物业管理操作实务大全

物业理操作实务全
业理操作实务全 

　　物业理操作实务全 

　　第章物业理基概念 

　　第节物业 

　　物业含义 

　　物业词译英语propertyestate香港传入海含义指土土建筑物形式存动产物业词国外特东南亚区作房产称义词 

　　物业单元性房产物业指单元性产指单元性建筑物物业根区域空间作相分割整住宅区中某住宅单位作物业办公楼宇商业厦酒店厂房仓库称物业 


　　关物业涵国类著述提法少十种概言包括素： 

　　（1）已建成具功类供居住非居住屋宇 

　　（2）屋宇相配套设备市政公设施 

　　（3）屋宇建筑（包括部项设施）相邻场庭院停车场区非干交通道路 

　　观：单体建筑物座孤零零具备设施楼宇称完整意义物业物业应房产产统里产系指该房业配套业 


　　二物业性质 

　　世界事物属性物业例外分析握物业属性解物业物业理质掌握物业理运作规律搞物业理着十分积极意义 

　　（）物业然属性 

　　物业然属性称物业物理性质指物业物质实体物理形态相联系性质物业社会济性质物质容物质基础物业然属性指： 

　　1物业二元性 

　　物业物质实体表现具特定途明确属建筑物种建筑物基础总建筑土成土附属物土功助建筑物充分发挥济发达社会物业土建筑物统体兼土建筑物两方面物质容然物业二元组成重例总体言物业建筑面积土面积值城市高乡村济文化商业中心高重工业基物业二元性商品具备决定物业必然兼土建筑物二者特种性质 


　　2物业限性 

　　物业限性根讲土限性决定天然土限作兴建建筑物优良建筑段更限类限土开发建设现代建筑物技术求高耗资物业数量受制社会济力量技术水 

　　3物业差异性样性 


　　物业差异性土言土数量限着口增加济发展类必须开发利劣质土土优劣农村取决土天然尺度然条件城市取决段区位技术条件物业样性建筑物言建筑物功位置然环境技术济条件形成物业形式样性建筑物单件产品类品种规格结构式样外观年代等方面存着某种处 

　　4物业固定性 

　　物业固定性指物业空间位置移动性法某物业偏远区位移动商业中心建筑物土相分离改变物业途移动法律意义实质物业位置 

　　5物业永久性长期性 


　　物业永久性土言土永存具毁灭性建筑物灭失逐渐损耗直丧失物理寿命物业长期性建筑物言建筑物建筑完成正常情况物理寿命期限达数十年甚百年供长期物业次性出售通出租方式零星出售边流通边消费价值次收回较长时期中次收回 　6物业配套性 

　　物业配套性指物业种配套设施满足种需特性没配套设施物业满足种需种需求客观决定物业配套性物业配套越齐全功发挥越充分 

　　（二）物业社会属性 

　　物业社会属性两方面研究：作种商品物业具济属性商品生产关系财产关系调整属物业具法律属性物业权属问题 


　　1物业济属性 

　　首先物业济属性表现单商品属性物业商品性物业价值商品济决定具方面实质性容：物业价值价值通市场交易活动实现物业买卖租赁抵押土权出转体现物业商品性具体方式物业开发建筑营理商品济活动必须遵价值规律基济运行规律物业分配消费便非盈利性充斥着商品行奉行着商品—货币规参物业开发建设营理消费间关系质种商品济关系生产消费偿 

　　次物业济属性表现供应短缺性物业供应短缺方面表现土资源供应绝短缺方面表现建筑资源供应相短缺 


　　次物业济属性表现保值增值性物业够保值增值已越越认识应该物业增值种长期趋势直线式运动某时期物业价格升降波动长期疑呈现出波动中扬呈螺旋式升趋势 

　　物业济属性表现宏观政策调控性物业稀缺性物业关系国计民生社会稳定重问题更国物业福利性分配享行政性理转换政府宏观政策调控显尤重具体表现：维护土社会义公性合理保护开发土资源实现城市济社会发展目标科学合理规划建设城市城市远景发展需结合起政府通种政策法令法规宏观调控物业建设数量容积布局高度类等二物业建设系统工程涉许相关法律法规政策涉市容环境保护绿化治安理等关法规条例三作物业身理法律政策约束规范程城市房产理法物业理公司资质验证物业理产权产籍理等等明文规定 


　　2物业法律属性 

　　物业法律属性集中反映物权关系房产物权国指物权法律规定范围享房屋权占土权 

　　购置商品购入物业意味着购入宗动产权（物权）物业权仅项单项权利权利束拥项权租售抵押形成完整抽象权利体系权利体系中种权利形式组合相互分离单独行享显然房产物权商品财产权结构更复杂 


　　三物业房产动产区分 

　　物业房产动产三概念常交换三者间着密切联系 

　　房产词狭义广义两种解释：狭义房产指房屋屋基附属土附属土指房屋院落占楼间空道路占等空间房屋屋基紧密结合土广义房产指全部土房屋附着土房屋分离部分法律意义说房产质指土房屋作物质存形态财产种财产指寓含房产实体中种济利益形成种权利权权租赁权抵押权等 


　　动产词译英语realestaterealproperty英语中realestate具体指土附着土工建筑物房屋realproperty具体指realestate附带种权益房产位置固定移动通常称动产广义房产概念说房产动产语义两种表述房产表述倾表明种财产房屋土作物质载体动产表述侧重表明种财产具移动独特属性两者指象英语中realestaterealproperty互译互称两者关系见斑 

　　分析出物业房产动产三概念紧密联系然涵完全相纳起区： 

　　（1）称谓领域般情况言动产民法惯常词汇房产济法行政法商事实务中较常称谓物业仅仅房产领域中单元性房产概念称 


　　（2）适范围房产物业某方面通（基狭义房产概念）物业般指单项物业单位（单项房产产）独立房产公司（称物业公司）房产指国家区城市拥房产产宏观角度般房产非物业房产业物业代房产体制改革物业体制改革代 

　　（3）概念外延般言房产概念外延包括房产投资开发建造销售售理等整程物业时指某项具体房产然指房产交易售服务阶段区域两者宏观微观全体部分差 


　　基述分析物业概念定义界定：物业指已建成具功济效类供居住非居住屋宇相配套设备市政公设施屋宇建筑块附属场庭院物业根途分：住宅写字楼商场酒店旅馆工业厂房等等 

　　第二节物业理 

　　物业理概念 

　　物业理作房产市场消费环节实际房产开发延续完善房产开发营中完善市场机制逐步建立起种综合性营服务方式物业理房产营理重组成部分现代化城市理缺少环国际十分流行获蓬勃发展视作现代化城市阳产业 


　　关物业理定义种说法广义狭义广义物业理泛指切关房产开发租赁销售售服务狭义物业理务楼宇维修养护理层机电设备公设施包括治安保卫环境绿化分送信报传呼电话扫卫生等项目 种说法根英语种译法概括动产理房产理直接物业营词代物业理示传统房产理区企业理区 

　　现般说法物业理类似房产理房产理范围更广泛范围横发展延伸周边拓展理范围包括机电设备维修清扫治安保卫等服务性容包括房产投资开发生产营 

　　综述物业理指物业理营受物业委托运现代理服务技术委托理合已投入类物业实施企业化社会化专业化规范化理物业产权提供高效周服务创造安全方便居住工作环境提高物业价值济价值 


　　物业理定义着丰富涵： 

　　（1）物业理理象物业物业指建已投入物业楼宇 

　　（2）物业理服务象物业（业） 

　　（3）物业理属性营物业理视种特殊商品物业理提供偿形商品——劳务服务 

　　（4）种劳务服务投入起完善物业效保值增值作 


　　（5）物业理采现代科学理手段物业实施全方位功理融理服务营体 

　　（6）物业理基求统理协调包括相独立物业（楼宇等）区物业统理协调包括辖区范围方面统理协调 

　　（7）优质物业理社区服务相结合业提供物质精神方面服务 

　　（8）法律属性言物业理具中介性质信托理通定契约规定相关方权利义务 

　　（）物业营理物业理营 


　　般说理计划组织指挥协调监督关执行企业政方针达设定目标系列工作 

　　营理合起讲理解企业决策执行决策营理两概念区：营着重济活动总体长远规划理着重支配现济活动二营济单位组织整体全局间进行横协调理组织济单位组织部产销协调三营决定方针目标求理实现方针目标求 

　　物业营指物业投资开发生产销售决策进行物业投资生产销售单位组织需部产销理构成营性理里包括作甲方投资营销房产企业营性理包括作乙方建筑单位企业营性理 


　　物业理围绕物业养护维修保值增值核心计划组织指挥等济活动理工作物业公司需理性决策构成理性营物业理营需筹措资金家物业理公司更少总体营性规划角度说理性企业营含义指组织理程中需决策二指理容中营性业务物业理公司搞纪中介营销租赁甚理开展营销出租物业等业务改变物业理理单位性质物业营概念代物业理取 

　　（二）物业理企业理 

　　年物业理企业化已引起政府关部门重视行业识士认逐步实施谓物业理企业化物业理公司现代企业制度求营负盈亏发展约束成具独立法位济实体应注意物业理工业企业理区：产业性质物业理第三产业工业企业属第二产业二理形态物业理生产实物形态产品理象成品物业理意味着提供服务理服务始终环境处交流中开放型工业企业理产品生产终端种封闭型理三理模式物业理委托型契约化服务工业企业理生产型技术化监控 


　　二物业理起源原 

　　物业理社会济发展定水必然产物传统意义物业理起源19世纪60年代英国工业革命发展量农村口涌入工业城市引起城市房屋需求增加缺乏理导致诸房屋破损严重居住环境日趋恶化等社会问题时英国位名奥克维娅·希尔（OctaviaHill）女士迫已名出租物业制订套规范租户行理办法出意料收良效果招致士纷纷效仿说世界早物业理时日英国物业理作固定行业整体水世界流传统意义楼宇维修养护清洁保安外物业理容已延展工程咨询监理物业功布局划分市场行情调查预测目标客户群认定物业租售推广代理通讯旅行安排智系统化服务专门性社会保障服务等全方位服务普遍推行物业理时成立英国皇家物业理学会会员遍布世界 


　　物业理种房产综合开发种现代化生产方式相配套综合性理产权元化格局相衔接统理社会济发展相适应社会化专业化营型理没理序房屋营传统房屋理相种集高度统理全方位层次服务市场化营体充满生机活力物业理出现显示强生命力原： 


　　第物业理种社会化理模式摆脱营分散理方式产权单位产权找总家时政府职理部门找总代授权范围落实项理容克服旧体制政头理互相推诿种种弊端利提高城市理社会化程度充分发挥类物业综合效益整体功实现济效益社会效益环境效益统 

　　第二物业理种专业化理专门理公司通合契约产权意志求实施理摆正理者关系营序理行政性理终身制变企业营型聘制样机制逐步形成活力物业理竞争市场业权选择物业理企业物业理企业必须良理服务进入占领市场根促进服务态度改变服务质量改善理水提高利提高城市理社会化专业化程度现代化理方式转换 


　　第三物业理种营型理推行偿服务合理服务通种营类物业理逐步走业养业发展道路仅减少政府压力负担房屋维修养护资金源业受全方位层次项目服务 

　　第四物业理建结合纽带通早期介入期进突出理重性理摆正建设理关系利发挥投资效益社会财富业财产保值增值 

　　三物业理特点 


　　物业理种房产理种新型理模式理具社会化专业化企业化营型特点 

　　1物业理社会化 

　　物业理社会化指物业理分散社会分工汇集起统理诸房屋水电清洁保安绿化等位业需面物业理企业家关房屋居住（工作）环境日常事宜办妥必分面部门犹业找总家政府职部门说犹找总代理业需根物业理部门批准收费标准时缴纳理费服务费获周服务方便业便统理利提高整城市理社会化程度充分发挥类物业综合效益整体功实现社会效益济效益环境效益心理效益统综合改善 


　　2物业理专业化 

　　物业理专业理企业——物业理公司实施物业统理种理关物业专业理纳入物业理企业范畴物业理企业通设置分专业理职部门事相应理业务着社会发展社会分工渐趋专业化物业理企业专业理济合方式交予相应专业营服务公司例机电设备维修承包专业设备维修企业物业保安保安公司雇聘保安员园林绿化承包专业绿化公司环境卫生承包专业清洁公司专门组织成立表明行业已分散型转专业型种转利提高城市理专业化社会化程度进步促进城市理现代化理方式转换 

　　3物业理企业化 


　　物业理单位企业单位事业单位具备政府行职物业理企业作独立法应中华民国公司法规定运行受干扰政事企完全分离物业理企业必须物业理市场运行规参市场竞争营力优质服务物业理市场争取位置拓展业务理业绩赢商业信誉然物业理企业运作程中处理关部门街道居委公安市政公邮电交通等行政事业性单位关系物业中心相互协调样物业理企业理营服务功夫业创造方便安全清静整洁居住工作环境 

　　4物业理营型 

　　物业理企业服务性质偿推行偿服务合理收费物业理营目标保微利量入出高额利润目物业理企业通种营物业理定业养业发展道路物业理造血功减少政府部门压力负担房屋维修养护环卫治安道维修设备更新资金源业全方位层次项目服务 


　　物业理种房产综合开发现代化生产方式相配套综合理着住房制度改革推进形成产权元化格局相衔接统理建设社会义市场济体制相适应社会化专业化企业化营型理种集高度统理全方位层次服务市场化营体充满生机活力物业理出现越越显示出强生命力 

　　四物业理职位 

　　（）物业理五种职 


　　物业理职分决策计划组织指挥控制协调五种职 

　　1决策计划职 

　　决策指物业理目前长远目标实现目标关重问题作出选择决定物业辖区总体理方业理委员会组建物业理企业选择物业理企业发展方等问题解决会物业理工作带盲目性物业理首先必须作出正确决策正确决策必须科学计划决策目标具体化变成定时期物业理行动纲领物业理计划职应业理委员会物业理企业执行物业理企业尤发挥动性决策正确否计划否科学物业理效果具决定性作意义讲决策计划物业理首职忽视职必然会物业理陷混乱 


　　2组织职 

　　组织根已确定计划提高理效率原物业理素环节方面理分工协作左右关系时间空间联系合理组织起形成机结合整体整物业理活动变成部机器部机器中包括财物环境等素应做结合限度发挥作物业理组织职物业理企业执行物业理企业必须正确实施理组织职合理确定企业部理体制包括理机构设置职权划分岗位责制建立发挥理环节级职部门动性定意义讲组织水高低直接决定物业理活动效益 
　3指挥职 


　　指挥根计划整物业理活动进行领导督促物业理活动十分复杂涉面广果没科学指挥物业理部机器组织起正常运转物业理活动达预期效果定计划目标难保证实现指挥职保证物业理活动利进行必少条件实现科学指挥物业理指挥系统必须常进行调查研究分析物业理活动全程掌握物业状况业需求取指挥动权 

　　4控制职 

　　控制监督物业理执行计划程中必须常控制监督计划执行情况实际情况原定目标计划规章制度进行找出差异分析原采取必策推动物业理活动断发展完善控制职求建立健全项规章制度包括业公约物业辖区理章程业理委员会章程住户手册物业理公司岗位责制物业辖区综合理规章等求建立周密高效理信息系统求时核实理活动成效做方面考核控制监督充分 


