设备考察报告3篇
文目录
1 设备考察报告
2 香港垃圾收集站设备考察报告
3 赴美高层楼宇设备理考察报告
美国物业理现状
美国世界发达国家综合国力远远超国家时市场济体系完善国家社会背景前提形成美国高度专业分工协作物业理市场运作体系
美国物业理研究院集理科研培训营体组织结构区设立分部总部机构设置
理事会
执行委员会
常务委员会：
职责：审计预算规划
条例规定
道德规范纪律
道德规范问题听证纪律委员会
执行委员会
公住房道德规范执行委员会
方分部活动部：
职责：分部活动
arm部：
职责：arm服务
法律事务部：
职责：全国联邦住房联络
联邦住房联
公住房等机会
联邦立法
州市政事务
服务部：
职责：全国物业理咨询
物业理计算机技术
收支分
风险
联络部：
职责：物业理杂志社
营销公关系
出版
会员注册部
职责：amo
amo资历评估分会
amo保险分会
cpm会员标准
高级cpm会员标准
理计划
会员发展少数民族
教育培训部：
职责：成教育
cpm会员资格培训
教育政策
师资
课程容委员会
2高度职业化物业理队伍美国物业理重特色美国想事物
业理均须获相应职业资格种资格理针企业针理者国目前现行企业资质理美国物业理资质分三种：cpm注册物业理(certified
property
manager)arm注册住房理(accredited
residential
manager)amo注册物业公司(accredited
management
rganization)种度性cpm
candidate成注册物业理前专业资格负责资质理工作美国物业理研究院严格执行行业资格标准行业道德规范述资格特注册物业理资格入门相难度保证注册物业理队伍质量职业成具较高社会价值热门选择
3成cpm职业求
申请irem提出申请取预备cpm资格申请必须填写申请表交申请费高中学历符合法定工作年龄目前正事物业理工作预备期般五年短年长十年申请事物业理房产相关工作取历分少五年
申请取预备资格需irem设计套考核制度取260分中160分必修分100分选修分
irem课程：30分必修分达100分选修分irem年总部分部举办培训班年初irem课程介绍印成精美手册寄学员课程容包括物业维修理力资源理途物业推销租赁房产财务策略物业理效评估物业投资环境评估某物业写物业理计划
cpm证书考试：30分必修分0选修分考试容涵盖维修保养力资源理促销租赁财务运作日常理法律风险理
理策划：20分必修分0选修分irem提供理策划手册学员某实实物业写份理方案充分反映学员实践验理知识
道德规范：20分必修分0选修分申请必须修课牢记严格遵守cpm职责道德规范
正规学院教育：0必修分达90分选修分产济学法律金融营理学士折70分专业学士折60分
成教育：0必修分达100分选修分irem承认15房产协会提供课程irem培训手册中均列明
求：irem方分部批准交清分部总部会费直严格遵守cpm职责道德规范irem理事会批准
4美国物业理队伍基情况
全美国目前cpm9500amo363家负责理着全美价值8795亿美元种物业irem长期计划发展美国物业理队伍均衡发展保持稳定高素质体现特点：
专业分工：公司cpm核心员围绕cpm工作规模般(见表)某物业理公司具amo资格理住房380栋康斗20栋(类似说连体墅)公寓整公司4董事长兼总裁cpm时拥代理开发建筑等资质负责外开拓制定发展计划理决策副总兼财务负责公司财务收支报表帐务部理两办事员指令工作天晚忙电话传真电邮午餐错开吃公司调度负责根业求联系安排维修公司清洁公司绿化公司进行日常特殊理事务
注重营综合服务：cpm时间分配收入结构物业理代理咨询估价开发属重容二理物业方面住宅非住宅重三组织类型cpm物业理公司外产开发建筑投资信托银行等行业中均分布
5美国物业理容
(2)日常维修保养——专业公司物业日常维修保养物业理公司起组织调度负终责作社会分工
发达数物业理公司身备维修养护员设备房屋设备设施专业公司承担类设施应专业公司承担卫生卫生清洁专业公司承担般周清洁清运垃圾2次绿化绿化专业公司承担般绿化员周前修剪杀虫施肥1次绿化喷灌基动化定时动喷水
(3)保安服务物业理法定容物业根业公约规定般物业理包括治安尤住宅基没保安基原三：保安工费昂贵二保安反安全感觉会认安全请保安物业难免贬值三技防普技防公司提供完善迅速廉价服务原警察消防队(911)快速反应
(4)物业理般设24时值班班时间外发生紧急事情政府911办公室处理物业理成减少irem解释减少社会资源消耗需处物业设等候太发生事情政府支队伍应付片
二美国高层楼宇设备理特点
2注重节约源高科技手段减少源支出参观6500
wilshire
boulevard厦印象深厦业理者高度重视节约源惜投入重金改造楼宇设备通技术手段降低源该厦已连续三年获美国环保署源星奖通投资改造厦源理系统包括空调系统中动温控冷冻机动切换空气处理机组冷塔风扇车库送排风均安装调速电机厦全面安装明探测
控制系统节水阀仅车库排风机变频电机项厦年源支出节约十万美元
3注重设备理环境提高设备寿命该厦理者十分重视设备环境理保持参观中发现处设备间环境整齐物品摆放井然序室设备身洁净尘油漆新干净程度令惊叹时理者严格设备理程序规范严格设备检测均明确周期规定现场检测记录
三次赴美考察国物业理发展点启示
1美国物业理注重物业营服务物业理涵较广物业理外涉中介代理咨询评估出租出售开发销售等房产行业领域目前国物业理企业单纯事简单物业理基业务容状况形成反差注重物业营方面扩物业理领域通样化营扩展利润空间规避行业风险美国物业理企业40收入物业理外营活动国目前利润水低营理举步维艰物业理企业重启示方面涉足较高端房产行业业务容效提高物业理队伍整体素质转变物业理仅事简单劳动外形象美国参观中感美方物业理员素质高干劲足职责满意度高94物业理员具高等教育学历提高国物业理业员素质水提高行业吸引力扩展行业利润空间业务空间涉足房产高端业务容植梧桐树外引金凤凰
2美国高度职业化物业理队伍保证美国物业理够保持较高水参观学中深印象美国职业化物业理员十分珍惜易具高社会济价值注册资格强长期甚终身事物业理愿
毕生精力华贡献物业理社会服务事业保证较高社会位济收入保证美国物业理世界级水准物业理行业说高度职业化严格注册资格筛选程序限制注册数(全美仅9500)保证注册物业理等资格整体质量素质提高美国物业理研究院全美物业理行业位信誉资格注册行业理手段步入良性循环轨道认美国职业化专业理队伍建设验值学鉴
