第部分 徐州区域特征 4
理环境 4
二历史革 5
三区划济 6
四固定资产投资 9
五口生活 10
六城市建设 13
第二部分 徐州区域房产市场 14
徐州市房产市场行情分析(2005年) 14
二徐州2006年徐房指数分析 17
三徐州房产市场容量分析 21
第三部分 徐州住宅环境特征 24
徐州区房价走势（2004年三季度—2006年三季度） 24
二徐州区房价走势分析 25
三徐州区房价房价波动节点分析 25
第四部分 徐州项目规划点 28
第五部分 徐州项目块价值 30
期土挂牌信息（2006年） 30
二期土成交信息（2006年） 32
三徐州土市场分析 33
四徐州项目土价值判断 33
第六部分 徐州项目竞争案分析 35
第七部分 徐州项目销售价格 39
徐州铜山区总体概况 39
二徐州铜山区域房屋价格 41
三徐州房价走势判断 43
四徐州铜山区房价走势判断 44
第八部分 徐州项目财务测算 45
徐州项目周期 45
二项目收益情况 46
第九部分 徐州项目风险说明 49
第十部分 徐州项目运作建议 50
第十部分 徐州项目研结 52
第部分 徐州区域特征
理环境
徐州市位华北原东南部域中部东部存少数丘岗外部皆原丘陵海拨般100－200米左右丘陵山面积约占全市94丘陵山分两群群分布市域中部山体高低中贾汪区中部洞山全市高峰 海拔361米群分布市域东部高点新沂市北部马陵山海拔1229米原总势西北东南降低均坡度1700018000原约占土总面积90海拨般30－50米间
徐州市处古淮河支流沂沭泗诸水游黄河道分水岭形成北部沂沭泗水系南部濉安河水系境河流横交错湖沼水库星罗棋布废黄河斜穿东西京杭运河横贯南北东沂沭诸水骆马湖西夏兴沙河微山湖
拥型水库两座中型水库5座型水库84座总库容331亿立方米众桥函渠闸等水利设施初步形成具防洪灌溉航运水产等功河湖渠库相连水网系统
徐州市属暖温带季风气候区东西狭长受海洋影响程度差异东部属暖温带湿润季风气候西部暖温带半湿润气候受东南季风影响较年日时数22842495时日率52％57％年气温
14℃年均霜期200220天年均降水量800930毫米雨季降水量占全年56％气候资源较优越利农作物生长气象灾害旱涝风霜冻冰雹等气候特点：四季分明光充足雨量适中雨热期四季中春秋季短冬夏季长春季天气变夏季高温雨秋季天高气爽冬季寒潮频袭
二历史革
徐州历史悠久6000年前徐州先民生息劳作原始社会末期尧封彭祖市区彭氏国徐州称彭城始起
春秋战国时彭城属宋楚秦统设彭城县
楚汉时西楚霸王彭城西汉设彭城郡东汉设彭城国彭城
三国时曹操迁徐州刺史部彭城彭城始称徐州
魏晋南北代设彭城国徐州城治彭城
隋时设徐州改彭城郡治彭城
唐初徐州彭城郡名称次互易中期徐州节度驻
五代时置徐州治彭城领7县
宋元两置徐州隶属辖领变化较频
明初徐州直隶京师属南京
清初徐州先江南省江苏省属直隶州雍正末年升徐州府辖领1州7县
民国初府废徐州府附郭铜山**县设徐海道治铜山**（徐州）
日伪时铜山**县析置徐州市伪淮海省省会抗战胜利国民政府置徐州市属江苏省
中华民国成立保留徐州市初山东省辖市划回江苏省时成立徐州专区驻徐州市辖11县市徐州市徐州专区存时期辖属变化1983年江苏省实行市县体制撤徐州专区辖6县划徐州市徐州市现辖5区6县（市）
三区划济
徐州市1983年起实行市县行政新体制现辖丰县沛县铜山**县睢宁县四县邳州市新沂市二市鼓楼区云龙区贾汪区泉山区九里区五区2005年1月镇办事处157
国民济持续健康发展综合实力进步增强初步核算全年实现生产总值142891亿元年增长151增幅提高08百分点十年新高中第产业增加值18090亿元增长64第二产业增加值74213亿元增长173第三产业增加值50588亿元增长153均生产总值16258元(常住口计算)现行汇率折算达2084美元产业结构逐步优化高新技术产业增速加快传统产业改造中提升现代服务业发展明显加速三次产业增加值例年140∶507∶353调整127∶519∶354第二三产业重提高13百分点高新技术产业产值占规模工业重达72年提高03百分点城市化进步发展年末全市城市化水达448年提高15百分点
市场物价总水保持基稳定全年居民消费价格年涨15（见表1）涨幅年回落07百分点中消费品价格涨15服务项目价格涨16全年商品零售价格涨07
表1：2006年城市居民消费价格年涨情况
指 标
年增长()
城市居民消费价格总水
食品
# 粮食
油脂
肉禽制品
蛋
15
26
24
07
36
66
水产品
菜
# 鲜菜
烟酒品
衣着
家庭设备品服务
医疗保健品
交通通信
娱乐教育文化品服务
居住
23
91
83
13
12
29
17
37
07
47
业业工作扎实开展实行积极业政策坚持城乡统筹业加快农村劳务输出加城镇业业工作力度年末全市城乡业员48460万年增加3950万中城镇国集体股份制三资等单位业员6013万增加083万私营体业员4603万增加653万通种途径456万岗失业员实现业年末城镇登记失业率303年降041百分点全年农村劳务输出114万年增加17万
项改革逐步深推进骨干企业资产重组重点力推进国企改革攻坚北方氯碱四方铝业煤机厂医药股份等9家企业引进战略伙伴工作进展利2006年末市属国企业改革改制已完成328家占总数91安置职工达189万生产营服务类事业单位改制启动实施行政审批财政金融投融资体制等项改革加快推进
民营济发展加快通完善政策加强扶持优化环境民营济发展加快全年民营济完成增加值78826亿元年增长152增幅高全市GDP增幅01百分点总量占全市GDP552年提高01百分点年末全市工商部门登记私营企业307万户新增5189户增长204总注册资达32229亿元增长321体户1425万户新增867户注册资金3126亿元增长74
四固定资产投资
固定资产投资稳增长全年全社会固定资产投资完成75299亿元年增长252规模完成投资61416亿元增长266中城镇投资完成51335亿元增长310农村投资完成1008亿元增长61规模投资中民间投资5352亿元增长375中私营体济投资27961亿元增长622民间投资占规模投资重达871
投资结构继续优化规模投资中第产业投资26亿元年增长604第二产业投资4235亿元增长283 第三产业投资18803亿元增长238工业投资40264亿元增长316中原材料工业投资625亿元机械电子工业投资1100亿元轻纺工业投资1659亿元分增长141567431 第三产业投资中批发零售业投资661亿元增长421房产开发投资6970亿元增长112
重点建设项目投资情况良全市160项重点项目完成投资2135亿元占全市城镇固定资产投资415徐州天成氯碱芭田复合肥福润禽业天璐纺织金凤凰家具跃进正宇美驰车桥徐州发电厂扩建工程1号机组徐塘发电厂扩建工程6号机组坝山电厂矿南湖校区等批重点工程竣工投入
固定资产投资成效显著全年规模投资建成投产项目1072项目建成投产率554新增固定资产3201亿元固定资产交付率521
五口生活
口总量保持低速增长年末全市常住口87207万年末降10全年口出生率1051‰提高048千分点死亡率699‰提高033千分点口然增长率352‰提高015千分点年末全市户籍口93473万（见表8）年末增加942万增长10中非农业口32076万增加491万增长16
表8：2006年户籍口构成情况
指 标
年末数（万）
重（）
全市总口
# 市区口
# 农业口
非农业口
# 男性
女性
# 18岁
1835岁
3560岁
60岁
93473
18711
61397
32076
48146
45327
20685
25758
33802
13228
1000
200
657
343
515
485
221
276
362
142
城乡居民生活水进步提高全年城镇岗职工工资总额12520亿元岗职工均工资21864元分年增长167160全年城市居民均支配收入12837元年增长148均消费性支出8621元增长123农村居民均纯收入4896元增长102均消费性支出3220元增长134居民家庭恩格尔系数（居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出重）中城市3396农村4099
城乡居住条件继续改善全年城镇投资竣工住宅建筑面积14035万方米年降439年末城市居民均住房建筑面积（含偶然住房）2580方米年末增加10方米农村居民均生活房面积3211方米增加31方米
社会保障事业加强年末全市城镇参加基养老保险数9517万中职工参保7139万离退休员参保2378万农村参保员7203万全市参加失业保险数6840万年减少058万全市参加医疗保险数8888万增加121万中参保职工5804万参保退休员3084万年末全市领取失业保险金数326万
社会福利事业稳步发展年末全市筹集社会福利资金556787万元接受社会捐赠759万元全市类收养性单位214床位20281张收养类员11580城镇建立种社区服务设施2881中综合性社区服务中心46城乡居民享受低生活保障总数2380万中城镇居民498万农村居民1882万
六城市建设
城市建设成效显著2006年利完成68条次干道维修46条街巷综合整治务新建公绿50公顷新增更新路灯2864盏年末拥公交通运营车辆1708辆运行线路网总长度3899公里运送客23962万次出租车运营车辆3357辆年增加404辆水厂综合生产力496万立方米日年供水总量12146万立方米年末均拥道路面积128方米建成区园林绿面积4760公顷绿率3303绿化覆盖面积5466公顷绿化覆盖率3757升127百分点公绿面积1096公顷均公绿面积824方米
