全面房产营销操作指导纲
前 言
更规范指导目前营销工作现中国房产产业已卖方市场转变买方市场结合房产市场策划营销理实践运作方法提出房产全程策划营销方案项目初始阶段导入策划营销科学方法结合房产行业运作流程逐步实施核心容包括：
1项目投资策划营销
2项目规划设计策划营销
3项目质量工期策划营销
4项目形象策划营销
5项目营销推广策划
6项目顾问销售代理策划营销
7项目服务策划营销
8项目二次策划营销
第章 项目投资策划营销
项目投资策划营销全案关键环节反映发展商选择开发项目程程考验衡量发展商房产运作力重环节程操作意味着项目成功半程中功夫开发营事半功倍
项目投资策划营销项目进行定价模拟投入产出分析规避开发风险进行策略提示项目开发节奏提出专业意见
项目周边环境分析
1项目土性质调查
理位置
质貌状况
土面积红线图
土规划性质
七通现状
2项目周边环境调查
块周边建筑物
绿化景观
然景观
历史文景观
环境污染状况
3块交通条件调查
块周边市政路网公交现状远景规划
项目水路空交通状况
块周边市政道路进入项目块直入交通网现状
4周边市政配套设施调查
购物场
文化教育
医疗卫生
金融服务
邮政服务
娱乐餐饮运动
生活服务
娱乐休息设施
周边存项目利干扰素
历史文区位影响
二 区域市场现状趋势判断
1宏观济运行状况
国生产总值：
第产业数量
第二产业数量
第三产业数量
房产占例数量
房产开发景气指数
国家宏观金融政策：
货币政策
利率
房产揭政策
固定资产投资总额：
全国项目
中房产开发重
社会消费品零售总额：
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
中国城市房产协作网络信息资源利
2项目房产市场概况政府相关政策法规
项目居民住宅形态重
政府类住宅开发流通方面政策法规
政府关商品住宅金融市政规划等方面政策法规
短中期政府项目项目块周边市政规划
3项目房产市场总体供求现状
4项目商品住宅市场板块划分差异
5项目商品住宅均价格走势市场价值发现
6商品住宅客户构成购买实态分析
种档次商品住宅客户分析
商品住宅客户购买行分析
三 土SWOT（深层次）分析
1项目块优势
2项目块劣势
3项目块机会点
4项目块威胁困难点
四 项目市场定位
1类竞争楼盘调研
类竞争楼盘基资料
项目户型结构详析
项目规划设计销售资料
综合评判
2项目定位
市场定位：
区域定位
力客户群定位
功定位
建筑风格定位
五 项目价值分析
1商品住宅项目价值分析基方法概念
商品住宅价值分析法（类实现价值分析法）：
选择类项目
确定该类楼盘价值实现素价值实现中权重
分析类项目价值实现素特征
量化项目类项目诸价值实现素值
根价值素值判断项目实现均价
类实现价值决定素：类土价值
A 市政交通直入交通便利性差异
B 项目周边环境差异：然绿化景观差异
教育文景观差异
种污染程度差异
社区素质差异
C 周边市政配套便利性差异
项目提升价值判断
A 建筑风格立面设计材质
B 单体户型设计
C 建筑空间布局环艺设计
D 区配套物业理
E 形象包装营销策划
F 发展商品牌实力
价值实现济素
A 济素
B 政策素
2项目实现价值分析
类楼盘分析评价
项目价值类分析：
价值提升实现素分析
项目类价值计算
六 项目定价模拟
1均价确定
住宅项目均价确定方法：类价值算术均法
效需求成加价法
A 分析效市场价格范围
B 确保合理利润率追加效需求价格
运两种方法综合分析确定均价
2项目中具体单位定价模拟
商品住宅定价法：
差异性价格系数定价法（日采光系数景观系数户型系数楼层系数机系数）
种差异性价格系数确定：
确定基础均价
确定系数
确定幅度
具体单位定价模拟
七 项目投入产出分析
1项目济技术指标模拟
项目总体济技术指标
首期济技术指标
2项目首期成模拟
成模拟表说明
3项目收益部分模拟
销售收入模拟：
销售均价假设
销售收入模拟表
利润模拟说明：
模拟说明
利润模拟表
敏感性分析：
变成变动时利润影响
销售价格变动时利润影响
八 投资风险分析规避方式提示
1项目风险性评价
价值提升实现风险性：
项目规划设计否足提升项目周
边项目类价值
项目形象包装营销推广否成功
2资金运作风险性
减少资金占例加速资金周转速度降低财务成
销售节奏开发节奏进行良握量少资金占启动项目短时间实现资金回笼
3济政策风险
国际国宏观形势变化
国家方相关产政策出台相关市政配套设施建设
九 开发节奏建议
1影响项目开发节奏基素
政策法规素
块状况素
发展商操作水素
资金投放量资金回收求
销售策略销售政策价格控制素
市场供求素
市时间求
2项目开发节奏结果预测
项目开发步骤
项目投入产出评估
结
项目规划设计策划营销
通完整科学投资策划营销分析发展商明确市场定位进入产品设计阶段房产年发展市场需求发生根性变化消费者房产建筑规划单体设计求越越高追求实商品房求发展商规划思想提高居环境质量作目标实现消费者需求项目规划设计策划营销基市场需求专业设计工作流程
项目规划设计策划营销项目市场定位基础满足目标市场需求出发点项目块进行总体规划布局确定建筑风格色彩计划紧紧围绕目标客户选定力户型引导室装修风格项目环艺设计进行充分提示
总体规划
1项目块概述
项目属区域现状
项目界四周状况
项目貌状况
2项目块情况分析
发展商初步规划设想
影响项目总体规划变济技术素
土SWOT分析总体规划利规避
项目市场定位济指标参数
3建筑空间布局
项目总体面规划说明
项目功分区示意说明
4道路系统布局
块周边交通环境示意：
块周边基路网
项目属区域道路建设未发展状况
项目道路设置说明：
项目出入口设置
项目干道设置
项目车辆分流情况说明
项目停车场布置
5绿化系统布局
