中美房地产及房地产金融业概论


深圳走世界文库


中美房产房产金融业概


龙福永 著



提
文全面系统介绍美国房产业发展历史背景现状着重述房产金融体制建立发展重作基础结合深圳国具体实际鉴提出构建中国特色房产金融体制新型模式时引入政府金融衡机构双作机制政府通市场杠杆房产业实施宏观调控实现国民济良性循环探寻条切实行途径行效运作方式
编 者 话

世界发达国家区发展实践已证明：国家区城市济发展现代化水高低程度取决理水高低理济发展中具创造作已认识接受国外相专家学者行政官员约推出生产第四素理认生产够发生持续进行需土劳动资外必须存第四素——理
理解理生产生活中作难国古代名田忌赛马事告诉理成败关键难解掌握现代化理知识方法年轻深圳市说点尤迫切重特区倡办者邓志特区成立久时指出：特区窗口技术窗口理窗口知识窗口外政策窗口特区引进技术学理理知识建立特区深圳通引进外资先进科学技术时吸收国外先进科学理验理现代化城市积累定验相讲现代化国际性城市理验足深圳目前正处重社会转型关键时期世纪末世纪初深圳建立社会义新型市场济体制进步完善城市项功转变济增长方式国际济惯例接轨着深圳现代化建设进程加快深度推进系列问题开始出现困惑着深圳现代化城市理验足掣肘深圳迈现代化国际性城市步伐城市理水高低关深圳种姿态跨入
21世纪战略性问题
江泽民志强调坚持外开放认真学世界民族长处积极引进先进科学技术营理验增强力更生力加快祖国发展站类文明肩膀深圳建立世界流城市理企业理做点途径直接效办法莫行政企业领导干部香港国外发达城市学观察思考带回成果加汇集整理消化基种思路20世纪末21世纪初10年里深圳计划逐年派出领导干部西行取成果逐渐沉淀编入深圳走世界文库献志中国城市理体制改革建设识士
文库推出侧面反映出深圳城市理开始走入新阶段期接国际先进水衔接国际惯例作益帮助
21世纪中国什样影响未评说吧
目 录

引 言 10
第章 概 14
第节 房产涵义分类特征 14
房产涵义 14
二房产分类 15
三房产特征 15
第二节 房产市场 18
房产市场性质 18
二房产市场供求关系 19
第三节 房产济发展重作意义 23
第二章 美国房产业发展国家宏观调控措施 28
第节 美国殖民时期19世纪80年代期房产业发展 28
房产市场形成 29
二铁路交通业发展房产开发中作 34
第二节 美国１９世纪末叶二战时期房产业发展 37
商业中心区房产开发 38
二现代化城市公设施初期建设 45
三美国房产业20世纪20年代高涨时期发展状况 51
四萧条二战时期——美国房产业发展 60
第三节 美国二战房产业发展现状 78
郊区城市化建设战房产复苏 79
二市更新市中心区复兴 88
三70年代90年代美国房产业发展状况 106
第三章 美国房产金融业发展 119
第节 美国联邦储备银行 120
第二节 美国房产金融市场 122
级市场 122
二级市场抵押贷款放贷机构 123
三二级市场 126
第三节 房产筹资技巧 138
定期贷款 138
二分期偿贷款 139
三调利率抵押贷款 139
四飘浮式贷款 139
五扩幅式长期抵押贷款 140
六逆年金抵押贷款 140
第四节 房产金融贷款方案 141
常规贷款 141
二抵押贷款保险方案（ＰＭＩ） 142
三联邦住房理局保险贷款 143
四退伍军理局担保贷款 145
五农业理局贷款 147
第四章 深圳房产业发展 148
第节 深圳房产业发展房产市场形成 148
起步阶段（1979～1986年底） 150
二形成阶段（1987～1989年底） 152
三高涨稳定发展阶段（1989年底） 153
第二节 深圳房产市场结构 157
级市场 157
二二级市场 158
三三级市场 158
第三节 深圳住房制度建设改革 160
福利房 162
二微利房 162
三商品房 163
第四节 深圳房产业存问题 163
房产周期困扰 164
二供求关系衡 166
三商品房价格高企 167
四商品房空置率高 168
第五章 关构建中国特色房产金融体制构想设计 170
第节 构建新型房产金融体制重意义作 172
建立房产金融新体制拓展房产金融业务助发挥房产市场杠杆作加快房产存量消化 172
二建立房产金融新体制发展房产金融利开发商盘活资金开展精品开发竞争加速推进城市国际化建设进程
173
三建立房产金融新体制发展房产金融支持促进住房制度改革深化通调整消费结构合理引导消费减轻国家企业负担 174
四建立房产金融体制发展房产金融利增加房产投资推动房产业持续稳定健康发展 175
第二节 构建新型房产金融体制行性 177
房产房产金融业发展客观需现实必然求 177
二先进验鉴 178
三深圳具备良试点基础条件 180
第三节 中国房产金融新体制架构设计 181
第四节 中国房产金融市场 184
国深圳房产金融级市场现状 184
二级市场架构存问题 189
三二级市场建立 191
结 203
建议 206
致 谢 209
参考书目 210

引 言
深圳国房产业相发达国家言会表现出短周期幅振荡？政府十年改革中出台诸政策房产业发展旧未真正进入正轨？缓解房产市场总供效需求间矛盾进形成国民济增长良性循环？减少宏观调控政策表现出头痛医头脚痛医脚盲目性防止限制消极作？诸类问题已久长期解决成谓纷繁复杂说带根性深层次理问题值深入研究探讨
众周知社会实践类认识终源没新生事物深刻认识没新生事物出现超前意识理握新生事物发展规律性进法理指导实践样社会活动必然盲目极出现巨波动性极稳定性深圳国房产业发展历程充分证明规律性房产业突出问题：空置商品房量资金沉淀周转畅仅导致开发企业资金周转畅社会资金流通受定程度影响形成良性循环国外验表明造成种状况原房产业发展规律性认识够深刻理存许盲点未找种利社会资金流转促成形成良性循环佳切入点结合点确切说房产业起支撑作房产金融体制存着弊端市场济发展相适应房产业客观运行规律构建科学合理房产金融体制房产业市场济条件发展需时社会安定国民济稳步增长持续发展需
究竟样房产金融体制更适应房产业发展需？笔者通美国房产房产金融业考察研究问题进步认识中获启示
房产金融房产业重组成部分推动房产业发展源动力核心换言房产金融影响房产业发展关键素房产金融业二者间相互联系相互作相互影响处统体中矛盾割裂开抓住房产金融矛盾房产业存系列问题迎刃解质讲目前深圳全国房产业暴露出许合理现问题国目前房产业金融业截然分开房产金融体制健全致例：政府遏止房产热出台关收紧银根政策致开发企业资金匮乏中低收入阶层购房困难济负担较重引导消费难做合理化等等问题症结深圳现行房产金融体制某环节存着完善方关节点
银行房产消费者资金循环系统投入没回笼导致资金源头断根社会闲散资金充分利流动受阻根原系统观点果够通政府设置起调节衡作金融机构沟通合成循环社会资金流演变成房产消费者银行政府衡金融机构证券机构社会投资者（股民）辅延长揭期限（２０～３０年）等政策措施够效促进货币流通进激活房产市场房产业形成调节完善协调发展机制根解决房产业中存许棘手问题毋庸置疑种新模式建立深圳全国未房产金融体制改革方房产业发展根出路
文通简综述美国房产业发展重点评述现行房产金融体制架构模式吸收鉴基础提出构建中国房产金融体制新模式构想框架具体操作方式目 录


第章 概
房产类生产生活必需作类生活基素类社会中占举足轻重位房产作基生产素业已发展成国民济支柱性产业确信未房产业发展世界国国民生活水提高社会进步济快速发展必起积极促进作产生更深远影响房产济发展定意义讲已成国家济发展晴雨表般说国家区济发展越快越发达房产市场越活跃越繁荣反然说国西藏治区济发展相海区言速度慢房产业发达程度相差实践证明房产业发展客观规律
第节 房产涵义分类特征
房产涵义
谓房产通常指产物业般指房屋建筑相连块组成机结合体

二房产分类
房产性质分类通常划分五类
1居住建筑统指供生活起居建筑物住宅公寓等
2商业建筑指商物业包括办公楼商场商店影剧院旅馆酒店停车场等
3工业建筑仓储类工厂类动力类种工业区
4农业建筑农场伐木场牧场园林等建筑物
5特种建筑教堂学校 墓国土等
三房产特征
房产具般商品特点特点决定身具某种途规定性纳起体分然属性济属性
1然属性
房产然属性三基特征⑴位置固定性⑵持久性⑶非物流性
１）位置固定性
房产品位置固定性指房产机联结形成分割整体性通常情况形改貌变动位移特征说明房产产籍理籍理难易程度前者者通常房产征税方财政税收中占重财政税收税源财政税收稳定否取决房产征税税额税收预算国方政府制定方远景发展规划
２）持久性
房产特征持久性特征说明房产投资价值具某种衡定性土持久性等物业够长期保值着时间推移物业会逐渐贬值会出意料导致价出现暴跌必需说明里说贬值含义非通常意义指理位置蕴含济价值二者混淆
３）非物流性
通常情况两块块两部分严格讲完全等质甚差理位置细微差块部分位置特定方面应物业特征单元彼间相具代性唯性土特征通常称非物流性
2济属性
房产济属性四基特征⑴稀缺性⑵构物性⑶投资风险性⑷区域优先权
１）稀缺性
般说土非属稀缺性商品全球水域陆（仅占总面积四分）分布情况土供量限外供量谓甚微
２）构物性
物值土开发建设够充分体现出身价值途邻街区整居民区产生影响例某区域建新购物中心者计划作建核发电厂废料垃圾处理站选址程度够带块价值骤然发生巨变
３）投资风险性
众周知房产开发建设需量资金投入便拆迁重建工程项目（包括体供电排水系统）投资期回报率进行行性分析风险分析房产开发投资周期长确保回报相稳定必须考虑投资风险性
４）区域优先性
区域优先性（称偏爱权）指特定区域予产购置优先权非指产理位置正种区域优先权限定性逐导致出现价交易差土济属性中重特征
第二节 房产市场
房产市场性质
市场事买卖交易活动场形式场型网络型分例乡镇集市属场型市场体系庞关系复杂全球性济运行系统属网络型市场质讲两种市场形式种功调节供求关系买卖双方提供交易便利市场职作具体体现
前述房产品具非物流性位置固定性两种然属性商品角度两种属性决定房产市场房产品供求力度具定支配作房产品非物流性表明两相物业绝非精确意义等理位置相位置固定性表明位某物业置业者某种意愿求搬空位置更物业搬需求量区域重新安置见房产市场区域性市场具区域限定性位置物业定价然显易见房产开发建设程中统筹考虑物业功需求量规划等方面素
二房产市场供求关系
房产品具非物流性种特殊商品属市场流通商品范畴房产市场具般商品市场某种性性涵存着供求关系
房产品供求关系通常通房产市场调节供超需求时房产市场会出现供求关系衡会供求导致价格跌方面开发建设长期程般情况供求现会短时期出现会逐渐引发出规模开发导致供求情况出现需说明点房产市场预测达定准确度避免然灾害（飓风震）产生巨影响引起房产市场骤变外金融市场突变环境素发生变化样引起房产市场波动
1影响供素
影响房产市场供求衡关系中供方面素包括两方面劳动工建造成宏观调控金融政策
１）劳动工建造成
建筑熟练工短缺建筑原材料匮乏建造成增加新开发项目少程度影响外影响素诸运输费种建筑许证件费增加等显然建造成增加购房费租金均会相应涨幅会影响房产供求关系出现疲软
２）宏观调控金融政策
实践证明房产市场政府宏观调控政策具定敏感性换句话说宏观调控政策房产市场会产生影响房产济规律具体表现美国银行担保贷款利率受联邦储备委员会（FRB）商业银行贷款利率规定贴现率影响明显例证显然利率调整必然决定购房贷款者实际承受力美国联邦住房理局（FHA）美国住房贷款理局（GNMA）联邦住宅贷款抵押公司（FHLMC）等官方关规定会揭贷款总量产生影响美国联邦关措施会房产市场产生影响关环保条例颁布会导致土出数量骤增锐减致价明显升跌种种说明政策行房产市场确定影响力约束力
美国方财政税收税种房产税政策制定实施辩证角度讲产生正面影响带负面效应负面影响表现投资力度方面征税高投资吸引力反予税收定优惠政策助工商业投资力度加然益企业招工扩生产营规模搞活房产市场
2影响需求素
影响房产市场需求素口数量口结构劳务工工资收入状况等
１）口数量
住宅类基需求着口数量断增长需求量相应增加然口数量断增长美国区房产业发展速度表现出较差异存着均衡性区二者非增长步反呈降趋势导致出现种住宅需求区差异性外两方面原社会济变化情况二然素影响前者表现教育质量济观念差者表现理气候存差选择居住点愿

２）口结构
研究描述区口构成情况时通常口结构概念区言口结构确定住宅需求量户型住宅开发建设必需考虑素容包括⑴家庭成员⑵成童例⑶未成年分组年龄⑷退休数⑸家庭收入⑹生活惯⑺单亲家庭数⑻住宅空置数量等等
３）劳务工工资收入状况
工薪阶层考虑住房问题时总购租济性反复进行较权衡便决定购房斟酌济收入般说业困难工资收入低工族愿作购房考虑市场受单身流动性影响房产业士进行开发时充分考虑口流动性保持市场相稳定
见房产市场波动状况活跃程度取决银行利率劳务工状况等济素影响力必须根市场济发展需适时采取效措施市场影响程度降低低限度保持市场供求衡市场学理观点消费者观点取决消费信心消费信心消费者业保障程度密切相关赖消费者身积蓄状况物价指数涨情况见工薪阶层消费水某种程度国家金融政策国民济发展状况关贷款额度通胀率等产生定影响
第三节 房产济发展重作意义
房产济发展国民济具定促进作体现方面
1国生产总值（GDP）中占十分重例
美国国民济宏观调控侧重房产建筑行业资金投入等方面调控力度相较解美国现国生产总值（GDP）已达67000亿美元左右均国生产总值26000美元中消费占69％政府占14％国投资占18％年度计算美国国年房产方面投资47％中住宅投资约半数（约27）举例说明美国（包括政府）住宅方面投资状况1991年度美国类住宅购置维修扩建改造等方面支出高达975亿美元仅住宅油漆装潢项支出129亿美元外独家住宅581亿美元置业投资见美国房产国投资国生产总值中占重
2财富重组成部分
美国房产系财富重组成部分说必心理（豪感安全感）投资外房产投资谓美国重价值体现美国统计局统计全美中等收入家庭中房产投入资约占家庭总资产42％
3国民济中占重
房产美国国民济中重作意义体现投资价值具样性商业物业信托证券方式房产交易市场公开进行交易商业物业说法持股物业作贷款抵押种交易股实际价值会相应降低果换作住宅房产交易股价值反会升值甚远远超商业物业股价值美国科技咨询协会创始麦克·麦尔斯提出样组数字显示美国国包括公总投资251500亿美元中种房产投资（商业住宅）107890亿美元占总资产投入42％农林业包括房产投资占总资产投入46％现美国1993年房产资产状况列表（见表1）


(表)1993年美国房产资产状况
单位亿美元
资产投
价值
１商业物业

分期付款物业
9810
公司拥房产
7430
信托证券
360

22290
计
39890
2住宅物业

房产
38040
分期付款住宅
29960
计
68000
3物业

林业产
790
农业产
8050
计
8840
合计
116730

4劳动力提供业重产业
美国房产济发展重作意义反映劳动力方面1993年美国城市劳动力业数约11900万完全统计房产业劳动工约590万中事房产开发数占130万业建筑施工数占460万组统计数字表明美国劳务工中5％事房产开发行业难出房产业发展促进美国国民济健康发展起定推动作
然单纯劳务工数量指标足说明问题必须行业性质深入探究房产劳务工特点规律助全面解认识美国房产业发展济规律
般说美国房产业劳务员数量增减着建设周期变化变化流动性取决两素影响第国家金融政策（银行利率）限定性第二市场供求关系衡性表2列出组数字明显出建筑施工工岗数变化规律1983年岗数相1973年略减少1989年1993年岗数骤然降逾700000受种周期性变化规律影响事房产销售金融理工作岗工数存着样变化规律1989年1992年美国房产市场高潮走低谷时期商业性开发规模显著减住宅市场价市事房产开发公司数量相应减少
表(二)
1972年1993年美国建筑施工劳务工数情况
年份
工数(万)
年份
工数(万)
1972
389
1983
395
1973
410
1984
438
1974
402
1985
467
1975
352
1986
482

1976
358
1987
497
1977
385
1988
512
1978
432
1989
530
1979
446
1990
513
1980
435
1991
468
1981
419
1992
459
1982
390
1993
457

