果
估价员实勘查测算采收益法测算结果1087345万元采成法测算结果388405万元利加权均法终确定估价象价值时点市场总价877663万元（民币捌仟柒佰柒拾陸点陸叁万元）假设估价象存估价师知悉法定优先受偿款估价象抵押价值877663万元（民币捌仟柒佰柒拾陸点陸叁万元）抵押价值单价11900193元㎡
具体详见估价象抵押价值评估结果汇总表
估价象抵押价值评估结果汇总表
估价方法结果
项目结果
收益法
（权重07）
成法
（权重03）
综合
1
假定未设立法定优先受偿权价值
总价
（万元）
1087345
388405
877663
单价
（元㎡）
14743261
5266366
11900193
2
估价师知悉法定优先受偿款
0
0
0
0
21
已抵押担保债权数额
0
0
0
0
22
拖欠建设工程价款
0
0
0
0
23
法定优先受偿款
0
0
0
0
3
抵押价值
总价
（万元）
10873450
388405
877663
单价
（元㎡）
14743261
5266366
11900193
十 注册房产估价师
参加估价注册房产估价师
姓名
注册号
签名
签名日期
XXX
XXX
年 月 日
XXX
XXX
年 月 日
十二 实查勘期
二〇八年九月二日——二〇八年九月八日
十三 估价作业期
二〇八年九月八日——二〇八年十二月二十八日
十四 变现力分析
1． 估价象通性独立性者分割转性分析
估价象通性独立性者分割转性分析
序号
影响素
变现力分析
1
通性
估价象证载途实际途商业目前状况商业通性良
2
独立性
估价象产权情况明晰目前尚影响独立素存独立性
3
分割转性
估价象整体商业房产分割转性差
2． 价值时点实现价格估计市场价值差异程度分析
需估价象进行短期强制处分考虑快速变现估价象区域市场发育完善程度该类物业市场需求限处置时间较般正常建议时间短预见素拍卖户等变现费等素影响成交价格公开市场价格70左右详见表
估价象变现折减素折减率
序号
影响素
折减率
1
买方市场限需求
10
2
快速变现方式时间限制
5
3
拍卖等方式中介费
5
4
买方市场客户购买处置资产心理
5
5
预见素
5
6
合计
30
3． 估价象变现时间长短分析
根前现场处置类物业变现情况估计估价象正常变现时间6月左右
（1） 估价象变现税费
估价象终变现价款般需优先支付交易费交易税费
l 交易佣金约成交价35
l 营业税附加：般约成交价格563
l 印花税：般约成交价格005
l 土增值税：成交价格原开发购置成增值额定例
l 土交易手续费：面积计算3元方米
l 相关费：房产估价费法律服务费诉讼费等
（2） 处置变现债务清偿序
债务款金外应支付利息费付足清偿全部债务时事没约定应列序抵充：(l)实现债权关费(2)利息者违约金(3)款末金
十五 风险提示说明
1． 关事项说明
根次估价程勘察调查询证查证调查等工作关事项特说明：1997年产权取土权房屋权商业物业万菱汇目前正升级改造出租情况太明确空置铺位商场商业氛围尚未成型升级改造需整体进行招租策划工作次估价应状态价值时点状态未考虑确知续招商运营影响
2． 房产市场变化情况
目前受国互联网电商消费品击实体济出现整体济业绩滑影响国实体营商业体现处整体转型升级优化业态阶段商业房产前简单分售营更考虑整体规划营精准定位做前期招商策划布局做市场培育发展提升商业物业价值维持商业物业营持续发展商业房产市场会着新型商业体验崛起逐步淘汰旧式商业特止步前商业物业交易风险然存预计估价象市场价格定影响特请报告注意
3． 抵押估价报告提示
委托抵押报告报告提示：
估价象商业房产报告应注意估价象时间变化产生影响房产市场状况方面应特关注电商击影响
根委托提供相关证明材料估价员验抵押价值受方面影响限制：
a抵押期限会增加法定优先受偿款指工程款抵押权实现费企业欠职工工资劳动保险费企业欠税款三类情况
b济衰退房产政策调整致区域范围房产市场价值整体跌
c然素房产加速贬值
d营方营会导致估价象市场价格降低
e存欠缴土出金次估价委托提供面积数规划批复面积差异计缴应补出金项国土相关部门确定实际应缴交数额致应国土部门确认准
鉴估价象相关产业房产市场济形势特点建议报告应定期者关情况变化较快时房产抵押价值进行估价
房产估价技术报告
估价象区位状况描述分析
估价象区域状况描述分析见表
1
位置状况
坐落
天河区天河路238号102铺
方位
位天河区天河路华龙厦层北天河路西万菱汇南创汇街东天祥街
天河路条呈东西走干道东起中山道西 西天河立交桥水荫路口接环市东路
天祥街广州市天河区条市政道路呈南北走南起天河南二路北止天河路
创汇街广州市天河区条市政道路呈东西走连接体育东路天祥街
街
状况
北天河路（流量班高峰期车辆时速20公里时）西巷南创汇街东天祥街
楼层
位总30层华龙厦第层
2
交通状况
道路
北城市干道天河路东西60m位广州市新中轴线路况复杂车流密集流量
东创汇街天河区条市政道路约14m路况复杂车流密集
外环保道路相连广州东站仅5分钟车程港粤更便利托珠三角城际轨道交通珠三角城市建立紧密联系东西干道天河路天河北南北干道体育东体育西黄埔道广州道华南快速干线等组成中央交通网络铁1号线3号线直达BRT接驳铁口令城市通达更便利
公
交通
l 步行5min公交站：brt石牌桥石牌桥天河公交场总站天河东路口天河南
l 步行10min公交站：海欣街天河南体育东路体育中心东门天河邮局龙口西路南冼村brt岗顶体育中心岗顶
l 夜班车：夜9路夜17路夜19路夜23路夜25路夜35路夜38路夜41路夜46路夜47路夜48路夜51路夜68路夜70路39路136路311路506A路506路等
l 距离铁三号线石牌桥站A出口约88m步行约1min
l 驾车：5分钟达珠江新城9分钟达广州东站15min车程达广州火车站45min车程达白云机场
交通
制
估价象距离路口天河路天河东路交汇十字路口设红绿灯中：
1 天河路十字路口西双810车道设隔离带制严格
2 天河东路双6车道设隔离带制严格
3 天河路广州市天河区条东西走干道东起中山道西天河立交桥水荫路口全长1900米宽60米双810车道路中段天河体育中心
停车
便利度
附停车场：①隆德厦停车场（46米）：天河路文华街交叉口北100米②天俊阁停车场（48米）：天河路365号天俊阁③广东外贸厦停车场（114米）：体育东路97号附④万菱汇停车场（119米）：天河路230232号万菱汇⑤广州市第四十七中学名雅校区停车场(出入口)（XXX米）：华文街10号⑥华文停车场（138米）：华文街8号⑦华文街8号楼停车场(出入口)（138米）：华文街华阳街交叉口东100米⑧广东外贸厦停车场（146米）：天河路351号⑨万菱国际中心停车场（153米）：天河路230232号⑩广东外贸厦停车场（168米）：天河路351号广东外贸厦⑪名雅苑停车场（178米）：华阳街103号名雅苑⑫华龙厦停车场（179米）：天河南街道天河路238号华龙厦⑬万菱汇停车场(创汇街)（181米）：天河路232号万菱汇⑭广州辉盛阁国际公寓停车场（181米）：天河路232号C座附⑮柏高商务酒店(广州天河城店)停车场（189米）：天河路236号附
