沙头旧货专业市场商圈分析区域营环境分析
11 沙头线商业分布情况
沙头作昔日广州外港口八十年代交通道路网络未完善水路客运直担着重角色着城市加速发展桥梁建设增加民生活水整体提高度辉煌沙码头水路客运日渐稀落功衷退政府改造里度成广州市著名排挡聚集西贡食街更成市民品尝物美价廉色香味俱全海鲜处环保污染问题度红红火火西贡食街迫停业正时候家电业通讯业飞速发展日沙头成全国闻名二手旧货市场奠定坚实基础
时日整沙头已发展成二手手机附二手电脑二手数码产品买卖专业市场拥3000户二手旧货营商家广州沙头崛起发展成全国二手产品集散全国众二手商贩通广州进货知名度已达海外许中东区甚济发展相落东非二手买家会慕名售卖手手机电脑数码产品家电器等型卖场分布沙头二手市场周边中海印区域卖新品水货二手交易相较弱现时沙头区域海印区域已成市民选购二手数码产品处特沙头已购买出售二手手机第选择
12 沙头二手手机营情况分析
根现场实解目前整沙头旧货交易市场里营二手手机商场四具体分布：
121 海印沙头二手旧货交易市场
该市场作海印集团旗二手手机专业市场拥良品牌信誉作支撑相路面流情况较理想营业务零售兼少量批发场营环境宽敞明亮面积相较难长期聚集流柜位租金维持1000～1300元左右目前出租率概90左右
122 沙头旧货交易市场二手通讯总汇
然该市场处整二手旧货交易市场深入处装修整体档次感前面海印市场差组建时间早营面积二手手机市场里时档位规划较集中目前该市场已成整二手手机市场里旗舰流手机种类手机档次处领先水特较新款高端机市场里找市场营业务市场批发零售副许二手手机商家包括外常里采购营状态良租金相较高般维持1300—2000水
123 沙头特价手机市场
市场四市场里唯没二手牌市场致命原然位置正江路拥定营面积流少市场里营者没牌关系柜台里摆放手机模型私进行二手手机交易总体说市场气少没良营氛围
124 沙头澳讯二手手机市场
澳讯二手手机城位整旧货交易市场边缘紧邻隔壁沙头特价手机市场商场早期面着客源足情况位置两商场理想招商未满问题调整针零散客户中抵挡手机零售渐渐起色目前已成流相充足市场该市场零售装修档次相众化租金基海印沙头二手旧货交易市场持
结
四市场解知海印沙头二手旧货交易市场海印集团良品牌口碑进行吸引客户海印集团沙头海印桥带已久定品牌追者沙头旧货交易市场二手通讯总汇走规模路线批发零售副时日已成二手手机行业龙头相反沙头澳讯二手手机市场巧妙避开前者风头坚决走差异化路线零售中抵挡手机样获成功
现整沙头旧货交易市场面着次重变化政府已令进行迁拆改造成港湾广场正时候周边已三商场着二手手机旧货旗号进行招商面三商场进行详细分析解状况
13 沙头现正招商二手手机市场情况分析
沙头现正招商二手手机市场概况
商场名称
澳讯旧货市场
盛贤沙头旧货市场
海印沙头二手城
位置
沙头三马路盛贤旧货市场面门面宽180米
沙头三马路东华南路间
东华南路
装修档次
风格较简洁立面设计较时尚
装修相二手交易市场较豪华
装修般较简单
营层数
1F
2F
1F
1F
1F
2F
营面积（㎡）
2300
1200
约3750
约3750
2300
1900
租金
（元月）
柜位
铺位
柜位
铺位
柜位
铺位
柜位
铺位
柜位
铺位
柜位
铺位
1000
2000
700
185元月㎡
80013001600
140017001900
1000130016001900
1900
柜位8001000元月固铺1400～1800元月
柜面尺寸
柜台80×95×50cm铺位门面2米
100×50×90cm
柜位分12米1米长两种
柜位铺位数量
160
50
－1F柜位约7001F柜位约300档口数约200固定档位约70间
——
理费（元月）
300
600
300
60元月㎡
——
——
配套设施
收费停车场中央空调货梯电话（宽带）喷淋装置监控摄头天花吊灯式灯光双手扶电梯
收费停车场中央空调货梯喷淋装置监控摄头双手扶电梯豪华天花吊灯
收费停车场货梯喷淋装置监控摄头单手扶电梯
预计开业时间
2005年9月试业
2005年9月试业
2005年9月试业
备注
理费包括水电费中央空调卫生费铺电费负商户沙头搬迁开始计租前半年5折租金
租金已包含理费中央空调费公水电费保安（24时）卫生广告推广开场日起年5折计租
租金已包含理费
负责
吴镇忠
范贵然
邵建明
表出三新市场档次规模配套等方面原沙头旧货交易市场着较提升位置集中原二手旧货市场北面希延续原沙头二手旧货市场商业环境形成新二手旧货商圈
131 盛贤沙头旧货市场
档次新三市场里高时营面积完全摆脱二手旧货市场感觉租金相两市场昂贵点首次需二手手机商家负层营心理定影响现场销控情况根招商员介绍目前营二手手机首层负层均已达95出租率整体出租率处相理想状态
132 澳讯旧货市场
延续旧场营模式走中低端路线优势沙头三马路路面原旧场资源首层出租率达90左右二层出租率概70左右
133 海印沙头二手城
海印集团出品品牌知名度成亮点营范围规模盛贤沙头旧货市场毫逊色位置相偏离原二手旧货交易市场商圈严格说位置已属沙头范围首层出租率相两市场差维持
85左右
结
资料显示1996年广州旧货业兴起始取俗利润许纷纷跻身引注目行业1997年2001年短短5年时间里广州旧货市场旧货企业升30家吸纳安置岗工消化农村富余劳力数十万旧货业成广州市新纳税增长点
年新产品愈演愈烈价格战定程度拉低二手货利润空间旧货市场竞争日益激烈少行专业士认广州二手市场包括未沙头二手市场商业圈横扩展应该拓展换代快高科技含量高产业会成二手市场争夺重点认二手市场中录音机电视冰箱部分家电逐步市场淘汰电脑办公设备音等高科技产品利润空间美日等发达国家二手市场交易数量手
现时沙头新起三市场定位集中手机电脑设备办公设备等证明三市场幕企业二手行业十分希通身独特优势全面吸纳营二手手机商户
14 区域未发展情况分析
沙头旧货交易市场变身成港湾广场
早前年政府已决定沙头旧货市场带改造成广州市滨水广场———港湾广场种种原旧货市场拆迁工作直未进行影响港湾广场动工目前关方面终放出消息：广州市江东路沙头旧货交易市场已铁定2005年9月1日正式开始分步清拆计划明年春节前完成拆时港湾广场总体设计方案已全部完成规划部门正式批复整片港湾广场2008年全面投入
港湾广场简介：
港湾广场集办公旅游商业休闲体功广场加入古代帆船相关雕塑等容期重现历史海丝绸路起点古老东方港口城市风貌整片港湾广场2008年全面投入目前港湾广场总体设计方案已全部完成规划部门正式批复中广场东面海印桥方绿化广场占空间2000方米建筑设旅游观光码头里型旅游巴士停车场成珠江夜游游客落集中点东方建设两座楼高两层占2万方米商业功建筑建筑物负层设100车位停车场
15 港湾广场区域发展影响
加市场区域关注度
港湾广场建立引发现时旧货二手交易市场需拆迁商户面问题时间媒体次事件进行报道沙头区域迅速升温加深消费者区域印象侧面提升沙头区域知名度
改变沙头区域形象 提升区域价值
沙头区域直营旧货二手生意消费者点破烂陈旧感觉现摇身变成港湾广场整形象翻天覆改变提升身区域价值
填补广州没江型综合广场空白
知名城市代表性建筑物江海城市江海建筑著称海外滩美国渔码头等等珠江穿广州没样座标志性江边建筑现港湾广场建立够填补广州市缺憾余成广州新旅游景点标志性建筑
带旺区济发展 突现限商机
港湾广场定位办公旅游商业休闲体功广场意味着沙头区域成广州继北京路步行街九步行街天河城带东山农林路商业街新生消费热点重现广州昔日外滩风貌吸引量消费群体进入该区域消费区带良济收益
加速广州城市体系升级 塑造国际化市形象
着港湾广场建立 广州年变·三年中变·五年变业绩进步体现整广州市形象提升带利动力广州成国际化市目标会越越
16区域营商家整体摸底调查
通市场整体分析已现时市场情况清晰解面会现时市场营者进行彻底解调查获具实效数指导应该项目作精确定位
（调查分析结果附件形式交付）
结
通市场营者两次摸底调查发现许营者未二手旧货行业十分信心中部分商户沙头旧货商圈拥浓厚情结希够区域继续营项目位置成优势基现时正招商商场位置分布相零散商户未核心商圈确立然感迷惘种情况项目说机会
（具体详细分析请参阅附件）
二项目理解SWOT分析
21 项目理解
项目位置概述
项目位沙头马路江东路间区域六层商业建筑
项目四介绍
2 案东面水电局属建筑首层间士外街商铺
8 南面沙头旧货市场已成区甚全国等知名度影响力较高二手交易区沙头旧货商圈核心该段新规划需迁拆年9月该市场结束营
13 西面案附楼附楼旁边紧居民建筑沙头马路街铺较少营音响店铺食肆士外商铺该路段商业氛围较淡
15 案北面正海印广场海印广场档次较高电器商城
项目楼层投入运营时间
