华庭街项目市调报告
2004831
华庭街项目市场调查（定位）情况
目录：
1嘉兴目前城市现状
2嘉兴目前业态
3嘉兴目前业态分布
4华庭街块特征
5华庭街项目区域市政配套分析
6嘉兴市民块法
7华庭街项目目前竞争市场
8华庭街项目产品定位
1嘉兴目前城市现状
a嘉兴理位置
嘉兴位浙江省东北部长江三角洲杭嘉湖原腹心带东海南倚钱塘江北负太湖沪杭甬高速公路京杭运河贯穿境东接海北邻苏州西通湖州南接杭州嘉兴城市相距均百公里铁路公路水路网络交织四通八达交通十分便利
目前乍嘉苏高速公路（乍浦—嘉兴—苏州）已通车杭州湾跨海桥（宁波慈溪——嘉兴乍浦）2002年开始动工兴建2006年正式通车嘉兴交通越发达
b嘉兴济发展状况
嘉兴作浙江北门时浙北济重镇国生产总值财政收入城镇居民收入等济指标增幅领先全省辖五县（市）（桐乡海宁嘉善湖海盐）全部进入全国县（市）综合发展水前50位综合济实力进步增强
c嘉兴口
嘉兴城区现口约40万城区面积30方公里未十年口达50万新兴产业居住集中城市西部北部城南政府机关文化教育体育展览加南湖旅游功成嘉兴文化价值较高区域项目块城南联系较密切
2嘉兴目前业态
零售业态：百货店超市型综合超市便利店专业市场专卖店等
餐饮类：型酒店风味美食店休闲吃店等
娱乐类：迪厅茶吧咖啡吧等
文化类：电影院书店等
然业态包括许种类缺乏定品牌知名度没形成定营规模营思路
3嘉兴目前业态分布
（1）百货店：
a江南厦：
位市中心禾兴北路中山路交界处嘉兴市仅二型购物中心
该厦南北楼组成营业面积18万方米业员1000余整幢厦5层层四层中层类家电器层营家电化装品黄金珠宝二层营男女服饰鞋帽三层营书籍文具床品工艺品等四层童娱乐广场美食城南楼二层部分区域超市厦营中档商品
现楼生意尚外余楼层营状况般品牌东西太少现生活水越越高已满足原状态
该厦顾客中高收入阶层出行方式80非机动车步行20机动车营场前停车场整交通组织略显混乱该厦零售总额赢利力低
b戴梦购物中心
嘉兴市高档购物中心位禾兴南路江南厦隔路相26层高戴梦酒店裙房该购物中心原杭州百货楼嘉兴分店租金高加百货业利润较薄2000年撤出戴梦行接周边围绕中山影城麦劳等休闲场
现购物中心营布局十分合理常抱怨买东西
戴梦购物中心营业面积约1万方米左右设5层：层超市层营黄金珠宝化妆品工艺品二层男女服饰鞋帽三层营家电四五层空置
该购物中心营中档商品消费导高档服饰家电种类品牌江南厦贫乏戴梦购物中心营状况般气江南略逊
两点出嘉兴目前缺乏规模档次购物中心购物场满足嘉兴民越越高生活水时说明华庭街设立万方米力百货店（简称力店）思路十分正确时会带动华庭街整街区繁荣
（2）超市
a江南超市：
1999年9月20日开业位市中心禾兴北路中山路交界处江南厦营业面积1500方米左右装修较简单营种中档食品价位中档整超市两层
整超市营状况良气旺盛春节等高峰期营业额达20万元左右天均日营业额5—10万元间
略势1场前交通组织混乱2规模摊货场拥挤购物环境差3折促销活动少
b戴梦超市：
2000年开业位戴梦购物中心底层营业面积约300方米左右中档装修营中高档食品中高档酒类兼顾部分日品
营状况良
C润发超市：
2000年开业位嘉兴市中山西路距市区较远9路专线车回市区接送顾客
营业面积15万方米左右层目前嘉兴规模超市实行仓储式营日品批量采购价格市区超市相较低
该超市距市区较远加受购物观念影响——惯批量采购营状况般
超市情况说明嘉兴目前缺乏市中心配套设施十分齐全型超市华庭街设立万方米超市正符合点华庭街超市
（1）准备请国外著名超市进行营理（2）超市旁边型停车场（3）真正市中心（4）逛完超市面步行街享受站式购物全新体验华庭街超市肯定会十分旺盛气
（3）专卖店
a少年南路专卖店
少年南路位嘉兴市区北部中低档服饰集聚路二车道支路机非混行两边五六层商住楼数建成90年代初外立面陈旧楼种服饰店店面面积部分二三十方店面达七八十方
路商家原先建国路开店营建国路拆迁改造搬迁营中低档服饰众休闲品牌知名品牌较少
店面96年售价12000元方米2001年售价17000元方米店面租金170—200元方米月店营状况良前年相营业额普遍降13部分承租户抱怨租金高
少年路路窄店密尺度宜街道功限制加车混行外部购物环境较差形成真正意义步行街
