海住宅区开发前期策划投资咨询粗探
住宅区开发般分前期策划投资咨询规划设计工程施工物业理等阶段前期策划投资咨询容般包括拟建楼盘价格售价房型定位占方案购房户购买力分析开发方案策划住宅建设标准建筑造型停车方式停车位数量开发成估算盈利性分析等前期策划投资咨询牵涉面广专业性强开发商身力量力完成委托拥量信息数房产咨询机构完成现针案例欲海住宅区开发前期策划投资咨询作粗浅探讨
某房产开发商已获位海市五级段住宅建设块该块占面积21000M2块周围教育医疗娱乐购物等配套设施齐备高架公交铁（建）等交通设施完备目前开发商已政府土理部门签订土出协议土出协议中规定土出年限70年途住宅规划容积率25出金3675万元外开发商已某拆迁单位签订块动拆迁协议块动迁费包括支付动迁单位居民直接费清理场费动迁工作劳务费等合计200万元亩该开发商委托设计单位进行规划设计前目前土出协议动拆迁协议两份基资料基础欲委托咨询机构进行住宅区开发前期策划开发成估算盈利性分析
住宅区开发前期策划
1楼盘价格定位
根咨询员市场调查建块附已建建住宅楼盘价格分布范围低3980元M2高9980元M2购房户较选择空间数楼盘价位集中中价范围具体调查结果见表：
价格范围
楼盘家数
建筑形式
3980—4980元M2
2
高层
4980—5980元M2
5
高层高层
5980—6980元M2
12
高层中高层
6980—9980元M2
1
高层
表附已建建竞争楼盘均价数分布4980—6980元M2综合分析拟定建住宅区购房户海工薪阶层中等偏收入家庭济力较弱群体高收入白领阶层辅根身楼盘特点拟定楼盘住宅商品房销售均价6180元M2销售运作时根市场供求关系已制定销售价格基础进行适调整
2房型定位占方案
年海住宅市场新开发楼盘户型面积偏情况较普遍根海市房产交易中心海市统计局联合发布2002年海市房产市场商品房预售结构分析数2002年房产市场商品房户型面积70M2仅占22房型面积70—100M2占163户型面积100—150M2占539户型面积150M2占277户型面积100M2占816户型面积明显偏许工薪阶层家庭房兴叹实际目前海住宅市场抢手户型中房型指传统意义50M2左右户型指二房厅面积85M2
左右二房二厅面积100M2左右户型种户型实性强总价适中物业理费高工薪阶层具极吸引力综合分析拟建住宅区开发项目房型建筑面积占定位
房型
房厅卫
二房二厅卫
二房二厅卫
三房二厅二卫
四房二厅二卫
建筑面积
70M2
85M2
100M2
130M2
160M2
占
5
35
35
15
10
销售目标客户
欲年轻分开居住老年
首次购房工薪阶层
首次购房济力较强工薪阶层
政府企事业单位中层理干部二代家庭
外企高新技术企业金融证券信息界白领外沪商员
3购房户购买力分析
根述建筑面积定位销售价格力房型二房厅卫二房二厅卫套房屋销售均价：525万元—618万元般情况购房者首付301575万元—185万元左右余款银行揭分20年偿618万元（二房二厅卫）房型例首付185万元余款433万元分20年偿目前商业贷款月利率042万元月付息额6621647元月款额计算2867元中等偏收入家庭购房户应该款力外果购房户够部分公积金贷款公积金贷款利率商业贷款利率低月款额降购房客户款力更保证
4开发方案策划参考济指标确定
开发方案：
社会济发展民生活水提高住宅区居住环境提出更高求促住宅建筑形态舒适实方发展传统层+高层建筑模式已满足土紧张城市需求种折衷方式高层板式结构住宅（7—13层）层住宅相具节约土资源优势高层住宅相具良通风采光优势成前未受购房户欢迎建筑形态次开发方案原选12层高层板式结构
参考济指标
（1）住宅幢数建筑面积住户数估算
根房型定位占方案建楼盘住宅户均建筑面积：
70*5+85*35+100*35+130*15+160*1010375M2
幢住宅设5单元单元梯二户（单元设1台电梯）幢12层高层住宅建筑面积：
12层*5单元层*2户单元*10375M212450方米
已知基块面积21000M2规划容积率25建住宅商品房公建配套设施建筑面积合计：
21000*2552500M2
根住宅区规划指标般住宅商品房占94—95公建配套设施占5—6假设住宅商品房占总数95住宅商品房建建筑面积：
52500M
2*9549875M2
建12层高层住宅幢数：
49875124504幢
住宅实际建建筑面积：
4*1245049800M2
户均建筑面积10375 M2
住户数：4980010375480户
（2）公建配套设施
