容积率总图规划课题研究分享
研发设计部规划建筑组
2017年12月
1PART 容积率项目规划逻辑关系
PART 二 容积率方案强排模式
PART 三 案例分享
目录• 损失销售部分容积率等白白扔掉块利润
1容积率通控制性详规程中设计测算出块强度具定科
学性规划出份足额容积率总图应该操作
2影响容积率客观素：日规范间距求退红求限高求等
操作素：产品定位利块利度单体楼型选择等
PART 容积率项目规划逻辑关系
足容积率：• 损失建筑密度等白白扔掉块溢价空间
1建筑密度首层建筑面积关
首层户型（赠送私家花园）项目卖价高户型项目溢价组成部分绝浪费掉
2底层挖掘分率原中述
段街底层商业面积更寸土寸金绝放
PART 容积率项目规划逻辑关系
足建筑密度：1衡容积率提高货值效办法做总图前进行业态组合例模型推演
2运两种业态间产品类型卖高级业态价格提升溢价空间
3资源利化 扩优质资源户型例 扩溢价范围
4开发占容积率空间变销售面积
货值化：
PART 容积率项目规划逻辑关系6
PART 二容积率方案强排模式
日间距计算影响7
PART 二容积率方案强排模式
户型选择模式8
PART 二容积率方案强排模式9
PART 二容积率方案强排模式
容积率1：10
PART 二容积率方案强排模式
容积率：10~1511
PART 二容积率方案强排模式
容积率：15~2012
PART 二容积率方案强排模式
容积率：20~28• 足指标
• 货值化
• 复制模块
• 配套房化
• 赠绿规划底层挖掘
• 控制库
• 减少入口
PART 三案例分享1足容积率建筑密度
11足容积率
12足建筑密度
2足规划法规边界（三案例）
：利两层挑空阳台计面积政策提供更带溢价赠送面积验收修成房间
效增加实际容积率利20米计面积规定
PART 三案例分享总面积：56640 ㎡
代征道路：6225 ㎡
代征绿：1338 ㎡
消防站：2800
建设：约49077 ㎡
容积率：≤38
总建筑面积：176000 ㎡
公建面积占2040
住宅面积占6080
绿率：≥30
集中绿：6000 ㎡
建筑限高：80m
含公交场站座占2500方米廉租房建
筑面积：6000 米含总建筑面积指标
规划难点：
 建筑限高80米突破90米
 日
PART 三案例分享：龙湖北京唐宁ONE设计前影响块外楼房日
立体空间切割出规范
填充建筑物出容积率
PART 三案例分享：龙湖北京唐宁ONE• 法满足日求部分布置商业产权面积
•元化产品混合分布
端头转角户型设计部分
90米户型端头转角户型设计部
分90米户型
精品公寓：挡光
住宅作商业指
标
阴影区部分
作商业指标
PART 三案例分享：龙湖北京唐宁ONE楼型选择提高容积率
栋住宅占住宅总面积36 规划少量东西
建筑
边角块效利
北京唐宁ONE
•进深单元面组合单体
容积率贡献
• 北方区段采少量
东西布局
PART 三案例分享：龙湖北京唐宁ONE• 损失建筑密度等白白扔掉块溢价空间
1足建筑密度：首层建筑面积关
首层户型（赠送私家花园）项目卖价高户型项目溢价组成部分绝浪费掉
2足法规：底层挖掘分率原中述
段街底层商业面积更寸土寸金绝放
PART 三案例分享足密度段街底层商业面积更寸土寸金绝放
PART 三案例分享双层高变空间利
优点：零面积变2房3房
户型成5房
功：做家庭娱乐
书房保姆间空中花园
等种途层等
高分隔灵活变
实景展示建议做童房：
层卧室阁楼学
游戏
阁楼面 剖面图
双层阳台赠送验收修成房间效增加实际容积率
PART 三案例分享：足法规PART 三案例分享：足法规1利22米计面积规定半室垫高
20米赠送客户带销售溢价验收垫层清改房间
PART 三案例分享：足法规肚里货货值化
1衡容积率提高货值效办法做总图前进行业态
组合例模型推演（利总图预案指标求解模型）
2运两种业态间产品类型卖高级业态价格提升溢价空间
3资源利化 扩优质资源户型例 扩溢价范围
4开发占容积率空间变销售面积
PART 三案例分享衡容积率案例A
建设
7788亩
建设
11132亩
块 济 技 术 指
标
净面积
12613964㎡
15米40米代
征绿
4072870㎡
建设面
积
52030000㎡
容 积 率 41
建筑密度
≤30％中住
宅26
绿 率 ≥30
PART 三案例分享业态市场分析
含金量高 ＝容积率面积收益
容积率面积收益 ＝预计建面价格－预计价外成
价外成 ＝前期工程费＋基础设施配套费
里联排亲底跃电梯顶跃含金高次建电梯洋房剩余容积率高层
业 态 容 积 率 面 积 收 益 表
业态 预计建面价格 预计价外成 容积率面积收益
社区商铺 50~250㎡ 10000 ㎡ 1887 ㎡ 8113元
普通联排 13000㎡ 2000㎡ 11000元
亲底跃 200~250㎡ 12000 ㎡ 1960 ㎡ 10040元