b勤俭路专卖店
生活性交通次干道两车道机非划线分隔道路两侧建筑底商住宅写字楼商业形态条商块商辅整条街集聚众专卖店店面租金100—180元方米月
华庭街营型力百货店型超市重业态单专卖店营华庭街专卖店弥补街区存足：（1）华庭街划功区块进行营服饰黄金珠宝鞋帽工艺品童游艺馆等区块样利统理利带动整条街气（2）建国路交通便利型停车场（3）业态进行品牌招商进入街专卖店进行营突出招商品牌性（4）品种会十分齐全真正顾客享受种站式购物体验
（4）便利店
a阳光购物中心
97年开业营业面积8000方米左右营日百货服饰家电远离市区营状况较差相市区连锁店气旺盛营状况甚佳
b便利店
2002年底开始进入嘉兴迅速市区开出家分店24时营营状况良
（5）专业市场
a嘉兴商城
位建国南路营业面积7000方米左右两层第层类低档服饰二层营灯具童装床品窗帘等摊位面积15—20方米余70方米左右营低档商品
97年开业租金层90—120元月方米二层14元月方米现商城租金已远远高开业际租金水二层租金层低楼二楼营状况良
b姚氏广场
2000年9月28日开张位勤俭路中山路间标准层面积3000—4000方米楼部分商场银行二楼名门贵属酒店停车场三四楼空置租金100元月方米左右
（6）
专业市场包括嘉兴市电脑市场家电市场灯具城窗帘城家具城等营状况般缺乏效理
（7）型酒店
嘉兴型酒店包括金龙船海鲜城戴梦酒店名门酒店贵属酒家金悦酒楼太阳宫酒店等营状况非常
城市流动口决定市场兴旺专业市场更原受制约嘉兴专业市场没统效理开设情况参差齐华庭街决会走专业市场条路集种业态步行商业街方发展位华庭街北端型观景酒店满足嘉兴市民希更营特色菜肴出现需求餐新处理想处市民餐时欣赏窗外美丽古运河保存完古名居吃饭真正成种享受
（8）风味美食店
包括五芳斋永豆浆等营状况良特色吃店较少
（9）休闲吃店
包括麦劳肯基唯新食品等营状况尚
嘉兴目前类吃种类市民急盼新种类出现华庭街引进类洋快餐全国类风味吃品种满足市民普遍需求时弥补目前嘉兴市场存空缺
（10）娱乐类
迪厅包括凯旋门夜总会滚石夜总会太阳吧金碧辉煌等天生意十分火爆茶馆包括钻石雨香菊蓝沙岛咖啡名典迪欧等营档次营甚佳
（11）文化类
包括中山影城新华书店等营状况般
目前嘉兴娱乐文化设施档次十分低嘉兴城市发展极匹配华庭街建成开设五星级厅影院时摄影展书画展等会定期华庭街举办增强整条街文化涵华庭街引进相关休闲娱乐设施酒吧咖啡吧茶吧等弥补嘉兴市场存空缺
4华庭街块特征
（1）华庭街块位置
华庭街块东建国中路南勤俭路北频环城北路西少年路
华庭街块周围区域众老字号分布华庭街建国路历史嘉兴繁华商业中心文化中心称——北街然现代商业发展逐步西移商业黄金中心段概念嘉兴市民周边区市民心目中保留着重位
城市中心区域华庭街项目块位中心区东北部禾兴路行成南北贯穿市中心区域干道规划中子城轴（详见城市发展城市规划）北部
整嘉兴市区范围项目块位城市中心区域城市东部西部北部流进入市中心入口未城市发展嘉兴城市中心（环河环线）会着城市发展变迁会着城市规模扩进步增强
（2）建国路历史变迁
建国路确定具深厚历史文化积淀加挖掘传统商业文化街区该块百年老店五芳斋粽子店（原华庭街块块）正春布店（原华庭街块）等孩塔严助墓天宁寺等文物古迹特色建筑周边尚明伦堂瓶山文庙等文物古迹历史文化遗产体现城市原场文化涵空间序列重点恢复少量城市历史文化环境中重作知名度高市民心目中保留亲切记忆建筑物正春布店孩塔等华庭街项目中重现
建国路（原先步行街）80年代中旬前直嘉兴繁华商业中心嘉兴市民郊区进城农民购物餐饮娱乐处80年代期城市西发展建国路繁华程度减弱建国路道路改造破坏原步行街格局
项目属旧城复兴项目嘉兴民心目中着重影响位华庭街项目建设营发展会时刻牵动着嘉兴民心志必
5华庭街项目区域市政配套分析
（1）华庭街项目周围道路状况流方
项目南勤俭路北环城北路东建国路周边交通干道建国路环城北路勤俭路中山路拓宽建国路机非实物分割四车道市级干道南起环城南路北中环北路环城北路样市级交通干道环城东路环城西路相连形成市中心环线
流导入通三条路进建国路勤俭路环城北路建国路流导入量道路方建国北路北南嘉兴市北部流输入建国中路然北部嘉禾北京城项目扼守规模规划法案匹敌然部分客流流失部分相反形成客源互补