第二部分 徐州区域房产市场
徐州市房产市场行情分析(2005年)
2005年第季度住宅均价2047元方米二季度住宅均价2189元方米三季度徐州市住房均价2283元方米房价继续涨涨幅趋缓国家房产宏观调控政策徐州市房产市场价格表现稳
2005年徐州市区住宅市场价格走势
季度
均值
中心区
东区
南区
西区
北区
053
2283
429
3146
379
1637
180
2421
143
2475
108
1691
1052
052
2189
694
3031
868
1608
880
2456
298
2502
1626
1530
359
051
2047
818
2789
868
1478
116
2385
175
2152
825
1477
286
044
1892
205
2687
380
1461
496
2344
326
1988
285
1436
912
043
1854
120
2604
319
1392
050
2270
475
1933
650
1316
596
042
1832
239
2592
078
1399
647
2167
574
1815
1245
1242
205
041
1879
2572
1314
2299
1614
1268
表出徐州市住宅市场价格两年保持着稳步增长05年季度二季度增速较快三季度增速减缓中心区南区西区住宅市场价格较东区北区高南区西区住宅市场价格出现幅降趋势
中心区：中心区住宅市场价格涨幅度较季度减缓该区域市中心属商业服务区生活便利商业发达价相周边更昂贵促该区域房价较高预计房价走幅度涨稳中升
东区：东区住宅市场价格继续幅度涨较季度涨幅度减缓该区域基础设施够发达生活设施齐全房价保持较低水着城市化发展生活水提高预计房价走稳中升
南区：南区生活环境较量购房者里购房置业带动南区房价涨区房产价格相较高季度房价走势调原国家房产调控政策出台相关媒体房价会调种预测导致购房者然需求暂时持币观部分房产商迫回款压力迫调楼盘价格着房产市场逐渐回暖预计区域住宅市场房价会逐渐幅度升
西区：季度区住宅市场房价涨非常快达1626％原西部新增楼盘项目带动该区域居住条件周围环境断改善季度房价调原南区预计房价会太波动
北区：北区季度住宅市场价格季度涨基础商继续快速涨高达1052％原区域新住宅楼盘增居住环境断改善时区房价基数较低定涨空间预计北区房价稳步升
图出徐州市房价保持着稳步增长05年季度增速较快房价然继续涨涨幅逐渐降原两方面着徐州市济发展生活水提高购置新房需求逐步释放出时着土成提高新楼盘质量提高楼盘成提高必然会导致房价涨二着国家项调控政策实施房产市场造成定影响普通购房者持币观效需求受压制房价涨幅调
二徐州2006年徐房指数分析
2006年二季度徐房指数走势图
2006年二季度徐房指数3155点
季度涨355点涨幅1267
（基数2003年三季度基数指数2000点）
单位：元方米
徐房住宅均值：
2667
季度涨1267
中心区住宅均值：
3737
季度涨238
南区住宅均值：
2998
季度涨1771
西区住宅均值：
2582
季度涨1029
北区住宅均值：
2139
季度涨2090
2006年56月份市场运行情况较
2006年5月商品住宅套数1387套交易面积164万方米交易金额431亿元均销售价格2629元方米
2006年6月份商品住宅套数980套交易面积1208万方米交易金额349亿元均销售价格2888元方米
2006年6月
2006年5月
两月相
交易套数
980
1387
降2934
交易面积（万方米）
1208
164
降2634
交易金额（亿元）
349
431
降1903
2006年二季度徐州市房产市场运行特点分析：
1住宅销售稳步增长新增商品住宅供应期销售基持
2006年二季度商品住宅销售面积季度相增加1441％半年商品房住宅销售2005年期增加7813％住宅销售量环均程度增幅销售情况中心区销售规模较西区销售规模高四区东南北三区销售规模基相2006年半年市区新增商品住宅供应略高期住宅销售量商品住宅供应存量略增加
2二手房市场交易规模季度季度环幅回升
2006年半年年期相降2005年三季度开始二手房市场开始明显降温二手房交易规模2006年16
月份存量住房交易年期相交易户数交易面积降幅度明显原两方面：二手房税收实施定程度限制二手房市场炒做方面量新盘市购房者较选择新盘旧盘价格差距机购买二手房客户流入商品住房市场
3性消费占市场流楼市住回
着国家住宅市场断规范理部门时发布市场相关信息极增加市场信息透明度市场中投机者逐步减购房者幅增加购房群结构中出性消费占市场流利楼市持续发展
4住宅消费行更加理性注重住宅品质选择
着新楼盘断市市场商品住房供应相充足购房者购房选择空间较时建项目品质户型建造质量环境交通期物业预期较楼盘销售速度销售价格均优楼盘说明量购房者进行住房消费时较理性预见房产市场价格竞争转产品竞争
三徐州房产市场容量分析
1房产交易概述(2005)
2006年三季度增量住房交易1670户（宗）交易面积176万方米交易额284亿元二季度分降375738144228存量房交易2601户（宗）交易面积1639万方米交易额231亿元二季度分降398336453186相关具体情况见表：
年季度
户数
交易面积
交易金额
增量住房（商品房）
2005年第三季度
1670
3757
176
3814
284
4228
2005年第二季度
2675
6271
2845
4650
492
6971
2005年第季度
1644
1942
291
存量住房（私房）
2005年第三季度
2601
3983
1639
3645
231
3186
2005年第二季度
4323
2990
2579
2363
339
2509
2005年第季度
3328
2086
271
表出2005年第二季度三项指标较季度幅涨三季度三项指标较二季度幅降致季度持幅度降原国家政策陆续出台种房价会降预期加项媒体推波助澜加强种心理效需求受压制交易量会幅降时789月份天气炎热房产市场传统淡季销售量般高
2商品房预（销）售情况
三季度商品房批准预（销）售面积4167万方米2004年三季度升4989中住宅3487升45842005年第二季度言供应量降
季度
商品房预售面积
变化情况
2005年第三季度
4167
4983
2005年第二季度
8305
22581
2005年第季度
2549
3分析结
2005年第三季度徐房指数2700点季度涨111点涨幅429％（基期2003年第三季度基期指数2000点）
季度
033
034
041
042
043
044
051
052
053
指数
2000
2054
2220
2167
2193
2238
2421
2589
2700
涨幅
270
808
239
120
205
818
694
429
总结徐州市房产市场情况出房产市场价格升交易量交易额幅降原方面分析：
①国家新政影响 03年121号文出台幅限制开发商贷款门槛开发商融资渠道相单融资难度幅提高开发商迫迅速回笼资金压力快速手楼盘出手徐州市房产市场质楼盘较想快速出手降低价格05年5月份国八条出台中重项住房转环节征收营业税项政策二手房影响甚二手房交易迅速降温时项调控政策综合效应逐渐发挥出购房者普遍认房价会降加媒体推波助澜更加深购房者种心理预期购房需求受极压制交易量交易额会幅降时导致部分楼盘房价调宏观调控交易量交易额降原
②般说房产市场789月份销售淡季月天气炎热般愿意出房销售量会降房产市场交易量交易额降第二原
③前两原存房价应该降总体房价什升呢？原成拉动型房价涨年土实行招拍挂等制度土成幅涨项制度实施容积率绿化率建筑密度楼间距环保等求提高建筑材料价格涨楼盘开发成逐渐提高原导致房价涨
第三部分 徐州住宅环境特征
徐州区房价走势（2004年三季度—2006年三季度）
二徐州区房价走势分析
第阶段：（2005年1季度前）温火整体幅稳步攀升
2005年第1季度前区房价走势图出徐州市房价整体呈升趋势房价逐季度攀升该折线变化中2005年季度节点2005年季度前价格攀升趋缓呈现温火状态
第二阶段：（2005年1季度—2005年3季度）出现拐点区域价格分化
阶段正处国八条出台前市场开始项政策出现法市场热点散乱市场观情绪浓厚出现区域幅跌
第三阶段：（2005年3季度）盘领航中楼盘闻风动
阶段市场表现国八条政策影响素减弱市场累计住宅刚性需求强 劲时徐州超级盘绿世纪城均价2500元方米左右区域高价开盘时路高开高走楼盘风标徐州中楼盘闻风动纷纷楼盘基点调整营销思路调高价格清理库存出现量价齐升局面区域供应量房价基础涨幅异
三徐州区房价房价波动节点分析
2006年三季度市区商品住宅销售均价2753元方米住宅价格指数3257点季度涨322涨幅幅度降2006年二季度徐房指数例徐州2006年第二季度徐房均价2667元方米季度涨1267％中北区2090％涨幅位居增幅榜首区涨幅差较新房供应量销售量涨幅关系方面出端倪图示：
图注：1Y轴住宅量（套）2■均价涨幅2006年第二季度第季度该区均价百分Y轴值关便表现做分布处理标示值准
图难出供求差异成导致区域涨幅导素区简述：
中心区：涨幅较（238）原新盘较少时高品质楼盘没推出供应量较购买市场方面目前购房者房产段价值认识够时户型居相区域总价较高房价较难承受
东区涨幅适中（46）超楼盘导区域供应量充足市场竞争适中价格进入目前价格台会观控制区域价格力盘逐步消化
