项目全案策划
第部分 项目开发
第讲 项目优开发策略
型住宅项目开发营销 难处该讲针重点难点进行冷静思考盘竞争未年中国房产热点处听谁块1000亩令盘成超级聚宝盆非套牢操盘者必须集团军总指挥级领袖起破解型住宅项目利润谜
第1操作环节：洞察型项目出现深层原
洞察A：界定规模社区
谓规模社区？根国家技术监督局建设部1993年7月16日联合发布城市居住区规划设计规范居住户数口规模占面积住宅区分居住区区组团三级居住区居住区规模户数1－1．5万户口约3－5万占50100万方
米生活区居住区相国外社区概念结合深圳具体情况狭义角度言深圳居住现范区5000加户口超2万建筑面积 30万方米商品房区界定规模社区
洞察B：楼市成熟标志
楼市涌现航母偶然现象消费者社区观念增强房产市场竞争必然结果
消费者重视社区环境规模社区出现先决条件
国住宅发展历着数量数量质量重发展阶段住宅产品仅套房概念已扩社区概念
前现模社区似安居房特权前年发售微利房区然房子居住面积采光通风等缺点快销售空走俏原微利房区具规模基础产生效益配套设施齐备理服务优良够满足业居住环境需求时许冠花园新村广场商品房规划面积仅万方米楼房幢没规模便难满足业房子外需求反商品房销售便成难题
洞察C：市场激烈竞争型物业出现直接动
卖方市场发展买方市场标志着中国房产市场走成熟住宅供求现象避免出现种情况房产商具强烈危机感积极寻发展出路信公司市场营部孙海理介绍说信公司周1996年买布吉块
认真市场调研参香港记（黄埔）产规模化营做法开发丽湖花园认 种规模社区时会限度利资源会导致住宅成提高振业集团郑刚理指出型楼盘出现住宅业发展必然趋势更高层次
飞跃具备实力房产商握住方世纪更白热化市场竞争中创出优势立败
第2操作环节：开发型项目常见战略难题剖析
难题A：规划难超前
项目容易做整体全盘规划没错然产项目般分期开发拉长战线开发周期达5年左右5年住宅潮流什样？机话题未话题现话题预见性提前5年解决难度想知谓计划赶变化船调头开发商解决两难命题？引入深思
难题B：客户难定位
寻找客户产品关键环节型产项目样必须考虑市场风险户型定位基会争取更消费群众口难调样户型更针性？客户定位带难题果发展商较重视市场调研投入客户定位难度许会减轻
难题C：资金难筹措
产营中利润诱惑事赚钱机会否实力少斤两需称称否规模营终变成发展商简单合作开发 果出现合作方间见容易项目做成四象
难题D：节奏难控制
开发节奏产营门学问分两期分三期光资金问题市场预见问题时项目联动问题
难题E：价格难握
型项目前期定价？高动低赚钱高降价降价？降超前面业伤品牌筋骨降房子卖出行？必然会陷入左右难进退维谷尴尬境
第3操作环节：型项目开发优势致胜策略
优势A：型项目规模优势
楼盘规模够克服规模缺点优点显易见：
优点：气旺规模气旺盛居家氛围浓厚
优点二：配套全规模配套齐全会泳池球场绿化景观商业设施等应俱全起日子十分舒适方便
优点三：理发展商开发统规划统理提供服务周齐全
优点四：规划规划统安排组团分区定位等十分明确会出现种阵划牢混乱局面
优点五：品牌潜力规模容易创出品牌形成马太效应方面销售克服楼盘势单力薄弱点方面较易培育升值潜力然规模太会定销售压力买家吸引力显然应该更
优点六：营成低规模项目开发物业理等方面均取规模化效益降低成业负担避免物业理等费高弊端
优势B：型项目市场优势
二次置业者市场少数独特资源利项目外项目没竞争力项目占领细分市场90％份额定位细分市场项目言唯出路降价否奏效难说更关注居住质量
量项目市场应广工薪阶层特区外项目特区边缘带项目面市场项目相项目价格总体言然偏高广工薪阶层价格放第位位置偏远点生活方便容忍项目价格调
失市场 项目挟种优势横扫市场时绝数项目难争敌市场空间急剧压缩数项目面样种局面：空置积压市场点点消化者等奇迹
出现降价求售周边项目横空出世前早日出手发展商言两种选择痛苦长期着种选择明智举实力雄厚发展商选择第种方式发展商堪拖累
优势C：型项目开发优势
量项目存情况房产开发整体水难提高什企业否房产开发资质专业水钱介入房产开发市场频频出现定位失误效供者工程质量关入住里出问题里出
