沈阳（暂名）项目
行
性
研
究
报
告
二○○二年七月八日
目 录
宏观分析篇
沈阳市宏观济形势分析
（）国民济保持适度增长济总量进步增
（二）工业济保持稳增长
（三）建筑业生产持续增长
（四）全市固定资产投资保持较快增长
（五）市场体系进步完善消费品市场成交额增长
（六）居民消费价格指数持市场物价水升降
（七）口
（八）居民收入储蓄
（九）城镇居民居住条件继续改善
二房产市场分析
（）房产现状分析
（二）房产市场发展趋势分析
项目分析篇
项目概况
二项目济技术指标
三项目片区市场分析
（）项目片区环境分析
（二）项目周边客户层分析
（三）周边居住状况分析
（四）竞争楼盘分析
（五）项目周边商业市场分析
四物业发展规划
1项目定位
2功定位
3目标客户群定位
4项目优势资源整合
5物业总体规划
6户型规划设计
7完全产权公寓应解决性配套服务
8案网点设计
五项目SWOT分析
（）项目优势分析
（二）项目劣势分析
（三）项目机会点分析
（四）项目威胁点分析
济分析篇
项目建设总投资分析
（）开发成
（二）开发费
（三）投资成费估算汇总
二项目开发建设实施计划
三项目资金回收计划
四项目销售收入利润测算
五现金流量分析
六确定性分析
（）盈亏衡分析
（二）敏感性分析
宏观分析篇
沈阳市宏观济形势分析
（）国民济保持适度增长济总量进步扩
Ø 2001年
² 实现国生产总值12380亿元年增长101
² 第产业实现增加值766亿元增长45第二产业实现增加值5420亿元增长95第三产业实现增加值 6194亿元增长113二三产业占国生产总值重分62438500
² 财政收入快速增长全年完成方财政收入 808亿元年增长343中项税收收入687亿元增长238全年方财政支出达1035亿元增长177
Ø 2002年前5月
² 国生产总值达44175亿元年期增长111增幅提高44百分点
² 第产业实现增加值1352亿元第二产业实现增加值18785亿元第三产业实现增加值24038亿元分增长8390129增幅年期提高511845百分点
（二）工业济保持稳增长
Ø 2001年
² 2001年全市完成工业增加值4820 亿元增长95中全部国年产品销售收入500万元非国工业企业（均简称规模工业企业）完成工业增加值1985 亿元增长95 全年规模轻工业企业实现增加值606亿元增长93 重工业企业实现增加值1379亿元增长96
² 工业企业济效益水滑2001年规模工业企业产品销售率969年降02百分点工业企业实现利税总额558亿元年降80全市工业济效益综合指数8934年降393百分点
Ø 2002年前5月
² 工业形势良表现生产增长速度逐步加快产销衔接水断提高工业产品出口形势明显转工业利润降幅缩工业济运行质量进步改善5月份全市规模工业（）完成工业总产值657亿元年月增长10815月累计完成工业总产值2864亿元年期增长104增速月末加快01百分点工业产品销售率进步提高15月累计968提高23百分点前4
月累计提高02百分点工业出口产品幅增长5月份实现出口交货值46亿元年月增长266累计实现出口交货值264亿元年期增长107
² 工业济效益水趋转14月份规模工业累计实现利润36亿元降223实现利税152亿元降04两项指标降幅分季度缩9851百分点亏损企业亏损额68亿元增长5增幅季度缩62百分点前4月规模工业实现税金116亿元增长9增幅季度提高57百分点济效益改善原部分骨干企业盈利水趋
（三）建筑业生产持续增长
Ø 2001年
² 建筑业实现增加值600亿元年增长100房屋建筑施工面积21604万方米增长12竣工面积10161万方米增长11
Ø 2002年前5月
² 着住宅市场繁荣建筑业发展速度加快增加值105亿元增长165增幅年期提高84百分点
（四）全市固定资产投资保持较快增长
Ø 2001年
² 全年全社会完成固定资产投资3028亿元年增长155中国济投资1261亿元增长85非国济投资1767亿元增长210
² 投资结构发生变化全年城镇固定资产投资额达2836亿元年增长145更新改造投资增长明显快基建设投资增长全年更新改造投资达706亿元增长356基建设投资1225亿元增长36房产投资继续增长全年房产开发完成投资781亿元年增长22房产施工面积8889万方米增长73中住宅7082万方米增长115全年销售商品房1925万方米(建筑面积)降86
Ø 2002年前5月
² 5月份全市完成固定资产投资586亿元增长409产业划分第产业完成投资04亿元降484第二产业完成投资182亿元增长246第三产业完成投资400亿元增长529投资理渠道基建设完成投资202亿元增长786更新改造完成投资178亿元增长208房产开发投资197亿元增长371住宅建设销售市场繁荣15月份全市住宅施工面积竣工面积分年期增长367 29倍住宅销售面积销售额分年期增长443464住宅建设销售市场活跃促住宅投资重进步加前5月完成住宅投资16亿元占房产开发投资重年期704提高814
（五）市场体系进步完善消费品市场成交额增长
Ø 2001年
² 年末全市已类市场512类市场商品成交额达728亿元年增长38全市年成交额超10亿元市场132001年全市实现社会消费品零售额6235亿元增长102
Ø 2002年前5月
² 5月份全市社会消费品零售额达57亿元年期增加6亿元增长11月增幅提高1百分点春节销售水截止5月末全市社会消费品零售总额累计实现2761亿元增长109累计增幅年期持
（六）居民消费价格指数持市场物价水升降
Ø 2001年
² 全年居民消费价格总指数1000中服务项目价格指数1057消费品价格指数985消费品价格指数中食品1021烟酒品959衣着988家庭设备品维修服务943医疗保健品879交通通讯970娱乐教育文化品服务1042居住1068
Ø 2002年前5月
² 受烟酒品衣着娱乐教育文化类价格涨拉动食品类价格回升5月份居民消费价格实现涨全市居民消费价格指数 1010月相升1百分点前5月情况累计市场价格水处低位居民消费价格指数995中服务项目价格指数1125消费品价格指数962分品种食品家庭设备品维修服务医疗保健品交通通讯类价格程度降烟酒品衣着娱乐教育文化品服务居住类价格程度涨
（七）口
2001年全市口出生率640 ‰年降197 千分点死亡率555 ‰降122 千分点口然增长率085 ‰降075 千分点年末全市总口达6893 万（户籍口）年增加42 万总口中市区口4877万县(市)口2016万农业口2536 万非农业口4357万
（八）居民收入储蓄
Ø 2001年
全市职工均工资8172元年增长168统计资料显示2001年城市居民均支配性收入达6386元增长92 农民均纯收入达3230 元增长3 城市居民均消费性支出5515元增长81农村居民均生活消费支出1944 元降26全市城乡居民均储蓄存款达15350元年增长98
Ø 2002年前5月
² 截止5月末岗职工均工资5003元年期增加978元增长243正常增资素外岗职工均工资增长受机关事业单位国家关文件调整工资标准影响致前5月全市城市居民均支配收入累计29818元年期增长161城市居民均消费支出累计22814元增长128支出结构食品支出居民消费支出体住房电子通信旅游教育文化娱乐等新兴消费明显增加消费未形成真正消费流
（九）城镇居民居住条件继续改善
Ø 2001年
² 全年住宅建设投资721亿元年增长196竣工住宅面积4442万方米增长50城镇均居住面积年837方米增879方米农民均住房面积达228方米年增加1方米
二房产市场分析
()房产现状分析
1投资加快重扩
2001年沈阳市房产开发投资快速增长全年完成投资781亿元增加141亿元增长220占全市固定资产投资重达258提高14百分点房屋施工面积8889方米增长73已成拉动固定资产投资增长素
2住宅投资然居导位
2001年沈阳市房产开发业商品住宅投资599亿元增长306增幅高房产开发总投资86百分点占房产开发投资重717升767完成商品住宅施工面积7082万方米增长115占房屋施工面积重年767提高797商品住宅竣工面积3024万方米占商品房竣工面积867较年提高38百分点成导全市房产开发投资活跃积极素
3开发土面积成倍增长
2001年沈阳市房产开发企业开发土面积5130万方米增长13倍中已完成开发土面积1811万方米增长678正开发土面积1971万方米增长37倍开发土面积1347万方米增长904
4位资金结构调整贷款重增加
2001年位资金1166亿元增长368年结余资金外年位资金953亿元中国贷款占256年提高87百分点利外资占15开发企业筹资金占299资金占430分降09百分点71百分点07百分点
5置业门槛降低
沈阳市政府出台相关政策措施次降低入市门槛目通减轻房产交易中税费负担消费者更实惠政策鼓励居民买房卖房进步搞活房产市场银行揭政策力支持贷款门槛降低扩充市场空间
6房产市场法规逐步完善
Ø 沈阳市开始实行土储备制度土实行公开招标拍卖政府垄断土级市场已初步形成
Ø 沈阳房产理实施沈阳市城市房产理条例颁布加强城市房产理保证城市建设利进行提高居住水改善生活环境提高行政执法水具重意义
7房产市场十分活跃销售状况保持着良态势
沈阳市房产局统计数字截止2002年5月份沈阳市商品房销售面积558万方米年期增长379 中商品住宅销售面积526万方米年期增长443
