房产营销策划方案概
营销概况：
房产系动产商品概念商品着质截然区买件衣服样心欲买房子价位高耐性长买务必审情度事权衡利弊反复斟酌作出决定反弹心理强稍称心会改变意买思考问题容丰富错综复杂考虑天独厚理条件科究优雅舒适然环境楼质交通音贝污染安全等诸方面慎慎见房产营销深度广难度负荷重企求房产营销取卓然显著成效非轻易举弹指挥间必须加强重视脑智力投资力度具备冰冻三尺非日寒韧劲毅力
二创意理念：
房产营销策划方案达尚方宝剑强韧劲力度必须创意理念形成：
1具高度信野心
2富竞争乐倦
3头脑敏锐拘传统
4感性认识理性认识相处融洽
5注重历史尊重现实睽重未
三构思框架：
1） 塑造形象渲染品味意念
2） 展现楼盘综合优势
3） 体现楼盘谐舒适生活
4） 直切消费群生活心态
四实战流程：
1形象定位：
楼盘综合素质进行整体概括揭示楼盘理位置物业档次设计思想具体细节等方面高起点定位谓高起点完全楼盘整体设计中体现：吸取园外境外高档物业验处处顾住户需区环境规划设计公空间审美安排空调机位公道采光住户户型设计等等进行精碉细凿力争完美
东西总处二字构成楼盘高档物业形象基础机会众物业中脱颖出：理位置交通条件物业品质发展商信誉均拥空间升值潜力车位数量区规划八种明知问句子成开发商楼盘消费象阐述物业优势重线索
2卖点：
楼盘进行全面分析研究概括四方面卖点构成：
1） 理位置2）楼盘设施结构3）楼盘做工料4）户型设计突出明显优势楼盘消费者关心物业指标
3绘制效果图：
根开发商条件推广需分绘制整体效果图层单体效果图绘制效果图强调公空间开阔细节丰富品味高楼盘销售需启动购楼者未想象数事实范例证明精美效果图营销起事半功倍决定性作
4广告诉求点：
1）阐述楼盘位置2）阐述楼盘历史渊源3）阐述楼盘交通条件4）阐述楼盘口密度情况5）阐述楼盘升值潜力6）阐述楼盘开发商信誉7）阐述楼盘背景8）阐述楼盘舒适温馨9）阐述楼盘实率10）阐述楼盘付数计划11）阐述楼盘品质12）阐述楼盘深远意义13）阐述楼盘物业理什
5广告阶段划分：
楼盘品牌推广长期行应战略考虑期广告变成次品牌积累成楼盘形象次重投资广告推广致划分三阶段：
第阶段（预期首期交楼入住）：阶段广告宣传建立品牌知名度促进销售目标快奠定楼盘心目中品味档次形象阶段广告费投入相较
第二阶段（首期交楼二期完工）：阶段品牌维持目稳固楼盘高档物业品牌形象时促进销售阶段广告费投入相较少
第三阶段（二期工程交楼整体竣工）：阶段广告务重点维持楼盘良口碑结合已入住众住户谈评估楼盘通口碑带动销售完成售楼收尾工作阶段广告费投入中等
总体楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形根销售期求工程进程阶段出较合理分配方案然阶段中广告发布应具体情况灵活调整
6广告表现：
楼盘预售正式展销前应设法积蓄气氛设计开生面形式独特揭幕仪式预售参观登记前周更新目前围售楼部样板间外侧围布直预售开幕式天隆重揭幕优雅美丽楼盘示范间瞬间呈现众行面前届时乐队奏出美妙动听西洋乐曲嘉宾云集参观流穿梭样板间惊羡辞绝耳（具体揭幕仪式容安排细节视情策划）
预告广告渲染气氛配合精彩揭幕预售仪式先期刊登
7首期广告容时间安排：
部认购展示会首期展销会定期举行广告准备工作应前全部位具体容致：
① 楼盘效果图
② 楼盘售价表汇款方式确定制作
③ 售楼宣传册促销宣传单设计制作
④ 工围板设计绘制
⑤ 展销场宣传旗帜宣传画横幅设计制作
⑥ 展销场道路指导牌制作
⑦ 展板（两套套12张）设计制作摆放
⑧ 影视广告创意构思拍摄制作
⑨ 报纸广告首5期设计完稿定版
⑩ 围绕展示会促销宣传品
五勾勒卖点途径
1确立行销求：
楼盘行销观念着重消费者分布情形需求层次继设计规划销售策略题突显出楼盘产品价值进满足购屋众独品味格调楼盘行销须完全符合时代发展市场造成影响成众争先抢购产品列点营销方面应重点考虑问题
① 时代性：具前瞻性行销观念符合社会形态变革提升
② 生活性：完全符合消费者生活需求接消费者消费水