香港垃圾收集站设备考察报告
设备考察报告（2） | 返回目录
香港垃圾收集站设备考察报告
8月17日19日深圳市城局环卫工作领导环卫处相关员组成考察团考察香港垃圾收集站设备重点针香港兰桂坊正街街市兴民街广富坊仁兴街侧鱼涌太古坊停车场埔等设繁华街区城镇中心区乡村7垃圾收集站沙田等1垃圾转运站选设备建设理情况进行考察通考察全面解香港垃圾收集站投资建设理选设备发展历史趋势
总体概况
香港总面积1098方公里港岛九龙半岛新界组成现口68160万中非港籍口5299万全港日产垃圾14790吨（中分类回收5380吨）分家居垃圾商业垃圾中家居垃圾天约5899吨（港岛区1268吨九龙区1851吨新界离岛区2780吨）香港食物环境卫生署负责收集清运处理（中约52垃圾产生量委托私公司收运）通垃圾收集站（点）快速转运型垃圾转运站吨位集装箱通海陆两路运填埋场商业垃圾公司委托专业公司收运
二垃圾收集站基情况
香港垃圾收集站分标准型乡村型简易型三种2890座标准型垃圾收集站158（中48设港岛区62设九龙区48设新界离岛区）乡村型垃圾收集站822简易型垃圾收集站1910标准型垃圾收集站永久型采离街收集方式占面积较建筑成保养运作费较高兼时储存垃圾功环境污染例噪音臭味市容影响减低程度乡村型简易型垃圾收集站较简单属时收集点采离街收集街收集方式需相较少选址较灵活容易环境卫生市容定影响
三垃圾收集站规划原建设标准
香港垃圾收集站规划原建设标准根香港规划标准准确定：①繁华街区2万名口直径500米范围设置离街垃圾收集站②乡郊口较少分散偏远方1000名口设置乡村式垃圾收集站③型区发展重建计划时需预先考虑垃圾收集站规划解决垃圾收集站选址困难问题④新规划垃圾收集站容许垃圾收集车辆车头进出确保道路安全⑤兴建垃圾收集站选址必须市民日常生活工作滋扰减低程度⑥垃圾收集站必须配备空气废气净化设施高压水喉排放渗滤污水明渠处理设施⑦垃圾收集站建筑设计美化环境例垃圾收集站入口加景观屏障等⑧兴建标准型垃圾收集站应符合低标准
标准型垃圾收集站面积取决垃圾收集车辆进出垃圾站模式拟垃圾收集方式部净高度45米垃圾站方少30方米方（倾斜度1：100）作装卸时贮存垃圾途预留5m×12m方（倾斜度1：100）作垃圾收集车辆停泊装卸垃圾途
标准垃圾收集站基设施包括：车辆出入口设置供运载垃圾手推车副出入口储物室（10方米）手推车停泊位清洗处（20方米）职员厕淋浴间转车台（需）垃圾站墙采白色易保养物料柱边附设12米高角铁作保护途出入口面均排水明渠防止污水站流出
四考察垃圾收集站情况
次考察兰桂坊正街街市兴民街仁兴街垃圾收集站属标准型垃圾收集站前三设繁华街区设城镇中心区站垃圾收集车辆外放置数十百塑胶垃圾桶时储存垃圾中兰桂坊垃圾收集站位繁华商业区面积220方米离住宅区足5米处理量约30吨日总投资600万港元中设备投资约100万港元 投入约半年外型美观门口景观屏障色彩艳丽周围环境协调收集站设完善负压抽气系统保证臭气会外泄抽气系统噪音偏避免滋扰周围居民垃圾收集车运作时开启时封闭操作配水剂涤气系统采11次氯酸钠臭气处理排出设2污水井渗滤液2次滤排入政府污水渠站面积较设转车台方便垃圾收集车进出连体压缩机装压缩车进站收集垃圾
次考察广富坊垃圾收集站侧鱼涌太古坊停车场垃圾站属较简单垃圾收集站完全敞开式没时贮存垃圾功广福坊垃圾收集站栅格型钢棚架墙玻璃钢顶结构侧鱼涌太古坊停车场垃圾站停车场放置连体式垃圾压缩机仅面设钢轨保护面定位垃圾袋装实行较收集压缩整程没散落外露现象垃圾时放入车压缩需等候基没臭气外溢面没污水横溢现象
次考察浦乡村型垃圾收集站基干塑胶垃圾桶放置起形成收集站装压缩车收集
五垃圾收集运输设备基情况
香港垃圾收集运输设备三种：第种钩臂车配套连体垃圾压缩箱繁华闹市区标准垃圾收集站私屋苑垃圾房约钩臂车150辆连体压缩箱160第二种装压缩车乡村偏远区垃圾收集站约650辆第三种吊装车辅助垃圾收集设施收集件垃圾约100辆解香港前收运垃圾装式压缩车采分体式垃圾压缩设备运输程中滴漏问题法解决已年前全部淘汰目前逐渐钩臂车配套连体垃圾压缩箱
六垃圾收集运输设备型号供应商设备优缺点
选垃圾收集车型号：
① 装压缩车
凤凰P12（Phoenix P12）（6吨）：约200辆（占30）
罗尔巴HK130HK180（Norba HK130HK180）（6吨12吨）：约200辆（占30）
型号诗蜜（Semat）（6吨）柏里尼（Pennelli）（4吨6吨）飞力MP19（Farid MP19）（12吨）百事（Presspack）（4吨）维澳柏（Faun Variopress）（6吨）等
②钩臂车（拖头拖尾）连体垃圾压缩箱
底盘基采凤凰拖车（Phoenix Trailer）罗尔巴拖车（Norba Trailer）钩臂系统采法国吉马（占80）
连体垃圾压缩箱采荷兰KIGGENPD系列约131（占80）技术参数见(左页表二)
考察设备中侧鱼涌太古坊停车场垃圾站PD731连体式垃圾压缩机已投入3年车厢变形表面没掉漆脱色压缩程畅噪音走压缩机感觉出压缩机运作声音外观整洁普通集装箱相差停放运输程中易引起周围居民反感
目前食环署承办商垃圾收集模式致分传统垃圾车收集（包括装压缩车吊装车）挂接式垃圾车收集（钩臂车连体垃圾压缩箱）两种收集模式优缺点 装压缩车优点灵活性较高收集件垃圾垃圾收集站需加装额外供电装置缺点：成年运行费（燃油保养维修）相较高（见表3）等候垃圾收集车站前垃圾需暂存站垃圾桶影响环境卫生 运作时产生噪音相较高
连体垃圾压缩箱优点：运作时产生噪音相较低垃圾时放入拖斗压缩需等候减低环境卫生滋扰成年运行费（燃油保养维修）相较低缺点：灵活性低适合件垃圾收集需较面积放置电动拖斗垃圾收集站需加装额外电力装置供拖斗
七环保措施
食环署辖垃圾收集站采取种效措施防止污染
控制噪音方面：规定垃圾收集车辆需定时进行维修保养进行垃圾收集时求垃圾收集站窗户关门卷闸放面减少噪音外泄量合适垃圾收集站电动拖斗收集垃圾减少噪音产生
防止垃圾收集站臭气（包括垃圾收集车辆排放废气收集垃圾时产生臭气）外溢食环署外判承包商工需严格执行臭系统车辆废气抽气系统操作守具体措施：设置抽风系统运作时工抽风系统胶套车辆废气排出口废气抽出垃圾收集站外设置水剂涤气系统等臭设备防止臭味排出垃圾收集站外
