文殊院期建设项目
投资行性研究报告
中房集团（成）尺度产营销限公司
2005年5月
目 录
项目总说明 3
二项目概况 5
三投资环境研究 11
四市场研究 15
五项目理环境附区竞争性发展项目 17
六规划方案建设条件 21
七投资估算资金筹措 22
八项目评估基础数预测选定 28
九项目济效益评价 28
十风险分析 31
十行性研究结 32
十二附件部分
项目总说明
文殊院期建设项目规划面积约合11298亩规划总建筑面积8635234方米中商业部分总建筑面积5135234方米公配套设施建筑面积2000方米建筑面积33万方米余C3C5C7三宗约合3484亩拍卖期详细规划指标表：
项目
面积
容积率
面积
面积
B3
8970
095
85215
33000
B41
7460
08
5968
B42
6255
095
594225
B6
158223
112
17720976
B9
6500
106
6890
C6
708945
089
63096105
C3
9474
6
C5
8084
3
C7
56676
73
期总面积合计
112985亩
拍卖土面积合计
34839亩
建筑部分面积合计
513523365
期均容积率
09857
（）投资行性研究
中房集团（成）尺度产营销限公司文殊院项目期进行项目行性研究评估工作提交投资行性研究报告项目银行贷款研究：
1中华民国房产理法
2中华民国土理法
3中华民国城市规划法
4成市城市总体规划
5房产开发项目济评价方法房产估价规范
6成市关房产开发销售法规政策
7二○○○年四川省建筑工程计价定额全国统安装工程预算额四川省估价表相应取费标准
8国家方关营业税土增值税税税收理条例
9委托方提供相关资料：
10成市2001年2004年统计年鉴
11相关资料
（二）投资行性研究假设前提限制条件
1项目土权合法取报告设定价格取报告假设前提
2报告设定途（商业）够终通规划部门认批准
3政府周边商业服务设施基础配套设施整体规划
4项目建筑设计功完善布局合理配套设施完善适度引导足够客流量满足消费者需求
5项目质状况较工程建设计划利进行
6项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准项目综合验收利通政府规划部门相关职部门验收项目时交付
7政府相关政策房产市场济环境保持良发展趋势没较波动
8委托方提供资料合法真实
（三）项目投资行性研究结
1市场分析结
根文殊院建设项目综合分析知：该项目开发建设具文化涵区位规模品牌等优势旅游产业作四川支柱产业年快速健康持续发展项目奠定较市场基础市场角度开该项目开发产品符合市场需求项目开发建设行
通该区域房产市场状况房产市场发展变化趋势结合项目具体情况（包括实物形态档次等）充分考虑影响项目价格干素未变动趋势前提利房产价格评估中市场较法收益法长期趋势法等评估方法原理开发完成该项目类房屋均销售单价进行预测
商业房：19000元㎡（均价格）
汽车停车位：2800元㎡（市场价格出售营）
2财务评价结
通该项目财务指标分析预测项目整运作期销售收入达1247亿元（包括商业房均价销售100车库市场价格销售30土拍卖）产生净利润(税利润)08371亿元交销售税金附加05519亿元土出金04146亿元税03831亿元计交税金13496亿元成利润率：827投资利润率983销售利润率834
综述项目市场财务行风险较
二项目概况
文殊院项目位民中路旁成市文殊院历史保护片区作成现代旅游休闲中心RBD重组成部分传统城市商务中心CBD相融合托省级重点文物保护单位——文殊院核心保护区573公顷形成东北街草市街南白家塘街通桥街西民中路北安西路规模协调区成宗教民俗文化保护区总规划面积2653公顷造成城市旅游休闲顶级消费商圈
文殊院期建设项目规划面积约合11298亩规划总建筑面积8635234方米中商业部分总建筑面积5135234方米公配套设施建筑面积2000方米建筑面积33万方米余C3C5C7三宗约合3484亩拍卖期详细规划指标表：
项目
面积
容积率
面积
面积
B3
8970
095
85215
33000
B41
7460
08
5968
B42
6255
095
594225
B6
158223
112
17720976
B9
6500
106
6890
C6
708945
089
63096105
C3
9474
6
C5
8084
3
C7
56676
73
期总面积合计
112985亩
拍卖土面积合计
34839亩
建筑部分面积合计
513523365
期均容积率
09857
（） 项目处区域素分析
1青羊区区域位置济特征济发展趋势分析
青羊区成市中心区全区面积67方公里辖14街道办事处乡民政府常住口约46万区高等院校科研院云集职业教育基础教育水较高会计师事务律师事务交流中心等中介机构齐全中国第华侨济技术开发区成华侨济技术开发区落户区2000年全区实现国生产总值11486亿元
青羊区成市重商品集散专业条街众尤电讯条街著名金融机构集中商厦宾馆云集特征骡马市金融商贸圈投资者提供巨商业机会全区2000年社会商品零售总额达77亿元
区四川省民医院成中医院学附属医院成市第三民医院杜甫草堂青羊宫文殊院等名胜古迹
青羊区处成中心城区规划中成中央商务区核心区流物流量交通发达信息通畅
2青羊区区域交通状况
青羊区区东西新华道羊市街西线蜀道西街江汉路南北民北路民中路城街解放路太升路仁路长街东城根街青羊道环路二环路三环路区域连接成方便城市道路网络
区间道路干线道路横交错四通八达公汽车线路网络覆盖站点交汇段聚集消费流开发商业物业理想段
3城市基础建设改善
成市旧城改造已进入实施阶段城东年通东街江路龙舟路成龙路老成渝路等道路改造建设区域基础实施明显改善成市二环路间房产开发逐渐接尾声二环路块已成成市房产开发绝版块区域土开发形成物业具极高商业保值增值价值
4项目区域政策环境
旧城古迹历史建筑体现出城市域文化成市政府政府导市场化营方针拟定相关政策系列优惠措施积极鼓励支持投资商参成市旧城改造房产开发建设针文殊院片区旧城改造项目政府予更加优惠政策保障项目利实施特成立项目专家组指导监督历史文化保护片区商业运作重视文化保护持续发展保护双重意义建筑保护简单建筑保护应该保护片区建筑文化精神浓缩保护样实现政府造市名片战略目标文保护目实现民风民俗全面挖掘现
中房集团成开发总公司成功开发蜀风花园秉承政府意图战略目标二十年开发验超前开发理念担起完成型片区拆迁市政配套设施建设城市文化价值发掘保护等系列务
目前该项目处区域现实宏观政策发展状况济特征发展趋势交通状况城市规划城市建设文环境等方面处生活消费服务活动日益成熟时期居住商业物业面发展机会该区域开发高档居住物业较理想段投资商业物业前景较
5项目区域文化环境
（1）宗教文化
佛教传入中国初传开拓传播等阶段逐渐国传统文化相溶合逐步形成中国佛教文化成佛教文化历东晋南北隋唐时期宋元明清时期中华民国四时演变发展现成区开放寺庙58座禅宗中国佛教史宗派中国佛教独宗派成唯禅宗独霸成文殊院宗教界较高位古
文殊宝光金山高明禅宗四丛林说文殊院通五化改造发展成文化型园林式元化功国际寺院
1400年古寺文殊院
文殊院坐北南建筑面积11600方米天王殿三士殿雄殿说法堂藏楼庄严肃穆古朴宏敞典型清代建筑寺院始建隋唐（公元605年）康熙年间兴盛康熙帝御笔空林二字钦赐敕赐空林御印方康熙帝墨迹存院院300余尊佛观音士青铜铸造称雕塑精品护法神韦驮清道光九年（1829年）第七代方丈圆青铜翻砂成工艺精细童颜神态体现童子相貌军威仪风度尊列空林八观缅甸玉佛院僧性鳞尚民国11年（1922年）历艰辛步行募化缅甸请回珍贵文物佛文献万册：院僧先宗等3日清晨刺舌取血书写舌血书明神宗田妃绣千佛袈裟清杨遇春长女头发绣制水月观音院藏唐僧玄奘顶骨尤珍贵成唐僧受戒
中国第市禅林
文殊院片区城北区成古寺遗址集中区域里成宗教文化精神中心文殊院传统中国四丛林全国十佛教禅院
文殊院佛教文化全国国际重影响出四位世界著名高僧中国第丘尼隆莲法师修行处爱道堂隆蓬法师蜚声中外泰国斯里兰卡日美国丹国王等佛教士纷纷访外文殊片区金沙庵娘娘庙椤伽庵会庵堂五岳宫等十寺院形成名副实宗教文化观园全国唯市禅林
（2）城市文化
成历史悠久文化浓郁风光秀美景点众闻名世窗含西岭千秋雪门泊东吴万里船蓉城年商贾云车水马龙生动写九天开出成千户万户入画图描绘出名冠中外锦绣天府
彩
浓缩花会灯会烧头香赏花灯等川西民风民俗成座彩拥独具魅力巴蜀文化蜀戏冠天川剧扬琴清音评书金钱板等10余种方戏精湛传统工艺蜚声海外蜀锦蜀绣风靡天金银丝制品瓷胎竹编名传遐迩
美食
成美食独特魅力吸引方游客名扬世界川菜首5000种川菜菜品23种品型30种烹饪方法菜品丰富料拷文化丰富现品味佳肴美食游成黄金假日亮点风日丽中体验蓉城——美食吃浪漫情怀
休闲
成座茶馆品美食体味农家院恬淡闲适穿梭川西民俗文化中游览山水风光进行高山滑雪激流浪享受森林氧吧温泉疗养感受现代市潮流时尚
（3）旅游文化
省会成中国历史文化名城位长江游美丽富饶川西原作中国重旅游城市名胜古迹中外驰名文景观172处文殊院武侯祠杜甫草堂王建墓江堰二王庙青城山具特色全国重点文物保护单位省级保护单位19处世界唯熊猫繁育研究基全国旅游胜九寨沟峨嵋山长江三峡前西藏通道形成蜀文化熊猫乡天府风光三特色
全省旅游外汇收入突破2亿美元国旅游接数跨越7千万关入境旅游增加良占462国游外客年13增长文殊院年接全国游客突破300万次
（二）项目身素分析
1项目处理位置商业区位
项目位成市青羊区府河侧紧草市街文武路民中路安西路等成市交通道距成市传统商圈春熙路约15公里距骡马市商圈约05公里距火车北站约15公里属成市2002年8月7日公布成市基准价住宅三级商业二级段调查显示文殊院周边商业业种42种270家总营面积达11000方米
2项目处区域交通便捷度：
1公交通状况：项目区域169964753021553373等路公交车通该区域距离成市火车北站约15公里距北门汽车站约12公里外交通十分方便
2道路通达度：项目区域交通型干道民路文武路草市街北街通道路安西路珠宝街西珠市街五岳宫街通桥街灶君庙街等条路街巷分布道路等级路网密度较高道路通达状况较
该项目周边公汽车线路网络覆盖面广站点交汇段聚集量消费流便捷交通该区域居民生活工作出行带便利
3身文化底蕴
成文殊院宗教界较高位古文殊宝光金山高明禅宗四丛林说文殊院通五化改造发展成文化型园林式元化功国际寺院
文殊院位成市城北文殊院街现存市区保存完整座佛教寺院四川省成市佛教协会
文殊院始建唐代宋代改名信相寺川西四丛林传说清康熙年间道行高深智慧超慈笃海月禅师修行时灵光头顶射出光城北僧众视文殊菩萨化身康熙三十六年遂改寺名文殊院公元1703年康熙皇帝亲笔题写空林匾额块赐文殊院名空林堂
文殊院占82亩坐北南殿宇五重布局严谨进山门里走次天王殿三士殿雄宝殿说法堂藏楼东西两厢钟鼓楼相斋堂客堂称排列殿堂长廊密柱相连结全院房舍190余间建筑面积2万余方米房舍木石结构雕饰精美
文殊院佛教文物荟萃中珍藏唐玄奘头盖骨残片
（三）文殊院片区客观条件决定发展基方
文殊院片区理位置处城中心北侧拆迁成高果作常规项目 进行开发（土整理开发商行开发）受城北房产济萎缩影响开发种类型物业面成难收回回收期长利润额低市场均利润率甚法持续营
