目 录
前 言 3
第部分：九九年深圳商品住宅市场总体状况 4
宏观济形势分析 4
二运行特征 7
三供状况 12
四销售状况 13
五价格走势 14
六深圳商品住宅市场客户需求分析 15
（） 客户基特征 15
（二） 购买时间 置业次数 19
（三） 购买区域影响素 23
（四） 住房基求 26
（五） 付款方式月供款额 38
（六） 物业设备求 42
第二部分： 2000年市场趋势展 46
总体态势分析 46
二 趋势展 47
第三部分：福田区商品住宅区域状况分析 50
片区范围定义概况简介 50
二 福田区高层住宅市场分析 54
三 香蜜湖片区概况分析 57
（） 香蜜湖片区基概况 57
（二） 香蜜湖片区住宅市场现状概述 58
（三） 香蜜湖片区住宅市场楼盘特征分析 59
（四） 香蜜湖住宅物业发展优劣势分析 64
四 景田片区概况分析 70
（） 景田片区基概况 70
（二） 景田片区物业类型状况 71
（三） 景田片区物业类型分析 72
（四） 景田片区商业类型网点分布 73
（五） 景田片区未规划 74
（六） 景田片区商品住宅市场客户需求分析 77
（七） 景田片区现存问题应建议 78
（八） 景田片区市场走 80
（九） 景田片区竞争概况分析 82
总 结 108
前 言
报告实调查资料收集基础深圳商品住宅市场进行分析研究重点针项目福田区尤香蜜湖片区景田片区商品住宅市场进行调查分析前景预测期项目定位日销售推广策略提供市场效启示鉴作
第部分：九九年深圳商品住宅市场总体状况分析
宏观济形势分析
1 济增长稳定 楼市复苏速度意
* 国家统计局预测99年国国民生产总值(GDP)达83190亿元98
年增长71左右出口情况98年佳2000年政府重点抓国企改革调整济结构支持科技进步扩需等工作国民济继续稳定发展
* 亚太济合作会议亚洲国未两年（2000年2001年）济预测仅3增长相年（98年前）亚洲整体增长目标降加亚洲国济体制实际存种问题济前景持审慎乐观态度
* 亚洲国家区济状况回稳趋势前景未见完全明朗香港济复苏表现失业率然高达6商业消费水偏低然香港楼市期利消息传出然整体济欠坚挺
* 中国国改革困难岗问题容乐观国民消费未见明显增长
* 统计信息局估计99年深圳济增长14较年158降18百分点估计2000年整体济增长12深圳济增长速度继续定幅度放缓
* 99年11月～12月中国美加日等国中国加入WTO达成双边协议利消息传出利刺激楼市趋活跃
2 银行信贷优惠政策刺激效需求
* 99年6月11日央行宣布金融机构贷款利率次调中存款利率均减厘贷款利率均减34厘政府次减息目非常明确旨通货币政策手段刺激消费启动住宅消费市场扩需拉动济增长
* 99年9月1日央行决定99年9月21日起商业银行住房贷款长期限现行20年延长30年住房贷款利率高水年利率63315降558降息幅度达075进步减轻购房者月供压力激活房产市场需求
* 99年9月22日九届第十次会议通税修改案存款利息20例征税变相降息政策真正效刺激居民消费欲
3 房改政策影响日益深远
98年7月1日起中国政府全国范围停止福利分房
时启动住房补贴制度99年5月已购公住房济适房市出售理暂行办法正式出台房改政策出台方面促市民购房计划列消费计划重点部分增加楼市购买潜力深圳房产市场发展提供良市场机会方面促进三级市场进步发展成熟出现批原老福利房微利房住户通三级市场处理旧房程度激活商品住宅市场购买力增加市场机会
4 减税政策进步激活楼市
99年8月12日房产市场传出实质性利消息：国家财
政部税务总局联合发文干税收政策做出调整减轻
买卖普通住宅负担政策目前房产市场疑场
时雨受惠住房消费者直接刺激
三级市场带动二级市场降低连年高居商品住宅空
置率
二 运行特征
99年深圳商品住宅市场总体状况说低迷中掀高潮静中泛热点完全统计99年深圳计举办房产交易会十次楼市势持续稳低迷受众交易会刺激推动99年深圳楼市高潮迭起热闹非总括言特征：
1高档豪宅市场风光 优质中户型引领风骚
受济势影响加97年豪宅行情火爆火豪宅消费已呈饱新消费群尚未形成气候进入98年豪宅市场前进步子明显放缓99年更淡静非常相信未段时间里豪宅消费基调消化存量
着白领阶层准白领阶层逐步成长深圳中等收入阶层济实力断壮置业安居欲越越强烈受总体济基础限制倾投资总额相较低中户型基白领身份品味档次基求
事实98年锦文阁星河明居99年金翠园瑞园香珠花园二期2000年年初皇御苑畅销户型迎合中买家着莫关系时极具升值空间低价位关重素：锦文阁均价4800元m2区物业差价2000元m2皇御苑作占15万方米总建筑面积达681万方米型楼盘期折均价仅5510元m2受买家热烈追捧理然见精致实价格实惠会成未房产市场流
2中心区热点持续 福田盘竞争激烈
新市政规划福田区未深圳市中心区项市政设施交通通讯等城市规划完善长远福田区未深圳市政治济文化中心中心区周边物业买家成99年深圳楼市备受追捧热点然中心区住宅物业数量散布四周中心区物业走俏销售前景乐观外处中心区级辐射区域皇岗景田梅林等片区物业样受众买家青睐基点片区99年推出楼盘均取较佳成绩值提处皇岗口岸皇御苑坐拥深圳铁皇岗口岸价格实惠深深港两买家追捧外销两旺誉深圳楼市
新世纪报春花
外根中原市场研究部统计显示中心区概念启动99年福田区新盘推出频率较高呈升趋势第四季度福田区见报发售楼盘97第三季度57升77百分点预计2000年福田区新盘推出速度会保持段时期区竞争会愈演愈烈
3楼盘空置压力然 三会带旺楼市气
前阶段深圳产开发热潮惯性作加97年回热潮中行情火爆释放相需求量致99年深圳楼市购买力然青黄接深圳99年楼市空置情况然严重加新楼盘断推出现楼空置量高企深圳中原市场研究部统计显示99年深圳商品房现楼空置量470万方米98年33228万方米升41百分点
进入99年第三季度连续99深圳房产（秋季）交易会首届高新技术成果交易会99中国（深圳）国际住宅建筑科技展示交易会等三交易会举行良机发展商机造市带旺深圳楼市仅房交会5天时间总成交额达65亿元民币11月份住交会更进步燃旺楼市战火该月推出133楼盘广告新推楼盘达29住交会展销期间20万次进场现场成交额达127亿元民币受影响深圳楼市开始复现生气
4南山区物业升温 关外盘旋风骤起
受滨海道通车影响南山区物业市场明显升温价格合理环境优美南山区物业继续受消费者青睐南山区99年推出招商海月蔚蓝海岸星海名城等楼盘销售畅旺
外价格素身质素吸引进入第三季度关外楼盘热销旋风骤起首先中海怡翠山庄惊速度席卷深港两短短月时间期700单位已售磬时万科四季花城欧陆风情掀关外楼盘销售热潮受两者带动关外楼盘均收获行更掀起郊居化时代否已争
5规模社区初露峥嵘 新概念卖点鲜明凸显
99年深圳市场推出许建筑面积超10万方米住宅区中海怡翠山庄万科四季花城黄埔雅苑世家星海名城蔚蓝海岸金海湾花园等中星海名城规划建筑面积80万方米成深圳住宅区99年楼盘优美环境完善配套设施赢俗销售业绩
环境优美配套设施齐全等成旺销卖点外99楼市出现居科技环境题科技化智化住宅新卖点颇受买家欢迎中海怡翠山庄千里眼高科技卖点赢少香港买家青睐实现外销两旺双赢佳绩预见科技化智化代表新概念卖点未房产市场中成种时尚
6品牌战略影响楼市 营销手法纷纭百出
着深圳房产市场发展日趋成熟品牌现房产业置业者均产生巨影响力目前深圳楼市已前期数量取胜逐步渡质量求赢发展阶段唯质量信誉品牌等质素创出精品楼盘真正赢市场点万科中海招商香港黄推出楼盘备受青睐见斑
买家消费心理日益成熟加深圳楼市竞争日趋激烈卖家种营手法层出穷异彩纷呈简单降价优惠分楼层分口价通价学历资历评分差式销售零首期送装修送车位全程营销定位包装深圳房产营者谓绞脑汁挖空心思讨迎合刺激引导消费者种种出种趋势深圳房产已进入全面营销时代谁效营销手法调动消费者积极性谁会成市场赢家
三 供状况
根图中数反映99年半年罗湖区南山区关外区物业供例断缩福田区物业供例断增长99年12月份福田区物业供例已占整深圳市50时图中数出福田区物业供未继续稳增长趋势相信新年里该区房产市场面更加激烈竞争
四 销售状况
根图中数显示99年半年深圳关楼市高层物业销售方面出现边倒态势南山区高层物业销售路区进入第三季度均较明显起落终呈势头南山区高层物业销售较畅旺原估计价格环境优美原外滨海道通车重原相信着南山区交通配套设施进步完善加着价格环境优势福田区罗湖区产市场威胁日趋严重
五 价格走势
注：价格均首期三成银行揭七成折价
根图中数表明99年深圳特区高层物业价格基走势稳中降中福田区南山区高层物业价格降趋势相较明显相信市场竞争进步激烈2000年深圳楼市价格稳中降趋势继续保持
六深圳商品住宅市场客户需求分析
（） 客户基特征
1 年龄
总体分析深圳期置业客户群体年龄构成30岁年轻客户年龄较群体占例较少深圳年轻城市居民均年龄29岁时反映出深圳居民希早置业希延迟置业
2 职业
现时置业群体职业构成分析般职员中层理员置业群体构成力军该群体置业欲相强烈般普遍认成功士私营企业高层理员占例较低说明该群体部分已拥住房目前置业欲较弱
3 家庭结构
调查显示现时置业群体家庭结构核心家庭（夫妻夫妻+子女）单身家庭干家庭（三代堂）占例极低深圳移民城市时反映出深圳家庭趋型化家庭结构核心家庭相言住宅需求套数增加套均面积增加
4深圳常住区域
置业群体现居住分析现时置业群体常居住区域福田区反映出福田区置业客户源者说现时福田区居民置业需求相较强烈罗湖区南山区居民置业欲相较逊色市重点争取福田区客户创造罗湖区南山区置业需求
5 工作点
置业群体工作点分析现时置业群体工作点集中罗湖区福田区显示出深圳工作岗位集中罗湖区福田区现时情况分析种状况维持相长段时期
6 现居住状况
调查结果显示置业群体中已住宅租住宅相言现租住宅部分置业欲较强烈迫切置业需求住宅部分家庭结构变化置业迫切性较弱
7现居住面积
调查结果分析置业群体现居住面积较宽松3成现居住面积50方米总体居住面积中位数M071方米住房销售象居住面积71方米群体
（二） 购买时间置业次数
1 购买时间
置业群体选择购买时间分布较均选择年两年置业略显示未两年需求较强楼市步入复苏阶段
2 置业次数
置业次数分析现时置业群体置业次数次置业二次置业次置业较少次置业群体房产市场状况购房程中手续解置业程延续时间较长
3 购房途
现时置业途房产作投资占极少数说明居民财富取集中流动性强资产房产投资作明显着房产金融发展房产作投资品逐步接受部分细分市场广阔空间
4 _家庭结构购买时间
调查结果显示家庭结构置业迫切程度样核心家庭（夫妻夫妻+子女）置业迫切性较超3成核心家庭表示会年置业单身家庭35表示会两年置业干家庭（三代堂）35表示会两年置业现时市场重点客户核心家庭项目开发应适合部分客户
5 _置业次数购买时间
次置业群体集中两年发生购买行二次置业集中半年年发生购买行次置业接4成选择半年发生购买行期实际发生购买行概率次置业二次置业较高次置业群体数处观中
6 _年龄段购买时间
调查结果显示年龄段购买行实际发生时间选择30岁选择两年30——40岁40岁选择年短期目标客户年龄30——40岁40岁较远期目标客户现时
30岁客户
（三）
购买区域影响素
1决定购买区域相关点
相关系数矩阵
现常住区域 现工作点 购买区域
现常住区域
现工作点 0719
购买区域 0325 0291
购买区域现常住区域相关系数R0325通1置信度检验调查分析数显示购买区域现常住区域相关性现工作点相关性高说买家区域选择更偏购买较熟悉原住区域物业
2 马尔科夫转移矩阵
购买区域
罗湖区 福田区 南山区 关外
现 罗湖区 313 493 194
常 福田区 057 711 162 070
住 南山区 048 310 642
区 布吉 308 308 076 308
域 香港 1000
045 273 364 318
马尔科夫矩阵反映福田区置业首先位置保留绝部分区客户外吸引部分罗湖区客户南山区表现出区域市场现象区客户消化福田区部分客户定吸引力南山区物业价格具相竞争优势罗湖区已出现城区老化迹象区客户区外转移现象罗湖区开发项目困难更必须项目方面注入更新元素求吸引更区客户
3购买区域
置业群体明显偏福田区物业次南山区说明整体考虑福田区物业具竞争优势南山区物业体现价格优势罗湖区总体处劣势状况
4时间购买点
福田区99年半年—2001年间置业热点区域罗湖区整体维持淡市况相长时间南山区
99年半年市场开始启动逐步成市场热点关外市场开始转够吸引部分关客户关外置业
（四）
住房基求
1 购买建筑类型
调查分析置业群体更愿意选择层高层建筑高层层带电梯建筑意愿太接受高层建筑理费高建筑密度高层带电梯理费高等
2 区域选择建筑类型
购买区域建筑类型选择罗湖区福田区高层接受程度南山区关外高南山区关外置业更接受层建筑说部分认罗湖福田两区置业会选择高层建筑南山区关外会选择层建筑
3 阳台卫生间厅工房储物间房间等数量求
__
整体分析现时置业群体较偏三房两厅两卫两房两厅卫户型设计工房需求强烈接6成希设计中储物间安排绝部分求双阳台设计
4 房间数相应面积选择中位数
面积分析置业群体户型面积求满足基功面积适中足够
5 _房间数区域应面积中位数
调查结果分析置业群体市区选择户型相应面积中位数差异说置业群体区选择户型面积数似区域太差异
6 价格承受力
调查反映出现时置业群体整体价格承受力高整体认楼价中位数M04620元方米明显低现时楼价整体水者说现时普遍认楼价相调空间
7 区域价格承受程度
整体分析置业群体区置业承受力存较差异罗湖福田两区置业客户承受力较高承受力明显较两区楼价水低说两区楼价定调压力
南山区关外置业客户承受力两区楼价水相两区楼价相较稳定
8 时间价格承受程度时间分区价格承受程度（中位数）
_
整体分析未两年（2000年2001年）罗湖区福田区置业群体价格承受力定调压力两年（2000年2001年）会逐步回升南山区置业群体承受力呈现升趋势表现出南山区物业价格升定承接力
9 家庭价格承受力
调查结果显示家庭结构瞻养系数价格承受力存较明显差异干家庭（三代堂）承受力较高核心家庭1（夫妻）家庭结构单价格承受力较核心家庭2（夫妻+子女）高
10 时间选择购买建筑类型分布
调查结果显示层高层建筑未置业选择建筑类型高层层带电梯建筑市场空间相较
11 时间选择购买户型面积（中位数）
_ 调查结果分析未较长段时期（99年—2001年）市场需求面积70方米左右两房面积95——100方米三房中户型四房户型单位未年需求足2001年需求增加
12 家庭结构户型选择
_调查结果显示单身家庭选择二房单位核心家庭（夫妻夫妻+子女）选择三房单位干家庭（三代堂）选择三房单位核心家庭中子女家庭更偏三房单位单位面积家庭口增二房单位面积求增三房单位面积求干家庭求单位面积较外家庭结构求面积差异
13 置业次数户型相应面积选择分布
调查结果显示置业次数户型选择次置业选择二房三房单位偏较均二次置业选择二房四房单位偏三房单位次置业偏选择三房单位户型单位面积求次置业二次置业次置业单位面积求太差异