块周边景观环境示意：
块周边历史文景观综合描述
项目属域市政规划布局未发展方
项目环艺规划说明：
项目绿化景观系统分析 项目公场环艺设计
6公建配套系统
项目周边市政配套设施调查
项目配套功配置安排
公建筑外立面设计提示：
会外立面设计提示
营销中心外立面设计提示
物业理公司办公室等建筑外立面设计提示
公建（巴士站围墙）外立面设计提示
公建筑面设计提示：
公建筑风格设计特提示
项目公建筑外部环境概念设计
7分期开发
分期开发思路
首期开发思路
8分组团开发强度
二 建筑风格定位
1项目总体建筑风格色彩计划
项目总体建筑风格构思
建筑色彩计划
2建筑单体外立面设计提示
商品住宅房外立面设计提示：
层高层高层外立面设计提示
户型墅外立面设计提示
针屋顶屋檐窗户等外立面局部设计提示
特殊设计提示
商业物业建筑风格设计提示
三 力户型选择
1项目区域类楼盘户型较
2项目业态分析项目户型配置例
3力户型设计提示
般住宅套房户型设计提示
跃式复式跃复式户型设计提示
墅户型设计提示
4商业物业户型设计提示
商业群楼面设计提示
商场楼层面设计提示
写字楼面设计提示
四 室空间布局装修概念提示
1室空间布局提示
2公空间题选择
3庭院景观提示
五 环境规划艺术风格提示
1项目周边环境调查分析
2项目总体环境规划艺术风格构想
块已然环境利
项目文环境营造
3项目组团环境概念设计
组团绿化园艺设计
组团享空间设计
组团雕塑品设计提示
组团椅凳造型设计提示
组团宣传专栏导视系统位置设定提示
4项目公建筑外部环境概念设计
项目入口环境概念设计
项目营销中心外部环境概念设计
项目会外部环境概念设计
项目营销示范中心途营造环境概念设计
针项目公环境概念设计
六 公家具概念设计提示
1项目周边类楼盘公家具摆设
营销中心堂
理办公室
2项目公家具概念设计提示
七 公装饰材料选择指导
1项目周边类楼盘公装饰材料较
2项目公装饰材料选择指导装修风格构思
3项目营销示范单位装修概念设计
客厅装修概念设计
厨房装修概念设计
房装修概念设计
童房装修概念设计
客房装修概念设计
室（阳台玄关门窗）装修提示
4项目营销中心装修风格提示
5住宅装修标准提示
层高层高层装修标准提示
房产前期策划中应注意问题
厚厚策划报告中谈概念思路横四面分析市场壮语万征服开发商先辈生乏接单营销功夫真正武装裤说中底少真金言瞧瞧星期长沙房产信息网突然出批批哺新兴代理公司批断接单踢出先开始深思行业谁真正做专业化谁生存光文采动创意绝伦天策划时代终技术策划终会撮子称呼送入历史
目前策划公司做前期策划实限原方想方面想想什前期策划重性作分析找四川边女朋友床事定谓少入川代品种找朋友时
说成估算
成估算目前普遍认做预算事实然预算概算资料数查
项目基清摸着量化程估算通常想法基础算账简单讲块找出赚钱办法时候验起关重作般房产策划公司项目行性研究项业务范围许市场济条件缘里面做行性报告行笑话行什证行行先问题算笔济帐做成估算策划公司起码技术
目前业界（知道长沙数策划公司）房产开发成算法两种做法：第种简单拍脑壳做法先定利润目标然算成页A4纸全部搞定操作种方法策划理解建筑专业知识价格构成基价格水没全面解做案例网数构成算法基础准确讲称工程讲种验做估算拍脑壳做法第二种算法纳学院派做法计算蓝广洲学位贾博士参考书流传网关海房产成估算贴子二者计算方法出辙较强理性总成分开发成开发费两类种静态计算方法实际开发程成构成容相差较例前期工程费中筹建开办费理解计算合实情开发成开发间接成计算忽略加开发费中理费没分清直接成间接成开发商方营理等间接费计算完全实际操作脱节
目前国家房产开发前期估算没制定规范标准业验办事加房产估价公司设计公司方面专业公司项目前期难实质进驻操作策划公司成估算显尤重惜目前策划公司构成复杂做广告做二手房做代理样样俱全门槛太低长忽略项基技术料想投资千万亿开发项目号称开发商智囊团策划连笔账算清耻怪说撮子
二 说济分析
开发商提供全面咨询资金安排提出合理建议项目成控制出谋划策房
产策划项重功房产策划分觉三层次层房产开发项目营销策划市场常见想帮开发商卖房子帮代理商争头破血流卖出房子绞脑汁种第二层开发公司提供战略咨询服务单纯中介公司等开发商合作伙伴战略联盟关系第三层房产城市运营包括中城市营定位旅游产策划等等西安成功案例
目前策划公司力业务合作（长沙）难全面开发商提供济分析职服务房产项目开发济分析包括资金流分析财务分析风险分析等容容通常涉开发公司高度机密见度太低基数清楚条件做白做部分容开发公司部会计部门完成力方面果没切身开发商开发工作验法洞悉中技巧房产项目开发周期长影响素开发商边算法通常带强烈体素色彩底开发数量限种业务机会难提高策划公司呢见识开发项目遗憾少种业务机会基放弃许产业发展初级阶段产物吧否认房产策划终走专业化目前策划业界肯定分洗牌谁终掌握目前技巧谁强者
三 产品规划设计
前提方面观点果产品策划层门面五米九窗户飘
区定会泳池类话语连基层高标准晓简单户型设计动线采光通风标准晓怪设计师清高耻耻句晓什噎句话说出策划少设计师话水参透设计质设计技术事情设计师做握基思想提供设计理念深挖商业价值
认识产品设计首先做理解设计做说话匡瓢房子进深开间层高模数规划日采光求标准类结构优劣造价种种建筑风格特点等等基设计师交流话语沟通条件
策划师设计师设计产品定清楚知道该设计什样产品调查中必须建筑产品需求素通俗化真实采集市场信息总结出行效设计求做真正定单式营销目前部分策划公司谓定单式营销明显撮设计师策划师交流空间没订单做房产（营销设计开发商）知道房型三房二厅做策划句话应该说说已产品需求样化现实求分效结合现利益三房差异化做出三房文章做足事
值提出产品设计块策划重务提供市场参考意见种意见必须专业设计师胆敢想基技术策划师胆敢想市场前瞻性基实现开发价值化基础
