房产估价案例分析
案例1
常熟市××教育魔假中心房产价值评估报告
常房评l990l2400l号
报告说明
项目名称
常熟市××教育度假中心房产价格评估
二委托方
称：常熟市××教育度假中心
法定代表：××
住：常熟市度假村
联系：××
联系电话：（略）
三估价方
全称：常熟市房屋评估
法定代表：王江
住：常熟市环城南路58号
联系电话：05202791409
王江 国家房产注册估价师 评估审核
王建中 国家房产注册估价师 现场查勘评估
五估价作业日期
1999年1月22日1999年1月25日
致委托估价函
常熟市×××教育度假中心：
常熟市房屋评估接受贵方委托根委托容特定评估目遵循客观公正实事求原房产价格评估规范公允技术标准座落常熟市调义歹度假村委估房产进行现场勘查评定估算现评估结果函告：
委估房屋处属钢混结构商业服务房总建筑面积13 561方米评估基准日1999年1月2日评估总值民币3383万元写民币叁仟叁伯捌拾叁万圆整
特函告
常熟市房屋评估
法定代表王江
1999年1月25日
估价师关估价报告声明
郑重声明：
1．估价报告中陈述事实真实正确
2估价报告中分析意见结公正专业分析意见结受估价报告中已说明假设限制条件限制
3．估价报告中估价象没利害关系关事没利害关系偏见
4．中华民国国家标准房产估价规范进行分析形成意见结撰写估价报告
5接受估价委托1999年1月22日派出王江王建中等评估员估价报告中估价象进行实查勘取委估房产目前真实状况资料作估价重
6．次估价报告撰写程中没估价报告提供重专业帮助
常熟市房屋评估
房产注册估价师 王江
1999年1月25日
估价假设限制条件
1．报告提出评估结果反映委估象特定评估目现行公开市场公允价值仅适次估价确定特定评估目评估结果方面客观性没做探讨
2报告提出评估结果委估房产维持现状持续前提
3．报告评估基准日起效期限年效期限果房产数量价格标准发生变化房产评估价值产生明显影响时委托方应聘请房产评估机构进行调整重新确定评估价值
4．报告出具评估结果未考虑国家宏观济政策发生变化遇然力抗力时房产价格产生影响没考虑特殊交易情况交易方追加付出房产价格产生影响
5委估房产权属范围面积等情况仅委托方提供房屋权证土证实核取确认合法部分
6．实勘查时房屋仅进行般性察未进行结构测试确定部缺损
7．次评估结果中未考虑委估房产委托方担保欠债信誉等影响价值素
8．次评估结果中未扣委估房产转产生种税费
9．次评估结果中适考虑耐装修部分价值房屋附属物价值
常熟市房屋评估
1999年1月25日
房产估价结果报告
委托方
全称：常熟市×× 教育度假中心
法定代表：××
住：常熟市×× 度假村
联系：××
联子电话：（略）
二估价方
全称：常熟市房屋评估
法定代表：王江
住：常熟市环城南路58号
联系电话：05202791409
三估价象
常熟市×××教育度假中心位风光秀美波光粼粼常熟昆承湖畔占4oo余亩距苏州市区29km离元锡市中心48km距常熟虞山国家风景区15 km风景点连片交通十分便利该中心海市总工会承办集疗养休养度假教育培训会务旅游娱乐购物体综合型场海广职工市民邻省市职工休养度假重基度假村规模标准高文化设施齐全100余幢伫立波光湖色中欧美式墅酒店楼天时接3000住宿度假文化娱乐中心健身康乐中心水活动中心项目众令您留连忘返集娱乐竞技体赛车赛艇摩托艇俱乐部中目前华东区卡丁车赛场
次评估象常熟市×××教育度假中心属文化娱乐中心（酒店楼）该中心委托专业酒店理公司理国际三星级酒店标准设计建造建筑总面积达13 561方米项设施服务堪称中楼6层底楼快餐厅2楼风味餐厅间专业宴会厅36层标准房套房豪华套房108间312座豪华功影视厅类型会议室满足类商务洽谈学术讲座正规演出需设桑棋牌室弹子房迪斯科舞厅等高档娱乐项目文化娱乐中心商务中心美容美发厅商场停车场时送餐等种服务项目均采先进专业系统理配中央空调程控电话闭路电视视听系统烟感报答等设施电话交换机锅炉配电供暖等均进口设备酒店堂高9m标准层层高4m中庭2部三菱电梯直达6层酒店1997年建造装修1998年半年开业整幢房屋整体钢混结构总建筑面积13561方米整度假中心占61 70670方米批租土年限（19961218~20461217）中该文化娱乐中心（酒店楼）占约23亩现浇钢筋混凝土柱梁门厅进口理石包柱框弹簧玻璃门坪墙面铺贴进口理石2层餐厅式包厢水泥坪铺贴木板夹板软硬包护墙切片板窗门套切片板凹凸双瞒木门3闭6层宾馆客房部三星级宾馆求进行装演
四估价目
房产抵押价值评估
五估价时点
1999年1月22日
六估价