2002年春季房交会展示会期间商品房成交面积65．95万方米成交额17．72亿元存量房成交面积63．65万方米成交额10．28亿元次春交会创28亿销售奇迹
8总体房价稳中降
沈阳市商品房均价基保持方米2500元2700元间符合沈阳市场行情2001年半年开始沈阳市出现中低价楼盘已形成环绕该市环（外环）二环间居住圈均价2800元左右着市中心土越越少土交易制度变革会城乡结合部出现越越中低价位盘2002年沈阳春季房交会新统计结果表明全市楼价正悄悄中低价位转移
9需求空间较效需求明显足
2001年沈阳市均居住面积达879方米年增加042方米距2005年均居住面积12方米目标尚相距离实现目标四年沈阳市需新建住宅约2600万方米疑形成较住房需求2001年情况商品房销售首次出现负增长销售面积1925万方米中商品住宅165万方米分降85103效需求明显足时空置商品房2001年次攀升创历史新高达2204万方米增长666万方米特空置年（含年）商品房1489万方米增加702万方米增长891占全部空置面积重年512提高676
（二）房产市场发展趋势分析
1效需求明显增加
2002年半年土制度变化导致市高档次新楼盘市量消费者年年调整期等显活跃需求量增加住宅市场开始转入相稳定销售时期数市场消费者开始年观走实际成交
2中户型受宠
2002年沈阳春季房交会交易情况具品牌优势价格适中户型合理中低档楼盘呈现供需互动热销场面次房交会18亿成交量中价位2300～2800元商品房成交例占总量70％中均价2500元商品房成交例占总量40％表明2002沈阳增量房市场会呈现户型低档次低价位住房紧俏中户型中档次中价位住房紧销户型高档次高价位住房滞销趋势
3房价波动幅度会太
然消费者低单价低总价产品需求促开发商增加中低价位产品供应拉低市场价格根目前沈阳市房产市场活跃程度预计拉动幅度会太
4二手房市场活跃表现房产快速发展提供支持条件
沈阳市房产局信息中心统计表明截2001年11月末沈阳存量房转件数34517件面积2458万方米金额327亿元较2000年期交易量增加总体二手房交易市场商品房市场更活跃政府力支持二手房市场活跃重原二手房市场商品房市场联动
二手房市场活跃表现房产快速发展提供支持条件项目分析篇
项目概况
项目名称：嘉盛园（暂定名）
位置：沈阳市区太原街区
发展商：沈阳**房产开发限公司
设计规划：规划块北侧布置18高层板式住宅底部二层商业网点南侧根日间距布置退台式住宅层数分7层10层10层底部二层商业网点东南侧规划26层高层点式住宅北侧公建房相连东侧西侧均二层商业网点规划总建筑面积约46800㎡中住宅面积31400㎡商业网点10200㎡
二项目济技术指标
指标名称
指标数量
总占面积
14000㎡
规划总建筑面积
46800㎡
中：规划建筑面积
41600㎡
中：住宅建筑面积
31400㎡
商业配套建筑面积
10200㎡
停车场建筑面积
5200㎡
容积率
32
覆盖率
20
绿化率
25
停车位
100
三项目片区市场分析
（）项目片区环境分析
Ø 案区域沈阳市传统商业黄金段中心沈阳市许历史名店原址沈阳市首批体工商业诞生时沈阳市市中心济发达块中山广场市总工会市公安局等街道轴线轴线恰恰恰沈阳著名景观路——南京街集旅游购物娱乐体
Ø 交通线路发达沈阳铁号线相邻（铁号线沈阳站南京街设置站点）区域成铁处女
Ø 外企业外口相较房产业发展提供商机
Ø 商住需求旺盛尤面积商住两房更市场青眯
Ø 太原街老区域改造已成定局
[判断]：案完全具备作城市中心必需济交通口投资等组成素产品形态必须区域特征相吻合实现市场利润化
（二）项目周边客户层分析
Ø 政府机关企事业单位林立（市国税局省税区公安局刑警支队市供电局二0二医院中国医中国联通20家金融机构）货币分房购房前景乐观
Ø 家中中高档写字间聚集数年轻高收入思想前卫异白领渴拥属房子
Ø 区域体私营业型国营商业企业肩支撑着济发展购买力言喻
Ø 域区域价值潜力足够吸引阶层域投资客目光
Ø 商住两客户层占区域住宅市场消费忽视位
Ø 连万达商业广场启动案提供较量潜目标客户
[判断]：区域拥广泛消费基础消费潜力特定目标客户群造特定产品形态相信定取项目开发成功
（三）周边居住状况分析
Ø 区域居住状况较差通常意义居住场房龄8年老户型住宅建筑面积5080方米
Ø 房龄15年老式住宅筒子楼占区域住宅相重济发展极相衬
Ø 极少数新格局住宅新区成普通市民居住条件中娇娇者开发量极限数定购买
Ø 1998年区域出现中润世纪家园美龙家园豪隆世家安馨园等高中楼住宅项目产品形态单（数130190米户型）总房款较高令数消费者生畏
[判断]：区域产品形态单供需矛盾加潜目标客户资源丰厚项目成功提供市场机会产品立项规划成案重中重
（四）竞争楼盘分析
n 城中花园
发展商
虹彩房产开发限公司
位置
南五马路250号
装修标准
清水房
户型面积
80300㎡二室—五室
均价
5300元㎡
惠付款方式
7成30年揭
销售业绩
首三期售完
客户源
企业家政府官员
优劣势分析
豪宅户型定位准确园林绿化配套齐全间距理造型新颖公装修高档击力强
推广评语
推广概念准确包装效果佳销售员素质高专业强
n 豪隆世家
发展商
正豪隆房产开发限公司
位置
南八马路泽街交汇处
装修标准
清水房
户型面积
二室：999㎡三室：1536㎡五室：18522㎡
均价
4300元㎡4180元㎡起价
惠付款方式
7成30年揭
销售业绩
销售40％
客户源
生意市民
优劣势分析
中档房户型面积配适中点式楼相部分房采光通风理想清新靓丽公装修高档视觉击力强
推广评语
推广概念准确推广手法落业员素质低专业
n 南园康居楼
发展商
沈阳翔房屋开发限公司
位置
南五马路金酒店面
装修标准
清水房
户型面积
二室：723㎡四室2554㎡
均价
4380元㎡4080元㎡起价
惠付款方式
首付万余款30年揭
销售业绩
期90％二期50％
客户源
生意市民公司
优劣势分析
户型偏商信两配泳馆板式楼造型呆板凝滞色彩单公装修低档
推广评语
明确推广概念
n 孔雀花园
发展商
玛丽蓝
位置
七纬路
装修标准
清水房
户型面积
二室：126㎡三室：152㎡四室：180㎡
均价
5300元㎡
惠付款方式
7成30年揭
销售业绩
仅余套
客户源
企业家政府官员
优劣势分析
豪宅户型定位准确规模园林绿化面积楼间距配套齐全物业理
推广评语
推广概念准确业员较专业
n 嘉盛园
发展商
沈阳铁西房屋开发公司
位置
民路泽街交汇年
装修标准
清水房精装房
户型面积
室：60㎡二室：80100㎡三室：100120㎡
均价
3850元㎡3400元㎡起价
惠付款方式
7成30年揭
销售业绩
客户源
企业家生意政府官员市民公务员
优劣势分析
中高档房户型面积配合理板式楼采光通风设计新颖楼间距园林绿化品味高性化设计国际知名物业理
推广评语
先进推广营销知名专业营销公司鼎力奉献
n 中润世纪花园
发展商
位置
区南京街78号
装修标准
清水房
户型面积
二室二厅：169㎡三室二厅：183㎡四室：223338㎡
均价
43806280元㎡
惠付款方式
7成20年揭
销售业绩
销售70％
客户源
企业家生意官员娱乐圈士
优劣势分析
豪宅点式户型偏采光通风配套齐全物业理较
推广评语
推广概念般销售员少热情高
（五）项目周边商业市场分析
1项目潜商业价值
n 域价值：案位太原商圈历史形成未发展该域均着限商业价值潜力
n 政府素：太原街老区改造文件已正式达（政府文件）
n 外资涌入：包括南部军团北入世外资金量涌入域价值提升提供良机
n 案位太原商区占干线属次级商圈位周边路况条件差公交车长途客运站点
n 项目高档高层住宅规划处商圈中心生意便交通发达等基础条件具独特市场吸引力相反住宅营合二商业网点销售提供利素
项目周边干道营类
（附表）
商业街名称
营品种
店铺数量
店铺规模
太原街
服装眼镜乐器通信医药
137
型门面居5—20 ㎡左右
中华路
银行证券
12
分支机构中等规模
民路
机电配件食品添加剂电线电缆绝缘材料
85
全部型门市20㎡左右
胜利南街
机电配件水泵轴承药房等
94
型店铺
南五马路东
药房诊医疗器械
11
中等门市100 ㎡左右
泽南街
汽车配件
50
型门市1530 ㎡左右
南二马路
五金汽车修理业
40
型门市20 ㎡左右
南京南街
体育品
25
中等门市50150㎡左右
北街
银行写字楼酒店旅行社等
20家左右
中等规模写字楼档次较高
区域营品种营状况
（附表二）
行业名称
般营面积
现网点方式
业收入状况
价格（购租）
乐器行
200 ㎡左右
租（太原南街）
年纯收入10万左右
18万
汽车零配件
30～120 ㎡
租（原居民楼楼）
年纯收入60万元左右
3～15万
彩印喷绘
20～200 ㎡
租（原居民楼）
营户年毛收入500万元
2～18万
快餐类
100～300 ㎡
租
年纯收入10万元左右
10～25万
医药业
50～200㎡
租
中型药店年纯收入30万元左右
3～15万
家电业（代理）
20～150 ㎡
租
——
1～10万
钟表眼镜行业
50～200 ㎡
租
年纯收入5万元左右
4～18万
服装类
20～200 ㎡
租
年纯收入2—10万元间
1．8万～18万
项目周边公交车长途站点提示
（附表三）
项目周边道路名称
公交车站点
长 途 站 点
路 况 说 明
南二马路
601604
沈阳——辽阳沈阳——鞍山
道路狭窄路况杂乱车混行异旅客流动量停车位西邻民广场道路状况复杂
民路
523246环路
21998—2001年项目周边网点投入量消化量
