某房地产建设项目可行性研究报告

某房产建设项目行性研究报告
1总
11 项目背景
111项目名称 XX
112项目建设点：项目块坐落予海口外滩——海口湾中心段

113 项目现状基达五通办理相关证件

114 项目建设容规模

XX项目属原昌炜城市花园（现名昌炜玉园）组成部分欧式风格商住项目秉承昌炜玉园区良销售势头取品牌认知度 根区收集市场信息客户信息基础断深化完善延伸 进步提升产品功配套环境等方面品质营造成功士理想湾泮家园
昌炜玉园位海口填海区（海口湾）总面积约683公顷整居住区北艺园路南民生路西接紫荆路东世贸北路昌炜玉园项目分三期开发第期昌炜玉园区欧式建筑风格设计园林景观浓郁巴厘岛风格拥6000方米中心花园6幢欧式高层楼宇栋型停车楼面积18170 m2第二期昌炜玉园二区规划占面积26669 m2马尔代夫风格景观园艺形成高层组团海景豪宅
第三期XX位昌炜玉园区西南侧规划面积41644 m2建设成欧式高层海景生态庭院组团项目八栋十五十八层高度等高层住宅三栋二层栋三层商业房组成含高尔夫练场根现海口湾般产项目销售价格5000—6000元方米预测XX2年价格少达8000元m2
济技术指标

面积 41644m2
建筑面积 115288m2
中
住宅面积 74428m2
会 1648m2
商业面积 5475m2
车库面积 32205m2
容积率 20
绿化率 45℅
建筑密度 182

115 项目开发手续项目已政府立项审批办理土权证 目前项目总体规划已获批正进行修订

116 开发公司简介：

该项目开发单位海南炜华房产开发限公司（简称炜华）成立2002年注册资1008万民币注册址海南省海口市蓝天路38号友利厦3层D号室法定代表马坚伟营业务房产开发营工程施工土石方工程水电安装机电机械安装等
新昌炜炜华全资股东省二级资质房产公司公司实力雄厚海南开发建设南兴厦洋昌厦福昌厦友利园厦玉花园1期2期3期昌炜玉园区等省房产企业协会组织海南省20042005年度房产开发20强排序活动中新昌炜荣获海南产前12强公司海南产业界享相高品牌知名度
新昌炜贯秉承追求卓越营理念积极推进现代企业制度建设已形成董事会营班子职责明确相互制衡合力发展规范化法治理结构营理组织架构建立支组织指挥力强专业技术水高团结协作意识成熟理层精英现 96名员工中具专业技术职称专学历占 80 新昌炜执著信誉重品质先企业文化服务精神贯彻诚信服务构筑精品企业质量方针努力寻求新济增长点谋求更发展面日趋激烈市场竞争公司正积极探索开发高科技领域体育产业产业10年创新发展新昌炜现已拥核心业务相适理架构专业成熟运作验断科技进步体制创新引领公司创造美明天
　　

炜华组织理机构
董事长

总理





总工程师
副总理
副总理






合部

施工部

工程部

办公室
报建办证部

财务部

材料部

嘉居公司









117 行性研究

1项原始资料关数
2海口市国土证
3海南省统计局统计资料
4海口市统计局统计资料
5海南省建设厅相关文件资料
6XX规划设计方案
7国家部委省现行技术规范定额
8住宅建筑设计标准

118 承担行性研究工作单位
中国生产力学会策划专家委员会 海口艾企业策划限公司
海南新昌炜投资限公司 海南炜华房产开发限公司

12 行性研究结

121 市场预测

（1）项目位处誉海口外滩——海口湾中心段拥线敌海景数里海岸风景线数百公顷滨海外滩展现出限滨海特色充分展示片滨海宝魅力２００２年开始海口市政府惜重金国际招标进行高标准规划设计托海甸溪海口湾天然优势重点选取滨江滨海港口三题材做文章营造旅游休闲环境造商业品牌建成成市民生活休闲商业休闲文化娱乐休闲聚集成海口外旅游观光商贸购物休闲等时尚交流台充分展示滨海城市性海口外滩规划实施外滩土价格路走高着区域土价格走高两年滨海线房产价格逐步攀升2005年初海口市政府出台线海景禁止开发商品房政策进步提升线海景高档社区位海口外滩火荼规划实施时批品位高档线海景楼盘已悄悄新外滩填海区——海口湾畔崛起海口湾区域房产快复制绝版段稀缺滨水资源万绿园会展中心超豪华酒店美食娱乐高尔夫等时尚休闲场拥簇周边配套条件争议成海口
标王成具增值潜力竞争力首席板块
海南线*&^#@~`房产频道
调查目前海口湾岛岛外高收入阶层购房首选区域社区规模配套齐全容积率超低绿化率高细致入微物业理产品具创新性差异性目前海南市场基没类产品玉花园期销售开盘路飘红甚开创海南购房新销售摸式销售速度360套商品房已基售完积累量二期意客户…… 种迹象表明XX项目市场前景乐观然成行业媒体购房者关注热点

（2）2006年海口市房产业然受五月份国务院办公厅转发建设部等九部委关调整住房供应结构稳定住房价格意见通知影响统计19月海口市房产业完成投资3645亿元增长89全市商品房销售面积13298万方米然取较业绩全市商品房均销售价格301104元方米年期增长151说明海口市房产业发展已非常成熟独特发展规律影响限

海口着天独厚气候环境然条件成居家度假养生首选荣获中国佳居环境称号中国旅游产热区域十五期间海口市致力品质海口工程规划建设已玉沙村海甸溪北岸长堤路等三旧城改造项目列规划重点海口市核心滨水区建设（项目）疑更坚定家海口房产业发展信心未发展成旅游观光休闲文化娱乐体育景观体城市功带建成必成海口名片窗口规划中海口湾造成国际游艇基周围建起配套会酒店等设施成真正意义滨海富区项目建设必掀起海口新轮购房热潮

2 市场环境分析
21 海南省然社会济概况

211 海南省然理社会概况

海南省国唯热带省份海洋省气候温四季常绿 阳光充足空气清
新海水温泉良生态古朴纯真民风然条件十分优越高均气温28℃
低均气温188℃年均气温238℃年均日时数22252时年降水
16917mm510月雨量3007mm年均相湿度85常年导风东北风次东
南风均风速323m秒陆面积354万方公里口约800万中非农业口20231
万农业口56719万

全国北京中国政治中心海全国济中心中国度假休闲中心非海南莫属正源亚洲坛会址永驻海南世界姐选举指定海南国际性会议赛纷纷光海南2002年省委省政府通海南省旅游发展总体规划中确定海南建成流世界著名国际性热带海岛度假胜省委2005年初提出
海南建设成亚洲重旅游度假适合第二居住海南必成中国世界国际化休闲度假居住会展目

212 海南济情况

初步核算2000年全省生产总值（GDP）79012亿元价计算年增长105创1995年济发展速度新高中第产业增加值28730亿元增长80第二产业增加值20117亿元增长158第三产业增加值30165亿元增长96全省常住口计算均生产总值8655元年增长95现行汇率换算均生产总值达1046美元
济增长活力明显增强投资扩张动已前年政策性推动市场发扩张转变资金源中国家预算资金债券占资金总额61国贷款筹资金利外资资金占939中国贷款筹资金增速分高达859592成支持投资增长力
宏观济微观济景气区间进步攀升全省九行业310家企业监测调查2005年作反映宏观济运行状况企业家信心指数12442004年13237反映微观体运营状况企业景气指数12432004年134496宏观济微观济景气指数年相景气区间攀升较景气区间1998年建立景气监测调查制度景气年
济速度效益步提升2005年全年方财政收入6939亿元口径计算年增长178GDP增速快73百分点1994年方财政收入增长快速度
22 海口市概况

海口市海南省省会城市海南省政治济文化中心口160万土面积23648方公里城市定位具热带特色外型国际性现代化滨海生态城市
美丽海口中国唯处热带滨海省会城市里阳光明媚雨量充足气候宜空气质量居全国中城市首名列世界48国家160中城市第五名集中球缤纷浪漫热带海岸海口然景观优美文资源丰富生态环境良终年遍翠绿四季鲜花盛开具浓郁椰风海韵情调中国理想避寒冬泳度假休闲胜中国理想居住城市2004年荣获中国居环境奖

1992年海口跨入中国城市综合实力50强海口GDP占全省40财政总收入占全省50利外资占全省60固定资产投资占全省55

配合海南省亚洲重旅游度假适合第二居住定位海口市政府出台系列优惠政策鼓励处置烂尾楼美化海口两年惜重金邀请国际著名设计单位海口市总体规划海口外滩规划西海岸规划南渡江规划进行修编编制加快城市建设步伐加吸引外资力度取俗成绩
海口轮廓已清晰见

23 海口市房产市场概况

海口房产市场90年代初期泡沫十年沉寂萧条1998年开始复苏步入高速发展期2000年房产开发完成投资额92亿2001年137亿2002年15亿2003年27亿2004年超55亿2000年年销售面积100万方米左右20032004年两年甚出现销售面积竣工面积烂尾楼已处置80需求旺盛良生态环境投资政策吸引越越国国际集团前投资山东鲁集团天津泰达中信泰富华润集团等纷纷进军海南产业

2005年海口市房产交易市场十黄金周期间接客户20000次销售房产36套销售面积3000方米交易金额500万元房购房客户五期间58升十期间79

2006年国庆期间海南秋季房产交易展览会仅仅天时间现场卖出238套商品房成交金额3000万元外达成购房意615套成交金额21亿元购房者购房数量占总成交量70

仅数字表明海南房产市场明显回暖市政建设城市基础设施建设进展目前发展规划已构筑完成规模投资海南产时机已

24 微观环境分析

241 区位分析

案位坐落海口湾中心段2005年7月13日海口市政府正式批准控制性详细规划9月6日海南省政府批准海口市总体规划海口湾规划基完成9月27日海口湾详细规划正式亮相神秘面纱终揭开海口湾区邀请法国NDA美国爱普斯顿等数家国际知名设计公司参规划设计终32公里海岸线规划出8项目涵盖旅游度假购物休闲功建成成南中国东北亚富吸引力型热带旅游度假社区海口湾海口重城市资源承裁着海口旅游居住度假等方面功海口城市建设中重区域海口滨海繁荣象征海口城市名片调查证明海口湾已成国国外岛购房首选

项目江面海紧海口万亩绿肺万绿园生态公园天然滨海浴场环境静溢优美然景观非常良日时间长空气质量交通方面处市政干道滨海道贯通世纪桥海口市政府重点提高海口形象景观道交通便利畅达

242 竞争分析

目前海南房产开发商开发众楼盘中选择家公司进行规划设计工程建筑物业理皆房产竞争表现开发商规划设计工程建筑物业理等环节竞争表现更性特点品牌服务设计建筑物业等更加专业层面进行竞争产板块成熟面转点硬转软回盘间竞争定正盘体现代独特时候丽江花园文化祈福新村规模硬件碧桂园教育服务成海南房产业学新核心营销
动力

2005年中央宏观调空导致资规模珠三角长江三角等热区二线城市包括海南转移解海口三亚房产开发企业目前90省外时泰国香港江浙京沪广东等资开始聚焦海南产集团海南房产市场纷纷进岛开发势必造成海南产市场竞争加速根均GDP国际验数较结果国房产市场已进入高速发展时期着海南房产2000年复苏二年房产业日渐成熟竞争日趋激烈产品出现质化趋势

243 供求分析

2004年海口三亚两代表海南房产迎新轮苏醒然2005年中央房产产业宏观调控中加力度海南楼市十年调整烂尾楼已处置80发展通道已基扫清市场已构筑坚实底两年海南楼市明显复苏目前开始强劲扬行情涨吸引越越国国际集团投资商

2006年海口市房产业然受五月份国务院办公厅转发建设部等九部委关调整住房供应结构稳定住房价格意见通知影响统计19月海口市房产业完成投资3645亿元增长89全市商品房销售面积13298万方米然取较业绩全市商品房均销售价格301104元方米年期增长151说明海口市房产业发展已非常成熟独特发展规律影响限海口着天独厚气候环境然条件成居家度假养生首选荣获中国佳居环境称号中国旅游产热区域
海南省城乡居民生活消费支出结构正发生悄然变化：提高生活质量方面支出生活品消费支出少表明海南省居民未较乐观生活信心断增强省统计局新公布数显示前三季度全省城镇居民均家庭总收入7610元年期增长164均支配收入7150元增长156均消费性支出5485元年期增长219农民均现金收入2675元增长96*&^#@~海南线房产频道
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　　城镇居民八类消费支出中衣着家庭设备品服务交通通信教育文化娱乐服务居民等五类消费支出呈现增长态势增速明显快年期医疗保健类八类消费支出中唯减少海南线房产频道*&^#@
海南线房产频道*&^#@~`
　　目前海南省买房买车居民越越城镇居民购买家汽车支出幅度增加交通支出增长迅猛素年城镇居民家庭购买家汽车均支出金额达26166元年期仅1886元增加2428元增长129倍拉动居民交通消费支出增长948百分点外均住房支出15673元增长704海南线*&^房产频道

244 潜需求

海南尤海口市92—94年房产泡沫产生量滞建工程2001年国务院盘活海南滞建工程相继出台许优惠政策2000年国家拉动需出台房产揭等政策海南房产走出泡沫阴影3年时间已处置消化80半拉子尤非典海南作疫区健康形象站国面前深深吸引着国富裕区海南购置物业买健康新理念省政府时推出海南建设成中国花园
发展思路健康岛张王牌更加推动海南房产飞速发展

海南省统计局统计2005年全省房产开发完成投资6999亿元年期增长529中商品房投资完成7144亿元年期增长515土开发投资完成166亿元海南房产投资增幅度扬年政府房产业力支持房产业者加房产促销力度海南优越环境房产品牌日益响全国结果

25市场分析结

海南房产企业竞争形式散解决半拉子集团化——品牌化方发展雄厚资金实力专业化运作动持续客户开发力品牌化方等成企业参市场竞争首素次海南房产市场领域专业化细分专业化营模式转变房产行业已成海南济发展支柱产业获长期稳定发展国务院延长海南项优惠政策等等见海南未出现中国城市产泡沫等伴着产市场周期波动调整海南房产市场必迎市场考验说机遇风险存

26 项目提出简介
261海口湾海口城市中心海岸线背城市面海融市繁华陆敦厚体享受着海水滋润然天籁天独厚然资源理优势吸引着众国际规划师目光次定格里
　　海口湾规划建设直接效果提升城市品位海口滨海土价值回典型城市营案例济高速发展天挖掘独特历史文化理素形成特色核心竞争力吸引投资提升城市土价值房产价值培养城市居民豪感属感城市营核心容海口湾精心造海口市政府持续发展前提城市滨海资产发挥功创造利润实验田
　　站世纪桥西蓝海绿树间条白色沙滩蜿蜒闲卧U型臂弯里停满漂亮游艇迈着轻快步伐里开着游艇奔辽阔海面浪垂钓躺甲板仰海鸟飞翔海边绿树掩映着绿草绿草间镶嵌着市民广场悠闲漫步······
（（海口湾规划图）

2005年7月13日海口市政府正式批准控制性详细规划9月6日海南省政府批准海口市总体规划海口湾规划基完成9月27日海口湾详细规划正式亮相神秘面纱终揭开海口湾区邀请法国NDA美国爱普肆顿等数家国际知名设计公司参规划设计终32公里海岸线规划出8项目涵盖旅游度假购物休闲功建成成南中国东北亚富吸引力型热带旅游度假社区海口湾海口重城市资源承裁着海口旅游居住度假等方面功海口城市建设中重区域海口滨海繁荣象征海口城市名片
262XX项目属昌炜玉园三区规划面积41644 m2建设成欧式高层海景生态庭院组团含高尔夫练场昌炜玉园位海口填海区（海口湾）总面积约683公顷整居住区北艺园路南民生路西接紫荆
路东世贸北路昌炜玉园项目分三期开发第期欧式建筑风格设计园林景观浓郁巴厘岛风格拥6000方米中心花园6幢欧式高层楼宇栋型停车楼面积18170 m2二区规划占面积26669 m2马尔代夫风格景观园艺形成高层组团海景豪宅
263XX位昌炜玉园区西南侧项目八栋十五十八层高度等高层住宅三栋二层栋三层商业房组成建筑面积：73719 m2建筑面积：32205 m2XX规划容积率177绿化率45根预测XX均销售价格达6600元m2
264昌炜玉园中国房产协会授予2001年全国优秀环境设计推荐奖 2004年5月昌炜玉园项目列海口市重点项目
27项目行性研究结
（1）项目块位海口湾海口湾海口市重城市资源承裁着海口旅游居住度假等方面功海口城市建设中重区域海口滨海繁荣象征海口城市名片
项目块周边已形成规模高尚社区配套齐全开发易控制流程成熟市场潜力巨块升值空间较
（2）项目产品适合市场项目收益较高强抗风险力
（3）建议快落实资金项目启动计划根历年海口市房产变化规律目前面3～5年市场盘整期项目刚时间差期盘整期项目立进入销售旺季迎接新轮房产开发热潮
（4）项目建设规模中等开发周期相稍长影响项目部投资收益率考虑目前市场渡期建议预售期安排2008年半年开盘
（5）结参数见表11