　　5协调职 

　　协调调节协调物业辖区外方面活动建立起良协作配合关系发生矛盾效实现物业理决策计划目标协调包括协调横协调部协调外部协调协调协调物业理指挥系统职部门间活动关系横协调协调级部门间活动关系部协调协调物业理辖区部左右方面活动关系外部协调协调物业理社会关方面活动关系包括街道公安交通环保卫生市政园林教育公事业商业文化娱乐等部门物业理说协调横协调部协调关键全体业物业理企业全体员工清楚解物业理目标方针决策计划规章制度外部协调需社会方面通力配合法律法规健全 


　　述物业理职机统整体通决策计划职明确物业理目标方通组织职建立实现目标手段整物业理成部协调机器通指挥职建立正常物业理秩序通控制职检查计划实施情况通协调职修正偏差计划更符合物业理实际时解决物业理外部矛盾保证物业理计划决策实现 

　　（二）物业理位作 

　　1促进房产市场发展 

　　物业理深化房产济体制改革实行房屋商品化客观需具繁荣完善房产市场作 


　　着国济体制改革断推进房产济体制改革深发展国房产济体制改革方市场化商品化住房化着房屋商品化逐步实施类住房分幢分套出售厦分层分单元出售形成住宅区幢高层建筑里着十甚百元产权毗邻关系仅原公房制体房屋格局量相互毗连房屋格局取代传统产权部门分散理办法计划包干维修理办法适应形势发展需形成产权元化理社会化新格局种新格局求相适应房屋理新模式代传统非市场取理模式目前公房屋出售中居民心态调查出居民担心公房出售理维修问题包括费权利责落实物业理房产济体制改革住房制度改革缺少配套工程具深化促进完善房产济体制改革意义作整房产市场说物业理疑拓宽房产市场范围完善房产投资促进房产市场健康序方发展 


　　2利提高房产投资效益 

　　物业理房产营活动基环节具提高房产投资效益作 

　　房产市场中房产项目言存着开发营理三环节程序说物业理房产开发营落脚点改革开放国房产业发展初期重点解决数量问题实行种数量增长型济存着重开发建设轻理现象开发建设理脱节造成国房产理效率低房产投资效益差根原着国家宏观政策调整单纯数量增长已适应市场需求房产提高投资效益效益增长型转变必须加强物业理房产开发营理三环节全面协调发展 


　　加强物业理仅物业保值物业增值方面良物业理物业处完状态正常运行延长物业寿命通基业务专项业务特色业务服务适改善提高物业功提高物业档次适应性进推动物业升值方面优质物业理受精明房产交易商顾客青睐该物业成抢手货推动该物业价格升 

　　物业理物业建成全程理说广泛意义售服务物业理房产开发营活动重保证现代化理手段优质周完善物业理保证房产价值价值终实现进提高房产投资效益 


　　3树立城市形象完善城市功 

　　物业理改善居民工作生活环境提高居住水基础工作具树立城市形象完善城市功作 

　　居民工作生活环境完善居住水提高城市生活水消费水提高基前提现代化城市需高质量理服务运作良厦设施助工作效率提高称心意居住环境助际关系调住宅社会学研究表明良环境仅减少烦恼焦虑矛盾摩擦某危害社会轨行会形成互助互谅社会风气促进身心健康促积极进切社会稳定济增长城市发展必须具备前提条件物业理正应求产生发展起 


　　物业理目业创造整洁舒适安全宁静优雅工作生活环境基准应着社会断进步逐步拓展提升生活水改善生活容充实丰满物质精神离开工作生活环境优化美化高质量物业理仅单纯技术性保养事务性理基础业创造种物质精神具现代城市风貌具性特色工作生活环境形成物业中心微型社会充分发挥物业功充分保障业合法权益时增加业睦邻意识创造相互尊重乐处群居关系高质量物业理改变城市风貌改善工作生活环境提高精神文明素质现代化城市意识树立城市形象完善城市功起积极推动作 

　　4推动外型房产涉外济发展 


　　物业理加快国房产发展国际接轨必措施具推动外型房产涉外济发展作 

　　物业理种动产现代化理方法模式受区国家社会制度限制中国传统房屋理模式方面适应改革开放形势外商外籍士商务活动居住需着国济体制改革深化涉外济发展越越外商投资中国陆感兴趣外商进入中国陆般首先宾馆入住开始投石问路旦投资项目初成业务拓展需安居乐业安居乐业中国陆外商般十分关注安排方便高效工作居住环境外商进入事业发展期公司工作员购置业务居住房需中国陆物业理初正外商外籍员中国陆产业侨汇房理发展起涉外房理物业理重组成部分着房产市场发展完善投资中国陆房产外商正独资组建物业理公司理中国陆物业作吸引外商中国陆置业招见良物业理加快中国房产国际接轨改善中国陆投资条件改善投资环境必措施具推动外型房产涉外济发展作 


　　5助提高房产综合开发企业声誉 

　　物业理房产综合开发企业重业务具提高房产综合开发企业声誉作 

　　着房产业进步发展具定规模定实力房产综合开发企业纷纷成立物业理公司方挖掘培养物业理房产综合开发企业已意识物业理重性开始关心物业理物业理作企业营重战略决策房产开发企业开发物业果具优质物业理免业租户顾忧增强房产综合开发企业信心建立房综合开发企业公众中良形象促进续销售工作利开展优质物业理企业形象实惠广告具提高房产开发企业声誉作 


　　第三节物业理作类型 

　　物业理传统理 

　　建国国家城镇房屋理实行计划济条件形成行政理体制城镇房屋理模式物业理传统行政性理模式点讲城镇房屋期理物业理传统理延伸发展机制两者着原区 

　　（）理实体 


　　城镇房屋传统理模式种行政性福利性房模式实施理实体政府机构区房部门属事业单位房（站）物业理种营性企业化劳动服务行实施理实体具法资格物业理企业种专业服务公司 

　　（二）理机制 

　　传统理房屋福利性分配模式相适应种非营性理行建立租养房基础低租金条件采行政补贴办法弥补费足者费足效保养房屋物业理市场济条件提供劳务偿服务采业养房方针物业营业户优质服务物业取身生存发展 

　　（三）市场机制 


　　传统理产业系统划分部门理完整物业区域部物业产权属分割影响物业统理物业理种社会化理破部门系统分割适应产权元化格局市场机制运作业理公司通招标投标签订委托理服务合开展业务 

　　（四）服务范围 

　　传统理工作职责般局限房屋维修范围受低租金限制服务范围狭功单房部门行政性事业单位缺乏开展营性服务动性积极性物业理提供全方位功综合性服务市场机制促理公司千方百计广度深度拓展业务高效优质服务取企业济效益 

　　（五）导位 


　　传统理产权单基种单行切理单位说算住户动处理位物业理种契约行供需双方通认合相联系明确权利义务业中居导位 

　　综述物业理完全转换传统机制政府理单位业三者间关系物业理原政府物业物业环境保养服务直接负责直接理转换业负责种转换体现物业业合法权益建立新适应社会义市场济秩序政府业（）理公司三者间法律关系济关系实现业治专业理相结合理原相适应理模式种机制模式辖区住户做事情办公事务办物业业动位转换动觉物业维护利益 


　　二物业理作 

　　物业理业务范围物业理传统理异述中已接章题里物业理社会济生活城市建设中位作展开分析： 

　　（）房产济体制改革配套工程 

　　中国房产济体制改革方商品化市场化住房化形成产权元化理社会化新格局种新格局然求相适应房屋理新模式代传统福利性理模式前公房屋出售居民担心公房出售理维修问题包括费收支权利责理方式等等物业理收费服务情况成购房时首先考虑前提良物业理购房放心安心具深化促进完善房屋商品化住房制度改革功房产济体制改革缺少配套工程 


　　（二）提高房产营活动效益 

　　房产营活动全程开发营销消费三环节组成房产开发营销落脚点消费物业理作房产开发营终环节前级活动具强烈反弹刺激作物业理天然赋提高房产营效益繁荣完善房产市场功前商品房售理房产营活动中热点难点周良物业理吸引提升客户物业投入兴趣提高物业价值济价值现发展商终明白优良方便物业理树立企业形象招揽户推销物业重手段策略周物业理提供称心居住工作环境免顾忧物业理建设现代家园中特殊位房产行业中位越越重 


　　（三）提高城镇居民生活居住水准 

　　城镇居民生活水准消费水准提高第标志居住状况物业理住宅理说目标首先居民营造方便文明整洁安全生活环境水准容着社会进步断拓展提升现代化家居离开高水规范化物业理优质物业理单纯事务性操办技术性保养基础业创造种物质精神具浓厚文化氛围性特征宁静安逸优雅舒适生活环境 

　　规范化物业理社区建设相结合物业区域形成具陶冶情操净化心灵提升精神微型社会种情况物业理充分发挥物业功保障业户合法权益增强业户间邻里意识互相尊重睦相处关系种居住环境社会关系助激励群体意识沟通感情增强理解培育良社会心理促进社会安定团结 


　　（四）城市理基础工作 

　　现代城市理包括：建筑物理道路交通信息理公活动中心理济产业理等等建筑物容貌构成城市形象体物业区城市细胞区环境整洁优美城市面貌焕然新现物业理已逐步新区理延伸建成区理样城市面貌更新优化提供全方位支持 

　　前国中城市希国际接轨建设流城市利引进外资发展济物业理作种动产现代化理模式受区国家社会制度限制外商进入中国陆旦投资项目初成业务开拓会考虑安居乐业十分关注安排舒适高效工作居住环境优质物业理仅体现城市优美形象优化投资环境吸引外商华置业重条件 


　　1996年世界卫生组织提出健康城市标准： 

　　（1）市民提供清洁安全环境 

　　（2）市民提供持久食品饮水源供应具效清理垃圾系统 

　　（3）通富活力创造性种济手段保证满足市民营养饮水住房收入安全工作方面基求 

　　（4）拥强力相互帮助市民团体够创立健康城市努力工作 


　　（5）市民道参制定涉日常生活特健康福利项政策决定 

　　（6）提供种娱乐闲暇活动场方便市民间沟通联系 

　　（7）保护文化遗产尊重居民种文化生活特性 

　　（8）保护健康视公众决策组成部分赋予市民选择健康行权利 

　　（9）作出懈努力争取改善健康服务质量更市民享受健康服务 

　　（10）更健康长久生活少疾病 

　　求部分物业理文明卫生区建设相符合物业理建设现代城市基础工作 


　　（五）提供广泛业机遇 

　　物业理提供商品劳务行业物业理面广量提供广泛业机遇 

　　首先事传统理房部门员提供转换机制吸纳员合适方公房事业性理方式计划济体制产物年着房产开发营兴起特土批租旧城旧房改造迅猛态势公房量转化私房原公房租城镇房部门作住房福利制模式产物完成历史命时面机制转换员安排问题里包括直公房系统公房两部门物业理两者转换开辟广阔天 

　　物业理业发展带动相关行业发展物业理业装饰维修业家政服务业园林绿化业等部门密切联系行业吸纳量劳动力 


　　三物业理类型 

　　物业理类型物业理模式方式开发商业物业理部门关系般划分两类： 

　　（）委托理型 

　　典型基理方式开发商业采招投标协议方式通物业理服务合委托专业化物业理企业统理综合服务原提供劳务商品理行 

　　果物业产权属两两业业房组业委员会代表业承担业治理职 

　　种方式出租分： 


　　1委托型 

　　业物业委托物业理企业理典型委托理方式 

　　2代理租型 

　　业物业出租委托物业理企业营理两种委托方式：种出租权属业业租户签订租赁合物业理企业承担收租理种租权委托物业理企业物业理企业全权代表业招揽租户签订租赁合 

　　代理租型物业理费收交两种方式：种物业理费包含租金里业支付般包括基费种包含租金里承租物业理企业支付 


　　种方式应该合租约中明确规定 

　　（二）营型 

　　开发商业物业委托专业物业理企业理单位部设立物业理部门理委托理型基区两点： 

　　第物业权营理权关系营型二权合委托理型二权分离 

　　第二法位营型物业权营法委托理型两独立法 

　　营型物业营方式分： 


　　（1）型类数收益性物业商场宾馆度假村厂房仓库等单位企业部设立具独立法资格物业理部门理物业 

　　（2）出租型开发商业物业理企业合营理出租物业实质拥产业物业理企业 

　　营型物业理区域般规模果单位属物业理部门成独立法单位物业理企业原单位（开发商业）应该订立委托理服务合营型委托理型转换 

　　第五节物业理发展条件 

　　章介绍物业理宗旨原服务范围作模式规范化角度述切转化现实行培育程合适土壤环境节讨物业理发展实现条件 


　　物业理特点 

　　国物业理然香港国外移植进快显示特色 

　　（）覆盖面广 

　　国物业理然80年代开始起步发展速度快覆盖面广海市1997年已亿方米类房屋纳入物业理范围海省市辽宁天津北京青岛江苏福建广东等覆盖面广 

　　纳入物业理物业种类居住房办公商务房般商品房涉外商品房先进入物业理渠道着房产理体制改革深化批售公房未售公房正逐步纳入物业理渠道相适应类物业理企业雨春笋纷纷破土出海市1997年已类物业理企业2000家业员约5万全国范围1997年约物业理企业7000家业员100万国际知名物业理企业争前恐进入中国物业理正成具广泛影响行业 


　　（二）业权益效保护 

　　物业理特点业处导位中国物业理业迅速接受国家业权益充分周关注立法行政理明确法规措施保障业合法权利中力措施物业区域建立业委员会业治理职制度保证政府关部门创造种条件帮助业委会开展工作海市1997年已房屋业委员会2000家 


　　（三）物业理社区理密切结合 

　　国物业理服务范围深度广度两方面特点广度讲物业理服务项目众容丰富基物业体设备维护运行物业区域环境理社区理社区建设相结合营造现代化具浓厚文化气息生活工作环境提供物质精神两方面服务深度讲般商品房理高档公寓办公楼理高层次理已达国际先进水深圳海等优秀区已取ISO9002国际质量认证理物业类型讲住宅公寓墅居住物业营性物业综合性厦商场通厂房文教卫生等特种建筑种类型方位功服务体现国物业理特色 

　　二物业理历程前景 


　　80年代初深圳第家物业理公司成立标志着物业理中国开始萌发说世纪末物业理总体处初创时期里十余年中国物业理历程作分析预测 

　　（）初创阶段 

　　国物业理启动逐步形成独立行业时期80年代物业理开始兴起外部条件受东南亚等房产理体制——特物业理引进启发部条件创造文明住宅区新建商品房售理发展作行业出现海部分中城市作房产开发附属尚具备全国性规模90年代物业理独特功逐步引起关注1993年建设部房产业司广州深圳召开第届全国物业理研讨会深圳市物业理协会成立标志着国物业理进入全面推开时期1994年4月建设部颁布建国关物业理第规章确立物业理房产行业中独立位1995年物业理提城市理体制改革高度求全社会关注支持1997年求物业理广度新建区建成区延伸深度市场化方发展 


