贵州三利房产开发限公司
贵州·贵阳
三利商贸城项目
汽车市场定位调研分析报告书
目 录
第部分 汽车市场调研分析………………………………………………4
第节 中国汽车市场现状发展前景………………………………………………4
中国汽车市场发展态势……………………………………………………4
二 汽车产业政策导……………………………………………………………5
三 发达区汽车市场新兴模式………………………………………………6
第二节 贵阳市汽车市场调研分析………… ……………………………………8
贵阳市汽车市场整体布局态势…………………………………………………8
二贵州汽车相关产业现状………………………………………………………8
三贵阳市汽车市场业态分布………………………………………………………9
第三节 贵阳汽车市场市场特点分析（调研结）…………………………12
政府职部门汽车市场布局政策引导力度较弱……………………… 12
二 硬件落贵阳汽车市场通病………………………………………… 13
三 汽车市场营理念市场消费特点致………………………………… 13
四 业销售服务企业整体实力强………………………………………… 13
五 业销售服务业态未协调发展………………………………………… 14
六 业缺乏龙头性指标性市场（企业）领航员角色………………… 14
七 贵阳汽车销售服务业相关信息总结…………………………………… 15
第二部分 三利商贸城项目定位分析……………………………………15
第节 汽车市场定位思路………………………………………………………15
项目开发背景…………………………………………………………………15
二项目状况…………………………………………………………………15
第二节 建设规模实施方案……………………………………………………16
建设规模………………………………………………………………………16二实施方案………………………………………………………………………16
第三节 三利商贸城商业业态定位建议…………………………………………16
商业业态定位…………………………………………………………………16
二规划设置建议…………………………………………………………………17
三商业服务商业文化软件建设………………………………………………18
第四节 项目实施建议……………………………………………………………19
方案：强强联手招商引资思路…………………………………………19
二方案二：招商计划……………………………………………………………20
三综合结………………………………………………………………………20
第三部分 项目投资风险评估………………………………………………21
第节 投资估算资金筹措……………………………………………………21
投资估算…………………………………………………………………………21
二资金筹措…………………………………………………………………………21
第二节 项目济评价……………………………………………………………21
项目投资情况资金计划………………………………………………21
二 投资估算………………………………………………………………………22
三 营业收入估算…………………………………………………………………22
四 营运成估算…………………………………………………………………24
五 财务效益分析…………………………………………………………………24
六 贷款偿力分析……………………………………………………………24
七 评价结………………………………………………………………………24
附件 贵阳汽车销售服务企业（市场）览表
附件 模拟招商情况
附件 财务现金流量表
三利商贸城项目
汽车市场定位调研分析报告书
第部分 汽车市场调研分析
第节 中国汽车市场现状发展前景
中国汽车市场发展态势
未20年中国济增长保持年均7均GDP1000美元增长4000美元预计期间居民汽车消费保持两位数增长果年递增1010年汽车销售量达830万辆果年递增15超1290万辆时中国汽车保量远未达世界水未达等均GDP国家水
（） 中国汽车产量情况
生产年份
1980年
1990年
1992年
1995年
2000年
2002年
汽车产量（万辆）
22
50
100
150
200
325
图表分析改革开放国汽车产量快速增长80年产量22万辆90年50万辆10年期间增长227倍2000年达200万辆10年增长4倍特两年产量增长速度达30国汽车行业已进入起飞阶段汽车产业发展国民济收入基础着密切联系均GDP达1000美元时汽车进入转型期私家购车重增
（二） 中国私汽车情况
年 份
1998年
2001年
2002年
2003 4
预计2010年
私汽车（万辆）
424
770
969
1000
2000
新统计表明目前止国私汽车保量已突破1000万辆均130拥辆私汽车汽车业专家认标志着国渡公务购车商务购车阶段迈入私购车新时期截2002年年底国私汽车达969万辆年14月全国销售汽车136万辆私购车少占80万辆样国私汽车保量已突破1000万辆预计2010年达2000万辆 国私汽车保量7年时间100万辆增500万辆2000年2003年年初仅3年时间私汽车保量500万辆增加1000万辆截目前国私购车例达60％私汽车占整民汽车保量五成私汽车增幅超单位车20百分点
2010年国私汽车预计达2000万辆意味着7年时间里净增1000万辆汽车寿命般10年段时期少半（500万辆）报废换新车新增加500辆实现买卖交易约1500万次
二 汽车产业政策导
（） 汽车关税政策
中国WTO加入全球济体化关税降低允许国外部分汽车品牌进入中国市场参竞争关税说国产汽车5年渡期保护进口汽车关税目前100％降5年25％5年期满开始降第年开始实际第二年降幅国产汽车必须进口汽车前先行调低价格
（二） 取消合理收费方保护措施
全国计划会议国家计委培炎谈刺激消费拉动增长时促进轿车消费摆消费第位表示进步拓宽消费领域更力拉动济增长加快制定相应消费政策坚决取消购买轿车切合理收费破种形式方保护措施
（三） 鼓励汽车消费政策制订
汽车业资深学者中国汽车工业咨询公司高级研究员贾新光透露轮讨系列鼓励汽车消费政策已制订完成目前正等国务院审批该政策涉机动车登记理办法已正式发布中国汽车工业汽车市场长远发展起重作
（四） 金融体制改革刺激汽车消费
金融业体制改革银行降息刺激消费拉动需
三 发达区汽车市场新兴模式
（） 广东汽车市场——广物汽贸加盟连锁模式
广东汽车市场广东物资集团汽车贸易公司广州市投资建设现代化型机动车交易市场目前广东省华南区首屈指机动车集散交易中心
广东汽车市场占七万方米代理销150型号进口国产名车常年备3000辆展车供客户选择1997年开业汽车交易年稳步增长总交易量已突破25万辆销售总收入２７０亿元１９９９年开始引入汽车连锁营模式目前连锁网络已达８０家覆盖全省省外部分区销售额广东市场占率约２５％广州区市场占率４３·２％
广东汽车市场建汽车功展销厅型选车场名优品牌专卖店进口汽车展销厅汽车消费贷款服务中心检测维修服务楼功包括：新车销售旧车交易汽车租赁信贷消费检测维修配件供应集散配送专业服务车买车租车供车换车修车等角度满足消费者需求公安车部门刑侦部门购置税征收办公室工商行政理局银行保险公司等单位驻场联席办公实现购车条龙车出市场方便快捷办妥种手续次购车享受终身服务
广东汽车市场设奔驰丰田日产田宝马欧宝欧雅凌志富豪宇克奥迪捷达帕萨特桑塔纳金杯海狮夏利红旗解放五菱松花江昌河长安庆铃等国外名牌专卖店销售中心
目前广物汽贸正珠三角福州厦门南宁武汉南京重庆成等汽车消费重点城市选择合适企业进行收购扩充全资控股连锁店年底直营连锁店超３５家方面积极吸收条件具备企业加盟通低成策略加快扩张时计划年香港设立第家直营连锁陆续完成澳门东南亚国家布点逐步引入国际著名汽车销商汽车生产商入资连锁企业加快企业国际化进程
目前广物汽贸配送中心拥汽车中转库２万方米连锁分店配送型载运车８辆类载货车１００辆前年分店年配送总量已达４万辆金额６０亿元年底整广物汽贸连锁店达１５０家左右届时年销售配送汽车达１１０万辆年底广物汽贸连锁店统联网明年扩展整供应链服务链理游企业机连接建起网汽车商城
（二） 北京亚运村车市站式服务模式
四月份北京市亚运村车市推出站式服务购车牌缴纳养路费办环保绿标等手续均车市办妥验车销商售车前先行办理北京市优化购车环境推出项重举措
现条件北京没家车市具备站式服务条件消费者购车先申请移动证然开着新车返部门办理相关手续牌移动证限制效期消费者定期限开车返奔波花钱请代办十分便站式服务疑限度方便购车者交国税税环保养路费征稽部门全部进驻车市机动车检测场进驻验车手续信誉销商先行办理市场销售
站式服务先北京市交易量亚运村车市试点年亚运村车市销售轿车6万辆占全市轿车销售总量45％果试点利快北京汽车交易市场推广
（三） 北京亚运村车市4S服务模式
亚运村汽车交易市场现处位置奥运场馆预留根２００８年北京奥运会场馆建设求亚市２００３年年底前迁址新亚市政府部门规划支持正加快筹建新市场位２００８年北京奥运公园北侧占３００亩建筑面积１０万余方米中期１４６亩
搬迁新亚运村汽车交易市场继续保持现市场优势位作外般形市场汽车超市整体４Ｓ概念销售（ＳＡＬＥＳ）服务（ＳＥＲＶＩＣＥ）零配件供应（ＳＰＡＲＥ ＰＡＲＴＳ）信息反馈（ＳＡＴＩＳＦＡＣＴＩＯＮ）新市场特点限度满足消费者需求实现国际汽车市场接轨开设整车销售品牌专卖店服务外设置诸服务功汽车检测汽车装饰维修配件金融保险服务汽车储运等
目前入驻亚运村汽车交易市场销商１６０户搬迁销商配件商售服务商达３００余家届时新市场汇集国外９０品牌５００车型成更全面更广泛汽车销售服务展示中心品牌车型极丰富新亚市更具吸引力
亚运村汽车交易市场年销售轿车占北京市新增机动车总量４０％进口轿车销量占全国１／５汽车市场作举足轻重誉中国汽车市场晴雨表
新亚运村汽车交易市场针外购车者熟道路出京难特点提供代储代运服务限度方便消费者外试试驾场新车加油站汽车快修店汽车租赁等服务列入市场服务功
第二节 贵阳市汽车市场调研分析
贵阳市汽车市场整体布局态势
目前贵阳汽车市场总面积约20万㎡（含维修）中新车交易市场营总面积约11万㎡二手车交易市场营总面积约2万㎡汽配市场营总面积约5万㎡装饰美容市场营总面积约2万㎡1998年贵州汽车城扩建汽车市场规模断扩特年半年仅三项目升华汽车城（25000㎡）6月1日通银汽配商城（15000㎡）3月贵阳通源丰田（6000㎡）元月面积达46万㎡加项目面积5万㎡左右
金阳七八万方项目外未发现项目动静金阳否真正启动未确认关键金阳建设政府支持力度综合中国城市贵阳汽车营理模式分析预计2005年左右贵州汽车市场进入全面洗牌时期产业结构进行重新调整贵阳数配套设施齐理水准较低营成较高场淘汰
年贵州机动车辆年直保持17速度发展（数源：中国汽车网http：wwwqichecomcn 西部汽车市场 ——西南篇）果营面积年递增155年（2008年）贵阳汽车市场营总面积达40万㎡
二 贵州汽车相关产业现状
贵阳市2002年国生产总值完成337亿元（2001年3027亿元）年增长114均国生产总值（GDP）突破万元关城镇居民均支配收入达7280元年增长6 2003年半年贵阳市实现国生产总值1847亿元年期增长114
