第章 总
第节 资产评估含义
资产评估概念
资产评估项动态化市场化社会济活动市场济条件客观存济范畴
般说资产评估指通资历产某时点价值估算确定价值济活动具体说资产评估指专门机构员国家规定关资料根特定目遵循适原选择适价值类型法定程序运科学方法资产价值进行评定估算程
资产评估六素组成资产评估体客体特定目程序价值类型方法评估体指资产评估谁承担资产评估工作进行重保证评估客体指资产评估象资产评估容界定评估特定目指资产业务发生济行直接决定制约资产评估价值类型方法选择评估价值类型评估价值质规定资产评估方法选择具约束性资产评估方法确定资产评估价值手段途径
二 资产评估特点
般说资产评估具特点：
（）现实性
现实性指评估基准期时间参时点资产实际状况资产进行评定估算
资产评估评估某时点资产价值评估基准期般日基准时点
资产评估现实性表现三方面：
1．资产评估直接现实存资产作估价求说明前资产状况需说明什形成状况种状况变成前状况
2．现实状况基础反映未
3．现实性强调客观存
（二）市场性
资产评估服务市场活动市场交易活动发生条件资产评估通模拟市场条件资产价值作出评定估算报告估算报告结果必须接受市场检验
（三）预测性
资产评估预测性指资产未时空潜说明现实现实评估价值必须反映资未潜未没潜效益资产现实评估价值存
（四）公正性
公正性指资产评估行评估事具独立性服务资产业务需服务资产业务事方需公正性表现两点：资产评估公允法定准规程进行具公允行规范业务规范公正性技术基础二评估员通常资产业务没利害关系第三者公正性组织基础
（五）咨询性
咨询性指资产评估结资产业务提供专业化估价意见意见身强制执行效力
三资产评估会计计价
（）二者发生前提条件
会计学中资产计价严格遵循历史成原时企业会计体变持续营假设前提资产评估发生产权变动会计体变动者作会计体企业生产营活动中断持续营前提资产计价法反映企业资产价值时间估价行
（二）二者目
会计学中资产计价资产资产货币量够客观反映资产实际价值量资产评估资产权益资产评估价值反映资产效资产评估资产权益资产评估价值反映资实际价值量资产评估资产权益资产评估价值反映资产效作取收入确定新组织实体中权益
（三）执行操作者
资产计价企业财会员完成资产评估独立企业外具资产评估社会中介机构完成
然资产评估会计计价联系会计计价时需资产评估价值会计制度中相应规定
第二节 资产评估象
资产含义
资产评估象指评估资产资产评估客体
作资产评估象资产方面理解
（）资产种权利
（二）资产种获利力
（三）资产必须某体拥支配
二资产分类
（）资产存形态分类
资产存形态分形资产形资产
形资产指具实体形态资产包括机器设备房屋建筑物流动资产等
形资产指没物质某种特殊权利技术知识等济资源存发挥作资产包括专利权商标权非专利技术土权商誉等
（二）资产否具综合获利力分类
资产否具综合获利力分单项资产整体资产
单项资产指单台单件资产
整体资产指组单项资产组成具获利力资产综合体
（三）资产否独立存分类
资产否独立存分确指资产确指资产
确指资产指独立存资产确指资产指独立形资产单独存资产商誉
第三节 资产评估价值类型
资产评估特定目
根国现行制度规定占国资产单位发生列济行时需评估：
1．资产转 2．企业兼 3．企业出售 4．企业联营 5．股份营
6．中外合资合作 7．企业清算 8．抵押 9．担保 10．企业租赁
述济行前7种属必须评估范围3种根具体情况事行决定否评估
二资产评估价值含义
资产评估价值资产评估结果
资产评估价值含义通方面理解
1．资产价值决定资产评估价值资产效确定资产评估价值重
2．资产评估价值马克思资中称价值概念
3．资产评估价值会计记录价值差
通资产评估价值分析出资产评估价值具特点：
1．时效性资产评估价值反映特定时点价值样资产时期价值样评估基准日资产评估报告重容评估报告效期规定（政策规定年）报告约束
2．目性相资产评估目适价值类型具价值
3．意见性资产评估价值资产评估委托者提供参考意见买卖双方交易底价实际成交价成交价资产买卖双方确定
4．估计性资产评估价值基客观事实评估机构操作员验专业知识资产价值进行系统分析逻辑判断根资产功评估目该资产某时间价值作出合理结
三 资产评估价值类型
资产评估价值评估特定目价值含义样表现价值类型
评估目决定价值类型般评估价值类型种
（）公开市场价值 公开市场价值指资产公开市场应该实现价值
（二）投资价值 投资价值指资产收益力确定评估价值
（三）重置价值 重置价值指现市场条件功重置资产资产处状态耗费成作资产评估价值
（四）清算价格 清算价格指非正常市场限制拍卖价格清算价格般低现行市价市场供求状况决定
般说市场机制较健全情况资产价值会竞争趋合理市场售价评定清算价格定意义清算价格般取决列素
1．资产通性专设备清算价格般会较幅度低市场价格项具某特殊属性（价值）财产者说具特殊价值
2．清算时间限制般清算时间越长市场讨价价余越清算价格会越高
第四节 资产评估假设
资产评估学科样理方法体系形成建立定假设条件适资产评估假设种
继续假设