年区域型网点投入量价格
（附表四）
网点名称
理位置
层数
投入时间
销售价格
单位面积
出售率
南园康居楼网点
南五马路
1～3层
2000年
6000元 ㎡
1000～2700 ㎡
仅余1栋抵债方式出售
美龙家园
南京南街（中润世纪家园南）
1～4层
2001年
均价6000元 ㎡
700～4000 ㎡
销售率70
中润世纪家园（二期）
南京南街
1～3层
1998年2001年
6500元 ㎡
300～2000 ㎡
期销售100二期整体销售
鸿源厦
中山公园西门南50米
1～3层
2000年
1000元 ㎡年
300～1000 ㎡
出租率50
商场四层楼
案正北
1～4层
2000年
整体招商
5000 ㎡左右
0
豪隆世家
新华广场西500米
1～3层
2001年
6500元 ㎡
300～670 ㎡
出售率40
方迪厦
区西塔街
1～3层
2001年
6500元 ㎡
300～2000 ㎡
出售率足30
综述案周边区网点销售（出租）率60
3区域网点需求调查
区域营企业明细表
（附表六）
企 业 类
企 业 名 称
分 布 段
型合资（私营）企业
洲际酒店中国正泰集团沈铁分局通源实业总公司沈阳沈港实业限公司等
南京南街南五马路
写字楼
鸿源厦明日厦玉麟世家文新厦群星厦中山厦通保厦昊源厦星光厦
南五马路北街
银行
证券
约20家国银行（工建中农交行）商业银行（华夏招行广发行等）遍布银河证券鞍山证券辽宁国信等
中华路南京南街北街南五马路
政府机关企事业单位
区公安分局区房产供暖公司沈阳市体育局
区域部分营种类未发展规划需求
（附表七）
行 业 名 称
现营面积
营场变迁素
未发展规划
网点需求面积
网点需求格局
彩印喷绘
20～200 ㎡
动迁
买租网点
200～400 ㎡
开间进深
餐饮业（快餐业）
100～500 ㎡
新品种引入连锁营
租网点
100～500㎡
格局方正
家电代理业
20～150㎡
连锁营
买租网点
100 ㎡左右
格局方正适营
洗浴业
200～1000 ㎡
买网点营
300～800 ㎡
钟表眼镜店
100～200 ㎡
连锁营新办企业
租网点
200～300 ㎡
格局方正
银行证券公司
200～1000 ㎡
开设分理处分支机构
买网点（固定资产投入）
500～2000㎡
影楼
200～400㎡
连锁营新办
租网点
500 ㎡
室易规划
娱乐城（健身中心）
1000 ㎡
租网点
1000～2000 ㎡
室易规划
超级市场
500㎡左右
连锁营
租网点
1000 ㎡左右
单层空间足够
型题市场
4000 ㎡左右
联合投资营
整体购买
设室电梯楼梯间等
四物业发展规划
1项目定位
u 沈阳首座面积完全产权公寓（公寓定位）
u 沈阳首座顶尖段精品户型（住宅定位）
2功定位
u 商住两公寓
面积精装修拆改具完善性配套服务
u 户型精品住宅
根周边分析块素区规划理念等种素综合评价该项目市场中细分出定位户型精品住宅
u 定商业网点
配合住宅销售完成项目未科学理建议网点定销售考虑予统局部装修全面提升项目整体档次
3目标客户群定位
u 商住两公寓：单身白领丁克族资阶级富家子弟（愿父母住济赖家庭）艺术工作者（studio）外驻沈工作者公司投资客
u 精品户型住宅：周边生意（生意便）周边政府机关企事业单位购房者（回城市距工作单位较现代化生活具升值潜力）相商住需求客户
u 定商业网点：配合公寓未生活娱乐性服务性营应相应禁止件商品修理业装修业建筑材料印刷业营
4项目优势资源整合
Ø 充分利片区
商业氛围资源
造市文社区形象
Ø 树立独具特色市典家园形象
5物业总体规划
Ø 建筑风格：现代义风格求线条简洁流畅色彩典雅持久凸显现代简约市风
Ø
Ø
Ø 围合式布局客户享区静谧安适令住户真正够感受阔中取静居家氛围
Ø
Ø
Ø
Ø
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Ø
Ø
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Ø
Ø
Ø
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Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø 区设停车位住户车辆车辆全部停入停车场面园区道路园林绿化广场留住户休闲娱乐令住户更享受清净品味市中田园生活
Ø 园中庭广场实现价值绿化精心设计造景观瀑布喷泉桥流水童游乐设施成文体设施合理分布住户营造快乐健康生活
Ø 室外统规划设计遮蔽式空调机位预设空调凝水保证宇外墙整体协调美观避免空调机冷水浸蚀墙体物业保值升值
Ø 统设置远程水电煤气动抄表系统方便工作员读表避免入室查表住户滋扰便
Ø 赠送视讲门禁系统： 终端直连区入口保安值班室住户家中楼单元防患未然
Ø 楼宇外公装修选材质考究体现档次价值提升物业素质展示实力品牌
6户型规划设计
户型设计应体现性化功化时尚化项目目标客户定位面积40～120Μ2 间力户型70～110Μ2二室两厅三室两厅实现动静分区干湿分区力求厅布局更丰富活泼层设计辅全越式客厅南带落门阳台餐厅带操作阳台窗设计落量转角窗外美景引入室令居者视野开阔心胸畅然
（1）户型面积配
u 完全产权公寓（26层点式高层）
建议户型面积20～60方米
中：20～30方米 25
30～40方米 35
40～50方米 25
50～60方米 15
u 精品户型住宅（两座板式住宅）
建议户型面积70～120方米
中：70～80方米二室厅卫 30
80～90方米二室二厅卫 30
90～100方米标准二室二厅卫 10
100～110方米三室二厅卫 20
110～120方米标准三室二厅二卫 10
板式住宅户型配 二室户型 70
三室户型 30
（2）整项目产品份额
完全产权公寓 30
精品户型住宅 70
（3）户型设计点
根面积户型特点功建议设计应注意：
u 考虑造缩减客厅面宽许控制42米
u 量缩走道面积避免必浪费
u 窗设计成飘窗充分占外部空间
u 适提高层高建议达3米
u 室玻璃制造通透效果
7完全产权公寓应解决性配套服务
特殊群特殊生活方式特殊居住空间决定完全产权公寓必须配备完善性服务设施建议应解决性配套服务：
★ 配备专业化系统化科学化物业理公司
★ 相数量车位停车场
★ 服务部门相合理收费标准
★ 智化居家办公基配套（高速宽带网络卫星电视等）
★ 先进理完善享空间（商务中心健身中心俱乐部分时办公区部高速电梯等）
★ 种服务配套设施（中西餐厅快餐厅咖啡酒吧美容美发网吧洗衣房医疗室等）
★ 专种性化服务（24时送餐门洗衣服务家庭清洁士服务房屋代租24时循环生活热水等）
8案网点设计
n 网点规划建议出发点
² 案特殊理位置决定网点域投资价值
² 样案区域市政市容环境相限制项目网点发展机会
² 案周边营产业网点规划起定鉴作
n 网点规划
² 网点两层单位面积250方米左右
² 网点销售应具相定性避免破坏住宅居住环境未区理
² 网点应注意设计室格局
² 应事先寻找市场谋求网点定建设
² 网点周围定预留车位
² 网点价格建议设定6500～7000元方米间
案前期网点市场调查2002年半年区域网点提供量网点特征建议案网点规划设计：
★ 网点设置两层面积份额控制200～300方米
★ 网点面宽7～8米足够种娱乐服务行业门脸设计求
★ 网点定销售关重否考虑统风格局部装饰
★ 应规划网点门前停车场
★ 网点设计应考虑门窗梁柱等位置力求限度优化网点结构
★ 营项目应量回避万达商业广场营业务（太洋百货沃尔玛超市欧倍德建材超市）
★ 网点售价控制6000元～7000元方米
[判断]：综述案周边区网点销售竞争表现洪福家园（产品形态类似）万达商业广场（品牌效应）竞争针市场供需状况市政改造力度加案网点销售形势应较乐观
五项目SWOT分析
（）项目优势分析
1．绝佳理位置
项目位沈阳市商业区——区中心带距离太原商业步行街仅50米沈阳市发展非常成熟带富贾云集商业氛围浓郁沈阳市商业黄金三角中央理位置极优越
2．方便迅捷交通
项目20米距离长途客运站300米遥沈阳火车站气运火车运输通达省全国南二马路民路更中巴穿梭四通八达方便迅捷
3．成熟完善社区配套
Ø 太原商业街新世界商场联营公司中兴厦时尚广场中华路商业街建设连万达集团投资兴建沈城首家型商业广场段造出兴叹气浓郁商业氛围
Ø 南京铁路五东北育中学铁路实验中学134中学20中学均属省市重点学府项目偎学区亲子限
Ø 医附属医院二0二医院区中心医院保证业寻医问药生活提供效保障
Ø 商贸饭店新世界酒店金饭店金杯厦海梅陇镇酒家杭帮菜麦劳肯德基市快车等种风味餐厅项目成沈城餐饮美食绝佳处
Ø 中华剧场东北电影院市文化宫保龄宫市游泳馆中山公园正建设中沈城第家家众体育休闲健身广场皆沈城娱乐休闲健身首选
（二）项目劣势分析
1．块局限
Ø 传统观念局限域营品种营环境偏见
Ø 原周边域居住状况较差居民素质相应高影响域发展速度
2．周围环境素
Ø 车辆站点集中外流动口量员素质混杂
Ø 道路状况较差路面较窄损坏严重车行
3．历史素
Ø 历史遗留脏乱吵环境印象较难改变
Ø 区域外口较利区域规范化发展
（三）项目机会点分析
1．陈政高首新届市政府领导沈阳带营城市新概念限城市建设做项重资产予营改善城市环境提升城市档次时通政府政策优惠吸引更外资进入沈阳建造沈阳进改善业环境提高居民居住水准举整体提高城市价值项目片区价值相应提升