九五 期间贵州省公路建设预计完成固定资产投资164亿元八五 期间
74倍投资力度前未1999年底该省公路通车里程达33973公里公路密度百方公里193公里高全国均水两年贵州公路建设连续保持年40亿元投资规模
解1978年贵州省机动车保量33459辆1999年数字已达438670辆年均增长率17仅1999年年机动车数量增加60717辆目前贵州汽车市场中私购车例已超80驾驶员数1978年58335增1999年719262增长12倍2002年底贵阳市机动车辆153万（包含摩托车）中私车占87万（含摩托车）超半中摩托车约占10
三 贵阳市汽车市场业态分布
（） 汽车交易市场业态分布
目前贵阳市汽车交易市场汇集花溪道中曹司贵州汽车城龙头分布道两侧已形成气候刚兴起升华汽车城汽车交易汽配营出现太慈桥区域段优势加合理营已成规模卖场零散分布沙南路河新添道潘桃宫等整体言汽车交易市场卖场环境较差
1 贵州汽车城
占113亩总投资7280万元总建筑规模50000㎡左右汽车城交易量1996年1500辆增2002年13235辆占全省总销量3万辆13悉年半年总销售量已达6000辆交易额1996年15亿2002年达782亿元二手车2002年交易8906辆交易额273亿元占全省总销量17万辆50汽车城100余家销售公司数公司营面积集中200—500㎡
贵州汽车城正扩建二期改造工程占面积（含第二阶段老市场改造）62790㎡总建筑面积192050㎡中商场面积98200㎡住宅面积61724㎡宾馆面积4800㎡办证检测驾驶培训场等面积27326㎡时逐渐走元化道路
2 升华汽车城
贵州（阳）鸿飞房产开发限公司负责开发隶属私营企业原属玻璃厂年6月1日开业总建筑规模5万方现面积约110m×200m 22000㎡建筑面积25000㎡项目规划红线范围部分房屋拆迁属二期工程尚未启动
该商城室外展场室展场两部分组成室外展场部分总面积8000㎡月均租金25元㎡中雨棚约4000㎡基租空中低档济型家庭轿车长安昌河面包车货车中巴车雨棚露天展区（安装）约4000㎡正招商室展场部分四层中二层汽配展区层招商入铺率达80月均租金80元㎡二层入铺率约60月均租金40元㎡二层层高48m200余商铺间商铺面积约40—50㎡分两层底层26 m夹层22米夹层做库存办公室三四层汽车展厅出租率约50月均租金30元㎡18家销商进场
(祥见附表)家销商面积约200—500㎡展车集中3—5辆订购1周货
汽车城购买者投资型占定例1年免物业理费免费供中餐洗车1年物费3元㎡•月办理揭挂牌维护等相关手续实行站式服务悉太慈桥修建型立交桥汽车城交通流会带定负面影响
3 通银汽配商城
通银汽配商城位花溪道皂角井总建筑面积约15000㎡中商业营面积12000㎡辅助办公房3000㎡2003年3月正式投入日前贵州装修较高档家汽配商城门面216门面包含两层层层高3m中街道门面23汽配门面193整商城三部分组成：塔楼街道门面汽配门面
塔楼部分5层中二三层辅助房办公室（开发商办公室部分营汽车公司办公室）四五层做库存
街道门面营汽车23面积约160㎡左右建筑面积约3600㎡月租金40元㎡出租率100物业理费6元㎡•月
汽配门面193门面面积35—70㎡均面积45㎡汽配建筑面积约8500㎡月租金20—30元㎡均月租金25元㎡左右出租率50物业理费3—6元㎡•月（天考勤开门次数越物费越低鼓励营者入业引入气）
通银汽配商城开业期间投放量广告采出租出售方式进行招商中售价5000元㎡租金30元㎡•月（指商城整体均月租金）租赁签约时间短1年长4年次性付款（租金）5折优惠商城里面排门面外移正家公司洽谈该公司整排门面营汽配
4 汽车交易市场分布情况览表
名 称
址
营面积
营类型
备 注
贵州汽车城
中曹司
30000㎡
汽车交易
2万㎡
升华汽车城
太慈桥
20000㎡
汽车交易汽配
1万㎡汽配美容
通银汽配商城
皂角井
3600㎡
汽配汽车交易
8500㎡汽配
贵州金仑汽贸
皂角井
2000㎡
汽车交易
营昌河北斗星
贵阳通源丰田
中天玉兰园
3000㎡
汽车交易美容
3000㎡美容维修
旧车交易市场
太慈桥
8000㎡
旧新车交易
8000㎡旧车市场
市场
祥
43400㎡
汽车交易专卖店
新车交易市场营总面积约11万㎡
（二） 二手车交易市场业态分布
1 贵州省旧车交易市场
具规模贵州汽车城旧机动交易中心旧车交易市场两家垄断贵阳市二手车交易市场中位花溪道太慈桥升华汽车城斜面（花溪方200m）旧车市场占面积约9000㎡露天停车容纳600±100辆（摩托车）辆停次6元般星期六星期日开放时做停车场贵州汽车城评国家级旧机动交易中心占面积达11000㎡全省规模旧车交易市场
新信息：7月25日〖贵州市报〗第2227版报道：关部门统计年省旧机动车交易市场交易二手车17000辆交易量名列全国市场第6位记者贵州旧机动车交易中心解截止日前年期相呈稳定增长趋势贵州旧机动车交易中心贵州省拍卖公司组建汽车置换——拍卖中心日前正式成立该中心提出供汽车置换拍卖服务说起车旧车委托该中心进行拍卖然该中心提供新车中补差价换车关键果资金压力申请银行贷款旧车置换新车贷款额度高超购新车款70期限超5年18汽车品牌25系列车型供选择
2 旧车市场分布情况览表
名 称
址
营面积
备 注
旧机动车交易中心
中曹司贵州汽车城
11000㎡
办理相关切手续
旧车交易市场
太慈桥
9000㎡
办理户手续需贵州汽车城
二手车交易市场营总面积约：2万㎡
（三） 汽车市场业态分布
1汽配营市场
汽车消费市场惯例般汽车零配件服务市场营面积占汽车市场营面积13—14着汽车行业竞争市场营面积重增加中贵州汽配城总建筑面积约12000㎡升华汽车城汽配店10000㎡通银汽配商城8500㎡贵州装饰城2000㎡贵州汽车城3000㎡现汽配市场总面积估计5万㎡左右
名 称
址
营面积
月租金（元㎡）
备 注
贵州汽配城
太慈桥
12000㎡
40
门面面积20—40㎡
升华汽车城
太慈桥
10000㎡
60
层80元㎡二层40元㎡
贵阳汽车装饰城
太慈桥
2000㎡
50
60左右门面
街道门面
太慈桥
1000㎡
60
40左右门面
通银汽配商城
皂角井
8500㎡
25
193门面出租率50
贵州汽车城
中曹司
3000㎡
20
面积较零散分布
详
13500㎡
汽配市场营总面积约：5万㎡
2 装饰美容市场
汽配美容市场集中花溪道太慈桥皂角井路段具体网点贵州汽配城升华汽配城贵州汽车城等汽车装饰美容分布零散郊市区关键方便营场装修汽车交易市场装修相高档营成高总营面积2万㎡左右潜市场较体现成规模租金高
名 称
址
营面积
备 注
贵州汽车城
中曹司
5000㎡
分布品牌专卖店
贵阳通源丰田
中天玉兰园旁
1000㎡
装饰美容汽车维修没严格界限仅作粗略估计美容维修3000㎡左右
升华汽车城
太慈桥
1000㎡
现进场10家左右
贵州装饰城
太慈桥
500㎡
3家左右
详
12500㎡
零散分布成规模
装饰美容市场营总面积约：2万㎡
（四） 潜汽车市场
贵阳市建设规划局（建设理处）介绍：政府重点扶持南面加快金阳新区建设需相关企业作支撑市场重新整合北面侧药业生物关汽车市场方面项目未发现目前汽车交易市场重点汇集花溪道太慈桥河花溪道太慈桥段交通便捷营时间长已聚集气形成气候
花溪道两侧继续扩建中例贵州汽车城附通银汽配商城旁太慈桥凤凰商住楼2500㎡年年底投入等中项目
正审批金阳7—8万㎡汽车城项目家私营企业房开商开发汽车品牌商家参投资类似升华汽车城操作难度
华通汽车限公司拟定金阳开发占60亩4S店目前正紧张筹备中该汽车销售企业北京现代宝马千里马中华汽车等四畅销品牌贵州区销售总代理贵州具较强实力
第三节 贵阳汽车市场市场特点分析（调研结）
政府职部门汽车市场布局政策引导力度较弱
资料显示目前全国正兴建者计划兴建汽车交易市场百动辄千亩亿元投入海耗资500亿元造亚洲第国际汽车城北京投资超百亿元汽车城拔起广州宣称造中国底特律 浙江金华正造总体规划面积3000亩金华汽车城然整体市场热嫌疑发达区汽车产业市场建设方面较前瞻性政策引导措施贵州相言相形见绌
贵州方政府产业政策税收政策市场宏观规划土转政策工商理等诸方面汽车市场建设未采取效政策扶持措施贵州汽车市场整体言政低水市场竞争态势呈愈演愈烈势
二 硬件落贵阳汽车市场通病
发达区现数汽车市场土年限限制导致投资者销商愿作长远规划贵阳市老牌汽车市场样面重新规划遗症新建汽车市场起点较低实力强规模效益硬件建设等方面均显落通银汽配商城开发营理念方面然鉴发达区做法摆脱房产开发企业通常思维通物业销售回收投资成分零销售式做法导致市场硬件建设方面特色前瞻性调查通银汽配商城铺位销售招商情况十分理想
三 汽车市场营理念市场消费特点致
汽车市场形式样种品牌销商集中起集贸式市场三位体四位体汽车专卖店种汽车专卖店集中汽车道单厂家种品牌种车型集体汽车展示厅集种汽车品牌体汽车超市等目前贵阳市3S4S专卖店形式推出汽车销售网点越越真正意义集整车零部件销售服务信息提供四位体专卖店未出现4S专卖店销商必须厂商购买特许权服务商标权等日接受销售培训交费专卖店运营成非常高专卖店客户提供维修服务费会高消费者说然付出高额维修费时服务定非专卖店更
消费者买车前没确定品牌概念常常明确希购买汽车价位知道价位少品牌车型中必须选择程汽车交易市场适合消费者进行较挑选庞市场品牌集中营会汽车消费者提供更利消费环境
四 业销售服务企业整体实力强
目前贵阳汽车销售服务企业200家销售服务企业整体实力强体现方面：
1 注册资金少数汽车销售服务企业注册资金200500万元
2 数汽车销售服务企业营面积集中200—500㎡间
3 卖场车辆数少品牌般1—2辆甚缺货
发达区业相关数真正意义专卖店年需开支少400万元销售辆车利润30005000元左右成熟车型利润10002000元甚赚钱辆车利润3000元计算专卖店年销售1300辆车保够达数量销商少少贵阳没具备实力汽车销售服务企业
五 业销售服务业态未协调发展
美国汽车市场协会调查美国1美元汽车路跑便伴8美元相关服务美国世界头号汽车国直接间接汽车驾车服务十分完善汽车市场空间远远汽车市场空间汽车市场汽车市场更火爆
汽车市场提供服务市场关键树立现代汽车市场新服务观念
服务观念提供服务体讲仅厂家售服务政府部门理服务种社会机构服务服务容讲单汽车维修诸汽车资讯消费信贷技术培训办证年检加油换件养护美容缴纳税费保险理赔抢救援助汽车文化娱乐等等围绕着汽车需求应包括
二性化服务观念服务象单车切车需出发着想提供方便排忧解难帮助实现车完美结合
中国发达区汽车市场建设方面正进行积极探索贵阳汽车市场建设方面尚未确立清晰思路汽车销售服务企业利润源通形商品形服务实现
六 业缺乏龙头性指标性市场（企业）领航员角色
龙头性指标性汽车交易市场核心必须提供完善配套服务设施
首先选择较理位置
次建立巩固新市场营理念新亚市广告宣传加投入
第三设计布局业务流程方面改善购车环境
第四市场完善服务功整市场规划4S店仅仅卖整车包括保养维修服务信息反馈等
驻场销商言汽车市场应提供良商务生活条件办公通信仓储物流等消费者言成功汽车市场里提供站式服务买车贷款牌缴费全部解决样需车公安检测购置税办银行保险等单位全部驻办公外市场提供特色服务修条试车道消费者买车时亲试车定期举行新车发布车展等汽车文化活动全场利促销活动等显然贵阳汽车市场业缺乏龙头性指标性市场（企业）领航员角色
七 贵阳汽车销售服务业相关信息总结