　　阶段特点： 

　　（1）然已区干物业区域理水达标区面貌良总体处初创阶段理水准高服务容偏狭区讲海城市发展较快城镇相较慢 

　　（2）传统理物业理双重机制存非市场化市场化理模式存逐步单市场化物业理模式渡 
（3）物业理企业业委员会量建立运作规范合适治理专业理缺乏 


　　（4）开发商般重建轻物业理未时介入前期遗症严重影响物业理济效益服务质量 

　　（5）政府逐步重视物业理治理监控法规建设滞 

　　（6）物业理费足收费混乱资金运行未进入良性循环 

　　（二）市场化阶段 

　　世纪初物业理进入市场化运作阶段阶段特点： 

　　（1）传统非市场化房屋理模式基纳入市场化物业理轨道市场规运作逐步成熟物业理业房产行业中体位逐步确立物业理业城市建设社会生活中积极作充分发挥确认 


　　（2）物业理企业业委会运作逐步正常相互关系逐步理出现批名牌物业理企业优秀业委会示范物业区域物业理区域建设服务标准普遍安全整洁文明方便基础舒适宁静优美典雅高层次水准提升 
（3）出现批智化物业住宅厦智化城区智化住宅区智化广场等种先进设施装备物业理中广泛应物业理提供劳务中智力型重逐步增 

　　（4）物业理实现规模化营物业理企业中型中型转换出现批物业服务企业集团物业理收费服务项目逐步衡相称资金运行进入良性循环 

　　（5）物业理法规建设完善配套政府强化物业理指导监督物业理社区建设关系逐步理 


　　（6）物业理业实现跨国营境外物业理企业国拓展业务国著名企业物业理作国际服务贸易外拓展

三物业理发展部条件 

　　（）国家重点鼓励项目 

　　年着国家宏观济环境改善国外市场需求变化国产业结构发生深刻变化产业结构调整已实现产业例关系协调转全面提高产业素质国际竞争力适应重变化国务院已颁布前国家重点鼓励产业产品技术目录29领域440种确定项目原： 

　　（1）符合前时期市场需求较广阔发展前景 


　　（2）较高技术含量利企业设备更新加快传统产业技术改造促进产业结构优化升级 

　　（3）国存研究开发实现产业化潜技术基础利形成新济增长点 

　　（4）符合持续发展战略利资源节约生态环境保护 

　　（5）供力相滞提高供力利促进产业结构合理化保持国民济持续快速健康发展 

　　物业理基符合述原求目录第27领域：城市基础设施房产中城市旧房改造安居工程济适商品住宅列国家重点鼓励产业前三项发展物业理息息相关物业理具良前景物业理市场成熟行业兴旺社会济发展客观求物业理住宅建设结合起成国民济增长热点前景变现实良部环境外部环境支持两方面作分析 


　　（二）部环境 

　　（1）业委员会物业理企业正常运作相互关系理 

　　（2）物业理营力服务水提高 

　　（3）物业理专业培育结构优化 

　　（4）物业理理研究实践指导 

　　第第三条书章中述第四条节面结合学科建设述 


　　四物业理发展外部条件 
物业理发展外部条件社会条件： 

　　（）社会济发展物业理推动 

　　房产业包括物业理业发展社会济城市建设发展定引导推动作方面房产业发展更赖社会行业发展城市建设步伐快慢物业理业说长存行业市场济条件发展规模样受买方需求支付力制约 

　　改革开放海开放城市点带面带动区域济发展推动全国济增长引发房产急切需求面样千载难逢机遇行业事物业开发营结果积极方面房产逐步成国民济支柱行业消极方面房产开发规模结构价格超越社会承受力 


　　偏社会化原利物业理市场培育发展原具体求： 

　　高仅房产业身警钟社会济稳定会带威胁根结底社会济发展水效需求力决定房产发展规模水样决定物业理发展广度深度 

　　总体说前中国济处稳定升时期房产需求相应逐步扩物业理需求日益增长物业理业正握机遇行业业务范围拓展社会需求步协调发展 

　　（二）居民生活水提高消费结构优化 


　　现代社会城镇居民生活水提高标志居住条件改善包括住房面积住房质量两方面国家关方面规划：第步世纪末基实现城镇居民户套济实惠住宅全国居民均居住面积达8方米康目标步着社会济发展民生活水相应提高居住面积外环境求越越高生活水消费力增长引起消费观念革新消费结构优化居住条件改善优化作提高生活质量第追求愿意增加居住消费投入种消费意愿转换提升然会物业理服务范围量质两方面提出新需求意味着市场日益宽广 

　　（三）房产体制改革深化部结构优化 

　　前述房产作完整行业包括开发营销理纪等分支行业拥设计开发营销中介咨询评估物业理科研教育等批企事业单位房产营活动系统工程行业健康运作求保持行业部衡分支行业协调发展求部结构合理组合优化求改变重建轻求全行业全程济效益作行业营思想目标物业理业作终端行业固然前级行业具强烈反弹作发展样受前级行业特开发营销业影响制约受房产理体制改革特住房制度改革深化影响推动说物业理业发育成长整行业支持种支持表现方面： 


　　第住房制度改革深化支持住房制度改革方房屋商品化化建立国家集体三结合住房投资集资机制时割断实物分房逐步提高租金建立合理租售价形成租售兼住房制度改革结果形成产权元化格局开辟广泛租售市场趋势求房屋理机制引市场实施社会化专业化理住房制度改革深化必然物业理业兴旺开辟广阔天
 

　　第二开发支持物业开发阶段规划设计施工验收考虑期理需特隐蔽部位种设备设施设计施工更缜密细致越高档楼宇质量求越高总努力避免前期遗症建成理提供良基础 

　　第三营销支持良物业理确实物业营销具积极促进作物业理仅仅作营销广告策略营销时真心实意做物业理前期工作包括物业理方案公约规制定物业理公司聘请理基金房落实等等总避免前期遗症 


　　房产业体制改革深化推行规划开发建设营销理条龙营服务模式开发项目时实现价值济价值取全行业全程济效益社会效益树立良声誉行风 

　　（四）政府监控法规完善 

　　物业理作块开垦处女行业成长行业开拓政府社会方支持扶助兴旺发达种扶助政府物业理正确治理监控 

　　（1）完善物业理法律法规法治理规范审核物业区域种公约合促进区理规范化运作政府调控基工作 

　　（2）物业理企业业委员会建立运作进行审核监控协调相互间关系 


　　（3）物业理员定期培训考核 

　　（4）帮助物业区域理关方关系特居委会等区组织关系 

　　物业理关系社会安定安居乐业服务象体广工薪阶层决定微利行业公房屋售理数量占物业理体受居民济承受力限制服务收费保难保物业理利发展需国家政策税收等方面定优惠扶持物业理行业成长 

　　第四节物业理原宗旨 


　　物业理原宗旨物业理基理念指导物业理运作基求理物业理方方面面 

　　物业理基原： 

　　业治专业理相结合原 

　　原规范业物业理企业间关系划清业物业理企业位职责权利义务具体求包括： 

　　（）业治理 

　　业治理立足点保护业合法利益包括业体利益整体利益协调相互间关系业治理指业物业理中处导位意味业直接实施理通合形式委托物业理专业企业实施项具体理实务 


　　业治理权利义务： 

　　（1）权利：决策选聘审议监督权 

　　（2）义务：履行合公约规章制度协助协调方关系 

　　（二）专业化理体现方面 

　　1专业机构 
　专门组织机构理公司专业服务公司公司部种专门机构实施种服务项目分工合作提高效率 

　　2理员 

　　专业理员工程技术员员规范化培训考核取岗位资格证书保证服务质量树立良行风职业道德 


　　3专业设备 

　　现代化种专业设备专业理物质保证物业档次相适应逐步智化方发展 

　　4理制度 

　　科学规范化种理制度工作程序流程图保证专业化理正确实施 

　　二属理行业理相结合原 

　　指物业区域政府街道办事处相关专业部门物业理行业部门职责范围负责区理工作方性工作区统协调专业性工作口行业部门相关部门负责条块结合利发挥方面积极性 


　　（）部门 

　　行业理效发挥政府部门专业指导监督作包括市区县派出办事处 

　　（二）行业协会 

　　行业理发挥政府部门作时发挥行业协会作行业协会作行业助律组织协助政府端正物业理企业行风发挥社会中介组织联系桥梁作 

　　（三）区组织 

　　属理利协调物业理部门街道办事处居民委员会公安警署等区组织关系协调物业理社区建设关系利优秀区建设社区建设相结合创建文明区 


　　（四）相关部门 

　　市政绿化卫生交通供水供气供热邮电广播供电环卫环保等等专业部门专业口原分工负责物业区域中关工作 

　　三统理综合服务原 

　　原体现物业理基特性求包括统理综合服务两方面机结合起 

　　（）统理 

　　简称体化原原实施前提相独立物业区域建立业委员会委托物业理企业理前提实施体化理 


　　1理体化 

　　物业区域建筑物构筑物附属设备设施场庭院道路公活动中心停车场等单位统理 

　　2服务体化 

　　业种服务事项包括专项特约代办项目单位统实施聘请专业服务公司物业区域理单位统办理 

　　3协调体化 

　　物业理关方方面面协调联系单位统负责处理业承租关物业理事务找单位单位推委认真负责解决问题 

　　4济理体化 


　　关物业理济包括种物业理费收支基金理物业营财务理单位负责 

　　（二）综合服务 

　　综合服务物业理基属性物业理综合服务达般服务业求身特殊求 

　　1高效优质 

　　综合服务基求讲究服务效处处动业户提供方便业户感舒适满意综合服务活力物业理企业高效优质标准实施规范化服务礼貌服务微笑服务 

　　2 


　　综合服务业中心开展样化全方位功服务综合服务针年龄性格层次民族国籍业户求开展丰富彩方式灵活生动活泼服务活动 

　　3性化 

　　综合服务提供富性化周服务赢类业户欢迎市场潜力前景广阔实现物业理济效益社会效益基保证树立物业理行业声誉企业良社会形象基保证 

　　物业理部门掌握原时尊重部门职权接受部门指导 

　　四社会化等竞争原 
房屋商品化化产权元化条件物业理权属系统组建区域组建社会化原理原适应二权分离情况物业权营权分离物业二权分离物业者营权者属法单位产权元化情况物业数采二权分离方式营理 


　　社会化原利物业理市场培育发展原具体求： 

　　（）社会化分工合作 

　　现代社会产业间分工协作助提高产业综合效益房产作行业部开发营销咨询物业理等分支行业间样社会化生产求分工协作利提高全行业济效益特物业理企业开发企业附属位剥离出独立营理服务型企业物业理公司类专业服务公司清扫绿化等公司间样应社会化生产求相互间分工协作 


　　（二）等条件市场竞争 

　　业物业理企业等条件通市场招投标协议方式建立委托理服务关系政府关部门开发商宜干预物业理企业通优质服务良声誉市场取席 

　　（三）三效益统 

　　物业理营活动实现济效益社会效益环境效益机统济效益基础社会效益环境效益区建设终目标 

　　物业理服务社会理应社会关方支助社会关方职责范围做物业区域建设工作 


　　五企业化全程效益原 

　　物业理作种市场化营行然企业化原操作追求全行业全程效益企业营活动中追求全程效益现代理基理念原体现： 

　　（）实施体企业化原组建 

　　物业理企业独立具法资格公司非独立物业理部房转制物业理公司等等政企分开政事分开独立核算营负盈亏发展方针开展营活动 

　　（二）济规律办事 

　　物业理企业处理方方面面济关系中严格济规律办事特开发商委托关系方面然业务联系密切属企业集团济方面应合关规定划清职权 


　　（三）早期介入 

　　物业理追求全行业全程效益出发物业理项目开发步进行首先做物业理启动工作前期基础工作实践证明早期适时介入房产项目开发营活动避免前期遗症减少期理工作损失介入时间根物业开发情况者设计阶段者施工阶段者验收阶段者销售阶段适时介入介入象包括购房业适时介入物业理公司适时介入两者时介入 

　　（四）创建名牌 

　　企业化原求物业理企业努力提高营水服务质量创建名牌应关注规模济效益拓展业务提高企业声誉树立良信 


　　六物业理宗旨 

　　述物业理属性范围原围绕基理念物业理指导思想物业理宗旨概括： 

　　（）营造良安居乐业环境 

　　物业理全部活动环绕中心安居乐业具体说市民创建整洁文明安全方便生活工作环境者说利生存发展享受环境着物业理业务拓展理水准提高根区具体情况业求提高服务水准拓展服务范围居住区域求舒适安静温馨优雅求增添文化艺术氛围等办公商务区域强调高效周形象求提供现代化商务服务智化理等 


　　物业理应该：第服务第二服务第三服务服务体现物业理宗旨基属性物业理服务中心开拓项业务具穷活力 

　　（二）物业保值增值 

　　物业理受业委托营理行行方委托创建合适安居乐业环境外保护业合法权益物业理优点通精心策划良服务改善物业外环境提升物业价值济价值物业保值增值 

　　第六节市场济物业理 

　　计划济国物业理状况 


　　解放国长段时间里处计划济模式强调房产社会福利性忽视商品属性绝数住宅区房屋理体制产权属形成格局国家（方）单位分理采取行政手段完全统起种方法然国民济发展解决民住房问题方面起积极作种体制实际某种程度抑制房产业生机活力市场学角度考察时房产业作实行商品济产业实际已复存国家住宅建设投入没产出建越维修补贴越包袱背越重存弊端日益显现出 

　　（）理位现象严重 

　　现存理体制行政理体制理员工资遇行政划拨锅饭思想严重挫伤理员积极性干干坏样理位普遍现象许房屋特住宅区漏弃房屋：年新二年旧三年破现象十分严重 


　　（二）房屋附属设施公配套设施理破损严重 

　　区常杂物乱摆乱放垃圾乱堆乱倒水道堵塞污水处淌设备残缺全处乱搭乱建影响公众正常生活秩序住房理成群众投诉问题 

　　（三）住宅区理体制影响居住者正常 

　　计划济部门住宅区理政房产理市政园林卫生交通治安供水供电等行政部门加居委会派出区理发号施令遇实际问题出现简单问题长期解决例刮风树刮倒砸塌住房园林部门抢修房屋房部门抢修房屋？区产权单位分头理扫门前雪完整区七零八落 


　　（四）住房租赁理办法统政出门 

　　国家福利性住房制度导致房租价格非常便宜文化革命前许城市房租方米月租0135元户20方米居住面积计算月房租270元文化革命期间公房房租降城市降方米月租0049元均户月租100元左右直20世纪80年代末房租调成套房方米月租025～035元工资增加8～10倍福利条件企业职工住房水电予顾月仅象征性收取5元钱公房房租低廉许纷纷抢公房甚出现家占套公房现象国资产流失严重出现种情况： 


　　1卖私房租公房 

　　公房房租便宜私房然需交房租维修费甚公房房租花钱卖私房租公房两头利例文化革命期间套公房年房租12元月1元套私房卖500元该住户卖掉私房款项存入银行年利率4％年利息20元利息抵交房租尚余 