电梯顶跃 200~250㎡ 11000 ㎡ 1960 ㎡ 9040元
电梯洋房 100~130㎡ 7500 ㎡ 2750 ㎡ 4750元
34高层83~130㎡ 6800 ㎡（精装） 2505 ㎡ 4295元
新城案例总体规划业态配
规划求：
1容积率41
2覆盖率30中住宅26
业态指标：
业态 合理容积率 覆盖率
社区商业 3层 2~3 55~100
普通联排25层 06~075 30~35
底跃1~3层
电梯顶跃
电梯顶跃
电梯花园洋房≥7 15~20 25~30
电梯花园洋房 13~15 28~32
高层（12~33层） 25~6 15~20
1联排墅占较易出面积
2般底跃然类墅1~2层
面积溢价
3电梯7+1层相覆盖率更易出面
积激活456顶跃溢价
商业占足4覆盖率适位置底商
1
2
3
4
5
6
7
7+1
1
2
2+1
1
2
3
4
5
5+1
高层提高覆盖率≥20少占容积率≥8
联排 电梯洋房 电梯洋房
代
代
新城案例花园洋房集中规模化城市形象
1道路入口形成洋房规模视觉
2形成点线面丰富城市空间
PART 三案例分享电梯花园洋房
34层高层
社区商业
层返迁房
规划未建区
景尚景（高层）新城案例
•衡容积率总货值
40亿元左右
单产品总货值做
高层货值365亿左右
•方案占：花园洋房区高层
区6337
•方案售住宅面积（含跃
赠送）：花园洋房高层316912 衡容积率案例B
块 济 技 术 指 标
总面积（算容积率
基数）
106690㎡
虎溪河周边绿（
计入绿率）
8395㎡
建设面积 98295㎡
建设面积 160035㎡
容 积 率 15
建筑密度 ≤30％
绿 率 ≥30
虎
溪
河
市政停车场
建设
建设业态应容积率密度：
业态 容积率 建筑密度
社区商业 3层 2~3 67~100
普通联排 3层 06~07 25~30
院墅 2~4层 08 32
洋房 7层 12~15 23
高层 22层 25~35 10~15
 配方式足15容积率
 产品业态组合：
1商业＋洋房
2商业＋联排院＋高层
3商业＋联排院＋洋房＋高层
7层 7层
总图— 配研究
洋房 洋房
7层 7层
洋房 洋房
25层
205层
25层 25层
墅 墅 墅 高层
间距
项目案例二货值化
1衡容积率提高货值效
办法做总图前进行业态组合例模
型推演（分析两案例）
2运两种业态间产品类型卖高
级业态价格提升溢价空间(产品类
型示意案例）
3资源利化 扩优质资
源户型例 扩溢价范围
4开发占容积率空
间变销售面积
运两种业态间产品类型卖高级业态价格提升溢价空间
独 花 高
容积率：03 06 15
1 2 3 4
类独栋
墅
联排院类联排洋
房
高town
05 08 20
500W 200W 100W1800W 50W
独 联 花 高叠拼墅剖面图
90－105
90－105
90－105
90－105
0－30
50－100 半室（带庭院）
附送阁楼
四层
三层
二
层
首层
附送阁楼
楼
二楼
90－120
90－120
联排墅剖面图
0－30
60－150 半室（带采光庭院）
附送阁楼
二层
首层
重庆睿城院
案例：赠送半室阁楼面积
送阁楼
赠送车库赠送半室
花园 前花园
叠拼户型解析
送阁楼
花园
独立入户楼梯
赠送车库 赠送半室
前花园
空中花园
联排：200－250（实350~400）
送 2F＋阁楼半层庭院
叠拼：180－220（实220~300）
送 4F＋阁楼半层庭院
联排户型解析削减龙套配套房化
• 严格控制物房会
垃圾站居委会等配套建
筑面积量放
层占容积率
• 会应布置街位置
便外营总图报建
时会标注商业
房
会室泳池乒乓球室均层网球场沉布置室
底板底街布置层架空茶座二楼茶室屋顶竹林
茶座面积391米
泳池黄金控制库
• 占容积率前提
量车库抬层
采停车桥
• 优化车库柱网控制车库
面积标准：车库面积
车位数应35米
车库抬层 案例抬高层城市街道界面抬高架空室分析
架空层车位：通风采光减少埋深减少防水工程量等初步估算节省1300万元
6左右坡道
车辆直接入库
采光通风
减少埋深北京 中粮假日紫苑 停车分析
半两层车位集中分布
减挖工程量幅降低成
框架结构开放式线 （停车专题展开研究）
中
央
集
中
车
位
外
围


车
位
停车桥家门减少入口
• 块车库行入
口量便物业减少
理数 入口原点
100米范围应设置第二
出入口
增加出入口少增
加6保安（三班倒）例
成保安月
费少20003000元
年增加144000—
216000元
• 两相邻块入口应量
相便两相邻块
员步行交通
底层架空坡道出入口
架空车库
消防通道
社区入口
车库出入口
减少入口节约物业力成
景观化车道增加绿化面积
负二层车库
交通分析42

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