渗滤液处理食环署求垃圾收集车开车前渗滤液彻底排进垃圾站排水明渠垃圾站没排水明渠垃圾收集车需驶设排水明渠垃圾站渗滤液彻底排出避免车斗积存太渗滤液导致运输时溢出污染路面离开垃圾收集站前必须检查确保渗滤液排出阀门关闭 站渗滤液排水明渠收集汇流沉淀池滤掉垃圾残渣排放政府污水渠作处理部分乡村型垃圾收集站附没污水渠收集站污水包括渗滤液会引流附设污水池作时储存等候清理
八垃圾收集站理运作模式
垃圾收集站天收集住宅垃圾 1 次垃圾收集站开放时间天午7时午3时30分繁忙区延长晚11时30分垃圾收集车会根定路线食环署垃圾收集站公屋村私屋苑垃圾房收集垃圾垃圾收集车天分2班工作早6：30晚11：30提供服务约三分二垃圾日班收集开放时间垃圾收集站均收
纳住宅垃圾类废物须行运环境保护署理堆填区废物收集站土木工程署理公填土设施
垃圾收集站清洁操作员般外判承包商工食环署派驻工作员监：型垃圾收集站会派驻名工作员协助清洁理工作型垃圾收集站工作员负责监2～3制定严格理规定：站垃圾废物必须天清理堆积站次垃圾收集工作完成站方必须妥清洗塑胶垃圾桶外必须天清洗次严禁员工废物留起作私垃圾收集站应接受行业交超01立方米行业废物危险品垃圾收集站需常维修采取效防治虫鼠措施
香港目前外判垃圾收集服务范围9区根外判合约香港政府负责垃圾收集站建设运行垃圾收集服务承办商行备置垃圾收运设备食环署负责监垃圾收集车辆路滴漏处罚金时整改罚金逐次递增外终剥夺承办商承办资格目前香港垃圾收运服务商卫龙废料处理限公司惠康废料处理限公司碧瑶废料处理限公司3家中卫龙公司负责浦等5区垃圾收运拥装压缩车60台连体垃圾压缩机70台钩臂车10台吊车10台吸粪车5台浦区例日产垃圾约280～300吨中标价约40万港元月香港垃圾收集服务外判逐渐增加直全部私公司承办
九香港垃圾收运处理设施建设理方面值鉴验
①投资方面香港政府财力雄厚根城市发展需求时予环卫设施足额投入保证运营费设施设计建设费均财政投资承包商运营保证设施高水
②规划建设方面香港集中统筹规划设施区域限制设施规划贯彻落实实行标准化规范化建设建成设施水高保持年落
③设备方面进入设备求标准化统配置例配备符合欧洲工业标准环保型垃圾桶通提升装置保证设备通性香港现连体垃圾压缩箱容积15m320 m325 m3三种采种规格钩臂车运输充分挖掘设备潜力外采连体式压缩设备减少土建设施求装压缩式垃圾车进站终装压缩车淘汰直接换入连体垃圾压缩箱需改变土建
④环保措施垃圾收集站设计建设运行详细环保措施求强制执行保证环保措施落实垃圾收集程实行严格袋装桶装措施量避免垃圾裸露程度减少环境污染
⑤理方面垃圾收集站食环署员派驻制定严格理规定派驻员合进行严格监确保承包商够长久稳定保持高水准理设备程中通严格监制度达优胜劣汰
(作者单位深圳市城局)
赴美高层楼宇设备理考察报告
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赴美高层楼宇设备理考察报告
应美国世邦魏理士物业理公司邀请中国物业理协会田玮副会长团长赴美高
层楼宇设备理考察团行1012月11日―23日美国物业理高层楼宇设备理现状进行认真考察现考察情况报告：
美国物业理现状
美国世界发达国家综合国力远远超国家时市场济体系完善国家社会背景前提形成美国高度专业分工协作物业理市场运作体系
1美国物业理作社会理事务业企业行业协会负责政府基予干涉政府社会够市场做民众律够解决问题政府均予问谓民民治民享美国物业理效承担履行服务社会职美国政府功劳美国政府行政分支中没物业理理部门政府作立法司法日常行业理物业理研究院机构负责美国物业理研究院（IREN）总部位芝加哥成立1934年美国房产商协会属机构非政府机构非盈利性组织职责：（1）培养物业理职业队伍包括培训鉴定业员资格颁发注册物业理（CPM）注册住房理（ARM）证书（2）制定执行物业理行业标准道德规范推广新技术新工艺维护行业社会价值（3）协助政府部门起草法律法规（4）推介带领会员海外开拓市场
美国物业理研究院集理科研培训营体组织结构区设立分部总部机构设置
理事会
执行委员会
常务委员会：
职责：审计预算规划
条例规定
道德规范纪律
道德规范问题听证纪律委员会
执行委员会
公住房道德规范执行委员会
方分部活动部：
职责：分部活动
ARM部：
职责：ARM服务
法律事务部：
职责：全国联邦住房联络
联邦住房联
公住房等机会
联邦立法
州市政事务
服务部：
职责：全国物业理咨询
物业理计算机技术
收支分
风险
联络部：
职责：物业理杂志社
营销公关系
出版
会员注册部
职责：AMO
AMO资历评估分会
AMO保险分会
CPM会员标准
高级CPM会员标准
理计划
会员发展少数民族
教育培训部：
职责：成教育
CPM会员资格培训
教育政策
师资
课程容委员会
2高度职业化物业理队伍美国物业理重特色美国想事物业理均须获相应职业资格种资格理针企业针理者国目前现行企业资质理美国物业理资质分三种：CPM注册物业理（Certified Property Manager）ARM注册住房理（Accredited Residential Manager）AMO注册物业公司（Accredited Management rganization）种度性CPM Candidate成注册物业理前专业资格负责资质理工作美国物业理研究院严格执行行业资格标准行业道德规范述资格特注册物业理资格入门相难度保证注册物业理队伍质量职业成具较高社会价值热门选择
3成CPM职业求
申请IREM提出申请取预备CPM资格申请必须填写申请表交申请费高中学历符合法定工作年龄目前正事物业理工作预备期般五年短年长十年申请事物业理房产相关工作取历分少五年
申请取预备资格需IREM设计套考核制度取260分中160分必修分100分选修分
IREM课程：30分必修分达100分选修分IREM年总部分部举办培训班年初IREM课程介绍印成精美手册寄学员课程容包括物业维修理力资源理途物业推销租赁房产财务策略物业理效评估物业投资环境评估某物业写物业理计划
CPM证书考试：30分必修分0选修分考试容涵盖维修保养力资源理促销租赁财务运作日常理法律风险理
理策划：20分必修分0选修分IREM提供理策划手册学员某实实物业写份理方案充分反映学员实践验理知识