　　2出租私房租公房 

　　公房月租便宜许利出租私房承租公房套取价格差获利例某套私房30方米方米租金10元月收入300元钱租相面积公房方米月租金025元月租金750元样月净赚29250元 


　　3占公房出租国资产流入私口袋 
公房房租便宜占公房出租仅支付应交房租固定笔收入尤街门面房例户20方米门面房月租1000元方米50元出租住套50方米公房方米025元月租计1250元出租租金交房租外赚取98750元 

　　住房权理部门方房部门直企事业单位单位福利条件样收费标准致造成二房东租房进行违法活动国资产量流失 

　　（五）入敷出国家难承受维修资金负担 

　　国采取低房租福利型公房政策住宅投资损失国家出更资金投入造成房屋超期服役影响住户安全统计全国房产机构理直房约2亿方米年城市维修费中划出量资金进行补贴1981年直房维修补贴达33155万元方米达150元核算80年代末国方米建筑面积住宅需470元维修费维持简单生产90年代着物价指数涨房租补贴国家住宅建设投资仅回收反投入巨额资金进行房屋维修补助国家负担越背越重难承受 


　　（六）利企事业单位集中精力发展生产提高效益 

　　计划济模式单位形成全社会领导生产生活福利（包括住房）精力分散工作效益高者领导重视生产忽视住房建设理造成房屋理混乱仅影响群众情绪影响生产进展 


　　二市场济呼唤着物业理 

　　十届三中全会着改革开放深入发展国房产业迅速发展联合国统计资料表明国改革开放15年住房建成量均居住面积增长量均位居世界前列关部门1998年统计建国新建住宅404亿方米占现城镇住宅总量23中改革开放20年前30年建造住宅量66倍全国城镇居民均居住面积20年前36方米提高现93方米新建5万方米住宅区5000解决类住房困难户800万着城市济体制改革深化市场济建立发展实现住房商品化商品济原组织住宅生产流通目标住房制度改革深入发展房产理社会化问题尤住宅区理问题提议事日程适应社会义市场济应房产综合开发发展许识士鉴国外先进住房理验国实际出发提出物业理新方法物业理改革开放市场济住房制度改革产物理模式必须适应社会义市场济具体体现方面： 


　　（）物业理适应城镇住房制度改革 

　　年城镇住房制度改革量公住房出售带产权元化传统开发商房福利形式单位房等物业理方式发生根变化例幢楼片区单位福利房房理公设施坏然单位房部门派修然现幢住宅楼部分作商品房出售产权部分商品房单位购买作福利房分职工产权单位部分商品房拆迁安排产权房部门产权元化维修服务带困难南京中央门附栋楼房水道堵塞化粪池漫溢作单位分房部分职工然找单位帮助修理单位意请修理费需楼住户承担中属该单位职工承担部分单位代出余部分应住户分担住户愿意出费问题法落实问题法解决住户怨声载道果住房制度改革仅仅停留济体制改革实践中未时理体制作相应变革完善住房制度改革取成果巩固阻碍住房制度改革深化物业理适应住房制度改革面问题果物业理公司理范围须根业签定关协议（契约）社会化专业化营型理形式解决 


　　（二）物业理适应社会义市场济体制 

　　市场济重功价值规律合理分配限资源充分调动积极性提高效益物业理作种社会化理模式适应社会化生产社会义市场济体制断深化完善致改变福利型房产理制度采取适应市场济企业理通提供普遍需社会化服务注意强调规模济效益仅利提高房产理水利企业企业办社会樊篱中解脱出企业提高效益摆脱现行全模式实现专业分工建立专业公司实行单独核算营负盈亏运转发展运行模式适应市场竞争物业理踏新台阶 


　　（三）物业理根重建轻弊端力措施 

　　国重建轻思想已久方已达根深蒂固步重建轻许房屋建设者求身济利益建房住房想建房房想建造房屋偷工减料粗制滥造果建设部颁布新房接验收标准进行验收难找栋完全符合标准更严重隐患时查找道未接通甚未铺设样房屋交付住房者苦恼房者仅维修费难承担甚找毛病 


　　重建轻许房者循守旧缺乏研究探索新理方法积极性致新建区然袭产权部门进行分散理方式弊端快暴露遗区产权单位间住户邻里间乱圈乱搭建封阳台占走廊道乱堆放杂物顾家装潢考虑整结构安全乱乱拆仅导致原建筑格局景观房屋功早损坏社会财富遭应损失破坏市容市貌完美造成邻里间矛盾纠纷 


　　果采取物业理述现象效制约规范物业理企业型营理房屋种企业型营理商品生产样价值房屋必须户检验必须定保修期代表房屋业住户利益物业理部门原求参加组织验收合格维修达标政府政策规定收取定例养护费作维修理启动基金房屋开发建设者重建轻思想行产生制约规范作 

　　时物业理部门作房屋业委托理者根营房屋保值增值考虑维护业权益必须制定相应理章程者签约规范住户行防止房屋结构损害保证区房屋整体功建筑格局完 

　　（四）良物业理利树立开发商良形象 


　　竞争机制现代市场机制基素市场济越发展竞争越激烈越显现出企业素质通竞争生产素合理流动形成动态衡促企业断改进技术加强理降低成提高产品质量服务质量济效益市场竞争消费者位日益升谁赢消费者谁赢市场产生效益想赢消费者信赖形式义应酬式突击表现物业理容质量赢商业信誉提高物业价值开发商信誉前许房产公司建造商品房滞销房产开发处低谷时优良物业理心里建立起企业信感赢更消费者类例子海南珠江实业股份限公司奉行开发块美化块服务块理念积极区住户进行优质服务解决住户种困难日复日出色物业理工作企业声誉保护赢期期购房新客户目前高档墅积压法销售出然南京栖霞房产开发公司开发东方花园高档墅建全部售空客户时求购买重原东方花园物业理客户极满意 


　　（五）偿服务种营营机制利费解决 

　　国济发达资金雄厚国家解决问题十分繁划拨费远远满足住宅维修服务需尤执行住房福利型机制国家企业单位等投资兴建住宅采福利形式租赁方式供职工居住收取低房租住宅投资亏损国房产机构理直房2亿方米年城市维修费中补贴量资金维修1981年方米补贴150元1990年左右方米建筑面积住宅需补贴3～5元维修费维持简单生产年着物价指数涨维修费涨国家资金十分限难承受采取物业理方法济手段法律行政手段辅种理方法市场济规律办事参国际惯例运作改变仅仅局限房屋维修行政理实行包括市政环卫治安供水供电房屋保险等方面全方位综合理根户需进行特殊服务帮助购买日百货家电维修家庭装潢等理偿谁收益谁负担费通俗讲住户出钱买方便理企业出力报酬企业独立核算负盈亏运转发展理体制建立运作种采取种营偿服务物业理解决资金足方便居民生活举两时通物业理方法推行群众中促进市场济观念形成群众认识福利制偿分配偿服务形式弊端利思想观念更新解放 


　　（六）物业理房产开发提供服务解顾忧系统工程 
　物业理作种专业化理模式住宅区栋房产业楼宇理彻底改变种头理理局面够发挥系统性物业理综合效益年国家快改善国居民住宅条件建设许5万方米新住宅区然计划济模式求会出现社会理服务报纸信件收交通便出门难医院学校菜场商店等服务设施住户意见等级政府职部门解决问题耗费量力物力财力根解决问题实行物业理问题便解决根住户需进行特殊服务日百货供应家电维修送病医院等物业理作种适应中国房产市场发育完善现代化科学理手段房产开发相适应房产开发提供服务解顾忧系统工程房产市场走成熟时专业分工种必然求 


　　（七）物业理效吸引外资促进房产市场发展 

　　香港报纸载文香港士国房产发展状况考查出结：国房产香港颇受欢迎然进步发展受制置业士国楼宇理状况缺乏信心认国物业理停留非常落状态房产市场进步发展障碍置业者担心购置房产会理落年变成残旧物甚偿失继续国搞房产投资止步前势采先进科学楼宇理方法十分受国外欢迎信物业理方法仅消外商述担心顾虑吸引外商国进行房产投资促进房产市场健康发展 

　　（八）物业理推进两文明建设中显示出积极作 


　　住宅区城市文明窗口反映城市济建设理水城市整体素质体现良物业理工作仅延长建筑物公设施寿命改变城市风貌改善工作生活环境提高城市居民精神文明素质现代化城市意识城市环境质量提高首先应该城市基单元——住宅区栋楼房抓起住宅区搞城市脏乱差解决住宅区理城市理重容住宅区城市理中点点带面整城市理工作带动起保持市容面貌优美整洁巩固城市建设成果搞住宅区理更发挥住宅享受功发展功居住环境陶冶功通住宅区优美环境通区建立文化教育体育娱乐设施满足居民求知仅净化心灵提高民族素质培养社会义公道德意识健康高尚思想情操科学文明生活方式具重意义整城市精神文明建设起积极推动作 


　　（九）物业理提高城市服务功加快城市现代化建设 

　　年国城市化进程加快1990年1994年国设立城市457增加622建制镇12万增加16万江苏省济发展较快苏锡常三市已县建制全改市根规划2010年江苏全省预计剩10县根关机构预测国城市化已进入加速发展期2000年中国城市化水达33％35％城市口45亿左右2010年国城镇重现263％升45设市超1000建镇制超2万果年全国口预计14亿45％计算城镇口63亿现净增25亿 

　　果新增员均8方米面积计算需增加住房建筑面积416亿方米2000年2010年13年计算年均需建32亿方米住宅时现居民住房需改善根国家低标准计算1998～2000年均年26亿方米减年1亿方米年折旧维持1亿方米变三项相加2000年2010年年需住房建设量达52亿方米 


　　城市现代化促房产业正逐步成国民济重支柱产业着城市济改革深化实现住房商品化商品济原组织住宅生产流通目标住房制度改革深入推进现代化城市房产理社会化问题尤住宅区理提议事日程物业理延长城市里房屋公设施寿命改变城市风貌改善工作生活环境 

　　总体国城市服务功完善城市服务社会化程度较低加快物业理发展利扩城市服务范围完善城市服务功提高城市现代化水物业理拓宽城市服务领域增加服务容城市总体服务功提高 


　　物业理属第三产业城市居民提供全方位服务物业理出发点宿物业理涉房产市政园林绿化公安工商理商业邮电通讯水电煤气等专业部门果业（）部门交道处理类事情件十分繁琐费心费力事情果物业理企业方位服务业（）连接起协调业（）关部门间理服务关系物业理范围越业（）越方便城市服务社会化水越高服务功越完善 

　　综见社会义市场济条件住房制度改革中实施物业理制度促进房产理社会化科学化促进城市建设化房产市场发展促进社会安定团结必产生深远作影响 


　　第二章物业理机构 

　　物业理运作体业委员会物业理企业（包括物业理公司专业服务公司）政府部门相关部门物业理健康运作前提体职相互间良协作业委员会维护业权益发挥决策监督功物业理企业承担项具体理服务工作政府部门法制政策实施理指导相关部门业务范围行职权章物业理运作体相关部门机构设置职责范围分加介绍 

　　第节物业理企业 
物业理企业类 

　　（）投资体 


　　物业理企业分全民集体联营三资私营等企业 

　　（1）全民物业理企业国物业理企业资产属全民国家权营权分离原授予企业营理权 

　　（2）集体制物业理企业资产属劳动群众集体 

　　（3）私营物业理企业资产属私 

　　（4）联营指企业间企业事业单位间联营组成新营实体取法资格营具备法条件合约定独立营承担相应权利义务 

　　（5）三资物业理企业指中国关法律中国境设置全部资外国投资者投资企业外国公司企业济组织中国政府批准中国境中国公司企业济组织举办合资营企业举办中外合作营企业 


　　（二）股东出资形式 

　　分限责公司股份限公司股份合作公司等 

　　（1）物业理限责公司250股东出资出资额限公司承担责公司全部资产公司债务承担责企业法 

　　（2）物业理股份限公司般5发起成立全部资等额股份股东持股份限公司承担责公司全部资产公司债务承担责企业法股份限公司注册资必须1000万元民币目前商业贸易工业房产等行业中批股份限公司着物业理市场发展集团化物业理股份限公司逐步出现 


　　（3）股份合作型物业理企业原愿组合愿合作愿参股民理负盈亏劳分配入股分红种企业股东般职工股东订立合作营章程股份劳动享权利义务企业全部资产债务承担责 

　　年着物业理发展全国物业理企业雨春笋量涌现海市1997年止物业理企业1540家中资企业856家三资企业108家限公司股份公司537家资企业中原房转制物业理企业157家述1540家物业理企业全市范围9600万方米类物业进行着理服务职 


　　（三）营服务方式 

　　分代理租赁服务型委托理服务型两种 

　　（四）否具法资格 

　　种具企业法资格物业理专营公司子公司种营项目房产开发商业贸易等兼营物业理具备企业法资格物业理部 

　　二物业理企业组建 

　　（）组建条件 

　　1企业名称预先审核 

　　企业名称犹然姓名样企业名称般四部分组成：企业具体名称营类企业种类等具体名称考虑原行业特点物业名称特点理位置企业发起名字等东湖万科XX墅等物业理公司外称物业理限公司物业发展公司物业公司等根国家工商行政理局制定企业名称登记理规定关精神企业名称中含列容文字： 


　　（1）损国家社会公利益 

　　（2）公众造成欺骗误解 

　　（3）外国国家区名称国际组织名称 

　　（4）政名称政军机关名称群众组织名称社会团体名称部队番号 

　　（5）汉语拼音字母（外文名称中外）数字 


　　（6）法律行政法规规定禁止 

　　企业中中国中华者冠国际字词企业名称限全国性公司国务院者授权机关批准型进出口企业型企业集团国家工商行政理局规定企业企业名称中总字必须设三分支机构等 

　　根公司登记理关规定设立公司应申请名称预先核准法律行政法规规定必须报审批成立公司例三资公司者公司营范围中法律行政法规规定必须审批项目应报送审批前办理公司名称预先核准然核准名称报送审批例设立外商投资物业理企业报关外贸行政理机关审批前必须申请名称报工商行政理部门预先核准 

　　设立限责公司应全体股东指定代表委托代理申请名称预先核准设立股份限公司全体发起指定代表委托代理申请名称预先核准申请时必须提交： 


　　（1）全体股东发起签署申请书 

　　（2）股东发起法资格证明者然身份证明等 

　　工商行政理机关应收申请文件日起10日作出核准驳回决定决定批准应发企业名称预先核准通知书 

　　公司名称企业品牌中部分开始起名时候注意合法性效应性般求简明响亮寓意创意 

　　2公司住 

　　民法通规定法办事机构住物业理公司办事机构物业理公司住物业理公司设立条件中住房产权房租赁房租赁房作住时必须办理合法租赁证房屋租赁期限般必须1年确定住确定属工商行政辖行政机关 


　　3法定代表 

　　物业理公司作企业法国家授权审批机关部门审批登记机关核准登记注册代表企业法行职权负责企业法法定代表全民集体企业负责关机关审查意企业申请登记核准负责取法定代表资格法定代表必须符合列条件： 