（五）
付款方式月供款额
1 整体付款方式
置业群体置业程中银行赖程度极高房产金融方面做方面改革刺激住房消费促进作
2 家庭结构选择付款方式
家庭结构降低置业群体置业程中银行赖程度付款方式选择中反映出干家庭次性付款力稍强家庭结构单身家庭中选择免息分期付款较
3 置业次数选择付款方式
置业次数付款方式选择反映出次置业二次置业群体付款银行赖程度相高次置业群体相言银行赖程度较弱
4 整体月供款分布
整体月供额置业群体选择月供额集中1001——2000元2001——3000元两区间整体中位数M02033元月说明置业群体收入中购房资金
5 家庭结构选择月供额
家庭结构置业时选择月供额分析核心家庭（夫妻夫妻+子女）家庭负担较重月供额中位数干家庭（三代堂）月供额中位数
6 置业次数选择月供额
置业次数选择月供额置业次数增加呈现递增趋势首次置业占置业群体数情况应量争取次置业客户
7 置业时间月供额
调查结果显示未半年发生购买行置业群体月供额中位数M02140元月年（2000年）置业群体表现出愿意更收入购房
（六） 物业设备求
1 区智化
调查数显示区智化概念已广泛接受说区智化已开始成住宅应设备
_2区智化功
区智化理解程度现时区智化理解远程抄表外围红外线保安家居动报警视讲系统侧重区家居安防功区智化功没完全发挥
3职业区智化需求程度
调查结果显示职业区智化需求差异程度区智化功理解安防说置业程中区安全程度考虑重素
4年龄区智化需求程度
区智化需求年轻置业群体较强烈现时置业年轻部分占绝数区智化应广泛普逐步变成住宅应设备
5配套车位需求程度
车位需求反映出置业者车位需求较强烈般言区车位数量应略高单位数量单位数量车位数量1：12左右
6置业次数车位需求程度
置业次数车位需求存定差异针二次置业次置业群体住宅区应适提高车位例
部分调查资料深圳中原市场研究部提供相关技术参数：
调查时间：99年9月29日——99年10月3日
调查方法：深度访谈
抽样方法：机抽样
样量： 回收问卷320份效问卷288份
样框： 深圳居住年希深圳购房居民
数处理：运spss统计分析软件进行频数中位数相关分析等
置信度： α005
第二部分：2000年深圳商品住宅市场趋势展
总体态势分析
1 根前面关金融政策方面资料出政府更注重刺激投资消费需求期新轮济增长带活力种种刺激消费政策出台更消费者接受超前消费生活方式效扩需提高消费需求
2 根深港两政府相继出台市政建设计划深港交通日益体化方发展预示着深港济生活全面体化进程进步迅速推进必成促进深圳楼市外销市场长足发展利基础素必然会带动深圳整体楼市复苏活跃
3 根深圳市政府9899两年控制土供应量关政策考虑市场反应时滞效应估计2000年深圳房产买家心态渐渐稳定疑深圳房产营者营造较稳定宽松利市场环境
4 根福田中心区市政项目迅速动工香港记黄埔中国海外等知名产商区住宅项目（黄埔雅苑中海华庭）立项动工引起激烈市场反响初步出2000年深港楼市深圳楼盘关注热点更集中福田中心区转移区楼盘言疑福音
二 趋势展
1 置业效消费群体进步扩
着宏观济稳步增长项刺激消费政策措施出台实施置业效消费群体会进步扩成2000年深圳住宅市场客户群受影响深圳楼市效购买力青黄接局面预期会改善
2 香港客户楼盘选择面西移
香港客户深圳楼盘选择面会逐步罗湖西移消费热点会集中皇岗福田中心区铁概念线物业
3 市场供应量然巨楼价跌空间然涨乏力
99年政府宣布控制减少土供应量期稳定楼
市时滞效应房产开发热潮惯性然未完全消99
年楼市空置压力然必然影响着2000年楼市价格
走
4 中户型住宅市场然巨
中户型总价相较低配合发展商普遍实施低
首期优惠付款法满足消费金字塔底部部分消费力
促成交易着国家分房货币化住房制度改革进步实施购
买商品房成置业首途径更刺激中户型住宅消费
5房产市场运作日益规范
着种房产市场理政策断出台房产市场运
作必然日趋规范客户利益相应更保障发展商
开发程序营手段相应受更制约广告宣传营销手
段运更规范谨慎
６ 客户心理日趋成熟更注重物业综合质素价格否实惠付款方式否轻松成考虑重素
供求失衡造成买方市场迅速形成着房产市
场发展日益成熟客户保护意识迅速增强盲目购楼
时代已成
7中短期楼花入市然会现楼入市动
着房产市场客户消费心理日渐成熟出价格优势先
先考虑买家更容易接受购买中短期楼花物业时
作中短期楼花营造调整策划包装理念销售氛围机会
远现楼相言拥更动性
8全程营销整合营销营运作方法进步流行作房
产产品物业身成营销题
房产市场日益成熟竞争成必然2000年会更
加注重整体营销手段产品质量年市场通行事
营销先产品——物业营销策划定位包装
着房产消费者消费心理日趋成熟房产市场运作模式会
全程营销整合营销登导位先营销定位
产品功特性然实施统营销策略进行销售 研
究消费者提供什样住宅产品房产营销真正题
说产品定位远销售策划更重
9市场进步细分
成熟市场需成熟营销思路成熟商品市场样
房产市场需进行细分根市场需求针性开发
房产产品正确引导消费者消费成未房产营销发
展流
第三部分：福田区商品住宅区域状况分析
片区范围定义概况分析
根目前市况福田区分十片区
1 福田中心区：
范围包括：彩田路西红荔路南新洲路东滨河路北
该片区目前正处初始开发阶段尚确定价位中心区规划完善配套设施断加强升值潜力巨疑未市场焦点99年中国海外记黄埔等集团介入推出中海华庭黄埔雅苑令该区信心陡然倍增
2 莲花北片区：
范围包括：新洲路东皇岗路西红荔路北北环路
南
该片区物业住宅物业层住宅较该片环境优雅着公文化设施断完善物业价位稳升目前约6500元方米左右
3 景田片区：
范围包括：新洲路西香梅路东深南路北北环路南
该片区位置较偏配套设施滞直市场开发量
着中心区概念启动认作中心区级辐射区区域优势逐渐显露出加该片区高层低密度层相结合综合高尚生活区
规划定位该区房产市场日益蓬勃发展该区开发项目数定位中高档住宅物业前景目前价格约7000元方米
4 香蜜湖片区：
范围包括：香梅路西侨城东路东深南路北北环
南
该片区处福田南山区交界处位置较偏区深圳十景香蜜湖渡假村名俱乐部霸王农庄水乐园等娱乐设施片区开发物业数量档次较高东海花园香榭里花园荔林苑香珠花园等目前价位约6500元方米
5 新洲片区：
范围包括：益田路西沙咀路东滨河道南
该片区原村民集中居住区然村较道路序规划较乱交通设施生活配套较落程度制约新洲片区物业档次片区物业档次分化较价位拉差较目前该区中档物业均价位5800元方米高档物业达10000元方米
6 皇岗片区：
范围包括：益田路东皇岗路西深南路南深圳河北
皇岗片区拥国陆路交通口岸——皇岗口岸标志属福田区中心区级辐射区物业档次较高高层高层物业特色然区拥众然村落皇岗片区位置优越题材丰富交通配套设施齐全物业发展空间相广阔目前物业价格7000元方米左右
7 步片区：
范围包括：皇岗路东红岭路西深南路南
该片区属福田老区区福利微利房特征高层住宅区生活配套完善商业住宅楼开发高层住宅楼片区位置优越生活气氛浓郁价格较理想均7800元方米左右
8 华强北片区：
范围包括：皇岗路东红岭路西深南路北笋岗路南
该片区已发展高楼林立型住宅区域商业气氛浓厚
升值潜力巨深圳新兴商业中心目前住宅物业供应价格8000元方米左右
9 八卦岭片区：
范围包括：泥岗路东红岭路西笋岗路北
八卦路深圳老工业区生活配套相滞居住环境
较差路发展商该片区兴趣市场供应量较少目前户型公寓价格7000元方米左右
10 梅林片区：
范围包括：皇岗路西北环路北
梅林片区深圳老工业区着政府微利房介入该片区生活配套设施日益完善居住条件断提高住宅开发蓄势发物业层均价格4500元方米左右
二福田区高层住宅市场分析
1 99年半年福田区高层物业供应情况
根图中数显示进入99年第四季度福田区高层物业供渐渐呈升势头相信市政府福田区尤景田片区实施高层低密度层住宅相结合住宅规划政策开始产生效果缘政策导作估计2000年福田片区尤景田片区高层住宅供应量断升限市场空间里区高层住宅市场竞争必更加激烈
3 福田片区高层物业户均面积变化情况
根图数显示99年半年福田区高层住宅户均面积呈中型化发展趋势前面深圳商品住宅市场客户需求分析关数出目前深圳市场效购买力部分集中中等收入白领阶层身缘收入状况局限购房欲高中等收入士均倾购买总价相较低中户型住房考虑未两年收入水迅速增长性预期2000年中户型市场需求部分
3 99年半年福田区高层物业销售走势
根图中数显示福田区高层住宅销售情况99 年
波动非常明显结合高层住宅供应走势分析销售情况波动
原方面前阶段积空置存量没时消化政府
出台新规划政策——高层低密度层相结合开发新
盘断推出区高层住宅供应量进步增方面
进入第三季度许发展商房产秋交会国庆节高交
会时机推出新盘市场高层住宅供应量突增效需求
没相应升形成反差进入第四季度情况
改善销售呈趋势着济环境渐渐转种种刺
激消费政策断出台加卖家优惠措施吸引预计
2000年高层物业效需求会保持相稳定水
4高层住宅价格分析
注：图价格均首期三成银行揭七成折价
根图中数显示99年半年福田区高层物业价格水呈降趋势说明该区卖家感受竞争日益激烈压力已开始动降价具诱惑力竞争手段相信2000年着区竞争进步激化卖家必须采取更灵活优惠定价策略保证实现利润时保证销售目标利实现
三 香蜜湖片区概况分析
片区规划说逸丽华庭处片区香蜜湖片区处位置较贴景田片区景田片区目前房产开发势头较迅猛该区楼盘项目竞争威胁次调查特侧重景田片区调查分析象时兼顾香蜜湖片区
部分先香蜜湖片区作概介绍接部分（第四点）景田片区进行详细介绍
（） 香蜜湖片区基概况
深圳城市中心西移程中受中心区辐射效应影响周边物业市场呈逐步升温势房产发展尤住宅物业发展日趋火爆香蜜湖社区作新市中心二级辐射区域独特理位置优美环境高档配套设施发展升值潜力日益彰显独具诱魅力吸引批投资者置业者广泛关注关专家认香蜜湖社区作新兴开发区域远掀起股房产开发热潮住宅物业市场高尚高档特征代表深圳住宅物业发展总体趋势
(二) 香蜜湖片区住宅市场现状概述
香蜜湖社区作深圳新兴开发区域住宅物业领房产发展潮流形势功定位住宅时兼顾商服业旅游业发展目前已建成项目充分体现发展趋势特征
97年东海花园热销深港两引发香蜜湖区房产开发热潮香港中旅万科振业特发等集团代表众开发商纷纷进驻区抢占利形力图争食香蜜湖社区块肥肉展宏图目前止区已建成入伙项目香荔花园东海花园万科城市花园天健花园东方玫瑰花园景发花园聚豪园宏浩花园馨庭苑恒星园嘉园香榭里花园期香珠花园二期荔林苑等建未售建项目万科温馨家园万科金色家园东海花园二期等区特殊项目——特发区特发集团职工住宅区属商品房项目属福利房性质区众楼盘中数9899年推出项目中99
年新推项目聚豪园景发花园香榭里花园豪峰园嘉园等预计年度振业翠海花园万科温馨家园万科金色家园等项目推出
香蜜湖片区开发较晚范围面积较目前诸项目建成建片土开发开发土集中区西北部北环道南农科院西北部区域着交通等配套设施逐步完善片区域成众发展商逐鹿区房产市场战场
(三) 香蜜湖片区住宅市场楼盘特征分析
目前香蜜湖片区众住宅楼盘区住宅市场总体呈高层中户型价格中等偏销售情况般客户二次置业者外销例等特征
１ 香蜜湖片区住宅楼盘高度特征分析
区住宅物业高层高层时兼少量层住宅详情见表抽样：
表：
项目名称楼盘高度东海花园高层荔林苑二栋高层香珠花园高层香榭里花园五栋高层恒星园二栋高层栋高层万科温馨家园高层豪峰园五栋高层二栋中高层四栋高层万科城市花园层天健花园层宏浩花园五栋高层景发花园二栋高层东方玫瑰花园二栋高层二十四栋高层
２ 香蜜湖片区住宅物业户型特征分析
1） 户型供特征：
区住宅楼盘目前已建成建项目普遍中户型通户型抽样出户型分配例见表：
表二：
户型结构户数（总2263）占例二房39718三房86038四房38617五房62027
表三：
户型面积户数（总2263）占例100方米60126100方米—120方米47821120方米118453
2）户型需求特征
区住宅市场户型占导位形势销售情况面积相较户型较卖通抽样出畅销户型见表：
表四：
项目名称畅销户型宏浩花园120方米左右三房户型东方玫瑰花园140方米左右四房户型聚豪园140方米左右四房户型恒星园110方米左右三房130方米左右四房香榭里期130方米左右三房
3香蜜湖片区住宅市场价格特征分析
99年半年香蜜湖片区楼盘价格情况价格整深圳房产住宅市场中处中等偏水详情见表：
项目名称价格恒星园起价5080元方米均价7000元左右方米高达900010000元方米东方玫瑰花园起价6800元方米均价8000元方米聚豪园起价4860元方米均价7000元方米宏浩花园6080元方米——12850元方米景发花园5630元方米荔林苑5700元方米——8374元方米东海花园二期均价8000元方米香榭里期起价7680元方米均价8180元方米
4 香蜜湖片区住宅物业销售情况
香蜜湖片区住宅物业户型特征户型独占鳌头目前深圳房产市场形势户型销售普遍处低势种素影响区物业销售少数户型楼盘户型楼盘较稳健势头外余均业绩般楼盘种原显销售压力较
5 香蜜湖片区住宅市场客户需求
目前区众售楼盘购买者户型楼盘客户二次置业者东方玫瑰花园聚豪园宏浩花园恒星园等户型楼盘客户白领阶层工薪阶层区户型高档住宅占绝例总体客户特征应二次置业者时兼少量工薪阶层士详情见楼盘抽样表：
表七：
项目名称客户特征 恒星园
基二次置业者学历较高身拥实业者私老板部分企业高级理员年龄3550岁左右住香港较少东方玫瑰花园
二次置业者涉领域中层士潮汕占3040香港较少居住年龄40岁左右 聚豪园
二次置业者老板钱较生意较外销例香港少福田区客户占数年龄4050岁间基属事业成者住 宏浩花园
二次置业者少部分次置业者（事业成年轻）港较少基住 荔林苑
工薪白领阶层年轻白领夫妇公务员学教授等住
（四） 香蜜湖片区住宅物业发展优劣势分析
1 优势分析
区住宅物业发展优势体现三方面环境优势区位优势配套设施国际化
1） 环境优势
区环境优势谓知香蜜湖水乐园中心东北莲花山公园北安托山风景西面远眺华侨城景点农科中心观光农场植物公园静态休闲区南边观繁花似锦深南道绿草茵高尔夫球场远眺深圳湾海景北山南水满眼苍翠谓环境优美极区绿色植物较空气十分清新资料显示段空气污染指数低闹市区20环境优美必然导致区旅游业兴旺发展旅游业发展会区聚集更旺盛气终促进区住宅市场繁荣区环境优势体现楼盘身建设已推出万科城市花园天健花园恒星园建设中万科温馨家园振业翠海花园等项目绿化率40
2）区位优势
香蜜湖片区新中心区二级辐射区域属福田区位相优越片区作连接中心区华侨城纽带开发较晚目前发展势头尚未完全展示出发展潜力深圳毋庸置疑
香蜜湖社区住宅概念应属福田中心区概念产处中心区二级辐射区域福田中心区已确定深圳全市性中心深圳唯商务文化行政功新城市中心深南道界南边贸易金融信息中心商务区中间高档商业绿组成商业活动区北边行政文化科技展览交易区香蜜湖片区住宅发展渗透景田片区福田中心区北区建设相衔接时着中心区六工程建设启动远香蜜湖片区享受完善中心区配套设施