2．继沈阳市区政府投资改造太原街区久连万达集团准备斥资12亿太原街造沈阳首家SHOPPING MALL（型商业广场）太原街建设成集购物休闲娱乐餐饮住宿观光旅游综合服务体站式消费场购物休闲漫步时尤林荫道散步样舒适惬意次万达集团进军太原街正中太原街区沈阳说北京王府井海南京路美国曼哈顿巴黎香榭丽舍样城市商业LOGO（标志）外引炫耀骄傲万达项目沈阳引进沃尔玛太洋百货等居世界500强家国际知名品牌店开业会带动项目周边商铺价值切受益者疑项目政府型企业集团斥巨资改造太原街完善沈阳商业功提高太原街区片区价值增加太原街气商气项目面受益非浅商业价值获幅提升时太原街型商业广场产生衍生相部分强烈安家欲中高收入白领外年青资家量流动口项目潜消费群体扩容销售前景价值获提升
3营销策划水决定项目价值实现程度重素项目深沪产新理念新手法通项目土位置文景观商业概念学府概念太原街改造户型设计中庭广场车分流等卖点提示浓缩推广物业价值提升
（四）项目威胁点分析
Ø 周边竞争楼盘潜威胁
Ø 政府改造速度力度控实施样关系着区域未发展
济分析篇
项目建设总投资分析
（）开发成
1土费
编号
项目名称
金额（万元）
备注
1
土出金
582
2
征折迁安置补偿金
1750
21
陆军侦察局
1300
22
沈空司令部
300
23
沈阳铁路局
150
3
市房产局直属房产残值费
312
4
现动迁补偿费
2240
户10万元计算224户
合计
4884
2前期工程费
编号
项目名称
金额（万元）
备注
1
土勘测规划设计费
180
2
三通
210
总占面积150元方米计算
合计
390
3基础设施建设费
编号
项目名称
金额（万元）
备注
1
基础设施建设费
582
规划建筑面积140元方米计算
合计
582
4建筑安装工程费
编号
项目名称
金额（万元）
备注
1
建筑安装工程费
4914
规划总建筑面积1050元㎡计算
2
电梯
315
9部电梯部电梯35万元计算
合计
5229
5预见费
编号
项目名称
金额（万元）
备注
1
预见费
332
述1234项3计算
合计
332
6开发期税费费
编号
项目名称
金额（万元）
备注
1
城市建设综合配套费
750
规划总建筑面积160元㎡计算
2
工程质量监督费
21
建筑安装工程费04计算
3
工程监理费
31
建筑安装工程费06计算
4
105
建筑安装工程费2计算
合计
907
n 项目开发成六项计：12324万元
（二）开发费
1理费
编号
项目名称
金额（万元）
备注
1
理费
370
开发成3计算
合计
370
2财务费
Ø 贷款额初步开发成50计算约6000万元
Ø 贷款利率558计算
Ø 简化计算项目财务测算影响前提贷款利息初步单利计算
Ø 贷款期限初步确定1年
编号
项目名称
金额（万元）
备注
1
财务费
335
合计
335
3销售费
编号
项目名称
金额（万元）
备注
1
销售费
607
销售收入3计算
合计
607
n 项目开发费三项计：1312万元
（三）投资成费估算汇总
编号
项目名称
金额（万元）
1
开发成
12324
11
土费
4884
12
前期工程费
390
13
基础设施建设费
582
14
建筑安装工程费
5229
15
预见费
332
16
开发期税费费
907
2
开发费
1312
21
理费
370
22
财务费
335
23
销售费
607
合计
13636
n 项目总建设投资：13636万元
n 单位规划建筑面积投资成＝13636万元÷46800㎡＝2194元㎡
n 单位规划建筑面积投资成＝13636万元÷41600㎡＝3278元㎡
二项目开发建设实施计划
Ø 项目实施进度初步计划
项目建设期拆迁项目竣工验收交付预计需1年时间项目实施初步计划安排
项目实施进度初步计划表
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
拆迁
三通
开挖基槽
基础施工
结构施工
水电安装
装修施工
电梯安装
基础设施配套建设
样板房装修
﹡备注：月份进行分期
Ø 项目投资计划资金筹措安排
投资计划资金筹措表
序号
项目
合计
1
2
3
4
1
项目总投资
13636
4102
6148
2715
671
11
开发建设投资
13301
3990
5980
2660
671
12
贷款利息
335
112
168
55
2
资金筹措
13636
4102
6148
2715
671
21
资金
5501
1990
2980
460
71
22
贷资金（含利息）
6335
2112
3168
1055
23
预售收入
1800
1200
600
﹡备注：三月季度进行分期
三项目资金回收计划
项目资金回收预计需9月项目资金回收预期进度
资金回收预期进度表
09
10
11
12
13
14
15
16
17
合计
商品房
例（）
8
10
12
15
15
10
15
10
5
100
面积（㎡）
2512
3140
3768
4710
4710
3140
4710
3140
1570
31400
商业网点
例（）
10
15
20
20
15
10
5
5
100
面积（㎡）
1020
1530
2040
2040
1530
1020
510
510
10200
车位
8
10
12
15
15
10
15
10
5
100
﹡备注：月份进行分期
四项目销售收入利润测算
Ø 价格策略
根竞争楼盘分析项目身特点项目商品房销售价格定位3400元㎡～4300元㎡具较强竞争力总体价格策略考虑低开高走方式入市稳健性原报告初步该项目具体销售价格定位作测算项目销售收入
² 商品房均价3850元㎡销售
² 商业网点7200元㎡销售
² 停车位8万元进行销售
Ø 项目销售收入营税金附加测算
销售收入营税金附加估算表
序号
项目
合计
09
10
11
12
13
14
15
16
17
1
销售收入
20233
1766
2391
3015
3402
3035
2023
2301
1656
644
11
商品房
12089
967
1209
1451
1813
1813
1209
1813
1209
604
12
商业网点
7344
734
1102
1469
1469
1102
734
367
367
0
13
停车位
800
64
80
96
120
120
80
120
80
40
2
营税金附加
1232
108
146
184
207
185
123
140
101
39
21
营业税
1012
88
120
151
170
152
101
115
83
32
22
城市维护建设税
71
6
8
11
12
11
7
8
6
2
23
教育费附加
51
4
6
8
9
8
5
6
4
2
24
交易税
99
9
12
15
17
15
10
11
8
3
﹡备注：月份进行分期
Ø 项目利润测算
序号
项 目
金额（万元）
1
销售收入
20233
2
总成费
13636
3
营税金附加
1232
4
利润总额
5365
5
税
1770
6
税利润
3594
n 税前投资利润率＝5365÷13636×100＝393
n 税投资利润率＝3594÷13636×100＝264
五现金流量分析
全部投资财务现金流量表
序号
项目
合计
1
2
3
4
5
6
1
现金流入
20233
0
0
1766
8808
7359
2301
11
销售收入
20233
1766
8808
7359
2301
2
现金流出
16638
4102
6148
2823
1207
1505
853
21
开发建设投资
13636
4102
6148
2715
671
22
营税金附加
1232
108
536
448
140
23
税
1770
1057
713
3
净现金流量
3595
4102
6148
1057
7601
5854
1447
4
累计净现金流量
4102
10250
11307
3706
2147
3595
﹡备注：三月季度进行分期
Ø 财务净现值
基准收益率ic取决银行利率高低项目营风险程度营目标求等般趋选取捎银行期贷款利率做基准收益率项目贷款利率558计算季度贷款利率558÷414左右基准收益率取3出：
财务净现值（FNPV）2270（万元）
Ø 财务部收益率
根表计算出：
财务部收益率（FIRR）1065
项目全部投资财务部收益率远远基准收益率
六确定性分析
（）盈亏衡分析
Ø 固定成
项目固定成相关成组成：
² 土费：4884万元
² 前期工程费：390万元
² 基础设施建设费：582万元
² 财务费：335万元
固定成合计：6191万元
Ø 变动成
变动成＝总成－固定成＝13636－6191＝7445万元
项目盈亏衡点固定成÷（销售收入－变动成）×100
6191÷（20233－800－7445）×100
52
﹡备注：处销售收入扣车位销售计800万元
见项目身抗风险力较强
（二）敏感性分析
影响项目财务效益确定素开发成售价水开发成项目中发生波动变化建筑安装工程费项目敏感性分析针全部投资评价指标财务部收益率（FIRR）分计算售价建筑安装工程成波动510时财务评价指标影响程度计算结果见表：
敏感性素分析表
变动幅度
10
5
0
+5
+10
销售单价
697
882
1065
1247
1428
建安工程费
1209
1136
1065
997
931
分析结果出售价相建筑安装工程费敏感程度财务部收益率均基准收益率