公建配套服务设施包括：幼园托便民商店配套设施中幼园托般占40便民商店般占35配套设施般占25
公建配套设施建总建筑面积：总建筑面积住宅建筑面积52500498002700方米
幼园托建筑面积：2700*401080M2
便民商店建筑面积：2700*35945M2
配套设施建筑面积：2700*25675M2
（3）室外附属设施
室外附属设施包括独立式停车库变电标准网球场等
停车位：
区机动车拟15停面车位85停独立式车库
考虑家庭轿车海普趋势假设区3户住户拥辆家庭轿车需总停车位：
4803160面车位数：160*1524车位数：160*85136
独立式停车库：
车位面尺寸25M*5M占面积125M2车位包括分摊车道面积般3035M2次估算取限值
独立式停车库面积：
136*354760M2
变电
变电投资取决整区总电量整区总电量估算：
民建筑单位面积电量指标摘录：住宅40WM2幼园托：30WM2便民商店：60—120WM2配套设施80WM2车库20—30WM2估算时均采限值
住宅商品房电量：49800*502490千瓦
幼园托电量：1080*30324千瓦
便民商店电量：945*1201134千瓦
配套设施电量：675*8054千瓦
高层住宅楼身室：10375*5*2*4幢*301245千瓦
独立式停车库：4760*301428千瓦
电量计：29571千瓦
外区零星电量取5整住宅区总电量：
29571*（1+5）3105千瓦
选变压器容量3200KVA（1KW视1KVA）满足整住宅区电求拟设10KV容量800KVA变电4座取座变电房屋建筑面积50方米计200方米
网球场：
满足区居民休闲娱乐生活需拟区建造标准网球场1座
标准网球场规格：3658M*1829M网球场占面积：669M2
5建筑覆盖率绿化率区绿化面积网球场占面积面车位占面积区道路占面积等指标估算
建筑覆盖率：
4幢12层高层占面积：10375*5*2*4*(1+10)4565M2
公建配套设施(2层计)占面积：27002*(1+10)1485M2
配电占面积：200*（1+10）220 M2
建筑物占面积：6270M2
(考虑基础凸出外墙建筑物占标准层基础增加10)
建筑覆盖率：627021000*100299
绿化率：新建区绿化率般低30改善环境提高生活质量整基绿化率取中档偏水35建筑物占道路场面车位网球场幼园托活动场区居民活动场外余均植绿化中独立式室方设中心绿
区绿化总面积：21000*357350M2
网球场占面积：3658*1829669M2
面车位占面积：24*25*5300M2
幼园托室外活动场：面积建筑面积1080 M2
居民室外活动场：取区总占面积521000*51050 M2
区道路占面积：210006270（建筑物）7350（绿化）669（网球场）300（面车位）1080（幼园托室外活动场）1050 M2（居民室外活动场）
4281 M2
区道路占率：428121000*100204
6区日水量污水日高排放量工煤气日量电话容量等指标估算：
民建筑期供水污水排放煤气量电话容量规划指标摘录：
供水指标：
住宅：7—10升M2·日公建配套设施：6—10升M2·日绿化：15升—2升M2·日
排污指标：
住宅：67—95升M2·日公建配套设施：54—9升M2·日
工煤气量指标：
住宅：44M3户·日公建配套设施：008M3M2·日
电话容量指标：
住宅：100—154门万M2公建配套设施：25门万M2
区日水量：10升M2*49800M2（住宅）+10升M2*2700M2（公建配套）+2升M2*9450M2（绿化）544M3
区日高污水排放量：95升M2*49800M2(住宅)+9升M2*2700M2(公建配套)497M3
工煤气日量：44M3户*480户+2700M2*008M3M22328M3
电话线数量：154门万M2*498万M2+25门万M2*027万M2774门
7前期策划成果汇总：
建设规模：拟建4幢1层12层高层梯二户板式结构幢层5单元均户建筑面积：10375方米层高29米
块总面积：21000方米
建筑物占面积：6270方米
绿化占面积：7350方米
网球场占面积：669方米
面停车位占面积：300方米
区道占面积：4281方米
幼园托室外活动场占面积：1080方米
区居民室外活动场占面积：1050方米
总建筑面积：57260方米
住宅商品房建筑面积：49800方米
公建配套设施建筑面积：2700方米