19 首层北面喜市便利店南面惠爱餐厅外中间区域部分（总面积约450㎡左右）8月底进场装修计划9月份试营业惠爱餐厅明年合约期满喜市便利店合约2010年期满
20 二层06年部分余商户需07年撤场
21 三四层06年底方交付
22 五六层年年底交付
6F：05年底交付
5F：05年底交付
4F：06年底交付
3F：06年底交付
2F：06交付部分07年全部交付
1F：中间部分8月底交付余需较长时间
项目处商圈区位介绍
项目区位示意图
传统核心商圈：江东路沙头旧货市场（深黄色板块）
传统二级商圈：江东路北海印广场片区（淡蓝色板块）
传统三级商圈：沙头旧货交易市场核心辐射沙头三马路新建旧货专业市场（浅绿色板块）
新 兴 商 圈：新建四旧货专业市场新沙头旧货商圈（粉色板块）
22 项目SWOT分析
221 项目优势（S）
3 案理位置处沙头传统旧货商圈核心区域享旧货交易沙头段知名度优势
4 案处区域消费流旺盛段里专业消费群体（二手旧货交易音响消费时尚视听娱乐设备办公品消费等）属动追逐潮流型青年消费群体处段商业价值相邻段较高
5 沙头年艰苦营现已成区域较具影响二手旧货市场行业商家汇聚案具较明确体量商户客源支持
6 综观该区域专业市场包括新兴专业旧货市场仓库配套仅提供面积空间间隔仓库部分市场方租仓库案四层附楼作仓库配套具专业市场复制身优势
项目核心竞争优势——
段知名度优势
222 项目劣势（S）
2 案配套资源缺乏停车场供商家客户时户外空间项目推广招商日营程中避免硬伤
3 项目位单行线路段交通导限制客户易达性受定程度影响
4 项目商业层数六层商业运营空间高度高四层商业营面严峻考验压力
5 现阶段部分商户租约未期满层交付时间断层层统规划包装会项目招商正常运营带潜利素加操作难度时利项目品牌形象建立
6 案建筑已定时间硬件设备已出现程度损耗硬件设备日营定影响
7 案发展商初次介入二手专业市场二手专业市场营模式行业游戏规方面相处弱势未数新兴二手专业市场直该区域运营二手市场庄家操盘案竞争处较利位置
项目核心竞争劣势——
商业体量竖结构致高层商业面严峻考验
223 项目机遇（O）
30 政府现阶段已进行沙头改造筹备实施阶段沙头旧货市场拆迁重建现时港湾广场利前景逐渐升温未该区域成江东型综合江景观休闲娱乐广场提升该段形象
31 政府已该区域未二手旧货商圈发展制定明确目标政策资源支持力度断加该区域发展营造利环境
32 目前二手市场普遍营种类较产品覆盖面广未形成专业营某种类型产品二手专营市场商场属性产品分布相散乱造规模集约化二手专营市场案市场机会点
项目竞争机遇综述——
沙头造工程港湾广场利前景利提升段形象影响力二手专营市场营模式目前处市场空白
224 项目威胁（T）
4 沙头旧货市场撤迁该段行影响力降黯淡容易受邻新兴二手专业市场趁形成商圈新坐标
5 现时新兴二手专业市场招租情况分析目前二手市场铺位租金水升幅度较少（场采取首年半年减半租金招商策略）未项目利润空间影响
项目竞争机遇综述——
新兴二手专业市场切入传统商圈带威胁
225 项目SWOT分析
核心劣势
核心优势 商业体量竖结构
段知名度优势 致高层商业面严峻考验
确立沙头商圈腹位
树立专业优质品牌二手专营市场
利机遇 潜威胁
区域利前景 新兴二手专业市场竞争市场机会点发掘
三项目定位建议
31 项目定位
基沙头旧货商圈调查研究发展商进行次深入沟通结合现时市场状况综合考虑未区域发展项目确立定位：
雄踞沙头旧货商圈核心位置
众二手专营商城
定位阐述
1 项目位置——沙头传统二手贸易腹
2 营种类——二手手机批发零售办公设备租售
3 项目档次——中档次众化营
4 专营≠专业专营更专业基础进步深化集中某种产品营规模优势产品规模化营更利市场竞争
32 市场（目标客户）定位
鉴项目处理位置优势该区域较长历史二手旧货交易氛围市场已具相影响力知名度加沙头旧货市场迁拆案市场（目标客户）定位：
承袭沙头旧货市场商户资源
辐射周边区二手营商户
市场客户细分
9 二手手机零售商户
二手手机零售营商户力目标客户群体
思考：首层营面积受限制二手零售商业氛围进步优化便层商场营营造利氛围
10 二手手机团批商户
二手手机批发业务商户力目标客户群体沙头澳讯海印旧货市场撤离商户
思考：该区域数新兴二手专业市场澳讯盛贤旧货市场海印专业市场投资商开发发展商背景素定程度搬迁商户营场选择产生定影响
12 二手办公设备营商户
针沙头旧货市场营复印机等办公设备商户
思考：考虑案营层数较高层商场营压力外现时该区域二手新兴商场手机配件营种类整沙头旧货商圈二手办公设备产品关注度未重视综观现时广州商业产市场发展写字楼需求急速增量二手办公设备租售业务发展带利动力
33 项目形象包装
形象包装案效区隔竞争手展示性凸显优势力手段通调查解现时新兴二手旧货市场形象包装情况：
商场名称
澳讯旧货市场
盛贤沙头
旧货市场
海印沙头
二手城
宝达电器城
位置
沙头三马路盛贤旧货市场面门面宽180米
沙头三马路东华南路间
东华南路
沙头三马路
装修档次
风格简洁立面设计较时尚
装修相二手交易市场较豪华
装修般较简单
规模装修较简陋环境沙头旧场相似
二手行业营状况进行次调研统计分析发现：
15 二手营商户商场营环境需高级豪华装修般较整洁明亮营环境选择意高
16 商户商场配套需求停车场茶水间仓库
17 营办公设备商户需求铺位较营面积居
综合市场现状案形象包装提出——
众信息化 二手手机办公设备专营 品牌商城
形象包装阐述
19 众信息化——项目档次市场形象
20 二手手机办公设备专营——项目营业态定位
21 品牌商城——项目予市场商户消费者信誉保证
广告推广语
信誉营·信心保证
34 项目商业功规划建议
341 商场业态定位建议
针案竖建筑结构楼层商业定位必须准确否高楼层商业营甚整商城带危机
根沙头商圈研究项目制定业态定位：
楼层
商业业态
营模式
目标客源
1F
二手手机零售
柜位营规划1～2间铺位引入力商户
澳讯营商户
234F
二手手机团批兼顾零售
柜位铺位营相结合
二手通讯总汇批发商户
56F
二手办公设备租售
铺位营
沙头营办公设备商户
342 建筑立面设计建议
建议案建筑立面简约时尚风格设计构思
案具较优越位位置充分利东南北面建筑立面空间营者带额外收益
建议：
3 东南北面2～6层（高度约225米）外立面搭建户外广告牌规划项目东面首层檐招牌
4 利东面北面转角位置作案形象宣传
5 顶层搭建霓虹灯广告牌
343 商场室装修建议
6 造众化档次整洁营场
营造简约整洁众化档次营环境营种类业务楼层色调显示突出专业营形象
7 营造绿色健康营氛围
营场公通道放置绿色植物墙身点缀塑料绿化装饰营造健康氛围体现项目性形成区竞争手市场区隔
344 室灯光设计建议
室天花安装吊顶射灯明亮炽白灯室光源节灯节灯炽光灯混合
建筑立面处理量室外然光引入室力求控制灯光布局密度数量节约日常营成
345 柜台设计建议
目前市场营柜台尺寸100×50×90cm建议案柜台尺寸参考根现场具体尺寸装修设计柜台尺寸进行微调
346 配套设施建议
着成控制建立项目形象性化服务差异化原效区隔市场竞争建议案配套设施：
9 仓库时汽车停放点——附楼改建成仓库案商户提供货仓场外租赁营降低附楼处凹位利商影响提高附楼率附楼首层划拨时停车场需装卸货物商家客户量降低案停车场劣势
10 室中央空调——设置中央空调改善通风设备优化室空气质素营造舒适营环境
11 垂直电梯货梯——案六层高设置手扶电梯占较空间定程度缩减案层营面积手扶电梯楼需时间较长利高层商业客源引流高楼层营办公设备需货梯作货物运输工具
12 茶水间洗手间——营商户提供便利设施服务商户行形成良口碑传播
13 休息区——部分楼层天台设置休闲区供客户（针批量交易办公设备消费客户）休息商家进行洽谈起引流客户楼作
14 视象屏幕——部分楼层安装视象屏幕定期滚动播放场商家信息营种类适量播放宣传广告营造氛围建议联系相关营者（例分众传媒）成室媒体宣传成员提供场营者负责广告投放
15 背景音乐——日常播放流行歌曲电台节目需时作理处广播
347 专业服务台搭建
针二手手机批发办公设备营商户搭建外界信息交流台成沙头旧货商圈首信息化二手专营商城建立案专属门户网站服务中心营商户建立ID身份信息库针目标客户市场（市写字楼集中区域沙头区域）定期进行推广宣传商家客户提供专业二手交易咨询服务社会行塑造案公放心信誉品牌二手专营市场形象
营造众化信息化二手手机办公设备专营商城树立行首二手旧货交易品牌商业旗舰透完善身软硬件配套资源二手交易商家客户提供优质营环境服务展现沙头旧货商圈核心焦点
四项目推广策略建议