建国南路南北两股流方环城北路直接进入建国中路环城北路西段禾兴路交汇直接嘉兴市北部西北部流输入建国路东段环城北路连秀州路环城路第二流导入口
勤俭路路幅较窄车混流步行进入项目流导入口禾兴路少年路诸客流通勤俭路间接导入项目勤俭路城市中心区生活性干道商业气氛较浓甚夜市
现勤俭路少年路没形成统规划理车辆通行十分困难调查分析勤俭路少年路带营户认现两条街然气较旺缺乏规划等华庭街开出表示愿意进入营况原先少年路许营户华庭街块拆迁
（2）项目块周围公交线路
建国路周围干道相公交线路
建国路四条公交线路位块南端建国路环城北路块西侧：
4路东方路——火车站 6路火车站——汽车西站 23路阳光区——润发超市
周围干道公交线路达项目块：
5路昌盛北路——三水湾区9路行政中心——秀州花园 2路科技馆——东栅 3路汽车西站——火车站 12路汽车北站——王江 23路阳光区——秀州公园 51路城建培训中心——火车站 ……
条商业街兴旺流带动公交路线设立会项目导入诸客流
（3）块市政设施
建国路：市二医院中国银行嘉兴支行瓶山公园五芳斋粽子店贵属酒楼名门酒店
勤俭路：博物馆市幼嘉兴卫校银行
少年路：实验学郊区电影放影公司房处
中山路：嘉兴三中戴梦酒店市考办省荣誉军康复医院子城乐园
禾兴路：第医院工行市分行
设施会入华庭街营客户提供方便时吸引客户入市重原华庭街会设立银行邮局等设施
6嘉兴市民块法
根专业机构嘉兴市区实考察目性深入性需求调研结合调查实际数出华庭街块法客户入市营重素面问题项目着重意义
（1）否时常带（建国中路块）？
调查数中836常该区列足说明结：
华庭街项目块处区嘉兴市民心目中相高位市民消费处重组成部分居民生活必处
（2）时月会次（建国路该块附）？
调查者总数中分375204167161均月会该区4次1—2次3—4次2—3次数显示月建国路4次占总样量375占高份额月1—4次占总样量532两者897
见九成受访者会定期区域建国路身嘉兴市民心目中非常知名度验证建国路嘉兴市民惯性消费休闲区域
（3）区域目什？
调查结果显示515受访者区块目购物外247散步94娱乐三项合计占调查总数856出建国路嘉兴市民理想购物休闲场滚石等型娱乐厅开设建国路带少流流代表商机娱乐目抵达流例相嘉兴区域娱乐设施提供较稀缺意未激发罢
华庭街设立娱乐休闲设施十分必带动气时带动整条街商机
（4）区域满意？
购物受访者满意占总量58见然建国路拓宽造成客源流失商业气氛减弱改建建国路环境提升老牌商业街印象嘉兴市民心中占相高位加许商家建国路肯定嘉兴心目中建国路然购物处接次娱乐休闲交通环境卫生选项
见建国路购物方面优势外存着方面优势优势表现明显建国路次复兴务必做方面包括环境配套服务等方面改进提升项目嘉兴市政府重点支持建设项目项目优惠措施相关配套服务措施相会带动整条建国路兴旺
（5）印象中区域前具特色方面什？
调查中显示建设区域嘉兴市民购物饮食娱乐场日建设十分利分537193173消费者认该区特色购物饮食娱乐建国路未拓宽前更商业聚集直嘉兴市中心区域
华庭街会助建国路原特色设立更特色产品进步繁荣华庭街
（6）嘉兴目前具特色购物场购物街？
具特色购物街嘉兴市民江南厦建国路少年路中山路勤俭路北京路认例分3272441511210427两年建国路勤俭路带商贸位削弱目前止嘉兴市民心目中然占相高位
调查显示嘉兴目前未形成富特色餐饮业市场市民饮食方面具较高需求华庭街设立型观景酒店十分必正确嘉兴市民喜爱家乡特文化外希点酒吧歌舞表演等外新鲜事物充实生活提高生活质量华庭街引进外休闲文化
7华庭街项目目前面竞争市场
（1）写字楼
前年嘉兴市场写字楼怪楼盘写字楼均价住宅便宜段时间写字楼市场开始活跃价格逐步开始升华庭街写字楼面积处黄金段根存着竞争市场反会带动整嘉兴写字楼市场
a众安商务中心
位禾兴北路理位置优越7层总面积约3200方米层车库层商铺二七层写字楼住宅写字楼均价2000元方米部国产电梯众安商务中心作中高档纯写字楼出现填补嘉兴市场空白销售率达100目前已逐步装修入户办公楼环境场前停车场时停车方便
b禾兴北路写字楼
六层普通商住楼层建筑面积约800方米均价2000元方米
c少年北路写字楼