资产评估角度继续假设指资产现行途继续转换途继续
确认继续资产时必须充分考虑条件：
1．资产提供服务途满足者营期收益
2．资产尚显着剩余寿命
3．资产权明确保持完
4．资产济法律允许转作
5．资产功完较完
二公开市场假设
公开市场指充分发达完善市场条件公开市场假设假定市场交易资产拟市场交易资产资产交易双方彼位等彼获取足够市场住处机会时间便资产功途交易价格等作出理智判断
公开市场假设基市场客观存现实资产市场公开买卖
谓佳效指资产范围利行法律允许途
三清算（清偿）假设
清算（清偿）假设指资产者某种压力强制进行整体拆零协商拍卖方式公开广场出售
资产评估中资产未效形成三种假设假设条件评估结果相继续假设前提求评估资产继续价值公开市场假设前提求评估资产公市场价值清算（清偿）假设前提求评估资产清算价格
第五节 资产评估原
资产评估原调节资产评估委托者评估业务承担者资产业务关权益方资产评估中相互关系规范评估行业务准包括两层次容资产评估工作原资产评估济原
资产评估工作原
（）独立性原
独立性原求资产评估程中摆脱资产业务事利益影响评估工作始终坚持独立第三者立场评估机构独立社会公正性机构资产业务方方拥评估工作应受外界干扰委托者意图影响评估机构评估员应资产业务利益联系
（二）客观性原
客观性原指评估结果应充分事实
（三）科学性原
科学性原指资产评估程中必须根评估特定目选择适价值类型方法制定科学评估实施方案资产评估结果科学合理
（四）专业性原
专业性原求资产评估机构必须提供资产评估服务专业技术机构
二资产评估济原
（）贡献原
贡献原指某资产资产某构成部分价值取决相关资产资产整体价值贡献者根缺少时整体价值降影响程度衡量确定贡献原求评估项资产构成整体资产价值时必须综合考虑该项资产整体资产构成中重性孤立确定该项资产价值
（二）代原
代原指时存种效相资产时低价格资产需求
（三）预期原
预期原指资产评估程中资产价值生产成销售价格决定基未收益期值决定
应说明评估资产价值客观存量评估量资产评估通资产全面认识判断反映客观价值般说评估值资产客观价值完全致难资产评估者目标务应努力缩差距
第二章 资产评估基方法
第节 市场法
市场法适前提条件
（）市场法含义
市场法称市场价格较法指通较评估资产售出类似资产异类似资产市场价格进行调整确定评估资产价值种资产评估方法市场法种简单效方法
（二）市场法应前提条件
应市场法进行资产评估必须具备前提条件
1．需充分发育活跃资产市场
2．参物评估资产较指标技术参数等资料搜集
二运市场法进行资产评估方式
般说市场找评估资产完全相参物参物价格直接作评估资产评估价值更情况获相类似参物价格需进行价格调整市场法称作市场成交价格较法指项评估资产需评估时公开市场找完全相资产公开市场找相类似资产参物价格做相应差异调整确定评估资产价值参物差异调整素包括三方面
时间素时间素指参物交易时间评估资产评估基准日相差时间影响评估资产价格差异
二域素域素指资产区段条件资产价格影响差异
三功素功素指资产实体功剩足价格影响
三运市场法评估资产程序优缺点分析
（）运市场法评估资产程序
1．明确评估象
2．进行公开市场调查收集相类似资产市场基信息资料寻找参物
3．分析整理资料验证准确性判断选择参物
4．评估资产参物较
5．分析调整差异做出结
（二）市场法优缺点
市场法资产评估中简单效方法优点表现：
1．够客观反映资产目前市场情况评估参数指标直接市场获
2．评估值更反映市场现实价格评估结果易方面理解接受
市场法缺点表现：
1．需公开活跃市场作基础时缺少数难应
2．适专机器设备部分形资产受区环境等严格限制资产评估
第二节 成法
成法适前提条件
（）成法含义
成法指评估资产时评估资产现时重置成扣减项损耗价值确定评估资产价值方法
采成法资产进行评估理
1．资产价值取决资产成资产原始成越高资产阶级原始价值越反二者质量涵致采成法资产进行评估必须首先确定资产重置成重置成现行市场条件重新购建项全新资产支付全部货币总额重置成原始成容构成相二者反映物价水相前者反映资产评估日期市场物价水者反映初购建资产时物价水条件定时资产重置成越高重置价值越
2．资产价值变量资产身运动素变化相应变化
（1）资产投入磨损然力作物理性会断降价值会逐渐减少种损耗般称资产物理损耗形损耗称实体性贬值
（2）新技术推广运企业原资产社会普遍推广运资产相较技术明显落性降低价值相应减少种损耗称资产功性损耗称功性贬值
（3）资产外外部环境素变化引致资产价值降低素包括政治素宏观政策素等种损耗般称资产济性损耗称济性贬值
二成法应前提条件
采成法评估资产具备前提条件
1．应具备利历史资料
2．形成资产价值耗费必须
三成法运思路项指标估算：评估资产评估值重置成×成新率
（）重置成估算
重置成般分复原重置成更新重置成
复原重置成指运原相材料建筑制造标准设计格式技术等现时价格复原购建项全新资产发生支出
更新重置成指利新型材料根现代标准设计格式现时价格生产建造具等功全新资产需成