中国城市旧城改造中三典案例南京夫子庙海新 天海城隍庙关三片区中启动方式营模式探讨已总结起表现三方面：规模化开发综合性营特色化营销启动基础相似：改造片区具备深挖历史文化缘文化区域相代表性
果文殊院片区文化特征理位置海城隍庙南京夫子庙进 行横较出三者样具备浓厚宗教文化特征方民俗文化特征理位置紧城市中心区域正式启动前相知名度固定消费群体海城隍庙南京夫子庙成功证明文殊院巨潜力改造文殊院片区理然应成具备样性质方旅游代表区域
时值提目前成已开发成规模类似历史文化川西风情旅游片区武侯祠杜甫草堂两片区开发充分核心影响素：武侯祠杜甫草堂建筑风格营业种等方面力求片区旅游区特征特征相符营造出旅游者够留气氛结合景点形成整体旅游片区营造出旅游商圈实现片区价值提升
目前成市区范围代表川西民俗风情旅游景点宽窄巷子文殊院片区两者相较民居古建筑资源相似宽窄巷子优文殊院文殊院身清代古建筑群中国十禅林享较高声誉时文殊院片区规模较宽窄巷子更川西民俗文化文殊院宗教文化相结合形成卖点更规模更更具特色旅游片区
（四）项目高佳途定位
1项目属块规划途文化综合规划容积率见附表规划建筑密度规划规划建筑限高规划绿率等规划指标
2通项目区域物业业态调查解知：该区域物业业态文殊院配套商业房
3项目处历史文化位涵景观较道路通达度较外交通便捷生活配套设施较齐全通研究分析认：项目达法律允许技术济行价值化前提高佳途规划
（五）项目开发价值销售预测
市场调查显示：文殊院周边租金140—200元方米左右外层租金45110元方米左右相例降50左右口岸效应文殊院周边街道口街道中段高出50—100元方米外围明显差异性
通该区域房产市场状况房产市场发展变化趋势结合项目具体情况（包括实物形态档次等）充分考虑影响项目价格干素未变动趋势前提利房产价格评估中市场较法收益法长期趋势法等评估方法原理开发完成该项目类房屋均销售单价进行预测
商业房：19000元㎡（均价格）
汽车停车位：2800元方米（市场价出售营）
三投资环境研究
（）成市济房产市场发展宏观环境
1成中国济发展中作
（1）中国济版图出现三城市圈：北京海广州三城市圈中国城市化进程中起步早发展成熟具规模化区相长时期担负中国城市化领头羊角色
（2）三城市济圈已中国济形成坚固基础犹支长弓长江流域济带犹支利箭张弓搭箭确定中国济整体均衡发展新格局
北京城市圈
海城市圈
广州城市圈
长江流域济带
西部致动点发力点1里？
？
（3）实现中国整体均衡增长持续发展关键中西部崛起西部整体发展关键城市特规模城市济圈拉动
（4）引弦蓄势格局幅员广袤发展滞西部亟需中心城市作发力点3+1中国区域城市济发展新格局呼欲出3+1格局1出现西部
（5）历史予巨天时重庆成两极长江游（成渝）城市济圈成：启动西部发展龙头取进入3+1格局入场券
（6） 成市新届市委市政府战略目标确定：建设国家级区域中心城市担成渝济圈领导角色推进3+1格局真正形成
2成济发展位城市较
城市居民购买力总体状态：社会消费品销售总额角度判断成市居民购买总体实力位居第四位相发展速度西安列排第六位
城市居民潜购买力状态：居民储蓄余额角度判断成市居民潜购买力排名第四位相发展速度排列第六位
城市外开发程度状态：实际利外资角度成市外开放程度相落保持倒数第三位相发展速度位居前列居第七位
城市居民收入状况：均城镇居民支配收入角度成市城市居民均支配收入水处中游城市居民收入状况进步提高
固定资产投资状况：成市固定资产投资位居第五位相发展速度排第八位
3成市房产市场发展宏观环境
成市国西部区科技中心商贸中心金融中心交通通信枢纽四川省政治济文化中心国家级重旅游中心城市国家级历史文化名城成天独厚理位置迅猛发展济成已成西南五省市中心型外资企业西南区总部设成辐射西南区
国家西部开发背景成市正努力改善种硬件配套设施力图创造更加良投资环境
2002年成市规划部门制定推出中心城东南发展规划沙河综合整治规划等关旧城改造城市总体规划述城市规划实施成城市面貌焕然新极改善成市外交通增强吸引外投资竞争力
国家统计局城市社会济调查总队中国济景气监测中心中国信息报社举办中国综合实力百强城市评估结果日前发布成位居2003年百强城市综合实力排名第11位超乌鲁木齐西安重庆昆明位居西部第2003年市辖区区生产总值超200亿元百强城市达68中海北京深圳广州天津南京连杭州沈阳哈尔滨位居百强前十位
（二）成市城市总体规划
成作四川省政治济文化中心工业齐全中国重粮油农副产品基金融商业交通通信中西部区较强辐射力成市坚持城市规划龙头进行旧城改造新区开发城市道路等基础设施建设较快速度发展市容市貌发生较变化
1城市发展战略
中心城布局形态逐步现密集圈层式发展疏密结合扇叶式布局
优化城镇体系结构布局淡化中心城概念形成七卫（市中心７外围片区：新片区青白江片区龙泉片区华阳片区东升片区温江片区郫县片区）市区格局
优化城市产业结构布局采取效措施引导城市东部南部发展
城南新区规划控制范围205方公里建设规模约966方公里城南副中心规划占面积359方公里规划建筑面积达460万方米南部新区城南副中心核心发展商务行政办公商贸金融生态居住高新技术产业
东部新区规划面积76方公里定位生活居住旅游休闲教育科研等功生态型城市新区总体包括副中心片区中心六片区十五居住区五五横干道系统城东副中心成东南发展规划延续生活居住排首位置东部新区独环境优势成绿色新区
井字形道路：东城根街红星路新华路滨江路（中心区快速交通路网） 环状道路：环路环路二环路三环路外环路 放射状道路：成绵成渝成南成雅成邛川陕成仁老成渝等
2期成房产市场基状况
成市房产发展形势投资形势消费现状方面目前正处理性时期时新房产发展状况态势房产开发继续保持良性走势开发投资正托型（赖银行贷款）转企业身力量市场力量型发展投资形式销售方面保持原规模稳步扩
房产开发房屋买卖租赁房产抵押典互换房产交易代理中介服务信息咨询物业理等容房产市场体系已形成级市场交易日趋活跃特2002年银行接受二手房揭力推动房产业相关产业发展
目前成市房产市场整体特点：
外实力开发商纷纷进驻成土开发企业形成垒竞争格局竞争加剧促开发商产品定位更加注重市场调研环节更加注重研究购房者消费心理行惯竞争手情况
盘开发逐渐成趋势市区土资源相匮乏盘开发热点区域集中郊区尤华阳龙泉温江盘较密集区域
性化项目越越新房产营销概念断出现
投资需求促城市区城性商业产权酒店户型等项目日益增
规模旧城改造户型项目持续走俏时促进二手房市场租赁市场日益升温旧城改造成果显著
郊外交通配套逐渐完善居住意识断提升郊房产开发热度提高符合环境需求满足二次置业产品市场前景逐渐
3成房产发展形势趋势预测
政府三工程改造相关规划方案进步促进期房产产品消费力度时远期相关产济预测远期政府规划显示未20年郊区化舒适型住宅成流消费意识成形成成三圈六轴发展格局造规模化市产房产开发投资重道远
4结
推未案成市房产市场持续稳定快速增长整体拉动攀升尤作四川成支柱产业旅游业进步发展带动该项目整体价值提升
四市场研究
（）成旧城改造工程板块概述
1文殊院片区旧城改造工程期进行旧城改造板块概况综述
文殊院片区旧城改造工程时进行较规模旧城改造工程青石桥片区改造工程慈寺片区改造工程东街片区改造工程
相较言青石桥片区改造更注重环境改善新片区题改造前片区题强化扩展该片区理位置优越身形成青石桥商圈长期形成片区题商业业态固定消费群体量等方面明显优势
改造前慈寺片区中慈寺原中等规模成历史文物博物馆具备定历史文化保护价值原长年营名家书画茶铺气旺盛时传统春熙商圈接壤春熙商圈气商气然成商圈王者扩张必然趋势
春熙路商圈身影响力扩张性加慈寺身历史文化价值改造慈寺片区然纳入春熙商圈扩张范围会造集历史文化餐饮旅游休闲购物高尚住宅体功中心商业文化区成春熙商圈东区改造慈寺片区出现历史文化保护商业结合重局面
东街片区原灯具条街金融条街定位改造东街片区题已完全脱离原该片区单性商业属性属城中区城街片区客观已形成成金融中心东街改造目标实现仅仅拆重建更面市场培育选择
2文殊院片区身特点
文殊院片区旧城改造成市2002年旧城改造工程中规模体量较板块该片区具备鲜明历史文化特征改造块总量较体块体量较
（1）属目前旧城改造中市场脉气弱板块
文殊院处城北区域城北板块目前成房产开发中市场脉气弱板块成城区范围城南城西板块目前成住宅开发战场开发量销售量等指数呈现出持续攀升趋势中城南板块（桐梓林区域棕树区域）高质高价特征延续城南高尚住宅区开发城西集聚批中档价位品质楼盘城西品牌效应开始突显城南形成两雄峙局面城东板块然城东城市副中心等政策利居住环境等条件改善非日功目前城区开发流然低价房安居房等体城北板块商业产城市物流体住宅业开发量消费量呈现萎缩趋势住宅开发规模低价体
期旧城改造中规模历史文化保护区相慈寺片区接壤春熙商圈市场气商气指数相较高期改造倾保护时市中心商业圈接宽窄巷子片区川西民居规模较文殊院片区民居建筑更更完整呈现出然街区分布状态片区保护区倾民居街区展示时该片区属城西贵市中心相民公园周边区域商务办公居家住宅较文殊院更佳
（2）片区宗教文化特征传统商业住宅业相突
文殊院片区商业现状整体处形态落营业种单原始状态果采取常规性操作模式开发商业存商品生产交易规模较没传统城市商圈问题
作住宅开发文殊院片区身具备开发高档住宅优势时存宗教特征住宅开发突问题（文殊锦苑仅入住5）
时文殊院片区旧城改造成价较高果正常拍卖流标性果拍卖成功出现高价带高房价销售困难等问题文殊院周边块开发限高更加重开发成问题实际操作难度较
3结
基述文殊院片区特点出方性结：常规性开发适文殊院片区改造工作文殊院开发回避宗教特征宗教文化势变弱点特点结合旅游产业开发片区宗教文化民居文化等资源进行整合进行特色化开发整体盘活文殊院片区佳途径
五 理环境附区竞争性发展项目
（）成城区旅游景点相关济圈分析
章成旅游市场济角度文殊院片区成市数典型旅游景区关旅游济圈进行分析文殊院片区改造方提供支持
1武侯祠济圈
武侯祠中国历史唯座帝王规格建造丞相祠堂现存部分春秋战国时期珍贵文物价值体现历史文化遗迹保护方面
相城区旅游景点武侯祠周边形成旅游济圈目前成市营旅游济体现明显景区景区身具备旅游吸附力外硬件配套全面该景区营成功决定性素武侯祠周边造三国文化条街业态涵盖服务型旅游群体酒楼（占总营商业总量114）特色吃店（86）火锅店（48）宾馆（19）茶坊（38）银行（29）娱乐场（19）古玩市场（1）种生活配套等详见表
武侯祠周边商业业态分布表
序 号
业种类型
业种数目
百分()
1
服装
16
152
2
酒楼
12
114
3
吃店
9
86
4
火锅店
5
48
5
办公品(文具)
4
38
6
茶坊
4
38
7
美容美发
4
38
8
市政配套
4
38
9
中餐馆
4
38
10
茶叶店
3
29
11
副食干杂
3
29
12
汽车专卖店
3
29
13
体育品
3
29
14
银行
3
29
15
宾馆
2
19
16
印彩扩店
2
19
17
商场
2
19
18
水果店
2
19
19
五金
2
19
20
烟草专卖
2
19
21
药品
2
19
22
娱乐场
2
19
23
浴足保健
2
19
24
布艺
1
10
25
超市
1
10
26
车辆维修
1
10
27