98年竣工老式商住楼六层电梯层面积约四五百方均价1900元方米租售率85少年北路路窄店客户普遍反映车辆通行便停车较困难
d勤俭路写字楼
7层电梯均价1500元方米
写字楼出目前嘉兴没设施齐全写字楼急需样写字楼出现华庭街正弥补空缺
（2）类产品开发情况
a少年路商业步行街（中路步行街）
开发单位：嘉兴兴嘉房产限公司
设计单位：嘉兴中房建筑设计研究院
总占面积5025方米总建筑面积12560方米二层商铺高36米开间36米进深12米3—4层办公
少年路商铺单店面面积约40方米单店面单价已达20000元方米目前已全部售完二三层均价2000—3000元已售完中路店面单店面单价17000元方米银行提供六成十年揭
步行街没统理私业招租交通方便没停车场
b嘉禾北京城
开发商：浙江东方莱茵达置业限公司
建筑设计：杭州江南工程设计院
项目总价16亿元土单价2125元方米楼面价1328元方米
嘉禾北京城建筑占面积31298方米总建筑面积120191方米商业面积46792方米
建筑二层条型结构分北京路建国路布置北丽桥产生高差桥边入口广场高度面产生2米左右高差进入面层需广场侧台阶步行二层通台阶方进入嘉禾北京城入口流受严重影响影响整条街流营情况
销售员介绍：北京城集商贸旅游休闲娱乐体步行街具体营容：流行服饰化妆品音响制品传统工艺品连锁快餐酒吧茶楼影院等没明确功分区定位建筑结构较求餐饮业设计特安排（水排气厨房位置等）客户购买途样明确意
出北京城营会受严重影响华庭街店面考虑水排污等设施营户入需考虑问题
商铺2000年12月开始预定2001年5月正式销售（1）建国路层店面间面积约150方米面积单价13500元方米开间建国路8*15米住宅区8*75米（2）北京城纯底楼店面间面积约40方米单价9500元方米（3）北京城楼底店面间面积等单价底楼8500元方米二楼3800元方米（4）北京路中庭步行街层南河8*9米两面开门北面住宅区4*12米住宅10幢楼均价2600元方米客户80投资客温州相欲营容明付宽方式预定总房价10作订金五月份签定合付20房款余70作揭
目前北京城营业态已原先基础进行调整变成家居（装）条街商品市场苏宁电器业态营状况般
8华庭街项目产品定位
a综合方面素项目产品定位具列特征综合性商业文化娱乐设施：
（1）型商铺（零售店）节点间插规模较力店（万方米）
步行街方式进行组合设立型超市型停车场
（2）功：零售业（包括型超市）餐饮文化娱乐美容健身运动设施功零售业强调文化娱乐运动餐饮等功带动气作
（3）营容：超市服饰现代家居品饰品文化旅游银行型中高档餐饮美食吃童娱乐设施影城美容美发健身零售业营容服饰外挖掘商场中适宜规模面面服务商品丰富商品种类强调顾客次购齐
（4）建筑环境宜室外空间设计优美商业步行街
b商业形态关系
（1）受建国路已商业形态影响
（2）嘉禾北京城原先业态未调整前华庭街销售招商存着竞争期嘉禾北京城业态调整已存着真正意义竞争竞争相竞争形成竞争需繁荣增加区域兴旺北京城营成功带旺带气项目功定位建筑形态物业营理等方面竞争优势明显
c项目优势
（1）深厚商业文化底蕴市民心目中相重位
（2）位文化休闲题子城轴符合现代商业娱乐型休闲型发展趋势
（3）城市北部复兴新区开发速度加快口增加
（4）建国路二车道生活性干道机非划线分隔易形成商业环境
（5）道路通达程度交通便利
（6）项目建筑环境营容方式互相配合商业设施竞争优势
d项目机会
（1）较目前市中心商业形态缺乏良购物环境结合娱乐休闲建筑形态优美新型商业设施项目提供市场机会
（2）少年路离项目块远聚集气宝贵资源购物环境恶劣项目提供竞争机会
（3）利建国路项目建成通中环路条南北道路禾兴路作交通干道机会目前分布禾兴路店铺引项目
（4）嘉兴市民市中心工作场行车交通工具购物量频繁市中心购物点特征较长时间会改变说明市中心机会设置型超市江南厦戴梦中超市兴旺说明点应该说两家真正意义超市天然缺陷真正超市提供市场机会
（5）房产市场需求然存量商业房量已足满足需求投资增值保值心理投资回收期已较长情况商业房需求十分强烈预计项目销售期种现象持续
华 庭 街 位 置 图
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2004831