毛病甚发展商恶意欺骗购房者令业苦堪言扰乱整房产市场
发展商尤实力发展商希做项目项目限制少发展商充分发挥聪明智规划设计园林景观配置设施物业理等方面达超行先进水创出物业品牌响发展商名声项目易创出品牌零敲碎项目方
面忙找项目做完知道什时候做项目企业发展均衡稳开发周期长项目做发展商心意做项目企业够持续稳定发展
第4操作环节：型项目开发基流程
万科四季花简介
万科四季花城总占面积2174981方米总建筑面积407479方米规划设计万科城市花园基础加发展延伸整社区围合式布局组团构成组团绿化庭园组团间道路
绿化带楼盘然停留建筑设计采欧陆风格时四季花城已更进步欧洲城镇规划布局方式引入住宅区中国奥利风格融合起眼四季花城酷似奥利城镇
步骤A：规划设计
规划设计项目开发程中必少重环建筑物分布排列方式路网设置绿化空间穿插等需精心规划营造舒适宜居住环境项目占面积建
筑覆盖率较低受规划指标形势限制项目整体言涉具体建筑物绿规划设计师发展商充分施展聪明智项目种规划设计方案项目十百种规划设计方案规划设计优劣
区整体形象居住环境生活质量影响现越越 受发展商重视规划布局方式断创新行列式布局呆板单调现少采围合式式布局越越
步骤B：建筑设计
项目样建筑设计功夫项目做项目做项目规划设计方面突出特色需份突出身建筑形象会象项目样走极端突出身面周围环境协调项目层高层高层面布局层
2户4户6户层8户层户数少容易解决采光通风问题减少户户间干扰
步骤C：营销手段
型项目营销手法
项目期工程成微利价发售低价入市吸引买家聚集气响品牌着住宅区日益成熟配套
设施逐步完善区知名度提高面期工程发售时少广告提高价格获取越越高投资回报项目做点十套房成微利价发售数量太少难聚集气更难响品牌余房屋销售然困难次项
目广告投入项目项目身投资利润少出钱做广告花百万元广告费发展商心疼物业品牌开发商名声难响项目投资额广告预算百万千万正常期发售时透支二期三期工程广告
费响物业品牌发展商名声广告方见四季花城广告百仕达花园期发售时广告手法现二期发售广告少项目资金限制采取种全方位广告攻势必须精细算量少做广告项目采营销手段项目采声势做更
步骤D：物业理
项目达定规模效降低物业理成降低物业理费项目必须配备类物业理员保安员清洁工水电维修工等果项目规模物业理员部分时间事干配备力充分利住户样交高昂物业理费供养项目物业理公司采增加物业理员工作量增加少增加物业理员方式降低物业理公司支出项目力成降低物业理收费配备员充分利
现发展商成立物业理公司理开发项目项目规模物业理费高发生物业理服务位惰况导致住户投诉甚拒交物业理费物业理公司收物业理兼会进步降低质量引发恶性循环
第5操作环节：典型项目规划设计示范
A部分
1新规划居住区处广州南村该村位广州市东南番禺市北华南快速干线华南桥已通车加原珠江三角洲四通八达高速路网该居住区交通十分方便畅
2高速公路迎宾路5加米左右达新规划居住区域口处迎宾路西名番禺市梦幻影城东长 1450米宽约500米范围新规划居住区域根规划部门划拨红线计算规模 67． 28 公顷
3新规划居住区域西迎宾路南片然村（局部尚单层鞋厂）东南兴业道东北角定高差山岗（利山岗约100亩左右计入规划红线范围）东面较坦耕然村作居住区持续发展（未征）
4居住区北面青绿色山坡南面高差较开阔阳玻规划设计山势形分级处理土坡量保留等高线布置道路居住区目减少土石方量量保留雅然环境该域较理想居住区环境
5形现状：迎宾路入约伤450米条衡迎宾路属形成土坡（高差约10米）坡西现广州番禺新玻璃钢厂形较坦块东高差土坡整域东兴业道北两高差土坡域东北部
片较完整山坡利然环境生成居住区域位迎宾路兴业道夹角成隅围闭理方便较理想安全济舒适型居住区规划
6指导思想：居住区规划始终贯彻适济安全美观建设方针努力追回然精心处理建筑环境三者关系困制宜创造优美居住环境力争成 21世纪初居住生活水准文明居住区
7居住区规划设计着入原创造高质量文明居住环境中心贯彻持续发展方针成具规划合理建筑创新意念超前功齐全环境优
