[推荐]产系列1
第部分：项目建设条件规划设计方案
建设条件：
（）项目现状概况：
1土获方式：
2土条件：
（1）块形状面积：
（2）物貌：
（3）土规划限制：
（4）交通状况：
（5）市政建设条件：
（二）项目发展条件分析：
1投资制约素：
（1）规划点限制：
（2）开发商资金状况：
（3）土然条件规划设计影响：
（4）开发商利润求开发模式间矛盾：
2优势分析：
（1）区位优势：
（2）然条件优势：
二规划设计方案
（）规划目标
（二）整体规划设计思想：
1功分区：
2道路系统（含入口处理）：
3公建规划：
4住宅单体群体设计：
5环境景观设计：
6智化设计：
（三）技术济指标：
1土指标（衡表）：
2密度指标（项目技术指标表）：
项目技术济指标 表1
项目 单位 数景 项目 单位 数量
占总面积 m2 居住数
总建筑面积 m2 均户建筑面积 m2
居住面积 m2 均户居住数
公建面积 m2 均居住 m2
绿化 m2 道路面积 m2
居住户数 户 车库面积 m2
层数 功 占面积((m2)
街楼
公建
板楼
室
安置设备面积
防面积
总面积
第二部分：项目建设营组织实施计划
建设方式：
二开发方案设想分析：
三建设进度安排（编制项目实施进度表）：
四材料供应：
五环境保护：
（）生活污水处理：
（二）烟气治理：
（三）噪音处理：
（四）：
第三部分：项目济评价
项目投资估算：
（）开发成估算
1土成
表2
序号 项目名称 金额 单位造价（元m2）
11 土出金
12 土征费
13 市政费
14 四源费
15 拆迁安置补偿费
16 手续费
2前期工程费（见表3）
表3
序号 建安项目名称 金额 单位造价（元m2）
1 规划设计费
2 行性研究费
3 水文质勘探费 建安费*03
4 筹建开办费 建安费*3
合计
3建安工程费（见表4）
表4
序号 项目名称 金额 单位造价(元m2)
1 土建部分
2 装修部分
3
合计
4基础设施费（见表5）
表5
单价(元m2)
数量(m2) 金额
道路工程 80
绿化工程 8
供水工程 60
供气工程 60
供电工程 55
供暖工程 55
通信工程 31
合计
5公建配套费（见表6）
表6
序号 项 目 建筑面积（m2） 单价（元m2） 金额
1 幼园 850
2 学 900
3 中学 900
4 卫生站 600
5 文化活动中心 1000
6 球类场 784
7 粮油店 600
8 肉菜市场 600
9 副食品店 600
10 饮食店 600
11 饭店 600
12 吃店 600
13 综合百货店 700
14 日杂品店 600
15 五金交电建材店 600
16 理发店 600
17 废品收购站 500
18 书报销售亭 600
19 公电话亭 500
20 中西药店 600
21 水果店 600
22 综合修理店 600
23 储蓄 600
24 邮政 600
25 电讯营业 600
26 汽车停车场（库） 1200
27 行车（摩托车）停车场（库） 900
28 变电站 500
29 路灯配电室 500
30 净化石油气站 600
31 公厕 600
32
垃圾集散点 300
33 区综合理处 600
34 居民委员会 600
35
合计
6开发期间费（见表7）
表7
序号 类 计算 金额
1 公园建设费 总建筑面积*40元m2
2 购电权 总建筑面积*40元m2
3 四源费 总建筑面积*81元m2
4 建筑工程质量安全监督费 建安工程费*04
5 建安工程费*1
合计
7预见费取1—5项3—5
开发成估算：
1—7项合计
（二）开发费估算
1理费取面1—5项3
2销售费（见表8）
销售费估算表 表8
广告市场推广费 销售收入*2
销售代理费 销售收入*15
销售费 销售收入*05
合计
3财务费(见表9)
贷款付息估算表 表9
序号 项目名称 合计 建设营期
年 二年 三年
1 款付息
11 年初期款累计
12 年款
13 应计利息
14 年底付息
15 年末款累计
2 款付息资金源
21 投资回收
年利息（年初息累计+年款2）x年利率
取央行现行贷款利率加15左右作金融风险利率
项目投资估算（见表10）
投资成费估算汇总表 表10
计算 金额 均价（元m2） 说明
1开发成
(1)出金
(2)拆迁安置费
(3)前期工程费
(4)建安费
(5)基础设施费
(6)开发期间费
(7)预见费 (15)*3
2开发费
(1)理费 (15)*3
(2)销售费 销售收入*4
(3)财务费
合计
二项目收入估算
（）销售价格确定
1销售均价确定
2层差差户型差确定
3价格策略制定
（二）销售收入分期例预测（见表11）
销售收入分期例预测表 表11
销售计划 建设营期年度收入(万元) 合计(万元)
年份 销售例 销售面积 销售价格 第年 第二年 第三年
第年 住
商
车
计
第二年 住
商
车
计
第三年 住
商
车
计
合计
（三）资金筹措投资计划款利息
1资金筹措投资计划（见表12）
项目采滚动式开发资金滚动运转销售资金回投开发中减少资金占量填充资金缺口解决资金足等问题
投资计划资金筹措表 表12
序号 项目名称 合计 建设营期(万元)
第年 第二年 第三年
1 建设投资
2 资金筹措
21 资金
22
贷资金
23 预售收入投入
2货款金偿支付（见表13）
销售收入扣关销售税费作运资金投资付息
贷款付息估算表 表13
序号 项 目 合计 建设营期
第年 第二年 第三年
1 年初款累计
2 年款
3 年应计利息
4 年底息偿
5 年末款累计
6 款息源
61 投资回收
62 收入
（四）土增值税（见表14）
土增值税计算表 表14
项目 金额 说明
1销售收入
2总成费
3营业税附加 1*55
4印花税理费 1*005
5毛利润 1234
6扣项目 2*20
7增值额 56
8增值例
9适税率
10土增值税 7*9
（五）税利润
税利润表 表15
序号 项目名称 计算 合计 建设营期
1 2 3
1 销售收入
2 总成费
3 营业税附加
4 印花税理费
5 土增值税
6 利润总额
7 税 6*33
8 税利润 67
注：总成费销售计划开发建设总投资进行测算
三项目济效益评价：
项目进行济效益评价国家计委建设部颁发建设项目济评价方法参数参国财务制度结合房产实际情况里分计算全部投资资金济效益选取计算指标财务部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）投资利润率
