济适房制度存问题模式探讨—济工作
容摘：济适房完善国城镇住房保障制度促进房产业健康发展发挥作现实中济适住房运作存着干问题文针国现行济适房制度运作中暴露出问题提出济适房新运作模式
关键词：济适房 问题 模式
济适住房政府提供政策优惠限定建设标准供应象销售价格具保障性质政策性商品住房国城镇住房保障制度重组成部分年济适住房开发建设改善城镇中低收入居民住房条件完善国城镇住房保障制度促进房产业健康发展发挥巨作时济适住房制度运作中存着问题值总结反思完善
济适住房制度运作中存问题
政策定位存问题
济适住房早出现国发（1998）23号文件中明确提出济适房面中低收入者济适房成国家住房供应体系体政策初设计济适房供应量占住房供应总量70－80 抑房价方强推济适房求济适房占住房市场供体位种济适房政策定位否行呢？
济适住房作国家住房供应体系体政策定位源政府居者屋指导思想长期政府直居民拥住房作种命笔者认居者屋实质百姓安居乐业定求家家房产美国三分租房居户户房产
国中低收入者数量庞方政府财力支持规模开发济适住房济适住房占土划拨免交土出金土出金方政府财政收入重源方政府缺乏济动力推动济适住房开发甚变相抵制开发部分济适房开发土处偏远段配套完善2004年国商品住宅投资结构济适房投资重持续降2003年613％降461％1998年低5年间减少6百分点
济适房政策性商品房政策性商品住房供占体位住宅市场利土市场房产业健康发展旦济适住房供占住宅市场体位土市场进行交易土量会幅压缩利土市场发育完善时量土划拨增加权力寻租外量政策性商品住房开发势必会压缩商品住房发展空间政策性商品住房商品住房竞争等没市场充分竞争房产业发展缺乏活力
政府开发商博弈
济适房开发程实质政府监督开发商追逐利益博弈
开发商角度讲济适住房实际开发运作中追求高利润高目开发商通变相提高房价获取利润：第取土开发商通更改规划图纸等方式提高建设标准建筑面积变相提高销售价格中低收入者排购房者范围外第二济适房销售环节掌握开发商手中济适房开发商通预先留号等暗箱操作攫取灰色利润变相提高房价降低济适房保障性第三开发济适房土开发成普通高档商品住宅中获取超额利润质讲开发商行政府通开发商转嫁购房者优惠占属开发商利
政府济适房开发监做呢？济适房开发项目审批时候严续监开发商钻空子造成成事实外济适房监督理成太高原根现济适房政策济适房立项需政府批准开发土政府拨划电网区配套设施等建设需政府负责销售需政府限价等等监督理成存环节中环节出现问题满盘皆输济适房监陷入民举官究奈境
退出机制完善
现行济适房运作机制实际房屋销售阶段通限定房价次性补贴划拨中低收入者然着济高速发展购买济适房居民未年会较收入增长满足补贴求时市场会涌现出新中低收入者显然种静态次性补贴方式充分利限补贴资源
济适房运作新模式
新模式定位
新济适房运作模式应定位占口部分低收入者现占口数中低收入者建议根国际标准居民收入分高中高中中低低等收入者
济适房购房者限定中低收入者时允许低收入者购买考虑低收入者实际收入情况应廉租房作解决低收入者住房问题方式中等收入者住房问题通房产市场解决
新模式容
济适房新运作模式五部分构成：土利模式开发模式销售模式租模式退出机制
土利模式 新模式中济适房开发应采取土批租完全市场化土年租制土批租完全市场化指取消划拨土济适房通土市场获取土土年租含义次性支付改成谁谁支付房产商支付开发阶段租赁费房屋出售房屋购买者年支付土租赁费购买济适房购房者政府根购买者具体情况决定土年租费减免幅度达住房保障目
开发模式 新模式中济适房开发应采取公开招标捆绑开发模式前济适房开发部分区形式济适房购房者低收入者区容易形成贫民区谓捆绑开发住宅开发商申请项目立项审批时政府应求项目中首先开发批质量合格配套完善中低价位济适房出租出售然进行类型住宅开发