3
环境状况
然
环境
周边成熟商业区居住区然景观较少道路行道等路面较整洁干净汽车路面噪声影响较
文
环境
l 区声誉：估价象位广州市天河中轴位置紧万菱汇东侧南眺广州CBD核心商务圈珠江新城双子塔广州图书馆电视塔等市中轴美景收眼底北览广州天河核心商圈繁华市景色正佳广场太古汇天河城维利广场时代广场天河火车东站天河体育中心中信广场市繁华便利璀璨生活咫尺
l 居民特征：白领外籍士较集中
l 治安状况：专门物业理员作定时治安巡查维持商业流安全该区犯罪率高治安较
l 相邻房产利状况：
相邻房产：
时尚天河商业广场距离项目仅4分钟步行距离位广州天河体育中心集购物餐饮休闲娱乐景观体型商业广场
相邻房产：
1 周边聚集型成熟商业物业包括项目西边万菱汇正佳广场天河城维利广场广百中怡店等项目东边颐高电脑城天河娱乐广场项目正面太古汇等
2 1公里周边住宅区：东园区（522米）梯云阁（978米）德埔区（563米）名雅苑（468米）岗顶百脑汇（795米）德欣区（293米）体育东横街区（455米）中铁盛德国际（807米）岗顶海关宿舍（508米）天晟明苑（815米）
景观
建筑：太古汇万菱汇广州皇家国际饭店广州仁爱医院广百百货天河中怡店维利广场广州购书中心天河体育中心天河城广场宏城广场（已拆）正佳广场广梅汕铁路厦颐高数码广场广州中海国际酒店太洋电脑城新快报报社广州总统酒店中山学附属第三医院百脑汇电脑城天娱广场广州华酒店享受繁华市建筑景观
4
外部配套设施
基础
设施
七通
公
服务
设施
估价象1000米
学校：石牌学体育西路学广州市天河区冼村学广州中学（龙口区）广州市天河区华康学天河中学（天河东校区）广州中学（名雅校区）天河区体育东路学（天河南二路校区）天河区龙口西学（帝景校区）天河中学（初中部）第四十七中学（名雅苑校区初中部）石牌幼园广州髙乐堡幼园天河区童福利会幼园天河区体育西幼园信孚远景幼园岭南中英文幼园
银行：中国工商银行中国民生银行招商银行广东发展银行中国建设银行中国农业银行交通银行中国银行东莞银行等
医院：中山学附属第三医院天河区妇幼保健院分院广东省中医院天河门诊部旧长安医院暨南学附属穗华口腔医院等
办公政务：宏发厦壬丰厦星辰厦泊心商务中心写字楼隆德厦天俊国际厦等
酒店住宿：柏高酒店广州星座酒店式公寓广州天水休闲会商务酒店广州文华东方酒店中海国际酒店丽枫酒店7天优品酒店城际酒店天美酒店7天连锁酒店广州文星连锁酒店总统酒店汉庭酒店广州正佳广场万豪酒店石牌酒店等
5
区位状况未变化趋势分析
城市
分区
段类
根广州市天河区整体规划（20072020年）
总目标：2020年天河区社会消费品零售总额达184085亿元（年均增长12计算）均零售商业网点营业面积达130方米全区零售商业网点面积达264万方米中现状基础新增约90万方米具体目标：根总体目标求集中开展现商业网点优化提升整合完善工作提升商业中心服务功完善优化业态结构增强区域辐射带动效应时城市规划整体求根商业网点发展程度序开展专业市场群园区化改造商业街品牌建设等工作天河区商业网点结构体系效完善商业等级服务力效提升
天河区规划构筑轴集聚两圈协三带辐射点特色商业总体空间格局轴指广州新城市中轴线北起燕岭公园天河体育中心珠江新城海心沙市民广场带动天河区现代商贸业高端化强化现代新城区城市形象发展轴景观轴体现轴集聚效应两圈指核心商圈东部新商圈通提升核心商圈建设东部新商圈增强商业凝聚力辐射力形成两圈协效应三带指天河路－中山道商业发展带天源路－广汕路商业发展带珠江滨水休闲商业发展带通商业发展带连接商业节点形成三带辐射效应点特色指铁线出入口枢纽站节点级商业中心零售商业网点商品交易市场商业街物流中心酒店会展设施构成等级分明业态结构合理天河区商业网点体系体现天河区商业特色
周边
物业
类
住宅：层住宅建筑少部分高层住宅住宅街成片分布新住宅供应相匮乏天河路年谓完全没新住宅落成住区：梯云阁东园区名雅苑体育东横街区天晟明苑侨怡苑德埔区等
商业类型：周边聚集型成熟商业物业购物中心
居住口类型
目前居住口白领外籍士较集中周边房屋出租率较高员流动性较强
社会济力类型
学生白领生意退休员等女性男性
房产发展
趋势
住改商商业规划策略：1住改商总体目标：实现商住适分离提供适宜创业适宜生活营商环境居住环境充分考虑商业功商业布局适应社区消费规模消费特征需造特色文化街区建造适应步行生活方式社区商业街2住改商商业规划策略 天河区社区商业网点布局规划中规划期保留住改商网点纳入社区商业网点规划业态设置加引导控制未纳入社区商业网点规划住改商存污染扰民安全隐患情况符合消防卫生环保规划相关法规等条件予保留逐步引导街道适宜发展选择发展段搬迁
商业房产市场供应情况
区基土供应旧城拆迁改造烂尾楼盘活供应
位置：天河区天河路238号102铺
类型：首层商铺
状况：整体结构装修已完成商铺招租中
市场需求情况
估价象位天河路石牌桥铁站万菱汇旁边附众写字楼消费力极高喜茶85°C里
二 估价象实物状况描述分析
土实物状况
1
名称
天河区天河路238号102铺
2
途
商业
3
形状
矩形形成规图形
4
势形
势较坦然排水出入口防汛沙井台阶
5
土开发程度
七通
二
建筑物实物状况
1
名称
天河区天河路238号102铺
2
建筑规模
估价象建筑面积73752㎡估价象部部分围起法查具体商铺数量估计约20间左右
3
层数
层高
百货商场首层层高约3米
4
建筑结构
钢筋混凝土结构
5
房产建成年份
登记时间：2011年12月16日
6
空间布局
估价象全部百货商场首层商铺部分围起法查具体商业形态商场3出口两走廊式出口阿迪出口商场部运动服装体验店奶茶店等交通设置流畅
1 商业营占65中营运动服装器材约占50奶茶店美甲店零食店等辅合计约占50
2 设施设备占5
3 出口交通占30
7
实率
55
8
营业时间
早1000晚2200
9
装饰装修
精装修
面：白色抹灰面整洁优雅
门口：型厚重金属玻璃门作商场出入口门
墙：白色抹灰装饰墙纸面颜色融体洁净敞亮
消防：动喷淋系统感烟系统消防栓系统防火卷帘
水电：暗装两侧商铺天花吊顶里
10
设施设备
排水通风中央空调电气网络出入口指示牌性正常
11
维护
完损状况
出入口正装修翻新保养情况良结构完整室装饰较新重损坏情况综合成新率85
12
流量类型
天河路商圈流客流量稳定顾客消费水高消费方式：引领时尚客流特征：交通方便客流量日客流量般30万次市外海外消费口占5050客源市外具强购买力天20万次客流量周末60万次天河路天吸引 150万次客流
三 估价象权益状况描述分析
土权益状况
1
土性质
国
2
规划途
商业
3
土权属状况
权
国
权
出国建设权1997年1月2日出年限40年已缴纳国土权出金单独
项权
4
土年限
住宅剩余约48年4月商业剩余约18年4月
5
目前情况
部分已正常营业部分正招商余空
6
特殊情况
二
建筑物权益状况
1
房屋权
房屋权某公司建房屋分割取房屋权
2
占情况
估价象物业已建成商业建筑面积73752㎡面积263553㎡物业含已出租商铺约20间 承租体工商户商铺正常营中租金水：均1250~1500元㎡
整体业态分布
估价象部运动服装运动器材体验店（美甲店）奶茶店零食店等辅