　　（1）完全民事行力 


　　（2）正式户口时户口 

　　（3）具理企业力关专业知识 

　　（4）具事企业生产营理力 

　　（5）产生程序符合国家法律企业章程规定 

　　（6）符合关规定条件 

　　物业理公司选法定代表企业营理着关重作千军易难求说决策物重性物业理公司法定代表应合法前提企业章程规定职责行职权履行义务代表企业法参加民事活动物业理全面负责接受公司全体成员监督接受政府部门物业理行政机关监督 


　　4注册资 

　　公司法定员住注册资公司设立三素中注册资公司事营活动享受承担债权债务物质基础般说注册资直接决定公司债务力营力世界国公司低资额具体严格规定国关法律类公司注册资规定 

　　企业法登记理关规章申请企业法登记规定类公司注册资金：生产性公司注册资金少30万元民币咨询服务性公司注册资金少10万元民币物业理公司作服务性企业注册资少10万元民币 

　　中华民国公司法限责公司股份限公司注册资分作出低限额规定限责公司注册资生产营商业公司民币50万元商业零售公司民币30万元技术开发咨询服务性公司民币10万元股份限公司注册资低限额民币1000万元民币 


　　股东发起货币出资实物工业产权非专利技术土权作出资股东发起非货币出资时非资货币作价评估评估时核实财产高估低估作价土权评估作价关房产法法规行政规章规定办理应指出：股东工业产权非专利技术作价出资金额超限责公司注册资20％国家采高新技术成果特规定外样发起工业产权非专利技术作价出资金额超股份限公司注册资20％规定组建物业理股份限公司必须遵守 

　　5公司章程 


　　公司章程明确企业宗旨性质资金状况业务范围营规模营方组织形式组织机构利益分配原债权债务处理方式部理制度等规范性书面文件容般应包括： 

　　（1）公司宗旨 

　　（2）名称住 

　　（3）济性质 

　　（4）注册资金数额源（5）营范围营方式（6）公司组织机构职权 

　　（7）法定代表产生程序职权范围 

　　（8）财务理制度利润分配方式 

　　（9）劳动工制度 


　　（10）章程修改程序 

　　（11）终止程序 

　　（12）事项 

　　联营企业章程应载明： 

　　（1）联营方出资方式数额投资期限 

　　（2）联合方成员权利义务 

　　（3）参加退出条件程序 

　　（4）组织理机构产生形式职权决策程序 

　　（5）负责期 

　　限责公司章程应载明列事项： 


　　（1）公司名称住 

　　（2）公司营范围 

　　（3）公司注册资 

　　（4）股东姓名名称 
（5）股东权利义务 

　　（6）股东出资方式出资额 

　　（7）股东转出资条件 

　　（8）公司机构产生办法职权议事规 

　　（9）公司法定代表 

　　（10）公司解散事清算办法 


　　（11）股东认需规定事项股东应公司章程签名盖章 

　　股份公司章程应载明列事项： 

　　（1）公司名称住 

　　（2）公司营范围 

　　（3）公司设立方式 

　　（4）公司股份总数股金额注册资 

　　（5）发起姓名者名称认购股份数 

　　（6）股东权利义务 

　　（7）董事会组成职权期议事规 


　　（8）公司法定代表 

　　（9）监事会组成职权期议事规 

　　（10）公司利润分配办法 

　　（11）公司解散事清算办法 

　　（12）公司通知公告办法 

　　（13）股东会认需规定事项 

　　6公司员 

　　企业法登记理关规章规定申请成立全民集体联营私营三资等企业必须生产营规模业务相适应业员中专职员少8物业理公司般应具8名专业技术理员中中级职称须达3 


　　根公司法设立物业理限责公司应250股东出资设立股份限公司国企业改建股份限公司外应5发起中须半数发起中国境住国家授权投资机构部门单独设立国独资限责公司外国投资者包括外国企业济组织独资设立外资性质物业理限责公司 

　　（二）设立登记 

　　1三资物业理企业设立登记 

　　三资物业理企业工商行政理机关申请登记前前述首先进行工商行政部门申请名称登记然进行审查批准外济贸易部门审查批准外贸行政部门审查外资企业中外合资企业中外合作企业营目范围资金章程合资企业合营方签订合营协议合章程合作企业中外合作者签订协议合章程等文件审查机关般三月作出批准批准决定 


　　三资物业理企业接外济贸易部门批准书30日工商行政理机关申请营业登记营业登记否具备开业条件：否符合规定名称否审批机关批准合章程否固定营场必设施否规定业员否符合国家规定注册资金营范围否符合国家法律法规政策规定否健全财会制度等 

　　营业登记事项：名称住营范围投资总额注册资企业类董事长副董事长总理副总理营期限分支机构等登记时应工商行政理部门提交列文件证件： 


　　（1）董事长副董事长签署外商投资企业登记申请书 

　　（2）合章程审批机关批准文件批准证书 

　　（3）项目建议书行性研究报告批准文件 

　　（4）投资者合法开业证明 

　　（5）投资者资信证明 

　　（6）董事会名单董事会成员总理副总理委派（职）文件述中方员身份证明 

　　（7）关文件证件 

　　三资物业理取营业执取进入资质登记资质备案阶段


2资物业理企业设立登记 

　　资全民制集体制联营私营股份制股份合作制等物业理企业具备前文述设立条件时条件概括起包括：名称组织机构章程固定营场必设施符合规定营规模相适应资金数额业员够独立承担民事责符合规定营范围等时进行营业登记登记事项：名称址负责营范围营方式济性质隶属关系资金数额等 

　　登记核准取营业执进入资质登记资质备案阶段 

　　应指出原区县房行政部门组建物业理集团公司般领导着原房转制成立物业理公司前根政企事分开原实行企业化理原房屋行政理部门济员产业分开 


　　（三）资质等级理 

　　1资质等级理目 

　　物业理企业资质理行业口理企业营规模力规模理加强规模营力性质隶属关系制形式物业理企业理促进物业理序发展提高物业理整体水必须物业理企业进行资质等级理物业理企业必须接受资质理规定事物业理服务 

　　市区县房产行政理部门物业理行政部门关职责分工审批类物业理企业资质接受资质备案核发资质等级证书进行物业理企业资质等级理日常工作 


　　2资质等级 

　　目前部分省城市根实际情况制定物业理公司资质审批规定尚全国性规定根海市房局制定海市物业理企业资质等级理暂行办法规定物业理企业资质条件分二三级级 
　级物业理企业需具备条件：理物业规模50万方米理涉外物业20万方米理物业类型3种涉外物业2种必须2优秀区厦物业达标面积50％企业理常务副理须事专业物业理工作3年济类工程类中级职称理员10营年限须3年注册资100万元民币 

　　二级物业理企业需具备条件：理规模2050万方米理涉外物业520万方米理物业类型2种理涉外物业须1优秀区厦物业达标30％济类工程类中级职称理员6营年限须2年注册资50万元民币 


　　三级物业理企业须具备条件：理物业规模320万方米涉外物业15万方米中级专业技术职称3企业注册资10万元民币 

　　暂定级物业理企业：理物业规模3万方米涉外物业1万方米 

　　3资质等级审批 

　　根海市规定资质备案核发资质等级证书步进行 


　　物业理企业般取营业执30日规定申办资质备案 

　　外商独资中外合资中外合作物业理企业资质备案资质等级市房局申报市房局审批 

　　资物业理企业资质备案资质等级注册区县房部门申报中符合级资质条件区县房部门初审报市房局审批二级资质等级区县房部门审批申办物业资质备案资质证书必须提交列文件资料： 

　　（1）企业法营业执 

　　（2）公司理出聘书 

　　（3）中级职称员证书证明材料 

　　（4）资质等级申报表 


　　（5）公司理章程理合 

　　（6）需材料 

　　市房局区县房产理部门应受理物业理企业申请日起20日核发物业理资质证书 

　　4日常资质理 

　　资质证书效期2年正理申请企业责令限期申请企业开业两年实施物业理复评核发证书企业注销破产资质证书交回部门 

　　物业理企业违反规定行区县房部门权限期整改降低资质直建议工商行政理部门取消营资质： 


　　（1）履行物业理合理办法规定 

　　（2）理制度健全理混乱业住户投诉较 

　　（3）物价部门认定乱收费收费规范认真整改 

　　（4）利理职权擅搭建占绿改变公设施途 

　　（5）业住户投诉置理服行政部门监督 

　　（6）理失职造成重事 

　　三物业理企业权利义务 

　　（）物业理企业权利权利源 


　　建设部第33号令城市新建住宅区理办法指出物业理公司权利： 

　　（1）物业理企业应根关法规结合实际情况制定区理办法 

　　（2）物业理合理办法住宅区实施理 

　　（3）物业理合关规定收取理费 

　　（4）权制止违反规章制度行 

　　（5）权求委会协助理 

　　（6）权选聘专营公司（清洁公司保安公司等）承担专项理业务 

　　（7）实行种营收益补充区理费 


　　权利首先必须贯彻合法原法取权利体权利容符合法律行政法规规定符合法律行政法规规定物业理企业权利受法律保护果符合法律行政法规规定物业理企业仅达预想理效果反造成理行产生果效 

　　物业理企业实施理时必须制定区厦等理办法办法法律法规行政规章相悖法律范畴制定：物业禁止行限制性行产生果样处理业果改变住宅性质业进行装修注意事项消防设备理时保持良状态区种公设施线样理区车辆停放绿化理等相关法规制定理条文区治安理定纳入社会治安总范畴执行行政部门颁布治安理条例规章 


　　次物业理公企业理权利合里三方面： 

　　（1）物业理服务合合签订双方业委员会物业理企业等民事体委托委托关系合明确物业理服务事项权限标准费期限违约责等理服务权限物业理企业服务范围委托进行理委托超越权限果超越理权限事业委员会追认物业理公司行委托外职权业委员会予认物业理公司承担责例果没委托代办产权证代办装煤气电话等合物业理公司行业予否决支付费 

　　（2）物业中种禁止行物业理企业业书面约定公约合约办法等约定协议业认协议中双方约定违约责样物业理公司效进行制止违章行行制止违章行效具追究方违章权限 


　　（3）关聘请专业公司保安公司绿化公司情况样定通签订转委托合业委托权限转委托专业公司事先业委员会意 

　　（二）物业理企业义务 

　　城市新建住宅区理办法指出物业理企业义务： 

　　（1）履行物业理合法营 

　　（2）接受委会住宅区居民监督 


　　（3）重理措施应交委会审议委会认 
（4）接受房产行政部门关行政部门住宅区民政府监督指导 

　　物业理企业义务首先履行合合规定事项全面履行： 

　　（1）理服务合签订受国家法律保护合义务受国家法律监督果物业理企业全面履行合承担相应违约责 

　　（2）擅变更解理服务合双方必须信守合果发生新情况双方协议重新达成新合方时擅变更解合允许单方拒绝履行者变更已订立理服务合 

　　（3）法解决理服务合中纠纷种通协议解决纠纷种通关部门调解解决民法院起诉 


　　次服政府部门房产等关行政部门监督接受物业理相关部门指导监督物业理企业条重义务： 

　　（1）首先接受工商理工商行政机关法确定类企业体工商业合法位监督理参理市场种济活动检查处理济违法违章行保护合法营取缔非法营维护正常市场秩序保证社会义市场济健康发展物业理公司法登记成立营范围明确营业执准业委员会订立理服务合济合订立条件：双方事否具体资格合容否合法否损害国家利益社会公利益第三者利益否超越企业营范围双方事意思否表示真实订立合否符合法定程序根规定物业理服务合应房产部门备案外物业理公司营活动中商标广告等服行政部门理 


　　（2）接受行业行政部门政府关行政理部门行政理接受资质核准登记理物业理行理违反物业理关规定进行行政处罚社区理规定等 

　　（3）接受物业理价格理物业理关系千家万户安居乐业收费考虑公合理必须实行公开考虑物业权济承受力相适应物业理企业物业理价格政策范围营 

　　四物业理企业机构设置 

　　（）机构设置点 


　　1精悍科学决策领导机构 

　　物业理企业作独立济实体决策机构进行营决策决定着机制关系企业生存发展求设立精悍高效富战斗力领导班子种理负责制求水高懂营素质理级部门加强领导职工参民理第二种董事会制决策层理层分离分级负责权责应 

　　2适应市场风险机制 

　　服务理市场效益寓理效益服务中机构设置体现企业风险承担原企业承担次级风险负亏损承担风险破产倒闭劳动部门服务质量济效益企业风险挂钩定岗定员定职责进行物业理物场达佳结合 


　　3集约化理体制 

　　物业理企业营者工程技术员全体操作工企业动力作方集中断开拓市场技术进步改善理降低成提高服务质量实现物业理企业效营 

　　（二）关部门设置 

　　物业理企业部机构具体设置根理物业规模服务理目标容物业理企业实际情况决定通常物业理企业部机构设置般种模式： 

　　1事业部制 

　　谓事业部制原西方国家公司公司属分公司工厂产品类划区组织事业部实行集中决策指导分级营实行单独核算种组织形式物业理公司（称总公司）设干事业部事业部负责干营事务总公司掌战略决策确定营方针统员统调度力物力财力等 


　　2直线职制 

　　职制设职机构机构负责业务范围达布置工作直线职制理机构两层次理层作业层理通部门领导实施部理 

　　香港部门三块：理服务务 

　　事业部制直线职制部职致： 

　　理室决策机构理公司负全面责重问题作出决策布置协调部门工作 


　　办公室负责公司部日常行政事务包括事勤档案等时办公室负责招聘培训员工工作 

　　财务部负责财务理理领导做资金运作日常工作负责理服务费收缴会计出纳分开做财会账册报表缴纳财税常理报告公司财务情况 

　　工程部负责物业维修设备运行技术理部门般房屋工程电气工程排水等方面中高级技术员组成包括房屋设备检验维修工程安排业装修指导监督等 

　　理部般房屋设备急修般报修受理作业负责保安消防车辆交通等工作辖区环境保护日常清扫绿化设施理树木绿养护等 


　　营发展部物业理公司业种营理部门物业理公司贯彻业养业方针关重营发展部负责种文化娱乐生活商业等公性服务营设施部门接受业综合性性委托代办服务 

　　3物业理限责公司组织机构 

　　根公司法限责公司设立股东会监事会董事会股东会公司权力机构决定公司营方针投资计划选举更换董事选举更换股东代表担监事发行公司债券等作出决议等监事会股东会选出监事公司职工民选举产生监事组成公司监督机构董事会营决策机构业务执行机构董事长公司法定代表限责公司理董事会聘解聘 

　　4物业理股份限公司组织机构 


　　股份限公司股份合作公司应订立章程容前文已述发起认股举行创立会通公司章程选举董事会成员选举监事会成员等 

　　五物业理企业营理 

　　物业理集服务营体种服务行种营行物业理企业应国家宏观政策法规调控市场需求采取科学理方法运先进理手段理工具组织服务营物业理企业理服务活动中必须营手段效益目营手段物业理全程中实行偿服务通营种实业解决物业理中项费开支效益目社会效益环境效益济效益心理效益终目标物业理社会关系密切物业理企业社会贡献身济效益缴纳税费外行业说更社会效益环境效益心理效益例良物业理业提供方便安全清静整洁舒适居住工作条件安居乐业优良物业理创造优美区环境树立城市形象增添光彩济效益社会效益环境效益心理效益结合起形成物业理综合效益良综合效益企业带良企业形象良企业形象形成商业信誉重源泉构成企业形资产重组成部分家拥较高商誉企业疑具更发展空间重意义睦邻公众关系促进理服务销售获行业竞争优势 