注该表统计数字美国国家劳动部提供
第二章 美国房产业发展
国家宏观调控措施
美国房产业美国独立现长期历史发展程现已成美国国民济重组成部分美国缺少支柱性产业考察美国房产业发展历史现状全面解深刻认识房产济变化规律助较鉴基础研究制定宏观调控措施政策文根美国权威士专家学者观点识拟系统阐述美国房产业历史时期发展状况宏观调控政策措施
美国房产业发展分三阶段：
殖民时期１９世纪８０年代期
二１9世纪８０年代期二战
三二战现
第节 美国殖民时期19世纪
80年代期房产业发展
美国房产业起源美国殖民时期发展历史非常悠久种传统型产业商品属性具般商业性行业特征美国时期社会济现中表现出重特征出现房产交易市场事交易数达百万市场产物业权拥者业身份进行买卖交易房产权言美国拥房产范围相国家
房产市场形成
美国殖民时期部分土掌握英国皇家授权统治阶层手中17世纪初欧洲移民东进北美陆定居买卖方式美国土部落手中购部分土部分土通暴力掠夺
实际早1600年部分移民迫移居美国事耕作时支付劳动力报酬兑现方式两种货帛二入股分红移民满现状揭竿起极力张耕作土应时
1616年美国弗吉尼亚州州长迫接受条件偿划农民100英亩土拥权——举措种方式划移民居留开创先例成美国土私化开端
美国宣布独立新成立联邦政府开始统治整国家时期联邦政府州政府然拥国家土绝部分权美国开始国土私化进程初通买卖方式量土出售国土出出现种出方式通协商公开拍卖议会定价等1836年国土出达高峰期联邦政府先买卖方式出宗2000万英亩（定价125美元／英亩）时许边塞定居者没购买力官方订出低价令难承受投机商试图官方低价购进高价卖出通倒手转卖获利议会选举权购买力土饥饿者19世纪中期奋起造反17世纪邦吉居亚移民样夺席斗争
1房产交易
1862年美国国会边塞定居居民强烈求通耕农场理条例该条例规定边塞定居居民家中土耕种量足家庭劳力成划拨土
160英亩行耕种时规定耕农场土五年进行次分配调整土偿划拨需支付现金时相获土权明显种土分配制度合理含虚假欺骗成份说原已占量土富族阶层廉价购量国土二避免出现土合理现
耕农场土理条例颁布数相边塞定居居民偿获土权带许土合理弊端联邦政府旧继续加土出量1870年出台系列关土出补充法规条例边塞定居居民土拨划问题作进步规定规定指出成予20—40英亩宗开采植树统计联邦政府根耕农场条例关规定偿划拨宗30000万英亩等出售土数量拥永久权美国出现物业出售租赁等市场行吸收量资涌入市场房产市场出现价格波动市场交易初期受成交量成交价影响房产资金流量波动进入18世纪末叶美国公民通市场交易获皮逐渐成美国产占者
2土契约
美国早土契约作财产形式通常土契约收取租作出租者土留作转租获利者物业进行改造收取指导租金时概念仅土者享出租皮控制权出租土分配开发具支配权决定权
18世纪乔治·华盛顿土者考截1773年止华盛顿俄亥俄州位堪沃河两岸已拥土达20000英亩土租赁事宜1773年7月15日马里兰杂巴尔摩广告刊物移民发布租赁公告公告称出租承租意愿求实行需划出租租期适中租价合理租期满两年承租者次年10月起50英亩租免租增3英亩手续办妥圈耕种
时纽约位显赫属Trinity基督教堂1705年安妮女王继位馈赠教堂幅32英亩宗教堂次受赠土时18世纪期先受赠市区土12000幅宗宗教堂1770年前全部外出租第七年租期中出租标准租价
2美元／英亩·年第二七年3美元／英亩·年第三七年计划4美元／英亩·年测算21年收回租金相初土购置费两倍租期较长承租足够时间建造物业中获利相言确定长期租赁计划利开发物业作远期规划失获利种方式特租期63年99年间更建立长期租赁关系缴交固定租承租说保持物业稳定增值
现纽约重建筑皮18世纪出租皮出租方时Trinity基督教教堂样阶层乔利特瑞尼兰迪阿斯特样豪门贵族
3土划分住宅开发
美国19世纪国土耕建设占面积约数百万英亩土占形式划分两部分部分联邦政府出售馈赠土部分投资开发土土性质划分分两类类农业部分占面积较类城镇规划建设占面积相少19世纪美国开始加新城建设力度表现两方面城市建筑规划数量增二兴建新城农业量断增加直保持升趋势美国现芝加哥时新城建设具代表性城市早
1830年芝加哥乡村镇口足百七十年发展城市规模断扩1900年已跃居世界十城市第五位美国乡镇企业正时期开始起步逐步发展起
住宅建设否形成规模取决四外部条件⑴足够土储备⑵价低廉⑶原材料价格便宜⑷交通便捷运输设备先进19世纪初期美国住宅建设独家独院住宅通旧城改造逐步房改建成高层公寓19世纪末相继出现类型住宅豪华公寓普通公寓两户四户庭院式住宅形式建房美国时期出现闲置建设采取促销手段揭种促销方式效果显著挖掘市场潜力扩销路起定促进作资料载时通揭方式购置土者达数百万建房建房出售转租事土买卖中间商中企业公司家抢购土时期出售土达基开发条件街道没铺设沥青水泥缺乏卫生设施供水排污系统配套等等
美国房产市场说已具雏型交易更交易产交易房产交易尚未形成说时期仅仅美国房产市场基成型时期房产市场荫发阶段
二铁路交通业发展房产开发中作
19世纪中期铁路交通业兴起迅速发展美国国民济发展形成巨推动力产生深远影响铁路作运输手段迅速成城乡居民交货物运载交通工具18世纪19世纪初期水路运输航线开通水域陆区济定发展19世纪前半叶美国开始加运河通道修建规模目进步增加陆区交通运输力加快区济发展水路运输远铁路运输相言铁路运输具更优点铺设方便铺设域广运输速度快运载力利扩铁路线周边区土开发等等正时铁路铺设区土开发量非常时吸引少投机商前事产买卖营然没准确预测铁路铺方里土升值价升开发商法做出准确投资预测
铁路交通逐渐成长途客货运输方式开发区济发展增长速度铁路交通业发展密切相关说铁路交通业发展快慢定意义讲决定区济兴衰美国初短程铁路运输公司先政府机构出资组建许乡镇高额付债方式收购成私营铁路公司私营化铁路公司理规范信誉良吸引批城市居民竞相炒买炒卖土显易见美国铁路交通业房产业实质已构成相辅相成密分机整体恋生行业许区济发展产生巨推动力
带垄断性营铁路运输公司国家级信誉良头号巨商铁路巨商般涉足房产营美国联邦政府国长途运输公司通常予定特许权投资权提出申请求运输线周边段划拨定量土供开发完全统计美国联邦政府1850年1871年间先划拨约13000英亩国土出铁路运输公司约占铁路线640英里范围土开发量半余半政府美国土惯块划分640英亩块基单位政府铁路运输公司划拨土般基单位进行划分美国联邦政府作承诺新建铁路基块面积两倍额出土（实际定数额兑现）方面言铁路铺设会铁路运输公司政府彼间产生竞争产生分歧说
块细分买卖交换等问题
实际铁路运输公司非单营时规模参房产营许公司销售土外占量土银行抵押贷款美国样存着权购现果某政客员公民铁路公司权购出划拔土时公司声称土已做抵押征抵押意出售否进行土交易观点国家高法院认着时间推移铁路公司储备量城乡土土出售出租开发途功土农业林业矿山开采旅游商业工业住宅开发美国现许城市中铁路运输公司旧私营土占者中房产开发进行滚动发展扩资产规模乏样例子胜枚举
综述19世纪美国国民济全面增长时期房产业发展作贡献具划时代意义铁路交通业运输土开发双重身份参房产开发加土开发力度推动美国房产业发展起积极促进作点置否
第二节 美国１９世纪末叶二战时期
房产业发展
19世纪末叶美国出现次前未城市工业化浪潮场举世瞩目社会变革发生口密集城市导致国外批乡镇居民移居城市集居者事种营活动者工厂商店市府机构中工谋事着城市口膨胀移民族逐渐开始周边区扩散涌远离城市中心邻区致区相应工业交通设施基础设施服务设施等方面极改善样迁离城市中心区创造条件富足阶层贫困居民外部分居民侨迁远离闹市区新住宅新住宅居民购廉价土建房许工厂仓储区迁土成低廉种设施更现代化运输更便捷新工业区
十九世纪末叶二战美国社会时期谓动荡时期仅历二次世界战受国民济萧条考验文拟通美国城市房产业发展状况考察进步解美国政府实施房产宏观调控出台政策
商业中心区房产开发
前述美国许城市外移民量涌入导致口急剧增加出现批居民外迁现种远离城区迁居现出现城市中心成财富权力高档消费征集城市中心银行保险公司公司总部报纸新闻政府种专业机构商品专业品批发零售机构高档酒店种娱乐文化设施等等天穿梭市中心郊区火车汽车批流工作购物服务求学消遣提供十分便利条件城市闹市区土升值时期显著特征尤商业价远远高工业住宅价特征商业楼宇兴建速度极快商业规模迅速扩匹兹堡市商贸中心典型例子19世纪80年代期90年代初期五年间该市兴建逾400座楼宇相十年兴建规模
（）超高层楼宇开发建设
19世纪80代美国出现世界第部电梯项发明提高低层楼宇建筑高度原早期台阶式六层建筑带电梯高层渡提供必备条件建筑结构理进步发展建筑结构进入钢架结构时代原砖混结构建筑高度突破开始超高层方发展外室道系统明系统完善发明运居室条件相应改善更实舒适出现轻型砖幕墙玻璃幕墙钢架结构新型建筑材料材料具重量轻强度高承载力等特点快取代砖混材料提高建筑容积率
19世纪80年代种新型建筑材料楼宇建筑高度骤增数百英尺半世纪竟达1000英尺高度
美国早期著名超高层写字楼（通称摩天楼）寿保险公司投资兴建时保险行业实力公司够参型房产项目开发进行长期巨额投资保险公司投资房产出两方面考虑建立规模宏公司总部二投保展示公司拥济实力19世纪末叶纽约许公司机构相继建成颇影响超高层建筑美国保险公司：曼哈顿寿保险公司厦（Manhattan）慕托（Mutual）寿保险公司厦埃克特（Equitable）布鲁迪（Prudential）厦等等
继纽约耸立起特里布（Tribune）厦邮政晚报（EevningPost）厦高度堪称时久出版商——JosephPulitzer1892年兴建纽约世界（NewYorkWorld）厦Trinity基督教教堂塔尖高时纽约市高建筑十年纽约时报（NewYorkTimes）厦占居第该厦高度达362英尺
两年制造缝纫机闻名全球厂商——美国赛格缝纫机公司宣告项计划保险业新闻界巨头厦黯然失色该公司正曼哈顿百老汇街规划兴建600英尺高部厦该厦命名赛格（Singer）厦著名建筑师埃尔纳斯特·佛赖格（Ermest·Flagg）设计竣工1908年高度约纽约世界国首纪念塔高度两倍时期兴建34层纽约时报厦毗邻赛格厦相成矮子殊知矮子10年前冠世界高建筑物首
时隔久赛格厦快市寿保险公司厦（MetropolitanLifeTower）遮盖该塔赛格厦高约100英尺1909年竣工建筑物高度断攀升必然会引起城市居民恐惧担扰方面预感超高层建筑会导致口度密集方面担心会采光安全带更负面影响市民游说市政局采取措施建筑高度加限制许城市明确规定
建筑物高度超100—200英尺极限范围十九世纪九十年代波士顿芝加哥市首先建筑物高度做出限制性规定紧接着华盛顿洛杉矶城市做出类似规定20世纪20年代规定根实际情况重新作修改极限高度限定范围放宽
美国超高层建筑群中公司摩天楼顶出公司名称招牌示公司拥该栋楼展示公司济实力提高知名度扩影响力实际公司定全部占中部分物业外出租
总言城市商业中心区发展房产业专业化分工长足发展建筑设计施工理房产纪物业理等等
（二）市中心区宾馆酒店公寓商业购物中心开发建设
美国城市商业区开发建设速度非常快显著特征写字楼高度增加新建筑物崛起土利率提高特征宾馆酒店楼层增高吸引批商客迅速扩商业区旅游贸易娱乐业兴起商业区兴建规模较酒店设施齐备功完善装饰豪华仅提供相数量贵宾房设置种档次类型会议厅娱乐场
19世纪90年代美国房产亨开发商相继纽约芝加哥南加里佛尼亚州城市投资兴建许高档星级酒店较著名位纽约瓦尔德·阿斯特（Waldorf—Astoria）酒店位芝加哥市波特·帕尔姆（Potter Palmer）酒店位南加州亨利·赫丁特（Henry Huntington）酒店
19世纪末叶美国中心城城市建设观念发生深刻变革首先体现公寓式酒店建设方面着城市中心段土增值般独门独院（豪华公寓外）户相连住宅建设已满足口增长城市建设需住宅形式利提高土利率土济价值发挥高中等收入居民讲迫切需调换更宽敞环境更舒适距闹区够工作生活娱乐带便利新住房样种迎合高中层需求新型公寓便应运生种新型公寓公设施配套齐全具餐饮功通常称公寓式酒店种立体化生活方式初源法国19世纪中期风糜巴黎先影响传入美国美国誉
法国公寓
美国早期法国公寓式建筑考察曼哈顿施托伊弗桑特（注荷兰1646—1664年派驻新尼德兰殖民总督）公寓美国层社会名流鲁特佛德·施托伊弗桑特1869年投资设计者获法国巴黎建筑学位第位美国建筑师查德·穆里斯·哈特（RichardMorrisHunt）1900年种公寓价明显增值特纽约芝加哥旧金山华盛顿城市价直呈升趋势美国阶层居民住宅分布状况时期变化豪华墅离商业区越越中等收入阶层公寓式住宅离商业区越越远数位街区道路两侧
外美国房产业发展特征规模功齐全零售商厦出现起初称日百货商场19世纪末叶逐渐发展成商业购物中心商厦称豪华娱乐宫装修豪华外观华丽尤便女士购物许商场客户提供专门售货服务开展种专项事务代办业务美国第家商业购物中心亚里山·特·斯特瓦特（Alexander．T．Stewart）零售商业中心装修均理石铺面仿宫殿式设计位纽约百老汇街议会街交汇处
1846年正式开业19世纪末叶建筑规模更宏气势更宏伟商业购物中心履盖整市区成许城市建筑景观波士顿市弗雷（Filene）亚特兰市理光（Rich）芝加哥市马歇尔·弗尔德（Marshall Field）旧金山市百货商店（Emporium）明尼阿波利斯市戴顿（Dayton）底特律市哈德逊（Hedson）洛杉矶市罗滨逊（Robinson）商业购物中心等等美国城市商业购物中心列房产市场重点交易芝加哥马歇尔·弗尔德商业购物中心1867年迁址时拟迁新址周围区立市场成房产市场交易热点
位美国费城商业购物中心沃麦克（Wanamaker）商业购物中心该中心素公优质价廉包换服务周营理念享誉全美现代化商城建设奠基作
二现代化城市公设施初期建设
19世纪末叶20世纪初期着城市建设规模断扩开发量增加市政公设施进行完善配套私营房产开发进行宏观调控问题越越引起政府部门重视着美国工业化进程断加快城市建设发展趋势发生根变化城市中心郊区扩散样交通运输问题逐渐暴露出逾逾突出引起公众普遍关注许市郊居民搬迁市区结果导致城市口度增长带系列问题反映较口密度公众健康空气污染居室采光安全问题市民政府提出种建设性意见解决办法例成立公众性监督组织加强城市规划建设强化市政理等等
城市建设发展工业贸易密切相关换句话说工业贸易带动促进城市发展繁荣然垃圾噪音污染带定负面影响点容置否总体讲美国城市建设取成针问题美国许城市发起美化城市运动开发建设公设施市政厅图书馆博物馆学校等配套设施建设作公设施美国城市公园建设具特色型乐园许栉次邻毗型公园运动场较典型规模宏纽约中央公园该公园始建19世纪50年代总体设计美国园林建筑师弗雷德里克·劳·欧姆斯特（FrederickLawOlmsted）外美国著名公园旧金山金门公园纽约布鲁克林风景公园波士顿芝加哥水牛城公园等等均事园林设计
40年生涯中代表作
美国市政道路绿化显著特点市中心公园街区然风景区街道马路两侧楼宇间绿树成荫排列整齐新区开发程中政府部门首先考虑交通道路问题规定街道高速公路应占城市规划总面积30％—40％未达规定求方政府必须通改建扩建增设道路达述规定求时进步求第方政府建设道路必须规划区员流动货物流量进行行性分析道路审批调整设计建设维护纳入城市规划第二码头港口设施桥梁遂道铁路火车站公路铁等列入公设施范畴第三新区基础设施公设施（供水系统排污系统）开发建设应留定余量满足城市未发展扩容需第四保证社区安全需设置警力街道卫生等问题发展角度作全面考虑
美国官方私营财团合作制定芝加哥1909年城市发展规划纲政府重视城市规划建设例证办者赞助商美国商业俱乐部芝加哥颇具实力商业集团规划纲制定组建筑师戴奈尔·布汉姆（
DanielBerndam）界商专业权威组成规划纲目芝加哥市商业闹市区建成现代化商业中心区基纲提出规划点⑴游乐途重建湖滨段开发豪华住宅⑵商业区中心郊区呈辐射状布局建设高速公路加快市郊建设济发展⑶做森林然资源保护市郊提供更宽阔空间环境项宏伟规划世纪头二十年耗资约达3亿美元继资金私投资美国商业俱乐部芝加哥城市发展规划委员会发起募捐资金填充项规划涉面非常广泛影响包括
1）市中心区铁路铺设车站统规划公园写字楼开发
2）商品批发市场迁址芝加哥河林荫道建双层立交桥
3）建设密执安公路桥开辟通麦哲克·麦尔商业行政区北部金海岸住宅区通道
4）建设新芝加哥河桥增加通市中心区通道
5）增建城市公设施增添新景观芝加哥公园伯恩亥姆公园博物馆文化设施海军码头建设湖滨段改扩建
6）街道拓宽交通干道开发建设
7）郊区然景区开发建设
调查显示芝加哥部分市民述规划表示满意方面公建筑公设施开发建设进步刺激私商住楼开发建设房产业开发起定促进作
美国许城市木结构住宅较彼相距较发生火灾危险直接威胁着城市居民生命财产成非常令担忧问题19世纪末叶20世纪初波士顿巴尔摩芝加哥旧金山等城市发生特火灾城市城区毁火许城市发生火灾更接连断损失严重避免造成火灾损失城市口聚集区特居民住宅区采取火灾防范措施仅成立消防部门颁布城市建筑规范确保建筑物构筑物性安全性19世纪期城市政府部门城市中心区建筑防火作进步规定求新建楼宇体全部改砖砌建筑规范防火材料作具体规定外建筑材料施工方法进行严格规定确保建筑结构安全正常年限规范实施仅限般建筑城市专门制定城市住宅建筑规范建已建住宅居住标准限作硬性规定
十九世纪半叶美国城市存某种隐患工商业营限某城区进行发生火灾性较危身安全排放毒害气体行业外理位置提出禁止规定诸类均属城市区域规划雏形美国早颁布方面法规方政府洛杉矶市该市1908年提出城市区划理概念整城区划分住宅区工业区两部分包括洛杉矶市许城市楼宇建筑高度作严格规定特波士顿华盛顿两市楼宇建筑高度作更明确规定求市城区楼宇建筑高度超市中心区楼宇建筑高度1916年纽约市率先提出通控制容积率限定建筑高度综合区划理概念1909年1926年间美国联邦高法院通立法形式先区划理限制性规定适私房产开发物业理世纪20年代末城市许城镇郊区（逾1000）相继制定方条例建立城市规划机构贯彻实施新出台法规
政府出台法规条例业中间产生争议甚持反意见少支持者中仅社团组织事房产开发企业着政府关城市区划调控政策陆续出台规范城市土开发稳定房产市场物业增值吸引投资起定促进作说少支持者指社团组织企业够房产开发营程中效握政策竞争风险降低限度基础设施言美国社团组织私营企业方政府合作规划融资兴建失种效率高成功率做法基础设施配套设施完善程度房产项目成功否关重
前已述方政府针房产开发存行业理问题提出区划理措施推出种调控法律法规房产业规范化理起定促进作作房产开发商事物业理企业需建立效部约束机制通合方式进步规范企业行早提出行约束概念源19世纪私土理规逐渐演变成政府建立调控模式州方政府出台房产法规采时20世纪美国房产业发展成先导产业方政府调控力度开始加政策灵活性越更直接更具体特二级市场级市场调控
三美国房产业20世纪20年代高涨时期发展状况