幼园托面积：1080方米
便民商店面积：945方米
配套设施面积：675方米
独立式停车库建筑面积：4760方米
规划容积率：25（包括停车库面积）
建筑覆盖率：299
绿化率：35
区道路占率：204
娱乐休闲设施占率：147
住宅区总电量：3105千瓦
住宅区高日水量：544立方米
住宅区高日污水排放量：497立方米
住宅区高日工煤气量：2328立方米
住宅区电话容量：774门
总户数： 480户
二开发项目开发成分析估算
（）开发成分析
整开发建设项目需资金住宅商品房公建配套设施室外附属设施室外工程建设标准密切相关估算前必须先确定住宅商品房公建配套设施室外附属设施室外工程等建设标准
1住宅商品房建设标准见表：
结构
剪力墙
户型
梯二户
层高
29M
幢数12层住宅4幢
建
设
标
准
建筑层数：1层12层
基础：钻孔灌注桩箱形基础
楼面：住户室细石钢筋混凝土整体面层底层电梯厅花岗石坪余楼层电梯厅采质砖阳台铸铁栏杆
门窗：塑钢门窗钢板分户门室设五级防门
外粉刷：釉条形面砖局部外墙防水涂料
粉刷：住户市批建筑腻子公部位贴面砖
屋面：树脂珍珠岩板保温双层钢筋混凝土防潮层双层APP防水卷材铝基反光隔热材料
电气：干线电缆桥架敷设普通开关插座座灯头诱导灯电话天线楼宇讲系统配线
道：铝塑复合水塑料排水消火栓系统
设备：明配电箱动力配电箱柜水泵视讲进口设备水净化设备幢楼设中外合资电梯5台
2公建配套服务设施室外附属设施建设标准见表：
项目
建设标准
公建配套设施
幼园托
混合结构条形基础外墙贴面砖室刷涂料
便民商店
现浇框架结构条形基础外墙贴面砖室刷涂料
配套设施
现浇框架结构条形基础外墙贴面砖室刷涂料
室外附属设施
配电房
混合结构条形基础外墙贴面砖室刷涂料
室外网球场
场钢筋混凝土基层聚胺脂类面层进口灯光围网系统场设备
独立式停车库
现浇钢筋混凝土底板侧板顶板室钢筋混凝土柱梁底板设桩室坪细石砼面层顶墙刷涂料
3建设项目开发成估算：
根述建筑物构筑物建设标准住宅商品房独立式停车库建筑安装单价构成分析见表：
项目
住宅商品房
（元方米）
独立式停车库
（元方米）
工程
桩基
120
0
基础
100
2800
计
220
2800
结构
600
0
建筑
外立面门窗
80
20
装饰
50
30
杂项
15
20
计
145
70
机电设备
水煤气
70
30
消防
40
40
电气
100
50
弱电
40
25
室通风
10
50
电梯
180
0
计
440
195
工程开办费
35
40
合计
1440
3105
公建配套设施房室外附属设施室外工程建设成分析见表：
项目
建安单价
说明
公建配套设施
幼园托
700元M2
混合结构
便民商店
1000元M2
框架结构
配套设施
1000元M2
框架结构
室外附属设施
变电设备
变压器
1500元KVA
干式变压器
配电设备
1000元KW
备柴油发电机
1700元KW
进口发电机
变电房屋
200方米
800元方米
混合结构
钢筋混凝土基础
5万元
网球场
聚胺脂类面层
22万元
进口灯光系统
13万元
场设备
5万元
进口围网系统
9万元
室外工程
约占全部建筑物构筑物造价11—13
4项目开发需建设成具体估算程：
A土费
A1土出金： 3675万元
A2块动拆迁费
3000*12006300万元
计： 9975万元
B体工程建设费
B1住宅商品房
工程：49800 M2*220元M210956万元
结构：49800M2*600元M22988万元
建筑：49800M2*145元M27221万元
机电安装：49800M2*440元M221912万元
开办费：49800M2*35元M21743万元
计：7171万元
B2独立式停车库
工程：4760M2*2800元M213328万元
结构工程：4760M2*00
建筑：4760M2*70元M2333万元
机电安装：4760M2*195元M2928万元
开办费：4760M2*40元M2190万元
计 1478万元
B3公建配套设施
幼园托：1080M2*700元M2756万元
便民商店：945M2*1000元M2945万元
配套设施：675M2*1000元M2675万元
计 238万元
B4变电
设备：
变压器：1500元KVA*3200KVA480万元
配电设备：高低压开关柜负荷开关配电盘电缆桥架等
1000元KW*3200KW320万元
进口柴油发电机：1700元KW*3200KW*201088万元（容量变压器容量20计算）