房屋中介
1
10
28
古玩市场
1
10
29
旅行社
1
10
30
烧烤
1
10
31
书店
1
10
32
网吧
1
10
33
诊
1
10
合 计
105
1000
明显旅游区周边商业配套实现价值必须景区周边商圈紧密结合武侯祠周边商业圈基形成满足旅游者吃住行玩购物需求实现景区周边商圈景区旅游资源相互支撑相互促进良性循环
武侯祠景区济效益市景区中优收入部分门门票收益武侯祠较高门票成客观提高旅行社带团成疑旅行社追求利润化目标存矛盾
2杜甫草堂济圈
传杜甫草堂年诗圣杜甫成居目前尚真正说服力证够证明杜甫草堂毕竟闻名世杜甫草堂流传已久诸优美传说外游草堂更感受园林美体会诗位卑未敢忘忧国胸怀目前杜甫草堂成城区武侯祠外旅游红火景区成旅游亮点
数年改造杜甫草堂周边已形成较完善配套客观形成草堂旅游济圈杜甫草堂周边商铺68家中酒楼占营商业总数118茶铺占88中餐馆占74火锅店占59古玩市场书画市场娱乐场占15余种生活活配套详见表
草堂寺周边商业业态分布表
序 号
业种类型
业种数目
百分
1
酒楼
8
118
2
茶铺
6
88
3
中餐馆
5
74
4
印彩扩店
4
59
5
服装
4
59
6
火锅店
4
59
7
旅行社
4
59
8
宾馆
3
44
9
美容美发
3
44
10
吃店
3
44
11
办公品(文具)
2
29
12
超市
2
29
13
副食干杂
2
29
14
烟草专卖
2
29
15
银行
2
29
16
浴足保健
2
29
17
保险公司
1
15
18
布艺
1
15
19
茶叶店
1
15
20
车维修
1
15
21
印
1
15
22
典行
1
15
23
古玩市场
1
15
24
市政配套
1
15
25
书店
1
15
26
书画字画
1
15
27
音品
1
15
28
娱乐场
1
15
合 计
68
1000
完备旅游硬件配套样杜甫草堂堂赢旅游者旅行社认原武侯祠样杜甫草堂样存门票价格较高问题
武侯祠杜甫草堂高历史文化保护价值目前公认成市旅游景区中两亮点两处景区卖点相单未实现历史文化方文化完美结合达游什游成效果成尚张够真正成历史文化方文化全面代表名片
3宽窄巷子片区
宽窄巷子街区目前成现存规模较街区式川西民居建筑群旧存民居合理保护够形成目前周边区域相复杂格局该区域计划结合长街形成清末民初川西民居建筑街区集中展示区域形成周边3公里范围古少城特色旅游文化街区
然该片区改造规划已出台种种原迟迟未启动目前该片区古建筑维护等处然状态尚未结合区域古建筑保护形成实质性商业圈时宽窄巷子区域街道拓宽客观形成商业口岸古建筑居民已纷纷破墙开店宽窄巷子古建筑正日益消失宽窄巷子保护已迫眉睫
4慈寺片区
慈寺位成市东风路段古称震旦第丛林成著名古诗记载唐代名僧玄奘里受戒年玄奘讲听众数百甚武昌汉口南京等佛教信徒前
该寺创建唐代唐玄宗赐匾敕建圣慈寺唐代鼎盛时期寺96院楼阁殿堂等8524间壁画1591幅相传唐代师吴道子前蜀画家李升蜀画家黄荃父子创作量壁画画皆时绝艺座极珍贵艺术宝库
慈寺历兴废次毁兵火现存建筑天王殿观音殿雄殿说法堂藏楼等系清代中叶重建殿宇宏丽现成市博物馆馆藏新中国成立成区出土征集历史文物资料品种齐全数量众研究古代蜀文化重佐证
5文殊院片区
文殊院作成著名文化遗产历史渊缘缘文化底蕴深厚区享相知名度文殊院片区直未形成成旅游热点景区片区硬件配套缺乏重原文殊院周边商业业态类型生活配套未景区结合形成相关旅游商业圈满足现代旅游景区发展需求
6结
成——四川省会城市四川政治济文化中心着称烟工业旅游业年迅猛发展旅游济国民济中占越越重位中国数相偏远西部城市旅游业兴起甚具备盘活城市区巨量
作中国西部门户成80年代列入中国历史文化保护名城行列年成城市旅游济洪流中更作交通枢纽存目前成城区没真正够代表成够留住旅游者促进行消费景区
旧城改造契机文殊院片区造成突现文殊院特征川西民俗特征旅游商圈吸引外旅游者分享旅游济成果已仅文殊院片区改造目标西部旅游市场迫切需求
六规划方案建设条件
三目标：三老满意
政府满意：
n 开发出代表城市形象名片
n 造出体现城市文化舞台
n 整合提升城市商业业态水功
n 提升土营价值
老板满意
n 降低投资风险
n 良投资价值利润空间
老百姓满意：
n 满足观光休闲体验需求
项目元参互动理念
三老模式
政府营环境
企业营市场
百姓营文化
项目营者：元营理念
营土通做高土价值提高容积率获更面积提高土收益
营期：开发商具充分投资信心期
营文化：发掘提升特文化氛围充分引导消费商家营造良营环境
两开发方
n 充分挖掘文殊院爱道堂文化资源提升片区形象文化价值
n 寻求传统文化现代市文化接
重营角色——城市运营商
n 中房集团成房产开发总公司作项目操作者角色仅仅政府职部门城市运营商
n 谓城市营商事城市空间尺度投资开发单位企业说城市营战略执行者
城市运营商出现背景
n 政府面城市片区旧城改造新区开发时战略目标改善城市功提升产业水树立城市形象
n 政府职机构政策法规行业规划等角度参旧城改造新区开发营手段市场化行方面职限
n 房产开发商等营机构完全秉承政府意图战略目标没力完成型片区拆迁市政配套设施建设城市文化价值发掘保护等系列务
n 面城市片区旧城改造新区开发项目需级半土开发商政府市场间起承启作——城市运营商浮出水面
城市运营商职
政府市场间承启者
n 承：秉承政府开发意图城市济发展战略出发持续发展理念总揽新区开发项工作
n 启：引导市场营手段启动种投资营机构广泛整合资源新区开发中企业行进行效控制
n 立足城市空间功角度城市文化区域济发展创造条件
n 整合资源引导吸引投资开发企业（房产开发商城市基础设施开发商零售商等）参城市功区项目开发创造市场扩市场创造市场扩市场程中求城区发展
城市营商特性
n 扮演者：政府职部门属营机构企业
n 工作空间：旧城改造新区开发型重点项目片区
n 战略定位——土营战略制定实施者
n 战略目标——实现政府战略目标通土增值税收实现济效益
n 营范围——土位托载体营片区商业机会土历史文化价值市政设施城市环境形象等
n 职——项目片区发展战略制订委托策划规划选择开发营机构支持监控开发营行整体推广
七投资估算资金筹措
（）总投资估算容
期项目衡表
项目
面积
容积率
面积
面积
B3
8970
095
85215
33000
B41
7460
08
5968
B42
6255
095
594225
B6
158223
112
17720976
B9
6500
106
6890
C6
708945
089
63096105
C3
9474
6
C5
8084
3
C7
56676
73
期总面积合计
112985亩
拍卖土面积合计
34839亩
建筑部分面积合计
513523365
期均容积率
09857
房产开发项目总投资包括土费前期工程费房屋开发费理费财务费销售费开发期税费费预见费等项目设总投资X亿元（总投资包含C3C5C7投资）通计算出X8113507万元加C3C5C7拆迁成57530*348392004288万元项目期全部投资8113507+200428810117778万元
（二）投资估算说明
1土费
项目土费划拨土土征拆迁费包括：建筑物构筑物附着物补偿费搬家费时搬迁安置费周转房摊销原单位停产停业补偿费拆迁理费拆迁服务费等
根委托方提供相关资料文殊院项目期土成该宗拆迁成构成根委托方提供资料成市旧城拆迁改造工作实际情况预计该宗拆迁成民币55亿元加两年空置资金利息（年10累计计算）计65亿元宗面积112985亩折合拆迁成57530万元亩
中建筑部分（B3B41B42B6B9C6）土拆迁成：78146*57530 4495729万元
中C3CC7拍卖三块土拆迁成：34839*5753 200428767万元
土费：65亿元
2前期工程费
前期工程费包括：前期规划设计行性研究水文质勘测三通等土开发工程费支出
前期规划设计费建安工程费2左右计算：1400189×228003万元
行性研究费取总投资01：X×010001X万元
水文质勘测费般设计概算05左右般取10元方米计算10×513523451352万元
满足施工求场整道路供水供电排污（三通）考虑综合总建筑面积方米50元计列
场准备费50×513523425676万元
前期工程费：
28003+0001X +51352+2567666928万元
3房屋开发费
房屋开发费包括：建筑安装工程费公配套设施建设费基础设施建设费
建筑安装工程费：
2000定额年类似项目统计资料确定该项目类建筑物建安工程：详见表1
表1
建筑安装工程费
序号
项 目
投资额
规划建筑面积
单位价格
备 注
（万元）
（㎡）
（元）
建筑
51352337
——
——
1
商业房
17904
5968
3000
全木结构
2
商业房
726149
4538434
1600
框架结构
二
建筑
49500
33000
1500
——
三
合 计
1400189
84352337
——
——
公配套设施建设费：
项目公配套设施建设包括居委会派出托幼园公厕等等配套设施建筑面积2000方米计公配套设施建筑安装成700元方米计
2000×70014000万元
基础设施建设费：
基础设施建设指建筑物2米外项目规划红线种线道路工程费包括供电工程供水工程供气工程排污工程区道路工程路灯工程区绿化工程环卫设施等项目考虑
水雨水污水设施费：50*513523425676万元
天然气供电电信设施费：65*513523433379万元
道路绿化室外明费：250*32000（实际面积估计）80000万元
干线干道干接口费：30*513523415405万元
房屋开发费总计：156865万元
4理费
理费指房产开发企业理部门组织理房产项目开发营活动发生项费项目估算总投资2计取
理费：X×2002X16227万元
5财务费
财务费指企业筹集资金发生项费利息利息外种费（项目利息1记取）
业拟项目开发初期银行贷款7亿元计划2年款年息估算银行年期贷款利率浮20年年末息应支付利息
700000000×（1+558×12）2 700000000966000万元
融资费：9660×1096万元
财务费：9660+9697566万元
6营销费（拍卖费）
销售费包括房产开发企业销售房产产品程中发生项费专设销售机构项费房产销售收入3计取拍卖费项目拍卖成交价1计取销售收入拍卖收入确定见附件1
营销推广费：销售收入×3301024万元
销售代理费：销售收入×3301024万元
C3\C5\C7拍卖费：3484×700×124387万元
总费：301024+301024+24387626436亿元
7开发期税费
成市相关部门收费标准事房产开发应缴纳前期税费包括报建税费次测算成市建设项目行政事业收费标准（站式收费项目）考虑：详见表2
前期报建费
表2
序号
收费项目
收费标准
建设项目报建费
1特城市市政基础设施配套费
120元方米
2中学改善办学条件附加费
3文物勘探发掘费
4工程定额测定费
5建筑工程质量监督费
二
异绿化建设费
3元方米
三
城区防工程异建设费
10元方米
四
新建房屋白蚁防治费
1元方米
五
新型建筑材料专项基金
5元方米
六
散装水泥专项资金
1元方米