选择重置成时时获复原重置成更新重置成情况选择更新重置成更新重置成时采复原重置成般说复原重置成更新重置成引致功性损耗
更新重置成复原重置成相方面采资产现时价格技术设计标准方面差异
重置成估算般彩列方法：
1．重置核算法指资产成构成现行市价计算全部购建支出计入成形式总成区分直接成间接成估算重置成种方法
直接成指直接构成资产成支出部分直接成应现时价格逐项加总
间接成指建造购买资产发生理费总体设计制图等项支出 间接成通列方法计算
（1）工成例法计算计算公式：间接成工成总额×成分配率
中：
（2）单位价格法：计算公式：间接成工作量（工日工时）×单位价格工日工时
（3）直接成百分率法计算公式：间接成直接成×间接成占直接成百分率
2．物价指数法：方法资产历史成基础通现时物价指数确定重置成计算公式：
：
物价指数法重置核算法重置成估算较常方法二者具明显区表现：
（1）物价指数法估算重置成仅考虑价格变动素确定复原重置成重置核算法考虑价格素考虑生产技术进步劳动生产率变化素估算复原重置成更新重置成
（2）物价指数法建立时期某种某类甚全部资产物价变动水重置核算法建立现行价格水购建成费核算基础
3．功价值法称生产力例法种方法寻找评估资产相相似资产参物计算单位生产力价格参物评估资产生产力例估算评估资产重置成计算公式：
4．规模济效益指数法公式：
推导：
公式中X验数秋规模济效益指数美国验数般04~07 房产行业般09
国目前止尚未统验数评估程中谨慎种方法
外成法企业整体资产某相类型资产进行评估时简化评估业务节省评估时间采统计分析法确定某类资产重置成种方法运步骤：
（1）核实资产数量基础全部资产适标准划分干类
（2）类资产中抽样选择适量具代表性资产应功价值法物价指数法重置核算法规模济效益指数法等方法估算重置成
（3）类抽样估算资产重置成额帐面历史成计算出分类资产调整系数计算公式：KRR
式中：K——资产重置成历史成调整系数
R——某类抽样资产重置成
R——某类抽样资产历史成
根调整系数K估算评估资产重置成计算公式：评估资产重置成某类资产账面历史成*K
(二)实体性贬值估算
资产实体性贬值资产然力作形成贬值实体性贬值估算般采取种方法
1．观察法称成新率法计算公式：资产实体性贬值重置成×（1成新率）
2．公式计算法计算公式：
总年限指实际已年限尚年限计算公式：
总年限实际已年限+尚年限
实际已年限名义已年限*资产利率
资产中负荷程度影响必须资产名义已年限调整实际已年限名义已年限指资产购进评估时年限实际已年限名义已年限差异通资产利率调整
二功性贬值估算
功性贬值技术相落造成贬值
通常功性贬值估算列步骤进行：
1．评估资产年运营成功相性更新资产年运营成进行较
2．计算二者差异确定净超额运营成
3．估计评估资产剩余寿命
4．适折现率评估资产剩余寿命年超额运营成折现折现值评估资产功性损耗（贬值）计算公式：
评估资产功性贬值＝∑(评估资产年净超额运营成x折现系数)
功性贬值估算通超额投资成估算进行超额投资成视功性贬值计算公式：
功性贬值复原重置成—更新重置成
三济性贬值估算
济性贬值外部环境变化造成资产贬值计算济性贬值时根产品销售困难开工足停止生产形成资产闲置价值实现等素确定贬值额评估员应根资产具体情况加分析确定资产基正常时计算济性贬值
四成新率估算
成新率反映评估象现行价值全新状态重置价值率成新率估算方法种
1．观察法具专业知识丰富验工程技术员资产实体部位进行技术鉴定判断确定评估资产成新率
2．年限法根资产预计尚年限总年限率确定成新率计算公式：
3．修复费法通估算资产恢复原全新功需修复费占该资产重置成（生产价值）百分确定成新率计算公式：
评估工作中评估员直接会计学中折旧年限估算成新率种做法正确：
第折旧损耗决定折旧损耗折旧高度政策化损耗
第二折旧年限确定资产维修保证资产正常运转前提
第三折旧年限确定评估中成新率确定基础——损耗身具差异性
第四资产评估程中果评估机构评估员根实勘察鉴定结果确定年限折旧年限完全相时然采折旧年限
五运成法评估资产程序优缺点分析
（）运成法评估资产程序
运成法评估资产般列程序进行：
1．确定评估资产估算重置成
2．确定评估资产年限
3．估算评估资产损耗贬值
4．计算确定评估资产价值
（二）成法优缺点
采成成法评估资产优点：
1．较充分考虑资产损耗评估结果更趋公合理
2．利单项资产特定途资产评估
3．易计算资产未收益难取市场参物条件广泛应
4．利企业资产保值
采成法缺点工作量较
第三节 收益法
收益法适前提条件
（）收益法含义
收益法指通估算评估资产未预期收益折算成现值确定评估资产价值种资产评估方法
采收益法资产进行评估确定资产价值指获该项资产取预期收益效程度密切相关资产效越获利力越强价值越
（二）收益法应前提条件
应收益法评估资产必须具备前提条件：
1．评估资产必须倾衡量未期收益单项整体资产
2．资产者承担风险必须货币衡量
二收益法应形式
收益法应实际评估资产未预期收益进行折现金化程般说种情况
（）资产未收益期限情况