美配套完善高科技含量较高现代化住宅区
8居住规划设计构思充分利原山然环境作托居住区公建筑（五星级酒店康乐中心华会会议中心等）山顶公园娱乐中心助附梦幻影城等娱乐项目成开放式具相规模游览娱乐新天吸引
省外游客提高盘知名度方面区理环境成偶理方便采新智型区物业理区理封闭安全达述两目居住区规划路网时充分考虑述素整居住区规划设计成半开放半封闭
居住区理模式具集居住休息娱乐购物游览观赏体高品位新环境
新概念
9居住区规划定位档次中高级豪华住宅消费象瞄准广州市外资合资企业白领阶层中档收入群提高生活环境质素二次置业士居住区规划始终围绕居住舒适性安全性环境优美等素考虑建筑单体
居住环境物业理均高标准生活环境素质进行设计满足孩层次消费者项功配套需时体现住户高尚尊贵定位形象
10居住区规划分五居住区中暂定三层公寓式居住区二墅式居住区该居住区分期建设施工视房产市场销售定位需求确定期建设居住建筑单体户型类姿彩市场求定位建设居住区规划设计兴建单位提供较灵活性操作性容易实施
B部分
根规模区拟采居住区居住区居住组团等较完整清晰三级理模式结合形道路网骨架分五居住区三公寓式居住区分18居住组团两墅式居住区Lj350m2－500m2划分住户居住区划分模
式居住组团面积控制710公顷左右300500户组团便理配套公建分布置：
（1） 两口（迎宾路兴业道）布置
（2） 第第二区间步行街两恻布置Z
（3） 山脚规形布置
（4） 环行路边布置基原量占居住区方封闭区理居民生活方便服务半径般控制500米左右
述区结构 功分区便兴建单位分期建设施工
C部分
1根居住区规模区功结构结合形特点居住区道路系统设置原量做短捷区交通联系方便基做法三级道路理
A居住区干道设 12米宽全区环行路网
B居住区通道设6米宽半环形双车道
C居住区组团宅前路设2．5米宽单行道（组团穿行仅局部场）
通道路分级规范化满足居住区部交通联系（通居住区穿梭巴接送住户出入城市路网相通）样路网设计般居住组团距离超100米交通方便满足消防疏散网埋设道路绿化居住区排水等综合考虑定济效益方便生活 方便理符合设计指导思想
2贯彻适济安全美观建设方针结合已形貌居住区联系便捷规划环路西起三口迎宾路位第二居住区间东行途五星级酒店南侧绕山脚走山脚康乐中心第三四五居住区联系端接东南角兴业道作整居住区消防安全辅助出口端留出口持续发展接通方便串通居住区干道南移300250米两土坡间穿行条环行道尾端步行街接通头部兴业道伸入环行道接通申该环路首尾均原两条已建道路（迎宾路兴业道）相接居住区三干道较济便捷
3实施述居住区环路交通便捷规划设计路网时原形中开发土坎山坡削控方填居住区西北角低洼样处理环路畅外解决居住区口视线遮挡问题
第6操作环节：型项目规模化开发五支柱
支柱A：发展商开发力
包括资金实力开发验显然实力够中开发商力型开发项目仅价项拒市场门外土实力雄厚产商集中然说中开发商种格局作通合合伙合作形式联合起开发现时情况非易事
支柱B：土供应制度
发展商土取现实占情况显颇复杂例单位特国企历史吃进量土现通卖获利致土流入市场 没开发验实业公司手头钱想进军房产赚钱参拍卖招标获单项开发资格实业公司投资公司说进入房产市场唯门槛资金寡足够钱足够兴趣信心进军房产领域说市场进入门槛高
支柱C：市场制度
问题说明果深圳楼市走规模化道路应具备种什样外部调拨条件？促进楼盘规模化开发？实两问题发展商购开发商断发展壮二开发商间联合 两问题容易解决什？重点企业市场化程度高目前真正市房产公司公司购联合缺乏种效途径诸中开发商购事支持少反想受制想干土里刨出金娃娃
支柱D：房产产品特点
种产品普通非耐消费品移动锤定音难改变公司合成功土搬块开发
支柱E：消费空间制约
房产开发楼盘规模限制扩张必然受消费总量制约
第7操作环节 型项目开发竞争手法示范
手法A：提炼项目销售独特卖点
楼盘名称 卖点
奥林匹克花园 运动家门点
丽江花园星海洲 E生活
光花园 榕树健康家
碧桂园 您五星级家
奥林匹克花园——运动家门口