计（元方米）
140
总建筑面积（方米）
5135234
合计（万元）
71893
计费标准计算出开发前期税费总额71893万元
8费
费包括时费时建设费工程造价咨询费总承包理费合公证费施工执费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费等项目估算总投资01计取
费：X×010001X40567万元
9预见费
预见费指概算投资估算中难预料工程费三材价格变动设计变更般然灾害影响质量修复等预见素般述项费2—7估算3计算基数
预见费105372万元
总投资：
X8113507万元
（三）项目总投资估算览表（表3）
表3：投资估算表
文殊院项目期投资估算表（总投资X）
面积
元方米
合计计费
土取费
4495729023
二前期工程费
6692869645
1规划设计费
建安费*2
2800378768
2行性研究费
X*01
811350687
3水文质勘探
5135234
10
513523365
4三通费
5135234
50
2567616825
三房屋开发费
1568650277
1建安工程费
1400189384
11车库
33000
1500
49500000
11全木商业
5968
3000
17904000
11框架商业
4538434
1600
726149384
2公设施配套费
2000
700
1400000
3基础设施建设费
154460893
31水雨水污水设施费
5135234
50
2567617
32天然气供电电信设施费
5135234
65
33379021
33道路绿化室外明费
实际面积
32000
250
8000000
34干线干道干接口费
5135234
30
15405702
四理费
X*2
1622701374
五财务费
97566000
1款利息
700000000
0138
96600000
2融资费
利息*1
966000
六营销费
62643576
1营销推广费
销售收入*3
3010243181
11销售代理费
销售收入*3
3010243181
2土拍卖费
拍卖佣金*1
2438712387
七开发期税费
5135234
140
718932711
八费
X*05
4056753435
九预见费
述项*3
1053721703
十总投资（含C3C5C7）
811350687
十总投资（期全部）
1011777785
（四）资金筹措方式：
部分资金银行融资预收售房款三种方式
目前中房集团成房产开发总公司该宗期项目拆迁费投入已超55亿元民币预计期土总拆迁成达65亿元期总投资10117778亿元拟期项目开发程中银行融资7亿元民币余开发建设投资项目预售收入销售回款中解决
（五）款计划
根初步预测表明项目较济效益计划贷款周期2年第年年末息第二年末付息通中房集团成房产开发总公司成实施项目销售款中银行贷款进行偿（详细见表：）
八项目评估基础数预测选定
项目中销售收入确定：采市场收益法成法长期趋势法等评估方法项目价值做分析测算时考虑项目未价值提升（道路拓宽环境改造交通路线调整等政策素）项目价格测算作出客观结详见附件
项目拍卖收入确定：采成逼法市场较法项目做分析测算考虑区域未商业价值提升回影响土价值项目土拍卖价格作出客观浮调整
项目中种计算基数选定根成市房产项目行性研究相关规定指标选定
九项目济效益评价
（）济评价指标
章投资资金方面反映项目济效益财务部收益率财务净现值进行分析测算研究项目行性
项目投资资金目标收益率假设20计算开发周期3年中第1年销售部分B41B42C3C5C7拍卖（拍卖收入见附件1）第2年销售部分B3 B6B9C6
1现金流量表：（）
项目期现金流量表
2资金财务部收益率财务净现值
1） 求NPVI20
NPV12亿元
2）求IRR
I133时NPV100146亿元
I234时NPV2 00642亿元
IRR33+1×00146*1（00146+00642）3318
结：NPV12亿元＞0IRR3318＞33该项目资金投资角度行
（二）财务评价报表编制
1 损益表
项目
金额（亿元）
总开发价值
1312
项目总投资
1012
销售税金附加
05519
土出金
04146
税前利润总额
122
税
03831
税利润
08371
2说明：
总开发价值商业房销售均价×建筑面积+车库市场价格×建筑面积+土拍卖收入1312亿元
（三）动态投资回收期测算
动态投资回收期（P）指考虑现金流折现时项目净收益折抵全部投资需时间反映开发项目投资回收力重指标财务评价中动态投资回收期基准回收期(P1)相较果P计算公式：P[累计净现金流量现值开始出现正值期数1]+[（期累计净现金流量现值绝值）（期净现金流量现值）]
P[21]+[（74565）634]138年
138<2项目财务接受
（四）财务分析指标计算
运损益表关数值计算计算期项指标
项目成利润率＝开发利润÷总开发成
项目投资利润率＝开发利润÷（总开发成投资利息销售费）
项目销售利润率＝开发利润÷开发销售价值
成利润率：827
投资利润率：983
销售利润率：834
十风险分析
1盈亏保点销售量分析
项目商业部分销售收入9756944万元建筑面积5135234方米均销售价格19000元方米
项目设计开发规模513524㎡销售规模达设计开发规模7724项目会盈亏时必须保证车库销售量低303宗土全部拍卖拍卖价格低700万亩
2项目销售价格保点分析
项目销售低价约1538096元方米次测算基础（19000元方米）约降低19％左右种条件项目保证收回全部投资时必须保证商业销售率达100车库销售量低303宗土全部拍卖拍卖价格低700万亩
条件均变前提项目销售价格界点进行分析项目关销售价格盈亏衡分析
l 项目达盈亏界点情况存：
低商业售价×513524+车库销售净收入（30）+土拍卖净收入总开发成
： 低商业售价×513524×（100565）+27720+243871210168139
求出： 低商业售价1538096元方米
l 根分析项目需收回全部投资低商业售价约1538096元方米次测算基础约降低19％左右时售价项目低销售价格时必须保证商业销售率达100车库销售量低303宗土全部拍卖拍卖价格低700万亩
l 成市目前房产发展趋势情况项目未预期销售价格实现性较项目销售价格产生风险较
十行性研究结
通述章容分析研究出结：
总结：项目行风险较
1投资估算汇总表：
项目总投资
项目总价值
毛利润
税前利润
税利润
净利润例
1012亿元
1312亿元
300亿元
122亿元
08371亿元
827
2通财务部收益率财务净现值测算研究项目行：
求NPVI20
NPV12亿元
求IRR
I133时NPV100146亿元
I234时NPV2 00642亿元
IRR33+1×00146*1（00146+00642）3318
结：NPV12亿元＞0IRR3318＞33该项目资金投资角度行
3通项目风险分析结果研究项目行：
（1） 项目设计开发规模513524㎡销售均价19000元方米销售规模达设计开发规模7724项目会盈亏时必须保证车库销售量低303宗土全部拍卖拍卖价格低700万亩
（2） 项目销售低价约1538096元方米次测算基础（19000元方米）约降低19％左右种条件项目保证收回全部投资时必须保证商业销售率达100车库销售量低303宗土全部拍卖拍卖价格低700万亩
4项目期减风险建议：
1加强理控制成
项目风险高销售单价（19000元方米）高售价项目成高减项目风险必须加强项目理控制成
加强理建议实行项目理责制成立理办公室（表）专领头项目环节进行监控
总负责
规划设计部 工程部 理部 财务部 销售部
控制成投资估算表中出：项目成高土费建安费贷款利息三方面土费贷款利息观控制建安费中量控制成现建安成单价：车库1500元方米全木结构3000元方米框架结构1600元方米果够量控制建安成单项控制100元方米计算基数表中出：
100
200
300
400
500
单价19000变成利润率
896
965
1036
11075
1181
成利润率827变单价
18780元方米
18550元方米
18330元方米
18110元方米
17880元方米
2加快进度保证质量
项目土费55亿元加两年资金利息计达65亿元成高原期建设程中减少资金时间利息建议条件允许情况加快工程进度工程提前完工开售加快资金回笼快偿贷款利息减成果现设定两年贷款年限提前半年完工计算知道月贷款利息4025万元半年241500万元样税利润达10078亿元成利润率达1066果成利润率保持现基础827销售单价降18200元方米注意加快工程进度时保证工程质量果提前月计算基数表出：
1
2
3
4
5
6
7
8
利息
4025
805
12075
1610
20125
2415
28175
3220
单价19000变成利润率
867
907
947
987
1026
1066
1106
1146
成利润率827变单价
18870元方米
18740元方米
18610元方米
18470元方米
18340元方米
18210元方米
18080元方米
17950元方米
3争取优惠政策
（1）争取开发商身政策优惠
①前期开发税费（报建费）优惠——现费投资估算表中71893万元果开发商争取相关部门优惠税费例减半节约359万元
②销售税金优惠——项目政府重点工程风险较开发商够通政府部门支持销售税金减免减风险率汇总表中销售税金05519亿元果够减免税利润达1389亿元成利润率达1373果成利润率保持现基础827销售单价降17350元方米果305070全免计算基数表中出：
30
50
70
全免
单价19000变成利润率
991
1100
1209
1373
成利润率827变单价
18470元方米
18140元方米
17810元方米
17350元方米
③C3C5C7土出金优惠——估算表中出三快土果700万亩价格全部拍卖土出金（20计算）计04877亿元果全免减半计算基数出：
减半
全免
单价19000变成利润率
1068
1309
成利润率827变单价
18200元方米
17400元方米
④企业税优惠——果开发商够争取税减免净利润达122亿元成利润率达1206果成利润率保持现基础827销售单价降18150元方米
（2）争取前期招商政策优惠
项目前期招商中果争取商家政策优惠利商家踊跃入驻培育市场提升项目价值益处商家优惠政策建议：
①入驻项目新注册登记单独建帐核算单独纳税企业营户该项目正式投入营业日起三年缴纳增值税营业税企业税享受区级财政分成收入70政府扶持政策
②入驻项目企业购买该项目房产价款50万开发商予购房契税全额政府扶持
③入驻项目企业营户予半年租金优惠政策等
5总结：
1开发商项目建设程中果量做述提项成控制建议开发商身政策优惠（销售税金土出金等）时项组合情况项目销售单价会浮降减项目风险率
2开发商商家优惠政策果量做项优惠行前期市场培育提升价值会起关键作利项目销售
中房集团（成）尺度产营销限公司
20055