招商引资项目办理程序
国家外商投资产业政策 （）计委办理项目立项审批
1审批立项
项目建设单位（代外商办理项目审批手续部门）需提交材料：
（1）申请立项请示（2）项目建议书（式三份）（3）合营方签署合资（合作）意书（4）合营方法资格证明（5）银行会计事务投资方出具资金证明文件
2审批行性研究报告
需提交材料：
（1）批准行性研究报告请示（2）项目行性研究报告（式三份）（3）城市规划部门意见书（4）环境保护部门意见书（5）合营双方签署合资（合作）意书（6）外方中方资信证明文件（会计事务出具验资报告银行出具资金证明等）（7）全营方营业执法代表身份证复印件
说明：建项目需国家衡资金两次审批次审批行性研究报告属需报国家审批项目进行两次审批
3工商名称登记
需提交材料
（1）委托书委托身份证明（2）投资合法开业证明身份证明（3）行性研究报告项目建议书批复企业股东（发起）签署企业名称预先核准申请书
4外贸局审批合章程发批准证书
需提交材料：
（1）申请批准合营企业合章程报告（2）工商部门出具名称核通知书（3）企业合章程关附件（4）投资方营业执资信证明（5）企业董事会董事会成员总理副总理名单述员身份证明（6）董事委派书（8）进口设备清单（9）行性研究报告批复（10）投资方签订意（协议）书（11）关必文件
5技术监督局企业码
（1）技术监督局企业代码赋码需提供外贸局批复文件（2）技术监督局办理企业代码证书需提供材料：[1]单位申请[2]营业执复印件单位成立批文复印件[3]法代表负责身份证复印件[4]办身份证复印件[5]单位公章
6工商局办理营业执
需提供材料：
（1）企业正副董事长签署外商投资企业申请登记表（2）工商局名称预核通知书（3）行性研究报告批复（4）公司章程合外贸局章程合批复批准证书（5）委托书委托身份证明（6）投资方合法开业证明然股东身份证明（7）外方银行资信证明（8）董事会成员委派书（含董事长）（9）董事会成员名单（亲笔签名）简历身份证明（10）国资产理部门中方国资产评估确认书（11）企业住证明（12）企业水电环保等部门意见（13）需进行前置审批项目需提交相关许证资质证
7税务部门
国税税部门办理税务登记证需提供材料：
（1）关部门批准证书复印件（2）工商部门营业执复印件（3）已批准行性研究报告章程复印件（4）已批准合书复印件（外国独资企业外）（5）组织机构统代码（6）税务部门需资料（7）法代表身份证复印件（8）银行账号许证
8土部门办理建设规划许证
需提供材料：
（1）原批件（政府批文）土证书（土源证明）（2）计委立项研批复（3）成建规划选址意见规划红线图（4）项目资金源证明（5）环保意见（环境影响）（6）宗面图（7）附件
9城建部门办理建设规划许证
办理程序：
（1）提交建筑方案（含总面图透视图）（2）填报城市建设规划审批表（3）实勘察确定征范围建筑红线图（4）市建筑艺术委员会会议审查（5）缴纳城市规划设施技术开发费：（6）办理城市建设规划许证
申 办 程 序
项目审批
（）审批权限
属国家鼓励发展外商投资项目资金外汇生产建设外部条件求衡产品出口涉配额许证县审批总投资3000万美元项目报省市关部门备案
建设条件需省市衡鼓励类项目允许类限制类（甲）项目县关部门审批报省市关部门审批限制类（乙）项目项目建议书逐级转报国务院行业口理部门审批行性研究报告企业合章程省关部门审批
总投资3000万美元项目国务院关部门审批
类开发区项目县民政府转报市省民政府国务院审批
（二）报批立项
工作时限7天
办单位：县计局外局
外商投资企业中外双方签订合作意协议应签订日起23月县计局报批立项
报批立项应提供材料：
（1）项目建议书（独资企业早请表）行性研究报告
（2）合资合作协议书
（3）工商局出具企业名称核准通知书
（4）中方国企业现固定资产投入应级国资产理部门确认资产评估报告
（5）投资者身份资信证明
（6）厂房租赁合约土预约书
（7）行业部门意见（指特种行业）
（三）报审环境影响报告书
工作时限7天
办单位：县环保局
外商投资企业报批立项时应规范环境理部门编报环境影响报告书（表）污染轻污染项目环境影响报告书（表）污染轻污染项目环境影响报告书（表）报审步进行
报审环境影响报告书（表）应提供材料：
（1）项目建议书（行性研究报告）
（2）环保技术资料
（3）拟建厂址形图关材料
（四）报批合章程
工作时限5天
办单位：县外局
外商投资企业立项批准应30天县外局报批合章程（独资企业免报合)
报批企业合章程（独资企业免报合）应提供材料：
（1）报批立项整套材料政府审批部门批复文件（正）
（2）合章程（法定代表法定代表委托签字）
（3）董事会名单理机构名单（出具法定代表签署委派书）进口设备清单
（五）申领批准证书
工作时限5天
办单位：县外局
外商投资企业合章程获准15天应文件（报批合章程）报县外局转级外委厅统编号颁发批准证书
二注册登记
（）工商注册登记
工作时限1天
办单位：县工商局
外商企业项目批准证书颁发30天应登记机关办理登记注册领取营业执
外商投资企业法申请登记注册应提供报批立项报批合章程整套材料政府审批部门批复文件式三份
（二）税务登记
工作时限1天
办单位：县税务局
外商投资企业应取营业执30天持合章程营业执税务机关办理税务登记
（三）海关注册登记
工作时限1天
办单位：海关
外商投资企业取营业执30天应持列证件式三份海关办理注册登记
（1）企业批准证书副复印件
（2）企业营业执副影印件（应加盖原核发单位印章）
（3）企业合章程
（4）银行出具济担保书开户证明（海关认必时提交）
（5）注册登记申请书
（四）外汇注册登记
工作时限2天
办单位：国家外汇理局永春支局