华庭街项目市场调查（定位）情况
目录：
1嘉兴目前城市现状
2嘉兴目前业态
3嘉兴目前业态分布
4华庭街块特征
5华庭街项目区域市政配套分析
6嘉兴市民块法
7华庭街项目目前竞争市场
8华庭街项目产品定位
1嘉兴目前城市现状
a嘉兴理位置
嘉兴位浙江省东北部长江三角洲杭嘉湖原腹心带东海南倚钱塘江北负太湖沪杭甬高速公路京杭运河贯穿境东接海北邻苏州西通湖州南接杭州嘉兴城市相距均百公里铁路公路水路网络交织四通八达交通十分便利
目前乍嘉苏高速公路（乍浦—嘉兴—苏州）已通车杭州湾跨海桥（宁波慈溪——嘉兴乍浦）2002年开始动工兴建2006年正式通车嘉兴交通越发达
b嘉兴济发展状况
嘉兴作浙江北门时浙北济重镇国生产总值财政收入城镇居民收入等济指标增幅领先全省辖五县（市）（桐乡海宁嘉善湖海盐）全部进入全国县（市）综合发展水前50位综合济实力进步增强
c嘉兴口
嘉兴城区现口约40万城区面积30方公里未十年口达50万新兴产业居住集中城市西部北部城南政府机关文化教育体育展览加南湖旅游功成嘉兴文化价值较高区域项目块城南联系较密切
2嘉兴目前业态
零售业态：百货店超市型综合超市便利店专业市场专卖店等
餐饮类：型酒店风味美食店休闲吃店等
娱乐类：迪厅茶吧咖啡吧等
文化类：电影院书店等
然业态包括许种类缺乏定品牌知名度没形成定营规模营思路
3嘉兴目前业态分布
（1）百货店：
a江南厦：
位市中心禾兴北路中山路交界处嘉兴市仅二型购物中心
该厦南北楼组成营业面积18万方米业员1000余整幢厦5层层四层中层类家电器层营家电化装品黄金珠宝二层营男女服饰鞋帽三层营书籍文具床品工艺品等四层童娱乐广场美食城南楼二层部分区域超市厦营中档商品
现楼生意尚外余楼层营状况般品牌东西太少现生活水越越高已满足原状态
该厦顾客中高收入阶层出行方式80非机动车步行20机动车营场前停车场整交通组织略显混乱该厦零售总额赢利力低
b戴梦购物中心
嘉兴市高档购物中心位禾兴南路江南厦隔路相26层高戴梦酒店裙房该购物中心原杭州百货楼嘉兴分店租金高加百货业利润较薄2000年撤出戴梦行接周边围绕中山影城麦劳等休闲场
现购物中心营布局十分合理常抱怨买东西
戴梦购物中心营业面积约1万方米左右设5层：层超市层营黄金珠宝化妆品工艺品二层男女服饰鞋帽三层营家电四五层空置
该购物中心营中档商品消费导高档服饰家电种类品牌江南厦贫乏戴梦购物中心营状况般气江南略逊
两点出嘉兴目前缺乏规模档次购物中心购物场满足嘉兴民越越高生活水时说明华庭街设立万方米力百货店（简称力店）思路十分正确时会带动华庭街整街区繁荣
（2）超市
a江南超市：
1999年9月20日开业位市中心禾兴北路中山路交界处江南厦营业面积1500方米左右装修较简单营种中档食品价位中档整超市两层
整超市营状况良气旺盛春节等高峰期营业额达20万元左右天均日营业额5—10万元间
略势1场前交通组织混乱2规模摊货场拥挤购物环境差3折促销活动少
b戴梦超市：
2000年开业位戴梦购物中心底层营业面积约300方米左右中档装修营中高档食品中高档酒类兼顾部分日品
营状况良
C润发超市：
2000年开业位嘉兴市中山西路距市区较远9路专线车回市区接送顾客
营业面积15万方米左右层目前嘉兴规模超市实行仓储式营日品批量采购价格市区超市相较低
该超市距市区较远加受购物观念影响——惯批量采购营状况般
超市情况说明嘉兴目前缺乏市中心配套设施十分齐全型超市华庭街设立万方米超市正符合点华庭街超市
（1）准备请国外著名超市进行营理（2）超市旁边型停车场（3）真正市中心（4）逛完超市面步行街享受站式购物全新体验华庭街超市肯定会十分旺盛气
（3）专卖店
a少年南路专卖店
少年南路位嘉兴市区北部中低档服饰集聚路二车道支路机非混行两边五六层商住楼数建成90年代初外立面陈旧楼种服饰店店面面积部分二三十方店面达七八十方
路商家原先建国路开店营建国路拆迁改造搬迁营中低档服饰众休闲品牌知名品牌较少
店面96年售价12000元方米2001年售价17000元方米店面租金170—200元方米月店营状况良前年相营业额普遍降13部分承租户抱怨租金高
少年路路窄店密尺度宜街道功限制加车混行外部购物环境较差形成真正意义步行街