1．委托提供固定资产明细表
2．关法律法规规定
3．委托提供房屋权证等关材料
4．评估员现场勘查掌握关资料
七估价原
遵循合法原高佳原估价时点原
八估价方法
该酒店（文化娱乐中心）建筑形象投资功结构材料装修材料设备等方面考查均市华联虞城虞山等三星级宾馆媲美目前市场尚类交易实例采市场较法法评占市场现值
该酒店功方面划分分商场餐厅酒店客房会议厅娱乐五部分分析较该酒店市值评估宜采收益法进行分部评估外采成法（土部分市场较法）进行校核
九估价结果
两种方法评估出价格分349875万元3423．92万元考虑次评估目作抵押贷款选择二者中较值342392万元作抵押房产预期市场价格委估房产评估基准日现时价格342392万元取整3424万元写民币叁仟肆佰贰拾肆万圆整
十估价员
王江 常熟市房屋评估国家注册房产估价师
王建中 常熟市房屋评估国家注册房产估价师
十估价作业日期
1999年1月22日1999年1月25日
十二估价报告应效期限
根现行规定评估效期评估基准日年评估报告书评估结果效期：1999年1月22日2000年1月21日评估目评估基准日年实现时评估结果作底价定价超年需重新进行评估
十三评估说明
1．权属界定房屋权证准房屋建筑面积权属登记测量结果实核取确认合法面积
2．次评估结果仅供确定抵押贷款价值时参考
常熟市房屋评估
1999年1月25日
案例分析
评估报告采房产估价规范规定估价报告规范格式
项目评估目房产抵押价值评估应采公开价值标准案例作说明物业特殊性实例作参采较法采收益法成法两种方法评估合理房产抵押价值评估应估价报告中说明未市场变化风险短期强制处分等素抵押价值影响报告未作说明
应收益法估价中计算扣项目年支出中应包含营商业利润报告中没涉资化率（报告中称原利率）安全利率十风险调整率确定时安全利率选时期年期国债年率中国民银行公布年定期存款年利率风险调整值应根毛估价象区济现状未预测估价象途新旧程度等确定报告中目前银行年期贷款利率作基础加30％风险利率做法符合规范求
应成法估价中土价格评估4万元亩计明显低江苏省规定保护价格报告中未作说明外成法求取土重置价格时应注意土剩余年限进行年限修正报告中未作说明
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案例1
常熟市××教育魔假中心房产价值评估报告
常房评l990l2400l号
报告说明
项目名称
常熟市××教育度假中心房产价格评估
二委托方
称：常熟市××教育度假中心
法定代表：××
住：常熟市度假村
联系：××
联系电话：（略）
三估价方
全称：常熟市房屋评估
法定代表：王江
住：常熟市环城南路58号
联系电话：05202791409
王江 国家房产注册估价师 评估审核
王建中 国家房产注册估价师 现场查勘评估
五估价作业日期
1999年1月22日1999年1月25日
致委托估价函
常熟市×××教育度假中心：
常熟市房屋评估接受贵方委托根委托容特定评估目遵循客观公正实事求原房产价格评估规范公允技术标准座落常熟市调义歹度假村委估房产进行现场勘查评定估算现评估结果函告：
委估房屋处属钢混结构商业服务房总建筑面积13 561方米评估基准日1999年1月2日评估总值民币3383万元写民币叁仟叁伯捌拾叁万圆整
特函告
常熟市房屋评估
法定代表王江
1999年1月25日
估价师关估价报告声明
郑重声明：
1．估价报告中陈述事实真实正确
2估价报告中分析意见结公正专业分析意见结受估价报告中已说明假设限制条件限制
3．估价报告中估价象没利害关系关事没利害关系偏见
4．中华民国国家标准房产估价规范进行分析形成意见结撰写估价报告
5接受估价委托1999年1月22日派出王江王建中等评估员估价报告中估价象进行实查勘取委估房产目前真实状况资料作估价重
6．次估价报告撰写程中没估价报告提供重专业帮助
常熟市房屋评估
房产注册估价师 王江
1999年1月25日
估价假设限制条件
1．报告提出评估结果反映委估象特定评估目现行公开市场公允价值仅适次估价确定特定评估目评估结果方面客观性没做探讨
2报告提出评估结果委估房产维持现状持续前提
3．报告评估基准日起效期限年效期限果房产数量价格标准发生变化房产评估价值产生明显影响时委托方应聘请房产评估机构进行调整重新确定评估价值
4．报告出具评估结果未考虑国家宏观济政策发生变化遇然力抗力时房产价格产生影响没考虑特殊交易情况交易方追加付出房产价格产生影响
5委估房产权属范围面积等情况仅委托方提供房屋权证土证实核取确认合法部分
6．实勘查时房屋仅进行般性察未进行结构测试确定部缺损