外商投资企业领取营业执30天应持列文件外汇理部门办理注册登记：
（1）立项合章程批复文件
（2）营业执
（3）董事会名单
（五）银行开户
工作时限1天
外商投资企业赁外局开户证银行办理外汇开户手续企业营业执代码证银行办理民币户头手续
三审批
工作时限7天
办单位：县土局
（）审批权限
外商投资企业建设需征土耕3亩（含3亩）土300亩（含300亩）泉州市民政府审批耕1000亩（含1000亩）土2000亩（含2000亩）福建省民政府审批耕1000亩土2000亩国务院审批
（二）审批程序
1价出土权县土理部门协议招标拍卖方式出国土权外商投资企业作受取土权
（1）出受签订国土权出合
（2）受合规定支付出金出交付土办理土登记核发土证书
（3）受关规定成立办理注册登记出合规定开发营土
2举办中外合资合作营企业利企事业单位原场
（1）中方合营者合作者持列文件县土局提出申请：
①建设项目批复文件
②企业批准证书
③企业法营业执
④规划设计条件总面布置图
⑤建设规划许证
（2）中外合营者签订土合
（3）办理土变更登记手续换发更改土权证书
3开发营成片土报批程序
（1）县民政府组织编制项目建议书报泉州市民政府转报省民政府国务院审批
（2）投资者规定成立开发企业
（3）县土局负责征编制安置方案审批权限报批出国土权合（草案）
（4）县土局开发企业签订土权出合
（5）开发企业土出合规定缴纳关税费县土局办理土权登记核发土权证书
（6）开发企业组织编制开发规划行性研究报告环境影响报告县民政府审核报市民政府转报省民政府审批
（7）开发企业批准规划实施开发达合规定条件土局批准转土权
四规划建设报批程序
（）选址定点
工作时限15天
办单位：县建设局
建设单位提供：
1申请选址定点报告
2批准建设关文件
3环境影响报告
办单位办理：
确定建设点范围填发选址定点意见通知书标划蓝线图提出规划设计点
（二）申办建设规划许证
工作时限15天
办单位：县建设局
建设单位提供：1测绘形图（1：500）2总面设计图
办单位办理：1组织关部门审查建设项目总图 2划定建设红线加盖专章3核发建设许证
（三）申请设计审批
工作时限15天
办单位：县建设局
建设单位提供：
1设计审批报告
2项目行性研究报告批件
3环境影响报告
4建设规划许证（包括工程规划设计点红线图）
5资质相称设计单位编制设计文件
办单位办理： 组织初设会审修改设计办理设计审批手续
（四）申办建设工程规划许证
工作时限15天
建设单位提供：
1申请建设工程规划许证报告
2建设规划许证
3初设审批文件
4完整施工设计图纸
办单位办理：
1审核报送施工图件签署意见
2放样验线
3核发建设工程规划许证
（五）申请施工许证
工作时限3天
办单位：县建设局
建设单位提供：
1完整施工设计图件
2建设工程规划许证
3计划济局颁发建设项目投资许证
4施工队伍资质证明确定工商部门签证施工合申报安全质量监督关证明施工图纸技术交底记录
办单位办理：核发施工许证
（六）申报竣工验收
工作时限10天
办单位：县建设局
建设单位提供：
1竣工验收申请报告
2施工单位检报告
3质监单位工程质量核定报告
4试产情况（工业）报告
5完成竣工档案证明
办单位组织关部门验收会签竣工验收表核定质量等级
南东
发贴 204
20040821 1002
1）建设项目立项程序
建设项目立项包括审批项目建议书项目行性研究报告
属国家审批项目旅游宾馆高档写字楼墅渡假村项目州市计
委行业部门报省计委省计委转报国家审批
属省审批项目立项程序：
项目建议书审批：（1）项目建议书建设单位根国家产业政策行业区
发展规划求提出（2）项目建议书需附件
① 拟建点协议
② 建设资金源初步意
③ 国土规划部门拟建点意性意见
④中外合资项目必须合资双方签订协议外方资信证明
（3）项目建议书编制完毕附必附件项目隶属关系州市计
委行业部门初审报省计委审批
项目行性研究报告审批：
（1）项目行性研究报告项目建设单位批准项目建议书编制
项目建议书规定区范围规划国土部门确定项目建设点（2）项目
行性研究报告附件
①批准项目建议书
②国土规划部门定点意见
③建设资金源落实意见
④中外合资项目必须中外方营业执资信证明协议等相关材料
⑤重项目必须具备资格咨询评估单位评估意见批准选址报告
（3）项目行性研究报告编制完毕附必附件州市计委行业
部门初审报省计委审批
2）投资计划申报程序
①项目行性研究报告批准编制项目初步设计文件
②项目初步设计关部门批准落实建设条件特建设资金（建
设资金相关银行证明）申报年度建设计划
3）办事程
① 收文
省计委收报求审批立项求安排年度计划文件属投资处职责范
围办公室批转投资处关领导审阅批转投资处
②审查
投资处国家省关投资政策社会发展生产布局现状规划商部门
专家进行审查
③办文
审查符合求项目拟文（办理立项批文达计划）报委领导审批
④达
立项文件委领导签发文年度计划省预算投资种资金基
金银行贷款债券计划外资等资金安排投资处相关处室提出投资处
衡委领导审定编制固定资产投资计划（草案）报省批准达
筹基建项目投资处提出报委领导审批文
5办事纪律
①严格遵守路线方针政策项规章制度严格办事程序办事
程审批项目编制年度计划
②坚持原廉洁奉公严禁权谋私违反规定予纪律处分
③正审查未批准项目外泄露结果
④办办拖办予严肃批评
6办事结果
①审批立项达计划项目视情采取发文发函方式规定时间答复
②审查报领导批准项目年度计划发文发函方式通知报文单位
抄送省政府办公厅省贸委外委建委财政厅审计厅劳动厅统计局
国税局税局工商局等项目相关部门时抄送委关处室
③ 审查意审批规定时间通知报文单位时说明