3） 配套设施国际化
香蜜湖称国际社区诸高档国际化配套设施决定西边法式网球中心澳式观光农场植物园贵族精英式深圳高级中学欧式天圣安尼堂南边日式高尔夫球场东北边欧式万科城市花园北边美式山姆会员店中部泰式香蜜湖渡假村等整香蜜湖片区运动娱乐休闲购物教育居住文化时尚等方面极健康化国际化高档化高尚化特色设施存香蜜湖片区真正成名符实国际社区时导致区众住宅楼盘市场定位较高原
２ 劣势分析
香蜜湖片区住宅物业目前存劣势表现：区众楼盘定位高导致销售困难配套设施存片面性完善缺点浓厚居住氛围尚未形成气够旺盛等
1）市场定位高
区住宅市场众楼盘中景发花园荔林苑中户型市场定位普通工薪阶层白领阶层外余楼盘均户型市场定位二次置业者事业成士深圳市房产总体市场形势中户型畅销户型滞销现实情况香蜜湖片区出现新建高档户型住宅群必然整体市场发展趋势背道驰目前楼盘位置独特质素优秀取较销售业绩特殊情况已果众发展商群起风量建造户型高档住宅市场份额限制必然陷入积压滞销困境目前区许楼盘销售畅阻力重重便明证
前面销售情况分析中显示区住宅物业总体销售业绩般高市场定位说导致种结果重原建议发展商应留意追求高利润高回报率陷入楼盘积压资金套困境
2） 配套设施全面完善
片区中存高档次高质素配套设施应种难优势果全部配套设施均属高档次少适普通士商服休闲娱乐等设施种高档次高质素优势全面完善劣势掩盖片区中档次高质素优居民全部高收入水高文化程度士普通居民应该说片区存求配套设施具层次性样性完善性特点
前面部分香蜜湖配套设施做种优势分析档次质素考虑针实际需求层面部分互相矛盾
香蜜湖目前现配套设施高档次高质素设施适合普通众需求商服文化娱乐设施相欠缺区配套设施存全面完善缺点外总体数量难满足日益增长实际需目前区尚型商业设施知事实山姆会员店算型超市已区商业氛围形成起太作目前已开发商铺基体营尚未形成规模商品质量法保障区建规模档次太高太低商场区住宅业发展相协调
方面区文化娱乐配套设施较少区设会供居者享外公文化娱乐配套设施极少见国际网球中心高尔夫球场名俱乐部等设施距离较远收费高符合普通居者需建设公文化娱乐设施应政府部门规划设施中
区配套完善齐全体现交通设施区交通道路然已基形成框架区细分化道路网尚未形成居民处方达处似方绕交通干道极方便浪费时间外目前通区中巴车辆甚利居民收入道路做区济发展外联系动脉进行完善改进已刻容缓
3）浓厚居住氛围尚未形成气够旺盛
香蜜湖片区属新兴开发区域诸项目建售建成入伙项目较少楼盘具影响力东海花园期入住率甚低加区商服文化娱乐设施较欠缺交通十分方便难吸引更居住区域生活氛围尚未形成气够旺盛然新兴开发区域开始时普遍面问题浓厚居住氛围形成旺盛气聚集需较长循序渐进程着区交通设施商服设施文化娱乐设施断完善型项目建成入伙问题逐步解决然新项目恰定位更区聚集更旺盛气重途径
四 景田片区概况分析
（）景田片区基概况
景田片区位福田中心区西北部香蜜湖东侧属福田中心区第辐射区该片区南深南道北邻北环路西侧香梅路东新洲路四条城市干道合围成该区域东西走红荔路莲花路两条路穿南北走景田路穿整区域南北方长约24公里东西方长约11公里
景田片区总规划控制口9－95万现已达7万新增规划容量约2万
根市政府总体规划景田片区功定位住宅兼商业贸易办公文体等种区位功综合居住区目前发展状况已初步形成集约化高尚化综合社区概念
交通状况：
景田南北介深南路北环路间两条路贯深圳市区二干线次红荔路莲花路新洲路香梅路构架出景田部交通网相言景田片区交通较完善
中巴路线：400415441446452456463477541等
巴路线：104256111215213215222等
（二）景田片区物业类型供状况
景田片区位福田中心区I级辐射区理位置较优越目前已建项目景田片区房产市场结构致分四类住宅办公商服单身公寓房产业住宅物业住宅物业约占整体559％次办公商服单身公寓（见图）
景田片区总体容量市建日趋紧张情况住宅规划采高层低密度层住宅相结合方式片区房产供高层层
景田片区办公楼物业位深南路北深圳特区报业厦深茂商业厦华丰厦奥林匹克厦代表
（三）景田片区物业类型分析
注：统计象楼盘数量
分析：图中显示景田片区层高层景田片区高层住宅分布定集约性般位交通干道两侧莲花路例高层建筑景发厦香丽厦润丰园香景厦柏景轩等时层建筑形成定规模住宅区居天健职工住宅区香蜜村等基高层建筑处层住宅区边缘呈高层层相结合状态
（四）景田片区商业类型网点分布
1 商业现状
实观察发现片区山姆会员店外暂型百货
商场商店甚少中西式快餐厅娱乐配套设施影剧院等非常贫乏居民生活赖山姆会员店菜市场周边店铺片区年新开发居民区建筑材料装饰／装璜材料商店区商业特点作区生活配套工程相生活区域已投入综合市场／肉菜市场包括莲花北肉菜景田南综合市场景田综合市场三市场卖商品品种致相蔬菜熟食糕点等外型露天农贸市场商品蔬菜肉类水产品等景田综合市场二楼设名天善商场超级市场卖商品食品日品
2．居民购物现状
区域配套农贸市场已形成商业中心附山姆会员店超级市场香梅市场片区居民食品日品妇女品童品理发等区邻区解决
片区许居民拥私家车更远方购买生活品高档衣物床品家庭装饰品家电器家具等必须市区购买
餐饮方面片区中高档餐厅少居民出外餐喝早茶选择邻区更远方样娱乐消费必须市方
见景田片区消费群体宏商业气氛十分淡薄亟开发商业开发空间潜力巨
（五）景田片区未规划
1．公配套设施规划
实际情况言景田片区规划调整公配套设施达3873公顷已建总建筑面积372万方米市城市规划标准景田片区需配备建筑面积25－30万方米公配套设施疑整景田片区发展注入支力强心针
2．公绿规划
景田片区规划公绿原规划基础根已建成批出城市状况综合规划区公绿面积1773公顷规划建立完善合理绿化体系提高景田片区总体环境质素创造高质量高标准城市环境空间具重意义
3．交通系统规划
深圳市居住区规划停车位原两户车位景田片区住宅物业约需规划停车位12900公建筑物业约需规划停车位9723合计22623
景田片区道路系统然干道支路间互相连结相互支撑基交通网络已成形整体道路规划狭窄容纳吞吐力足整体道路完善改善整区域交通条件交通状况需局部道路进行拓宽改造
4 工业规划
目前景田片区约777公顷工业根景田片区发展规划工业厂房年全部搬迁改造居住房转型
5． 文体规划
景田片区目前尚缺乏较型文体设施目前通常设住宅区文娱体育设施极型
规划295公顷作景田片区文体景田正开发型活动中心国际网球俱乐部见景田片区住宅配套设施逐步完善较高档
（六） 景田片区商品住宅市场客户需求分析
针景田片区住户置业需求进行抽样调查统计：
样 框：景田片区
调查方式：街 访
样容量： 1 8 0
分析：图中显示景田片区绝数具购买意愿计划2年（2001年）购买选择层面积70－90方米占数户型三房二厅装修侧重简单装修价格意愿4000－6000元／方米首期选择8－12万月供2000－3000元物业配套侧重超市街心花园幼园首次置业选择方面具定局限性般选择现居住区域选择较熟悉区域
（七） 景田片区现存问题应建议
根项目周边区调查发现景田片区现存较明显缺陷：
1公交通建设滞
景田片区较完善交通路网公交通方面建设然滞尤逸丽华庭带公交通更落现场调查发现该路段公交线路非常稀少仅路巴（201路南头总站——布吉检查站目前逸丽华庭附尚未设落站）四路中巴（446477441456）通长线车班次间时间间隔长候车非常困难
针情况建议发展商售楼阶段开设楼专车入伙开设住户专车弥补该区目前公交建设滞问题根解准客户交通便顾忧促成销售
2社区环境尚未完善
根实调查发现目前景田片区已形成部分规模商业中心山姆会员店香梅市场等总体分布均特逸丽华庭附带农贸市场肉菜市场更稀少（距离特发区肉菜市场公里路程）加附交通甚方便住户日常购物非常便
娱乐设施方面附德式堡国际网球中心外基没供普通中层收入客户消闲娱乐场
针情况建议发展商区设立会游乐场等娱乐设施外必针性设置住户定菜服务开设专门开附新保康净菜食品超级市场山姆会员店线路住户专车住户提供实质意义方便消片区商业娱乐设施足负面影响
３ 浓厚居住氛围尚未形成气旺
属新兴开发区域景田片区居住氛围尚未形成尤逸丽华庭带区更烟稀少周围建物业外 没较成规模住宅区目前状况形成较浓厚居住氛围聚旺气需较长程
针情况建议发展商坚持定性化定位设计时针考虑整体规划视觉效果预售期间做区形象包装工作参考金翠园做法先搞区周边绿化工程整区清静优雅宁谧幽然环境优势展现出凸显区独特性化鲜明世外桃源式环境卖点效吸引买家促成交易
（八） 景田片区市场走
★ 土存量市场供应量较增加
根景田片区规划商住净13公顷均容积率3－5计总建筑面积达65－110万方米目前市场已建约50万方米建部分约10－60万方米景田片区未市场供应量轻视
景田片区建建住宅5422万方米办公楼2256万方米商业65万方米含旧村工业厂房改造商品住宅开发景田片区未房产开发调
★ 户型市场空间住宅户型结构适调整
景田片区层高层住宅户型设置均中
型（80方米）相数量复式单位纯复式住宅楼然景田片区户型结构（紫薇公寓锦文阁）已空白目前存量户型销售较快户型市场空间 相信未发展商会断加户型供应量
★ 扩宣传力度
现推出景田楼盘中市场曝光率总体较低题材较少目前福田中心区概念推广较楼盘宣传手法雷利提高区市场知名度景田片区物业应加强推广形式力度充分开发挖掘潜市场
（九） 景田片区竞争概况分析
景田片区位福田中心区西部东面新洲路西面香梅路南面深南道北面北环道围合成
位置相较偏配套设施相落景田片区直留印象政府福利房微利房集中事实直97年前景田片区商品住宅开发量97年已开发商品住宅面积仅约10公顷例仅片区总面积46左右然年年景田找深圳畅销楼盘96年万科城市花园97年底紫薇阁98年中锦文阁楼盘没马明显增加景田片区市场知名度进形成区域效应说99年前景田片区尚属深圳房产投资热潮中遗忘角落
然着项配套设施逐步位特福田中心区概念启动景田片区作中心区级辐射区优势便鲜明凸显路发展商纷纷马景田物业开发方兴未艾完全统计99年度景田片区见报发售商品住宅项目已达
1398年度 7升857左右基项目针市场中项目正销售中进入销售市场已建成入伙部分高层物业空置严重求出货部分发展商甚动降价策略然收效明显根前市场形势项目少会分流逸丽华庭客户瓜分市场份额项目构成定威胁
通景田片区住宅市场总体分析结合项目理位置周边环境物业档次建设周期等素中原认项目竞争手包括恒星园豪峰园嘉园振业翠海花园宏浩花园俊景豪园馨庭苑聚豪花园等面作具体分析
（） 竞争手情况
1 竞争手概况
恒星园
豪峰园
嘉园
宏浩花园
俊景豪园
馨庭苑二期
表：已开售竞争手概况览表
序号 项目 恒星园 豪峰园 嘉 园
1 理
位 置莲花西路香蜜湖路交界处莲花西路香蜜湖路交界处莲花西路侨香路交汇处
2发展商深圳市恒星房产开发限公司深圳通威实业限公司深圳市国免房产开发限公司
3占
面 积89636方米100001方米10500方米
4建 筑面 积33000方米41000方米3998975方米5层 数三栋1栋13层 1栋18层 1栋19层5栋12层
2栋18层2栋13层6单 位
数 量 158户274户256户 7 导户 型三房二厅 四房二厅四房二厅 三房二厅
二房二厅五房二厅 三房二厅8 导
面 积7235~25161方米8689~16105方米1052~20636方米9园 林
规 划中心庭园泳池童游乐场欧式花园中心流水罗马广场高档豪华中心庭园3500 m2中心广场
7000 m2永久绿化带10
会
设 施泳池国际网球场童乐园草滚球场桌球室西餐酒廊功影视厅摩桑浴室美容中心健身室露天音乐泳池室恒温泳池全天候亲子中心桌球室健身房阅览室酒吧泳池棋牌室超市11装 修标 准毛坯房毛坯房毛坯房12物 业
理深圳万厦居业公司深圳万厦居业公司
理费：28元 m2月 深圳市南光物业理限公司13车 位210120
序号 项目 恒星园 豪峰园 嘉 园15
景 观南香蜜湖景农科荔枝林北安托山南香蜜湖农科荔枝林北安托山东梅林水厂南香蜜湖北安托山东梅林水厂16楼 盘
知名度宣传广告较少知名度高广告投放少知名度高广告投放少知名度低17宣 传
重 点国际社区美外表 贵涵
典雅湖畔 豪庭新貌100绿化\迈健康然纯真嘉园生活\嘉园佳境家天18销 售
价 格起价5080元 m2
均价7000元m2均价：7500元m2起价
5500元 m2
均价
6500元 m219
付 款
方 式银行揭 88折(3成首期7成20年供)
次性付款86折(1月付清)1次性付款91折 (两月付清)银行揭93折首期三成1月7成揭轻松揭首期成二成年付清
揭98折20销 售情 况已销70已销50已销37
(128 m2较101 m2较少)21
周 边
交 通四路中巴
路巴(201)
住户专车莲花村(首年免费次年收费低巴)四路中巴
路巴(201)
两辆住户专车
(路线根住户具体求段统划定)四路中巴
路巴(201)
序
号项 目 宏 浩
花 园 馨庭苑
二 期 俊 景
豪 园1 理
位 置梅香路莲花西路交界处景田北路万科城市花园附梅香路莲花西路交界处
2发展商深圳市宏浩实业限公司深圳伟柏实业股份限公司深圳宏威产发展限公司
3占
面 积约1万方米83436方米91341方米
4建 筑
面 积约62万方米23000方米6613127方米5
层 数5栋
1栋30层
2栋28层
2栋26层4栋15层三栋27层6单 位
数 量 308户168户 516户7 导
户 型四房二厅
五房二厅
三房二厅三房二厅四房二厅
三房二厅
二房二厅8 导
面 积10131~28166方米110方米8225~14609方米9园 林
规 划三楼中央绿化花园泳池区中央设立体化中海式绿化庭院7000米绿化带瀑布喷泉旱池连廊10会
设 施豪华住宅会泳池茶座娱乐场1000方米二层独立会双层豪华会泳池网球场健身中心超市图书室童乐园11装 修
标 准毛坯房次装修位毛坯房12物 业
理梁振英测量师行物业理限公司
理费3元月方米深圳市百乐业物业理限公司深圳中海物业理限公司
理费3元月方米13车 位200
租金300元月 84库200
库50
序
号项 目 宏 浩
花 园 馨庭苑
二 期 俊 景
豪 园14工 程
进 度
全部封顶 建已开售99年初动工
2000年10月入伙15
景 观东莲花山南高尔夫球场西香蜜湖见市政绿化广场园林景观安托山香蜜湖\莲花山\高尔夫球场16楼 盘
知名度广告投放少知名度低 定知名度 住交会期间作深圳五楼盘联合推出知名度较高17宣 传
重 点风水宝
香蜜湖景凝聚艺术灵感
抒发动静情怀处中心区闹中取静市里鸣琴听泉繁华中鸟语惊梦18销 售
价 格均价
7200元方米均价8000元方米6648元方米
均价7000元米19
付 款
方 式揭95折订金3万(港币)5万(民币)两周支付楼款30
