文化题项目开发模式 3
破解文化图艰难事情决策资源房产研究中心居住文化构筑作楼盘运作关键环节然许时候文化层脂粉该讲揭示房产文化密码现实利润间联系提升发展商竞争力提供宽广策略空间
正建筑师梁思成说：张画座雕出戏部电影选择张画挂起收起座建筑物旦建造起十年百年站里体积非常庞分说形成居民生活环境分强迫住宅应艺术更追求艺术美文化品位否成强迫欣赏遗憾艺术甚文化垃圾
第1操作环节：文化品味取胜四突破口
点A：案名突破
台湾产项目案名谓五花八门奇根局限谓花园广场定表明产项目表现海景山景湖景特征台湾海誓山盟天籁登峰造极蔚蓝海样颇具诗情画意案名香港案名取相品味海信半鸟灏景湾帝涛湾听涛雅苑深圳案名实敢恭维重复雷香港东施效颦没身土特色仅冠海景项目X海景广场x海景花园XX海景花园等名姓许锦 X花园两碧 X花园父母双胞胎东海花园东海厦名姓易混淆搬香港已阳X山庄X利山庄期谓深圳X景园（悉该案名深圳两）难道中国五千年文化历史茫茫辞海中够找出性案名？
解案名注册国土部门规定信息量文化含量需基础突破
令喜深圳已开始出现样特色案名期市碧云天缘范仲淹道词种颇具文化特色案名目标市场定位起画龙点睛作
案名设定出两岸三文化背景差异台湾受中国传统文化日文化美国文化影响较体现案案名颇具特色次报告介绍案例：阳光加州受美国文化影响美国加州风光搬台湾璞真园受中国传统文化日文化影响返朴真居家生活联系起感染力深圳土口全国五湖四海尚未形成种流文化体现案名显浅薄直白
点B：建筑涵突破
典项目河城例： l
河城位成市中心环路北段北门桥万福桥间面积计3000金弧带南文殊院北府河城隍庙相老成传说中腾龙摆尾城北龙神龙头位置河城寓风水意河城处理拉置特殊：府河两岸跨世纪改造工程文殊院城隍庙等佛文化园林景观带文物保护需四周绝高建筑群落处城视野开阔空气清新良生态绿化环境河城想铸生命建筑构成软构架非强迫性发挥空间行填充生活成整建筑部分
现常谈欧美生活方式什欧陆风情港文风格等等品位实际皮毛已种认知偏差种错位：社会错位现代中国开放社会转型期间面外文化击感种前未迷茫：究竟需什样生活？实中国中国生活方式中国生活实质性容讲究集体性氛围体意性相互交流中国式生活方式具历史感影响力具种亲力国家区种生活方式文化艺术建筑风俗惯等方面形成表现实质域性真正适合中国土文化范畴生活形态生活方式种方式体现建筑院宅建筑
河城八特征
l文传统
遵循传统文化脉络体现土文特征建筑入院宅建筑规划
设计建造时充分考虑宗旨通建筑单体组合排列建筑
命名中心庭院组团形成院落终组成完整院落等具
传统文气息旧式文宅院建筑思想体现建筑风格中居住者重
返充满家园式温情居住环境
2生态环境
重新确定然关系生态概念规划社区绿化环境生态化现代市生活种渴求院宅建筑社区周边绿化环境保护城区部环境培植谓精心营造形成道美丽城市景观面积超6000中心绿形成河城面府河敞开天井高楼层住户充分享受阳光水面景观组合成高层次生态环境
3底层架空
全天候户外活动场通透流动空间建筑底层住户作开发商牺牲房屋底层片面积采作绿化公建似太奢侈院宅建筑身需求重求社区居住者提供满足现代市绿化空间需求田园生活回旧式生活方式怀念际交提供硬件措施时区位置透架空层非建筑享河滨美景
4屋顶退台
丰富建筑立面住户提供空中院落特建筑外立面设计错落致美观方院宅建筑素特色建筑楼顶采取退层跃层结构仅形象更丰富具生活实价值破旧式民居天井封闭感退层出片面积建成屋顶台私家花园作成院落极特色
5框架结构
提供动组合空间便住户意愿进行居家设计全框架结构设计仅提供房屋品质抗震等安全性充分满足居住房屋户型装修设计需喜完全意愿进行居家设计完成异行方式需私域空间营造
6院式套型
院子概念设计套型面生活流线院宅建筑房屋户型针消费者进行设计科学合理特质效区分居家生活居寝饮食卫洛活动等生活空间保护居家生活私密性公活动需居住更合理更令居住者令生活更方便更舒适更品位克服普遍存现普通住宅弊病应普通入居家生活流线设计求
7院式窗格
鉴传统富格结构消市鸽笼现象美化建筑形象院宅建筑建筑特色建筑阳台外窗均铝花格楼花窗户作防护然直接露天外外侧全落移动色玻璃防护起防护作相外方美观效消市鸽笼现象较采光通风性生活空间更加通畅
8足
全院区服务配套完善社区生活院宅建筑社区完善社区服务配套设施项完整指标通社区公建设置规范化物业理采现代化安全手段完整服务体系运红处线微机监控光纤通讯信息互联网络服务整社区布线接口直通区住户整社区成服务配套设施完善成体系新型社区
院宅建筑三素：
1变性
元化时代需求元中国传统屋檐堂屋然延伸变空间起源河城设置变空间调节求文化取：空间想法成书房客厅客房视听室麻室收藏室……
2体验性