设备计： 909万元
土建： 200M
2*800元 M216万元
计： 925万元
B5室外网球场（3658M*1829M1座）
细石钢筋混凝土基层：5万元
聚胺脂类面层：22万元
场设备5万元
进口灯光系统：13万元
进口围网系统：9万元
计： 54万元
体工程建设费合计：9866万元
C室外工程费：
包括土方道路围墙门绿化水道沟庭院路灯电缆建筑品等体工程建设费12估算：
9866*12 1184万元
D工程间接费
1 专业费：体工程建设费6估算9866*6592万元
2 开发商筹建理费：体工程建设费2估算9866*2197万元
3 住宅配套费：住宅建筑面积320元M2估算49800*3201594元
4 防建设配套费
工程室建成战结合防设施规定免缴防建设配套费
5 市政建设配套费
120元M2标准估算：120元M2*52500M2630万元
6 关部门收取种手续费：
15元M2标准估算：15元M2*52500M279万元
计： 3092万元
E预见费
（A）——（D）项费5估算
（9975+9866+1184+3092）*524117*51206万元
AE计： 25323万元
F建设期贷款利息
假设开发商资金占建设资金3025建设资金源楼盘滚动销售45建设资金源银行贷款银行贷款1—3年贷款利率549贷款资金均占时间15年建设贷款利息：
25323*45*[（1+549）151]951万元
建设开发成汇总表：
工程项目
分项项目
估算金额（万元）
土费
土费
出金
3675
动拆迁费
6300
计
9975
体工程建设费
住宅商品房
工程
10956
结构
2988
建筑
7221
机电设备
21912
开办费
1743
计
7171
独立式停车库
工程
13328
结构
0
建筑
333
机电设备
928
开办费
19
计
1478
公建配套服务设施
幼园托
756
便民商店
945
配套设施
675
计
238
变电
变压器
480
配电设备
320
备柴油发电机
1088
土建
16
计
925
室外标准网球场（1座）
钢筋混凝土基层
5
聚胺脂类面层
22
场设备
5
进口灯光系统
13
进口围网系统
9
计
54
体工程建设费合计
9866
室外工程费
1184
专业费
592
工程间接费
开发商筹建理费
197
住宅配套费
1594
防配套费
0
市政建设配套费
630
关部门收取种手续费
79
计
3092
预见费
1206
建设期贷款利息
951
项目总开发成（万元）
26274
三项目开发盈利性分析
住宅建设项目销售总收入（销售税费取8）：
住宅商品房：49800M2*6180元方米*（18）28314万元
独立式车位：10万元*136*（18）1251万元
计 29565万元
住宅建设项目开发成 26274万元
开发利润：29565262743291万元
利润率：开发利润开发成329126274*100125
假设整住宅区开发完成2年时间开发商资金项目建设资金30
25323*307597万元
开发商资金年利润率：开发利润（资金*2）*1003291（7597*2）*100217
盈亏衡分析：
项目盈亏衡点：销售收入建设开发成
盈亏衡点住宅均售价*49800*（18）+100000*136*（18）262740000
盈亏衡点住宅均售价5462元方米
果楼盘建成住宅商品房均售价超5462元方米开发项目盈利
果楼盘建成住宅商品房均售价低5462元方米开发项目出现亏损
相房产价格评估言房产前期策划投资盈利性分析涉项目容范围广信息数量文采信息数源方面：（1）国家关民建筑设计参考指标（2）国家关居住区规划参考指标（3）海市建设工程造价信息资料（4）海市房产开发类理费标准（5）中国民银行发布存贷款利率（6）海市房产交易中心海市统计局发布海市房产市场相关数（7）通现场调查市场研究信息数（8）作者建筑设计工程造价咨询房产评估行业积累关验数述信息资料数具动态性时效性文采信息数仅供参考引时应根具体情况加必修正目前阶段国部分房产评估机构业务单知识含金量高事含金量较高房产策划投资咨询市场分析物业代理应该作房产评估机构发展方类房产评估更高层次咨询业务房产评估员提供更广阔舞台文海住宅区策划投资咨询作成熟粗浅探索妥处敬请家批评指正