（）财务部收益率：
1财务现金流量（全部投资）
表16
序号 项 目 合计 建设营期
第年 第二年 第三年
1 现金流入
11 销售收入
12 收入
2 现金流出
21 建设投资
22 销售税金附加
23 土增值税
24 税
3 净现金流量
4 折现现金流量
计算指标：
（1）动态：a财务部收益率：
b财务净现值（I10）：
（2）静态：全部投资利润率：
2现金流量表（资金） 表17
序号 项 目 合计 建设营期
第年 第二年 第三年
1 现金流入
11 销售收入
12 收入
2 现金流出
21 资金
22 销售收入投入
23 销售税金附加
24 土增值税
25 税
26 贷款息偿
3 净现金流量
4 折现现金流量
计算指标：
（1）动态：a财务部收益率：
b财务净现值（Ic10）：
（2）静态：全部投资利润率：
（二）项目济效益指标汇总
项目济效益指标汇总表 表18
计算基础 动态指标 静态指标
财务部收益率
（FIRR） 财务净现值
（FNPV）（万元） 投资利润率
全部投资
资金
（三）资金源运表贷款偿分析：
资金源运表集中体现项目身衡生存力财务评价重
资金源运表（财务衡表） 表19
序号 项 目 合计 建设营期
第年 第二年 第三年
1 资金源
11 销售收入
12 资金
13 贷款
14 收入
2 资金运
21 建设投资
22 建设期款利息
23 销售税金附加
24 土增值税
25 税
26 偿贷款息
3 赢余资金
4 累计赢余资金
四风险分析
（）项目确定性分析：
项目确定素方面：建造成售价开发周期贷款利率建面积等
1盈亏衡分析：
表20
素 建筑工程投资 销售价格 销售率
素现估算值
素衡点变化百分
素衡点值
税前利润
税前利润变化幅度
2敏感性分析：
影响项目财务效益确定素开发成售价水市场预测开发成中发生波动变化建安成
敏感性分析表 表21
基准方案 售价变动
15 10 5 +5 +10 +15
全部投资 财务净现值
财务部收益率
投资利润率
基准方案 投资变动
15 10 5 +5 +10 +15
全部投资 财务净现值
财务部收益率
投资利润率
产系列2 流程土
[初步接洽阶段]
1 项目资源条件整合判断
负责部门： 策划部代理部研究部
报告名称： **项目策划纲
中心容：
宏观资料：市场整体片区趋势基行情
段资料：规划点坐标
周边资料：交通配套楼盘规划设计包装销售
发展商资料：背景关系资金技术等实力情况
判断容：优势难点突破口握度
2 方案初步规划设计调整建议
负责部门： 策划部
报告名称： 会议纪汇总
**项目概念设计提示
项目调整建议
中心容： 草图立意说明交流记录
[前期策划阶段]
3 块条件整合价值分析
负责部门： 策划部投资部
报告名称： **项目土价值分析报告
中心容： 适合规布局建筑类型投入产出价值较
4 资源综合定位
负责部门： 策划部
报告名称： **项目综合定位报告
中心容： 述容汇总初步定位创意
5 定位针性市场调查
负责部门： 策划部研究部
报告名称： **项目市场调查报告
中心容： 客户群消费观念价格水推广渠道方式市场缺口等根创意寻找市场
6 济行性分析
负责部门： 投资部策划部
报告名称： **项目济行性分析报告
中心容： 静态综合成（价造价理财务资金推广销售税金）收益率销售价格分析
7 初步营销框架
负责部门： 策划部
报告名称： **项目初步营销报告
中心容： 推广题通道销售策略产品设计立意求相互关系
8 规划设计方案踪
负责部门：
策划部
报告名称： **项目初步营销报告 **项目建筑概念设计 **项目环艺概念设计 **项目设计修改意见 **项目设计点
中心容： 草图设计创意务书设计交底指导
[营销策划阶段]
9营销整体规划
负责部门： 策划部代理部
报告名称： **项目营销整体规划
中心容： VI推广题方式渠道策略步骤包装类型风格销售入市时机节奏付款策略附加促销手段装修套餐等施工进度相结合创意相互协调关系部署
10 济敏感分性
负责部门： 投资部
报告名称： **项目济敏感性分析报告
中心容： 造价进度售价回报率间变量关系图表
11 价格策略执行计划
负责部门： 投资部代理部
报告名称： **项目价格策略报告
中心容： 济敏感性分析结合市场走势判断进行价格高低提升折率编排修整
12 物业准备工作计划
负责部门： 投资部
报告名称： **项目物业模型
中心容： 配合营销推广设立新型物业理概念标准物业理模式融合
13 销售准备工作计划
负责部门： 代理部策划部
报告名称： **项目前期工作计划表
中心容： 文件合票证礼品品等催办设计制作计划安排费预算
14 项目包装执行计划
负责部门： 策划部
报告名称： **项目包装概念设计
中心容： VI设计导视系统销售中心楼书展板模型示范单位（装修套餐）等设计制作计划安排费预算
15 广告宣传炒作计划
负责部门： 策划部代理部
报告名称： **项目新闻炒作提纲广告发布计划
中心容： 户外广告报刊广告新闻炒作网广告炒作计划安排费预算
16 销售活动规划策划
负责部门： 策划部代理部
报告名称： **项目公关活动计划报告 ∑**项目**活动报告策划书
中心容： 开工开盘封顶竣式入伙等仪式新闻发布会展销会公关活动计划安排费预算
17 装修套餐
负责部门： 策划部代理部
报告名称： 装修套餐服务计划报告
中心容：
售装修装修揭服务
[销售实施阶段]
18 销售培训
负责部门： 代理部策划部投资部
教材名称： 销售基础知识 **项目销售相关容
中心容： 建筑知识楼盘背景项目优胜手较付款方式法律手续销售技巧等方面系统培训
19 执行修正
负责部门： 代理部策划部
文件： **项目销售情况总结 **项目策划执行修正安案
中心容： 根销售状况市场动反馈适时调营整营销计划
20置业锦囊
负责部门： 策划部代理投资部
报告总称： 置业锦囊
中心容： 根项目优势选编购楼选房须知阶段项目卖点序列
21夸张消费者投资性报告
广州物业代理
产系列3全程策划提纲
全程策划提纲
现中国房产产业已卖方市场转变买方市场结合房产市场策划营销理实践运作方法提出房产全程策划营销方案项目初始阶段导入策划营销科学方法结合房产行业运作流程逐步实施核心容包括：
1项目投资策划营销
2项目规划设计策划营销
3项目质量工期策划营销
4项目形象策划营销
5项目营销推广策划