资产未预期收益具特定时期情况通预测限期限期收益额适折现率进行折现年预期收益折现值评估值基公式：
式中：R —未第i收益期预期收益额收益期限时 中包括期末资产剩余净额 n——收益年期 r——折现率
（二）资产未收益限期情况
限收益期情况两种情形：
1．未收益年金化情形种情形首先预测年收益额然年收益额进行金化处理确定评估值基公式：
资产评估值（收益现值）年收益额金化率
资产评估时未预期收益完全相等生产营活动相稳定
期收益相差种情况采述方法进行评估步骤：
第步预测该项资未干年（般5年左右）收益额折现求
第二步通折现求取年等值收益额
中：年现值系数查表求
第三步求年等值收益额进行金化计算确定该项资产评估值
2．未收益等额情形种情形首先预测未干年（般5年）年预期收益额进行折现假设干年年开始年预期收益额相收益额进行金处理前两部分收益现值求
三收益法中项指标确定
（）收益额
收益法运中收益额确定关键
1．收益额指提资产带未收益期值通预测分析获
2．收益额必须估资产直接形成该项资产形成收益分离出切莫张冠李戴
关收益额构成企业例目前种观点：
第税利润净利润
第二现金流量
第三利润总额
（二）折现率金化率
确定折现率首先应该明确折现涵般说折现率应包含风险利率风险报酬率通货膨胀率
金化率折现率质没区适场合折现率未限期预期收益折算成现值率限期预期收益原金化率未永续性预期收益折算成现值率
（三）收益期限
收益期限指资产收益期间通常指益年期收益期限评估员根未获利情况损耗情况等确定根法律契约合规定确定
四收益法评估资产程序优缺点分析
（）收益法评估资产步骤
1．收集验证关营财务状况信息资料
2．计算分析关指标变化趋势
3．预测资产未预期收益确定折现率金化率
4．预期收益折现金化处理确定评估资产价值
（二）收益法评估资产优缺点
采收益法评估资产优点：
1．真实较准确反映企业金化价值
2．投资决策相结合应法评估资产价值易买卖双方接受
采收益法评估资产缺点：
1．预期收益额预测难度较受较强观判断未预风素影响
2．评估中适范围较般适企业整体资产预测未收益单项资产评估
第四节 资产评估方法较选择
资产评估方法间关系
（）资产评估方法间联系
整体说评估方法互相关联相关分割技巧程序组成目标获令信服评估价值般说成法收益法运建立现行市基础运市场法运表现直接已
（二）市场法成法区
1．成法现行市场价格确定重新购买该项资产价值市场法市场该项资产交易价格确定前者买者角度购建某基资产耗费确定者卖者角度市场销售价格确定
2．市场法中现行市价指资产独立价格交易程中采重置成仅包括该项资产身价格（购建价格）包括该项资产运杂费安装调试等
3．市场法运原始成没直接联系成法中某计算利评估资产原始成原始资料
4．成法全新资产购建成扣评估资产项损耗（贬值）确定评估价值市场法参物价格考虑评估资产参物项差异素进行调整确定评估值两种方法具操作程序资料获指标确定着思路
二资产评估方法选择
资产评估方法成法市场法收益法等种方法
资产评估方法选择应考虑素
1．资产评估方法选择必须资产评估价值类型相适应
2．资产评估方法必须评估象相适应
3．评估方法选择受搜集数信息资料制约
4．选择评估方法考虑评估途径
第三章 机器设备评估
第节 机器设备评估特点
机器设备分类
（）机器设备特点
机器设备指金属材料组成干零部件装配起种种动力驱动够完成生产加工运行等功效装置
般说典型机器设备原动机部分传动部分工作部分三部分组成
机机器设备特点：
1．机器设备作劳动手段属会计学中称固定资产具单位价值高期限长特点求评估者充分认识功适性风险性
2．机器设备属动产类资产房产较评估值高低处域具直接关系
3．机器设备属形资产时考虑附着机器设备中形资产
4．机器设备更新换代较快政策规定高耗低效污染机器设备实体成新程度高应低值甚报废处理
（二）机器设备分类
1．生产中作分类分：
（1）生产工艺类设备
（2）辅助生产设备
（3）服务设备
2．机器设备技术性特点分类分：
（1）通机器设备
（2）专机器设备
（3）非标准设备
3．非标准设备动化程度分类分：
（1）动化设备
（2）半动化设备
（3）设备
4．价值高低分类分：
（1）A类设备
（2）B类设备
（3）C类设备
5．状况分类分：
（1）设备
（2）封存设备
（3）库存设备
二机器设备评估特点
1．机器设备类资产般企业整体资产组成部分通常企业资产：房屋建筑物土流动资产形资产等完成某项特定生产目般具备独立获利力进行机器设备评估时收益法受限制通常采成法市场法
2．整体性机器设备实现某种功干机器设备组成机整体整体价值仅仅单台设备简单相加
3．机器设备中部分机器设备属动产需安装移动部分属动产介动产动产间固置物需永久段时间某种方式安装土建筑物移动资产导致机器先斩奏部分损失完全失效
4．影响机器设备磨损素设备磨损失效规律易确定体差异较确定贬值需逐台设备实体状态进行调查鉴定
5．设备贬值素较复杂实体性贬值外存功性贬值济性贬值
三机器设备评估程序
（）明确评估目
（二）清查机器设备明确评估象
（三）机器设备进行必鉴定