41 策略构思
目前区域市场营种类较未出现专业营某种产品专业市场市场二手专营品牌建立尚未意识切入市场机会点
结合项目身情况综合分析现时沙头旧货商圈新兴二手专营市场推广招商手段项目提出具竞争力推广策略：
三年租户保障·风险担投资计划
沙头二手专营信誉品牌工程
42 整体推广策略措施
1 首层——超低租金·信心保证
制定超低租金·信心保证推广策略初期商户提供租金优惠作出零风险保障承诺承诺三年商户理退租保证
3 二三四层——低成营·优质服务保障
推行低成营·优质服务保障推广策略贯彻做层·旺层宗旨利前期（首层）商户商旺期高楼层商场推广招商奠定基础招商策略袭三年租户保障承诺商户担风险建立服务咨询中心商户客户搭建信息台
4 五六层——信誉营·资源保证
实行信誉营·资源保证推广策略承袭前期旺盛商业氛围已进场营商户口碑建立案品牌二手专营市场形象建立行业服务台针目标商户提供优质服务承诺
策略构想：鉴现时二手手机批发商户原沙头旧货市场二手通讯总汇占部分否透商谈引入该专业市场运营商承租案二层四层进行分租营案招商营带极利
43 推广手段建议
鉴二手市场营现状量媒体宣传未必起效作投入收益较低
渗透式单张派发宣传
建议：针首层·二三四层·五六层进行3次集中式招商次招商期间针目标客户群体进行单张派发登记意客户举行招商推介联谊会集中签约形式营造招商成功热烈氛围
44 首层招商策略
策略构思 ：考虑首层招商面积建议投入较资源进行宣传推广 建议项目整体建筑进行形象包装结合宣传单张派发
10 形象包装 ：项目整体立面进行广告包装期达亮点市场吸引目标客户关注
11 宣传手段 ：单张派发针目标客源营场进行毯式派发提高目标客户信息达率
45 阶段招商策略
22 目 ：目标客户群体核心集中爆破式签约完成首层招商
23 策 略 ：举行珠江乐夜暨港湾手机城招商推介会
24 邀约客户 ：已登记意客户宣传推广时登记客户
25 形 式： 珠江日夜游联系租游船进行推介会活动邀约客户进行珠江游时进行项目推介结合港湾广场利前景亲身游船观项目立面形象客户间建立良印象促进客户现场签约定租
26 宣 传 ：单张宣传针沙头旧货市场商户进行渗透式派单前已登记客户派单时进行登记商户（档）派发活动邀请券（张券2～3单位）活动前电话复CALL客户落实参加
46 日营旺场策略措施
39 策略构思 ：保持商场持久良营氛围保障租金收益
40 策略措施 ：针二手市场消费客户家电餐饮券免费维修服务等作奖品定期举行抽奖活动
41 宣传策略 ：联系流媒体定期进行报纸媒体宣传炒作宣传形式新闻缮稿形式结合定面广告作形象宣传
42 媒体建议 ：南方市报广州日报刊登软文缮稿针沙头旧货商圈案营进行宣传炒作
五项目租赁策略建议
51 沙头商圈新兴二手旧货市场租金情况（手机营楼层）
商场名称
澳讯旧货市场
盛贤沙头旧货市场
海印沙头
二手城
宝达
电器城
营层数
1F
2F
1F
1F
1F
2F
1F
租金
元月
柜位
铺位
柜位
铺位
柜位
铺位
柜位
铺位
柜位
铺位
柜位
铺位
柜位
铺位
1000
2000
700
185元月㎡
80013001600
140017001900
1000130016001900
1900
柜位8001000元月固铺1400～1800元月
约650
约950
理费
元月
300
600
300
60元月㎡
租金已包含理费
分析：
7 目前市场租金水盛贤旧货市场高次澳讯旧货市场宝达电器城租金低宝达电器城属力竞争手租金水影响程度
8 柜位租金应位置租金水首层租金区间800～1900元月间均值约1350元月盛贤旧货市场负层租金区间800～1600元月间均值1233元月二层租金区间700～1000元月间均值约850元月（租金已包含理费）
9 铺位租金相柜位较高首层铺位租金均值约2033元月负层租金均值约1667元月二层租金均值约2025元月（租金已包含理费）
柜位
铺位
1F
1233元月
1667元月
1F
1350元月
2033元月
2F
850元月
2025元月
52 项目租金水建议
521 首层租金建议
考虑首层面积限建议柜台营模式进行招商仅设置1～2间铺位引进力（实力较强）商户营作场焦点
第年第三年整体租金均值1200元月第四年起租金年度整体租金水基数年浮3％～5％计算（视时市场发展状况确定）
计算模式：第N年（N>3）＝（N1）×（1＋003～005）（N3）
第年第三年年租金拟定
首年优惠租金作引客进场手段适度调低租金水第二第三年整体租金均值进行调整
1 第年租金水：900元月
2 第二年租金水：1200元月
3 第三年租金水：1500元月
4 三年租金均值：（900＋1200＋1500）÷3＝1200元月
首层（柜位）租金计算表
首年
第二年
第三年
第四年
第五年
……
第N年
1F
900
1200
1500
1575
1654
……
（N1）
×（1＋005）（N3）
浮幅度5％计算
力铺位租金柜位租金高出40％左右幅度进行设定
首年
第二年
第三年
第四年
第五年
……
第N年
1F
1260
1680
2100
2205
2315
……
（N1）
×（1＋005）（N3）
浮幅度5％计算
522 第二三四层租金建议
1 柜位租金建议
A第二层租金
建议前三年租金均值750元月第四年起租金年度整体租金水基数年浮3％～5％计算（视时市场发展状况确定）
二层第年第三年年租金拟定
首年优惠租金作引客进场手段适度调低租金水第二第三年整体租金均值进行调整
5 第年租金水：700元月
6 第二年租金水：750元月
7 第三年租金水：800元月
8 三年租金均值：（700＋750＋800）÷3＝750元月
B第三层租金
建议前三年租金均值650元月第四年起租金年度整体租金水基数年浮3％～5％计算（视时市场发展状况确定）
三层第年第三年年租金拟定
首年优惠租金作引客进场手段适度调低租金水第二第三年整体租金均值进行调整
9 第年租金水：600元月
10 第二年租金水：650元月
11 第三年租金水：700元月
12 三年租金均值：（600＋650＋700）÷3＝650元月
C第四层租金
建议前三年租金均值600元月第四年起租金年度整体租金水基数年浮3％～5％计算（视时市场发展状况确定）
四层第年第三年年租金拟定
首年优惠租金作引客进场手段适度调低租金水第二第三年整体租金均值进行调整
13 第年租金水：550元月
14 第二年租金水：600元月
15 第三年租金水：650元月
16 三年租金均值：（550＋600＋650）÷3＝600元月
二三四层柜位租金计算表
首年
第二年
第三年
第四年
第五年
……
第N年
2F
700
750
800
840
882
……
（）
×（＋）（）
3F
600
650
700
735
772
4F
550
600
650
683
717
浮幅度5％计算
2 铺位租金建议
A第二层租金
建议前三年租金均值1800元月第四年起租金年度整体租金水基数年浮3％～5％计算（视时市场发展状况确定）
二层第年第三年年租金拟定
首年优惠租金作引客进场手段适度调低租金水第二第三年整体租金均值进行调整
17 第年租金水：1600元月
18 第二年租金水：1800元月
19 第三年租金水：2000元月
20 三年租金均值：（1600＋1800＋2000）÷3＝1800元月
B第三层租金
建议前三年租金均值1500元月第四年起租金年度整体租金水基数年浮3％～5％计算（视时市场发展状况确定）
三层第年第三年年租金拟定
首年优惠租金作引客进场手段适度调低租金水第二第三年整体租金均值进行调整
21 第年租金水：1300元月
22 第二年租金水：1500元月
23 第三年租金水：1700元月
24 三年租金均值：（1300＋1500＋1700）÷3＝1500元月
C第四层租金
建议前三年租金均值1350元月第四年起租金年度整体租金水基数年浮3％～5％计算（视时市场发展状况确定）
四层第年第三年年租金拟定
首年优惠租金作引客进场手段适度调低租金水第二第三年整体租金均值进行调整
25 第年租金水：1150元月
26 第二年租金水：1350元月
27 第三年租金水：1550元月
28 三年租金均值：（1150＋1350＋1550）÷3＝1350元月
二三四层柜位租金计算表
首年
第二年
第三年
第四年
第五年
……
第N年
2F
1600
1800
2000
2100
2205
……
（）
×（＋）（）
3F
1300
1500
1700
1785
1874
4F
1150
1350
1550