南区涨幅失真（1771）传统适宜居住区域房价直处较高位运行季度均价出现跳跃源阶段区域墅供应量加普通住宅成交受区域低价库存房影响成交缓慢导致均价跳升幅度较指数出现失真市场显示区域均价预计26002700元米间较涨幅应10
西区：涨幅适中（1029）供应量充足市场竞争充分时西区具备市中心概念已购房者逐步认时高品质楼盘断涌现段价值认西区已成购房者追捧区域
北区：涨幅巨（209）区域价格相北区直呈现价格谷着区域环境断改善区价格尤东区价格带动低价库存房已两季度消化完毕次价格升理解次区域价格补涨楼盘价格已区域相差时区域供应量需求量相已相较少区域需求较造成价格升
结：供求差异导致区域涨幅导素
第四部分 徐州项目规划点
项目位置
块规划技术指标
A 占面积：133334方米（200亩计算）
B 容 积 率：≤14
C 绿 率：≥35
D 建筑密度：≤24
E 土途：类居住
项目（土）转价格：约13亿元
第五部分 徐州项目块价值
期土挂牌信息（2006年）
编号
块坐落
性质
面积
（㎡）
容积率
楼面价
（元）
底价
（万元）
备注
16知春园
淀学东白云山北
居住
69746
13
5515
5000
拆迁
17橡胶厂
火车东站西北角
商业办公
居住
36785
48
7125
6000
（6580）
半拆迁
18纺织厂
二环西路湖滨路口
居住商办
125753
28
21
7666
24100
19印染厂
迎宾路塔东路交叉口
商办文娱
25219
15
8724
3300
20云龙山庄
云龙山南坡
旅服文娱
12185
05
26262
1600
22A
关庄社区
湖北路中段北侧
商业
居住
93740
27
736
7000
毛
拆迁
22B
韩山社区
湖北路西端
商业
居住
213293
27
毛
拆迁
22C
中院北面
中级民法院北侧
居住
81471
15
23A 块
解放南路路交叉口
商业
19679
26
暂
24汽运公司
响山北侧
居住
8007
105
9516
800
25朱庄仓库
祥区东侧
商住
10419
14
6856
1000
26五金市场
三环东路北端两侧
市场
119502
11
2737
3600
拆迁
合计10宗
815799
59250
注：1出年限商业40年市场40年居住70年综合50年
221号块珠江文化旅游区块较复杂暂未表中反映
3楼面价根挂牌底价测算终结果仅供参考22号楼面块事实明显符综合底价含相关税费
二期土成交信息（2006年）
编号
块坐落
性质
面积
（㎡）
成交
时间
容积率
楼面价
(元㎡)
成交价
（万）
竞
15
世纪道东淮塔东路南
商业
17446
05619
06
15285
1600
徐州名城置业
8
铁货中街南宣武市场西
商业
2883
05619
11
31848
1010
徐州宣武商品市场
7
淮海西路北工农路西
住宅
33440
05619
24
7825
6280
徐州市财苑房产
12
食品城南 姚庄东
综合
316959
05629
12
5705
21700
徐州天力房产
11
民祥园东庆丰路西
商住
商办
270722
05629
35
30
2228
19600
海绿集团
10
民祥园东
庆丰路西
住宅
354242
05629
15
7133
37900
海绿集团
13
食品城南
综合
169832
05720
15
8243
14000
徐州中川房产
合计
1165524
102090
三徐州土市场分析
徐州市土市场出情况出土出面积出土总面积幅提高短短两月土成交面积达1165524㎡预计建筑面积达150万㎡左右目前挂牌信息土面积100万㎡左右二出单价较高住宅楼面价均达700左右包括相关税费商业楼面价达2000左右8号块楼面价达3000余元三块土出面积金额高住宅均块土出面积达50000㎡左右出金额达5000万元21号块综合价达9亿
根相关资料出结：土出面积幅增加必然会导致23年房产市场新增楼盘增加售面积幅增加供应幅增加会导致竞争非常激烈唯通差异化竞争手段赢市场楼面价提高必然会导致房价涨未年房产市场竞争会非常激烈楼盘价格会受压制房产开发商利润空间会幅降块土出面积提高金额提高众开发商排房产市场门外项措施加速房产行业洗牌速度存活发展开发商必然融通资金力强核心竞争力公司根部分块挂牌信息部分块求开发商注册资金达6000万元者方面求提高中型开发商进入土市场门槛外角度型开发商获土增加筹码
四徐州项目土价值判断
项目处滨风景优美云龙山云龙湖风景区东泉山森林公园西矿业学区位优势十分明显着徐州城市化进程断推进城市南延宗具极发展潜力根2006年2007年土成交情况统计云龙湖片区土市场亩价已升120150万根新市场行情土成交价格然定涨空间宗矿业学徐矿集团等较影响力政府深厚渊源企业参洽谈土成交价格效控制66万亩土远远低市场价格期项目开发程中企业开发占动位
华美**房产隶属徐州矿业集团02年组建断摸索程中逐渐形成支训练素硬仗队伍外托集团公司区域影响力整合资源形成融开发建设市场调研营销策划体产业链06年山水华美**项目沁园项目润园项目成功开发成徐州房产市场较影响力开发商年开发量达25方米位居徐州市三甲列房产开发已成徐矿集团新利润增长点司2003年司徐州矿物集团直保持着良沟通期断沟通解程中两司逐渐培养深厚感情合作基础深厚
第六部分 徐州项目竞争案分析
美丽樵村
物业类 普通住宅
建筑类 层
装修状况 毛坯
物业址 铜山**新区黄河路华山路交叉口
价 格：起价1870万元套均价2500元方米
开 发 商 江苏中环球房产开发限公司
售楼处址 铜山**新区黄河路华山路交叉口
售楼电话 051682287777 82287888
入住时间 200731
容 积 率 18
绿 化 率 37
楼层状况 6幢层133户 三层商铺2幢
项目介绍
·项目占19亩绿化率37容积率186幢133户海派住宅2幢街三层商铺组成中住宅13403方米2658方米商业房3735方米特色鲜明社区组群脉络分明组群空间区隔景观景点规律散落宅间………海济学担纲设计居住空间开合宜层次序
·整体建筑形态利落挺拔富动静结合视觉美感建筑单体设计巧妙流畅简洁屋顶富动感斜坡屋面相互结合勾勒出错落致韵味十足建筑天际轮廓线
交通状况
终 点 站：11路 新淮线（美丽樵村水泥厂）等公交车
周边配套
中 学 师附道学幼园道幼园双语幼园邮局铜山**邮电局银 行 中国农业银行中国工商银行中国银行医院铜山**县中医院
永新家
物业类 普通住宅
建筑类 层
装修状况 毛坯
物业址 铜山**新区樵村（美丽樵村东隔壁）
价 格：起价1800元方米均价2000元方米房价
开 发 商 徐州永新房产限公司
售楼处址 项目现场
售楼处电话：8350688886308666
楼层状况 5栋层 1栋综合楼 1栋高层
项目介绍：
该区规划布局充分利现状形规划7栋楼房（中高层栋普通层六栋）路层商业北东设置次入口阳光广场中心花园处
环线位置
占面积 1533410方米
总建筑面积 20000方米
开发周期
总 户 数 300户
停 车 位 155
项目区位图：(略)
第七部分 徐州项目销售价格
徐州铜山**区总体概况
隶属江苏省徐州市古称彭氏国迄已5000余年悠久历史境历史积淀沉雄文化底蕴丰富文物古迹众具汉代三绝称汉墓汉兵马俑汉画石彰显两汉文化精髓
铜山**县总面积18566方公里耕面积156万亩总口1182万辖20镇农场1省级济开发区2005年预计实现区生产总值135亿元（剔区划调整素）实现财政总收入1165亿元九五末24倍年均增长216
铜山**县处苏鲁豫皖四省交界淮海济区中心环抱徐州市区具典型城郊型济特点境现高速公路4条：霍连（霍尔果斯
—连云港）京福（北京—福州）京沪（北京—海）徐宿宁（徐州—宿迁—南京）高速公路出入口8国道4条：104（北京—福州）206（烟台—汕头）310（连云港—天水）311（徐州—西峡）26条铁路专线横交织京沪高速铁路建设陆水运京杭运河斜贯县域东西货运码头5515条航线通航力达1000吨级远洋运输铜山**距离连云港青岛海三港口分200公里500公里800公里航空运输铜山**距徐州观音国际机场40公里
铜山**县资源丰富煤炭电力资源充足境已探明矿产资源20余种中煤炭储量18亿吨铁矿石储量1亿吨石灰岩储量25亿吨白云岩储量5亿吨硬质高岭土储量3亿吨耐火粘土储量12亿吨
铜山**县农业生产指标位居全国江苏省前列蔬菜棉花中药材等济作物面积150余万亩中蔬菜面积88万亩年产量16亿公斤奶牛存栏量27万头生猪饲养60余万头山绵羊饲养70万家禽饲养2100万羽全县林业80余万亩活立木蓄积300万立方米果树种植面积30余万亩果品年产量20万吨
铜山**县工业基础已形成食品纺织木材加工机械电子治金建材化工等六导产业食品工业位居中国食品工业第县列奶牛奶业铜山**靓产业名片中市公司维维集团作中国500强企业国家级农业产业化龙头企业两年销售收入突破100亿元纺织工业已形成集棉花种植纺织服装加工出口等配套发展产业体系现20万锭棉纺力年产高中档精梳普梳纯棉纱3万余吨高档针织面料1万吨天鹅绒5000吨坯布2500万米牛仔布1000万米钢铁工业托丰富矿石资源利国钢铁城正崛起已形成年产优质生铁150万吨钢钢材100万吨生产规模建材化工业年产水泥500万吨年产普通玻璃瓶达15亿
铜山**县工业园建设铜山**济开发区1992年批准设立省级开发区规划面积50方公里已成全县政治济文化教育中心具潜力济增长点开发区享学城美誉中国矿业学徐州师范学徐州工学院徐州建筑工程学院九洲学江苏省医药专科学校等20院校坐落间校生逾5万开发区集聚类企业700余家投资总额逾50亿元中外商直接投资项目26家实际利外资129亿美元基形成机械制造服装电子导三产业发展格局