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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文殊院期建设项目
投资行性研究报告
中房集团（成）尺度产营销限公司
2005年5月
目 录
项目总说明 3
二项目概况 5
三投资环境研究 11
四市场研究 15
五项目理环境附区竞争性发展项目 17
六规划方案建设条件 21
七投资估算资金筹措 22
八项目评估基础数预测选定 28
九项目济效益评价 28
十风险分析 31
十行性研究结 32
十二附件部分
项目总说明
文殊院期建设项目规划面积约合11298亩规划总建筑面积8635234方米中商业部分总建筑面积5135234方米公配套设施建筑面积2000方米建筑面积33万方米余C3C5C7三宗约合3484亩拍卖期详细规划指标表：
项目
面积
容积率
面积
面积
B3
8970
095
85215
33000
B41
7460
08
5968
B42
6255
095
594225
B6
158223
112
17720976
B9
6500
106
6890
C6
708945
089
63096105
C3
9474
6
C5
8084
3
C7
56676
73
期总面积合计
112985亩
拍卖土面积合计
34839亩
建筑部分面积合计
513523365
期均容积率
09857
（）投资行性研究
中房集团（成）尺度产营销限公司文殊院项目期进行项目行性研究评估工作提交投资行性研究报告项目银行贷款研究：
1中华民国房产理法
2中华民国土理法
3中华民国城市规划法
4成市城市总体规划
5房产开发项目济评价方法房产估价规范
6成市关房产开发销售法规政策
7二○○○年四川省建筑工程计价定额全国统安装工程预算额四川省估价表相应取费标准
8国家方关营业税土增值税税税收理条例
9委托方提供相关资料：
10成市2001年2004年统计年鉴
11相关资料
（二）投资行性研究假设前提限制条件
1项目土权合法取报告设定价格取报告假设前提
2报告设定途（商业）够终通规划部门认批准
3政府周边商业服务设施基础配套设施整体规划
4项目建筑设计功完善布局合理配套设施完善适度引导足够客流量满足消费者需求
5项目质状况较工程建设计划利进行
6项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准项目综合验收利通政府规划部门相关职部门验收项目时交付
7政府相关政策房产市场济环境保持良发展趋势没较波动
8委托方提供资料合法真实
（三）项目投资行性研究结
1市场分析结
根文殊院建设项目综合分析知：该项目开发建设具文化涵区位规模品牌等优势旅游产业作四川支柱产业年快速健康持续发展项目奠定较市场基础市场角度开该项目开发产品符合市场需求项目开发建设行
通该区域房产市场状况房产市场发展变化趋势结合项目具体情况（包括实物形态档次等）充分考虑影响项目价格干素未变动趋势前提利房产价格评估中市场较法收益法长期趋势法等评估方法原理开发完成该项目类房屋均销售单价进行预测
商业房：19000元㎡（均价格）
汽车停车位：2800元㎡（市场价格出售营）
2财务评价结
通该项目财务指标分析预测项目整运作期销售收入达1247亿元（包括商业房均价销售100车库市场价格销售30土拍卖）产生净利润(税利润)08371亿元交销售税金附加05519亿元土出金04146亿元税03831亿元计交税金13496亿元成利润率：827投资利润率983销售利润率834
综述项目市场财务行风险较
二项目概况
文殊院项目位民中路旁成市文殊院历史保护片区作成现代旅游休闲中心RBD重组成部分传统城市商务中心CBD相融合托省级重点文物保护单位——文殊院核心保护区573公顷形成东北街草市街南白家塘街通桥街西民中路北安西路规模协调区成宗教民俗文化保护区总规划面积2653公顷造成城市旅游休闲顶级消费商圈
文殊院期建设项目规划面积约合11298亩规划总建筑面积8635234方米中商业部分总建筑面积5135234方米公配套设施建筑面积2000方米建筑面积33万方米余C3C5C7三宗约合3484亩拍卖期详细规划指标表：
项目
面积
容积率
面积
面积
B3
8970
095
85215
33000
B41
7460
08
5968
B42
6255
095
594225
B6
158223
112
17720976
B9
6500
106
6890
C6
708945
089
63096105
C3
9474
6
C5
8084
3
C7
56676
73
期总面积合计
112985亩
拍卖土面积合计
34839亩
建筑部分面积合计
513523365
期均容积率
09857
（） 项目处区域素分析
1青羊区区域位置济特征济发展趋势分析
青羊区成市中心区全区面积67方公里辖14街道办事处乡民政府常住口约46万区高等院校科研院云集职业教育基础教育水较高会计师事务律师事务交流中心等中介机构齐全中国第华侨济技术开发区成华侨济技术开发区落户区2000年全区实现国生产总值11486亿元
青羊区成市重商品集散专业条街众尤电讯条街著名金融机构集中商厦宾馆云集特征骡马市金融商贸圈投资者提供巨商业机会全区2000年社会商品零售总额达77亿元
区四川省民医院成中医院学附属医院成市第三民医院杜甫草堂青羊宫文殊院等名胜古迹
青羊区处成中心城区规划中成中央商务区核心区流物流量交通发达信息通畅
2青羊区区域交通状况
青羊区区东西新华道羊市街西线蜀道西街江汉路南北民北路民中路城街解放路太升路仁路长街东城根街青羊道环路二环路三环路区域连接成方便城市道路网络
区间道路干线道路横交错四通八达公汽车线路网络覆盖站点交汇段聚集消费流开发商业物业理想段
3城市基础建设改善
成市旧城改造已进入实施阶段城东年通东街江路龙舟路成龙路老成渝路等道路改造建设区域基础实施明显改善成市二环路间房产开发逐渐接尾声二环路块已成成市房产开发绝版块区域土开发形成物业具极高商业保值增值价值
4项目区域政策环境
旧城古迹历史建筑体现出城市域文化成市政府政府导市场化营方针拟定相关政策系列优惠措施积极鼓励支持投资商参成市旧城改造房产开发建设针文殊院片区旧城改造项目政府予更加优惠政策保障项目利实施特成立项目专家组指导监督历史文化保护片区商业运作重视文化保护持续发展保护双重意义建筑保护简单建筑保护应该保护片区建筑文化精神浓缩保护样实现政府造市名片战略目标文保护目实现民风民俗全面挖掘现
中房集团成开发总公司成功开发蜀风花园秉承政府意图战略目标二十年开发验超前开发理念担起完成型片区拆迁市政配套设施建设城市文化价值发掘保护等系列务
目前该项目处区域现实宏观政策发展状况济特征发展趋势交通状况城市规划城市建设文环境等方面处生活消费服务活动日益成熟时期居住商业物业面发展机会该区域开发高档居住物业较理想段投资商业物业前景较
5项目区域文化环境
（1）宗教文化
佛教传入中国初传开拓传播等阶段逐渐国传统文化相溶合逐步形成中国佛教文化成佛教文化历东晋南北隋唐时期宋元明清时期中华民国四时演变发展现成区开放寺庙58座禅宗中国佛教史宗派中国佛教独宗派成唯禅宗独霸成文殊院宗教界较高位古
文殊宝光金山高明禅宗四丛林说文殊院通五化改造发展成文化型园林式元化功国际寺院
1400年古寺文殊院
文殊院坐北南建筑面积11600方米天王殿三士殿雄殿说法堂藏楼庄严肃穆古朴宏敞典型清代建筑寺院始建隋唐（公元605年）康熙年间兴盛康熙帝御笔空林二字钦赐敕赐空林御印方康熙帝墨迹存院院300余尊佛观音士青铜铸造称雕塑精品护法神韦驮清道光九年（1829年）第七代方丈圆青铜翻砂成工艺精细童颜神态体现童子相貌军威仪风度尊列空林八观缅甸玉佛院僧性鳞尚民国11年（1922年）历艰辛步行募化缅甸请回珍贵文物佛文献万册：院僧先宗等3日清晨刺舌取血书写舌血书明神宗田妃绣千佛袈裟清杨遇春长女头发绣制水月观音院藏唐僧玄奘顶骨尤珍贵成唐僧受戒
中国第市禅林
文殊院片区城北区成古寺遗址集中区域里成宗教文化精神中心文殊院传统中国四丛林全国十佛教禅院
文殊院佛教文化全国国际重影响出四位世界著名高僧中国第丘尼隆莲法师修行处爱道堂隆蓬法师蜚声中外泰国斯里兰卡日美国丹国王等佛教士纷纷访外文殊片区金沙庵娘娘庙椤伽庵会庵堂五岳宫等十寺院形成名副实宗教文化观园全国唯市禅林
（2）城市文化
成历史悠久文化浓郁风光秀美景点众闻名世窗含西岭千秋雪门泊东吴万里船蓉城年商贾云车水马龙生动写九天开出成千户万户入画图描绘出名冠中外锦绣天府
彩
浓缩花会灯会烧头香赏花灯等川西民风民俗成座彩拥独具魅力巴蜀文化蜀戏冠天川剧扬琴清音评书金钱板等10余种方戏精湛传统工艺蜚声海外蜀锦蜀绣风靡天金银丝制品瓷胎竹编名传遐迩
美食
成美食独特魅力吸引方游客名扬世界川菜首5000种川菜菜品23种品型30种烹饪方法菜品丰富料拷文化丰富现品味佳肴美食游成黄金假日亮点风日丽中体验蓉城——美食吃浪漫情怀
休闲
成座茶馆品美食体味农家院恬淡闲适穿梭川西民俗文化中游览山水风光进行高山滑雪激流浪享受森林氧吧温泉疗养感受现代市潮流时尚
（3）旅游文化
省会成中国历史文化名城位长江游美丽富饶川西原作中国重旅游城市名胜古迹中外驰名文景观172处文殊院武侯祠杜甫草堂王建墓江堰二王庙青城山具特色全国重点文物保护单位省级保护单位19处世界唯熊猫繁育研究基全国旅游胜九寨沟峨嵋山长江三峡前西藏通道形成蜀文化熊猫乡天府风光三特色
全省旅游外汇收入突破2亿美元国旅游接数跨越7千万关入境旅游增加良占462国游外客年13增长文殊院年接全国游客突破300万次
（二）项目身素分析
1项目处理位置商业区位
项目位成市青羊区府河侧紧草市街文武路民中路安西路等成市交通道距成市传统商圈春熙路约15公里距骡马市商圈约05公里距火车北站约15公里属成市2002年8月7日公布成市基准价住宅三级商业二级段调查显示文殊院周边商业业种42种270家总营面积达11000方米
2项目处区域交通便捷度：
1公交通状况：项目区域169964753021553373等路公交车通该区域距离成市火车北站约15公里距北门汽车站约12公里外交通十分方便
2道路通达度：项目区域交通型干道民路文武路草市街北街通道路安西路珠宝街西珠市街五岳宫街通桥街灶君庙街等条路街巷分布道路等级路网密度较高道路通达状况较
该项目周边公汽车线路网络覆盖面广站点交汇段聚集量消费流便捷交通该区域居民生活工作出行带便利
3身文化底蕴
成文殊院宗教界较高位古文殊宝光金山高明禅宗四丛林说文殊院通五化改造发展成文化型园林式元化功国际寺院
文殊院位成市城北文殊院街现存市区保存完整座佛教寺院四川省成市佛教协会
文殊院始建唐代宋代改名信相寺川西四丛林传说清康熙年间道行高深智慧超慈笃海月禅师修行时灵光头顶射出光城北僧众视文殊菩萨化身康熙三十六年遂改寺名文殊院公元1703年康熙皇帝亲笔题写空林匾额块赐文殊院名空林堂
文殊院占82亩坐北南殿宇五重布局严谨进山门里走次天王殿三士殿雄宝殿说法堂藏楼东西两厢钟鼓楼相斋堂客堂称排列殿堂长廊密柱相连结全院房舍190余间建筑面积2万余方米房舍木石结构雕饰精美
文殊院佛教文物荟萃中珍藏唐玄奘头盖骨残片
（三）文殊院片区客观条件决定发展基方