b勤俭路专卖店
生活性交通次干道两车道机非划线分隔道路两侧建筑底商住宅写字楼商业形态条商块商辅整条街集聚众专卖店店面租金100—180元方米月
华庭街营型力百货店型超市重业态单专卖店营华庭街专卖店弥补街区存足：（1）华庭街划功区块进行营服饰黄金珠宝鞋帽工艺品童游艺馆等区块样利统理利带动整条街气（2）建国路交通便利型停车场（3）业态进行品牌招商进入街专卖店进行营突出招商品牌性（4）品种会十分齐全真正顾客享受种站式购物体验
（4）便利店
a阳光购物中心
97年开业营业面积8000方米左右营日百货服饰家电远离市区营状况较差相市区连锁店气旺盛营状况甚佳
b便利店
2002年底开始进入嘉兴迅速市区开出家分店24时营营状况良
（5）专业市场
a嘉兴商城
位建国南路营业面积7000方米左右两层第层类低档服饰二层营灯具童装床品窗帘等摊位面积15—20方米余70方米左右营低档商品
97年开业租金层90—120元月方米二层14元月方米现商城租金已远远高开业际租金水二层租金层低楼二楼营状况良
b姚氏广场
2000年9月28日开张位勤俭路中山路间标准层面积3000—4000方米楼部分商场银行二楼名门贵属酒店停车场三四楼空置租金100元月方米左右
（6）
专业市场包括嘉兴市电脑市场家电市场灯具城窗帘城家具城等营状况般缺乏效理
（7）型酒店
嘉兴型酒店包括金龙船海鲜城戴梦酒店名门酒店贵属酒家金悦酒楼太阳宫酒店等营状况非常
城市流动口决定市场兴旺专业市场更原受制约嘉兴专业市场没统效理开设情况参差齐华庭街决会走专业市场条路集种业态步行商业街方发展位华庭街北端型观景酒店满足嘉兴市民希更营特色菜肴出现需求餐新处理想处市民餐时欣赏窗外美丽古运河保存完古名居吃饭真正成种享受
（8）风味美食店
包括五芳斋永豆浆等营状况良特色吃店较少
（9）休闲吃店
包括麦劳肯基唯新食品等营状况尚
嘉兴目前类吃种类市民急盼新种类出现华庭街引进类洋快餐全国类风味吃品种满足市民普遍需求时弥补目前嘉兴市场存空缺
（10）娱乐类
迪厅包括凯旋门夜总会滚石夜总会太阳吧金碧辉煌等天生意十分火爆茶馆包括钻石雨香菊蓝沙岛咖啡名典迪欧等营档次营甚佳
（11）文化类
包括中山影城新华书店等营状况般
目前嘉兴娱乐文化设施档次十分低嘉兴城市发展极匹配华庭街建成开设五星级厅影院时摄影展书画展等会定期华庭街举办增强整条街文化涵华庭街引进相关休闲娱乐设施酒吧咖啡吧茶吧等弥补嘉兴市场存空缺
4华庭街块特征
（1）华庭街块位置
华庭街块东建国中路南勤俭路北频环城北路西少年路
华庭街块周围区域众老字号分布华庭街建国路历史嘉兴繁华商业中心文化中心称——北街然现代商业发展逐步西移商业黄金中心段概念嘉兴市民周边区市民心目中保留着重位
城市中心区域华庭街项目块位中心区东北部禾兴路行成南北贯穿市中心区域干道规划中子城轴（详见城市发展城市规划）北部
整嘉兴市区范围项目块位城市中心区域城市东部西部北部流进入市中心入口未城市发展嘉兴城市中心（环河环线）会着城市发展变迁会着城市规模扩进步增强
（2）建国路历史变迁
建国路确定具深厚历史文化积淀加挖掘传统商业文化街区该块百年老店五芳斋粽子店（原华庭街块块）正春布店（原华庭街块）等孩塔严助墓天宁寺等文物古迹特色建筑周边尚明伦堂瓶山文庙等文物古迹历史文化遗产体现城市原场文化涵空间序列重点恢复少量城市历史文化环境中重作知名度高市民心目中保留亲切记忆建筑物正春布店孩塔等华庭街项目中重现
建国路（原先步行街）80年代中旬前直嘉兴繁华商业中心嘉兴市民郊区进城农民购物餐饮娱乐处80年代期城市西发展建国路繁华程度减弱建国路道路改造破坏原步行街格局
项目属旧城复兴项目嘉兴民心目中着重影响位华庭街项目建设营发展会时刻牵动着嘉兴民心志必
5华庭街项目区域市政配套分析
（1）华庭街项目周围道路状况流方
项目南勤俭路北环城北路东建国路周边交通干道建国路环城北路勤俭路中山路拓宽建国路机非实物分割四车道市级干道南起环城南路北中环北路环城北路样市级交通干道环城东路环城西路相连形成市中心环线
流导入通三条路进建国路勤俭路环城北路建国路流导入量道路方建国北路北南嘉兴市北部流输入建国中路然北部嘉禾北京城项目扼守规模规划法案匹敌然部分客流流失部分相反形成客源互补