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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住宅区开发般分前期策划投资咨询规划设计工程施工物业理等阶段前期策划投资咨询容般包括拟建楼盘价格售价房型定位占方案购房户购买力分析开发方案策划住宅建设标准建筑造型停车方式停车位数量开发成估算盈利性分析等前期策划投资咨询牵涉面广专业性强开发商身力量力完成委托拥量信息数房产咨询机构完成现针案例欲海住宅区开发前期策划投资咨询作粗浅探讨
某房产开发商已获位海市五级段住宅建设块该块占面积21000M2块周围教育医疗娱乐购物等配套设施齐备高架公交铁（建）等交通设施完备目前开发商已政府土理部门签订土出协议土出协议中规定土出年限70年途住宅规划容积率25出金3675万元外开发商已某拆迁单位签订块动拆迁协议块动迁费包括支付动迁单位居民直接费清理场费动迁工作劳务费等合计200万元亩该开发商委托设计单位进行规划设计前目前土出协议动拆迁协议两份基资料基础欲委托咨询机构进行住宅区开发前期策划开发成估算盈利性分析
住宅区开发前期策划
1楼盘价格定位
根咨询员市场调查建块附已建建住宅楼盘价格分布范围低3980元M2高9980元M2购房户较选择空间数楼盘价位集中中价范围具体调查结果见表：
价格范围
楼盘家数
建筑形式
3980—4980元M2
2
高层
4980—5980元M2
5
高层高层
5980—6980元M2
12
高层中高层
6980—9980元M2
1
高层
表附已建建竞争楼盘均价数分布4980—6980元M2综合分析拟定建住宅区购房户海工薪阶层中等偏收入家庭济力较弱群体高收入白领阶层辅根身楼盘特点拟定楼盘住宅商品房销售均价6180元M2销售运作时根市场供求关系已制定销售价格基础进行适调整
2房型定位占方案
年海住宅市场新开发楼盘户型面积偏情况较普遍根海市房产交易中心海市统计局联合发布2002年海市房产市场商品房预售结构分析数2002年房产市场商品房户型面积70M2仅占22房型面积70—100M2占163户型面积100—150M2占539户型面积150M2占277户型面积100M2占816户型面积明显偏许工薪阶层家庭房兴叹实际目前海住宅市场抢手户型中房型指传统意义50M2左右户型指二房厅面积85M2
左右二房二厅面积100M2左右户型种户型实性强总价适中物业理费高工薪阶层具极吸引力综合分析拟建住宅区开发项目房型建筑面积占定位
房型
房厅卫
二房二厅卫
二房二厅卫
三房二厅二卫
四房二厅二卫
建筑面积
70M2
85M2
100M2
130M2
160M2
占
5
35
35
15
10
销售目标客户
欲年轻分开居住老年
首次购房工薪阶层
首次购房济力较强工薪阶层
政府企事业单位中层理干部二代家庭
外企高新技术企业金融证券信息界白领外沪商员
3购房户购买力分析
根述建筑面积定位销售价格力房型二房厅卫二房二厅卫套房屋销售均价：525万元—618万元般情况购房者首付301575万元—185万元左右余款银行揭分20年偿618万元（二房二厅卫）房型例首付185万元余款433万元分20年偿目前商业贷款月利率042万元月付息额6621647元月款额计算2867元中等偏收入家庭购房户应该款力外果购房户够部分公积金贷款公积金贷款利率商业贷款利率低月款额降购房客户款力更保证
4开发方案策划参考济指标确定
开发方案：
社会济发展民生活水提高住宅区居住环境提出更高求促住宅建筑形态舒适实方发展传统层+高层建筑模式已满足土紧张城市需求种折衷方式高层板式结构住宅（7—13层）层住宅相具节约土资源优势高层住宅相具良通风采光优势成前未受购房户欢迎建筑形态次开发方案原选12层高层板式结构
参考济指标
（1）住宅幢数建筑面积住户数估算
根房型定位占方案建楼盘住宅户均建筑面积：
70*5+85*35+100*35+130*15+160*1010375M2
幢住宅设5单元单元梯二户（单元设1台电梯）幢12层高层住宅建筑面积：
12层*5单元层*2户单元*10375M212450方米
已知基块面积21000M2规划容积率25建住宅商品房公建配套设施建筑面积合计：
21000*2552500M2
根住宅区规划指标般住宅商品房占94—95公建配套设施占5—6假设住宅商品房占总数95住宅商品房建建筑面积：
52500M
2*9549875M2
建12层高层住宅幢数：
49875124504幢
住宅实际建建筑面积：
4*1245049800M2
户均建筑面积10375 M2
住户数：4980010375480户