　　鉴目前物业理适应性承受性差距较观念没完全转变国物业理企业提高济效益综合效益必须身营理入手实施规范化规模化信息化营理 

　　规范化求物业理企业必须完善企业理物业理运作必须做规范化尤目前问题较收费理物业理基业务专项业务般保微利原业收取低廉费物业理特色业务般低利原成收取稍高费物业理种营业务求讲究济效益物业理企业应充分发挥动作积极开拓种营新领域提高济效益时注意提高社会效益环境效益 


　　规模化求物业理企业实行规模化营物业理断优化根规模济理企业达营规模程度时理服务单位成低样提高企业济效益物业理然服务性行业作企业开拓物业理业务时应立足提高企业济效益减低业理费负担考虑运规模济理发展企业根目前规模物业理企业营状况分析发现规模物业理企业减轻业济负担身创取较济效益外规模物业理企业更业受全方位层次项目服务着生活水断提高观念改变业提高物业功质量改善物业环境求会越越高求物业理企业提供服务容会越越规模物业理企业社会网络众种齐全满足业求企业法做 


　　信息化求物业理企业充分利信息系统代社会信息化社会信息收集分析利企业成败关键尤实行规模化营企业适应物业理需求计算机理信息系统技术物业理中会越越广泛运物业理信息系统应指运现代计算机技术关物业理信息物化种设备中设备物业理员构成物业理目标服务机信息处理系统通信息系统应物业理许日常工作实现动化例利计算机控制建筑物空调系统防火安全动报警系统建筑物垂直交通系统明系统建筑物部件附属设备安全报警系统厦保安系统辅助物业理员工作资产理信息系统建筑物出租（租客租金租约）理系统财务分析理系统理决策辅助支持系统员理系统等动化物业理产生两明显效果：首先提高效率达降低成效果动化员数相减少情况段指定时间做更工作次提高成效达增值效果助动化引进崭新服务加强现服务业提供更高水准更优良服务提高物业理收入水达物业增值效果 


　　六物业理企业文化建设 

　　物业理企业追求利润目标时必须加强企业发展灵魂建设企业文化建设企业文化企业独特营性理风格企业理念员素质综合体现包括文化理念价值观念企业精神道德规范行业标准历史传统企业制度文化环境企业产品等加强企业文化建设提高企业凝聚力意义 


　　般认现代企业文化四层次构成表层物质文化浅层行文化中层制度文化深层精神文化 

　　表层物质文化称物质文化层现代企业文化第层次指企业员工创造品牌形象种物质设施等构成器物文化包括企业服务物业环境社会影响企业员工劳动环境娱乐休息环境员工文化设施等表层物质文化企业员工理想价值观精神面貌具体反映企业文化外层集中表现现代企业社会外形象社会企业做出总体评价起点 


　　浅层行文化现代企业文化第二层次企业员工服务营学娱乐际交时产生活动文化包括企业营活动教育宣传活动协调际关系活动种文娱体育活动等活动实际反映企业营作风精神面貌际关系等文化特征企业精神企业目标动态反映 

　　中层制度文化现代企业文化第三层次指现代企业服务营活动中形成企业精神企业价值等意识形态相适应企业制度规章组织机构等层次企业文化中规范物行方式部分实际现代企业领导制度组织结构体系理规章制度等反映出企业价值观精神文化企业文化中层次称企业文化中强制性文化 


　　深层精神文化现代企业文化中核心层指企业服务营中形成独具企业特征意识形态文化观念包括企业精神企业道德价值观念企业目标行准等例万科物业理精品概念高品质服务＝认真+创新+顾客需求反映企业深层精神文化企业精神文化具企业特点企业年营程中逐步形成 

　　现代企业四层次形成企业文化表层深层序结构物质文化作具体实属表层构成企业文化硬件外壳行文化层种处浅层活动形成企业软件外壳制度文化观念形态转化成企业文化硬软外壳支撑精神文化观念形态文化心理企业文化核心企业精神文化企业文化精髓体现现代企业性特性导着企业文化发展规范模式具体说精神文化通制度文化表现支撑规范企业员工行具企业核心文化特点构造出企业实物外貌实物外貌中反映出企业核心文化 
现代企业文化具导约束凝聚激励辐射五功通创立建设企业文化成全体员工拥互相认行方式思想方法产生种凝聚力仅愿意投身企业心德维护企业形象利益种巨财富企业发展动力 

　　七物业理员培训 

　　利润企业追求目标文化企业发展灵魂企业资物业理种全方位功理时种琐碎辛苦服务性工作智型厦型展览中心住宅区商场饭店宾馆工业厂房求物业理必须拥批素质高技术硬理队伍尤住宅区物业理理员面数百数千住户房屋仅分布行业济状况文化素养生活品位生活惯存着差异物业理企业必须优质服务态度优质服务水适应项理工作求物业理企业应具理型工程技术型两类业员仅必须具较高理水文化水专业技术水良思想作风职业道德服务态度 


　　物业理属知识密集型理行业没专业训练队伍适应物业理现代化专业化求支高素质理队伍建立赖培训工作重视建立套严密员工培训制度物业理企业必须始终加强员工队伍建设作项重基础工作制定严密员工培训制度通种形式开展层次职工培训包括职前培训职培训专题讲座学历培训等着重抓员工思想作风职业道德服务态度教育抓员工业务素质专业技术建设提高员工理服务水 


　　1思想作风 

　　引导教育员工牢固树立服务第方便业思想热诚优质团结奉献作企业精神工作时间统着装统挂牌统语接业时应做态度蔼亲举止端庄谈吐文雅顾客作行动高信条想业想急业急解决业困难服务宗旨物业物业修物业努力改善业工作生活条件 

　　2职业道德 

　　提倡员工爱房产行业爱职岗位爱护企业声誉业点奉献点爱心引导教育员工坚持原秉公办事廉洁奉公权谋私作风正派虚心学热心公益爱护公物体现出员工品质格精神境界 


　　3服务态度 

　　物业理员服务态度直接关系政府行业形象物业理企业应引导教育员工坚持动热情周优质服务态度实行文明理业求服务应时业排忧解难客户理言行应量容忍耐心说明恶相容许客户发生骂行做文明语礼貌业亲切感 

　　4业务素质 

　　物业理员业务素质高低直接关系理服务水高低物业理企业应求员工精通业务掌握相应房产济理知识房产产业产籍理知识房产营理基知识解相关法律法规政策相应建筑知识物业基状况懂机电设备维修保养知识必公关知识等位员工身职责业间权益相互责公设施等方面均清晰解遇问题纠纷时公正阐明关问题提供意见遇违反规定行根关条款迅速做出反映采取相应措施问题迅速妥善解决 


　　5专业技术 

　　物业理员专业技术水高低直接关系物业理服务质量高低物业理企业员工须持专业理部门颁发岗位合格证书方岗担负物业理工作员工必须接受物业理专业培训刻苦钻研专业技术掌握岗位必备应知应会知识专业技术断提高专业水 

　　第二节业治理组织 

　　业会业代表会 


　　业治理组织机构规定做法海深圳等规定召开业会（业代表会）做法方成立业委员会节重点讲述海市规定 

　　（）物业理区域 

　　1物业理区域划定条件 

　　物业理区域业委员会理物业范围划定条件：（1）原设计构成然街坊封闭区然街坊城市建设中然形成相独立居住区年房产开发中形成居住区般45住宅组群组成般1520公顷建筑面积1520万方米政府关建设区规划规定区配置居委学校托幼园文化活动室综合商店行车棚等公设施项目区水电煤等公设施相关程度高开发时起建成起交付居民入住种区实行封闭理称封闭区封闭区划物业理区域利房屋相关设施理 


　　（2）物业理区域范围区县房产行政理部门楼宇附属设施相关情况栋栋楼楼宇群体进行适调整划定划定应通知关街道已进行理物业理公司区县房产行政理部门应辖区图予注记划定特殊情况作意改动样物业理区域范围相固定利业委员会物业理公司理稳定性延续性 

　　2非物业理区域物业 

　　公设施房屋相关联系紧密房屋少数业单幢房屋没划入物业理区域房屋业行负责房屋理委托物业理企业实施专业化物业理 


　　单位机关企业学校等筹建单位部外部职工住宅形成住宅区没委托房部门理成立业组成理房屋组原单位总务勤部门配合实施物业理委托物业理企业实施专业化物业理 

　　（二）业房组 

　　业房组简称房组业组幢房屋业协商选举产生成员应具完全民事行力般33组成 

　　物业理区域应建筑面积确定分摊房组成员建筑面积样幢（厦中层面）推选业房组成员数应相建筑面积相幢（厦中层面）分摊成员数推选般5001000方米建筑面积产生名组成员推选业组成员业治理基础工作幢业关参解业组成员推选程业组具定群众基础住宅出售单位请街道居委会配合做首次业组组织成立工作业组成立成员快进入角色 


　　业组具职： 

　　（1）代表维护业权益负责幢房屋理解掌握幢房屋建筑情况建筑结构面积设备电梯水泵等情况 

　　（2）听取反映业房屋修缮等关方面建议意见常业沟通联系 

　　（3）决定幢房屋修缮基金支付住宅修缮基金足时负责筹集 


　　（4）决定幢房屋部位设备修缮 

　　（5）协助调解房屋修缮纠纷 

　　（6）执行业代表会业委员会作出决定 

　　（7）督促业遵守业公约房屋公约等 

　　成立业委员会业组切决定违反业委会决定 

　　（三）第次业会业代表会 

　　1第次业会业代表会召开条件 


　　物业理区域业数较少时应召开业会业数较时应召开业代表会代表成员业组成员组成海市房局关文件指出业超100应召开业代表会代表成员般超100 

　　第次业会业代表会物业区县房产理部门会房屋出售单位组织召开具备列条件时应召开第次业会业代表会 

　　（1）公住宅出售建筑面积达30％ 

　　（2）新建商品住宅出售建筑面积达50％ 

　　（3）物业理区域第套房屋实际交付业日起已满两年 


　　2第次业会业代表会筹备工作 

　　满足召开第次业会业代表会条件时房屋出售单位应出售房屋建筑面积房屋出售时间业清单等材料报区县房局区县房局接材料45天会房屋出售单位组织业做筹备工作： 

　　（1）组织成立第次业会业代表会筹备组成员区县房局房屋出售单位业代表组成邀请居委会员参加筹备组协商成立进行筹备工作 

　　（2）幢协商产生业组成员业组成员般业代表 
　（3）协商推荐业委员会候选建筑面积例业包括公房业拥物业开发商等推荐候选 


　　（4）起草业委员会章程业公约草案参市关示范文听取业相关员意见结合区域情况进行修改 

　　（5）确定会议时间点做会议项会务准备工作 

　　整筹备工作物业房产行政理部门持进行开发建设单位前期物业理单位密切配合筹备期间筹备组推选产生次会议讨决定意见作必记录 

　　3第次业会业代表会程序 

　　业会业代表会行业治理职权决定理事项重组织形式体现广业意志决策更具广泛民性业会应半数业参加作出决定全体业半数通业代表会应半数业代表参加作出决定全体业代表半数通 


　　审议通业委员会章程审议通业公约选举产生业委员会第次业会业代表会三方面重务参关行政部门示范文制定业委员会章程业委员会组织职责会议费办公品等作出规定业公约参示范文明确业物业合法权益约定业物业安全合理物业关义务损坏房屋承重结构破坏房屋外貌等种禁止行推选业委员会成员选举方式业委员会章程进行召开业会全体业半数通召开业代表会全体业代表半数通会代表半数通种简单数准 

　　第次业会业代表会程序般： 


　　（1）会筹备组介绍会筹备情况 

　　（2）会筹备组介绍业委员会候选情况候选作介绍 

　　（3）审议通业委员会章程业公约 

　　（4）业会成员业代表会代表投票选举产生业委员会成员 

　　（5）审议决定物业理重事项 

　　（四）业会业代表会职权 

　　1业会业代表会参加成员例会时会议 

　　业会物业理区域全体居住非居住房屋业组成包括已售未售公房已售未售商品房旧私房产权业等召开业会时全体业应参加参加法委托代理参加 


　　业代表会业代表应物业理区域种物业包括公房商品房旧私房等占建筑面积例分摊产生召开业代表会时然业代表应参加般委托代理法组织业代表书面委托代理参加例公房业代表公房产权区县房产行政部门委托区县公房资产营公司关员作代理参加业代表会书面委托代理书业会业代表会召集业委员会房产行政理部门印制业会业代表会应幢定例邀请非业房屋租赁列席会议应邀请居民委员会代表列席列席代表没表决权召开涉改选罢免业委员会成员业会业代表会时业委员会应通知区县房局派员参加会议业委员会年少召开次业会业代表会总结年度区域项物业理工作决定物业理重事项15％业业代表提议业委员会接提议30日召开业会业代表会业委员会召开业业代表区县房局反映区县房局应督促业委员会召开督促业委员会召开会议区县房局组织业召开业会业代表会15％业业代表提议召开业会业代表会提出议案已作出决定般半年提案召开业会业代表会 


　　2业会业代表会职权 

　　业会业代表会行列职权： 

　　（1）选举罢免业委员会委员 


　　（2）审议通业委员会章程业公约必时修改业公约业委员会章程 

　　（3）听取审议物业理服务工作报告包括业委员会工作特业委员会选聘物业理公司等情况报告物业理公司工作报告 

　　（4）决定物业理重事项确定业委员会费筹集方式源标准物业维修基金足时筹集办法数量物业理区域修建新建建筑物构筑物等说物业理区域重理事项必须业会业代表会讨决定审批通业会业代表会认业委员会决定时予撤销 

　　（五）业公约 
业公约全体业制定行准般业会业代表会筹备组制定交业会业代表会审议通 


　　业公约遵循关法律法规行政规章规范性文件根物业理区域实际情况制定制定时参房产行政理部门制定示范文文基础修改补充般说明确物业营转必须遵守法律规范物业禁止行违章行理区理中公道德精神文明建设等 

　　二业委员会 

　　建设部城市新建住宅区理办法指出住宅区应成立住宅区房产产权选举代表成立住宅区理委员会北京市规定住宅区房产产权代表居委会代表组成物业理委员会深圳市住宅区业选举产生委会 


　　海市居住物业理条例规定业委员会业会业代表会选举产生业委员会委员应业担 

　　（）业委员会成立步骤 

　　1选举 

　　物业理区域第次业会业代表会召开时公住宅出售建筑面积达30％新建商品住宅出售建筑面积达50％住宅出售已满两年时具备选举产生业委员会条件 

　　业委员会委员业担非业担业委员会成员房产行政理部门房屋出售单位协助业做首届业委员会候选酝酿推选工作征求业组意见遵纪守法具定物业理法律知识热心公益事业履行职责业作业委员会候选提请第次业会业代表会选举业委员会数根物业理区域规模决定通常515组成 