（四）研究确定评估方法搜集处理关信息资料
（五）评估估算撰写评估报告
第二节 机器设备核查鉴定
机器设备核查
评估员评估机器设备时根评估目求评估机器设备进行必核查确定机器设备客观存机器设备核查方式分逐项清查抽样核查两种
（）逐项清查
种方法评估员委托评估资产清单评估机器设备进行逐台清点核实分考察台设备实体状态确定实体性贬值功性贬值济性贬值计算评估值般讲机器设备单台价值量较评估时采逐项清查方式种方法核查资产风险性较核查工作量较
（二）抽样核查
抽样核查满足核查务求前提条件根机抽样原理核查机器设备种方法
机器设备单台价值量较低数量规格型号环境条件相类似种情况评估员提高评估工作效率采抽查方式
机器设备抽样核查般采分层抽样（称类型抽样）方法
二机器设备鉴定
机器设备鉴定目通确定评估象存状态价值判断提供
设备鉴定分析采集种影响设备价值素程然通分析量化素价值间关系评估象作出估价
机器设备鉴定工作阶段分统计性鉴定判断性鉴定容包括统计性鉴定中宏观鉴定微观鉴定判断性鉴定
（）宏观鉴定
宏观鉴定机器设备整生产中状况进行调查摸底
宏观鉴定解决列问题：企业制造生产种产品产品生产企业生产力
（二）微观鉴定
微观鉴定辨识设备特性程针单台设备机器设备类型鉴定项目容致
（三）判断性鉴定
判断性鉴定指专业工程技术员现场勘察基础机器设备关指标进行分析判断
整体型机器设备采种评估方法宏观鉴定非常重
机器设备评估部分采成法
第三节 机器设备评估中成法
机器设备评估成法通估出全新机器设备更新重置成然扣减实体性贬值功性贬值济性贬值确定机器设备评估价值方法
成法计算公式：评估值重置成—实体性贬值—功性贬值—济性贬值
评估时常成新率综合反映种贬值素成新率计算公式：
机器设备重置成构成
重置成般包括重新购置建造评估象功效相全新资产需切合理直接费间接费
：设备购置成运杂费安装费基础费间接费税金资金成等
重置成构成素评估象评估前提评估目关
重置单台机器设备整工厂车间条生产线等整体性资产
单台机器设备需安装重置成仅包括设备购置成运杂费需安装机器设备包括安装费基础费外包括资金成税金等
原继续前提整体性机器设备重置象整体企业机器设备智囊团成述容外般包括间接费
勘察设计费理费联合试运转费投资方调节税等等
二进口设备常见价格条件
进行进口设备评估时评估员常根进口设备现行报价计算重置成进口设备报价附带定价格条件
（）装运港交货价格条件
FOB价离岸价拽装运港船交货价格卖方负责支付货物出口税款买方负责货物越船舷切费风险
CIF价岸价指离岸价加海运费加海运保险费价格卖方负责运输保险装船切风险买方负担
C&F(CFR)离岸价加海运费价格
FAS船边交货价买方负责支付出口税款
（二）陆交货价
指卖方出口国陆完成交货务价格条件
EXW价工厂交货价买方承担提货货物运目费风险包括支付货物出口税款
FCA价货交承运价卖方负责买方指定点（火力集装箱集散码头等）货物交承运接受支付货物出口税款余切买方承担
（三）目交货价格条件
DES价目港船交货价卖方支付运输保险承担风险支付进口税款
DEQ价目港交货关税已付价卖方负责输运输保险支付进口税款
DAF价目边境交货价买方办理进口手续支付进口税款承担接货切费风险
DDP价目完税交货价卖方办理进口手续支付进口税款运进口国国拽定点间切费卖方责种价格条件
三机器设备重置成估算
（）设备现行购置成确定方法
目前生产销售机器设备市场价基础确定重置成
评估员般应考虑列素：
1．市场价格样性
2．报价成交价差异
3．折扣素
4．市场价格时间性域性
5．代产品评估象品质性差
难直接取现行市场价格机器设备评估员常采间接方法计算重置成
1．物价指数法种方法设备原始购买价格基础根类设备价格涨指数确定机器设备重置成 物价指数法两素设备原始成价格指数计算公式：
某时点原始成某时点基准日环物价指数
物价指数法计算重置成机器设备评估中常采方法特难获市场价格机器设备该方法较简便易行
（1）物价指数法计算机器设备重置成物价指数般某类产品综合物价指数反映类设备综合物价变化水反映设备价格变化评估该类设备数量越样数量越整体误差越果评估单台设备评估员应慎重种方法
种方法时评估员应分类产品物价指数避免综合物价指数
（2）设备原始成计算设备重置成基础评估员应注意审查原始成真实性
（3）企业账面设备原始成般包括运杂费安装费基础费费述费物价变化指数设备价格变化指数应分计算
（4）评估员物价指数法评估时特注意时期购置设备物价指数设备原始成口径保持致
（5）物价指数法计算进口设备重置成应进口国分类物价指数
设备物价指数评估员参考政府关部门世界银行国外保险公司公布统计资料根掌握价格资料测算
2．规模济效益指数法规模济效益指数法根设备生产力价格例关系确定重置成方法计算公式：
：RC1RC2
式中：X——规模济效益指数 RC1——评估设备重置成 RC2——参物重置成
A1——评估设备力 A2——参物力
X1评估机器设备价格生产力呈线形关系机器设备生产力设备价格呈非线形关系设备价格涨速度设备生产力涨速度机器设备生产力设备价格呈非线形关系设备价格涨速度设备生产力涨速度
