MM商厦承接XX厦商业策划方案
二○○三年九月
目 录
PART1 商业环境调查研究 0
周边商业状况调查 0
1前商业现状调查 0
2期商业规划调查 0
二商圈范围力客户群 0
1商圈范围 0
2力客户群 0
3商业环境SWOT分析 0
4商圈商业消费构成评价 0
PART2 商业市场功定位 0
商房产市场供需状况 0
1北京市商房产营状况 0
2期商房产需求特点 0
3案商房产市场效果 0
二XX厦总体商业风格定位 0
1市场形象 0
2案力店铺选取原 0
3营运效果 0
4案关联业态业种影响 0
PART3 商业配组合方案 0
XX厦收益力测算 0
1销售价格测算 0
2租金水测算 0
3XX厦营运成测算假设 0
二XX厦商业组合模式 0
1业态业种选择 0
2店铺组合推荐品牌 0
3店铺面积区位分布 0
PART4 商业功设计方案较 0
力店铺功区位设计 0
1营力店铺——超市区位设计 0
2超市面积控制素 0
3超市总体风格定位 0
二组合业态功区位设计 0
1业态选择楼层分布 0
2组合业态店铺间互动效果 0
3推荐店铺功求 0
三组合方案选 0
四营运模式风险控制 0
1整体营运模式 0
2风险防范 0
3理架构 0
PART5 商业收益研究测算 0
承接租金水测算 0
二方案投资收益分析 0
三方案测算数汇总 0
四考虑广告宣传费效果 0
五建议方案收益预期 0
结 0
附件 0
part1 商业环境调查研究
周边商业状况调查
XX厦位B路段C外街交叉路口东北角三环线X区区标志性建筑建筑物区域整体氛围交通便捷通流量沉淀客流充分集中消费商业氛围尚未形成
1前商业现状调查
调查范围：X区基准点调查分析区域理位置分四部分ABCD分代表划定区域
区域划分参见附件：XX厦区位图示
A区
商业种类
数量
基营状况
备注
服装专卖店
约15家
规模较低档次营状况般
食品品店
约10家
规模档次较低营般
综合超市
5
规模较营状况良
综合商场
1
规模中高档次营般
邮政快递
2
X区邮局规模较家较
银行储蓄
约10家
绝数定规模营状况较
娱乐设施
0
健身设施
2
规模较较特色营状况错
保健摩等
餐饮设施
19
部分中档餐厅聚集XX厦北生意
B区
商业种类
数量
基营状况
备注
服装专卖店
1
规模较档次较低营状况般
综合超市
6
1家规模营状况较规模般
建材家居
2
规模营般
电子产品专卖店
15家左右
数规模较竞争十分激烈
邮政快递
2
规模较
银行储蓄
9
中等规模较营较
娱乐设施
3
规模中等营般
健身设施
1
规模较营般
保健性质
餐饮设施
29
中等规模档次偏营状况整体较均中餐西式快餐
C区
商业种类
数量
基营状况
备注
服装
较
规模档次较低数批发市场
食品品店
较
规模低档次
综合超市
4
规模营状况良
邮政快递
3
BB邮局规模较规模
银行储蓄
约15家
工商招商民生华夏等等规模较营较
娱乐设施
2
规模较营较
餐饮设施
17
规模部分西式快餐营较
D区
商业种类
数量
基营状况
备注
服装
较
规模较低档次营状况般
综合超市
2
规模较营较
邮政快递
1
规模较需求较业务
银行储蓄
6
中等规模营较
工艺品
1
较规模档次较高营般
美容
1
中等规模中等档次生意
娱乐设施
4
中等规模营较
距离案较远
健身设施
1
营较
宾馆
3
规模较客流稳营般
餐饮设施
29
中等规模档次偏营状况整体较均中餐西式快餐
四区域商业设施分布详见
附件二：XX厦周边商业设施分布图
附件三：XX厦周边商业设施分布表
2期商业规划调查
Ø 区域周边道路交通
XX厦邻海淀区西城区交界处区域规划道路发展相滞局部济景气度足区域道路拆建扩充交通道性A路段辅路改造扩建案邻交通道通量增案品牌店宣传定帮助力通路次级道路交叉口双护栏阻隔定程度会减少商业机会
Ø 周边区商业核心区
Ø 黄金投资区
Ø 已列入北京市海淀区周边商业规划
二商圈范围力客户群
1商圈范围
Ø 覆盖半径
案圆心点2KM半径级商圈35KM半径二级商圈5KM半径三级商圈
XX厦商务写字楼建筑入住商户社交活动会带部分消费潜视潜商圈第四商圈
Ø 通道
XX厦处B路段中路新街口外街交叉路口东北街角力通道B路段中路东西方新街口外街南北方案中商业房部分位四座写字楼中间东西方出入口样商业房部分力通道新街口外街南北方B路段中路东西方需东进入厦南门进入商业房产东门次通道
2力客户群
根案特点力客户群两部分构成
Ø 固定客户群
ABCD四区域固定客户吸引区中A区第力客户群构成区域BCD序吸引力递减四三二权重汇总分析知：
①口数量北京市海淀区均属中等密度
②常住口流动口入住例约73
③员结构较复杂教育程度收入水跨度较
④总体收入水中等偏
⑤家庭口力群体型化
⑥日常生活消费社区服务状况般休闲娱乐设施足
⑦社区环境中等中等
⑧交通出行较便利
⑨生活秩序般治安状况般
⑩力消费群体特色尚突出
Ø 潜客户群
潜客户群两群体构成
①X区理位置带通顾客群A路段北京城市交通第道X区北A路段换站十字路口双开公交汽车线路20条时通客万辆车客10次计算时降数2000午4点7点晚高峰时段时降客5000（未单独计算坐出租车班车私家车达离开通数）邻交通线路例折算坐公交车XX厦通道次通道客晚高峰时段均时接1000
②XX厦写字楼部分入住业商务私交客部分沉淀相稳定消费群体保守估计达800
发掘潜客户消费力提供空间种方式流动客交通拥堵时间享受休闲消费留住客案策划关键
3商业环境SWOT分析
Ø S—优势
①XX厦处B路段中路新街口外街十字路口街角条公交线路出行便利理位置赋予XX厦区位商机商圈固定客户消费支撑潜消费力提升密集机动车流量入住商户提供极广告宣传机会
②着海淀商业整体提升城北区商业价值进步提升商业营空间相容量
③XX厦项目身定位物业档次吸引量商务办公员配套商业必定位等档次整体商务服务配套吸引周围区高消费群前消费
Ø W—劣势
①现阶段XX厦周边区商业档次较低分布较散业态业种均衡整区商业处成熟状态固定高档次理性消费群没培养起XX厦整体定位高档商业更造精品风格特色形成高档写字楼配品位商业区整体概念形成固定消费者群体势必需定时间进行推广市场培养
②XX厦处街角四邻建筑档次普遍较低期进行拆迁改造XX厦环境短期档次难提升鹤立鸡群广告优势没环境烘托商业特色进程会定影响利XX厦商业环境建设
③XX厦区域行业先行者进行市场开发建设XX厦特部商业企业说会遇惯势力旧商业模式阻碍高档商业低档商业存期间高档商业受伤害远远低档商业点必须足够风险防范准备
④距离XX厦足2公里东西两区域已形成整体商业配套设施较齐全业种业态分布较均衡已成成熟商业中心言XX厦商业面积难规模两处商业中心相抗衡
Ø O—机会
①XX厦作提升商业品质先行者首先周边消费者中留深刻印象旦品质店铺成功推出会XX厦带巨社会济效益
②XX厦商房产然面积符合实际商业定位较少商业物业供应量更容易市场消化吸纳更快形成整体商业气氛
③XX厦商业已预先进行商业规划详细分析商房产业态业种分布厦总体定位进行描述增强案商业布局合理性操作行性
④成功品牌店铺入住会呼应XX厦物业品质相辅相成更易确立市场位风格特色
Ø T—威胁
①商业营收益产生潜力发掘培养需业竞争手中争夺市场份额商业业会忽视新手动作必动种手段加剧竞争
②规划中新兴商业中心区商业样具威胁性时间稍稍晚进入已规模商业区建成势必分割案培养出消费力造成中心购买力外流
③项目启动整营程面定市场确定性市场操作风险案商业物业推广产生系列确定性影响
4商圈商业消费构成评价
Ø 商业消费表现
①中低档商业物业供应现商业设施普遍陈旧没明显时代气息
②分散消费实现固定客流消费没集中实现购买场零散分割外流区域商业中心消费形式实现
③高密度口流量低量沉淀忠诚客户群量客流集散没聚会休闲场
Ø 消费结构
①商业店铺战没统业态业种组合效果形成整体商业氛围
②商业零售店铺零散没档次店铺商品均没规模没品质保证没年轻时尚力消费群体便逛逛处
③中等规模百货店已次失败历华泰莹虹赛丽特幸免
④餐饮供应相充足档次较齐备商圈唯餐馆数量充足中等水餐馆总体营运效果错
⑤快餐整体营运效果突出麦劳肯德基八番面屋马兰拉面营红红火火
Ø 综合分析评价
商圈稳定客户群体量流动群体身蕴藏巨消费力现商业设施陈旧更提供抢占市场机遇XX厦高档次建筑实物载体更提供营运保证整体商业规划构筑品牌店铺组合统营运市场效果案成功运作关键
part2 商业市场功定位