1628
1709
浮幅度5％计算
523 第五六层租金建议
3 建议第五层前两年租金50元㎡月第四年起年年度整体租金水基数年浮3％～5％计算（视时市场发展状况确定）
4 六层第五层租金策略相前两年租金调40元㎡月
5 五六层铺位营营面积根客户需求进行调整
层（柜位）租金计算总表
首年
第二年
第三年
第四年
第五年
……
第N年
1F
900
1200
1500
1575
1654
……
（）
×（＋）（）
2F
700
750
800
840
882
3F
600
650
700
735
772
4F
550
600
650
683
717
5F
50元㎡月
53
56
59
6F
40元㎡月
42
44
46
浮幅度5％计算
层（铺位）租金计算总表
首年
第二年
第三年
第四年
第五年
……
第N年
1F
1260
1680
2100
2205
2315
……
（）
×（＋）（）
2F
1600
1800
2000
2100
2205
3F
1300
1500
1700
1785
1874
4F
1150
1350
1550
1628
1709
5F
50元㎡月
53
56
59
6F
40元㎡月
42
44
46
浮幅度5％计算
53 营收入建议
建筑外力面搭建户外广告牌承包方式承租方（租户）负责广告营投放租价建议南江广告位20～25万元年余东北面广告位10万元年
六营定位策略参考
港湾广场未发展进行研究结合项目位置提出第二套营定位方案供发展商参考：
首层四层
沙头港湾广场手机城
五六层
沙头题空中酒吧城Sky Club
Sky Club 定位策略构思
3 鉴沙头规划改造成港湾广场成江东板块唯型综合江景观休闲广场必然带动庞消费群体流入该区域
4 目前江东区域没集中休闲娱乐消费场市场处空白
5 广州题式酒吧仅白鹅潭风情酒吧街解放南酒吧街珠江景观资源利显然限然案拥港湾广场利资源高楼层造成休闲娱乐场具利发展前景
6 酒吧消费停车场需求相较弱案周边停车场弥补足
7 酒吧面积需求较具弹性案五六层体量利全层整体租赁降低高层空置
8 造江东题酒吧城利提高项目知名度
七市场调研问卷分析
附件
次进行两次调查第次调查针现时营商家整体营状态进行调查适项目信息进行轻微透露商家项目初始印象
第二次调查容项目信息进行完整透露第次调查进行适补充面调查结果进行分析获知市场情况指导进行面工作
问卷
成功调查数：95
1 请问您目前租商铺面积？
5㎡
5㎡外
80
20
分析：
图知目前旧货市场商户租商铺面积相较专业市场谓商铺实柜台形式80商户营面积5㎡外20商户5㎡外拥独立铺面数柜台商户
2 请问您目前商铺月租金少？
150～200元㎡
201～250元㎡
251～300元㎡
301～350元㎡
350元㎡
25
20
15
5
30
分析：
图出租金水出现两极分化租金350元㎡商户租金150～200元㎡租户例高说明整专业市场租金水较参差位置理想流集中市场够位置相教差流稀少市场拉开较差距
3 请问您商铺租金三年否升幅？三年累计起升幅金额少元㎡？
20～30元㎡
31～40元㎡
41～50元㎡
51～60元㎡
60元㎡
没
29
13
4
2
2
45
分析：
图出47商户表示柜台三年没升幅外31商户表示升幅幅度约20～30元㎡升幅幅度说明目前旧货市场营情况相稳定够轻微扬外现时旧货市场装修环境般成制约租金升原
4 请问您均日营业额少元？（月计算）
5000元
5001～
6000元
6001～
7000元
7001～
8000元
8001～9000元
9001～10000元
10001～11000元
11000元
20
14
8
6
4
25
13
5
分析：
图出商户日营业额情况较零散中例相较高营业额9001～10000元商户根现场解相部分商户事批发金额未充分说明现时商户实际营业额充量代表零售金额
9 请问您您目前营商铺满意？回答满意请选出满意项（选）方面满意请选出满意项
层高
足够
客流
足够
足够
停车位
商场配套齐全
空调
足够
物
服务
茶水间
流引导科学
租金合理
理费合理
2
31
7
24
11
16
9
2
15
14
满意：
分析：
图出商户满意现时旧货市场客流足够次配套齐全旧货市场段长时间健康发展客流方面十分充足成商户安心营关键着港湾广场建立相信商户担心沙头旧货商圈否延续前状态客源否然足够
满意：
商场
配套
客流少
行
竞争
没
足够
层高
压抑
空调
足
物
服务差
没
茶水间
流引导
租金贵
理费高
足
停车位
科学
22
16
33
13
5
51
6
10
4
23
16
分析：
图出现时许商户满意选项集中商场硬件配套足没空调行竞争租金贵等方面中空调足商户满意现时正招商市场安装空调相信拥舒适明亮营环境营说保障
11 听说目前沙头旧货市场搬迁您会搬迁？
会
会
71
24
分析：
通表出7成左右商家表示会搬迁2成左右客户表示会搬迁会搬迁客户部分拥熟客通电话形式进行交易部分竞争激烈希够转换行业
15 果沙头三马路准备规划手机专业市场包括手二手（描述介绍项目情况）您兴趣租？
没
59
36
分析：
约6成左右客户表示项目定兴趣数量相理想没透露太信息批客户沙头三马路理想位置表示兴趣里出理位置项目优势
17 您准备租面积？
10㎡
11～20
㎡
21～30
㎡
31～40
㎡
41～50
㎡
51～60
㎡
61～70
㎡
71～80
㎡
81～90
㎡
90㎡
26
16
15
2
1
2
1
分析：
59表示兴趣商户中26商户接半例表示租10㎡商铺说明客户铺面形式太接受没太高承受度目前柜台形式符合需求
18 您承受租金少？
201～250元㎡
251～300元㎡
301～350元㎡
350元㎡
25
19
8
7
分析：
旧货市场商家项目租金接受程度维持201～300元㎡二手旧货众化商品租金幅度应该商品利润挂钩市场贴
20 您期该市场配套服务？
中央空调
洗手间
茶水间
促销活动服务
定期展示
46
41
32
25
16
分析：
旧货市场商户空调需求明显次洗手间等设施
24 假该市场够提供舒适理想交易环境档次相较高租金合理需5—6楼营？您否接受？（舒适理想交易环境指空调电梯等配套完善理等）
接受
接受
34
61
分析：
图出部分商户56楼营太接受担心客流足客源成担心问题旧货市场直首层营充量二层认楼营存相风险56楼营问题成思考重点
附件二
问卷二
成功调查数：147
4 知目前政府已决定沙头旧货市场进行搬迁附已三手机市场正进行招商请问您算？
处观较中未定夺
已选择
82
65
已选择二手专业市场：
分析：
已选择客户例44％说明目前充足客源供进行吸纳沙头旧货市场结束营业际握市场先机吸引商户视线招商关键作
目前已选择商户中部分盛贤二手市场目前市场状况分析盛贤档次高盛贤已开始签约签约行动余未落实场营商户产生定追捧效应
8 目前沙头三马路沙头马路交接处正准备规划手机专业市场包括手二手您兴趣入场营？
没
105
42
分析：
反馈信息见案理位置优势相力长期沙头营商家言理位置专业市场选择首素
20 手机专业市场拥6层高假二手业务56楼营1～4楼营手业务包括①引入知名销售商品牌形象店例龙粤峰星等②设置中国移动营业厅③引入著名手机品牌客户服务中心例诺基亚索尼爱立信等您否兴趣进驻呢？
没
57
90
分析：
超六成商户表示手业务会进驻分析原手二手业务必然会产生定突尤二手业务消费群体更着重价格素二手手机手手机销售存定影响两者相形成互补
25 假二手业务56楼营租金相便宜您认租金幅度控制少止适合（柜位月计算）您兴趣进驻呢？
451～500元月
401～450元月
350～400元月
18
31
98
分析：
接受租金水350～450元月接九成部分商户选择350～400元月见56楼租金程度受楼层影响升空间限
26 您认新手机市场理费少您够接受？（柜位全包计算：包括水电空调卫生保安等）
301～350元月
251～300元月
201～250元月
150元月
5
8
109
16
分析：
普遍商户选择200～250元月区间现营场理费水相
30 样市场果二手业务改楼层营12楼者34楼您认56楼营什该市场层层旺场？
手机配件美容
手机维修
动漫游戏
沐足保健
餐饮
72
51
13
6
5
分析：
普遍商户认56楼营手机配件维修带动层商业兴旺分析原手机配件维修二手手机市场定互补需维修手机购置配件消费客源二手手机潜客户
广州智成房产顾问限公司
沙头港湾广场项目组
20058
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11 沙头线商业分布情况