着现代生活发展生活空间着生活方式改变变更加丰富许空间成功性空间时增加种体验性：餐厅应该体验品味美味佳肴场传统厨房义中厨生活部分身中体验种乐趣更层面做饭家（现代条件包括朋友间）种参参程中形成种相互交流做饭种生活体验餐厅厨房体验性河城建筑方式表现出餐厅厨房机联系功外表现
3私密性
卧室作生活空间重部分承载生活容样化构筑生活方式种元化私生活行便产生时隐蔽条件空间需求河城卧室划分区域性适象设置顾需求私密性卧室理解求仅卧室设置分层次卫生间设置分级：首先卫生间体系次孩老卫生间应该保姆客需求层次构成河城私密性
河城样代表首创院宅建筑完全中国尤成房子少作种尝试追求表达成生活居住需求理想现定接受终会深入心广采
充满回忆新城——河城
点C：会提升突破
年着住宅生活品质断提高会已成产项目必然配套
着济发展追求物质生活时越越重视追求文化精神生活
享受追求生活品味涵集传统会功文化涵身文化会
形成前房产市场发展必然趋势
古语云：居竹室书画手拨琴弦生活棋艺谓高雅天样生活翰林阁已成现实
翰林会功展示
名艺术文化
1 名艺术交流中心
设：（1）功博览鉴赏厅
容：A中国古翰林文化展览
B国邮票展览（定期）
C中国文物展览（定期）
D珠宝汇展（定期）
（2）古玩字画拍卖交易（定期举办）
（3）名艺术沙龙（定期举行）
容：A字画名师摹展示
B诗作家作品赏
C文化界艺术研讨
（4）名校校友联谊会
（5）科技成果交易中心
2名汇聚中心
设：（1）企业精英图书馆
（2）名互联网
容：A全球首 500名型企业网络资料
8亚洲名流俱乐部网络资料
C国政府部门资料查询网络
（3）全球资讯网络
容：A华尔街资讯伦敦股市日指数恒生指数等金融市场第手资料
B全球济动态发展
c世界旅游资讯
（4）商界文化界知名会联谊
（5）中外名片鉴赏室
3中医中药馆
设（1）医疗保住室
容：A传统中药治疗室
B营养保健顾问
C针灸治疗
（2）药浴推室
容：A药物浸浴
B专业医师推
文化艺术会开发模型演示
现翰林会——广州市首座文化艺术会例透视会体现精神享受开发模型
传统会年发展程中形成模式集健身购物饮食娱乐功体场满足居民物质需求翰林会满足物质需求时更注重精神享受满足高雅生活新追求传统饮食文化茶文化酒文化外会设名文化艺术沙龙企业家协会艺术品鉴赏中心等邀请社会名流政界学术界济企业界名力八成名誉成员定期召开研讨会酒会等界成功士文化艺术名提供汇聚交流高雅场旨弘扬中华文化促进国外济科技成果交流合作发展居者创造豪华舒适文化家园传统会拟
传统会区项目配套设施建设费疑羊毛出羊身翰林会市政府发展文化事业支持创建文化传播基翰林阁机融合起形成种天然配套种结合满足文化传播事业需时限度满足居户生活需求开定项目拟
C药物蒸气桑
（3）药物成份鉴证室
青少年艺术文化培训心
1青少年智力启蒙中心
设：（1）琴艺辅导（星海音乐学院合作提供优良师资
（2）舞蹈练（演艺学校合作提供优良师资）
（3）书画摹（通文化界关系提供优良师资）
（4）奥林匹克智力开发
容：A青少年语文水培养
B青少年数理化知识培养
C青少年高科技知识培养
D青少年外语水辅导
E青少年文化涵提高
电脑联网图书馆
设：（1）阅读室
容：A世界名著
B中国文学巨著
C世界百科全书
D童智力开发专刊
（2）电脑网吧
容：A特尔互联网
B电脑程序编程
C电脑常识学（专业员辅导）
D电脑讲座（电脑生活中应）
3家教中心门辅导
中西饮食文化
1岭南特色美食馆
设：（1）岭南风味食街
容：A岭南特色粥类品尝
B岭南特色糕点
C岭南特色早夜茶市
（2）宴会厅厢房
容：A喜宴布置
B型鸡尾酒会布置
C卡接OK房功
D厢房附设名菜区
2中式茶艺馆
设：（1）茶艺品尝
容：A潮州厅（功夫茶）
8台湾厅（泡沫珍珠茶泡沫茶花茶）
c传统名茶厅（铁观音参茶类名茶）
D荣艺师傅正面接触互交茶艺心
（2）棋牌娱乐室
容：A围棋
B国际象棋中国象棋
c国际桥牌
D俄罗斯轮盘
E超级赢家
（3）西式咖啡酒廊
容：A国特色咖啡文化
B提供商务套餐西方套餐
C式纯酿烈酒红酒场调试
D啤酒文化尝室
（三五知已举杯畅饮场）
岭南盆栽花卉文化
1盆栽文化
设：（1）假鱼池
（2）盆栽修剪
（3）庭园绿化
2花卉文化
设：（1）插花展览
（2）名花赏
3电话送衣服务
4娱乐配套容
（1）桌球室
（2）壁球室
（3）飞缥室
（4）L童游乐中心g
点D：市场推广突破
市场推广手段——广告体现社区文化品味理念）环节
整世界济形态正工业济知识济迈进太知识济社会里居住建筑需真正意义文化涵精神特质房产交换仅提供生存空间更重提供种文化环境环境中渗透着哲学伦理传统方面生活理想区域意识风情方面审美观点未知识型消费需求层次升级——文化层次提升相符房产广告中文化素注入已成种必然时代趋潮