③ 安全性：项设备充实设施完善强化生活安定性
④ 方便性：交通时间商品等方面消费额外需求
⑤ 舒适性：现代化消费新空间具符合性需基础品质
⑥ 选择性：样化产品提供样化选择
⑦ 性：生活休闲购物紧密结合
2进行消费者背景分析 ：
① 选购楼盘动机：
A认规划设计功附加价值优楼盘
B较竞争认楼盘价位
C想长久居住者
D认区域远景段发展潜力
E信赖业企业规模财力潜力
F通货膨胀压力保值心态萌发购买动机
② 排斥楼盘理：
A消费者济力足
B较认附理想楼盘
C购买体者较少市空
③ 购买楼盘理：
A区域环境熟悉念旧者
B满现居环境品质者
3设计完美行销动作：
① 塑造产品独特风格突显产品市场优势形象客户选择独特定位产品肯定品味位造成社会影响
② 强势吸引广住型购屋客户单价实总价合理策略吸引第次购屋需求引导第二次购屋换屋投资客进场购买
③ 根区域理位置塑造楼盘未高价值增值潜力
④ 慎选现场销售员严格执行案销售讲销售员房产景气时高姿态予收敛换成卑亢态度外更耐心亲切诚恳说服技巧加专业化素养业愿销售目标短期利实现
⑤ 销售员应默契配合充分准备客户整销售程中确实感受然亲切实信诚实坦诚尊销售氛围实现订屋便退订补足便签约签约便代介绍朋友买完善销售体系
六房产营销广告推广业务策略：
1引导期：
首先选搭型户外板独特新颖方案引起客户奇引发购买欲
① 工现场清理美化搭设风格新颖清闲接总部（视情形需制作样品屋）
② 合约书预约单种记录表制作完成
③讲资料编制完成
④价格表完成
⑤员讲工作完成
⑥刊登引导广告
⑦销售员进驻
注意事项：
① 预约客户中客户做DS（直接拜访）
② 现场业务销售方方式者时修正
③ 定期业务召开销售员策划会振奋士气
④ 定期举行业务企划部门动脑会议电区域记录表予分析决定否修正企划策略
⑤ 关接中心常发生障较客户意设施灯光明亮度冷气空调位置冷暖度签约场气氛屋顶防雨措施展图坚牢度等均需逐检查测试
⑥ 控台位置高度广播系统音域范围功控台销售区样品屋模型出入口道否众客户十分畅
2公开期强销期：
公开期（引导期715天）强销期（公开第7天起）
⑴正式公开推出前需吸引引导期客户配合种强势媒体宣传聚集潮施展现场销售员团队销售魅力促成订购安排鸡尾酒会邀请政名莅剪彩提高客户购买信心
⑵日班前25分钟现场销售员日应填资料填缴回业务加审查隔日交位销售员隔日晨间会议进行讲述种状况客户追踪提出应变措施
⑶周周业务部企划部举行策划会议讲述周广告媒体策略促销活动（SP）项目销售策略总结销售成果拟定派发宣传单计划
⑷拟定派发宣传单计划表排定督报员表（SP）活动员编制调度表
⑸SP活动前3天选定协助销售员假客户等预先安排讲演练
⑹周六周日节日SP活动需提前天召集销售理员协助销售员讲全面解日活动策略进行方式配合
⑺逢周六周日节目SP活动期间善35组假客户应注意销售区控台然呼应成交户便控台播板公司现场员均起鼓掌外区员燃放鞭炮现场张贴恭贺红纸现场气氛达高点
⑻周六周日班前业务总理召开业务总结会日电数成交户数客户反映活动优缺点进行总结奖惩
⑼实施责户数业绩法位销售成员定销售目标公司规定责户数周作统计完成目标员公司立颁发奖金资鼓励
⑽时掌握补足成交签约户数金额日期未订单注明日期前办理补足签约手续者立催办理补足签约
⑾客户工作销售现场洽定电询购求留姓名联系电话便休息时间广告期间实施DS（直销）出外追踪拜访客户日班前业务总结追踪成果检查否达预期销售目标
⑿逢周日节日SP期间公司配合销售应隔段时间电话现场做假洽订（电话线两条轮流）刺激现场销售气氛
3持续期（刺阶段）：
⑴正式公开强势销售段时日客户案认识程度应浅销售员应配合广告重点追踪期达成交目
⑵利已购客户介绍客户成活动广告事先告：介绍成功公司提成定数额介绍奖金作鼓励
⑶回头客户积极握成交机会极
⑷退订户追踪实际解问题
⑸销售成果决定否秒钟全力赴销售末期士气高低容忽视脚踏实执行方案房产营销会立竿见影成颇丰
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营销概况：