沙头作昔日广州外港口八十年代交通道路网络未完善水路客运直担着重角色着城市加速发展桥梁建设增加民生活水整体提高度辉煌沙码头水路客运日渐稀落功衷退政府改造里度成广州市著名排挡聚集西贡食街更成市民品尝物美价廉色香味俱全海鲜处环保污染问题度红红火火西贡食街迫停业正时候家电业通讯业飞速发展日沙头成全国闻名二手旧货市场奠定坚实基础
时日整沙头已发展成二手手机附二手电脑二手数码产品买卖专业市场拥3000户二手旧货营商家广州沙头崛起发展成全国二手产品集散全国众二手商贩通广州进货知名度已达海外许中东区甚济发展相落东非二手买家会慕名售卖手手机电脑数码产品家电器等型卖场分布沙头二手市场周边中海印区域卖新品水货二手交易相较弱现时沙头区域海印区域已成市民选购二手数码产品处特沙头已购买出售二手手机第选择
12 沙头二手手机营情况分析
根现场实解目前整沙头旧货交易市场里营二手手机商场四具体分布：
121 海印沙头二手旧货交易市场
该市场作海印集团旗二手手机专业市场拥良品牌信誉作支撑相路面流情况较理想营业务零售兼少量批发场营环境宽敞明亮面积相较难长期聚集流柜位租金维持1000～1300元左右目前出租率概90左右
122 沙头旧货交易市场二手通讯总汇
然该市场处整二手旧货交易市场深入处装修整体档次感前面海印市场差组建时间早营面积二手手机市场里时档位规划较集中目前该市场已成整二手手机市场里旗舰流手机种类手机档次处领先水特较新款高端机市场里找市场营业务市场批发零售副许二手手机商家包括外常里采购营状态良租金相较高般维持1300—2000水
123 沙头特价手机市场
市场四市场里唯没二手牌市场致命原然位置正江路拥定营面积流少市场里营者没牌关系柜台里摆放手机模型私进行二手手机交易总体说市场气少没良营氛围
124 沙头澳讯二手手机市场
澳讯二手手机城位整旧货交易市场边缘紧邻隔壁沙头特价手机市场商场早期面着客源足情况位置两商场理想招商未满问题调整针零散客户中抵挡手机零售渐渐起色目前已成流相充足市场该市场零售装修档次相众化租金基海印沙头二手旧货交易市场持
结
四市场解知海印沙头二手旧货交易市场海印集团良品牌口碑进行吸引客户海印集团沙头海印桥带已久定品牌追者沙头旧货交易市场二手通讯总汇走规模路线批发零售副时日已成二手手机行业龙头相反沙头澳讯二手手机市场巧妙避开前者风头坚决走差异化路线零售中抵挡手机样获成功
现整沙头旧货交易市场面着次重变化政府已令进行迁拆改造成港湾广场正时候周边已三商场着二手手机旧货旗号进行招商面三商场进行详细分析解状况
13 沙头现正招商二手手机市场情况分析
沙头现正招商二手手机市场概况
商场名称
澳讯旧货市场
盛贤沙头旧货市场
海印沙头二手城
位置
沙头三马路盛贤旧货市场面门面宽180米
沙头三马路东华南路间
东华南路
装修档次
风格较简洁立面设计较时尚
装修相二手交易市场较豪华
装修般较简单
营层数
1F
2F
1F
1F
1F
2F
营面积（㎡）
2300
1200
约3750
约3750
2300
1900
租金
（元月）
柜位
铺位
柜位
铺位
柜位
铺位
柜位
铺位
柜位
铺位
柜位
铺位
1000
2000
700
185元月㎡
80013001600
140017001900
1000130016001900
1900
柜位8001000元月固铺1400～1800元月
柜面尺寸
柜台80×95×50cm铺位门面2米
100×50×90cm
柜位分12米1米长两种
柜位铺位数量
160
50
－1F柜位约7001F柜位约300档口数约200固定档位约70间
——
理费（元月）
300
600
300
60元月㎡
——
——
配套设施
收费停车场中央空调货梯电话（宽带）喷淋装置监控摄头天花吊灯式灯光双手扶电梯
收费停车场中央空调货梯喷淋装置监控摄头双手扶电梯豪华天花吊灯
收费停车场货梯喷淋装置监控摄头单手扶电梯
预计开业时间
2005年9月试业
2005年9月试业
2005年9月试业
备注
理费包括水电费中央空调卫生费铺电费负商户沙头搬迁开始计租前半年5折租金
租金已包含理费中央空调费公水电费保安（24时）卫生广告推广开场日起年5折计租
租金已包含理费
负责
吴镇忠
范贵然
邵建明
表出三新市场档次规模配套等方面原沙头旧货交易市场着较提升位置集中原二手旧货市场北面希延续原沙头二手旧货市场商业环境形成新二手旧货商圈
131 盛贤沙头旧货市场
档次新三市场里高时营面积完全摆脱二手旧货市场感觉租金相两市场昂贵点首次需二手手机商家负层营心理定影响现场销控情况根招商员介绍目前营二手手机首层负层均已达95出租率整体出租率处相理想状态
132 澳讯旧货市场
延续旧场营模式走中低端路线优势沙头三马路路面原旧场资源首层出租率达90左右二层出租率概70左右
133 海印沙头二手城
海印集团出品品牌知名度成亮点营范围规模盛贤沙头旧货市场毫逊色位置相偏离原二手旧货交易市场商圈严格说位置已属沙头范围首层出租率相两市场差维持
85左右
结
资料显示1996年广州旧货业兴起始取俗利润许纷纷跻身引注目行业1997年2001年短短5年时间里广州旧货市场旧货企业升30家吸纳安置岗工消化农村富余劳力数十万旧货业成广州市新纳税增长点
年新产品愈演愈烈价格战定程度拉低二手货利润空间旧货市场竞争日益激烈少行专业士认广州二手市场包括未沙头二手市场商业圈横扩展应该拓展换代快高科技含量高产业会成二手市场争夺重点认二手市场中录音机电视冰箱部分家电逐步市场淘汰电脑办公设备音等高科技产品利润空间美日等发达国家二手市场交易数量手
现时沙头新起三市场定位集中手机电脑设备办公设备等证明三市场幕企业二手行业十分希通身独特优势全面吸纳营二手手机商户
14 区域未发展情况分析
沙头旧货交易市场变身成港湾广场
早前年政府已决定沙头旧货市场带改造成广州市滨水广场———港湾广场种种原旧货市场拆迁工作直未进行影响港湾广场动工目前关方面终放出消息：广州市江东路沙头旧货交易市场已铁定2005年9月1日正式开始分步清拆计划明年春节前完成拆时港湾广场总体设计方案已全部完成规划部门正式批复整片港湾广场2008年全面投入
港湾广场简介：
港湾广场集办公旅游商业休闲体功广场加入古代帆船相关雕塑等容期重现历史海丝绸路起点古老东方港口城市风貌整片港湾广场2008年全面投入目前港湾广场总体设计方案已全部完成规划部门正式批复中广场东面海印桥方绿化广场占空间2000方米建筑设旅游观光码头里型旅游巴士停车场成珠江夜游游客落集中点东方建设两座楼高两层占2万方米商业功建筑建筑物负层设100车位停车场
15 港湾广场区域发展影响
加市场区域关注度
港湾广场建立引发现时旧货二手交易市场需拆迁商户面问题时间媒体次事件进行报道沙头区域迅速升温加深消费者区域印象侧面提升沙头区域知名度
改变沙头区域形象 提升区域价值
沙头区域直营旧货二手生意消费者点破烂陈旧感觉现摇身变成港湾广场整形象翻天覆改变提升身区域价值
填补广州没江型综合广场空白
知名城市代表性建筑物江海城市江海建筑著称海外滩美国渔码头等等珠江穿广州没样座标志性江边建筑现港湾广场建立够填补广州市缺憾余成广州新旅游景点标志性建筑
带旺区济发展 突现限商机
港湾广场定位办公旅游商业休闲体功广场意味着沙头区域成广州继北京路步行街九步行街天河城带东山农林路商业街新生消费热点重现广州昔日外滩风貌吸引量消费群体进入该区域消费区带良济收益
加速广州城市体系升级 塑造国际化市形象
着港湾广场建立 广州年变·三年中变·五年变业绩进步体现整广州市形象提升带利动力广州成国际化市目标会越越
16区域营商家整体摸底调查
通市场整体分析已现时市场情况清晰解面会现时市场营者进行彻底解调查获具实效数指导应该项目作精确定位
（调查分析结果附件形式交付）
结
通市场营者两次摸底调查发现许营者未二手旧货行业十分信心中部分商户沙头旧货商圈拥浓厚情结希够区域继续营项目位置成优势基现时正招商商场位置分布相零散商户未核心商圈确立然感迷惘种情况项目说机会
（具体详细分析请参阅附件）
二项目理解SWOT分析
21 项目理解
项目位置概述
项目位沙头马路江东路间区域六层商业建筑
项目四介绍
2 案东面水电局属建筑首层间士外街商铺
8 南面沙头旧货市场已成区甚全国等知名度影响力较高二手交易区沙头旧货商圈核心该段新规划需迁拆年9月该市场结束营
13 西面案附楼附楼旁边紧居民建筑沙头马路街铺较少营音响店铺食肆士外商铺该路段商业氛围较淡
15 案北面正海印广场海印广场档次较高电器商城
项目楼层投入运营时间