第2操作环节：房产文化牌实战示范
示范A：商家样流
娱乐济时代商家成功关键否成功结合娱乐沃尔夫著作（娱乐济中特走娱乐化企业提供件杀手锏
——勇险娱乐业生存法领片刻风骚消费者天某种新产品快觉新鲜者拥抱认更产品娱乐素成企业竞争部分时企业必须风险足够估计勇承担
——创立强品牌消费浪潮短暂突变反衬出品牌资产重性创立成功品牌没什固定模式品牌暗含理念完整具永恒魅力里需特指出未品牌越抓住心理情感层次需求越深入心
——角化营成功品牌例迪斯尼耐克等隐藏着产业扩充限潜力家著名品牌企业实行角化营娱乐济跨行业性质消费浪潮变性更娱乐化企业必须走角化营路里企业尊注意必须品牌性特征消费者形象定位结合起企业必须明确实行什样角化策略维持品牌性第目标
——合作创造财富企业推动娱乐化服务时策略联盟行效重策略企业实行角化营程中领域营道未必熟悉求企业必须新领域联合企业开展合作企业快速扩展新领域时效节省量资源未娱乐济集种功服务身企业合作力成核心竞争力
——创新生存沃尔夫指出娱乐化概念甚包括产品者服务便利性样持续创新抢先机娱乐化企业关重果想手击垮必须断开发出新产品服务时刻抓住新生代瞩目焦点样建立高价值令竞争手法仿制套品牌资产娱乐济时代风企业获利空间会限
——掌握创新办力资源娱乐化趋势中项重资源资产幻想价值商品
利文化作房产广告两优势
1助传递差优势
房产广告创造中雷现象非常严重众模式化宣传中脱颖出形成差优势已成房产公司致追求文化素注入正适应求获取保持竞争优势
广告中注入丰富文化涵房产价值区竞争手提高附加值例：厦门滕王阁房产公司发布公益类型广告爱惜然资源题树木十年毁木刻植少伤害弘扬雷锋精神题雷锋精神代代辉煌击腐败题锁住然等厦门房产界树立高声赢消费者关注信
见文化素传递差信息构筑差优势方面作
2助实现消费者沟通
美国心理学家马斯洛需求分五层次次生理安全社交尊敬实现需知识济初见端倪迅速发展背景物质生活日渐丰富需求文化趋性日益明显推动心理需求层次升级生理需求文化安全保障文化社交情感文化尊名誉文化理想抱负文化需求层次越高文化需求越高文化氛围涵求越高现代追求文化满足房屋作商品仅仅满足基居住生理需更重满足性化审美观文化求
文化搭台济唱戏商言文广告形式利文化独特亲力具相文化底蕴文化追求聚集起取价值观认达成效沟通建立起房产公司消费者亲密关系
利优势呢？东河花园例三方面入手：
1注重吸收中国传统风水术中科学精华
风水术作综合性系统性强古代建筑规划理越越受普通百姓专家学者重视东河花园正风水术精华手寻找诉求点突出宗房产优势采光篇紧扣外通透诉求点说明东河花园屋荡漾着悠悠清风日日阳光造访夜夜月光轻洒通风采光条件极佳风水术中关吉宅标准清风徐阳光暖相符
2遵循中国古代建筑空间格局阐释锡方特色
中国古代建筑空间环境整体处理规模建筑群布局
文景观然景观结合方面总结量验实物证东河花
园空间篇中着力渲染建筑格局中疏密注意高层
层低层高密度建筑鳞次栉建筑篇中结合江南水乡建筑
风格推出楼顶玻屋顶颇具方特色锡建筑房型
篇中面积实墙结构诉求构建外界隔绝外实静
空间现代仿效古享受生活
3遵循环境美学建筑美学审美观
中国古代建筑极注重审美目前众已开辟旅游景点古代建筑群落出东河花园善发掘建筑史审美题环境篇里刻画充满诗情画意环境推出空间艺术精品——东河花园楼型篇中着力描写疏密空间组合展示祝流动美音乐般韵律美建筑篇更锡民居尚华饰简洁洗练朴实淡雅美刻画淋漓致
碧桂园出产名特优月饼
连续五年中秋节生产着月饼连续五年种方方圆圆印碧桂圆字样讲盒放进业购物袋连续五年着业探亲访友途中月饼路欢欢喜喜送出碧桂圆理常常感慨万千：业已碧桂作家乡盒月饼说佳节里亲朋间礼轻情重真情流露衷热爱着碧桂园生活心中尝碧桂圆家乡种特产带着家国油然出热爱赠五湖四海然做更业奉赠际更爽心豪更？
年中秋点欣慰历着节假日涌涌潮击目睹着家乡波未波起潮潮中逆发乡情浓厚终定决心斥巨资建立碧枝园月饼厂远万里机械制造技术发达国家瑞典购进先进旋转式烤饼炉配套设备准备精工细作匠心出品世纪末中秋家乡送圆融祝福
月饼定价实惠针区业需求制作盒仅售48元购买十盒种优惠说里许问：谁会买？然碧桂圆业啦作成功士家国区少业集团总裁公司老板职员百千朋友遍天传统节目越特色物品越受欢迎家乡产月饼然容错邻里街坊搭单联合购买享口福折头着数啊
做做碧枝园颇渊源作风显然影响着月饼厂
外该系列广告形式浸透着文化气息图案卷起古书画面简笔速写形式勾画房产外观色彩黑灰色古朴美观文杂部分采隶书体典雅涵整系列广告文化气氛流动生辉
示范B：社区活动体现社区文化