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行
性
研
究
报
告
二○○二年七月八日
目 录
宏观分析篇
沈阳市宏观济形势分析
（）国民济保持适度增长济总量进步增
（二）工业济保持稳增长
（三）建筑业生产持续增长
（四）全市固定资产投资保持较快增长
（五）市场体系进步完善消费品市场成交额增长
（六）居民消费价格指数持市场物价水升降
（七）口
（八）居民收入储蓄
（九）城镇居民居住条件继续改善
二房产市场分析
（）房产现状分析
（二）房产市场发展趋势分析
项目分析篇
项目概况
二项目济技术指标
三项目片区市场分析
（）项目片区环境分析
（二）项目周边客户层分析
（三）周边居住状况分析
（四）竞争楼盘分析
（五）项目周边商业市场分析
四物业发展规划
1项目定位
2功定位
3目标客户群定位
4项目优势资源整合
5物业总体规划
6户型规划设计
7完全产权公寓应解决性配套服务
8案网点设计
五项目SWOT分析
（）项目优势分析
（二）项目劣势分析
（三）项目机会点分析
（四）项目威胁点分析
济分析篇
项目建设总投资分析
（）开发成
（二）开发费
（三）投资成费估算汇总
二项目开发建设实施计划
三项目资金回收计划
四项目销售收入利润测算
五现金流量分析
六确定性分析
（）盈亏衡分析
（二）敏感性分析
宏观分析篇
沈阳市宏观济形势分析
（）国民济保持适度增长济总量进步扩
Ø 2001年
² 实现国生产总值12380亿元年增长101
² 第产业实现增加值766亿元增长45第二产业实现增加值5420亿元增长95第三产业实现增加值 6194亿元增长113二三产业占国生产总值重分62438500
² 财政收入快速增长全年完成方财政收入 808亿元年增长343中项税收收入687亿元增长238全年方财政支出达1035亿元增长177
Ø 2002年前5月
² 国生产总值达44175亿元年期增长111增幅提高44百分点
² 第产业实现增加值1352亿元第二产业实现增加值18785亿元第三产业实现增加值24038亿元分增长8390129增幅年期提高511845百分点
（二）工业济保持稳增长
Ø 2001年
² 2001年全市完成工业增加值4820 亿元增长95中全部国年产品销售收入500万元非国工业企业（均简称规模工业企业）完成工业增加值1985 亿元增长95 全年规模轻工业企业实现增加值606亿元增长93 重工业企业实现增加值1379亿元增长96
² 工业企业济效益水滑2001年规模工业企业产品销售率969年降02百分点工业企业实现利税总额558亿元年降80全市工业济效益综合指数8934年降393百分点
Ø 2002年前5月
² 工业形势良表现生产增长速度逐步加快产销衔接水断提高工业产品出口形势明显转工业利润降幅缩工业济运行质量进步改善5月份全市规模工业（）完成工业总产值657亿元年月增长10815月累计完成工业总产值2864亿元年期增长104增速月末加快01百分点工业产品销售率进步提高15月累计968提高23百分点前4
月累计提高02百分点工业出口产品幅增长5月份实现出口交货值46亿元年月增长266累计实现出口交货值264亿元年期增长107
² 工业济效益水趋转14月份规模工业累计实现利润36亿元降223实现利税152亿元降04两项指标降幅分季度缩9851百分点亏损企业亏损额68亿元增长5增幅季度缩62百分点前4月规模工业实现税金116亿元增长9增幅季度提高57百分点济效益改善原部分骨干企业盈利水趋
（三）建筑业生产持续增长
Ø 2001年
² 建筑业实现增加值600亿元年增长100房屋建筑施工面积21604万方米增长12竣工面积10161万方米增长11
Ø 2002年前5月
² 着住宅市场繁荣建筑业发展速度加快增加值105亿元增长165增幅年期提高84百分点
（四）全市固定资产投资保持较快增长
Ø 2001年
² 全年全社会完成固定资产投资3028亿元年增长155中国济投资1261亿元增长85非国济投资1767亿元增长210
² 投资结构发生变化全年城镇固定资产投资额达2836亿元年增长145更新改造投资增长明显快基建设投资增长全年更新改造投资达706亿元增长356基建设投资1225亿元增长36房产投资继续增长全年房产开发完成投资781亿元年增长22房产施工面积8889万方米增长73中住宅7082万方米增长115全年销售商品房1925万方米(建筑面积)降86
Ø 2002年前5月
² 5月份全市完成固定资产投资586亿元增长409产业划分第产业完成投资04亿元降484第二产业完成投资182亿元增长246第三产业完成投资400亿元增长529投资理渠道基建设完成投资202亿元增长786更新改造完成投资178亿元增长208房产开发投资197亿元增长371住宅建设销售市场繁荣15月份全市住宅施工面积竣工面积分年期增长367 29倍住宅销售面积销售额分年期增长443464住宅建设销售市场活跃促住宅投资重进步加前5月完成住宅投资16亿元占房产开发投资重年期704提高814
（五）市场体系进步完善消费品市场成交额增长
Ø 2001年
² 年末全市已类市场512类市场商品成交额达728亿元年增长38全市年成交额超10亿元市场132001年全市实现社会消费品零售额6235亿元增长102
Ø 2002年前5月
² 5月份全市社会消费品零售额达57亿元年期增加6亿元增长11月增幅提高1百分点春节销售水截止5月末全市社会消费品零售总额累计实现2761亿元增长109累计增幅年期持
（六）居民消费价格指数持市场物价水升降
Ø 2001年
² 全年居民消费价格总指数1000中服务项目价格指数1057消费品价格指数985消费品价格指数中食品1021烟酒品959衣着988家庭设备品维修服务943医疗保健品879交通通讯970娱乐教育文化品服务1042居住1068
Ø 2002年前5月
² 受烟酒品衣着娱乐教育文化类价格涨拉动食品类价格回升5月份居民消费价格实现涨全市居民消费价格指数 1010月相升1百分点前5月情况累计市场价格水处低位居民消费价格指数995中服务项目价格指数1125消费品价格指数962分品种食品家庭设备品维修服务医疗保健品交通通讯类价格程度降烟酒品衣着娱乐教育文化品服务居住类价格程度涨
（七）口
2001年全市口出生率640 ‰年降197 千分点死亡率555 ‰降122 千分点口然增长率085 ‰降075 千分点年末全市总口达6893 万（户籍口）年增加42 万总口中市区口4877万县(市)口2016万农业口2536 万非农业口4357万
（八）居民收入储蓄
Ø 2001年
全市职工均工资8172元年增长168统计资料显示2001年城市居民均支配性收入达6386元增长92 农民均纯收入达3230 元增长3 城市居民均消费性支出5515元增长81农村居民均生活消费支出1944 元降26全市城乡居民均储蓄存款达15350元年增长98
Ø 2002年前5月
² 截止5月末岗职工均工资5003元年期增加978元增长243正常增资素外岗职工均工资增长受机关事业单位国家关文件调整工资标准影响致前5月全市城市居民均支配收入累计29818元年期增长161城市居民均消费支出累计22814元增长128支出结构食品支出居民消费支出体住房电子通信旅游教育文化娱乐等新兴消费明显增加消费未形成真正消费流
（九）城镇居民居住条件继续改善
Ø 2001年
² 全年住宅建设投资721亿元年增长196竣工住宅面积4442万方米增长50城镇均居住面积年837方米增879方米农民均住房面积达228方米年增加1方米
二房产市场分析
()房产现状分析
1投资加快重扩
2001年沈阳市房产开发投资快速增长全年完成投资781亿元增加141亿元增长220占全市固定资产投资重达258提高14百分点房屋施工面积8889方米增长73已成拉动固定资产投资增长素
2住宅投资然居导位
2001年沈阳市房产开发业商品住宅投资599亿元增长306增幅高房产开发总投资86百分点占房产开发投资重717升767完成商品住宅施工面积7082万方米增长115占房屋施工面积重年767提高797商品住宅竣工面积3024万方米占商品房竣工面积867较年提高38百分点成导全市房产开发投资活跃积极素
3开发土面积成倍增长
2001年沈阳市房产开发企业开发土面积5130万方米增长13倍中已完成开发土面积1811万方米增长678正开发土面积1971万方米增长37倍开发土面积1347万方米增长904
4位资金结构调整贷款重增加
2001年位资金1166亿元增长368年结余资金外年位资金953亿元中国贷款占256年提高87百分点利外资占15开发企业筹资金占299资金占430分降09百分点71百分点07百分点
5置业门槛降低
沈阳市政府出台相关政策措施次降低入市门槛目通减轻房产交易中税费负担消费者更实惠政策鼓励居民买房卖房进步搞活房产市场银行揭政策力支持贷款门槛降低扩充市场空间
6房产市场法规逐步完善
Ø 沈阳市开始实行土储备制度土实行公开招标拍卖政府垄断土级市场已初步形成
Ø 沈阳房产理实施沈阳市城市房产理条例颁布加强城市房产理保证城市建设利进行提高居住水改善生活环境提高行政执法水具重意义
7房产市场十分活跃销售状况保持着良态势
沈阳市房产局统计数字截止2002年5月份沈阳市商品房销售面积558万方米年期增长379 中商品住宅销售面积526万方米年期增长443