道德规范：20分必修分0选修分申请必须修课牢记严格遵守CPM职责道德规范
历：60分必修分达100分选修分事物业理月算分60分意味着5年预备期果申请提出申请前CPM指导事物业理已ARM历算分历IREM具体规定：理住房处少300单元2处少200单元5处少100单元理办公楼处少12万铡⒒2处少8万眨蝗绻芾砉ひ涤梅浚处处少20万铡
正规学院教育：0必修分达90分选修分产济学法律金融营理学士折70分专业学士折60分
成教育：0必修分达100分选修分IREM承认15房产协会提供课程IREM培训手册中均列明
求：IREM方分部批准交清分部总部会费直严格遵守CPM职责道德规范IREM理事会批准
4美国物业理队伍基情况
全美国目前CPM9500AMO363家负责理着全美价值8795亿美元种物业IREM长期计划发展美国物业理队伍均衡发展保持稳定高素质体现特点：
身份高：全国CMP9500AMO363家申请成成员套严格规定较高学历坚持执着成注册物业理具高等教育员达941旦成注册物业理进入高收入阶层促CPM珍惜职业珍惜荣誉1998年注册物业理均年收入达86362美元位洛杉矶区MONTEREY PARK市均家庭年收入32605美元
专业分工：公司CPM核心员围绕CPM工作规模般（见表）某物业理公司具AMO资格理住房380栋康斗20栋（类似说
连体墅）公寓整公司4董事长兼总裁CPM时拥代理开发建筑等资质负责外开拓制定发展计划理决策副总兼财务负责公司财务收支报表帐务部理两办事员指令工作天晚忙电话传真电邮午餐错开吃公司调度负责根业求联系安排维修公司清洁公司绿化公司进行日常特殊理事务
注重营综合服务：CPM时间分配收入结构物业理代理咨询估价开发属重容二理物业方面住宅非住宅重三组织类型CPM物业理公司外产开发建筑投资信托银行等行业中均分布
5美国物业理容
（1）首务物业营美国物业理首务物业营IREM培训中总物业促销租赁放重位置CPM221时间营方面40收入物业理外营活动物业理员更注意房产市场变化物业保持竞争力保持高出售率出租率时收取物业营租户逃租时采取果断措施减少业损失降低营成通批量购买固定服务渠道适时付款等取切优惠减少顾客成
（2）日常维修保养――专业公司物业日常维修保养物业理公司起组织调度负终责作社会分工发达数物业理公司身备维修养护员设备房屋设备设施专业公司承担类设施应专业公司承担卫生卫生清洁专业公司承担般周清洁清运垃圾2次绿化绿化专业
公司承担般绿化员周前修剪杀虫施肥1次绿化喷灌基动化定时动喷水
（3）保安服务物业理法定容物业根业公约规定般物业理包括治安尤住宅基没保安基原三：保安工费昂贵二保安反安全感觉会认安全请保安物业难免贬值三技防普技防公司提供完善迅速廉价服务原警察消防队（911）快速反应
（4）物业理般设24时值班班时间外发生紧急事情政府911办公室处理物业理成减少IREM解释减少社会资源消耗需处物业设等候太发生事情政府支队伍应付片
二美国高层楼宇设备理特点
1采高端技术保持楼宇理先进性美国世界科学技术发达国家反映高层楼宇设备配置求洛杉矶参观美国世邦魏理士物业公司理智厦6500Wilshire Boulevard厦该厦23层高总面积435039方英尺（40416方米）位洛杉矶市繁华段洛杉矶市企业界标志性建筑贝聿铭设计厦远太洋海岸世纪城莱坞山洛杉矶市区厦连续三年获国际建筑业理协会（BOMA）年度佳厦称号成洛杉矶市令满意办公厦该厦采先进保安监控系统免力巡视厦空调系统采美国AutoMatrix企业超级终端计算机控制软件系统进行源理该厦温控工程师利部便携式
计算机进入超级终端系统时（特班时）空调系统运行进行调整
2注重节约源高科技手段减少源支出参观6500 Wilshire Boulevard厦印象深厦业理者高度重视节约源惜投入重金改造楼宇设备通技术手段降低源该厦已连续三年获美国环保署源星奖通投资改造厦源理系统包括空调系统中动温控冷冻机动切换空气处理机组冷塔风扇车库送排风均安装调速电机厦全面安装明探测控制系统节水阀仅车库排风机变频电机项厦年源支出节约十万美元
3注重设备理环境提高设备寿命该厦理者十分重视设备环境理保持参观中发现处设备间环境整齐物品摆放井然序室设备身洁净尘油漆新干净程度令惊叹时理者严格设备理程序规范严格设备检测均明确周期规定现场检测记录
三次赴美考察国物业理发展点启示
1美国物业理注重物业营服务物业理涵较广物业理外涉中介代理咨询评估出租出售开发销售等房产行业领域目前国物业理企业单纯事简单物业理基业务容状况形成反差注重物业营方面扩物业理领域通样化营扩展利润空间规避行业风险美国物业理企业40收入物业理外营活动国目前利润水低营理举步维艰物业理企业重启示方面涉足较高端房产行业业务容效提高物业理队伍整体素质转变物业理仅事简单劳动外形象美国参观中感美方物业理员素质高干劲足职责满意度高
94物业理员具高等教育学历提高国物业理业员素质水提高行业吸引力扩展行业利润空间业务空间涉足房产高端业务容植梧桐树外引金凤凰
2美国高度职业化物业理队伍保证美国物业理够保持较高水参观学中深印象美国职业化物业理员十分珍惜易具高社会济价值注册资格强长期甚终身事物业理愿毕生精力华贡献物业理社会服务事业保证较高社会位济收入保证美国物业理世界级水准物业理行业说高度职业化严格注册资格筛选程序限制注册数（全美仅9500）保证注册物业理等资格整体质量素质提高美国物业理研究院全美物业理行业位信誉资格注册行业理手段步入良性循环轨道认美国职业化专业理队伍建设验值学鉴
3注重环保节次赴美考察中感重特点参观考察6500 Wilshire Boulevard厦中厦业理者环保节明确目标计划业肯功夫肯花价钱投入量资金厦节改造1994年逐年投入资金进行项改造低提高效10高提高75效达节降耗目美国环保署物业理中节活动予推动年评定源星项目节显著者予表彰国已提出建设节约型社会全国行业建设节约型企业机关单位活动开展节约型建设源降低物业理行业应开展建设节约型区厦活动环保节列入物业理考核重容
考察团成员：田玮许新民赵春凯雷志超杨柏林曹学昌皇甫广荣蔡重曹阳阎永
执 笔：曹学昌
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文目录
1 设备考察报告