建国南路南北两股流方环城北路直接进入建国中路环城北路西段禾兴路交汇直接嘉兴市北部西北部流输入建国路东段环城北路连秀州路环城路第二流导入口
勤俭路路幅较窄车混流步行进入项目流导入口禾兴路少年路诸客流通勤俭路间接导入项目勤俭路城市中心区生活性干道商业气氛较浓甚夜市
现勤俭路少年路没形成统规划理车辆通行十分困难调查分析勤俭路少年路带营户认现两条街然气较旺缺乏规划等华庭街开出表示愿意进入营况原先少年路许营户华庭街块拆迁
（2）项目块周围公交线路
建国路周围干道相公交线路
建国路四条公交线路位块南端建国路环城北路块西侧：
4路东方路——火车站 6路火车站——汽车西站 23路阳光区——润发超市
周围干道公交线路达项目块：
5路昌盛北路——三水湾区9路行政中心——秀州花园 2路科技馆——东栅 3路汽车西站——火车站 12路汽车北站——王江 23路阳光区——秀州公园 51路城建培训中心——火车站 ……
条商业街兴旺流带动公交路线设立会项目导入诸客流
（3）块市政设施
建国路：市二医院中国银行嘉兴支行瓶山公园五芳斋粽子店贵属酒楼名门酒店
勤俭路：博物馆市幼嘉兴卫校银行
少年路：实验学郊区电影放影公司房处
中山路：嘉兴三中戴梦酒店市考办省荣誉军康复医院子城乐园
禾兴路：第医院工行市分行
设施会入华庭街营客户提供方便时吸引客户入市重原华庭街会设立银行邮局等设施
6嘉兴市民块法
根专业机构嘉兴市区实考察目性深入性需求调研结合调查实际数出华庭街块法客户入市营重素面问题项目着重意义
（1）否时常带（建国中路块）？
调查数中836常该区列足说明结：
华庭街项目块处区嘉兴市民心目中相高位市民消费处重组成部分居民生活必处
（2）时月会次（建国路该块附）？
调查者总数中分375204167161均月会该区4次1—2次3—4次2—3次数显示月建国路4次占总样量375占高份额月1—4次占总样量532两者897
见九成受访者会定期区域建国路身嘉兴市民心目中非常知名度验证建国路嘉兴市民惯性消费休闲区域
（3）区域目什？
调查结果显示515受访者区块目购物外247散步94娱乐三项合计占调查总数856出建国路嘉兴市民理想购物休闲场滚石等型娱乐厅开设建国路带少流流代表商机娱乐目抵达流例相嘉兴区域娱乐设施提供较稀缺意未激发罢
华庭街设立娱乐休闲设施十分必带动气时带动整条街商机
（4）区域满意？
购物受访者满意占总量58见然建国路拓宽造成客源流失商业气氛减弱改建建国路环境提升老牌商业街印象嘉兴市民心中占相高位加许商家建国路肯定嘉兴心目中建国路然购物处接次娱乐休闲交通环境卫生选项
见建国路购物方面优势外存着方面优势优势表现明显建国路次复兴务必做方面包括环境配套服务等方面改进提升项目嘉兴市政府重点支持建设项目项目优惠措施相关配套服务措施相会带动整条建国路兴旺
（5）印象中区域前具特色方面什？
调查中显示建设区域嘉兴市民购物饮食娱乐场日建设十分利分537193173消费者认该区特色购物饮食娱乐建国路未拓宽前更商业聚集直嘉兴市中心区域
华庭街会助建国路原特色设立更特色产品进步繁荣华庭街
（6）嘉兴目前具特色购物场购物街？
具特色购物街嘉兴市民江南厦建国路少年路中山路勤俭路北京路认例分3272441511210427两年建国路勤俭路带商贸位削弱目前止嘉兴市民心目中然占相高位
调查显示嘉兴目前未形成富特色餐饮业市场市民饮食方面具较高需求华庭街设立型观景酒店十分必正确嘉兴市民喜爱家乡特文化外希点酒吧歌舞表演等外新鲜事物充实生活提高生活质量华庭街引进外休闲文化
7华庭街项目目前面竞争市场
（1）写字楼
前年嘉兴市场写字楼怪楼盘写字楼均价住宅便宜段时间写字楼市场开始活跃价格逐步开始升华庭街写字楼面积处黄金段根存着竞争市场反会带动整嘉兴写字楼市场
a众安商务中心
位禾兴北路理位置优越7层总面积约3200方米层车库层商铺二七层写字楼住宅写字楼均价2000元方米部国产电梯众安商务中心作中高档纯写字楼出现填补嘉兴市场空白销售率达100目前已逐步装修入户办公楼环境场前停车场时停车方便
b禾兴北路写字楼
六层普通商住楼层建筑面积约800方米均价2000元方米
c少年北路写字楼