该项目位番禺离丽江花园广东金业集团限公司中体产业股 份限公司联合开发开发题正名称显示时体育运动次噱头动真格现楼盖卖巨运动
会已建起已部分投入运动会里面包含运动项目
常举办培训班聘请国著名教练执教
丽江花园星海洲——－E生活
星海洲3栋高层楼宇粤风阁粤雅阁粤颂阁引入
E生活概念 电子化（ ELECTRONIC LIFE）生活丽江花园成熟社区基础 强2兆宽频光纤部网络技术支撑通具安全防卫理服务购 物娱乐电子商务低费限次高速网等智系统技术应家居生活变更方便更更性化充满智慧
丽江花园星海洲外广州碧桂国引入智住宅概念包括两方 面：
a 具卡通功碧桂国金穗卡
b 社区生活电子系统化
光花园榕树健康家
光花园规模卖点重卖点区榕树 （块原固）策划代理单位提炼题广告诉求语榕树 健康家
观诸广州楼市发现开发销售题材相然做相精彩做差强意
述盘丽江花园祈福新村碧桂园做规模题材郊居化题材度假休闲题材外销题材等
手法B ：完善项目开发设施配套
齐全配套解决客户生活顾忧
楼盘规模离广州城区定距离 定十分齐全配套差楼盘做十分位营造出种企业独立开发型 屋村生活模式
广州碧桂园例生活配套—广州碧枝园俱乐部称会巨霸中会建筑面积达4万方米欧式风格置身中犹房间宫殿者象巨型超级市场等挂国生活配套：
称广州碧枝园会规模德碧桂园3间会面积真谓容包服务微足出户吃喝玩乐全搞掂广州碧枝园高素质硬件软件实现五星级家承诺
祈福新村例开发较早规模更配套更齐全完备会名祈福新村度假俱乐部建筑规模8万方米服务设施达项4层高白色外墙典雅华贵令业备增身份
广州碧桂圆生活配套
会场 容
会（4万方米）
商铺选商场肉菜市场家私广场西餐厅茶艺 馆鲍翅
海洋酒家夜总会壁球室桑室保龄球 馆乒乓球室桌球室游戏机室夜总会恒温泳池 电影院阅览室等等
花园广场（7万方米）
医务欧式喷水池型停车场水乐园篮球场 网
球场羽毛球场烧烤场溜冰场农机园型观 赏景区等
理处服务容
客户服务家政服务送餐服务商务服务医疗服务 保安服务
工程理服务房屋理服务装修服务绿 化服务交通服务等
祈福新村度假俱乐部设施
项目 容举例
孩童类：夏威夷水乐园宝宝天电子游乐城开心乐园
文化类：雪茄屋红酒坊茶艺馆阅览室
商务类：会议厅会议室秘书服务媒体应设备
餐饮类：越南餐厅意利餐厅日餐厅台湾餐厅韩国餐厅东南亚餐厅中餐厅粥粉面馆
休闲类：知吧（网酒吧）奥斯卡影院
运动类：潜水馆室攀岩射箭高尔夫壁球场网球高卡车：羽毛球馆乒乓球厅桌球厅保龄球馆
健康类：室恒温罗马泳池中药浸浴健身室健康吧健康中心香薰阁
集中俱乐部服务设施外祈福新村生活配套服务例：
教育设施：包括祈福学校祈福学校第分校祈福英语实验学校广东工业学祈福分院（专制）等高规格高质量标准
祈福农庄：包括种样农业田园题设施活动耕种区 磨豆坊陶艺窖创作工艺坊牛栏鸡舍等约达26项
长者乐会：屋村60周岁老开辟活动组织场
祈福车站：十辆中巴天返广州深圳香港等
设施祈福超市家私中心换气站肉菜市场等等住户生活需皆应俱全
外祈福新村充分利周边市镇社会配套设施珠三角带济发达 第三产业兴旺祈福住户完全必局限屋村范围消费祈福新村推卖翠怡居洋房C8C9等类型墅时派发番禺市桥（镇）吃喝玩乐指南广告单张引导消费
手法C：构建项目成熟社区文化
深圳住宅区少开展社区文化娱乐活动较少形成风格体系社区会住宅区中角色定位断探索中提典型社区社区规模建筑风格等方面印象包合鲜明特征社区文化建筑风格等方面
印象
全海景会试业年5月底开始流设施完善服务赢导海景住户赞许环境优美建筑风格独特海景住宅区注入新 活力会种社区文化娱乐活动断正逐步系统性计外性特色 性渡营造海景花国特文化娱
乐氛围金产品牌提升起定作 会试业短短3月种社区活动断针少年童 清年老年四类群开展系列活动逐步形成特色项目（桌球老年太极拳等）营造独特社区文化娱乐气氛会拟金
海景发带动金花园金海湾花园金翠国金工业区（未金商业 区）形成特色金社区文化娱乐氛围实现金产品牌全面提升
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第部分 项目开发