6项目顾问销售代理策划营销
7项目服务策划营销
8项目二次策划营销
第章 项目投资策划营销
项目投资策划营销全案关键环节反映发展商选择开发项目程程考验衡量发展商房产运作力重环节程操作意味着项目成功半程中功夫开发营事半功倍
项目投资策划营销项目进行定价模拟投入产出分析规避开发风险进行策略提示项目开发节奏提出专业意见
项目周边环境分析
1项目土性质调查
理位置
质貌状况
土面积红线图
土规划性质
七通现状
2项目周边环境调查
块周边建筑物
绿化景观
然景观
历史文景观
环境污染状况
3块交通条件调查
块周边市政路网公交现状远景规划
项目水路空交通状况
块周边市政道路进入项目块直入交通网现状
4周边市政配套设施调查
购物场
文化教育
医疗卫生
金融服务
邮政服务
娱乐餐饮运动
生活服务
娱乐休息设施
周边存项目利干扰素
历史文区位影响
二 区域市场现状趋势判断
1宏观济运行状况
国生产总值：
第产业数量
第二产业数量
第三产业数量
房产占例数量
房产开发景气指数
国家宏观金融政策：
货币政策
利率
房产揭政策
固定资产投资总额：
全国项目
中房产开发重
社会消费品零售总额：
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
中国城市房产协作网络信息资源利
2项目房产市场概况政府相关政策法规
项目居民住宅形态重
政府类住宅开发流通方面政策法规
政府关商品住宅金融市政规划等方面政策法规
短中期政府项目项目块周边市政规划
3项目房产市场总体供求现状
4项目商品住宅市场板块划分差异
5项目商品住宅均价格走势市场价值发现
6商品住宅客户构成购买实态分析
种档次商品住宅客户分析
商品住宅客户购买行分析
三 土SWOT（深层次）分析
1项目块优势
2项目块劣势
3项目块机会点
4项目块威胁困难点
四 项目市场定位
1类竞争楼盘调研
类竞争楼盘基资料
项目户型结构详析
项目规划设计销售资料
综合评判
2项目定位
市场定位：
区域定位
力客户群定位
功定位
建筑风格定位
五 项目价值分析
1商品住宅项目价值分析基方法概念
商品住宅价值分析法（类实现价值分析法）：
选择类项目
确定该类楼盘价值实现素价值实现中权重
分析类项目价值实现素特征
量化项目类项目诸价值实现素值
根价值素值判断项目实现均价
类实现价值决定素：类土价值
A 市政交通直入交通便利性差异
B
项目周边环境差异：然绿化景观差异
教育文景观差异
种污染程度差异
社区素质差异
C 周边市政配套便利性差异
项目提升价值判断
A 建筑风格立面设计材质
B 单体户型设计
C 建筑空间布局环艺设计
D 区配套物业理
E 形象包装营销策划
F 发展商品牌实力
价值实现济素
A 济素
B 政策素
2项目实现价值分析
类楼盘分析评价
项目价值类分析：
价值提升实现素分析
项目类价值计算
六 项目定价模拟
1均价确定
住宅项目均价确定方法：类价值算术均法
效需求成加价法
A 分析效市场价格范围
B 确保合理利润率追加效需求价格
运两种方法综合分析确定均价
2项目中具体单位定价模拟
商品住宅定价法：
差异性价格系数定价法（日采光系数景观系数户型系数楼层系数机系数）
种差异性价格系数确定：
确定基础均价
确定系数
确定幅度
具体单位定价模拟
七 项目投入产出分析
1项目济技术指标模拟
项目总体济技术指标
首期济技术指标
2项目首期成模拟
成模拟表说明
3项目收益部分模拟
销售收入模拟：
销售均价假设
销售收入模拟表
利润模拟说明：
模拟说明
利润模拟表
敏感性分析：
变成变动时利润影响
销售价格变动时利润影响
八 投资风险分析规避方式提示
1项目风险性评价
价值提升实现风险性：
项目规划设计否足提升项目周
边项目类价值
项目形象包装营销推广否成功
2资金运作风险性
减少资金占例加速资金周转速度降低财务成
销售节奏开发节奏进行良握量少资金占启动项目短时间实现资金回笼
3济政策风险
国际国宏观形势变化
国家方相关产政策出台相关市政配套设施建设
九 开发节奏建议
1影响项目开发节奏基素
政策法规素
块状况素
发展商操作水素
资金投放量资金回收求
销售策略销售政策价格控制素
市场供求素
市时间求
2项目开发节奏结果预测
项目开发步骤
项目投入产出评估
结
第二章 项目规划设计策划营销
通完整科学投资策划营销分析发展商明确市场定位进入产品设计阶段房产年发展市场需求发生根性变化消费者房产建筑规划单体设计求越越高追求实商品房求发展商规划思想提高居环境质量作目标实现消费者需求项目规划设计策划营销基市场需求专业设计工作流程
项目规划设计策划营销项目市场定位基础满足目标市场需求出发点项目块进行总体规划布局确定建筑风格色彩计划紧紧围绕目标客户选定力户型引导室装修风格项目环艺设计进行充分提示
总体规划
1项目块概述
项目属区域现状
项目界四周状况
项目貌状况
2项目块情况分析
发展商初步规划设想
影响项目总体规划变济技术素
土SWOT分析总体规划利规避
项目市场定位济指标参数
3建筑空间布局
项目总体面规划说明
项目功分区示意说明
4道路系统布局
块周边交通环境示意：
块周边基路网
项目属区域道路建设未发展状况
项目道路设置说明：
项目出入口设置
项目干道设置
项目车辆分流情况说明
项目停车场布置
5绿化系统布局
块周边景观环境示意：
块周边历史文景观综合描述
项目属域市政规划布局未发展方
项目环艺规划说明：
项目绿化景观系统分析
项目公场环艺设计
6公建配套系统
项目周边市政配套设施调查
项目配套功配置安排
公建筑外立面设计提示：
会外立面设计提示
营销中心外立面设计提示
物业理公司办公室等建筑外立面设计提示
公建（巴士站围墙）外立面设计提示
公建筑面设计提示：
公建筑风格设计特提示
项目公建筑外部环境概念设计
7分期开发
分期开发思路
首期开发思路
8分组团开发强度
二 建筑风格定位
1项目总体建筑风格色彩计划
项目总体建筑风格构思
建筑色彩计划
2建筑单体外立面设计提示
商品住宅房外立面设计提示：
层高层高层外立面设计提示
户型墅外立面设计提示
针屋顶屋檐窗户等外立面局部设计提示
特殊设计提示
商业物业建筑风格设计提示
三 力户型选择
1项目区域类楼盘户型较
2项目业态分析项目户型配置例
3力户型设计提示
般住宅套房户型设计提示
跃式复式跃复式户型设计提示
墅户型设计提示
4商业物业户型设计提示
商业群楼面设计提示
商场楼层面设计提示