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更规范指导目前营销工作现中国房产产业已卖方市场转变买方市场结合房产市场策划营销理实践运作方法提出房产全程策划营销方案项目初始阶段导入策划营销科学方法结合房产行业运作流程逐步实施核心容包括：
1项目投资策划营销
2项目规划设计策划营销
3项目质量工期策划营销
4项目形象策划营销
5项目营销推广策划
6项目顾问销售代理策划营销
7项目服务策划营销
8项目二次策划营销
第章 项目投资策划营销
项目投资策划营销全案关键环节反映发展商选择开发项目程程考验衡量发展商房产运作力重环节程操作意味着项目成功半程中功夫开发营事半功倍
项目投资策划营销项目进行定价模拟投入产出分析规避开发风险进行策略提示项目开发节奏提出专业意见
项目周边环境分析
1项目土性质调查
理位置
质貌状况
土面积红线图
土规划性质
七通现状
2项目周边环境调查
块周边建筑物
绿化景观
然景观
历史文景观
环境污染状况
3块交通条件调查
块周边市政路网公交现状远景规划
项目水路空交通状况
块周边市政道路进入项目块直入交通网现状
4周边市政配套设施调查
购物场
文化教育
医疗卫生
金融服务
邮政服务
娱乐餐饮运动
生活服务
娱乐休息设施
周边存项目利干扰素
历史文区位影响
二 区域市场现状趋势判断
1宏观济运行状况
国生产总值：
第产业数量
第二产业数量
第三产业数量
房产占例数量
房产开发景气指数
国家宏观金融政策：
货币政策
利率
房产揭政策
固定资产投资总额：
全国项目
中房产开发重
社会消费品零售总额：
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
中国城市房产协作网络信息资源利
2项目房产市场概况政府相关政策法规
项目居民住宅形态重
政府类住宅开发流通方面政策法规
政府关商品住宅金融市政规划等方面政策法规
短中期政府项目项目块周边市政规划
3项目房产市场总体供求现状
4项目商品住宅市场板块划分差异
5项目商品住宅均价格走势市场价值发现
6商品住宅客户构成购买实态分析
种档次商品住宅客户分析
商品住宅客户购买行分析
三 土SWOT（深层次）分析
1项目块优势
2项目块劣势
3项目块机会点
4项目块威胁困难点
四 项目市场定位
1类竞争楼盘调研
类竞争楼盘基资料
项目户型结构详析
项目规划设计销售资料
综合评判
2项目定位
市场定位：
区域定位
力客户群定位
功定位
建筑风格定位
五 项目价值分析
1商品住宅项目价值分析基方法概念
商品住宅价值分析法（类实现价值分析法）：
选择类项目
确定该类楼盘价值实现素价值实现中权重
分析类项目价值实现素特征
量化项目类项目诸价值实现素值
根价值素值判断项目实现均价
类实现价值决定素：类土价值
A 市政交通直入交通便利性差异
B 项目周边环境差异：然绿化景观差异
教育文景观差异
种污染程度差异
社区素质差异
C 周边市政配套便利性差异
项目提升价值判断
A 建筑风格立面设计材质
B 单体户型设计
C 建筑空间布局环艺设计
D 区配套物业理
E 形象包装营销策划
F 发展商品牌实力
价值实现济素
A 济素
B 政策素
2项目实现价值分析
类楼盘分析评价
项目价值类分析：
价值提升实现素分析
项目类价值计算
六 项目定价模拟
1均价确定
住宅项目均价确定方法：类价值算术均法
效需求成加价法
A 分析效市场价格范围
B 确保合理利润率追加效需求价格
运两种方法综合分析确定均价
2项目中具体单位定价模拟
商品住宅定价法：
差异性价格系数定价法（日采光系数景观系数户型系数楼层系数机系数）
种差异性价格系数确定：
确定基础均价
确定系数
确定幅度
具体单位定价模拟
七 项目投入产出分析
1项目济技术指标模拟
项目总体济技术指标
首期济技术指标
2项目首期成模拟
成模拟表说明
3项目收益部分模拟
销售收入模拟：
销售均价假设
销售收入模拟表
利润模拟说明：
模拟说明
利润模拟表
敏感性分析：
变成变动时利润影响
销售价格变动时利润影响
八 投资风险分析规避方式提示
1项目风险性评价
价值提升实现风险性：
项目规划设计否足提升项目周
边项目类价值
项目形象包装营销推广否成功
2资金运作风险性
减少资金占例加速资金周转速度降低财务成
销售节奏开发节奏进行良握量少资金占启动项目短时间实现资金回笼
3济政策风险
国际国宏观形势变化
国家方相关产政策出台相关市政配套设施建设
九 开发节奏建议
1影响项目开发节奏基素
政策法规素
块状况素
发展商操作水素
资金投放量资金回收求
销售策略销售政策价格控制素
市场供求素
市时间求
2项目开发节奏结果预测
项目开发步骤
项目投入产出评估
结
项目规划设计策划营销
通完整科学投资策划营销分析发展商明确市场定位进入产品设计阶段房产年发展市场需求发生根性变化消费者房产建筑规划单体设计求越越高追求实商品房求发展商规划思想提高居环境质量作目标实现消费者需求项目规划设计策划营销基市场需求专业设计工作流程
项目规划设计策划营销项目市场定位基础满足目标市场需求出发点项目块进行总体规划布局确定建筑风格色彩计划紧紧围绕目标客户选定力户型引导室装修风格项目环艺设计进行充分提示
总体规划
1项目块概述
项目属区域现状
项目界四周状况
项目貌状况
2项目块情况分析
发展商初步规划设想
影响项目总体规划变济技术素
土SWOT分析总体规划利规避
项目市场定位济指标参数
3建筑空间布局
项目总体面规划说明
项目功分区示意说明
4道路系统布局
块周边交通环境示意：
块周边基路网
项目属区域道路建设未发展状况
项目道路设置说明：
项目出入口设置
项目干道设置
项目车辆分流情况说明
项目停车场布置
5绿化系统布局
块周边景观环境示意：