举办社会特色社会活动社区社会宣传社区文化着巨作该社区接开发树立发展商形象起着忽略作碧枝园生产名特优月饼案例疑成功推广社区文化活动
第3操作环节：成功项目实战程演示
步骤A：开发思路项目定位
面困境情况开发商基树立明确开发理念：做做做出特色做出品味楼市竞争中致胜碧云天开发商星彦投资发展限公司例外具体言开发思路体现方面：
项目选址：
碧云天位梅林西路北环道交汇处北侧水库荔枝林深圳市微利房住宅区梅林村型社区规模效应日益彰显西南侧行天桥天健花园万科城市花园山姆会员店等交通环境社区规模方面均属
目标客户：
碧云天目标客户定位收入中等次二次置业士白领阶层刻意追求外销港置业目：深圳入营造真切家
户型设定：
房厅二房厅二厅三房二厅四房二厅五房三厅复式450套住宅中等户型三房二房二房面积589929方米三房面积95 81186方米户型较情况设定力户型便避免客户产生鱼目混珠嫌疑
楼宇档次：
定位中等偏交楼带装修配套高档盲目走豪宅路明确精品楼盘民化特色
价格水：
梅林村片区走中等偏价格路均价保持5400余元㎡左右切合楼宇身素质市场接受
文化品位：
锁定岭南建筑风格创造亮丽清新高雅格调营造浓厚乡土文化气息深圳移民城市远方游子产生扎根斯感觉目：碧云天做真正家
步骤B：项目具体安排
理念思路定位接做出碧云天外样铺排呢？
楼盘名称：特色楼金应该配特色名称厦花园苑园等名称轻易做碧云天真谓独辟蹊径北宋政治家学者范仲淹苏幕遮词：碧云天黄叶秋色连波波寒烟翠┄┄政府机关进行名称登记时遇麻烦名称名称会联想起片碧蓝天空产生宁静舒适雅逸感觉该区三面围会直布局碧字楼（4栋）云字楼（3栋）天字楼（4栋）面
外观形象建筑风格
碧云天建筑格局吸收岭南建筑意性通透性风格岭南统客家民居影子结合现代建筑风格种风格适应深圳亚热带风情城市代著名画家关山月作品中更欣赏色调清新素雅简洁岭南风格流派建筑风格特点：坡檐屋顶立柱错落致色调清新具体碧云天
首先11栋9－16层带电梯高层组合成楼宇高低疏密显高低错落致前灵活穿插
次立柱设计波檐处理竖书碧云天立柱指北环道屋顶破檐遥相呼应顿然显轻灵致洁静高远通透爽朗
第三月白色外墙蓝灰色屋顶衬浅蓝色高级中空隔音玻璃碧云天显清新淡雅格调含蓄高雅总体言外观引入胜深圳独二流息洗车流道亮丽风景时心中会发出样感叹
部区规划：
三面围合建筑中设中心花园面积达400加方米左右绿树花架矮墙流水等区设停车库实现严格入车分流层裙楼途住宅商铺架空层会等碧云天雅士会面积达60o方米设项服务容咖啡吧网吧棋牌室健身房等
区理：
发展商聘请中海物业理公司作家中海品牌疑会买家信心该楼盘智化方商达相高水准设红外监控系统紧急报警系统视讲系统等住户门富设防盗网整区实行安全美观封闭式理
步骤C：市场推广销售推进
市场推广客户尊
碧云天98年3月开工9月18日公开发售12月份部分楼栋封顶明年春节前工程全部封顶99年6月30日入伙书署碧云天进行着市场推广工作
9月17日出搬许新邻居广告宣布18日开始公开发售月24日出广告：孩子眼光更辽远欢迎生活专家鉴赏9月29日特区报出整版广告题：回家怀旧色调勾起童年回忆家9月份广告较频密力度较题表现家呼应碧云天开发思路销售十分注意客情感沟通交流
10月 1日5日期间时值国庆中秋两节碧云天失时机进行促销活动碧荔花园业（算发展商老客户）派选月饼水果等买碧云天客户赠送返机票进入 10月旬市场势实行首期成付款方式10月旬11月旬广告中诉求重点转移付款方式等方面
然没放弃家营造 10月27日 31日参加国展中心1998深圳房产交易会展位没铺排红绿住保持着亮丽淡雅风已展销期间首10名买家送1年物业理兼部电话初装费展销期间成20余套
发展商深知酒香怕巷子深广告预算投入较目前深圳特区报作广告做广告宣传时十分注意树立良品牌形象12月圣诞节99元旦期间发展商加宣传力度单报纸广告走报纸杂志电视事全方位出击
第4操作环节：绘制文化图
日渐模糊文化图
般说文化图意识形态价值观念偶认典文持续表达构成统治意识观念形态曼海姆说法意识形态视种新兴阶级意识形式乌托邦宿命般受种意识形式教化
房产文化图说成业生认意识形态教化接盘价值延伸必然结果通楼盘品质形式传达时期建筑文化取生活目标特高文化法业中偶楼盘具意想巨魅力构建成威力神话神奇速度购房者中流传叙
典房产文化类拥文化遗产言守护着类理想住宅追求价值目标文化图指示着终极性目标持续表达．培育着文化信念寓示着历史二现实联系典房产文化总性崇高理想正义等联系起
述容构成文化图标示指示着方位日常生活中时找意义世界明确方问感文化图效性恒定变必须断进行绘制做出必修订
汉克约翰逊说：
文化短期目标长期远见间差营销含义顾客喜爱