19 首层北面喜市便利店南面惠爱餐厅外中间区域部分（总面积约450㎡左右）8月底进场装修计划9月份试营业惠爱餐厅明年合约期满喜市便利店合约2010年期满
20 二层06年部分余商户需07年撤场
21 三四层06年底方交付
22 五六层年年底交付
6F：05年底交付
5F：05年底交付
4F：06年底交付
3F：06年底交付
2F：06交付部分07年全部交付
1F：中间部分8月底交付余需较长时间
项目处商圈区位介绍
项目区位示意图
传统核心商圈：江东路沙头旧货市场（深黄色板块）
传统二级商圈：江东路北海印广场片区（淡蓝色板块）
传统三级商圈：沙头旧货交易市场核心辐射沙头三马路新建旧货专业市场（浅绿色板块）
新 兴 商 圈：新建四旧货专业市场新沙头旧货商圈（粉色板块）
22 项目SWOT分析
221 项目优势（S）
3 案理位置处沙头传统旧货商圈核心区域享旧货交易沙头段知名度优势
4 案处区域消费流旺盛段里专业消费群体（二手旧货交易音响消费时尚视听娱乐设备办公品消费等）属动追逐潮流型青年消费群体处段商业价值相邻段较高
5 沙头年艰苦营现已成区域较具影响二手旧货市场行业商家汇聚案具较明确体量商户客源支持
6 综观该区域专业市场包括新兴专业旧货市场仓库配套仅提供面积空间间隔仓库部分市场方租仓库案四层附楼作仓库配套具专业市场复制身优势
项目核心竞争优势——
段知名度优势
222 项目劣势（S）
2 案配套资源缺乏停车场供商家客户时户外空间项目推广招商日营程中避免硬伤
3 项目位单行线路段交通导限制客户易达性受定程度影响
4 项目商业层数六层商业运营空间高度高四层商业营面严峻考验压力
5 现阶段部分商户租约未期满层交付时间断层层统规划包装会项目招商正常运营带潜利素加操作难度时利项目品牌形象建立
6 案建筑已定时间硬件设备已出现程度损耗硬件设备日营定影响
7 案发展商初次介入二手专业市场二手专业市场营模式行业游戏规方面相处弱势未数新兴二手专业市场直该区域运营二手市场庄家操盘案竞争处较利位置
项目核心竞争劣势——
商业体量竖结构致高层商业面严峻考验
223 项目机遇（O）
30 政府现阶段已进行沙头改造筹备实施阶段沙头旧货市场拆迁重建现时港湾广场利前景逐渐升温未该区域成江东型综合江景观休闲娱乐广场提升该段形象
31 政府已该区域未二手旧货商圈发展制定明确目标政策资源支持力度断加该区域发展营造利环境
32 目前二手市场普遍营种类较产品覆盖面广未形成专业营某种类型产品二手专营市场商场属性产品分布相散乱造规模集约化二手专营市场案市场机会点
项目竞争机遇综述——
沙头造工程港湾广场利前景利提升段形象影响力二手专营市场营模式目前处市场空白
224 项目威胁（T）
4 沙头旧货市场撤迁该段行影响力降黯淡容易受邻新兴二手专业市场趁形成商圈新坐标
5 现时新兴二手专业市场招租情况分析目前二手市场铺位租金水升幅度较少（场采取首年半年减半租金招商策略）未项目利润空间影响
项目竞争机遇综述——
新兴二手专业市场切入传统商圈带威胁
225 项目SWOT分析
核心劣势
核心优势 商业体量竖结构
段知名度优势 致高层商业面严峻考验
确立沙头商圈腹位
树立专业优质品牌二手专营市场
利机遇 潜威胁
区域利前景 新兴二手专业市场竞争市场机会点发掘
三项目定位建议
31 项目定位
基沙头旧货商圈调查研究发展商进行次深入沟通结合现时市场状况综合考虑未区域发展项目确立定位：
雄踞沙头旧货商圈核心位置
众二手专营商城
定位阐述
1 项目位置——沙头传统二手贸易腹
2 营种类——二手手机批发零售办公设备租售
3 项目档次——中档次众化营
4 专营≠专业专营更专业基础进步深化集中某种产品营规模优势产品规模化营更利市场竞争
32 市场（目标客户）定位
鉴项目处理位置优势该区域较长历史二手旧货交易氛围市场已具相影响力知名度加沙头旧货市场迁拆案市场（目标客户）定位：
承袭沙头旧货市场商户资源
辐射周边区二手营商户
市场客户细分
9 二手手机零售商户
二手手机零售营商户力目标客户群体
思考：首层营面积受限制二手零售商业氛围进步优化便层商场营营造利氛围
10 二手手机团批商户
二手手机批发业务商户力目标客户群体沙头澳讯海印旧货市场撤离商户
思考：该区域数新兴二手专业市场澳讯盛贤旧货市场海印专业市场投资商开发发展商背景素定程度搬迁商户营场选择产生定影响
12 二手办公设备营商户
针沙头旧货市场营复印机等办公设备商户
思考：考虑案营层数较高层商场营压力外现时该区域二手新兴商场手机配件营种类整沙头旧货商圈二手办公设备产品关注度未重视综观现时广州商业产市场发展写字楼需求急速增量二手办公设备租售业务发展带利动力
33 项目形象包装
形象包装案效区隔竞争手展示性凸显优势力手段通调查解现时新兴二手旧货市场形象包装情况：
商场名称
澳讯旧货市场
盛贤沙头
旧货市场
海印沙头
二手城
宝达电器城
位置
沙头三马路盛贤旧货市场面门面宽180米
沙头三马路东华南路间
东华南路
沙头三马路
装修档次
风格简洁立面设计较时尚
装修相二手交易市场较豪华
装修般较简单
规模装修较简陋环境沙头旧场相似
二手行业营状况进行次调研统计分析发现：
15 二手营商户商场营环境需高级豪华装修般较整洁明亮营环境选择意高
16 商户商场配套需求停车场茶水间仓库
17 营办公设备商户需求铺位较营面积居
综合市场现状案形象包装提出——
众信息化 二手手机办公设备专营 品牌商城
形象包装阐述
19 众信息化——项目档次市场形象
20 二手手机办公设备专营——项目营业态定位
21 品牌商城——项目予市场商户消费者信誉保证
广告推广语
信誉营·信心保证
34 项目商业功规划建议
341 商场业态定位建议
针案竖建筑结构楼层商业定位必须准确否高楼层商业营甚整商城带危机
根沙头商圈研究项目制定业态定位：
楼层
商业业态
营模式
目标客源
1F
二手手机零售
柜位营规划1～2间铺位引入力商户
澳讯营商户
234F
二手手机团批兼顾零售
柜位铺位营相结合
二手通讯总汇批发商户
56F
二手办公设备租售
铺位营
沙头营办公设备商户
342 建筑立面设计建议
建议案建筑立面简约时尚风格设计构思
案具较优越位位置充分利东南北面建筑立面空间营者带额外收益
建议：
3 东南北面2～6层（高度约225米）外立面搭建户外广告牌规划项目东面首层檐招牌
4 利东面北面转角位置作案形象宣传
5 顶层搭建霓虹灯广告牌
343 商场室装修建议
6 造众化档次整洁营场
营造简约整洁众化档次营环境营种类业务楼层色调显示突出专业营形象
7 营造绿色健康营氛围
营场公通道放置绿色植物墙身点缀塑料绿化装饰营造健康氛围体现项目性形成区竞争手市场区隔
344 室灯光设计建议
室天花安装吊顶射灯明亮炽白灯室光源节灯节灯炽光灯混合
建筑立面处理量室外然光引入室力求控制灯光布局密度数量节约日常营成
345 柜台设计建议
目前市场营柜台尺寸100×50×90cm建议案柜台尺寸参考根现场具体尺寸装修设计柜台尺寸进行微调
346 配套设施建议
着成控制建立项目形象性化服务差异化原效区隔市场竞争建议案配套设施：
9 仓库时汽车停放点——附楼改建成仓库案商户提供货仓场外租赁营降低附楼处凹位利商影响提高附楼率附楼首层划拨时停车场需装卸货物商家客户量降低案停车场劣势
10 室中央空调——设置中央空调改善通风设备优化室空气质素营造舒适营环境
11 垂直电梯货梯——案六层高设置手扶电梯占较空间定程度缩减案层营面积手扶电梯楼需时间较长利高层商业客源引流高楼层营办公设备需货梯作货物运输工具
12 茶水间洗手间——营商户提供便利设施服务商户行形成良口碑传播
13 休息区——部分楼层天台设置休闲区供客户（针批量交易办公设备消费客户）休息商家进行洽谈起引流客户楼作
14 视象屏幕——部分楼层安装视象屏幕定期滚动播放场商家信息营种类适量播放宣传广告营造氛围建议联系相关营者（例分众传媒）成室媒体宣传成员提供场营者负责广告投放
15 背景音乐——日常播放流行歌曲电台节目需时作理处广播
347 专业服务台搭建
针二手手机批发办公设备营商户搭建外界信息交流台成沙头旧货商圈首信息化二手专营商城建立案专属门户网站服务中心营商户建立ID身份信息库针目标客户市场（市写字楼集中区域沙头区域）定期进行推广宣传商家客户提供专业二手交易咨询服务社会行塑造案公放心信誉品牌二手专营市场形象
营造众化信息化二手手机办公设备专营商城树立行首二手旧货交易品牌商业旗舰透完善身软硬件配套资源二手交易商家客户提供优质营环境服务展现沙头旧货商圈核心焦点
四项目推广策略建议
41 策略构思
