房地产估价概述


    房产估价概述
    房产估价概念
      房产估价称房产价格评估简称房产评估指特定目遵循法定公允标准根估价程序运科学方法房产现时价格进行估算评定
      体客体目标准程序方法信息时价房产估价八基素
      ( )体
       房产估价体估价执行者估价:房产评估公司国家授权资产评估公司会计事务审计事务咨询机构根国资产评估理办法规定房产评估体必须获省级国资产理部门颁发国资产评估资格证书事国资产评估业务目前国房产评估体资格理分时评估资格正式评估资格两级前者准评估体时评估资格年工作业绩显著实力强者通部门年审方取正式评估资格房产评估工作政策性强涉工程技术财务等方面专业知识估价员必须具备较高政策水良职业道德广博学识水坚实专业基础丰富实践验搞估价工作目前国正逐步完善房产估价师资格理制度通考试方法确定评估员抨估资格
      (二)客体
      房产估价客体房产产房产具定产权关系房屋建筑物总称包括房屋建筑产权两方面含义房产概念中房取广义构筑物等房屋外设施劳动产品商品实际工作中执行建筑规范价格体系房产中房房屋建筑物构筑物相关基础设施代名词总称房产估价分类中房部分应分房屋设施两方面设施词反映房屋外建筑物设施水塔水池路桥烟囱等规范房产评估报表房产结构类相关分析评估工作产具定权属关系土范畴估价中产中般指房相关联皮产物质形态包括表限部空间种部空间通许建筑物高度控制物质容理解仅仅面面积更应作立体空间认识表面积规划允许发展部空间构成立体物质体产中产指产权包括权权收益权处置权四方面产权鉴定理解应产权范围拥时间两方面着手出正确结房产估价中房产客观认识表达尚未规范化表现:
       物质容房产类五花八门流水帐式记录
       二房产产权反映模糊
       三估价客体表达统
      (三)目
      房产估价总目房产交易提供符合国家政策公正价格尺度交易性质方式异房产估价具体目估价目必须特定房产营理交易业务服务具体说房产估价直接目:清产核资加强房产理服务组建中外合资合作营企业等互利基础确定双方合法权益服务建立股份制企业联合营企业集团公司核实方资产权益确定利润分配服务完善承包营租赁营方式正确核定发包出租资产额度处理承发包租赁双方关系济利益服务广泛开展房产出售租赁抵押土权出转房产保险处理房产纠纷等提供科学价格
      (四)标准
      房产估价标准法定公允估价衡量规范包括质量标准计量标准价格标准房产域限定性标准分国际标准国家标准方标准质量计量标准应国家法定标准逐步实现国际标准接轨:价格标准采方市场价格方规定价格标准具体说房屋质量标准应建设部制定标准土质量标准等级评定标准统计量标准房屋土应方米(m2)计量单位土时亩作单位价格应民币(元)统价格标准应国务院91号令规定反映评估目评估价格间匹配关系价格构成素体现国财务核算制度规范原
      (五)程序
      房产估价程序指房产估价全程中环节工作进程先序根国资产评估理办法评估程序环节:申请立项资产清查评定估算验证确认科学程序进行房产估价提高评估工作效率保证评估质量基条件
      (六)方法
      房产估价方法确定房产价格技术规程方式手段评估方法:重置成法收益现值法市场价格较法清算价格等评估方法选结合评估目确定
      (七)信息
      信息房产估价工作生命源掌握少信息量信息渠道畅通否处理加工信息力强弱衡量评估机构评枯员实力重标志加强房产估价信息收集加工积累房产估价机构员项基础性工作客观公正科学确定房产价格重保证  (八)时价
       时价指房产评估基准时点价格估价员估价基准时点考虑种价格子确定种静态价格估价目决定估价方法时价形式重置完全价格收益现值市场交易较价格等等时价确定应抓住时点评估目相匹配价格标准两基素具体说涉产权转移房产估价应采市场类现时价格国企业间联合合涉产权变更应采重置价格保证国资产核算体系统性方利益关系处理致性
       二房产估价分类
      ()房产评估产评估
      房产评估房产估价象时价反映价值技术济活动房产评估中居标识位分两种情况:
      房产权转移估价评估范围包括房产身价格房产相关联产价格估算估价结房产全部价值关联土权转价总
      二保留房产权房产租赁价格评估实质房产权零星出售价格估算房产年限测定房产出租价格价格构成项目:折旧费修缮费理费租保险费税金利润七素
      产评估产价格估算时价反映土财富交换价格产评估中居标识性位分两种情况:
      土产权转移价格评估包括土权转移权转两种类前者发生集体国土转移程中种转移时伴着切附着物土权权收益权终处置权转移评估范围包括土权费土权费(劳动力安置费等)附着物补偿费(房屋建筑补偿费青苗补偿费等)三方面者常指国土权法律允许范围出转评估范围包括土权价格附着物补偿价格
      二保留土权属土租赁价格评估实质定期限土总收益年折算费估算费构成项目包括附着物年折旧费理费绝租级差租税金利润
      房产评估产评估联系:房离开房产转时产转移房产转时房产转移房估价时考虑价成房价子产评估时考房房价成价素
      两者区:房产评估占导位房产交易体交易目保留现房产续产房产继续条件产评估占导位产交易体取产目土房屋附着物关联素土权属获者说价值退居次位仅仅考虑残值
      两者评估方法价格构成项目评估重点定区原讲段服务目象房产作分类估价评估结应致客观评估目评估体异象房产评估结会出现差异
      (二)单项评估整体评估
      单项评估指具备完整相独立确指分割功房产作估价象评估具备完整功单项房产栋房屋相独立功房产建筑群体中具某特殊功局部房产确指分割功房产栋房子中套房间门栋等作单项评估象者说房产单项评估确指具相独立功单独界定产权单项房产进行评估幢房子面方米土方米建筑面积作单项资产进行评估事实确指具相独立功房屋中楼梯确指独立功供单独界定产权事实房屋中分割出单项房产资产评估价格汇总求出相完整房产综合体总价格目前国房产资产综合体估价般采栋号确定相独立功设施土逐列示作单项资产分估价汇总求出总体价值系统观点考虑单项房产组合群体效应综合环境效应房产群体总价值应干单项房产价值组建筑群体相独立城市段单元甚城镇存着整体评估问题
      房产整体评估某特定段产房屋基础设施作估价象进行综合估价居住区条商业街座集镇家型工业企业作全部出交易估价需房产资产作综合体进行整体评估乙某工业区房产作整体评估单项房产产价格作整体基础价格考虑单项资产价格外应考虑八素:生产性房产质量整体功二非生产性房产整体质量生产性房产例关系三基础设施质量功状态生产性非生产性房产配套性四土等级结构五周边环境状态六工业区发展前景七隐含元形资产价值八潜相关收益力素综合起考虑正确判断该房产综合体整体价值
       目前国房产成片出房产整体产权变更现象已发生整体评估综合收益角度进行评价采单项评估汇总定系数作调整估价忽视整体房产综合价值效应环境波效应潜收益素确指元形资产价值等方面作房产整体评估建立套科学方法房产估价工作者理研究工作者值重视重课题

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