铜山**县投资软环境： 铜山**县民政府设立行政审批中心实行站式审批条龙服务公开收费标准公开办事程序竭诚投资者服务确保投资者回报国家省市出台项优惠政策
铜山**县够充分落实投资千万元民币工业项目列重点项目发绿卡建设期间减免16项行政性收费项目方面根项目投资规模税收贡献等实行事议弹性价固定资产投资超亿元民币项目作案办理享受更加优惠政策铜山**始终确立投资者帝理念严格规范行政行努力投资者创造安全宽松生产营环境确保投资者合法权利受侵害
二徐州铜山**区域房屋价格
2007年铜山**县新房产市场成交零见表：
行政分区
累计成交情况统计
实时成交情况统计
成交套数
成交面积
成交套数
成交面积
鼓 楼 区
5430
587466
1
125
云 龙 区
7928
789396
14
1232
泉 山 区
17665
2034270
4
850
九 里 区
238
26125
0
0
济开发区
1314
140906
0
0
丰 县
813
73848
11
1164
沛 县
184
17690
0
0
邳 州
25
2614
3
298
新 沂
400
43817
9
1220
贾 汪
0
0
0
0
睢 宁
0
0
0
0
铜 山
0
0
0
0
没新开发楼盘参考情况搜集该区域二手房价格
（2007年5月挂牌）：
区 段
装修程度
面积
价格
二手单价
金土花园
毛坯房
150米
33万
2200元米
金土花园
简单装修
100米
25万
2500元米
城花园
毛坯房
85米
17万
2000元米
铜山**医药中专
普通装修
94米
225万
2394元米
城花园
毛坯房
110米
22万
2000元米
汉府雅园
毛坯房
140米
398万
2843元米
嘉慧园
毛坯房
216米
40万
1852元米
城花园
毛坯房
110米
22万
2000元米
均值：
（忽略简单普通装修）
2224元米
考虑新房二手房价格存关系价格差考虑20
：新房价格估算：2224元米X 202669元米
三徐州房价走势判断
观区域徐房指数运行轨迹难发现市中心价格枝独秀外区域价格正价位方聚集中东区盘作价格稳定起关键性作着西区三环区域融入中心区三环外价格会出现分化期北区盘开发会北区价格走势确定新基准点南区快
铜山**新区纳入徐房指数体系更加客观评价南区房产市场走势关键素
2006年1—9月份商品住房均价4—6月涨幅较月度涨幅较原：房产市场运行惯性致市场交易价格市场变化反映滞造成二季度市场价格涨幅较二国家房产宏观调控求部署市房产市场种行进行规范调控时时发布房产市场相关信息极增加市场信息透明度定程度遏制市场投机行
2007年徐州年房产市场会延续2006年度房产发展运行态势房价会区域会根供求客户认度调整涨幅空间达相高位市中心价格始终会高区域区域价格会逐渐趋形成合理级差
四徐州铜山**区房价走势判断
前文分析：2007年徐州年房产市场会延续2006年度房产发展运行态势2006年三季度南区价格2798元米2004年三季度南区价格2270元米：
两年实际均增长幅度：（27982270—1）2X1001163
考虑期2008年2009年延续该增幅走势
外：供求差异目前徐州市场导致区域涨幅导素铜山**区域目前供应量非常少作保守估计判断未两年价格：
徐州铜山**区域未两年价格判断：
2008年项目市场参考价格：2669元米X11632979元米
2009年项目市场参考价格：2979元米X11633325元米
2010年项目市场参考价格：3325元米X11633712元米
第八部分 徐州项目财务测算
徐州项目周期
项目整项目周期四年2007年10月2010年10月具体分三阶段：
第阶段：2007年10月－2008年4月
项目前期考察证取土项目规划设计项目开工前准备工作
第二阶段：2008年5月2009年6月
项目施工建设阶段2008年5月开始基础施工2009年1月封顶2009年3月项目配套设施完工2009年6月办理竣工验收
第三阶段：2008年1月—2010年2月
项目销售阶段预计2008年销售25％2009年实现销售55％2010年销售剩余20％
销售价格预测：见第七部分容
二项目收益情况
20074徐州铜山**国土转公告容：
块
编 号
块
座 落
总面积
(m2)
规划
途
出年限
（年）
容积率
建筑
密度
绿率
供条件
2007－4
汉王镇
城村
3672841
居住
70
14
≤24
≥35
现状
土价格：36360万元次测算时底价：66万元亩楼面价格：707元米测算
项目相关济指标汇总表
（）项目成：
土面积（方米）
110000
总建筑面积（方米）
164077
层建筑面积（方米）
123262
建筑面积（方米）
154077
高层建筑面积（方米）
30815
建筑面积（方米）
10000（车库：283计算）
序号
费名称
单位预算成(元方米)
总预算（万元）
备注
土成
690
11326
66万元亩含4土契税
二
前期费
137
2247
1
勘探费
5
82
2
设计费
12
200
3
监理费
4
70
4
造价咨询费
1
15
5
三通时设施
10
160
6
项规费
105
1720
三
建筑配套成
17676
层
1064
13115
高层
1480
4561
四
开发理费
24
400
五
预见费
24
400
六
财务费
90
1470
计
2043
33519
七
销售费2
68
1050
销售总额52505万元
八
销售税金655
223
3439
合计
2334
38008
（二）项目收入（三年价格预测基础）：
2008年销售价格2979元米考虑2009年销售价格3325元米计2010年销售价格3712元米计车库：5万（30米1万米车库85销售销售量：283）
2008年销售25住宅
2009年销售55住宅
2009年销售20住宅
综合销售价格2979元方车库50000元
综合销售价格3325元方车库50000元
综合销售价格3712元方车库50000元
销售类：
单价面积
金额（万）
单价面积
金额（万）
单价面积
金额（万）
销售收入：
297938519
11474
332584742
28177
371230815
11439
车库销售收入
单价数量：50000283
合计：1415万
收入合计：
52505
（三）总体毛利：
总体毛利项目销售收入项目成52505万38008万14497万元
投资回报率总体毛利项目成（项目总投资）1449738008381
第九部分 徐州项目风险说明
财务风险：
前期土款需集团先注资金信托进入四证信托退出银行进入前期资金需求量仅公司集团高融资求
市场风险：
异开发公司尚未成熟验循徐州市场握度市场预判性非常重市场风险始终存铜山**区住宅消费市场徐州区未济走势存定预见性徐州市场期量工作徐矿集团支持
国家政策风险：
2007年全国城市房屋价格涨异常引发国家部门高度重视时银行加息压力越越期住宅未国家政策压力存确定性需充分考虑
第十部分 徐州项目运作建议
项目项目公司形式运作：根华美**公司公司合作模式项目公司华美**（徐矿）占绝控股合作前提期项目运作程中采取种方式：
1项目公司名义取土
根前期土款支付情况项目公司股权作划分（公司前期支付土款10725亿元华美**公司支付25025亿元双方取华山路项目项目公司股份配置3070）土证取果双方统开发资金筹措方面利四证办理贷款抵押（银行相关信托机构）获资金基解决期开发资金（间发生债权债务项目公司根股结构分承担）项目矿校舍第期进展利09年完成交付工作2500售价出售375亿元收益司收回1125亿元资金
2项目公司名义取土
根前期土款支付情况项目公司股权作划分（公司前期支付土款10725亿元华美**公司支付25025亿元双方取华山路项目项目公司股份配置3070）土证取华美**公司委托司进行项目运作双方股东决议通司利四证办理贷款抵押（银行相关信托机构）开展项目运作间发生债权债务司独立承担期项目收益双方约定分成
3项目公司名义取土
根司出资情况土取司拥单独土证（整体土证拆分）土独立运作200亩例前期需支付13亿元土款四证齐全办理贷款抵押（银行相关信托机构）独立开展项目运作
：该宗现矿业学铜山**县土部门洽谈土价格部分已确定66万亩土途方面次磋商作定调整原层高层形式转变层高层联排墅混合产品售价方面较提升项目开发利润
相应升目前整体土市场运作土挂牌公式前政府达成明确优惠幅度较识见宗竞标方徐矿集团身手项目开发较尚100万方建设量项目现阶段徐矿集团土储备项目预计会先动部分（矿职工宿舍约160亩）剩余块统规划等土升值项目利润提升
第十部分 徐州项目研结
★徐州二线城市中排名前市场状况发达房产市场相较然属升期现阶段华美**公司开发项目销售状况认购踊跃处供应求阶段中住块已开始启动现行26002900定价期项目价格拉升提供利支撑
★华山路项目土洽谈前期调研开始公司二线房产市场首次正式涉猎根公司徐矿集团合作渊源徐矿集团司介入持积极友态度合作形式方面较余空间公司发展言种难利机会准确握公司续持续性发展极关键支柱
★司华美**协商矿职工宿舍代建合作开端低风险项目熟悉环境进步解市场二期项目升值赢缓时间（土升值项目资运作）三项目运作程中逐渐积累项目运作验二三期操作更验
★项目利开发说公司进行异开发试金石果够立开展项目运作弥补公司续项目足困境公司持续性发展创造更济效益断摸索程中总结验教训进步提升公司开发力
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第部分 徐州区域特征 4
