房产企业成理研究
摘受2008年全球金融风暴影响国实体济急速回落国股市暴跌房市成交量急剧萎缩时提高企业生存发展力成房产企业面紧迫问题降低成提高企业成理水显示出重性文分析房产企业成理特点基础提出加强成理措施
关键词房产企业 成理 目标成
房产企业成特点
房产企业成包括三部分：土土建设备费配套收费支出理费筹资成面针三成进行分析
1土土建设备费
房产开发成体容致占总成80中重土费土费评价房产开发项目否行否预期利润济指标土费包括土出金置换成批租费动迁费拍卖佣金契税等房产商决定否开发项目前必须预计土费通土面积容积率换算计算出未开发方米商品房占土成(俗称楼面价)进行项目行性评估
2配套收费支出
指水电煤气区绿化道路市政公建配套费学校医院商店等生活服务性设施缺少收费项目中然属押金性质档案保证金绿化保证金等种种原企业难全部收回类收费项目种类繁标准许收费项目垄断性营企业事业单位执行意性强标准普遍偏高配套收费项目房产开发成中受外界素影响块费支出般占项目总投资10~15房产开发商通种途径运种方法减少部分费支出降低开发成取营效益项重手段
3理费筹资成
房产开发般行业相具建设周期长投资数额投资风险高等特点数开
发企业必须通银行贷款解决资金需样产生数额较利息支出部分费核算合理控制开发成体现营成果起非常重作
二房产企业加强成理措施
1针房产企业特点进行成理
根国房产企业营业务繁杂程度分综合型精细型积极型简化型四种类型类房产企业营业务导致成理容特点区求视房产企业成特点进行相应成理
(1)综合型房产企业企业特色房产开发理覆盖房产开发环节涉足设计施工装修园林酒店学校旅游等该类企业资金集中统理物资集中供应理成理包括：采取低价规模投资策略二控制设计成三物资集中供应理宗物资通集团采购中心进行集中采购降低材料成四低价换周转项目价格常周围项目半批次日均销售率达78年度均积存率仅25五业务链条进行整合仅产品设计建筑施工物业理酒店营等均涉足盘规模通常千亩建筑面积达百万米庞建筑项目便实现规模化复制降低采购成六资金集中统理效监控资金运动通信息化工具实现跨银行跨单位全面集成统资金情况查询实时查询账户余额迅速掌握分公司资金流量流动态监控理重资金调度支出异常情况实现动监督
(2)精细型房产企业企业特色房产开发理施工企业转型具较强施工理力种房产企业中成理应注重：建立全集团统预算理体系项目选择相应预算分类标准建立应预算预算成控制项目开发全程二分项目分职部门编制年度资金计划月度计划通审批资金计划严格控制项目付款程三预算控制精细分部分项四建立预算预警系统支持项目预算执行情况进行预警提示五全面材料理供应商建立战略合作关系幅降低采购成材料通领料单进行理超供材料进行扣款处理(全额累进扣款超额累进扣款设置起扣点加价例)保证材料限度应
(3)积极型房产企业企业特色房产开发理关联施工总承包企业该类型房产企业应该建立适度灵活目标成控制体系注重工程细节具体包括：建立目
标成理体系时缩短工程工期存边预算边施工情况二动态成涉合订立合结算合付款非合费等实时反映项目新动态时检查否超出目标成三成块期区分摊适原：受益原受益该成块期区分摊均摊原块期区分摊属原工程块期区分摊四引入定额(基准价)体系产品设置套定额般区产品通定额加指标数快速产生初始版目标成利快速行性研究决策五严格控制付款审批权限防止失控风险
(4)简化型房产企业企业房产开发理设计施工等核心工作外包种企业中应该宏观成控兼顾工程进度质量具体包括：建立目标成理体系项目建立应目标成目标成控制项目开发全程二动态成核算动态成涉合订立变更合结算合付款非合费等实时反映项目新动态三成理工作标准流程进行四关注总体成控制五责成总体成控制框架专业分工总成分解专业细项分配具体专业部门然配备相应检查机制辅绩效考核制度专业部门发挥观动性效降低成
2制定成计划执行全程成理