表11： 结参数
项目
数
备注
项目占面积
41644m2

总建筑面积
115288m2
销售部分94903m2
项目周期
5年

项目总销售收入
67911万元
楼盘均价：8000元m2
项目静态总投资
36722万元
项目总投资57300万元
项目税利润
10611万元

资金
17000万元

商业银行贷款
20000万元

项目盈亏衡点
73％
销售额
项目回收期
4．6年
开发期
财务净现值
8363万元
税
财务部收益率
624％
季度
期税收益
10611万元
概率分析

3项目投资环境市场研究
31项目投资分析
311国家政治济环境关房产政策动
（1）2003年6月央行121文件中规定户型面积高档商品房墅等项目应适限制商业银行购买体结构已封顶住房发放住房贷款购买第二套住房应适提高首付款例开发商资金求达30％土抵押贷款评估价值70％长期限超两年
（2）2004年3月30日国土资源部监察部联合发关继续开展营性土权招标拍卖挂牌出情况执法监察工作通知71号令求日起开展营性土权招标拍卖挂牌出情况进行全国范围执法监察2004年8月31日前历史遗留问题处理完毕8月31日历史遗留问题采协议方式出营性土权严查处
（3）2004年年底国家开始进行土稽查然目前限县市级行政部门快会影响海口着土政策调整土供应会越越紧张供应量会越越价格会越越涨时历史原海口市土储备非常紧张已出开发土数量十分庞政府拍卖新土消化存量土需长时间
　　（4）2004年中2006年中全国房产市场出现价格失常国包括北京海杭州成等许城市房价飙升严重偏离价值国务院稳定住房价格击楼市投机行连续出台三次政令继国八条国六条5月11日国务院转发建设部等七部委联合制定关做稳定住房价格工作意见施组合拳直击房产市场投机行　
（5）2005年9月10日央行规定揭贷款首付款低30％月款额度超收入50％10月29日起调金融机构存贷款基准利率放宽民币贷款利率浮动区间允许民币存款利率浮
312海南房产市场受政策影响程度
国家断国房产业调控海南影响海南国区样国务院帮助海南走出困境1999年7月14日国务院办公厅印发海南省民政府建设部财政部国土资源部民银行处置海南省积压房产试点方案通知（国办发［1999］62号）正份通知海南半拉子工程甚整海南房产行业带生希年9月24日海南省常委会颁布关加快海南积压房产产权确认工作决定海南重新回资流通轨道中重新成房产开发热点

　　2005年光较早进入海南市场包括泰达鲁宝安中信美源等开发企业获空前成功引发新海南开发热潮令国实力雄厚知名企业闻风动：记黄埔中国保利海联合体三巨头意投资海棠湾250亿元新世界1808亿元拍海口美丽沙广东富力联合海南怡丰15亿造香水湾雅居乐130亿加入建设清水湾项目……
国六条国十五条等实质性调控措施刚刚实施政策效果进步观察验证轮房价升外方面素促成目前调控政策足完全抵消海南房价涨动力未房价呈升趋势海南身情况整体房价已定升幅部分升动力效释放着调控政策实质位估计未海南房价进入缓慢升阶段
2006年19月海口房屋销售价格继续呈现幅涨态势年期相涨359月8月涨04较长段时间稳海口房价运行旋律年房价变动情况季度抑制房产投机行调控政策影响海南楼市进入政策市场磨合盘整期房产市场呈现量增价稳态势宏观调控作初显海南线房产频道*&^
海南线房产频道*
（1）海南相较优势旅游资源非常丰富适宜发展度假房产成国佳第二居住目前种趋势已非常明显 海南房产城市狂热时候没暴涨骤冷时候然会暴跌海南房产市场性质已根性差异
（2）海口市场表现稳海南房产交易市场发现意见八条规定颁布海口没出现许城市二手房突击抛盘现象市场反应出奇淡诸开发商表现出十分冷静售楼盘基没作出明显举措
（3）国城市开始整顿房产市场海南房产市场遇发展机会海南房产销售象约65％解出台国八条国六条海南房产市场出现外购房增长趋势五黄金周期间海南省房产协会牵头海设立长年展销会取良效果外高举度假牌利种方式加岛外促销海口诸楼盘房产交易市场销售
前景十分广阔
313 2006年半年宏观济调控已进入调控周期中二次调控阶段海口市房产市场受调控政策影响影响房产开发投资呈低位运转具体特点： 

    房产开发投资增幅稳定占固定资产完成投资重逐渐降年半年海口市房产开发完成投资2249亿元增长19增幅季度回落29百分点
较年期回落218百分点 

2006半年房产开发投资完成情况表（表1） 
 
房产开发投资（万元） 增 长 占固定资产完成投资重

2月              60114      20            457
3月             109411      48            513
4月             144650     106            418
5月             177491      04            357
6月             224889      19            348


    表中数出： 
    12006年半年海口市房产开发投资增幅稳定例4月份时106增长5月份降046月份时增长19中受美丽沙项目土资金交易导致增幅受项目制约 
    22006年半年海口市房产开发投资占固定资产完成投资重逐月降2月份457降6月份348减少109百分点

    二房产施工面积幅增长新开工竣工面积降半年全市完成房屋施工面积60414万方米增长96增幅季度回落153百分点较年期回落314百分点中年新开工面积7773万方米降179增幅季度升299百分点较年回落539百分点房屋竣工面积4784万方米降105月回落43百分点
 
    三济适住房占住宅施工面积重 
住房类型结构表（表2）
住宅施工面积（万方米） 


普通住房占
济适房％
墅高档 占
公寓占
2 月
35581
731
30
239
3月
41541
738
37
224
4月
43598
731
42
227
5月
45138
740
41
219

6月
47573
752
39
209


表2中数出年半年海口市普通住房重较占住宅施工面积七成次墅高档公寓占两成济适房占成整体半年新轮宏观调控政策没影响海口市类住房结构济适房重4月份起逐渐减少贯彻落实国六条半年必须加强济适房建设力度
 
    四商品房销售面积销售额增幅回落半年海口市商品房销售面积7301万方米增长63增幅年期减少506百分点年季度减少16百分点中商品住宅销售面积67万方米增长49占九成总销售面积半年房屋销售总额2111亿元增长220年期减少758百分点中住宅销售1837亿元增长172占总销售额八成见然年商品房销售市场没年旺盛销售市场体没改变然住宅需求旺盛
 
    五房产均销售价格幅增长总体价格浮动年6月1日国家正式颁布实施国六条受国六条影响海口市房产均销售价格太稳定6月份时呈幅增长趋势（见图）：前5月普通住房均销售价格直控制2500元 3月份低（2361元）4月份开始升6月份时突破达2504元济适住房3月份时达2324元4月份开始回落5月份回落2007元6月份时开始回升回升幅度墅高档公寓直呈升趋势2月份3728元升6月份4259元5月份时已突破4000元预计年半年类房屋销售价格会升升幅度会太

六资金源充足利外资增势快半年海口市房产开发建项目累计位资金（包括年结转资金）509亿元增长326中年位资金3727亿元增长282资金源结构：国贷款273亿元降20占年资金重74利外资921亿元增长49倍占247筹资金76亿元降299占204资金源1768亿元增长163占475中定金预收款1281亿元降49前房产开发资金源中然筹资金资金占重筹资金增速降利外资美丽沙项目带动快速增长年相年利外资已成资金源中缺部分
 
    七土供应会紧缩 
    国六条第二条提出科学确定房产开发土供应规模加强土监制止囤积土行表3半年海口市累计土购置面积达22909万方米中美丽沙项目购置土面积达22049万方米受美丽沙项目影响月增幅成倍数增长增长幅度逐月降扣美丽沙项目增幅成负增长说明年政府土供应已开始加强监力度预计年半年土供应情况会紧缩
土购置面积完成情况表（表3） 
    
土购置面积         扣美丽沙项目    
（万方米） 增长       增长

2月       22399   698倍      875
3月       22490   395倍  
    903
4月       22664   399倍      864
5月       22786   358倍      852
6月       22909   319倍      843
 
    造成半年房产开发投资呈低位运转原： 
    1部分型项目已竣工阳光典等项目 
    2新开工项目数40家然年期减少1家新开工面积减少1691万方米 
    3部分型项目年底前已完成土交易年未开工浪琴湾休闲度假村（年完成土购置9425万元项目目前前期准备阶段7月份准时开工）美丽沙等项目
 
   目前海南房产市场正趋稳发展海南房产健康发展序幕刚刚拉开宏观环境支持土连续出台利政策出2年海南必成中国旅游产热区域海南产第火海口湾金贸区带燃起

　　外楼盘正线城市房产市场发起场巨营销攻势北京海等线城市房价居高生活成提高部分开始算异购房居住正点外楼盘特海城市楼盘趁虚入绝佳时机 项目销售价格般6000元方米左右相线城市郊区县房价居住环境居住氛围较线城市郊区项目巨房价差额促越越选择异置业投资海南着天独厚气候环境然成居家度假养生首选仅外部环境海南产市场带极促进作海南济发展利政策极刺激鼓励着产市场良性发展

　　期重报道中：海南炼化800万吨炼油项目建设已全部建成投产作万众瞩目海南号工程寄托海南岛数热切期建成力加速海南发展步伐切生产步入正轨海南出现石化产业群撑起海南济半壁江山海南炼化产业链油头届时海南炼化销售收入保守估计会300亿元民币带海南年约20亿元税收建成促进水电基础设施建设带动配套产业发展包括机械加工交通运输等吸引巨流物流资金流聚集带相应消费拉动包括商务旅游生活消费等房产作极敏感前产业产业链受惠者产业飞速发展促越越赴岛特省会城市——海口工作定居生活直接刺激产发展成熟
总体言海南住宅市场旧保持稳增长态势置业者受宏观调控政策影响相较少段时间政策消化市场调控回应日趋理性走更高
313海口市济社会情况理政策等素
海口市政府积极推动城市建设着力造中华民族花园理想第二居住
品牌2004年12月荣获中国居环境奖2004年年底2005年8月市政府着力整顿市容拆违章建筑营造良城市外部环境极改善海口市城市面貌
海口市城市总体规划（20052020）2005年6月正式通审批中包括：
（1）海口建设成济实力强服务设施优海南省济中心城市拥流生态环境热带滨海旅游度假胜理想居住国际知名绿色生态城市
（2）构建组团板块培植海江南部生态防护林带加城市绿化覆盖率幅度高标准提升城市净化绿化美化水
（3）充分利丰富热带植物资源然条件严格控制建筑密度建筑高度通建筑物道路广场园林等项建设突出展示热带城市环境景观特色
（4）加岸线生态恢复性建设美化绿化合理岸线程度发挥种岸线功恢复性建设保护西海岸南渡江西岸生态环境重点整治海口外滩滨海环境充分利岸线资源塑造浓郁热带滨海城市特色
（5）建立城市发展动态监控机制口增长济发展时调控城市建设投放总量合理确定建设时序切实加强土资源理严格控制城市建设规模
32项目块评价
321项目理位置
项目位海口市海口湾海口城市中心海岸线背金贸区面海市繁华陆敦厚海洋广阔渡区域享受着海水滋润然天籁天独厚然资源理优势独段优势——海口首席富区中央商务区里集中城市高端周全生活配套
322项目块规划状况
海口市政府提升城市品味加城市建设力度城市基础设施居环境建设提高新发展水海口土资源升值特滨海块 极具投资开发价值
2003年海口市开展国际规划竞赛国际招标吸引美澳西荷德日新香港等国外11家著名规划设计机构角逐首轮淘汰核心滨水区规划较量澳利亚荷兰美国西班牙等4家设计滨海水域新城擅长国际知名设计机构间展开西班牙方案胜出该方案海口核心滨水区功定位城市空间形态重新进行评估认识土资源进行整合构筑优美滨水城市轮廓线通视线走廊开辟连续充满活力亲水公空间绿色长廊水活动场结合历史街区提高文化氛围完善配套设施创造拉动济契机更诱滨海城市风貌
海口核心滨水区稀缺资源拥长达8000米海边长廊连接秀英港新埠桥南渡江入海口全国长宽深度富生态美感惟热带风光型滨海滨江河溪入海口型海滩型外滩海口湾规划建设直接效果提升城市品位海口滨海土价值回挖掘独特历史文化理素提升城市土价值房产价值
海口湾海洋城市结合特色城市风光海湾完美结合效果亚夏威夷佛罗里达巴西海滩巴厘岛
海口湾灵性造型挺拔秀丽宽敞私家花园限度保证私密性舒适度海口少高级住宅区欣赏滨海风光万绿园享受入户温泉成里住户日常生活部分度假式生活成高品质新生活方式
323项目块独特优势
（1）项目块处海口市海口湾（详见项目位置鸟瞰图）
（2）2005年海口市济工作会议决定2005年起海口海线进行商品房开发意味项目块极具升值空间

图21： XX项目鸟瞰


图22： XX项目鸟瞰二


图23： 项目现状
324 项目 SWOT分析

3241 优势机会分析

l 土资源稀缺性：
案面海江城市域方面属海口市（省会级城市）市区区域开发城市高等级物业块产界誉钻石段明珠
2002年国务院批准成立新海口市片土优越先天条件海口湾国际规划尤江海区更引起关注（05年2月市政府已确定海江线区批准房产项目）海口市政府更作建设重点项目作未海口市居佳环境名片

l 位置优势：
案理位置相独段优势——海口首席富区中央商务区里集中城市高端周全生活配套城市干道滨海道贯通案城市中心紧案条规划环海景观路头连接世纪桥头直奔西海岸

l 增值性：
项目片区土2005年6月海口市政府土听审会公布该片区土价亩80万元2004年期涨60左右更况项目土位置海口湾片区项资源土增值远远高区块涨增值快况区域已没供开发土

l 代性：
案总体规划师精心雕琢海南椰风海韵欧美文景观机结合表现项目建筑然城市谐完美表现出复制文社区

l 规划优势：
案聘请国著名师专家团进行规划设计保证欧陆风格原汁原味开创海南题文化环境文产先河成海南精品高档住宅领袖

l 资源独霸性：
项目占资源丰富连型综合旅游区背兴叹项目西边海口港西海岸东万绿园生态公园北著名琼洲海峡世纪桥南市项配套社区亭台楼阁桥流水……

l 品牌优势：
新昌炜海南炜华房产开发限公司级公司2级资质房产公司公司实力雄厚海南开发南兴厦玉花园1期2期3期昌炜玉园区等先获省市产开发优质品牌信誉知名度较高海南产业界享相高品牌知名度
l 成功理：
项目运作前新昌炜理者海口成功建设昌炜玉园区市场专家评海南产开发积累相丰富操作理验碧海玉园开发成功保证

l 健康源：
国家权威部门统计：海口空气质量指数：全世界第二负氧离子指数：高北京8倍全年海水温度：均22度全年均气温26度均寿命80岁……

l 景观特写
项目运唯美手法欧陆诗情画意完美藉景观文资源结合居住者身心然亲密接触感受诗意般意境
案作市中少见低密度高档欧陆风格住宅区该项目寸土寸金中营造欧陆景观性化居住环境牺牲部分济利益解决黄金区位居住环境矛盾时周边公寓区形成强烈碧海玉园（案）价值彰显疑

l 片区形象：
项目位置海口市政府整体规划高档商住区海口湾海洋城市结合特色城市风光海湾完美结合效果亚夏威夷佛罗里达巴西海滩巴厘岛
l 服务持续性
项目聘请国家级资质物业理公司实行导入 ISO9001：2000质量理体系实行标准化亲情化性化物业理公司服务永远理念延伸

l 政府重点项目
项目海口市开发建设重点项目够政府政策优惠政府支持

3242 劣势威胁

l 政策方面：
20042006年房产界谓政策年国家宏观调控政策房产利空素利银行提息已争事实项目融资年更难国家仅提高开发项目资金例住房贷款第二套住房购买行进行限制影响购房者购买心理