销售模式 新模式中济适房销售应掌握开发商手中政府应成立专门住房保障协会受政府民众监督进行济适房购房者资格审查销售
租模式 允许租济适房政府根情况捆绑开发时规定定例济适房定例出租开发商作济适房业转出租济适房免缴土年租费降低租费业接受住房保障协会审查合格租户例北京区2004年已出现针低保贫困群廉租房政策
退出机制 住房保障协会应两年济适房购房者租户收入进行审查收入水超政府保障规定购房者减免土年租费政府济适房出售应采取优惠政策减免交易税费等享优先购买权鼓励需济适房住户退出符合资格租户住房保障协会应取消租房资格出租济适房业出租满定年限条件济适房出售
新模式行性分析
政府角度讲土批租完全市场化土年租制没减少政府获取土出金增加政府土获取资金连续性时消土划拨中权力寻租行
中低收入者角度新模式效降低济适房价格提高中低收入者购买力济适房捆绑开发中低收入者提供量低价济适房保证济适房质量配套设施完善时更选择范围必拘泥型济适房区销售环节开发商手中收回避免开发商通掌握销售环节获取利降低中低收入者购买成
开发商角度讲新模式疑提出更严格求减少灰色收入利长远讲新模式促进市场公竞争开发商提供更成熟市场环境促进整房场市场健康发展
政策实施效果新模式政府提供政策优惠越开发商直接提供消费者优惠政策作直接达需补贴中低收入者全部转化消费者福利满足会产生效益流失生产者占政府需付出巨额监督成提高政府市场调控效率土年租制实行根消土市场政府行政色彩完全实现土出市场化利土资源效配置允许租济适房提高济适房利率灵活性增强济适房住房保障作新模式避免次性住房补贴弊端退出机制建立保证政府限资源需居民身
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济适房制度存问题模式探讨—济工作
容摘：济适房完善国城镇住房保障制度促进房产业健康发展发挥作现实中济适住房运作存着干问题文针国现行济适房制度运作中暴露出问题提出济适房新运作模式
关键词：济适房 问题 模式
济适住房政府提供政策优惠限定建设标准供应象销售价格具保障性质政策性商品住房国城镇住房保障制度重组成部分年济适住房开发建设改善城镇中低收入居民住房条件完善国城镇住房保障制度促进房产业健康发展发挥巨作时济适住房制度运作中存着问题值总结反思完善
济适住房制度运作中存问题
政策定位存问题
济适住房早出现国发（1998）23号文件中明确提出济适房面中低收入者济适房成国家住房供应体系体政策初设计济适房供应量占住房供应总量70－80 抑房价方强推济适房求济适房占住房市场供体位种济适房政策定位否行呢？
济适住房作国家住房供应体系体政策定位源政府居者屋指导思想长期政府直居民拥住房作种命笔者认居者屋实质百姓安居乐业定求家家房产美国三分租房居户户房产
国中低收入者数量庞方政府财力支持规模开发济适住房济适住房占土划拨免交土出金土出金方政府财政收入重源方政府缺乏济动力推动济适住房开发甚变相抵制开发部分济适房开发土处偏远段配套完善2004年国商品住宅投资结构济适房投资重持续降2003年613％降461％1998年低5年间减少6百分点
济适房政策性商品房政策性商品住房供占体位住宅市场利土市场房产业健康发展旦济适住房供占住宅市场体位土市场进行交易土量会幅压缩利土市场发育完善时量土划拨增加权力寻租外量政策性商品住房开发势必会压缩商品住房发展空间政策性商品住房商品住房竞争等没市场充分竞争房产业发展缺乏活力
政府开发商博弈
济适房开发程实质政府监督开发商追逐利益博弈