理环境 4
二历史革 5
三区划济 6
四固定资产投资 9
五口生活 10
六城市建设 13
第二部分 徐州区域房产市场 14
徐州市房产市场行情分析(2005年) 14
二徐州2006年徐房指数分析 17
三徐州房产市场容量分析 21
第三部分 徐州住宅环境特征 24
徐州区房价走势（2004年三季度—2006年三季度） 24
二徐州区房价走势分析 25
三徐州区房价房价波动节点分析 25
第四部分 徐州项目规划点 28
第五部分 徐州项目块价值 30
期土挂牌信息（2006年） 30
二期土成交信息（2006年） 32
三徐州土市场分析 33
四徐州项目土价值判断 33
第六部分 徐州项目竞争案分析 35
第七部分 徐州项目销售价格 39
徐州铜山区总体概况 39
二徐州铜山区域房屋价格 41
三徐州房价走势判断 43
四徐州铜山区房价走势判断 44
第八部分 徐州项目财务测算 45
徐州项目周期 45
二项目收益情况 46
第九部分 徐州项目风险说明 49
第十部分 徐州项目运作建议 50
第十部分 徐州项目研结 52
第部分 徐州区域特征
理环境
徐州市位华北原东南部域中部东部存少数丘岗外部皆原丘陵海拨般100－200米左右丘陵山面积约占全市94丘陵山分两群群分布市域中部山体高低中贾汪区中部洞山全市高峰 海拔361米群分布市域东部高点新沂市北部马陵山海拔1229米原总势西北东南降低均坡度1700018000原约占土总面积90海拨般30－50米间
徐州市处古淮河支流沂沭泗诸水游黄河道分水岭形成北部沂沭泗水系南部濉安河水系境河流横交错湖沼水库星罗棋布废黄河斜穿东西京杭运河横贯南北东沂沭诸水骆马湖西夏兴沙河微山湖
拥型水库两座中型水库5座型水库84座总库容331亿立方米众桥函渠闸等水利设施初步形成具防洪灌溉航运水产等功河湖渠库相连水网系统
徐州市属暖温带季风气候区东西狭长受海洋影响程度差异东部属暖温带湿润季风气候西部暖温带半湿润气候受东南季风影响较年日时数22842495时日率52％57％年气温
14℃年均霜期200220天年均降水量800930毫米雨季降水量占全年56％气候资源较优越利农作物生长气象灾害旱涝风霜冻冰雹等气候特点：四季分明光充足雨量适中雨热期四季中春秋季短冬夏季长春季天气变夏季高温雨秋季天高气爽冬季寒潮频袭
二历史革
徐州历史悠久6000年前徐州先民生息劳作原始社会末期尧封彭祖市区彭氏国徐州称彭城始起
春秋战国时彭城属宋楚秦统设彭城县
楚汉时西楚霸王彭城西汉设彭城郡东汉设彭城国彭城
三国时曹操迁徐州刺史部彭城彭城始称徐州
魏晋南北代设彭城国徐州城治彭城
隋时设徐州改彭城郡治彭城
唐初徐州彭城郡名称次互易中期徐州节度驻
五代时置徐州治彭城领7县
宋元两置徐州隶属辖领变化较频
明初徐州直隶京师属南京
清初徐州先江南省江苏省属直隶州雍正末年升徐州府辖领1州7县
民国初府废徐州府附郭铜山**县设徐海道治铜山**（徐州）
日伪时铜山**县析置徐州市伪淮海省省会抗战胜利国民政府置徐州市属江苏省
中华民国成立保留徐州市初山东省辖市划回江苏省时成立徐州专区驻徐州市辖11县市徐州市徐州专区存时期辖属变化1983年江苏省实行市县体制撤徐州专区辖6县划徐州市徐州市现辖5区6县（市）
三区划济
徐州市1983年起实行市县行政新体制现辖丰县沛县铜山**县睢宁县四县邳州市新沂市二市鼓楼区云龙区贾汪区泉山区九里区五区2005年1月镇办事处157
国民济持续健康发展综合实力进步增强初步核算全年实现生产总值142891亿元年增长151增幅提高08百分点十年新高中第产业增加值18090亿元增长64第二产业增加值74213亿元增长173第三产业增加值50588亿元增长153均生产总值16258元(常住口计算)现行汇率折算达2084美元产业结构逐步优化高新技术产业增速加快传统产业改造中提升现代服务业发展明显加速三次产业增加值例年140∶507∶353调整127∶519∶354第二三产业重提高13百分点高新技术产业产值占规模工业重达72年提高03百分点城市化进步发展年末全市城市化水达448年提高15百分点
市场物价总水保持基稳定全年居民消费价格年涨15（见表1）涨幅年回落07百分点中消费品价格涨15服务项目价格涨16全年商品零售价格涨07
表1：2006年城市居民消费价格年涨情况
指 标
年增长()
城市居民消费价格总水
食品
# 粮食
油脂
肉禽制品
蛋
15
26
24
07
36
66
水产品
菜
# 鲜菜
烟酒品
衣着
家庭设备品服务
医疗保健品
交通通信
娱乐教育文化品服务
居住
23
91
83
13
12
29
17
37
07
47
业业工作扎实开展实行积极业政策坚持城乡统筹业加快农村劳务输出加城镇业业工作力度年末全市城乡业员48460万年增加3950万中城镇国集体股份制三资等单位业员6013万增加083万私营体业员4603万增加653万通种途径456万岗失业员实现业年末城镇登记失业率303年降041百分点全年农村劳务输出114万年增加17万
项改革逐步深推进骨干企业资产重组重点力推进国企改革攻坚北方氯碱四方铝业煤机厂医药股份等9家企业引进战略伙伴工作进展利2006年末市属国企业改革改制已完成328家占总数91安置职工达189万生产营服务类事业单位改制启动实施行政审批财政金融投融资体制等项改革加快推进
民营济发展加快通完善政策加强扶持优化环境民营济发展加快全年民营济完成增加值78826亿元年增长152增幅高全市GDP增幅01百分点总量占全市GDP552年提高01百分点年末全市工商部门登记私营企业307万户新增5189户增长204总注册资达32229亿元增长321体户1425万户新增867户注册资金3126亿元增长74
四固定资产投资
固定资产投资稳增长全年全社会固定资产投资完成75299亿元年增长252规模完成投资61416亿元增长266中城镇投资完成51335亿元增长310农村投资完成1008亿元增长61规模投资中民间投资5352亿元增长375中私营体济投资27961亿元增长622民间投资占规模投资重达871
投资结构继续优化规模投资中第产业投资26亿元年增长604第二产业投资4235亿元增长283 第三产业投资18803亿元增长238工业投资40264亿元增长316中原材料工业投资625亿元机械电子工业投资1100亿元轻纺工业投资1659亿元分增长141567431 第三产业投资中批发零售业投资661亿元增长421房产开发投资6970亿元增长112
重点建设项目投资情况良全市160项重点项目完成投资2135亿元占全市城镇固定资产投资415徐州天成氯碱芭田复合肥福润禽业天璐纺织金凤凰家具跃进正宇美驰车桥徐州发电厂扩建工程1号机组徐塘发电厂扩建工程6号机组坝山电厂矿南湖校区等批重点工程竣工投入
固定资产投资成效显著全年规模投资建成投产项目1072项目建成投产率554新增固定资产3201亿元固定资产交付率521
五口生活
口总量保持低速增长年末全市常住口87207万年末降10全年口出生率1051‰提高048千分点死亡率699‰提高033千分点口然增长率352‰提高015千分点年末全市户籍口93473万（见表8）年末增加942万增长10中非农业口32076万增加491万增长16
表8：2006年户籍口构成情况
指 标
年末数（万）
重（）
全市总口
# 市区口
# 农业口
非农业口
# 男性
女性
# 18岁
1835岁
3560岁
60岁
93473
18711
61397
32076
48146
45327
20685
25758
33802
13228
1000
200
657
343
515
485
221
276
362
142
城乡居民生活水进步提高全年城镇岗职工工资总额12520亿元岗职工均工资21864元分年增长167160全年城市居民均支配收入12837元年增长148均消费性支出8621元增长123农村居民均纯收入4896元增长102均消费性支出3220元增长134居民家庭恩格尔系数（居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出重）中城市3396农村4099
城乡居住条件继续改善全年城镇投资竣工住宅建筑面积14035万方米年降439年末城市居民均住房建筑面积（含偶然住房）2580方米年末增加10方米农村居民均生活房面积3211方米增加31方米
社会保障事业加强年末全市城镇参加基养老保险数9517万中职工参保7139万离退休员参保2378万农村参保员7203万全市参加失业保险数6840万年减少058万全市参加医疗保险数8888万增加121万中参保职工5804万参保退休员3084万年末全市领取失业保险金数326万
社会福利事业稳步发展年末全市筹集社会福利资金556787万元接受社会捐赠759万元全市类收养性单位214床位20281张收养类员11580城镇建立种社区服务设施2881中综合性社区服务中心46城乡居民享受低生活保障总数2380万中城镇居民498万农村居民1882万
六城市建设
城市建设成效显著2006年利完成68条次干道维修46条街巷综合整治务新建公绿50公顷新增更新路灯2864盏年末拥公交通运营车辆1708辆运行线路网总长度3899公里运送客23962万次出租车运营车辆3357辆年增加404辆水厂综合生产力496万立方米日年供水总量12146万立方米年末均拥道路面积128方米建成区园林绿面积4760公顷绿率3303绿化覆盖面积5466公顷绿化覆盖率3757升127百分点公绿面积1096公顷均公绿面积824方米