周边租金水
周边类型商场租金水约1200元方米
3
项权利设立情况
价值时点项权利设立
4
特殊情况
5
物业理情况
四 市场背景描述分析
1． 广州市商业房市场情况
（1） 商业网签均价：1月新建商业房网签均价升734环升228
2018年1月份全市新建商业房网签均价27328元方米环月26718元方米升228年期25460元方米升734（详见（图1））盘方面位越秀区（捷登会广场）项目433亿元总成交金额11016方米成交面积登月成交金额榜冠军宝座成交均价39319元方米
图1：2015年5月~2018年4月 广州市新建商业房网签均价
（2） 商业房成交：1月新建商业房网签面积升2424环降4828
1月份全市新建商业房网签面积套数分61480万方米521套网签面积升2424环降4828期全市新建商品房网签面积750137万方米新建商业房网签面积占重82（详见（图2））月番禺区楼盘继续发力17843万方米销售面积496亿元销售总额继续蝉联行政区域成交总量销售冠军
图2：2015年5月~2018年4月 广州市新建商业房网签面积占
2． 天河路商圈业态深度分析：质化严重业态创新加强
（1） 天河路总体商圈布局
核——中央零售聚核：购书中心广百中怡天河城正佳广场宏城广场太古汇万菱汇等购物中心时尚天河天河城商城等构成功继续提升强化商业档次服务水规划通空间商场公交通站点机串联起形成连续步行环路成天河路商圈零售购物核心
两轴——天河路国际商业景观轴文风情休闲轴：中央零售聚核中心东西延伸天河路国际商业景观轴通街道剖面重新设计流引导建筑立面改造街道家具公艺术视觉识系统综合空间规划造线性购物街空间意南北拓展文风情休闲轴城市绿洲重空间载体通串联体育中心宏城广场六运区北串联火车东站板块南衔接花城广场珠江新城板块文化休闲娱乐众功结合体成城市新中轴重组成部分
双廊——市休闲游憩长廊岭南风情体验长廊：沙河涌造成集文化娱乐餐饮美食等功体市休闲游憩长廊石牌涌分段造岭南风情景观创造紧凑资氛围河涌体验成岭南土文化天河路商圈重空间载体
六题——条特色商业支马路体系构造成题街区：体育中心板块中央公园购书中心板块艺文天六运区板块风尚乐体育东路板块商务领龙口西板块潮流基石牌村板块创智高
（2） 零售业态（服饰外）：品牌重合度较高 新型零售店成新宠
完全统计天河商圈零售业态（服饰外）300品牌业态囊括超市化妆品珠宝首饰时尚配件家电数码家居品钟表眼镜品牌
商场品牌重合度天环广场周边商场中零售品牌重合度高具体表现化妆品珠宝时尚配件数码钟表眼镜业态商圈超市配稳1家卖场2家精品超市2家百货化妆品业态摒传统百货专柜形式独立店形式呈现兰蔻悦诗风吟DIOR科颜氏ETUDE HOUSE等鲜花文创品牌生活方式集合店成购物中心新宠太古汇天环广场引进野兽派鲜花万菱汇引进异花方西西弗书店先入驻天河路集合店品牌oce生活概念馆MUJI 印良品HI百货等
（3） 服饰业态：快时尚品牌齐聚 质化严重
服饰业态购物中心业态里品牌数量庞服饰面质化更严重品牌贴身肉搏
广州理位置消费惯等种原诸国际品牌进入中国市场首站少选广州少品牌早已进入北京海成等两年开始进驻广州市场加剧购物中心气服饰品牌争夺导致质化现象更严重
天河路商圈服饰业态表现出特点：国际快时尚品牌出现集团式进驻模式Massimo dutti ZARAInditex集团商场基会进驻两品牌年越越国设计师品牌慢慢崛起天河路商圈已DEPOT 3单农BANXIAOXUEDISSONAYMOYNOT例外等品牌外童装品牌服饰品牌商机
（4） 餐饮业态：轻餐饮质化严重 特色题餐饮增
天河路商圈餐饮业态类型品牌丰富6购物中心涵盖中式正餐面包糕点东南亚菜日韩料理甜品甜点美食广场等200餐饮品牌日韩东南亚等缘性较强菜系广泛分布西餐种类样
着家购物中心断加码餐饮业态占品牌质化越加明显特高气轻餐饮例星巴克乐凯撒太洋咖啡星美乐恋暖初茶满记甜品面包新语等品牌天河路商圈少两家两家门店
传统餐饮高端餐饮发展受限年越越注重题氛围环境特色餐厅出现天河路商圈文艺范撒椒江湖菜追求精致出品新派粤菜八月翠园新加坡火中国米林星品牌——莆田餐厅PUTIEN做3款菜单品牛腩题餐厅怕虎牛腩等
（5） 童业态：品类齐全 童体验服务业态缺失
天河路商圈5家商场汇聚50余家童业态品牌囊括童品早教培训童乐园母婴店童职业体验等整体品类齐全天河路商圈童业态童零售童游乐中童鞋服类品牌总25家童体验服务母婴集合店等业态缺失
目前购物中心体验牌寻求差异化营童业态面盈利难质化难题童体验业态更缺童摄影婴幼游泳理发童题餐厅等均购物中心开业考虑业态
（6） 休闲业态：重休闲轻娱乐创新型业态挖掘
购物中心休闲业态较单美容美甲美发外影院冰场健身会业态相缺乏影院成购物中心标配天河路购物中心非6家购物中心影院合没影院占半滑冰场健身会电玩VR新型休闲业态类型极少
品牌方面质化明显功业态质化严重重休闲轻娱乐尤集中美容美甲美发业态购物中心类品牌中美容
业态缺乏创新中问题目前商圈休闲业态偏重休闲偏轻娱乐未娱乐泛娱乐文化业态较发展空间创新型休闲业态例创业空间种植空间滑雪场运动馆医疗空间密室空间艺术空间剧场飞行体验馆科技馆等引入深入挖掘
五 高佳分析
房产估价应该估价象高佳前提进行估价高佳指法律允许技术济行价值化充分合理考虑估价象产生高佳利价值
根委托提供相关产权资料复印件结合现场查勘估价象素区位素进行分析估价象区域商业需求较万菱汇商场周边流量已形成成熟商业圈具位置优势估价象整体升级翻新满足合法原前提继续规划途效
六 估价方法适性分析
估价员认真分析掌握资料估价象进行实查勘周边房产市场进行调查根房产估价规范遵国家关法律法规估价技术标准反复研究认估价象适合采收益法成法进行估算估价方法适性分析表
估价方法适性法分析
估价象特点
估价象位天河区万菱汇商圈证载途实际途均商业较成熟百货商场
估价
目
确定房产抵押贷款额度提供价值参考估价房产抵押价值
选估价方法
较法
收益法
假设开发法
成法
基准价法
估价方法定义
估价象价值时点期交易类似房产进行较适修正估算估价象客观价格价值
预计估价象未正常净收益选适报酬率折现价值时点累加估算估价象客观合价格价值
预计估价象开发完成价值扣预计正常开发成税费利润等估算估价象客观合理价格价值
求取估价象价值时点重建价格重置价格扣折旧估算估价象客观合理价格价值
政府确定公布基准价区估价象处段基准价调整出估价象宗价格
否
选取
选取
选取
选取
选取
选取
估价方法选择理
估价象百货商场区域范围缺少类型交易实例案
估计象建成年成熟商业根市场调查委托资料获取估算收益
估价象已建成物业非建物业需假设开发
估价象特殊性估价规范中应选全部选方法估价象通种成费测算重新购建价格折旧
估价象法定途实际途均商业非宗估价适基准价法
七 估价测算程
1． 运收益法进行测算估价象价值
（1） 运收益法进行测算基公式——选般公式
VA11+Y1+A21+Y11+Y2+⋯+An1+Y11+Y2⋯1+Yni1nAij1i(1+Yj)
式中：V房产估价时点收益价值
Ai房产未期净运营收益净收益
Yi房产未期报酬率折现率
n房产收益期限估价时点开始计算预计未获取收益时间
（2） 效毛收入