美国房产业第次世界战前战期间周期性出现市场疲软阶段1920年城市中心区写字楼建设发展迅猛建筑造型建筑规模建筑高度较突破超20年代前发展水美国纽约家名汤姆生·斯塔瑞特（Thompson—strarett）公司世界私营建筑公司该公司专门事超高层楼宇建设该公司做项统计发现全美173城市建设十层高层超高层建筑5000余座中部分20世纪20年代开发建设宾馆酒店商业购物中心工业商厦市政楼种私营建筑公设施等中私营机构开发写字楼居
纽约时超高层建筑发展快总数约占全美五分三城市相应加快城市建设速度超高层建筑骤然增中纽约芝加哥洛杉矶费城底特律波士顿等城市兴建十层高层超高层100座圣路易斯匹兹堡堪萨斯城旧金山克利夫兰西雅图巴尔摩明尼阿波利斯塔尔萨达拉斯休斯顿等城市兴建十层高层超高层少30座20世纪20年代美国建筑新技术发展非常快建筑高度增加建筑规模扩促城市建设规模断着高空外围方发展
20年代期银行开始加房产发放贷款力度时财团金融机构发放贷款抵押贷款进步鼓励投资兴建写字楼加快方面开发建设种新融资方式应运生发行股票类证券发行机构国家房产金融机构投资公司揭公司等构成中揭公司职通购房贷款抵押方式促进私高层商住楼开发建设
时统计资料显示全美建20层超高层建筑377座纽约占188座中包括著名汤姆生·斯塔瑞特建筑公司1913年建造世界高乌尔乌斯（Wool—worth）厦层高55层建筑高度792英尺新哥特式商业塔建筑系乌尔乌斯公司总部时乌尔乌斯零售王国丰碑该厦建设总投资1300万美元工程建设费全部现金形式支付没利形式抵押贷款然该公司商号高悬部分物业均外出租公司做写字楼
20世纪20年代美国写字楼建设速度快时期时众投资商房产开发商热衷致力超高层楼宇开发建设力求新建楼宇高度名气远远超乌尔乌斯厦例新建
77层1030英尺高迪科·克莱斯勒厦四十年时间世界高建筑标志终刷新世界建筑史高纪录成世界第楼美国纽约帝国厦该厦1931年5月1日完工设计竣工足18月体建筑高度102层约1250英尺摩天楼帝国厦纯粹写字楼非某公司设置总部该厦60年中直系纽约市标志
（）公寓住宅规划建设
公寓建设迅猛发展20世纪20年代美国城市建设发展显著特点初纽约城市市区住宅规划建设分散独门独院式住宅毗邻排房复式楼城市（包括波士顿）居民住宅三层楼居数城市面积较老住宅进步划分干单元种住宅格局直20世纪20年代彻底革新房产投资商开发商放贷商承包商住宅市场竞相投资参公寓开发推动公寓住宅建设发展初公寓建设做出租少数城市公寓楼出售业享物业产权时新建住宅豪宅普通住宅六户单元独立住宅楼学校公园活动中心配套高层型公寓楼般体砌砖外墙抹灰粉刷
纽约私出租公寓拥2125单元阳公寓公寓租期10年出租中等收入阶层享受十年免交物业税优惠1922年纽约市筹保险公司推出批新建公寓缓解纽约住宅严重足矛盾阳公寓出租方式进行改革出租住宅权理权分离济效益明显提高市寿保险公司三四十年代全美范围规模开发量公寓出租
美国高中收入阶层购房时考虑住房年限问题年限越长相支出越少越济住公寓成时种时尚战战刚结束缘新建住宅普遍减少效供相匮乏时期住宅租金相较高战十年里着住宅需求日益增长公寓建筑逐渐成住宅投资热点公寓开发建设直保持稳中升发展态势步入1928年达高峰
世纪20年代独家住宅开发建设破历史纪录中1925年独家住宅建设创高纪录直1950年破1920年1930年美国非农业口拥住房率增长
5百分点城市次中心区郊范围逐步扩私家汽车增加数百万辆中等收入阶层支配收入储蓄显著增加土开发商量城郊土重划宅基出售
美国房产高涨时期特点⑴城郊土宅基形式天量进入市场流通仅配基基础设施配套设施⑵少量型开发商进行规模社区开发社区配套齐全公园绿化商业购物中心
（二）花园城市规划发展
城市花园化规划设想早埃尼泽·霍华德（Ebenzer Howard）1898年提出撰写第部国际学术专著未花园城市中城市未建设花园化方发展设想进行系统述提出新设计模式具定超前意识引起国际城建规划界建筑界广泛关注1899年伦敦成立国际花园城市协会霍华德未花园城市设想成相独立包容规模适中社区社区提供足够济基础满足需求工业够社区安置社区公设施实行民性理社区绿空间交通等根然理环境进行精心策划城市区域部分间设永久性绿化隔离带
花园城市规划设想针西方工业城市济建设迅速发展出现类问题提出诸口密集卫生状况恶化犯罪率增加等花园城市规划设计宗旨纳起四素环境改造社会改革城镇规划区域规划实际述四素规划设计中难综合考虑般重点强调环境改造城镇规划两素余两素少强调例初尼古拉县俱乐部区发展成美国现密苏里州堪萨斯市城市总体规划样考虑设计
美国够霍华德花园城市规划思想付诸实践完美体现出应该说非纽约城市住宅公司莫属掌该公司亚里山·宾（Alexander Bing）非常热衷公益事业战服役期间作联邦政府住宅顾问兄弟曼哈顿成功开发数栋豪华公寓战亚里山·宾开始致力社会改革美国区域规划协会联合着手项工作该机构成员美国建筑评家刘易斯·芒福德建筑规划师克拉伦斯·斯坦亨利·莱特凯瑟琳·鲍尔等亚里山·宾筹措资金组建成立城市住宅公司开始事美国花园城市建设纽约阳花园作首选开发项目成功该公司新泽西州费尔·罗曼哈顿等购置量土
1928年开始雷德邦镇开发建设
具汽车时代称雷德邦镇规划设计承担者克拉伦斯．斯坦亨利·莱特两位著名建筑规划师规划设计吸收综合许创造性成时代感非常强烈通设置天桥通道行道实现车分流通设置室停车场扩车辆停放场面积绿空间交通道路远离住宅样设计规划节省土开发费基础设施造价雷德邦镇通健全完善严格理规章制度业基金协会（注等深圳业委员会）监督建立理治社区加强社区理建立新模式然正雷德帮镇模式规划思想世界国普遍接受开始仿效时候三十年代济危机陷入困境致总体规划部分计划落空资金周转困难严重影响城市住宅公司营终迫宣告破产结局甚理想私营房产开发商盈利目进行风险性尝识性实验留许启示成美国城市花园化著名倍受称赞实验
（三）房产行业协会成立
20世纪初期美国房产业开始步入规范化发展轨道行业理机构相应健全臻完善美国社会济发展发生重变革现代化方发展表现出显著特征美国房产行业协会作产业理机构房产业序健康发展起定推动促进作房产行业协会成立宗旨职
⑴加强行业理进行规范化运作⑵实施行业监督⑶政府公众行业协作维护房产业权益⑷参宏观调控引导产业发展
美国早成立房产业理机构美国房产业协会1908年组建成立政府批准合法行业机构业协会全美设分支机构协会会员协会粼选房产集团构成集团营规模等作会员享参政议政权力履行行业理规定义务房产业协会成立促进房产专业培训教育理研究起定推动作仅房产业协会参制定城市规划物业税收方面政策规定例美国二三十年代初出台住宅建筑理规定土行政划分理规定等等
美国业物业理者协会（国际通称BOMA）美国银行抵押贷款协会（简称MBAA）时期相继成立时美国中心城市超高层厦型商业楼宇兴建规模迅速扩数量增迅猛发展势头扩展城市郊区业物业理者协会正样种情况应运生业物业理者协会宗旨保护业物业理者合法权益职结合现行政策物业理员进行职专业培训美国银行抵押贷款协会初称作
农业银行抵押贷款协会直20年代初期该协会工作重点城市更名时成立住房抵押贷款揭公司房产代理开发商寿保险公司结盟成旨通样融资机构房产开发开拓融资渠道筹措开发资金特三四十年代联邦政府新住宅信贷制度建立美国银行抵押贷款协会位越越重作愈愈突出
四萧条二战时期——美国房产业发展
20世纪20年代美国房产市场较长高涨期1929年10月着股票市场崩溃骤然滑坡时部分认种济衰落现暂时市场繁荣眼前事实证明美国历史持续时间长严重萧条时期1929年始连续四年直线滑1933年跌谷底资料显示时市场滑低谷时美国均四失业者寻找业机会极困难说谋生已濒绝境边缘
客观讲房产济股票市场走崩溃前高涨时期崩溃低谷期均属种泡沫济现许富险精神投机商种济硬着陆十分理解认识够充分1926年美国部分房产市场走势达高峰期时期佛罗里达州土市场况愈开始高峰期趋衰退低谷期美国房产投资明显减少工程建设项目量削减房产销售价市商品房空置率增高整房产市场走势趋萎缩时期房产开发营相20年代初期前十年说规模销售情况旧维持较高水尤写字楼公寓开发建设市场行情旧
20年代期土出开始明显减少贷款购买房产期快转手获利成泡影许拖欠贷款税收陷入困境许事二手交易房产中间商申请抵押贷款承诺已法履行致银行投放贷款难预期收回流动资金逐渐出现缺口周转困难面种情况银行迫已做出停止房产新项目已项目发放贷款决定时采取措施追缴期贷款种制约性恶性循环仅进步加剧房产市场滑衰落导致许银行破产倒闭数百万计取回存款致积蓄毁旦
1931年房产市场新轮投资开发开始起动销售租赁市场运行种情况出现房产企业房产业未发展充满希然第二年房产市场然低迷振融资困难房产价格继续跌许企业亏损破产倒闭房产市场租售房产空置率居高租售价格幅度跌落1933年市场旧低谷徘徊揭难兑现均天约1000套揭房产作抵押偿资料显示1925年历史高峰1933年低潮期年新建商品房937000套降93000套均年降90％
1931年1932年面济危机逐步升级美国联邦政府前美国总统郝伯特·胡佛新总统富兰克林·罗斯福通议会推出项搞活房产市场政策措施特罗斯福政府新法案提出破产银行证券市场正式重组联邦储蓄保险机构新金融机构试图通机构运作帮助公众投资者恢复信心美国联邦政府国家公设施建重建项目开始注入资金加财力力投入方面安置失业工业方面扩国家基础设施建设规模投资项目包括
道路桥梁遂道高速公路水坝电厂港口码头铁路火车站公园游乐场学校医院社团活动中心市政楼低租住宅等等
外美国联邦政府理体制进行系列改革政府机构设置作相应调整充实例RECPWADWATVA等属时重新组建成立机构加强联邦政府方政府政府私营企业间沟通建立广泛融资渠道合作关系起重促进作机构美国联邦政府解决失业刺激济增长做出努力事实证明努力批失业工业美国济复苏建立宽松投资环境创造良发展条件
（）拯救房产金融机构建立新房产金融体制
美国新届政府提出规划建设国家公设施实施两手战略重步骤目通手抓济建设手抓建筑业房产开发促美国济快摆脱困境走复苏1933年美国住宅市场特私营住宅市场异常低落陷入全面崩溃境二十年代房产发展时期建立起房产金融全部处瘫痪状态相完善土合约抵押贷款高息贷款短期贷款漂浮式付款种风险性较高融资活动均停止运作摆脱种困境根扭转私营企业住宅开发营面动局面美国联邦政府采取种效措施首先种贷款违约情况进行全面清理房产金融体制竞争机制进行系列改革运行渐趋规范
美国联邦政府先储蓄贷款机构调整作住宅金融体制改革重点统计二十年代美国作贷款抵押物业约435万套住宅住宅开发购房提供贷款逾150亿美元三十年代初期类机构相部分贷款超期物值高估新增资足等原难维持终导致破产美国总统胡佛国会针种状况1932年提出金融机构改革政方针通组建成立联邦住宅贷款银行系统破产金融机构进行合重组建立种新型金融体制种体制具特点⑴资优化⑵便政策调控⑶够确保国家储蓄资金具流动性受商业银行短期信贷影响建立扩抵押贷款市场起定促进作住宅抵押贷款制度初仅仅考虑物业安全性逐渐开始侧重点转款济收入偿力说种观念更新理念转变
两年联邦政府成立联邦储蓄贷款保险公司该公司通储蓄存款进行保险加强储蓄机构标准化理储蓄存款具较吸引力储蓄机构住房抵押贷款资金享受税收政策方面优惠
美国联邦政府金融体制结构进行次重调整三十年代1933年1934年联邦政府先成立购房抵押贷款公司（HOLC）联邦住房理局（FHA）两新机构仅购房抵押贷款公司家放贷30亿美元处理拖欠抵押贷款太解长期抵押贷款（15年期）贷款者发放长期抵押贷款资金全部购房揭（分期付款年限15年）缓解萧条带住宅市场景气状况
（二）联邦住房理局诞生
成立购房抵押贷款公司时性金融拯救措施开展段时期贷款业务1936年停止运作联邦住房理局永久性政府机构诞生引发住房金融革命联邦住房理局降低贷方投资风险机制进行胆改革创新率先建立抵押贷款进行保险制度项制度诞生未开展抵押贷款业务金融机构相继引入种保险机制包括商业银行寿保险公司合作储蓄银行抵押贷款公司贷款保险制度容包括两方面
推行分期偿长期抵押贷款（揭）二提高抵押贷款物业价值率者先联邦住房理局提出第次抵押贷款应该该率提高80％～90％款期限作相应延长（般20～25年宜）时降低利率减少贷款手续费取消二次抵押贷款
美国房产金融体制进行项改革中联邦住房理局推出举措相说较合理规范完善例操作性较强抵押贷款估评方法广推行产权保险制方月计财产税财产保险列入偿贷款定期偿方式等外助公交易稳定房产市场维护金融秩序金融系统普遍采方法措施特联邦住房理局推出抵押贷款保险制度仅规范降低贷款投资风险建立起全国性房产抵押贷款市场取代规范方性市场整住房抵押贷款体制发生质变化物业抵押贷款改款者预期收入偿力基础贷款联邦住房理局重举措力开发面积低成适合中等收入阶层型住宅联邦住房理局做出两项承诺
第事类型住宅开发建设开发商进行债务性融资鼓励进行规模新住宅区开发第二获联邦住房理局提供保险抵押贷款者办理完购房手续入住联邦住房理局推出种房产开发新模式相二十年代划转开发形式疑进步
联邦住房理局物业住宅区理方面推出项重举措实施标准化理项举措仅助提高工程设计施工质量进步严格建材设备检验制度完善土开发住宅建设起定积极作联邦住房理局土规划工作十分重视张土私营规划政府规划重强调城市交通基础设施公设施娱乐服务设施等统规划合理布局分级理原计划步骤进行综合开发建设职联邦住房理局担负着国家规划建设某职审批城郊住宅区设计方案私营企业规划开发实施规范化理制定修改方政府市政设施建设规划等外联邦住宅理局积极引进新技术市场供求情况进行科学分析预测利发挥保险职作出现开发热规模建设现加遏止
见房产开发规模速度必须市场调控市场调控目减少规模零星开发杜绝偷工减料非正规开发鼓励支持规模社区开发谓市场净化作联邦住宅理局开始强调新开发区规模住宅建设项目资金作长远考虑换句话说重点扶持规模住宅建设必需予开发商必长期贷款种长期贷款性必须建立市场进行深入分析基础通行性分析决定放贷否时应全面充分考虑市场身调控力度点规模住宅建设放贷说显尤重风险角度讲联邦住宅理局保险机构样需房产市场进行预测市场购买力情况购房者收入状况市场需求量售房价格等市场影响素抵押贷款保险期限（25年）会出现样变化（者保持相稳定者呈升趋势）等明确解抵押贷款进行承诺风险预测系统联邦住宅理局抵押贷款进行保险建立影响住房供求关系素进行预测评估素包括城市居民业结构收入分配口增长商品房空置率家庭构成居民住宅区变化情况规划价等
联邦住房理局组建两年美国联邦州出台系列新法律法规改组商业银行理体制1933年联邦存款储蓄保险公司组建成立商业银行参联邦住宅理局住房抵押贷款保险计划成商业银行外美国寿保险公司联合储蓄银行开始参联邦住房理局保险计划作级市场放贷者时购买销售联邦住房理局保险风险低抵押贷款定意义讲联邦住宅理局开展保险抵押贷款业务联邦国家房产金融理局（FNMA）成立奠定基础该局成立1938年重组金融公司（RFC）出资组建该局联邦住房理局保险抵押贷款业务开辟规模庞二级市场级市场放贷者手中购买抵押贷款样方面放贷者放贷提供资金加速资金流转方面通发放贷款收取服务费增加额外收入全国性二级抵押贷款市场建立房产业摆脱周期性波动困扰时利抵押贷款资金补偿区性差异联邦国家房产金融理局成立运行发展意义言现抵押贷款公司运营具关重影响作美国数相抵押贷款公司三四十年代开始投入规模运作联邦住房理局发放贷款进行保险卖联邦国家房产金融理局寿保险公司存款储蓄银行贷款机构部分投资者
联邦住房理局制定保险抵押贷款原政策具强针性侧重新建住宅郊区住宅住宅区独家庭院白种居住区非城市中心区住宅散居住宅区旧房公寓黑居住区旧城区少数种族区说政策原制定带明显倾性歧视性甚说种灾难然白种中产阶级占数区说政策原非常利者说缺少联邦住房理局强调保险抵押贷款重点建设项目郊区花园式公寓事愿违出台关政策非没增加郊区花园公寓建设反规模住宅建设郊区私住宅建设速度加快30年代期美国济住宅市场开始复苏统计联邦住房理局时期保险抵押贷款占全美新建住宅抵押贷款总数三分中98％郊区新建住宅区独家庭院联邦住房理局加利福尼亚州列入重点部分保险抵押贷款投该区美国未郊区城市化蓝图已30年代起里开始孕育美国早联邦住房理局保险贷款支持私营企业弗雷德·马洛弗里兹·伯恩二组建房产开发公司前费雷德·马洛联邦住房理局南加利福尼亚州办事处负责（
1934—1938年职）该公司1942年洛杉矶西南部新开发区先开发4000套住宅资金联邦住房理局予保险抵押贷款时该区附航空工业发展快购房者类产业工发展建设该区逐渐成美国战郊区居民住宅区规划建设模式弗雷德·马洛弗里兹·伯恩名声显赫推举美国住宅建设者协会席
（三）萧条住宅建设
美国房产市场段长萧条期逐渐开始回升原旧住宅居住条件较差缺乏维护修缮房屋破旧老朽损坏严重加济危机带直接影响住条件渐趋恶化旧房面改造问题迫眉睫亟解决1937年美国第三十二总统罗斯福第二职演说中公布项统计数字说目前全国般损坏房严重损坏房危险房约占全国现住房总数三分
美国哥伦亚学哲学博士杰出住宅改革者——伊迪丝·埃尔默·伍德通美国济理深入研究住房制度改革方面提出许颇新意见解操作性较强改革方案美国联邦政府关住宅建设政策出台提供充分理
1919年撰写低收入阶层住房问题书部著作辩驳说服力鲜明观点帮助解决低收入阶层住房问题进行系统阐述时强调指出问题政府应积极寻求效解决办法予定资助补贴等等1935年联邦公事业理局（PWA）哈罗德持出版发行伍德城市贫民窟美国贫困区两部考察性专著伍德广泛调查基础翔实数证实美国时低36％居民住着低标准住房低收入阶层住房问题1931年出版美国住房建设发展趋势两部著作中伍德私营企业慈善公益机构全美国区致力普通住宅低租金住宅建设情况进行评述评述称时纽约少数城市开展普通住宅低租金住宅建设部分方政府直30年代初期开始投入项工作美国住宅市场急剧滑某种意义讲国家资助解决业问题创造定条件时进步促进城市房产开发房产业健康发展
1934年美国联邦政府组建公事业理局住宅分局美国旧房改造理局（USHA）机构职拆旧建新扶持住宅建设具体说拆贫民区破旧老朽住宅开发兴建新公住宅美国住宅机构理规定类公住宅般委托私营承包商进行建设房产权旧属方政府建设资金源通发行
40年期免税债券筹措开发资金公债息联邦政府年财政收入中予支付住宅营费方政府通收缴租户租金支付第二次世界战爆发实施公住宅兴建计划受定影响公住宅途性质相应改变成战事时掩蔽美国USHA组建成立先计开发兴建10万套低层住宅住宅建筑质量较高居住环境清洁卫生景观宜安全感颇受美国中收入家庭青睐
（四）洛克菲勒（Rockefeller）中心
美国纽约洛克菲勒中心旧城改造典范拆界区破旧租赁房基建立起该中心作30年代政府资助私投资开发重项目时日愧进行规模城市综合开发先导成功卓著著称世该中心资历较早30年代马颇具规模影响工程项目中洛克菲勒中心垫资开发现洛克菲勒中心作早事规模城市综合开发机构继续承担着规模影响档次工程开发项目
洛克菲勒中心早占块皮位纽约街区土权哥伦亚学哥伦亚学46年租期出租约翰·德·洛克菲勒租赁时间1928年10月起计年租400万元美金（相现段面积租租金10倍）时洛克菲勒纽约已拥相数量物业1928年秋正值股票市场突然滑坡崩溃时期时房产市场尚处高潮期持乐观态度洛克菲勒旧投资房产开发洛克菲勒想块皮开发市歌剧院服装行业侵蚀歌剧院公司董事想位40街百老汇街45年旧歌剧院迁址滑稽洛克菲勒建议否定结果直世纪60年代中期迁址林肯艺术中心洛克菲勒成功开发洛克菲勒中心厦该建筑高70层设广播电台电影院表演厅等租户RCARKDNBC济萧条期该厦租赁营旺继洛克菲勒附街区完成颇具影响开发项目诸独家营公众娱乐设施广播电台音乐厅歌剧院种规模较类型音乐表演厅等等吸引少租户许杂志社新闻机构出版社等机构组织竞相租洛克菲勒中心厦助形影响力洛克菲勒开发项目范围进步扩低层兴建低层超级市场写字楼外出租规划开发低层超级市场程中洛克菲勒非常注重讲求优势策略建超级市场商业街名气零售店建设外洛克菲勒开发档次较低旅行社百货商场辅助项目开发助降低分散济萧条带市场风险投资风险