目前区域市场营种类较未出现专业营某种产品专业市场市场二手专营品牌建立尚未意识切入市场机会点
结合项目身情况综合分析现时沙头旧货商圈新兴二手专营市场推广招商手段项目提出具竞争力推广策略：
三年租户保障·风险担投资计划
沙头二手专营信誉品牌工程
42 整体推广策略措施
1 首层——超低租金·信心保证
制定超低租金·信心保证推广策略初期商户提供租金优惠作出零风险保障承诺承诺三年商户理退租保证
3 二三四层——低成营·优质服务保障
推行低成营·优质服务保障推广策略贯彻做层·旺层宗旨利前期（首层）商户商旺期高楼层商场推广招商奠定基础招商策略袭三年租户保障承诺商户担风险建立服务咨询中心商户客户搭建信息台
4 五六层——信誉营·资源保证
实行信誉营·资源保证推广策略承袭前期旺盛商业氛围已进场营商户口碑建立案品牌二手专营市场形象建立行业服务台针目标商户提供优质服务承诺
策略构想：鉴现时二手手机批发商户原沙头旧货市场二手通讯总汇占部分否透商谈引入该专业市场运营商承租案二层四层进行分租营案招商营带极利
43 推广手段建议
鉴二手市场营现状量媒体宣传未必起效作投入收益较低
渗透式单张派发宣传
建议：针首层·二三四层·五六层进行3次集中式招商次招商期间针目标客户群体进行单张派发登记意客户举行招商推介联谊会集中签约形式营造招商成功热烈氛围
44 首层招商策略
策略构思 ：考虑首层招商面积建议投入较资源进行宣传推广 建议项目整体建筑进行形象包装结合宣传单张派发
10 形象包装 ：项目整体立面进行广告包装期达亮点市场吸引目标客户关注
11 宣传手段 ：单张派发针目标客源营场进行毯式派发提高目标客户信息达率
45 阶段招商策略
22 目 ：目标客户群体核心集中爆破式签约完成首层招商
23 策 略 ：举行珠江乐夜暨港湾手机城招商推介会
24 邀约客户 ：已登记意客户宣传推广时登记客户
25 形 式： 珠江日夜游联系租游船进行推介会活动邀约客户进行珠江游时进行项目推介结合港湾广场利前景亲身游船观项目立面形象客户间建立良印象促进客户现场签约定租
26 宣 传 ：单张宣传针沙头旧货市场商户进行渗透式派单前已登记客户派单时进行登记商户（档）派发活动邀请券（张券2～3单位）活动前电话复CALL客户落实参加
46 日营旺场策略措施
39 策略构思 ：保持商场持久良营氛围保障租金收益
40 策略措施 ：针二手市场消费客户家电餐饮券免费维修服务等作奖品定期举行抽奖活动
41 宣传策略 ：联系流媒体定期进行报纸媒体宣传炒作宣传形式新闻缮稿形式结合定面广告作形象宣传
42 媒体建议 ：南方市报广州日报刊登软文缮稿针沙头旧货商圈案营进行宣传炒作
五项目租赁策略建议
51 沙头商圈新兴二手旧货市场租金情况（手机营楼层）
商场名称
澳讯旧货市场
盛贤沙头旧货市场
海印沙头
二手城
宝达
电器城
营层数
1F
2F
1F
1F
1F
2F
1F
租金
元月
柜位
铺位
柜位
铺位
柜位
铺位
柜位
铺位
柜位
铺位
柜位
铺位
柜位
铺位
1000
2000
700
185元月㎡
80013001600
140017001900
1000130016001900
1900
柜位8001000元月固铺1400～1800元月
约650
约950
理费
元月
300
600
300
60元月㎡
租金已包含理费
分析：
7 目前市场租金水盛贤旧货市场高次澳讯旧货市场宝达电器城租金低宝达电器城属力竞争手租金水影响程度
8 柜位租金应位置租金水首层租金区间800～1900元月间均值约1350元月盛贤旧货市场负层租金区间800～1600元月间均值1233元月二层租金区间700～1000元月间均值约850元月（租金已包含理费）
9 铺位租金相柜位较高首层铺位租金均值约2033元月负层租金均值约1667元月二层租金均值约2025元月（租金已包含理费）
柜位
铺位
1F
1233元月
1667元月
1F
1350元月
2033元月
2F
850元月
2025元月
52 项目租金水建议
521 首层租金建议
考虑首层面积限建议柜台营模式进行招商仅设置1～2间铺位引进力（实力较强）商户营作场焦点
第年第三年整体租金均值1200元月第四年起租金年度整体租金水基数年浮3％～5％计算（视时市场发展状况确定）
计算模式：第N年（N>3）＝（N1）×（1＋003～005）（N3）
第年第三年年租金拟定
首年优惠租金作引客进场手段适度调低租金水第二第三年整体租金均值进行调整
1 第年租金水：900元月
2 第二年租金水：1200元月
3 第三年租金水：1500元月
4 三年租金均值：（900＋1200＋1500）÷3＝1200元月
首层（柜位）租金计算表
首年
第二年
第三年
第四年
第五年
……
第N年
1F
900
1200
1500
1575
1654
……
（N1）
×（1＋005）（N3）
浮幅度5％计算
力铺位租金柜位租金高出40％左右幅度进行设定
首年
第二年
第三年
第四年
第五年
……
第N年
1F
1260
1680
2100
2205
2315
……
（N1）
×（1＋005）（N3）
浮幅度5％计算
522 第二三四层租金建议
1 柜位租金建议
A第二层租金
建议前三年租金均值750元月第四年起租金年度整体租金水基数年浮3％～5％计算（视时市场发展状况确定）
二层第年第三年年租金拟定
首年优惠租金作引客进场手段适度调低租金水第二第三年整体租金均值进行调整
5 第年租金水：700元月
6 第二年租金水：750元月
7 第三年租金水：800元月
8 三年租金均值：（700＋750＋800）÷3＝750元月
B第三层租金
建议前三年租金均值650元月第四年起租金年度整体租金水基数年浮3％～5％计算（视时市场发展状况确定）
三层第年第三年年租金拟定
首年优惠租金作引客进场手段适度调低租金水第二第三年整体租金均值进行调整
9 第年租金水：600元月
10 第二年租金水：650元月
11 第三年租金水：700元月
12 三年租金均值：（600＋650＋700）÷3＝650元月
C第四层租金
建议前三年租金均值600元月第四年起租金年度整体租金水基数年浮3％～5％计算（视时市场发展状况确定）
四层第年第三年年租金拟定
首年优惠租金作引客进场手段适度调低租金水第二第三年整体租金均值进行调整
13 第年租金水：550元月
14 第二年租金水：600元月
15 第三年租金水：650元月
16 三年租金均值：（550＋600＋650）÷3＝600元月
二三四层柜位租金计算表
首年
第二年
第三年
第四年
第五年
……
第N年
2F
700
750
800
840
882
……
（）
×（＋）（）
3F
600
650
700
735
772
4F
550
600
650
683
717
浮幅度5％计算
2 铺位租金建议
A第二层租金
建议前三年租金均值1800元月第四年起租金年度整体租金水基数年浮3％～5％计算（视时市场发展状况确定）
二层第年第三年年租金拟定
首年优惠租金作引客进场手段适度调低租金水第二第三年整体租金均值进行调整
17 第年租金水：1600元月
18 第二年租金水：1800元月
19 第三年租金水：2000元月
20 三年租金均值：（1600＋1800＋2000）÷3＝1800元月
B第三层租金
建议前三年租金均值1500元月第四年起租金年度整体租金水基数年浮3％～5％计算（视时市场发展状况确定）
三层第年第三年年租金拟定
首年优惠租金作引客进场手段适度调低租金水第二第三年整体租金均值进行调整
21 第年租金水：1300元月
22 第二年租金水：1500元月
23 第三年租金水：1700元月
24 三年租金均值：（1300＋1500＋1700）÷3＝1500元月
C第四层租金
建议前三年租金均值1350元月第四年起租金年度整体租金水基数年浮3％～5％计算（视时市场发展状况确定）
四层第年第三年年租金拟定
首年优惠租金作引客进场手段适度调低租金水第二第三年整体租金均值进行调整
25 第年租金水：1150元月
26 第二年租金水：1350元月
27 第三年租金水：1550元月
28 三年租金均值：（1150＋1350＋1550）÷3＝1350元月
二三四层柜位租金计算表
首年
第二年
第三年
第四年
第五年
……
第N年
2F
1600
1800
2000
2100
2205
……
（）
×（＋）（）
3F
1300
1500
1700
1785
1874
4F
1150
1350
1550
1628
1709