商房产市场供需状况
1北京市商房产营状况
Ø 商房产供销售状况
两年北京市作商住房产部分底商商铺房产交易市场显格外醒目
现代城2万方米商铺面积售价方米2～23万元怡景园老番街8000方米商铺售价方米22万(二层)～32万元(首层)蓝筹名座1万方米售价方米16～2万元东方银座4万方米商铺售价高达方米3万元元嘉国际公寓3000方米商铺方米售价3万元蓝堡2000方米商铺方米售价18万(二层)～28万元(首层)总体商铺售价般高出项目售价30数50成交效果住宅写字楼
北京目前商业产存量约160万方米中百货业279万方米购物中心661万方米 外资超市332万方米甲级写字楼底层商铺367万方米建项目71万方米拟建项目320万方米
商业物业需求促进商业物业供时量存量建设中底商店铺期商业营埋压力商铺供应设计营运策划实施理等日益紧迫
Ø 商房产区位聚集性
商房产供总量升时表现出明显区位需求特征商业物业需求区域集中流量交通方便住宅区商务区附商业氛围较成熟段城区阳区东三环亚运村区普遍成投资者首选目标次海淀区商业房需求量体现型铺位物业需求
阳区CBD区域级商业中心商业面积10万方米占全市总商业面积7作商务区中商业配套业态相单购物中心集中国贸嘉里中心贵友商铺适应写字楼办公员需求餐饮服装等行业高档次店铺例偏高时装更职业化饮食更快餐式顾客消费力较高外籍士北京演艺界名流专业士公司白领客户购买力较强优质商业物业首层租金达274美金日·米空置率保持2低水时入住品牌店铺流水月均达民币150～200万元坪效超百元
亚运村区总体商业表现周边居民区中稳定高知化高智化消费群体九十年代中期建设商业区住宅底商空间混杂式商业布局极相称新型商业物业需求极迫切时36万方米规模空间意组合第五道推出定位满足范围高收入居住区居民高品质生活需求吸引少专业品牌店进驻聚合附全聚德量贩式KTV王——钱柜星巴克咖啡厅等
已进入施工阶段第五道模式值思考鉴
海淀商业相CBD亚运村明显滞特品味感足海淀整体流动口高新技术员例高目消费强动消费关系海淀技术创新水远远超身商业发展水正海淀区成商业跨国企业首选建材方面德国第家居超市欧倍德落户海淀英国百安居选址海淀区美国沃尔玛法国欧尚正积极准备中7—11便利店迪亚折扣店正处报批选址阶段海淀区久世界步仅仅生产力商业服务力消费力
2期商房产需求特点
北京零售业市场呈现出两趋势：商业类型商业营者餐饮服装类商业物业需求量较娱乐商业物业需求量较北京市娱乐市场开放力度够商业物业需求体中投资者异军突起带动型底商需求量增加
相呼应餐饮服装类竞争激烈市场容量开始趋饱餐饮风格服装类款式价格竞争愈加残酷娱乐消费市场较营空间特软性助娱乐消费助KTV厅电影数码影网络游戏FLASH制作等升潜力较盈利空间相较
3案商房产市场效果
综述分析出XX厦商房产市场定位时需握基素
Ø 区域交通素
区域交通便利吸引商圈消费者前帮助商圈客户流动区域实现消费需求
Ø 商务环境素
X区区区域历史发展时间短没文沉淀基础欠缺文化设施性化商铺XX厦业态组合凝聚商气气更灵气
Ø 商业配套素
XX厦商业配套身功配套商圈商业呼应互补辅切商圈现商业设施配套制约身品质
Ø 品牌素
品牌案商业生命线树XX厦商业品牌首先成功商户品牌古洋中站消费者营者角度进行整体商业规划品牌商业出发点宿点
Ø 商圈顾客素
力客户群现状消费表现水面面冰山真正冰山水真正消费需求需探究发掘
二XX厦总体商业风格定位
1市场形象
高档写字楼相匹配商铺综合性业态组合模式规模品类少品牌精品型Shopping mall占市场流未趋势中商业模式——规模专业店型娱乐中心超型市场连锁营店铺休闲新概念型店铺定发展求型商业中心中间单体高尚建筑——XX厦部商业组合应突出中型精品店品牌店形式
21世纪商业注重商品品质时开始进入体验消费济时代商家普遍推崇酒香怕巷子深现代商业理念XX厦外品牌店宣传展示案实施关键
2案力店铺选取原
引入家中高档西餐厅题西餐厅价位均消费100200元间
西餐厅相辉映应引入家具深厚中国文化底蕴中餐厅传统北京特色品牌首选达中西合璧效果中餐厅档次消费水应高西餐厅
充分盘活F1效商业面积咖啡厅酒吧汽车快餐厅超市数码影品牌展示等集中层推出吸引客流抢占市场
引进品牌规模规范营娱乐健身项目
3营运效果
述力店铺区位分布规模控制Part3部分出组合设计建议方案案业态组合区域商业中心高档次写字楼底商总体风格品味XX厦物业档次相匹配够组合区域商业设施形成吸引中心设计方案保证力店铺特色充分展现更保证超市根基组合休闲餐饮娱乐新生活方式体验整体商业特色日常营运理采物业分租营相结合模式统规划设计功定位分散营分散风险提高收益相结合稳定收益造精品XX厦商房产营运目标
4案关联业态业种影响
案力店铺选取原基商圈相关联业态状况目标客户群消费潜设定目标客户群状况已前面进行分析里简述关联业态影响
通周边市场调查发现A区域XX厦北花园东路聚集量中高档餐厅家常菜烧烤火锅茶楼等等色口味应俱全已聚集较强气生意普遍已构成XX厦拟引进餐馆较威胁样BCD三区域家营错中高档餐厅果XX厦味引进类似档次特点餐厅肯定会面异常激烈竞争规模餐饮氛围中真正中餐老字号顶级品牌店
观四区域餐饮业种档次中式西式快餐便餐数高档次特色西餐厅风味题餐厅C区域展览馆莫斯科餐厅家市场供角度引进中高档西餐厅应XX厦餐饮店铺较明智选择
XX厦位城北北京城北总体消费水高城南消费产品国际化特点城东南部XX厦开设家中高档品位西餐厅吸引力客户群应三部分中关村科技园区IT精英部分收入高年纪轻相部分海派西餐接受程度需求程度较高二附住户该区域整体消费北京强群体势中高档西餐厅定会吸引尝试新鲜三附高校学生留学生海淀区北京市学校园聚集学生留学生消费倾定程度影响着区域市场供然学生留学生数没稳定收入较稳定济源消费渴强烈便非常性消费忽略群体市场需求角度高档西餐厅会吸引三部分群常光带动消费
ABCD四区域较彩扩店规模设备老旧营状况般X区作客流较交通枢纽远楼代表相部分中档旅游定点饭店国游客旅游住宿例较高西南东北办事处商圈纯正北京风味北京特色产品履行纪念品较需求XX厦辟出点空间营彩扩数码印业务会吸流动顾客群进行消费
北京目前市场写字楼底商层绝数组合家银行加家中高档中餐厅建议XX厦采种形式首先XX厦周围银行较分理处已定规模业务较全面次案效面积应客流吸引力较强营方式首选金融服务选择店铺组合中剩余空间公空间安装24时ATM机方式满足需求
Part3 商业配组合方案
XX厦收益力测算
1销售价格测算
北京商房产均销售价格般住宅价格15～3倍2003年第二季度北京甲级写字楼市场均售价2008美元方米(建筑面积报价)售价指数1212003年第季度降15查询2002年2003年X区周边区商房产新建住宅成交价格较修正选定四组参考价格根XX厦商房产部分楼层面积折算权重加权均计算出收益测算四组参考价格：
114万元米131万元米149万元米173万元米测算表格参见附件四：XX厦售价测算表续分析中销售价格参考折算MM商厦整体运作XX厦商房产时应承担合理租金水
2租金水测算
租金水测算测算XX厦拟引进商业业态业种相邻区位相物业成交租金价格均水2003年第二季度北京甲级写字楼市场均租金313美元月方米(面积报价)租金指数7462003年第季度降19｡｡甲级写字楼市场均空置率第季度157升164升07百分点商房产空置率水新增销售项目均20～25较分析选定五种租金组合方案组合测算出五均租金收入水分：
组合方案
合计年租金 （万元）
均日租金 （元米·日）
租金组合方案
3512
498
租金组合方案二
2919
414
租金组合方案三
3314
470
租金组合方案四
3460
491
租金组合方案五
2890
410
组合测算表见附件五：XX厦租金收入水测算表
3XX厦营运成测算假设
MM商厦整体运作XX厦商业房前提项目投资成构成设定：
Ø 承租B1～F4全部面积应付XX集团租金总额
Ø 营超市设备装修营运成需流动资金
Ø 理分租部分理费日常维修费
Ø 分租房产项目空置损失
Ø 应缴纳项税金附加
Ø 商面积均分割
二XX厦商业组合模式
1业态业种选择
XX厦商房产业态业种选择着立足厦服务厦面级商圈吸引目标顾客群体原进行
Ø 业态模式超市零售餐饮商务服务文体娱乐等四板块
Ø 板块力楼面空间辐射关联楼面空间
Ø 楼面空间力推1～2家力店铺余优选店铺
Ø 力店铺分割剩余空间业态互补业种关联原选取优选店铺
Ø 空间面积划分力店铺优选店铺组合获取空间收益效果