次性付款92折灵活付款98折次性付款9折银行揭93折建筑免息定价次性付款85折
揭(首期三成)9折(交定金十天交首期)首期成七成揭余二成入伙前交清20销 售
情 况已销40
约售 30现约销20
(1月9日已成交113户订103户)21周 边
交 通二 路巴(11路6路)
路中巴路中巴
路巴巴二路
中巴路
序号项 目 天
名 居 景雅居 景 发
花 园 天健名苑1 理
位 置新洲路莲花路交界处景田北路景田西住宅区莲花西路梅香路交界处红荔西路新洲路交界处
2
发展商深圳市中信基房产开发限公司深圳市兴华房产开发限公司深圳市建房产开发限公司
达非房产发展(深圳)限公司深圳市天健房产开发限公司
3占
面 积4005方米
— —4500米— —
4建 筑
面 积3909474方米— —4544631米— —5层 数2栋33层2栋塔楼17层2栋塔楼30层2栋31层6单 位
数 量 335户200户360户324户7 导
户 型3房2厅
4房2厅2房2厅
3房2厅三房二厅四房二厅8 导
面 积80~13402方米6741~9343方米
7829~1079米12839~15806米9园 林
规 划北面区花园裙楼顶设天台花园
中心庭园空中花园10
会
设 施2000方米超私家会 会
楼型商场银行设简单会健身房桌球市乒乓球室豪华住客专会美容美发健身娱乐空中连廊咖啡画廊11装 修
标 准毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房12
物 业
理庐山物业理公司
理费：3元m2发展商
理费2元月方米深圳中海物业理限公司
理费38元月米深圳天健物业理限公司
序号项 目 天
名 居 景雅居 景 发
花 园 天健名苑13车 位户均三
月租300元户均2
24楼车库 300
租金500元月282
14工 程
进 度99年10月开首2000年3月封顶2000年9月入伙2000年6月入伙3月5日封顶
现楼建已开售15
景 观南面莲花公园北景田公园西香蜜湖东莲花山南莲花山
东北安托山东中心区东北莲花山西香蜜湖16楼 盘
知名度宣传广告少知名度高宣传广告较少知名度高宣传广告较少知名度高宣传广告较少知名度高17宣 传重 点天独厚流理位置
住景田心口水楼台360度香蜜湖景尊享超然
傲世18销 售
价 格均价：
6900元方米均价
7000元方米均价5600元方米均价7900元
低6320元
高9400元19
付 款
方 式次性付88折
首期成（1010天付清2024月付清7020年揭）
首期三成(3010天付清)
— —现金特惠分期96折供分期银行揭98折买楼易置业分期定价次性付款92折揭首期成96折(交订金1年付清中二成)
购期间96折20销 售情 况已售40
约售3099年3月开售
约售81目前销售30左右21
周 边
交 通中巴七路
巴七路
交通便利巴二路(11路6路)
中巴六路
巴2路
中巴路红荔路新洲路深南路
未铁水晶岛站香蜜湖站附交通便利
序号项目 香 珠
花 园 时 代
华 庭 聚豪园 瑞达苑1 理
位 置 深南道旁水乐园西侧新洲路深南道立交桥西景田路红荔路交界处景田路景田南路交汇处
2
发展商深圳市辰森实业发展限公司深圳市三九房产限公司
深圳市鹏城房产开发限公司深圳市建鹏达房产限公司深圳市达行国际投资限公司
3占
面 积9268方米5000方米18251米— —
4建 筑
面 积42000方米4万方米10484339米(住宅7986448米商城731056 米)— —5
层 数2栋层
2栋18层2栋30层4栋12层
2栋18层
2栋25层1栋27层6单 位
数 量 250户400户562户192户（中8户复式）三层1层商城23层车库12层商城3层会4层架空层7 导
户 型2房1厅
3房2厅3房2厅
2房2厅3房2厅
4房2厅3房2厅4房2厅2房2厅8单 位
面 积68~120方米8842~18037米
33831米(复式)9507~24708米963~162米9园 林
规 划花园式独立区区花园5000米亲子乐园中心绿化广场首层架空设园艺空间(1万米绿化庭园)周边环境目前较杂乱村物民工房较
中心庭园10会
设 施 健身中心乒乓球室桌球间棋艺坊健康咨询站健身房酒吧泳池
序号项目 香 珠
花 园 时 代
华 庭 聚豪园 瑞达苑11装 修
标 准毛坯房初步装修高层2栋装修位余毛坯房毛坯房12物 业
理深圳南光物业理限公司
理费：
26元m2月深圳三九物业理限公司深圳中海物业理限公司
理费
35元 m2月理费
3元月方米13车 位200
租金400月21013000米停车场— —
14
工 程
进 度
— —现楼
入伙
98年4月开售中2栋（景丽华丽）2000年1月8日入伙聚友豪情2栋2000年3月入伙
现楼15
景 观 香蜜湖水乐园 红树林然保护区香蜜湖
高尔夫球会香蜜湖梅林山（部分高层见）
西面香蜜湖
16楼 盘
知名度宣传广告较少知名度高初期宣传广告较位定知名度宣传广告较少知名度高宣传广告较少知名度高
17
宣 传
重 点
感觉家真谛香珠花园开始
天圆方
气度
成生活师
守黄金家园
典华贵
柔情温馨
18
销 售
价 格
均价：
6657元 m2
均价
7500元 m2
5280元米
均价6000元米
— —
19
付 款
方 式
— —
首期三成95折
次性付款首期90折
订金5万元
10天付总款50
次性付款90折供揭94折
特惠揭98折
特优惠揭99折优惠分期(15月付清)定价
特惠分期(18月付清)
序号项目 香 珠
花 园 时 代
华 庭 聚豪园 瑞达苑20销 售情 况约售80
约售80目前已销80已售42户占15认购41户占15总约3021
周 边
交 通深南道交通便利深南道新洲路交通便利巴五路
中巴路
交通路网四通八达巴
215\209\15\228\25等线路
中巴路
表二：未开售竞争手概况览表
序号项目 万科金色
家 园 天然居 翠 海
花 园1 理
位 置景田北路莲花路交汇处莲花西路宏浩花园北面莲花西路香蜜湖路交界处（西侧）
2发展商深圳万科产深圳市天健房产开发限公司深圳市振业集团
3占
面 积— —— —432478方米
4建 筑
面 积— —— —178740方米5层数5栋23层6座3133层
总高100米5栋14层
4栋18层
4栋35层6单 位
数 量 530户— —1678户7 导
户 型3房2厅
2房2厅— —4房2厅
3房2厅
2房2厅8单 位
面 积— —— —6212~120方米9园 林
规 划— —— —20000方米中心庭院10会
设 施— —— —高级会
棋艺花园
健身站
童游乐场11装 修
标 准— —— — 毛坯房12物 业
理— —— —振业物业理限公司13车 位12层车库— —1060
序号项 目 万科金色
家 园 天然居 翠 海
花 园
14工 程
进 度期工程（三期）：99年11月开工2000年4月封顶2000年12月入伙基础工程99年11月1日开工2000年1月30日竣工(造价1000万元)建预计期2000年4月推出
现出面三层15景 观东莲花山东莲花山
北安托山香蜜湖高尔夫俱乐部植物公园安托山16楼 盘
知名度— — — —— —17宣 传重 点— —— —市郊园中亚热带风情林苑名居18销 售
价 格— —— —— —19付 款
方 式— —— —— —20销 售情 况预计2000年4月初开售— —— —21周 边
交 通巴路(21361122215等)
中巴路— —基恒星园相
2 竞争手评价
1） 恒星园
恒星园相景观身极高档规划
高达5000方米中心庭园豪华会等属高级
住宅物业该物业处位置较偏附居住氛围目
前十分淡薄交通配套设施未位较难获买
家追捧然恒星园前推出特惠政策部分楼层
特惠价通价出售然受述素影响恒星园始终未
出现热销现象见段客户购房时第
选择
2） 豪峰园
豪峰园定位豪宅物业典雅湖畔新貌宣传口
号见斑匠心独运欧式花园丰富区配套设施
精雕细琢豪华示范单位高达92实率成力
卖点作高档物业前期销售较理想偏高价
格（均价约7500元M2）中期销售遇较阻力
见价格始终决定客户购买意重素
3） 嘉园
嘉园建筑外观具浓厚现代义气息通国际园林
规划师——澳洲柏涛精心设计区园林紧邻
7000M2绿化带标榜健康然纯真生活明显嘉园
通区园林然绿化环境淡化区周边交通配
套足区附楼盘鲜明优势卖点
广告宣传力度足周边楼盘竞争挤压
销售理想
4） 振业翠海花园（拟年4月份开售）
振业翠海花园振业集团年香蜜湖片区推出
型项目43247方米占面积达1678户
规模彰显着作型楼盘风范
振业翠海花园亚热带风情调占达2万方米
中心庭院区罕期户型面积100方米
单位占总体59定程度会分流项目100
方米单位客户
5） 宏浩花园
宏浩花园交通十分便利周边生活配套基齐备
环境优雅位置优越显易见绿化面积少
总体规划欠特色谓高档次体现明显户型结构总
体偏宏浩花园外条件然占优势销售
进度遭重重阻力见户型定位否适应市场需
求决定销售否取胜关键素
6） 景发花园
景发花园现楼姿态进入市场客户顾忧
时低价位推出策略疑客户极吸引力
交通景观较佳情况然没面积绿化
豪华会设施景发花园势必市场抢占相市场
份额受部分户型结构欠佳限制景发花园非
价格方面作较步否户型销售进度
绊脚石
7） 馨庭苑
馨庭苑然位置非常优越身拥流
规划流设备独立住户豪华会二梯三户设计
品味档次十足较迎合某部分客户需期销售
状况十分理想鉴周边商业配套设施空缺较馨庭苑
二期销售意见高档物业景田片区
定市场必须周边配套设施配合
8） 俊景豪园
俊景豪园作住交会五推广楼盘市场相
知名度外形设计清逸亮丽具强烈时代感区
设双层豪华会包括泳池网球场超市等设施俊景
豪园位处香梅路莲花路交汇处拥较完善生活配套
交通网络注重段宣传处中心区闹中取
静宣传口号吸引相数量客户见周边生活配套
交通网络客户关心问题
9） 聚豪园
聚豪园位置优越景田片区年
型住宅区逸丽华庭相聚豪花园交通生活配套
社区氛围方面优势明显周边缺乏商业配套设施
宣称黄金生活圈目前尚距离时户型
相偏想市场突围出难度相
代表楼盘中豪峰园恒星园嘉园等三楼盘逸丽华庭形成社区组团然三楼盘均已处销售期面逸丽华庭竞争时会运削价手段抗衡忽视
３ 竞争手较分析
增加物业间性中原硬件设施物业质素服务设施推售策略四方面进行逐较分析（五星级满分标准评分（★）代表半星级）
1） 硬件设施
表二竞争手条件较览表（1）
序号项目恒星园豪峰园 嘉园翠海花园馨庭苑1 理
位 置 ★ ★ ★ ★ ★(★)2发展商实力知名度 ★ ★ ★★ ★
(★) ★3交 通
状 况 ★ ★ ★ (★) ★4生 活 配
套 设 施 ★ ★ ★ (★) ★(★)5景观★(★) ★(★) ★ ★★ ★ 结 55 55 5 65 6
序号 项 目宏浩花园俊景豪园 景发花园 聚豪园1 理
位 置 ★★★★ ★★
(★) ★★★★★★2发展商实力知名度 ★ ★ ★ ★3交 通
状 况 ★★★★ ★★
(★) ★★★ ★★4生 活 配
套 设 施 ★★ ★★ ★★ ★★5 景 观 ★★★ ★★★ ★★(★) ★ 结 12 13 115 9
表二出域开发成熟程度致景田片区物业硬件设施方面存较差异表现位置交通两方面效弥补交通方面足景田片区物业提高市场竞争力行道
2）
物业质素
表三竞争手条件较览表（2）
序号 项 目恒星园豪峰园 嘉园翠海花园 馨庭苑1建筑外观 ★ ★★★ ★ ★★★★
★2园林规划 ★★ ★★ ★★ ★★★★3车位配套★ ★★
★ ★★★
★ ★★★
★ ★★★4建筑规划★★★ ★★ ★★ ★★★★5户型结构 ★ ★ ★ ★★★6工程进度★★★ ★★★ ★★★ ★ ★★★
★7装修标准 ★★
★★ ★★ ★ ★★★
★8 通讯★ (★)
★★★ ★ ★ ★★★
★9消防保安 ★★ ★★ ★★ ★★★ 结195 22 1837
序号 项 目宏浩花园景发花园 馨庭苑
二 期 聚豪园1建筑外观 ★★★ ★★ ★★★
★ ★★2园林规划 ★(★) ――★★★★ ★★3车位配套 ★★★ ★ ★
(★) ★★★★★★ （★）4建筑规划 ★(★) ★★★★★★★★5户型结构 ★ ★★ ★★★ ★6工程进度★ ★★
★ ★★★
★★ ★★★
★ ★★
（★）7装修标准 ★★
★★★ ★★★
★★★★8 通讯★★★
★★★ ★★★
★★ ★★
9消防保安 ★★ ★(★) ★★★ ★★ 结 19 18 37 22
表三知物业外景田片区物业质素均星级24左右较项目五星级算均指数约533(2445)物业质素般见景田片区物业质素亟提高中户型结构普遍偏方面调整改善更迫切
3）
服务设施
表四竞争手条件较览表（3）
序号 项目恒星园豪峰园 嘉园翠海花园馨庭苑二期1物业理 ★ ★★ ★ ★★2会服务★★★ ★★★★ ★★★ ★★★★ 结 4 6 4 6
序号 项目 宏浩花园 景发花园 俊景豪园 聚豪园1物业理 ★★★★ ★★★ ★★★★★★★2会服务 ★★★★ （★） ★★★★★(★) 结 8 35 7 55表四知景田片区物业身服务设施配套般均指数55％左右景田片区中档高档物业相结合定位基吻合
4） 推售策略
表五竞争手条件较览表（4）
序号 项目恒星园豪峰园 嘉园翠海花园 馨庭苑1包装手法 ★★ ★★ ★ ★★★2销售策略 ★★ ★★ ★★ ★3综合价
格水 ★ ★ ★★ ★★★
（★）4付款方式 ★★ ★★ ★★ ★★★5
销售进度
★★★
★★★
★★
★★★
结
10
10
9
135
序号
项目
宏浩花园
俊景豪园
景发花园
聚豪园
1
包装手法
★
★★
（★）
★
★（★）
2
销售策略
★
★★
★★
★
3
综合价
格水
★★
★
★★★★
★★
4
付款方式
★★(★)
★★★
★★
★★(★)
5
销售进度
★★★
★★★
★★
★★
结
95 115 11 9
表五见景田片区物业推售策略方面总体水高 均指数418左右方面包装手法缺乏 方面销售策略物业定位宣传力度方面足致总体销售进度缓慢整片区缺乏市场关注热点概念背景更物业遭受沉重市场压力
总 结
综述逸丽华庭香蜜湖片区景田片区物业目前存问题较普遍发展商陷入误区：市场认识估计足忽略市场实际需盲目追求户型高档次配套宣传方面未步进单方面期太高单相思嫌然情况99年半年起逐步改善时滞效应原总说市场反应效果够明显
客观处两片区物业景观配套等外条件方面基差面客户基士决定物业间竞争日趋激烈市场形势容乐观
逸丽华庭想众竞争手中突围出必须充分认识解市场具体实际情况扬长避短强化利素淡化利工作程中须围绕身种控控素展开精心整合营销策划求终达完善身强势出击效果
关物业定位包装销售推广执行方案等方面容中原稍提交报告中详细述
中
CENTALINE
逸丽华庭 原
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前 言 3