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正建筑师梁思成说：张画座雕出戏部电影选择张画挂起收起座建筑物旦建造起十年百年站里体积非常庞分说形成居民生活环境分强迫住宅应艺术更追求艺术美文化品位否成强迫欣赏遗憾艺术甚文化垃圾
第1操作环节：文化品味取胜四突破口
点A：案名突破
台湾产项目案名谓五花八门奇根局限谓花园广场定表明产项目表现海景山景湖景特征台湾海誓山盟天籁登峰造极蔚蓝海样颇具诗情画意案名香港案名取相品味海信半鸟灏景湾帝涛湾听涛雅苑深圳案名实敢恭维重复雷香港东施效颦没身土特色仅冠海景项目X海景广场x海景花园XX海景花园等名姓许锦 X花园两碧 X花园父母双胞胎东海花园东海厦名姓易混淆搬香港已阳X山庄X利山庄期谓深圳X景园（悉该案名深圳两）难道中国五千年文化历史茫茫辞海中够找出性案名？
解案名注册国土部门规定信息量文化含量需基础突破
令喜深圳已开始出现样特色案名期市碧云天缘范仲淹道词种颇具文化特色案名目标市场定位起画龙点睛作
案名设定出两岸三文化背景差异台湾受中国传统文化日文化美国文化影响较体现案案名颇具特色次报告介绍案例：阳光加州受美国文化影响美国加州风光搬台湾璞真园受中国传统文化日文化影响返朴真居家生活联系起感染力深圳土口全国五湖四海尚未形成种流文化体现案名显浅薄直白
点B：建筑涵突破
典项目河城例： l
河城位成市中心环路北段北门桥万福桥间面积计3000金弧带南文殊院北府河城隍庙相老成传说中腾龙摆尾城北龙神龙头位置河城寓风水意河城处理拉置特殊：府河两岸跨世纪改造工程文殊院城隍庙等佛文化园林景观带文物保护需四周绝高建筑群落处城视野开阔空气清新良生态绿化环境河城想铸生命建筑构成软构架非强迫性发挥空间行填充生活成整建筑部分
现常谈欧美生活方式什欧陆风情港文风格等等品位实际皮毛已种认知偏差种错位：社会错位现代中国开放社会转型期间面外文化击感种前未迷茫：究竟需什样生活？实中国中国生活方式中国生活实质性容讲究集体性氛围体意性相互交流中国式生活方式具历史感影响力具种亲力国家区种生活方式文化艺术建筑风俗惯等方面形成表现实质域性真正适合中国土文化范畴生活形态生活方式种方式体现建筑院宅建筑
河城八特征
l文传统
遵循传统文化脉络体现土文特征建筑入院宅建筑规划
设计建造时充分考虑宗旨通建筑单体组合排列建筑
命名中心庭院组团形成院落终组成完整院落等具
传统文气息旧式文宅院建筑思想体现建筑风格中居住者重
返充满家园式温情居住环境
2生态环境
重新确定然关系生态概念规划社区绿化环境生态化现代市生活种渴求院宅建筑社区周边绿化环境保护城区部环境培植谓精心营造形成道美丽城市景观面积超6000中心绿形成河城面府河敞开天井高楼层住户充分享受阳光水面景观组合成高层次生态环境
3底层架空
全天候户外活动场通透流动空间建筑底层住户作开发商牺牲房屋底层片面积采作绿化公建似太奢侈院宅建筑身需求重求社区居住者提供满足现代市绿化空间需求田园生活回旧式生活方式怀念际交提供硬件措施时区位置透架空层非建筑享河滨美景
4屋顶退台
丰富建筑立面住户提供空中院落特建筑外立面设计错落致美观方院宅建筑素特色建筑楼顶采取退层跃层结构仅形象更丰富具生活实价值破旧式民居天井封闭感退层出片面积建成屋顶台私家花园作成院落极特色
5框架结构
提供动组合空间便住户意愿进行居家设计全框架结构设计仅提供房屋品质抗震等安全性充分满足居住房屋户型装修设计需喜完全意愿进行居家设计完成异行方式需私域空间营造
6院式套型
院子概念设计套型面生活流线院宅建筑房屋户型针消费者进行设计科学合理特质效区分居家生活居寝饮食卫洛活动等生活空间保护居家生活私密性公活动需居住更合理更令居住者令生活更方便更舒适更品位克服普遍存现普通住宅弊病应普通入居家生活流线设计求
7院式窗格
鉴传统富格结构消市鸽笼现象美化建筑形象院宅建筑建筑特色建筑阳台外窗均铝花格楼花窗户作防护然直接露天外外侧全落移动色玻璃防护起防护作相外方美观效消市鸽笼现象较采光通风性生活空间更加通畅
8足
全院区服务配套完善社区生活院宅建筑社区完善社区服务配套设施项完整指标通社区公建设置规范化物业理采现代化安全手段完整服务体系运红处线微机监控光纤通讯信息互联网络服务整社区布线接口直通区住户整社区成服务配套设施完善成体系新型社区
院宅建筑三素：
1变性
元化时代需求元中国传统屋檐堂屋然延伸变空间起源河城设置变空间调节求文化取：空间想法成书房客厅客房视听室麻室收藏室……
2体验性