2店铺组合推荐品牌
根业态业种选取原出两种商房产分割方案基础出力店铺推荐品牌优选店铺推荐品牌
方案 B1F1分割组合超市方案
方案二 F1 F2分割组合超市方案
方案店铺组合推荐品牌
楼层
力店铺
推荐品牌
优选店铺
推荐品牌
B1
食品日品超市
MM超市（营）
茶餐厅保龄球馆商务中心阅读吧
台北站仙踪林
保龄球馆阅读吧分租商务中心营
F1
汽车展示汽车餐厅数码印
田克帕萨特等中高档品牌车展示专卖麦劳汽车餐厅
咖啡厅
星巴克岛
MM超市
Kodak数码彩扩店
F2
西餐厅
Hard RockFriday
量贩式KTV
钱柜麦乐迪（需餐饮配套作层半）
F3
量贩式KTV
钱柜麦乐迪
——
——
F4
健身中心
青鸟中体倍力宝迪沃·英派斯
——
——
方案二店铺组合推荐品牌
楼层
力店铺
推荐品牌
优选店铺
推荐品牌
B1
健身中心
青鸟中体倍力宝迪沃·英派斯
保龄球馆
保龄球馆分租
F1
咖啡厅日式餐厅
星巴克岛京樽花碟易喜
数码产品专卖MM超市数码印商务中心
三星数码Kodak数码彩扩店商务中心营
F2
食品日品超市
MM超市（营）
——
——
F3
西餐厅
Hard Rock Friday
茶餐厅
台北站仙踪林
F4
中餐厅
谭家菜全聚德
——
——
3店铺面积区位分布
方案应店铺面积
楼层
总面积（㎡）
力店铺
建议面积（㎡）
优选店铺
建议面积（㎡）
B1
681742
MM超市
2800
茶餐厅保龄球馆电影院阅读吧商务中心美容美发
10001600100015050200
F1
405791
星巴克岛
300
汽车展示汽车餐厅
数码印MM超市
2500400100600
F2
279184
Hard Rock Friday
1300
钱柜麦乐迪
1500
F3
295783
钱柜麦乐迪
整层
——
——
F4
295783
青鸟宝迪沃·英派斯
整层
——
——
合计
1958283
区位分布示意图见附件六：店铺组合方案区位分布示意图
方案二应店铺面积
楼层
总面积（㎡）
力店铺
建议面积（㎡）
优选店铺
建议面积（㎡）
B1
681742
青鸟中体倍力宝迪沃·英派斯
4000
保龄球馆电影院美容美发
16001000200
F1
405791
星巴克岛京樽花碟易喜
3001200
数码产品专卖MM超市数码印商务中心
1700600100100
F2
279184
MM超市（营）
整层
——
——
F3
295783
Hard Rock Friday
1500
茶餐厅
1400
F4
295783
谭家菜全聚德
整层
——
——
合计
1958283
区位分布示意图见附件七：店铺组合方案二区位分布示意图
Part4 商业功设计方案较
力店铺功区位设计
1营力店铺——超市区位设计
方案出两种超市区位分布方案方案B1F1方案B1部分划分出2800㎡左右F1部分划分出600㎡左右计3400㎡左右包含收货区滞货区
收货区滞货区统设B1部分B1F1通中央扶梯贯通体出入口收银台F1部分双侧出入口设四收银台B1部分设置六收银台
方案二F1F2方案F1部分划分出600㎡左右F2整层计约3300㎡滞货区设F2收货区F1通垂直电梯送达F2滞货区
F1部分设置六收银台F2部分设计两收银台（方便顾客三四层消费）
方案方案二中超市区位参见附件六附件七
2超市面积控制素
方案方案二营超市部分面积进行控制总面积超3500㎡应面积控制基三方面考虑
Ø 消费力
案位置商业核心区居民社区商业核心区日常生活消费品需求力定限度级二级商圈已美廉美超市发等中型超市价格品种民化色彩浓MM超市味规模价格未必占优势
Ø 营运成
MM超市作MM整体运作XX厦配套商业部分总投资报酬率评价选择符合整体成控制求超市部分宜保证整体营运收益分租业态更易获投资收益时应选择分租联营
外商务厦配套超市定济规模限制品质形象客单价诉求店面规模控制素
Ø 店面效果
MM超市握业态质做出形象做出效益店面形象符合整体高档商务楼配套商业整体风格引进品牌店铺相呼应
明显区美廉美利客隆总店店面效果建议XX厦MM超市鉴中粮广场百佳超市国贸中心华润超市丰联广场屈臣氏店模式——定位高端客户强调性化舒适度明亮色彩合理价格新鲜商品
3超市总体风格定位
Ø 高鲜度
高鲜度包含双重含义卖场整体风格时尚新鲜流商务厦相匹配二商品陈列强烈视觉效果
Ø 高品质
商品严格规范理措施特进口商品选择销售标识必须符合国家规定生鲜商品必须符合食品加工企业卫生标准商品保虫害防治专业规范专业合作单位定期防控
Ø 价格
超市客户定位高端等价格定位高端高客单价追求应通商品结构实现商品单价畸高实现Part 5部分中出超市综合毛利率行业规模均水建议物业档次提升带商品价格提升物业档次提升会带费提升应通商品组合营运理水提升化解高流转商品应保持高市场均价格特色商品高力销售价格
二组合业态功区位设计
1业态选择楼层分布
业态组合方案MM超市间零售店铺汽车展示部分销售展示销售辅方案二MM超市数码产品专卖两间零售店铺两间店铺属业没部竞争
餐饮娱乐样遵循保证力店铺唯性优选店铺相目标顾客群关联消费原店铺间保持合力效果单体运行效果
楼层分布店面形象展示求高租金负担力强店铺予首层二层店铺特色明显定消费群体例较高予三四层B1部分特色店铺获相低廉租金利发展
2组合业态店铺间互动效果
方案方案二业态面积重综合贡献评价表
方案
零售面积重
餐饮面积重
娱乐面积重
体育健身面积重
综合服务面积重
展示空间面积重
方案
17
15
28
24
3
13
贡献系数
11
13
15
11
15
11
综合效果
187
195
42
264
45
143
方案二
26
38
0
34
2
0
贡献系数
1
15
0
13
15
0
综合效果
26
57
0
442
3
0
方案汇总综合效果125476方案二汇总综合效果130253
3推荐店铺功求
店 铺
水
动力电
燃气
消防
环保
面积 ㎡
租期
样板店
超市
√
√
×
√
×
2000
3～5年
百佳超市屈臣氏
星巴克
√
×
×
√
×
100～400
6～8年
国贸店安贞店
麦劳
√
√
×
√
√
300～500
10年
家超市
中体倍力
√
√
×
√
×
3000
5年
长安戏院
钱柜
√
√
√
√
×
3000
5年
阳门店
全聚德
√
√
√
√
√
1000
5年
门店
汽车展示
×
×
×
√
×
500
1年
长安俱乐部崇光百货
注：√表示项专门求×表示项特求
三组合方案选
Ø 方案优势
①业态业种进入较全面互动力强
②营超市B1定程度增加分租收益力
③F4做健身中心通风采光效果利推广
Ø 方案劣势
①B1F1分割会增加分摊面积导致实际分租面积减少
②F4做健身中心租金相B1高市场推广压力增加
③B1功重新划分会增加部分改造投资
Ø 方案二优势
①业态业种相集中便发挥群体效应
②餐饮总体定位高易构建高端消费群体提升商铺总体档次
Ø 方案二劣势
①店铺行业关联度高抗击行业风险力减弱
②中餐设定档次较高招商方面会定难度
四营运模式风险控制
1整体营运模式
XX厦商房产承担助厦物业基础提升XX厦责营运模式必须选择整体营运模式商房产先期整体规划规划方案进行定招商招租
营分租联营部分统理独立核算
必须改变规划途时应选择相功代
统策划营销方案统进行市场推广做营销销售结合营销模式
理念创新理创新业绩创新
2风险防范
Ø 行业风险
北京房产市场总体商房产投资走强强势稳定均衡2003年第二季度总体情况开始走低价格降空置率升新楼盘增加整体行业短期幅升空间进入三季度世界济国济升迹象风险防范角度应持谨慎乐观态度握整体营市场策略
Ø 风险
MM商厦运作XX厦风险突出表现两方面XX厦身处核心商圈商业氛围够成熟二营超市验拓展商业物业全案营运理理验方面欠缺
风险防范应扬长避短原商圈培养招商初期应予客户较幅度优惠政策短期获利损失换取长期稳定收益理力方面快速提升胆创新广泛合作请专业员专业公司进行咨询委托进行专项理策划等专业理技术化解风险抗击行业风险
3理架构
XX厦项目启动MM商厦采合署办公方式逐步整合公司业务整合公司业务职设立五业务部两理部
Ø 五业务职
①超市营部：负责连锁超市部分日常营门店理商品理核心业务
②商业发展部：负责整体商业策划营运效果分析投资收益测算核算专业员专业公司合作等
③市场营销部：负责招商招租市场营销策划等
④稽核部：负责防损安全保卫员工渎职追查员工诚信理等