l 2006年6月国务院国房产价格虚高区公布国六条势必影响海南产价格涨空间案影响案利润目标定定影响


l 然灾害方面
海南台风省份然灾害会项目定影响

33房产市场分析
331全国房产市场综述
2006年国房景气指数连续两月微落房价趋稳
年7月国房景气指数攀升104高位八九月份出现连续微落 国家统计局公布9月国房景气指数103148月份回落017点年月升172点
微落显示产调控定效果景气指数没进步攀升基回落103左右稳定区间 景气指数宜高宜低指数定控区间理想回落概定房产行业景气者房价跌 2004年两轮房产调控基思路稳定房价结构调整目前数指数微落恰恰说明控制适 然总指数降值注意房产开发投资项指数然升9月房产开发投资分类指数101728月份升006点年月升043点 商品住宅投资推动房产开发投资持续增长原
前三季度全国完成房产开发投资12902亿元增长243中商品房增幅 分途商品住宅投资增长295增幅年期加快8百分点办公楼投资增长158增幅年期降38百分点商业营业房投资增长169增幅年期降7百分点投资增长101增幅年期降15百分点 中商品房空置面积分类指数回升环增幅较指数101948月份升127点年月升045点9月末全国商品房空置面积121亿方米增长117中空置商品住宅6591万方米增长97 外三指数环波动资金源分类指数103558月份降017点土开发面积分类指数100878月份升0
50点房屋施工面积分类指数103518月份降011点
9月房价走势数显示广州房价出现降海保持微降北京增幅放缓商品住房价格涨幅总体放缓全国70城市房屋销售价格指数显示年第三季度房屋销售价格涨55环涨04涨幅均季度微降02百分点
根建设部房产司关数显示着中央稳定住房价格项调控措施落实住房价格总体回落房市场趋稳定部分区房产投资增长快势头控制投机行遏制房价涨幅趋缓住房供应结构改善消费心理正发生变化根国家统计局数前8月关统计数房产市场呈现出五特点：
（1）房产投资增幅继续回落18月份全国房产开发投资增长223％年期回落65百分点增幅低期城镇固定资产投资增幅51百分点
（2）部分区需求偏状况缓解18月建设部房产市场信息系统数40城市中17城市商品住房预销售成交量降
（3）居民住房消费结构发生积极变化商品住房成交量中套型高价位占降套型中低价位占提高
（4）商品住房均价格涨幅继续回落国家统计局城调队抽样调查8月份70中城市新建商品住房销售价格年月涨68％月涨05％环涨幅分7月份低0701百分点10月份全国70城市房屋销售价格涨66％涨幅月高11百分点
（5）房产信贷增幅放缓截8月底商业银行房产开发贷款购房贷款余额分增长202％295％年初降6788百分点
2005年度：持币观态势形成
销售面积统计含义房屋成交面积区销售面积变化反映房产市场短期政策效应报告选定金预收款销售竣工住房贷款等指标变化代表房产市场需求变化分析结果表明：连续出台抑制投机调整住房供结构调控政策作2季度消费者持币观态势形成房产市场需求增长快速降时房屋销售价格涨速度放缓
销售面积完全反映房屋期交易状况
前国家统计局固定资产投资统计中销售面积定义：指报告期已竣工房屋面积中已正式交付购房者已签订（正式）销售合商品房屋面积包括已签订预售合正建设商品房屋面积包括报告期报告期前签订预售合报告期竣工商品房屋面积销售面积仅仅针房产增量市场期竣工期销售期预售期竣工房屋 完整房产市场应该包括房产存量市场够反映房产市场前交易情况指标应该房屋成交面积包括商品房增量期销售面积二手房屋销售面积国房产增量销售现状商品房增量期销售面积应该包括商品房期预售面积商品房现房销售面积两部分中商品房预售面积指报告期末未竣工交付已签订预售合正建设商品房屋面积商品房现房销售面积指已竣工增量房屋期销售面积 较房屋成交面积销售面积定义发现销售面积反映期成交状况房屋成交面积区（见图5）销售面积完全反映房产市场期交易情况
2005年1～6月商品房销售面积1253635万方米增长142季度商品房销售面积增长927增幅年期低水中456三月商品房销售面积分增长4886130增幅逐步增加述分析销售面积种变化说明2季度房屋交易面积增幅逐月增加
二2季度房产市场需求增长快速降
1 商品房销售竣工快速降
2005年3月商品房销售竣工达年高水1412季度呈现快速降局面456三月分1101091016月份销售竣工已接2001年2002年2003年期商品房销售竣工商品房供应求状况缓解反映房产市场现房需求增长趋缓
2 定金预收款增幅快速降
定金预收款增幅1～2月474持续降1~3月3211～4月2841～5月2471～6月211增幅年1～6月减少256百分点40重点城市定金预收款增幅1～3月37降1～6月2431增幅年1～6月降2129百分点中456三月增幅逐步降分185817321108定金预收款增幅快速降反映商品房预售增长趋缓
3 住房贷款增幅幅降
截2005年4月末中资金融机构住房贷款余额18172亿元年初增加606亿元少增850亿元截2005年5月底工农中建四国银行住房贷款少增500亿元显示5月份住房贷款幅降6月末海住房贷款余额276176亿元年初新增31624亿元增长129增速回落72少增3718亿元增速1季度降4~5百分点中456三月住房贷款增长额分3829亿元2075亿元3589亿元45月分少增2902亿元256亿元
4 央行七部委调查国家统计局调查样证实全国范围房产市场持币观态势形成
（1）央行第二季度全国城镇储户问卷调查显示居民买房意愿已回落历史低点中尤海居民反应强烈情况存较差异2005年5月中旬中国民银行全国50中城市进行城镇储户问卷调查回收效问卷20000份调查结果显示：宏观调控政策房产市场运行产生重影响居民心理行发生变化期购房意买房储蓄居民数占双双回落未三月算购买住房居民数占191较季降29百分点较年期降22百分点
降历史低点储蓄动机买房装修居民数占11较季降04百分点较年期降08百分点降历史低点 2季度调查结果显示房产调控政策出台反应完全相调查7城市海居民反响强烈未三月准备购买住房数占较季降12百分点重庆西安武汉天津分降37332208百分点北京广州反升2207百分点
（2）国务院督导组国家统计局6月份调查初步结：市场销售降温房产市场全国范围持币观态势已然形成督导组通检查发现方政府开发商消费者利益出发宏观调控理解认识致消费者普遍国家房产宏观调控简单理解降低房价纷纷推迟购房持币购国家统计局城调队调查数样证实结：6月份城调总队全国35中城市组织快速抽样调查结果表明：八项措施出台387消费者购房心理预期购房计划发生变化中606准备推迟购房157准备提前购房77算取消购房16准备租住廉租房
5 房屋销售价格增速放缓
全国房屋销售价格增速放缓2季度全国房屋销售价格涨80涨幅减少24百分点1季度相房屋销售价格涨15涨幅回落18百分点中二手住宅销售价格涨幅回落快商品住宅新建商品住宅销售价格年季涨891季度涨19涨幅分回落1609百分点二手住宅销售价格年季涨951季度涨10涨幅分回落1927百分点
商品房均销售价格涨幅回落1～6月商品房均销售价格2978元方米增长101增幅回升年期回落13百分点中5月份商品房均销售价格出现期相降局面降幅16月份商品房均销售价格升139
三未房产市场需求增长逐步恢复
1 房产市场需求增长趋缓前阶段宏观调控措施效应显现
2004年抑制固定资产投资快增长防范银行信贷风险政府土信贷时实施紧缩政策然投资增幅断降时供受控制房价出现涨负利率投资渠道缺乏导致批资金进入房市强化购房需求旺盛供求出现失衡房价涨加速2005年3月抑制房价快涨中央政府连续出台抑制投机调整住房供结构调控政策房产具投资消费双重属性抑制投机目宏观调控政策避免购房需求产生影响包括住需求投资需求促2季度房产市场需求增幅放缓时消费者宏观调控理解认识致简单理解降低房价纷纷持币购加速房产市场需求增幅降
2 前房产市场需求住需求着消费者宏观调控目标正确理解房产市场需求增长会逐步恢复 城调队调查数中购房计划员中仅77员取消购房923员选择推迟购房提前购房
租住表明前房产市场需求住需求6月旬政府开始强调房产市场宏观调控目稳定房价坚定移促进房产业健康发展期政策效应具滞性房产市场需求增幅涨跌取决消费者房价信心恢复程度长期国城市化均居住条件改善房屋然折旧新增商品住宅着强需求会支撑房产业持续发展
332全国房产行业盈利水总体评价
根中国银行业监督理委员会关统计数显示 2004年全国房产投资万亿元2003年增加28房产均回报率20％30％房产行业然高风险高收益行业
333海南房产市场综述
（1）1993年国家实行宏观调控海南热房产泡沫破灭严重影响全省济发展泡沫济损害影响消费者信心时击发展商投资欲面严峻形势海南省时调整济结构布局积极发展旅游业致力生态省建设济逐步恢复增长时带动房产业复苏海口三亚博鳌三典型代表
（2）海口历93年房产泡沫破灭济发展受重击房产业崩溃形式市委市政府调整城市规划产业布局提出突出海（琼洲海峡）开发江（南渡江）提升中心拓展两翼带动腹思路思路海口市建设成座绿色国际滨海带状组团城市城市建设加强推动房产发展尤针外省游客旅游房产发展迅速
（3）2000年2004年海南省商品房开发类型住宅均占7926中普通住宅占66墅高档公寓占34尤2004年住宅占8391住宅占商品房开发导位市场实际需求相吻合表明海南省商品房开发结构基合理
　　（4）时商品房供求呈现出基衡2000年2004年全省商品房竣工面积3631万方米期销售面积达4129万方米中2004年商品房销售面积12576万方米竣工面积10531万方米房价年均增长54％统计海南省新建商品房空置率已2000年633％降2004年91％低业认10％警戒线
（5）房价走势：2000年海南省商品房年方米均销售价格分19798元19101元17895元21228元2405元年均增长54低期海南省城镇居民年均支配收入GDP增长幅度商品房价格受积压商品房转化济适房限价销售影响价格较低走势稳没出现商品房供应求投机炒作房价脱离价值虚高涨现象商品房销售均价全国2750元方米低345元海口市商品房销售均价远低国海区城市均价格


图24： 海口市商品房价格变化图

334 2004年海口市房产市场综述
（1）总体投资情况
房产完成投资情况2004年112月份全市房产开发完成总投资4264亿元年期2770亿元增加5394％商品房投资39亿元年期2759亿元增加4136％中333家国企业投资3435亿元占8056％53家外资企业投资829亿元占1944％
（2）商品房建情况
1）商品房建施工情况2004年112月份全市商品房施工面积56809万方米年期4021万方米增加4128％商品房总施工面积中商品房住宅施工面积43490万方米（墅：627万方米占总施工面积110％济适房：10413万㎡占总施工面积1833％年期4374万方米增加13807％）占总施工面积7655％年期34269万方米加2691％办公写字楼1919万方米占总施工面积338％年期1508万方米增加2725％商业营业房7303万方米占总施工面积1286％年期3793万方米增加9254％房4098万㎡（工业厂房：1744万㎡）占总施工面积721％
2）商品房新开工情况2004年112月份全市商品房新开工面积22611万方米年期14717万方米增加5364％商品房新开工面积中商品房住宅新开工面积17917万方米占总新开工面积7924％年期13406万－－增加3365％（济适房新开工面积4317占总新开工面积1909％）办公写字楼新开工面积268万㎡占总新开工面积119％商业营业房新开工面积3099万方米占总新开工面积1371％年期1076万㎡增加18801％房新开工面积1327万方米占总新开工面积587％
3）商品房竣工情况2004年112月份全市商品房竣工面积9273万方米年期8940万方米增加372％商品房竣工面积中商品房住宅竣工面积7951万方米（墅：164万方米占总竣工面积177％高档公寓：774万方米占总竣工面积835％济适房：2440万方米占总竣工面积2631）占总竣工面积8574％年期8123万方米减少212％办公写字楼竣工面积018万方米占总竣工面积019％商业营业房竣工面积835万方米占总竣工面积900％房竣工面积510万方米占总竣工面积550％
（2）商品房实际销售情况
2004年商品房销售8988套面积12379万方米销售金额3115亿元中预售5350套面积7612万方米预售金额2291亿元：房部门办理转移登记6421套面积8336万方米销售额1811亿元住宅销售均价2423元㎡办公写字楼销售均价3670元㎡商业房销售均价6674元㎡
（3）商品房预售情况
2004年112月份全市商品房预售面积7612万方米房屋5350套预售金额2291亿元(外销444万方米房屋301套国销售7168万方米房屋5049套）商品房预售面积中商品房住宅预售面积7476万方米房屋5277套(墅：117万方米房屋59套占总预售面积154％济适房：047万方米房屋29套占总预售面积062％）占总预售面积9821％（9860％住宅购买）办公写字楼预售面积041万方米房屋19套占总预售面积054％商业营业房预售面积107万方米房屋44套（面积100㎡型商场：012万方米房屋24套面积100～200㎡中型商场：008万方米房屋5套面积200～500㎡中型商场：026万方米房屋7套面积500～1000㎡中型商场：050万方米房屋7套面积1000㎡型商场011万方米房屋1套）占总预售面积141％
（4）购买商品房象分析情况
根海口市房产理关统计数显示海南（持省身份证）购买11181套占总销售6075％外（持外省身份证）购买7586套占总销售3552％
（5）商品房空置情况
2004年112月份全市商品房空置面积4246万方米房屋2630套中空置年年2479万方米房屋1429套
（6）房产企业投资情况
2004年112月述房产企业231项目计划总投资13944亿元实际需总投资14101亿元开始建设月末累计完成投资6820亿元开始建设月末累计新增固定资产888亿元未完工程累计投资5932亿元年计划投资4955亿元年初月末完成投资4264亿元中：商品房建设投资额39亿元（利外资028亿元土开发投资081亿元）
工程途分：住宅投资3891亿元（中：墅168亿元高档公寓03亿元济适房099亿元）办公楼投资102亿元商业营业房投资231亿元房投资04亿元 （数源：海南省统计局）
（7）总体评价
1）房产开发增速根231建项目统计2004年房产开发投资完成4264亿元年2770亿元增长53942004年全市商品房新开工面积22611万方米年14717万方米增长5364中：商品房住宅新开工面积17917万方米（含济适房新开工面积4317万方米）占7924年13406万方米增长3365办公写字楼新开工面积268万方米占119商业营业房新开工面积3099万方米占1371年1076万方米增长18801房新开工面积1327万方米占587

图25： 2003～2004海口市房产开发投资较图

2004年全市商品房竣工面积9273万方米年8940万方米增长372中：商品房住宅竣工面积7951万方米（墅：164万方米高档公寓：774万方米济适房：2440万方米）占8574办公写字楼竣工面积018万方米占019商业营业房竣工面积835万方米占900房竣工面积510万方米占550

图26： 2003～2004海口市房产市场走势图
2）新建商品房销售稳步增长根海口市房产理局房产交易数统计全年办理新建商品房交易6421宗面积8336万方米销售额1811亿元分年增长4373128

图27： 海口市商品房销售较图


3）2004年新开盘楼宇项目较2004年市房产理局审批办理商品房预售许证107宗（含延期预售项目）总面积238万方米新开盘楼宇项目中约190万方米住宅均套住宅面积100方米概算19000套新建住宅投入市场销售
335 2005年前三季度海口市房产市场综述
　　（1）房产开发结构基合理
根艾德房产调研结果数显示海南省房产业正处增长性调整阶段市场运行总体健康土供应价格稳房产开发结构基合理商品房供求基衡商品房价格基稳房产开发投资济社会发展相协调房产开发处置积压房产相协调态势
　　（2）供求趋衡空置率较低
　　房屋价格然未完全体现出海南省资源优势基反映海南省济发展水时房产开发投资直济社会发展相协调2004年房产开发投资完成5595亿元占全省社会固定资产投资1736低业普遍认25警戒线低全国均水呈现固定资产投资相协调态势
　　 目前海南省房产市场面着积压房产处置难度岛外需求市场稳定问题目前海南省54万方米积压商品房销售430万方米停缓建工程复工续建809公顷法院查封闲置建设处置中积压商品房停缓建工程数难处置写字楼等项目闲置土数省外法院查封土处置难度较
　　岛外需求市场稳定存供求衡潜问题2004年岛外士购房占全省商品房销售例40％类消费确定素较国家宏观调控异贷款购房控制较严加海南省明两年正面着商品房集中市压力未两年海南省房产市场出现定程度供求
（3）2005年前三季度海南房产投资状况
　　年受国家稳定住房价格政策影响增速路沉海南省房产开发投资九月份出现拐点增速折返扬海南省统计局发布新统计数19份全省房产开发完成投资5098亿元年期增长341
前二八月时累计全省房产开发投资增幅分22001157610607435395278
19月全省房产开发投资中商品房投资完成452亿元占全部投资886年期增长27土开发投资完成285亿元占56年期增长112倍

图28： 2005年1～9月海南省房产投资状况
　　全部房产开发投资中住宅投资完成4076亿元占799年期增长342商业营业房投资完成562亿元占11年期增长五成八办公楼投资完成034亿元重年期减少185余房屋投资较年期增长9
　　年海南省房产开发投资增幅回落全省房屋销售面积销售额均持续快速增长海南省统计局数显示19月全省销售房屋14073万方米年期增长716中住宅销售13414万方米增长749九月中全省房屋销售额实现3643亿元年期增长992中住宅销售2499亿元增长475
（4）海口土价格走势土现状
2005年土价格没起落基调整阶段稳定市场供应根海口市土价格检测中心结果显示详见图29：
2004年度价指数：商业103住宅102工业100（价指数基年确定2003年）
2005年第季度价变化率（）：商业04住宅14工业10
2005年第二季度价变化率（）：商业24住宅27工业07
2005年第三季度价变化率（）：商业13住宅09工业05

图29： 海口市土价格指数变化图
表21： 海口市城市建设现状汇
序号
代码
名称
面积（公顷）
占建设（）
均（m2）
1
R
居住
359996
3938
3732
中
R2
二类居住
247090


R3
三类居住
112906

2
C
公服务设施
181766
1988
1884
中
C1
行政办公
28831


C2
商业
78168

C3
文化
5409

C7
文物
342

C4
体育
20225

C5
医疗
9212

C6
科教
26093

C8
公设施
13486

数源：海口市城市总体规划（2005～2020年）
（5）海口楼盘价格走势
国家宏观调控政策房产行业作已日益凸显点海口明显体现继8月9月房价涨幅持续回落10月份海口市新建商品房价格年期仅微升07％9月份降16％二手房价格年期降15％
根海口市统计局数显示：2005年10月海口市房屋销售价格年期相降03％2002年海口市房屋销售价格首次降
（5）2005年海口房产市场综合评述
　　2005年海口房产市场状况盘整调
1）价格变化
2）土供应合理
3）投资销售趋台调整