第部分：九九年深圳商品住宅市场总体状况 4
宏观济形势分析 4
二运行特征 7
三供状况 12
四销售状况 13
五价格走势 14
六深圳商品住宅市场客户需求分析 15
（） 客户基特征 15
（二） 购买时间 置业次数 19
（三） 购买区域影响素 23
（四） 住房基求 26
（五） 付款方式月供款额 38
（六） 物业设备求 42
第二部分： 2000年市场趋势展 46
总体态势分析 46
二 趋势展 47
第三部分：福田区商品住宅区域状况分析 50
片区范围定义概况简介 50
二 福田区高层住宅市场分析 54
三 香蜜湖片区概况分析 57
（） 香蜜湖片区基概况 57
（二） 香蜜湖片区住宅市场现状概述 58
（三） 香蜜湖片区住宅市场楼盘特征分析 59
（四） 香蜜湖住宅物业发展优劣势分析 64
四 景田片区概况分析 70
（） 景田片区基概况 70
（二） 景田片区物业类型状况 71
（三） 景田片区物业类型分析 72
（四） 景田片区商业类型网点分布 73
（五） 景田片区未规划 74
（六） 景田片区商品住宅市场客户需求分析 77
（七） 景田片区现存问题应建议 78
（八） 景田片区市场走 80
（九） 景田片区竞争概况分析 82
总 结 108
前 言
报告实调查资料收集基础深圳商品住宅市场进行分析研究重点针项目福田区尤香蜜湖片区景田片区商品住宅市场进行调查分析前景预测期项目定位日销售推广策略提供市场效启示鉴作
第部分：九九年深圳商品住宅市场总体状况分析
宏观济形势分析
1 济增长稳定 楼市复苏速度意
* 国家统计局预测99年国国民生产总值(GDP)达83190亿元98
年增长71左右出口情况98年佳2000年政府重点抓国企改革调整济结构支持科技进步扩需等工作国民济继续稳定发展
* 亚太济合作会议亚洲国未两年（2000年2001年）济预测仅3增长相年（98年前）亚洲整体增长目标降加亚洲国济体制实际存种问题济前景持审慎乐观态度
* 亚洲国家区济状况回稳趋势前景未见完全明朗香港济复苏表现失业率然高达6商业消费水偏低然香港楼市期利消息传出然整体济欠坚挺
* 中国国改革困难岗问题容乐观国民消费未见明显增长
* 统计信息局估计99年深圳济增长14较年158降18百分点估计2000年整体济增长12深圳济增长速度继续定幅度放缓
* 99年11月～12月中国美加日等国中国加入WTO达成双边协议利消息传出利刺激楼市趋活跃
2 银行信贷优惠政策刺激效需求
* 99年6月11日央行宣布金融机构贷款利率次调中存款利率均减厘贷款利率均减34厘政府次减息目非常明确旨通货币政策手段刺激消费启动住宅消费市场扩需拉动济增长
* 99年9月1日央行决定99年9月21日起商业银行住房贷款长期限现行20年延长30年住房贷款利率高水年利率63315降558降息幅度达075进步减轻购房者月供压力激活房产市场需求
* 99年9月22日九届第十次会议通税修改案存款利息20例征税变相降息政策真正效刺激居民消费欲
3 房改政策影响日益深远
98年7月1日起中国政府全国范围停止福利分房
时启动住房补贴制度99年5月已购公住房济适房市出售理暂行办法正式出台房改政策出台方面促市民购房计划列消费计划重点部分增加楼市购买潜力深圳房产市场发展提供良市场机会方面促进三级市场进步发展成熟出现批原老福利房微利房住户通三级市场处理旧房程度激活商品住宅市场购买力增加市场机会
4 减税政策进步激活楼市
99年8月12日房产市场传出实质性利消息：国家财
政部税务总局联合发文干税收政策做出调整减轻
买卖普通住宅负担政策目前房产市场疑场
时雨受惠住房消费者直接刺激
三级市场带动二级市场降低连年高居商品住宅空
置率
二 运行特征
99年深圳商品住宅市场总体状况说低迷中掀高潮静中泛热点完全统计99年深圳计举办房产交易会十次楼市势持续稳低迷受众交易会刺激推动99年深圳楼市高潮迭起热闹非总括言特征：
1高档豪宅市场风光 优质中户型引领风骚
受济势影响加97年豪宅行情火爆火豪宅消费已呈饱新消费群尚未形成气候进入98年豪宅市场前进步子明显放缓99年更淡静非常相信未段时间里豪宅消费基调消化存量
着白领阶层准白领阶层逐步成长深圳中等收入阶层济实力断壮置业安居欲越越强烈受总体济基础限制倾投资总额相较低中户型基白领身份品味档次基求
事实98年锦文阁星河明居99年金翠园瑞园香珠花园二期2000年年初皇御苑畅销户型迎合中买家着莫关系时极具升值空间低价位关重素：锦文阁均价4800元m2区物业差价2000元m2皇御苑作占15万方米总建筑面积达681万方米型楼盘期折均价仅5510元m2受买家热烈追捧理然见精致实价格实惠会成未房产市场流
2中心区热点持续 福田盘竞争激烈
新市政规划福田区未深圳市中心区项市政设施交通通讯等城市规划完善长远福田区未深圳市政治济文化中心中心区周边物业买家成99年深圳楼市备受追捧热点然中心区住宅物业数量散布四周中心区物业走俏销售前景乐观外处中心区级辐射区域皇岗景田梅林等片区物业样受众买家青睐基点片区99年推出楼盘均取较佳成绩值提处皇岗口岸皇御苑坐拥深圳铁皇岗口岸价格实惠深深港两买家追捧外销两旺誉深圳楼市
新世纪报春花
外根中原市场研究部统计显示中心区概念启动99年福田区新盘推出频率较高呈升趋势第四季度福田区见报发售楼盘97第三季度57升77百分点预计2000年福田区新盘推出速度会保持段时期区竞争会愈演愈烈
3楼盘空置压力然 三会带旺楼市气
前阶段深圳产开发热潮惯性作加97年回热潮中行情火爆释放相需求量致99年深圳楼市购买力然青黄接深圳99年楼市空置情况然严重加新楼盘断推出现楼空置量高企深圳中原市场研究部统计显示99年深圳商品房现楼空置量470万方米98年33228万方米升41百分点
进入99年第三季度连续99深圳房产（秋季）交易会首届高新技术成果交易会99中国（深圳）国际住宅建筑科技展示交易会等三交易会举行良机发展商机造市带旺深圳楼市仅房交会5天时间总成交额达65亿元民币11月份住交会更进步燃旺楼市战火该月推出133楼盘广告新推楼盘达29住交会展销期间20万次进场现场成交额达127亿元民币受影响深圳楼市开始复现生气
4南山区物业升温 关外盘旋风骤起
受滨海道通车影响南山区物业市场明显升温价格合理环境优美南山区物业继续受消费者青睐南山区99年推出招商海月蔚蓝海岸星海名城等楼盘销售畅旺
外价格素身质素吸引进入第三季度关外楼盘热销旋风骤起首先中海怡翠山庄惊速度席卷深港两短短月时间期700单位已售磬时万科四季花城欧陆风情掀关外楼盘销售热潮受两者带动关外楼盘均收获行更掀起郊居化时代否已争
5规模社区初露峥嵘 新概念卖点鲜明凸显
99年深圳市场推出许建筑面积超10万方米住宅区中海怡翠山庄万科四季花城黄埔雅苑世家星海名城蔚蓝海岸金海湾花园等中星海名城规划建筑面积80万方米成深圳住宅区99年楼盘优美环境完善配套设施赢俗销售业绩
环境优美配套设施齐全等成旺销卖点外99楼市出现居科技环境题科技化智化住宅新卖点颇受买家欢迎中海怡翠山庄千里眼高科技卖点赢少香港买家青睐实现外销两旺双赢佳绩预见科技化智化代表新概念卖点未房产市场中成种时尚
6品牌战略影响楼市 营销手法纷纭百出
着深圳房产市场发展日趋成熟品牌现房产业置业者均产生巨影响力目前深圳楼市已前期数量取胜逐步渡质量求赢发展阶段唯质量信誉品牌等质素创出精品楼盘真正赢市场点万科中海招商香港黄推出楼盘备受青睐见斑
买家消费心理日益成熟加深圳楼市竞争日趋激烈卖家种营手法层出穷异彩纷呈简单降价优惠分楼层分口价通价学历资历评分差式销售零首期送装修送车位全程营销定位包装深圳房产营者谓绞脑汁挖空心思讨迎合刺激引导消费者种种出种趋势深圳房产已进入全面营销时代谁效营销手法调动消费者积极性谁会成市场赢家
三 供状况
根图中数反映99年半年罗湖区南山区关外区物业供例断缩福田区物业供例断增长99年12月份福田区物业供例已占整深圳市50时图中数出福田区物业供未继续稳增长趋势相信新年里该区房产市场面更加激烈竞争
四 销售状况
根图中数显示99年半年深圳关楼市高层物业销售方面出现边倒态势南山区高层物业销售路区进入第三季度均较明显起落终呈势头南山区高层物业销售较畅旺原估计价格环境优美原外滨海道通车重原相信着南山区交通配套设施进步完善加着价格环境优势福田区罗湖区产市场威胁日趋严重
五 价格走势
注：价格均首期三成银行揭七成折价
根图中数表明99年深圳特区高层物业价格基走势稳中降中福田区南山区高层物业价格降趋势相较明显相信市场竞争进步激烈2000年深圳楼市价格稳中降趋势继续保持
六深圳商品住宅市场客户需求分析
（） 客户基特征
1 年龄
总体分析深圳期置业客户群体年龄构成30岁年轻客户年龄较群体占例较少深圳年轻城市居民均年龄29岁时反映出深圳居民希早置业希延迟置业
2 职业
现时置业群体职业构成分析般职员中层理员置业群体构成力军该群体置业欲相强烈般普遍认成功士私营企业高层理员占例较低说明该群体部分已拥住房目前置业欲较弱
3 家庭结构
调查显示现时置业群体家庭结构核心家庭（夫妻夫妻+子女）单身家庭干家庭（三代堂）占例极低深圳移民城市时反映出深圳家庭趋型化家庭结构核心家庭相言住宅需求套数增加套均面积增加
4深圳常住区域
置业群体现居住分析现时置业群体常居住区域福田区反映出福田区置业客户源者说现时福田区居民置业需求相较强烈罗湖区南山区居民置业欲相较逊色市重点争取福田区客户创造罗湖区南山区置业需求
5 工作点
置业群体工作点分析现时置业群体工作点集中罗湖区福田区显示出深圳工作岗位集中罗湖区福田区现时情况分析种状况维持相长段时期
6 现居住状况
调查结果显示置业群体中已住宅租住宅相言现租住宅部分置业欲较强烈迫切置业需求住宅部分家庭结构变化置业迫切性较弱
7现居住面积
调查结果分析置业群体现居住面积较宽松3成现居住面积50方米总体居住面积中位数M071方米住房销售象居住面积71方米群体
（二） 购买时间置业次数
1 购买时间
置业群体选择购买时间分布较均选择年两年置业略显示未两年需求较强楼市步入复苏阶段
2 置业次数
置业次数分析现时置业群体置业次数次置业二次置业次置业较少次置业群体房产市场状况购房程中手续解置业程延续时间较长
3 购房途
现时置业途房产作投资占极少数说明居民财富取集中流动性强资产房产投资作明显着房产金融发展房产作投资品逐步接受部分细分市场广阔空间
4 _家庭结构购买时间
调查结果显示家庭结构置业迫切程度样核心家庭（夫妻夫妻+子女）置业迫切性较超3成核心家庭表示会年置业单身家庭35表示会两年置业干家庭（三代堂）35表示会两年置业现时市场重点客户核心家庭项目开发应适合部分客户
5 _置业次数购买时间
次置业群体集中两年发生购买行二次置业集中半年年发生购买行次置业接4成选择半年发生购买行期实际发生购买行概率次置业二次置业较高次置业群体数处观中
6 _年龄段购买时间
调查结果显示年龄段购买行实际发生时间选择30岁选择两年30——40岁40岁选择年短期目标客户年龄30——40岁40岁较远期目标客户现时
30岁客户
（三）
购买区域影响素
1决定购买区域相关点
相关系数矩阵
现常住区域 现工作点 购买区域
现常住区域
现工作点 0719
购买区域 0325 0291
购买区域现常住区域相关系数R0325通1置信度检验调查分析数显示购买区域现常住区域相关性现工作点相关性高说买家区域选择更偏购买较熟悉原住区域物业
2 马尔科夫转移矩阵
购买区域
罗湖区 福田区 南山区 关外
现 罗湖区 313 493 194
常 福田区 057 711 162 070
住 南山区 048 310 642
区 布吉 308 308 076 308
域 香港 1000
045 273 364 318
马尔科夫矩阵反映福田区置业首先位置保留绝部分区客户外吸引部分罗湖区客户南山区表现出区域市场现象区客户消化福田区部分客户定吸引力南山区物业价格具相竞争优势罗湖区已出现城区老化迹象区客户区外转移现象罗湖区开发项目困难更必须项目方面注入更新元素求吸引更区客户
3购买区域
置业群体明显偏福田区物业次南山区说明整体考虑福田区物业具竞争优势南山区物业体现价格优势罗湖区总体处劣势状况
4时间购买点
福田区99年半年—2001年间置业热点区域罗湖区整体维持淡市况相长时间南山区
99年半年市场开始启动逐步成市场热点关外市场开始转够吸引部分关客户关外置业
（四）
住房基求
1 购买建筑类型
调查分析置业群体更愿意选择层高层建筑高层层带电梯建筑意愿太接受高层建筑理费高建筑密度高层带电梯理费高等
2 区域选择建筑类型
购买区域建筑类型选择罗湖区福田区高层接受程度南山区关外高南山区关外置业更接受层建筑说部分认罗湖福田两区置业会选择高层建筑南山区关外会选择层建筑
3 阳台卫生间厅工房储物间房间等数量求
__
整体分析现时置业群体较偏三房两厅两卫两房两厅卫户型设计工房需求强烈接6成希设计中储物间安排绝部分求双阳台设计
4 房间数相应面积选择中位数
面积分析置业群体户型面积求满足基功面积适中足够
5 _房间数区域应面积中位数
调查结果分析置业群体市区选择户型相应面积中位数差异说置业群体区选择户型面积数似区域太差异
6 价格承受力
调查反映出现时置业群体整体价格承受力高整体认楼价中位数M04620元方米明显低现时楼价整体水者说现时普遍认楼价相调空间
7 区域价格承受程度
整体分析置业群体区置业承受力存较差异罗湖福田两区置业客户承受力较高承受力明显较两区楼价水低说两区楼价定调压力
南山区关外置业客户承受力两区楼价水相两区楼价相较稳定
8 时间价格承受程度时间分区价格承受程度（中位数）
_
整体分析未两年（2000年2001年）罗湖区福田区置业群体价格承受力定调压力两年（2000年2001年）会逐步回升南山区置业群体承受力呈现升趋势表现出南山区物业价格升定承接力
9 家庭价格承受力
调查结果显示家庭结构瞻养系数价格承受力存较明显差异干家庭（三代堂）承受力较高核心家庭1（夫妻）家庭结构单价格承受力较核心家庭2（夫妻+子女）高
10 时间选择购买建筑类型分布
调查结果显示层高层建筑未置业选择建筑类型高层层带电梯建筑市场空间相较
11 时间选择购买户型面积（中位数）
_ 调查结果分析未较长段时期（99年—2001年）市场需求面积70方米左右两房面积95——100方米三房中户型四房户型单位未年需求足2001年需求增加
12 家庭结构户型选择
_调查结果显示单身家庭选择二房单位核心家庭（夫妻夫妻+子女）选择三房单位干家庭（三代堂）选择三房单位核心家庭中子女家庭更偏三房单位单位面积家庭口增二房单位面积求增三房单位面积求干家庭求单位面积较外家庭结构求面积差异
13 置业次数户型相应面积选择分布
调查结果显示置业次数户型选择次置业选择二房三房单位偏较均二次置业选择二房四房单位偏三房单位次置业偏选择三房单位户型单位面积求次置业二次置业次置业单位面积求太差异