⑤物业工程部：负责商铺日常维修工程改造理审核等工程实施专业合作公司方式进行
Ø 两理部职
①财务理部：负责财务核算财务分析
②事行政部：负责力资源日常行政理工作
Part5 商业收益研究测算
承接租金水测算
Ø 计算
MM商厦运作XX厦商房产承受租赁费两种方法确定较分析法较市场业物业均租金水扣房产税二投资置业方式测算投资收益投资回收期收益年金租赁费计算
Ø 贴现率
贴现率选择参考商房产贷款利率现房产投资收益率商房产贷款利率575商房产均投资收益率4～6考虑整体接受XX厦业方承接市场风险空置损失素选择5 4两贴现率分计算
Ø 投资回收期
房产投资正常投资回收年限10～20年分选择10年15年18年20年四种方案计算
Ø 承租标准
租金较结果：整体承接XX厦写字楼租金价格35元米·日商物业租金二层均价45元米·日均包含物业费
收益年金测算见附件八：XX厦投资收益年金测算表
根租金水较结果收益年金测算选定MM商厦承接XX厦租赁费标准五年合定价周期接受租金水分1800万元2200万元2400万元2400万元2500万元
租金水分担方式见附件九：MM商厦支付租金测算表
二方案投资收益分析
出业态业种分布方案方案二组合租金方案相组合十组合方案分析中六总体投资收益较组合方案分：
方案：租金组合方案B1F1组合
1 出租部分效益分析
项 目
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
空置率0时总租金收入
191300009
2907741908
3024051585
3145013648
3270814194
设定空置率
30
25
20
16
16
考虑空置率租金收入合计数
1339100063
2180806431
2419241268
2641811464
2747483923
物业费(15元米日)
604914185
648122342
691330498
725897022
725897022
应交营业税附加
106920784
155591082
171081447
185223967
191035952
支付XX租金
17000000
21000000
23000000
23000000
24000000
项目理费
360000
360000
360000
360000
360000
出租物业损益
101093464
537337691
603490319
846484519
846344993
2营部分效益分析
项 目
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
预期日销售额
115000
120000
125000
135000
135000
预期年收入
41975000
43800000
45625000
49275000
49275000
毛利通道利润率
13
15
15
15
15
毛利通道利润
5456750
6570000
6843750
7391250
7391250
营运费率
1350
1230
1200
1100
1100
营运费
5666625
5387400
5475000
5420250
5420250
流动资金占资金成
20000
20000
20000
20000
20000
开办费摊销
400000
400000
400000
400000
400000
支付租金
1000000
1000000
1000000
1000000
1000000
费合计
7086625
6807400
6895000
6840250
6840250
超市营损益合计
1629875
237400
51250
551000
551000
3总效益分析
项 目
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
出租物业损益合计
101093464
537337691
603490319
846484519
846344993
超市营损益合计
1629875
237400
51250
551000
551000
总税前净收益
61894036
513597691
598365319
901584519
901444993
税
0
169487238
1974605553
2975228913
2974768477
税净收益
61894036
344110453
4009047637
6040616277
6039681453
投资报酬率
344
1564
1670
2517
2416
4超市部分盈亏衡分析
项 目
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
营超市年付出固定成
1420000
1420000
1420000
1420000
1420000
超市贡献毛益率
1
270
300
4
4
达盈亏衡年销售收入
5259259259
473333333
35500000
35500000
达盈亏衡日销售收入
1440892948
129680365
97260274
97260274
方案二：租金组合方案F1F2组合（略）
方案三：租金组合方案三B1F1组合（略）
方案四：租金组合方案三F1F2组合（略）
方案五：租金组合方案四B1F1组合（略）
方案六：租金组合方案四F1F2组合（略）
三方案测算数汇总
方案税净收益投资报酬率汇总表
序号
项 目
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
1
方案税净收益
61894036
344110453
4009047637
604061628
6039681453
方案投资报酬率
344
1564
1670
2517
2416
2
方案二税净收益
72631291
1905651312
2334709825
409761452
4016876668
方案二投资报酬率
404
866
973
1707
1607
3
方案三税净收益
124781915
8795591562
1910693304
374921336
3656622405
方案三投资报酬率
693
382
796
1562
1463
4
方案四税净收益
164807082
9922778055
1321474152
299116116
2866165168
方案四投资报酬率
916
451
551
1246
1146
5
方案五税净收益
32046488
2468478119
2930080736
486238442
4814320322
方案五投资报酬率
178
1122
1221
2026
1926
6
方案六税净收益
131920868
1318148587
1682973469
338591843
327671272
方案六投资报酬率
733
599
701
1411
1311
四考虑广告宣传费效果
假设第年广告宣传费100万元年广告宣传费50万元方案投资报酬率税净收益（略）
五建议方案收益预期
述测算方案中方案方案七综合收益水较高知选择业态业种组合方案合理租金分配会提升收益力
实际操作中分租部分收取入住押金预付租金方式沉淀部分资金作周转资金
超市营部分MM商厦营信托争取定信天数缓解资金压力
第年度MM商厦争取XX集团支持先行启动项目支付租金XX厦商业整体运作奠定基础
结
文XX厦商房产总体定位业态业种选择进行分析基础出两种推荐方案两种营方案应租金收入情况进行投资分析
通投资分析出结：
MM商厦超市托整体运作XX厦商房产具会投资收益效果
XX集团XX厦商房产交MM商厦营规避分散招租风险助XX厦整体市场形象确立
XX厦商房产需进行整体专业策划非核心商圈树立品牌位
XX厦商房产营运阶段应着理念创新理创新业绩创新原吸纳专业员专业公司合作规避风险稳健营长期收益
附件
附件：XX厦区位图示
附件二：XX厦周边商业设施分布图
附件三：XX厦周边商业设施分布表
附件四：XX厦售价测算表
附件五：XX厦租金收入水测算表
附件六：店铺组合方案区位分布示意图
附件七：店铺组合方案二区位分布示意图
附件八：XX厦投资收益年金测算表
附件九：MM商厦支付租金测算表
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MM商厦承接XX厦商业策划方案