第讲 项目优开发策略
型住宅项目开发营销 难处该讲针重点难点进行冷静思考盘竞争未年中国房产热点处听谁块1000亩令盘成超级聚宝盆非套牢操盘者必须集团军总指挥级领袖起破解型住宅项目利润谜
第1操作环节：洞察型项目出现深层原
洞察A：界定规模社区
谓规模社区？根国家技术监督局建设部1993年7月16日联合发布城市居住区规划设计规范居住户数口规模占面积住宅区分居住区区组团三级居住区居住区规模户数1－1．5万户口约3－5万占50100万方
米生活区居住区相国外社区概念结合深圳具体情况狭义角度言深圳居住现范区5000加户口超2万建筑面积 30万方米商品房区界定规模社区
洞察B：楼市成熟标志
楼市涌现航母偶然现象消费者社区观念增强房产市场竞争必然结果
消费者重视社区环境规模社区出现先决条件
国住宅发展历着数量数量质量重发展阶段住宅产品仅套房概念已扩社区概念
前现模社区似安居房特权前年发售微利房区然房子居住面积采光通风等缺点快销售空走俏原微利房区具规模基础产生效益配套设施齐备理服务优良够满足业居住环境需求时许冠花园新村广场商品房规划面积仅万方米楼房幢没规模便难满足业房子外需求反商品房销售便成难题
洞察C：市场激烈竞争型物业出现直接动
卖方市场发展买方市场标志着中国房产市场走成熟住宅供求现象避免出现种情况房产商具强烈危机感积极寻发展出路信公司市场营部孙海理介绍说信公司周1996年买布吉块
认真市场调研参香港记（黄埔）产规模化营做法开发丽湖花园认 种规模社区时会限度利资源会导致住宅成提高振业集团郑刚理指出型楼盘出现住宅业发展必然趋势更高层次
飞跃具备实力房产商握住方世纪更白热化市场竞争中创出优势立败
第2操作环节：开发型项目常见战略难题剖析
难题A：规划难超前
项目容易做整体全盘规划没错然产项目般分期开发拉长战线开发周期达5年左右5年住宅潮流什样？机话题未话题现话题预见性提前5年解决难度想知谓计划赶变化船调头开发商解决两难命题？引入深思
难题B：客户难定位
寻找客户产品关键环节型产项目样必须考虑市场风险户型定位基会争取更消费群众口难调样户型更针性？客户定位带难题果发展商较重视市场调研投入客户定位难度许会减轻
难题C：资金难筹措
产营中利润诱惑事赚钱机会否实力少斤两需称称否规模营终变成发展商简单合作开发 果出现合作方间见容易项目做成四象
难题D：节奏难控制
开发节奏产营门学问分两期分三期光资金问题市场预见问题时项目联动问题
难题E：价格难握
型项目前期定价？高动低赚钱高降价降价？降超前面业伤品牌筋骨降房子卖出行？必然会陷入左右难进退维谷尴尬境
第3操作环节：型项目开发优势致胜策略
优势A：型项目规模优势
楼盘规模够克服规模缺点优点显易见：
优点：气旺规模气旺盛居家氛围浓厚
优点二：配套全规模配套齐全会泳池球场绿化景观商业设施等应俱全起日子十分舒适方便
优点三：理发展商开发统规划统理提供服务周齐全
优点四：规划规划统安排组团分区定位等十分明确会出现种阵划牢混乱局面
优点五：品牌潜力规模容易创出品牌形成马太效应方面销售克服楼盘势单力薄弱点方面较易培育升值潜力然规模太会定销售压力买家吸引力显然应该更
优点六：营成低规模项目开发物业理等方面均取规模化效益降低成业负担避免物业理等费高弊端
优势B：型项目市场优势
二次置业者市场少数独特资源利项目外项目没竞争力项目占领细分市场90％份额定位细分市场项目言唯出路降价否奏效难说更关注居住质量
量项目市场应广工薪阶层特区外项目特区边缘带项目面市场项目相项目价格总体言然偏高广工薪阶层价格放第位位置偏远点生活方便容忍项目价格调
失市场 项目挟种优势横扫市场时绝数项目难争敌市场空间急剧压缩数项目面样种局面：空置积压市场点点消化者等奇迹
出现降价求售周边项目横空出世前早日出手发展商言两种选择痛苦长期着种选择明智举实力雄厚发展商选择第种方式发展商堪拖累
优势C：型项目开发优势
量项目存情况房产开发整体水难提高什企业否房产开发资质专业水钱介入房产开发市场频频出现定位失误效供者工程质量关入住里出问题里出