第二部分 徐州区域房产市场
徐州市房产市场行情分析(2005年)
2005年第季度住宅均价2047元方米二季度住宅均价2189元方米三季度徐州市住房均价2283元方米房价继续涨涨幅趋缓国家房产宏观调控政策徐州市房产市场价格表现稳
2005年徐州市区住宅市场价格走势
季度
均值
中心区
东区
南区
西区
北区
053
2283
429
3146
379
1637
180
2421
143
2475
108
1691
1052
052
2189
694
3031
868
1608
880
2456
298
2502
1626
1530
359
051
2047
818
2789
868
1478
116
2385
175
2152
825
1477
286
044
1892
205
2687
380
1461
496
2344
326
1988
285
1436
912
043
1854
120
2604
319
1392
050
2270
475
1933
650
1316
596
042
1832
239
2592
078
1399
647
2167
574
1815
1245
1242
205
041
1879
2572
1314
2299
1614
1268
表出徐州市住宅市场价格两年保持着稳步增长05年季度二季度增速较快三季度增速减缓中心区南区西区住宅市场价格较东区北区高南区西区住宅市场价格出现幅降趋势
中心区：中心区住宅市场价格涨幅度较季度减缓该区域市中心属商业服务区生活便利商业发达价相周边更昂贵促该区域房价较高预计房价走幅度涨稳中升
东区：东区住宅市场价格继续幅度涨较季度涨幅度减缓该区域基础设施够发达生活设施齐全房价保持较低水着城市化发展生活水提高预计房价走稳中升
南区：南区生活环境较量购房者里购房置业带动南区房价涨区房产价格相较高季度房价走势调原国家房产调控政策出台相关媒体房价会调种预测导致购房者然需求暂时持币观部分房产商迫回款压力迫调楼盘价格着房产市场逐渐回暖预计区域住宅市场房价会逐渐幅度升
西区：季度区住宅市场房价涨非常快达1626％原西部新增楼盘项目带动该区域居住条件周围环境断改善季度房价调原南区预计房价会太波动
北区：北区季度住宅市场价格季度涨基础商继续快速涨高达1052％原区域新住宅楼盘增居住环境断改善时区房价基数较低定涨空间预计北区房价稳步升
图出徐州市房价保持着稳步增长05年季度增速较快房价然继续涨涨幅逐渐降原两方面着徐州市济发展生活水提高购置新房需求逐步释放出时着土成提高新楼盘质量提高楼盘成提高必然会导致房价涨二着国家项调控政策实施房产市场造成定影响普通购房者持币观效需求受压制房价涨幅调
二徐州2006年徐房指数分析
2006年二季度徐房指数走势图
2006年二季度徐房指数3155点
季度涨355点涨幅1267
（基数2003年三季度基数指数2000点）
单位：元方米
徐房住宅均值：
2667
季度涨1267
中心区住宅均值：
3737
季度涨238
南区住宅均值：
2998
季度涨1771
西区住宅均值：
2582
季度涨1029
北区住宅均值：
2139
季度涨2090
2006年56月份市场运行情况较
2006年5月商品住宅套数1387套交易面积164万方米交易金额431亿元均销售价格2629元方米
2006年6月份商品住宅套数980套交易面积1208万方米交易金额349亿元均销售价格2888元方米
2006年6月
2006年5月
两月相
交易套数
980
1387
降2934
交易面积（万方米）
1208
164
降2634
交易金额（亿元）
349
431
降1903
2006年二季度徐州市房产市场运行特点分析：
1住宅销售稳步增长新增商品住宅供应期销售基持
2006年二季度商品住宅销售面积季度相增加1441％半年商品房住宅销售2005年期增加7813％住宅销售量环均程度增幅销售情况中心区销售规模较西区销售规模高四区东南北三区销售规模基相2006年半年市区新增商品住宅供应略高期住宅销售量商品住宅供应存量略增加
2二手房市场交易规模季度季度环幅回升
2006年半年年期相降2005年三季度开始二手房市场开始明显降温二手房交易规模2006年16
月份存量住房交易年期相交易户数交易面积降幅度明显原两方面：二手房税收实施定程度限制二手房市场炒做方面量新盘市购房者较选择新盘旧盘价格差距机购买二手房客户流入商品住房市场
3性消费占市场流楼市住回
着国家住宅市场断规范理部门时发布市场相关信息极增加市场信息透明度市场中投机者逐步减购房者幅增加购房群结构中出性消费占市场流利楼市持续发展
4住宅消费行更加理性注重住宅品质选择
着新楼盘断市市场商品住房供应相充足购房者购房选择空间较时建项目品质户型建造质量环境交通期物业预期较楼盘销售速度销售价格均优楼盘说明量购房者进行住房消费时较理性预见房产市场价格竞争转产品竞争
三徐州房产市场容量分析
1房产交易概述(2005)
2006年三季度增量住房交易1670户（宗）交易面积176万方米交易额284亿元二季度分降375738144228存量房交易2601户（宗）交易面积1639万方米交易额231亿元二季度分降398336453186相关具体情况见表：
年季度
户数
交易面积
交易金额
增量住房（商品房）
2005年第三季度
1670
3757
176
3814
284
4228
2005年第二季度
2675
6271
2845
4650
492
6971
2005年第季度
1644
1942
291
存量住房（私房）
2005年第三季度
2601
3983
1639
3645
231
3186
2005年第二季度
4323
2990
2579
2363
339
2509
2005年第季度
3328
2086
271
表出2005年第二季度三项指标较季度幅涨三季度三项指标较二季度幅降致季度持幅度降原国家政策陆续出台种房价会降预期加项媒体推波助澜加强种心理效需求受压制交易量会幅降时789月份天气炎热房产市场传统淡季销售量般高
2商品房预（销）售情况
三季度商品房批准预（销）售面积4167万方米2004年三季度升4989中住宅3487升45842005年第二季度言供应量降
季度
商品房预售面积
变化情况
2005年第三季度
4167
4983
2005年第二季度
8305
22581
2005年第季度
2549
3分析结
2005年第三季度徐房指数2700点季度涨111点涨幅429％（基期2003年第三季度基期指数2000点）
季度
033
034
041
042
043
044
051
052
053
指数
2000
2054
2220
2167
2193
2238
2421
2589
2700
涨幅
270
808
239
120
205
818
694
429
总结徐州市房产市场情况出房产市场价格升交易量交易额幅降原方面分析：
①国家新政影响 03年121号文出台幅限制开发商贷款门槛开发商融资渠道相单融资难度幅提高开发商迫迅速回笼资金压力快速手楼盘出手徐州市房产市场质楼盘较想快速出手降低价格05年5月份国八条出台中重项住房转环节征收营业税项政策二手房影响甚二手房交易迅速降温时项调控政策综合效应逐渐发挥出购房者普遍认房价会降加媒体推波助澜更加深购房者种心理预期购房需求受极压制交易量交易额会幅降时导致部分楼盘房价调宏观调控交易量交易额降原
②般说房产市场789月份销售淡季月天气炎热般愿意出房销售量会降房产市场交易量交易额降第二原
③前两原存房价应该降总体房价什升呢？原成拉动型房价涨年土实行招拍挂等制度土成幅涨项制度实施容积率绿化率建筑密度楼间距环保等求提高建筑材料价格涨楼盘开发成逐渐提高原导致房价涨
第三部分 徐州住宅环境特征
徐州区房价走势（2004年三季度—2006年三季度）
二徐州区房价走势分析
第阶段：（2005年1季度前）温火整体幅稳步攀升
2005年第1季度前区房价走势图出徐州市房价整体呈升趋势房价逐季度攀升该折线变化中2005年季度节点2005年季度前价格攀升趋缓呈现温火状态
第二阶段：（2005年1季度—2005年3季度）出现拐点区域价格分化
阶段正处国八条出台前市场开始项政策出现法市场热点散乱市场观情绪浓厚出现区域幅跌
第三阶段：（2005年3季度）盘领航中楼盘闻风动
阶段市场表现国八条政策影响素减弱市场累计住宅刚性需求强 劲时徐州超级盘绿世纪城均价2500元方米左右区域高价开盘时路高开高走楼盘风标徐州中楼盘闻风动纷纷楼盘基点调整营销思路调高价格清理库存出现量价齐升局面区域供应量房价基础涨幅异
三徐州区房价房价波动节点分析
2006年三季度市区商品住宅销售均价2753元方米住宅价格指数3257点季度涨322涨幅幅度降2006年二季度徐房指数例徐州2006年第二季度徐房均价2667元方米季度涨1267％中北区2090％涨幅位居增幅榜首区涨幅差较新房供应量销售量涨幅关系方面出端倪图示：
图注：1Y轴住宅量（套）2■均价涨幅2006年第二季度第季度该区均价百分Y轴值关便表现做分布处理标示值准
图难出供求差异成导致区域涨幅导素区简述：
中心区：涨幅较（238）原新盘较少时高品质楼盘没推出供应量较购买市场方面目前购房者房产段价值认识够时户型居相区域总价较高房价较难承受
东区涨幅适中（46）超楼盘导区域供应量充足市场竞争适中价格进入目前价格台会观控制区域价格力盘逐步消化