二○○三年九月
目 录
PART1 商业环境调查研究 0
周边商业状况调查 0
1前商业现状调查 0
2期商业规划调查 0
二商圈范围力客户群 0
1商圈范围 0
2力客户群 0
3商业环境SWOT分析 0
4商圈商业消费构成评价 0
PART2 商业市场功定位 0
商房产市场供需状况 0
1北京市商房产营状况 0
2期商房产需求特点 0
3案商房产市场效果 0
二XX厦总体商业风格定位 0
1市场形象 0
2案力店铺选取原 0
3营运效果 0
4案关联业态业种影响 0
PART3 商业配组合方案 0
XX厦收益力测算 0
1销售价格测算 0
2租金水测算 0
3XX厦营运成测算假设 0
二XX厦商业组合模式 0
1业态业种选择 0
2店铺组合推荐品牌 0
3店铺面积区位分布 0
PART4 商业功设计方案较 0
力店铺功区位设计 0
1营力店铺——超市区位设计 0
2超市面积控制素 0
3超市总体风格定位 0
二组合业态功区位设计 0
1业态选择楼层分布 0
2组合业态店铺间互动效果 0
3推荐店铺功求 0
三组合方案选 0
四营运模式风险控制 0
1整体营运模式 0
2风险防范 0
3理架构 0
PART5 商业收益研究测算 0
承接租金水测算 0
二方案投资收益分析 0
三方案测算数汇总 0
四考虑广告宣传费效果 0
五建议方案收益预期 0
结 0
附件 0
part1 商业环境调查研究
周边商业状况调查
XX厦位B路段C外街交叉路口东北角三环线X区区标志性建筑建筑物区域整体氛围交通便捷通流量沉淀客流充分集中消费商业氛围尚未形成
1前商业现状调查
调查范围：X区基准点调查分析区域理位置分四部分ABCD分代表划定区域
区域划分参见附件：XX厦区位图示
A区
商业种类
数量
基营状况
备注
服装专卖店
约15家
规模较低档次营状况般
食品品店
约10家
规模档次较低营般
综合超市
5
规模较营状况良
综合商场
1
规模中高档次营般
邮政快递
2
X区邮局规模较家较
银行储蓄
约10家
绝数定规模营状况较
娱乐设施
0
健身设施
2
规模较较特色营状况错
保健摩等
餐饮设施
19
部分中档餐厅聚集XX厦北生意
B区
商业种类
数量
基营状况
备注
服装专卖店
1
规模较档次较低营状况般
综合超市
6
1家规模营状况较规模般
建材家居
2
规模营般
电子产品专卖店
15家左右
数规模较竞争十分激烈
邮政快递
2
规模较
银行储蓄
9
中等规模较营较
娱乐设施
3
规模中等营般
健身设施
1
规模较营般
保健性质
餐饮设施
29
中等规模档次偏营状况整体较均中餐西式快餐
C区
商业种类
数量
基营状况
备注
服装
较
规模档次较低数批发市场
食品品店
较
规模低档次
综合超市
4
规模营状况良
邮政快递
3
BB邮局规模较规模
银行储蓄
约15家
工商招商民生华夏等等规模较营较
娱乐设施
2
规模较营较
餐饮设施
17
规模部分西式快餐营较
D区
商业种类
数量
基营状况
备注
服装
较
规模较低档次营状况般
综合超市
2
规模较营较
邮政快递
1
规模较需求较业务
银行储蓄
6
中等规模营较
工艺品
1
较规模档次较高营般
美容
1
中等规模中等档次生意
娱乐设施
4
中等规模营较
距离案较远
健身设施
1
营较
宾馆
3
规模较客流稳营般
餐饮设施
29
中等规模档次偏营状况整体较均中餐西式快餐
四区域商业设施分布详见
附件二：XX厦周边商业设施分布图
附件三：XX厦周边商业设施分布表
2期商业规划调查
Ø 区域周边道路交通
XX厦邻海淀区西城区交界处区域规划道路发展相滞局部济景气度足区域道路拆建扩充交通道性A路段辅路改造扩建案邻交通道通量增案品牌店宣传定帮助力通路次级道路交叉口双护栏阻隔定程度会减少商业机会
Ø 周边区商业核心区
Ø 黄金投资区
Ø 已列入北京市海淀区周边商业规划
二商圈范围力客户群
1商圈范围
Ø 覆盖半径
案圆心点2KM半径级商圈35KM半径二级商圈5KM半径三级商圈
XX厦商务写字楼建筑入住商户社交活动会带部分消费潜视潜商圈第四商圈
Ø 通道
XX厦处B路段中路新街口外街交叉路口东北街角力通道B路段中路东西方新街口外街南北方案中商业房部分位四座写字楼中间东西方出入口样商业房部分力通道新街口外街南北方B路段中路东西方需东进入厦南门进入商业房产东门次通道
2力客户群
根案特点力客户群两部分构成
Ø 固定客户群
ABCD四区域固定客户吸引区中A区第力客户群构成区域BCD序吸引力递减四三二权重汇总分析知：
①口数量北京市海淀区均属中等密度
②常住口流动口入住例约73
③员结构较复杂教育程度收入水跨度较
④总体收入水中等偏
⑤家庭口力群体型化
⑥日常生活消费社区服务状况般休闲娱乐设施足
⑦社区环境中等中等
⑧交通出行较便利
⑨生活秩序般治安状况般
⑩力消费群体特色尚突出
Ø 潜客户群
潜客户群两群体构成
①X区理位置带通顾客群A路段北京城市交通第道X区北A路段换站十字路口双开公交汽车线路20条时通客万辆车客10次计算时降数2000午4点7点晚高峰时段时降客5000（未单独计算坐出租车班车私家车达离开通数）邻交通线路例折算坐公交车XX厦通道次通道客晚高峰时段均时接1000
②XX厦写字楼部分入住业商务私交客部分沉淀相稳定消费群体保守估计达800
发掘潜客户消费力提供空间种方式流动客交通拥堵时间享受休闲消费留住客案策划关键
3商业环境SWOT分析
Ø S—优势
①XX厦处B路段中路新街口外街十字路口街角条公交线路出行便利理位置赋予XX厦区位商机商圈固定客户消费支撑潜消费力提升密集机动车流量入住商户提供极广告宣传机会
②着海淀商业整体提升城北区商业价值进步提升商业营空间相容量
③XX厦项目身定位物业档次吸引量商务办公员配套商业必定位等档次整体商务服务配套吸引周围区高消费群前消费
Ø W—劣势
①现阶段XX厦周边区商业档次较低分布较散业态业种均衡整区商业处成熟状态固定高档次理性消费群没培养起XX厦整体定位高档商业更造精品风格特色形成高档写字楼配品位商业区整体概念形成固定消费者群体势必需定时间进行推广市场培养
②XX厦处街角四邻建筑档次普遍较低期进行拆迁改造XX厦环境短期档次难提升鹤立鸡群广告优势没环境烘托商业特色进程会定影响利XX厦商业环境建设
③XX厦区域行业先行者进行市场开发建设XX厦特部商业企业说会遇惯势力旧商业模式阻碍高档商业低档商业存期间高档商业受伤害远远低档商业点必须足够风险防范准备
④距离XX厦足2公里东西两区域已形成整体商业配套设施较齐全业种业态分布较均衡已成成熟商业中心言XX厦商业面积难规模两处商业中心相抗衡
Ø O—机会
①XX厦作提升商业品质先行者首先周边消费者中留深刻印象旦品质店铺成功推出会XX厦带巨社会济效益
②XX厦商房产然面积符合实际商业定位较少商业物业供应量更容易市场消化吸纳更快形成整体商业气氛
③XX厦商业已预先进行商业规划详细分析商房产业态业种分布厦总体定位进行描述增强案商业布局合理性操作行性
④成功品牌店铺入住会呼应XX厦物业品质相辅相成更易确立市场位风格特色
Ø T—威胁
①商业营收益产生潜力发掘培养需业竞争手中争夺市场份额商业业会忽视新手动作必动种手段加剧竞争
②规划中新兴商业中心区商业样具威胁性时间稍稍晚进入已规模商业区建成势必分割案培养出消费力造成中心购买力外流
③项目启动整营程面定市场确定性市场操作风险案商业物业推广产生系列确定性影响
4商圈商业消费构成评价
Ø 商业消费表现
①中低档商业物业供应现商业设施普遍陈旧没明显时代气息
②分散消费实现固定客流消费没集中实现购买场零散分割外流区域商业中心消费形式实现
③高密度口流量低量沉淀忠诚客户群量客流集散没聚会休闲场
Ø 消费结构
①商业店铺战没统业态业种组合效果形成整体商业氛围
②商业零售店铺零散没档次店铺商品均没规模没品质保证没年轻时尚力消费群体便逛逛处
③中等规模百货店已次失败历华泰莹虹赛丽特幸免
④餐饮供应相充足档次较齐备商圈唯餐馆数量充足中等水餐馆总体营运效果错
⑤快餐整体营运效果突出麦劳肯德基八番面屋马兰拉面营红红火火
Ø 综合分析评价
商圈稳定客户群体量流动群体身蕴藏巨消费力现商业设施陈旧更提供抢占市场机遇XX厦高档次建筑实物载体更提供营运保证整体商业规划构筑品牌店铺组合统营运市场效果案成功运作关键
part2 商业市场功定位