汽车交易市场汽配市场维修美容市场分布特点：汽车交易市场偏城郊离城区较远汽配市场聚集太慈桥附属城区维修美容市场分布城成规模
汽车市场租金分析：太慈桥（50元㎡•月）——皂角井（30元㎡•月）——中曹司（20元㎡•月）逐渐递减租金仅规模配套设施服务关外更重段起决定性作
汽配市场发展快仅年增加升华汽车城10000㎡通银汽配商城8500㎡通银汽配商城汽配门面出租率仅50汽配市场逐渐趋饱
新市项目物业理费均3元㎡•月
新市项目均优惠：升华汽车城免1年物业理费通银汽配商城签约1—4年租金免半
第二部分 三利商贸城项目定位分析
第节 三利商贸城项目概况
项目开发背景
贵阳三利商贸城贵州三利房产开发限公司拟贵阳市新添道南段302号原省供销社属机械厂土产公司范围开发集汽车贸易电器销体综合性商贸城该块产权属省供销社属机械厂土产公司两家单位现该块省供销社意贵州三利房产开发限公司实施开发
二项目状况
项目块现状总面积 160亩合 106672 ㎡块新添道长473米深70—130米交通便利辐射面广块距贵阳市区约3公里东北绕城公路15公里通新添道方便快捷转贵遵贵毕贵新贵黄四条高等级公路210320国道相连
160亩土中供整土约 120亩合50004㎡林坡约 40亩合26668 ㎡周边林木葱郁环境优美项目范围原机械厂土产公司两单位体制市场原均处停业亏损状态均居住口需动迁目前该块现供电力
190KVA增容余供水力年计划l．2万立方电信网络通煤气排污排洪条件具备
第二节 建设规模实施方案
建设规模
根项目定位方案初步设计建设规模：
1总占面积： 64000㎡
2总建筑面积： 100000㎡
3入口广场： 3000㎡
4停车场： 6800㎡
5道路： 7300㎡
6绿化环境： 6900㎡
7体三层： 40000㎡层
二实施方案
统规划总体设计分期实施原第年先投资建设40000㎡入口广场第二年40000㎡投入营运时投资建设60000㎡两年完成全部建设务
第三节 三利商贸城商业业态定位建议
商业业态定位
三利商贸城项目商业业态定位应立足汽车销售服务产业元化做法商业业态定位：集整车销售零部件销售服务信息提供四位体（4S）市场体集品牌特色餐饮汽车娱乐文化产业体型汽车园
业态功图示：
（4S）汽车专卖中心
信息提供
服务
零部件销售
整车销售
服务中心
揭窗口
保险理赔窗口
牌窗口
税务窗口
车窗口
公安检测窗口
汽车俱乐部
试车场
新车发布
车友沙龙
驾驶培训中心
汽配中心
汽车维修服务中心
新车加油站
办公商务中心
旧车拍卖中心
仓储物流中心
汽车装饰美容中心
品牌餐饮
物业理中心
物业租赁中心
汽车销售中心
汽车公园市场理办公室
二规划设置建议
项目建筑规模10万㎡暂考虑8万㎡具体面积分配表：
序号
名 称
面积分配
位置设置
营
1
汽车销售中心
30000㎡
楼卖场附厅
二楼半体量
分零租赁
2
（4S）汽车专卖中心
10000㎡
楼卖场厅
分零租赁
3
汽配中心
5000㎡
楼卖场附厅
分零租赁
4
汽车维修服务中心
2500㎡
楼卖场附厅
分零（整体）租赁
5
汽车装饰美容中心
2500㎡
楼卖场附厅
分零（整体）租赁
6
仓储物流中心
5000㎡
二楼
分零租赁
7
服务中心
1200㎡
二楼
——
8
办公商务中心
5000㎡
三楼
分零租赁
9
旧车拍卖中心
1500㎡
二楼
委托营
10
物业理中心
500㎡
楼
——
11
物业租赁中心
200㎡
楼
——
12
汽车俱乐部
3000㎡
三楼
委托营
13
新车加油站
300㎡
附属设施
委托营
14
品牌餐饮
5000㎡
三楼
整体租赁营
15
员工宿舍区
5000㎡
附属设施
租赁营
16
3300㎡
——
——
规划设计时充分考虑方面：
1 土整宜消土然高差
2 层高设置：低42m层层高低45m
3 （4S）汽车专卖中心项目卖场规划重中重求考虑设置中庭少跨二层层高中庭区域考虑作第三层
4 考虑楼两翼开辟车道直达第二层
5 考虑设置载重货运电梯二部
6 第层设入口通道（中庭位置）两次入口（两翼）
7 试车场设置楼背面山麓线
8 汽车维修服务中心设置第层卖场附厅山麓侧
9 汽车装饰美容中心设置第层卖场附厅街面
10 设置面停车场（街线广场）时考虑利块然高差做局部停车场
11 利规划卖场考虑做街独立门面
12 加油站设置考虑独立楼街块位置时外营业
三商业服务商业文化软件建设
1 二十四时电话咨询服务
2 设立旧车拍卖中心（附属业务）聘请汽车评估师委托估价利旧换新业务暂考虑规模化二手车营业务
3 邀请知名驾驶培训中心进驻开设驾驶维修保养等培训业务
4 定期举行新车发布车展等汽车文化活动全场利促销活动等
5 委托相关验影响力士成立车友俱乐部定期组织活动举办车会交流会适时机创办市场专刊促进汽车园市场影响力
6 投资贵州市报贵阳晚报协作定期某固定版面创办汽车沙龙汽车窗等栏目时反馈市场信息刊登广告营商家创造高性价信息传播台
7 建立网站贵阳未相费较低目网销售网成交率极低中国传统消费惯关关键传递反馈信息提升项目品质时利招商引进新汽车品牌
8 造 汽车公园题突出项目环境优势贵阳定位林城相应塑造口碑宣传树立身形象
第四节 项目实施建议
方案：强强联手招商引资思路
段品牌服务营汽车核心素贵州汽车市场服务较弱认车卖出百事吉缺乏品牌营理念行业发现北京华联诺玛特进驻贵阳代表已寻找生存发展空间成两重量级超市气十足场面火爆理贵州汽车市场需型品牌参竞争竞争会优秀销商效降低营成
广东物资集团汽车贸易公司（广物汽贸）代理销150型号进口国产名车常年备3000辆展车供客户选择1997年开业汽车交易年稳步增长总交易量已突破18万辆高居广东省首位
（） 广物汽贸客户网络
进口展厅：
奔驰系列
宝马系列
奥迪系列
富豪系列
丰田系列
日产系列
田系列
三菱系列
欧宝系列
绅宝系列
欧雅系列
宇系列
凯迪拉克
现代系列
法国标致
众系列
吉普系列
国产展厅：
奥迪系列
克系列
桑 塔 纳
宝系列
捷达系列
帕 萨 特
富康系列
夏利系列
波罗系列
奇瑞系列
威姿系列
红旗系列
昌河系列
长安系列
金杯系列
五菱系列
五 十 铃
悦达起亚
瑞风系列
松 花 江
福达系列
中兴系列
雪 佛 兰
塔 菲 克
维 柯
东风系列
解放系列
（二） 引进广物汽贸优势
1 运品牌效益增强市场影响力
2 规范理汽车市场容易制造新闻热点
3 减少招商费广告投入
4 降低操作难度提高品牌进驻率
5 带动贵阳汽车公司进场
6 真正做4S店市场做
7 全国连锁店邻省特殊情况时调货弥补贵阳定货需1星期甚20天市场空白
8 配送队伍减轻运输成销售价格占优势
9 引进广物汽贸连锁店降低社会流通成提高流通效率
10 传统产业结构调整重组起分解催化作
址：广州市机场北路410号广东汽车市场信箱（510410）
联系电话：020—86329251 86329072
二方案二：招商计划
1 精美宣传册：引进20家左右型品牌汽车专卖店
2 生产商提供份关拓展贵州汽车营市场行性方案
3 建立网站：贵州汽车网http：wwwgzqichecomcn
4 免三月—六月年租金免1—2年物业理费
5 报纸广告新闻操作：引进已（）进驻贵阳营普通品牌销商
招商计划致分两步进行：
第步：1—4点求直接厂商代理商家洽谈引进品牌汽车专卖店
第二步：结合45点型品牌号召力带动普通品牌汽车销商
中第二步分两阶段第阶段贵阳普通品牌汽车销商解项目已型品牌进驻予系列优惠措施时进场否显没实力时设分店已第二阶段案操作位时贵阳普通品牌汽车销商重心放项目原力店反成分店甚撤消
三综合结
方案带整体利益应方案二洽谈难度较现没完整行性方案难说服方方案二招商形式受外环境影响较关系国际市场中国市场消费等素说数品牌贵阳设销售服务点果营状况理想难开分店总体难控WTO加入诸新品牌入中国市场选店时位置外规模配套设施企业形象严格求项目占定优势
金阳正规划审批七八万方汽车城果金阳项目先启动会动广物汽贸洽谈成功项目操作难度风险较市场时法容忍规模否会带灾难性恶果案规划建设速度快抢先机动退出市场改做项目努力争取方案利实施市场仅鱼吃鱼时快鱼吃慢鱼
第三部分 项目投资风险评估
第节 投资估算资金筹措
投资估算
1 商贸城总建筑面积： 80000 ㎡
2 固定资产投资总额约：11200万元（详见投资估算表）
二资金筹措
根项目总投资较情况投资源考虑：
1 三利公司筹资金2000万元（土费）
2 投资公司寻求投资4120万元
3 银行贷款5500万元（期工程建成资产作抵押）
第二节 项目济评价
根建设项目济评价方法参数进行财务评价计算期20年2003年2022年中建设期2年
项目投资情况资金计划
根报告估算结果项目总投资11620万元分三年投入
投资年度
投资额
途
2003年
2000万元
土
2004年
4120万元
期建设建设期利息
2005年
5500万元
二期建设建设期利息
二投资估算
序号
项目费名称
建筑面积
估算投资
单位指标
(㎡)
(万元)
(元／㎡)
体工程
80000
7426．00
l
土建
4800．00
600
2
室外装修
2000．00
250
3
排水
9600
12
4
电气明
160．00
20
5
通风空调
60．00
6
消防喷淋
280．00
7
电脑监控
30．00
二
环境配套工程
642．80
1
入口广场
3000
180．00
600
2
道路
7300
51．10
70
3
停车场
6800
27．20
40
4
供水排污网
200．00
5
变配电
150．00
6
绿化
6900
34．50
50
三
费
812．32
1
场整
40．00
2
质勘察
3200
4
3
工程设计
64．00
8
4
施工监理
7426
l％
5
城建配套
36000
45
6
建设理
242．06
3％
四
土费
2000．00
——四合计
10881．12
五
预见费
326．43
3％
总投资
1120756
三营业收入估算
提高市场竞争力吸引商家入场快商城形成气候计建设期第年第二年租金收益第三年极低租金出租然第四年开始逐步提高租金
（）租金水
序号
名 称
面积分配
营
租金水（元㎡月）
第三年
第四年
第五年
年
1
汽车销售中心
30000㎡
租赁
15
30
40
50
2
（4S）汽车专卖中心
10000㎡
租赁
20
40
50
60
3
汽配中心
5000㎡
租赁
15
30
40
50
4
汽车维修服务中心
2500㎡
租赁
10
20
30
40
5
汽车装饰美容中心
2500㎡
租赁
10
20
30
40
6
仓储物流中心
5000㎡
租赁
5
10
15
20
7
服务中心
1200㎡
——
——
——
——
——
8
办公商务中心
5000㎡
租赁
10
15
25
35
9
旧车拍卖中心
1500㎡
委托营
——
——
——
——
10
物业理中心
500㎡
——
——
——
——
——
11
物业租赁中心
200㎡
——
——
——
——
——
12
汽车俱乐部
3000㎡
委托营
——
——
——
——
13
新车加油站
300㎡
委托营
——
——
——
——
14
品牌餐饮
5000㎡
租赁营
5
10
15
20
15
员工宿舍区
5000㎡
租赁营
5
5
5
10
16
3300㎡
租赁营
——
——
10
10
（二）租金收益估算表