① 估价象客观租金调查分析
针估价象功特点估价象区域类似商铺进行市场调查较分析中选取性较强三案例实例位置图信息详见表
实例
实例三
实例二
估价象
估价象实例位置示意图
实例状况表
实勘图片
实例
实例二
实例三
商场名称
宏发厦
广州汉宇电子
优托邦
坐落位置
天河区天河南二路21号
天河区天河路559号
天河区花城道86号
建筑面积
20㎡
38㎡
24㎡
商铺外观
商场部
铁接驳
流情况
素
象
估价象
实例
实例二
实例三
基情况
坐落位置
天河区天河路238号
天河区天河南二路21号
天河区天河路559号
天河区花城道86号
楼盘名称
天河区天河路238号102铺
宏发厦（老郭家桂林米粉）
广州汉宇电子（7﹠8零食店）
中海花城湾（美心西饼）
建筑途
商业
商业
商业
商业
建筑面积
73752㎡
30㎡
50㎡
30㎡
楼层
首层铁站石牌桥B出口相连
首层石牌桥铁站相距约300米
首层岗顶铁站相距约160米
首层铁站猎德相连
价格涵
商铺租金
1000
1150
1300
单位
元㎡月
元㎡月
元㎡月
元㎡月
押金
——
押2付1
押2付1
押3付1
租金涨幅规
6年
4年
——
——
物业理费
15元㎡月
15元㎡月
30元㎡月
43元㎡月
进场费
——
——
——
——
进场费收费规（时间面积）
——
——
——
租期首签
3年
4月起租
顶手费
水电费
——
水费
电费1元度月公摊100元左右月
电费15元度 水费5元吨
装修费
——
仅交装修押金验收合格退回
仅交装修押金验收合格退回
仅交装修押金验收合格退回
免租期
——
6月免租期
——
增值费
素
象
估价象
实例
实例二
实例三
交易情况
否正常
——
正常
正常
正常
交易类型
（转&招商？）
——
转
转
转
市场状况
交易日期
估价时点2017年9月10日
估价时点相
估价时点相
估价时点相
区域状况说明
区域繁华程度
周边聚集型成熟商业物业包括项目西边万菱汇正佳广场 天河城 维利广场广百中怡店等项目东边颐高 电脑城天河娱乐广场项目正面太古汇等商业繁华度极高
天河南二路天河体育中心中商业街附围绕着太古汇天河城正佳广场等高消费商城林立着商务楼宇商业繁华度高繁华程度估价象差
附较成熟商业区周边天娱广场摩登百货百脑汇电脑城等商业中综合体白领工作员商业繁华度高繁华程度估价象差
周边聚集型商业物业住宅项目包括igc天汇广场高德置广场优托邦等商业物业中海花城湾隽峰苑等住宅项目周边白领工作员商旅口聚集商业繁华度极高繁华程度估价象相
交通便捷程度
非中转铁站石牌桥站B出口接驳天河路天河东路级干道相连
步行4分钟非中转铁站石牌桥B出口天河南二路天河东路级干道相连便捷程度估价象差
步行2分钟非中转铁站岗顶站A出口天河路接驳便捷程度估价象差
非中转铁站猎德站A出口接驳花城道猎德道级干道相连便捷程度估价象相
公设施配套完备程度
学校酒店银行配套完善景点较少
学校酒店银行配套完善景点较少设施配套情况估价象差
学校酒店银行配套较完善景点较少设施配套情况估价象相
学校酒店银行配套完善海心沙码头珠江公园等景点较设施配套情况估价象更优
区域环境状况
太古汇万菱汇相城市景观较
城市景观般
城市景观般
城市景观较
城市规划定位
区级商业网点
区级商业网点
区级商业网点
区级商业网点
权益状况说明
租赁占情况
首层少量商铺未满租
首层少量商铺未满租
全层满租
全层满租
房产类型
商业裙楼
商业裙楼
购物百货中心
商业裙楼
项权
素
象
估价象
实例
实例二
实例三
实物状况说明
街道路状况
离铁口
离铁口较
离铁口
离铁口较
面宽进深
——
36×56
35×11
4×6
商业动线设计宽度
直线中庭宽35米
直线中庭宽2米
直线中庭
块状三线中庭宽35米
出入口便捷度
两出口
两出口
出口
出口
铺位部装修
正翻新
较新
较新
新装
整体商业外部装修
装修般
装修般
装修般
装修崭新
业态分布
营服装餐饮美容等业态较单分布混合
营餐饮等业态较单
营电子产品便利店等业态较单
营服装美发美甲眼镜便利店餐饮等业态较丰富分区混合
物业服务
商场物业理理水般
商场物业理理水般
商场物业理理水较高
商场物业理理水高
建筑结构
钢混
钢混
钢混
钢混
楼层
面首层
面首层
面首层
面首层
楼宇设备设施
水电消防设备齐全新度般电梯中央空调
水电消防设备齐全新度般电梯中央空调
水电消防设备齐全崭新电梯中央空调
水电消防设备齐全崭新电梯中央空调
开业时间
1996年
成新保养度
成新度保养般
成新度保养般
成新度保养般
成新度高保养良
特殊素
② 编制较素条件指数表
综合分析三实例均位铁盖商业物业三案例特点差异简单较程分析确定估价象客观租金较实例相应素条件估价象相较确定相应指数见表
估价象
容 案例
素
权重子
估价象
实例
实例二
实例三
天河路238号102铺
老郭家桂林米粉
7﹠8零食店
优托邦（美心西饼）
租金
—
—
1000
1150
1300
交易情况
1
交易情况
90
100
100
100
100
2
交易类型
10
100
100
100
100
交易情况修正系数
100
100
100
100
100
市场状况
1
交易日期
100
100
100
100
100
市场状况调整系数
100
100
100
100
100
区域状况说明
1
区域繁华程度
25
100
96
100
110
2
交通便捷程度
25
100
98
98
100
3
公设施配套完备程度
20
100
98
100
105
4
区域环境状况
10
100
98
96
104
5
城市规划定位
20
100
96
98
100
区域状况调整系数
100
100
971
987
1039
权益状况说明
1
租赁占情况
33
100
96
102
103
2
房产类型
33
100
100
100
100
3
项权
33
100
100
100
100
权益状况调整系数
100
100
987
1007
101
实物状况说明
1
街道路状况
10
100
98
100
100
2
面宽进深
7
100
98
98
98
3
商业动线设计宽度
9
100
100
98
103
4
出入口便捷度
7
100
100
100
100
5
铺位部装修
7
100
100
102
103
6
商业外部装修
8
100
102
102
110
7
业态分布
9
100
98
98
105
8
物业服务
6
100
100
102
105
9
建筑结构
4
100
100
100
100
10
楼层
7
100
100
100
100
11
楼宇设备设施
7
100
102
102
103
12
开业时间
4
100
96
98
103
13
成新保养度
8
100
100
100
103
14
特殊素
7
100
100
100
100
实物状况调整系数
100
100
996
100
1025
备注：实例修正参数项修正实例成交价格调整超20综合调整超30
表情况较实例估价象差异确定修正系数根三案例估价象整体相似程度确定案例取相应权重均数作估价象考虑租约限制情况客观租金水1126元㎡测算程详见表：