文殊院片区理位置处城中心北侧拆迁成高果作常规项目 进行开发（土整理开发商行开发）受城北房产济萎缩影响开发种类型物业面成难收回回收期长利润额低市场均利润率甚法持续营
中国城市旧城改造中三典案例南京夫子庙海新 天海城隍庙关三片区中启动方式营模式探讨已总结起表现三方面：规模化开发综合性营特色化营销启动基础相似：改造片区具备深挖历史文化缘文化区域相代表性
果文殊院片区文化特征理位置海城隍庙南京夫子庙进 行横较出三者样具备浓厚宗教文化特征方民俗文化特征理位置紧城市中心区域正式启动前相知名度固定消费群体海城隍庙南京夫子庙成功证明文殊院巨潜力改造文殊院片区理然应成具备样性质方旅游代表区域
时值提目前成已开发成规模类似历史文化川西风情旅游片区武侯祠杜甫草堂两片区开发充分核心影响素：武侯祠杜甫草堂建筑风格营业种等方面力求片区旅游区特征特征相符营造出旅游者够留气氛结合景点形成整体旅游片区营造出旅游商圈实现片区价值提升
目前成市区范围代表川西民俗风情旅游景点宽窄巷子文殊院片区两者相较民居古建筑资源相似宽窄巷子优文殊院文殊院身清代古建筑群中国十禅林享较高声誉时文殊院片区规模较宽窄巷子更川西民俗文化文殊院宗教文化相结合形成卖点更规模更更具特色旅游片区
（四）项目高佳途定位
1项目属块规划途文化综合规划容积率见附表规划建筑密度规划规划建筑限高规划绿率等规划指标
2通项目区域物业业态调查解知：该区域物业业态文殊院配套商业房
3项目处历史文化位涵景观较道路通达度较外交通便捷生活配套设施较齐全通研究分析认：项目达法律允许技术济行价值化前提高佳途规划
（五）项目开发价值销售预测
市场调查显示：文殊院周边租金140—200元方米左右外层租金45110元方米左右相例降50左右口岸效应文殊院周边街道口街道中段高出50—100元方米外围明显差异性
通该区域房产市场状况房产市场发展变化趋势结合项目具体情况（包括实物形态档次等）充分考虑影响项目价格干素未变动趋势前提利房产价格评估中市场较法收益法长期趋势法等评估方法原理开发完成该项目类房屋均销售单价进行预测
商业房：19000元㎡（均价格）
汽车停车位：2800元方米（市场价出售营）
三投资环境研究
（）成市济房产市场发展宏观环境
1成中国济发展中作
（1）中国济版图出现三城市圈：北京海广州三城市圈中国城市化进程中起步早发展成熟具规模化区相长时期担负中国城市化领头羊角色
（2）三城市济圈已中国济形成坚固基础犹支长弓长江流域济带犹支利箭张弓搭箭确定中国济整体均衡发展新格局
北京城市圈
海城市圈
广州城市圈
长江流域济带
西部致动点发力点1里？
？
（3）实现中国整体均衡增长持续发展关键中西部崛起西部整体发展关键城市特规模城市济圈拉动
（4）引弦蓄势格局幅员广袤发展滞西部亟需中心城市作发力点3+1中国区域城市济发展新格局呼欲出3+1格局1出现西部
（5）历史予巨天时重庆成两极长江游（成渝）城市济圈成：启动西部发展龙头取进入3+1格局入场券
（6） 成市新届市委市政府战略目标确定：建设国家级区域中心城市担成渝济圈领导角色推进3+1格局真正形成
2成济发展位城市较
城市居民购买力总体状态：社会消费品销售总额角度判断成市居民购买总体实力位居第四位相发展速度西安列排第六位
城市居民潜购买力状态：居民储蓄余额角度判断成市居民潜购买力排名第四位相发展速度排列第六位
城市外开发程度状态：实际利外资角度成市外开放程度相落保持倒数第三位相发展速度位居前列居第七位
城市居民收入状况：均城镇居民支配收入角度成市城市居民均支配收入水处中游城市居民收入状况进步提高
固定资产投资状况：成市固定资产投资位居第五位相发展速度排第八位
3成市房产市场发展宏观环境
成市国西部区科技中心商贸中心金融中心交通通信枢纽四川省政治济文化中心国家级重旅游中心城市国家级历史文化名城成天独厚理位置迅猛发展济成已成西南五省市中心型外资企业西南区总部设成辐射西南区
国家西部开发背景成市正努力改善种硬件配套设施力图创造更加良投资环境
2002年成市规划部门制定推出中心城东南发展规划沙河综合整治规划等关旧城改造城市总体规划述城市规划实施成城市面貌焕然新极改善成市外交通增强吸引外投资竞争力
国家统计局城市社会济调查总队中国济景气监测中心中国信息报社举办中国综合实力百强城市评估结果日前发布成位居2003年百强城市综合实力排名第11位超乌鲁木齐西安重庆昆明位居西部第2003年市辖区区生产总值超200亿元百强城市达68中海北京深圳广州天津南京连杭州沈阳哈尔滨位居百强前十位
（二）成市城市总体规划
成作四川省政治济文化中心工业齐全中国重粮油农副产品基金融商业交通通信中西部区较强辐射力成市坚持城市规划龙头进行旧城改造新区开发城市道路等基础设施建设较快速度发展市容市貌发生较变化
1城市发展战略
中心城布局形态逐步现密集圈层式发展疏密结合扇叶式布局
优化城镇体系结构布局淡化中心城概念形成七卫（市中心７外围片区：新片区青白江片区龙泉片区华阳片区东升片区温江片区郫县片区）市区格局
优化城市产业结构布局采取效措施引导城市东部南部发展
城南新区规划控制范围205方公里建设规模约966方公里城南副中心规划占面积359方公里规划建筑面积达460万方米南部新区城南副中心核心发展商务行政办公商贸金融生态居住高新技术产业
东部新区规划面积76方公里定位生活居住旅游休闲教育科研等功生态型城市新区总体包括副中心片区中心六片区十五居住区五五横干道系统城东副中心成东南发展规划延续生活居住排首位置东部新区独环境优势成绿色新区
井字形道路：东城根街红星路新华路滨江路（中心区快速交通路网） 环状道路：环路环路二环路三环路外环路 放射状道路：成绵成渝成南成雅成邛川陕成仁老成渝等
2期成房产市场基状况
成市房产发展形势投资形势消费现状方面目前正处理性时期时新房产发展状况态势房产开发继续保持良性走势开发投资正托型（赖银行贷款）转企业身力量市场力量型发展投资形式销售方面保持原规模稳步扩
房产开发房屋买卖租赁房产抵押典互换房产交易代理中介服务信息咨询物业理等容房产市场体系已形成级市场交易日趋活跃特2002年银行接受二手房揭力推动房产业相关产业发展
目前成市房产市场整体特点：
外实力开发商纷纷进驻成土开发企业形成垒竞争格局竞争加剧促开发商产品定位更加注重市场调研环节更加注重研究购房者消费心理行惯竞争手情况
盘开发逐渐成趋势市区土资源相匮乏盘开发热点区域集中郊区尤华阳龙泉温江盘较密集区域
性化项目越越新房产营销概念断出现
投资需求促城市区城性商业产权酒店户型等项目日益增
规模旧城改造户型项目持续走俏时促进二手房市场租赁市场日益升温旧城改造成果显著
郊外交通配套逐渐完善居住意识断提升郊房产开发热度提高符合环境需求满足二次置业产品市场前景逐渐
3成房产发展形势趋势预测
政府三工程改造相关规划方案进步促进期房产产品消费力度时远期相关产济预测远期政府规划显示未20年郊区化舒适型住宅成流消费意识成形成成三圈六轴发展格局造规模化市产房产开发投资重道远
4结
推未案成市房产市场持续稳定快速增长整体拉动攀升尤作四川成支柱产业旅游业进步发展带动该项目整体价值提升
四市场研究
（）成旧城改造工程板块概述
1文殊院片区旧城改造工程期进行旧城改造板块概况综述
文殊院片区旧城改造工程时进行较规模旧城改造工程青石桥片区改造工程慈寺片区改造工程东街片区改造工程
相较言青石桥片区改造更注重环境改善新片区题改造前片区题强化扩展该片区理位置优越身形成青石桥商圈长期形成片区题商业业态固定消费群体量等方面明显优势
改造前慈寺片区中慈寺原中等规模成历史文物博物馆具备定历史文化保护价值原长年营名家书画茶铺气旺盛时传统春熙商圈接壤春熙商圈气商气然成商圈王者扩张必然趋势
春熙路商圈身影响力扩张性加慈寺身历史文化价值改造慈寺片区然纳入春熙商圈扩张范围会造集历史文化餐饮旅游休闲购物高尚住宅体功中心商业文化区成春熙商圈东区改造慈寺片区出现历史文化保护商业结合重局面
东街片区原灯具条街金融条街定位改造东街片区题已完全脱离原该片区单性商业属性属城中区城街片区客观已形成成金融中心东街改造目标实现仅仅拆重建更面市场培育选择
2文殊院片区身特点
文殊院片区旧城改造成市2002年旧城改造工程中规模体量较板块该片区具备鲜明历史文化特征改造块总量较体块体量较
（1）属目前旧城改造中市场脉气弱板块
文殊院处城北区域城北板块目前成房产开发中市场脉气弱板块成城区范围城南城西板块目前成住宅开发战场开发量销售量等指数呈现出持续攀升趋势中城南板块（桐梓林区域棕树区域）高质高价特征延续城南高尚住宅区开发城西集聚批中档价位品质楼盘城西品牌效应开始突显城南形成两雄峙局面城东板块然城东城市副中心等政策利居住环境等条件改善非日功目前城区开发流然低价房安居房等体城北板块商业产城市物流体住宅业开发量消费量呈现萎缩趋势住宅开发规模低价体
期旧城改造中规模历史文化保护区相慈寺片区接壤春熙商圈市场气商气指数相较高期改造倾保护时市中心商业圈接宽窄巷子片区川西民居规模较文殊院片区民居建筑更更完整呈现出然街区分布状态片区保护区倾民居街区展示时该片区属城西贵市中心相民公园周边区域商务办公居家住宅较文殊院更佳
（2）片区宗教文化特征传统商业住宅业相突
文殊院片区商业现状整体处形态落营业种单原始状态果采取常规性操作模式开发商业存商品生产交易规模较没传统城市商圈问题
作住宅开发文殊院片区身具备开发高档住宅优势时存宗教特征住宅开发突问题（文殊锦苑仅入住5）
时文殊院片区旧城改造成价较高果正常拍卖流标性果拍卖成功出现高价带高房价销售困难等问题文殊院周边块开发限高更加重开发成问题实际操作难度较
3结
基述文殊院片区特点出方性结：常规性开发适文殊院片区改造工作文殊院开发回避宗教特征宗教文化势变弱点特点结合旅游产业开发片区宗教文化民居文化等资源进行整合进行特色化开发整体盘活文殊院片区佳途径
五 理环境附区竞争性发展项目
（）成城区旅游景点相关济圈分析
章成旅游市场济角度文殊院片区成市数典型旅游景区关旅游济圈进行分析文殊院片区改造方提供支持
1武侯祠济圈
武侯祠中国历史唯座帝王规格建造丞相祠堂现存部分春秋战国时期珍贵文物价值体现历史文化遗迹保护方面
相城区旅游景点武侯祠周边形成旅游济圈目前成市营旅游济体现明显景区景区身具备旅游吸附力外硬件配套全面该景区营成功决定性素武侯祠周边造三国文化条街业态涵盖服务型旅游群体酒楼（占总营商业总量114）特色吃店（86）火锅店（48）宾馆（19）茶坊（38）银行（29）娱乐场（19）古玩市场（1）种生活配套等详见表
武侯祠周边商业业态分布表
序 号
业种类型
业种数目
百分()
1
服装
16
152
2
酒楼
12
114
3
吃店
9
86
4
火锅店
5
48
5
办公品(文具)
4
38
6
茶坊
4
38
7
美容美发
4
38
8
市政配套
4
38
9
中餐馆
4
38
10
茶叶店
3
29
11
副食干杂
3
29
12
汽车专卖店
3
29
13
体育品
3
29
14
银行
3
29
15
宾馆
2
19
16
印彩扩店
2
19
17
商场
2
19
18
水果店
2
19
19
五金
2
19
20
烟草专卖
2
19
21
药品
2
19
22
娱乐场
2