（五）房产开发专业化
城市房产协会（ULI）30年代美国济危机政策变革时期美国房产行业协会分离出私营房产组织该协会组织成员精悍商业住宅开发规模较开发商组成开发商美国享高声誉协会职教育研究时兼政府职国家出台房产法规政策制定私营房产企业行规范修改等协会初设两分支机构商贸中心区理事会（CBDC）建设者盟理事会（CBC）前者事城市开发建设规划旧城改造资金问题研究策划具体包括城市扩建发展问题联邦政府方政府关旧城改造公路建设旧城商业济中心区扩建新开发项目申请资助建立基金问题者职促进推动郊区优质商住楼宇规模开发建设
美国国家住宅建设者协会（NAHB）成立1943年该协会组建成立美国城市住宅建设起积极促进作战争时期发展住宅建设两利条件建筑成费低二稀缺资源划拨相容易然方政府持异议政策性规定新住宅建设项目进行严格限制国家住宅建设者协会政府呼吁方努力终说服政府意私营企业继续开发建设联邦住宅保险抵押贷款支持租售住宅事律师法官职业工作休·波特创建成立住宅建设者紧急事务委员会（HB—EC）发起事休斯顿橡树河开发住宅建设者紧急事务委员会名义参战争期间公住宅开发战事产业工居住公住宅私营企业垫资开发兴建系私权属项开发活动中适应竞争需组织作相应分合调整例美国国家住宅建设者协会前身美国房产业协会分离出分支机构原隶属关系国家住宅建设者协会构成创立者洛杉矶弗里兹·伯恩该机构成员10年时间里初1300增加25000
第二次世界战期间理位置缘美国区住宅土需求程度起伏定变化较区房产业受住济浪潮击等说房产业受战争时期济发展影响相反房产业然存着许关潜风险素难怪房产企业家渴时期正出种风险素考虑担心造成严重损失战争结束军退役军火停产然许开发商济危机带严重果心存余悸然部分持乐观态度开发商认战争时期战线长美国生产力投入生产军必需品国民购买力消费时期数国民工资收入提高加存款储蓄收入增加手头积蓄10年工资必然存着巨潜市场形势发展1948年果然印证种预见正确性美国战郊区建设迅速发展汽车住宅等市场呈现片繁荣景
总言19世纪末叶20世纪50年代美国房产业长足发展开发规模断扩特征表现商业发展住宅开发城市中心区外围郊区扩展迅猛美国城市面貌整体较改观规模进步扩特征
公配套设施迅猛发展加快私营企业房产开发进程第三特征联邦住房理局诞生系列信贷政策创建系列贷款政策出台美国新房产金融体制应运生特住宅金融诞生美国实现居者屋美国梦奠定坚实基础
第三节 美国二战房产业
发展现状
二战时期美国战争直接相关工业住宅开发外私营企业开发建设基停止数十年济萧条期美国部分城市房产市场受严重击影响范围广1945年已陷入极度困境中特住宅市场境况尤严重美国退役1100万退役军部分房住典型例证时1947年美国约500万家庭住房出现困难家拥挤起合居时搭建简陋工棚1946年美国50万套新建住宅先推出然供应求种供求关系严重失衡导致时房价飞速涨住宅业开始面场更严峻考验
住宅建设起步维艰政府抵押信贷政策支持新高速公路基础设施等新建项目开始马住宅区规划成片开发等房产市场开始渐趋转1950年美国住宅建设创历史水推出新建住宅150万套解决部分困难户住房问题满足战婴出生高峰住房需济萧条引发住宅供求矛盾进步缓解
文拟美国二战济建设时代背景透视美国房产业发展状况
郊区城市化建设战房产复苏
1944年美国开始转战济建设全面实施战济发展战略美国国会首先颁布退伍军业安置理条例组建成立退伍军理局时实施该局担保退伍军购房贷款担保计划规定退役军购房享受定优惠获低息杠杆抵押贷款时需首期付款（现金）早出台法律规定退伍军购房抵押贷款担保期限作明文规定杠杆抵押贷款限定退役两年获逾期效1946年军缺房情况十分严峻国会期限放宽10年二战美国联邦住房理局退伍军理局联邦国家房产金融理局先提供购房抵押贷款达数十亿美元1949
年美国联邦政府制定住宅建设发展远景规划纲纲提出样宏伟奋斗目标力发展美国住宅建设家庭拥套环境宜标准住房
50年代美国住宅建设达空前规模推出新建住宅计1500万套数字相40年代两倍30年代5倍1950年美国郊区住宅建设规模断扩发展非常迅速开发量约占全美住宅建设总数三分二中心城市口压力明显缓解分流城市口开始明显减少美国战房产业发生巨变化某种意义讲益验鉴验正战争时期积累获说联邦政府战事期间鼓励资助住宅开发商兴土木规模发展住宅建设满足战时员需战规模开发住宅积累宝贵验
（）市郊购物中心建设
美国市郊购物中心20世纪50年代已遍布许城市市区外围卡罗纳州雷利卡梅伦镇途径田纳西州孟菲斯波普拉波拉兹马萨诸塞州位波士顿附弗雷明汉世界购物中心途路处皆中众熟知诺思费特购物中心距西雅图闹市区约
20英里市郊商城1950年美国兴起种颇具规模商业营网点——连锁店种连锁店附设遂道相距较型露天停车场设计新颖独特构思巧妙1954年美国位底特律市郊北部开发兴建座商城名北部购物中心时该区商城服务质量堪称流
两年全美第座全封闭式装备冷暖空调设备型市郊商城建成该商城名绍斯达勒购物中心位明尼河波利斯州代顿市郊区系著名建筑师格鲁创新设计外明尼苏达州伊迪纳绍期达勒购物中心出格鲁设计商城外部造形结构设计施工质量部理租赁方式达相高水准世公认格鲁完成100商城项目设计
继绍斯达勒州购物中心开业久全封闭式商城——诃伦达勒商城巴尔摩城郊建成1961年规模更宏设计更臻完善切尔利·希尔商城宣告建成座建筑风格独特现代化商城占78英亩座落新泽西州特拉华区费城郊区谓商城建设成功范例誉代郊区集济文化体商城建设模式
美国早期兴建许商业中心（通称购物中心商城）城镇居民生活提供便利深受居民青睐三十年美国供利商业基商城零售网点扩建增加般商店数量扩连锁店规模营业网点关方面测算截1954年止美国郊区零售业网点总数已超城市零售业网点总外美国商业中心发展快数量成倍增长初二战结束世纪60年代屈指数增加70001995年已逾40000中包括初兴建百型商场许类型型购物中心1954年美国成立商城国际委员会会员均系美国市郊建设改革杰出贡献界士包括开发商业事营理企业家截止1995年该机构会员数发展27000左右
（二）市郊工业区开发建设
五十年代美国城市郊区长足发展美国高速公路网络建立美国制订全国高速公路规划始1956年项计划实施美国济建设社会生活产生深远影响成美国历史具划时代意义里程碑全国高速公路规划付诸实施市郊工业商业建设发展创造利条件少工厂商城开始迁址郊区公路交通干线两侧定位美国制造业初铁路运输现更公路运输郊区公路线征费租相市区更廉价更具吸引力五十年代开发配套设施齐全工业区行政办公区科技开发区部分郊区高速公路景色较段建影响开发项目中波士顿卡伯特·卡伯特福布斯公司成功开发许项目名贯全美
美国波士顿企业排名中卡伯特·卡伯特福布斯公司（CC F）属资历深房产投资理公司谓行业精英中精英该公司1947年开始事市郊工业区规划开发规划程中该公司着眼波士顿城市发展总体规划全国工业发展战略力求工业区开发建设机结合起步进行规划指导思想会麻省理工学院哈佛学等关院校深入调查基础研究确定工业区功开发总体规划方案时适时提出确立发展电子工业相关产业核心开发战略致力首先波士顿建成融科研生产体研究发展中心方面通吸引批科学家工程师专家学者事科研生产工作进扩工业区住宅建设规模规划方案具体制定程中方面强调工业区住宅规划位距工业区行政办公区较处建设缩短行程时间方面调整规划工业区开发战略重心放
128州际高速公两侧条公路干道原条距波士顿市中心12英里半圆形干道波士顿西部扩建时改建成环形公路
方案实施程中卡伯特·卡伯特福布斯公司做量前期工作征位128高速公路两镇（尼德汉姆镇华尔汉姆镇）土二花费年时间筹措资金时争取方政府予规划支持三说服政府建立通工业区道路入高速公路交叉接口50年代中期该公司先完成两工业区科技开发区三中心区竣工久全部售馨济效益非常显著继家公司立转条干道段紧紧抓住128高速公路干道济快速发展时机开始更规模开发
截止60年代中期卡伯特·卡伯特福布斯公司开发条州际高速公路干道19工业区中13占干道开发区总数70％左右时95号高速公路开发占800英亩工业园远离波士顿市区495号高速公路外该公司区进行规模开发例位距麻省理工学院附开发剑桥技术广场位宾夕弗尼亚加利福尼亚州开发工业区写字楼购物中心等述开发项目卡伯特·卡伯特福布斯公司总资产增加十亿（美元）初投入征规划十万美元该公司老板布雷克里成百万富翁
1967年美国成立国家工业区行政办公区物业理协会（NAIOD）目保护开发区开发商业营者合法权益
着加工制造业批发贸易业断发展美国仓储业种展馆设施建设长足发展川迈尔·克鲁（TrammellCrow）位战美国开发商成工业批发业仓储建设专家仅家乡达拉斯全国建工贸仓库达数百万方英尺着美国济发展克鲁房产开发建设租赁事业蒸蒸日
（三）市郊宾馆酒店旅业发展
美国州际高速公路交通体系迅速发展战出现郊区城市化建设热潮美国酒店业产生重影响带动酒店业迅速发展理位置40年代期前美国部分酒店位居城镇闹市区然部分属疗养性质酒店择建类酒店建设坐落景色宜湖边河边海岸沙滩位名山旅游景点度假胜美国星级酒店种常规模式规划布局曼哈顿著名华道夫
——阿托里亚酒店佛罗里达旅游区棕榈滩酒店例外直铁路交通成运输手段种规划模式改变星级酒店建设点选火车站附
美国早期旅馆20年代初期街边兴建型客栈服务车辆司机种型客栈通常夫妻店1952年凯门斯·威尔逊华乐斯·约翰逊孟菲斯市开办美国第家连锁式酒店——假日酒店（HolidayLnn）客提供清洁舒适房间价格低廉免费泊车成家庭旅游处１２岁童父母陪免费入住假日酒店50年代60年代间发展迅速逐渐变连锁式营初公路建特州际高速公路转市区旅游区发展80年代已成世界连锁酒店希尔顿喜登类早开始事连锁营酒店开始市中心酒店发展演变独家独立营彼间联系50年代汽车旅馆发展迅猛高速公路口交叉路段机场附汽车旅馆出竞争考虑开始进行连锁营时较连锁集团两
莱麦德集团霍华德·约翰逊集团贝斯特·威斯特弗里德塞两独资营酒店家型汽车旅馆合成集团集团特拉威勒德荷集团具强竞争实力统计1954年美国汽车旅馆客房数首次超酒店客房数1972年超倍
美国酒店业旅馆业发展建设三显著特征开发建设重点转移城市中心区转郊区二发展速度明显差异性1948年美国南部西南部州中西部山区酒店客房数量占全美半发展速度远远超东北部中西部区1981年弗吉尼亚佛罗里达南西洋岸州酒店客房数量占全美25％美国南部西南部州落基山脉州占全美40％三酒店汽车旅馆规模逐步扩1948年1981年间然酒店汽车旅馆开发项目略减少客房数量升净增35％时期开发许类型酒店汽车旅馆功越趋完善增设纳员数类会议中心完善客房配套设施等等时汽车旅馆业发展前景直酒店规模迅猛扩竞争日益激烈终导致出现客房入住率明显降情况1948年1995年均入住率85％降
66％造成汽车旅馆业发展出现种起落原究起体两方面产业投入二希尔顿海特喜登类型集团企业成酒店承包营集团垄断致
美国开发商时兼营酒店汽车旅馆会议中心疗养山庄作项长期业务纳入营计划更开发商类投资开发作种短期行考虑建售二战美国45年郊区开始进入郊区城市化建设酒店旅馆业较发展利润稳步增长现已成美国房产业重组成部分
二市更新市中心区复兴
前已述世纪50年代美国掀起郊区城市化建设浪潮量口城市中心移郊区业居住种趋势20年代50年代发展十分迅猛周知20年代美国市中心发展达鼎盛时期然商业中心外次中心城区（时称商业渡区）商业发展景气受济萧条影响美国部分城市中心商业区发展陷入极度困境种状况直持续第二次世界战50年代中期美国许城市30年时间里已未新建写字楼殊知城市绝部分战争前度商业繁荣时期战铁路运输业工厂制造业仓储业基停滞运行量员失业业谋生非常困难仅渡区许老房旧公寓损坏严重居住条件差缺少租户写字楼零售商店宾馆酒店受市场景气影响营效益更况愈……令政府堪忧担心长城市济政治文化未免会全面陷入瘫涣
（）市更新
美国许事商业房产业业界士社会团体城市二次规划建设提出益意见建议参制定城市更新建设总体规划方案方案计划分三步走第步重新规划城市街区第二步重新开发建设市政基础设施公设施第三步进行旧城改造方案指导思想通贫民区旧城区改造规划重建城市中心区方案实施具体步骤先重点清理拆破旧老朽闲置商业建筑工业厂房居住区部分住宅时完成居民搬迁安置工作然规划开发建设新写字楼会议中心酒店购物中心类豪华住宅方政府应通种行政手段建设新基础设施公设施征土优惠出售私营开发商籍鼓励投资建设新私营性设施予优惠政策容包括降低税率财政补贴等
起初美国城市中心区改建规划州方政府直接进行匹兹堡市复兴计划美国方政府（包括州政府市级政府）实施城市恢复建设计划典型该计划侧重彼兹堡商业中心区恢复建设新建项目高层写字楼公园道路会议中心体育场体育馆政府私营企业策划开发项目
美国方政府全面实施城市重建计划程中遇问题建设费高政府出台核减税收予补贴等方面政策承担部分直接费投资户产生定吸引力部分中投资商事样规模投资抵触情绪40年代曼哈顿东侧市寿保险公司投巨资开发兴建两项目（施托伊佛桑特镇皮特·库柏村）非常典型两例证30年代美国联邦政府第次方政府实施城市重建计划拨款数十亿美金专款重新开发兴建城市中心区基础设施公设施游说团体联合提请联邦政府城市旧城改造费列入联邦专款划拨计划华盛顿支付联帮政府1949年颁布联邦政府1号住宅令
联邦专款划拨计划划拨专款事项作严格规定说明联邦政府1号住宅法令关法律条文进行补充修订1954年颁布新联邦政府住宅令1号法令规定项目开发联邦政府拨付专款项额度均超项目开发费总额23～34项目改造费总额应减出该项目土收入余全部联邦政府支付
６０年代联邦政府1号住宅法令颁布全美许中心城市开始付诸实施产生影响城市中心区新建私建筑公建筑项目绝部分该法令实施获资金兴建极推动城市济建设发展提高业率增加税收改善然环境娱乐环境提高文化品味加快城市现代化建设增建风格迥异建筑群更宽阔公活动场等等
实施城市重建计划程中时常会出现场拆建开工建空场现象熟知位圣路易斯市广岛公寓项目种情况建筑拆竟私开发商参加竟投实事求说场拆建开工建社区带良影响拆更坏市更新计划实施意味着型企业中低收入阶层居民必须服规划搬迁重新安置规定住房居民物业企业予搬迁补偿费没住房物业少数居民企业够点微微现金补偿费提供少量住房（公寓）安置般重新安置住房原住宅区美国
1949年1967年1号住宅法令规定先拆400000套居民住宅10000套重新建新规划区项统计数字60年代中期公布招致黑搬迁族强烈抗议致发生争端1968年1970年间政府项重建计划作进步修改然终1974年迫废
美国实施市更新计划初期时投资商贷款方联合开发商美国寿保险公司许项目中担着角色美国房产金融业中居重导位寿保险公司二战中成立拥供投资巨额资金加时房产投资回报率高创造投资良条件契机类似样公司美国伊克威特玻公司纽约寿保险公司普鲁登士公司市政筹保险公司约翰·汉考克公司等伊克威特玻公司开发项目匹兹堡市金三角盖特卫中心综合写字楼纽约筹保险公司开发适合中等收入居民居住公寓（芝加哥草湖公寓等）普鲁登士公司建设项目建营普鲁登士中心厦（位波士顿）市寿保险公司约翰·汉夸克公司美国城市实施市更新计划参者事开发公司办公楼规模购物中心种综合商住楼等
（二）城市旧社区规模开发
60年代70年代初期美国开始全面实施市更新计划时全国范围开展规模拆迁运动拆迁建设费支出较加安置住房数量足分配合理性均衡性引发许日渐升级争议许社区居民提出建议积极配合政府政策部门寻求整修改善现住房效方法限度保护改善社区现居民生活环境着时间推移力求改善社区整修住房思想广社区居民拥护联邦政府颁布联邦赞助法案社区改善补贴法案设立旧房修复贷款计划
美国社区改造遇阻碍贷款问题原房产金融贷款机构拒居住老住宅收入微薄居民列入贷款财产保险公司拒绝旧房业提供形式财产保险进步指出限定种族分白种非白种视仁通常情况白种城郊购房相说较容易获抵押贷款居住老住宅区白种连修复住房贷款联邦住房理局退伍军理局美国住宅理机构时兼某政策职长期联邦政府老住宅区制定拒绝贷款政策通机构出台实施
60年代期联邦政府通立法制度进行改革联邦住房理局退伍军理局唯老住宅区居民发放贷款机构然私营性贷款机构诸银行保险公司金融机构抵押贷款公司等继续老住宅区实施拒贷计划种状况直持续60年代70年代改观
改变种状况原动力著名辛科特运动发起加勒·辛科特原美国奥斯丁市芝加哥西区PTA领导掀起辛科特运动促进社区稳定改善社区居住环境起积极推动作起初辛科特通调查发现方银行储蓄机构居民手中通储蓄形式吸纳数百万计美元存款未反贷储户重存重贷根没起取民民职作银行种拒贷做法引起辛科特居民区居民强烈满保护社区居民利益联合许许种族宗教信仰相居民起政府请愿求银行放贷请愿居民开始
美奥斯丁奋斗宗旨成立民间性组织辛科特正式组建成立芝加哥重建投资联合会美国国民申诉联盟会两组织机构目通组织机构方政府联邦政府正面接触求出面调停帮助说服银行储蓄机构保险公司发放贷款予购房保险番努力终促成社区金融保险机构签订互惠互利贷款保险协议满足老住宅区居民急需投资更新住房贷款求资助愿时赢利非赢利开发商准备重建居民住宅商业购物中心提供资金帮助
辛科特运动作意义仅奥斯丁市老住宅区居民争贷款机会更重带巨影响导致国家两重法规出台1975年颁布实施美国住宅抵押贷款条例（HMCA）1977年颁布实施美国城市社区重建投资理条例（CRA）两法规立法目鼓励金融机构积极放贷提倡持消极态度目成立专门执法机构——住宅区重建投资公司加执法力度该公司70年代中期国家关法律法规制订
居民区住宅服务规划匹兹堡北部城区成功完成试点工作项规划保护美国城市社区居民利益起定促进作示范作1989年美国国会会国家关金融立法机构美国城市社区重建投资理条例进行补充修订颁布实施确保城市住宅区开发建设利进行提供法律保证1990年1995年间美国城市居民区开发建设够充足贷款典型例证
（三）城市商业中心区复兴
正美国城市中心居民区居民缔结联盟维护社区济利益改善居住环境奋斗时美国许城市市领导正城市商业中心区复兴积极工作方面业已取实质性进展20年代房产热高涨期二三十年美国部分城市中心区房产市场直处种萎缩低迷状态没什新发展然时期美国制订付诸实施市更新计划高速公路计划始终未停顿计划制订旨原城市建设基础力求通土资源重新配置公设施完善配套提供种方式公补贴等促进加快城市中心区发展建设进入60年代计划取阶段性成果着服务行业营情况逐步转白领阶层业数增效刺激房产业发展特加速新写字楼开发建设城市商业中心区甚已开始恢复住宅建设旧住宅修缮样仅提高济收入改变生活方式
1985年美国房产研究院牵头完成项专题调查通城市土规划部门外公布调查结果该项调查报告通24城市调查翔实数深入分析美国房产业20年代50年代写字楼建设出现断层历史发展状况作系统证时概括介绍发展时期60年代期80年代中期写字楼建设情况时期私新建高层写字楼美国城市位商业中心区分布情况外该项调查资料显示美国24城市里征着济发展繁荣写字楼建设出现断层时期（详见表3）
（表3） 美国城市写字楼建设出现断层时期
序号
城市名称
写字楼建设断层时期
1
亚特兰市
1961年前
2
巴尔摩市
1929—1963年
3
波士顿市
1930—1966年
4
芝加哥市
1934—1957年
5
克利夫兰市
1928—1957年