(1)制定成计划包括制定项目成计划期间费计划两部分制定项目成计划具体包括：通项目行性研究分析证确定项目总投资目标项目批准立项该项目总投资目标确定项目总成计划目标种计划总成步设计计划起着总控制作二逐层分解总成计划目标通常项目结构项目总成计划目标进行分解总成拆分成象作项目单元设计限制项目单元功质量等起着决定性作项目总成分解程中应注意成限额间衡保证项目成项目合理配置种合理配置项目系统协调均衡保证实现项目总体功目标质量目标工期目标间均衡保证三成估算着项目深入技术方案实施方案细化结构图成象进行成估算估计值限额值相结合具体情况项目进行优化组合四调整成计划通常结构图成估算进行逐层汇总原成计划目标衡量层单元计划符合程度决定设计计划修改补充形成反馈调整程
(2)全程成控制项目开发阶段实行成控制房产开发项目成控制开发商开发项目投资效控制房产开发项目理重组成部分成理活
动核心房产开发项目成控制阶段：项目策划投资决策阶段该阶段开发商必须发生成进行总体控制二设计阶段成控制设计阶段成控制项目建设中成理重点工程造价影响75般采限额设计方式保证效成理三动迁阶段成控制房产开发企业涉动迁工作方面应聘请独立评估咨询机构政策进行评估确定补偿标准额度利动迁职部门动迁公司评估机构三方相互制约方面强化动迁收尾理控制四招投标合洽商阶段成控制阶段工作质量直接影响项目成理结算五施工阶段成控制包括：编制修订成计划编制工作流程落实理员职务熟悉设计图纸设计求工程费变化部分环节作重点成控制象详细进行工程计算复核工程付款账单严格费签证注重合修改补充工作施工阶段设计变化现场签证避免项工作应严密理控制体系六结算阶段成控制房产开发企业结算工作突出特点量性集中性复杂性避免结算时产生观错误漏洞客观疏忽应建立结算原会议确认制二次复核制审计奖惩机制
3逐步引进科学成理方法
具体言包括目标成理作业成理目标成法基思想：制定目标成目标成规范成结构树层层分解通预算计划落实部门行动目标变成执行行动计划执行程中实际结果目标进行分析找出差距分析原制定改进措施
作业成理基思想企业利作业成计算获信息进行作业理达断消浪费实现持续改善提高客户价值终实现企业战略目标系列活动
着企业竞争日益加剧前面济形势求房产企业采科学成理方法企业成理台阶真正实现成理企业带效益促进企业健康持续发展利度前危机
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摘受2008年全球金融风暴影响国实体济急速回落国股市暴跌房市成交量急剧萎缩时提高企业生存发展力成房产企业面紧迫问题降低成提高企业成理水显示出重性文分析房产企业成理特点基础提出加强成理措施
关键词房产企业 成理 目标成
房产企业成特点
房产企业成包括三部分：土土建设备费配套收费支出理费筹资成面针三成进行分析
1土土建设备费
房产开发成体容致占总成80中重土费土费评价房产开发项目否行否预期利润济指标土费包括土出金置换成批租费动迁费拍卖佣金契税等房产商决定否开发项目前必须预计土费通土面积容积率换算计算出未开发方米商品房占土成(俗称楼面价)进行项目行性评估
2配套收费支出
指水电煤气区绿化道路市政公建配套费学校医院商店等生活服务性设施缺少收费项目中然属押金性质档案保证金绿化保证金等种种原企业难全部收回类收费项目种类繁标准许收费项目垄断性营企业事业单位执行意性强标准普遍偏高配套收费项目房产开发成中受外界素影响块费支出般占项目总投资10~15房产开发商通种途径运种方法减少部分费支出降低开发成取营效益项重手段
3理费筹资成
房产开发般行业相具建设周期长投资数额投资风险高等特点数开
发企业必须通银行贷款解决资金需样产生数额较利息支出部分费核算合理控制开发成体现营成果起非常重作
二房产企业加强成理措施
1针房产企业特点进行成理
根国房产企业营业务繁杂程度分综合型精细型积极型简化型四种类型类房产企业营业务导致成理容特点区求视房产企业成特点进行相应成理
(1)综合型房产企业企业特色房产开发理覆盖房产开发环节涉足设计施工装修园林酒店学校旅游等该类企业资金集中统理物资集中供应理成理包括：采取低价规模投资策略二控制设计成三物资集中供应理宗物资通集团采购中心进行集中采购降低材料成四低价换周转项目价格常周围项目半批次日均销售率达78年度均积存率仅25五业务链条进行整合仅产品设计建筑施工物业理酒店营等均涉足盘规模通常千亩建筑面积达百万米庞建筑项目便实现规模化复制降低采购成六资金集中统理效监控资金运动通信息化工具实现跨银行跨单位全面集成统资金情况查询实时查询账户余额迅速掌握分公司资金流量流动态监控理重资金调度支出异常情况实现动监督