商房产市场供需状况
1北京市商房产营状况
Ø 商房产供销售状况
两年北京市作商住房产部分底商商铺房产交易市场显格外醒目
现代城2万方米商铺面积售价方米2～23万元怡景园老番街8000方米商铺售价方米22万(二层)～32万元(首层)蓝筹名座1万方米售价方米16～2万元东方银座4万方米商铺售价高达方米3万元元嘉国际公寓3000方米商铺方米售价3万元蓝堡2000方米商铺方米售价18万(二层)～28万元(首层)总体商铺售价般高出项目售价30数50成交效果住宅写字楼
北京目前商业产存量约160万方米中百货业279万方米购物中心661万方米 外资超市332万方米甲级写字楼底层商铺367万方米建项目71万方米拟建项目320万方米
商业物业需求促进商业物业供时量存量建设中底商店铺期商业营埋压力商铺供应设计营运策划实施理等日益紧迫
Ø 商房产区位聚集性
商房产供总量升时表现出明显区位需求特征商业物业需求区域集中流量交通方便住宅区商务区附商业氛围较成熟段城区阳区东三环亚运村区普遍成投资者首选目标次海淀区商业房需求量体现型铺位物业需求
阳区CBD区域级商业中心商业面积10万方米占全市总商业面积7作商务区中商业配套业态相单购物中心集中国贸嘉里中心贵友商铺适应写字楼办公员需求餐饮服装等行业高档次店铺例偏高时装更职业化饮食更快餐式顾客消费力较高外籍士北京演艺界名流专业士公司白领客户购买力较强优质商业物业首层租金达274美金日·米空置率保持2低水时入住品牌店铺流水月均达民币150～200万元坪效超百元
亚运村区总体商业表现周边居民区中稳定高知化高智化消费群体九十年代中期建设商业区住宅底商空间混杂式商业布局极相称新型商业物业需求极迫切时36万方米规模空间意组合第五道推出定位满足范围高收入居住区居民高品质生活需求吸引少专业品牌店进驻聚合附全聚德量贩式KTV王——钱柜星巴克咖啡厅等
已进入施工阶段第五道模式值思考鉴
海淀商业相CBD亚运村明显滞特品味感足海淀整体流动口高新技术员例高目消费强动消费关系海淀技术创新水远远超身商业发展水正海淀区成商业跨国企业首选建材方面德国第家居超市欧倍德落户海淀英国百安居选址海淀区美国沃尔玛法国欧尚正积极准备中7—11便利店迪亚折扣店正处报批选址阶段海淀区久世界步仅仅生产力商业服务力消费力
2期商房产需求特点
北京零售业市场呈现出两趋势：商业类型商业营者餐饮服装类商业物业需求量较娱乐商业物业需求量较北京市娱乐市场开放力度够商业物业需求体中投资者异军突起带动型底商需求量增加
相呼应餐饮服装类竞争激烈市场容量开始趋饱餐饮风格服装类款式价格竞争愈加残酷娱乐消费市场较营空间特软性助娱乐消费助KTV厅电影数码影网络游戏FLASH制作等升潜力较盈利空间相较
3案商房产市场效果
综述分析出XX厦商房产市场定位时需握基素
Ø 区域交通素
区域交通便利吸引商圈消费者前帮助商圈客户流动区域实现消费需求
Ø 商务环境素
X区区区域历史发展时间短没文沉淀基础欠缺文化设施性化商铺XX厦业态组合凝聚商气气更灵气
Ø 商业配套素
XX厦商业配套身功配套商圈商业呼应互补辅切商圈现商业设施配套制约身品质
Ø 品牌素
品牌案商业生命线树XX厦商业品牌首先成功商户品牌古洋中站消费者营者角度进行整体商业规划品牌商业出发点宿点
Ø 商圈顾客素
力客户群现状消费表现水面面冰山真正冰山水真正消费需求需探究发掘
二XX厦总体商业风格定位
1市场形象
高档写字楼相匹配商铺综合性业态组合模式规模品类少品牌精品型Shopping mall占市场流未趋势中商业模式——规模专业店型娱乐中心超型市场连锁营店铺休闲新概念型店铺定发展求型商业中心中间单体高尚建筑——XX厦部商业组合应突出中型精品店品牌店形式
21世纪商业注重商品品质时开始进入体验消费济时代商家普遍推崇酒香怕巷子深现代商业理念XX厦外品牌店宣传展示案实施关键
2案力店铺选取原
引入家中高档西餐厅题西餐厅价位均消费100200元间
西餐厅相辉映应引入家具深厚中国文化底蕴中餐厅传统北京特色品牌首选达中西合璧效果中餐厅档次消费水应高西餐厅
充分盘活F1效商业面积咖啡厅酒吧汽车快餐厅超市数码影品牌展示等集中层推出吸引客流抢占市场
引进品牌规模规范营娱乐健身项目
3营运效果
述力店铺区位分布规模控制Part3部分出组合设计建议方案案业态组合区域商业中心高档次写字楼底商总体风格品味XX厦物业档次相匹配够组合区域商业设施形成吸引中心设计方案保证力店铺特色充分展现更保证超市根基组合休闲餐饮娱乐新生活方式体验整体商业特色日常营运理采物业分租营相结合模式统规划设计功定位分散营分散风险提高收益相结合稳定收益造精品XX厦商房产营运目标
4案关联业态业种影响
案力店铺选取原基商圈相关联业态状况目标客户群消费潜设定目标客户群状况已前面进行分析里简述关联业态影响
通周边市场调查发现A区域XX厦北花园东路聚集量中高档餐厅家常菜烧烤火锅茶楼等等色口味应俱全已聚集较强气生意普遍已构成XX厦拟引进餐馆较威胁样BCD三区域家营错中高档餐厅果XX厦味引进类似档次特点餐厅肯定会面异常激烈竞争规模餐饮氛围中真正中餐老字号顶级品牌店
观四区域餐饮业种档次中式西式快餐便餐数高档次特色西餐厅风味题餐厅C区域展览馆莫斯科餐厅家市场供角度引进中高档西餐厅应XX厦餐饮店铺较明智选择
XX厦位城北北京城北总体消费水高城南消费产品国际化特点城东南部XX厦开设家中高档品位西餐厅吸引力客户群应三部分中关村科技园区IT精英部分收入高年纪轻相部分海派西餐接受程度需求程度较高二附住户该区域整体消费北京强群体势中高档西餐厅定会吸引尝试新鲜三附高校学生留学生海淀区北京市学校园聚集学生留学生消费倾定程度影响着区域市场供然学生留学生数没稳定收入较稳定济源消费渴强烈便非常性消费忽略群体市场需求角度高档西餐厅会吸引三部分群常光带动消费
ABCD四区域较彩扩店规模设备老旧营状况般X区作客流较交通枢纽远楼代表相部分中档旅游定点饭店国游客旅游住宿例较高西南东北办事处商圈纯正北京风味北京特色产品履行纪念品较需求XX厦辟出点空间营彩扩数码印业务会吸流动顾客群进行消费
北京目前市场写字楼底商层绝数组合家银行加家中高档中餐厅建议XX厦采种形式首先XX厦周围银行较分理处已定规模业务较全面次案效面积应客流吸引力较强营方式首选金融服务选择店铺组合中剩余空间公空间安装24时ATM机方式满足需求
Part3 商业配组合方案
XX厦收益力测算
1销售价格测算
北京商房产均销售价格般住宅价格15～3倍2003年第二季度北京甲级写字楼市场均售价2008美元方米(建筑面积报价)售价指数1212003年第季度降15查询2002年2003年X区周边区商房产新建住宅成交价格较修正选定四组参考价格根XX厦商房产部分楼层面积折算权重加权均计算出收益测算四组参考价格：
114万元米131万元米149万元米173万元米测算表格参见附件四：XX厦售价测算表续分析中销售价格参考折算MM商厦整体运作XX厦商房产时应承担合理租金水
2租金水测算
租金水测算测算XX厦拟引进商业业态业种相邻区位相物业成交租金价格均水2003年第二季度北京甲级写字楼市场均租金313美元月方米(面积报价)租金指数7462003年第季度降19｡｡甲级写字楼市场均空置率第季度157升164升07百分点商房产空置率水新增销售项目均20～25较分析选定五种租金组合方案组合测算出五均租金收入水分：
组合方案
合计年租金 （万元）
均日租金 （元米·日）
租金组合方案
3512
498
租金组合方案二
2919
414
租金组合方案三
3314
470
租金组合方案四
3460
491
租金组合方案五
2890
410
组合测算表见附件五：XX厦租金收入水测算表
3XX厦营运成测算假设
MM商厦整体运作XX厦商业房前提项目投资成构成设定：
Ø 承租B1～F4全部面积应付XX集团租金总额
Ø 营超市设备装修营运成需流动资金
Ø 理分租部分理费日常维修费
Ø 分租房产项目空置损失
Ø 应缴纳项税金附加
Ø 商面积均分割
二XX厦商业组合模式
1业态业种选择
XX厦商房产业态业种选择着立足厦服务厦面级商圈吸引目标顾客群体原进行
Ø 业态模式超市零售餐饮商务服务文体娱乐等四板块
Ø 板块力楼面空间辐射关联楼面空间
Ø 楼面空间力推1～2家力店铺余优选店铺
Ø 力店铺分割剩余空间业态互补业种关联原选取优选店铺
Ø 空间面积划分力店铺优选店铺组合获取空间收益效果