写字楼面设计提示
四 室空间布局装修概念提示
1室空间布局提示
2公空间题选择
3庭院景观提示
五 环境规划艺术风格提示
1项目周边环境调查分析
2项目总体环境规划艺术风格构想
块已然环境利
项目文环境营造
3项目组团环境概念设计
组团绿化园艺设计
组团享空间设计
组团雕塑品设计提示
组团椅凳造型设计提示
组团宣传专栏导视系统位置设定提示
4项目公建筑外部环境概念设计
项目入口环境概念设计
项目营销中心外部环境概念设计
项目会外部环境概念设计
项目营销示范中心途营造环境概念设计
针项目公环境概念设计
六 公家具概念设计提示
1项目周边类楼盘公家具摆设
营销中心堂
理办公室
2项目公家具概念设计提示
七 公装饰材料选择指导
1项目周边类楼盘公装饰材料较
2项目公装饰材料选择指导装修风格构思
3项目营销示范单位装修概念设计
客厅装修概念设计
厨房装修概念设计
房装修概念设计
童房装修概念设计
客房装修概念设计
室（阳台玄关门窗）装修提示
4项目营销中心装修风格提示
5住宅装修标准提示
层高层高层装修标准提示
跃层复式跃复式装修标准提示
墅装修标准提示
八 灯光设计背景音乐指导
1项目灯光设计
项目公建筑外立面灯光设计
项目公绿化绿灯光设计
项目道路系统灯光设计
项目室灯光灯饰设计
2背景音乐指导
广场音乐布置
项目室背景音乐布置
九 区未生活方式指导
1项目建筑规划组团评价
2营造引导未生活方式
住户特征描述
社区文化规划设计
第三章 项目质量工期策划营销
房产市场营销贯穿商品开发建设销售服务全程质量工期重流程房屋质量工期延误等原造成销售停滞购楼者求换房退房现象屡发生严重影响发展商项目信誉度美誉度项目质量工期策划营销发展商必须树立观念
建筑材料选提示
1区域市场竞争性楼盘建筑材料选类
2新型建筑装饰材料提示
3建筑材料选提示
二 施工工艺流程指导
1工程施工规范手册
2施工工艺特殊流程提示
三 质量控制
1项目工程招标投标容提示
2文明施工质量理容提示
四 工期控制
1项目开发进度提示
2施工组织理
五 造价控制
1建筑成预算提示
2建筑流动资金安排提示
六
安全理
1项目现场理方案
2安全施工条例
第四章 项目形象策划营销
项目形象策划营销包括房产项目总体战略形象社区文化形象企业行形象员工形象项目视觉形象等
房产项目视觉形象指房产项目项目具良识功统视觉表现核心部分包括项目名称标志标准色标准字体等求造型设计富意境突出性形象鲜明便记忆便宣传统运项目形象包装
形象（略）
项目视觉识系统核心部分
1名称
项目名
道路名
建筑名
组团名
2标志
3标准色
4标准字体
二 延展运部分
1工环境包装视觉
建筑物体
工围墙
路网参观路线
环境绿化
2营销中心包装设计
营销中心室外展示设计
营销中心功分区提示
营销中心门横眉设计
营销中心形象墙设计
台面设计
展板设计
营销中心导视牌
销售员服装设计提示
销售品系列设计
示范单位导视牌
示范单位样板房说明牌
3公司物业理系统包装设计
办公功导视系统设计
物业理导视系统设计
第五章 项目营销推广策划
房产项目营销推广策划房产企业未进行营销推广活动进行整体系统筹划超前决策房产全程策划营销重头戏营销策划水销售技巧高度结合需高度专业化运作
区域市场动态分析
1项目房产市场总体供求现状
2项目周边竞争性楼盘调查
项目概括
市场定位
销售价格
销售政策措施
广告推广手法
媒体应投入频率
公关促销活动
特殊卖点销售手段
3结
二 项目卖点荟萃物业强势弱势分析策
1项目卖点荟萃
2项目强势弱势分析策
三 目标客户群定位分析
1项目口总量块分布情况
2项目济发展状况项目口业情况
3项目家庭情况分析
家庭成员结构
家庭收入情况
住房求生活惯
4项目客户群定位
目标市场：目标市场区域范围界定
市场调查资料汇总研究
目标市场特征描述
目标客户：目标客户细分
目标客户特征描述
目标客户资料
四 价格定位策略
1项目单方成
2项目利润目标
3类项目市场价格
4价格策略
定价方法
均价
付款方式进度
优惠条款
楼层方位差价
综合计价公式
5价格分期策略
部认购价格
入市价格
价格升幅周期
价格升幅例
价格技术调整
价格变化市场反映控制
项目价格销售额配表
五 入市时机规划
1宏观济运行状况分析
2项目房产相关法规市场情况简明分析
3入市时机确定安排
六 广告策略
1广告总体策略广告阶段性划分
广告总体策略
广告阶段性划分
2广告题
3广告创意表现
4广告效果监控评估修正
5入市前印刷品设计制作
购房须知
详细价格表
销售控制表
楼书
宣传海报折页
认购书
正式合
交房标准
物业理容
物业理公约
七 媒介策略
1媒体总策略媒体选择
媒体总策略
媒体选择
媒体创新
2软性新闻题
3媒介组合
4投放频率规模
5费估算
第八章 项目二次策划营销
二次策划营销指发展商已成功开发两项目型项目已完成部分组团社会已形成定知名度影响力发展商致力进步提升形象整体竞争力说二次创业发展商通全面策划营销提升项目品牌进促进发展商持续营
全面策划营销
1全程策划营销
项目投资策划营销
项目规划设计策划营销
项目质量工期策划营销
项目形象策划营销
项目营销推广策划
项目顾问销售代理策划营销
项目服务策划营销
项目二次策划营销
2全员营销
项目营销实现决营销部门事情非营销部门全方位全程参营销理程
营销手段整体性
企业产品价格渠道分销等控素进行互相配合实现佳组合满足客户项需求
营销体整体性
公司应营销部门核心部门统市场中心顾客导参整营销活动分析规划执行控制买家创造价值
二 品牌战略提示
1品牌塑造
解产业环境确认身强弱点决定核心竞争力
形成企业长远发展目标
拥套完整企业识系统
全方位推广企业形象品牌形象
2品牌维护
品牌理系统
建立品牌评估系统
持续致投资品牌
3品牌提升
持续断深度开发品牌产品
深化品牌涵
断强化品牌正扩张力
三 发展商持续营战略提示
1力资源科学配置
甄选出公司需合格
促进履行职责断培训员工
创造良工作环境
创造力激发
绩效评估奖励机制
2产业化道路策略
提高住宅产品技术附加值快转变技术密集型产业
住宅产业外延型发展转集约型涵式发展
深化住宅产业化链条协调性
3专业化道路策略
提高建筑结构技术体系
节新源开发利
住宅线技术体系
建立厨房卫生间基功空间配置整合技术
提高住宅环境保障技术体系
住宅智化技术体系
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第部分：项目建设条件规划设计方案