种方法非适机器设备某特定加工设备较合适化工设备石油设备等评估车床汽车类设备太合适
规模济指数X功较法重参数国较缺乏方法统计资料国外参考资料介绍X取值般04~12间
3．重置核算法非标制设备市场价格资料般难获评估时常核算方法确定重置成
核算机器设备重置成方法里介绍种估算智囊团成常方法称综合估价法
种方法根设备材费外购件费设备成费定例关系通确定设备材费外购件费计算出设备完全制造成考虑企业利润税金设计费确定设备重置成计算公式：
式中：P——设备价格 ——材费 ——成材费率 ——外购件费
——成利润率 ——销售税金率 ——非标设备设计费率 n——非标准设备生产数量
（二）设备运杂费安装费基础费等费确定
设备运杂费般根设备重量体积运输距离运输方式确定计费标准关运输部门：铁路公路船运航空等部门查询
设备基础费安装费评估员通逐项估算基础安装工程工费材料费机械费等确定
型工业企业设备数量较提高工作效率评估员时机器设备购置价定例计算设备运杂费基础费安装费
整体性机器设备包括费
建设单位理费工程监理费勘察设计费工程保险费固定资产投资方调节税
（三）进口设备属费确定
1．国外运费设备重量体积海运公司收费标准计算定例计取取费基数设备货价计算公式：
海运费货价海运费率
费率：远洋般取5~8洋般取3~4
2．国外运输保险费取费基数：货价+海运费计算公式： 国外运输保险费（货价+海运费）保险费率
费率根保险公司费率表确定般04左右
3．关税取费基数设备岸价计算公式： 关税岸价关税税率
关税税率国家发布进口关税税率表计算
4．消费税计税基数：关税完税价+关税计算公式： 消费税（关税完税价+关税）消费税率
消费税税率国家发布消费税税率表计算
5．增值税取费基数：关税完税价+关税+消费税 计算公式： 增值税（关税完税价+关税+消费税）增值税率
（注：减免关税时减免增值税）
6．银行财务费取费基数货价民币数计算公式： 银行财务费货价费率
国现行银行财务费率般4‰~5‰
7．外贸手续费称公司手续费取费基数岸价民币数计算公式： 外贸手续费岸价外贸手续费率
目前国进出口公司进口费率般1~15
8．海关监手续费仅减税免税保税货物征收取费基数岸价民币数计算公式：
免税设备： 海关监手续费岸价民币数费率
减税设备： 海关监手续费岸价民币数费率减税百分率
国现行免税保税设备海关监手续费费率3‰
9．车辆购置附加费取费基数：岸价民币数+关税+消费税+增值税
车辆购置附加费（岸价民币数+关税+消费税+增值税）费率
四机器设备项贬值估算 机器设备贬值三种类型实体性贬值功性贬值济性贬值
（）实体性贬值
称形损耗指设备运行中磨损暴露然环境中侵蚀造成设备实体形态损耗引起贬值
确定设备实体性贬值通常种方法
1年限法
贬值率已年限耐年限
成新率剩余加权年限（剩余加权尚年限+加权投资年限）
评估员年限法时应该注意：
（1）计折旧年限设备耐年限评估员会计折旧年限作设备寿命
（2）述两公式注意设备耐年限尚年限已年限计算口径必须致果两班工作制作标准计算口径应换算成该口径年限
（3）判断设备尚年限设备实体状态技术鉴定年限法重步骤
设备寿命工作量衡量述两公式演变成：
贬值率已量总量
贬值率已量（已量+尚量）
2．修复费法种方法前提设备实体性损耗补偿性修复实体性损耗费设备实体性贬值
种方法评估员注意区分补偿性损耗补偿性损耗里说补偿性损耗指济行方法修复损耗损耗修复济讲划算
3．技术鉴定法种方法通评估员设备组成部分技术鉴定判断设备种损耗新资产进行较折合成百分确定设备实体性贬值率
（二）功性贬值
设备功性贬值体现超额投资成超额运营成两方面
1．超额投资成新技术新材料新工艺运相功新设备老设备重置成降低
2．超额运营成新技术发展新设备运营费低老设备超额运营成引起功性贬值设备未超额运营成折现值
计算超额运营成引起功性贬值步骤：
1分析较评估机器设备超额运营成素
2确定评估设备尚寿命计算年超额运营成
3．计算净超额运营成
4．确定折现率计算超额运营成折现值
例：计算某电焊机超额成引起功性贬值
1．分析较评估机器设备超额运营成素分析较评估电焊机新型电焊机相引起超额运营成素老产品耗新产品高通统计分析天8时工作年300工作日台老电焊机新电焊机耗电6000度
2．确定评估设备尚寿命计算年超额运营成：根设备现状评估员预计该电焊机尚10年度电05元计算：
年超额运营成6000度05元3000元
3．计算净超额运营成：税33计算
税年净超额运营成税前超额运营成（1—税）3000（1—33）2010元
4．确定折现率计算超额运营成折现率：折现率1010年现值系数6145
20106145 12350元
该电焊机超额运营成引起功性贬值12350元
（三）济性贬值
机器设备济性贬值外部素引起贬值
收益率降引起济性贬值首先预测未收益率降造成收益损失额然年损失额折现计算贬值额设备开工足引起济性贬值闲置生产力视种剩