　　业委员会成员兼物业理区域物业理企业工作物业理企业成员理区域业担业委员会委员 

　　2核准 

　　第次业会业代表会选举业委员会日起15日应区县房产理部门办理登记房产理部门应受理登记申请日起15日予登记完成登记工作符合登记予登记予登记予登记书面通知申请接予核准登记书面通知时该业委员会正式成立期正式开始区县房产理部门办理登记申请时必须提交文件： 


　　（1）成立业委员会登记申请书包括容：业委员会名称辖物业理区域范围房屋建筑面积房屋出售面积时间占例出售房屋户数 

　　（2）第次业会业代表会会议记录应数名册实数名册投票选举结果会议作决定等 

　　（3）业委员会办公场租场协议合 

　　（二）业委员会性质法律位 

　　海市居住物业理条例第六条第款规定：业委员会物业理区域代表全体业物业实施治理组织民事活动中业委员会作民事诉讼事业委员会具民性治性公益性特点 


　　业委员会房屋理体制改革中新生事物法律位成立程序规定甚致 

　　1社会团体 

　　城市规定业理委员会民政部门法核准取社会团体法资格社会团体法登记证签发日期委会成立日期业委员会作社会团体独立行民事权利承担民事责 

　　2组织 

　　根社会团体登记理关条文规定行政区域重复成立相相似社会团体般说中型城市少百家千家业委员会海说1997年底业委员会达1600家业委员会作社团城市区出现许类似××业委员会社会团体民事诉讼法第49条规定公民法组织作民事诉讼事业委员会业会业代表选举产生房产行政理部门核准登记成立合法成立定组织机构财产民诉法称组织具法资格作合法组织完全行民事权利承担民事责 


　　（三）业委员会期职权 

　　1期 

　　业委员会期届两年连选连期期满三月前应选举新届业委员会选举工作原业委员会持房产行政理部门派员参加新届业委员会名单应报区县房局备案 

　　业委员会委员履行职责物业产权转病长期出国等须书面通知业委员会业委员会章程中规定业委员会缺额补选办法章程没约定般半年召开业会业代表会予补选 


　　业委员会法成立业治组织业委员会成员宣布解散业委员会果出现种反常情况房产理部门应予阻止物业理区域变化引起业委员会撤销合须原核准登记区县房局核准 

　　业委员会设1名副12名方业委员会聘执行秘书负责日常事务 

　　2职权 

　　业委员会业会业代表会常设机构业行治理权利执行机构业委员会应维护全体业合法权益执行业会业代表会决定 


　　城市新建住宅区理办法指出委会权利： 

　　（1）制定委会章程代表住宅区产权维护房产产权合法权利 

　　（2）决定选聘续聘物业理公司 

　　（3）审议物业理公司制定年度理计划区理服务重措施 

　　（4）检查监督项理工作实施规章制度执行 

　　该办法指出委会义务： 

　　（1）根房产权利意见求物业理公司理工作进行检查监督 


　　（2）协助物业理公司落实项理工作 

　　（3）接受住宅区房产权监督 

　　（4）接受房产行政部门关行政部门住宅区民政府监督指导 

　　业委员会职权方性法规行政规章进行规定职权方面： 

　　（1）业会业代表会报告物业理工作召集持业会业代表会提请审议重理事项措施 

　　（2）选聘解聘物业理企业物业理企业订立变更者解物业理服务合督促物业理企业执行合进行理服务 


　　（3）物业维修基金 

　　（4）检查督促业合理安全物业协助物业理企业业违章装修合理物业行进行劝阻监督等 

　　（5）事宜提出修改业公约业委员会章程议案组织换届工作建立业委员会工作制度等 

　　业委员会般季度召开次例会会议必须半数委员出席效作出决定应全体委员半数通业委员会时召集会议必时邀请政府关部门物业理企业居委会代表列席次业委员会会议应会议记录记录应整理档 


　　（四）业委员会章程日常工作 

　　1章程 

　　业委员会筹备组成立起拟订业委员会章程业委员会章程业委员会活动规范性文件章程必须业会业代表会审议通施行 

　　业委员会筹备组房产行政理部门关业委员会章程示范文基础制定章程制定时结合辖区实际情况征求业组意见容违反关法律法规行政规章规范性文件 

　　业委员会章程容般包括： 

　　（1）会名称址辖区域范围性质部门宗旨等 

　　（2）组织职责 
　（3）会议制度工作制度 

　　（4）委员条件选举权利义务等 

　　（5）费源费账目理 

　　（6）办公房 

　　（7）章程生效修改补充等关事宜 

　　2日常工作 

　　业委员会日常工作根业委员会章程决定般说项： 

　　（1）解掌握物业理区域业基情况包括辖区物业面积建筑结构产权性质辖区基础设施绿化公建配套情况辖区周围环境交通等情况业户登记造册辖区物业理目标求广泛征求业意见提出初步方案供讨 


　　（2）辖区原已物业理公司进行理原物业理工作作出评价包括取成绩理措施存问题收费项目标准合理性原物业理公司否续聘解聘提出意见业会业代表会报告 

　　（3）物业理公司签订物业理服务合参房产行政理部门制定示范文合草案条款逐项进行拟订明确双方权利义务辖区物业理标准收费报送区县房产行政理部门备案前事先征求意见然签订合办理备案手续 

　　（4）理物业维修基金掌握物业维修基金权遵循专款专原求物业理公司账务幢立账户核算年终时委托资质审计单位物业理维修基金账务进行审计结果业会报告 


　　（5）提出辖区年度房屋修缮计划设备维修更新计划公设施维修养护计划提出财务预算提请业会业代表会审议必时做物业维修基金筹集工作 

　　（6）督促业遵守业公约区理公约房屋公约等行准协调物业中业相邻关系违章装修协助物业理公司进行理违章行听劝阻报告关行政理部门法处理 

　　（7）做辖区道路场车辆行驶停放设置广告等方面理 

　　（8）做部理工作：起草关物业理公约办法草案做委员增补选举工作建立工作制度会议制度档案制度做办公费筹集理工作做办公房设置理工作做换届选举工作等 


　　（五）业委员会物业理企业关系 

　　1济合等双方 

　　业委员会物业理企业种委托受委托关系签订物业理服务合前双方位等签订合前双方双选择合签订时理目标求费双方协商协商取致签约间双方没隶属关系法律业委员会委托委托某物业理企业物业理企业接受接受委托 

　　2目标致利益双方 

　　理服务目标确定双方签约双方物业理目标追求者目标保持物业完保障物业方便安全维护环境优美整洁保证公秩序良目标物业理企业优质服务物业提供理服务种理服务根物业业利益双方聘聘关系融合目标致中方行影响损害种目标实现否承担责 


　　3劳务济交换双方 

　　关系济合作关系产生体现偿等价交换原方求方优质廉价服务方求方支付费种立统出现矛盾时法律规范协商解决合修改补充矛盾通协商解决时双方法申诉直提起诉讼 

　　4职权范围相双方 


　　业物业部位设备进行安全维护遵守业公约房屋公约维护公部件公设备设施安全整洁业委员会物业理企业进行专业理监督检查协助物业理企业具体作业单位实施日常理作业组织合范围业委员会合作予帮助必时建立协调工作会议制度定期召开联席会议解决理中遇问题物业理企业业委员会时业会业代表会报告物业理工作 

　　第三节行政理部门相关部门 

　　行政理涵义工作容 

　　（）行政理涵义 

　　物业理行政理国家国家行政机关关法律法规物业理实施行业理实质国家通法律手段行政手段建立物业理正常秩序促物业理利城市建设国民济发展利改善民群众居住工作条件 


　　（二）行政理工作容 

　　1政策指导 

物业理行政机关物业理政策交广民群众包括物业业业委员会物业理企业包括区街道居委相关部门宣传政策作执行政策基础条件加强宣传力度通种形式普物业理法律知识相关法律知识培训业委员会物业理企业关员家学物业理法懂物业理法物业理法 

　　2行政立法 

　　根国家法律规定基原根国家关房产物业理方面方针政策针物业理中出现新情况遇新问题拟订制定种物业理法规政府规章规范性文件制度等 

　　3协调服务 

　　物业理中出现业间业业委员会间业物业理企业间业业委员会物业理企业行政理部门间关系进行协调物业理业房产建筑装修市政环保金融等行业组织协调时提供种服务包括政策咨询交流培养信息沟通关房产税费登记备案手续等方面 

　　4执法监督 

　　行政理根行政法规赋予行政执法职权进行行政执法接受业关方投诉物业理中出现纠纷法进行行政监督理处理 

　　5市场调控 

　　通价房价税收信贷服务费等济手段调节物业理中济活动扶助培育物业理市场推动健康规范发展

二行政理部门机构设置 

　　根1993年12月国务院批准关建设部职文件明确规定建设部国务院综合理全国建设事业（工程建设城市建设村镇建设建筑业房产业市政公事业）职部门全国范围讲建设部物业理行政理部门 

　　省市物业理行政理部门明确规定北京市民政府北京市居住区物业理办法中规定：市区县房屋土理机关行政区域居住区物业理工作时规定：市规划工商行政理物价环境卫生绿化市政公安等行政理机关居住区街道办事处职责居住区物业理工作进行指导监督检查深圳市常委会颁发深圳济特区住宅区物业理条例中规定：市政府住宅行政理部门特区住宅物业理部门区民政府住宅行政理部门辖区住宅区物业理业务理部门辖区住宅区物业理法进行指导监督 

　　第三章物业理程序 

　　现代社会济中传统理方式正科学先进理方式取代物业理搬老套理办法理验应引进现代化理中全新思想物业实行全程理章物业理全程中物业理前期介入物业验收接物业入伙手续办理物业装修理物业档案资料建立物业日常理维修养护等容进行述 

　　第节物业理前期介入 

　　物业理前期介入认识 

　　项物业说存着开发——营——理三阶段形式物业理物业理物业理物业交付时介入物业理企业做然物业理实践非简单国物业理传统房产理脱胎出体制变理手段没更新物业理直滞规划设计施工建设开发设计物业辖区否形成完整舒适便利功区域先天制约素房产开发商规划设计中考虑房屋配套设施建造时方便节约没理角度房屋建成理联系起统规划造成建成物业理矛盾漏洞现常见车位拥挤住房功全空调位置未考虑脱排水道未顾水电煤通风交通等配套方面存问题种整体布局缺陷业时抱怨物业理工作难完善难弥补果开发商规划设计阶段选择物业理企业利物业理企业丰富验专业知识规划设计提出建议意见规划设计更符合理求理工作基础 

　　物业理济手段事物业保养维修营工作提供服务物业发挥佳效应种理形式物业形成程投资决策规划设计工程建设房屋营销等阶段均着密分联系物业理应建立追求全程佳效益现代化理模式物业开发阶段充分考虑建成理需求考虑社会济发展居住水提高需定超前性项目规划设计阶段开始关注物业全程效益物业理种物业全程理首环节物业理前期介入 

　　里说物业理前期介入指物业理企业物业开发设计阶段介入事物业形成前阶段性理物业前期理工作然尚未形成物业运行体理理涵分析应属企业理理阶段 

　　物业理前期介入种物业理企业房产开发商物业实施行交叉理方法房产开发商物业理企业非常必房产开发商物业进行硬件建设物业理企业物业进行软件理前者形成物业者发挥物业功作区相互联系开发商言进行投资决策规划设计选择适段房型附属设施通施工建造形成物业目增强业吸引力度尤市场济潮中房产开发商保持产品竞争力必须超前意识高起点起步充分考虑房产品工作居住环境需求断变化仅重视物业身工程质量更应该考虑物业功区合理布局建筑造型建材选室外环境工作居住安全舒适方便等然业言止业物业理进行权衡某种意义讲物业硬件建设相较直观软件理长期相伴物业开发项目需年时间时间十年甚百年着观念转变业会者角度会角度物业理进行选择评价物业开发阶段适时选择恰物业理企业程度避免缺陷漏洞物业更符合理求开发商容忽视重环节物业理企业言首先应参市场竞争获取物业理权开发商签订物业理协议书应着手配备物业相匹配理员开展项物业前期阶段理工作业理委员会拥决定继聘选聘物业理企业权利物业理企业前期理中否形成序理秩序否满足业服务需求否业中树立良效家形象物业理企业说握机会占领市场重问题毋庸置疑物业理前期介入硬件建设软件建设相益彰物业实行前期理仅物业理者需样成房产开发商需然更业维护身权利需 


　　二物业理前期介入必性 

　　（）促物业竣工返工工程质量难点提前妥善解决 

　　物业理基职代表维护业利益委托物业进行效理然物业理实践中物业先天缺陷直困扰着物业理企业诸物业质量设备性设施配套综合布局等均取决物业理企业物业开发商建筑商改变状况长期难解决问题物业理程中限制范围必须开展物业理前期介入物业理前期介入规划设计施工建设步交叉进行样反映专业化理利实施种需求业角度专业士验理实践中发现规划设计种种问题缺陷物业规划设计进行审视适处提出修改方案优化完善设计中细节期理中力心返工先天缺陷争取物业竣工前逐项加妥善解决减少遗症保持房产开发项目市场竞争力 


　　（二）物业理前期介入物业全面解 

　　物业理行实质服务然服务业满意必须物业进行全面解果物业理企业物业交付时介入理法诸土建结构线定设施建设设备安装等物业情况指掌必须物业形成程中介入理便养护维修处提出改进意见做日养护维修重点记录唯物业理企业方更业服务 


　　（三）物业理前期介入期理做准备 

　　物业理项综合理工程通物业理分散社会分工集合体理关系建立通畅服务渠道充分发挥物业理综合作外物业实体实施理前应设计物业理模式制定相应规章制度协开发商草拟关文件制度筹备成立业理委员会印制种证件进行机构设置员聘培训等工作物业理前期介入阶段述工作安排绪物业旦正式交付验收物业理企业便序物业实体进行理 


　　三物业理前期介入容 

　　物业理前期介入阶段物业理企业理容致纳方面： 

　　（）物业理企业通投标接洽物业理业务 

　　物业理企业开发商组建独立组建房转换系统组建获物业理业务首先必须断开拓通投标竞争接洽业务 

　　1进行行性性盈利性分析行性指物业理企业身实际出发考虑拟接物业企业资质等级否相符该物业接否发挥企业优势做扬长避短考虑否该物业理权竞争中取胜果明知竞争手实力强必勉强竞争性指该物业建设否保证开发商资信条件否较协作配合等等样做避免理权竞争手开发商建设方面原工作留漏洞造成物业理难完善企业带应损失盈利性指物业理企业根营目标测算物业理否企业带正常利润期利润企业该区开新局面争取更业务 