房产系动产商品概念商品着质截然区买件衣服样心欲买房子价位高耐性长买务必审情度事权衡利弊反复斟酌作出决定反弹心理强稍称心会改变意买思考问题容丰富错综复杂考虑天独厚理条件科究优雅舒适然环境楼质交通音贝污染安全等诸方面慎慎见房产营销深度广难度负荷重企求房产营销取卓然显著成效非轻易举弹指挥间必须加强重视脑智力投资力度具备冰冻三尺非日寒韧劲毅力
二创意理念：
房产营销策划方案达尚方宝剑强韧劲力度必须创意理念形成：
1具高度信野心
2富竞争乐倦
3头脑敏锐拘传统
4感性认识理性认识相处融洽
5注重历史尊重现实睽重未
三构思框架：
1） 塑造形象渲染品味意念
2） 展现楼盘综合优势
3） 体现楼盘谐舒适生活
4） 直切消费群生活心态
四实战流程：
1形象定位：
楼盘综合素质进行整体概括揭示楼盘理位置物业档次设计思想具体细节等方面高起点定位谓高起点完全楼盘整体设计中体现：吸取园外境外高档物业验处处顾住户需区环境规划设计公空间审美安排空调机位公道采光住户户型设计等等进行精碉细凿力争完美
东西总处二字构成楼盘高档物业形象基础机会众物业中脱颖出：理位置交通条件物业品质发展商信誉均拥空间升值潜力车位数量区规划八种明知问句子成开发商楼盘消费象阐述物业优势重线索
2卖点：
楼盘进行全面分析研究概括四方面卖点构成：
1） 理位置2）楼盘设施结构3）楼盘做工料4）户型设计突出明显优势楼盘消费者关心物业指标
3绘制效果图：
根开发商条件推广需分绘制整体效果图层单体效果图绘制效果图强调公空间开阔细节丰富品味高楼盘销售需启动购楼者未想象数事实范例证明精美效果图营销起事半功倍决定性作
4广告诉求点：
1）阐述楼盘位置2）阐述楼盘历史渊源3）阐述楼盘交通条件4）阐述楼盘口密度情况5）阐述楼盘升值潜力6）阐述楼盘开发商信誉7）阐述楼盘背景8）阐述楼盘舒适温馨9）阐述楼盘实率10）阐述楼盘付数计划11）阐述楼盘品质12）阐述楼盘深远意义13）阐述楼盘物业理什
5广告阶段划分：
楼盘品牌推广长期行应战略考虑期广告变成次品牌积累成楼盘形象次重投资广告推广致划分三阶段：
第阶段（预期首期交楼入住）：阶段广告宣传建立品牌知名度促进销售目标快奠定楼盘心目中品味档次形象阶段广告费投入相较
第二阶段（首期交楼二期完工）：阶段品牌维持目稳固楼盘高档物业品牌形象时促进销售阶段广告费投入相较少
第三阶段（二期工程交楼整体竣工）：阶段广告务重点维持楼盘良口碑结合已入住众住户谈评估楼盘通口碑带动销售完成售楼收尾工作阶段广告费投入中等
总体楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形根销售期求工程进程阶段出较合理分配方案然阶段中广告发布应具体情况灵活调整
6广告表现：
楼盘预售正式展销前应设法积蓄气氛设计开生面形式独特揭幕仪式预售参观登记前周更新目前围售楼部样板间外侧围布直预售开幕式天隆重揭幕优雅美丽楼盘示范间瞬间呈现众行面前届时乐队奏出美妙动听西洋乐曲嘉宾云集参观流穿梭样板间惊羡辞绝耳（具体揭幕仪式容安排细节视情策划）
预告广告渲染气氛配合精彩揭幕预售仪式先期刊登
7首期广告容时间安排：
部认购展示会首期展销会定期举行广告准备工作应前全部位具体容致：
① 楼盘效果图
② 楼盘售价表汇款方式确定制作
③ 售楼宣传册促销宣传单设计制作
④ 工围板设计绘制
⑤ 展销场宣传旗帜宣传画横幅设计制作
⑥ 展销场道路指导牌制作
⑦ 展板（两套套12张）设计制作摆放
⑧ 影视广告创意构思拍摄制作
⑨ 报纸广告首5期设计完稿定版
⑩ 围绕展示会促销宣传品
五勾勒卖点途径
1确立行销求：
楼盘行销观念着重消费者分布情形需求层次继设计规划销售策略题突显出楼盘产品价值进满足购屋众独品味格调楼盘行销须完全符合时代发展市场造成影响成众争先抢购产品列点营销方面应重点考虑问题
① 时代性：具前瞻性行销观念符合社会形态变革提升
② 生活性：完全符合消费者生活需求接消费者消费水