图210： 2005年1～8月海口市房产投资构成
　　2004年海口房产营销水较房产开发热期已前进步首先产品住宅方面入户花园直接饮水等种户型公寓产权等新型产品次政府城市营方面做出新尝试：充分利9+2机会宣传推介海南香港举办海南贸洽谈会申请中国居环境奖带领开发商城市开展类展销会等海南环境美名传遍华夏次许发展商营销手段发生变化长信水城推介会世贸雅苑明星联欢阳光典名车展览海岸号车模赛新世界花园盛中国演出绿岛家园次型文艺演出等品牌文化作营销重环节
336 2006年海口市房产市场预测
（1）政策环境预测
政府加监力度开发环境土供应舆监督房产市场进行理政府调节房产市场供求稳定房价加强监责加快调整住房供应结构切实增加中低价位中套型普通住房供应进步深化改革完善低收入群住房保障制度控制城镇房屋拆迁规模减少动性住房需求继续整顿规范房产市场秩序严肃查处种违法违规行加强舆监督合理引导住房消费
（2）政策调控基准
2004年海口市确立严控制适度开发盘活存量限制增量基原力调控土市场市颁布关加强土理干问题决定政府出台处置闲置土理规定超容积率理规定强化土划拨二级市场理规定海线搞商品房开发等衡土供求关系土市场健康发展创造利条件
（3）2006半年海口住房均价2890元米 半年涨

　 海口市统计局消息半年海口商品房价格总体波动住房均销售价格2890元方米中墅高档公寓升幅度市统计局预计年半年类房屋销售价格会升升幅度会太

　　高档公寓均价突破5000元

　　受年6月1日国家正式颁布实施国六条影响年海口市房产均销售价格太稳定6月份时呈幅增长趋势前5月普通住房均销售价格直控制2500元3月份低2361元4月份开始升6月份时突破达2504元济适住房3月份时达2324元4月份开始回落5月份回落2007元6月份时开始回升回升幅度墅高档公寓直呈升趋势2月份3728元升6月份4259元5月份时已突破5000元

　　住宅需求成销售市场体

　　年半年海口市商品房销售面积7301万方米增长63增幅年期减少506百分点年季度减少16百分点
中商品住宅销售面积67万方米增长49占九成总销售面积房屋销售总额2111亿元增长220年期减少758百分点中住宅销售1837亿元增长172占销售总额八成见然年商品房销售市场没年旺盛销售市场体没改变然住宅需求旺盛

　　济房占施工面积成

　 施工面积中海口市普通住房重较占住宅施工面积七成次墅高档公寓占两成济适房占成关士认果贯彻落实国六条半年海口市必须加强济适房建设力度解决中低收入者住房问题

海口市场情况政策市场项目相利

（4）2006年海口房产市场五转变趋势
　　趋势：房产客户转型
　　2005年半年政策制约作国城市炒房者基出局投资需求抑制型客户群成市场流市场景气时候高档线海景楼盘起推动作海口楼盘购房客户未三年居住流炒房者投资者作购房客户
　　趋势二：市场模糊走细分定位
市场理性化程度进步加强诸政策制约国客户持币购心态逐渐加强开发商必须精准定位楼盘目标客户群赋予独特定位涵义居住文化项目总体规划设计应着重发掘生活度假深厚文化含建立独特深层次XX生活度假居住空间文化
　　趋势三：楼盘品质系统优化
楼盘取良销售业绩必须提高楼盘品质楼盘外观区规划景点品设计居住空间独立性等方面系统考虑基础优化区居民生活流客流商务流注重区外环境协调性光风影声灯气方面达优设计
趋势四：楼盘价格回价值
国家炒房者击房产市场发育购房者楼盘价值判断越越投资居住定位准确具保值楼盘旧稳定价位变化
趋势五：高级楼盘价格趋势
海景题楼盘备更文化诠释释放出非常吸引力海口市滨海区域已禁止开发商业楼盘滨海块成绝版升值空间预计未三年滨海楼盘价值会升7000元m2











4．项目全程营销策略
41项目总体定位
产品特征：突出产品创新性差异性项目融合欧陆建筑精髓海南热带区特点融欧式热带风格高品位线海景公寓满足岛外士高品质物业需求
42竞争板块竞争项目分析
421竞争板块
（1）海口市房产开发程中市场投资引力驱动产生聚集效应海口市块分七板块：海甸板块滨海板块滨江板块龙昆南板块金贸板块海秀板块南海板块崛起新兴商圈中海景楼盘集中滨海板块海甸板块项目处滨海板块东部滨海板块已形成成熟社区城市生活配套齐全特海口湾段特出滨海度假生活特色彰显城市功海口湾段独特功
（2）进步进行竞争板块细化分析海口湾形成竞争海景块包括西海岸美丽沙海甸岛北端海边
422海景楼盘概述
（1）海口线海景楼盘集中海口核心滨海区（海甸五路滨海东路）西海岸带基高档住宅区海口房价断涨海口目前线海景房总体价格高海甸岛宝安·江南城碧海滨江墅滨海道紫荆花园昌炜玉园区悠生海华西海岸高尔夫温泉墅阳光西海岸等线海景楼盘调查结果显示海口线海景公寓3500元～6000元m2间均价4200元m2线海景墅5000元－8000元m2间均价6000元m2左右高价格8000元m2昌炜玉园区均价分4500m2高价格6000元m2西海岸高尔夫温泉花园连排墅起价6500元m2均价约6500元m2高8800元m2
　　（2）解海口线海景房购买群外精英士新兴中高收入阶层坑级企业理员购买者占70％海口具独特气候资源优势生态环境品牌凸显然海口线海景房涨幅达800元m2着线海景房资源越越濒绝版海口线海景公寓墅较升值空间预计两年线海景房公寓达7000元m2
423楼盘较
2005年海口市七板块
年海口房产着城市布局城市建设城市中心城市焦点日益凸显海口板块房产环境品质交通品质配套品质充分展现出丰富彩城市生活形态

　（1）　海甸板块海口房产开发首选
　　 海口市北部颗璀璨明珠——海甸岛里三面环海住宅区众酒店林立生活服务设备配套完善着海口市６公里景观道白沙门生态公园规划呼欲出海甸岛正蓄势发异军突起

　　 海南建省办特区初始海甸板块开始焕发生机处呈现开发热仅１９９２年底该区报建面积达１５０万方米继１９８８年寰岛集团众公司抢滩里事房产市政设施等开发建设１０年天海甸岛已成居福年开通城市公交干线达１０余条总数占海口市交通干线四分２００３年８月矗立海口湾畔世纪桥开通通海甸岛交通瓶颈里更气飙升解目前海甸岛居住口已达１０万成海口市重纯生活区域

　　 年６月份海口市规划局组织海甸岛环岛路景观带规划设计解环岛路条步行游览观光休闲城市道路公众开放集旅游观光休闲功景观生态走廊道路宽４０米道路两旁园林景观车林中走林中穿东方利合方案设计沙滩广场环岛路末端３公里长健身长廊连贯岸广场广场定距离设立室外健身器环岛路兼备休闲运动功６公里景观道东方利合规划设计方案中填海广场观景运动场健身走廊

　　 年９月１０日海口市召开白沙门公园规划推荐评审会年获准白沙门公园位海口市海甸岛北部滨海带公园总面积约６４公顷海口市风景园林规划设计院设计方案白沙门公园规划设计推荐方案评审会中评推选方案该方案充分利原基中水系开凿溪流布置跌瀑创造出风格迥异然水景巧妙水公园景观延伸海面海景观空间方面采挖湖堆山制造起伏形拓展视赏觉景观等布局手法该方案公园分凌波彩虹山容水意碧海连天林海风涛四景区

　　 放眼海口适合国际观赏住宅坐落段区域许白沙门板块实早世纪９０年代初时候海口市政府已整海甸岛定位相高度区域规划顶级高级公寓墅区着政府开发方定位世纪桥开通海新桥环岛宾海路动工美丽沙右岸成功拍卖白沙门板块开发投资瓶颈已破海甸岛发展锦添花

　　 海甸岛烂尾楼道道堪入目伤疤两年改变现海甸岛楼盘数量居身份非贵气十足着白沙门海边走日荒凉空置栋栋新楼盘拔起白沙门温泉度假村碧海滨江市海岸宝安·江南城花开四季万恒城市花园公馆品水苑友合金城等……楼盘成岛外许购房者追捧目标

　（2）　滨海板块高档海景楼盘聚集（项目板块）

　　 滨海板块海口美景代表区域里海口高档住宅区购房者关注焦点

　　 充分展示片滨海宝魅力２００２年开始海口市政府惜重金国际招标进行高标准规划设计重点选取滨江滨海港口三题材做文章营造旅游休闲环境造商业品牌建成成市民生活休闲商业休闲文化娱乐休闲聚集成海口外旅游观光商贸购物休闲时尚交流台展示滨海城市性
　　 海口核心滨海区火荼规划实施时批品位高档线海景楼盘已悄悄核心滨海区填海区——海口湾畔崛起海口湾区域房产快复制绝版段稀缺滨水资源成具增值潜力竞争力首席板块

　　 年核心滨海区海口湾区域众开发商树起高档楼盘旗帜昌炜玉园海岸壹号阳光典紫荆花园悠生海华金域湾畔等１０余家新建住宅楼盘住宅楼盘建筑特色相瞄准高消费群体发展商喊出造豪宅口号项目海景线海景楼盘离海边仅１００米高品质高品位开发该区域城海口高档楼盘集中板块

　　 眼海口线海景房越越少楼盘集中海口核心滨海区（海甸五路滨海东路）西海岸带高档住宅区海口房价两年断涨许购房者投资商认海口目前线海景房总体价格高部海甸岛宝安·江南城碧海滨江墅滨海道紫荆花园昌炜玉园悠生海华西海岸高尔夫温泉墅阳光西海岸等线海景房做番调查数字显示海口线海景公寓3000元6000元／方米间均价3500元／方米线海景墅8000元－1200元／方米间均价8000元／方米左右高价格13000元／方米线海景公寓北海岸８８号均价仅4500元／方米悠生海华起价仅3600元／方米昌炜玉园均价分5000元－6000元／方米高价格6000元／方米西海岸高尔夫温泉花园连排墅起价6800元／方米均价约7500元／方米高12000元／方米

　　 海口线海景房购买群外精英士新兴中高收入阶层高级企业理员购买者占６０％业士认海口具独特气候资源优势生态环境品牌凸显然年海口线海景房涨幅达７００元－８００元／方米着线海景房资源越越濒绝版海口线海景公寓墅较升值空间

　（3）　滨江板块房产升值潜力

　　 海口暂时偏滨江板块升值潜力越越购房者挖掘出例南渡江畔绿色佳园两年前开盘起价１２８０元／方米认偏敢买着琼山合海口市着滨江带城市设计国际招标着滨江西路景观带设计国际招标动工建设楼盘开发期抢光期价格断涨该楼盘销售部挂盘价方米２４００元短短两年时间翻番

　　 滨江板块升值潜力理三：

：滨江带城市设计国际招标结束海口市已带控制起严格审批滨江带房产项目作高档住宅规划局求新开项目必须规划流代表海
口市楼盘新发展方外次海口市城市总规修编中明确滨江带新行政中心省机关市机关搬迁政府段投入会超段环境建设搞块升值房产然升年７月海口执行新基准价滨江西北片区价已亩２５万元调４０万元

　　 二：目前升值潜力滨江西路建成滨江西路北起长堤路南南渡江桥全长１２．５公里６０米宽道路路双６车道路面沥青砼结构该路量条景观道出现十里画廊条三亚湾景观道改变三亚市房价结构路边房价成倍翻高方米万元三亚市中心段房子目前价格二三千元／方米专家估算滨江西路建成路土起码升值６０％房产升值例高土

　　 三：高档住宅区开发带动滨海带房价涨滨江板块默默闻感觉滨江高档住宅实际着新世界花园期建成二期动工美舍·名家绅蓝·泽丰等楼盘兴建特绿色佳园三期建成动工绿色佳园·天间项目开发会扭转江边没高档住宅法绿色佳园·天间总体规划方公里第期４００亩建筑面积３０万方米居住３０００户家环境造绿化房型等方面海口市流高档社区项目建成海口市层复式房高档楼盘会出现三足鼎立局面西 长信·海岸水城北宝安·江南城东绿色佳园·天间

　　（4）龙昆南板块道路改造拉升房产含金量

　　 龙昆南路拓宽改造已完成国庆节前全线畅通目前条具热带特色景观道建成条路扩建拓宽龙昆南成贯穿南北通道龙昆南路带成海口市块新中心区域

　　 巨契机成众开发商热捧黄金宝耀江花园佳友·龙昆雅居皇家花园汇隆广场锦花南庄商业城星河广场相继新鲜出炉龙昆南增添活力成道新亮点提升城市品位

　　 龙昆南路改造扩建疑成开发商手里张王牌龙昆南路改造避免扮演着救命稻草角色未年时间里周边房产项目会动景观产品较附加值原升值房产开始畅销市场绝玩概念龙昆南路活生生创造创富

　　 目前龙昆南带楼盘房子年带诞生家型现代化住宅中昌茂花园带房产代表作海南房产处低潮时期昌茂花园率先启动年发展形成１０００户入住型社区海南房产发展史写重彩笔带房产新生代代表疑位海德路５号耀江花园楼盘荣膺海南省佳居生态环境区海南首家中国居环境金牌建设试点项目胆先进ＣＬＤ概念引入房产开发流线型设计１１栋楼体势呈弧线型排开３万方米超景观园林营建绿色城市稀缺展示耀江花园精英巧花园俨然颗璀璨明珠镶嵌市生活圈核心海口星华房产开发限公司造星华·锦花位居龙昆南路东侧低价格高超值独特设计受购房者追捧鸿禾公寓精装修户型迈进海口房产市场吸引购房者眼球佳友
·龙昆雅居皇家花园汇隆广场等新颖设计方便交通精美品质受购房者酷爱

　　（5） 金贸板块：房价逐渐攀升扬
　　 金贸板块处海口金融贸易区里海南房产重灾区前两三年板块里楼盘居首席板块目前金贸区极部分楼盘已竣工售罄建售已越越少房价逐年走高业界士认里楼市时境迁

　　 金贸区总占面积４．１３方公里海南建省该区域规划定位海口市金融贸易区１０余年前受房产泡沫影响该区域半拉子工程度泛滥成灾三年前海口市政府开始力盘活金贸区域半拉子工程成楼盘集中区域金贸区商业金融业商住等功较齐全完备已成海口市商务写字楼集中口密集济区域较成熟商住区常住口达１５万中少白领中产阶层该区域已初具城区规模成海口方面配套服务齐全商业中心里中高档居住商业产等产业逐渐形成定规模成海口新兴商住区

　　 年发展金贸板块半拉子工程盘活已差供开发土逐渐减少新建楼盘寥寥家该区域商业产写字楼住宅区等入市量日趋减少商品房越越挑选房价逐渐升高解目前该板块畅销楼盘户型海景房海韵裕花园区东方文华府城市精英白领公寓绅蓝·市家园生态住宅区蔚兰·天成等均价方米30００元该板块楼盘慢慢减少

　　（6） 海秀板块：手笔改出房产升级

　　 海秀路条海口传统交通干道连接海府路秀英年区域房产开发正重新整合固先天资源焕发生机

　　 作海口传统商业口岸海秀路着全面改造完成成海口交通快速通道成海口市交通方式丰富交通力较交通干线改造意义商圈延伸效拉动海秀路房产发展
　　 交通说衡量城市发达程度硬指标判断城市发展劲潜力道铁尺然事关居家置业切身利益日益便捷交通网络正绘日新月异新海秀海南汽车西站建成海秀路改建成海秀路房产发展助推器样便捷交通网络疑成住海秀板块强劲理

　　 相应完善生活配套作海口腕区域十年规划发展积累造生活配套极扎实海秀板块现明珠广场位置１９９４年前海口市汽车站想知时流织热闹景象１９９４年海南第百货乐普生ＤＣ商业城海口免税商场等批型商场相继开业时部分专营店带动气出份力量１９９８年第百货乐普生明珠广场新三家占位海秀路商圈市场规律作逐渐形成

　　 优越区位优势疑房产开发提供高水发挥台房产开发火荼渐入佳景奥林匹克花园金侨国际商务广场水云天西路香港城等正着海秀楼市路高歌猛进雨春笋般发展起越越购房者海秀区域视作居理想住海秀板块闪亮品牌变题

　　（7）南海板块崛起新兴商圈

　　 海口市南海道（原工业道）年路明智商家断介入目前商业气氛越越浓气越越旺迅速成海口市中心段新兴商业街道成海口道亮丽商业风景线

　　 南海道理位置优越东龙昆南路西连南沙路金盘路海南东西南交通干道枢纽里道路宽敞交通便捷云集商业拓展贸易方目前进驻南海道两旁街拓展商业行业餐饮条街著名饮食业爱晚亭福满楼花园酒店富隆酒楼天豪酒楼石山乳羊第家东山乳羊第家佳泉乳羊琼菜王等汽车专卖市场东风汽车销售服务中心广州田专卖店东风悦达专卖店海南宝驹汽车广场等汽修汽配三源汽修中心等建材家私广场金盘家私广场明达建材城等周边高档商住区著名亚洲豪苑四季华庭金色年华水景园林高档公寓等中国电信中国民航海南职业技术学院型休闲中心海南省汽车运输客运南站等周边省报业单位广电中心等外批型商业项目南海道两旁正紧张筹建中特南沙路横穿南海道直通金盘路南海道交通更加畅通说南海道商业圈概念逐渐成熟未短期成海口市民休闲购物黄金区域