（五）
付款方式月供款额
1 整体付款方式
置业群体置业程中银行赖程度极高房产金融方面做方面改革刺激住房消费促进作
2 家庭结构选择付款方式
家庭结构降低置业群体置业程中银行赖程度付款方式选择中反映出干家庭次性付款力稍强家庭结构单身家庭中选择免息分期付款较
3 置业次数选择付款方式
置业次数付款方式选择反映出次置业二次置业群体付款银行赖程度相高次置业群体相言银行赖程度较弱
4 整体月供款分布
整体月供额置业群体选择月供额集中1001——2000元2001——3000元两区间整体中位数M02033元月说明置业群体收入中购房资金
5 家庭结构选择月供额
家庭结构置业时选择月供额分析核心家庭（夫妻夫妻+子女）家庭负担较重月供额中位数干家庭（三代堂）月供额中位数
6 置业次数选择月供额
置业次数选择月供额置业次数增加呈现递增趋势首次置业占置业群体数情况应量争取次置业客户
7 置业时间月供额
调查结果显示未半年发生购买行置业群体月供额中位数M02140元月年（2000年）置业群体表现出愿意更收入购房
（六） 物业设备求
1 区智化
调查数显示区智化概念已广泛接受说区智化已开始成住宅应设备
_2区智化功
区智化理解程度现时区智化理解远程抄表外围红外线保安家居动报警视讲系统侧重区家居安防功区智化功没完全发挥
3职业区智化需求程度
调查结果显示职业区智化需求差异程度区智化功理解安防说置业程中区安全程度考虑重素
4年龄区智化需求程度
区智化需求年轻置业群体较强烈现时置业年轻部分占绝数区智化应广泛普逐步变成住宅应设备
5配套车位需求程度
车位需求反映出置业者车位需求较强烈般言区车位数量应略高单位数量单位数量车位数量1：12左右
6置业次数车位需求程度
置业次数车位需求存定差异针二次置业次置业群体住宅区应适提高车位例
部分调查资料深圳中原市场研究部提供相关技术参数：
调查时间：99年9月29日——99年10月3日
调查方法：深度访谈
抽样方法：机抽样
样量： 回收问卷320份效问卷288份
样框： 深圳居住年希深圳购房居民
数处理：运spss统计分析软件进行频数中位数相关分析等
置信度： α005
第二部分：2000年深圳商品住宅市场趋势展
总体态势分析
1 根前面关金融政策方面资料出政府更注重刺激投资消费需求期新轮济增长带活力种种刺激消费政策出台更消费者接受超前消费生活方式效扩需提高消费需求
2 根深港两政府相继出台市政建设计划深港交通日益体化方发展预示着深港济生活全面体化进程进步迅速推进必成促进深圳楼市外销市场长足发展利基础素必然会带动深圳整体楼市复苏活跃
3 根深圳市政府9899两年控制土供应量关政策考虑市场反应时滞效应估计2000年深圳房产买家心态渐渐稳定疑深圳房产营者营造较稳定宽松利市场环境
4 根福田中心区市政项目迅速动工香港记黄埔中国海外等知名产商区住宅项目（黄埔雅苑中海华庭）立项动工引起激烈市场反响初步出2000年深港楼市深圳楼盘关注热点更集中福田中心区转移区楼盘言疑福音
二 趋势展
1 置业效消费群体进步扩
着宏观济稳步增长项刺激消费政策措施出台实施置业效消费群体会进步扩成2000年深圳住宅市场客户群受影响深圳楼市效购买力青黄接局面预期会改善
2 香港客户楼盘选择面西移
香港客户深圳楼盘选择面会逐步罗湖西移消费热点会集中皇岗福田中心区铁概念线物业
3 市场供应量然巨楼价跌空间然涨乏力
99年政府宣布控制减少土供应量期稳定楼
市时滞效应房产开发热潮惯性然未完全消99
年楼市空置压力然必然影响着2000年楼市价格
走
4 中户型住宅市场然巨
中户型总价相较低配合发展商普遍实施低
首期优惠付款法满足消费金字塔底部部分消费力
促成交易着国家分房货币化住房制度改革进步实施购
买商品房成置业首途径更刺激中户型住宅消费
5房产市场运作日益规范
着种房产市场理政策断出台房产市场运
作必然日趋规范客户利益相应更保障发展商
开发程序营手段相应受更制约广告宣传营销手
段运更规范谨慎
６ 客户心理日趋成熟更注重物业综合质素价格否实惠付款方式否轻松成考虑重素
供求失衡造成买方市场迅速形成着房产市
场发展日益成熟客户保护意识迅速增强盲目购楼
时代已成
7中短期楼花入市然会现楼入市动
着房产市场客户消费心理日渐成熟出价格优势先
先考虑买家更容易接受购买中短期楼花物业时
作中短期楼花营造调整策划包装理念销售氛围机会
远现楼相言拥更动性
8全程营销整合营销营运作方法进步流行作房
产产品物业身成营销题
房产市场日益成熟竞争成必然2000年会更
加注重整体营销手段产品质量年市场通行事
营销先产品——物业营销策划定位包装
着房产消费者消费心理日趋成熟房产市场运作模式会
全程营销整合营销登导位先营销定位
产品功特性然实施统营销策略进行销售 研
究消费者提供什样住宅产品房产营销真正题
说产品定位远销售策划更重
9市场进步细分
成熟市场需成熟营销思路成熟商品市场样
房产市场需进行细分根市场需求针性开发
房产产品正确引导消费者消费成未房产营销发
展流
第三部分：福田区商品住宅区域状况分析
片区范围定义概况分析
根目前市况福田区分十片区
1 福田中心区：
范围包括：彩田路西红荔路南新洲路东滨河路北
该片区目前正处初始开发阶段尚确定价位中心区规划完善配套设施断加强升值潜力巨疑未市场焦点99年中国海外记黄埔等集团介入推出中海华庭黄埔雅苑令该区信心陡然倍增
2 莲花北片区：
范围包括：新洲路东皇岗路西红荔路北北环路
南
该片区物业住宅物业层住宅较该片环境优雅着公文化设施断完善物业价位稳升目前约6500元方米左右
3 景田片区：
范围包括：新洲路西香梅路东深南路北北环路南
该片区位置较偏配套设施滞直市场开发量
着中心区概念启动认作中心区级辐射区区域优势逐渐显露出加该片区高层低密度层相结合综合高尚生活区
规划定位该区房产市场日益蓬勃发展该区开发项目数定位中高档住宅物业前景目前价格约7000元方米
4 香蜜湖片区：
范围包括：香梅路西侨城东路东深南路北北环
南
该片区处福田南山区交界处位置较偏区深圳十景香蜜湖渡假村名俱乐部霸王农庄水乐园等娱乐设施片区开发物业数量档次较高东海花园香榭里花园荔林苑香珠花园等目前价位约6500元方米
5 新洲片区：
范围包括：益田路西沙咀路东滨河道南
该片区原村民集中居住区然村较道路序规划较乱交通设施生活配套较落程度制约新洲片区物业档次片区物业档次分化较价位拉差较目前该区中档物业均价位5800元方米高档物业达10000元方米
6 皇岗片区：
范围包括：益田路东皇岗路西深南路南深圳河北
皇岗片区拥国陆路交通口岸——皇岗口岸标志属福田区中心区级辐射区物业档次较高高层高层物业特色然区拥众然村落皇岗片区位置优越题材丰富交通配套设施齐全物业发展空间相广阔目前物业价格7000元方米左右
7 步片区：
范围包括：皇岗路东红岭路西深南路南
该片区属福田老区区福利微利房特征高层住宅区生活配套完善商业住宅楼开发高层住宅楼片区位置优越生活气氛浓郁价格较理想均7800元方米左右
8 华强北片区：
范围包括：皇岗路东红岭路西深南路北笋岗路南
该片区已发展高楼林立型住宅区域商业气氛浓厚
升值潜力巨深圳新兴商业中心目前住宅物业供应价格8000元方米左右
9 八卦岭片区：
范围包括：泥岗路东红岭路西笋岗路北
八卦路深圳老工业区生活配套相滞居住环境
较差路发展商该片区兴趣市场供应量较少目前户型公寓价格7000元方米左右
10 梅林片区：
范围包括：皇岗路西北环路北
梅林片区深圳老工业区着政府微利房介入该片区生活配套设施日益完善居住条件断提高住宅开发蓄势发物业层均价格4500元方米左右
二福田区高层住宅市场分析
1 99年半年福田区高层物业供应情况
根图中数显示进入99年第四季度福田区高层物业供渐渐呈升势头相信市政府福田区尤景田片区实施高层低密度层住宅相结合住宅规划政策开始产生效果缘政策导作估计2000年福田片区尤景田片区高层住宅供应量断升限市场空间里区高层住宅市场竞争必更加激烈
3 福田片区高层物业户均面积变化情况
根图数显示99年半年福田区高层住宅户均面积呈中型化发展趋势前面深圳商品住宅市场客户需求分析关数出目前深圳市场效购买力部分集中中等收入白领阶层身缘收入状况局限购房欲高中等收入士均倾购买总价相较低中户型住房考虑未两年收入水迅速增长性预期2000年中户型市场需求部分
3 99年半年福田区高层物业销售走势
根图中数显示福田区高层住宅销售情况99 年
波动非常明显结合高层住宅供应走势分析销售情况波动
原方面前阶段积空置存量没时消化政府
出台新规划政策——高层低密度层相结合开发新
盘断推出区高层住宅供应量进步增方面
进入第三季度许发展商房产秋交会国庆节高交
会时机推出新盘市场高层住宅供应量突增效需求
没相应升形成反差进入第四季度情况
改善销售呈趋势着济环境渐渐转种种刺
激消费政策断出台加卖家优惠措施吸引预计
2000年高层物业效需求会保持相稳定水
4高层住宅价格分析
注：图价格均首期三成银行揭七成折价
根图中数显示99年半年福田区高层物业价格水呈降趋势说明该区卖家感受竞争日益激烈压力已开始动降价具诱惑力竞争手段相信2000年着区竞争进步激化卖家必须采取更灵活优惠定价策略保证实现利润时保证销售目标利实现
三 香蜜湖片区概况分析
片区规划说逸丽华庭处片区香蜜湖片区处位置较贴景田片区景田片区目前房产开发势头较迅猛该区楼盘项目竞争威胁次调查特侧重景田片区调查分析象时兼顾香蜜湖片区
部分先香蜜湖片区作概介绍接部分（第四点）景田片区进行详细介绍
（） 香蜜湖片区基概况
深圳城市中心西移程中受中心区辐射效应影响周边物业市场呈逐步升温势房产发展尤住宅物业发展日趋火爆香蜜湖社区作新市中心二级辐射区域独特理位置优美环境高档配套设施发展升值潜力日益彰显独具诱魅力吸引批投资者置业者广泛关注关专家认香蜜湖社区作新兴开发区域远掀起股房产开发热潮住宅物业市场高尚高档特征代表深圳住宅物业发展总体趋势
(二) 香蜜湖片区住宅市场现状概述
香蜜湖社区作深圳新兴开发区域住宅物业领房产发展潮流形势功定位住宅时兼顾商服业旅游业发展目前已建成项目充分体现发展趋势特征
97年东海花园热销深港两引发香蜜湖区房产开发热潮香港中旅万科振业特发等集团代表众开发商纷纷进驻区抢占利形力图争食香蜜湖社区块肥肉展宏图目前止区已建成入伙项目香荔花园东海花园万科城市花园天健花园东方玫瑰花园景发花园聚豪园宏浩花园馨庭苑恒星园嘉园香榭里花园期香珠花园二期荔林苑等建未售建项目万科温馨家园万科金色家园东海花园二期等区特殊项目——特发区特发集团职工住宅区属商品房项目属福利房性质区众楼盘中数9899年推出项目中99
年新推项目聚豪园景发花园香榭里花园豪峰园嘉园等预计年度振业翠海花园万科温馨家园万科金色家园等项目推出
香蜜湖片区开发较晚范围面积较目前诸项目建成建片土开发开发土集中区西北部北环道南农科院西北部区域着交通等配套设施逐步完善片区域成众发展商逐鹿区房产市场战场
(三) 香蜜湖片区住宅市场楼盘特征分析
目前香蜜湖片区众住宅楼盘区住宅市场总体呈高层中户型价格中等偏销售情况般客户二次置业者外销例等特征
１ 香蜜湖片区住宅楼盘高度特征分析
区住宅物业高层高层时兼少量层住宅详情见表抽样：
表：
项目名称楼盘高度东海花园高层荔林苑二栋高层香珠花园高层香榭里花园五栋高层恒星园二栋高层栋高层万科温馨家园高层豪峰园五栋高层二栋中高层四栋高层万科城市花园层天健花园层宏浩花园五栋高层景发花园二栋高层东方玫瑰花园二栋高层二十四栋高层
２ 香蜜湖片区住宅物业户型特征分析
1） 户型供特征：
区住宅楼盘目前已建成建项目普遍中户型通户型抽样出户型分配例见表：
表二：
户型结构户数（总2263）占例二房39718三房86038四房38617五房62027
表三：
户型面积户数（总2263）占例100方米60126100方米—120方米47821120方米118453
2）户型需求特征
区住宅市场户型占导位形势销售情况面积相较户型较卖通抽样出畅销户型见表：
表四：
项目名称畅销户型宏浩花园120方米左右三房户型东方玫瑰花园140方米左右四房户型聚豪园140方米左右四房户型恒星园110方米左右三房130方米左右四房香榭里期130方米左右三房
3香蜜湖片区住宅市场价格特征分析
99年半年香蜜湖片区楼盘价格情况价格整深圳房产住宅市场中处中等偏水详情见表：
项目名称价格恒星园起价5080元方米均价7000元左右方米高达900010000元方米东方玫瑰花园起价6800元方米均价8000元方米聚豪园起价4860元方米均价7000元方米宏浩花园6080元方米——12850元方米景发花园5630元方米荔林苑5700元方米——8374元方米东海花园二期均价8000元方米香榭里期起价7680元方米均价8180元方米
4 香蜜湖片区住宅物业销售情况
香蜜湖片区住宅物业户型特征户型独占鳌头目前深圳房产市场形势户型销售普遍处低势种素影响区物业销售少数户型楼盘户型楼盘较稳健势头外余均业绩般楼盘种原显销售压力较
5 香蜜湖片区住宅市场客户需求
目前区众售楼盘购买者户型楼盘客户二次置业者东方玫瑰花园聚豪园宏浩花园恒星园等户型楼盘客户白领阶层工薪阶层区户型高档住宅占绝例总体客户特征应二次置业者时兼少量工薪阶层士详情见楼盘抽样表：
表七：
项目名称客户特征 恒星园
基二次置业者学历较高身拥实业者私老板部分企业高级理员年龄3550岁左右住香港较少东方玫瑰花园
二次置业者涉领域中层士潮汕占3040香港较少居住年龄40岁左右 聚豪园
二次置业者老板钱较生意较外销例香港少福田区客户占数年龄4050岁间基属事业成者住 宏浩花园
二次置业者少部分次置业者（事业成年轻）港较少基住 荔林苑
工薪白领阶层年轻白领夫妇公务员学教授等住
（四） 香蜜湖片区住宅物业发展优劣势分析
1 优势分析
区住宅物业发展优势体现三方面环境优势区位优势配套设施国际化
1） 环境优势
区环境优势谓知香蜜湖水乐园中心东北莲花山公园北安托山风景西面远眺华侨城景点农科中心观光农场植物公园静态休闲区南边观繁花似锦深南道绿草茵高尔夫球场远眺深圳湾海景北山南水满眼苍翠谓环境优美极区绿色植物较空气十分清新资料显示段空气污染指数低闹市区20环境优美必然导致区旅游业兴旺发展旅游业发展会区聚集更旺盛气终促进区住宅市场繁荣区环境优势体现楼盘身建设已推出万科城市花园天健花园恒星园建设中万科温馨家园振业翠海花园等项目绿化率40
2）区位优势
香蜜湖片区新中心区二级辐射区域属福田区位相优越片区作连接中心区华侨城纽带开发较晚目前发展势头尚未完全展示出发展潜力深圳毋庸置疑
香蜜湖社区住宅概念应属福田中心区概念产处中心区二级辐射区域福田中心区已确定深圳全市性中心深圳唯商务文化行政功新城市中心深南道界南边贸易金融信息中心商务区中间高档商业绿组成商业活动区北边行政文化科技展览交易区香蜜湖片区住宅发展渗透景田片区福田中心区北区建设相衔接时着中心区六工程建设启动远香蜜湖片区享受完善中心区配套设施