（2）公建配套设施
公建配套服务设施包括：幼园托便民商店配套设施中幼园托般占40便民商店般占35配套设施般占25
公建配套设施建总建筑面积：总建筑面积住宅建筑面积52500498002700方米
幼园托建筑面积：2700*401080M2
便民商店建筑面积：2700*35945M2
配套设施建筑面积：2700*25675M2
（3）室外附属设施
室外附属设施包括独立式停车库变电标准网球场等
停车位：
区机动车拟15停面车位85停独立式车库
考虑家庭轿车海普趋势假设区3户住户拥辆家庭轿车需总停车位：
4803160面车位数：160*1524车位数：160*85136
独立式停车库：
车位面尺寸25M*5M占面积125M2车位包括分摊车道面积般3035M2次估算取限值
独立式停车库面积：
136*354760M2
变电
变电投资取决整区总电量整区总电量估算：
民建筑单位面积电量指标摘录：住宅40WM2幼园托：30WM2便民商店：60—120WM2配套设施80WM2车库20—30WM2估算时均采限值
住宅商品房电量：49800*502490千瓦
幼园托电量：1080*30324千瓦
便民商店电量：945*1201134千瓦
配套设施电量：675*8054千瓦
高层住宅楼身室：10375*5*2*4幢*301245千瓦
独立式停车库：4760*301428千瓦
电量计：29571千瓦
外区零星电量取5整住宅区总电量：
29571*（1+5）3105千瓦
选变压器容量3200KVA（1KW视1KVA）满足整住宅区电求拟设10KV容量800KVA变电4座取座变电房屋建筑面积50方米计200方米
网球场：
满足区居民休闲娱乐生活需拟区建造标准网球场1座
标准网球场规格：3658M*1829M网球场占面积：669M2
5建筑覆盖率绿化率区绿化面积网球场占面积面车位占面积区道路占面积等指标估算
建筑覆盖率：
4幢12层高层占面积：10375*5*2*4*(1+10)4565M2
公建配套设施(2层计)占面积：27002*(1+10)1485M2
配电占面积：200*（1+10）220 M2
建筑物占面积：6270M2
(考虑基础凸出外墙建筑物占标准层基础增加10)
建筑覆盖率：627021000*100299
绿化率：新建区绿化率般低30改善环境提高生活质量整基绿化率取中档偏水35建筑物占道路场面车位网球场幼园托活动场区居民活动场外余均植绿化中独立式室方设中心绿
区绿化总面积：21000*357350M2
网球场占面积：3658*1829669M2
面车位占面积：24*25*5300M2
幼园托室外活动场：面积建筑面积1080 M2
居民室外活动场：取区总占面积521000*51050 M2
区道路占面积：210006270（建筑物）7350（绿化）669（网球场）300（面车位）1080（幼园托室外活动场）1050 M2（居民室外活动场）
4281 M2
区道路占率：428121000*100204
6区日水量污水日高排放量工煤气日量电话容量等指标估算：
民建筑期供水污水排放煤气量电话容量规划指标摘录：
供水指标：
住宅：7—10升M2·日公建配套设施：6—10升M2·日绿化：15升—2升M2·日
排污指标：
住宅：67—95升M2·日公建配套设施：54—9升M2·日
工煤气量指标：
住宅：44M3户·日公建配套设施：008M3M2·日
电话容量指标：
住宅：100—154门万M2公建配套设施：25门万M2
区日水量：10升M2*49800M2（住宅）+10升M2*2700M2（公建配套）+2升M2*9450M2（绿化）544M3
区日高污水排放量：95升M2*49800M2(住宅)+9升M2*2700M2(公建配套)497M3
工煤气日量：44M3户*480户+2700M2*008M3M22328M3
电话线数量：154门万M2*498万M2+25门万M2*027万M2774门
7前期策划成果汇总：
建设规模：拟建4幢1层12层高层梯二户板式结构幢层5单元均户建筑面积：10375方米层高29米
块总面积：21000方米
建筑物占面积：6270方米
绿化占面积：7350方米
网球场占面积：669方米
面停车位占面积：300方米
区道占面积：4281方米
幼园托室外活动场占面积：1080方米
区居民室外活动场占面积：1050方米
总建筑面积：57260方米
住宅商品房建筑面积：49800方米