毛病甚发展商恶意欺骗购房者令业苦堪言扰乱整房产市场
发展商尤实力发展商希做项目项目限制少发展商充分发挥聪明智规划设计园林景观配置设施物业理等方面达超行先进水创出物业品牌响发展商名声项目易创出品牌零敲碎项目方
面忙找项目做完知道什时候做项目企业发展均衡稳开发周期长项目做发展商心意做项目企业够持续稳定发展
第4操作环节：型项目开发基流程
万科四季花简介
万科四季花城总占面积2174981方米总建筑面积407479方米规划设计万科城市花园基础加发展延伸整社区围合式布局组团构成组团绿化庭园组团间道路
绿化带楼盘然停留建筑设计采欧陆风格时四季花城已更进步欧洲城镇规划布局方式引入住宅区中国奥利风格融合起眼四季花城酷似奥利城镇
步骤A：规划设计
规划设计项目开发程中必少重环建筑物分布排列方式路网设置绿化空间穿插等需精心规划营造舒适宜居住环境项目占面积建
筑覆盖率较低受规划指标形势限制项目整体言涉具体建筑物绿规划设计师发展商充分施展聪明智项目种规划设计方案项目十百种规划设计方案规划设计优劣
区整体形象居住环境生活质量影响现越越 受发展商重视规划布局方式断创新行列式布局呆板单调现少采围合式式布局越越
步骤B：建筑设计
项目样建筑设计功夫项目做项目做项目规划设计方面突出特色需份突出身建筑形象会象项目样走极端突出身面周围环境协调项目层高层高层面布局层
2户4户6户层8户层户数少容易解决采光通风问题减少户户间干扰
步骤C：营销手段
型项目营销手法
项目期工程成微利价发售低价入市吸引买家聚集气响品牌着住宅区日益成熟配套
设施逐步完善区知名度提高面期工程发售时少广告提高价格获取越越高投资回报项目做点十套房成微利价发售数量太少难聚集气更难响品牌余房屋销售然困难次项
目广告投入项目项目身投资利润少出钱做广告花百万元广告费发展商心疼物业品牌开发商名声难响项目投资额广告预算百万千万正常期发售时透支二期三期工程广告
费响物业品牌发展商名声广告方见四季花城广告百仕达花园期发售时广告手法现二期发售广告少项目资金限制采取种全方位广告攻势必须精细算量少做广告项目采营销手段项目采声势做更
步骤D：物业理
项目达定规模效降低物业理成降低物业理费项目必须配备类物业理员保安员清洁工水电维修工等果项目规模物业理员部分时间事干配备力充分利住户样交高昂物业理费供养项目物业理公司采增加物业理员工作量增加少增加物业理员方式降低物业理公司支出项目力成降低物业理收费配备员充分利
现发展商成立物业理公司理开发项目项目规模物业理费高发生物业理服务位惰况导致住户投诉甚拒交物业理费物业理公司收物业理兼会进步降低质量引发恶性循环
第5操作环节：典型项目规划设计示范
A部分
1新规划居住区处广州南村该村位广州市东南番禺市北华南快速干线华南桥已通车加原珠江三角洲四通八达高速路网该居住区交通十分方便畅
2高速公路迎宾路5加米左右达新规划居住区域口处迎宾路西名番禺市梦幻影城东长 1450米宽约500米范围新规划居住区域根规划部门划拨红线计算规模 67． 28 公顷
3新规划居住区域西迎宾路南片然村（局部尚单层鞋厂）东南兴业道东北角定高差山岗（利山岗约100亩左右计入规划红线范围）东面较坦耕然村作居住区持续发展（未征）
4居住区北面青绿色山坡南面高差较开阔阳玻规划设计山势形分级处理土坡量保留等高线布置道路居住区目减少土石方量量保留雅然环境该域较理想居住区环境
5形现状：迎宾路入约伤450米条衡迎宾路属形成土坡（高差约10米）坡西现广州番禺新玻璃钢厂形较坦块东高差土坡整域东兴业道北两高差土坡域东北部
片较完整山坡利然环境生成居住区域位迎宾路兴业道夹角成隅围闭理方便较理想安全济舒适型居住区规划
6指导思想：居住区规划始终贯彻适济安全美观建设方针努力追回然精心处理建筑环境三者关系困制宜创造优美居住环境力争成 21世纪初居住生活水准文明居住区
7居住区规划设计着入原创造高质量文明居住环境中心贯彻持续发展方针成具规划合理建筑创新意念超前功齐全环境优