6
达拉斯市
1921—1943年
7
丹·佛市
1957年前
8
底律特市
1929—1962年
9
福斯万斯市
1930—1969年
10
休斯顿市
1929—1960年
11
洛杉矶市
1964年前
12
迈阿密市
1967年前
13
明尼阿波利期市
1929—1960年
14
纽约市(中心区)
1933—1956年
15
纽约市(次中心区)
1931—1950年
16
纽沃克市
1930—1962年
17
费城市
1931—1968年
18
匹兹堡市
1933—1950年
19
圣·路易斯市
1970年前
20
圣保罗市
1931—1973年
21
圣亚哥市
1963年前
22
旧金山市
1955年前
23
西雅图市
1929—1969年
24
坦柏市
1971年前
25
华盛顿(首)
1970年前
二十年发展情况述城市写字楼增建数量作断层阶段弥补关统计资料显示1970年直1983年表列城市商业中心区新建写字楼达627座建筑面积已逾34000万方英尺数量令叹观止14年间美国市中心区写字楼市场活跃城市纽约芝加哥旧金山休斯顿华盛顿中心区丹佛波士顿洛杉矶达拉斯费城亚特兰西雅图等市中许城市1983年写字楼建设规模断扩出现快速增长势头种趋势直持续
80年代期外城市出现类似情况
着高层写字楼建设规模断扩商业零售业相应迅速发展特写字楼商业裙楼开始规模化专业化方发展初兴建型零售商场逐渐专业化功型商业购物中心取代70年代初期芝加哥兴建水塔广场厦典型例子该厦两全封闭型七层商业购物中心拥130专业分店城市相继出现类似种模式设计例城市投资开发公司继开发水塔广场厦波士顿开发兴建科普利广场厦外种相仿变形设计——敞开式商场种商业楼建筑设计风格独特较适合气候干燥温城市较典型哈尔马公司美国圣亚哥市开发兴建霍顿广场厦
外种更具特色更典型商业厦设计形式功设计重点突出旅游娱乐餐饮种集三种功体商业广场营高档商品专卖店非百货商场通常称娱乐购物广场先事项开发建设美国企业卢斯公司该公司享盛名创始詹姆斯·卢斯70年代创建成立早兴建两娱乐购物广场分
1976年1980年建成波士顿法纳尔厦巴尔摩海港厦起初两栋建筑理位置言公认差段适合兴建类型商业性建筑然出预料设计观念更新突破原商业广场传统营观念设计思维方式建成娱乐购物广场招徕少顾客生意非常红火兴旺见种够迎合顾客心理满足购物需求娱乐购物广场受理位置制约性限定性影响较发展意义讲标志着美国商业发展模式开始成功转种新模式时表明美国商业正专业化功方发展种新趋势鉴美国时代周刊杂志作报道称两项设计美国城市商业中心典范詹姆斯·卢斯评１９８１年风云物时刊载充满娱乐城市文章树特树位风云物截1990年卢斯公司全美城市中心区建成14座样建筑中规模位俄勒冈州波特兰市先锋广场新建设亚特兰商业城事类建筑开发营詹姆斯·卢斯合资公司——企业发展公司该公司组建1982年时通建立企业基金组织资助事低收入居民住宅开发建设值提两公司先事许商业广场项目包括霍顿广场中心城市种零售商场综合性购物中心均城市改造项目市政府该项目前期工作予定补贴
（四）新社区规模开发
世纪60年代70年代美国新社区建设进入新发展时期城市郊区社区建设开始规模化功综合化方发展业已成房产开发流趋势詹姆斯·卢斯作时期代表率先开展规模功社区开发建设旨进步改观美国社区建设落面貌早60年代初卢斯公司属子公司——社区规划发展公司开始着手方面准备工作先位距巴尔摩首华盛顿中间马里兰州霍华德县购买土16000英亩开始规划兴建哥伦亚社区开发资金源康涅狄格众寿保险公司（CIGNA）予社区开发项目信贷支持
卢斯非常重视社区规划设计行性研究专门组建社区规划智囊团成员事城市规划设计方面专家社会学家智囊团认社区规划设计应重点考虑城市生活环境讲求优美强调四方面进行改革创新⑴社区卫生保健计划⑵建立巴专线客运系统⑶社区种设施配套完善教堂娱乐设施等⑷提高教学质量居民素质强化社区活动参意识实践证明样思路指导规划设计成功社区建设哥伦亚社区建设方面失成功典范
1973年1975年正值哥伦亚济萧条期融资困难住宅建设计划实施谓困难重重样特定环境卢斯开发哥伦亚社区商业旧繁荣昌盛住宅建设健康发展致终发展拥80000户居民社区
哥伦亚部分住宅开发区环建工湖然景观住宅机联结浑然体哥伦亚称市中心社区仅拥该区商业购物中心办公中心种文化娱乐设施设立五高等学府分院开发工业园办公区业数50000中包括外口
卢斯事住宅建设面层次收入阶层中包括补贴中等收入居民租赁住房目言卢斯明确提出取消种族隔离摒弃种族歧视政策哥伦亚四分口美籍非洲卢斯先生掀起新住宅建设浪潮哥伦亚成立赖兰德·荷马斯住宅开发公司业务现遍全美总部成立直设哥伦亚
60年代70年代间美国掀起私规模开发新社区热潮事项开发活动城市胜枚举前已述哥伦亚市代表性城市理位置分布城市部分集中美国气候温暖区加利福尼亚州克萨斯州佛罗里达州等参新社区开发事然资源开发企业（石油公司等）类企业事新社区建设占定优势条件拥量土说弗吉尼亚州里思顿公司该公司原海湾石油公司现Mobil石油公司克萨斯州弗里德斯伍德公司EXXON石油公司外原农场畜牧场改造建成新社区加利福尼亚州社区开发土均西班牙国王馈赠土片农垦耕迄属遗产
确切说美国迪斯尼公司独资参佛罗里达州社区开发算真正意义规模开发1965年迪斯尼公司奥兰附征购27000英亩荒开始规划开发瓦尔特·迪斯尼世界（中包括魔幻王国乐园EPCOT中心规划开发）两年佛罗里达州议会意批准成立迪斯尼世界治区政府允许雷迪·克里克辖区享税收贷服务立法开发等全部权力开发程中迪斯尼公司仅注重规划总体性讲求协调性力求通适度控制开发速度精心策划建筑类型量做设施建设步协调方面该公司加利福尼亚州阿纳海姆市建设迪斯尼乐园（注
迪斯尼乐园占面积250英亩）远远迪斯尼世界规划缜密设计精心极力想驾驭周围开发建设着东岸迪斯尼乐园影响逐渐增掀起该区房产开发热导致口增加业扩该浪潮持续二十年迪斯尼世界1971年12月份建成开业庆典天通该乐园摩幻王国高速公路汽车长龙长达１５英里迪斯尼继续扩建规模扩建项目包括动画世界电影院电视题乐园广播电台建筑风格独特酒店购物中心写字楼种娱乐设施住宅公寓（中包括布埃纳·维斯塔湖西里伯瑞森湖等社区规划项目）等外迪斯尼公司度佛罗里达州规模进行住宅开发收购专门事土开发住宅建设房产开发公司——哈伟公司目前迪斯尼公司开发重点放佛罗里达州奥兰区迪期尼乐园选址奥兰现成全美繁忙空港成洛杉矶纽约外拥酒店区现酒店客房达
82000间统计资料显示奥兰区80年代口增长５０％
美国60年代期整70年代许开发商加入新社区规划开发行列中形成美国前未社区开发热新社区项目容包括商城购物中心种文化娱乐设施住宅工业区等等兴斯作中开发商休斯顿开发名闻遐迩开发区称波士顿·奥克开发区该区系休斯顿市高档零售商厦写字楼酒店林立繁华段1969年兴斯开发区兴建综合性商业设施命名加勒里亚购物中心功商厦设五型百货商场零售商业面积达180万方英尺该区拥450房间豪华酒店高25层波斯特·奥克写字楼该写字楼1973年竣工位休斯顿商业中心区外超高层写字楼建筑面积500000万方英尺类似样规模写字楼时休斯顿市仅两座中座1983年兴斯波士特·奥克开发区兴建座纽约建筑师菲利浦·约翰逊约翰·布基规划设计64层超高层厦建筑面积160万方英尺说杰拉尔德·兴斯20年中美国商业建筑开发商仅休斯顿开发兴建颇具名气写字楼商业购物中心酒店美国城市拥量产房产享定声誉兴建波士特奥克中心仅房产开发生涯中里程碑全美综合零售商厦开发具划时代意义影响
三70年代90年代美国房产业发展状况
众周知房产业发展程中常常会呈现种规律性变化规律身表现出定期性世纪三十年代美国济学家直研究探索房产业发展规律影响素霍默·霍伊特罗伊·温兹利克克利尔斯·朗利奥·格里伯勒曼纽·哥里博等事方面研究知名济学家济学家研究结果表明导致房产市场滑房产业衰落影响素致方面通常说济危机（济萧条）二货币贬值资金供量足致货币市场回落三房产开发量形成供求导致供求关系严重失衡房产市场回升动形成源素影响第口业数增长收入提高增加市场效需求第二资金供量充足致货币市场回升第三预测租价售价回报率幅提高土升值潜力开发商规模投资开发
美国房产二十年发展历程清楚房产业受种种素影响表现周期性波动波动频率60年代末期70年代初期美国济处高速增长期军事扩张通货膨胀作影响美国房产业发展较快房产市场异常活跃素带击影响导致美国1973年1975年出现济萧条房产业景气说时期影响素：油价涨幅较增加四倍通胀率升两位数致济出现严重危机等等70年代期二战婴潮出生现已进入成年期成口数量增长住宅需求量时间住宅市场业市场极活跃房产业出现次高潮时８０年代初期房产市场开始滑时期银行利率幅度提高银根紧缩伴出现员失业率升高济危机日趋严重等80年代中期货币流量开始松动员业率升高房产开发热开始回升1990年房产出现萧条严重景况：⑴空置率高⑵需求量减少⑶积压房产增加⑷售价租价跌收益减少⑸违约欠债破产情况频频发生然1993年1994年形势度逆转揭利率开始调业率逐渐升住宅建设住宅市场开始回升直
94年出现高涨期统计仅新建独家住宅达120万套创1978年高纪录
综述房产发展周期性种客观济规律仅体现国家区市区社区住宅区相时期市场表现规律相处高涨期处回落期妨举典型例子80年代初期美国达拉斯市房产正值持续发展高涨期时休斯顿市处回落期80年代期两城市情况开始逆发展说十年中美国区市场情况完全样属种现象存写字楼购物中心旺销情况住宅市场问津许房住情况美国域周期循环程相70年代中期始美国西南部区房产市场走势景气东北区截然相反差异非常明显点相两区时受源价格飚升影响进入80年代源价格暴跌西南部区市场度回落东北部区度复苏般说理位置影响素外建筑类型容忽视影响素会房产发展周期带某种机遇性变化换句话说建筑类型适时变化某种程度会改变房产周期
80年代末期数区写字楼酒店开发量市场趋饱鉴空置面积增高短时期市场难消化开发商投资商开始转住宅公寓工业仓储项目开发建设
美国住宅供求情况住宅市场需求供时售价涨幅独家住宅三十年美国现新建住宅土价格增长直超出般家庭收入增长资产占量说美国拥物业业承租者间尚存定差距缩差距长期承租者新成立家庭试图房产增值（房价骤升）前利税收降低税率时机购置房产成业70年代中期80年代期美国位东西海岸部分城市房价住宅销量时期着济发展周期连续出现次波动80年代初期80年代中期单元户型住宅项目开始增逐渐成时期住宅建设流1981年美国济复苏税收条例颁布实施该法规条款涉容：减轻型企业集团公司赋税问题加速折旧处理潜亏降低税等继１９８６年美国颁布税收制度改革条例该项法案提高述税种税率出台租赁住宅新项目反应敏感投资额开发量立减少致房产业急速回落
实践证明美国房产业二十年出现周期性波动物价涨资市场房产金融业发生根性变化致例置业者容易获低成定息长期抵押贷款促进房产金融业发展住宅市场活跃利率70年代末幅升导致出现储蓄贷款机构濒破产1979年1981年美国房产金融业非常时期失控金融机构行提高存款利率（远远高放贷利率）竞相吸收存款造成银行资金流动紊乱出现样种情况1981年储蓄放贷机构购房揭贷款资金撤走转投房产金融市场事股票交易风险进购量垃圾股机构会样做参加保险存款账户100000美金保险额储户承担风险时证券交易程中存贷机构部分交易少存着腐败现象加股市行情难握投资失误尤80年代期正值源区济进入萧条期房产出现周期性衰落绝部分存贷机构陷入极度困境中终宣告破产倒闭鉴种状况美国联邦政府1989年始正式接金融业绝分部机构时专门成立
联邦信贷公司（RTC）负责处理存贷机构善遗留问题联邦信贷公司发展较快90年代已发展成拥物业资产达数十亿美元公司成美国房产业事规模开发力军
观美国数房产金融机构兴盛走衰落发展历程许商业银行历困境政府实施宏观调控出台银根紧缩政策房产开发商进入90年代初期新项目投资决策面着严峻考验挑战特项目融资方面更进入90年代中期许房产开发商特商业建筑开发商开始新项目贷款持谨慎态度90年代新项目贷款80年代完全80年代属试图利信贷牟取高利承担偿债风险贷款开发正导致开发商盲目追赶潮流投资开发缺乏市场房产项目
然金融机构倒闭美国房产金融市场出现暂时低谷整金融业发展带影响住宅金融市场影响尤揭机构影响更微微证券机构揭银行二十年发展已迅速扩展二级市场体制已健全表现出具高抗风险力揭机构通许投资机构获需资金源诸：国家房产金融理局（
FannieMae）联邦住房贷款抵押公司（FreddieMac）政府国家住房贷款理局（GinnieMca）等政府背景中介机构私证券公司美国现已许保险公司退休养老基金会信托存款机构全球性投资机构均已二级揭市场参融资活动新资金源疑贷双方提供充足资金然房产贷款利率相金融市场规范运作时候高资市场竞争激烈造成住宅信贷资金较紧张致
实退休养老基金会投资机构职作时期已完全单纯意义贷款机构时充着买角色甚参合资开发旧城改造70年代房产投资基金组织长足发展新兴产业形式应运生仅房产开发物业理行业中发挥着越越重作房产业专业化方发展起积极促进作诸退休基金房产协会美国房产信托投资委员会等专业性行业协会出现标志着美国房产金融业组织机构开始发生次深刻变革
年美国房产业新发展表现许型企业开始房产业渗透参种开发活动数量呈明显升趋势然企业绝部分拥土物业前未发挥出潜收益
60年代初期开始美国许资源开发产业公司参房产开发营铁路公司林业石油矿产农业财团充分利土资源进行种项目开发建设乡镇娱乐园城市综合楼宇美国联邦政府制定系列政策通住宅城市发展部推动鼓励企业参房产开发营样行业企业事早期房产项目开发中旧成功率高事熟悉风险性较原产业生产80年代美国房产业进入新发展时期型房产企业开始进入国际市场参国际竞争营模式相应改变逐步开始生产营资产营方扩展粗放型集约型方转变企业特点十分重视通杠杆收购物业进行成理侧重部挖潜提高理效益新项目开发采取合资开发形式分散风险
着房产金融机构断扩美国房产企业规模断扩早60年代住宅开发建设出现许全国性开发巨商中包括卡尔曼布罗德公司森特克斯公司瑞恩霍姆斯公司乐声霍姆期公司美国住宅公司等时出现许型购物中心开发商爱德华·德·巴尔托洛公司迈威·西门诺公司艾尔弗雷德·塔博曼公司埃尔斯特·哈恩公司詹姆期·卢斯公司等介入商业购物中心开发建设进入
70年代80年代美国出现批享誉全国写字楼开发商中图拉麦尔·克劳公司格拉尔德·兴斯公司约翰·盖尔玻瑞斯公司林肯物业理公司城建投资开发公司提市曼·斯佩尔公司等外规模较筹保险公司（普鲁登斯公司市寿保险公司安保险公司）加房产开发公司（包括奥林皮亚纽约公司卡迪拉克·盖尔威尤公司特利泽克公司等）事写字楼零售商场宾馆酒店工业厂房公寓种功项目开发建设90年代北美拥实力房产开发商开始跻身欧洲市场参前景新项目开发规划加开发商进军美国房产市场拓宽美国产业发展空间标志着房产业发展趋势开始国际方迈进
前已述美国60年代开始规模住宅区开发建设特1970年4月土日开发速度愈愈快势头越越猛说美国房产发展史次飞跃然正巨变出现愈演愈烈引发负面影响思考房产规模开发速度然生态环境类健康赖生存城区非城区生活居住环境造成良影响仅引起社会广泛关注时引起政府高度重视
1969年美国联邦政府颁美国环境保护理条例州政府方政府相应出台系列关法律法规房产开发环境保护问题纳入法制轨道房产项目计划立项开发项目涉关环境保护事项法律条文均作严格限定1966年美国颁布实施美国历史文物保护法现建筑物保护作原规定规定指出新建项目应保护开发区定保存价值原建筑物原拆拆新区建筑拆进行重建美国级政府制定法律法规措施相应延长房产开发项目审批程序时提高开发成进达控制开发规模减缓开发速度目
正前面提美国加利福尼亚州五六十年代房产开发商公认开发乐园加州开发建设公基础设施审批立项建设完工整程速度快效率高七八十年代情况截然相反加州新建项目会遇难料想阻力市民质疑设阻法院审批程序严格开发商常常耗费量时间做必协调工作税种税额新建项目设置重重障碍诚然种政策变化助限制量开发尤住宅开发方面形中助长房价迅速攀升显易见加州时期房产市场供求关系已完全处种失衡状态导致出现供应求
否认问题矛盾出现美国级政府量削减基建设项目致中包括道路桥梁许城市建设必需基础设施公配套服务设施７０年代出现抗税问题导致出现问题城市基础设施维修费支出减少改建扩建问题重视够等等基础设施超负荷运行避免会带社会问题诸交通堵塞空气水质污染严重学校学条件差周围环境恶化——政府税收减少足够资金全面改善造成问题产生许新建项目马带诸困难阻力问题开发商立项申办报批手续问题新项目开发商挖空心思周旋关系网中间时取政策支持疲奔命方面妥善处理居民商家社会团体社区负责关系做说服工作方面说服政府官员获准开发项目合约支付相数额公设施配套费时保证工程开发周边环境带良影响负面效应某种意义讲种协商式合作形式助
90年代新体制建立融资手段完善进步说住宅建设效需求供创建良生活环境城市济持续快速健康发展起积极作
综述美国房产业迄止已走百年发展历程仅先受两次世界战通货膨胀济萧条严峻考验取成许成功验实践证明美国房产业发展已步入较成熟阶段特征表现方面⑴现代化企业专业化开发⑵体制完善性机制合理性操作科学性产品样性⑶融资渠道广泛性政府社会关系密切性二战四十年美国房产开发商逐步走专业化开发道路专业开发项目包括：写字楼商业购物中心工业区宾馆酒店等种类功异建筑产品美国房产发展成熟性体现环境保护设施配套完善意识日益增强确信未世界济高速发展必美国房产业带更深刻变化产生更深远影响