公建配套设施建筑面积：2700方米
幼园托面积：1080方米
便民商店面积：945方米
配套设施面积：675方米
独立式停车库建筑面积：4760方米
规划容积率：25（包括停车库面积）
建筑覆盖率：299
绿化率：35
区道路占率：204
娱乐休闲设施占率：147
住宅区总电量：3105千瓦
住宅区高日水量：544立方米
住宅区高日污水排放量：497立方米
住宅区高日工煤气量：2328立方米
住宅区电话容量：774门
总户数： 480户
二开发项目开发成分析估算
（）开发成分析
整开发建设项目需资金住宅商品房公建配套设施室外附属设施室外工程建设标准密切相关估算前必须先确定住宅商品房公建配套设施室外附属设施室外工程等建设标准
1住宅商品房建设标准见表：
结构
剪力墙
户型
梯二户
层高
29M
幢数12层住宅4幢
建
设
标
准
建筑层数：1层12层
基础：钻孔灌注桩箱形基础
楼面：住户室细石钢筋混凝土整体面层底层电梯厅花岗石坪余楼层电梯厅采质砖阳台铸铁栏杆
门窗：塑钢门窗钢板分户门室设五级防门
外粉刷：釉条形面砖局部外墙防水涂料
粉刷：住户市批建筑腻子公部位贴面砖
屋面：树脂珍珠岩板保温双层钢筋混凝土防潮层双层APP防水卷材铝基反光隔热材料
电气：干线电缆桥架敷设普通开关插座座灯头诱导灯电话天线楼宇讲系统配线
道：铝塑复合水塑料排水消火栓系统
设备：明配电箱动力配电箱柜水泵视讲进口设备水净化设备幢楼设中外合资电梯5台
2公建配套服务设施室外附属设施建设标准见表：
项目
建设标准
公建配套设施
幼园托
混合结构条形基础外墙贴面砖室刷涂料
便民商店
现浇框架结构条形基础外墙贴面砖室刷涂料
配套设施
现浇框架结构条形基础外墙贴面砖室刷涂料
室外附属设施
配电房
混合结构条形基础外墙贴面砖室刷涂料
室外网球场
场钢筋混凝土基层聚胺脂类面层进口灯光围网系统场设备
独立式停车库
现浇钢筋混凝土底板侧板顶板室钢筋混凝土柱梁底板设桩室坪细石砼面层顶墙刷涂料
3建设项目开发成估算：
根述建筑物构筑物建设标准住宅商品房独立式停车库建筑安装单价构成分析见表：
项目
住宅商品房
（元方米）
独立式停车库
（元方米）
工程
桩基
120
0
基础
100
2800
计
220
2800
结构
600
0
建筑
外立面门窗
80
20
装饰
50
30
杂项
15
20
计
145
70
机电设备
水煤气
70
30
消防
40
40
电气
100
50
弱电
40
25
室通风
10
50
电梯
180
0
计
440
195
工程开办费
35
40
合计
1440
3105
公建配套设施房室外附属设施室外工程建设成分析见表：
项目
建安单价
说明
公建配套设施
幼园托
700元M2
混合结构
便民商店
1000元M2
框架结构
配套设施
1000元M2
框架结构
室外附属设施
变电设备
变压器
1500元KVA
干式变压器
配电设备
1000元KW
备柴油发电机
1700元KW
进口发电机
变电房屋
200方米
800元方米
混合结构
钢筋混凝土基础
5万元
网球场
聚胺脂类面层
22万元
进口灯光系统
13万元
场设备
5万元
进口围网系统
9万元
室外工程
约占全部建筑物构筑物造价11—13
4项目开发需建设成具体估算程：
A土费
A1土出金： 3675万元
A2块动拆迁费
3000*12006300万元
计： 9975万元
B体工程建设费
B1住宅商品房
工程：49800 M2*220元M210956万元
结构：49800M2*600元M22988万元
建筑：49800M2*145元M27221万元
机电安装：49800M2*440元M221912万元
开办费：49800M2*35元M21743万元
计：7171万元
B2独立式停车库
工程：4760M2*2800元M213328万元
结构工程：4760M2*00
建筑：4760M2*70元M2333万元
机电安装：4760M2*195元M2928万元
开办费：4760M2*40元M2190万元
计 1478万元
B3公建配套设施
幼园托：1080M2*700元M2756万元
便民商店：945M2*1000元M2945万元
配套设施：675M2*1000元M2675万元
计 238万元
B4变电
设备：
变压器：1500元KVA*3200KVA480万元
配电设备：高低压开关柜负荷开关配电盘电缆桥架等
1000元KW*3200KW320万元