建设条件：
（）项目现状概况：
1土获方式：
2土条件：
（1）块形状面积：
（2）物貌：
（3）土规划限制：
（4）交通状况：
（5）市政建设条件：
（二）项目发展条件分析：
1投资制约素：
（1）规划点限制：
（2）开发商资金状况：
（3）土然条件规划设计影响：
（4）开发商利润求开发模式间矛盾：
2优势分析：
（1）区位优势：
（2）然条件优势：
二规划设计方案
（）规划目标
（二）整体规划设计思想：
1功分区：
2道路系统（含入口处理）：
3公建规划：
4住宅单体群体设计：
5环境景观设计：
6智化设计：
（三）技术济指标：
1土指标（衡表）：
2密度指标（项目技术指标表）：
项目技术济指标 表1
项目 单位 数景 项目 单位 数量
占总面积 m2 居住数
总建筑面积 m2 均户建筑面积 m2
居住面积 m2 均户居住数
公建面积 m2 均居住 m2
绿化 m2 道路面积 m2
居住户数 户 车库面积 m2
层数 功 占面积((m2)
街楼
公建
板楼
室
安置设备面积
防面积
总面积
第二部分：项目建设营组织实施计划
建设方式：
二开发方案设想分析：
三建设进度安排（编制项目实施进度表）：
四材料供应：
五环境保护：
（）生活污水处理：
（二）烟气治理：
（三）噪音处理：
（四）：
第三部分：项目济评价
项目投资估算：
（）开发成估算
1土成
表2
序号 项目名称 金额 单位造价（元m2）
11 土出金
12 土征费
13 市政费
14 四源费
15 拆迁安置补偿费
16 手续费
2前期工程费（见表3）
表3
序号 建安项目名称 金额 单位造价（元m2）
1 规划设计费
2 行性研究费
3 水文质勘探费 建安费*03
4 筹建开办费 建安费*3
合计
3建安工程费（见表4）
表4
序号 项目名称 金额 单位造价(元m2)
1 土建部分
2 装修部分
3
合计
4基础设施费（见表5）
表5
单价(元m2)
数量(m2) 金额
道路工程 80
绿化工程 8
供水工程 60
供气工程 60
供电工程 55
供暖工程 55
通信工程 31
合计
5公建配套费（见表6）
表6
序号 项 目 建筑面积（m2） 单价（元m2） 金额
1 幼园 850
2 学 900
3 中学 900
4 卫生站 600
5 文化活动中心 1000
6 球类场 784
7 粮油店 600
8 肉菜市场 600
9 副食品店 600
10 饮食店 600
11 饭店 600
12 吃店 600
13 综合百货店 700
14 日杂品店 600
15 五金交电建材店 600
16 理发店 600
17 废品收购站 500
18 书报销售亭 600
19 公电话亭 500
20 中西药店 600
21 水果店 600
22 综合修理店 600
23 储蓄 600
24 邮政 600
25 电讯营业 600
26 汽车停车场（库） 1200
27 行车（摩托车）停车场（库） 900
28 变电站 500
29 路灯配电室 500
30 净化石油气站 600
31 公厕 600
32
垃圾集散点 300
33 区综合理处 600
34 居民委员会 600
35
合计
6开发期间费（见表7）
表7
序号 类 计算 金额
1 公园建设费 总建筑面积*40元m2
2 购电权 总建筑面积*40元m2
3 四源费 总建筑面积*81元m2
4 建筑工程质量安全监督费 建安工程费*04
5 建安工程费*1
合计
7预见费取1—5项3—5
开发成估算：
1—7项合计
（二）开发费估算
1理费取面1—5项3
2销售费（见表8）
销售费估算表 表8
广告市场推广费 销售收入*2
销售代理费 销售收入*15
销售费 销售收入*05
合计
3财务费(见表9)
贷款付息估算表 表9
序号 项目名称 合计 建设营期
年 二年 三年
1 款付息
11 年初期款累计
12 年款
13 应计利息
14 年底付息
15 年末款累计
2 款付息资金源
21 投资回收
年利息（年初息累计+年款2）x年利率
取央行现行贷款利率加15左右作金融风险利率
项目投资估算（见表10）
投资成费估算汇总表 表10
计算 金额 均价（元m2） 说明
1开发成
(1)出金
(2)拆迁安置费
(3)前期工程费
(4)建安费
(5)基础设施费
(6)开发期间费
(7)预见费 (15)*3
2开发费
(1)理费 (15)*3
(2)销售费 销售收入*4
(3)财务费
合计
二项目收入估算
（）销售价格确定
1销售均价确定
2层差差户型差确定
3价格策略制定
（二）销售收入分期例预测（见表11）
销售收入分期例预测表 表11
销售计划 建设营期年度收入(万元) 合计(万元)
年份 销售例 销售面积 销售价格 第年 第二年 第三年
第年 住
商
车
计
第二年 住
商
车
计
第三年 住
商
车
计
合计
（三）资金筹措投资计划款利息
1资金筹措投资计划（见表12）
项目采滚动式开发资金滚动运转销售资金回投开发中减少资金占量填充资金缺口解决资金足等问题
投资计划资金筹措表 表12
序号 项目名称 合计 建设营期(万元)
第年 第二年 第三年
1 建设投资
2 资金筹措
21 资金
22
贷资金
23 预售收入投入
2货款金偿支付（见表13）
销售收入扣关销售税费作运资金投资付息
贷款付息估算表 表13
序号 项 目 合计 建设营期
第年 第二年 第三年
1 年初款累计
2 年款
3 年应计利息
4 年底息偿
5 年末款累计
6 款息源
61 投资回收
62 收入
（四）土增值税（见表14）
土增值税计算表 表14
项目 金额 说明
1销售收入
2总成费
3营业税附加 1*55
4印花税理费 1*005
5毛利润 1234
6扣项目 2*20
7增值额 56
8增值例
9适税率
10土增值税 7*9
（五）税利润
税利润表 表15
序号 项目名称 计算 合计 建设营期
1 2 3
1 销售收入
2 总成费
3 营业税附加
4 印花税理费
5 土增值税
6 利润总额
7 税 6*33
8 税利润 67
注：总成费销售计划开发建设总投资进行测算
三项目济效益评价：
项目进行济效益评价国家计委建设部颁发建设项目济评价方法参数参国财务制度结合房产实际情况里分计算全部投资资金济效益选取计算指标财务部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）投资利润率