开发商角度讲济适住房实际开发运作中追求高利润高目开发商通变相提高房价获取利润：第取土开发商通更改规划图纸等方式提高建设标准建筑面积变相提高销售价格中低收入者排购房者范围外第二济适房销售环节掌握开发商手中济适房开发商通预先留号等暗箱操作攫取灰色利润变相提高房价降低济适房保障性第三开发济适房土开发成普通高档商品住宅中获取超额利润质讲开发商行政府通开发商转嫁购房者优惠占属开发商利
政府济适房开发监做呢？济适房开发项目审批时候严续监开发商钻空子造成成事实外济适房监督理成太高原根现济适房政策济适房立项需政府批准开发土政府拨划电网区配套设施等建设需政府负责销售需政府限价等等监督理成存环节中环节出现问题满盘皆输济适房监陷入民举官究奈境
退出机制完善
现行济适房运作机制实际房屋销售阶段通限定房价次性补贴划拨中低收入者然着济高速发展购买济适房居民未年会较收入增长满足补贴求时市场会涌现出新中低收入者显然种静态次性补贴方式充分利限补贴资源
济适房运作新模式
新模式定位
新济适房运作模式应定位占口部分低收入者现占口数中低收入者建议根国际标准居民收入分高中高中中低低等收入者
济适房购房者限定中低收入者时允许低收入者购买考虑低收入者实际收入情况应廉租房作解决低收入者住房问题方式中等收入者住房问题通房产市场解决
新模式容
济适房新运作模式五部分构成：土利模式开发模式销售模式租模式退出机制
土利模式 新模式中济适房开发应采取土批租完全市场化土年租制土批租完全市场化指取消划拨土济适房通土市场获取土土年租含义次性支付改成谁谁支付房产商支付开发阶段租赁费房屋出售房屋购买者年支付土租赁费购买济适房购房者政府根购买者具体情况决定土年租费减免幅度达住房保障目
开发模式 新模式中济适房开发应采取公开招标捆绑开发模式前济适房开发部分区形式济适房购房者低收入者区容易形成贫民区谓捆绑开发住宅开发商申请项目立项审批时政府应求项目中首先开发批质量合格配套完善中低价位济适房出租出售然进行类型住宅开发
销售模式 新模式中济适房销售应掌握开发商手中政府应成立专门住房保障协会受政府民众监督进行济适房购房者资格审查销售
租模式 允许租济适房政府根情况捆绑开发时规定定例济适房定例出租开发商作济适房业转出租济适房免缴土年租费降低租费业接受住房保障协会审查合格租户例北京区2004年已出现针低保贫困群廉租房政策
退出机制 住房保障协会应两年济适房购房者租户收入进行审查收入水超政府保障规定购房者减免土年租费政府济适房出售应采取优惠政策减免交易税费等享优先购买权鼓励需济适房住户退出符合资格租户住房保障协会应取消租房资格出租济适房业出租满定年限条件济适房出售
新模式行性分析
政府角度讲土批租完全市场化土年租制没减少政府获取土出金增加政府土获取资金连续性时消土划拨中权力寻租行
中低收入者角度新模式效降低济适房价格提高中低收入者购买力济适房捆绑开发中低收入者提供量低价济适房保证济适房质量配套设施完善时更选择范围必拘泥型济适房区销售环节开发商手中收回避免开发商通掌握销售环节获取利降低中低收入者购买成
开发商角度讲新模式疑提出更严格求减少灰色收入利长远讲新模式促进市场公竞争开发商提供更成熟市场环境促进整房场市场健康发展
政策实施效果新模式政府提供政策优惠越开发商直接提供消费者优惠政策作直接达需补贴中低收入者全部转化消费者福利满足会产生效益流失生产者占政府需付出巨额监督成提高政府市场调控效率土年租制实行根消土市场政府行政色彩完全实现土出市场化利土资源效配置允许租济适房提高济适房利率灵活性增强济适房住房保障作新模式避免次性住房补贴弊端退出机制建立保证政府限资源需居民身
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