美配套完善高科技含量较高现代化住宅区
8居住规划设计构思充分利原山然环境作托居住区公建筑（五星级酒店康乐中心华会会议中心等）山顶公园娱乐中心助附梦幻影城等娱乐项目成开放式具相规模游览娱乐新天吸引
省外游客提高盘知名度方面区理环境成偶理方便采新智型区物业理区理封闭安全达述两目居住区规划路网时充分考虑述素整居住区规划设计成半开放半封闭
居住区理模式具集居住休息娱乐购物游览观赏体高品位新环境
新概念
9居住区规划定位档次中高级豪华住宅消费象瞄准广州市外资合资企业白领阶层中档收入群提高生活环境质素二次置业士居住区规划始终围绕居住舒适性安全性环境优美等素考虑建筑单体
居住环境物业理均高标准生活环境素质进行设计满足孩层次消费者项功配套需时体现住户高尚尊贵定位形象
10居住区规划分五居住区中暂定三层公寓式居住区二墅式居住区该居住区分期建设施工视房产市场销售定位需求确定期建设居住建筑单体户型类姿彩市场求定位建设居住区规划设计兴建单位提供较灵活性操作性容易实施
B部分
根规模区拟采居住区居住区居住组团等较完整清晰三级理模式结合形道路网骨架分五居住区三公寓式居住区分18居住组团两墅式居住区Lj350m2－500m2划分住户居住区划分模
式居住组团面积控制710公顷左右300500户组团便理配套公建分布置：
（1） 两口（迎宾路兴业道）布置
（2） 第第二区间步行街两恻布置Z
（3） 山脚规形布置
（4） 环行路边布置基原量占居住区方封闭区理居民生活方便服务半径般控制500米左右
述区结构 功分区便兴建单位分期建设施工
C部分
1根居住区规模区功结构结合形特点居住区道路系统设置原量做短捷区交通联系方便基做法三级道路理
A居住区干道设 12米宽全区环行路网
B居住区通道设6米宽半环形双车道
C居住区组团宅前路设2．5米宽单行道（组团穿行仅局部场）
通道路分级规范化满足居住区部交通联系（通居住区穿梭巴接送住户出入城市路网相通）样路网设计般居住组团距离超100米交通方便满足消防疏散网埋设道路绿化居住区排水等综合考虑定济效益方便生活 方便理符合设计指导思想
2贯彻适济安全美观建设方针结合已形貌居住区联系便捷规划环路西起三口迎宾路位第二居住区间东行途五星级酒店南侧绕山脚走山脚康乐中心第三四五居住区联系端接东南角兴业道作整居住区消防安全辅助出口端留出口持续发展接通方便串通居住区干道南移300250米两土坡间穿行条环行道尾端步行街接通头部兴业道伸入环行道接通申该环路首尾均原两条已建道路（迎宾路兴业道）相接居住区三干道较济便捷
3实施述居住区环路交通便捷规划设计路网时原形中开发土坎山坡削控方填居住区西北角低洼样处理环路畅外解决居住区口视线遮挡问题
第6操作环节：型项目规模化开发五支柱
支柱A：发展商开发力
包括资金实力开发验显然实力够中开发商力型开发项目仅价项拒市场门外土实力雄厚产商集中然说中开发商种格局作通合合伙合作形式联合起开发现时情况非易事
支柱B：土供应制度
发展商土取现实占情况显颇复杂例单位特国企历史吃进量土现通卖获利致土流入市场 没开发验实业公司手头钱想进军房产赚钱参拍卖招标获单项开发资格实业公司投资公司说进入房产市场唯门槛资金寡足够钱足够兴趣信心进军房产领域说市场进入门槛高
支柱C：市场制度
问题说明果深圳楼市走规模化道路应具备种什样外部调拨条件？促进楼盘规模化开发？实两问题发展商购开发商断发展壮二开发商间联合 两问题容易解决什？重点企业市场化程度高目前真正市房产公司公司购联合缺乏种效途径诸中开发商购事支持少反想受制想干土里刨出金娃娃
支柱D：房产产品特点
种产品普通非耐消费品移动锤定音难改变公司合成功土搬块开发
支柱E：消费空间制约
房产开发楼盘规模限制扩张必然受消费总量制约
第7操作环节 型项目开发竞争手法示范
手法A：提炼项目销售独特卖点
楼盘名称 卖点
奥林匹克花园 运动家门点
丽江花园星海洲 E生活
光花园 榕树健康家
碧桂园 您五星级家
奥林匹克花园——运动家门口