③ 安全性：项设备充实设施完善强化生活安定性
④ 方便性：交通时间商品等方面消费额外需求
⑤ 舒适性：现代化消费新空间具符合性需基础品质
⑥ 选择性：样化产品提供样化选择
⑦ 性：生活休闲购物紧密结合
2进行消费者背景分析 ：
① 选购楼盘动机：
A认规划设计功附加价值优楼盘
B较竞争认楼盘价位
C想长久居住者
D认区域远景段发展潜力
E信赖业企业规模财力潜力
F通货膨胀压力保值心态萌发购买动机
② 排斥楼盘理：
A消费者济力足
B较认附理想楼盘
C购买体者较少市空
③ 购买楼盘理：
A区域环境熟悉念旧者
B满现居环境品质者
3设计完美行销动作：
① 塑造产品独特风格突显产品市场优势形象客户选择独特定位产品肯定品味位造成社会影响
② 强势吸引广住型购屋客户单价实总价合理策略吸引第次购屋需求引导第二次购屋换屋投资客进场购买
③ 根区域理位置塑造楼盘未高价值增值潜力
④ 慎选现场销售员严格执行案销售讲销售员房产景气时高姿态予收敛换成卑亢态度外更耐心亲切诚恳说服技巧加专业化素养业愿销售目标短期利实现
⑤ 销售员应默契配合充分准备客户整销售程中确实感受然亲切实信诚实坦诚尊销售氛围实现订屋便退订补足便签约签约便代介绍朋友买完善销售体系
六房产营销广告推广业务策略：
1引导期：
首先选搭型户外板独特新颖方案引起客户奇引发购买欲
① 工现场清理美化搭设风格新颖清闲接总部（视情形需制作样品屋）
② 合约书预约单种记录表制作完成
③讲资料编制完成
④价格表完成
⑤员讲工作完成
⑥刊登引导广告
⑦销售员进驻
注意事项：
① 预约客户中客户做DS（直接拜访）
② 现场业务销售方方式者时修正
③ 定期业务召开销售员策划会振奋士气
④ 定期举行业务企划部门动脑会议电区域记录表予分析决定否修正企划策略
⑤ 关接中心常发生障较客户意设施灯光明亮度冷气空调位置冷暖度签约场气氛屋顶防雨措施展图坚牢度等均需逐检查测试
⑥ 控台位置高度广播系统音域范围功控台销售区样品屋模型出入口道否众客户十分畅
2公开期强销期：
公开期（引导期715天）强销期（公开第7天起）
⑴正式公开推出前需吸引引导期客户配合种强势媒体宣传聚集潮施展现场销售员团队销售魅力促成订购安排鸡尾酒会邀请政名莅剪彩提高客户购买信心
⑵日班前25分钟现场销售员日应填资料填缴回业务加审查隔日交位销售员隔日晨间会议进行讲述种状况客户追踪提出应变措施
⑶周周业务部企划部举行策划会议讲述周广告媒体策略促销活动（SP）项目销售策略总结销售成果拟定派发宣传单计划
⑷拟定派发宣传单计划表排定督报员表（SP）活动员编制调度表
⑸SP活动前3天选定协助销售员假客户等预先安排讲演练
⑹周六周日节日SP活动需提前天召集销售理员协助销售员讲全面解日活动策略进行方式配合
⑺逢周六周日节目SP活动期间善35组假客户应注意销售区控台然呼应成交户便控台播板公司现场员均起鼓掌外区员燃放鞭炮现场张贴恭贺红纸现场气氛达高点
⑻周六周日班前业务总理召开业务总结会日电数成交户数客户反映活动优缺点进行总结奖惩
⑼实施责户数业绩法位销售成员定销售目标公司规定责户数周作统计完成目标员公司立颁发奖金资鼓励
⑽时掌握补足成交签约户数金额日期未订单注明日期前办理补足签约手续者立催办理补足签约
⑾客户工作销售现场洽定电询购求留姓名联系电话便休息时间广告期间实施DS（直销）出外追踪拜访客户日班前业务总结追踪成果检查否达预期销售目标
⑿逢周日节日SP期间公司配合销售应隔段时间电话现场做假洽订（电话线两条轮流）刺激现场销售气氛
3持续期（刺阶段）：
⑴正式公开强势销售段时日客户案认识程度应浅销售员应配合广告重点追踪期达成交目
⑵利已购客户介绍客户成活动广告事先告：介绍成功公司提成定数额介绍奖金作鼓励
⑶回头客户积极握成交机会极
⑷退订户追踪实际解问题
⑸销售成果决定否秒钟全力赴销售末期士气高低容忽视脚踏实执行方案房产营销会立竿见影成颇丰
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