块周边历史文景观综合描述
项目属域市政规划布局未发展方
项目环艺规划说明：
项目绿化景观系统分析 项目公场环艺设计
6公建配套系统
项目周边市政配套设施调查
项目配套功配置安排
公建筑外立面设计提示：
会外立面设计提示
营销中心外立面设计提示
物业理公司办公室等建筑外立面设计提示
公建（巴士站围墙）外立面设计提示
公建筑面设计提示：
公建筑风格设计特提示
项目公建筑外部环境概念设计
7分期开发
分期开发思路
首期开发思路
8分组团开发强度
二 建筑风格定位
1项目总体建筑风格色彩计划
项目总体建筑风格构思
建筑色彩计划
2建筑单体外立面设计提示
商品住宅房外立面设计提示：
层高层高层外立面设计提示
户型墅外立面设计提示
针屋顶屋檐窗户等外立面局部设计提示
特殊设计提示
商业物业建筑风格设计提示
三 力户型选择
1项目区域类楼盘户型较
2项目业态分析项目户型配置例
3力户型设计提示
般住宅套房户型设计提示
跃式复式跃复式户型设计提示
墅户型设计提示
4商业物业户型设计提示
商业群楼面设计提示
商场楼层面设计提示
写字楼面设计提示
四 室空间布局装修概念提示
1室空间布局提示
2公空间题选择
3庭院景观提示
五 环境规划艺术风格提示
1项目周边环境调查分析
2项目总体环境规划艺术风格构想
块已然环境利
项目文环境营造
3项目组团环境概念设计
组团绿化园艺设计
组团享空间设计
组团雕塑品设计提示
组团椅凳造型设计提示
组团宣传专栏导视系统位置设定提示
4项目公建筑外部环境概念设计
项目入口环境概念设计
项目营销中心外部环境概念设计
项目会外部环境概念设计
项目营销示范中心途营造环境概念设计
针项目公环境概念设计
六 公家具概念设计提示
1项目周边类楼盘公家具摆设
营销中心堂
理办公室
2项目公家具概念设计提示
七 公装饰材料选择指导
1项目周边类楼盘公装饰材料较
2项目公装饰材料选择指导装修风格构思
3项目营销示范单位装修概念设计
客厅装修概念设计
厨房装修概念设计
房装修概念设计
童房装修概念设计
客房装修概念设计
室（阳台玄关门窗）装修提示
4项目营销中心装修风格提示
5住宅装修标准提示
层高层高层装修标准提示
房产前期策划中应注意问题
厚厚策划报告中谈概念思路横四面分析市场壮语万征服开发商先辈生乏接单营销功夫真正武装裤说中底少真金言瞧瞧星期长沙房产信息网突然出批批哺新兴代理公司批断接单踢出先开始深思行业谁真正做专业化谁生存光文采动创意绝伦天策划时代终技术策划终会撮子称呼送入历史
目前策划公司做前期策划实限原方想方面想想什前期策划重性作分析找四川边女朋友床事定谓少入川代品种找朋友时
说成估算
成估算目前普遍认做预算事实然预算概算资料数查
项目基清摸着量化程估算通常想法基础算账简单讲块找出赚钱办法时候验起关重作般房产策划公司项目行性研究项业务范围许市场济条件缘里面做行性报告行笑话行什证行行先问题算笔济帐做成估算策划公司起码技术
目前业界（知道长沙数策划公司）房产开发成算法两种做法：第种简单拍脑壳做法先定利润目标然算成页A4纸全部搞定操作种方法策划理解建筑专业知识价格构成基价格水没全面解做案例网数构成算法基础准确讲称工程讲种验做估算拍脑壳做法第二种算法纳学院派做法计算蓝广洲学位贾博士参考书流传网关海房产成估算贴子二者计算方法出辙较强理性总成分开发成开发费两类种静态计算方法实际开发程成构成容相差较例前期工程费中筹建开办费理解计算合实情开发成开发间接成计算忽略加开发费中理费没分清直接成间接成开发商方营理等间接费计算完全实际操作脱节
目前国家房产开发前期估算没制定规范标准业验办事加房产估价公司设计公司方面专业公司项目前期难实质进驻操作策划公司成估算显尤重惜目前策划公司构成复杂做广告做二手房做代理样样俱全门槛太低长忽略项基技术料想投资千万亿开发项目号称开发商智囊团策划连笔账算清耻怪说撮子
二 说济分析
开发商提供全面咨询资金安排提出合理建议项目成控制出谋划策房
产策划项重功房产策划分觉三层次层房产开发项目营销策划市场常见想帮开发商卖房子帮代理商争头破血流卖出房子绞脑汁种第二层开发公司提供战略咨询服务单纯中介公司等开发商合作伙伴战略联盟关系第三层房产城市运营包括中城市营定位旅游产策划等等西安成功案例
目前策划公司力业务合作（长沙）难全面开发商提供济分析职服务房产项目开发济分析包括资金流分析财务分析风险分析等容容通常涉开发公司高度机密见度太低基数清楚条件做白做部分容开发公司部会计部门完成力方面果没切身开发商开发工作验法洞悉中技巧房产项目开发周期长影响素开发商边算法通常带强烈体素色彩底开发数量限种业务机会难提高策划公司呢见识开发项目遗憾少种业务机会基放弃许产业发展初级阶段产物吧否认房产策划终走专业化目前策划业界肯定分洗牌谁终掌握目前技巧谁强者
三 产品规划设计
前提方面观点果产品策划层门面五米九窗户飘
区定会泳池类话语连基层高标准晓简单户型设计动线采光通风标准晓怪设计师清高耻耻句晓什噎句话说出策划少设计师话水参透设计质设计技术事情设计师做握基思想提供设计理念深挖商业价值
认识产品设计首先做理解设计做说话匡瓢房子进深开间层高模数规划日采光求标准类结构优劣造价种种建筑风格特点等等基设计师交流话语沟通条件
策划师设计师设计产品定清楚知道该设计什样产品调查中必须建筑产品需求素通俗化真实采集市场信息总结出行效设计求做真正定单式营销目前部分策划公司谓定单式营销明显撮设计师策划师交流空间没订单做房产（营销设计开发商）知道房型三房二厅做策划句话应该说说已产品需求样化现实求分效结合现利益三房差异化做出三房文章做足事
值提出产品设计块策划重务提供市场参考意见种意见必须专业设计师胆敢想基技术策划师胆敢想市场前瞻性基实现开发价值化基础