2002年春季房交会展示会期间商品房成交面积65．95万方米成交额17．72亿元存量房成交面积63．65万方米成交额10．28亿元次春交会创28亿销售奇迹
8总体房价稳中降
沈阳市商品房均价基保持方米2500元2700元间符合沈阳市场行情2001年半年开始沈阳市出现中低价楼盘已形成环绕该市环（外环）二环间居住圈均价2800元左右着市中心土越越少土交易制度变革会城乡结合部出现越越中低价位盘2002年沈阳春季房交会新统计结果表明全市楼价正悄悄中低价位转移
9需求空间较效需求明显足
2001年沈阳市均居住面积达879方米年增加042方米距2005年均居住面积12方米目标尚相距离实现目标四年沈阳市需新建住宅约2600万方米疑形成较住房需求2001年情况商品房销售首次出现负增长销售面积1925万方米中商品住宅165万方米分降85103效需求明显足时空置商品房2001年次攀升创历史新高达2204万方米增长666万方米特空置年（含年）商品房1489万方米增加702万方米增长891占全部空置面积重年512提高676
（二）房产市场发展趋势分析
1效需求明显增加
2002年半年土制度变化导致市高档次新楼盘市量消费者年年调整期等显活跃需求量增加住宅市场开始转入相稳定销售时期数市场消费者开始年观走实际成交
2中户型受宠
2002年沈阳春季房交会交易情况具品牌优势价格适中户型合理中低档楼盘呈现供需互动热销场面次房交会18亿成交量中价位2300～2800元商品房成交例占总量70％中均价2500元商品房成交例占总量40％表明2002沈阳增量房市场会呈现户型低档次低价位住房紧俏中户型中档次中价位住房紧销户型高档次高价位住房滞销趋势
3房价波动幅度会太
然消费者低单价低总价产品需求促开发商增加中低价位产品供应拉低市场价格根目前沈阳市房产市场活跃程度预计拉动幅度会太
4二手房市场活跃表现房产快速发展提供支持条件
沈阳市房产局信息中心统计表明截2001年11月末沈阳存量房转件数34517件面积2458万方米金额327亿元较2000年期交易量增加总体二手房交易市场商品房市场更活跃政府力支持二手房市场活跃重原二手房市场商品房市场联动
二手房市场活跃表现房产快速发展提供支持条件项目分析篇
项目概况
项目名称：嘉盛园（暂定名）
位置：沈阳市区太原街区
发展商：沈阳**房产开发限公司
设计规划：规划块北侧布置18高层板式住宅底部二层商业网点南侧根日间距布置退台式住宅层数分7层10层10层底部二层商业网点东南侧规划26层高层点式住宅北侧公建房相连东侧西侧均二层商业网点规划总建筑面积约46800㎡中住宅面积31400㎡商业网点10200㎡
二项目济技术指标
指标名称
指标数量
总占面积
14000㎡
规划总建筑面积
46800㎡
中：规划建筑面积
41600㎡
中：住宅建筑面积
31400㎡
商业配套建筑面积
10200㎡
停车场建筑面积
5200㎡
容积率
32
覆盖率
20
绿化率
25
停车位
100
三项目片区市场分析
（）项目片区环境分析
Ø 案区域沈阳市传统商业黄金段中心沈阳市许历史名店原址沈阳市首批体工商业诞生时沈阳市市中心济发达块中山广场市总工会市公安局等街道轴线轴线恰恰恰沈阳著名景观路——南京街集旅游购物娱乐体
Ø 交通线路发达沈阳铁号线相邻（铁号线沈阳站南京街设置站点）区域成铁处女
Ø 外企业外口相较房产业发展提供商机
Ø 商住需求旺盛尤面积商住两房更市场青眯
Ø 太原街老区域改造已成定局
[判断]：案完全具备作城市中心必需济交通口投资等组成素产品形态必须区域特征相吻合实现市场利润化
（二）项目周边客户层分析
Ø 政府机关企事业单位林立（市国税局省税区公安局刑警支队市供电局二0二医院中国医中国联通20家金融机构）货币分房购房前景乐观
Ø 家中中高档写字间聚集数年轻高收入思想前卫异白领渴拥属房子
Ø 区域体私营业型国营商业企业肩支撑着济发展购买力言喻
Ø 域区域价值潜力足够吸引阶层域投资客目光
Ø 商住两客户层占区域住宅市场消费忽视位
Ø 连万达商业广场启动案提供较量潜目标客户
[判断]：区域拥广泛消费基础消费潜力特定目标客户群造特定产品形态相信定取项目开发成功
（三）周边居住状况分析
Ø 区域居住状况较差通常意义居住场房龄8年老户型住宅建筑面积5080方米
Ø 房龄15年老式住宅筒子楼占区域住宅相重济发展极相衬
Ø 极少数新格局住宅新区成普通市民居住条件中娇娇者开发量极限数定购买
Ø 1998年区域出现中润世纪家园美龙家园豪隆世家安馨园等高中楼住宅项目产品形态单（数130190米户型）总房款较高令数消费者生畏
[判断]：区域产品形态单供需矛盾加潜目标客户资源丰厚项目成功提供市场机会产品立项规划成案重中重
（四）竞争楼盘分析
n 城中花园
发展商
虹彩房产开发限公司
位置
南五马路250号
装修标准
清水房
户型面积
80300㎡二室—五室
均价
5300元㎡
惠付款方式
7成30年揭
销售业绩
首三期售完
客户源
企业家政府官员
优劣势分析
豪宅户型定位准确园林绿化配套齐全间距理造型新颖公装修高档击力强
推广评语
推广概念准确包装效果佳销售员素质高专业强
n 豪隆世家
发展商
正豪隆房产开发限公司
位置
南八马路泽街交汇处
装修标准
清水房
户型面积
二室：999㎡三室：1536㎡五室：18522㎡
均价
4300元㎡4180元㎡起价
惠付款方式
7成30年揭
销售业绩
销售40％
客户源
生意市民
优劣势分析
中档房户型面积配适中点式楼相部分房采光通风理想清新靓丽公装修高档视觉击力强
推广评语
推广概念准确推广手法落业员素质低专业
n 南园康居楼
发展商
沈阳翔房屋开发限公司
位置
南五马路金酒店面
装修标准
清水房
户型面积
二室：723㎡四室2554㎡
均价
4380元㎡4080元㎡起价
惠付款方式
首付万余款30年揭
销售业绩
期90％二期50％
客户源
生意市民公司
优劣势分析
户型偏商信两配泳馆板式楼造型呆板凝滞色彩单公装修低档
推广评语
明确推广概念
n 孔雀花园
发展商
玛丽蓝
位置
七纬路
装修标准
清水房
户型面积
二室：126㎡三室：152㎡四室：180㎡
均价
5300元㎡
惠付款方式
7成30年揭
销售业绩
仅余套
客户源
企业家政府官员
优劣势分析
豪宅户型定位准确规模园林绿化面积楼间距配套齐全物业理
推广评语
推广概念准确业员较专业
n 嘉盛园
发展商
沈阳铁西房屋开发公司
位置
民路泽街交汇年
装修标准
清水房精装房
户型面积
室：60㎡二室：80100㎡三室：100120㎡
均价
3850元㎡3400元㎡起价
惠付款方式
7成30年揭
销售业绩
客户源
企业家生意政府官员市民公务员
优劣势分析
中高档房户型面积配合理板式楼采光通风设计新颖楼间距园林绿化品味高性化设计国际知名物业理
推广评语
先进推广营销知名专业营销公司鼎力奉献
n 中润世纪花园
发展商
位置
区南京街78号
装修标准
清水房
户型面积
二室二厅：169㎡三室二厅：183㎡四室：223338㎡
均价
43806280元㎡
惠付款方式
7成20年揭
销售业绩
销售70％
客户源
企业家生意官员娱乐圈士
优劣势分析
豪宅点式户型偏采光通风配套齐全物业理较
推广评语
推广概念般销售员少热情高
（五）项目周边商业市场分析
1项目潜商业价值
n 域价值：案位太原商圈历史形成未发展该域均着限商业价值潜力
n 政府素：太原街老区改造文件已正式达（政府文件）
n 外资涌入：包括南部军团北入世外资金量涌入域价值提升提供良机
n 案位太原商区占干线属次级商圈位周边路况条件差公交车长途客运站点
n 项目高档高层住宅规划处商圈中心生意便交通发达等基础条件具独特市场吸引力相反住宅营合二商业网点销售提供利素
项目周边干道营类
（附表）
商业街名称
营品种
店铺数量
店铺规模
太原街
服装眼镜乐器通信医药
137
型门面居5—20 ㎡左右
中华路
银行证券
12
分支机构中等规模
民路
机电配件食品添加剂电线电缆绝缘材料
85
全部型门市20㎡左右
胜利南街
机电配件水泵轴承药房等
94
型店铺
南五马路东
药房诊医疗器械
11
中等门市100 ㎡左右
泽南街
汽车配件
50
型门市1530 ㎡左右
南二马路
五金汽车修理业
40
型门市20 ㎡左右
南京南街
体育品
25
中等门市50150㎡左右
北街
银行写字楼酒店旅行社等
20家左右
中等规模写字楼档次较高
区域营品种营状况
（附表二）
行业名称
般营面积
现网点方式
业收入状况
价格（购租）
乐器行
200 ㎡左右
租（太原南街）
年纯收入10万左右
18万
汽车零配件
30～120 ㎡
租（原居民楼楼）
年纯收入60万元左右
3～15万
彩印喷绘
20～200 ㎡
租（原居民楼）
营户年毛收入500万元
2～18万
快餐类
100～300 ㎡
租
年纯收入10万元左右
10～25万
医药业
50～200㎡
租
中型药店年纯收入30万元左右
3～15万
家电业（代理）
20～150 ㎡
租
——
1～10万
钟表眼镜行业
50～200 ㎡
租
年纯收入5万元左右
4～18万
服装类
20～200 ㎡
租
年纯收入2—10万元间
1．8万～18万
项目周边公交车长途站点提示
（附表三）
项目周边道路名称
公交车站点
长 途 站 点
路 况 说 明
南二马路
601604
沈阳——辽阳沈阳——鞍山
道路狭窄路况杂乱车混行异旅客流动量停车位西邻民广场道路状况复杂