2 香港垃圾收集站设备考察报告
3 赴美高层楼宇设备理考察报告
美国物业理现状
美国世界发达国家综合国力远远超国家时市场济体系完善国家社会背景前提形成美国高度专业分工协作物业理市场运作体系
美国物业理研究院集理科研培训营体组织结构区设立分部总部机构设置
理事会
执行委员会
常务委员会：
职责：审计预算规划
条例规定
道德规范纪律
道德规范问题听证纪律委员会
执行委员会
公住房道德规范执行委员会
方分部活动部：
职责：分部活动
arm部：
职责：arm服务
法律事务部：
职责：全国联邦住房联络
联邦住房联
公住房等机会
联邦立法
州市政事务
服务部：
职责：全国物业理咨询
物业理计算机技术
收支分
风险
联络部：
职责：物业理杂志社
营销公关系
出版
会员注册部
职责：amo
amo资历评估分会
amo保险分会
cpm会员标准
高级cpm会员标准
理计划
会员发展少数民族
教育培训部：
职责：成教育
cpm会员资格培训
教育政策
师资
课程容委员会
2高度职业化物业理队伍美国物业理重特色美国想事物
业理均须获相应职业资格种资格理针企业针理者国目前现行企业资质理美国物业理资质分三种：cpm注册物业理(certified
property
manager)arm注册住房理(accredited
residential
manager)amo注册物业公司(accredited
management
rganization)种度性cpm
candidate成注册物业理前专业资格负责资质理工作美国物业理研究院严格执行行业资格标准行业道德规范述资格特注册物业理资格入门相难度保证注册物业理队伍质量职业成具较高社会价值热门选择
3成cpm职业求
申请irem提出申请取预备cpm资格申请必须填写申请表交申请费高中学历符合法定工作年龄目前正事物业理工作预备期般五年短年长十年申请事物业理房产相关工作取历分少五年
申请取预备资格需irem设计套考核制度取260分中160分必修分100分选修分
irem课程：30分必修分达100分选修分irem年总部分部举办培训班年初irem课程介绍印成精美手册寄学员课程容包括物业维修理力资源理途物业推销租赁房产财务策略物业理效评估物业投资环境评估某物业写物业理计划
cpm证书考试：30分必修分0选修分考试容涵盖维修保养力资源理促销租赁财务运作日常理法律风险理
理策划：20分必修分0选修分irem提供理策划手册学员某实实物业写份理方案充分反映学员实践验理知识
道德规范：20分必修分0选修分申请必须修课牢记严格遵守cpm职责道德规范
正规学院教育：0必修分达90分选修分产济学法律金融营理学士折70分专业学士折60分
成教育：0必修分达100分选修分irem承认15房产协会提供课程irem培训手册中均列明
求：irem方分部批准交清分部总部会费直严格遵守cpm职责道德规范irem理事会批准
4美国物业理队伍基情况
全美国目前cpm9500amo363家负责理着全美价值8795亿美元种物业irem长期计划发展美国物业理队伍均衡发展保持稳定高素质体现特点：
专业分工：公司cpm核心员围绕cpm工作规模般(见表)某物业理公司具amo资格理住房380栋康斗20栋(类似说连体墅)公寓整公司4董事长兼总裁cpm时拥代理开发建筑等资质负责外开拓制定发展计划理决策副总兼财务负责公司财务收支报表帐务部理两办事员指令工作天晚忙电话传真电邮午餐错开吃公司调度负责根业求联系安排维修公司清洁公司绿化公司进行日常特殊理事务
注重营综合服务：cpm时间分配收入结构物业理代理咨询估价开发属重容二理物业方面住宅非住宅重三组织类型cpm物业理公司外产开发建筑投资信托银行等行业中均分布
5美国物业理容
(2)日常维修保养——专业公司物业日常维修保养物业理公司起组织调度负终责作社会分工
发达数物业理公司身备维修养护员设备房屋设备设施专业公司承担类设施应专业公司承担卫生卫生清洁专业公司承担般周清洁清运垃圾2次绿化绿化专业公司承担般绿化员周前修剪杀虫施肥1次绿化喷灌基动化定时动喷水
(3)保安服务物业理法定容物业根业公约规定般物业理包括治安尤住宅基没保安基原三：保安工费昂贵二保安反安全感觉会认安全请保安物业难免贬值三技防普技防公司提供完善迅速廉价服务原警察消防队(911)快速反应
(4)物业理般设24时值班班时间外发生紧急事情政府911办公室处理物业理成减少irem解释减少社会资源消耗需处物业设等候太发生事情政府支队伍应付片
二美国高层楼宇设备理特点
2注重节约源高科技手段减少源支出参观6500
wilshire
boulevard厦印象深厦业理者高度重视节约源惜投入重金改造楼宇设备通技术手段降低源该厦已连续三年获美国环保署源星奖通投资改造厦源理系统包括空调系统中动温控冷冻机动切换空气处理机组冷塔风扇车库送排风均安装调速电机厦全面安装明探测
控制系统节水阀仅车库排风机变频电机项厦年源支出节约十万美元
3注重设备理环境提高设备寿命该厦理者十分重视设备环境理保持参观中发现处设备间环境整齐物品摆放井然序室设备身洁净尘油漆新干净程度令惊叹时理者严格设备理程序规范严格设备检测均明确周期规定现场检测记录
三次赴美考察国物业理发展点启示
1美国物业理注重物业营服务物业理涵较广物业理外涉中介代理咨询评估出租出售开发销售等房产行业领域目前国物业理企业单纯事简单物业理基业务容状况形成反差注重物业营方面扩物业理领域通样化营扩展利润空间规避行业风险美国物业理企业40收入物业理外营活动国目前利润水低营理举步维艰物业理企业重启示方面涉足较高端房产行业业务容效提高物业理队伍整体素质转变物业理仅事简单劳动外形象美国参观中感美方物业理员素质高干劲足职责满意度高94物业理员具高等教育学历提高国物业理业员素质水提高行业吸引力扩展行业利润空间业务空间涉足房产高端业务容植梧桐树外引金凤凰
2美国高度职业化物业理队伍保证美国物业理够保持较高水参观学中深印象美国职业化物业理员十分珍惜易具高社会济价值注册资格强长期甚终身事物业理愿
毕生精力华贡献物业理社会服务事业保证较高社会位济收入保证美国物业理世界级水准物业理行业说高度职业化严格注册资格筛选程序限制注册数(全美仅9500)保证注册物业理等资格整体质量素质提高美国物业理研究院全美物业理行业位信誉资格注册行业理手段步入良性循环轨道认美国职业化专业理队伍建设验值学鉴