考虑招商优惠政策计建设期第年第二年租金收益外便操作出租率80分期开发进行测算（租金测算趋保守）
序号
名 称
面积分配
租金水（元㎡月）
第三年
第四年
第五年
年
1
汽车销售中心
30000㎡
15
30
40
50
2
（4S）汽车专卖中心
10000㎡
20
40
50
60
3
汽配中心
5000㎡
15
30
40
50
4
汽车维修服务中心
2500㎡
10
20
30
40
5
汽车装饰美容中心
2500㎡
10
20
30
40
6
仓储物流中心
5000㎡
5
10
15
20
7
服务中心
1200㎡
——
——
——
——
8
办公商务中心
5000㎡
10
15
25
35
9
旧车拍卖中心
1500㎡
——
——
——
——
10
物业理中心
500㎡
——
——
——
——
11
物业租赁中心
200㎡
——
——
——
——
12
汽车俱乐部
3000㎡
——
——
——
——
13
新车加油站
300㎡
——
——
——
——
14
品牌餐饮
5000㎡
5
10
15
20
15
员工宿舍区
5000㎡
5
5
5
10
16
3300㎡
——
——
10
10
17
收益
50万元
80万元
100万元
120万元
合计
9140000
17600000
24236800
30076800
四营运成估算
（） 营成
营成年300万元估算中营理员工资奖金150万元设备设施维护运行费年100万元开支50万元
（二） 折旧费
直线折旧法折旧：
年折旧费(原值残值)／折旧年限
项目计算期20年扣2年建设期折旧年限18年
（三） 税金
营收入商城房屋租金收入营税金营业税房产税综合税率17％
税年度利润总额33％计征
五财务效益分析
投资营业收入成费计算基础出财务现金流量表（见附件）
六贷款偿力分析
项目固定资产投资拟银行贷款5500万元投资公司融资4120万元需9620万元贷款利率6％通贷款偿力分析项目建成营运6．33年偿贷款
七评价结
通财务效益分析项目投资回收期125年
综述该项目具良财务效益社会效益项目行
附件 贵阳汽车销售服务企业（市场）览表
公司名称
网点
汽车品牌
营规模
电话
贵州汽车城
花溪道中曹司
长安专卖店
吉利豪情
美日专卖店
杰士达专卖店
总建设规50000㎡
3810271
3810455
贵州华城汽车销售限公司
花溪道中曹司
市骏马
3810092
3812586
贵州金仑昌河汽车专营限公司
花溪道中曹司
北斗星
3812435
贵州黔诚汽车贸易公司
花溪道中曹司
吉利美日
3712621
贵州心高汽贸
8900822
贵州龙鼎公司
3815407
贵阳京黔汽车销售限公司
花溪道中曹司
长城赛弗
3712445
3713855
五菱汽车专营
中曹司
五菱汽车
600㎡
贵州高山公司专营进口公司
中曹司
田三菱
500㎡
3810296
贵州龙鼎物资贸易限责公司
中曹司
100㎡
贵州汽车城销售分公司
150㎡
3717166
北京商亿通汽车公司贵州分公司
中曹司
200㎡
3816798
海众汽车特约销商
中曹司
海众
200㎡
东风汽车公司
中曹司
东风汽车
300㎡
贵州金仑昌河汽车专营限公司
中曹司
昌河
200㎡
3812435
贵州金仑·哈飞汽车销售店
中曹司
哈飞
400㎡
3812435
贵州众智汽车销售服务限公司
中曹司
300㎡
3816056
贵州生资公司轿车专营店
中曹司
250㎡
贵州易发汽车贸易限公司
中曹司
风景海狮
150㎡
贵州七月陆风汽车销售限公司
中曹司
陆风汽车
300㎡
贵州江铃汽车销售服务限公司
中曹司
江铃汽车
200㎡
贵阳易发汽车贸易限公司
中曹司
北京·福田
1000㎡
3818606
贵阳长安汽车贸易限公司
中曹司
王牌汽车
1000㎡
3819131
贵阳华诚汽车销售限公司
中曹司
轻骑汽车
1000㎡
3819116
贵州庆铃汽车专卖店
中曹司
陆风汽车
3000㎡
东风专营店
中曹司
东风
4000㎡
贵州乾通汽车销售限责公司
中曹司
5000㎡
贵州华通汽车贸易服务限公司
花溪道12号皂角井通银汽配城4—1
千里马
5108228
5108338
贵州华威汽车服务限公司
花溪道北段194号
3712600
天津汽车工业销售贵州限公司
花溪道北段194号
（花果园）
夏利雅酷威姿
5963350
贵州西南汽车物资限责公司
花溪道北段466号
5108887
5108880
贵州恒昌瑞汽车贸易限公司
花溪道中段
奇瑞风云
3819018
贵州猎豹汽车销售限责公司
花溪道中段103号
猎豹三菱
3813729
3811289
花溪道中段868号
陆风汽车
3713632
贵州乾通汽车
花溪道中段532号
雪佛兰赛欧
3812999
3816555
贵州风景汽车销售服务限公司
新添道北段18号
（加油站旁）
8906071
6847566
贵州钟裕汽车限公司
新添道南段243号
帕拉丁威弛
6772988
6773088
贵州通源汽车限公司
新添道南段259号
中华
5527789
贵州通源丰田
新添道南段
新威风弛
6770999
贵州哈飞汽车专营公司
太慈桥升华汽车C区3楼
哈飞路宝赛马民意
5110860
贵州富迪汽车贸易限责公司
太慈桥机动车交易市场
吉利豪情
5111938
5117239
贵阳潘桃宫汽车服务城限公司
宝山南路25号
红旗
江南奥拓
5938655
5937889
贵州飞达汽车贸易限责公司
蟠桃宫汽车城
万丰速威
5627515
贵阳天利汽车销售限公司
市南路18号
海众系列
5526643
贵州私扬汽车销售服务限公司
沙南路112号
浪SUV
浪CRV
5799128
贵州四扬汽车销售服务限公司
沙南路130号
红旗（明仕—商务版）捷达
3849921
3845100
贵阳四扬汽车销售服务限公司
河西南环线150号（交警五队斜面）
魅力科技
3830008
3830018
海汽车众贵州销售服务中心
枣山路126号
SANTANA2000时代阳光
6503859
6506912
贵州宏宇汽车贸易限公司
爱丽舍VTS (东风雪铁龙)
5523030
贵阳天工贸限公司
5101480
贵州永联汽车贸易限责公司
庆铃 （货车）
8840805 3815604
贵州物资集团汽车贸易中心
山王开山王 (东风龙)
3810450
贵州瑞星汽车贸易限公司
金龙海狮 （中巴车）
5608567
贵州华威汽车服务限公司
3717102
贵州普偌汽车贸易限责公司
帕拉丁
3815377
贵州七星汽贸限公司
绿色新星 (长安—面包车)
5112634
中国北方车辆公司贵阳分公司
3810471
贵州正宇公司
五菱光
3818700
北京商亿通贵州分公司
旋风
3816178
贵州华威汽车服务限公司
蟠桃宫直营点
东南汽车
5608177
贵州汽车展厅
3817770
旧机动车辆交易市场（太慈桥）商家名录
公 司 名 称
营 品 牌
营面积（㎡）
电 话
贵州利汽车贸易限公司
中意
150
5109150
汽红塔汽车华峰专卖店
解放
150
3810313
贵阳汇兴销售服务中心
长安铃木
200
5116642
贵阳•力兴汽车贸易限公司
东风霸王
150
3717177
汽红塔
凯马解放
600
长安汽车贵州七星汽贸专卖店
600
昌河汽车专营公司贵州代理
昌河牡丹
300
3816579
贵州富迪汽贸专卖
吉利毫情豪情亮星
300
中国北方车辆公司贵阳分公司
汉江汽车专卖
长安汽车
600
贵阳哈飞汽车专营
哈飞百利
500
5116646
贵州利达汽车贸易限公司
长安五菱
200
5117811
贵阳华诚汽车销售限公司
汽佳宝
200
5112827
贵州凯迪汽车贸易公司
天马汽车
200
5111244
贵阳易发汽贸销
福田
200
3814666
贵州中禾汽车销售公司
山福田
800
3815035
贵阳西汽汽车贸易限公司
五菱
200
贵阳安信汽车限公司
长安轻卡吉普
400
5102907
轻骑汽车
时代王子轻骑
200
3801372
王牌汽车专卖
王牌
300
5113556
南骏汽车
南骏
400
5106260
贵州华星汽贸
东风嘉龙
200
5117779
东风雪铁龙
雪铁龙
300
街门面
贵州凯旋利汽车贸易限责公司
凯旋利
200
街门面
北京汽车制造厂限公司
北汽陆霸
200
街门面
贵州西南汽车物资限责公司
福莱尔
300
街门面
公司25家左右
约40品牌
约8000㎡
升华汽车城商家名录
公 司 名 称
营 品 牌
楼 层
面积（㎡）
贵州久联集团汽车销售公司
宇典雅宇兰龙
3F
400
长安铃木汽车贵阳汇兴授权销售中心
羚羊
3F
300
贵州凯旋利汽车贸易限责公司
3F
300
北京汽车制造厂限公司
北气陆霸3400
3F
500
贵阳三田汽车贸易限公司
猎豹6470C
3F
200
长城赛弗专卖
哈飞赛弗
3F
200
郑州日产汽车
尼桑帕拉丁
3F
600
贵阳润合汽车贸易限公司
3F
500
贵州哈飞汽车专营公司
哈飞路宝赛马民意
3F
400
贵州富迪汽车贸易限公司
富迪
4F
500
北京吉普专卖店
JEEP2500
4F
400
北京商亿通汽车贸易公司贵州分公司
4F
200
贵州江铃汽车销售服务限公司
江铃陆风
4F
400
贵州七月陆风汽车销售服务限公司
陆风
4F
200
贵州华威汽车服务限责公司
东南汽车
4F
300
贵阳鸿飞工贸限责公司
现代
4F
200
北京·粤铃汽车
粤铃跃进中兴皮卡
4F
400
东风雪铁龙
解放卡东风华阳
4F
300
附件 电话调查表（模拟招商）
公 司 名 称
品 牌
接听者
电 话
址
关 键 词
生产厂家
中华
邓先生
（024）88213361
资料 位置
品牌 规模
实力 交通
求：贵州1家销商方想通传真资料（招商计划书宣传册）解项目概况项目提出求：①位置：离城区距离②品牌：指相关汽车品牌档次③规模：建筑面积场否坦④实力：汽车销售公司实力⑤交通：公交线路
生产厂家
田
总销
（020）82277789
规模
求：贵州1家专卖店类似型汽车公园项目否入场目前公司暂计划根汽车公园规模做考虑时间定明年
贵州高山公司
专营进口汽车
三菱
田
谢先生
3810296
中曹司
入股
规模
求：想参加入股（中规模）早已知道该项目理位置
贵阳华诚汽车
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贵州三利房产开发限公司
贵州·贵阳
三利商贸城项目
汽车市场定位调研分析报告书
目 录
第部分 汽车市场调研分析………………………………………………4
第节 中国汽车市场现状发展前景………………………………………………4
中国汽车市场发展态势……………………………………………………4
二 汽车产业政策导……………………………………………………………5
三 发达区汽车市场新兴模式………………………………………………6
第二节 贵阳市汽车市场调研分析………… ……………………………………8
贵阳市汽车市场整体布局态势…………………………………………………8
二贵州汽车相关产业现状………………………………………………………8
三贵阳市汽车市场业态分布………………………………………………………9
第三节 贵阳汽车市场市场特点分析（调研结）…………………………12