2店铺组合推荐品牌
根业态业种选取原出两种商房产分割方案基础出力店铺推荐品牌优选店铺推荐品牌
方案 B1F1分割组合超市方案
方案二 F1 F2分割组合超市方案
方案店铺组合推荐品牌
楼层
力店铺
推荐品牌
优选店铺
推荐品牌
B1
食品日品超市
MM超市（营）
茶餐厅保龄球馆商务中心阅读吧
台北站仙踪林
保龄球馆阅读吧分租商务中心营
F1
汽车展示汽车餐厅数码印
田克帕萨特等中高档品牌车展示专卖麦劳汽车餐厅
咖啡厅
星巴克岛
MM超市
Kodak数码彩扩店
F2
西餐厅
Hard RockFriday
量贩式KTV
钱柜麦乐迪（需餐饮配套作层半）
F3
量贩式KTV
钱柜麦乐迪
——
——
F4
健身中心
青鸟中体倍力宝迪沃·英派斯
——
——
方案二店铺组合推荐品牌
楼层
力店铺
推荐品牌
优选店铺
推荐品牌
B1
健身中心
青鸟中体倍力宝迪沃·英派斯
保龄球馆
保龄球馆分租
F1
咖啡厅日式餐厅
星巴克岛京樽花碟易喜
数码产品专卖MM超市数码印商务中心
三星数码Kodak数码彩扩店商务中心营
F2
食品日品超市
MM超市（营）
——
——
F3
西餐厅
Hard Rock Friday
茶餐厅
台北站仙踪林
F4
中餐厅
谭家菜全聚德
——
——
3店铺面积区位分布
方案应店铺面积
楼层
总面积（㎡）
力店铺
建议面积（㎡）
优选店铺
建议面积（㎡）
B1
681742
MM超市
2800
茶餐厅保龄球馆电影院阅读吧商务中心美容美发
10001600100015050200
F1
405791
星巴克岛
300
汽车展示汽车餐厅
数码印MM超市
2500400100600
F2
279184
Hard Rock Friday
1300
钱柜麦乐迪
1500
F3
295783
钱柜麦乐迪
整层
——
——
F4
295783
青鸟宝迪沃·英派斯
整层
——
——
合计
1958283
区位分布示意图见附件六：店铺组合方案区位分布示意图
方案二应店铺面积
楼层
总面积（㎡）
力店铺
建议面积（㎡）
优选店铺
建议面积（㎡）
B1
681742
青鸟中体倍力宝迪沃·英派斯
4000
保龄球馆电影院美容美发
16001000200
F1
405791
星巴克岛京樽花碟易喜
3001200
数码产品专卖MM超市数码印商务中心
1700600100100
F2
279184
MM超市（营）
整层
——
——
F3
295783
Hard Rock Friday
1500
茶餐厅
1400
F4
295783
谭家菜全聚德
整层
——
——
合计
1958283
区位分布示意图见附件七：店铺组合方案二区位分布示意图
Part4 商业功设计方案较
力店铺功区位设计
1营力店铺——超市区位设计
方案出两种超市区位分布方案方案B1F1方案B1部分划分出2800㎡左右F1部分划分出600㎡左右计3400㎡左右包含收货区滞货区
收货区滞货区统设B1部分B1F1通中央扶梯贯通体出入口收银台F1部分双侧出入口设四收银台B1部分设置六收银台
方案二F1F2方案F1部分划分出600㎡左右F2整层计约3300㎡滞货区设F2收货区F1通垂直电梯送达F2滞货区
F1部分设置六收银台F2部分设计两收银台（方便顾客三四层消费）
方案方案二中超市区位参见附件六附件七
2超市面积控制素
方案方案二营超市部分面积进行控制总面积超3500㎡应面积控制基三方面考虑
Ø 消费力
案位置商业核心区居民社区商业核心区日常生活消费品需求力定限度级二级商圈已美廉美超市发等中型超市价格品种民化色彩浓MM超市味规模价格未必占优势
Ø 营运成
MM超市作MM整体运作XX厦配套商业部分总投资报酬率评价选择符合整体成控制求超市部分宜保证整体营运收益分租业态更易获投资收益时应选择分租联营
外商务厦配套超市定济规模限制品质形象客单价诉求店面规模控制素
Ø 店面效果
MM超市握业态质做出形象做出效益店面形象符合整体高档商务楼配套商业整体风格引进品牌店铺相呼应
明显区美廉美利客隆总店店面效果建议XX厦MM超市鉴中粮广场百佳超市国贸中心华润超市丰联广场屈臣氏店模式——定位高端客户强调性化舒适度明亮色彩合理价格新鲜商品
3超市总体风格定位
Ø 高鲜度
高鲜度包含双重含义卖场整体风格时尚新鲜流商务厦相匹配二商品陈列强烈视觉效果
Ø 高品质
商品严格规范理措施特进口商品选择销售标识必须符合国家规定生鲜商品必须符合食品加工企业卫生标准商品保虫害防治专业规范专业合作单位定期防控
Ø 价格
超市客户定位高端等价格定位高端高客单价追求应通商品结构实现商品单价畸高实现Part 5部分中出超市综合毛利率行业规模均水建议物业档次提升带商品价格提升物业档次提升会带费提升应通商品组合营运理水提升化解高流转商品应保持高市场均价格特色商品高力销售价格
二组合业态功区位设计
1业态选择楼层分布
业态组合方案MM超市间零售店铺汽车展示部分销售展示销售辅方案二MM超市数码产品专卖两间零售店铺两间店铺属业没部竞争
餐饮娱乐样遵循保证力店铺唯性优选店铺相目标顾客群关联消费原店铺间保持合力效果单体运行效果
楼层分布店面形象展示求高租金负担力强店铺予首层二层店铺特色明显定消费群体例较高予三四层B1部分特色店铺获相低廉租金利发展
2组合业态店铺间互动效果
方案方案二业态面积重综合贡献评价表
方案
零售面积重
餐饮面积重
娱乐面积重
体育健身面积重
综合服务面积重
展示空间面积重
方案
17
15
28
24
3
13
贡献系数
11
13
15
11
15
11
综合效果
187
195
42
264
45
143
方案二
26
38
0
34
2
0
贡献系数
1
15
0
13
15
0
综合效果
26
57
0
442
3
0
方案汇总综合效果125476方案二汇总综合效果130253
3推荐店铺功求
店 铺
水
动力电
燃气
消防
环保
面积 ㎡
租期
样板店
超市
√
√
×
√
×
2000
3～5年
百佳超市屈臣氏
星巴克
√
×
×
√
×
100～400
6～8年
国贸店安贞店
麦劳
√
√
×
√
√
300～500
10年
家超市
中体倍力
√
√
×
√
×
3000
5年
长安戏院
钱柜
√
√
√
√
×
3000
5年
阳门店
全聚德
√
√
√
√
√
1000
5年
门店
汽车展示
×
×
×
√
×
500
1年
长安俱乐部崇光百货
注：√表示项专门求×表示项特求
三组合方案选
Ø 方案优势
①业态业种进入较全面互动力强
②营超市B1定程度增加分租收益力
③F4做健身中心通风采光效果利推广
Ø 方案劣势
①B1F1分割会增加分摊面积导致实际分租面积减少
②F4做健身中心租金相B1高市场推广压力增加
③B1功重新划分会增加部分改造投资
Ø 方案二优势
①业态业种相集中便发挥群体效应
②餐饮总体定位高易构建高端消费群体提升商铺总体档次
Ø 方案二劣势
①店铺行业关联度高抗击行业风险力减弱
②中餐设定档次较高招商方面会定难度
四营运模式风险控制
1整体营运模式
XX厦商房产承担助厦物业基础提升XX厦责营运模式必须选择整体营运模式商房产先期整体规划规划方案进行定招商招租
营分租联营部分统理独立核算
必须改变规划途时应选择相功代
统策划营销方案统进行市场推广做营销销售结合营销模式
理念创新理创新业绩创新
2风险防范
Ø 行业风险
北京房产市场总体商房产投资走强强势稳定均衡2003年第二季度总体情况开始走低价格降空置率升新楼盘增加整体行业短期幅升空间进入三季度世界济国济升迹象风险防范角度应持谨慎乐观态度握整体营市场策略
Ø 风险
MM商厦运作XX厦风险突出表现两方面XX厦身处核心商圈商业氛围够成熟二营超市验拓展商业物业全案营运理理验方面欠缺
风险防范应扬长避短原商圈培养招商初期应予客户较幅度优惠政策短期获利损失换取长期稳定收益理力方面快速提升胆创新广泛合作请专业员专业公司进行咨询委托进行专项理策划等专业理技术化解风险抗击行业风险
3理架构
XX厦项目启动MM商厦采合署办公方式逐步整合公司业务整合公司业务职设立五业务部两理部
Ø 五业务职
①超市营部：负责连锁超市部分日常营门店理商品理核心业务
②商业发展部：负责整体商业策划营运效果分析投资收益测算核算专业员专业公司合作等
③市场营销部：负责招商招租市场营销策划等
④稽核部：负责防损安全保卫员工渎职追查员工诚信理等