例素修正系数汇总表
容 估价象案例
素
估价象
实例
实例二
实例三
成交单价（元㎡）
—
1000
1150
1300
交易情况修正系数
100
100
100
100
市场状况调整系数
100
100
100
100
区域状况调整系数
100
971
987
1039
权益状况调整系数
100
987
1007
101
实物状况调整系数
100
996
100
1025
准价格
—
1048
1157
1209
实例权重
—
40
35
25
估价单价（元㎡）
—
1126
备注：
（1） 实例修正租金单价原租金单价×交易情况修正×市场状况调整×区域状况调整×权益状况调整×实物状况调整
（2） 估价象客观租金租赁实例1×影响权重1+租赁实例2×影响权重2+租赁实例3×影响权重3
（3） 影响权重1+影响权重2+影响权重3100
S 估价象（未考虑租金损失情况）年客观租金收入：
1126×1213512（元㎡）
（3） 租金变化趋势分析
估价象位天河路商圈设定持续营预测发展前景调查估价象招商员表示该物业租赁租金水年涨10根试产调研状况考虑估价目求取抵押价值遵守谨慎原合理范围拟定估价象年租金年均增长率4连续增长15年第16年开始营期结束该物业租金拟定变保持第15年租金水
（4） 租约限制
估价象现出租营委托未提供租约法确定租约条款评估价值影响程度次评估考虑出租素估价结果影响
（5） 租赁面积
估价象证载建筑面积73752㎡目前市场租约约定核算面积建筑面积极少数套建筑面积实面积次评估证载建筑面积基准
（6） 空置租金损失
调查估价象租约租赁期短3年次接手转出租会10天免租期年免租造成损失致换算年租金收入091外租赁双方出现合纠纷承租法履约情况出租发生额外租金损失属非正常情况损失率较难估计次评估予考虑
估价象路段属天河区天河路商圈中心直处营中没满租赁考虑广州市现阶段商品零售业实际情况空置率取8装修免租造成租金损失合计数致处年租金收入891
（7） 收入
收入包括入场费押金利息收入营收入分成物业理服务收入等入场费押金利息收入外收入涉复杂核算条件费抵扣条款易营状况变动影响般难全面准确考虑次评估仅分析入场费押金利息收入
S 押金收入：针估价象调查租约约定押金月租金3倍签订租约时次性支付履约完成时次性息退出租获取持押金产生利息收入收入押金租赁期持出租般权宜利押金作长期投资充分保证时退押金情况般作普通存款处理持押金收入般风险定期存款收入方式宜作乐观考虑估价时点银行年期定期存款利率15外假设收取押金租金增长增长
S 入场费：根估价象现场调查估价象入场费10万元铺位估价象约15铺位三年交次收取入场费150万3年
（8） 效毛收入
估价象效毛收入考虑租金损失租金收入次评估考虑已租约限制月客观租金1126元㎡年租金增长率10年租金损失率891计算（详见表格）：
S 效毛租金年收入月客观租金×12月×效租赁面积×(1+租金年增长率)×(1租金损失率)+年收入
S 年效毛收入测算结果见表：
年效毛收入测算结果
序号
项目
费率
公式
单位
首年数额
1
潜毛租金年收入
—
11×12×12
万元年
99654
11
潜毛租金月收入
—
—
元月㎡
1126
12
效出租面积
—
—
㎡
73752
2
空置租金损失
891
1×891
万元年
8879
3
收入
—
31+35
万元年
153737
31
入场费
—
32×33
万元3年
150
32
铺位数
—
—
15
33
入场费单价
—
—
万元铺
10
34
押金总额
—
11×12×3
万元年
24913
35
押金利息
15
34×15
万元年
3737
4
效毛租金年收入
—
12+3
万元年
1061487
（9） 运营费
出租型商业物业般出租型物业运营费包括房产税租赁税费租赁费物业服务费房屋维修费房屋保险费费等根市场调查确定项费：
a) 房产税：根中华民国营业税暂行条例出租房屋房产税租金收入12计
b) 房屋重置成：估价象钢筋混凝土结构首层商业街参考广州市造价站关发布广州市建设工程2016年参考造价通知（穗建造价[2017]11号）公布2016年商场（含室电梯中央空调）单方造价考虑估象实际情况进行适修正确定估价象重置价格5560元㎡
c) 房屋保险费：通常情况出租会基预见等风险考虑行购买商业保险抵押权利限制时求购买某强制性保险保证债权权利权益相关保险条款保障房屋权部分房屋权保障土权考虑房屋保险费应房屋造价基数根估价员市场调查假设房屋保险费年合约定支付般房屋年扣减折旧成新价值基数视保险机构费率般致01503间受折旧素影响房屋成新价值基处递减状态保险费费率较低评估价值影响轻微简化处理估价员确定估价象保险费费率02造价桉3650元方米计考虑房屋成新价值变动情况
d) 房屋维修费：般租约条款承租正常情况出租应承担出租房产维修责中结构部分型设备设施修缮维护更新部型设施室装修山承租负责根估价员市场调查房屋维修费般提取维修基金方式处理房屋造价基数例年提取实施修缮维护更新时投入视房屋实际情况般提取例2050左右根估价员估价象建筑结构新旧程度设备设施等方面情况分析类型房屋造价信息确定估价象物业维修费费率10专部分维修费费率2综合费率3计算造价3650元㎡计算
e) 网费：估价象百货商场首层商场租户顾客提供免费WiFi服务假设年网700元端口商场面积73752㎡概需设置两端口月费700×21258元58月租金收入001约取网费首年潜毛租金收入0011061元年年固定变
f) 设备家具折旧费：估价象商业物业承租方会求铺位进行重装装修设备设施布置外公部分设施家具维护商场负责根考察估价象情况考虑家具设备折旧租金01
g) 租赁费：般商铺物业出租通产中介公司代理者行招商两种方式通中介代理方式般中介公司需收取月租金半租金作代理费估价象委托行招商产生费较少基性支付费考虑租赁费
h) 租赁税费：国家法律法规估价象税务部门相关规定简单商务租赁房屋交易涉税种：增值税房产税城建税教育费附加方教育费附加水利建设基金印花税企业税税注意估价时考虑税商务租赁房屋交易行缴纳税费变量重两项：出租房产取时间估价象出租属般纳税（般纳税（1）生产货物者提供应税劳务纳税生产货物者提供应税劳务（纳税货物生产者提供应税劳务年销售额占应税销售额重50）兼营货物批发者零售纳税年应税销售额超50万（2）事货物批发者零售营年应税销售额超80万元）取房产时间分2016年4月30日前取房屋产权商业房产假设效毛租金收入含销项税费情况简易计算增值税租赁税费计算规：
S 增值税5征收率税基效毛租金收入
S 城建税年缴纳增值税75处取7
S 教育费附加3方教育费附加2合计般月缴纳增值税5
S 防洪工程维护费09‰税基效毛租金收入
S 水利建设基金01税基效毛租金收入
S 印花税01税基效毛租金收入
i) 费：房屋出租中涉费：手续费规定缴纳标准法预见情况发生估价结果更加准确合理适考虑费般效收入13考虑估价象实际情况费取1
j) 物业服务费：调查广州市商业物业出租情况物业服务费般采承租方行缴纳方式包含估价象获租金收入里考虑物业服务费
k) 运营费合计