海口外滩（海口湾）板块成绝版区域

　 年新外滩海口湾区域众开发商树起高档楼盘旗帜昌炜玉园海岸壹号阳光典紫荆花园悠生海华金域湾畔丽晶海景花园传世家宝提出造１００万方米湾区风情社区口号美源·日月城等１０余家新建住宅楼盘住宅楼盘建筑特色相瞄准高消费群体发展商喊出造豪宅口号项目海景线海景楼盘离海边仅１００米高品质高品位开发该区域成海口高档楼盘集中板块 海南线房产频道*&^#@~`
*&^#@海南线房产频道
　　目前该区域开发总量已超100万方米中开发量楼盘3万方米规模200余套盘规模达数百套千套年该板块年供量2000套左右海景楼盘行情公寓方米均价3800元6000元间谓极品公寓方米达6800—8000元海景房受岛外客户热烈追捧该区域公认海口高档纯生活住宅区 海南线*房产频道
*&^#@~`海南线房产频道
　　　开发商约云集段长仅３里新外滩填海区海岸？海口吸引便万绿园热带海洋世界片长长海岸建设外型热带滨海生态花园城市带开发成重点老城区历史原开发成太适合建设高档住宅区国贸板块海口金融贸易区新兴商住区海甸岛板块样房产开发均存参差齐现状真正拥海景坐拥片绿具热带滨海特色片海岸——海口湾 海南线*&^#@~房产频道
海南线房产频道*&^#@~`
　　西海岸板块海景环境然海口外滩板块更胜筹目前言海口湾区更适合建设高档住宅区目前新外滩建设正实施中海口湾亮丽工程已启动世纪桥秀英港段海岸数年建成供市民散步游览休闲
海滨风景带整体环境拉西海岸差距新外滩板块背配套设施齐全金贸区滨海道正市喧嚣分隔开远离海边千余米具建设高档居住区成熟条件
海南线*&^房产频道海南线房产频道*&^
　　新外滩板块逐渐成海口高档住宅区成种理想生活方式标识符该区域项目未动工皮已建成建楼线海景开发商品房二线海景两三年盖海口房产市场海景房供量减少届时该板块成绝版区域

项目选取海口市干楼盘项目作参规划建设阶段作定性较选取标准域素价格素城市规划素选定7楼盘作简单定性分析
表3－1： 竞争性海景楼盘较
楼盘
块
位置
规划
状况
优点
缺点
备注
美丽沙
海甸岛西北端美丽沙
海景
公寓
视野开阔风景独特
规模较难形成社区氛围
产巨头新世界规模进入美丽沙块预计2008年完成基础设施建设届时形成强力竞争楼盘块
宝安
江南城
2期
海甸岛东北端
海景层公寓
海景开阔物业配套齐全
客户定位模糊没充分开发海洋含
期销售状况良3月销售受阻二期楼盘刚开工形成力竞争手
华利
山庄
西海岸
墅
区规划致环境独特创意差异性海洋楼盘独理解
城市功弱生活起居社区配套够完整
果传播手段力客户充分理解文化时项目竞争楼盘
长信
水城
西海岸
层
住宅
区充分发掘水文化做足水文章亲水楼盘
规模难开销售局面
2005年初开盘成交足3成
海岸
号
海口湾
公寓
位置较交通状况良配套齐全
景观较差

紫荆信息公寓
海口湾
公寓
国贸CBD海景体
设计较落伍景观体特性较差

世贸
雅苑
海口
湾边
公寓
国贸CBD 部分海景操作理念前卫
密度私密性差难满足高端需求
项目定位差异


43项目营销策略
431营销综述
必须充分利项目然资源优势做文章产品定具备市场类产品差异性利竞争立足市场扩客户消费者支持力度树立项目绝知名度点带面影响全国市场项目宣传推广必须通渠道层次推广模式建议充分利政府支持政府旅游推广嫁接终达政府项目推广方面双赢时定程度降低项目整体宣传推广成
432竞争素分析
（1）显性竞争素
项目处海口湾规划高档住宅区域理位置优越面海旁侧海口绿万绿园边倚海口市风景观光滨海道项目营销设计中特强调强化优势产品设计注意提升海景观赏面充分利区位优势
（2）隐性竞争素
发展商炜华股东新昌炜海南省房产开发总公司股东实力优势明显行业验丰富政府保持良关系海南年发展奠定良客户资源基础发展商拟
（3）利素
2006年海口房产处盘整期项目开发成熟快速发展造成定障碍房产市场竞争激烈造成击竞争板块新规划新项目纷纷立项竞争手整体水提高项目必须重视必须采取应措施素
（4）结
认加强利竞争素发挥塑造特隐性竞争素形成佳综合竞争策略方案树立竞争优势壁垒制定出四发展策略：
1）定位策略：坚持走高档高品质路线滨海块价值充分体现市区板块档次价格低均价25003500元㎡海甸板块中高档拢均价25003800元㎡西海岸走高档路线价格高均价6000元㎡左右金贸板块中高档楼盘集中质化严重均价35004200元㎡根艾德房产研究数表明海口住宅市场均价60008000元㎡价格区间出现断层（高等级住宅项目）项目具相市场潜力
2）产品策略：低密度高品质十五年落伍充分发挥国际著名设计单位设计水满足岛外士高品质物业需求
3）营销策略：文化体营销充分突出项目居住文化高定位高品质营销手法原创性领先性文化题营销赋项目题概念隐性显性利竞争素转化强竞争优势产品设计广告宣传营销推广区文化建设等方面配合题求实施项目价值全面提升
4）项目发展路项目发展必然面全国市场发展思路结合特殊理环境旅游资源开发旅游度假商居结合产品项目流产品恰恰城市项目项目设计产品服务客户环境等方面面全国样市场持续发展


433项目定位
1．产品定位指导思想

根海南产开发现状结合海口湾开发情况独特然条件独段优势——海口首席富区中央商务区里集中城市高端周全生活配套市场消费者出发鉴国国外先进产品验高水准高定位采购新产开发产品通市场差异化竞争分析市场空白点挖掘项目身资源审核实现超越市场竟争项目产品强调产品风格户型创新独资源景观文化层次客户价值取项目服务理念建立核心竞争优势重点强调项目挡次品位功性价值取生活方式等方面优势

项目文化定位：里度假式生活海生活部分更造顶级度假居家级海景绝版海口王海成功部分彰显尊
贵成功气度悠然品位中海财富种表现更精神气质种超然度
尊贵 温情 嬉水 运动 专心造舒适健康高尚居
2．产品定位分析
　 案坐落海口湾畔海景快土价格路走高着区域土价格走高两年滨海线房产价格逐步攀升海口市政府出台线海景禁止开发商品房政策进步提升线海景高档社区位海口湾区域房产快复制绝版段稀缺滨水资源万绿园会展中心超豪华酒店美食娱乐高尔夫等时尚休闲场拥簇周边配套条件争议成海口标王成具增值潜力竞争力首席板块
加图```````````````````````````````````````````````````````````````
3． 目标客户群体定位
1） 案目标客户群界定
根客户需求分析案特征案目标客户群体定位较高消费层力消费群体决策者年龄：30—55岁男性目标客户构成：海南国塔腰偏中偏高收入群

体：岛客户（新兴资产阶级私营企业高级政府官员等）
体：岛外客户（外投资商国高收入群高级官员养老者侨胞等）

〈1〉 案目标客户群
● 民营私企老板 购买力强 （岛岛外）
● 工商企业家 购买力强 （岛岛外）
● 企业高级职业理 购买力强 （岛岛外）
● 政府银行高级公务员 购买力强 （岛岛外）
● 新兴资产阶级 购买稳定 （岛岛外）
● 高级知识分子（教授医师专家） 购买力强 （岛岛外）
● 型国企外企高级理 购买力强 （岛岛外）
● 侨胞台胞俄罗斯等 购买力稳定（ 岛 外）
● 高收入群IT行业等 购买力稳定（岛岛外）
目标客户群70％非海南土生土长士已海口生活五年年龄40岁左右80％左右二次置业次置业目追求更高生活品质时财产投资保值
〈2〉目标客户群基特征
● 定义：生活点海南中城市
● 职业结构：行业较成功士社会位高群体
● 济力：次调集资金50万左右家庭月收益10000元
● 力客户群收入特征：商 政客居家庭收益属高收益群
● 力客户群收入特征：济头脑讲究生活品质定文化品位重视形象重视居住环境
● 生存状态：事业较成功追求较高物质生活精神生活水新生事物感性趣
● 生活态度：讲求效率懂享受追求境界目光较远信兴资产阶级喜欢高尚品位
● 工作状态：力超强般企业里重领导企业
〈3〉目标客户群性分析
● 文化层次普遍较高生活质量求较高消费力较强
● 价格太敏感较注重品牌消费身份位提升
● 消费较理性时较挑剔注重项目综合素质时注重教育生活交通等配套问题
● 般属二次置业会选择揭分期付款方式
● 采较强攀心理特征
● 分注重价格极注重品牌注重身份尊重感
● 灰色收入消费行中太张扬注重居住私密性攀心理较隐性化
● 购买行属购买二次置业三次置业较改善居住环境享受更高品位生活子女父母度假等
● 购买方面特注重居环境高尚居住氛围重点考虑生活配套女教育问题置业保值
● 区域选择倾离市中心闹市区定距离太远离繁华周遍环境重点考虑
关键词：文化高 生活质量求较高 攀心理强
〈4〉目标客户群性特征
● 基表现：成功成熟（气）
● 性格特征：理性沟通合作 （严谨）
● 社会需求：尊重位实现 （追求高尚）
● 品牌需求：功需社会识需情感需
● 社交特征：冷静严谨
● 欲特征：追求欲控制欲挑战性

市场消费者分析认项目核心客户群应：高收入文化追求激情中产阶层特金领士部分客户数智慧致富项目题较认感约占总客户群65左右海口市国区约30重客户认题更注重产品差异性高性价余5偶客户购买机性预计总体客户源例岛岛外约三七开
4． 产品定位
海口市政府出台05年开始海口市海线搞商品房开发政策便海景房海口样滨海城市珍贵政府政策实开发更休闲娱乐设施更享受海边资源然球海洋面积远陆生活陆说海实珍贵 海景房稀缺然话海景房中精品稀贵更理然啦掏钱买套房子时实买稀贵片海洋？花色泳衣帆板点缀长长海岸线呼啸游艇淹没海浪中时隐时现夕阳粼粼金色波光漫步沙滩串脚印生命摇篮神秘美丽阵发肺腑吼远远消失宽包容里声声欢娱荡涤嬉戏浪花中生活美阴晴温柔怀抱始终等着回买绝会套遮风避雨房

项目建筑类型定：高等级商住公寓（空中墅）建筑风格设计方面溶入文化品质凸现典雅简约性化充分体现国际高尚社区题时注重然生态环保科技化谐户型方面提供灵活样户型选择两单间组合较户型等注重灵活性趣味性特定户型突出身份超时代感细节方面体现生活乐趣体现海滨住宅特色例面积阳台等适应断性化需求房子仅具备实功应具强审美功现居家观念思想已改变现买房子前注重实忽略美观现代更强调房子舒适美观实设计户型仅市场带代流行装修时尚希购房者展现户型设计科学性功样性单户面积配置户型结构设计机构办公方便性实性目标时充分考虑休闲居家者度假意性舒适性方便性综合配套

设计充分利海南然海岸线资源开放退台式设计空中墅花园洋房高级公寓等种建筑形态错落致进行合理布局海景园林建筑等素巧妙布局融汇国际时尚土风情令西方建筑现代气派形式感中国居谐含蓄美珠联璧合超越精神起点便完美体现秉承优质生活限追求通洞察生活居住性化考虑空间创新令奢华震撼

户型设计参空中墅进行创意100m²220m²户型组成类户型面设计舒适合理南北流通风采光较充分满足高层次高品位住户需求户型部活动区休息区明确分开动静然分离活动轨迹安排功区域联系紧密相集中私密性效保证客厅餐厅设置供家活动家庭厅独立保姆房客房卧室起居室书房等私密空间户型梯两户电梯直接通达破层户型单调呆板跃式设计动静分区更明显层高理想设置
空中花园设计实现户空间美感规划求偏执属风格低层住户拥独立私家花园体味采菊东篱悠然见南山境界放飞心情回真
户型面积：电梯公寓120㎡220㎡（力户型：创意性三房二厅五房二厅）
5．价格定位
未20年房价继续涨 年升10合理
年5月房产调控否终结房产业黄金时代房价否会老百姓期样应声落房产发展样根国家关信息分析认房产调控政策已初步取成效未20年左右房产业延续黄金时代房价稳涨时未调控越越倾财税金融手段
　　2006国际城市化坛建设部副部长仇保兴表示估算2010年中国50口居住城镇中中国正式迈入城镇化国家2020年数字增长60左右快速增长程持续30年左右二十年房产业发展重机遇期工业化城镇化步伐继续推进民收入水进步提高推动房产业发展截2005年底中国城镇口5亿6千万城镇化率43果年提高08计算年新增城镇口1000万1300万海南房产业发展空间存区差异东部发达区城镇化程度已较高建设已非常限房产发展空间5年10年左右中西部区发展空间更
　　外国投资者继续中国房产市场　中国投资房产收益高亚洲国家投资收益少外国投资机构北京海成等城市商业产居住产越越关注杭州宁波连沈阳青岛海口三亚等竞争力二级城市
　　稳中涨少产专家未房价走势判断调控政策已取初步成绩调控效果明年进步显现预计房产市场继续着调控目标发展中低价位中户型商品房逐步增加房产价格呈现稳中升涨幅放缓态势
　　摩根通董事总理兼中华区首席济师龚方雄认中国房产股未三年投资选择预计民币未三年相升值空间果民币升值3040话房产均价格年升值10左右合理
　　中国国际金融限公司首席济学家哈继铭认中国城市化进程加快进步推动房产价格涨时中国高储蓄率降前包括房产资产价格会呈升趋势发出警告中国目前口结构资帐户较关闭状态容易催生资产价格泡沫必须加防范
　 通整顿规范调控房产市场已呈现出积极变化态势：房产开发投资稳增长全国房价涨幅控制深圳北京等城市总体涨幅然偏高认
国家调控方式更财税金融手段外年6月份海南相部分未开工项目重新进行规划设计审批调整延迟开工年年底者明年初房产开发投资出现度涨态势
鉴项目高品质高素质定位考虑产品身配置品牌价值项目采海口市场优越性价格定位类楼盘价格高具体定价：公寓均价7800元㎡左右定价现较高盲目周密调查分析考虑项目建设标准高土增值（2008年土价格少达亩180万）设计品味附加值配套设施物业服务等实现尊豪宅钻石生独特蕴意
目前海口湾区高档住宅建筑面积已超百万方米里强购买力实早已少卖场发现家卖场开通里免费购物巴士海口湾高档住宅开发已定规模海口湾商业配套方面特足高端商场海口然缺位着海口湾建设逐步推进块位城市中心海湾商业旅游价值逐渐显现建成具热带滨海特色旅游休闲中心项目商业部分价格定13000元㎡起较合理

6．项目促销
基客户国陆针客户分布区域估计适时做方面工作
1）参加政府行业协会组织房产陆推介活动海温州西安等推介特应该加山西市场开发
2）目建立异房产代理商合作关系海武汉北京等区房产中介机构横合作建立销售代理增值服务
3）逆势定价高保值楼盘折应市场变化时作海口湾海南房产高水准标性项目产品素质品牌价值支撑体系市场处低弥阶段时考虑逆势提价消费者足够信心
4）捆绑销售：结合家装汽车家电器方式扩产品促销面考虑装饰企业联合推出品牌传播活动式样配套服务体系
5）黄金周促销：海南房产促销手段基项目楼盘客户范围定位外外战略合作伙伴结合旅游方式组织房团海南房游等题旅游进行效促销
6）服务品牌：参考国际做法般高档楼盘住户物业理求极高条件成熟考虑引进英式家物业服务作销售重点传播核心
7）传播核心：建立高档楼盘基础项目传播核心建议：海洋度假生态英式服务环保绝版块空间文化特文空间体系设计空间文化
私秘性开放性融规划生活流居家物资流客流相谐统
8）销售控制：项目销售进度予控制充分考虑楼座式房型楼层配套车位等适度控制销售进度
9）奥运造势：项目销售高峰迎奥运期举办奥运期间间助奥运题造势促销



5．项目总体规划方案
51济技术指标规划基准条件
根述房产行业分析根昌炜玉园总体定位项目规划方案技术济指标表41示：
表41： XX技术济指标表
序号
项 目
单位
数值
备注
01
规划总
m2
41644