浮幅度5％计算
523 第五六层租金建议
3 建议第五层前两年租金50元㎡月第四年起年年度整体租金水基数年浮3％～5％计算（视时市场发展状况确定）
4 六层第五层租金策略相前两年租金调40元㎡月
5 五六层铺位营营面积根客户需求进行调整
层（柜位）租金计算总表
首年
第二年
第三年
第四年
第五年
……
第N年
1F
900
1200
1500
1575
1654
……
（）
×（＋）（）
2F
700
750
800
840
882
3F
600
650
700
735
772
4F
550
600
650
683
717
5F
50元㎡月
53
56
59
6F
40元㎡月
42
44
46
浮幅度5％计算
层（铺位）租金计算总表
首年
第二年
第三年
第四年
第五年
……
第N年
1F
1260
1680
2100
2205
2315
……
（）
×（＋）（）
2F
1600
1800
2000
2100
2205
3F
1300
1500
1700
1785
1874
4F
1150
1350
1550
1628
1709
5F
50元㎡月
53
56
59
6F
40元㎡月
42
44
46
浮幅度5％计算
53 营收入建议
建筑外力面搭建户外广告牌承包方式承租方（租户）负责广告营投放租价建议南江广告位20～25万元年余东北面广告位10万元年
六营定位策略参考
港湾广场未发展进行研究结合项目位置提出第二套营定位方案供发展商参考：
首层四层
沙头港湾广场手机城
五六层
沙头题空中酒吧城Sky Club
Sky Club 定位策略构思
3 鉴沙头规划改造成港湾广场成江东板块唯型综合江景观休闲广场必然带动庞消费群体流入该区域
4 目前江东区域没集中休闲娱乐消费场市场处空白
5 广州题式酒吧仅白鹅潭风情酒吧街解放南酒吧街珠江景观资源利显然限然案拥港湾广场利资源高楼层造成休闲娱乐场具利发展前景
6 酒吧消费停车场需求相较弱案周边停车场弥补足
7 酒吧面积需求较具弹性案五六层体量利全层整体租赁降低高层空置
8 造江东题酒吧城利提高项目知名度
七市场调研问卷分析
附件
次进行两次调查第次调查针现时营商家整体营状态进行调查适项目信息进行轻微透露商家项目初始印象
第二次调查容项目信息进行完整透露第次调查进行适补充面调查结果进行分析获知市场情况指导进行面工作
问卷
成功调查数：95
1 请问您目前租商铺面积？
5㎡
5㎡外
80
20
分析：
图知目前旧货市场商户租商铺面积相较专业市场谓商铺实柜台形式80商户营面积5㎡外20商户5㎡外拥独立铺面数柜台商户
2 请问您目前商铺月租金少？
150～200元㎡
201～250元㎡
251～300元㎡
301～350元㎡
350元㎡
25
20
15
5
30
分析：
图出租金水出现两极分化租金350元㎡商户租金150～200元㎡租户例高说明整专业市场租金水较参差位置理想流集中市场够位置相教差流稀少市场拉开较差距
3 请问您商铺租金三年否升幅？三年累计起升幅金额少元㎡？
20～30元㎡
31～40元㎡
41～50元㎡
51～60元㎡
60元㎡
没
29
13
4
2
2
45
分析：
图出47商户表示柜台三年没升幅外31商户表示升幅幅度约20～30元㎡升幅幅度说明目前旧货市场营情况相稳定够轻微扬外现时旧货市场装修环境般成制约租金升原
4 请问您均日营业额少元？（月计算）
5000元
5001～
6000元
6001～
7000元
7001～
8000元
8001～9000元
9001～10000元
10001～11000元
11000元
20
14
8
6
4
25
13
5
分析：
图出商户日营业额情况较零散中例相较高营业额9001～10000元商户根现场解相部分商户事批发金额未充分说明现时商户实际营业额充量代表零售金额
9 请问您您目前营商铺满意？回答满意请选出满意项（选）方面满意请选出满意项
层高
足够
客流
足够
足够
停车位
商场配套齐全
空调
足够
物
服务
茶水间
流引导科学
租金合理
理费合理
2
31
7
24
11
16
9
2
15
14
满意：
分析：
图出商户满意现时旧货市场客流足够次配套齐全旧货市场段长时间健康发展客流方面十分充足成商户安心营关键着港湾广场建立相信商户担心沙头旧货商圈否延续前状态客源否然足够
满意：
商场
配套
客流少
行
竞争
没
足够
层高
压抑
空调
足
物
服务差
没
茶水间
流引导
租金贵
理费高
足
停车位
科学
22
16
33
13
5
51
6
10
4
23
16
分析：
图出现时许商户满意选项集中商场硬件配套足没空调行竞争租金贵等方面中空调足商户满意现时正招商市场安装空调相信拥舒适明亮营环境营说保障
11 听说目前沙头旧货市场搬迁您会搬迁？
会
会
71
24
分析：
通表出7成左右商家表示会搬迁2成左右客户表示会搬迁会搬迁客户部分拥熟客通电话形式进行交易部分竞争激烈希够转换行业
15 果沙头三马路准备规划手机专业市场包括手二手（描述介绍项目情况）您兴趣租？
没
59
36
分析：
约6成左右客户表示项目定兴趣数量相理想没透露太信息批客户沙头三马路理想位置表示兴趣里出理位置项目优势
17 您准备租面积？
10㎡
11～20
㎡
21～30
㎡
31～40
㎡
41～50
㎡
51～60
㎡
61～70
㎡
71～80
㎡
81～90
㎡
90㎡
26
16
15
2
1
2
1
分析：
59表示兴趣商户中26商户接半例表示租10㎡商铺说明客户铺面形式太接受没太高承受度目前柜台形式符合需求
18 您承受租金少？
201～250元㎡
251～300元㎡
301～350元㎡
350元㎡
25
19
8
7
分析：
旧货市场商家项目租金接受程度维持201～300元㎡二手旧货众化商品租金幅度应该商品利润挂钩市场贴
20 您期该市场配套服务？
中央空调
洗手间
茶水间
促销活动服务
定期展示
46
41
32
25
16
分析：
旧货市场商户空调需求明显次洗手间等设施
24 假该市场够提供舒适理想交易环境档次相较高租金合理需5—6楼营？您否接受？（舒适理想交易环境指空调电梯等配套完善理等）
接受
接受
34
61
分析：
图出部分商户56楼营太接受担心客流足客源成担心问题旧货市场直首层营充量二层认楼营存相风险56楼营问题成思考重点
附件二
问卷二
成功调查数：147
4 知目前政府已决定沙头旧货市场进行搬迁附已三手机市场正进行招商请问您算？
处观较中未定夺
已选择
82
65
已选择二手专业市场：
分析：
已选择客户例44％说明目前充足客源供进行吸纳沙头旧货市场结束营业际握市场先机吸引商户视线招商关键作
目前已选择商户中部分盛贤二手市场目前市场状况分析盛贤档次高盛贤已开始签约签约行动余未落实场营商户产生定追捧效应
8 目前沙头三马路沙头马路交接处正准备规划手机专业市场包括手二手您兴趣入场营？
没
105
42
分析：
反馈信息见案理位置优势相力长期沙头营商家言理位置专业市场选择首素
20 手机专业市场拥6层高假二手业务56楼营1～4楼营手业务包括①引入知名销售商品牌形象店例龙粤峰星等②设置中国移动营业厅③引入著名手机品牌客户服务中心例诺基亚索尼爱立信等您否兴趣进驻呢？
没
57
90
分析：
超六成商户表示手业务会进驻分析原手二手业务必然会产生定突尤二手业务消费群体更着重价格素二手手机手手机销售存定影响两者相形成互补
25 假二手业务56楼营租金相便宜您认租金幅度控制少止适合（柜位月计算）您兴趣进驻呢？
451～500元月
401～450元月
350～400元月
18
31
98
分析：
接受租金水350～450元月接九成部分商户选择350～400元月见56楼租金程度受楼层影响升空间限
26 您认新手机市场理费少您够接受？（柜位全包计算：包括水电空调卫生保安等）
301～350元月
251～300元月
201～250元月
150元月
5
8
109
16
分析：
普遍商户选择200～250元月区间现营场理费水相
30 样市场果二手业务改楼层营12楼者34楼您认56楼营什该市场层层旺场？
手机配件美容
手机维修
动漫游戏
沐足保健
餐饮
72
51
13
6
5
分析：
普遍商户认56楼营手机配件维修带动层商业兴旺分析原手机配件维修二手手机市场定互补需维修手机购置配件消费客源二手手机潜客户
广州智成房产顾问限公司
沙头港湾广场项目组
20058
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