S 运营费合计房产税+房屋重置成+房屋保险费+房屋维修费+网费+设备家具折旧费+租赁税费+费
估价象运营费测算表（接表）
序号
项目
费率
公式
单位
首年数额
4
效毛租金年收入
—
12+3
万元
1061487
5
运营费
—
51+52+…+510
万元年
21539
51
房产税
12
效毛租金收入×12
万元年
12737844
52
房屋保险费
02
房屋重置成×02
万元年
152
53
物业（维修）费
01
房屋重置成×01
万元年
76
54
专部分维修费
02
房屋重置成×02
万元年
152
55
网费
001
效毛租金收入×001
万元年
01061487
56
设备家具等折旧费
01
效毛租金收入×01
万元年
1061487
57
租赁费
0
行招租考虑
万元年
0
58
物业理费
0
含租金中考虑
万元年
0
59
租赁税费
—
591+592+…+596
万元年
625215843
591
增值税
50
效毛租金收入×5
万元年
5307435
592
城市维护建设税
70
增值税×7
万元年
37152045
593
教育费附加
50
增值税×5
万元年
26537175
594
防洪工程维护费
009
效毛租金收入×09‰
万元年
09553383
595
水利建设基金
01
效毛租金收入×01
万元年
1061487
596
印花税
01
效毛租金收入×01
万元年
1061487
510
费
10
效毛租金收入×1
万元年
1061487
511
房屋重置成
—
单方造价3560元㎡×面积
万元
76003
（10） 净收益
S 估价象年净收益效毛租金年收入年运营费
（11） 报酬率Y确定
报酬率收益法测算程中影响项参数细微变化会导致估价结果明显变动般确定报酬率方式市场提取法累加法类型投资报酬率排序插入法等次评估运累加法分析确定报酬率指标中：
a) 目前银行年期定期存款利率15视风险安全利率
b) 投资风险补偿率指投资者投资收益确定具定风险性房产时必然会求承担额外风险补偿否会投资参考房产行业年鉴研究机构相关文献报告房产市公司年度报告认定房产投资存定风险区域途楼龄等房产产品风险程度较差异总体风险程度银行贷款利率股票市场市盈率分红派息率等指标差异较性估价象全面分析结合估价师验风险利率风险程度般38间考虑估价象区域天河区万菱汇商圈商业氛围良估价象身装修万菱汇商场装修具定投资风险确定风险调整值40
c) 理负担补偿率指项投资求操劳越吸引力会越投资者必然会求承担额外理补偿房产求理工作般超存款证券分析估价象商业理效率较高理负担报酬率取01
d) 缺乏流动性补偿率指投资者投入资金缺乏流动性求补偿房产股票债券黄金相买卖困难变现力弱分析估价象商业物业租售折现流动性较差缺乏流动性补偿率取15
e) 投资带优惠率指投资房产获某额外处易获融资(抵押贷款)投资者会降低求报酬率估价象投资带优惠率取1
S 报酬率Y风险报酬率（安全利率）+投资风险补偿率+理负担补偿率+缺乏流动性补偿率投资带优惠率15+45+01+15166
项目
数值
风险报酬率
15
投资风险补偿率
40
理负担补偿率
01
缺乏流动性补偿率
15
投资带优惠率
1
报酬率
61
（12） 剩余收益年限N确定
估价象证载途商业已征收国土权出金收益年限40年1997年1月2日起估价时点2018年9月2日土权剩余年限18年4月1833年剩余收益年限N确定1833年
（13） 测算程表测算结果
S 测算结果表示根般公式收益法出估价象终评估价：
V1087345万元
收益法测算表
序号
项目
年限
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
1833
1
潜毛租金年收入
99654
103640
107786
112097
116581
121244
126094
131138
136383
141839
147512
153413
159549
165931
172568
172568
172568
172568
57523
2
空置租金损失
8879
9234
9604
9988
10387
10803
11235
11684
12152
12638
13143
13669
14216
14784
15376
15376
15376
15376
5125
3
收入
15374
389
404
15420
437
455
15473
492
511
15532
553
575
15598
622
647
15647
647
647
216
31
入场费
15000
000
000
15000
000
000
15000
000
000
15000
000
000
1500
000
000
1500
000
000
000
32
押金利息
374
389
404
420
437
455
473
492
511
532
553
575
598
622
647
647
647
647
216
321
月方客观租金（元）
112600
117104
121788
126660
131726
136995
142475
148174
154101
160265
166676
173343
180276
187487
194987
194987
194987
194987
64996
322
押金总额
24913
25910
26946
28024
29145
30311
31523
32784
34096
35460
36878
38353
39887
41483
43142
43142
43142
43142
14381
4
效毛租金年收入
106149
94794
98586
117530
106631
110896
130332
119945
124743
144733
134922
140319
160932
151769
157840
172840
157840
157840
52613
5
运营费
21539
20366
21084
24667
22605
23412
27090
25124
26032
29814
27958
28979
32879
31145
32294
35132
32294
32294
10765
51
房产税
12738
11375
11830
14104
12796
13308
15640
14393
14969
17368
16191
16838
19312
18212
18941
20741
18941
18941
6314
52
房屋保险费
152
152
152
152
152
152
152
152
152
152
152
152
152
152
152
152
152
152
051
53
物业（维修）费
760
760
760
760
760
760
760
760
760
760
760
760
760
760
760
760
760
760
253
54
专部分维修费
1520
1520
1520
1520
1520
1520
1520
1520
1520
1520
1520
1520
1520
1520
1520
1520