该项目位番禺离丽江花园广东金业集团限公司中体产业股 份限公司联合开发开发题正名称显示时体育运动次噱头动真格现楼盖卖巨运动
会已建起已部分投入运动会里面包含运动项目
常举办培训班聘请国著名教练执教
丽江花园星海洲——－E生活
星海洲3栋高层楼宇粤风阁粤雅阁粤颂阁引入
E生活概念 电子化（ ELECTRONIC LIFE）生活丽江花园成熟社区基础 强2兆宽频光纤部网络技术支撑通具安全防卫理服务购 物娱乐电子商务低费限次高速网等智系统技术应家居生活变更方便更更性化充满智慧
丽江花园星海洲外广州碧桂国引入智住宅概念包括两方 面：
a 具卡通功碧桂国金穗卡
b 社区生活电子系统化
光花园榕树健康家
光花园规模卖点重卖点区榕树 （块原固）策划代理单位提炼题广告诉求语榕树 健康家
观诸广州楼市发现开发销售题材相然做相精彩做差强意
述盘丽江花园祈福新村碧桂园做规模题材郊居化题材度假休闲题材外销题材等
手法B ：完善项目开发设施配套
齐全配套解决客户生活顾忧
楼盘规模离广州城区定距离 定十分齐全配套差楼盘做十分位营造出种企业独立开发型 屋村生活模式
广州碧桂园例生活配套—广州碧枝园俱乐部称会巨霸中会建筑面积达4万方米欧式风格置身中犹房间宫殿者象巨型超级市场等挂国生活配套：
称广州碧枝园会规模德碧桂园3间会面积真谓容包服务微足出户吃喝玩乐全搞掂广州碧枝园高素质硬件软件实现五星级家承诺
祈福新村例开发较早规模更配套更齐全完备会名祈福新村度假俱乐部建筑规模8万方米服务设施达项4层高白色外墙典雅华贵令业备增身份
广州碧桂圆生活配套
会场 容
会（4万方米）
商铺选商场肉菜市场家私广场西餐厅茶艺 馆鲍翅
海洋酒家夜总会壁球室桑室保龄球 馆乒乓球室桌球室游戏机室夜总会恒温泳池 电影院阅览室等等
花园广场（7万方米）
医务欧式喷水池型停车场水乐园篮球场 网
球场羽毛球场烧烤场溜冰场农机园型观 赏景区等
理处服务容
客户服务家政服务送餐服务商务服务医疗服务 保安服务
工程理服务房屋理服务装修服务绿 化服务交通服务等
祈福新村度假俱乐部设施
项目 容举例
孩童类：夏威夷水乐园宝宝天电子游乐城开心乐园
文化类：雪茄屋红酒坊茶艺馆阅览室
商务类：会议厅会议室秘书服务媒体应设备
餐饮类：越南餐厅意利餐厅日餐厅台湾餐厅韩国餐厅东南亚餐厅中餐厅粥粉面馆
休闲类：知吧（网酒吧）奥斯卡影院
运动类：潜水馆室攀岩射箭高尔夫壁球场网球高卡车：羽毛球馆乒乓球厅桌球厅保龄球馆
健康类：室恒温罗马泳池中药浸浴健身室健康吧健康中心香薰阁
集中俱乐部服务设施外祈福新村生活配套服务例：
教育设施：包括祈福学校祈福学校第分校祈福英语实验学校广东工业学祈福分院（专制）等高规格高质量标准
祈福农庄：包括种样农业田园题设施活动耕种区 磨豆坊陶艺窖创作工艺坊牛栏鸡舍等约达26项
长者乐会：屋村60周岁老开辟活动组织场
祈福车站：十辆中巴天返广州深圳香港等
设施祈福超市家私中心换气站肉菜市场等等住户生活需皆应俱全
外祈福新村充分利周边市镇社会配套设施珠三角带济发达 第三产业兴旺祈福住户完全必局限屋村范围消费祈福新村推卖翠怡居洋房C8C9等类型墅时派发番禺市桥（镇）吃喝玩乐指南广告单张引导消费
手法C：构建项目成熟社区文化
深圳住宅区少开展社区文化娱乐活动较少形成风格体系社区会住宅区中角色定位断探索中提典型社区社区规模建筑风格等方面印象包合鲜明特征社区文化建筑风格等方面
印象
全海景会试业年5月底开始流设施完善服务赢导海景住户赞许环境优美建筑风格独特海景住宅区注入新 活力会种社区文化娱乐活动断正逐步系统性计外性特色 性渡营造海景花国特文化娱
乐氛围金产品牌提升起定作 会试业短短3月种社区活动断针少年童 清年老年四类群开展系列活动逐步形成特色项目（桌球老年太极拳等）营造独特社区文化娱乐气氛会拟金
海景发带动金花园金海湾花园金翠国金工业区（未金商业 区）形成特色金社区文化娱乐氛围实现金产品牌全面提升
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