政府职部门汽车市场布局政策引导力度较弱……………………… 12
二 硬件落贵阳汽车市场通病………………………………………… 13
三 汽车市场营理念市场消费特点致………………………………… 13
四 业销售服务企业整体实力强………………………………………… 13
五 业销售服务业态未协调发展………………………………………… 14
六 业缺乏龙头性指标性市场（企业）领航员角色………………… 14
七 贵阳汽车销售服务业相关信息总结…………………………………… 15
第二部分 三利商贸城项目定位分析……………………………………15
第节 汽车市场定位思路………………………………………………………15
项目开发背景…………………………………………………………………15
二项目状况…………………………………………………………………15
第二节 建设规模实施方案……………………………………………………16
建设规模………………………………………………………………………16二实施方案………………………………………………………………………16
第三节 三利商贸城商业业态定位建议…………………………………………16
商业业态定位…………………………………………………………………16
二规划设置建议…………………………………………………………………17
三商业服务商业文化软件建设………………………………………………18
第四节 项目实施建议……………………………………………………………19
方案：强强联手招商引资思路…………………………………………19
二方案二：招商计划……………………………………………………………20
三综合结………………………………………………………………………20
第三部分 项目投资风险评估………………………………………………21
第节 投资估算资金筹措……………………………………………………21
投资估算…………………………………………………………………………21
二资金筹措…………………………………………………………………………21
第二节 项目济评价……………………………………………………………21
项目投资情况资金计划………………………………………………21
二 投资估算………………………………………………………………………22
三 营业收入估算…………………………………………………………………22
四 营运成估算…………………………………………………………………24
五 财务效益分析…………………………………………………………………24
六 贷款偿力分析……………………………………………………………24
七 评价结………………………………………………………………………24
附件 贵阳汽车销售服务企业（市场）览表
附件 模拟招商情况
附件 财务现金流量表
三利商贸城项目
汽车市场定位调研分析报告书
第部分 汽车市场调研分析
第节 中国汽车市场现状发展前景
中国汽车市场发展态势
未20年中国济增长保持年均7均GDP1000美元增长4000美元预计期间居民汽车消费保持两位数增长果年递增1010年汽车销售量达830万辆果年递增15超1290万辆时中国汽车保量远未达世界水未达等均GDP国家水
（） 中国汽车产量情况
生产年份
1980年
1990年
1992年
1995年
2000年
2002年
汽车产量（万辆）
22
50
100
150
200
325
图表分析改革开放国汽车产量快速增长80年产量22万辆90年50万辆10年期间增长227倍2000年达200万辆10年增长4倍特两年产量增长速度达30国汽车行业已进入起飞阶段汽车产业发展国民济收入基础着密切联系均GDP达1000美元时汽车进入转型期私家购车重增
（二） 中国私汽车情况
年 份
1998年
2001年
2002年
2003 4
预计2010年
私汽车（万辆）
424
770
969
1000
2000
新统计表明目前止国私汽车保量已突破1000万辆均130拥辆私汽车汽车业专家认标志着国渡公务购车商务购车阶段迈入私购车新时期截2002年年底国私汽车达969万辆年14月全国销售汽车136万辆私购车少占80万辆样国私汽车保量已突破1000万辆预计2010年达2000万辆 国私汽车保量7年时间100万辆增500万辆2000年2003年年初仅3年时间私汽车保量500万辆增加1000万辆截目前国私购车例达60％私汽车占整民汽车保量五成私汽车增幅超单位车20百分点
2010年国私汽车预计达2000万辆意味着7年时间里净增1000万辆汽车寿命般10年段时期少半（500万辆）报废换新车新增加500辆实现买卖交易约1500万次
二 汽车产业政策导
（） 汽车关税政策
中国WTO加入全球济体化关税降低允许国外部分汽车品牌进入中国市场参竞争关税说国产汽车5年渡期保护进口汽车关税目前100％降5年25％5年期满开始降第年开始实际第二年降幅国产汽车必须进口汽车前先行调低价格
（二） 取消合理收费方保护措施
全国计划会议国家计委培炎谈刺激消费拉动增长时促进轿车消费摆消费第位表示进步拓宽消费领域更力拉动济增长加快制定相应消费政策坚决取消购买轿车切合理收费破种形式方保护措施
（三） 鼓励汽车消费政策制订
汽车业资深学者中国汽车工业咨询公司高级研究员贾新光透露轮讨系列鼓励汽车消费政策已制订完成目前正等国务院审批该政策涉机动车登记理办法已正式发布中国汽车工业汽车市场长远发展起重作
（四） 金融体制改革刺激汽车消费
金融业体制改革银行降息刺激消费拉动需
三 发达区汽车市场新兴模式
（） 广东汽车市场——广物汽贸加盟连锁模式
广东汽车市场广东物资集团汽车贸易公司广州市投资建设现代化型机动车交易市场目前广东省华南区首屈指机动车集散交易中心
广东汽车市场占七万方米代理销150型号进口国产名车常年备3000辆展车供客户选择1997年开业汽车交易年稳步增长总交易量已突破25万辆销售总收入２７０亿元１９９９年开始引入汽车连锁营模式目前连锁网络已达８０家覆盖全省省外部分区销售额广东市场占率约２５％广州区市场占率４３·２％
广东汽车市场建汽车功展销厅型选车场名优品牌专卖店进口汽车展销厅汽车消费贷款服务中心检测维修服务楼功包括：新车销售旧车交易汽车租赁信贷消费检测维修配件供应集散配送专业服务车买车租车供车换车修车等角度满足消费者需求公安车部门刑侦部门购置税征收办公室工商行政理局银行保险公司等单位驻场联席办公实现购车条龙车出市场方便快捷办妥种手续次购车享受终身服务
广东汽车市场设奔驰丰田日产田宝马欧宝欧雅凌志富豪宇克奥迪捷达帕萨特桑塔纳金杯海狮夏利红旗解放五菱松花江昌河长安庆铃等国外名牌专卖店销售中心
目前广物汽贸正珠三角福州厦门南宁武汉南京重庆成等汽车消费重点城市选择合适企业进行收购扩充全资控股连锁店年底直营连锁店超３５家方面积极吸收条件具备企业加盟通低成策略加快扩张时计划年香港设立第家直营连锁陆续完成澳门东南亚国家布点逐步引入国际著名汽车销商汽车生产商入资连锁企业加快企业国际化进程
目前广物汽贸配送中心拥汽车中转库２万方米连锁分店配送型载运车８辆类载货车１００辆前年分店年配送总量已达４万辆金额６０亿元年底整广物汽贸连锁店达１５０家左右届时年销售配送汽车达１１０万辆年底广物汽贸连锁店统联网明年扩展整供应链服务链理游企业机连接建起网汽车商城
（二） 北京亚运村车市站式服务模式
四月份北京市亚运村车市推出站式服务购车牌缴纳养路费办环保绿标等手续均车市办妥验车销商售车前先行办理北京市优化购车环境推出项重举措
现条件北京没家车市具备站式服务条件消费者购车先申请移动证然开着新车返部门办理相关手续牌移动证限制效期消费者定期限开车返奔波花钱请代办十分便站式服务疑限度方便购车者交国税税环保养路费征稽部门全部进驻车市机动车检测场进驻验车手续信誉销商先行办理市场销售
站式服务先北京市交易量亚运村车市试点年亚运村车市销售轿车6万辆占全市轿车销售总量45％果试点利快北京汽车交易市场推广
（三） 北京亚运村车市4S服务模式
亚运村汽车交易市场现处位置奥运场馆预留根２００８年北京奥运会场馆建设求亚市２００３年年底前迁址新亚市政府部门规划支持正加快筹建新市场位２００８年北京奥运公园北侧占３００亩建筑面积１０万余方米中期１４６亩
搬迁新亚运村汽车交易市场继续保持现市场优势位作外般形市场汽车超市整体４Ｓ概念销售（ＳＡＬＥＳ）服务（ＳＥＲＶＩＣＥ）零配件供应（ＳＰＡＲＥ ＰＡＲＴＳ）信息反馈（ＳＡＴＩＳＦＡＣＴＩＯＮ）新市场特点限度满足消费者需求实现国际汽车市场接轨开设整车销售品牌专卖店服务外设置诸服务功汽车检测汽车装饰维修配件金融保险服务汽车储运等
目前入驻亚运村汽车交易市场销商１６０户搬迁销商配件商售服务商达３００余家届时新市场汇集国外９０品牌５００车型成更全面更广泛汽车销售服务展示中心品牌车型极丰富新亚市更具吸引力
亚运村汽车交易市场年销售轿车占北京市新增机动车总量４０％进口轿车销量占全国１／５汽车市场作举足轻重誉中国汽车市场晴雨表
新亚运村汽车交易市场针外购车者熟道路出京难特点提供代储代运服务限度方便消费者外试试驾场新车加油站汽车快修店汽车租赁等服务列入市场服务功
第二节 贵阳市汽车市场调研分析
贵阳市汽车市场整体布局态势
目前贵阳汽车市场总面积约20万㎡（含维修）中新车交易市场营总面积约11万㎡二手车交易市场营总面积约2万㎡汽配市场营总面积约5万㎡装饰美容市场营总面积约2万㎡1998年贵州汽车城扩建汽车市场规模断扩特年半年仅三项目升华汽车城（25000㎡）6月1日通银汽配商城（15000㎡）3月贵阳通源丰田（6000㎡）元月面积达46万㎡加项目面积5万㎡左右
金阳七八万方项目外未发现项目动静金阳否真正启动未确认关键金阳建设政府支持力度综合中国城市贵阳汽车营理模式分析预计2005年左右贵州汽车市场进入全面洗牌时期产业结构进行重新调整贵阳数配套设施齐理水准较低营成较高场淘汰
年贵州机动车辆年直保持17速度发展（数源：中国汽车网http：wwwqichecomcn 西部汽车市场 ——西南篇）果营面积年递增155年（2008年）贵阳汽车市场营总面积达40万㎡
二 贵州汽车相关产业现状
贵阳市2002年国生产总值完成337亿元（2001年3027亿元）年增长114均国生产总值（GDP）突破万元关城镇居民均支配收入达7280元年增长6 2003年半年贵阳市实现国生产总值1847亿元年期增长114
九五 期间贵州省公路建设预计完成固定资产投资164亿元八五 期间
74倍投资力度前未1999年底该省公路通车里程达33973公里公路密度百方公里193公里高全国均水两年贵州公路建设连续保持年40亿元投资规模
解1978年贵州省机动车保量33459辆1999年数字已达438670辆年均增长率17仅1999年年机动车数量增加60717辆目前贵州汽车市场中私购车例已超80驾驶员数1978年58335增1999年719262增长12倍2002年底贵阳市机动车辆153万（包含摩托车）中私车占87万（含摩托车）超半中摩托车约占10
三 贵阳市汽车市场业态分布
（） 汽车交易市场业态分布
目前贵阳市汽车交易市场汇集花溪道中曹司贵州汽车城龙头分布道两侧已形成气候刚兴起升华汽车城汽车交易汽配营出现太慈桥区域段优势加合理营已成规模卖场零散分布沙南路河新添道潘桃宫等整体言汽车交易市场卖场环境较差