着现代生活发展生活空间着生活方式改变变更加丰富许空间成功性空间时增加种体验性：餐厅应该体验品味美味佳肴场传统厨房义中厨生活部分身中体验种乐趣更层面做饭家（现代条件包括朋友间）种参参程中形成种相互交流做饭种生活体验餐厅厨房体验性河城建筑方式表现出餐厅厨房机联系功外表现
3私密性
卧室作生活空间重部分承载生活容样化构筑生活方式种元化私生活行便产生时隐蔽条件空间需求河城卧室划分区域性适象设置顾需求私密性卧室理解求仅卧室设置分层次卫生间设置分级：首先卫生间体系次孩老卫生间应该保姆客需求层次构成河城私密性
河城样代表首创院宅建筑完全中国尤成房子少作种尝试追求表达成生活居住需求理想现定接受终会深入心广采
充满回忆新城——河城
点C：会提升突破
年着住宅生活品质断提高会已成产项目必然配套
着济发展追求物质生活时越越重视追求文化精神生活
享受追求生活品味涵集传统会功文化涵身文化会
形成前房产市场发展必然趋势
古语云：居竹室书画手拨琴弦生活棋艺谓高雅天样生活翰林阁已成现实
翰林会功展示
名艺术文化
1 名艺术交流中心
设：（1）功博览鉴赏厅
容：A中国古翰林文化展览
B国邮票展览（定期）
C中国文物展览（定期）
D珠宝汇展（定期）
（2）古玩字画拍卖交易（定期举办）
（3）名艺术沙龙（定期举行）
容：A字画名师摹展示
B诗作家作品赏
C文化界艺术研讨
（4）名校校友联谊会
（5）科技成果交易中心
2名汇聚中心
设：（1）企业精英图书馆
（2）名互联网
容：A全球首 500名型企业网络资料
8亚洲名流俱乐部网络资料
C国政府部门资料查询网络
（3）全球资讯网络
容：A华尔街资讯伦敦股市日指数恒生指数等金融市场第手资料
B全球济动态发展
c世界旅游资讯
（4）商界文化界知名会联谊
（5）中外名片鉴赏室
3中医中药馆
设（1）医疗保住室
容：A传统中药治疗室
B营养保健顾问
C针灸治疗
（2）药浴推室
容：A药物浸浴
B专业医师推
文化艺术会开发模型演示
现翰林会——广州市首座文化艺术会例透视会体现精神享受开发模型
传统会年发展程中形成模式集健身购物饮食娱乐功体场满足居民物质需求翰林会满足物质需求时更注重精神享受满足高雅生活新追求传统饮食文化茶文化酒文化外会设名文化艺术沙龙企业家协会艺术品鉴赏中心等邀请社会名流政界学术界济企业界名力八成名誉成员定期召开研讨会酒会等界成功士文化艺术名提供汇聚交流高雅场旨弘扬中华文化促进国外济科技成果交流合作发展居者创造豪华舒适文化家园传统会拟
传统会区项目配套设施建设费疑羊毛出羊身翰林会市政府发展文化事业支持创建文化传播基翰林阁机融合起形成种天然配套种结合满足文化传播事业需时限度满足居户生活需求开定项目拟
C药物蒸气桑
（3）药物成份鉴证室
青少年艺术文化培训心
1青少年智力启蒙中心
设：（1）琴艺辅导（星海音乐学院合作提供优良师资
（2）舞蹈练（演艺学校合作提供优良师资）
（3）书画摹（通文化界关系提供优良师资）
（4）奥林匹克智力开发
容：A青少年语文水培养
B青少年数理化知识培养
C青少年高科技知识培养
D青少年外语水辅导
E青少年文化涵提高
电脑联网图书馆
设：（1）阅读室
容：A世界名著
B中国文学巨著
C世界百科全书
D童智力开发专刊
（2）电脑网吧
容：A特尔互联网
B电脑程序编程
C电脑常识学（专业员辅导）
D电脑讲座（电脑生活中应）
3家教中心门辅导
中西饮食文化
1岭南特色美食馆
设：（1）岭南风味食街
容：A岭南特色粥类品尝
B岭南特色糕点
C岭南特色早夜茶市
（2）宴会厅厢房
容：A喜宴布置
B型鸡尾酒会布置
C卡接OK房功
D厢房附设名菜区
2中式茶艺馆
设：（1）茶艺品尝
容：A潮州厅（功夫茶）
8台湾厅（泡沫珍珠茶泡沫茶花茶）
c传统名茶厅（铁观音参茶类名茶）
D荣艺师傅正面接触互交茶艺心
（2）棋牌娱乐室
容：A围棋
B国际象棋中国象棋
c国际桥牌
D俄罗斯轮盘
E超级赢家
（3）西式咖啡酒廊
容：A国特色咖啡文化
B提供商务套餐西方套餐
C式纯酿烈酒红酒场调试
D啤酒文化尝室
（三五知已举杯畅饮场）
岭南盆栽花卉文化
1盆栽文化
设：（1）假鱼池
（2）盆栽修剪
（3）庭园绿化
2花卉文化
设：（1）插花展览
（2）名花赏
3电话送衣服务
4娱乐配套容
（1）桌球室
（2）壁球室
（3）飞缥室
（4）L童游乐中心g
点D：市场推广突破
市场推广手段——广告体现社区文化品味理念）环节
整世界济形态正工业济知识济迈进太知识济社会里居住建筑需真正意义文化涵精神特质房产交换仅提供生存空间更重提供种文化环境环境中渗透着哲学伦理传统方面生活理想区域意识风情方面审美观点未知识型消费需求层次升级——文化层次提升相符房产广告中文化素注入已成种必然时代趋潮