例：某发动机专生产线原设计生产力25000台年该生产线已10年根实体状态判断尚5年目前新发动机产品出现市场老产品需求减少造成开工足现生产线实际产量15000规模济效益指数法求济性贬值率
根统计数该类型发动机生产线规模济效益指数068
：
第四节 机器设备评估中市场法
机器设备评估市场法称市场较法种方法根市场类似设备交易价格资料通评估象市场参物种素分析较确定评估象价值方法
市场法条件必需存具性市场参物
市场法评估基步骤
（）评估象进行鉴定获取评估象基资料
（二）进行市场调查选取市场参
（三）素较
（四）计算评估值
二较素
机器设备较素包括：素交易素域素时间素四类
（）素
1．设备规格型号
2．设备制造厂家
3．设备役龄
4．设备安装方式
5．设备附件
6．设备实体状态
（二）交易素
1．市场状况
2．交易动机背景
3．交易数量
（三）时间素
（四）域素
第四章 建筑物评估
第节 建筑物评估特性
建筑物特性
建筑物指土组合建设成果总体划分房屋构筑物两类房屋指够遮风避雨供居住工作娱乐等种活动场构筑物相房屋言指通常直接进行生产生活活动场房屋建筑基组成基础体承重结构屋顶围护结构
建筑物满足生产生活需决定般商品具特殊属性表现方面
（）位移性
（二）产权边界复杂性
（三）功变异性
二 建筑物分类
（）房屋承重结构分类
1．钢结构
2．钢筋混凝土结构
3．混合结构
（1）砖混结构
（2）砖木结构
4．结构
（二）房屋建筑物功分类
建筑物功划分两类类工业建筑物类民建筑物
1． 工业建筑物指工业生产部门作基生产资料房屋构筑物
2． 民建筑民建筑包括民住宅公建筑
三 建筑物价值涵特点
建筑物作土相结合建设成果脱离土独立存企业核算房区产业务中征土费开发费核算建筑物价格中建筑物价格中通常隐含价资产评估角度房屋建筑物土价格运动具较差异土价格会社会济发展开发利状况增值建筑物价格会贬值 准确客观评价产价值建筑物价值必建筑物占土分开针价值影响特性进行分评估
（）建筑物产权受土权年限制约
房产理法规定土权出高年限根出土途具体分五种情况：
（1）居住70年
（2）工业50年
（3）教育科技文化卫生体育50年
（4）商业旅游娱乐40年
（5）综合50年
国家规定土权出期限期土权建筑物附着物权国家偿取
评估已出土建筑物时相应考虑出土剩余出年限评估建筑物济寿命年限间吻合关系应考虑土否输续期等素正常条件土剩余出年限建筑物济寿命年限成法进行评估时建筑物成新率确定土剩余出年限作唯约束条件进行计算房分离评估中出年限约束已土权评估中予充分考虑划拨土建筑物评估受土权年限限制土权划拨具偿性期限性转等特点
（二）建筑物功途评估方法
建筑物评估方法确定仅取决特定评估目常常建筑物身功途关
四建筑物评估时需考虑素
1．物理素
2．环境优劣影响
3．济理素
4．新旧程度
5．途
6．产权
7．政策素
8．供需状况
9．
五建筑物评估程序
（）明确评估目
（二）资料准备
（三）准备关文件
（四）资产评估明细表准备
（五）评定测算
（六）确定评估结果撰定评估说明评估报告
第二节 建筑物评估原
代原
二 效原
三 供需原
四 房合原
第三节 建筑物评估成法
建筑物评估成法建筑物评估中成法基建筑物建筑物建造费投资角度考虑成法般适改变途持续房屋建筑物单独评估价值情况
通常选择类中典型建筑物价值量重点建筑物作重点勘察象进行详细分析测算余建筑物参进行修正出评估值建筑物评估中成法涉四基素建筑物重置成实体性贬值功性贬值济性贬值
（）前期费
（二）建筑安装工程费 般包括直接工程费间接工程费计划利润定编费税金等
（三）费
（四）间接费 计算间接费时应注意应资金成投资方调节税合理利润计算
（五）合理利润] 应该注意计算工业厂房时般考虑合理利润
（六） 资金成 资金成根额定工期均投入资金适贷款利率测算建筑期利息
1．资金成计算时建设工期指政建设条件完成整建设项目合理工期
2．建设工期计算利息率计算期致年月
3．计算资金投入时通常建设期均匀投入进行测算
（七）投资方调节税
二建筑物重置成核算估算方法
测算建筑物重置成许方法具体评估程中常采预决算调整法重编预算法指数调整法等
（）预决算调整法
1．项目决算重置价值联系
运预决算调整法确定房屋建筑物重置全价高速容点：
（1）三材差价钢材木材水泥价格调整进行
（2）材价差额材价差额建委定额站发布材价格指数计算：
（3）工费机械调整费工费调整述公式计算：
机械费调整般建筑工程定额理部门发布取费系数计算：
调整机械费定额直接费规定取费系数
（4）直接费调整通常建筑定额理部门规定费率计算：
调整直接费工程决算直接费评估基准日直接费取费标准
（5）计算重置基价首先计算出高速工程直接费：
工程直接费调整工费+调整材料费+调整机械费+高速直接费
次计算出工程直接费基础建筑工程定额理部门规定间接费间接费税金利润述直接费间接费间接费利润税金相加重置基价
（6）计算重置成计算出重置基价应计加附加税费