（）财务部收益率：
1财务现金流量（全部投资）
表16
序号 项 目 合计 建设营期
第年 第二年 第三年
1 现金流入
11 销售收入
12 收入
2 现金流出
21 建设投资
22 销售税金附加
23 土增值税
24 税
3 净现金流量
4 折现现金流量
计算指标：
（1）动态：a财务部收益率：
b财务净现值（I10）：
（2）静态：全部投资利润率：
2现金流量表（资金） 表17
序号 项 目 合计 建设营期
第年 第二年 第三年
1 现金流入
11 销售收入
12 收入
2 现金流出
21 资金
22 销售收入投入
23 销售税金附加
24 土增值税
25 税
26 贷款息偿
3 净现金流量
4 折现现金流量
计算指标：
（1）动态：a财务部收益率：
b财务净现值（Ic10）：
（2）静态：全部投资利润率：
（二）项目济效益指标汇总
项目济效益指标汇总表 表18
计算基础 动态指标 静态指标
财务部收益率
（FIRR） 财务净现值
（FNPV）（万元） 投资利润率
全部投资
资金
（三）资金源运表贷款偿分析：
资金源运表集中体现项目身衡生存力财务评价重
资金源运表（财务衡表） 表19
序号 项 目 合计 建设营期
第年 第二年 第三年
1 资金源
11 销售收入
12 资金
13 贷款
14 收入
2 资金运
21 建设投资
22 建设期款利息
23 销售税金附加
24 土增值税
25 税
26 偿贷款息
3 赢余资金
4 累计赢余资金
四风险分析
（）项目确定性分析：
项目确定素方面：建造成售价开发周期贷款利率建面积等
1盈亏衡分析：
表20
素 建筑工程投资 销售价格 销售率
素现估算值
素衡点变化百分
素衡点值
税前利润
税前利润变化幅度
2敏感性分析：
影响项目财务效益确定素开发成售价水市场预测开发成中发生波动变化建安成
敏感性分析表 表21
基准方案 售价变动
15 10 5 +5 +10 +15
全部投资 财务净现值
财务部收益率
投资利润率
基准方案 投资变动
15 10 5 +5 +10 +15
全部投资 财务净现值
财务部收益率
投资利润率
产系列2 流程土
[初步接洽阶段]
1 项目资源条件整合判断
负责部门： 策划部代理部研究部
报告名称： **项目策划纲
中心容：
宏观资料：市场整体片区趋势基行情
段资料：规划点坐标
周边资料：交通配套楼盘规划设计包装销售
发展商资料：背景关系资金技术等实力情况
判断容：优势难点突破口握度
2 方案初步规划设计调整建议
负责部门： 策划部
报告名称： 会议纪汇总
**项目概念设计提示
项目调整建议
中心容： 草图立意说明交流记录
[前期策划阶段]
3 块条件整合价值分析
负责部门： 策划部投资部
报告名称： **项目土价值分析报告
中心容： 适合规布局建筑类型投入产出价值较
4 资源综合定位
负责部门： 策划部
报告名称： **项目综合定位报告
中心容： 述容汇总初步定位创意
5 定位针性市场调查
负责部门： 策划部研究部
报告名称： **项目市场调查报告
中心容： 客户群消费观念价格水推广渠道方式市场缺口等根创意寻找市场
6 济行性分析
负责部门： 投资部策划部
报告名称： **项目济行性分析报告
中心容： 静态综合成（价造价理财务资金推广销售税金）收益率销售价格分析
7 初步营销框架
负责部门： 策划部
报告名称： **项目初步营销报告
中心容： 推广题通道销售策略产品设计立意求相互关系
8 规划设计方案踪
负责部门：
策划部
报告名称： **项目初步营销报告 **项目建筑概念设计 **项目环艺概念设计 **项目设计修改意见 **项目设计点
中心容： 草图设计创意务书设计交底指导
[营销策划阶段]
9营销整体规划
负责部门： 策划部代理部
报告名称： **项目营销整体规划
中心容： VI推广题方式渠道策略步骤包装类型风格销售入市时机节奏付款策略附加促销手段装修套餐等施工进度相结合创意相互协调关系部署
10 济敏感分性
负责部门： 投资部
报告名称： **项目济敏感性分析报告
中心容： 造价进度售价回报率间变量关系图表
11 价格策略执行计划
负责部门： 投资部代理部
报告名称： **项目价格策略报告
中心容： 济敏感性分析结合市场走势判断进行价格高低提升折率编排修整
12 物业准备工作计划
负责部门： 投资部
报告名称： **项目物业模型
中心容： 配合营销推广设立新型物业理概念标准物业理模式融合
13 销售准备工作计划
负责部门： 代理部策划部
报告名称： **项目前期工作计划表
中心容： 文件合票证礼品品等催办设计制作计划安排费预算
14 项目包装执行计划
负责部门： 策划部
报告名称： **项目包装概念设计
中心容： VI设计导视系统销售中心楼书展板模型示范单位（装修套餐）等设计制作计划安排费预算
15 广告宣传炒作计划
负责部门： 策划部代理部
报告名称： **项目新闻炒作提纲广告发布计划
中心容： 户外广告报刊广告新闻炒作网广告炒作计划安排费预算
16 销售活动规划策划
负责部门： 策划部代理部
报告名称： **项目公关活动计划报告 ∑**项目**活动报告策划书
中心容： 开工开盘封顶竣式入伙等仪式新闻发布会展销会公关活动计划安排费预算
17 装修套餐
负责部门： 策划部代理部
报告名称： 装修套餐服务计划报告
中心容：
售装修装修揭服务
[销售实施阶段]
18 销售培训
负责部门： 代理部策划部投资部
教材名称： 销售基础知识 **项目销售相关容
中心容： 建筑知识楼盘背景项目优胜手较付款方式法律手续销售技巧等方面系统培训
19 执行修正
负责部门： 代理部策划部
文件： **项目销售情况总结 **项目策划执行修正安案
中心容： 根销售状况市场动反馈适时调营整营销计划
20置业锦囊
负责部门： 策划部代理投资部
报告总称： 置业锦囊
中心容： 根项目优势选编购楼选房须知阶段项目卖点序列
21夸张消费者投资性报告
广州物业代理
产系列3全程策划提纲
全程策划提纲
现中国房产产业已卖方市场转变买方市场结合房产市场策划营销理实践运作方法提出房产全程策划营销方案项目初始阶段导入策划营销科学方法结合房产行业运作流程逐步实施核心容包括：
1项目投资策划营销
2项目规划设计策划营销
3项目质量工期策划营销
4项目形象策划营销
5项目营销推广策划