1 贵州汽车城
占113亩总投资7280万元总建筑规模50000㎡左右汽车城交易量1996年1500辆增2002年13235辆占全省总销量3万辆13悉年半年总销售量已达6000辆交易额1996年15亿2002年达782亿元二手车2002年交易8906辆交易额273亿元占全省总销量17万辆50汽车城100余家销售公司数公司营面积集中200—500㎡
贵州汽车城正扩建二期改造工程占面积（含第二阶段老市场改造）62790㎡总建筑面积192050㎡中商场面积98200㎡住宅面积61724㎡宾馆面积4800㎡办证检测驾驶培训场等面积27326㎡时逐渐走元化道路
2 升华汽车城
贵州（阳）鸿飞房产开发限公司负责开发隶属私营企业原属玻璃厂年6月1日开业总建筑规模5万方现面积约110m×200m 22000㎡建筑面积25000㎡项目规划红线范围部分房屋拆迁属二期工程尚未启动
该商城室外展场室展场两部分组成室外展场部分总面积8000㎡月均租金25元㎡中雨棚约4000㎡基租空中低档济型家庭轿车长安昌河面包车货车中巴车雨棚露天展区（安装）约4000㎡正招商室展场部分四层中二层汽配展区层招商入铺率达80月均租金80元㎡二层入铺率约60月均租金40元㎡二层层高48m200余商铺间商铺面积约40—50㎡分两层底层26 m夹层22米夹层做库存办公室三四层汽车展厅出租率约50月均租金30元㎡18家销商进场
(祥见附表)家销商面积约200—500㎡展车集中3—5辆订购1周货
汽车城购买者投资型占定例1年免物业理费免费供中餐洗车1年物费3元㎡•月办理揭挂牌维护等相关手续实行站式服务悉太慈桥修建型立交桥汽车城交通流会带定负面影响
3 通银汽配商城
通银汽配商城位花溪道皂角井总建筑面积约15000㎡中商业营面积12000㎡辅助办公房3000㎡2003年3月正式投入日前贵州装修较高档家汽配商城门面216门面包含两层层层高3m中街道门面23汽配门面193整商城三部分组成：塔楼街道门面汽配门面
塔楼部分5层中二三层辅助房办公室（开发商办公室部分营汽车公司办公室）四五层做库存
街道门面营汽车23面积约160㎡左右建筑面积约3600㎡月租金40元㎡出租率100物业理费6元㎡•月
汽配门面193门面面积35—70㎡均面积45㎡汽配建筑面积约8500㎡月租金20—30元㎡均月租金25元㎡左右出租率50物业理费3—6元㎡•月（天考勤开门次数越物费越低鼓励营者入业引入气）
通银汽配商城开业期间投放量广告采出租出售方式进行招商中售价5000元㎡租金30元㎡•月（指商城整体均月租金）租赁签约时间短1年长4年次性付款（租金）5折优惠商城里面排门面外移正家公司洽谈该公司整排门面营汽配
4 汽车交易市场分布情况览表
名 称
址
营面积
营类型
备 注
贵州汽车城
中曹司
30000㎡
汽车交易
2万㎡
升华汽车城
太慈桥
20000㎡
汽车交易汽配
1万㎡汽配美容
通银汽配商城
皂角井
3600㎡
汽配汽车交易
8500㎡汽配
贵州金仑汽贸
皂角井
2000㎡
汽车交易
营昌河北斗星
贵阳通源丰田
中天玉兰园
3000㎡
汽车交易美容
3000㎡美容维修
旧车交易市场
太慈桥
8000㎡
旧新车交易
8000㎡旧车市场
市场
祥
43400㎡
汽车交易专卖店
新车交易市场营总面积约11万㎡
（二） 二手车交易市场业态分布
1 贵州省旧车交易市场
具规模贵州汽车城旧机动交易中心旧车交易市场两家垄断贵阳市二手车交易市场中位花溪道太慈桥升华汽车城斜面（花溪方200m）旧车市场占面积约9000㎡露天停车容纳600±100辆（摩托车）辆停次6元般星期六星期日开放时做停车场贵州汽车城评国家级旧机动交易中心占面积达11000㎡全省规模旧车交易市场
新信息：7月25日〖贵州市报〗第2227版报道：关部门统计年省旧机动车交易市场交易二手车17000辆交易量名列全国市场第6位记者贵州旧机动车交易中心解截止日前年期相呈稳定增长趋势贵州旧机动车交易中心贵州省拍卖公司组建汽车置换——拍卖中心日前正式成立该中心提出供汽车置换拍卖服务说起车旧车委托该中心进行拍卖然该中心提供新车中补差价换车关键果资金压力申请银行贷款旧车置换新车贷款额度高超购新车款70期限超5年18汽车品牌25系列车型供选择
2 旧车市场分布情况览表
名 称
址
营面积
备 注
旧机动车交易中心
中曹司贵州汽车城
11000㎡
办理相关切手续
旧车交易市场
太慈桥
9000㎡
办理户手续需贵州汽车城
二手车交易市场营总面积约：2万㎡
（三） 汽车市场业态分布
1汽配营市场
汽车消费市场惯例般汽车零配件服务市场营面积占汽车市场营面积13—14着汽车行业竞争市场营面积重增加中贵州汽配城总建筑面积约12000㎡升华汽车城汽配店10000㎡通银汽配商城8500㎡贵州装饰城2000㎡贵州汽车城3000㎡现汽配市场总面积估计5万㎡左右
名 称
址
营面积
月租金（元㎡）
备 注
贵州汽配城
太慈桥
12000㎡
40
门面面积20—40㎡
升华汽车城
太慈桥
10000㎡
60
层80元㎡二层40元㎡
贵阳汽车装饰城
太慈桥
2000㎡
50
60左右门面
街道门面
太慈桥
1000㎡
60
40左右门面
通银汽配商城
皂角井
8500㎡
25
193门面出租率50
贵州汽车城
中曹司
3000㎡
20
面积较零散分布
详
13500㎡
汽配市场营总面积约：5万㎡
2 装饰美容市场
汽配美容市场集中花溪道太慈桥皂角井路段具体网点贵州汽配城升华汽配城贵州汽车城等汽车装饰美容分布零散郊市区关键方便营场装修汽车交易市场装修相高档营成高总营面积2万㎡左右潜市场较体现成规模租金高
名 称
址
营面积
备 注
贵州汽车城
中曹司
5000㎡
分布品牌专卖店
贵阳通源丰田
中天玉兰园旁
1000㎡
装饰美容汽车维修没严格界限仅作粗略估计美容维修3000㎡左右
升华汽车城
太慈桥
1000㎡
现进场10家左右
贵州装饰城
太慈桥
500㎡
3家左右
详
12500㎡
零散分布成规模
装饰美容市场营总面积约：2万㎡
（四） 潜汽车市场
贵阳市建设规划局（建设理处）介绍：政府重点扶持南面加快金阳新区建设需相关企业作支撑市场重新整合北面侧药业生物关汽车市场方面项目未发现目前汽车交易市场重点汇集花溪道太慈桥河花溪道太慈桥段交通便捷营时间长已聚集气形成气候
花溪道两侧继续扩建中例贵州汽车城附通银汽配商城旁太慈桥凤凰商住楼2500㎡年年底投入等中项目
正审批金阳7—8万㎡汽车城项目家私营企业房开商开发汽车品牌商家参投资类似升华汽车城操作难度
华通汽车限公司拟定金阳开发占60亩4S店目前正紧张筹备中该汽车销售企业北京现代宝马千里马中华汽车等四畅销品牌贵州区销售总代理贵州具较强实力
第三节 贵阳汽车市场市场特点分析（调研结）
政府职部门汽车市场布局政策引导力度较弱
资料显示目前全国正兴建者计划兴建汽车交易市场百动辄千亩亿元投入海耗资500亿元造亚洲第国际汽车城北京投资超百亿元汽车城拔起广州宣称造中国底特律 浙江金华正造总体规划面积3000亩金华汽车城然整体市场热嫌疑发达区汽车产业市场建设方面较前瞻性政策引导措施贵州相言相形见绌
贵州方政府产业政策税收政策市场宏观规划土转政策工商理等诸方面汽车市场建设未采取效政策扶持措施贵州汽车市场整体言政低水市场竞争态势呈愈演愈烈势
二 硬件落贵阳汽车市场通病
发达区现数汽车市场土年限限制导致投资者销商愿作长远规划贵阳市老牌汽车市场样面重新规划遗症新建汽车市场起点较低实力强规模效益硬件建设等方面均显落通银汽配商城开发营理念方面然鉴发达区做法摆脱房产开发企业通常思维通物业销售回收投资成分零销售式做法导致市场硬件建设方面特色前瞻性调查通银汽配商城铺位销售招商情况十分理想
三 汽车市场营理念市场消费特点致
汽车市场形式样种品牌销商集中起集贸式市场三位体四位体汽车专卖店种汽车专卖店集中汽车道单厂家种品牌种车型集体汽车展示厅集种汽车品牌体汽车超市等目前贵阳市3S4S专卖店形式推出汽车销售网点越越真正意义集整车零部件销售服务信息提供四位体专卖店未出现4S专卖店销商必须厂商购买特许权服务商标权等日接受销售培训交费专卖店运营成非常高专卖店客户提供维修服务费会高消费者说然付出高额维修费时服务定非专卖店更
消费者买车前没确定品牌概念常常明确希购买汽车价位知道价位少品牌车型中必须选择程汽车交易市场适合消费者进行较挑选庞市场品牌集中营会汽车消费者提供更利消费环境
四 业销售服务企业整体实力强
目前贵阳汽车销售服务企业200家销售服务企业整体实力强体现方面：
1 注册资金少数汽车销售服务企业注册资金200500万元
2 数汽车销售服务企业营面积集中200—500㎡间
3 卖场车辆数少品牌般1—2辆甚缺货
发达区业相关数真正意义专卖店年需开支少400万元销售辆车利润30005000元左右成熟车型利润10002000元甚赚钱辆车利润3000元计算专卖店年销售1300辆车保够达数量销商少少贵阳没具备实力汽车销售服务企业
五 业销售服务业态未协调发展
美国汽车市场协会调查美国1美元汽车路跑便伴8美元相关服务美国世界头号汽车国直接间接汽车驾车服务十分完善汽车市场空间远远汽车市场空间汽车市场汽车市场更火爆
汽车市场提供服务市场关键树立现代汽车市场新服务观念
服务观念提供服务体讲仅厂家售服务政府部门理服务种社会机构服务服务容讲单汽车维修诸汽车资讯消费信贷技术培训办证年检加油换件养护美容缴纳税费保险理赔抢救援助汽车文化娱乐等等围绕着汽车需求应包括
二性化服务观念服务象单车切车需出发着想提供方便排忧解难帮助实现车完美结合
中国发达区汽车市场建设方面正进行积极探索贵阳汽车市场建设方面尚未确立清晰思路汽车销售服务企业利润源通形商品形服务实现
六 业缺乏龙头性指标性市场（企业）领航员角色
龙头性指标性汽车交易市场核心必须提供完善配套服务设施
首先选择较理位置
次建立巩固新市场营理念新亚市广告宣传加投入
第三设计布局业务流程方面改善购车环境
第四市场完善服务功整市场规划4S店仅仅卖整车包括保养维修服务信息反馈等
驻场销商言汽车市场应提供良商务生活条件办公通信仓储物流等消费者言成功汽车市场里提供站式服务买车贷款牌缴费全部解决样需车公安检测购置税办银行保险等单位全部驻办公外市场提供特色服务修条试车道消费者买车时亲试车定期举行新车发布车展等汽车文化活动全场利促销活动等显然贵阳汽车市场业缺乏龙头性指标性市场（企业）领航员角色
七 贵阳汽车销售服务业相关信息总结
汽车交易市场汽配市场维修美容市场分布特点：汽车交易市场偏城郊离城区较远汽配市场聚集太慈桥附属城区维修美容市场分布城成规模
汽车市场租金分析：太慈桥（50元㎡•月）——皂角井（30元㎡•月）——中曹司（20元㎡•月）逐渐递减租金仅规模配套设施服务关外更重段起决定性作
汽配市场发展快仅年增加升华汽车城10000㎡通银汽配商城8500㎡通银汽配商城汽配门面出租率仅50汽配市场逐渐趋饱
新市项目物业理费均3元㎡•月
新市项目均优惠：升华汽车城免1年物业理费通银汽配商城签约1—4年租金免半
第二部分 三利商贸城项目定位分析
第节 三利商贸城项目概况
项目开发背景
贵阳三利商贸城贵州三利房产开发限公司拟贵阳市新添道南段302号原省供销社属机械厂土产公司范围开发集汽车贸易电器销体综合性商贸城该块产权属省供销社属机械厂土产公司两家单位现该块省供销社意贵州三利房产开发限公司实施开发