第三章 美国房产金融业发展
类文明早期土少数资金拆存更保险公司专门事存贷金融机构古罗马时期土拥者征税者起开始事发放少量贷款中世纪出现极少数富者开始发放款够种款限富贵者时概念说土拥者土种相标准动产抵押物
历史着土权范围断扩社会资金积累量增加长期贷款成现实特十八世纪工业革命兴起更运聪明智机器创造财富开始发现面前已展现出种新机遇贵族拥土苦苦劳作已维持生计唯出路着创造社会财富断增加强烈寻求着充分利积累资金方法公储蓄机构春笋般破土出直二十世纪三十年代中期房产普通筹资形式短期贷款期限五年半年付息次国目前情况完全相二十世纪三十年代末期美国成立联邦住房理局开始出现长期分期偿住房贷款种崭新房产金融体制样诞生
现数房产开发贷款金融机构商业银行寿保险公司养老抚恤基金正式金融中介机构会建筑商开发商贷款扶持工程项目贷款直接贷购房者购买已建房屋样种金融机构提供断进行投资机会投资获取利润作新信贷资金扩投资１９９４年年底美国44万亿美元未付住房抵押贷款差额数字房产业规模位重力证明
第节 美国联邦储备银行
联邦储备银行美国金融统帅联邦储备银行1913年美国总统伍德·威尔逊签署联邦储备法时确立初目设立方便出售贴现商业票机构时加强金融行监督着时间推移整金融体系影响已扩货币供求货币成信贷（利率）
现作美国中央银行职维持良信贷环境抵御通货膨胀银根紧缩创造低失业率货币稳定国民济稳定发展民生活水断提高良济环境
美国联邦储备银行美国分１２区区设家联邦储备银行分行美国注册银行必须加入联邦储备银行体系区联邦储备银行分行购买证券联邦储备银行通成员行间接调节货币流通利率调节方法成员行必须遵循联邦储备银行储备求贴现率
１储备规定
联邦储备银行求成员行手头保持定数额资金作储备基金基金作贷款途求仅保护存款控制资金市场现金流通量联邦储备银行实际增加储备需求限制成员行发放贷款总量贷资金减少时银行客户收取贷款利率会提高政府提高利率办法限制巨额贷款额度减缓热济行反然减少储备需求联邦储备银行便会鼓励银行发放更贷款银行贷款增市场流通资金相应利率降
２贴现率
国家允许联邦储备银行成员行储备银行分行贷款扩贷款量储备银行分行样贷款索利率贴现率基础成员行确定放贷利率优贷款利率（银行资信客户征收短期贷款利率）受联邦储备银行贴现率影响极样优利率确定银行贷款包括抵押贷款利率基础理说联邦储备贴现率高银行种利率高银行贷款利率高银行放贷额会减少货币市场贷币资金流量减少相反低贴现率会利率降低银行贷款增加资金流量会增加
第二节 美国房产金融市场
数房产交易需筹资少手头笔足够买套房子宗财产资金济气候发生变化时供求关系变化会房产市场发生变化素综合起便构成复杂迅速成长房产金融市场
房产金融市场称抵押贷款市场分两级级市场二级市场
级市场
级市场称初级市场抵押贷款产生市场里发放抵押贷款者直接钱款者款者立场贷款满足消费筹资手段放贷者立场贷款投资投资者期投资中获利放贷者说贷款必须产生足够回报吸引投资贷款回报两种方式：
(1)成交时收取费贷款手续费贴现点费
(2)派生收入贷款期间收利息
越越放贷机构着眼贷款手续费作投资增值第目标款贷出卖投资商放贷机构通二级市场贷款卖投资商回笼资金贷新客户获取收益
二级市场抵押贷款放贷机构
级市场贷款发放机构：
储蓄协会商业银行储蓄机构：机构般信良贷款发放机构保证储户资金安全储户资金通金融机构抵押方式作贷款储户说应该种安全投资贷款发放机构遵循政府部门颁布项法规条例根１９８９年颁布金融机构改革追偿实施法案成立金融机构监督办公室务规范金融机构业务行政府种条例（包括准备金规定保险求规定
)保护储户免世纪八十年代出现金融界意放贷现象损害储户利益
保险公司：保险公司保险单持交保险费积累起量资金中部分支付理赔营业费相部分投资利图实业长期房产贷款认保险公司发放贷款机构保险公司身更愿意钱投规模更期限更长商业工业项目投独家住房抵押贷款
信卡协会：信卡协会合作性组织成员钱存储蓄账户信卡协会营短期消费住房改建贷款然已扩范围事发放长期抵押贷款信托贷款
养老基金：养老抚恤基金通常拥笔资金投资抵押贷款收益风险养老抚恤基金开始积极事房产投资房产投资通抵押银行抵押纪进行
捐赠基金：许商业银行抵押银行办理捐赠基金投资业务医院学慈善机构机构捐赠款项低风险商业项目工业项目提供贷款极源
投资集团：房产项目高层公寓办公综合楼购物中心常常通辛迪加样财团限合伙房产投资公司筹集资金
抵押银行公司：抵押银行公司利保险公司资金养老抚恤金资金资金发放抵押贷款事房产抵押贷款业务想贷款卖投资商收取服务费抵押银行公司般组建成股票公司作房产贷款融资源商业银行储蓄机构受限制少抵押纪
抵押纪：抵押纪贷款放发款贷款间中间抵押纪首先找款办申请然申请呈交贷款批准通常抵押公司工作旦贷款出便提供服务抵押纪时房产纪正常纪业务外会客户提供筹资服务
级市场款贷款发放组成级市场贷款谈判讨利率贴现问题贷资格求取决发放贷款什机构贷款否二级市场进行交易法定贷款机构必须严格遵守国家颁布法规贷款机构严格果项贷款准备售出贷款出方保存作投资项贷款必须满足二级市场购买者求
三二级市场
出贷款级抵押贷款市场外二级抵押贷款市场什二级市场呢？二级市场专门营房产抵押贷款买卖抵押贷款市场级市场贷款机构贷款出售投资商避免利率风险时通售出贷款仅回收资金实现盈利二级市场级市场放贷者提供回笼资金场加速资金周转继续发放更贷款二级市场投资商级市场放贷机构出钱购买抵押契作投资获取利润
（）现代二级市场创立
美国国会针萧条期间出现房产金融体系混乱状况1938年创立联邦国家房产金融理局（般称作ＦannieMae)富兰克林·德·罗斯福签署联邦住宅法案ＦannieMae诞生提供法律早四年前1934年成立联邦住房理局务稳定抵押贷款市场房产市场该局推行抵押贷款
——种长期分期偿贷款——美国贷款市场发展起关重推动作美国房产金融理局成立表明现代房产金融二级市场诞生务级市场抵押贷款放贷机构手中购买联邦住房理局保险抵押贷款放贷机构消费者提供更贷款十年联邦国家房产金融理局政府授权购买退伍军理局担保贷款系列行效措施实施加国家总体济繁荣世纪五十年代六十年代七十年代美国房产历史写灿烂页
（二）二级市场扩
世纪七十年代中期前级市场基法定储蓄机构控制机构掌握着作长期贷款资金源——储蓄存款非贷款机构存款作贷款资金否想介入行机会存（贷款纪身份介入例外）抵押公司充纪运储蓄存款作抵押贷款源做法世纪三十年代萧条四十年中运作情况直十分良存款利率问题联邦政府条规定付存款者利率超55％（联邦限定第Ｑ项规定）长期贷款利率保持７％８％提供保证时放贷机构成相稳定世纪七十年代期利率开始节节升度受购房者青睐金额成低资金开始问津
二级市场发展壮始世纪七十年代初整七十年代二级市场仅限熟悉抵押贷款贷款购买机构包括型储蓄协会储蓄银行联邦国家房产金融理局二级市场购买抵押贷款投资商般说承担理该贷款责种情况直抵押贷款转换证券诞生抵押贷款转换成更容易接受价证券二级市场开始世界金融市场投资商开放
（三）抵押贷款转换证券
抵押贷款二级市场进行买卖作种投资始终存问题例笔贷款进行长期监时会发生法预计提前偿付会造成投资回报确定性等数投资商更乐意投资证券——种抵押贷款更容易进行买卖投资：批抵押贷款进行包装作证券发行样抵押贷款实际转换成价证券投资商说具更吸引力
联邦住房贷款抵押公司联邦国家房产金融理局世纪七十年代初开始抵押贷款转换证券业务机构公司开始项业务八十年代初促项业务迅猛发展起原传统做法发放抵押贷款者七十年代期起存款利率节节升蒙受巨损失存款利率提高长期固定利率投资显然失部分吸引力原想赶超长期投资特政府发放种债券利率抵押贷款尚需努力
攀登利率越高投资者吸引力越时抵押贷款进行包装发行证券利图金融市场投资价证券起投资购买抵押贷款吸引力
（四）二级市场成员机构
二级市场成员机构购买抵押贷款机构通常会购买许宗抵押贷款抵押贷款进行包装（称资金汇集）然包装抵押贷款转换成价证券出售投资商获取收益二级市场成员机构：
１美国联邦国家房产金融理局
联邦国家房产金融理局二级市场第成员机构成立1938年时作政府部门务购买联邦住房理局保险住宅抵押贷款时国会准备开创新联邦住房理局保险抵押贷款计划通抵押贷款销售二级市场投资商创立种融资渠道创立二级市场美国联邦房产金融理局应运生
1948年该局业务范围购买联邦住宅理局保险抵押贷款外扩购买退伍军理局担保贷款
1954年美国房产金融理局重新组阁吸引私资金扩二级市场该局授权仅收购联邦住房理局保险退伍军理局担保贷款贷款卖出联邦国家房产金融理局购买贷款时已票面价值确保合理回报价格收购时该局定购买售笔抵押贷款符合标准投放市场抵押贷款换言该局购买符合销售标准抵押贷款样时会引起级市场放贷机构满放贷机构认作联邦政府部门应该接受标准强制接受该局标准联邦房产金融理局观点：联邦住房理局退伍军理局信贷估价标准低标准坚持售该局抵押贷款必须符合该局规定质量收益风险标准做点该局具体提出担保保险贷款质量求稳定程度求
1968年国会联邦国家房产金融理局分二：该局发展历程中具重意义步两新组织分联邦国家房产金融理局政府国家住房贷款理局政府国家住房贷款理局现美国住宅城市发展部属政府部门职责政府资助住房工程进行筹资政府国家住房贷款理局抵押贷款转换证券联邦住房理局退伍军理局担保贷款提供担保确保市场正常运行样级市场贷款机构发放住房抵押贷款包装成联邦住房理局保险退伍军理局担保贷款二级市场卖投资商联邦住房贷款理局担保投资商时收回息者贷款机构发行抵押贷款转换证券然转金融机构投资商
1968年美国国会通立法联邦国家房产金融理局中分出政府国家住房贷款理局标志着联邦国家房产金融理局公司化私营化转变开始国会指令新联邦国家房产金融理局通二级市场确保美国抵押贷款发放者充足资金流量时国会指令该局实行公司化运营实行负盈亏该局公司化私营化完成1970年股东美国财政部支付216亿美元购买美国政府权益联邦国家房产金融理局然公司化私营化联邦特许提供金融产品服务时美国中低收入阶层提供购买住房资金
美国公司——联邦国家房产金融理局现拥3510亿美元资产6510亿美元抵押贷款转换证券该局美国财政部外债务承保机构股票纽约证券交易挂牌该局约240000位股东美国标准普尔氏500指数重组成部分
现该局已1200万户美国家庭提供购房资金仅1996年该局1500家发放抵押贷款机构里买入担保2180亿美元抵押贷款
２政府国家住房贷款理局
政府国家住房贷款理局1968年联邦国家房产金融理局分立出通常简称GinnieMae联邦国家房产金融理局便成私营机构GinnieMae隶属美国政府住房城市发展部
政府国家住房贷款理局授权行原联邦国家房产金融理局行三项职两项行国会总统住房理特助理职住房贷款理职（第三项职——通购买抵押贷款稳定抵押贷款市场职联邦国家房产金融理局行）避免业务重复政府国家住房贷款理局业务协议方式联邦国家房产金融理局代行
初张创立政府国家住房贷款理局感十分欣慰该局理住房抵押贷款方面已取极成功联邦国家房产金融理局划部分抵押贷款变现政府国家住房贷款理局创立种新办法抵押贷款汇集包装作担保发行担保证书作种新价证券现种做法已成种惯做法种办法抵押贷款更易转换成销路更价证券政府国家住房贷款理局抵押贷款营业务限联邦住房理局退伍军理局某农民住房理局保险担保贷款
然政府国家住房贷款理局购买抵押贷款然进行汇集包装该局批准贷款营机构金融投资机构机构全国发放贷款者里购买抵押贷款贷款必须符合政府国家住房贷款理局规定标准然政府国家住房贷款理局发行抵押贷款抵押担保证书笔抵押贷款月付款现款通传递票达贷款营机构然抵达持政府国家住房贷款理局发行担保证书持证手中政府国家住房贷款理局担保款付持证付持笔抵押贷款者
政府国家住房贷款理局种证书金融市场投资商诱惑力非常政府公债样风险零回报公债高出达１％政府国家住房贷款理局证书购买单位25000美元互助基金希提供单位更证书1993年政府国家住房贷款理局发行担保证书担保未偿余额达4210亿美元美国全国住宅抵押债务29770亿美元１４％政府国家住房贷款理局实际拥资金4500万美元时政府实际投资供该局担保抵押贷款资金
３联邦住房贷款抵押公司
1969年1970年金融危机导致政府发布1970年紧急住房贷款法案创立联邦住房贷款抵押公司该公司成立目作联邦住房贷款系统成员国家储蓄机构提供二级抵押贷款市场该公司运作方式联邦国家房产金融理局运作方式相似董事会成员１８受美国住房城市发展部属监督委员会监督美国住房城市发展部联邦住房贷款抵押公司联邦国家房产金融理局分制定购买住房抵押贷款求中包括购买城市中心区住房抵押贷款需购买中低收入家庭住房抵押贷款需具备条件联邦住房贷款抵押公司联邦政府着方面联系五名董事美国总统直接命美国财政部授权
225亿美元信贷额
该公司1970年购买抵押贷款更购买抵押贷款价证券该公司改联邦房产金融理局购买押贷款作营抵押贷款获取收益做法通销售抵押贷款价证书筹措资金证书金融市场通常称ＰＣＳ贷款金额达百万美元批区１～４户住房贷款抵押联邦住房款抵押公司进行条件担保种代理担保联邦政府担保什代理担保呢？代理担保指代理法律说属政府范畴政府联系十分密切致投资者会然认政府会种担保垮台然事实政府会承担种法律责
联邦住房贷款抵押公司批销售／服务机构买入贷款销售／服务机构数储蓄机构符合条件贷款发放机构联邦住房贷款抵押公司发生业务然作储蓄联盟系统成员制定政策更适合拥存款贷款发放机构支付２０％预付款抵押贷款联邦住房贷款抵押公司购买抵押贷款数必须办理私抵押保险常规贷款联邦住房贷款抵押公司联邦住房理局退伍军理局贷款然现贷款绝部分政府国家住房贷款理局办
联邦住房贷款抵押公司收入承保成批抵押贷款成交时收取手续费然营部分抵押贷款资金中获取利息作收益1993年拥抵押贷款总额略高350亿美元抵押贷款证券4210亿美元占全部住房抵押贷款市场15％1989年12％说增加
４联邦农业贷款抵押公司
扩农民发放贷款资金源国会通1987年农业信贷法案创立联邦农业抵押公司初创业资通购买２千万美元政府卖事农业贷款金融机构原始普通股票建立联邦农业贷款抵押公司继政府国家住房贷款理局成农业贷款进行揽子承保代理典范联邦农业贷款抵押公司身言购买贷款批准营抵押贷款机构限制营抵押贷款联邦农业贷款抵押公司切营活动受农业贷款理局监
美国财政部授权联邦农业贷款抵押公司１５亿美元信贷额保证农业抵押贷款农业住房抵押贷款证券息偿提供90担保担保费５０基点（利率债券收益计量单位基点001）加年收未偿付抵押贷款余额05％年费项合格农业房产抵押贷款定义：土生产种种农业产品建筑作抵押担保贷款般说次贷款贷款金额超250万美元保护型家庭式农场采取项措施农村住房抵押贷款限超2500口农村区独家住房提供贷款贷款额超１０万美元超抵押价值８０％联邦农业贷款抵押公司抵押贷款转换证券述提三家承保机构承保证券完全样该公司抵押贷款转证券需符合规定例联邦农业贷款抵押公司证券必须符合证券交易委员会注册登记规定承保机构需外事合伙机构（联邦农业抵押公司认购贷款进行揽子操作机构）需笔揽子操作贷款作１０％储备金外更加严格规定机构什样济情况进行业务运作等改善农业济
1987年政府停止承保业务直1992年允许恢复种业务年联邦农业贷款抵押公司首次233亿美元证券发行担保书证券旅行保险公司发行农业抵押贷款作担保
提种机构二级市场成员机构通资金充余区转移资金缺乏区稳定房产市场证券购买者提供种安全投资机会增值快区购买贷款销售发展缓慢区贷款发放机构发展缓慢区贷款发放机构提供购买抵押贷款机会样资金集中筹集起全国范围流需资金方
第三节 房产筹资技巧
节谈房产抵押贷款源现阐述抵押贷款种类房产抵押贷款种类繁阐述般指抵押贷款者抵押品作担保者信托契约作担保
定期贷款
定期贷款称短期贷款（通常１—１０年）种贷款通常分两部分偿：款者贷款时双方规定期限逐期定额偿付利息二贷款期限届满时次偿金定期贷款段时间唯种抵押贷款现家庭改造已成次选贷款形式购买住房首选抵押贷款
二分期偿贷款
数抵押贷款信托契约贷款分期偿贷款说整贷款期间逐渐点点偿种贷款贷款期限般年常见１５年３０年然２０年４０年定期贷款偿付方式分期偿贷款金利息需起偿期款首先偿欠利息余额偿金
贷款期限届满时全部息偿完毕样贷款做直线递减贷款数分期偿贷款信托契约贷款月分期偿然季半年偿
三调利率抵押贷款
调利率抵押贷款常常利率基础发放然利率便会整贷款期间根客观济指标浮调利率变抵押贷款偿金额会变
四飘浮式贷款
期付款时间前期偿贷款远远足偿全部贷款次需偿付金额时种情况作飘浮式贷款般说果该笔特款够短时间快速付清贷款发放机构够放宽点期限然贷款发放机构没法律义务需做出种放宽完全贷款期时求贷者付清欠款
五扩幅式长期抵押贷款
扩幅式长期抵押贷款迅速付清抵押贷款种贷款利率固定金偿指数事先规定时间逐渐增金额样付出款数额越越整贷款迅速偿种贷款常常估计收入断增加足偿付逐渐增加付款额采种长期贷款
六逆年金抵押贷款
种贷款贷款发放者月款者支付种贷款种贷款款者房产作抵押月支付金额款者实际投入建房资金数额基础种贷款年纪较公民机会需真正售出房子份投资建房资金相应固定收入种贷款款者承担利率固定贷款总额终卖掉房产款者世变卖房产偿
介绍种房产贷款外信托契约贷款总括抵押贷款包抵押贷款定额抵押贷款施工抵押贷款售租回抵押贷款住房资产净值抵押贷款
第四节 房产金融贷款方案
房产抵押贷款般贷款－价值率ＬＴＶ划分ＬＴＶ指贷款额物业价值率物业价值指销售价格评估价值中低数额贷款价值率越低款方需支付首期付款越贷款发放者说首期付款越高贷款安全程度越风险越
房产贷款方案四种：常规贷款抵押贷款保险政府（联邦住房理局）保险贷款政府（退伍军理局）担保贷款
常规贷款
常规贷款成安全贷款贷款价值率低款者首期少付２０％贷款价值率该笔抵押财产８０％更低仅抵押品作担保需欠款偿付完全款者偿力发放种抵押时发放款者根担保品（房产）估价信调查报告表明选择资信良款者重方面外便需保险担保保障贷款发放者利益
贷款发放者行确定标准什样资格款什样抵押品作贷款担保做出估价规定年二级房产金融市场款者资格抵押品标准放贷者必须遵守单证处理程序等极影响说果贷款发放者二级市场转贷款必须满足联邦房产金融理局联邦住房贷款抵押公司关抵押贷款标准然贷款发放者权做出贷款发放决定二级市场售出符合规定标准抵押贷款
值注意现二级市场数房产贷款常规贷款概联邦住房理局承保标准较苛刻加贷款成费转嫁二级市场利率时退伍老兵资格申请退伍军理局担保贷款样常规贷款发放者留出片市场
二抵押贷款保险方案（ＰＭＩ）
款者想获首期付款较低抵押贷款办法加入抵押贷款保险计划该计划贷款价值率常规贷款高贷款发放者便求款者提供担保减少风险款者便私营抵押保险公司购买保险作担保保障贷款发放者免受款者拖欠贷款造成损失果获抵押贷款保险贷款额达物业评估价值９５％ＰＭＩ贷款定例保护通常２５％—３０％防备款者拖欠付款般说贷款成交时款者交第年保险费外需外交付定费保险效期款者需月交付定费付款方法选择保险费贷款者成产时交费免交月交保险费会略微提高款者投保资金限情况种减少成交时交费显十分重种贷款部分承保贷款偿定程度时贷款发放者会意款者终止种保险终止保险具体做法会贷款发放者
三联邦住房理局保险贷款
联邦住房理局1934年萧条期间成立目解决时困扰整美国济难题六十年运作价值已完全证实
成立联邦住房理局现十分必业务范围已初仅仅帮助缺房者购买住房基础扩展成立联邦建房理局目：（１）鼓励更拥房子（２）提高住房标准（３）创立更办法筹措抵押贷款目标已实现甚初期
隶属美国住房城市发展部联邦住房理局身建房事贷款业务常说联邦住房理局贷款术语指保险种贷款种贷款必须联邦住房理局批准贷款发放机构贷出联邦住房理局仅房产贷款发放者提供保证抵押贷款保险样联邦住房理局贷款发放机构提供防止款者拖欠款保险联邦住房理局业务１—４户住宅提供１５—３０年固定利率抵押贷款保险贷款价值率高利率贷款相竞争力
１）款者必须贷款定百分交纳保险费达成保险时款者（）需交纳首笔保险费首笔保险费贷款总额中起贷出外月交纳定保险费保险险种新贷款保险贷款保险贷款保险保险费会
２）必须符合联邦住房理局关规定包括建筑类型规定建筑物周围环境规定款者资信情况规定等
３）作抵押房产必须联邦住房理局批准认评估机构估价般说贷款总额超两条中条规定：（１）评估价值实际售价中先取中25000美元25000美元９７％贷款评估价值实际卖价两项中取价值低项余125000美元９５％贷款超125000美元（成交费包括）部分均９０％贷款（２）实际售价评估价值中果实际售价联邦住房理局作估价高前者9775％贷款实际卖价评估价值中价值低项计算足部分购房者作首期付款支付现金规定外联邦住房理局国家区允许贷款额作规定
然联邦住房理局提供种类贷款保险包括年期调利率抵押贷款保险住房改建贷款保险购买房产贷款保险特殊标准公寓综合楼贷款保险外房子居住出租率符合联邦住房理局承保关规定
四退伍军理局担保贷款
退伍军理局政府授权够资格退伍军配偶（包括服役期间阵亡士兵未婚配偶）作贷款担保便够购买住房退伍军理局购买移动住房购买安置种动住房场提供贷款担保符合服役时间规定退伍军资格申请退伍军理局担保贷款
１）实际参第二次世界战鲜战争越南战争波斯湾战争满９０天者
２）1947年7月26日1980年9月6日交战期间服役少满181天者
３）1980年9月7日时期服役满整整两年者
４）陆军海军空军海军陆战队海岸警卫队（缉私救生队）军队成员国民警卫队队员连续服役满６年者（取资格效截止日期1999年10月28日）
退伍军理局通退伍军提供利率低需少量需交付首期贷款帮助购买住房退伍军理局贷款申请资格贷款期限担保贷款条件作明确规定联邦住房理局样退伍军理局身发放贷款批准贷款发放机构发出贷款进行担保退伍军理局贷款术语实际意味着贷款发放指贷款担保
退伍军理局位退伍军贷款没限额规定点取决贷款发放机构然担保贷款数量限额规定
购买退伍军理局担保贷款者需贷款发放者交付贷款发起费退伍军理局交付贷款担保费交付定合理数额贴现样贴现款者交纳发放贷款机构交纳
五农业理局贷款
农业理局前联邦农业抵押公司美国农业部属局农业理局购买营家庭农场提供服务乡镇建房社区开发理局提供贷款帮助农业区（口足10000区）家庭购买改建住房贷款中低收入家庭贷款利率根款者收入情况低达１％农业理局通农村商业合作开发理局农村农产品销售加工提供帮助
农业理局贷款分成两类：类担保贷款种贷款私发放然农业理局定例进行担保类农业理局直接发放贷款
第四章 深圳房产业发展
深圳特区国早建立房产市场房产业发达城市改革发展直走全国前列然早1979年创建初期深圳边陲镇口足２万1996年跃成拥360万口国民生产总值达950亿元市年超２０％递增速度跻身世界市行列誉夜城创造世界城市发展史奇迹１７年探索实践深圳房产业已发展成深圳国民济支柱性产业建立整套完善理体制运作模式形成具鲜明特色房产商品济体系回顾十七年发展历程深圳房产业直踏步前发展仅推动深圳特区商品济发展起积极作中国房产业发展中国城市房产市场建立开辟成功道路
第节 深圳房产业发展
房产市场形成
房产业中国古老年轻行业约三千年前青铜器刻交换田记载世纪前房产业海滩头复苏迅速发展然基旧社会体制应运生房产业着新中国诞生消亡应代新兴社会义新房产业理观念禁锢迟迟未降生长期建房投资直行政拨款偿期土方法运作住房直采福利性政策截止1989年国家连续投入住房建设资金已达5000～6000亿元民币然庞投资回收零高达6000～7000亿元民币城市住房投资理善贬值需断投入新资金作补贴中国产十届三中全会改革开放破传统观念禁忌认识问题逐步解决十三正式确认房产生产素应进入社会义商品济市场体系
深圳济特区建立天起始终坚持改革开放改革房产理体制房产业发展方面取划时代突破
相全国言深圳房产市场形成早市场规模较市场化程度高理架构健全法律法规完善房产业位作突出
统计特区创办初1979年1996年全市完成商品房建筑面积达281542万方米仅发展商总计投入资金6422亿元开发土6161万方米社会提供150995万方米住宅26236万方米厂房仓库12549万方米写字楼12894万方米商业房5521万方米商品房中作市场商品房社会售出176059万方米市场化程度达6253果加已售出34237万方米楼花例更占全国首位理架构方面深圳房产市场建立较先进理模式级市场土市场政府垄断作政府调控市场重手段工具二级市场发展商卖楼市场适控制三级市场二手楼买卖市场完全开放市场层次分明互相制约相辅相成房产方面法律框架逐步形成出条例转条例租赁条例登记条例监察条例等相健全法规房产发展起根性作房产业持续快速稳定发展提供重保证
深圳房产业发展房产市场发育程度体划分三阶段：起步形成高涨稳定发展阶段
起步阶段（1979～1986年底）
房产市场萌芽形态深圳土资化资金化特区创建初期缺乏建设资金情况深圳方面制定种优惠政策吸引外资方面深圳土作合资合作条件合作方提供全部建设资金建成商品房租售利润双方议定例分成1980年深圳土作商品出土权港商作价入股深港合资深方出港方出资合作建房等３种形式实现土商品价值种实现方式实际定量土折合定量资金外商企业偿深圳土土权正式纳入市场流通机制
1982年深圳特区土理暂行规定颁布施行深圳全国率先类土根性质收取土费形成偿期土制度
1985年深圳国际惯例营土开始土权土权分离实行土权偿转确立实现土配置效益济效益社会效益环境效益优化改革模式深圳房产市场应运生
深圳1987年前商品房总数量供应量销售量增长情况详见表４
（表４）1987年前深圳特区商品房
总数量供应量销售量增长情况
表4单位：万方米
年份
年底
总数量
增长
率
年
供应量
增长
率
年
销售量
增长
率
1982年前
2110
1
2110
1
1922
1
1983年
7420
＋252
5310
＋15169
4202
＋11863
1984年
13230
＋78
5810
＋942
4299
＋231
1985年
25828
＋9522
12598
＋11683
10071
＋13426
1986年
41671
＋6134
15839
＋2573
12839
＋2748
注：表中商品房包括住宅楼宇写字楼工业楼宇商业楼宇仓储等项目
资料源：深圳房产指南1990年8月版
二形成阶段（1987～1989年底）
1987年深圳市土制度改革取较进展年深圳房产发展速度较快年1987年9月11月12月深圳政府先采协议招标公开拍卖方式进行偿出国土权尝试均取成功特1987年深圳特区商品房理规定出台土期偿土商品化推动住宅商品化根改变旧土制度实现利市场机制配置土资源房产市场实现量质飞跃1988年1月深圳济特区土理条例颁布出台标志着深圳建立套新城市土理制度时标志着深圳房产市场正式形成
深圳1987～1989商品房总数量供应量销售量增长情况详见表５
1987～1989年深圳商品房总数量
供应量销售量增长情况
表4 单位：万方米
年份
年底
总数量
增长
率
年
供应量
增长
率
年
销售量
增长
率
1987年
54830
1
13159
1
7704
1
1988年
70705
＋2895
15875
＋2064
13822
＋7941
1989年
85964
＋2158
15259
－390
9727
－2963
注：表中商品房包括住宅楼宇写字楼工业楼宇商业楼宇仓储等项目
资料源：深圳房产指南1990年8月版
三高涨稳定发展阶段（1989年底）
历相冷清1989年跨入九十年深圳济特区房产业进入迅速发展阶段九十年代初期1990～1993年结构形状异高低错落序办公楼宇高层商品住宅雨春笋般拔起1996年底深圳济特区竣工商品房达1442万方米（1990年算起７年）1989年前第十年建房三倍建建筑面积5427万方米1990年起九十年代前三年中建筑面积年递增５０％尤
1992年1991年递增8576％（见表6）1994年起竣工面积年递增100万方米估计年中竣工商品房面积会增加量房子空闲积压1996年底积压商品面积已达328万方米
1993年底深圳房产市场进入低潮高涨成型发展必阶段样意味着深圳房产市场理进入低潮相反正走成熟标志
正深圳济特区济越越繁荣市场机制越越完善样房产业房产市场业已成深圳济特区市场济重组成部分许方面深圳已建立起套独立房产体系例房产市场结构住房体系土理体系房产交易产权理体系特法制体系建立完善房产市场成型基标志时标志着房产市场运行纳入法制化轨道1989年8月深圳市颁布关加强深圳济特区房产市场理试行规定1990年广东省颁布广东济特区土理条例1992年深圳市授权立法权制定系列房产法规特1995年12月出台深圳济特区房产行业理条例深圳市房产市场运行纳入法制化轨道深圳市房产法制化规范化轨道序运行进入崭新发展时期
深圳时期商品房供应总量增长情况详见表６图１
1990～1996年深圳特区商品房供应总量增长情况
表６单位：万方米
年份
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
建商品
房面积
22839
3393
63035
92535
93271
137104
1600
相增
长率
1
＋4880
＋8576
＋4670
＋080
＋4700
＋1670