进口柴油发电机：1700元KW*3200KW*201088万元（容量变压器容量20计算）
设备计： 909万元
土建： 200M
2*800元 M216万元
计： 925万元
B5室外网球场（3658M*1829M1座）
细石钢筋混凝土基层：5万元
聚胺脂类面层：22万元
场设备5万元
进口灯光系统：13万元
进口围网系统：9万元
计： 54万元
体工程建设费合计：9866万元
C室外工程费：
包括土方道路围墙门绿化水道沟庭院路灯电缆建筑品等体工程建设费12估算：
9866*12 1184万元
D工程间接费
1 专业费：体工程建设费6估算9866*6592万元
2 开发商筹建理费：体工程建设费2估算9866*2197万元
3 住宅配套费：住宅建筑面积320元M2估算49800*3201594元
4 防建设配套费
工程室建成战结合防设施规定免缴防建设配套费
5 市政建设配套费
120元M2标准估算：120元M2*52500M2630万元
6 关部门收取种手续费：
15元M2标准估算：15元M2*52500M279万元
计： 3092万元
E预见费
（A）——（D）项费5估算
（9975+9866+1184+3092）*524117*51206万元
AE计： 25323万元
F建设期贷款利息
假设开发商资金占建设资金3025建设资金源楼盘滚动销售45建设资金源银行贷款银行贷款1—3年贷款利率549贷款资金均占时间15年建设贷款利息：
25323*45*[（1+549）151]951万元
建设开发成汇总表：
工程项目
分项项目
估算金额（万元）
土费
土费
出金
3675
动拆迁费
6300
计
9975
体工程建设费
住宅商品房
工程
10956
结构
2988
建筑
7221
机电设备
21912
开办费
1743
计
7171
独立式停车库
工程
13328
结构
0
建筑
333
机电设备
928
开办费
19
计
1478
公建配套服务设施
幼园托
756
便民商店
945
配套设施
675
计
238
变电
变压器
480
配电设备
320
备柴油发电机
1088
土建
16
计
925
室外标准网球场（1座）
钢筋混凝土基层
5
聚胺脂类面层
22
场设备
5
进口灯光系统
13
进口围网系统
9
计
54
体工程建设费合计
9866
室外工程费
1184
专业费
592
工程间接费
开发商筹建理费
197
住宅配套费
1594
防配套费
0
市政建设配套费
630
关部门收取种手续费
79
计
3092
预见费
1206
建设期贷款利息
951
项目总开发成（万元）
26274
三项目开发盈利性分析
住宅建设项目销售总收入（销售税费取8）：
住宅商品房：49800M2*6180元方米*（18）28314万元
独立式车位：10万元*136*（18）1251万元
计 29565万元
住宅建设项目开发成 26274万元
开发利润：29565262743291万元
利润率：开发利润开发成329126274*100125
假设整住宅区开发完成2年时间开发商资金项目建设资金30
25323*307597万元
开发商资金年利润率：开发利润（资金*2）*1003291（7597*2）*100217
盈亏衡分析：
项目盈亏衡点：销售收入建设开发成
盈亏衡点住宅均售价*49800*（18）+100000*136*（18）262740000
盈亏衡点住宅均售价5462元方米
果楼盘建成住宅商品房均售价超5462元方米开发项目盈利
果楼盘建成住宅商品房均售价低5462元方米开发项目出现亏损
相房产价格评估言房产前期策划投资盈利性分析涉项目容范围广信息数量文采信息数源方面：（1）国家关民建筑设计参考指标（2）国家关居住区规划参考指标（3）海市建设工程造价信息资料（4）海市房产开发类理费标准（5）中国民银行发布存贷款利率（6）海市房产交易中心海市统计局发布海市房产市场相关数（7）通现场调查市场研究信息数（8）作者建筑设计工程造价咨询房产评估行业积累关验数述信息资料数具动态性时效性文采信息数仅供参考引时应根具体情况加必修正目前阶段国部分房产评估机构业务单知识含金量高事含金量较高房产策划投资咨询市场分析物业代理应该作房产评估机构发展方类房产评估更高层次咨询业务房产评估员提供更广阔舞台文海住宅区策划投资咨询作成熟粗浅探索妥处敬请家批评指正
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