二项目状况
项目块现状总面积 160亩合 106672 ㎡块新添道长473米深70—130米交通便利辐射面广块距贵阳市区约3公里东北绕城公路15公里通新添道方便快捷转贵遵贵毕贵新贵黄四条高等级公路210320国道相连
160亩土中供整土约 120亩合50004㎡林坡约 40亩合26668 ㎡周边林木葱郁环境优美项目范围原机械厂土产公司两单位体制市场原均处停业亏损状态均居住口需动迁目前该块现供电力
190KVA增容余供水力年计划l．2万立方电信网络通煤气排污排洪条件具备
第二节 建设规模实施方案
建设规模
根项目定位方案初步设计建设规模：
1总占面积： 64000㎡
2总建筑面积： 100000㎡
3入口广场： 3000㎡
4停车场： 6800㎡
5道路： 7300㎡
6绿化环境： 6900㎡
7体三层： 40000㎡层
二实施方案
统规划总体设计分期实施原第年先投资建设40000㎡入口广场第二年40000㎡投入营运时投资建设60000㎡两年完成全部建设务
第三节 三利商贸城商业业态定位建议
商业业态定位
三利商贸城项目商业业态定位应立足汽车销售服务产业元化做法商业业态定位：集整车销售零部件销售服务信息提供四位体（4S）市场体集品牌特色餐饮汽车娱乐文化产业体型汽车园
业态功图示：
（4S）汽车专卖中心
信息提供
服务
零部件销售
整车销售
服务中心
揭窗口
保险理赔窗口
牌窗口
税务窗口
车窗口
公安检测窗口
汽车俱乐部
试车场
新车发布
车友沙龙
驾驶培训中心
汽配中心
汽车维修服务中心
新车加油站
办公商务中心
旧车拍卖中心
仓储物流中心
汽车装饰美容中心
品牌餐饮
物业理中心
物业租赁中心
汽车销售中心
汽车公园市场理办公室
二规划设置建议
项目建筑规模10万㎡暂考虑8万㎡具体面积分配表：
序号
名 称
面积分配
位置设置
营
1
汽车销售中心
30000㎡
楼卖场附厅
二楼半体量
分零租赁
2
（4S）汽车专卖中心
10000㎡
楼卖场厅
分零租赁
3
汽配中心
5000㎡
楼卖场附厅
分零租赁
4
汽车维修服务中心
2500㎡
楼卖场附厅
分零（整体）租赁
5
汽车装饰美容中心
2500㎡
楼卖场附厅
分零（整体）租赁
6
仓储物流中心
5000㎡
二楼
分零租赁
7
服务中心
1200㎡
二楼
——
8
办公商务中心
5000㎡
三楼
分零租赁
9
旧车拍卖中心
1500㎡
二楼
委托营
10
物业理中心
500㎡
楼
——
11
物业租赁中心
200㎡
楼
——
12
汽车俱乐部
3000㎡
三楼
委托营
13
新车加油站
300㎡
附属设施
委托营
14
品牌餐饮
5000㎡
三楼
整体租赁营
15
员工宿舍区
5000㎡
附属设施
租赁营
16
3300㎡
——
——
规划设计时充分考虑方面：
1 土整宜消土然高差
2 层高设置：低42m层层高低45m
3 （4S）汽车专卖中心项目卖场规划重中重求考虑设置中庭少跨二层层高中庭区域考虑作第三层
4 考虑楼两翼开辟车道直达第二层
5 考虑设置载重货运电梯二部
6 第层设入口通道（中庭位置）两次入口（两翼）
7 试车场设置楼背面山麓线
8 汽车维修服务中心设置第层卖场附厅山麓侧
9 汽车装饰美容中心设置第层卖场附厅街面
10 设置面停车场（街线广场）时考虑利块然高差做局部停车场
11 利规划卖场考虑做街独立门面
12 加油站设置考虑独立楼街块位置时外营业
三商业服务商业文化软件建设
1 二十四时电话咨询服务
2 设立旧车拍卖中心（附属业务）聘请汽车评估师委托估价利旧换新业务暂考虑规模化二手车营业务
3 邀请知名驾驶培训中心进驻开设驾驶维修保养等培训业务
4 定期举行新车发布车展等汽车文化活动全场利促销活动等
5 委托相关验影响力士成立车友俱乐部定期组织活动举办车会交流会适时机创办市场专刊促进汽车园市场影响力
6 投资贵州市报贵阳晚报协作定期某固定版面创办汽车沙龙汽车窗等栏目时反馈市场信息刊登广告营商家创造高性价信息传播台
7 建立网站贵阳未相费较低目网销售网成交率极低中国传统消费惯关关键传递反馈信息提升项目品质时利招商引进新汽车品牌
8 造 汽车公园题突出项目环境优势贵阳定位林城相应塑造口碑宣传树立身形象
第四节 项目实施建议
方案：强强联手招商引资思路
段品牌服务营汽车核心素贵州汽车市场服务较弱认车卖出百事吉缺乏品牌营理念行业发现北京华联诺玛特进驻贵阳代表已寻找生存发展空间成两重量级超市气十足场面火爆理贵州汽车市场需型品牌参竞争竞争会优秀销商效降低营成
广东物资集团汽车贸易公司（广物汽贸）代理销150型号进口国产名车常年备3000辆展车供客户选择1997年开业汽车交易年稳步增长总交易量已突破18万辆高居广东省首位
（） 广物汽贸客户网络
进口展厅：
奔驰系列
宝马系列
奥迪系列
富豪系列
丰田系列
日产系列
田系列
三菱系列
欧宝系列
绅宝系列
欧雅系列
宇系列
凯迪拉克
现代系列
法国标致
众系列
吉普系列
国产展厅：
奥迪系列
克系列
桑 塔 纳
宝系列
捷达系列
帕 萨 特
富康系列
夏利系列
波罗系列
奇瑞系列
威姿系列
红旗系列
昌河系列
长安系列
金杯系列
五菱系列
五 十 铃
悦达起亚
瑞风系列
松 花 江
福达系列
中兴系列
雪 佛 兰
塔 菲 克
维 柯
东风系列
解放系列
（二） 引进广物汽贸优势
1 运品牌效益增强市场影响力
2 规范理汽车市场容易制造新闻热点
3 减少招商费广告投入
4 降低操作难度提高品牌进驻率
5 带动贵阳汽车公司进场
6 真正做4S店市场做
7 全国连锁店邻省特殊情况时调货弥补贵阳定货需1星期甚20天市场空白
8 配送队伍减轻运输成销售价格占优势
9 引进广物汽贸连锁店降低社会流通成提高流通效率
10 传统产业结构调整重组起分解催化作
址：广州市机场北路410号广东汽车市场信箱（510410）
联系电话：020—86329251 86329072
二方案二：招商计划
1 精美宣传册：引进20家左右型品牌汽车专卖店
2 生产商提供份关拓展贵州汽车营市场行性方案
3 建立网站：贵州汽车网http：wwwgzqichecomcn
4 免三月—六月年租金免1—2年物业理费
5 报纸广告新闻操作：引进已（）进驻贵阳营普通品牌销商
招商计划致分两步进行：
第步：1—4点求直接厂商代理商家洽谈引进品牌汽车专卖店
第二步：结合45点型品牌号召力带动普通品牌汽车销商
中第二步分两阶段第阶段贵阳普通品牌汽车销商解项目已型品牌进驻予系列优惠措施时进场否显没实力时设分店已第二阶段案操作位时贵阳普通品牌汽车销商重心放项目原力店反成分店甚撤消
三综合结
方案带整体利益应方案二洽谈难度较现没完整行性方案难说服方方案二招商形式受外环境影响较关系国际市场中国市场消费等素说数品牌贵阳设销售服务点果营状况理想难开分店总体难控WTO加入诸新品牌入中国市场选店时位置外规模配套设施企业形象严格求项目占定优势
金阳正规划审批七八万方汽车城果金阳项目先启动会动广物汽贸洽谈成功项目操作难度风险较市场时法容忍规模否会带灾难性恶果案规划建设速度快抢先机动退出市场改做项目努力争取方案利实施市场仅鱼吃鱼时快鱼吃慢鱼
第三部分 项目投资风险评估
第节 投资估算资金筹措
投资估算
1 商贸城总建筑面积： 80000 ㎡
2 固定资产投资总额约：11200万元（详见投资估算表）
二资金筹措
根项目总投资较情况投资源考虑：
1 三利公司筹资金2000万元（土费）
2 投资公司寻求投资4120万元
3 银行贷款5500万元（期工程建成资产作抵押）
第二节 项目济评价
根建设项目济评价方法参数进行财务评价计算期20年2003年2022年中建设期2年
项目投资情况资金计划
根报告估算结果项目总投资11620万元分三年投入
投资年度
投资额
途
2003年
2000万元
土
2004年
4120万元
期建设建设期利息
2005年
5500万元
二期建设建设期利息
二投资估算
序号
项目费名称
建筑面积
估算投资
单位指标
(㎡)
(万元)
(元／㎡)
体工程
80000
7426．00
l
土建
4800．00
600
2
室外装修
2000．00
250
3
排水
9600
12
4
电气明
160．00
20
5
通风空调
60．00
6
消防喷淋
280．00
7
电脑监控
30．00
二
环境配套工程
642．80
1
入口广场
3000
180．00
600
2
道路
7300
51．10
70
3
停车场
6800
27．20
40
4
供水排污网
200．00
5
变配电
150．00
6
绿化
6900
34．50
50
三
费
812．32
1
场整
40．00
2
质勘察
3200
4
3
工程设计
64．00
8
4
施工监理
7426
l％
5
城建配套
36000
45
6
建设理
242．06
3％
四
土费
2000．00
——四合计
10881．12
五
预见费
326．43
3％
总投资
1120756
三营业收入估算
提高市场竞争力吸引商家入场快商城形成气候计建设期第年第二年租金收益第三年极低租金出租然第四年开始逐步提高租金
（）租金水
序号
名 称
面积分配
营
租金水（元㎡月）
第三年
第四年
第五年
年
1
汽车销售中心
30000㎡
租赁
15
30
40
50
2
（4S）汽车专卖中心
10000㎡
租赁
20
40
50
60
3
汽配中心
5000㎡
租赁
15
30
40
50
4
汽车维修服务中心
2500㎡
租赁
10
20
30
40
5
汽车装饰美容中心
2500㎡
租赁
10
20
30
40
6
仓储物流中心
5000㎡
租赁
5
10
15
20
7
服务中心
1200㎡
——
——
——
——
——
8
办公商务中心
5000㎡
租赁
10
15
25
35
9
旧车拍卖中心
1500㎡
委托营
——
——
——
——
10
物业理中心
500㎡
——
——
——
——
——
11
物业租赁中心
200㎡
——
——
——
——
——
12
汽车俱乐部
3000㎡
委托营
——
——
——
——
13
新车加油站
300㎡
委托营
——
——
——
——
14
品牌餐饮
5000㎡
租赁营
5
10
15
20
15
员工宿舍区
5000㎡
租赁营
5
5
5
10
16
3300㎡
租赁营
——
——
10
10
（二）租金收益估算表
考虑招商优惠政策计建设期第年第二年租金收益外便操作出租率80分期开发进行测算（租金测算趋保守）
序号
名 称
面积分配
租金水（元㎡月）
第三年
第四年
第五年
年
1
汽车销售中心
30000㎡
15
30
40
50
2
（4S）汽车专卖中心
10000㎡
20
40
50
60
3
汽配中心
5000㎡
15
30
40
50
4
汽车维修服务中心
2500㎡
10
20
30
40
5
汽车装饰美容中心
2500㎡
10
20
30
40
6
仓储物流中心
5000㎡
5
10
15
20
7
服务中心
1200㎡
——
——
——
——
8
办公商务中心
5000㎡
10
15
25
35
9
旧车拍卖中心
1500㎡
——
——
——
——
10
物业理中心
500㎡
——
——
——
——
11
物业租赁中心
200㎡
——
——
——
——
12
汽车俱乐部