7．次评估结果中未考虑委估房产委托方担保欠债信誉等影响价值素
8．次评估结果中未扣委估房产转产生种税费
9．次评估结果中适考虑耐装修部分价值房屋附属物价值
常熟市房屋评估
1999年1月25日
房产估价结果报告
委托方
全称：常熟市×× 教育度假中心
法定代表：××
住：常熟市×× 度假村
联系：××
联子电话：（略）
二估价方
全称：常熟市房屋评估
法定代表：王江
住：常熟市环城南路58号
联系电话：05202791409
三估价象
常熟市×××教育度假中心位风光秀美波光粼粼常熟昆承湖畔占4oo余亩距苏州市区29km离元锡市中心48km距常熟虞山国家风景区15 km风景点连片交通十分便利该中心海市总工会承办集疗养休养度假教育培训会务旅游娱乐购物体综合型场海广职工市民邻省市职工休养度假重基度假村规模标准高文化设施齐全100余幢伫立波光湖色中欧美式墅酒店楼天时接3000住宿度假文化娱乐中心健身康乐中心水活动中心项目众令您留连忘返集娱乐竞技体赛车赛艇摩托艇俱乐部中目前华东区卡丁车赛场
次评估象常熟市×××教育度假中心属文化娱乐中心（酒店楼）该中心委托专业酒店理公司理国际三星级酒店标准设计建造建筑总面积达13 561方米项设施服务堪称中楼6层底楼快餐厅2楼风味餐厅间专业宴会厅36层标准房套房豪华套房108间312座豪华功影视厅类型会议室满足类商务洽谈学术讲座正规演出需设桑棋牌室弹子房迪斯科舞厅等高档娱乐项目文化娱乐中心商务中心美容美发厅商场停车场时送餐等种服务项目均采先进专业系统理配中央空调程控电话闭路电视视听系统烟感报答等设施电话交换机锅炉配电供暖等均进口设备酒店堂高9m标准层层高4m中庭2部三菱电梯直达6层酒店1997年建造装修1998年半年开业整幢房屋整体钢混结构总建筑面积13561方米整度假中心占61 70670方米批租土年限（19961218~20461217）中该文化娱乐中心（酒店楼）占约23亩现浇钢筋混凝土柱梁门厅进口理石包柱框弹簧玻璃门坪墙面铺贴进口理石2层餐厅式包厢水泥坪铺贴木板夹板软硬包护墙切片板窗门套切片板凹凸双瞒木门3闭6层宾馆客房部三星级宾馆求进行装演
四估价目
房产抵押价值评估
五估价时点
1999年1月22日
六估价
1．委托提供固定资产明细表
2．关法律法规规定
3．委托提供房屋权证等关材料
4．评估员现场勘查掌握关资料
七估价原
遵循合法原高佳原估价时点原
八估价方法
该酒店（文化娱乐中心）建筑形象投资功结构材料装修材料设备等方面考查均市华联虞城虞山等三星级宾馆媲美目前市场尚类交易实例采市场较法法评占市场现值
该酒店功方面划分分商场餐厅酒店客房会议厅娱乐五部分分析较该酒店市值评估宜采收益法进行分部评估外采成法（土部分市场较法）进行校核
九估价结果
两种方法评估出价格分349875万元3423．92万元考虑次评估目作抵押贷款选择二者中较值342392万元作抵押房产预期市场价格委估房产评估基准日现时价格342392万元取整3424万元写民币叁仟肆佰贰拾肆万圆整
十估价员
王江 常熟市房屋评估国家注册房产估价师
王建中 常熟市房屋评估国家注册房产估价师
十估价作业日期
1999年1月22日1999年1月25日
十二估价报告应效期限
根现行规定评估效期评估基准日年评估报告书评估结果效期：1999年1月22日2000年1月21日评估目评估基准日年实现时评估结果作底价定价超年需重新进行评估
十三评估说明
1．权属界定房屋权证准房屋建筑面积权属登记测量结果实核取确认合法面积
2．次评估结果仅供确定抵押贷款价值时参考
常熟市房屋评估
1999年1月25日
案例分析
评估报告采房产估价规范规定估价报告规范格式
项目评估目房产抵押价值评估应采公开价值标准案例作说明物业特殊性实例作参采较法采收益法成法两种方法评估合理房产抵押价值评估应估价报告中说明未市场变化风险短期强制处分等素抵押价值影响报告未作说明
应收益法估价中计算扣项目年支出中应包含营商业利润报告中没涉资化率（报告中称原利率）安全利率十风险调整率确定时安全利率选时期年期国债年率中国民银行公布年定期存款年利率风险调整值应根毛估价象区济现状未预测估价象途新旧程度等确定报告中目前银行年期贷款利率作基础加30％风险利率做法符合规范求
应成法估价中土价格评估4万元亩计明显低江苏省规定保护价格报告中未作说明外成法求取土重置价格时应注意土剩余年限进行年限修正报告中未作说明
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