南区涨幅失真（1771）传统适宜居住区域房价直处较高位运行季度均价出现跳跃源阶段区域墅供应量加普通住宅成交受区域低价库存房影响成交缓慢导致均价跳升幅度较指数出现失真市场显示区域均价预计26002700元米间较涨幅应10
西区：涨幅适中（1029）供应量充足市场竞争充分时西区具备市中心概念已购房者逐步认时高品质楼盘断涌现段价值认西区已成购房者追捧区域
北区：涨幅巨（209）区域价格相北区直呈现价格谷着区域环境断改善区价格尤东区价格带动低价库存房已两季度消化完毕次价格升理解次区域价格补涨楼盘价格已区域相差时区域供应量需求量相已相较少区域需求较造成价格升
结：供求差异导致区域涨幅导素
第四部分 徐州项目规划点
项目位置
块规划技术指标
A 占面积：133334方米（200亩计算）
B 容 积 率：≤14
C 绿 率：≥35
D 建筑密度：≤24
E 土途：类居住
项目（土）转价格：约13亿元
第五部分 徐州项目块价值
期土挂牌信息（2006年）
编号
块坐落
性质
面积
（㎡）
容积率
楼面价
（元）
底价
（万元）
备注
16知春园
淀学东白云山北
居住
69746
13
5515
5000
拆迁
17橡胶厂
火车东站西北角
商业办公
居住
36785
48
7125
6000
（6580）
半拆迁
18纺织厂
二环西路湖滨路口
居住商办
125753
28
21
7666
24100
19印染厂
迎宾路塔东路交叉口
商办文娱
25219
15
8724
3300
20云龙山庄
云龙山南坡
旅服文娱
12185
05
26262
1600
22A
关庄社区
湖北路中段北侧
商业
居住
93740
27
736
7000
毛
拆迁
22B
韩山社区
湖北路西端
商业
居住
213293
27
毛
拆迁
22C
中院北面
中级民法院北侧
居住
81471
15
23A 块
解放南路路交叉口
商业
19679
26
暂
24汽运公司
响山北侧
居住
8007
105
9516
800
25朱庄仓库
祥区东侧
商住
10419
14
6856
1000
26五金市场
三环东路北端两侧
市场
119502
11
2737
3600
拆迁
合计10宗
815799
59250
注：1出年限商业40年市场40年居住70年综合50年
221号块珠江文化旅游区块较复杂暂未表中反映
3楼面价根挂牌底价测算终结果仅供参考22号楼面块事实明显符综合底价含相关税费
二期土成交信息（2006年）
编号
块坐落
性质
面积
（㎡）
成交
时间
容积率
楼面价
(元㎡)
成交价
（万）
竞
15
世纪道东淮塔东路南
商业
17446
05619
06
15285
1600
徐州名城置业
8
铁货中街南宣武市场西
商业
2883
05619
11
31848
1010
徐州宣武商品市场
7
淮海西路北工农路西
住宅
33440
05619
24
7825
6280
徐州市财苑房产
12
食品城南 姚庄东
综合
316959
05629
12
5705
21700
徐州天力房产
11
民祥园东庆丰路西
商住
商办
270722
05629
35
30
2228
19600
海绿集团
10
民祥园东
庆丰路西
住宅
354242
05629
15
7133
37900
海绿集团
13
食品城南
综合
169832
05720
15
8243
14000
徐州中川房产
合计
1165524
102090
三徐州土市场分析
徐州市土市场出情况出土出面积出土总面积幅提高短短两月土成交面积达1165524㎡预计建筑面积达150万㎡左右目前挂牌信息土面积100万㎡左右二出单价较高住宅楼面价均达700左右包括相关税费商业楼面价达2000左右8号块楼面价达3000余元三块土出面积金额高住宅均块土出面积达50000㎡左右出金额达5000万元21号块综合价达9亿
根相关资料出结：土出面积幅增加必然会导致23年房产市场新增楼盘增加售面积幅增加供应幅增加会导致竞争非常激烈唯通差异化竞争手段赢市场楼面价提高必然会导致房价涨未年房产市场竞争会非常激烈楼盘价格会受压制房产开发商利润空间会幅降块土出面积提高金额提高众开发商排房产市场门外项措施加速房产行业洗牌速度存活发展开发商必然融通资金力强核心竞争力公司根部分块挂牌信息部分块求开发商注册资金达6000万元者方面求提高中型开发商进入土市场门槛外角度型开发商获土增加筹码
四徐州项目土价值判断
项目处滨风景优美云龙山云龙湖风景区东泉山森林公园西矿业学区位优势十分明显着徐州城市化进程断推进城市南延宗具极发展潜力根2006年2007年土成交情况统计云龙湖片区土市场亩价已升120150万根新市场行情土成交价格然定涨空间宗矿业学徐矿集团等较影响力政府深厚渊源企业参洽谈土成交价格效控制66万亩土远远低市场价格期项目开发程中企业开发占动位
华美**房产隶属徐州矿业集团02年组建断摸索程中逐渐形成支训练素硬仗队伍外托集团公司区域影响力整合资源形成融开发建设市场调研营销策划体产业链06年山水华美**项目沁园项目润园项目成功开发成徐州房产市场较影响力开发商年开发量达25方米位居徐州市三甲列房产开发已成徐矿集团新利润增长点司2003年司徐州矿物集团直保持着良沟通期断沟通解程中两司逐渐培养深厚感情合作基础深厚
第六部分 徐州项目竞争案分析
美丽樵村
物业类 普通住宅
建筑类 层
装修状况 毛坯
物业址 铜山**新区黄河路华山路交叉口
价 格：起价1870万元套均价2500元方米
开 发 商 江苏中环球房产开发限公司
售楼处址 铜山**新区黄河路华山路交叉口
售楼电话 051682287777 82287888
入住时间 200731
容 积 率 18
绿 化 率 37
楼层状况 6幢层133户 三层商铺2幢
项目介绍
·项目占19亩绿化率37容积率186幢133户海派住宅2幢街三层商铺组成中住宅13403方米2658方米商业房3735方米特色鲜明社区组群脉络分明组群空间区隔景观景点规律散落宅间………海济学担纲设计居住空间开合宜层次序
·整体建筑形态利落挺拔富动静结合视觉美感建筑单体设计巧妙流畅简洁屋顶富动感斜坡屋面相互结合勾勒出错落致韵味十足建筑天际轮廓线
交通状况
终 点 站：11路 新淮线（美丽樵村水泥厂）等公交车
周边配套
中 学 师附道学幼园道幼园双语幼园邮局铜山**邮电局银 行 中国农业银行中国工商银行中国银行医院铜山**县中医院
永新家
物业类 普通住宅
建筑类 层
装修状况 毛坯
物业址 铜山**新区樵村（美丽樵村东隔壁）
价 格：起价1800元方米均价2000元方米房价
开 发 商 徐州永新房产限公司
售楼处址 项目现场
售楼处电话：8350688886308666
楼层状况 5栋层 1栋综合楼 1栋高层
项目介绍：
该区规划布局充分利现状形规划7栋楼房（中高层栋普通层六栋）路层商业北东设置次入口阳光广场中心花园处
环线位置
占面积 1533410方米
总建筑面积 20000方米
开发周期
总 户 数 300户
停 车 位 155
项目区位图：(略)
第七部分 徐州项目销售价格
徐州铜山**区总体概况
隶属江苏省徐州市古称彭氏国迄已5000余年悠久历史境历史积淀沉雄文化底蕴丰富文物古迹众具汉代三绝称汉墓汉兵马俑汉画石彰显两汉文化精髓
铜山**县总面积18566方公里耕面积156万亩总口1182万辖20镇农场1省级济开发区2005年预计实现区生产总值135亿元（剔区划调整素）实现财政总收入1165亿元九五末24倍年均增长216
铜山**县处苏鲁豫皖四省交界淮海济区中心环抱徐州市区具典型城郊型济特点境现高速公路4条：霍连（霍尔果斯
—连云港）京福（北京—福州）京沪（北京—海）徐宿宁（徐州—宿迁—南京）高速公路出入口8国道4条：104（北京—福州）206（烟台—汕头）310（连云港—天水）311（徐州—西峡）26条铁路专线横交织京沪高速铁路建设陆水运京杭运河斜贯县域东西货运码头5515条航线通航力达1000吨级远洋运输铜山**距离连云港青岛海三港口分200公里500公里800公里航空运输铜山**距徐州观音国际机场40公里
铜山**县资源丰富煤炭电力资源充足境已探明矿产资源20余种中煤炭储量18亿吨铁矿石储量1亿吨石灰岩储量25亿吨白云岩储量5亿吨硬质高岭土储量3亿吨耐火粘土储量12亿吨
铜山**县农业生产指标位居全国江苏省前列蔬菜棉花中药材等济作物面积150余万亩中蔬菜面积88万亩年产量16亿公斤奶牛存栏量27万头生猪饲养60余万头山绵羊饲养70万家禽饲养2100万羽全县林业80余万亩活立木蓄积300万立方米果树种植面积30余万亩果品年产量20万吨
铜山**县工业基础已形成食品纺织木材加工机械电子治金建材化工等六导产业食品工业位居中国食品工业第县列奶牛奶业铜山**靓产业名片中市公司维维集团作中国500强企业国家级农业产业化龙头企业两年销售收入突破100亿元纺织工业已形成集棉花种植纺织服装加工出口等配套发展产业体系现20万锭棉纺力年产高中档精梳普梳纯棉纱3万余吨高档针织面料1万吨天鹅绒5000吨坯布2500万米牛仔布1000万米钢铁工业托丰富矿石资源利国钢铁城正崛起已形成年产优质生铁150万吨钢钢材100万吨生产规模建材化工业年产水泥500万吨年产普通玻璃瓶达15亿
铜山**县工业园建设铜山**济开发区1992年批准设立省级开发区规划面积50方公里已成全县政治济文化教育中心具潜力济增长点开发区享学城美誉中国矿业学徐州师范学徐州工学院徐州建筑工程学院九洲学江苏省医药专科学校等20院校坐落间校生逾5万开发区集聚类企业700余家投资总额逾50亿元中外商直接投资项目26家实际利外资129亿美元基形成机械制造服装电子导三产业发展格局