3000㎡
——
——
——
——
13
新车加油站
300㎡
——
——
——
——
14
品牌餐饮
5000㎡
5
10
15
20
15
员工宿舍区
5000㎡
5
5
5
10
16
3300㎡
——
——
10
10
17
收益
50万元
80万元
100万元
120万元
合计
9140000
17600000
24236800
30076800
四营运成估算
（） 营成
营成年300万元估算中营理员工资奖金150万元设备设施维护运行费年100万元开支50万元
（二） 折旧费
直线折旧法折旧：
年折旧费(原值残值)／折旧年限
项目计算期20年扣2年建设期折旧年限18年
（三） 税金
营收入商城房屋租金收入营税金营业税房产税综合税率17％
税年度利润总额33％计征
五财务效益分析
投资营业收入成费计算基础出财务现金流量表（见附件）
六贷款偿力分析
项目固定资产投资拟银行贷款5500万元投资公司融资4120万元需9620万元贷款利率6％通贷款偿力分析项目建成营运6．33年偿贷款
七评价结
通财务效益分析项目投资回收期125年
综述该项目具良财务效益社会效益项目行
附件 贵阳汽车销售服务企业（市场）览表
公司名称
网点
汽车品牌
营规模
电话
贵州汽车城
花溪道中曹司
长安专卖店
吉利豪情
美日专卖店
杰士达专卖店
总建设规50000㎡
3810271
3810455
贵州华城汽车销售限公司
花溪道中曹司
市骏马
3810092
3812586
贵州金仑昌河汽车专营限公司
花溪道中曹司
北斗星
3812435
贵州黔诚汽车贸易公司
花溪道中曹司
吉利美日
3712621
贵州心高汽贸
8900822
贵州龙鼎公司
3815407
贵阳京黔汽车销售限公司
花溪道中曹司
长城赛弗
3712445
3713855
五菱汽车专营
中曹司
五菱汽车
600㎡
贵州高山公司专营进口公司
中曹司
田三菱
500㎡
3810296
贵州龙鼎物资贸易限责公司
中曹司
100㎡
贵州汽车城销售分公司
150㎡
3717166
北京商亿通汽车公司贵州分公司
中曹司
200㎡
3816798
海众汽车特约销商
中曹司
海众
200㎡
东风汽车公司
中曹司
东风汽车
300㎡
贵州金仑昌河汽车专营限公司
中曹司
昌河
200㎡
3812435
贵州金仑·哈飞汽车销售店
中曹司
哈飞
400㎡
3812435
贵州众智汽车销售服务限公司
中曹司
300㎡
3816056
贵州生资公司轿车专营店
中曹司
250㎡
贵州易发汽车贸易限公司
中曹司
风景海狮
150㎡
贵州七月陆风汽车销售限公司
中曹司
陆风汽车
300㎡
贵州江铃汽车销售服务限公司
中曹司
江铃汽车
200㎡
贵阳易发汽车贸易限公司
中曹司
北京·福田
1000㎡
3818606
贵阳长安汽车贸易限公司
中曹司
王牌汽车
1000㎡
3819131
贵阳华诚汽车销售限公司
中曹司
轻骑汽车
1000㎡
3819116
贵州庆铃汽车专卖店
中曹司
陆风汽车
3000㎡
东风专营店
中曹司
东风
4000㎡
贵州乾通汽车销售限责公司
中曹司
5000㎡
贵州华通汽车贸易服务限公司
花溪道12号皂角井通银汽配城4—1
千里马
5108228
5108338
贵州华威汽车服务限公司
花溪道北段194号
3712600
天津汽车工业销售贵州限公司
花溪道北段194号
（花果园）
夏利雅酷威姿
5963350
贵州西南汽车物资限责公司
花溪道北段466号
5108887
5108880
贵州恒昌瑞汽车贸易限公司
花溪道中段
奇瑞风云
3819018
贵州猎豹汽车销售限责公司
花溪道中段103号
猎豹三菱
3813729
3811289
花溪道中段868号
陆风汽车
3713632
贵州乾通汽车
花溪道中段532号
雪佛兰赛欧
3812999
3816555
贵州风景汽车销售服务限公司
新添道北段18号
（加油站旁）
8906071
6847566
贵州钟裕汽车限公司
新添道南段243号
帕拉丁威弛
6772988
6773088
贵州通源汽车限公司
新添道南段259号
中华
5527789
贵州通源丰田
新添道南段
新威风弛
6770999
贵州哈飞汽车专营公司
太慈桥升华汽车C区3楼
哈飞路宝赛马民意
5110860
贵州富迪汽车贸易限责公司
太慈桥机动车交易市场
吉利豪情
5111938
5117239
贵阳潘桃宫汽车服务城限公司
宝山南路25号
红旗
江南奥拓
5938655
5937889
贵州飞达汽车贸易限责公司
蟠桃宫汽车城
万丰速威
5627515
贵阳天利汽车销售限公司
市南路18号
海众系列
5526643
贵州私扬汽车销售服务限公司
沙南路112号
浪SUV
浪CRV
5799128
贵州四扬汽车销售服务限公司
沙南路130号
红旗（明仕—商务版）捷达
3849921
3845100
贵阳四扬汽车销售服务限公司
河西南环线150号（交警五队斜面）
魅力科技
3830008
3830018
海汽车众贵州销售服务中心
枣山路126号
SANTANA2000时代阳光
6503859
6506912
贵州宏宇汽车贸易限公司
爱丽舍VTS (东风雪铁龙)
5523030
贵阳天工贸限公司
5101480
贵州永联汽车贸易限责公司
庆铃 （货车）
8840805 3815604
贵州物资集团汽车贸易中心
山王开山王 (东风龙)
3810450
贵州瑞星汽车贸易限公司
金龙海狮 （中巴车）
5608567
贵州华威汽车服务限公司
3717102
贵州普偌汽车贸易限责公司
帕拉丁
3815377
贵州七星汽贸限公司
绿色新星 (长安—面包车)
5112634
中国北方车辆公司贵阳分公司
3810471
贵州正宇公司
五菱光
3818700
北京商亿通贵州分公司
旋风
3816178
贵州华威汽车服务限公司
蟠桃宫直营点
东南汽车
5608177
贵州汽车展厅
3817770
旧机动车辆交易市场（太慈桥）商家名录
公 司 名 称
营 品 牌
营面积（㎡）
电 话
贵州利汽车贸易限公司
中意
150
5109150
汽红塔汽车华峰专卖店
解放
150
3810313
贵阳汇兴销售服务中心
长安铃木
200
5116642
贵阳•力兴汽车贸易限公司
东风霸王
150
3717177
汽红塔
凯马解放
600
长安汽车贵州七星汽贸专卖店
600
昌河汽车专营公司贵州代理
昌河牡丹
300
3816579
贵州富迪汽贸专卖
吉利毫情豪情亮星
300
中国北方车辆公司贵阳分公司
汉江汽车专卖
长安汽车
600
贵阳哈飞汽车专营
哈飞百利
500
5116646
贵州利达汽车贸易限公司
长安五菱
200
5117811
贵阳华诚汽车销售限公司
汽佳宝
200
5112827
贵州凯迪汽车贸易公司
天马汽车
200
5111244
贵阳易发汽贸销
福田
200
3814666
贵州中禾汽车销售公司
山福田
800
3815035
贵阳西汽汽车贸易限公司
五菱
200
贵阳安信汽车限公司
长安轻卡吉普
400
5102907
轻骑汽车
时代王子轻骑
200
3801372
王牌汽车专卖
王牌
300
5113556
南骏汽车
南骏
400
5106260
贵州华星汽贸
东风嘉龙
200
5117779
东风雪铁龙
雪铁龙
300
街门面
贵州凯旋利汽车贸易限责公司
凯旋利
200
街门面
北京汽车制造厂限公司
北汽陆霸
200
街门面
贵州西南汽车物资限责公司
福莱尔
300
街门面
公司25家左右
约40品牌
约8000㎡
升华汽车城商家名录
公 司 名 称
营 品 牌
楼 层
面积（㎡）
贵州久联集团汽车销售公司
宇典雅宇兰龙
3F
400
长安铃木汽车贵阳汇兴授权销售中心
羚羊
3F
300
贵州凯旋利汽车贸易限责公司
3F
300
北京汽车制造厂限公司
北气陆霸3400
3F
500
贵阳三田汽车贸易限公司
猎豹6470C
3F
200
长城赛弗专卖
哈飞赛弗
3F
200
郑州日产汽车
尼桑帕拉丁
3F
600
贵阳润合汽车贸易限公司
3F
500
贵州哈飞汽车专营公司
哈飞路宝赛马民意
3F
400
贵州富迪汽车贸易限公司
富迪
4F
500
北京吉普专卖店
JEEP2500
4F
400
北京商亿通汽车贸易公司贵州分公司
4F
200
贵州江铃汽车销售服务限公司
江铃陆风
4F
400
贵州七月陆风汽车销售服务限公司
陆风
4F
200
贵州华威汽车服务限责公司
东南汽车
4F
300
贵阳鸿飞工贸限责公司
现代
4F
200
北京·粤铃汽车
粤铃跃进中兴皮卡
4F
400
东风雪铁龙
解放卡东风华阳
4F
300
附件 电话调查表（模拟招商）
公 司 名 称
品 牌
接听者
电 话
址
关 键 词
生产厂家
中华
邓先生
（024）88213361
资料 位置
品牌 规模
实力 交通
求：贵州1家销商方想通传真资料（招商计划书宣传册）解项目概况项目提出求：①位置：离城区距离②品牌：指相关汽车品牌档次③规模：建筑面积场否坦④实力：汽车销售公司实力⑤交通：公交线路
生产厂家
田
总销
（020）82277789
规模
求：贵州1家专卖店类似型汽车公园项目否入场目前公司暂计划根汽车公园规模做考虑时间定明年
贵州高山公司
专营进口汽车
三菱
田
谢先生
3810296
中曹司
入股
规模
求：想参加入股（中规模）早已知道该项目理位置
贵阳华诚汽车
销售限公司
汽佳宝
惠先生
5112827
中曹司
规模租金
求：该公司已汽车城购买场解项目规模时关心租金问题（项目操作位租金水够承受时考虑）惠先生认：消费惯已倾花溪道前消费者购买力限时出现项目等瓜分市场否操作开发商实力
北京商亿通汽车公司贵州分公司
越野车
负责
3816798
中曹司
规模配套设施服务租金
求：根规模配套设施服务租金进行综合评估作考虑总部设北京
天津汽车工业销售贵州限公司
夏利雅酷
威姿
李先生
13608571757
花溪道北段194号（花果园）
位置租金 进场费 资料
求：位置进场费租金（越低越汽车市场已进入微利时代）进行综合评估 终结果总销商审批需资料（招商计划书宣传册） 考虑
贵州猎豹汽车销售限责公司
猎豹
三菱
刘先生
3811289
花溪道中段103号
资料
求：直属生产厂商需资料（招商计划书宣传册）考虑
贵州乾通汽车
海通
金杯通
东方日产
王姐
3812999
花溪道中段532号
——
求：负责具体情况解
贵州哈飞汽车专营店
路宝 赛马民意
淳先生
5110860
升华汽车城C区3楼
规模
租金
求：规模考虑入场关租金求暂作回复
贵阳四扬汽车销售服务限公司
马达
刘燕
3801591
河西南环线150号
考虑入场
求：正筹建中
海汽车众贵州销售服务中心
众系列
时代阳光
李先生
6503859
枣山路126号
规模
求：建成规模作考虑
贵州风景汽车销售服务限公司
法国雷诺
甘先生
6847566
新天道北段18号（海加油站）
品牌 资料
求：该公司刚成立资金问题年暂考虑入场销商品牌相寄资料（招商计划书宣传册）解予答复
通12家模拟招商1家正筹建考虑入场均意出利项目实施结销商关心需解问题次：规模位置交通资料品牌租金配套服务
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