02
计入容积率建筑面积
m2
73719

03


中
住宅
m2
62859

04
商业
m2
5475

05
会
m2
1648

06
幼园
m2
1871

08
架空层
m2
1866

09
室建筑面积
m2
32205

10
建筑占面积
m2
7585


11
容积率
倍
177

12
建筑密度

182

13
绿率

45

14
总户数
户
466

15
区机动车停车位

861

XX建设成低容积率低密度绿高档住宅区应昌炜玉园总体规划承接二区连体互特色相互协调统理配套设施
511区位环境气候条件
XX北边景色优美海口湾整具海景资源居住区项目位海口外滩滨海填海区中心段四周市政路环绕东侧文化路南侧民声路西侧紫荆路北侧艺园路中紫荆路民声路城市干道交通非常便捷
（1）海口市处热带北缘居亚热带季风气候雨量充沛年均气温236℃极端高气温389℃极端低气温28℃全年日数22398hr全年降雨量16917mm均相湿度81
（2）导风台风年区域导风东南风东北风全年均风速32ms项目域受台风影响较台风季节6～9月份台风风力般7级风力达10～12级年均25台风影响海区
512项目抗震设计
海口市处太洋板块亚欧陆板块渡带属震频发区根关质抗震设计标准项目抗震设防烈度八度
513规划设计
（1）中华民国城市规划法
（2）城市居住区规划设计规范
（3）项目规划红线图
（4）碧海玉园修建性详细规划
（5）相关法规
514规划设计指导思想
（1）充分体现度假式生活设计思想创造出布局合理济设施完善居住方便环境优美新代高尚社区机会成熟时引进环保绿色源太阳作区环保亮点
（2）绿化景观工程设计中超前意识生态环保放首位景观植物配置品设计典雅致具较强移动景观工程
（3）充分利海南热带植物丰实资源体现热带风光海口方特色注重绿荫绿覆盖
（4）力争项目位海口外滩中心区域具天独厚理优势丰富景观资源距北侧仅200米琼州海峡中间相隔规划墅式层数低矮项目着极开阔海面直接海实际线海景获取珍贵海景资源时避免海盐雾区生活侵扰海岸线设置步行道现已成市民早晨练傍晚散步理想场距项目东侧足1000米著名万绿园成造高尚居住区利素
（5）追求区部完美生活品质时考虑区城市空间环境周边居住生活造成影响建筑风格统体现整体性原
52规划布局
521布局原
项目国际通行块区域规划生态原采取动静分离功配套相互关联协调发展区域规划原
522面布局规划目
保护生态环境创造良生活环境已成世界类目标社会断发展程中越越市民单纯追求套舒适住房逐渐转整体环境质量更高求环境整体性居住区规划设计灵魂XX位海口外滩核心区域北侧远处琼州海峡景观优越环境怡区设计达目：
（1）充分利海景资源
（2）营造区部景观环境建筑物造景观然景观充分相结合形成流通生态系统
（3）区设计强调建筑思想车分流创造区生态步行系统
（4）街商铺住宅区分开功分区明确互干扰
523面布置
（1）该项目呈规方形东西面宽约203米南北进深约218米四面市政路环绕区八栋十五十八层高度等高层住宅三栋二层栋三层商业房组成
（2）北侧琼州海峡区景观面建筑布局强调开放性减少建筑间相互遮挡少量二层套型J栋商场遮挡外套型均获海景观时分散布局方式相邻提供海视觉通道
（3）总体布局采取建筑围合院落处理手法区部围合出面积集中户外空间区部环境景观塑造休闲娱乐设施设置提供充足空间良社区氛围形成创造条件时区业获远眺海景观园景层次视觉享受提高居住品质
（4）区入口安排区南侧中部面40米宽民生路区坐北南符合中国传统居住惯该入口行入口区部空间序列起点入口处两侧建筑采高架空层入口通道做景观处理设跌落式喷泉生态绿州风雨廊等口广场起形成具标志性风格独特区入口空间
（5）空间布局采取建筑高度北南递增方式海面形成丰富建筑层次利塑造良序外滩城市天际线
（6）采Y字型户型单体面减少单体套型间相互干扰建筑布局减少相互间遮挡避免行视产生户具量景观深景观视野具均性
（7）项目区域已成海口目前高尚居住区缺乏必生活配套设施生活氛围够浓厚考虑区周围建成区分布状况流走区东南西三侧市政路安排商业服务文教设施完善区功时周边区域居住生活品质提高起促进作紫荆路设置栋二层栋三层商场民生路C栋二层设置商场面区院设置会文化路设二栋二层商场F栋二层设七班幼园解决周边区托幼教问题
（8）区布局（包括室布置）考虑分期建设性区分三期进行建设中ABCD栋裙房期工程EF栋二期工程GHJ栋三期工程二期工程时施工
53道路交通规划
531道路系统
项目外围道路区级干道支路紫荆路世贸北路间条区级道路25米宽该条路昌炜玉园区分东西两片区规划中考虑单位完整性紫荆路世贸北路间间距 482米宽中间加条25米道路道路网密度块较零碎建议该条路作步行路布置绿化带通绿化两片区联系起保证完整性美化环境两片区行车行出入口部宅间路成系统根建筑物性质灵活布置机结合 达车分流布局
（1）道路交通
区四周市政路环绕中南侧民声路西侧紫荆路城市干道交通便捷
区交通组织做车分流区入口安排区南侧中部面40米宽民声路入口完全行区步行系统相联区部预留紧急情况车辆通道外安排机动车流完全步行者天堂
区机动车流部分面商业停车外均导入解放出面空间区环境建设区住户车流市政路直接导入出入口安排民声路（行入口东侧）艺园路（北侧中部）区住户停车通住宅楼梯直接进入住宅
着汽车拥量提高停车难日益成制约商业发展瓶颈项目配建商业设计面停车场外设计停车库解决停车难问题紫荆路两幢三层商业裙房均设独立停车库车库出入口开紫荆路配建停车库出入口开民声路幼园设非机动车车库出入口开文化路
（2）竖规划
场竖设计项目竖设计排水畅通时利景观原整场分三级台第级位区周边直接城市道路相接部分区配套商业幼园首层区入口广场车库出入口均建立级台第二级台位区北半部标高级台高约08米EF幢住宅楼建立级台第三级台位区南半部标高二级
台高约12米ABCD幢住宅楼区入口建立级台三级台设立利塑造区高贵显赫入口形象形成海方场标高逐级落形利海景观展开突出区面海题排水分区划分全部雨水汇入城市市政网区部水体
道路竖设计充分考虑现状道路衔接雨水排放原时考虑道路行车求
54绿景观规划
项目景观设计采富现代感中国传统园林意趣设计手法具独特品味空间构造配现代创新思想全力造富热带滨海城市活力景观优美环境舒适区园林空间
（1）区南侧行入口区空间序列展开起点景观设计采序列渐进先抑扬设计手法通入口两侧建筑入口景设置休息廊入口处围合出相独立景观广场形成区第景观层次里设置型特色水景喷泉跌水遍植繁茂热带观景植物岛烘托出浓郁热带海岛风情效加强周围群吸引力增强区入口标志性独特性进入区蜿蜒曲折区道路环绕区院风雨廊形成第二层次通水体道路引导作区景观逐级展现行眼前
（2）区园通道路水体然划分动静两区域结合会西南角安排区动区项运动设施非常齐全满足现代追求健康生活求区静区里曲折溪水高差起浮形中水体环绕形成具风情岛结合观景亭休息廊木桥等休闲设施设置配风情浓郁热带园艺带住户美享受住户够充分体验生活乐趣提高区园林利效率区园林仅供观赏够融入中细细体味时风雨廊设置增加园林层次感丰富区园林景观

55水规划
551生活水量计算：
（1）项目水量根建筑物性质规模进行计算：
居住建筑总户数466户户4计水量标准取350L•d
商业营业面积40469m2水量标准取8L m2
预见水量取高日水量10％计：
项目高日水量约6848 m3d预见水量约68m3d
根计算结果高日水量约7528 m3d（2）消防水量
根高层建筑设计防火规范（GB5004595）时间发生次火灾火灾延续时间2时计次室外消防水量10LS室外消防水量72 m3
水源网布置
项目水均市政水网供规划区水网采环状网供水供水环布置区外围规划区环状网进水段径DN150道绿化带敷设覆土厚度07米材采钢丝复合塑料热熔连接
消防设施
项目消防网生活网水网道路设置室外消火栓设置间距120米
56排水规划
561污水工程
（1）根规划区性质特点排水体制采雨污分流制规划区形成独立完善污水排放系统
· 污水性质污水量规划区性质居住公建商业污水组成生活污水项目污水收集系统需建立完善独立系统污水量计算水量85计算规划高日污水量约680m3d
· 污水道布置规划区势较面坡度变化量保证区污水重力流利排放污水系统布置时量满足原：
· 污水径计算高日高时污水量计算
· 区污水道径取d200坡度取03
· 污水道规划区道路收水侧布置
· 竖布置污水位雨水
· 污水道采双壁波纹承插连接

562雨水工程
· 雨水量计算
雨水量列公式计算：
QΨ×q×F
中： Q—径流系统取06绿取03
q—设计暴雨强度（LS•ha）
F—汇水面积（ha）
暴雨强度q参海口市暴雨强度公式：
q2338 （1+0411gP）(t+9)065(LS•ha)
式中：P—设计重现期取1年
t—降降雨历时（min）取10min
· 雨水渠布置
规划区雨水应重力流排放雨水布置应遵循求：
·根形道路坡雨水干位置布置雨水渠雨水水体排放
· 雨水渠覆土深度应量控制07m25m左右浮土足07m段需作加固处理
·雨水渠坡度应保证低规范求坡度
·雨水道采钢筋混凝土口1200混凝土基础

57电力规划
（1）负荷预测负荷预测指标：住宅466户户5KW商场80w㎡幼园50w㎡100W㎡架空层30w㎡电总负荷20计补偿功率数095规划范围总负荷2150KVA
（2）电源规划
·电压等级规划区电源电压等级10KV配电网络03804kv
·A栋室设置座10kv变电
（3）线路规划
变电电源采10kv高压电力电缆直埋敷设低压配电线路采低压力电缆排电缆沟敷设

58电信工程规划
（1）电话需求量预测电话需求量预测指标：住宅2部户商场100㎡部余建筑面积50㎡部电话需求量约1500部
（2）交换设备规划A栋设弱电中心电话交换机采虚拟机余采直线电话
（3）电话线路规划电话线路道路行道采孔埋敷设埋深1米
（4）线电视宽带网规划线电视信号市政线电视网供采轴电缆传输线电视线路电信线路路敷设宽带网线路采数铜缆光缆传输
59燃气规划
（1）气量预测气量指标：居住气Qj商业气Qs幼园气Qy预见量Qb选取QjQsQyQb2：050205居住气量取40kg户月规划区年气量3456吨年高峰时气量Qh4kgh
（2）网供气方式供气方式中压道直接户调压箱调压箱调压进户供气压力2 Kpa调压箱设绿化带线敷设路径见燃气规划总面图燃气道行道敷设净覆土深度08米
510建筑单体设计
（1）住宅设计获取景观资源项目户型设计重点户型重房间客厅卧室景观阳台入户花园均海设置限度获取海景资源良然通风热带建筑应具备基特征建筑节重保障户型设计中通采观景阳台落窗外挑窗转角外挑窗等手法合理解决户景观通风户型采Y字型布局减少套房间相互干扰套房均获项目户型均高档中户型设计着重体现户型高档品质追求面积房间生活方式重点加强住户部功分区体功完善追求建筑基元素合理排列组合反映建筑空间样性变性运体工学景观设计手法充分展现建筑市场观文观定前瞻性注重户型样化设计采空间组合方式面积相似户型具品味风格量传统层户型基础设计部分中空跃层屋顶跃层户型丰富
区户型种类满足种层次住户品质生活追求
（2）会设计C幢裙房设置服务区部会两层功设置兼顾时期功转换性首层展示厅售楼期作楼盘展示商务洽谈正常期通开办类型型展览提升区品味二楼设型咖啡厅医务室物业理房游艺室棋牌室桌球厅健身房等房满足区户会友休闲健身
（3）幼园设计文化路设置服务周边区幼园层数三层设十二班
（4）室设计室设计采高层建筑体结构室脱离方式方便分期施工降低工程造价紫荆路商场设独立停车库便单独理幼园F幢住宅楼设战结合防工程时功行车停车库A幢住宅楼室设区设备房区中部区住户停车车库
表42： 水量表
序号
水名称
水量m3
备 注
日
时
1
住宅生活水
826
76
200户3420300LK20
2
商业生活水
114
228
26686m3
3
计
940
988

4
未预见水
180
20
20
5
合计
1120
1188

6
室消火栓水


20Ls灭火时间2hr

7
室外消火栓水


20Ls灭火时间2hr
8
动喷洒水


26Ls灭火时间1hr
511公寓建筑装修标准
　　（1）公部分：
　 1）外墙：高级外墙涂料面砖
　 2）消防楼梯：面花岗岩石材墙面高级瓷砖
　 3）堂入口：面采优质面砖石材墙面采优质涂料天花采优质涂料石膏线条配豪华吊灯
　 4）电梯：配备豪华名牌电梯
　 5）楼层电梯厅：面采高级砖者花岗岩板墙面采优质涂料面砖天花采轻钢龙骨埃特板吊顶局部采白色铝格栅吊顶
　 6）供　　电：专高压市电进线发电机备电源辅助
　 7）供　　水：高位水箱分区供水系统
　 8）排水材：排水采UPVC水材采PPR
　 9）信　　箱：专设锈钢邮政信报箱
　　（2）分户部分
　　1）　　墙：混合砂浆抹
　　2）顶　　棚：混合砂浆抹（卫生间厨房外）
　　3）楼　　面：户楼面砼基层厨房卫生间防水层砂浆保护层
　　4）门　　窗：进户门防火防盗子母门阳台钢塑推拉门门预留门洞外窗采高级钢塑窗
　　5）厨　　房：水道排烟道配备位预留电器插座道燃气位（开通费理）水接口位
　　6）卫 生 间：排水接口位相关电器开关插座位
　　7）阳　　台：阳台围栏采铝合金锈钢栏杆部分楼层配夹胶玻璃
　　8）户配电：分户配电箱位装置墙暗线插座开关灯位
　　9）空　　调：厨房卫生间外客厅房间均预留空调位置插座设室外机位冷凝水集中排放系统
　　10）室楼梯：复式单位铁艺楼梯业理
　　11） ：
　　线电视：客厅卧房预留接口电话：户配备两条IDD电话线客厅卧室设电话接口（开通理）宽带网：客厅书房预留接口开通费理安防系统：住宅入口户设视讲系统设呼救功预留安防接口终端设备住户理









6项目理
61项目理体系
项目理水直接影响项目实施项目没科学项目理会导致项目失败
百年计质量第开发商炜华高项目理准项目理达优良水开发商参考国际项目理协会标准（IPMP）ISO9000标准国建设项目理法律法规进行工程项目理
项目理目标三方面：专业目标(功质量生产力等)工期目标费(成投资)目标
专业目标：
功质量
工期目标：
进度控制
费目标：
成投资
项目理体系

图51： 项目理目标体系

611项目建设阶段划分
项目建设分四阶段：
（1）项目前期策划确立阶段
阶段工作：项目构思目标设计行性研究批准(立项)
（2）项目设计计划阶段
阶段工作：设计计划招标投标种施工前准备工作
（3）项目施工阶段
阶段现场开工直工程建成交付止
（4）项目(运行)阶段
项目构思
批准立项
开始施工
结束
交付
承包者
建设单位
投资者
设计单位
目标设计行性研究
设计计划招投标理
实施
运行

图52： 项目阶段划分
612项目责体系流程
项目实行项目理负责制建设效组织项目理首职责持续程需领导技巧组织结构组织界面权力结构激励理解
（1）成立项目理部项目理统理工程设计施工采购监理质量控制等核心工作规划理监督
（2）项目理目标思想力量集中起形成组织解项目目标项目组织规公布项目工作范围质量标准预算进度计划标准限制
（3）明确磋商理部中员安排宣布成员授权指出职权限制注意问题
（4）项目理效符合计划求投入层领导积极支持项目方互相信具沟通公开交流形成谐相互赖关系
（5）项目理部成员避免常变化频繁流动利组织稳定没凝聚力造成组织摩擦效率低
（6）确保项目理需求理员制定整套招聘安置报酬培训提升考评计划

图53： 项目理结构

图54： 项目理流程

7项目建设组织机构力资源配置
71项目组织说明
着规范化理求减少理层次理信息畅通项目组织设计采两级理实施公司董事会领导总理负责制现设置机构项目理办公室施工部报建办证部合部行政办公室工程部财务部材料部承担销售功嘉居营销策划公司
72力资源配置
项目理需50具体力资源配置：
项目理办公室：项目理1项目理助理：1
施工部：施工理1工作员4
报建办证部：理1工作员3
合部：理1助理2
工程部：理1副理2工作员6
财务部：财务理1会计1材料会计1成会计1出纳会计1出纳2
材料部：理1工作员3
嘉居营销策划公司：营销理员4销售员12
董事会
总理
施
工
部
工
程
部