⑤物业工程部：负责商铺日常维修工程改造理审核等工程实施专业合作公司方式进行
Ø 两理部职
①财务理部：负责财务核算财务分析
②事行政部：负责力资源日常行政理工作
Part5 商业收益研究测算
承接租金水测算
Ø 计算
MM商厦运作XX厦商房产承受租赁费两种方法确定较分析法较市场业物业均租金水扣房产税二投资置业方式测算投资收益投资回收期收益年金租赁费计算
Ø 贴现率
贴现率选择参考商房产贷款利率现房产投资收益率商房产贷款利率575商房产均投资收益率4～6考虑整体接受XX厦业方承接市场风险空置损失素选择5 4两贴现率分计算
Ø 投资回收期
房产投资正常投资回收年限10～20年分选择10年15年18年20年四种方案计算
Ø 承租标准
租金较结果：整体承接XX厦写字楼租金价格35元米·日商物业租金二层均价45元米·日均包含物业费
收益年金测算见附件八：XX厦投资收益年金测算表
根租金水较结果收益年金测算选定MM商厦承接XX厦租赁费标准五年合定价周期接受租金水分1800万元2200万元2400万元2400万元2500万元
租金水分担方式见附件九：MM商厦支付租金测算表
二方案投资收益分析
出业态业种分布方案方案二组合租金方案相组合十组合方案分析中六总体投资收益较组合方案分：
方案：租金组合方案B1F1组合
1 出租部分效益分析
项 目
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
空置率0时总租金收入
191300009
2907741908
3024051585
3145013648
3270814194
设定空置率
30
25
20
16
16
考虑空置率租金收入合计数
1339100063
2180806431
2419241268
2641811464
2747483923
物业费(15元米日)
604914185
648122342
691330498
725897022
725897022
应交营业税附加
106920784
155591082
171081447
185223967
191035952
支付XX租金
17000000
21000000
23000000
23000000
24000000
项目理费
360000
360000
360000
360000
360000
出租物业损益
101093464
537337691
603490319
846484519
846344993
2营部分效益分析
项 目
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
预期日销售额
115000
120000
125000
135000
135000
预期年收入
41975000
43800000
45625000
49275000
49275000
毛利通道利润率
13
15
15
15
15
毛利通道利润
5456750
6570000
6843750
7391250
7391250
营运费率
1350
1230
1200
1100
1100
营运费
5666625
5387400
5475000
5420250
5420250
流动资金占资金成
20000
20000
20000
20000
20000
开办费摊销
400000
400000
400000
400000
400000
支付租金
1000000
1000000
1000000
1000000
1000000
费合计
7086625
6807400
6895000
6840250
6840250
超市营损益合计
1629875
237400
51250
551000
551000
3总效益分析
项 目
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
出租物业损益合计
101093464
537337691
603490319
846484519
846344993
超市营损益合计
1629875
237400
51250
551000
551000
总税前净收益
61894036
513597691
598365319
901584519
901444993
税
0
169487238
1974605553
2975228913
2974768477
税净收益
61894036
344110453
4009047637
6040616277
6039681453
投资报酬率
344
1564
1670
2517
2416
4超市部分盈亏衡分析
项 目
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
营超市年付出固定成
1420000
1420000
1420000
1420000
1420000
超市贡献毛益率
1
270
300
4
4
达盈亏衡年销售收入
5259259259
473333333
35500000
35500000
达盈亏衡日销售收入
1440892948
129680365
97260274
97260274
方案二：租金组合方案F1F2组合（略）
方案三：租金组合方案三B1F1组合（略）
方案四：租金组合方案三F1F2组合（略）
方案五：租金组合方案四B1F1组合（略）
方案六：租金组合方案四F1F2组合（略）
三方案测算数汇总
方案税净收益投资报酬率汇总表
序号
项 目
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
1
方案税净收益
61894036
344110453
4009047637
604061628
6039681453
方案投资报酬率
344
1564
1670
2517
2416
2
方案二税净收益
72631291
1905651312
2334709825
409761452
4016876668
方案二投资报酬率
404
866
973
1707
1607
3
方案三税净收益
124781915
8795591562
1910693304
374921336
3656622405
方案三投资报酬率
693
382
796
1562
1463
4
方案四税净收益
164807082
9922778055
1321474152
299116116
2866165168
方案四投资报酬率
916
451
551
1246
1146
5
方案五税净收益
32046488
2468478119
2930080736
486238442
4814320322
方案五投资报酬率
178
1122
1221
2026
1926
6
方案六税净收益
131920868
1318148587
1682973469
338591843
327671272
方案六投资报酬率
733
599
701
1411
1311
四考虑广告宣传费效果
假设第年广告宣传费100万元年广告宣传费50万元方案投资报酬率税净收益（略）
五建议方案收益预期
述测算方案中方案方案七综合收益水较高知选择业态业种组合方案合理租金分配会提升收益力
实际操作中分租部分收取入住押金预付租金方式沉淀部分资金作周转资金
超市营部分MM商厦营信托争取定信天数缓解资金压力
第年度MM商厦争取XX集团支持先行启动项目支付租金XX厦商业整体运作奠定基础
结
文XX厦商房产总体定位业态业种选择进行分析基础出两种推荐方案两种营方案应租金收入情况进行投资分析
通投资分析出结：
MM商厦超市托整体运作XX厦商房产具会投资收益效果
XX集团XX厦商房产交MM商厦营规避分散招租风险助XX厦整体市场形象确立
XX厦商房产需进行整体专业策划非核心商圈树立品牌位
XX厦商房产营运阶段应着理念创新理创新业绩创新原吸纳专业员专业公司合作规避风险稳健营长期收益
附件
附件：XX厦区位图示
附件二：XX厦周边商业设施分布图
附件三：XX厦周边商业设施分布表
附件四：XX厦售价测算表
附件五：XX厦租金收入水测算表
附件六：店铺组合方案区位分布示意图
附件七：店铺组合方案二区位分布示意图
附件八：XX厦投资收益年金测算表
附件九：MM商厦支付租金测算表
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