98年竣工老式商住楼六层电梯层面积约四五百方均价1900元方米租售率85少年北路路窄店客户普遍反映车辆通行便停车较困难
d勤俭路写字楼
7层电梯均价1500元方米
写字楼出目前嘉兴没设施齐全写字楼急需样写字楼出现华庭街正弥补空缺
（2）类产品开发情况
a少年路商业步行街（中路步行街）
开发单位：嘉兴兴嘉房产限公司
设计单位：嘉兴中房建筑设计研究院
总占面积5025方米总建筑面积12560方米二层商铺高36米开间36米进深12米3—4层办公
少年路商铺单店面面积约40方米单店面单价已达20000元方米目前已全部售完二三层均价2000—3000元已售完中路店面单店面单价17000元方米银行提供六成十年揭
步行街没统理私业招租交通方便没停车场
b嘉禾北京城
开发商：浙江东方莱茵达置业限公司
建筑设计：杭州江南工程设计院
项目总价16亿元土单价2125元方米楼面价1328元方米
嘉禾北京城建筑占面积31298方米总建筑面积120191方米商业面积46792方米
建筑二层条型结构分北京路建国路布置北丽桥产生高差桥边入口广场高度面产生2米左右高差进入面层需广场侧台阶步行二层通台阶方进入嘉禾北京城入口流受严重影响影响整条街流营情况
销售员介绍：北京城集商贸旅游休闲娱乐体步行街具体营容：流行服饰化妆品音响制品传统工艺品连锁快餐酒吧茶楼影院等没明确功分区定位建筑结构较求餐饮业设计特安排（水排气厨房位置等）客户购买途样明确意
出北京城营会受严重影响华庭街店面考虑水排污等设施营户入需考虑问题
商铺2000年12月开始预定2001年5月正式销售（1）建国路层店面间面积约150方米面积单价13500元方米开间建国路8*15米住宅区8*75米（2）北京城纯底楼店面间面积约40方米单价9500元方米（3）北京城楼底店面间面积等单价底楼8500元方米二楼3800元方米（4）北京路中庭步行街层南河8*9米两面开门北面住宅区4*12米住宅10幢楼均价2600元方米客户80投资客温州相欲营容明付宽方式预定总房价10作订金五月份签定合付20房款余70作揭
目前北京城营业态已原先基础进行调整变成家居（装）条街商品市场苏宁电器业态营状况般
8华庭街项目产品定位
a综合方面素项目产品定位具列特征综合性商业文化娱乐设施：
（1）型商铺（零售店）节点间插规模较力店（万方米）
步行街方式进行组合设立型超市型停车场
（2）功：零售业（包括型超市）餐饮文化娱乐美容健身运动设施功零售业强调文化娱乐运动餐饮等功带动气作
（3）营容：超市服饰现代家居品饰品文化旅游银行型中高档餐饮美食吃童娱乐设施影城美容美发健身零售业营容服饰外挖掘商场中适宜规模面面服务商品丰富商品种类强调顾客次购齐
（4）建筑环境宜室外空间设计优美商业步行街
b商业形态关系
（1）受建国路已商业形态影响
（2）嘉禾北京城原先业态未调整前华庭街销售招商存着竞争期嘉禾北京城业态调整已存着真正意义竞争竞争相竞争形成竞争需繁荣增加区域兴旺北京城营成功带旺带气项目功定位建筑形态物业营理等方面竞争优势明显
c项目优势
（1）深厚商业文化底蕴市民心目中相重位
（2）位文化休闲题子城轴符合现代商业娱乐型休闲型发展趋势
（3）城市北部复兴新区开发速度加快口增加
（4）建国路二车道生活性干道机非划线分隔易形成商业环境
（5）道路通达程度交通便利
（6）项目建筑环境营容方式互相配合商业设施竞争优势
d项目机会
（1）较目前市中心商业形态缺乏良购物环境结合娱乐休闲建筑形态优美新型商业设施项目提供市场机会
（2）少年路离项目块远聚集气宝贵资源购物环境恶劣项目提供竞争机会
（3）利建国路项目建成通中环路条南北道路禾兴路作交通干道机会目前分布禾兴路店铺引项目
（4）嘉兴市民市中心工作场行车交通工具购物量频繁市中心购物点特征较长时间会改变说明市中心机会设置型超市江南厦戴梦中超市兴旺说明点应该说两家真正意义超市天然缺陷真正超市提供市场机会
（5）房产市场需求然存量商业房量已足满足需求投资增值保值心理投资回收期已较长情况商业房需求十分强烈预计项目销售期种现象持续
华 庭 街 位 置 图
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