办
公
室
报
建
办
证
部

财
务
部
采
购
部
嘉
居
公
司
总工程师
副总理
副总理
合
部

图61： 项目理组织架构图









8项目实施计划
项目块处海口外滩开发成熟片区包括昌炜玉园区海岸号紫荆花园阳光典等区周边社区已形成开发规模开发周期计划宜结合项目市场研究调查结现时身营状况考虑项目建设跨年度拟年金九银十开始预售包括关项目开发初步思路通炜华研究员确定整项目预计开发周期5年中前期（规划证报建进场）1年施工期3年销售期1年
81关项目计划说明
（1）根市场研究结XX开发开发阶段划分开发先次序确定应根市场反响保持定开发节奏量保证项目够利启动保持序进行施工进度施工规划安排启动项目开发建设配套建筑
（2）根市场发展特点市场需XX昌炜玉园总体风格特点兼容保持块开发整体性协调性达佳规划建筑美学效果物业开发应保持定完整性独立性基础设施公建配套绿化景观应配套便完工实施利物业交接实施特色物业理
（3）根块周围环境条件发展变化结合楼盘开发确定开发阶段具体容
（4）根XX项目规划设计方案结合公设施建设安排道路景观设计目前阶段连贯开发程
82项目装修标准
基础：挖孔桩砼桩承台钢筋混凝土底板结构层（公寓楼配电梯）住宅楼采钢筋混凝土框架框架剪力墙混合结构新型墙体砖砌结外墙：高级聚脂粉彩喷涂铺砌釉面条形锦砖
屋顶：考虑欧式风格屋顶设计条件成熟时拟考虑太阳集热屋顶窗户：选铝塑合金窗框开式配浅绿色强化玻璃窗台铺高级花岗石厅房均预留冷气机位置室墙壁天花均涂国产乳胶漆面素水泥沙浆光面
电梯系统：采名厂生产电梯锈钢轿厢饰面备发电机必消防环保设施
水电系统：户均配置足够电力水煤气气供应室全部安装墙煤气水低压电源线灯制预留线电视插制路开关供空调明系统采取独立水电表配电箱智化防盗系统埋墙安装IDD电话线槽
室装修工程拟采菜单式套餐服务计算基装修标准（交楼标准）工程造价（精装修工程造价未计入投资成）
83项目实施进度表
项目实施进度表（1）
项目名称
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
建设施工进度投资安排
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
土整
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
1场七通
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
二设计工程勘探
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
销售
　
　
　
1规划方案设计报建
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
2工程勘测建筑模型制作
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
阶段
　
销售
　
3施工图设计
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
三办理前期报建手续
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
阶段
　
四工程施工
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
销售
　
　
　
1场开挖土方工程基础施工
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
2室工程（18层住宅楼）
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
销售
　
3砼框架结构土建室基装修
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
阶段
　
　
　
4会公建配套设施工程
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　



项目实施进度表（2）


项目名称
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
建设施工进度投资安排
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
五设备安装
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
阶段
　
1排水工程
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　

　
　
2变配电室电气工程
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
3消防工程
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
销售

　
　
4电梯工程
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　

　
　
　
5煤气工程
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
销售
　
6配套工程
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
阶段
　

　
六区范围外配套工程
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　

阶段
　
外水外电绿化道路公建
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
说明：时间单位月
1总工期理工期已计算气候素未含外界素(施工单位设备供应商进场生活建施工施工准备设计修改报建出施工图纸)影响
2二次装修室外环境工程分项工程时穿插进行施工
资料源：炜华
9投资分析
项目项总投资开发成计算充分结合块开发状况委托方营力基采取阶段开发程中实际开发土面积分项成：建安工程造价前期费红线外市政配套设施工程费开发期税费投入实际工程量统计计算
91项目基参数预计施工进度安排
类投资成分阶段发展投入安排基稳健序整体开发原根委托方提交资料考虑项目投放市场结合海南省房产市场发展动确定开发费包括：土权出金项目建设前期费建筑工程安装费开发期税费红线外市政配套设施工程费销售期税费包括财务费等时考虑项目开发物业类型开发周期较长等素
项目投资建设指导思想根昌炜玉园块整体规划方案具体求采整体开发分区发展方式
施工进度安排包括开发计划甘特图详见报告73
表81 XX项目建筑技术参数览表
序号
项 目
单位
数值
备注
1
规划总
m2
41644

2
计入容积率建筑面积
m2
73719

3


中
住宅
m2
62859

4
商业
m2
5475

5
会
m2
1648


6

幼园
m2
1871

7
架空层
m2
1866

8
室建筑面积
m2
32205

9
建筑占面积
m2
7585

10
容积率
倍
177

12
建筑密度

182

13
绿率

45

14
总户数
户
466

15
区机动车停车位

861


资料源：炜华

92项目开发价值（销售收入）
项目实现销售总收入：42752万元详见表82
表82 项目销售收入览表
80
功物业总销售收入
销售建筑面积
单价(民币元)
合计（万元）
81
住宅销售收入
62859
6000
37715
82
商场部分销售收入
5475
9200
5037
83
合计
68334

42752

备注：停车位物权法修订前考虑销售
资料源：炜华

93土成
委托方提供关土成资料 项目土出金：4986万元总建筑面积73719M2进行分摊单方成：676元M2销售建筑面积68334M2进行分摊单方成：730元M2详见表83
表83 项目建安工程造价构成览表
序号
项目名称
技术参数
基参数
合计(万元)
总建面积分摊
售面积
10
土成
　
　
4986
676元M2
730元M2
资料源：炜华



94建安工程成
项目建安工程造价建筑设计方案进行估算总计：9771万元总建筑面积73719m2进行分摊单方成：1325元m2总售面积68334m2进行分摊单方成：1430元m2详见表848586：
表84 项目建安工程造价构成览表
序号
项目名称
技术参数
基参数
合计(万元)
总建面积分摊
备注
20
建安工程投资（21+22）
　
　
9771
1325元m2

资料源：炜华
表85 项目土建工程造价构成览表
序号
项目名称
技术参数m2
基参数m2
合计(万元)
备注
21
土建装修工程


10029
　
211
住宅楼土方工程基础承台连部框架结构工程费
62859
950
5972
电梯结构
212
住宅楼室装修工程造价
62859
350
2200
规划标准
213
商场部分土方工程基础承台连部框架结构工程费
5475
650
356
　
214
商场部分室装修工程造价
5475
950
520
　
215
会配套工程（含装修）
1648
3000
494
　
216
幼园 （含装修）
1871
2600
486
含园设施
资料源：炜华
表86 项目机电设备安装工程造价构成览表
序号
项目名称
技术参数
基参数
合计(万元)
备注
22
机电设备安装工程（221+~2210）
　
　
3081

221
名牌备发电机环保消音器(1800KVA)
　
　
550
11栋×50万套
222
名牌电梯系统
　
　
605
11栋×55万台
223
住宅楼室外电力系统(含高低压配电柜线槽施工)
62859
65
409


序号
项目名称
技术参数
基参数
合计(万元)
备注
224
商场会部分室外电力系统(含高低压配电柜线槽施工)
7123
75
53

225
幼园公建配套设施电力系统(含高低压配电柜线槽施工)
1871
65
12

226
室部分室外电力系统(含高低压配电柜线槽施工)
32205
100
322
　
227
商场室会消防栓烟感喷淋头保安监视
39328
100
393
　
228
住宅楼供排水网安装工程造价
62859
90
566
　
229
商场供排水网安装工程造价
5475
85
47
　
2210
会供排水网
安装工程造价
1648
80
13
　
2211
零星工程费（防雷防蚁防水泛光明等）
73719
15
111
验估算
资料源：炜华


95前期费
项目前期费：1201万元总建筑面积73719m2进行分摊单方成：163元m2总售面积68334m2进行分摊单方成：176元m2
详见表87：
表87 项目前期费构成览表
序号
项目名称
技术参数
基参数
合计(万元)
总建面积分摊
备注

序号
项目名称
技术参数
基参数
合计(万元)
总建面积分摊
备注
　
前期费（31+32+33+34）


1201
163元m2

31
场三通砌筑围墙等工程费
41644
30
125


32
市场调查项目行性研究费


150


33
建筑规划方案研究费建筑模型制作费
73719
5
37


34
工程勘探
41644
3
12


35
建筑设计费
73719
30
221


36
筹建开办费项目理费
13109

655
项目建安工程造价×5
资料源：炜华

96项目预见费
项目项目预见费：655万元总建筑面积73719m2进行分摊单方成：89元m2总售面积68334m2进行分摊单方成：40元m2
详见表88：
表88 项目预见费计算表
序号
项目名称
技术参数
基参数
合计(万元)
总建面积 分摊
备注
40
项目预见费 （21×25）
500
13109
655
89

资料源：炜华

97应缴纳开发期税费
项目应缴纳开发期税费：873万元总建筑面积73719m2进行分摊单方成：118元m2总售面积68334m2进行分摊单方成：128元m2详见表89：
表89 项目应缴纳开发期税费构成览表
序号
项目名称
技术参数
基参数
合计(万元)
备注
5
开发阶段应缴纳税费（51+～517）
　
　
873
　
　
51
土理费(总占面积30元M2次性收取)
城镇土分级适税额
30元(财政部门收)
12
41644
　
52
投资方调节税（暂免征收）
2000年开始暂免征收
[1991]国务院82号令
　

　
54
城市配套设施建设费
50元m2
73719
369
琼发改价[2003]119号
55
住宅楼供电电负荷费
(330元KVA计)
住宅楼均8KW户
123
466户
8KW户
56
商场部分供电电负荷费(330元KVA计)
估算
商场120WM2
33
5475m2
120W m2
57
会室供电电负荷费(330元KVA计)
估算
会室65WM2
33
33853 m2
30W m2
51
预算定额理费
建安工程造价计
12777
13
010
　

序号
项目名称
技术参数
基参数
合计(万元)
备注
511
建筑工程监理费
建安工程造价计
12777
192
150
　
512
建设工程质量监督费
建安工程造价计
12777
32
025
　
513
建设工程质量监督费检验费(土建造价)
建安工程造价计
12777
19
015
　
514
建设工程安全监督费
建安工程造价计
12777
19
015
　
515
占道费(施工程中发生红线外占道)
估算
　
3
　
　
516
建设工程招投标活动资金
建安工程造价计
12777
26
020
　
资料源：炜华
98红线外市政公建配套工程费
项目红线外市政公建配套工程费：1960万元总建筑面积73719 m2进行分摊单方成：266元 m2总售面积68334m2进行分摊单方成：287元m2详见表：
表810 红线外市政公建配套工程费构成览表
序号
项目名称
技术参数
基参数
合计(万元)
总建面积分摊
备注

序号
项目名称
技术参数
基参数
合计(万元)
总建面积分摊
备注
6
红线外工程成（61+～67）
　
　
1960
266
　
61
外电工程费(含新装变电设备区范围电缆沟敷埋挖掘)
73719
50
369
　
实际工程案估算
62
时施工电费
73719
6
44
　
实际工程案估算
63
区红线范围道路设施标牌工程费
41644
10
42
　
实际验估算
64
时施工水费
73719
2
15
　
实际工程案估算
65
环境景观园林绿化工程费
41644
350
1458
　
规划定位估算
66
红线市政公建配套设施零星工程费
41644
5
21
　
实际验估算
67
红线外市政公建配套设施零星工程费
41644
3
12
　
实际验估算
资料源：炜华

99静态总投资额
项目静态开发总投资（10+～60）＝22785万元总建筑面积73719m2进行分摊单方成：3091元m2总售面积68334m2进行分摊单方成：3334元m2
910资金筹措计划财务费
9101资金筹措
项目开发投资资金源计划三渠道：首先炜华资金二商业银行贷款第三前期少量预售回笼资金
资金运作方式：炜华投资资金全部项目投资项目资金全部投入完毕资金缺口时通银行贷款解决预售房安排项目体工程完工（静态总投资已达75时）该部分收入稳定原贷作投资资金源
9102财务费
项目财务费限商业银行贷款利息财务费款利息费构成利息费计算参建设部发布济评价标准方法确定：假定贷款发生年均年中支半年计息年份全年计算贷年年末偿全年计息：年应计利息（年初款息累计+年款额÷2）×贷款年利息
项目前融资成年利率68考虑目前金融政策走势已进入房产金融盘整期间估计数年利息增长幅度假定建设期贷款利率维持68变维持整开发期
项目资金7721万元计划商业银行分期贷款累计息总额9627万元中金9320万元工程进度支付季度结算贷款金利息（详见附表5：贷计划表）

911房产销售关税费
项目房产销售关税费：3313万元
详见表811
表811 项目物业销售关税费览表
90
物业销售关税费
税率
基准数：万元
3313
91
营业税金：营业额5计算
5
42752
2138
92
土增值税
2
42752
855
93
营业税附加包括城市维护建设税教育附加费等中教育附加费营业收入05计算
营业税增值税税额合计10％
2993
299
94
印花税：交易额005计算
005
42752
21
资料源：炜华

912项目销售费
项目物业销售费：2138万元计算程详见表812
表812 项目销售费览表
序号
项目
销售费率
基准数
费
100
销售费(销售收入5计算)
5
42752
2138
资料源：炜华
913项目税
项目税：1595万元税计算季度预提预提计算程详见表813
表813 项目营税览表
序号
项目
费率
基准数
费
140
营税
(计划利润20预提)
7975万元
1595万元
资料源：炜华
914静态开发总投资综述
综合述出项目开发静态投资成（包含财务成）：22785万元开发项目总建筑面积73719m2分摊静态总投资单方成：3091元m2开发项目实际销售面积总建筑面积68334m2分摊静态总投资单方成：3334元m2计算详见表814表815
表814 静态开发总投资构成例（总建筑面积分摊）览表
序号
项目名称
总建筑面积(m2)
总建筑面积分摊单价 (元m2)
静态总投资 (万元)
占静态总投资例
1
土成
73719
676
4986
27
2
建安工程费
73719
1778
13109
72
3
前期费
73719
163
1201
7
4
项目预见费
73719
89
655
4
5
开发期税费
73719
118
873
5
6
红线外工程费
73719
266
1960
11
7
静态总投资
73719
3091
22785
100
资料源：炜华


表815 静态开发总投资构成例（总售面积分摊）览表
序号
项目名称
总售面积（m2）
总售面积分摊单价（元m2）
静态总投资（万元）
占静态总投资例
10
土成
68334
730
4986
27

序号
项目名称
总售面积（m2）
总售面积分摊单价（元m2）
静态总投资（万元）
占静态总投资例
20
建安工程费
68334
1918
13109
72
30
前期费
68334
176
1201
7
40
项目预见费
68334
96
655
4
50
开发期税费
68334
128
873
5
60
红线外工程费
68334
287
1960
11
70
静态总投资
68334
3334
22785
100
资料源：炜华
915项目全部开发总投资综述
表816 项目全部开发总投资构成例（总建筑面积分摊）览表
序号
项目名称
总建筑面积（m2）
总建筑面积分摊（元m2）
静态总投资（万元）
备注
1
土成
73719
676
4986

2
建安工程费
73719
1778
13109

3
前期费
73719
163
1201

4
项目预见费
73719
89
655

5
开发期税费
73719
118
873

6
红线外工程费
73719
266
1960

7
静态总投资
73719
3091
22785

8
物业销售关税费
73719
449
3313

9
销售费
73719
290
2138

10
资金成(利率50计)
73719
305
2250


序号
项目名称
总建筑面积（m2）
总建筑面积分摊（元m2）
静态总投资（万元）
备注
11
贷款利息(利率68计)
73719
415
3060

12
税前开发利润
73719
1082
7975
3500
13
营税
73719
216
1595

14
开发总成
73719
4767
35141

表817 项目全部开发总投资构成例（总售面积分摊）览表
序号
项目名称
总建筑面积()M2）
售面积分摊单价
总投资
备注
1
土成
68334
730
4986

2
建安工程费
68334
1918
13109

3
前期费
68334
176
1201

4
项目预见费
68334
96
655

5
开发期税费
68334
128
873

6
红线外工程费
68334
287
1960

7
静态总投资
68334
3334
22785

8
物业销售关税费
68334
485
3313

9
销售费
68334
313
2138

10
资金成(利率50计)
68334
329
2250

11
贷款利息(利率68计)
68334
448
3060

12
税前开发利润
68334
1167
7975
毛利率计35
13
营税
68334
233
1595

14
开发总成
68334
5142
35141

资料源：炜华
10行性研究财务数预测选定
101建造成
项目估算建造成时采2003年海南省建筑标准定额进行估算
102商品房价格余房率
项目销售期预计2008年半年方案估算商品房价格商铺价格参考2005年较高值
93利息
参考中国民银行新公布2005年中国房产金融报告预测房产贷款利息走方案测算资金成利息年利率68％（名义利率）方案季度划分工程计算利息时换算季度利率168％（名义利率）方案根项目开发商资金情况开发商沟通基础方案考虑银行贷款作资金成参考子设定贴现时参考
104计算期
方案计算期5年中筹备期1年建设期3年销售期1年
105相关税费
项目相关税费指销售程中发生税费
计算期工程竣工否已部分销售收入需缴交销售关税费进行商品房销售时预计须支付税项包括表811示