注表中商品房包括住宅楼宇写字楼工业楼宇商业楼宇仓储等项目
资料源：深圳统计局深圳统计手册

综述深圳房产市场发展呈现特点：
（１）起步早全国房产市场发展方面深圳改革直处领先位创造众第：率先土作合资合作条件实现土资化资金化早类土根性质出土权收取土费土具商品属性先采协议招标拍卖形式偿出国土权土权土权分离第家房产市场运行步入法制化轨道
（２）发展快房产市场成型短短年间形成定规模房产市场迄深圳房产市场全国交易规模较较活跃交易体系法规体系较完善区域性市场
（３）量外资投入深圳房产业迅速发展缘优势外资投入开发建设分开外资中港资占例深港两楼价落差深圳突飞猛进济发展速度优惠投资政策国际惯例制定房产法律法规体系规范房产市场操作规程吸引量外资进入利润丰厚深圳房产业促进房产业发展
第二节 深圳房产市场结构
深圳房产市场结构划分三级市场：级市场二级市场三级市场
级市场
谓级市场系指土市场深圳国土部门作土理机构代表国家土者双重身份土权通合形式偿期转房产开发商城市土国家级市场通常政府垄断营政府根社会济发展计划城市规划制定土供应计划根土性质规定年限出价格体现宏观计划指导性引入市场竞争机制土分配需善营开发商土资源配置更合理化深圳土转方式协议招标公开拍卖等种方式
二二级市场
二级市场指开发商土合规定取土开发建设建成房产品（：住宅楼宇写字楼商楼工业楼宇仓储等）市场价出售租赁房产消费者交易市场二级市场包括房产预售抵押纯粹土权营活动房产数业务二级市场进行房产买卖土转房产出租等房产市场
三三级市场
三级市场指二级市场取房产品通中介机构进行次转卖转租房产品交易市场称二手市场市场体参房产转抵押出租典信贷等活动企事业单位三级市场系整房产市场缺少机组成部分促进房产市场发展完善方面起着重作
述房产级市场二三级市场完整复合体彼间相互赖相互促进级市场二三级市场形成发展前提基础没二三级市场级市场繁荣级市场垄断营二三级市场充分竞争已成深圳房产市场结构模式
级市场
二级市场
三级市场
土出
房产抵押转出租
抵押典
转出租
深圳市政府
（规划国土局）
开发商
房产消费者企事业单位
房产消费者企事业单位
三级市场体制架构图２示
图2 深圳房制度建设改革
第三节 深圳住房制度建设改革
国传统住房制度国家企业全包住房制度建国国家城市住房问题投入巨额资金建设量住房资金源国家财政企事业单位投资均年约占全国住房总投资８７％举例说
1992年国家建国建房投入年年投入达360亿元加维修补贴理费达400亿元种国家包实物分配低租金福利制特征毫利益约束城市住房供体制带许难克服弊端：（１）建设资金投入没产出成法周转死资金国家企事业负担越越重（２）抑制建房买房积极性导致消费结构合理难形成住房成消费观念利合理引导消费（３）房租低成生活负担导致争住房住房单位争建房建房种良刺激进步加剧国家资金投入恶性循环时造成居住水明显高城市济发展水正常现象（４）导致居住情况出现两极分化方面居住水越越高方面缺房户越越助长分房中正风（５）居住房年久失修损坏严重居住状况难改善（６）利房产业发展
改变种状况深圳率先全国作试点开展住房制度改革确立步提租鼓励买房思路改革方案1988年10月深圳住房制度建设方面取实质性进展显著成效现均居住面积已达１７方米
深圳住房制度建设程分阶段：
提租补贴1988年深圳公房月租步提高方米建筑面积206元（折合面积275元）发住房补贴基工资2491994年房租已提高５元达准成水1997年提高18元
二出售公房逐步调价深圳现８５％公房卖职工居民房改开始时旧公房单位售价均2645元（新房实际结算成定价）次调价1990年全成价53450元准成价397元1994年全成价1300元准成价912元1997年全成价1350元准成价1050元
三卖房起步建立住房基金通卖旧房——建新房——卖房——建房循环房改初期卖房形成住房基金135亿元截1996年底售租款回收额已达33亿元
四形成双轨三类价制住房供应模式双轨指政府统建房专业开发商建房三类指福利房微利房市场商品房三种类型住房价指根分适准成价全成价微利价市场价等种类型住房价格
福利房
福利房建设资金源政机关企事业单位财政补贴购买般市政机关企事业单位符合分房条件职工土政府供减免价新房价格住房体建造成老房价格住房体重置建造成减折旧费计价次性付款八五折优惠
二微利房
微利商品房建设资金源三渠道：（１）深圳市住宅局投资建设（２）深圳市住宅局房产开发商招标资金中标者筹（３）预收购房款市住宅局组织筹资筹资需扶值企业微利商品房价格购买微利房预付房款购房需扶植企业单位特困户分配形式两种单位分配直接深圳市长住户口社会分配分配条件相福利房放宽微利房价格通常福利房高低商品房销售价格成加定利润计价年售价：低层约2500元方米高层约3700元方米
三商品房
市场商品房房产开发商投资兴建销售直接面社会住房消费者条件限制售价价格市场价通常微利房售价高约
3～4倍行市会波动性变化深圳商品房市场占重较市场份额少８０％左右
见深圳住房制度建设改革加速实现住宅商品化起定催化作推动房产业城市建设起积极促进作直接作间接作概括起体现四方面：（１）城市住宅普遍增值（２）增加财税收入（３）促进节约（４）利城市规划发展
第四节 深圳房产业存问题
综观深圳房产业发展史说１７年积极探索积累许验创造新做法客观讲房产市场作新兴市场会表现出成熟性种成熟性市场身体系够完善加国家宏观济环境影响制约房产业发展程中逐渐暴露出问题表现方面：
房产周期困扰
房产业宏观济运行样会表现出规律性波动现象说房产业具周期性发展规律国外长期实践美国房产业
1970年约１８～２０年频率完成次周期性波动日房产业1956年约10年频率完成次波动香港房产周期约７～８年国台湾省房产发展周期约５～６年国陆房产周期致国民济发展周期步般４年５年周期约两年扬两三年回落深圳言国民济总体形势发展势头时房产市场会出现卖方市场房价然升反会出现买方市场房价降深圳房产发展１７年历三发展周期三周期回落分1986年1989年1993年半年相应商品房销售率分457542264172（参见图３）





图中明显出述三回落期销售率骤然减少表现出市场供求剩现象造成种起落原深圳房产业发展快非理智性素存宏观银根紧缩调控力度较导致出现开发量空置率相增高般说房产市场然呈周期性变化市场避免回落期出现销售率降空置率增高情况市场波动起伏造成资金量积压开发商债务负担重说市场正常规律变化种规范畸型现象少说明房产市场身已失调节衡杠杆作市场足够吸收力尚时日形中延长市场回落期升期改变市场固周期规律国民济房产业持续发展疑带定消极作严重影响谓房产周期困扰严重性
二供求关系衡
1985年1996年深圳房产业发展迅速开发规模断扩商品房销售势头直呈升趋势年1526％速度递增时存着方面问题：开发规模偏造成量开发致商品房空置面积相应增加年递增速度2761（参见表７）
(表七) 1985年1996年深圳商品房供求情况
单位万方米
年价
竣工面积
销售面积
空置面积
1985
23872
23805
067
1986
33609
28334
5275
1987
42089
35662
6427
1988
54969
46478
8491
1989
67019
52409
14610
1990
75098
57869
17229
1991
84220
67582
16638
1992
97820
79157
18663
1993
117495
93232
21263
1994
138145
104053
34092
1995
159745
117053
42692
1996
184745
131853
52892
资料源深圳统计局[深圳统计手册]
表中统计数字出1985年1995年深圳兴建商品房总
建筑面积238万方米增加1597万方米1996年增加1847万方米增加９倍相应销售面积增加６倍见深圳商品房供求关系严重失衡特年尢甚
三商品房价格高企
受较高价开发商承担量配套设施建设费加种收费摊派房产商利益驱动等素影响导致商品房价格升幅高物价指数升幅年２０％速度递增深圳1995年商品房均价格高达550654元方米远远高全国1170元方米均价格中等收入家庭说果年收入５万元（考虑隐性收入）计购置套100方米住房通常需支付70～80万元样高支出已远远超出实际支付力更必说低收入家庭购房贷款买套３０万元普通住房先交９万元余贷款加利息１０年限月交3000元样令工薪阶层难负担显易见商品房价格高企超出消费者实际支付力造成房产市场出现疲软原
四商品房空置率高
前已述房产市场价格远远超出消费者承受力造成市场疲软原商品房销售价格高企直维持较高水消费者实际承受力相甚远样势必造成方面建房越越住房量积压滞销方面缺房户越越房兴叹
——形成恶性循环便揭相部分中低收入阶层购房者会贷款利率首期付款高贷款期限短难产生购房欲相持续加供应量市场效需求表现出明显足统计数字显示1996年底深圳现楼空置面积高达32869万方米1995年底18122万方米增加14747万方米方米售价5000元计算约积压资金164亿元果加量售楼花资金积压更粗略估算积压楼盘总值约３４百亿间现时居民储蓄总额259倍见深圳现阶段供求形势非常严峻
第五章 关构建中国特色房产
金融体制构想设计
观美国房产业发展史揭示样客观规律科学完善房产金融体制决定房产业繁荣活跃健康持续发展关键素彼间着相互存相互支持相互促进发展联系
种关联性充分说明房产业金融业密切相关互相托两行业时体现出分割机整体世纪３０年代起美国开始着手房产金融体制深化改革半世纪探索终走出条房产金融体制运行方式适合房产业发展成功道路建立世界市场济国家发展房产业构建房产金融体制通模式机构设置金融功资金运行特性讲操作性讲种体制架构运作模式具定合理性科学性鉴吸取合理核科学构建国房产金融体制具十分重指导意义新体制架构运行模式特点表现方面：（１）作起调节衡资金流量作金融衡机构设置具合理性够助效金融工具（股票证券）建立资金供应渠道保证充裕资金源（２）运作机制具科学性抗风险力强确保资金流动连续性速效性资金循环畅（３）体制功机制特性表现出房市场反应灵敏反馈速度快宏观调控作会产生负面效应良反应（４）金融衡机构储备金具调性恒定性
国房产业现状发展历程世纪二三十年代美国房产业状况基相性表现房产市场稳定性出现前未起落房产金融体制尚处探索中完善阶段尤深圳房产市场周期性变化阶段美国特相似处1993年底深圳圈运动炒皮热出现商品房价格偏高空置率升导致房产市场迅速滑连续四年直期呈萎缩疲软态势独偶美国1929年房产市场股市骤然跌出现连续四年持续低迷濒崩溃形势两情况非常相似程度出现方面商品住房量积压滞销方面缺房户力购买供求畸型现象美国时房产业已开始走衰落严重影响社会济发展种状况促美国联邦政府时期先出台系列法规政策通金融机构重组房产金融体制深化改革美国房产业３０年代期开始逐渐复苏社会济发展开始逐步转
实践证明房产金融体制改革完善定程度决定房产金融业房产业发展方根出路促进国民济实现良性循环建立良投资环境加速城市国际化建设保障社会稳定城镇居民安居乐业会产生关重影响作
第节 构建新型房产金融体制
重意义作
鉴学美国验构建中国特色房产金融体制深圳国效解决前房产业存许棘手问题促进国民济稳步增长着重现实意义深远历史意义作体现方面：
建立房产金融新体制拓展房产金融业务助发挥房产市场杠杆作加快房产存量消化
新体制运作前提条件房产金融级市场必须实现购房长期抵押贷款分期偿付市场化（贷款期限20～30年）首期付款额度样揭方式通常够工新阶层接受更范围提高城镇居民购房潜力增加商品住房效需求房产市场交投终达消化现阶段积压商品住宅目房产市场供应求效需求增加时适度提高利率提高首期付款额度减少市场交投进达控制市场供求衡目
二建立房产金融新体制发展房产金融利开发商盘活资金开展精品开发竞争加速推进城市国际化建设进程
房产历三次起落房产开发企业营情况普遍景气特1993年底房产市场持续年徘徊低谷期房产开发企业效益普遍降停业亏损现象严重1995年房产开发企业利税出现负增长营利润率9261994年降37百分点统计10423国房产开发企业中亏损企业1200占国房产企业总数115占亏损企业总数443亏损额2099亿元占亏损额292全国房产企业基情况1995年底全国商品房空置面积5030万方米截1997年第三季度升6624万方米难出全国房产开发商相部分产品市场套牢资金量积压举步维艰仅深圳言1996年底商品房空置面积约达328万方米保守测算实际远止数字新房产金融体制建立助通市场消化存量住房效解决开发商脱套问题加速资金回笼周转投入产出形成良性循环充足资金保证高标准高质量投入精品开发开展竞争创造定消费条件否认新体制带种
连锁反应会城市建设国际化方发展产生积极促进作
三建立房产金融新体制发展房产金融支持促进住房制度改革深化通调整消费结构合理引导消费减轻国家企业负担
前述购房实施长期分期偿付抵押贷款方式新体制建立运作必条件意义讲种揭方式定程度扩城镇居民购房潜需求效需求利商品住宅培育成居民超前消费热点时居民逐步形成购房置业保值增值通身努力解决住房问题观念引导居民收入储蓄合理投入住宅消费改变居民住房实物型分配转货币化分配幅提高居民购房率起积极促进作国家九五期间进步加住房制度改革力度推进住房货币化分配公住房提租住房公积金制度等房改措施措施实施会实现住房商品化加快房产业发展起力推动作
四建立房产金融体制发展房产金融利增加房产投资推动房产业持续稳定健康发展
房产业具明显特点决定房产生产流通消费环节需量金融资金注入新体制较现行体制具明显优越性够更效促进银行金融资金周转增加资金运行流动性房产金融业限度发挥职作支持房产业发展方面新体制政府金融衡机构通发放债券长期贴现票方式聚集社会潜资金闲散资金集零整然高利率（般略高银行揭利率）集中收购银行金融机构居民购房揭存单契银行提供源源断资金支持政策性贷款营性贷款方面银行金融机构通种融通资金方式社会潜资金闲散资金房产业生产程中补充生产程中资金需求保证房产开发资金投入产出实现良性循环生产致中断见新体制政府金融衡机构房产金融体制中稳定器时加速资金流转润滑剂直接作表现避免住房贷款偿时银行负担重间接作表现房产开发商融通开发资金提供基源保证种新融资格局利促进金融业繁荣房产业持续稳定健康发展
新体制建立促进房产业发展重作缓宏观调控强力作调控力度温作便效调节市场致度量利房产市场身规律弹性范围更发挥杠杆衡作避免价格波动太房产业发展出现起落现
总言新体制建立新融资格局房产金融市场房产市场活跃发展会起重作
外新体制建立作意义表现助实物财产公分配促进社会稳定利扩房产保险业务完善购房财产保险制度减少购房居民风险损失利房产金融国际接轨国际惯例运作提高开发商国际市场中竞争力利进步培育房产金融市场体健全金融市场机制发展规范房产证券市场
第二节 构建新型房产金融体制行性
房产房产金融业发展客观需现实必然求
目前国深圳商品房空置旧维持较高水全国
6624万方米深圳328万方米中商品住宅率７０％容回避客观现实坦率讲供求商品房积压严重避免会出现开发营性贷款期偿造成银行回笼资金困难周转畅负担沉重种连锁式良反应资源资金利合理严重阻碍房产业房产金融业健康持续发展究原国现行房产金融体制够成熟体系完善甚说存着弊端表现购房贷款营性贷款融资渠道资金源受房产市场波动制约宏观调控影响较资金运行难保证正常循环种风险作结果表明现行房产金融体制已适应房产业发展需确切说已社会义市场济体制相适应已非改步果现阶段深化改革非解决眼前商品房空置率高资金周转畅问题长远观点难保证房产业房产金融业较发展类似９３年宏观调控调死’调乱’情况发展中会程度出现结果房产周期低谷徘徊时间会更长空置率会更高缺房户资金积压会更支柱产业角度讲仅会影响国民济稳步增长协调发展会削弱国际市场竞争力会产生社会安定素说客观现实求必须加快房产金融体制深化改革市场济规律构建够利资金循环房产市场宏观调控够表现出定
弹性作房产金融体制适应房产房产金融市场运作发展核心问题真正解决房产房产金融业够持续稳定健康协调前发展
二先进验鉴
中外金融理界已基形成识：房产金融体制完善否决定房产金融市场否二级市场二级市场完善程度两级市场级市场具更优点：第够确保资金正常流动渠道第二资金流动更安全第三资金够更范围流动
美国房产金融两级市场体系非常完备国深圳目前实际美国房产金融体系中鉴处三点：建立二级市场二二级市场运行机制中设置政府金融衡机构三建立二级市场证券中介机构市场济金融理认三点世界市场济国家发展房产金融体系取处作性吸收鉴
美国现行房产金融体制架构模式二级市场双轨制（双轨指房产证券发行两条途径：政府金融衡机构直接社会投资者发行通中介机构代理发售）国深圳现行房产金融体制架构模式级市场单循环制前者属现代完备体化金融体制架构模式优越性前述者属发展中国家传统落分割式金融体制架构模式系统运行受政府宏观调控政策影响较政策导性作太敏感系统稳定性较差
通研究较吸收鉴美国成功验国深圳具体实际出发现行房产金融体制架构基础建立两级市场双轨制体制架构模式房产房产金融市场发展现阶段佳选择权宜计便说明点着资积累财力增加国深圳发展阶段中视房产房产金融市场实践情况进步酌情考虑建立两级市场轨制架构模式逐步完善功
新型房产金融体制架构模式理讲国外实践情况说明新型房产金融系统具备特性：（１）系统层次（两级市场）运行协调性（２）层次衔接素（金融机构）约束制衡性强（３）运行素设置较合理完善（４）系统建立现成组织网络利（现行级市场循环网络）省时省力（５）系统运行稳定性受宏观调控作负面影响（６）系统流程简单操作性强（７）系统运行控性强助政府房产金融市场投资方结构进行监督控制
综述二级市场双轨制完整独立房产金融系统时具政府行够承担中央银行某职宏观调控体系政府通体系调控房产金融市场进达调节房产市场目基出样结：新体制作种固定模式建立效解决深圳全国现阶段房产业房产金融业出现许棘手问题二者间矛盾避免房产市场度出现周期性幅振荡现行体制产生弊端够收标兼治效果解决房产业根出路良策
三深圳具备良试点基础条件
深圳率先建立新型房产金融体制具利优势条件完全政府扶持通试点探索出条成功验全国建立中国特色房产金融体制起示范带头作
（）深圳国济体制改革试验场外开放窗口市场济体制基框架已初步形成城市国际化建设符合国际惯例
（二）深圳开展房产信贷业务早房产金融业务量业务范围广资积累实现元化深圳金融市场活跃法律法规体系健全完善
（三）深圳房产业规模实力雄厚竞争力强城市建设积累丰富验房产市场建立早商品化程度高市场体制健全机制完善
（四）深圳住房制度改革深入直走全国前列住宅商品化深化改革方面成效验
（五）深圳批事房产房产金融理研究专家学者实践验丰富业界士新体制建立科学系统理作指导确保运作理具较强操作性效性
第三节 中国房产金融新体制架构设计
美日等发达国家实践证明构建完善房产金融体制首前提必须建立体系完备房产金融市场般说房产金融市场越发达房产金融体制越加完善反房产金融体制越健全房产金融市场运行越规范彼间互前提相辅相成建立健全房产金融市场完备市场体系房产金融体制构建核心关键时成功根保证
美国作西方市场济国家典型代表发展房产金融方面十分重视住宅抵押贷款市场发展完善特二级抵押贷款市场美国住宅金融市场重特色二级抵押贷款市场十分发达相加法国二级抵押贷款市场完善国存根未建立深圳国房产业发展房产市场会表现出起落稳定性原没二级市场杠杆调节保障作意义讲建立二级抵押贷款市场完善运行机制建立健全金融市场衡机构深圳国房产业发展说非常必急需作房产金融体制项改革工作已迫眉睫刻容缓
现代房产金融市场体系构成两素：级抵押贷款市场（称初级市场）二级抵押贷款市场级市场指款贷款间交易市场购房者开发商抵押方式贷款商银行金融机构等取贷款市场二级市场指级市场贷款发放机构发放抵押贷款转政府金融衡机构金融衡机构初抵押房产作担保社会发行房产证券（股票债券）筹集资金市场
房产金融市场构成素中级市场基础二级市场延伸发展二者着相互存相互制约相互促进密切联系特二级市场建立抵押贷款市场发展具极促进作仅资金流动更安全资金够更范围流动房产金融业运行机制更加完善合理科学终房产业金融业机联系起形成良性循环系统新房产金融体制：社会房产消费者银行政府金融衡机构（房产金融理局）证券中介机构社会公众投资者（参见图４）
房产金融体制房产金融二级市场组成二级市场机运行形成完善房产金融体制