铜山**县投资软环境： 铜山**县民政府设立行政审批中心实行站式审批条龙服务公开收费标准公开办事程序竭诚投资者服务确保投资者回报国家省市出台项优惠政策
铜山**县够充分落实投资千万元民币工业项目列重点项目发绿卡建设期间减免16项行政性收费项目方面根项目投资规模税收贡献等实行事议弹性价固定资产投资超亿元民币项目作案办理享受更加优惠政策铜山**始终确立投资者帝理念严格规范行政行努力投资者创造安全宽松生产营环境确保投资者合法权利受侵害
二徐州铜山**区域房屋价格
2007年铜山**县新房产市场成交零见表：
行政分区
累计成交情况统计
实时成交情况统计
成交套数
成交面积
成交套数
成交面积
鼓 楼 区
5430
587466
1
125
云 龙 区
7928
789396
14
1232
泉 山 区
17665
2034270
4
850
九 里 区
238
26125
0
0
济开发区
1314
140906
0
0
丰 县
813
73848
11
1164
沛 县
184
17690
0
0
邳 州
25
2614
3
298
新 沂
400
43817
9
1220
贾 汪
0
0
0
0
睢 宁
0
0
0
0
铜 山
0
0
0
0
没新开发楼盘参考情况搜集该区域二手房价格
（2007年5月挂牌）：
区 段
装修程度
面积
价格
二手单价
金土花园
毛坯房
150米
33万
2200元米
金土花园
简单装修
100米
25万
2500元米
城花园
毛坯房
85米
17万
2000元米
铜山**医药中专
普通装修
94米
225万
2394元米
城花园
毛坯房
110米
22万
2000元米
汉府雅园
毛坯房
140米
398万
2843元米
嘉慧园
毛坯房
216米
40万
1852元米
城花园
毛坯房
110米
22万
2000元米
均值：
（忽略简单普通装修）
2224元米
考虑新房二手房价格存关系价格差考虑20
：新房价格估算：2224元米X 202669元米
三徐州房价走势判断
观区域徐房指数运行轨迹难发现市中心价格枝独秀外区域价格正价位方聚集中东区盘作价格稳定起关键性作着西区三环区域融入中心区三环外价格会出现分化期北区盘开发会北区价格走势确定新基准点南区快
铜山**新区纳入徐房指数体系更加客观评价南区房产市场走势关键素
2006年1—9月份商品住房均价4—6月涨幅较月度涨幅较原：房产市场运行惯性致市场交易价格市场变化反映滞造成二季度市场价格涨幅较二国家房产宏观调控求部署市房产市场种行进行规范调控时时发布房产市场相关信息极增加市场信息透明度定程度遏制市场投机行
2007年徐州年房产市场会延续2006年度房产发展运行态势房价会区域会根供求客户认度调整涨幅空间达相高位市中心价格始终会高区域区域价格会逐渐趋形成合理级差
四徐州铜山**区房价走势判断
前文分析：2007年徐州年房产市场会延续2006年度房产发展运行态势2006年三季度南区价格2798元米2004年三季度南区价格2270元米：
两年实际均增长幅度：（27982270—1）2X1001163
考虑期2008年2009年延续该增幅走势
外：供求差异目前徐州市场导致区域涨幅导素铜山**区域目前供应量非常少作保守估计判断未两年价格：
徐州铜山**区域未两年价格判断：
2008年项目市场参考价格：2669元米X11632979元米
2009年项目市场参考价格：2979元米X11633325元米
2010年项目市场参考价格：3325元米X11633712元米
第八部分 徐州项目财务测算
徐州项目周期
项目整项目周期四年2007年10月2010年10月具体分三阶段：
第阶段：2007年10月－2008年4月
项目前期考察证取土项目规划设计项目开工前准备工作
第二阶段：2008年5月2009年6月
项目施工建设阶段2008年5月开始基础施工2009年1月封顶2009年3月项目配套设施完工2009年6月办理竣工验收
第三阶段：2008年1月—2010年2月
项目销售阶段预计2008年销售25％2009年实现销售55％2010年销售剩余20％
销售价格预测：见第七部分容
二项目收益情况
20074徐州铜山**国土转公告容：
块
编 号
块
座 落
总面积
(m2)
规划
途
出年限
（年）
容积率
建筑
密度
绿率
供条件
2007－4
汉王镇
城村
3672841
居住
70
14
≤24
≥35
现状
土价格：36360万元次测算时底价：66万元亩楼面价格：707元米测算
项目相关济指标汇总表
（）项目成：
土面积（方米）
110000
总建筑面积（方米）
164077
层建筑面积（方米）
123262
建筑面积（方米）
154077
高层建筑面积（方米）
30815
建筑面积（方米）
10000（车库：283计算）
序号
费名称
单位预算成(元方米)
总预算（万元）
备注
土成
690
11326
66万元亩含4土契税
二
前期费
137
2247
1
勘探费
5
82
2
设计费
12
200
3
监理费
4
70
4
造价咨询费
1
15
5
三通时设施
10
160
6
项规费
105
1720
三
建筑配套成
17676
层
1064
13115
高层
1480
4561
四
开发理费
24
400
五
预见费
24
400
六
财务费
90
1470
计
2043
33519
七
销售费2
68
1050
销售总额52505万元
八
销售税金655
223
3439
合计
2334
38008
（二）项目收入（三年价格预测基础）：
2008年销售价格2979元米考虑2009年销售价格3325元米计2010年销售价格3712元米计车库：5万（30米1万米车库85销售销售量：283）
2008年销售25住宅
2009年销售55住宅
2009年销售20住宅
综合销售价格2979元方车库50000元
综合销售价格3325元方车库50000元
综合销售价格3712元方车库50000元
销售类：
单价面积
金额（万）
单价面积
金额（万）
单价面积
金额（万）
销售收入：
297938519
11474
332584742
28177
371230815
11439
车库销售收入
单价数量：50000283
合计：1415万
收入合计：
52505
（三）总体毛利：
总体毛利项目销售收入项目成52505万38008万14497万元
投资回报率总体毛利项目成（项目总投资）1449738008381
第九部分 徐州项目风险说明
财务风险：
前期土款需集团先注资金信托进入四证信托退出银行进入前期资金需求量仅公司集团高融资求
市场风险：
异开发公司尚未成熟验循徐州市场握度市场预判性非常重市场风险始终存铜山**区住宅消费市场徐州区未济走势存定预见性徐州市场期量工作徐矿集团支持
国家政策风险：
2007年全国城市房屋价格涨异常引发国家部门高度重视时银行加息压力越越期住宅未国家政策压力存确定性需充分考虑
第十部分 徐州项目运作建议
项目项目公司形式运作：根华美**公司公司合作模式项目公司华美**（徐矿）占绝控股合作前提期项目运作程中采取种方式：
1项目公司名义取土
根前期土款支付情况项目公司股权作划分（公司前期支付土款10725亿元华美**公司支付25025亿元双方取华山路项目项目公司股份配置3070）土证取果双方统开发资金筹措方面利四证办理贷款抵押（银行相关信托机构）获资金基解决期开发资金（间发生债权债务项目公司根股结构分承担）项目矿校舍第期进展利09年完成交付工作2500售价出售375亿元收益司收回1125亿元资金
2项目公司名义取土
根前期土款支付情况项目公司股权作划分（公司前期支付土款10725亿元华美**公司支付25025亿元双方取华山路项目项目公司股份配置3070）土证取华美**公司委托司进行项目运作双方股东决议通司利四证办理贷款抵押（银行相关信托机构）开展项目运作间发生债权债务司独立承担期项目收益双方约定分成
3项目公司名义取土
根司出资情况土取司拥单独土证（整体土证拆分）土独立运作200亩例前期需支付13亿元土款四证齐全办理贷款抵押（银行相关信托机构）独立开展项目运作
：该宗现矿业学铜山**县土部门洽谈土价格部分已确定66万亩土途方面次磋商作定调整原层高层形式转变层高层联排墅混合产品售价方面较提升项目开发利润
相应升目前整体土市场运作土挂牌公式前政府达成明确优惠幅度较识见宗竞标方徐矿集团身手项目开发较尚100万方建设量项目现阶段徐矿集团土储备项目预计会先动部分（矿职工宿舍约160亩）剩余块统规划等土升值项目利润提升
第十部分 徐州项目研结
★徐州二线城市中排名前市场状况发达房产市场相较然属升期现阶段华美**公司开发项目销售状况认购踊跃处供应求阶段中住块已开始启动现行26002900定价期项目价格拉升提供利支撑
★华山路项目土洽谈前期调研开始公司二线房产市场首次正式涉猎根公司徐矿集团合作渊源徐矿集团司介入持积极友态度合作形式方面较余空间公司发展言种难利机会准确握公司续持续性发展极关键支柱
★司华美**协商矿职工宿舍代建合作开端低风险项目熟悉环境进步解市场二期项目升值赢缓时间（土升值项目资运作）三项目运作程中逐渐积累项目运作验二三期操作更验
★项目利开发说公司进行异开发试金石果够立开展项目运作弥补公司续项目足困境公司持续性发展创造更济效益断摸索程中总结验教训进步提升公司开发力
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