(2)精细型房产企业企业特色房产开发理施工企业转型具较强施工理力种房产企业中成理应注重：建立全集团统预算理体系项目选择相应预算分类标准建立应预算预算成控制项目开发全程二分项目分职部门编制年度资金计划月度计划通审批资金计划严格控制项目付款程三预算控制精细分部分项四建立预算预警系统支持项目预算执行情况进行预警提示五全面材料理供应商建立战略合作关系幅降低采购成材料通领料单进行理超供材料进行扣款处理(全额累进扣款超额累进扣款设置起扣点加价例)保证材料限度应
(3)积极型房产企业企业特色房产开发理关联施工总承包企业该类型房产企业应该建立适度灵活目标成控制体系注重工程细节具体包括：建立目
标成理体系时缩短工程工期存边预算边施工情况二动态成涉合订立合结算合付款非合费等实时反映项目新动态时检查否超出目标成三成块期区分摊适原：受益原受益该成块期区分摊均摊原块期区分摊属原工程块期区分摊四引入定额(基准价)体系产品设置套定额般区产品通定额加指标数快速产生初始版目标成利快速行性研究决策五严格控制付款审批权限防止失控风险
(4)简化型房产企业企业房产开发理设计施工等核心工作外包种企业中应该宏观成控兼顾工程进度质量具体包括：建立目标成理体系项目建立应目标成目标成控制项目开发全程二动态成核算动态成涉合订立变更合结算合付款非合费等实时反映项目新动态三成理工作标准流程进行四关注总体成控制五责成总体成控制框架专业分工总成分解专业细项分配具体专业部门然配备相应检查机制辅绩效考核制度专业部门发挥观动性效降低成
2制定成计划执行全程成理
(1)制定成计划包括制定项目成计划期间费计划两部分制定项目成计划具体包括：通项目行性研究分析证确定项目总投资目标项目批准立项该项目总投资目标确定项目总成计划目标种计划总成步设计计划起着总控制作二逐层分解总成计划目标通常项目结构项目总成计划目标进行分解总成拆分成象作项目单元设计限制项目单元功质量等起着决定性作项目总成分解程中应注意成限额间衡保证项目成项目合理配置种合理配置项目系统协调均衡保证实现项目总体功目标质量目标工期目标间均衡保证三成估算着项目深入技术方案实施方案细化结构图成象进行成估算估计值限额值相结合具体情况项目进行优化组合四调整成计划通常结构图成估算进行逐层汇总原成计划目标衡量层单元计划符合程度决定设计计划修改补充形成反馈调整程
(2)全程成控制项目开发阶段实行成控制房产开发项目成控制开发商开发项目投资效控制房产开发项目理重组成部分成理活
动核心房产开发项目成控制阶段：项目策划投资决策阶段该阶段开发商必须发生成进行总体控制二设计阶段成控制设计阶段成控制项目建设中成理重点工程造价影响75般采限额设计方式保证效成理三动迁阶段成控制房产开发企业涉动迁工作方面应聘请独立评估咨询机构政策进行评估确定补偿标准额度利动迁职部门动迁公司评估机构三方相互制约方面强化动迁收尾理控制四招投标合洽商阶段成控制阶段工作质量直接影响项目成理结算五施工阶段成控制包括：编制修订成计划编制工作流程落实理员职务熟悉设计图纸设计求工程费变化部分环节作重点成控制象详细进行工程计算复核工程付款账单严格费签证注重合修改补充工作施工阶段设计变化现场签证避免项工作应严密理控制体系六结算阶段成控制房产开发企业结算工作突出特点量性集中性复杂性避免结算时产生观错误漏洞客观疏忽应建立结算原会议确认制二次复核制审计奖惩机制
3逐步引进科学成理方法
具体言包括目标成理作业成理目标成法基思想：制定目标成目标成规范成结构树层层分解通预算计划落实部门行动目标变成执行行动计划执行程中实际结果目标进行分析找出差距分析原制定改进措施
作业成理基思想企业利作业成计算获信息进行作业理达断消浪费实现持续改善提高客户价值终实现企业战略目标系列活动
着企业竞争日益加剧前面济形势求房产企业采科学成理方法企业成理台阶真正实现成理企业带效益促进企业健康持续发展利度前危机
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