香港垃圾收集站设备考察报告
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香港垃圾收集站设备考察报告
8月17日19日深圳市城局环卫工作领导环卫处相关员组成考察团考察香港垃圾收集站设备重点针香港兰桂坊正街街市兴民街广富坊仁兴街侧鱼涌太古坊停车场埔等设繁华街区城镇中心区乡村7垃圾收集站沙田等1垃圾转运站选设备建设理情况进行考察通考察全面解香港垃圾收集站投资建设理选设备发展历史趋势
总体概况
香港总面积1098方公里港岛九龙半岛新界组成现口68160万中非港籍口5299万全港日产垃圾14790吨（中分类回收5380吨）分家居垃圾商业垃圾中家居垃圾天约5899吨（港岛区1268吨九龙区1851吨新界离岛区2780吨）香港食物环境卫生署负责收集清运处理（中约52垃圾产生量委托私公司收运）通垃圾收集站（点）快速转运型垃圾转运站吨位集装箱通海陆两路运填埋场商业垃圾公司委托专业公司收运
二垃圾收集站基情况
香港垃圾收集站分标准型乡村型简易型三种2890座标准型垃圾收集站158（中48设港岛区62设九龙区48设新界离岛区）乡村型垃圾收集站822简易型垃圾收集站1910标准型垃圾收集站永久型采离街收集方式占面积较建筑成保养运作费较高兼时储存垃圾功环境污染例噪音臭味市容影响减低程度乡村型简易型垃圾收集站较简单属时收集点采离街收集街收集方式需相较少选址较灵活容易环境卫生市容定影响
三垃圾收集站规划原建设标准
香港垃圾收集站规划原建设标准根香港规划标准准确定：①繁华街区2万名口直径500米范围设置离街垃圾收集站②乡郊口较少分散偏远方1000名口设置乡村式垃圾收集站③型区发展重建计划时需预先考虑垃圾收集站规划解决垃圾收集站选址困难问题④新规划垃圾收集站容许垃圾收集车辆车头进出确保道路安全⑤兴建垃圾收集站选址必须市民日常生活工作滋扰减低程度⑥垃圾收集站必须配备空气废气净化设施高压水喉排放渗滤污水明渠处理设施⑦垃圾收集站建筑设计美化环境例垃圾收集站入口加景观屏障等⑧兴建标准型垃圾收集站应符合低标准
标准型垃圾收集站面积取决垃圾收集车辆进出垃圾站模式拟垃圾收集方式部净高度45米垃圾站方少30方米方（倾斜度1：100）作装卸时贮存垃圾途预留5m×12m方（倾斜度1：100）作垃圾收集车辆停泊装卸垃圾途
标准垃圾收集站基设施包括：车辆出入口设置供运载垃圾手推车副出入口储物室（10方米）手推车停泊位清洗处（20方米）职员厕淋浴间转车台（需）垃圾站墙采白色易保养物料柱边附设12米高角铁作保护途出入口面均排水明渠防止污水站流出
四考察垃圾收集站情况
次考察兰桂坊正街街市兴民街仁兴街垃圾收集站属标准型垃圾收集站前三设繁华街区设城镇中心区站垃圾收集车辆外放置数十百塑胶垃圾桶时储存垃圾中兰桂坊垃圾收集站位繁华商业区面积220方米离住宅区足5米处理量约30吨日总投资600万港元中设备投资约100万港元 投入约半年外型美观门口景观屏障色彩艳丽周围环境协调收集站设完善负压抽气系统保证臭气会外泄抽气系统噪音偏避免滋扰周围居民垃圾收集车运作时开启时封闭操作配水剂涤气系统采11次氯酸钠臭气处理排出设2污水井渗滤液2次滤排入政府污水渠站面积较设转车台方便垃圾收集车进出连体压缩机装压缩车进站收集垃圾
次考察广富坊垃圾收集站侧鱼涌太古坊停车场垃圾站属较简单垃圾收集站完全敞开式没时贮存垃圾功广福坊垃圾收集站栅格型钢棚架墙玻璃钢顶结构侧鱼涌太古坊停车场垃圾站停车场放置连体式垃圾压缩机仅面设钢轨保护面定位垃圾袋装实行较收集压缩整程没散落外露现象垃圾时放入车压缩需等候基没臭气外溢面没污水横溢现象
次考察浦乡村型垃圾收集站基干塑胶垃圾桶放置起形成收集站装压缩车收集
五垃圾收集运输设备基情况
香港垃圾收集运输设备三种：第种钩臂车配套连体垃圾压缩箱繁华闹市区标准垃圾收集站私屋苑垃圾房约钩臂车150辆连体压缩箱160第二种装压缩车乡村偏远区垃圾收集站约650辆第三种吊装车辅助垃圾收集设施收集件垃圾约100辆解香港前收运垃圾装式压缩车采分体式垃圾压缩设备运输程中滴漏问题法解决已年前全部淘汰目前逐渐钩臂车配套连体垃圾压缩箱
六垃圾收集运输设备型号供应商设备优缺点
选垃圾收集车型号：
① 装压缩车
凤凰P12（Phoenix P12）（6吨）：约200辆（占30）
罗尔巴HK130HK180（Norba HK130HK180）（6吨12吨）：约200辆（占30）
型号诗蜜（Semat）（6吨）柏里尼（Pennelli）（4吨6吨）飞力MP19（Farid MP19）（12吨）百事（Presspack）（4吨）维澳柏（Faun Variopress）（6吨）等
②钩臂车（拖头拖尾）连体垃圾压缩箱
底盘基采凤凰拖车（Phoenix Trailer）罗尔巴拖车（Norba Trailer）钩臂系统采法国吉马（占80）
连体垃圾压缩箱采荷兰KIGGENPD系列约131（占80）技术参数见(左页表二)
考察设备中侧鱼涌太古坊停车场垃圾站PD731连体式垃圾压缩机已投入3年车厢变形表面没掉漆脱色压缩程畅噪音走压缩机感觉出压缩机运作声音外观整洁普通集装箱相差停放运输程中易引起周围居民反感
目前食环署承办商垃圾收集模式致分传统垃圾车收集（包括装压缩车吊装车）挂接式垃圾车收集（钩臂车连体垃圾压缩箱）两种收集模式优缺点 装压缩车优点灵活性较高收集件垃圾垃圾收集站需加装额外供电装置缺点：成年运行费（燃油保养维修）相较高（见表3）等候垃圾收集车站前垃圾需暂存站垃圾桶影响环境卫生 运作时产生噪音相较高
连体垃圾压缩箱优点：运作时产生噪音相较低垃圾时放入拖斗压缩需等候减低环境卫生滋扰成年运行费（燃油保养维修）相较低缺点：灵活性低适合件垃圾收集需较面积放置电动拖斗垃圾收集站需加装额外电力装置供拖斗
七环保措施
食环署辖垃圾收集站采取种效措施防止污染
控制噪音方面：规定垃圾收集车辆需定时进行维修保养进行垃圾收集时求垃圾收集站窗户关门卷闸放面减少噪音外泄量合适垃圾收集站电动拖斗收集垃圾减少噪音产生
防止垃圾收集站臭气（包括垃圾收集车辆排放废气收集垃圾时产生臭气）外溢食环署外判承包商工需严格执行臭系统车辆废气抽气系统操作守具体措施：设置抽风系统运作时工抽风系统胶套车辆废气排出口废气抽出垃圾收集站外设置水剂涤气系统等臭设备防止臭味排出垃圾收集站外