19
23
浴足保健
2
19
24
布艺
1
10
25
超市
1
10
26
车辆维修
1
10
27
房屋中介
1
10
28
古玩市场
1
10
29
旅行社
1
10
30
烧烤
1
10
31
书店
1
10
32
网吧
1
10
33
诊
1
10
合 计
105
1000
明显旅游区周边商业配套实现价值必须景区周边商圈紧密结合武侯祠周边商业圈基形成满足旅游者吃住行玩购物需求实现景区周边商圈景区旅游资源相互支撑相互促进良性循环
武侯祠景区济效益市景区中优收入部分门门票收益武侯祠较高门票成客观提高旅行社带团成疑旅行社追求利润化目标存矛盾
2杜甫草堂济圈
传杜甫草堂年诗圣杜甫成居目前尚真正说服力证够证明杜甫草堂毕竟闻名世杜甫草堂流传已久诸优美传说外游草堂更感受园林美体会诗位卑未敢忘忧国胸怀目前杜甫草堂成城区武侯祠外旅游红火景区成旅游亮点
数年改造杜甫草堂周边已形成较完善配套客观形成草堂旅游济圈杜甫草堂周边商铺68家中酒楼占营商业总数118茶铺占88中餐馆占74火锅店占59古玩市场书画市场娱乐场占15余种生活活配套详见表
草堂寺周边商业业态分布表
序 号
业种类型
业种数目
百分
1
酒楼
8
118
2
茶铺
6
88
3
中餐馆
5
74
4
印彩扩店
4
59
5
服装
4
59
6
火锅店
4
59
7
旅行社
4
59
8
宾馆
3
44
9
美容美发
3
44
10
吃店
3
44
11
办公品(文具)
2
29
12
超市
2
29
13
副食干杂
2
29
14
烟草专卖
2
29
15
银行
2
29
16
浴足保健
2
29
17
保险公司
1
15
18
布艺
1
15
19
茶叶店
1
15
20
车维修
1
15
21
印
1
15
22
典行
1
15
23
古玩市场
1
15
24
市政配套
1
15
25
书店
1
15
26
书画字画
1
15
27
音品
1
15
28
娱乐场
1
15
合 计
68
1000
完备旅游硬件配套样杜甫草堂堂赢旅游者旅行社认原武侯祠样杜甫草堂样存门票价格较高问题
武侯祠杜甫草堂高历史文化保护价值目前公认成市旅游景区中两亮点两处景区卖点相单未实现历史文化方文化完美结合达游什游成效果成尚张够真正成历史文化方文化全面代表名片
3宽窄巷子片区
宽窄巷子街区目前成现存规模较街区式川西民居建筑群旧存民居合理保护够形成目前周边区域相复杂格局该区域计划结合长街形成清末民初川西民居建筑街区集中展示区域形成周边3公里范围古少城特色旅游文化街区
然该片区改造规划已出台种种原迟迟未启动目前该片区古建筑维护等处然状态尚未结合区域古建筑保护形成实质性商业圈时宽窄巷子区域街道拓宽客观形成商业口岸古建筑居民已纷纷破墙开店宽窄巷子古建筑正日益消失宽窄巷子保护已迫眉睫
4慈寺片区
慈寺位成市东风路段古称震旦第丛林成著名古诗记载唐代名僧玄奘里受戒年玄奘讲听众数百甚武昌汉口南京等佛教信徒前
该寺创建唐代唐玄宗赐匾敕建圣慈寺唐代鼎盛时期寺96院楼阁殿堂等8524间壁画1591幅相传唐代师吴道子前蜀画家李升蜀画家黄荃父子创作量壁画画皆时绝艺座极珍贵艺术宝库
慈寺历兴废次毁兵火现存建筑天王殿观音殿雄殿说法堂藏楼等系清代中叶重建殿宇宏丽现成市博物馆馆藏新中国成立成区出土征集历史文物资料品种齐全数量众研究古代蜀文化重佐证
5文殊院片区
文殊院作成著名文化遗产历史渊缘缘文化底蕴深厚区享相知名度文殊院片区直未形成成旅游热点景区片区硬件配套缺乏重原文殊院周边商业业态类型生活配套未景区结合形成相关旅游商业圈满足现代旅游景区发展需求
6结
成——四川省会城市四川政治济文化中心着称烟工业旅游业年迅猛发展旅游济国民济中占越越重位中国数相偏远西部城市旅游业兴起甚具备盘活城市区巨量
作中国西部门户成80年代列入中国历史文化保护名城行列年成城市旅游济洪流中更作交通枢纽存目前成城区没真正够代表成够留住旅游者促进行消费景区
旧城改造契机文殊院片区造成突现文殊院特征川西民俗特征旅游商圈吸引外旅游者分享旅游济成果已仅文殊院片区改造目标西部旅游市场迫切需求
六规划方案建设条件
三目标：三老满意
政府满意：
n 开发出代表城市形象名片
n 造出体现城市文化舞台
n 整合提升城市商业业态水功
n 提升土营价值
老板满意
n 降低投资风险
n 良投资价值利润空间
老百姓满意：
n 满足观光休闲体验需求
项目元参互动理念
三老模式
政府营环境
企业营市场
百姓营文化
项目营者：元营理念
营土通做高土价值提高容积率获更面积提高土收益
营期：开发商具充分投资信心期
营文化：发掘提升特文化氛围充分引导消费商家营造良营环境
两开发方
n 充分挖掘文殊院爱道堂文化资源提升片区形象文化价值
n 寻求传统文化现代市文化接
重营角色——城市运营商
n 中房集团成房产开发总公司作项目操作者角色仅仅政府职部门城市运营商
n 谓城市营商事城市空间尺度投资开发单位企业说城市营战略执行者
城市运营商出现背景
n 政府面城市片区旧城改造新区开发时战略目标改善城市功提升产业水树立城市形象
n 政府职机构政策法规行业规划等角度参旧城改造新区开发营手段市场化行方面职限
n 房产开发商等营机构完全秉承政府意图战略目标没力完成型片区拆迁市政配套设施建设城市文化价值发掘保护等系列务
n 面城市片区旧城改造新区开发项目需级半土开发商政府市场间起承启作——城市运营商浮出水面
城市运营商职
政府市场间承启者
n 承：秉承政府开发意图城市济发展战略出发持续发展理念总揽新区开发项工作
n 启：引导市场营手段启动种投资营机构广泛整合资源新区开发中企业行进行效控制
n 立足城市空间功角度城市文化区域济发展创造条件
n 整合资源引导吸引投资开发企业（房产开发商城市基础设施开发商零售商等）参城市功区项目开发创造市场扩市场创造市场扩市场程中求城区发展
城市营商特性
n 扮演者：政府职部门属营机构企业
n 工作空间：旧城改造新区开发型重点项目片区
n 战略定位——土营战略制定实施者
n 战略目标——实现政府战略目标通土增值税收实现济效益
n 营范围——土位托载体营片区商业机会土历史文化价值市政设施城市环境形象等
n 职——项目片区发展战略制订委托策划规划选择开发营机构支持监控开发营行整体推广
七投资估算资金筹措
（）总投资估算容
期项目衡表
项目
面积
容积率
面积
面积
B3
8970
095
85215
33000
B41
7460
08
5968
B42
6255
095
594225
B6
158223
112
17720976
B9
6500
106
6890
C6
708945
089
63096105
C3
9474
6
C5
8084
3
C7
56676
73
期总面积合计
112985亩
拍卖土面积合计
34839亩
建筑部分面积合计
513523365
期均容积率
09857
房产开发项目总投资包括土费前期工程费房屋开发费理费财务费销售费开发期税费费预见费等项目设总投资X亿元（总投资包含C3C5C7投资）通计算出X8113507万元加C3C5C7拆迁成57530*348392004288万元项目期全部投资8113507+200428810117778万元
（二）投资估算说明
1土费
项目土费划拨土土征拆迁费包括：建筑物构筑物附着物补偿费搬家费时搬迁安置费周转房摊销原单位停产停业补偿费拆迁理费拆迁服务费等
根委托方提供相关资料文殊院项目期土成该宗拆迁成构成根委托方提供资料成市旧城拆迁改造工作实际情况预计该宗拆迁成民币55亿元加两年空置资金利息（年10累计计算）计65亿元宗面积112985亩折合拆迁成57530万元亩
中建筑部分（B3B41B42B6B9C6）土拆迁成：78146*57530 4495729万元
中C3CC7拍卖三块土拆迁成：34839*5753 200428767万元
土费：65亿元
2前期工程费
前期工程费包括：前期规划设计行性研究水文质勘测三通等土开发工程费支出
前期规划设计费建安工程费2左右计算：1400189×228003万元
行性研究费取总投资01：X×010001X万元
水文质勘测费般设计概算05左右般取10元方米计算10×513523451352万元
满足施工求场整道路供水供电排污（三通）考虑综合总建筑面积方米50元计列
场准备费50×513523425676万元
前期工程费：
28003+0001X +51352+2567666928万元
3房屋开发费
房屋开发费包括：建筑安装工程费公配套设施建设费基础设施建设费
建筑安装工程费：
2000定额年类似项目统计资料确定该项目类建筑物建安工程：详见表1
表1
建筑安装工程费
序号
项 目
投资额
规划建筑面积
单位价格
备 注
（万元）
（㎡）
（元）
建筑
51352337
——
——
1
商业房
17904
5968
3000
全木结构
2
商业房
726149
4538434
1600
框架结构
二
建筑
49500
33000
1500
——
三
合 计
1400189
84352337
——
——
公配套设施建设费：
项目公配套设施建设包括居委会派出托幼园公厕等等配套设施建筑面积2000方米计公配套设施建筑安装成700元方米计
2000×70014000万元
基础设施建设费：
基础设施建设指建筑物2米外项目规划红线种线道路工程费包括供电工程供水工程供气工程排污工程区道路工程路灯工程区绿化工程环卫设施等项目考虑
水雨水污水设施费：50*513523425676万元
天然气供电电信设施费：65*513523433379万元
道路绿化室外明费：250*32000（实际面积估计）80000万元
干线干道干接口费：30*513523415405万元
房屋开发费总计：156865万元
4理费
理费指房产开发企业理部门组织理房产项目开发营活动发生项费项目估算总投资2计取
理费：X×2002X16227万元
5财务费
财务费指企业筹集资金发生项费利息利息外种费（项目利息1记取）
业拟项目开发初期银行贷款7亿元计划2年款年息估算银行年期贷款利率浮20年年末息应支付利息
700000000×（1+558×12）2 700000000966000万元
融资费：9660×1096万元
财务费：9660+9697566万元
6营销费（拍卖费）
销售费包括房产开发企业销售房产产品程中发生项费专设销售机构项费房产销售收入3计取拍卖费项目拍卖成交价1计取销售收入拍卖收入确定见附件1
营销推广费：销售收入×3301024万元
销售代理费：销售收入×3301024万元
C3\C5\C7拍卖费：3484×700×124387万元
总费：301024+301024+24387626436亿元
7开发期税费
成市相关部门收费标准事房产开发应缴纳前期税费包括报建税费次测算成市建设项目行政事业收费标准（站式收费项目）考虑：详见表2
前期报建费
表2
序号
收费项目
收费标准
建设项目报建费
1特城市市政基础设施配套费
120元方米
2中学改善办学条件附加费
3文物勘探发掘费
4工程定额测定费
5建筑工程质量监督费
二
异绿化建设费
3元方米
三
城区防工程异建设费
10元方米