6项目顾问销售代理策划营销
7项目服务策划营销
8项目二次策划营销
第章 项目投资策划营销
项目投资策划营销全案关键环节反映发展商选择开发项目程程考验衡量发展商房产运作力重环节程操作意味着项目成功半程中功夫开发营事半功倍
项目投资策划营销项目进行定价模拟投入产出分析规避开发风险进行策略提示项目开发节奏提出专业意见
项目周边环境分析
1项目土性质调查
理位置
质貌状况
土面积红线图
土规划性质
七通现状
2项目周边环境调查
块周边建筑物
绿化景观
然景观
历史文景观
环境污染状况
3块交通条件调查
块周边市政路网公交现状远景规划
项目水路空交通状况
块周边市政道路进入项目块直入交通网现状
4周边市政配套设施调查
购物场
文化教育
医疗卫生
金融服务
邮政服务
娱乐餐饮运动
生活服务
娱乐休息设施
周边存项目利干扰素
历史文区位影响
二 区域市场现状趋势判断
1宏观济运行状况
国生产总值：
第产业数量
第二产业数量
第三产业数量
房产占例数量
房产开发景气指数
国家宏观金融政策：
货币政策
利率
房产揭政策
固定资产投资总额：
全国项目
中房产开发重
社会消费品零售总额：
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
中国城市房产协作网络信息资源利
2项目房产市场概况政府相关政策法规
项目居民住宅形态重
政府类住宅开发流通方面政策法规
政府关商品住宅金融市政规划等方面政策法规
短中期政府项目项目块周边市政规划
3项目房产市场总体供求现状
4项目商品住宅市场板块划分差异
5项目商品住宅均价格走势市场价值发现
6商品住宅客户构成购买实态分析
种档次商品住宅客户分析
商品住宅客户购买行分析
三 土SWOT（深层次）分析
1项目块优势
2项目块劣势
3项目块机会点
4项目块威胁困难点
四 项目市场定位
1类竞争楼盘调研
类竞争楼盘基资料
项目户型结构详析
项目规划设计销售资料
综合评判
2项目定位
市场定位：
区域定位
力客户群定位
功定位
建筑风格定位
五 项目价值分析
1商品住宅项目价值分析基方法概念
商品住宅价值分析法（类实现价值分析法）：
选择类项目
确定该类楼盘价值实现素价值实现中权重
分析类项目价值实现素特征
量化项目类项目诸价值实现素值
根价值素值判断项目实现均价
类实现价值决定素：类土价值
A 市政交通直入交通便利性差异
B
项目周边环境差异：然绿化景观差异
教育文景观差异
种污染程度差异
社区素质差异
C 周边市政配套便利性差异
项目提升价值判断
A 建筑风格立面设计材质
B 单体户型设计
C 建筑空间布局环艺设计
D 区配套物业理
E 形象包装营销策划
F 发展商品牌实力
价值实现济素
A 济素
B 政策素
2项目实现价值分析
类楼盘分析评价
项目价值类分析：
价值提升实现素分析
项目类价值计算
六 项目定价模拟
1均价确定
住宅项目均价确定方法：类价值算术均法
效需求成加价法
A 分析效市场价格范围
B 确保合理利润率追加效需求价格
运两种方法综合分析确定均价
2项目中具体单位定价模拟
商品住宅定价法：
差异性价格系数定价法（日采光系数景观系数户型系数楼层系数机系数）
种差异性价格系数确定：
确定基础均价
确定系数
确定幅度
具体单位定价模拟
七 项目投入产出分析
1项目济技术指标模拟
项目总体济技术指标
首期济技术指标
2项目首期成模拟
成模拟表说明
3项目收益部分模拟
销售收入模拟：
销售均价假设
销售收入模拟表
利润模拟说明：
模拟说明
利润模拟表
敏感性分析：
变成变动时利润影响
销售价格变动时利润影响
八 投资风险分析规避方式提示
1项目风险性评价
价值提升实现风险性：
项目规划设计否足提升项目周
边项目类价值
项目形象包装营销推广否成功
2资金运作风险性
减少资金占例加速资金周转速度降低财务成
销售节奏开发节奏进行良握量少资金占启动项目短时间实现资金回笼
3济政策风险
国际国宏观形势变化
国家方相关产政策出台相关市政配套设施建设
九 开发节奏建议
1影响项目开发节奏基素
政策法规素
块状况素
发展商操作水素
资金投放量资金回收求
销售策略销售政策价格控制素
市场供求素
市时间求
2项目开发节奏结果预测
项目开发步骤
项目投入产出评估
结
第二章 项目规划设计策划营销
通完整科学投资策划营销分析发展商明确市场定位进入产品设计阶段房产年发展市场需求发生根性变化消费者房产建筑规划单体设计求越越高追求实商品房求发展商规划思想提高居环境质量作目标实现消费者需求项目规划设计策划营销基市场需求专业设计工作流程
项目规划设计策划营销项目市场定位基础满足目标市场需求出发点项目块进行总体规划布局确定建筑风格色彩计划紧紧围绕目标客户选定力户型引导室装修风格项目环艺设计进行充分提示
总体规划
1项目块概述
项目属区域现状
项目界四周状况
项目貌状况
2项目块情况分析
发展商初步规划设想
影响项目总体规划变济技术素
土SWOT分析总体规划利规避
项目市场定位济指标参数
3建筑空间布局
项目总体面规划说明
项目功分区示意说明
4道路系统布局
块周边交通环境示意：
块周边基路网
项目属区域道路建设未发展状况
项目道路设置说明：
项目出入口设置
项目干道设置
项目车辆分流情况说明
项目停车场布置
5绿化系统布局
块周边景观环境示意：
块周边历史文景观综合描述
项目属域市政规划布局未发展方
项目环艺规划说明：
项目绿化景观系统分析
项目公场环艺设计
6公建配套系统
项目周边市政配套设施调查
项目配套功配置安排
公建筑外立面设计提示：
会外立面设计提示
营销中心外立面设计提示
物业理公司办公室等建筑外立面设计提示
公建（巴士站围墙）外立面设计提示
公建筑面设计提示：
公建筑风格设计特提示
项目公建筑外部环境概念设计
7分期开发
分期开发思路
首期开发思路
8分组团开发强度
二 建筑风格定位
1项目总体建筑风格色彩计划
项目总体建筑风格构思
建筑色彩计划
2建筑单体外立面设计提示
商品住宅房外立面设计提示：
层高层高层外立面设计提示
户型墅外立面设计提示
针屋顶屋檐窗户等外立面局部设计提示
特殊设计提示
商业物业建筑风格设计提示
三 力户型选择
1项目区域类楼盘户型较
2项目业态分析项目户型配置例
3力户型设计提示
般住宅套房户型设计提示
跃式复式跃复式户型设计提示
墅户型设计提示
4商业物业户型设计提示
商业群楼面设计提示
商场楼层面设计提示