106土增值税
土增值税征收发生企业税前根 中华民国土增值税暂行条例财政部中华民国土增值税暂行条例实施细 海南省方税务局关土增值税干政策问题通知规定海口预征率12
项目滨海高档住宅区非普通住宅属土增值税免税范围土增值税实行四级超额累进税率增值未超扣项目金额50部分税率30增值额超扣项目50~100部分税率40增值额超扣项目100~200部分税率50增值额超扣项目金额200部分税率60
方案基稳健原设定开发成时土增值税取高限税率2％
107税
项目工程结算房产发展商已帐面收入扣开发总投资营税费财务费等费出销售利润房产投资营企业年额年实现利润净值
根琼国发[2004]237号规定项目税税率20
11 项目财务效益分析
项目济效益分析报表格式国家计委建设部发布建设项目济评价方法参数（第二版）参国财会制度结合现时房产开发实际情况项目投资计算济效益选取计算指标部收益率（IRR）净现值（NPV）静（动）态投资回收期
委托方详细磋商进行财务分析前提进行干设定建立相应数学模型现关计算程表述：
111项目赢利力
国房产开发项目济效益财务评价惯例报告项目进行市场售价测定时建议价格作计算进行项目投资估算销售收入计算营成假设等均采现时价格水整计算期保持变考虑通货膨胀素项目评价指标影响
参国财会制度结合现时房产开发实际情况进行项目济效益评判时选取财务指标：
1111财务部收益率（FIRR）
部收益率（IRR）指项目整计算期年净现金流量现值累计等0时折现率反映项目占资金盈利率考察项目盈利力动态评价指标IRR基准收益率时认盈利力已满足低求
采列方程式求：∑（CICO）t×（1＋FIRR）t0
房产开发项目评价中求出财务部收益率行业基准收益率相较前者等者时认该项目财务通
财务部收益率通插法求先行业基准收益率求项目净现值正采更高贴现率接零负值利插法公式求FIRR
FIRRi1+（i1－i2）×（FNPV1）÷（FNPV1+‖FNPV2‖）
式中：
i1—净现值接零正值时折现率
i2—净现值接零负值时折现率
FNPV1—正净现值FNPV2—负净现值
贴现率计算净现值参数取决银行利率高低项目性质营风险程度营目标求般趋选取稍银行期贷款利率作基准贴现率项目选银行金融机构年期贷款利息增加约2点约10作社会均收益率项目贴现率详见项目附表：全部资金现金流量表
项目全部资金税前部收益率(IRR)：664（季度）
项目全部资金税部收益率(IRR)：616（季度）
1112财务净现值（FNPV）
净现值（NPV）设定贴现率（项目10）项目计算期年净现金流量折现建设期初现值考察项目计算期盈利力动态评价指标净现值等0时项目考虑接受
表达式：FNPV∑（CICO）t×（1＋Ic）t
FNPV—财务净现值
CI—现金流入量CO—现金流出量
N—计算期iC—基准收益率设定贴现率
项目全部资金税前净现值(NPV)：9459万元
项目全部资金税净现值(NPV)：8138万元
详见项目全部资金现金流量表
1113资回报率（静态）
项目静态投资回报率项目计算期净现金流量全部投资出指标没考虑通货膨胀货币贬值素简单表达盈利情况指标
项目全部资金税前资收益率：267
项目全部资金税资收益率：236
详见项目附表：静态投资效益分析表
表101 静态投资效益分析
序号
项目名称
计算基础
金额(万元)
1
现金流入
11+12
42752
11
住宅销售收入

37715
12
商场部分销售收入

5037
2
现金流出
21+…+26
35470
21
静态总投资
211+…+216
22785
211
土成

4986
212
建安工程费

13109
213
前期费

1201
214
项目预见费

655
215
开发期税费

873
216
红线外工程费

1960
22
物业销售关税费

3313
23
销售费

2138
24
资金成(利率50计)

2250
25
贷款利息(利率68计)

3060
26
营税

1595
3
项目利润

7612
资料源：炜华
1114静态投资回收期
项目静态投资回收期：46年项目开工销售阶段实现回收详见附表项目全部投资现金流量表
112项目确定性分析
1121项目盈亏衡分析
分项目预售楼款回收方案作盈亏衡分析（见附图1）计算结果销售商品房销售率达45时项目开发效益刚达盈亏衡
1122项目敏感性分析
选取项目开发销售商品房价格建筑安装成作敏感性素（土权已取做敏感性测试）针资收益率指标分作单素敏感分析计算结果见表103
表102 项目敏感性分析表
项
目
税前指标
税指标
税前指标
税指标
净现金流量
(万元)
净现金流量
(万元)
贴现收益率％

贴现收益率％

基方案
9459
8363
267
236
建安成变化
+15
8282
7187
234
203
+10
8675
7579
245
212
+5
9067
7971
256
225
+0
9459
8363
267
236
5
9851
8756
278
245
10
10243
9148
289
258
15
10635
9540
300
269
商品房价格变化
+15
13863
12768
391
360
+10
12395
1300
349
319
+5
10927
9832
308
277
+0
9459
8363
267
236
5
7991
6895
225
194
10
6523
5427
184
153
15
5055
3959
143
112

资料源：炜华

表数进行分析结：
方案中住宅物业价格降接70建安成升接60超出敏感性分析表格范围时净现值出现负值见述素净现值指标敏感资收益率选取敏感性素15～+15区间变化时然10％收益率认方案满足较高收益目标
项目方案敏感性分析知道项目方案抗风险力高
1123概率分析
根市场调查结果形势预测项目售价较基准方案高机会投资增加机会钢材水泥等高耗产品价格提高性判断销售价格建设投资（两者间相互独立）等确定素发生变化发生概率值见表
表103 确定性素变化概率值
较基准方案变化
+10
0
10
销售价格
20
50
30
建设投资
50
40
10
资料源：艾德产研究部
项目全部投资净现值进行计算净现值期值6593万元详细分析见附表概率分析表
112风险分析
1121风险提示1－政策风险
房产关系国计民生重点行业国家针房产市场变化出台政策法律波项目开发预计政策走银行开发贷款揭贷款利率土规划税收方面发生变化项目开发成销售产生影响炜华密切关注政策走势适时作出市场反应
1122风险提示2－市场风险
市场房产行业风险源方政策济发展会影响市场消费者日趋理性海景楼盘高档精品社区会产生影响炜华注重楼盘品质建设维护突出性文化题保持楼盘居住理念保持时尚
1123风险提示3－建材源成变化风险
房产项目建筑材料钢筋水泥高耗产品受国际源危机影响国源日趋紧张导致建筑材料价格涨增加投资额度2005年10月建材价格增幅回落预测未三年建材价格回升高位水项目静态总投资单项开发成构成图（附图2）进行分析项目发展商言获土开发权成费相较固定建安工程造价占例数额开发成中例相较高建安工程造价控制成项目必须重点握部分减少规避风险方面
开发阶段测价反映仅仅阶段部盈利力应外部市场变化营整项目开发然艰巨课题
项目静态总投资单项开发成构成图（详见附图）进行分析项目发展商言获土开发权成费相较固定建安工程造价占例数额开发成中例相较高建安工程造价控制成项目必须重点握部分减少规避风险方面
113结建议存问题
1131结建议
（1）项目符合国家产业政策符合海口市国民济总体发展规划求仅房产消费品市场保证资金企业筹银行支持结构非常合理项目建成丰富海南省房产消费市场促进岛外房产交流作出巨贡献取较济效益较强款力巨投资价值高尚商住功般住宅法拟设计方面建筑质量期
理投资价值远优档次项目项目具强竞争力
见项目切实行前景广阔建议加强项目阶段准备工作保证建设资金落实加强工程实施理监督开拓市场加强员培训提高营理水


（2）项目开发易控制流程成熟市场潜力巨块升值空间较高
（3）项目建设思路适合市场项目收益较高强抗风险力
（4）建议快落实投资方资金项目合作谈判根海口房产市场波动情况利海口市房产市场盘整期间进入建设期期未两年盘整期迎接新轮房产开发热潮
（5）项目市场前景非常：古云智者乐水善水见水心目中纯洁美灵动智慧象征亲水居理想生活境界直数追求海口美丽滨海城市滨海置业恰恰满足现代亲水居生活追求预料着生活水提高畔海亲水生活必成越越高尚群追求会越越选择滨海置业项目恰处满足亲水居理想生活追求


1132存问题
（1）方案设计方案没出台行性研究假定委托方提供效资料项目构想咨询机构研究员行业验参考关行业法规建筑定额估算数
（2）咨询机构研究员参考数政府官方公布统计资料咨询机构房产数库研究结果方案未考虑参考引数准确性

附表1：静态总投资资金筹措计划表
序号
项目名称
合计
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
第1季度
第2季度
第3季度
第4季度
第1季度
第2季度
第3季度
第4季度
第1季度
第2季度
第3季度
第4季度
第1季度
第2季度
第3季度
第4季度
第1季度
第2季度
第3季度
第4季度
10
资金源
53612
5646
660
493
660
1262
1112
1112
1112
1115
1115
1015
615
612
512
10000
10000
10000
6000
5000
1752
11
销售收入
42752
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
10000
10000
10000
6000
5000
1752
12
资金
7721
5646
660
493
660
262


　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
13
银行贷款
9320
　
　
　
　
1000
1112
1112
1112
1115
1115
1015
615
612
512
　
　
　
　
　
　
14
收入
0
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
20
资金运
25572
5646
660
493
660
1262
1112
1112
1112
1115
1115
1015
615
612
512
2237
2250
1808
1047
875
314
21
建设投资
18197
5646
660
493
660
1262
1112
1112
1112
1115
1115
1015
615
612
512
512
525
83
12
12
12
211
土成
4986
4986
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
212
建安费
9771
400
400
400
400
1000
850
850
850
850
850
850
450
450
350
350
400
71
　
　
　
213
前期费
433
200
200
33
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
214
预见费
244
10
10
10
10
12
12
12
12
15
15
15
15
12
12
12
12
12
12
12
12
215
开发期税费
803
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
53
　
　
　
　
216
红线外费
1960
　
　
　
200
200
200
200
200
200
200
100
100
100
100
100
60
　
　
　
　
22
销售税费
3313
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
775
775
775
465
388
136
23
销售费
2138
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
500
500
500
300
250
88
24
税
1924
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
373
373
373
224
187
65
3
资金盈余















7840
7827
8269
4999
4164
1451

资料源：炜华


附表2：全部投资现金流量表
序号
　
项目
名称
　
合计
　
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
第1
季度
第2
季度
第3
季度
第4
季度
第1
季度
第2
季度
第3
季度
第4
季度
第1
季度
第2
季度
第3
季度
第4
季度
第1
季度
第2
季度
第3
季度
第4
季度
第1
季度
第2
季度
第3
季度
第4
季度
1
现金流入
42752














10000
10000
10000
6000
5000
1752
10
销售收入
42752
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
10000
10000
10000
6000
5000
1752
2
现金流出
25243
5646
660
493
660
1262
1112
1112
1112
1115
1115
1015
615
612
512
2160
2173
1731
1001
836
301
21
总投资
18197
5646
660
493
660
1262
1112
1112
1112
1115
1115
1015
615
612
512
512
525
83
12
12
12
211
土成
4986
4986



















212
建安工程
9771
400
400
400
400
1000
850
850
850
850
850
850
450
450
350
350
400
71



213
前期费
433
200
200
33

















214
项目预见费
244
10
10
10
10
12
12
12
12
15
15
15
15
12
12
12
12
12
12
12
12
215
开发阶段应缴纳税费
803
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
53




216
红线外公建配套
1960



200
200
200
200
200
200
200
100
100
100
100
100
60




22
项目销售税费
3313














775
775
775
465
388
136
23
销售费
2138














500
500
500
300
250
88
24
税
1595














373
373
373
224
187
65
3
净现金流量（税前）
19104
5646
660
493
660
1262
1112
1112
1112
1115
1115
1015
615
612
512
8213
8200
8642
5223
4351
1517
4
累计净现金流量（税前）
　
5646
6306
6799
7459
8721
9833
10945
12057
13172
14287
15302
15917
16529
17041
8828
628
8014
13237
17588
19104
　5
净现金流量（税）
　
5646
660
493
660
1262
1112
1112
1112
1115
1115
1015
615
612
512
7840
7827
8269
4999
4164
1451
　
累计净现金流量（税）
　
5646
6306
6799
7459
8721
9833
10945
12057
13172
14287
15302
15917
16529
17041
9201
1374
6895
11894
16058
17509
　
年折现率（10）
　
1000
0976
0953
0931
0909
0888
0867
0846
0827
0807
0788
0770
0751
0734
0716
0700
0683
0667
0651
0636
6
税前净现值(NPV)
　
5646
644
470
614
1147
987
964
941
922
900
800
474
460
376
5881
5740
5902
3484
2832
965
7
累计税前净现值(NPV)
　
5646
6290
6760
7374
8522
9509
10473
11414
12336
13236
14036
14509
14969
15345
9464
3724
2178
5662
8494
9459
　8
税净现值(NPV)
　
5646
644
470
614
1147
987
964
941
922
900
800
474
460
376
5613
5479
5648
3334
2711
923
　9
累计税净现值(NPV)
　
5646
6290
6760
7374
8522
9509
10473
11414
12336
13236
14036
14509
14969
15345
9731
4252
1395
4730
7440
8363



税前部收益率(IRR) 664　（季度）
税部收益率(IRR) 624 （季度） 　 　
静态回收期 46年
资料源：炜华
备注：净现值年10贴现率贴现第1期期初计算241％




















附表3 资金现金流量表
序号
项目
名称
合计
第年
第二年
第三年
第四年
第五年
第1
季度
第2
季度
第3
季度
第4
季度
第1
季度
第2
季度
第3
季度
第4
季度
第1
季度
第2
季度
第3
季度
第4
季度
第1
季度
第2
季度
第3
季度
第4
季度
第1
季度
第2
季度
第3
季度
第4
季度
1
现金流入
67911




















11
销售收入
67911




















2
现金流出
31915
13086
1842


















21
资金
17428
13086



















22
建设期利息
4125




















23
项目销售税费
5093




















24
销售费
3391




















25
税
1873




















3
净现金流量(税前)
37869
13086



















4
累计净现金流量(税前)
　
13086



















5
净现金流量(税)
　35996
13086



















6
累计净现金流量(税)
　
13086



















7
年折现率10
　
1000



















8
税前 (NPV)
　
13086



















9
累计税前 (NPV)
　
13086



















10
税 (NPV)
　
13086




















11
累计税 (NPV)
　
13086




















税前部收益率(IRR) 1141（季度）
税部收益率(IRR)1119（季度）
动态回收期 48年
资料源：炜华
备注：净现值年10贴现率贴现第1期期初计算241％


























附表4：项目损益表
序号
　
项目名称
　
合计
　
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
第1
季度
第2
季度
第3
季度
第4
季度
第1
季度
第2
季度
第3
季度
第4
季度
第1
季度
第2
季度
第3
季度
第4
季度
第1
季度
第2
季度
第3
季度
第4
季度
第1
季度
第2
季度
第3
季度
第4
季度
1
现金流入
47027














11000
11000
11000
6600
5500
1927
11
销售收入
47027














11000
11000
11000
6600
5500
1927
2
现金流出
27063
6211
726
542
726
1388
1223
1223
1223
1227
1227
1117
677
673
563
2211
2226
1739
1002
837
302
21
总投资
20017
6211
726
542
726
1388
1223
1223
1223
1227
1227
1117
677
673
563
563
578
91
13
13
13
211
土成
4986
4986



















212
建安工程
9771
400
400
400
400
1000
850
850
850
850
850
850
450
450
350
350
400
71



213
前期费
433
200
200
33

















214
项目预见费
244
10
10
10
10
12
12
12
12
15
15
15
15
12
12
12
12
12
12
12
12
215
开发阶段应缴纳税费
803
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
53
0
0
0
0
216
红线外公建配套
1960



200
200
200
200
200
200
200
100
100
100
100
100
60
0
0
0
0
22
项目销售税费
3313














775
775
775
465
388
136
23
销售费
2138














500
500
500
300
250
88
24
税
1595














373
373
373
224
187
65
3
税利润
0




















4
累计税利润
　
6211
726
542
726
1388
1223
1223
1223
1227
1227
1117
677
673
563
9162
9148
9634
5822
4849
1691

资料源：炜华


附表5：概率分析表


投资变化

销售价格变化
发生性
净现值
加权净现值




　
1000
10
3
6479
19437


1000
　
　

　




　


30
0
40
12
9415
11298

　


　

　




　


　
1000
50
15
12351
185265

　



　
　


　

　


　
1000
10
5
5427
27135
100
　
　
　
　

　



　
0

50
0
40
20
8363
16726

　


　

　




　


　
1000
50
25
11300
2825

　



　
　




　


　
1000
10
2
4376
8752

　


　

　




　
1000
　
20
0
40
8
7312
58496




　

　







　
1000
50
10
10248
10248






合计
100
期值
9643
资料源：炜华
附表6：偿贷款计划表

序号
　

项 目
　
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
第1季度
第2季度
第3季度
第4季度
第1季度
第2季度
第3季度
第4季度
第1季度
第2季度
第3季度
第4季度
第1季度
第2季度
第3季度
第4季度
第1季度
第2季度
第3季度
第4季度

款支付息




1017
2165
3314
4464
5617
6769
7821
8463
9096
9627
3593
　
　
　
　
　
1
季度初款累计




1000
2129
3259
4390
5524
6658
7691
8323
8946
9468
3535
0
　
　
　
　
中
建设期利息




17
36
55
74
93
112
129
140
150
159
58
　
　
　
　
　
2
季度款




1000
1112
1112
1112
1115
1115
1015
615
612
512
　
　
　
　
　
　
3
季度应计利息




17
19
19
19
19
19
17
10
10
9
　
　
　
　
　
　
4
季度




　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
6000
3593
　
　
　
　
5
季度末款累计




1017
2147
3278
4409
5543
6676
7708
8334
8956
9477
3477
0
　
　
　
　
二
款资金源




　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
1
款利润




　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
7840
7827
8269
4999
4164
1451
2
款源合计




　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
7840
7827
8269
4999
4164
1451













附图1：项目盈亏衡图

资料源：炜华


附图2：项目静态投资构成图


资料源：

文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传

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