民路
523246环路
21998—2001年项目周边网点投入量消化量
年区域型网点投入量价格
（附表四）
网点名称
理位置
层数
投入时间
销售价格
单位面积
出售率
南园康居楼网点
南五马路
1～3层
2000年
6000元 ㎡
1000～2700 ㎡
仅余1栋抵债方式出售
美龙家园
南京南街（中润世纪家园南）
1～4层
2001年
均价6000元 ㎡
700～4000 ㎡
销售率70
中润世纪家园（二期）
南京南街
1～3层
1998年2001年
6500元 ㎡
300～2000 ㎡
期销售100二期整体销售
鸿源厦
中山公园西门南50米
1～3层
2000年
1000元 ㎡年
300～1000 ㎡
出租率50
商场四层楼
案正北
1～4层
2000年
整体招商
5000 ㎡左右
0
豪隆世家
新华广场西500米
1～3层
2001年
6500元 ㎡
300～670 ㎡
出售率40
方迪厦
区西塔街
1～3层
2001年
6500元 ㎡
300～2000 ㎡
出售率足30
综述案周边区网点销售（出租）率60
3区域网点需求调查
区域营企业明细表
（附表六）
企 业 类
企 业 名 称
分 布 段
型合资（私营）企业
洲际酒店中国正泰集团沈铁分局通源实业总公司沈阳沈港实业限公司等
南京南街南五马路
写字楼
鸿源厦明日厦玉麟世家文新厦群星厦中山厦通保厦昊源厦星光厦
南五马路北街
银行
证券
约20家国银行（工建中农交行）商业银行（华夏招行广发行等）遍布银河证券鞍山证券辽宁国信等
中华路南京南街北街南五马路
政府机关企事业单位
区公安分局区房产供暖公司沈阳市体育局
区域部分营种类未发展规划需求
（附表七）
行 业 名 称
现营面积
营场变迁素
未发展规划
网点需求面积
网点需求格局
彩印喷绘
20～200 ㎡
动迁
买租网点
200～400 ㎡
开间进深
餐饮业（快餐业）
100～500 ㎡
新品种引入连锁营
租网点
100～500㎡
格局方正
家电代理业
20～150㎡
连锁营
买租网点
100 ㎡左右
格局方正适营
洗浴业
200～1000 ㎡
买网点营
300～800 ㎡
钟表眼镜店
100～200 ㎡
连锁营新办企业
租网点
200～300 ㎡
格局方正
银行证券公司
200～1000 ㎡
开设分理处分支机构
买网点（固定资产投入）
500～2000㎡
影楼
200～400㎡
连锁营新办
租网点
500 ㎡
室易规划
娱乐城（健身中心）
1000 ㎡
租网点
1000～2000 ㎡
室易规划
超级市场
500㎡左右
连锁营
租网点
1000 ㎡左右
单层空间足够
型题市场
4000 ㎡左右
联合投资营
整体购买
设室电梯楼梯间等
四物业发展规划
1项目定位
u 沈阳首座面积完全产权公寓（公寓定位）
u 沈阳首座顶尖段精品户型（住宅定位）
2功定位
u 商住两公寓
面积精装修拆改具完善性配套服务
u 户型精品住宅
根周边分析块素区规划理念等种素综合评价该项目市场中细分出定位户型精品住宅
u 定商业网点
配合住宅销售完成项目未科学理建议网点定销售考虑予统局部装修全面提升项目整体档次
3目标客户群定位
u 商住两公寓：单身白领丁克族资阶级富家子弟（愿父母住济赖家庭）艺术工作者（studio）外驻沈工作者公司投资客
u 精品户型住宅：周边生意（生意便）周边政府机关企事业单位购房者（回城市距工作单位较现代化生活具升值潜力）相商住需求客户
u 定商业网点：配合公寓未生活娱乐性服务性营应相应禁止件商品修理业装修业建筑材料印刷业营
4项目优势资源整合
Ø 充分利片区
商业氛围资源
造市文社区形象
Ø 树立独具特色市典家园形象
5物业总体规划
Ø 建筑风格：现代义风格求线条简洁流畅色彩典雅持久凸显现代简约市风
Ø
Ø
Ø 围合式布局客户享区静谧安适令住户真正够感受阔中取静居家氛围
Ø
Ø
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Ø
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Ø
Ø 区设停车位住户车辆车辆全部停入停车场面园区道路园林绿化广场留住户休闲娱乐令住户更享受清净品味市中田园生活
Ø 园中庭广场实现价值绿化精心设计造景观瀑布喷泉桥流水童游乐设施成文体设施合理分布住户营造快乐健康生活
Ø 室外统规划设计遮蔽式空调机位预设空调凝水保证宇外墙整体协调美观避免空调机冷水浸蚀墙体物业保值升值
Ø 统设置远程水电煤气动抄表系统方便工作员读表避免入室查表住户滋扰便
Ø 赠送视讲门禁系统： 终端直连区入口保安值班室住户家中楼单元防患未然
Ø 楼宇外公装修选材质考究体现档次价值提升物业素质展示实力品牌
6户型规划设计
户型设计应体现性化功化时尚化项目目标客户定位面积40～120Μ2 间力户型70～110Μ2二室两厅三室两厅实现动静分区干湿分区力求厅布局更丰富活泼层设计辅全越式客厅南带落门阳台餐厅带操作阳台窗设计落量转角窗外美景引入室令居者视野开阔心胸畅然
（1）户型面积配
u 完全产权公寓（26层点式高层）
建议户型面积20～60方米
中：20～30方米 25
30～40方米 35
40～50方米 25
50～60方米 15
u 精品户型住宅（两座板式住宅）
建议户型面积70～120方米
中：70～80方米二室厅卫 30
80～90方米二室二厅卫 30
90～100方米标准二室二厅卫 10
100～110方米三室二厅卫 20
110～120方米标准三室二厅二卫 10
板式住宅户型配 二室户型 70
三室户型 30
（2）整项目产品份额
完全产权公寓 30
精品户型住宅 70
（3）户型设计点
根面积户型特点功建议设计应注意：
u 考虑造缩减客厅面宽许控制42米
u 量缩走道面积避免必浪费
u 窗设计成飘窗充分占外部空间
u 适提高层高建议达3米
u 室玻璃制造通透效果
7完全产权公寓应解决性配套服务
特殊群特殊生活方式特殊居住空间决定完全产权公寓必须配备完善性服务设施建议应解决性配套服务：
★ 配备专业化系统化科学化物业理公司
★ 相数量车位停车场
★ 服务部门相合理收费标准
★ 智化居家办公基配套（高速宽带网络卫星电视等）
★ 先进理完善享空间（商务中心健身中心俱乐部分时办公区部高速电梯等）
★ 种服务配套设施（中西餐厅快餐厅咖啡酒吧美容美发网吧洗衣房医疗室等）
★ 专种性化服务（24时送餐门洗衣服务家庭清洁士服务房屋代租24时循环生活热水等）
8案网点设计
n 网点规划建议出发点
² 案特殊理位置决定网点域投资价值
² 样案区域市政市容环境相限制项目网点发展机会
² 案周边营产业网点规划起定鉴作
n 网点规划
² 网点两层单位面积250方米左右
² 网点销售应具相定性避免破坏住宅居住环境未区理
² 网点应注意设计室格局
² 应事先寻找市场谋求网点定建设
² 网点周围定预留车位
² 网点价格建议设定6500～7000元方米间
案前期网点市场调查2002年半年区域网点提供量网点特征建议案网点规划设计：
★ 网点设置两层面积份额控制200～300方米
★ 网点面宽7～8米足够种娱乐服务行业门脸设计求
★ 网点定销售关重否考虑统风格局部装饰
★ 应规划网点门前停车场
★ 网点设计应考虑门窗梁柱等位置力求限度优化网点结构
★ 营项目应量回避万达商业广场营业务（太洋百货沃尔玛超市欧倍德建材超市）
★ 网点售价控制6000元～7000元方米
[判断]：综述案周边区网点销售竞争表现洪福家园（产品形态类似）万达商业广场（品牌效应）竞争针市场供需状况市政改造力度加案网点销售形势应较乐观
五项目SWOT分析
（）项目优势分析
1．绝佳理位置
项目位沈阳市商业区——区中心带距离太原商业步行街仅50米沈阳市发展非常成熟带富贾云集商业氛围浓郁沈阳市商业黄金三角中央理位置极优越
2．方便迅捷交通
项目20米距离长途客运站300米遥沈阳火车站气运火车运输通达省全国南二马路民路更中巴穿梭四通八达方便迅捷
3．成熟完善社区配套
Ø 太原商业街新世界商场联营公司中兴厦时尚广场中华路商业街建设连万达集团投资兴建沈城首家型商业广场段造出兴叹气浓郁商业氛围
Ø 南京铁路五东北育中学铁路实验中学134中学20中学均属省市重点学府项目偎学区亲子限
Ø 医附属医院二0二医院区中心医院保证业寻医问药生活提供效保障
Ø 商贸饭店新世界酒店金饭店金杯厦海梅陇镇酒家杭帮菜麦劳肯德基市快车等种风味餐厅项目成沈城餐饮美食绝佳处
Ø 中华剧场东北电影院市文化宫保龄宫市游泳馆中山公园正建设中沈城第家家众体育休闲健身广场皆沈城娱乐休闲健身首选
（二）项目劣势分析
1．块局限
Ø 传统观念局限域营品种营环境偏见
Ø 原周边域居住状况较差居民素质相应高影响域发展速度
2．周围环境素
Ø 车辆站点集中外流动口量员素质混杂
Ø 道路状况较差路面较窄损坏严重车行
3．历史素
Ø 历史遗留脏乱吵环境印象较难改变
Ø 区域外口较利区域规范化发展
（三）项目机会点分析
1．陈政高首新届市政府领导沈阳带营城市新概念限城市建设做项重资产予营改善城市环境提升城市档次时通政府政策优惠吸引更外资进入沈阳建造沈阳进改善业环境提高居民居住水准举整体提高城市价值项目片区价值相应提升