房产消费者（1）（2）（3）…
银行（中国银行工商银行…）
政府金融衡机构
（中国政府房产金融理局）
社会投资者（1）（2）（3）…
级 市 场
二 级 市 场
购房揭
转卖抵押货款
发行证券融通资金
证券中介机构
保险
公司
股票债券
资金库









图例： 表示票债券运行流程
表示资金流动方流程
表示抵押贷款保险
图4 新房产金融体制二级市场结构示意图
第四节 中国房产金融市场
国深圳房产金融级市场现状
世纪８０年代初着国济体制改革断深化金融体制改革全面展开国房产金融业务特住房金融业务长足发展中国民银行宏观调控中心国专业银行体种金融机构分工协作房产金融组织体系已初步形成目前家金融机构程度办房产金融业务政策性住房金融基形成中国建设银行（称建行）工商银行（称工商行）银行辅承办住房金融业务局面国房产金融业务包括政策性营性房产金融两类完全统计截1995底全国发放住房贷款未收回余额达1510亿元民币中抵押贷款92
亿元
深圳房产金融着深圳房产业形成金融体制改革发展起深圳特区建设初期阶段城市土开发商品房建设吸引外资重点中央特殊政策资金需量建设资金情况深圳进行土资金化尝试采取偿转土权方式力发展房产1979年1982年房产实际投资额达789亿港元占全特区投资总额265房产开发建设带量土费收入商品房利润仅城市发展积累财源时成金融业房产业发展重资金源
特区房产业发展程中深圳房产金融业蓬勃兴起金融业房产业断融合产物首先专业银行积极参房产金融业务1979年国家决定基建设投资财政拨款改中国民建设银行贷款建行独家办理包括房产开发贷款基建设贷款着改革开放深发展生产性基建设资金需求量急剧增加８０年代中期深圳市专业银行实行业务全面交叉破建行独家办基建设投资局面房产开发投资家银行办理着股份交通银行区域性深圳发展银行招商银行成立外资银行逐步引入深圳金融体系断完善时房产融资机构融资形式断出现样化格局
１家银行拓展深圳房产市场纷纷设立房产开发公司信托投资公司等机构种形式开展房产金融业务程度填补房产资金缺口
２房产开发营中心出现种房产融资投资形式房产抵押楼宇揭等推动房产业发展住房制度改革进程家金融机构成立专门融资机构发展产融结合企业独家金融机构营发展金融机构企业联合金融机构金融机构联合单房产信贷发展信贷直接投资相结合
３1988年深圳市推出住房改革方案配合深圳市住房制度改革建行深圳分行住宅信贷部1988年正式成立办理房改住房信贷业务标志着房改金融兴起着建行住宅信贷部（称房产信贷部）业务迅速发展住房金融开始房产金融业务方发展1994年中国工商银行深圳分行房产信贷部成立开始较范围开展房产信贷业务深圳作早涉足房产金融业务国专业银行中建行工商行开展房产信贷业务量房产业发展支持贡献突出值提深圳确立
市场化居者屋住宅发展目标两行合理引导居民消费支持购买住房开办先消费支付揭业务中办理福利商品房贷款微利商品房贷款业务外农业银行等专业银行外资银行起办理市场商品房揭业务调置整社会投资配置方面发挥重作现深圳市政策性商业性存房产金融级市场住房信贷体系已初步形成
目前国房产金融级市场开展信贷业务金融机构两：中国民建设银行中国工商银行现机构设置员配备业务简况概述：
A中国民建设银行（ＣＣＢ）
目前建行已国外设置分支机构2928房产信贷业专业员约达30000已逐步实行电脑化高化动化网络化理配备国际先进通信联络系统机构日趋完善手段日益先进该行年业务开展概况：
——种住宅储蓄贷款额度截1996年10月分1540亿元1350亿元分占全国总数６５％７０％
——住房公积金累计达190亿元民币
——住房贷款累计民币6200亿元支持建设住房面积约达10亿方米
——累计住房抵押贷款总额：180万家庭发放412亿元民币抵押贷款购买住房
外该行继续扩业务范围加业务量方面业务范围拓宽抵押贷款政策性住房基金贷款安居工程贷款等方面提出新计划目标2000年底住房贷款率提高全国金融机构住房贷款总数２０％中抵押贷款例达50
B中国工商银行（ＩＣＢＣ）
工商行住宅金融业务年发展十分迅速该行现已2400分行支行设立房产信贷部业职员达15000名理手段软件系统已接国际水截1996年10月底种住房储蓄贷款额已分达民币662亿元439亿元存贷款总额约占全国４０％
该行房产信贷部房产开发商发放商业性贷款外参国安居工程贷款世界银行组织业务：改革企业住房制度工程贷款计划未发展中进步拓展业务范围住房贷款项目纳入业务容计划容包括：
——增加住房贷款业务量特居民抵押贷款额度
——开辟中介服务项目：信等级评定住房债券发行物业交易等
——继续参加安居工程贷款额度
——进步提高服务质量加强风险控制
二级市场架构存问题
前述国深圳房产金融现行体系旧传统架构模式体制说房产资金流程流然停留初级阶段级市场单循环制居民购房揭发生济关系住宅资金流简单表述：房产消费者＝＝银行循环程（图３示）市场构成素：银行房产消费者房产开发商历史现行种房产金融体制1993年全国城市区住房制度改革推进实现住宅商品化进程程度发挥积极作促进房产业国民济发展发展阶段具重历史意义作容置否事实着国城镇住房制度改革深入房产金融住房生产交换消费中根植原金融体制现阶段发展避免会存暴露出问题具体纳起述方面：
A银行住房贷款方面面问题：
１住房贷款需求增长速度快需量储蓄存款已远远满足
２银行贷款时回笼资金周转畅难社会居民购房提供足够住房贷款支持
３购房抵押贷款期限太短（般五年极少数长超十五年）利扩社会居民潜需求效需求活跃抵押贷款市场利住房制度深化改革定程度影响阻碍实现住房商品化进程
４银行抵押贷款方式统理规范资金流动受定影响利实施效风险控制
B银行发放抵押贷款续融资渠道实现资金良性循环变现力差风险高利抵押贷款市场发展
C融资渠道畅开发商支配资金量限选择投资项目定局限性利房产市场发展
综述显易见深圳国现行房产金融业发展现阶段已明显表现出房产业发展极相适应体制带问题日趋严重具体说单房产金融级市场单循环运作已合时宜继续维持现状必须长远考虑鉴国外验建立逐步完善二级市场运营体系级市场提供畅通融资渠道足够资金源限度提高住房资金循环补偿性流动性
三二级市场建立
综观美日等市场济国家房产金融体制构建住宅金融二级市场建立完善程长期实践房产金融组织元化房产金融系统网络化系统化业已成房产金融体制完善否重标志基国深圳构建新房产金融体制中应首先考虑房产金融机构设置系统化网络化结构设置科学合理目前国存房产金融二级市场建立二级市场已成建立完善国房产金融体制首务
（）理验鉴
系统工程网络理指出然科学范畴循环系统网络（：电路磁路水路气路等）社会济科学范畴循环网络（营中产供销网路金融系统中资金流动网络等等）具网络性特点：（１）系统性（２）反馈性（３）生性（４）补偿性前点表征网络系统静态特性三者表征网络系统动态特性具述特征网络系统够定条件通调节显现出稳定衡功称样系统网络具定合理性科学性果深入考虑美国房产金融两级市场机构设置运行情况便会发现作系统反映出特性系统网络理求素特征作系统特性非常吻合说美国房产金融市场二级市场建立完全符合现代理观点定理基础长期完善实践检验已证明科学合理行效
根述理验构筑符合国国情新型房产金融体制建立供操作房产抵押二级市场
（二）二级市场模式
房产金融市场级市场二级市场两素组成二级市场模式设计房产金融新体制架构问题核心容果说级市场新体制确立必条件二级市场确立充分条件二者间关系：级市场基础二级市场保障
通较研究证文认两级市场双轨制具系统素设置合理运行机制科学操作性强等特点较符合深圳国实际情况作现阶段建立房产金融市场体系佳模式（参见图４）节设计模式作全面系统概述二级市场系统构成运作程进行综合说明
保险
公司
（购房款）
商品房
（抵押贷款）
（偿贷款）
（抵押贷款）
（偿贷款）
房产消费者（1）（2）（3）…
房产消费者（1）（2）（3）…
银行（房产信贷部）
级市场
营业贷款
购房揭





图5 现行房产金融级市场结构示意图

级市场广义讲泛指房产抵押贷款初级市场涵盖容包括两部分(１)开发商商品房开发抵押银行申请抵押贷款谓营性贷款(２)购房者购房产权作抵押银行取贷款通常说揭狭义讲指购房揭称住宅抵押贷款初级市场总级市场发放贷款市场银行规定条件贷款抵贷购房者购房者购房产产权抵押方式抵押银行承诺规定期限时分期银行偿息贷银行款者立场贷款购房消费种筹资手段放贷者立场贷款种投资通种投资获定利润回报
现级市场基础重点介绍二级市场构成功作运作程运行机制
１二级市场构成
二级市场网络系统构成素包括(１)政府金融衡机构（暂定名：中国政府房产金融理局）（２）房产证券中介机构（３）社会投资者等素间定联系构成二级市场网络系统（详见图４）
２二级市场运行程
两级市场资金流程简单表述：房产消费者银行政府金融衡机构证券中介机构社会公众（证券投资者）中政府金融衡机构证券中介机构社会公众（投资者）二级市场运行全程房产金融体制运行程分两循环级市场循环二级市场循环现分述：
级市场运行程：银行金融机构先贷条件抵押贷款抵贷购房者购房者时分期付息偿贷款购房者贷款存单契卖政府金融衡机构回笼资金抵贷新购房者完成循环程
二级市场运行程：政府金融衡机构首先级市场银行金融机构已抵贷出贷款额度身原储备金发行房产证券回收资金略低银行金融机构发放抵押贷款利率收购银行金融机构已贷款存单契然存单契标定额度社会投资者通房产证券中介机构社会（房产证券投资者）公开发售房产价证券（股票债券）收回资金完成循环程
样二级市场两循环衔接构成系统循环房产资金样周复始循环复流通运行见新体制系统循环实际利社会潜资金闲散资金优惠条件资助社会居民购房尤中低收入家庭质讲种取民民做法种方式更取道益罢发行房产债券额度体出房产市场交易情况失衡量房产业发展状况宏观数量指标
３二级市场功作
二级市场金融理讲级市场融通资金渠道资金源通俗说级市场造血源源断输血两种功兼作讲二级市场级市场银行金融机构提供回笼资金场确保级市场资金够保持良性循环通样间接作进步刺激活跃房产市场房产业发展创造利条件二二级市场科学完善运行机制仅保证身融资充足效供级市场银行金融机构需资金通级市场间接作房产市场宏观调控力度产生定
弹性作限度避免宏观调控施力造成负面影响作相现行级市场房产市场带刚性作疑更完善步
般言级市场银行金融机构供贷款额度限购房者款数额限显易见限难应付限限满足限融资硬道理二级市场政府金融衡机构设置作圆满解决问题二级市场运行程中政府金融衡机构作两：级市场银行金融机构提供贷款途径二社会投资者手中吸纳资金房产证券中介机构作政府金融衡机构发售房产股票债券筹集资金
二级市场作：（１）级市场集聚资金（２）调剂资金余缺发挥资金流通作（３）组织资金分配级市场提供贷款（４）保证资金流通安全稳定（５）稳定金融系统规避利率变动贷风险二级市场级市场固定利率发放贷款贷双方避免市场利率变动带风险损失方面房产金融系统免受利率调整带击性影响增强抗击固恢复力（６）社会投资者获利高般讲社会投资者投资房产证券期收益通常银行长期储蓄存款高
(７)满足购房者先消费付款需求愿二级市场购房者根收入状况支付力取需抵押贷款（８）稳定房产市场保持供求基衡二级市场重作限度促进级市场资金流通进降低商品房空置率保持产市场供求关系相衡减少房产周期困扰良影响益国民济稳步发展（９）利居民安居乐业社会稳定二级市场通买入抵押贷款房产证券发售组织流通资金全国范围资金相充足区口增长快资金需求量区流动实现全国居民居者屋发展战略稳定社会具巨推动作
４二级市场运行机制
前已述政府金融衡机构整房产金融市场（包括二级市场）中担负中央银行某职具房产金融系统核心作时担负着二级市场组织流通职方面二级市场起着调节衡作方面级市场起着稳定器润滑剂作
种双作赖完善部运行机制
１）风险反馈机制
政府金融衡机构拥储备金包括两部分：部分购买级市场银行金融机构揭契存单流通资金部分机构身调剂流通资金余缺（简称资金库）资金库作两：保证资金正常流通中余缺调剂起蓄水池作二反馈风险作出库资金超规定界限范围时预示着流通中存风险信号便会迅速反馈回政府金融衡机构政府金融衡机构做出发行房产价证券数量额度确定付息期限决定购买级市场抵押贷款数量样保证资金库出入库资金保持合理范围浮动
２）稳定调节机制
房产证券化房产发展定阶段必然产物说解决房产信贷流动性盈利性安全性效方法选择相言房产证券作种重筹资手段具许金融工具法拟优越性：（１）筹措资金速度快时间短效率高收益（２）直接筹集资金数量（３）发行价证券利息通常储蓄利率高吸引广储蓄者吸收游资投资渠道资金（４）付息时间固定方便筹资者事先作偿预算（５）流通便利安全灵活风险分散作抵押市转便利投资者
鉴房产证券中介机构设置实际等二级市场流通环节建立稳定调节机制通机制作二级市场调节功更加完善抗风险力更强时房产金融市场整网络系统增强稳定性住宅抵押贷款资金流动稳定旦银根紧缩利率调级市场资金流入高利率优势债券股票市场引起级市场波动种分流作疑会减少房产市场交易阻碍住宅市场发展房产证券中介机构稳定调节作仅择时择机通发行购买房产债券调节级市场资金余缺居民储蓄转化成长期投资效解决住宅资金稳定整房产市场强化市场调节机制
３）竞争机制
着房产业发展特着住房商品化进程加快居民购房潜需求效需求量会日俱增越越房产二级市场作盾予级市场金融支持必然会吸引越越金融机构房产金融等渗透涉足房产信贷业务级市场融资体呈元化样会加剧级市场银行金融机构间竞争结果争客越放贷额会越刺激房产市场作会越显著促进房产业发展推动力会然越二级市场房产市场带竞争作明显种竞争种益竞争会消化现阶段量剩商品房起定促进作然竞争激烈程度会通宏观调控（调整利率政府金融衡机构减少购买级市场放贷机构放贷额等措施）加效控制会影响阻碍房产金融业房产业健康发展
房产金融市场述三运行机制外级市场保险公司开展抵押贷款保险业务保险保证机制国该机制建立定意义稳定级市场发挥重作时满足中低收入家庭购房需求
（三）政策配套
美国实践验证明房产金融体制确立相关政策完善配套必须机构设置步进行样保证房产金融机构正常运行具操作性两者
软件硬件关系倚轻倚重国房产金融新体制建构伊始者说房产二级市场建立初应长计议审慎考虑方面问题问题时构建二级市场解决问题基前提
１担负国中央银行职中国民银行组建成立具官方性质政府金融衡机构（暂定名：中国政府房产金融理局）赋予该机构根级市场银行金融机构开展房产信贷业务实际情况调节房产市场供求衡需发行房产证券（股票债券）通测算提供供运作储备金
２适度延长抵押贷款期限银行予购房揭现行规定般居民贷款期限５年极少数居民享15年期贷款新体制求辅新政策现行揭贷期般５年延20～30年视试行情况进步决定佳贷款期限
揭保险规范化单证标准化简化抵押贷款保险手续考虑银行金融机构保险公司应国际通行做法保险抵押贷款实行统规范化理标准化理便利二次抵押贷款操作
３房产证券种类营方式国际化政府金融衡机构二级抵押市场工具（债券股票贴现票存单）证券营方式（定期发售方式直接拍卖方式市场营机构证券交易）应注意鉴国外验符合国际惯例条件行情况步位避免遗症
４适降低价予开发商取权定优惠降低开发成降低房价保持新开工面积增长速度数量满足房产市场供求求银行说开发商营性贷款带三方面利益：利率回报二放贷资金快速回笼助银行放贷松绑卸掉包袱减轻负担三够保障银行资金回笼规避贷款期资金回笼位风险出现时避免出现呆滞贷款减少损失
５快实现全国住房商品化社会化逐步改变住房制度轨制加速国社会义商品济发展
结
文着重分析国房产房产金融业发展现状通分析鉴美国验改革国房产金融体制构建新体制架构进行述出房产房产金融业发展较具广泛意义结：
１新型房产金融体制建立完善房产市场体系充条件解决房产金融体制存问题房产市场够固规律进入良性发展运行轨道真正实现调节完善独立发展目标意义讲房产业疑找适合身持续高效稳步发展效途径根解决房产周期困扰带许棘手问题房产业发展出路问题指明方
２新体制金融市场体系宏观调控体系机结合实现利市场机制进行宏观调控科学性仅稳定金融市场稳定房产市场新体制特点政府资参市场活动参形式通政府设置具政府行性质金融衡机构具体实现作房产金融系统中枢政府金融衡机构方面利储备金调节市场流通资金余缺方面担负中央银行宏观调控职改利行政手段进行调控引入市场机制实施宏观调控政府通市场机制进行宏观调控市场变化反应灵敏具调控直接性调节速效性衡稳定性限度提高房产金融市场房产市场抗风险力规避现行通行政手段实行宏观政策调控负面影响确保房产金融业房产业持续稳定协调发展
３新体制确立助加住房制度改革力度加快实现住房商品化进程房产金融新体制产生重作改变消费结构合理引导城镇居民更转住房消费房产房产金融发展起积极促进作巨推动作
４新体制建立求金融机构加快商业化建设步伐房产金融专业化方发展利更发挥金融市场调节衡作规范化运作更体现出房产金融新体制优越性时房产金融改革创新必然求国目前应住房储蓄银行试点基础国际通行做法加快推进房产金融机构商业化元化建设进程新体制完善配套样利避免房产周期性政策性营性风险法制健全配套服务完备系统外风险
５房产证券化保证房产金融二级市场正常运行分散风险充分条件国房产证券发行种类程序营方式理技术应力求符合国际惯例利解决房产流通资金流动性盈利性安全性问题
６项法规相关政策应新体制配套完善新体制求修订补充现行房产房产金融关法规政策（：土出条件价抵押保险贷款规定等）基础配套完善揭期限（般２０～３０年）税利调整（包括转卖抵押贷款利率）房产证券发行转等关法规政策
７新体制建立必须先搞试点国房产金融体制改革创新期目标考虑选择深圳作试点深圳房产开发规模验房改成效显著市场体系相完备具备搞试点优势条件具典型意义取验作远期目标全国建立逐步推广
深层次讲建立中国特色房产金融体制国济体制改革战略性问题探索研究项系统工程全新紧迫课题现实需客观形势发展必然求唯圆满解决课题房产金融适应房产业发展需房产业称真正意义支柱性产业
建议
１开发建设单身公寓住宅区
资料显示美国单身口占全美口总数例深圳单身青年占全市口总数例样均２５％然美国城市单身居住理方面颇创意值称道美国做法城市规划区集中开发单身公寓住宅区目方便集中理单身公寓户型设间二间三间等类型卧房配洗澡间厨房整住宅公寓套间均外出租住宅区公设施配套设施应俱全环境宜交通便利加室布置室外布局全部针单身特点设计单身间交沟通生活提供适宜场受单身青睐种集中理方式社会稳定安全裨益值鉴
２城市基础设施理效手段——理信息系统
理勘探系统源全球定位系统利该系统探明基础设施分布情况图纸反映出例供排水系统排污系统通信电缆煤气道等网布设情况均通系统勘测标定城区规划图新建项目桩基工程网铺设时便够籍安全定位避免损坏原网设施造成严重济损失类似工程建设挖断通信电缆造成通信中断情况市时发生居民生活带诸便造成定济损失产生良社会影响建议鉴套理信息系统作市强化基础设施理种科学手段
３加快信息高速公路系统建设
国计算机互联网络年发展较快截目前止接入互联网络计算机达５万台拨号联网计算机达２５万台联网户数已达６２万初步形成４互联网络逐步实现互联互通目前Internet国际互联网联网机网数日趋增相美国说差距计算机进入机构行业企业家庭普率尚提高国信息资料丰富业已成互联网络增长潜力市场开发信息资料具广阔应前景市信息高路系统建设方面应进步加快步伐完善联网项服务工作二网络发展时互联网法规建设迅速三企业界商界特已拥名牌产品企业更应该提高形资产价值认识快国际互联网占网页开拓市场获更发展机会防止抢名牌总深圳应加速信息化建设组织具民族优良文化传统种信息资料网时快实现信息资源社会享联合形成规模济优势国际信息市场激烈竞争中争取动
致 谢
作者美国中美房产房产金融体制进行较研究时美国联邦国家房产金融理局国际部部长PamelaALamoreaux女士美国著名济学家兼匹兹堡学副校长FrankGiarratani先生美国休斯顿学副教授YaliZou博士美国休斯顿学济系教授JanetKolhaze女士美国匹兹堡市住宅规划署副署长RayReaves先生予热情支持益指导百忙中文进行审阅深表诚挚谢意
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