1520
1520
507
55
网费
011
009
010
012
011
011
013
012
012
014
013
014
016
015
016
017
016
016
005
56
设备家具等折旧费
106
095
099
118
107
111
130
120
125
145
135
140
161
152
158
173
158
158
053
57
租赁费
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
58
物业理费
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
59
租赁税费
6252
5507
5727
6827
6194
6442
7571
6968
7246
8408
7838
8151
9349
8816
9169
10040
9169
9169
3056
591
增值税
5307
4740
4929
5876
5332
5545
6517
5997
6237
7237
6746
7016
8047
7588
7892
8642
7892
7892
2631
592
城市维护建设税
372
332
345
411
373
388
456
420
437
507
472
491
563
531
552
605
552
552
184
593
教育费附加
265
237
246
294
267
277
326
300
312
362
337
351
402
379
395
432
395
395
132
594
防洪工程维护费
096
009
009
011
010
010
012
011
011
013
012
013
014
014
014
016
014
014
005
595
水利建设基金
106
095
099
118
107
111
130
120
125
145
135
140
161
152
158
173
158
158
053
596
印花税
106
095
099
118
107
111
130
120
125
145
135
140
161
152
158
173
158
158
053
510
费
1061
948
986
1175
1066
1109
1303
1199
1247
1447
1349
1403
1609
1518
1578
1728
1578
1578
526
6
年净收益
84610
74428
77503
92862
84025
87484
10324
94821
98711
11491
10696
11134
12805
12062
12555
13771
12555
12554
41849
参数选取
报酬率Y
610
剩余收益年限N
1833
7
收益价值（万元）
1087345
2． 运成法进行测算估价象价值
（1） 基公式
S 估价象价格V土重新购建价格+建筑物重新购建价格建筑物折旧
中：
S 土重新购建价格土取成+土取税费
S 建筑物重新购建价格建筑物建造成+理费+投资利息+销售费+销售税费+开发利润
（2） 土重新购建价格
序号
项目
数额（万元）
1
土取成
295356
2
土取税费
16688
3
土重新购建价格（1+2）
312044
① 土取成
估价象区域广州市城区商业土成交案例较少估价象土取时间1997年1月2日次估价采基准价修正法确定土估价时点重新购建价格
根2017年广州市国土权基准价估价象位广州市商业级该级基准价（商业首层楼面价五通合理容积率）33186元方米建筑面积根广州市基准价修正体系基准价进行修正
级
广州道中—天河北路—天河东路—黄埔道西—广州道西
33186
天河东路
广州道西
黄埔道西西
天河北路
估价象
② 路线加价
根商业区段路线加价表估价象位天河路首层进行路线加价加价幅度18004元方米
商业区段路线加价表
序号
区域序号
区域
段名
区段范围
路线价加价
标准进深
407
TH006
天河区
天河路3
体育东路石牌东路
18004元方米
10米
商业路线价标准进深进行修正估价象距离天河路水进深10m根商业路线价深度修正系数表取修正系数15
商业路线价深度修正系数表（标准深度10米）
深度（米）
0≤2
2＜d≤4
4＜d≤6
6＜d≤8
8＜d≤10
修正系数
150
138
125
113
10
注：（1）设定路线价区段区域均标准深度10米确定修正系数
（2）已建成项目深度起算点该建筑物铺面未建项目深度起算点建筑红线
③ 楼层修正
根商业楼层修正表估价象位首层选择首层修正取修正系数10
商业楼层修正系数表
楼层
首层
第二层 负层
第三层 负二层
第四层 负三层
修正系数
均值
10
06
048
035
修正范围
10
050～065
035～055
025～040
综述商业期限40年2017年时点条件估价象土重新购建价格：
S V40 （土权基准价+路线加价×路线价深度修正系数）×楼层修正系数（33186+18004×15）×1060192元方米建筑面积
④ 土剩余年限修正
运年期修正系数公式：VnVNKnKN111+Yn111+YN估价象剩余土年限1833年商业基准价年限40年估价时点土报酬率取Y3估价象年期修正程：
⑤ 市场状况调整
根中国价监测网中信息4年价检测数2013年2016年广州商服价指数图表示利数推断出价指数致趋势估价象2016年1月1日估价时点进行市场状况修正通数处理年增长指数求出简单均数预测估价时点价指数：
S 预测2018年价指数315+[（279263）+（301279）+（315301）]3332
年份
2014
2015
2016
2017
广州市价指数
263
279
301
315
S 市场状况调整土单价：
S 土取总成：
3458797元方米建筑面积×73752方米295356万元
（3） 土取税费
出售土权应缴纳增值税城建税教育费附加印花税
序号
项目
税率计算程
数额（万元）
1
增值税
缺乏土初始购入价格似出价5
14768
2
城建税
城市7县城5农村1处取增值税7
1034
3
教育费附加
教育费附加增值税3方教育费附加2
738
4
印花税
出售价格005
148
5
合计
16688
a) 增值税：根财税201636号第条 中华民国境销售服务形资产者动产单位增值税纳税应缴纳增值税缴纳营业税第十五条（二）转土权税率11纳税转2016年4月30日前取土权选择适简易计税方法取全部价款价外费减取该土权原价余额销售额5征收率计算缴纳增值税根规定出售土权应缴纳增值税果出售2016年4月30日前取选择购销差价5计算增值税土权购入500万元现卖1550万元应纳增值税（1550500）（1+5）*550万元
b) 征城建税（城市7县城5农村1）转土权实际缴纳增值税计税城建税税率纳税市区7县城建制镇5述区1
c) 教育费附加：国家3方教育费附加2
d) 印花税：根印花税暂行条例规定产权转移书包括财产权版权商标专权专利权专技术权等转移书载金额005贴花立合缴纳土权出售财产权转应出售价格005计算缴纳印花税