招商引资项目办理程序
国家外商投资产业政策 （）计委办理项目立项审批
1审批立项
项目建设单位（代外商办理项目审批手续部门）需提交材料：
（1）申请立项请示（2）项目建议书（式三份）（3）合营方签署合资（合作）意书（4）合营方法资格证明（5）银行会计事务投资方出具资金证明文件
2审批行性研究报告
需提交材料：
（1）批准行性研究报告请示（2）项目行性研究报告（式三份）（3）城市规划部门意见书（4）环境保护部门意见书（5）合营双方签署合资（合作）意书（6）外方中方资信证明文件（会计事务出具验资报告银行出具资金证明等）（7）全营方营业执法代表身份证复印件
说明：建项目需国家衡资金两次审批次审批行性研究报告属需报国家审批项目进行两次审批
3工商名称登记
需提交材料
（1）委托书委托身份证明（2）投资合法开业证明身份证明（3）行性研究报告项目建议书批复企业股东（发起）签署企业名称预先核准申请书
4外贸局审批合章程发批准证书
需提交材料：
（1）申请批准合营企业合章程报告（2）工商部门出具名称核通知书（3）企业合章程关附件（4）投资方营业执资信证明（5）企业董事会董事会成员总理副总理名单述员身份证明（6）董事委派书（8）进口设备清单（9）行性研究报告批复（10）投资方签订意（协议）书（11）关必文件
5技术监督局企业码
（1）技术监督局企业代码赋码需提供外贸局批复文件（2）技术监督局办理企业代码证书需提供材料：[1]单位申请[2]营业执复印件单位成立批文复印件[3]法代表负责身份证复印件[4]办身份证复印件[5]单位公章
6工商局办理营业执
需提供材料：
（1）企业正副董事长签署外商投资企业申请登记表（2）工商局名称预核通知书（3）行性研究报告批复（4）公司章程合外贸局章程合批复批准证书（5）委托书委托身份证明（6）投资方合法开业证明然股东身份证明（7）外方银行资信证明（8）董事会成员委派书（含董事长）（9）董事会成员名单（亲笔签名）简历身份证明（10）国资产理部门中方国资产评估确认书（11）企业住证明（12）企业水电环保等部门意见（13）需进行前置审批项目需提交相关许证资质证
7税务部门
国税税部门办理税务登记证需提供材料：
（1）关部门批准证书复印件（2）工商部门营业执复印件（3）已批准行性研究报告章程复印件（4）已批准合书复印件（外国独资企业外）（5）组织机构统代码（6）税务部门需资料（7）法代表身份证复印件（8）银行账号许证
8土部门办理建设规划许证
需提供材料：
（1）原批件（政府批文）土证书（土源证明）（2）计委立项研批复（3）成建规划选址意见规划红线图（4）项目资金源证明（5）环保意见（环境影响）（6）宗面图（7）附件
9城建部门办理建设规划许证
办理程序：
（1）提交建筑方案（含总面图透视图）（2）填报城市建设规划审批表（3）实勘察确定征范围建筑红线图（4）市建筑艺术委员会会议审查（5）缴纳城市规划设施技术开发费：（6）办理城市建设规划许证
申 办 程 序
项目审批
（）审批权限
属国家鼓励发展外商投资项目资金外汇生产建设外部条件求衡产品出口涉配额许证县审批总投资3000万美元项目报省市关部门备案
建设条件需省市衡鼓励类项目允许类限制类（甲）项目县关部门审批报省市关部门审批限制类（乙）项目项目建议书逐级转报国务院行业口理部门审批行性研究报告企业合章程省关部门审批
总投资3000万美元项目国务院关部门审批
类开发区项目县民政府转报市省民政府国务院审批
（二）报批立项
工作时限7天
办单位：县计局外局
外商投资企业中外双方签订合作意协议应签订日起23月县计局报批立项
报批立项应提供材料：
（1）项目建议书（独资企业早请表）行性研究报告
（2）合资合作协议书
（3）工商局出具企业名称核准通知书
（4）中方国企业现固定资产投入应级国资产理部门确认资产评估报告
（5）投资者身份资信证明
（6）厂房租赁合约土预约书
（7）行业部门意见（指特种行业）
（三）报审环境影响报告书
工作时限7天
办单位：县环保局
外商投资企业报批立项时应规范环境理部门编报环境影响报告书（表）污染轻污染项目环境影响报告书（表）污染轻污染项目环境影响报告书（表）报审步进行
报审环境影响报告书（表）应提供材料：
（1）项目建议书（行性研究报告）
（2）环保技术资料
（3）拟建厂址形图关材料
（四）报批合章程
工作时限5天
办单位：县外局
外商投资企业立项批准应30天县外局报批合章程（独资企业免报合)
报批企业合章程（独资企业免报合）应提供材料：
（1）报批立项整套材料政府审批部门批复文件（正）
（2）合章程（法定代表法定代表委托签字）
（3）董事会名单理机构名单（出具法定代表签署委派书）进口设备清单
（五）申领批准证书
工作时限5天
办单位：县外局
外商投资企业合章程获准15天应文件（报批合章程）报县外局转级外委厅统编号颁发批准证书
二注册登记
（）工商注册登记
工作时限1天
办单位：县工商局
外商企业项目批准证书颁发30天应登记机关办理登记注册领取营业执
外商投资企业法申请登记注册应提供报批立项报批合章程整套材料政府审批部门批复文件式三份
（二）税务登记
工作时限1天
办单位：县税务局
外商投资企业应取营业执30天持合章程营业执税务机关办理税务登记
（三）海关注册登记
工作时限1天
办单位：海关
外商投资企业取营业执30天应持列证件式三份海关办理注册登记
（1）企业批准证书副复印件
（2）企业营业执副影印件（应加盖原核发单位印章）
（3）企业合章程
（4）银行出具济担保书开户证明（海关认必时提交）
（5）注册登记申请书
（四）外汇注册登记
工作时限2天
办单位：国家外汇理局永春支局
外商投资企业领取营业执30天应持列文件外汇理部门办理注册登记：