渗滤液处理食环署求垃圾收集车开车前渗滤液彻底排进垃圾站排水明渠垃圾站没排水明渠垃圾收集车需驶设排水明渠垃圾站渗滤液彻底排出避免车斗积存太渗滤液导致运输时溢出污染路面离开垃圾收集站前必须检查确保渗滤液排出阀门关闭 站渗滤液排水明渠收集汇流沉淀池滤掉垃圾残渣排放政府污水渠作处理部分乡村型垃圾收集站附没污水渠收集站污水包括渗滤液会引流附设污水池作时储存等候清理
八垃圾收集站理运作模式
垃圾收集站天收集住宅垃圾 1 次垃圾收集站开放时间天午7时午3时30分繁忙区延长晚11时30分垃圾收集车会根定路线食环署垃圾收集站公屋村私屋苑垃圾房收集垃圾垃圾收集车天分2班工作早6：30晚11：30提供服务约三分二垃圾日班收集开放时间垃圾收集站均收
纳住宅垃圾类废物须行运环境保护署理堆填区废物收集站土木工程署理公填土设施
垃圾收集站清洁操作员般外判承包商工食环署派驻工作员监：型垃圾收集站会派驻名工作员协助清洁理工作型垃圾收集站工作员负责监2～3制定严格理规定：站垃圾废物必须天清理堆积站次垃圾收集工作完成站方必须妥清洗塑胶垃圾桶外必须天清洗次严禁员工废物留起作私垃圾收集站应接受行业交超01立方米行业废物危险品垃圾收集站需常维修采取效防治虫鼠措施
香港目前外判垃圾收集服务范围9区根外判合约香港政府负责垃圾收集站建设运行垃圾收集服务承办商行备置垃圾收运设备食环署负责监垃圾收集车辆路滴漏处罚金时整改罚金逐次递增外终剥夺承办商承办资格目前香港垃圾收运服务商卫龙废料处理限公司惠康废料处理限公司碧瑶废料处理限公司3家中卫龙公司负责浦等5区垃圾收运拥装压缩车60台连体垃圾压缩机70台钩臂车10台吊车10台吸粪车5台浦区例日产垃圾约280～300吨中标价约40万港元月香港垃圾收集服务外判逐渐增加直全部私公司承办
九香港垃圾收运处理设施建设理方面值鉴验
①投资方面香港政府财力雄厚根城市发展需求时予环卫设施足额投入保证运营费设施设计建设费均财政投资承包商运营保证设施高水
②规划建设方面香港集中统筹规划设施区域限制设施规划贯彻落实实行标准化规范化建设建成设施水高保持年落
③设备方面进入设备求标准化统配置例配备符合欧洲工业标准环保型垃圾桶通提升装置保证设备通性香港现连体垃圾压缩箱容积15m320 m325 m3三种采种规格钩臂车运输充分挖掘设备潜力外采连体式压缩设备减少土建设施求装压缩式垃圾车进站终装压缩车淘汰直接换入连体垃圾压缩箱需改变土建
④环保措施垃圾收集站设计建设运行详细环保措施求强制执行保证环保措施落实垃圾收集程实行严格袋装桶装措施量避免垃圾裸露程度减少环境污染
⑤理方面垃圾收集站食环署员派驻制定严格理规定派驻员合进行严格监确保承包商够长久稳定保持高水准理设备程中通严格监制度达优胜劣汰
(作者单位深圳市城局)
赴美高层楼宇设备理考察报告
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赴美高层楼宇设备理考察报告
应美国世邦魏理士物业理公司邀请中国物业理协会田玮副会长团长赴美高
层楼宇设备理考察团行1012月11日―23日美国物业理高层楼宇设备理现状进行认真考察现考察情况报告：
美国物业理现状
美国世界发达国家综合国力远远超国家时市场济体系完善国家社会背景前提形成美国高度专业分工协作物业理市场运作体系
1美国物业理作社会理事务业企业行业协会负责政府基予干涉政府社会够市场做民众律够解决问题政府均予问谓民民治民享美国物业理效承担履行服务社会职美国政府功劳美国政府行政分支中没物业理理部门政府作立法司法日常行业理物业理研究院机构负责美国物业理研究院（IREN）总部位芝加哥成立1934年美国房产商协会属机构非政府机构非盈利性组织职责：（1）培养物业理职业队伍包括培训鉴定业员资格颁发注册物业理（CPM）注册住房理（ARM）证书（2）制定执行物业理行业标准道德规范推广新技术新工艺维护行业社会价值（3）协助政府部门起草法律法规（4）推介带领会员海外开拓市场
美国物业理研究院集理科研培训营体组织结构区设立分部总部机构设置
理事会
执行委员会
常务委员会：
职责：审计预算规划
条例规定
道德规范纪律
道德规范问题听证纪律委员会
执行委员会
公住房道德规范执行委员会
方分部活动部：
职责：分部活动
ARM部：
职责：ARM服务
法律事务部：
职责：全国联邦住房联络
联邦住房联
公住房等机会
联邦立法
州市政事务
服务部：
职责：全国物业理咨询
物业理计算机技术
收支分
风险
联络部：
职责：物业理杂志社
营销公关系
出版
会员注册部
职责：AMO
AMO资历评估分会
AMO保险分会
CPM会员标准
高级CPM会员标准
理计划
会员发展少数民族
教育培训部：
职责：成教育
CPM会员资格培训
教育政策
师资
课程容委员会
2高度职业化物业理队伍美国物业理重特色美国想事物业理均须获相应职业资格种资格理针企业针理者国目前现行企业资质理美国物业理资质分三种：CPM注册物业理（Certified Property Manager）ARM注册住房理（Accredited Residential Manager）AMO注册物业公司（Accredited Management rganization）种度性CPM Candidate成注册物业理前专业资格负责资质理工作美国物业理研究院严格执行行业资格标准行业道德规范述资格特注册物业理资格入门相难度保证注册物业理队伍质量职业成具较高社会价值热门选择
3成CPM职业求
申请IREM提出申请取预备CPM资格申请必须填写申请表交申请费高中学历符合法定工作年龄目前正事物业理工作预备期般五年短年长十年申请事物业理房产相关工作取历分少五年
申请取预备资格需IREM设计套考核制度取260分中160分必修分100分选修分
IREM课程：30分必修分达100分选修分IREM年总部分部举办培训班年初IREM课程介绍印成精美手册寄学员课程容包括物业维修理力资源理途物业推销租赁房产财务策略物业理效评估物业投资环境评估某物业写物业理计划
CPM证书考试：30分必修分0选修分考试容涵盖维修保养力资源理促销租赁财务运作日常理法律风险理