2．继沈阳市区政府投资改造太原街区久连万达集团准备斥资12亿太原街造沈阳首家SHOPPING MALL（型商业广场）太原街建设成集购物休闲娱乐餐饮住宿观光旅游综合服务体站式消费场购物休闲漫步时尤林荫道散步样舒适惬意次万达集团进军太原街正中太原街区沈阳说北京王府井海南京路美国曼哈顿巴黎香榭丽舍样城市商业LOGO（标志）外引炫耀骄傲万达项目沈阳引进沃尔玛太洋百货等居世界500强家国际知名品牌店开业会带动项目周边商铺价值切受益者疑项目政府型企业集团斥巨资改造太原街完善沈阳商业功提高太原街区片区价值增加太原街气商气项目面受益非浅商业价值获幅提升时太原街型商业广场产生衍生相部分强烈安家欲中高收入白领外年青资家量流动口项目潜消费群体扩容销售前景价值获提升
3营销策划水决定项目价值实现程度重素项目深沪产新理念新手法通项目土位置文景观商业概念学府概念太原街改造户型设计中庭广场车分流等卖点提示浓缩推广物业价值提升
（四）项目威胁点分析
Ø 周边竞争楼盘潜威胁
Ø 政府改造速度力度控实施样关系着区域未发展
济分析篇
项目建设总投资分析
（）开发成
1土费
编号
项目名称
金额（万元）
备注
1
土出金
582
2
征折迁安置补偿金
1750
21
陆军侦察局
1300
22
沈空司令部
300
23
沈阳铁路局
150
3
市房产局直属房产残值费
312
4
现动迁补偿费
2240
户10万元计算224户
合计
4884
2前期工程费
编号
项目名称
金额（万元）
备注
1
土勘测规划设计费
180
2
三通
210
总占面积150元方米计算
合计
390
3基础设施建设费
编号
项目名称
金额（万元）
备注
1
基础设施建设费
582
规划建筑面积140元方米计算
合计
582
4建筑安装工程费
编号
项目名称
金额（万元）
备注
1
建筑安装工程费
4914
规划总建筑面积1050元㎡计算
2
电梯
315
9部电梯部电梯35万元计算
合计
5229
5预见费
编号
项目名称
金额（万元）
备注
1
预见费
332
述1234项3计算
合计
332
6开发期税费费
编号
项目名称
金额（万元）
备注
1
城市建设综合配套费
750
规划总建筑面积160元㎡计算
2
工程质量监督费
21
建筑安装工程费04计算
3
工程监理费
31
建筑安装工程费06计算
4
105
建筑安装工程费2计算
合计
907
n 项目开发成六项计：12324万元
（二）开发费
1理费
编号
项目名称
金额（万元）
备注
1
理费
370
开发成3计算
合计
370
2财务费
Ø 贷款额初步开发成50计算约6000万元
Ø 贷款利率558计算
Ø 简化计算项目财务测算影响前提贷款利息初步单利计算
Ø 贷款期限初步确定1年
编号
项目名称
金额（万元）
备注
1
财务费
335
合计
335
3销售费
编号
项目名称
金额（万元）
备注
1
销售费
607
销售收入3计算
合计
607
n 项目开发费三项计：1312万元
（三）投资成费估算汇总
编号
项目名称
金额（万元）
1
开发成
12324
11
土费
4884
12
前期工程费
390
13
基础设施建设费
582
14
建筑安装工程费
5229
15
预见费
332
16
开发期税费费
907
2
开发费
1312
21
理费
370
22
财务费
335
23
销售费
607
合计
13636
n 项目总建设投资：13636万元
n 单位规划建筑面积投资成＝13636万元÷46800㎡＝2194元㎡
n 单位规划建筑面积投资成＝13636万元÷41600㎡＝3278元㎡
二项目开发建设实施计划
Ø 项目实施进度初步计划
项目建设期拆迁项目竣工验收交付预计需1年时间项目实施初步计划安排
项目实施进度初步计划表
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
拆迁
三通
开挖基槽
基础施工
结构施工
水电安装
装修施工
电梯安装
基础设施配套建设
样板房装修
﹡备注：月份进行分期
Ø 项目投资计划资金筹措安排
投资计划资金筹措表
序号
项目
合计
1
2
3
4
1
项目总投资
13636
4102
6148
2715
671
11
开发建设投资
13301
3990
5980
2660
671
12
贷款利息
335
112
168
55
2
资金筹措
13636
4102
6148
2715
671
21
资金
5501
1990
2980
460
71
22
贷资金（含利息）
6335
2112
3168
1055
23
预售收入
1800
1200
600
﹡备注：三月季度进行分期
三项目资金回收计划
项目资金回收预计需9月项目资金回收预期进度
资金回收预期进度表
09
10
11
12
13
14
15
16
17
合计
商品房
例（）
8
10
12
15
15
10
15
10
5
100
面积（㎡）
2512
3140
3768
4710
4710
3140
4710
3140
1570
31400
商业网点
例（）
10
15
20
20
15
10
5
5
100
面积（㎡）
1020
1530
2040
2040
1530
1020
510
510
10200
车位
8
10
12
15
15
10
15
10
5
100
﹡备注：月份进行分期
四项目销售收入利润测算
Ø 价格策略
根竞争楼盘分析项目身特点项目商品房销售价格定位3400元㎡～4300元㎡具较强竞争力总体价格策略考虑低开高走方式入市稳健性原报告初步该项目具体销售价格定位作测算项目销售收入
² 商品房均价3850元㎡销售
² 商业网点7200元㎡销售
² 停车位8万元进行销售
Ø 项目销售收入营税金附加测算
销售收入营税金附加估算表
序号
项目
合计
09
10
11
12
13
14
15
16
17
1
销售收入
20233
1766
2391
3015
3402
3035
2023
2301
1656
644
11
商品房
12089
967
1209
1451
1813
1813
1209
1813
1209
604
12
商业网点
7344
734
1102
1469
1469
1102
734
367
367
0
13
停车位
800
64
80
96
120
120
80
120
80
40
2
营税金附加
1232
108
146
184
207
185
123
140
101
39
21
营业税
1012
88
120
151
170
152
101
115
83
32
22
城市维护建设税
71
6
8
11
12
11
7
8
6
2
23
教育费附加
51
4
6
8
9
8
5
6
4
2
24
交易税
99
9
12
15
17
15
10
11
8
3
﹡备注：月份进行分期
Ø 项目利润测算
序号
项 目
金额（万元）
1
销售收入
20233
2
总成费
13636
3
营税金附加
1232
4
利润总额
5365
5
税
1770
6
税利润
3594
n 税前投资利润率＝5365÷13636×100＝393
n 税投资利润率＝3594÷13636×100＝264
五现金流量分析
全部投资财务现金流量表
序号
项目
合计
1
2
3
4
5
6
1
现金流入
20233
0
0
1766
8808
7359
2301
11
销售收入
20233
1766
8808
7359
2301
2
现金流出
16638
4102
6148
2823
1207
1505
853
21
开发建设投资
13636
4102
6148
2715
671
22
营税金附加
1232
108
536
448
140
23
税
1770
1057
713
3
净现金流量
3595
4102
6148
1057
7601
5854
1447
4
累计净现金流量
4102
10250
11307
3706
2147
3595
﹡备注：三月季度进行分期
Ø 财务净现值
基准收益率ic取决银行利率高低项目营风险程度营目标求等般趋选取捎银行期贷款利率做基准收益率项目贷款利率558计算季度贷款利率558÷414左右基准收益率取3出：
财务净现值（FNPV）2270（万元）
Ø 财务部收益率
根表计算出：
财务部收益率（FIRR）1065
项目全部投资财务部收益率远远基准收益率
六确定性分析
（）盈亏衡分析
Ø 固定成
项目固定成相关成组成：
² 土费：4884万元
² 前期工程费：390万元
² 基础设施建设费：582万元
² 财务费：335万元
固定成合计：6191万元
Ø 变动成
变动成＝总成－固定成＝13636－6191＝7445万元
项目盈亏衡点固定成÷（销售收入－变动成）×100
6191÷（20233－800－7445）×100
52
﹡备注：处销售收入扣车位销售计800万元
见项目身抗风险力较强
（二）敏感性分析
影响项目财务效益确定素开发成售价水开发成项目中发生波动变化建筑安装工程费项目敏感性分析针全部投资评价指标财务部收益率（FIRR）分计算售价建筑安装工程成波动510时财务评价指标影响程度计算结果见表：
敏感性素分析表
变动幅度
10
5
0
+5
+10
销售单价
697
882
1065
1247
1428
建安工程费
1209
1136
1065
997
931
分析结果出售价相建筑安装工程费敏感程度财务部收益率均基准收益率
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