3） 配套设施国际化
香蜜湖称国际社区诸高档国际化配套设施决定西边法式网球中心澳式观光农场植物园贵族精英式深圳高级中学欧式天圣安尼堂南边日式高尔夫球场东北边欧式万科城市花园北边美式山姆会员店中部泰式香蜜湖渡假村等整香蜜湖片区运动娱乐休闲购物教育居住文化时尚等方面极健康化国际化高档化高尚化特色设施存香蜜湖片区真正成名符实国际社区时导致区众住宅楼盘市场定位较高原
２ 劣势分析
香蜜湖片区住宅物业目前存劣势表现：区众楼盘定位高导致销售困难配套设施存片面性完善缺点浓厚居住氛围尚未形成气够旺盛等
1）市场定位高
区住宅市场众楼盘中景发花园荔林苑中户型市场定位普通工薪阶层白领阶层外余楼盘均户型市场定位二次置业者事业成士深圳市房产总体市场形势中户型畅销户型滞销现实情况香蜜湖片区出现新建高档户型住宅群必然整体市场发展趋势背道驰目前楼盘位置独特质素优秀取较销售业绩特殊情况已果众发展商群起风量建造户型高档住宅市场份额限制必然陷入积压滞销困境目前区许楼盘销售畅阻力重重便明证
前面销售情况分析中显示区住宅物业总体销售业绩般高市场定位说导致种结果重原建议发展商应留意追求高利润高回报率陷入楼盘积压资金套困境
2） 配套设施全面完善
片区中存高档次高质素配套设施应种难优势果全部配套设施均属高档次少适普通士商服休闲娱乐等设施种高档次高质素优势全面完善劣势掩盖片区中档次高质素优居民全部高收入水高文化程度士普通居民应该说片区存求配套设施具层次性样性完善性特点
前面部分香蜜湖配套设施做种优势分析档次质素考虑针实际需求层面部分互相矛盾
香蜜湖目前现配套设施高档次高质素设施适合普通众需求商服文化娱乐设施相欠缺区配套设施存全面完善缺点外总体数量难满足日益增长实际需目前区尚型商业设施知事实山姆会员店算型超市已区商业氛围形成起太作目前已开发商铺基体营尚未形成规模商品质量法保障区建规模档次太高太低商场区住宅业发展相协调
方面区文化娱乐配套设施较少区设会供居者享外公文化娱乐配套设施极少见国际网球中心高尔夫球场名俱乐部等设施距离较远收费高符合普通居者需建设公文化娱乐设施应政府部门规划设施中
区配套完善齐全体现交通设施区交通道路然已基形成框架区细分化道路网尚未形成居民处方达处似方绕交通干道极方便浪费时间外目前通区中巴车辆甚利居民收入道路做区济发展外联系动脉进行完善改进已刻容缓
3）浓厚居住氛围尚未形成气够旺盛
香蜜湖片区属新兴开发区域诸项目建售建成入伙项目较少楼盘具影响力东海花园期入住率甚低加区商服文化娱乐设施较欠缺交通十分方便难吸引更居住区域生活氛围尚未形成气够旺盛然新兴开发区域开始时普遍面问题浓厚居住氛围形成旺盛气聚集需较长循序渐进程着区交通设施商服设施文化娱乐设施断完善型项目建成入伙问题逐步解决然新项目恰定位更区聚集更旺盛气重途径
四 景田片区概况分析
（）景田片区基概况
景田片区位福田中心区西北部香蜜湖东侧属福田中心区第辐射区该片区南深南道北邻北环路西侧香梅路东新洲路四条城市干道合围成该区域东西走红荔路莲花路两条路穿南北走景田路穿整区域南北方长约24公里东西方长约11公里
景田片区总规划控制口9－95万现已达7万新增规划容量约2万
根市政府总体规划景田片区功定位住宅兼商业贸易办公文体等种区位功综合居住区目前发展状况已初步形成集约化高尚化综合社区概念
交通状况：
景田南北介深南路北环路间两条路贯深圳市区二干线次红荔路莲花路新洲路香梅路构架出景田部交通网相言景田片区交通较完善
中巴路线：400415441446452456463477541等
巴路线：104256111215213215222等
（二）景田片区物业类型供状况
景田片区位福田中心区I级辐射区理位置较优越目前已建项目景田片区房产市场结构致分四类住宅办公商服单身公寓房产业住宅物业住宅物业约占整体559％次办公商服单身公寓（见图）
景田片区总体容量市建日趋紧张情况住宅规划采高层低密度层住宅相结合方式片区房产供高层层
景田片区办公楼物业位深南路北深圳特区报业厦深茂商业厦华丰厦奥林匹克厦代表
（三）景田片区物业类型分析
注：统计象楼盘数量
分析：图中显示景田片区层高层景田片区高层住宅分布定集约性般位交通干道两侧莲花路例高层建筑景发厦香丽厦润丰园香景厦柏景轩等时层建筑形成定规模住宅区居天健职工住宅区香蜜村等基高层建筑处层住宅区边缘呈高层层相结合状态
（四）景田片区商业类型网点分布
1 商业现状
实观察发现片区山姆会员店外暂型百货
商场商店甚少中西式快餐厅娱乐配套设施影剧院等非常贫乏居民生活赖山姆会员店菜市场周边店铺片区年新开发居民区建筑材料装饰／装璜材料商店区商业特点作区生活配套工程相生活区域已投入综合市场／肉菜市场包括莲花北肉菜景田南综合市场景田综合市场三市场卖商品品种致相蔬菜熟食糕点等外型露天农贸市场商品蔬菜肉类水产品等景田综合市场二楼设名天善商场超级市场卖商品食品日品
2．居民购物现状
区域配套农贸市场已形成商业中心附山姆会员店超级市场香梅市场片区居民食品日品妇女品童品理发等区邻区解决
片区许居民拥私家车更远方购买生活品高档衣物床品家庭装饰品家电器家具等必须市区购买
餐饮方面片区中高档餐厅少居民出外餐喝早茶选择邻区更远方样娱乐消费必须市方
见景田片区消费群体宏商业气氛十分淡薄亟开发商业开发空间潜力巨
（五）景田片区未规划
1．公配套设施规划
实际情况言景田片区规划调整公配套设施达3873公顷已建总建筑面积372万方米市城市规划标准景田片区需配备建筑面积25－30万方米公配套设施疑整景田片区发展注入支力强心针
2．公绿规划
景田片区规划公绿原规划基础根已建成批出城市状况综合规划区公绿面积1773公顷规划建立完善合理绿化体系提高景田片区总体环境质素创造高质量高标准城市环境空间具重意义
3．交通系统规划
深圳市居住区规划停车位原两户车位景田片区住宅物业约需规划停车位12900公建筑物业约需规划停车位9723合计22623
景田片区道路系统然干道支路间互相连结相互支撑基交通网络已成形整体道路规划狭窄容纳吞吐力足整体道路完善改善整区域交通条件交通状况需局部道路进行拓宽改造
4 工业规划
目前景田片区约777公顷工业根景田片区发展规划工业厂房年全部搬迁改造居住房转型
5． 文体规划
景田片区目前尚缺乏较型文体设施目前通常设住宅区文娱体育设施极型
规划295公顷作景田片区文体景田正开发型活动中心国际网球俱乐部见景田片区住宅配套设施逐步完善较高档
（六） 景田片区商品住宅市场客户需求分析
针景田片区住户置业需求进行抽样调查统计：
样 框：景田片区
调查方式：街 访
样容量： 1 8 0
分析：图中显示景田片区绝数具购买意愿计划2年（2001年）购买选择层面积70－90方米占数户型三房二厅装修侧重简单装修价格意愿4000－6000元／方米首期选择8－12万月供2000－3000元物业配套侧重超市街心花园幼园首次置业选择方面具定局限性般选择现居住区域选择较熟悉区域
（七） 景田片区现存问题应建议
根项目周边区调查发现景田片区现存较明显缺陷：
1公交通建设滞
景田片区较完善交通路网公交通方面建设然滞尤逸丽华庭带公交通更落现场调查发现该路段公交线路非常稀少仅路巴（201路南头总站——布吉检查站目前逸丽华庭附尚未设落站）四路中巴（446477441456）通长线车班次间时间间隔长候车非常困难
针情况建议发展商售楼阶段开设楼专车入伙开设住户专车弥补该区目前公交建设滞问题根解准客户交通便顾忧促成销售
2社区环境尚未完善
根实调查发现目前景田片区已形成部分规模商业中心山姆会员店香梅市场等总体分布均特逸丽华庭附带农贸市场肉菜市场更稀少（距离特发区肉菜市场公里路程）加附交通甚方便住户日常购物非常便
娱乐设施方面附德式堡国际网球中心外基没供普通中层收入客户消闲娱乐场
针情况建议发展商区设立会游乐场等娱乐设施外必针性设置住户定菜服务开设专门开附新保康净菜食品超级市场山姆会员店线路住户专车住户提供实质意义方便消片区商业娱乐设施足负面影响
３ 浓厚居住氛围尚未形成气旺
属新兴开发区域景田片区居住氛围尚未形成尤逸丽华庭带区更烟稀少周围建物业外 没较成规模住宅区目前状况形成较浓厚居住氛围聚旺气需较长程
针情况建议发展商坚持定性化定位设计时针考虑整体规划视觉效果预售期间做区形象包装工作参考金翠园做法先搞区周边绿化工程整区清静优雅宁谧幽然环境优势展现出凸显区独特性化鲜明世外桃源式环境卖点效吸引买家促成交易
（八） 景田片区市场走
★ 土存量市场供应量较增加
根景田片区规划商住净13公顷均容积率3－5计总建筑面积达65－110万方米目前市场已建约50万方米建部分约10－60万方米景田片区未市场供应量轻视
景田片区建建住宅5422万方米办公楼2256万方米商业65万方米含旧村工业厂房改造商品住宅开发景田片区未房产开发调
★ 户型市场空间住宅户型结构适调整
景田片区层高层住宅户型设置均中
型（80方米）相数量复式单位纯复式住宅楼然景田片区户型结构（紫薇公寓锦文阁）已空白目前存量户型销售较快户型市场空间 相信未发展商会断加户型供应量
★ 扩宣传力度
现推出景田楼盘中市场曝光率总体较低题材较少目前福田中心区概念推广较楼盘宣传手法雷利提高区市场知名度景田片区物业应加强推广形式力度充分开发挖掘潜市场
（九） 景田片区竞争概况分析
景田片区位福田中心区西部东面新洲路西面香梅路南面深南道北面北环道围合成
位置相较偏配套设施相落景田片区直留印象政府福利房微利房集中事实直97年前景田片区商品住宅开发量97年已开发商品住宅面积仅约10公顷例仅片区总面积46左右然年年景田找深圳畅销楼盘96年万科城市花园97年底紫薇阁98年中锦文阁楼盘没马明显增加景田片区市场知名度进形成区域效应说99年前景田片区尚属深圳房产投资热潮中遗忘角落
然着项配套设施逐步位特福田中心区概念启动景田片区作中心区级辐射区优势便鲜明凸显路发展商纷纷马景田物业开发方兴未艾完全统计99年度景田片区见报发售商品住宅项目已达
1398年度 7升857左右基项目针市场中项目正销售中进入销售市场已建成入伙部分高层物业空置严重求出货部分发展商甚动降价策略然收效明显根前市场形势项目少会分流逸丽华庭客户瓜分市场份额项目构成定威胁
通景田片区住宅市场总体分析结合项目理位置周边环境物业档次建设周期等素中原认项目竞争手包括恒星园豪峰园嘉园振业翠海花园宏浩花园俊景豪园馨庭苑聚豪花园等面作具体分析
（） 竞争手情况
1 竞争手概况
恒星园
豪峰园
嘉园
宏浩花园
俊景豪园
馨庭苑二期
表：已开售竞争手概况览表
序号 项目 恒星园 豪峰园 嘉 园
1 理
位 置莲花西路香蜜湖路交界处莲花西路香蜜湖路交界处莲花西路侨香路交汇处
2发展商深圳市恒星房产开发限公司深圳通威实业限公司深圳市国免房产开发限公司
3占
面 积89636方米100001方米10500方米
4建 筑面 积33000方米41000方米3998975方米5层 数三栋1栋13层 1栋18层 1栋19层5栋12层
2栋18层2栋13层6单 位
数 量 158户274户256户 7 导户 型三房二厅 四房二厅四房二厅 三房二厅
二房二厅五房二厅 三房二厅8 导
面 积7235~25161方米8689~16105方米1052~20636方米9园 林
规 划中心庭园泳池童游乐场欧式花园中心流水罗马广场高档豪华中心庭园3500 m2中心广场
7000 m2永久绿化带10
会
设 施泳池国际网球场童乐园草滚球场桌球室西餐酒廊功影视厅摩桑浴室美容中心健身室露天音乐泳池室恒温泳池全天候亲子中心桌球室健身房阅览室酒吧泳池棋牌室超市11装 修标 准毛坯房毛坯房毛坯房12物 业
理深圳万厦居业公司深圳万厦居业公司
理费：28元 m2月 深圳市南光物业理限公司13车 位210120
序号 项目 恒星园 豪峰园 嘉 园15
景 观南香蜜湖景农科荔枝林北安托山南香蜜湖农科荔枝林北安托山东梅林水厂南香蜜湖北安托山东梅林水厂16楼 盘
知名度宣传广告较少知名度高广告投放少知名度高广告投放少知名度低17宣 传
重 点国际社区美外表 贵涵
典雅湖畔 豪庭新貌100绿化\迈健康然纯真嘉园生活\嘉园佳境家天18销 售
价 格起价5080元 m2
均价7000元m2均价：7500元m2起价
5500元 m2
均价
6500元 m219
付 款
方 式银行揭 88折(3成首期7成20年供)
次性付款86折(1月付清)1次性付款91折 (两月付清)银行揭93折首期三成1月7成揭轻松揭首期成二成年付清
揭98折20销 售情 况已销70已销50已销37
(128 m2较101 m2较少)21
周 边
交 通四路中巴
路巴(201)
住户专车莲花村(首年免费次年收费低巴)四路中巴
路巴(201)
两辆住户专车
(路线根住户具体求段统划定)四路中巴
路巴(201)
序
号项 目 宏 浩
花 园 馨庭苑
二 期 俊 景
豪 园1 理
位 置梅香路莲花西路交界处景田北路万科城市花园附梅香路莲花西路交界处
2发展商深圳市宏浩实业限公司深圳伟柏实业股份限公司深圳宏威产发展限公司
3占
面 积约1万方米83436方米91341方米
4建 筑
面 积约62万方米23000方米6613127方米5
层 数5栋
1栋30层
2栋28层
2栋26层4栋15层三栋27层6单 位
数 量 308户168户 516户7 导
户 型四房二厅
五房二厅
三房二厅三房二厅四房二厅
三房二厅
二房二厅8 导
面 积10131~28166方米110方米8225~14609方米9园 林
规 划三楼中央绿化花园泳池区中央设立体化中海式绿化庭院7000米绿化带瀑布喷泉旱池连廊10会
设 施豪华住宅会泳池茶座娱乐场1000方米二层独立会双层豪华会泳池网球场健身中心超市图书室童乐园11装 修
标 准毛坯房次装修位毛坯房12物 业
理梁振英测量师行物业理限公司
理费3元月方米深圳市百乐业物业理限公司深圳中海物业理限公司
理费3元月方米13车 位200
租金300元月 84库200
库50
序
号项 目 宏 浩
花 园 馨庭苑
二 期 俊 景
豪 园14工 程
进 度
全部封顶 建已开售99年初动工
2000年10月入伙15
景 观东莲花山南高尔夫球场西香蜜湖见市政绿化广场园林景观安托山香蜜湖\莲花山\高尔夫球场16楼 盘
知名度广告投放少知名度低 定知名度 住交会期间作深圳五楼盘联合推出知名度较高17宣 传
重 点风水宝
香蜜湖景凝聚艺术灵感
抒发动静情怀处中心区闹中取静市里鸣琴听泉繁华中鸟语惊梦18销 售
价 格均价
7200元方米均价8000元方米6648元方米
均价7000元米19
付 款
方 式揭95折订金3万(港币)5万(民币)两周支付楼款30
次性付款92折灵活付款98折次性付款9折银行揭93折建筑免息定价次性付款85折