第2操作环节：房产文化牌实战示范
示范A：商家样流
娱乐济时代商家成功关键否成功结合娱乐沃尔夫著作（娱乐济中特走娱乐化企业提供件杀手锏
——勇险娱乐业生存法领片刻风骚消费者天某种新产品快觉新鲜者拥抱认更产品娱乐素成企业竞争部分时企业必须风险足够估计勇承担
——创立强品牌消费浪潮短暂突变反衬出品牌资产重性创立成功品牌没什固定模式品牌暗含理念完整具永恒魅力里需特指出未品牌越抓住心理情感层次需求越深入心
——角化营成功品牌例迪斯尼耐克等隐藏着产业扩充限潜力家著名品牌企业实行角化营娱乐济跨行业性质消费浪潮变性更娱乐化企业必须走角化营路里企业尊注意必须品牌性特征消费者形象定位结合起企业必须明确实行什样角化策略维持品牌性第目标
——合作创造财富企业推动娱乐化服务时策略联盟行效重策略企业实行角化营程中领域营道未必熟悉求企业必须新领域联合企业开展合作企业快速扩展新领域时效节省量资源未娱乐济集种功服务身企业合作力成核心竞争力
——创新生存沃尔夫指出娱乐化概念甚包括产品者服务便利性样持续创新抢先机娱乐化企业关重果想手击垮必须断开发出新产品服务时刻抓住新生代瞩目焦点样建立高价值令竞争手法仿制套品牌资产娱乐济时代风企业获利空间会限
——掌握创新办力资源娱乐化趋势中项重资源资产幻想价值商品
利文化作房产广告两优势
1助传递差优势
房产广告创造中雷现象非常严重众模式化宣传中脱颖出形成差优势已成房产公司致追求文化素注入正适应求获取保持竞争优势
广告中注入丰富文化涵房产价值区竞争手提高附加值例：厦门滕王阁房产公司发布公益类型广告爱惜然资源题树木十年毁木刻植少伤害弘扬雷锋精神题雷锋精神代代辉煌击腐败题锁住然等厦门房产界树立高声赢消费者关注信
见文化素传递差信息构筑差优势方面作
2助实现消费者沟通
美国心理学家马斯洛需求分五层次次生理安全社交尊敬实现需知识济初见端倪迅速发展背景物质生活日渐丰富需求文化趋性日益明显推动心理需求层次升级生理需求文化安全保障文化社交情感文化尊名誉文化理想抱负文化需求层次越高文化需求越高文化氛围涵求越高现代追求文化满足房屋作商品仅仅满足基居住生理需更重满足性化审美观文化求
文化搭台济唱戏商言文广告形式利文化独特亲力具相文化底蕴文化追求聚集起取价值观认达成效沟通建立起房产公司消费者亲密关系
利优势呢？东河花园例三方面入手：
1注重吸收中国传统风水术中科学精华
风水术作综合性系统性强古代建筑规划理越越受普通百姓专家学者重视东河花园正风水术精华手寻找诉求点突出宗房产优势采光篇紧扣外通透诉求点说明东河花园屋荡漾着悠悠清风日日阳光造访夜夜月光轻洒通风采光条件极佳风水术中关吉宅标准清风徐阳光暖相符
2遵循中国古代建筑空间格局阐释锡方特色
中国古代建筑空间环境整体处理规模建筑群布局
文景观然景观结合方面总结量验实物证东河花
园空间篇中着力渲染建筑格局中疏密注意高层
层低层高密度建筑鳞次栉建筑篇中结合江南水乡建筑
风格推出楼顶玻屋顶颇具方特色锡建筑房型
篇中面积实墙结构诉求构建外界隔绝外实静
空间现代仿效古享受生活
3遵循环境美学建筑美学审美观
中国古代建筑极注重审美目前众已开辟旅游景点古代建筑群落出东河花园善发掘建筑史审美题环境篇里刻画充满诗情画意环境推出空间艺术精品——东河花园楼型篇中着力描写疏密空间组合展示祝流动美音乐般韵律美建筑篇更锡民居尚华饰简洁洗练朴实淡雅美刻画淋漓致
碧桂园出产名特优月饼
连续五年中秋节生产着月饼连续五年种方方圆圆印碧桂圆字样讲盒放进业购物袋连续五年着业探亲访友途中月饼路欢欢喜喜送出碧桂圆理常常感慨万千：业已碧桂作家乡盒月饼说佳节里亲朋间礼轻情重真情流露衷热爱着碧桂园生活心中尝碧桂圆家乡种特产带着家国油然出热爱赠五湖四海然做更业奉赠际更爽心豪更？
年中秋点欣慰历着节假日涌涌潮击目睹着家乡波未波起潮潮中逆发乡情浓厚终定决心斥巨资建立碧枝园月饼厂远万里机械制造技术发达国家瑞典购进先进旋转式烤饼炉配套设备准备精工细作匠心出品世纪末中秋家乡送圆融祝福
月饼定价实惠针区业需求制作盒仅售48元购买十盒种优惠说里许问：谁会买？然碧桂圆业啦作成功士家国区少业集团总裁公司老板职员百千朋友遍天传统节目越特色物品越受欢迎家乡产月饼然容错邻里街坊搭单联合购买享口福折头着数啊
做做碧枝园颇渊源作风显然影响着月饼厂
外该系列广告形式浸透着文化气息图案卷起古书画面简笔速写形式勾画房产外观色彩黑灰色古朴美观文杂部分采隶书体典雅涵整系列广告文化气氛流动生辉
示范B：社区活动体现社区文化
举办社会特色社会活动社区社会宣传社区文化着巨作该社区接开发树立发展商形象起着忽略作碧枝园生产名特优月饼案例疑成功推广社区文化活动