（4） 建筑物重新购建价格Vb
① 基公式
S 建筑物重新购建价格建筑物建造成+理费+销售费+投资利息+销售税费+开发利润
中：
S 建筑物建造成前期工程费+建安工程费+基础设施费+公配套设施费+开发税费
建筑物建造成汇总表
序号
项目
计算公式费率
金额（万元）
1
前期工程费
建安工程费×45
1135
2
建安工程费
单方造价×总面积
25223
3
基础设施费
建安工程费×15
3783
4
公配套设施费
建安工程费×10
2522
5
开发期间税费
—
1953
6
建筑物建造成
1+2+3+4+5
34617
② 建筑物建造成
1） 建安工程费
估价象属首层商业装饰装修接普通商场参广州市房屋建筑工程2017年参考造价结合现场查勘市场调查结果测算修正终确定建安工程费单方造价3420元方米总建安工程费：
3420元㎡×73752㎡25223万元
2） 前期工程费
前期工程费包括开发项目前期规划设计行性研究水文质勘查三通等土开发工程费测算取定前期工程费建安工程费45测算程：
前期工程费（万元）
序号
项目
计费基准
取率
金额
1
规划设计费
建安工程费
300
75669
2
项目行性研究费
建安工程费
100
25223
3
质勘查测绘费
建安工程费
050
126115
4
三通费
建安工程费
0
0
5
合计
建安工程费
450
1135035
3） 基础设施费
红线工程费包括供水供电供气道路绿化排污排洪电信环卫等工程费取定建安工程费15测算程：
25223万元×153783万元
4） 公配套设施费
公配套设施费包括偿转开发区公配套设施发生支出测算取定建安工程费10测算程：
25223万元×102522万元
5） 开发期间税费
开发期间税费项目开发程中负担种税金方政府关部门征收费估价象位广州市开发期间税费测算程：
开发期间税费（万元）
序号
类
计费基准
取率
金额
1
配套设施建设费
建安工程费
500
126115
2
建筑工程质量安全监督费
高层25元m2计算总建筑面积（含车库）
250
018438
3
工程定额测定费
建安工程费
010
025223
4
建设工程交易中心招标服务费
建安工程费
007
0176561
5
工程建设监理费（施工阶段）
建安工程费
150
378345
6
建安工程费
100
25223
7
合计（元）
19530421
③ 理费
理组织房产开发营活动发生种费包括理员工资差旅费等般建造成13考虑江南西较成熟商圈物业理费率取建造成2理费测算结果：
34617万元×2692万元
④ 销售费
销售费指预售销售开发完成房产必支出包括广告费销售资料制作费售楼处建设费样板房样板间建设费销售员费者销售代理费等销售费取开发完成房产价值46鉴估价象市中心知名商业物业商圈繁华度较高销售费费率取房产价值5设V×5
⑤ 投资利息
投资贷资金资金应计算利息贷资金支付贷款利息资金放弃存款利息基资金机会成考虑土权取开发期初次性发生建筑物开发成理费开发周期均匀投入开发期1年取相应期限银行年定期存款利率15应计息项目包括土取成建设成理费销售费中土取成全周期计息建设成理费销售费半周期计息销售税费计息投资利息测算程：
S 投资利息土取成×[（1+15）11]+（建设成+理费+销售费）×[（1+15）051]
⑥ 销售税费
销售税费指预售销售开发完成房产应卖方(房产开发企业)缴纳税费分两类销售税金附加包括营业税城市维护建设税教育费附加(通常简称两税费)销售税费包括印花税交易手续费等销售税费通常开发完成房产价值定例取值考虑估价象商业物业出租营具体销售税费费率：
租赁税金附加
序号
项目
税基
税率
1
增值税
重新购建价格Vb
5
2
城市维护建设税
增值税
7
3
教育费附加
增值税
5
4
防洪工程维护费
重新购建价格Vb
009
5
房产税
重新购建价格Vb
12
6
合计
重新购建价格Vb
1769
⑦ 开发利润
广州市房产开发般水基础估价象区域商业物业运营盈利水具体确定次估价象投资利润率20测算程：
投资利润率开发利润土取成+建设成+理费+销售费
（5） 建筑物重新购建价格测算程表
序号
项目
计算程
数额（万元）
1
建安工程费
3420元㎡×73752㎡
25223
2
前期工程费
建安工程费45
1135
3
基础设施费
建安工程费15
3783
4
公配套设施费
建安工程费10
2522
5
开发期间税费
—
1953
6
建造成
1+2+3+4+5
34617
7
理费
建造成2
692
8
销售费
建筑物重新购建价格5
6958
9
投资利息
土取成×[（1+15）11]+（建造成+理费+销售费）×[（1+15）051]
4746
10
销售税费
重新构建价格Vb1769
24617
11
开发利润
投资利润率20
67525
12
建筑物重新购建价格Vb
6+7+8+9+10+11
139156
（6） 建筑物折旧
估价象建筑物折旧采年限法建筑物济耐寿命60年已投入19年商业高出年限40年剩余833年鉴该块商业氛围较建筑物预期济寿命达商业高出年限40年残值率假设5
S 建筑物年折旧额建筑物重新购建价格×1残值率建筑物预期济寿命
S 建筑物折旧总额建筑物年折旧额×已折旧年限3305×1962795（万元）
（7） 测算程表测算结果
综述根基公式：估价象价格V土重新购建价格+建筑物重新购建价格建筑物折旧运成法终确定估价象成价值1078018万元测算程：
序号
项目
数额（万元）
1
土重新购建价格Vl
312044
2
建筑物重新购建价格Vb
139156
3
建筑物折旧
62795
4
估价象价格V（1+23）
388405
八 估价结果
估价员实勘查测算采收益法测算结果1087345万元采成法测算结果388405万元利加权均法终确定估价象价值时点市场总价877663万元（民币捌仟柒佰柒拾陸点陸叁万元）假设估价象存估价师知悉法定优先受偿款估价象抵押价值877663万元（民币捌仟柒佰柒拾陸点陸叁万元）
具体详见估价象抵押价值评估结果汇总表
估价象抵押价值评估结果汇总表
估价方法结果
项目结果
收益法
（权重07）
成法
（权重03）
综合
1
假定未设立法定优先受偿权价值
总价
（万元）
1087345
388405
877663
单价
（元㎡）
14743261
5266366
11900193
2
估价师知悉法定优先受偿款
0
0
0
0
21
已抵押担保债权数额
0
0
0
0
22
拖欠建设工程价款
0
0
0
0
23
法定优先受偿款
0
0
0
0
3
抵押价值
总价
（万元）
10873450
388405
877663
单价
（元㎡）
14743261
5266366
11900193
附录
估价委托书复印件
二 估价象位置图
估价象
方位
路状况
天河东路
广州道西
黄埔道西西
天河北路
估价象
三 估价象实勘图片
四 估价象权属证明复印件
五 房产估价机构营业执估价资质复印件
六 注册估价师估价资格证书复印件
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