揭(首期三成)9折(交定金十天交首期)首期成七成揭余二成入伙前交清20销 售
情 况已销40
约售 30现约销20
(1月9日已成交113户订103户)21周 边
交 通二 路巴(11路6路)
路中巴路中巴
路巴巴二路
中巴路
序号项 目 天
名 居 景雅居 景 发
花 园 天健名苑1 理
位 置新洲路莲花路交界处景田北路景田西住宅区莲花西路梅香路交界处红荔西路新洲路交界处
2
发展商深圳市中信基房产开发限公司深圳市兴华房产开发限公司深圳市建房产开发限公司
达非房产发展(深圳)限公司深圳市天健房产开发限公司
3占
面 积4005方米
— —4500米— —
4建 筑
面 积3909474方米— —4544631米— —5层 数2栋33层2栋塔楼17层2栋塔楼30层2栋31层6单 位
数 量 335户200户360户324户7 导
户 型3房2厅
4房2厅2房2厅
3房2厅三房二厅四房二厅8 导
面 积80~13402方米6741~9343方米
7829~1079米12839~15806米9园 林
规 划北面区花园裙楼顶设天台花园
中心庭园空中花园10
会
设 施2000方米超私家会 会
楼型商场银行设简单会健身房桌球市乒乓球室豪华住客专会美容美发健身娱乐空中连廊咖啡画廊11装 修
标 准毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房12
物 业
理庐山物业理公司
理费：3元m2发展商
理费2元月方米深圳中海物业理限公司
理费38元月米深圳天健物业理限公司
序号项 目 天
名 居 景雅居 景 发
花 园 天健名苑13车 位户均三
月租300元户均2
24楼车库 300
租金500元月282
14工 程
进 度99年10月开首2000年3月封顶2000年9月入伙2000年6月入伙3月5日封顶
现楼建已开售15
景 观南面莲花公园北景田公园西香蜜湖东莲花山南莲花山
东北安托山东中心区东北莲花山西香蜜湖16楼 盘
知名度宣传广告少知名度高宣传广告较少知名度高宣传广告较少知名度高宣传广告较少知名度高17宣 传重 点天独厚流理位置
住景田心口水楼台360度香蜜湖景尊享超然
傲世18销 售
价 格均价：
6900元方米均价
7000元方米均价5600元方米均价7900元
低6320元
高9400元19
付 款
方 式次性付88折
首期成（1010天付清2024月付清7020年揭）
首期三成(3010天付清)
— —现金特惠分期96折供分期银行揭98折买楼易置业分期定价次性付款92折揭首期成96折(交订金1年付清中二成)
购期间96折20销 售情 况已售40
约售3099年3月开售
约售81目前销售30左右21
周 边
交 通中巴七路
巴七路
交通便利巴二路(11路6路)
中巴六路
巴2路
中巴路红荔路新洲路深南路
未铁水晶岛站香蜜湖站附交通便利
序号项目 香 珠
花 园 时 代
华 庭 聚豪园 瑞达苑1 理
位 置 深南道旁水乐园西侧新洲路深南道立交桥西景田路红荔路交界处景田路景田南路交汇处
2
发展商深圳市辰森实业发展限公司深圳市三九房产限公司
深圳市鹏城房产开发限公司深圳市建鹏达房产限公司深圳市达行国际投资限公司
3占
面 积9268方米5000方米18251米— —
4建 筑
面 积42000方米4万方米10484339米(住宅7986448米商城731056 米)— —5
层 数2栋层
2栋18层2栋30层4栋12层
2栋18层
2栋25层1栋27层6单 位
数 量 250户400户562户192户（中8户复式）三层1层商城23层车库12层商城3层会4层架空层7 导
户 型2房1厅
3房2厅3房2厅
2房2厅3房2厅
4房2厅3房2厅4房2厅2房2厅8单 位
面 积68~120方米8842~18037米
33831米(复式)9507~24708米963~162米9园 林
规 划花园式独立区区花园5000米亲子乐园中心绿化广场首层架空设园艺空间(1万米绿化庭园)周边环境目前较杂乱村物民工房较
中心庭园10会
设 施 健身中心乒乓球室桌球间棋艺坊健康咨询站健身房酒吧泳池
序号项目 香 珠
花 园 时 代
华 庭 聚豪园 瑞达苑11装 修
标 准毛坯房初步装修高层2栋装修位余毛坯房毛坯房12物 业
理深圳南光物业理限公司
理费：
26元m2月深圳三九物业理限公司深圳中海物业理限公司
理费
35元 m2月理费
3元月方米13车 位200
租金400月21013000米停车场— —
14
工 程
进 度
— —现楼
入伙
98年4月开售中2栋（景丽华丽）2000年1月8日入伙聚友豪情2栋2000年3月入伙
现楼15
景 观 香蜜湖水乐园 红树林然保护区香蜜湖
高尔夫球会香蜜湖梅林山（部分高层见）
西面香蜜湖
16楼 盘
知名度宣传广告较少知名度高初期宣传广告较位定知名度宣传广告较少知名度高宣传广告较少知名度高
17
宣 传
重 点
感觉家真谛香珠花园开始
天圆方
气度
成生活师
守黄金家园
典华贵
柔情温馨
18
销 售
价 格
均价：
6657元 m2
均价
7500元 m2
5280元米
均价6000元米
— —
19
付 款
方 式
— —
首期三成95折
次性付款首期90折
订金5万元
10天付总款50
次性付款90折供揭94折
特惠揭98折
特优惠揭99折优惠分期(15月付清)定价
特惠分期(18月付清)
序号项目 香 珠
花 园 时 代
华 庭 聚豪园 瑞达苑20销 售情 况约售80
约售80目前已销80已售42户占15认购41户占15总约3021
周 边
交 通深南道交通便利深南道新洲路交通便利巴五路
中巴路
交通路网四通八达巴
215\209\15\228\25等线路
中巴路
表二：未开售竞争手概况览表
序号项目 万科金色
家 园 天然居 翠 海
花 园1 理
位 置景田北路莲花路交汇处莲花西路宏浩花园北面莲花西路香蜜湖路交界处（西侧）
2发展商深圳万科产深圳市天健房产开发限公司深圳市振业集团
3占
面 积— —— —432478方米
4建 筑
面 积— —— —178740方米5层数5栋23层6座3133层
总高100米5栋14层
4栋18层
4栋35层6单 位
数 量 530户— —1678户7 导
户 型3房2厅
2房2厅— —4房2厅
3房2厅
2房2厅8单 位
面 积— —— —6212~120方米9园 林
规 划— —— —20000方米中心庭院10会
设 施— —— —高级会
棋艺花园
健身站
童游乐场11装 修
标 准— —— — 毛坯房12物 业
理— —— —振业物业理限公司13车 位12层车库— —1060
序号项 目 万科金色
家 园 天然居 翠 海
花 园
14工 程
进 度期工程（三期）：99年11月开工2000年4月封顶2000年12月入伙基础工程99年11月1日开工2000年1月30日竣工(造价1000万元)建预计期2000年4月推出
现出面三层15景 观东莲花山东莲花山
北安托山香蜜湖高尔夫俱乐部植物公园安托山16楼 盘
知名度— — — —— —17宣 传重 点— —— —市郊园中亚热带风情林苑名居18销 售
价 格— —— —— —19付 款
方 式— —— —— —20销 售情 况预计2000年4月初开售— —— —21周 边
交 通巴路(21361122215等)
中巴路— —基恒星园相
2 竞争手评价
1） 恒星园
恒星园相景观身极高档规划
高达5000方米中心庭园豪华会等属高级
住宅物业该物业处位置较偏附居住氛围目
前十分淡薄交通配套设施未位较难获买
家追捧然恒星园前推出特惠政策部分楼层
特惠价通价出售然受述素影响恒星园始终未
出现热销现象见段客户购房时第
选择
2） 豪峰园
豪峰园定位豪宅物业典雅湖畔新貌宣传口
号见斑匠心独运欧式花园丰富区配套设施
精雕细琢豪华示范单位高达92实率成力
卖点作高档物业前期销售较理想偏高价
格（均价约7500元M2）中期销售遇较阻力
见价格始终决定客户购买意重素
3） 嘉园
嘉园建筑外观具浓厚现代义气息通国际园林
规划师——澳洲柏涛精心设计区园林紧邻
7000M2绿化带标榜健康然纯真生活明显嘉园
通区园林然绿化环境淡化区周边交通配
套足区附楼盘鲜明优势卖点
广告宣传力度足周边楼盘竞争挤压
销售理想
4） 振业翠海花园（拟年4月份开售）
振业翠海花园振业集团年香蜜湖片区推出
型项目43247方米占面积达1678户
规模彰显着作型楼盘风范
振业翠海花园亚热带风情调占达2万方米
中心庭院区罕期户型面积100方米
单位占总体59定程度会分流项目100
方米单位客户
5） 宏浩花园
宏浩花园交通十分便利周边生活配套基齐备
环境优雅位置优越显易见绿化面积少
总体规划欠特色谓高档次体现明显户型结构总
体偏宏浩花园外条件然占优势销售
进度遭重重阻力见户型定位否适应市场需
求决定销售否取胜关键素
6） 景发花园
景发花园现楼姿态进入市场客户顾忧
时低价位推出策略疑客户极吸引力
交通景观较佳情况然没面积绿化
豪华会设施景发花园势必市场抢占相市场
份额受部分户型结构欠佳限制景发花园非
价格方面作较步否户型销售进度
绊脚石
7） 馨庭苑
馨庭苑然位置非常优越身拥流
规划流设备独立住户豪华会二梯三户设计
品味档次十足较迎合某部分客户需期销售
状况十分理想鉴周边商业配套设施空缺较馨庭苑
二期销售意见高档物业景田片区
定市场必须周边配套设施配合
8） 俊景豪园
俊景豪园作住交会五推广楼盘市场相
知名度外形设计清逸亮丽具强烈时代感区
设双层豪华会包括泳池网球场超市等设施俊景
豪园位处香梅路莲花路交汇处拥较完善生活配套
交通网络注重段宣传处中心区闹中取
静宣传口号吸引相数量客户见周边生活配套
交通网络客户关心问题
9） 聚豪园
聚豪园位置优越景田片区年
型住宅区逸丽华庭相聚豪花园交通生活配套
社区氛围方面优势明显周边缺乏商业配套设施
宣称黄金生活圈目前尚距离时户型
相偏想市场突围出难度相
代表楼盘中豪峰园恒星园嘉园等三楼盘逸丽华庭形成社区组团然三楼盘均已处销售期面逸丽华庭竞争时会运削价手段抗衡忽视
３ 竞争手较分析
增加物业间性中原硬件设施物业质素服务设施推售策略四方面进行逐较分析（五星级满分标准评分（★）代表半星级）
1） 硬件设施
表二竞争手条件较览表（1）
序号项目恒星园豪峰园 嘉园翠海花园馨庭苑1 理
位 置 ★ ★ ★ ★ ★(★)2发展商实力知名度 ★ ★ ★★ ★
(★) ★3交 通
状 况 ★ ★ ★ (★) ★4生 活 配
套 设 施 ★ ★ ★ (★) ★(★)5景观★(★) ★(★) ★ ★★ ★ 结 55 55 5 65 6
序号 项 目宏浩花园俊景豪园 景发花园 聚豪园1 理
位 置 ★★★★ ★★
(★) ★★★★★★2发展商实力知名度 ★ ★ ★ ★3交 通
状 况 ★★★★ ★★
(★) ★★★ ★★4生 活 配
套 设 施 ★★ ★★ ★★ ★★5 景 观 ★★★ ★★★ ★★(★) ★ 结 12 13 115 9
表二出域开发成熟程度致景田片区物业硬件设施方面存较差异表现位置交通两方面效弥补交通方面足景田片区物业提高市场竞争力行道
2）
物业质素
表三竞争手条件较览表（2）
序号 项 目恒星园豪峰园 嘉园翠海花园 馨庭苑1建筑外观 ★ ★★★ ★ ★★★★
★2园林规划 ★★ ★★ ★★ ★★★★3车位配套★ ★★
★ ★★★
★ ★★★
★ ★★★4建筑规划★★★ ★★ ★★ ★★★★5户型结构 ★ ★ ★ ★★★6工程进度★★★ ★★★ ★★★ ★ ★★★
★7装修标准 ★★
★★ ★★ ★ ★★★
★8 通讯★ (★)
★★★ ★ ★ ★★★
★9消防保安 ★★ ★★ ★★ ★★★ 结195 22 1837
序号 项 目宏浩花园景发花园 馨庭苑
二 期 聚豪园1建筑外观 ★★★ ★★ ★★★
★ ★★2园林规划 ★(★) ――★★★★ ★★3车位配套 ★★★ ★ ★
(★) ★★★★★★ （★）4建筑规划 ★(★) ★★★★★★★★5户型结构 ★ ★★ ★★★ ★6工程进度★ ★★
★ ★★★
★★ ★★★
★ ★★
（★）7装修标准 ★★
★★★ ★★★
★★★★8 通讯★★★
★★★ ★★★
★★ ★★
9消防保安 ★★ ★(★) ★★★ ★★ 结 19 18 37 22
表三知物业外景田片区物业质素均星级24左右较项目五星级算均指数约533(2445)物业质素般见景田片区物业质素亟提高中户型结构普遍偏方面调整改善更迫切
3）
服务设施
表四竞争手条件较览表（3）
序号 项目恒星园豪峰园 嘉园翠海花园馨庭苑二期1物业理 ★ ★★ ★ ★★2会服务★★★ ★★★★ ★★★ ★★★★ 结 4 6 4 6
序号 项目 宏浩花园 景发花园 俊景豪园 聚豪园1物业理 ★★★★ ★★★ ★★★★★★★2会服务 ★★★★ （★） ★★★★★(★) 结 8 35 7 55表四知景田片区物业身服务设施配套般均指数55％左右景田片区中档高档物业相结合定位基吻合
4） 推售策略
表五竞争手条件较览表（4）
序号 项目恒星园豪峰园 嘉园翠海花园 馨庭苑1包装手法 ★★ ★★ ★ ★★★2销售策略 ★★ ★★ ★★ ★3综合价
格水 ★ ★ ★★ ★★★
（★）4付款方式 ★★ ★★ ★★ ★★★5
销售进度
★★★
★★★
★★
★★★
结
10
10
9
135
序号
项目
宏浩花园
俊景豪园
景发花园
聚豪园
1
包装手法
★
★★
（★）
★
★（★）
2
销售策略
★
★★
★★
★
3
综合价
格水
★★
★
★★★★
★★
4
付款方式
★★(★)
★★★
★★
★★(★)
5
销售进度
★★★
★★★
★★
★★
结
95 115 11 9
表五见景田片区物业推售策略方面总体水高 均指数418左右方面包装手法缺乏 方面销售策略物业定位宣传力度方面足致总体销售进度缓慢整片区缺乏市场关注热点概念背景更物业遭受沉重市场压力
总 结
综述逸丽华庭香蜜湖片区景田片区物业目前存问题较普遍发展商陷入误区：市场认识估计足忽略市场实际需盲目追求户型高档次配套宣传方面未步进单方面期太高单相思嫌然情况99年半年起逐步改善时滞效应原总说市场反应效果够明显
客观处两片区物业景观配套等外条件方面基差面客户基士决定物业间竞争日趋激烈市场形势容乐观
逸丽华庭想众竞争手中突围出必须充分认识解市场具体实际情况扬长避短强化利素淡化利工作程中须围绕身种控控素展开精心整合营销策划求终达完善身强势出击效果
关物业定位包装销售推广执行方案等方面容中原稍提交报告中详细述
中
CENTALINE
逸丽华庭 原
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