四
新建房屋白蚁防治费
1元方米
五
新型建筑材料专项基金
5元方米
六
散装水泥专项资金
1元方米
计（元方米）
140
总建筑面积（方米）
5135234
合计（万元）
71893
计费标准计算出开发前期税费总额71893万元
8费
费包括时费时建设费工程造价咨询费总承包理费合公证费施工执费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费等项目估算总投资01计取
费：X×010001X40567万元
9预见费
预见费指概算投资估算中难预料工程费三材价格变动设计变更般然灾害影响质量修复等预见素般述项费2—7估算3计算基数
预见费105372万元
总投资：
X8113507万元
（三）项目总投资估算览表（表3）
表3：投资估算表
文殊院项目期投资估算表（总投资X）
面积
元方米
合计计费
土取费
4495729023
二前期工程费
6692869645
1规划设计费
建安费*2
2800378768
2行性研究费
X*01
811350687
3水文质勘探
5135234
10
513523365
4三通费
5135234
50
2567616825
三房屋开发费
1568650277
1建安工程费
1400189384
11车库
33000
1500
49500000
11全木商业
5968
3000
17904000
11框架商业
4538434
1600
726149384
2公设施配套费
2000
700
1400000
3基础设施建设费
154460893
31水雨水污水设施费
5135234
50
2567617
32天然气供电电信设施费
5135234
65
33379021
33道路绿化室外明费
实际面积
32000
250
8000000
34干线干道干接口费
5135234
30
15405702
四理费
X*2
1622701374
五财务费
97566000
1款利息
700000000
0138
96600000
2融资费
利息*1
966000
六营销费
62643576
1营销推广费
销售收入*3
3010243181
11销售代理费
销售收入*3
3010243181
2土拍卖费
拍卖佣金*1
2438712387
七开发期税费
5135234
140
718932711
八费
X*05
4056753435
九预见费
述项*3
1053721703
十总投资（含C3C5C7）
811350687
十总投资（期全部）
1011777785
（四）资金筹措方式：
部分资金银行融资预收售房款三种方式
目前中房集团成房产开发总公司该宗期项目拆迁费投入已超55亿元民币预计期土总拆迁成达65亿元期总投资10117778亿元拟期项目开发程中银行融资7亿元民币余开发建设投资项目预售收入销售回款中解决
（五）款计划
根初步预测表明项目较济效益计划贷款周期2年第年年末息第二年末付息通中房集团成房产开发总公司成实施项目销售款中银行贷款进行偿（详细见表：）
八项目评估基础数预测选定
项目中销售收入确定：采市场收益法成法长期趋势法等评估方法项目价值做分析测算时考虑项目未价值提升（道路拓宽环境改造交通路线调整等政策素）项目价格测算作出客观结详见附件
项目拍卖收入确定：采成逼法市场较法项目做分析测算考虑区域未商业价值提升回影响土价值项目土拍卖价格作出客观浮调整
项目中种计算基数选定根成市房产项目行性研究相关规定指标选定
九项目济效益评价
（）济评价指标
章投资资金方面反映项目济效益财务部收益率财务净现值进行分析测算研究项目行性
项目投资资金目标收益率假设20计算开发周期3年中第1年销售部分B41B42C3C5C7拍卖（拍卖收入见附件1）第2年销售部分B3 B6B9C6
1现金流量表：（）
项目期现金流量表
2资金财务部收益率财务净现值
1） 求NPVI20
NPV12亿元
2）求IRR
I133时NPV100146亿元
I234时NPV2 00642亿元
IRR33+1×00146*1（00146+00642）3318
结：NPV12亿元＞0IRR3318＞33该项目资金投资角度行
（二）财务评价报表编制
1 损益表
项目
金额（亿元）
总开发价值
1312
项目总投资
1012
销售税金附加
05519
土出金
04146
税前利润总额
122
税
03831
税利润
08371
2说明：
总开发价值商业房销售均价×建筑面积+车库市场价格×建筑面积+土拍卖收入1312亿元
（三）动态投资回收期测算
动态投资回收期（P）指考虑现金流折现时项目净收益折抵全部投资需时间反映开发项目投资回收力重指标财务评价中动态投资回收期基准回收期(P1)相较果P
P[21]+[（74565）634]138年
138<2项目财务接受
（四）财务分析指标计算
运损益表关数值计算计算期项指标
项目成利润率＝开发利润÷总开发成
项目投资利润率＝开发利润÷（总开发成投资利息销售费）
项目销售利润率＝开发利润÷开发销售价值
成利润率：827
投资利润率：983
销售利润率：834
十风险分析
1盈亏保点销售量分析
项目商业部分销售收入9756944万元建筑面积5135234方米均销售价格19000元方米
项目设计开发规模513524㎡销售规模达设计开发规模7724项目会盈亏时必须保证车库销售量低303宗土全部拍卖拍卖价格低700万亩
2项目销售价格保点分析
项目销售低价约1538096元方米次测算基础（19000元方米）约降低19％左右种条件项目保证收回全部投资时必须保证商业销售率达100车库销售量低303宗土全部拍卖拍卖价格低700万亩
条件均变前提项目销售价格界点进行分析项目关销售价格盈亏衡分析
l 项目达盈亏界点情况存：
低商业售价×513524+车库销售净收入（30）+土拍卖净收入总开发成
： 低商业售价×513524×（100565）+27720+243871210168139
求出： 低商业售价1538096元方米
l 根分析项目需收回全部投资低商业售价约1538096元方米次测算基础约降低19％左右时售价项目低销售价格时必须保证商业销售率达100车库销售量低303宗土全部拍卖拍卖价格低700万亩
l 成市目前房产发展趋势情况项目未预期销售价格实现性较项目销售价格产生风险较
十行性研究结
通述章容分析研究出结：
总结：项目行风险较
1投资估算汇总表：
项目总投资
项目总价值
毛利润
税前利润
税利润
净利润例
1012亿元
1312亿元
300亿元
122亿元
08371亿元
827
2通财务部收益率财务净现值测算研究项目行：
求NPVI20
NPV12亿元
求IRR
I133时NPV100146亿元
I234时NPV2 00642亿元
IRR33+1×00146*1（00146+00642）3318
结：NPV12亿元＞0IRR3318＞33该项目资金投资角度行
3通项目风险分析结果研究项目行：
（1） 项目设计开发规模513524㎡销售均价19000元方米销售规模达设计开发规模7724项目会盈亏时必须保证车库销售量低303宗土全部拍卖拍卖价格低700万亩
（2） 项目销售低价约1538096元方米次测算基础（19000元方米）约降低19％左右种条件项目保证收回全部投资时必须保证商业销售率达100车库销售量低303宗土全部拍卖拍卖价格低700万亩
4项目期减风险建议：
1加强理控制成
项目风险高销售单价（19000元方米）高售价项目成高减项目风险必须加强项目理控制成
加强理建议实行项目理责制成立理办公室（表）专领头项目环节进行监控
总负责
规划设计部 工程部 理部 财务部 销售部
控制成投资估算表中出：项目成高土费建安费贷款利息三方面土费贷款利息观控制建安费中量控制成现建安成单价：车库1500元方米全木结构3000元方米框架结构1600元方米果够量控制建安成单项控制100元方米计算基数表中出：
100
200
300
400
500
单价19000变成利润率
896
965
1036
11075
1181
成利润率827变单价
18780元方米
18550元方米
18330元方米
18110元方米
17880元方米
2加快进度保证质量
项目土费55亿元加两年资金利息计达65亿元成高原期建设程中减少资金时间利息建议条件允许情况加快工程进度工程提前完工开售加快资金回笼快偿贷款利息减成果现设定两年贷款年限提前半年完工计算知道月贷款利息4025万元半年241500万元样税利润达10078亿元成利润率达1066果成利润率保持现基础827销售单价降18200元方米注意加快工程进度时保证工程质量果提前月计算基数表出：
1
2
3
4
5
6
7
8
利息
4025
805
12075
1610
20125
2415
28175
3220
单价19000变成利润率
867
907
947
987
1026
1066
1106
1146
成利润率827变单价
18870元方米
18740元方米
18610元方米
18470元方米
18340元方米
18210元方米
18080元方米
17950元方米
3争取优惠政策
（1）争取开发商身政策优惠
①前期开发税费（报建费）优惠——现费投资估算表中71893万元果开发商争取相关部门优惠税费例减半节约359万元
②销售税金优惠——项目政府重点工程风险较开发商够通政府部门支持销售税金减免减风险率汇总表中销售税金05519亿元果够减免税利润达1389亿元成利润率达1373果成利润率保持现基础827销售单价降17350元方米果305070全免计算基数表中出：
30
50
70
全免
单价19000变成利润率
991
1100
1209
1373
成利润率827变单价
18470元方米
18140元方米
17810元方米
17350元方米
③C3C5C7土出金优惠——估算表中出三快土果700万亩价格全部拍卖土出金（20计算）计04877亿元果全免减半计算基数出：
减半
全免
单价19000变成利润率
1068
1309
成利润率827变单价
18200元方米
17400元方米
④企业税优惠——果开发商够争取税减免净利润达122亿元成利润率达1206果成利润率保持现基础827销售单价降18150元方米
（2）争取前期招商政策优惠
项目前期招商中果争取商家政策优惠利商家踊跃入驻培育市场提升项目价值益处商家优惠政策建议：
①入驻项目新注册登记单独建帐核算单独纳税企业营户该项目正式投入营业日起三年缴纳增值税营业税企业税享受区级财政分成收入70政府扶持政策
②入驻项目企业购买该项目房产价款50万开发商予购房契税全额政府扶持
③入驻项目企业营户予半年租金优惠政策等
5总结：
1开发商项目建设程中果量做述提项成控制建议开发商身政策优惠（销售税金土出金等）时项组合情况项目销售单价会浮降减项目风险率
2开发商商家优惠政策果量做项优惠行前期市场培育提升价值会起关键作利项目销售
中房集团（成）尺度产营销限公司
20055
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