　　2具体测算物业理费草拟总体理方案 

　　3投标竞争洽谈签订物业理合（协议） 
　4选派理员运作物业前期理 

　　（二）建立业联络关系 


　　物业理象物业服务象业物业理企业应第业（开发商）协商未业取联系听取意见 

　　1听取业物业理求希 

　　2解业物业关安排算 

　　3参售房部门业签约提供草拟业公约装修施工理办法门禁出入办法停车场理办法理费收取办法等物业辖区综合理办法 

　　（三）察工程建设现场 

　　物业理前期介入目理创造良条件物业理企业应根物业理求物业规划设计建筑施工提出合理化建议 


　　1审视工程土建构造线走出入线路保安系统外装饰设施建设设备安装合理性重点察消防安全设备动化设备安全监控设备通讯设备排水设备空调设备车库公泊位设备电力设备交通运输电梯设备服务设备等 

　　2施工现场提出符合物业理需建议方案磋商解决办法 

　　3施工现场做日养护维修点记录图纸更改点记录 

　　4参工程验收进行器材检查外观检查性检查功测试铭牌检查整改计划督促整改 

　　（四）设计理模式草拟制定理制度 


　　物业理企业前期介入中根业希求设计日理模式制定相应规章制度中须开发商起草拟关文件制度 

　　1筹建业理委员会 

　　2开发商起草拟物业辖区规章制度业理委员会章程业公约装修施工理办法等 

　　3设置物业辖区组织机构规定部门员岗位责制度编制住户手册物业辖区综合理办法等 

　　4制定岗员培训计划实施计划 

　　（五）建立服务系统服务网络 


　　物业理专业化社会化企业化特征决定特定环境条件物业理成败程度取决物业理公司环境条件社会关部门相互关系协调里行政理关系济关系 

　　1保安清洁养护维修绿化队伍设立选聘洽谈订立合 

　　2街道公安交通环保卫生市政园林教育公事业商业文化娱乐等部门进行联络沟通协调 

　　3建立代办服务项目网络 

　　（六）办理移交接事宜 

　　物业理企业物业交付前物业交接做准备 

　　1拟订移交接办法 


　　2筹备成立业理委员会 

　　3协助办理移交接事项 

　　第二节物业接验收 

　　物业竣工验收 

　　（）竣工验收验收种类 

　　物业竣工验收指项物业建筑生产阶段物业竣工指该物业属工程项目建筑施工设备安装达该工程项目设计文件规定求具备投产条件工程项目竣工建筑商开发商办理交付手续办理交付手续时需开发商专门组织验收委员会竣工项目进行查验认工程合格办理工程交付手续建筑商物业交开发商交接程称验收 


　　竣工验收建筑商开发商间发生法定手续通验收明确责工程达设计合求验收解合义务物质形态说建筑商完成项终建筑产品开发商完成该物业开发务济关系说建筑商解开发商承担济法律责 

　　建筑工程项目验收仅竣工验收建工程验收包括隐蔽工程验收单项工程验收分期验收全部工程验收 

　　1隐蔽工程验收 

　　隐蔽工程验收指工序施工隐蔽分部分项工程隐蔽前进行检查验收保证工程质量防止留质量隐患重措施隐蔽工程验收标准施工图设计现行技术规范验收开发商建筑商进行验收办理签证手续双方均隐蔽工程检查签证签字列入工程档案检查中提出符合质量求问题认真进行处理处理进行复核写明处理情况未检验合格进入道工序施工 


　　2单项工程验收 

　　单项工程验收指某单项工程已设计求施工完毕具备条件满足投产求时建筑商便开发商发出交工验收通知开发商接建筑商交工通知应先行检查工程质量隐蔽工程验收资料工程关键部分施工记录工程否漏项等情况然组织设计单位建筑商等进行交工验收 

　　3分期验收 

　　分期验收指群体工程中分期分批进行建设工程项目单位工程达条件需提前动时进行验收例住宅区第期房屋建成验收建筑产品提前投入提前发挥投资效益 


　　4全部工程验收 

　　全部工程验收指工程项目设计求全部落成达竣工验收标准进行全部工程竣工验收全部工程竣工验收应做验收准备工作基础预先验收——正式验收序进行 

　　物业理企业均应物业前期理中参述种建筑工程项目验收物业理企业应代表业理角度根专业验提供意见样便避免建筑遗症发生便掌握第手资料日理基础 

　　（二）竣工验收标准工作 


　　1竣工验收 

　　①级部门关文件 

　　②开发商建筑商签订工程合 
③设计文件施工图纸设备技术说明书 

　　④国家现行施工技术验收规范 

　　⑤建筑安装统计规定 

　　⑥国外引进新技术成套设备项目应签订合国外提供设计文件等资料进行验收 

　　2验收标准 

　　①工程项目工程合规定设计图纸求已全部施工完毕达国家规定质量标准够满足求 


　　②竣工工程达窗明净水通灯亮采暖通风设备运转正常 

　　③设备调试试运转达设计求 

　　④建筑物周围2米场清理完毕 

　　⑤技术档案资料齐全 

　　3做竣工验收工作 

　　①建筑商准备提交竣工资料开发商物业合理维护理改建扩建提供办理工程决算建筑商开发商提交资料：竣工工程项目览表图纸会审记录竣工图隐蔽工程验收单工程质量事发生记录单材料半成品试验检验记录永久性水准点坐标记录建筑物构筑物沉陷观测记录材料构件设备质量合格证土建施工试验记录土建施工记录设备安装施工检验记录建筑商设计单位提供建筑物注意事项该工程关技术决定工程结算资料文件签证等 


　　②开发商收建筑商提供竣工资料应资料进行逐项检查鉴定 

　　③进行设备单体试车负荷联动试车负荷联动试车 

　　④办理工程交接手续检查鉴定负荷联动试车合格合双方签订交接验收证书逐项办理固定资产移交根承包合规定办理工程结算手续注明承担保修工作容外双方济关系法律责予解 

　　二物业接验收 

　　（）接验收竣工验收 


　　接验收竣工验收接验收物业理企业建设部1991年7月1日颁布房屋接验收标准接开发商移交物业进行验收接验收竣工验收区： 

　　1验收目 

　　接验收竣工验收合格基础体结构安全满足功容检验竣工验收检验房屋工程否达设计文件规定求 

　　2验收条件 

　　接验收首条件竣工验收合格供电采暖排水卫生道路等设备设施正常房屋幢户编号已关部门确认竣工验收首条件工程设计求全部施工完毕达规定质量标准满足等 


　　3交接象 

　　接验收物业理公司接开发商移交物业竣工验收开发商验收建筑商移交物业 

　　（二）接验收中应注意事项 

　　物业接验收直接关系物业理工作否正常开展重环节物业理企业通接验收物业前期理转入物业实体理中确保物业理工作利开展物业理企业接验收时应注意方面： 

　　1物业理企业应选派素质业务精工作认真负责理员技术员参加验收工作 

　　2物业理企业应物业维护保养理角度进行验收应站业立场物业进行严格验收维护业合法权益 


　　3接验收中发现问题应明确记录案约定期限督促开发商存问题加固补强整修直完全合格4落实物业保修事宜根建筑工程保修关规定开发商负责保修物业理企业交付保修保证金物业理企业负责保修开发商次性拨付保修费5开发商应物业理企业移交整套图纸资料包括产权资料技术资料6物业理企业接受物业营理权政府赋予关权利 

　　7接验收符合求物业理企业应签署验收合格证签发接文件 

　　物业理企业签发接文件办理必手续整物业验收接工作完成 


　　第三节物业入伙手续办理 

　　谓入伙业领取钥匙接房入住物业理企业验收接工作完成物业具备入伙条件物业理企业应程序进入物业入伙手续办理阶段物业理企业应时入伙通知书入伙手续书收楼须知收费通知书寄业方便业时利办入伙手续 
　物业入伙阶段物业理企业服务象——业接触第关阶段量接工作繁琐入伙手续外种理理矛盾会短时期集中暴露出阶段通常物业理问题集中阶段物业理企业应充分利机会做物业理宣传讲解工作切实业着想办事树立起物业理企业良第印象取广业信赖 


　　入伙通知书 

　　入伙通知书关业规定时间办理入伙事宜通知物业理企业制作入伙通知书时应注意问题： 

　　1般情况物业辖区入伙业家家百家甚千家果均集中时间里办理必然会手续办理产生诸困难通知书应注明幢层分期分批办理时间方便业规定时间前办理 

　　2业时前办理应通知书注明补办办法 

　　面份入伙通知书作示范： 

　　入伙通知书 

　　_____________女士／先生： 


　　您热忱欢迎您入住××花园 

　　您认购××花园______区______栋______单______元室楼宇市关部门验收测量合格现已交付准予入住 

　　（）请您入伙通知书收楼须知办理入伙手续办理点______楼______室规定日期产部财务部物业理公司等关部门单位场集中办公 

　　（二）您办理程中利快捷办理入伙手续请表时间准前办理入伙手续 

　　楼层办理入伙手续时间分配表（略） 

　　阁届时前办理入伙手续请您时公司联系落实补办办法联系电话________________ 


　　特通知 

　　××房产开发公司 

　　××物业理公司 

　　________年____月____日 

　　二入伙手续书 

　　入伙手续书办理入伙手续程序安排目业明手续办理序整程井然序 

　　三收楼须知 

　　收楼须知告知业办理收楼程中应注意事项应携带种证件合费避免遗漏返业增添便 


　　面份收楼须知作示范： 

　　收楼须知 

　　避免业收楼时产生遗漏带便兹介绍关收楼程序 

　　（）房产公司财务部办理手续 

　　1付清购楼余款 

　　2携带已缴款期收交财务部验证收回开具总发票 
3入伙手续（1）盖章 

　　（二）房产公司产部办理手续 

　　1验清业身份业时间应亲公司接受楼宇请带：入伙手续书业身份证港澳台胞购房证明护居住证购房合 


　　2业亲收楼委托代理代理携带入伙手续书购房合外应出具：业授权书（律师鉴证）业身份证护影印代理身份证护 

　　3入伙手续（2）盖章 

　　（三）物业理公司财务部办理手续 

　　1缴付项理费预收超3月理费收取装修保证金住房装修完毕验收损坏房屋结构装修保证金数退收取建筑垃圾清运费业装修完毕清运建筑垃圾数退 

　　2缴付费安装防盗门安装防盗窗花等 


　　3入伙手续（3）盖章 

　　（四）物业理公司理处办理手续 

　　1签署业公约 

　　2介绍入住关事项 

　　3业移交楼宇钥匙 

　　4入伙手续书（4）业盖章签字交物业理公司保存 

　　××房产开发公司 

　　××物业理公司 

　　×年×月×日 

　　四业物业验收 


　　购买物业位业说均项重投资活动根入伙手续书收楼须知业办理第四道手续前应物业理企业派员带领业验收购物业业购物业进行验收业权益业验收前应量物业产生问题解清楚逐项进行鉴定检查问题解决入伙前先天缺陷减少低限度 

　　纳众物业理企业验般物业存质量问题致方面： 

　　1排水系列包括水水龙头水表否完水道否建筑垃圾堵塞马桶漏浴缸排水否畅通泛水现象等 

　　2门窗系列包括框架否整牢固安全门窗否密缝贴合门锁窗钩质量问题玻璃否防水密封等 


　　3供电系列包括电灯电线（线）否质量问题开关控否火线电表流量否满足空调电脑等家电器需求等 

　　4墙面屋顶板系列包括否整起壳起砂剥落否裂缝渗水瓷砖墙砖砖贴面整间隙虚实等 

　　5公设施包括垃圾桶扶梯电梯防盗门防盗窗花电话电线天线信箱等 
　第四节物业档案建立 

　　物业档案资料建立前期建设开发成果记录实施物业理时工程维修配套改造必少更换物业理企业时必须移交容现代建筑工程着科学技术发展需求提高楼宇设备设施埋入建筑体部线越越越越复杂越越高科技化专业化旦发生障物业档案成维修必
 

　　少东西 

　　物业档案资料建立抓收集整理案利四环节收集关键完整时间讲指规划设计工程竣工全部工程技术维修资料空间讲指物业构成方方面面楼顶体配套建筑物环境整理重点伪存真留档资料身规律联系进行科学分类保存利日理程中加充实 

　　第五节物业装修理 

　　业收楼权购物业进行装修装修必须规定范围进行关规定包括：国家建设部发布建筑装饰装修理规定物业理企业制定住户装修理规定根述规定业装修前必须物业理企业进行申请登记包括填写业装修申请表领取装修理规定根约定申请表签字缴纳装修理押金保证金批准方动工业装修完成物业理企业应组织验收合格退装修押金保证金 


　　业装修申请表 

　　业装修前物业理企业申请登记时需实填写装修施工容注明委托施工单位进场数业施工队物业理企业三方应申请书签字盖章 

　　二装修理规定 

　　根政府关法规加强物业辖区理保证物业完安全保持物业辖区整洁美观维护全体业合法权益般物业理企业均装修制定规定： 


　　（）报批程序 

　　（1）业应提前5天物业辖区理处申报 

　　（2）详细实填写装修申请表 

　　（3）理处审核意方进行装修施工 

　　（4）装修施工队应理处签订装修工程队治安责书装修施工保证书 

　　（二）装修理求 

　　（1）拆改原房屋墙柱梁楼板等体结构部件 


　　（2）凿穿面房顶水泥层 

　　（3）封闭前阳台改动外门窗保持房屋外观美观统 

　　（4）装修垃圾必须时清运倾倒指定点严禁窗外阳台外楼梯道天台等公场抛撒堆放 

　　（5）严禁垃圾倒入水道生活污水雨水道排出 

　　（6）理处求空调器安装指定位置保持外观统协调空调出水必须接回阳台室 

　　（7）装修施工应安排午7：00—12：00午14：00—20：00时间进行免影响休息 

　　（8）高层住户装修载电梯装运建材木料工具等物品 


　　（9）需封闭阳台须申报理处意方施工 

　　（10）施工队员应理处办理时出入证时出入证佩戴前胸指定区域活动 

　　（11）未理处意意改动水电线走 

　　（12）底层住户装修前阳台违章搭建 

　　（13）台阳台窗户改装门 

　　（三）押金保证金 

　　（1）业装修前须理处交付定装修保证金 


　　（2）装修施工队办理时出入证时须理处交付定押金 

　　（3）装修施工结束理处派装修工程进行检查违反规定物业辖区理规定行没财产公场设施设备等造成损害理处数退押金保证金 

　　（四）违规责 

　　（1）装修施工中违反述规定行理处权视情节严重程度予扣罚部分全部押金保证金处罚 

　　（2）装修施工中意意损坏公设施设备财产物品造成损害必须价赔偿 

　　（3）装修施工造成道堵塞漏水停电坠落等造成公设施利益损失装修户应负责修复（承担修复费）视情况予受损害者必赔偿 


　　（4）装修施工造成外墙破坏污染装修户负责修补 

　　（五）理权限 

　　（1）住户装修理属物业辖区理处全权负责 

　　（2）住户求改动房水电线走须物业理企业工程部理意方进行施工 

　　（3）住户求封闭阳台须理处意方进行施工 

　　（4）特殊情况需户隔墙开窗开洞需物业理企业工程部理批准 


　　（5）均权批准超规定装修行 

　　（6）施工队违反规定听物业理企业劝阻安排物业理企业权责令停止装修行
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