第3操作环节：成功项目实战程演示
步骤A：开发思路项目定位
面困境情况开发商基树立明确开发理念：做做做出特色做出品味楼市竞争中致胜碧云天开发商星彦投资发展限公司例外具体言开发思路体现方面：
项目选址：
碧云天位梅林西路北环道交汇处北侧水库荔枝林深圳市微利房住宅区梅林村型社区规模效应日益彰显西南侧行天桥天健花园万科城市花园山姆会员店等交通环境社区规模方面均属
目标客户：
碧云天目标客户定位收入中等次二次置业士白领阶层刻意追求外销港置业目：深圳入营造真切家
户型设定：
房厅二房厅二厅三房二厅四房二厅五房三厅复式450套住宅中等户型三房二房二房面积589929方米三房面积95 81186方米户型较情况设定力户型便避免客户产生鱼目混珠嫌疑
楼宇档次：
定位中等偏交楼带装修配套高档盲目走豪宅路明确精品楼盘民化特色
价格水：
梅林村片区走中等偏价格路均价保持5400余元㎡左右切合楼宇身素质市场接受
文化品位：
锁定岭南建筑风格创造亮丽清新高雅格调营造浓厚乡土文化气息深圳移民城市远方游子产生扎根斯感觉目：碧云天做真正家
步骤B：项目具体安排
理念思路定位接做出碧云天外样铺排呢？
楼盘名称：特色楼金应该配特色名称厦花园苑园等名称轻易做碧云天真谓独辟蹊径北宋政治家学者范仲淹苏幕遮词：碧云天黄叶秋色连波波寒烟翠┄┄政府机关进行名称登记时遇麻烦名称名称会联想起片碧蓝天空产生宁静舒适雅逸感觉该区三面围会直布局碧字楼（4栋）云字楼（3栋）天字楼（4栋）面
外观形象建筑风格
碧云天建筑格局吸收岭南建筑意性通透性风格岭南统客家民居影子结合现代建筑风格种风格适应深圳亚热带风情城市代著名画家关山月作品中更欣赏色调清新素雅简洁岭南风格流派建筑风格特点：坡檐屋顶立柱错落致色调清新具体碧云天
首先11栋9－16层带电梯高层组合成楼宇高低疏密显高低错落致前灵活穿插
次立柱设计波檐处理竖书碧云天立柱指北环道屋顶破檐遥相呼应顿然显轻灵致洁静高远通透爽朗
第三月白色外墙蓝灰色屋顶衬浅蓝色高级中空隔音玻璃碧云天显清新淡雅格调含蓄高雅总体言外观引入胜深圳独二流息洗车流道亮丽风景时心中会发出样感叹
部区规划：
三面围合建筑中设中心花园面积达400加方米左右绿树花架矮墙流水等区设停车库实现严格入车分流层裙楼途住宅商铺架空层会等碧云天雅士会面积达60o方米设项服务容咖啡吧网吧棋牌室健身房等
区理：
发展商聘请中海物业理公司作家中海品牌疑会买家信心该楼盘智化方商达相高水准设红外监控系统紧急报警系统视讲系统等住户门富设防盗网整区实行安全美观封闭式理
步骤C：市场推广销售推进
市场推广客户尊
碧云天98年3月开工9月18日公开发售12月份部分楼栋封顶明年春节前工程全部封顶99年6月30日入伙书署碧云天进行着市场推广工作
9月17日出搬许新邻居广告宣布18日开始公开发售月24日出广告：孩子眼光更辽远欢迎生活专家鉴赏9月29日特区报出整版广告题：回家怀旧色调勾起童年回忆家9月份广告较频密力度较题表现家呼应碧云天开发思路销售十分注意客情感沟通交流
10月 1日5日期间时值国庆中秋两节碧云天失时机进行促销活动碧荔花园业（算发展商老客户）派选月饼水果等买碧云天客户赠送返机票进入 10月旬市场势实行首期成付款方式10月旬11月旬广告中诉求重点转移付款方式等方面
然没放弃家营造 10月27日 31日参加国展中心1998深圳房产交易会展位没铺排红绿住保持着亮丽淡雅风已展销期间首10名买家送1年物业理兼部电话初装费展销期间成20余套
发展商深知酒香怕巷子深广告预算投入较目前深圳特区报作广告做广告宣传时十分注意树立良品牌形象12月圣诞节99元旦期间发展商加宣传力度单报纸广告走报纸杂志电视事全方位出击
第4操作环节：绘制文化图
日渐模糊文化图
般说文化图意识形态价值观念偶认典文持续表达构成统治意识观念形态曼海姆说法意识形态视种新兴阶级意识形式乌托邦宿命般受种意识形式教化
房产文化图说成业生认意识形态教化接盘价值延伸必然结果通楼盘品质形式传达时期建筑文化取生活目标特高文化法业中偶楼盘具意想巨魅力构建成威力神话神奇速度购房者中流传叙
典房产文化类拥文化遗产言守护着类理想住宅追求价值目标文化图指示着终极性目标持续表达．培育着文化信念寓示着历史二现实联系典房产文化总性崇高理想正义等联系起
述容构成文化图标示指示着方位日常生活中时找意义世界明确方问感文化图效性恒定变必须断进行绘制做出必修订
汉克约翰逊说：
文化短期目标长期远见间差营销含义顾客喜爱
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