理策划：20分必修分0选修分IREM提供理策划手册学员某实实物业写份理方案充分反映学员实践验理知识
道德规范：20分必修分0选修分申请必须修课牢记严格遵守CPM职责道德规范
历：60分必修分达100分选修分事物业理月算分60分意味着5年预备期果申请提出申请前CPM指导事物业理已ARM历算分历IREM具体规定：理住房处少300单元2处少200单元5处少100单元理办公楼处少12万铡⒒2处少8万眨蝗绻芾砉ひ涤梅浚处处少20万铡
正规学院教育：0必修分达90分选修分产济学法律金融营理学士折70分专业学士折60分
成教育：0必修分达100分选修分IREM承认15房产协会提供课程IREM培训手册中均列明
求：IREM方分部批准交清分部总部会费直严格遵守CPM职责道德规范IREM理事会批准
4美国物业理队伍基情况
全美国目前CPM9500AMO363家负责理着全美价值8795亿美元种物业IREM长期计划发展美国物业理队伍均衡发展保持稳定高素质体现特点：
身份高：全国CMP9500AMO363家申请成成员套严格规定较高学历坚持执着成注册物业理具高等教育员达941旦成注册物业理进入高收入阶层促CPM珍惜职业珍惜荣誉1998年注册物业理均年收入达86362美元位洛杉矶区MONTEREY PARK市均家庭年收入32605美元
专业分工：公司CPM核心员围绕CPM工作规模般（见表）某物业理公司具AMO资格理住房380栋康斗20栋（类似说
连体墅）公寓整公司4董事长兼总裁CPM时拥代理开发建筑等资质负责外开拓制定发展计划理决策副总兼财务负责公司财务收支报表帐务部理两办事员指令工作天晚忙电话传真电邮午餐错开吃公司调度负责根业求联系安排维修公司清洁公司绿化公司进行日常特殊理事务
注重营综合服务：CPM时间分配收入结构物业理代理咨询估价开发属重容二理物业方面住宅非住宅重三组织类型CPM物业理公司外产开发建筑投资信托银行等行业中均分布
5美国物业理容
（1）首务物业营美国物业理首务物业营IREM培训中总物业促销租赁放重位置CPM221时间营方面40收入物业理外营活动物业理员更注意房产市场变化物业保持竞争力保持高出售率出租率时收取物业营租户逃租时采取果断措施减少业损失降低营成通批量购买固定服务渠道适时付款等取切优惠减少顾客成
（2）日常维修保养――专业公司物业日常维修保养物业理公司起组织调度负终责作社会分工发达数物业理公司身备维修养护员设备房屋设备设施专业公司承担类设施应专业公司承担卫生卫生清洁专业公司承担般周清洁清运垃圾2次绿化绿化专业
公司承担般绿化员周前修剪杀虫施肥1次绿化喷灌基动化定时动喷水
（3）保安服务物业理法定容物业根业公约规定般物业理包括治安尤住宅基没保安基原三：保安工费昂贵二保安反安全感觉会认安全请保安物业难免贬值三技防普技防公司提供完善迅速廉价服务原警察消防队（911）快速反应
（4）物业理般设24时值班班时间外发生紧急事情政府911办公室处理物业理成减少IREM解释减少社会资源消耗需处物业设等候太发生事情政府支队伍应付片
二美国高层楼宇设备理特点
1采高端技术保持楼宇理先进性美国世界科学技术发达国家反映高层楼宇设备配置求洛杉矶参观美国世邦魏理士物业公司理智厦6500Wilshire Boulevard厦该厦23层高总面积435039方英尺（40416方米）位洛杉矶市繁华段洛杉矶市企业界标志性建筑贝聿铭设计厦远太洋海岸世纪城莱坞山洛杉矶市区厦连续三年获国际建筑业理协会（BOMA）年度佳厦称号成洛杉矶市令满意办公厦该厦采先进保安监控系统免力巡视厦空调系统采美国AutoMatrix企业超级终端计算机控制软件系统进行源理该厦温控工程师利部便携式
计算机进入超级终端系统时（特班时）空调系统运行进行调整
2注重节约源高科技手段减少源支出参观6500 Wilshire Boulevard厦印象深厦业理者高度重视节约源惜投入重金改造楼宇设备通技术手段降低源该厦已连续三年获美国环保署源星奖通投资改造厦源理系统包括空调系统中动温控冷冻机动切换空气处理机组冷塔风扇车库送排风均安装调速电机厦全面安装明探测控制系统节水阀仅车库排风机变频电机项厦年源支出节约十万美元
3注重设备理环境提高设备寿命该厦理者十分重视设备环境理保持参观中发现处设备间环境整齐物品摆放井然序室设备身洁净尘油漆新干净程度令惊叹时理者严格设备理程序规范严格设备检测均明确周期规定现场检测记录
三次赴美考察国物业理发展点启示
1美国物业理注重物业营服务物业理涵较广物业理外涉中介代理咨询评估出租出售开发销售等房产行业领域目前国物业理企业单纯事简单物业理基业务容状况形成反差注重物业营方面扩物业理领域通样化营扩展利润空间规避行业风险美国物业理企业40收入物业理外营活动国目前利润水低营理举步维艰物业理企业重启示方面涉足较高端房产行业业务容效提高物业理队伍整体素质转变物业理仅事简单劳动外形象美国参观中感美方物业理员素质高干劲足职责满意度高
94物业理员具高等教育学历提高国物业理业员素质水提高行业吸引力扩展行业利润空间业务空间涉足房产高端业务容植梧桐树外引金凤凰
2美国高度职业化物业理队伍保证美国物业理够保持较高水参观学中深印象美国职业化物业理员十分珍惜易具高社会济价值注册资格强长期甚终身事物业理愿毕生精力华贡献物业理社会服务事业保证较高社会位济收入保证美国物业理世界级水准物业理行业说高度职业化严格注册资格筛选程序限制注册数（全美仅9500）保证注册物业理等资格整体质量素质提高美国物业理研究院全美物业理行业位信誉资格注册行业理手段步入良性循环轨道认美国职业化专业理队伍建设验值学鉴
3注重环保节次赴美考察中感重特点参观考察6500 Wilshire Boulevard厦中厦业理者环保节明确目标计划业肯功夫肯花价钱投入量资金厦节改造1994年逐年投入资金进行项改造低提高效10高提高75效达节降耗目美国环保署物业理中节活动予推动年评定源星项目节显著者予表彰国已提出建设节约型社会全国行业建设节约型企业机关单位活动开展节约型建设源降低物业理行业应开展建设节约型区厦活动环保节列入物业理考核重容
考察团成员：田玮许新民赵春凯雷志超杨柏林曹学昌皇甫广荣蔡重曹阳阎永
执 笔：曹学昌
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