（1）立项合章程批复文件
（2）营业执
（3）董事会名单
（五）银行开户
工作时限1天
外商投资企业赁外局开户证银行办理外汇开户手续企业营业执代码证银行办理民币户头手续
三审批
工作时限7天
办单位：县土局
（）审批权限
外商投资企业建设需征土耕3亩（含3亩）土300亩（含300亩）泉州市民政府审批耕1000亩（含1000亩）土2000亩（含2000亩）福建省民政府审批耕1000亩土2000亩国务院审批
（二）审批程序
1价出土权县土理部门协议招标拍卖方式出国土权外商投资企业作受取土权
（1）出受签订国土权出合
（2）受合规定支付出金出交付土办理土登记核发土证书
（3）受关规定成立办理注册登记出合规定开发营土
2举办中外合资合作营企业利企事业单位原场
（1）中方合营者合作者持列文件县土局提出申请：
①建设项目批复文件
②企业批准证书
③企业法营业执
④规划设计条件总面布置图
⑤建设规划许证
（2）中外合营者签订土合
（3）办理土变更登记手续换发更改土权证书
3开发营成片土报批程序
（1）县民政府组织编制项目建议书报泉州市民政府转报省民政府国务院审批
（2）投资者规定成立开发企业
（3）县土局负责征编制安置方案审批权限报批出国土权合（草案）
（4）县土局开发企业签订土权出合
（5）开发企业土出合规定缴纳关税费县土局办理土权登记核发土权证书
（6）开发企业组织编制开发规划行性研究报告环境影响报告县民政府审核报市民政府转报省民政府审批
（7）开发企业批准规划实施开发达合规定条件土局批准转土权
四规划建设报批程序
（）选址定点
工作时限15天
办单位：县建设局
建设单位提供：
1申请选址定点报告
2批准建设关文件
3环境影响报告
办单位办理：
确定建设点范围填发选址定点意见通知书标划蓝线图提出规划设计点
（二）申办建设规划许证
工作时限15天
办单位：县建设局
建设单位提供：1测绘形图（1：500）2总面设计图
办单位办理：1组织关部门审查建设项目总图 2划定建设红线加盖专章3核发建设许证
（三）申请设计审批
工作时限15天
办单位：县建设局
建设单位提供：
1设计审批报告
2项目行性研究报告批件
3环境影响报告
4建设规划许证（包括工程规划设计点红线图）
5资质相称设计单位编制设计文件
办单位办理： 组织初设会审修改设计办理设计审批手续
（四）申办建设工程规划许证
工作时限15天
建设单位提供：
1申请建设工程规划许证报告
2建设规划许证
3初设审批文件
4完整施工设计图纸
办单位办理：
1审核报送施工图件签署意见
2放样验线
3核发建设工程规划许证
（五）申请施工许证
工作时限3天
办单位：县建设局
建设单位提供：
1完整施工设计图件
2建设工程规划许证
3计划济局颁发建设项目投资许证
4施工队伍资质证明确定工商部门签证施工合申报安全质量监督关证明施工图纸技术交底记录
办单位办理：核发施工许证
（六）申报竣工验收
工作时限10天
办单位：县建设局
建设单位提供：
1竣工验收申请报告
2施工单位检报告
3质监单位工程质量核定报告
4试产情况（工业）报告
5完成竣工档案证明
办单位组织关部门验收会签竣工验收表核定质量等级
南东
发贴 204
20040821 1002
1）建设项目立项程序
建设项目立项包括审批项目建议书项目行性研究报告
属国家审批项目旅游宾馆高档写字楼墅渡假村项目州市计
委行业部门报省计委省计委转报国家审批
属省审批项目立项程序：
项目建议书审批：（1）项目建议书建设单位根国家产业政策行业区
发展规划求提出（2）项目建议书需附件
① 拟建点协议
② 建设资金源初步意
③ 国土规划部门拟建点意性意见
④中外合资项目必须合资双方签订协议外方资信证明
（3）项目建议书编制完毕附必附件项目隶属关系州市计
委行业部门初审报省计委审批
项目行性研究报告审批：
（1）项目行性研究报告项目建设单位批准项目建议书编制
项目建议书规定区范围规划国土部门确定项目建设点（2）项目
行性研究报告附件
①批准项目建议书
②国土规划部门定点意见
③建设资金源落实意见
④中外合资项目必须中外方营业执资信证明协议等相关材料
⑤重项目必须具备资格咨询评估单位评估意见批准选址报告
（3）项目行性研究报告编制完毕附必附件州市计委行业
部门初审报省计委审批
2）投资计划申报程序
①项目行性研究报告批准编制项目初步设计文件
②项目初步设计关部门批准落实建设条件特建设资金（建
设资金相关银行证明）申报年度建设计划
3）办事程
① 收文
省计委收报求审批立项求安排年度计划文件属投资处职责范
围办公室批转投资处关领导审阅批转投资处
②审查
投资处国家省关投资政策社会发展生产布局现状规划商部门
专家进行审查
③办文
审查符合求项目拟文（办理立项批文达计划）报委领导审批
④达
立项文件委领导签发文年度计划省预算投资种资金基
金银行贷款债券计划外资等资金安排投资处相关处室提出投资处
衡委领导审定编制固定资产投资计划（草案）报省批准达
筹基建项目投资处提出报委领导审批文
5办事纪律
①严格遵守路线方针政策项规章制度严格办事程序办事
程审批项目编制年度计划
②坚持原廉洁奉公严禁权谋私违反规定予纪律处分
③正审查未批准项目外泄露结果
④办办拖办予严肃批评
6办事结果
①审批立项达计划项目视情采取发文发函方式规定时间答复
②审查报领导批准项目年度计划发文发函方式通知报文单位
抄送省政府办公厅省贸委外委建委财政厅审计厅劳动厅统计局
国税局税局工商局等项目相关部门时抄送委关处室
③ 审查意审批规定时间通知报文单位时说明
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