写字楼面设计提示
四 室空间布局装修概念提示
1室空间布局提示
2公空间题选择
3庭院景观提示
五 环境规划艺术风格提示
1项目周边环境调查分析
2项目总体环境规划艺术风格构想
块已然环境利
项目文环境营造
3项目组团环境概念设计
组团绿化园艺设计
组团享空间设计
组团雕塑品设计提示
组团椅凳造型设计提示
组团宣传专栏导视系统位置设定提示
4项目公建筑外部环境概念设计
项目入口环境概念设计
项目营销中心外部环境概念设计
项目会外部环境概念设计
项目营销示范中心途营造环境概念设计
针项目公环境概念设计
六 公家具概念设计提示
1项目周边类楼盘公家具摆设
营销中心堂
理办公室
2项目公家具概念设计提示
七 公装饰材料选择指导
1项目周边类楼盘公装饰材料较
2项目公装饰材料选择指导装修风格构思
3项目营销示范单位装修概念设计
客厅装修概念设计
厨房装修概念设计
房装修概念设计
童房装修概念设计
客房装修概念设计
室（阳台玄关门窗）装修提示
4项目营销中心装修风格提示
5住宅装修标准提示
层高层高层装修标准提示
跃层复式跃复式装修标准提示
墅装修标准提示
八 灯光设计背景音乐指导
1项目灯光设计
项目公建筑外立面灯光设计
项目公绿化绿灯光设计
项目道路系统灯光设计
项目室灯光灯饰设计
2背景音乐指导
广场音乐布置
项目室背景音乐布置
九 区未生活方式指导
1项目建筑规划组团评价
2营造引导未生活方式
住户特征描述
社区文化规划设计
第三章 项目质量工期策划营销
房产市场营销贯穿商品开发建设销售服务全程质量工期重流程房屋质量工期延误等原造成销售停滞购楼者求换房退房现象屡发生严重影响发展商项目信誉度美誉度项目质量工期策划营销发展商必须树立观念
建筑材料选提示
1区域市场竞争性楼盘建筑材料选类
2新型建筑装饰材料提示
3建筑材料选提示
二 施工工艺流程指导
1工程施工规范手册
2施工工艺特殊流程提示
三 质量控制
1项目工程招标投标容提示
2文明施工质量理容提示
四 工期控制
1项目开发进度提示
2施工组织理
五 造价控制
1建筑成预算提示
2建筑流动资金安排提示
六
安全理
1项目现场理方案
2安全施工条例
第四章 项目形象策划营销
项目形象策划营销包括房产项目总体战略形象社区文化形象企业行形象员工形象项目视觉形象等
房产项目视觉形象指房产项目项目具良识功统视觉表现核心部分包括项目名称标志标准色标准字体等求造型设计富意境突出性形象鲜明便记忆便宣传统运项目形象包装
形象（略）
项目视觉识系统核心部分
1名称
项目名
道路名
建筑名
组团名
2标志
3标准色
4标准字体
二 延展运部分
1工环境包装视觉
建筑物体
工围墙
路网参观路线
环境绿化
2营销中心包装设计
营销中心室外展示设计
营销中心功分区提示
营销中心门横眉设计
营销中心形象墙设计
台面设计
展板设计
营销中心导视牌
销售员服装设计提示
销售品系列设计
示范单位导视牌
示范单位样板房说明牌
3公司物业理系统包装设计
办公功导视系统设计
物业理导视系统设计
第五章 项目营销推广策划
房产项目营销推广策划房产企业未进行营销推广活动进行整体系统筹划超前决策房产全程策划营销重头戏营销策划水销售技巧高度结合需高度专业化运作
区域市场动态分析
1项目房产市场总体供求现状
2项目周边竞争性楼盘调查
项目概括
市场定位
销售价格
销售政策措施
广告推广手法
媒体应投入频率
公关促销活动
特殊卖点销售手段
3结
二 项目卖点荟萃物业强势弱势分析策
1项目卖点荟萃
2项目强势弱势分析策
三 目标客户群定位分析
1项目口总量块分布情况
2项目济发展状况项目口业情况
3项目家庭情况分析
家庭成员结构
家庭收入情况
住房求生活惯
4项目客户群定位
目标市场：目标市场区域范围界定
市场调查资料汇总研究
目标市场特征描述
目标客户：目标客户细分
目标客户特征描述
目标客户资料
四 价格定位策略
1项目单方成
2项目利润目标
3类项目市场价格
4价格策略
定价方法
均价
付款方式进度
优惠条款
楼层方位差价
综合计价公式
5价格分期策略
部认购价格
入市价格
价格升幅周期
价格升幅例
价格技术调整
价格变化市场反映控制
项目价格销售额配表
五 入市时机规划
1宏观济运行状况分析
2项目房产相关法规市场情况简明分析
3入市时机确定安排
六 广告策略
1广告总体策略广告阶段性划分
广告总体策略
广告阶段性划分
2广告题
3广告创意表现
4广告效果监控评估修正
5入市前印刷品设计制作
购房须知
详细价格表
销售控制表
楼书
宣传海报折页
认购书
正式合
交房标准
物业理容
物业理公约
七 媒介策略
1媒体总策略媒体选择
媒体总策略
媒体选择
媒体创新
2软性新闻题
3媒介组合
4投放频率规模
5费估算
第八章 项目二次策划营销
二次策划营销指发展商已成功开发两项目型项目已完成部分组团社会已形成定知名度影响力发展商致力进步提升形象整体竞争力说二次创业发展商通全面策划营销提升项目品牌进促进发展商持续营
全面策划营销
1全程策划营销
项目投资策划营销
项目规划设计策划营销
项目质量工期策划营销
项目形象策划营销
项目营销推广策划
项目顾问销售代理策划营销
项目服务策划营销
项目二次策划营销
2全员营销
项目营销实现决营销部门事情非营销部门全方位全程参营销理程
营销手段整体性
企业产品价格渠道分销等控素进行互相配合实现佳组合满足客户项需求
营销体整体性
公司应营销部门核心部门统市场中心顾客导参整营销活动分析规划执行控制买家创造价值
二 品牌战略提示
1品牌塑造
解产业环境确认身强弱点决定核心竞争力
形成企业长远发展目标
拥套完整企业识系统
全方位推广企业形象品牌形象
2品牌维护
品牌理系统
建立品牌评估系统
持续致投资品牌
3品牌提升
持续断深度开发品牌产品
深化品牌涵
断强化品牌正扩张力
三 发展商持续营战略提示
1力资源科学配置
甄选出公司需合格
促进履行职责断培训员工
创造良工作环境
创造力激发
绩效评估奖励机制
2产业化道路策略
提高住宅产品技术附加值快转变技术密集型产业
住宅产业外延型发展转集约型涵式发展
深化住宅产业化链条协调性
3专业化道路策略
提高建筑结构技术体系
节新源开发利
住宅线技术体系
建立厨房卫生间基功空间配置整合技术
提高住宅环境保障技术体系
住宅智化技术体系
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