2．预决算调整法适前提范围预决算高速法估建筑物预决算资料中工程量基础进行现行价格调整确定评估值法建筑物原工程量合理假设前提预决算调整法进行评估必须具备完整建筑工程竣工决算资料预算资料
预决处调整法适途相结构相数量较建筑物评估通选择干代表性典型建筑物法评估出重置成然估测出典型建筑物重置成该建筑物原预决算价格较求出调整系数推算出桢相似建筑物重置成
（二）重编预算法
重编预算法指工程预算编制方法估建筑成构成项目重新估算重置成根估建筑物工程竣工图纸评估求绘制工程图编制工程预决算方法计算工程量基础现行工程预算价格费率编制工程预算书现行标准计算间接成计算出建筑物重置成计算公式：
重编预算法计算重置成通常估建筑物历史成较差异原：
（1）技术进步出现新材料代旧材料特价廉质优材料代
（2）设计结构改进项目工程量发生变化
（3）材料价格费项目收费标准发生变化重编预算法需技术济资料较费时工作量较法适测算建筑物更新重置成构造较简单建筑物
（三）价格指数调整法
价格指数高速法指根房屋建筑物账面成运建筑业产值价格指数相关价格指数推算出建筑物重置成种方法
价格指数法方法身缘推算估建筑物重置成准确性方面略显足应量控制范围种方法般限单位价值结构简单运方法困难建筑物重置成估算
建筑业产值价格指数直接反映建筑产品价格变化趋势综合性指标该指标统计部门调查取统计资料中价格指数年度价格指数估建筑物许年前建成需计算出估建筑物竣工年度评估基准日综合价格指数具体测算综合价格指数时应注意统计资料中年度价格指数定基价格指数环价格指数性质价格指数计算综合价格指数时方法
定基价格指数计算综合价格指数时公式：
环价格指数计算综合价格指数时公式：
式中：建筑物竣工年度第1年评估基准日年度年环价格指数
价格指数调整法计算公式：
估建筑物重置成估建筑物账面原值综合价格指数
三建筑物形损耗率成新率测算
建筑物形损耗率成新率测算采年限法分法
（）年限法
年限法指利建筑物实际已年限占建筑物全部寿命（年限）率作建筑物形损耗率估测出建筑物尚年限占建筑物全部寿命（年限）率作建筑物成新率
运年限法关键测定较合理建筑物尚年限
（二）分法
分法指评估员助建筑物成新率评分标准分解建筑物整体成新率评分标准构成部分评分标准进行分出汇总出建筑物成新率
建筑物成新率评分标准参考鉴原城乡建设环境保护部1984年11月8日颁发房屋完损等级评定标准根述标准房屋结构装修设备等组成部分完损坏量程度划分5等级
1．完房包括成新率80房屋房屋结构构件装修设备齐全完成色新良
2．基完房包括成新率60~79间房屋房屋结构件装修设备基完成色略旧少量微量损坏基正常
3．般损坏房包括成新率40~59间房屋房屋结构件装修设备部分损坏变形老化需进行中修理
4． 严重损坏房成新率39房屋房屋结构构件装修设备明显损坏变形齐全需进行修翻建
5． 危房房屋结构构件已处危险状态时倒塌
统房屋建筑物完损等级评定般房屋结构装修设备三部分分规定标准具体规定评定部位容
成新率结构部分合计分G+装修部分合计分S+设备部分合计分B
式中：G——结构部分评分修正系数
S——装修部分评分修正系数
B——设备部分评分修正系数
四建筑物功性贬值分析测算
建筑物功性贬值指建筑物途强度设计结构装修设备配备等合理造成建筑物功足浪费形成价值损失
建筑物途强度合理相占土佳言果出现建筑行途强度占土佳致时候土佳效没发挥出土价值没充分实现资产评估中土权评估通常造成价值损失般建筑物功性贬值体现时建筑物途强度等占土佳严重突时候甚出现建筑物功性贬值超考虑成新率重置成关建筑物途强度占土佳致协调形成功性贬值量理讲相建筑物占土现实途佳间价值差然具体测算建筑物途强度形成功性贬值时考虑建筑物连土评估房合评估房分估分析判定功性贬值
建筑物设计结构缺陷导致建筑物充分发挥应功限度发挥效合理设计结构出现建筑物面积较效面积建筑面积成例影响建筑物效利建筑物效面积建筑面积例低正常建筑物效面积建筑物面积例部分形成价值损失建筑物种功性贬值
建筑物装修设备总体功协调会出现档次够情况种两极分化情况会造成建筑物功性贬值尤建筑物装修设备
超标准情况豪华装修建筑物总体功协调超流设备增加建筑物价值明显前提形成建筑物局部功浪费部分价值法实现
五建筑物济性贬值分析测算
建筑物济性贬值指外界条件变化影响建筑物效发挥导致价值贬损现象建筑物出现济性贬值般伴着利率降商业房空房率增加出租面积减少工业房量闲置等建筑物出现济性贬值造成果终会导致建筑物收益降测算建筑物济性贬值时参列公式进行：
济性贬值建筑物年收益净损失额正常资产收益率
：
式中：——第i年建筑物年收益净损失额 r——折现率 n——预计建筑物收益损失持续时间通常年单位
第四节 建筑物评估市场法
市场法原理适范围
市场法估房产较时期已发生发生类型区域类似房产交易实例交易条件价格形成时间区域素（外部环境素）素（房产身条件）加较已发生交易类似房产已知价格基础作必修正出估房产评估时点实现合理价格里提类似房产指途建筑结构处区相相似房产事实运市场法评估房屋建筑物属房合评估想单独评估房屋建筑物身价格采成法市场法评估出房合价格运合理方法单独评估土价值然进行轧差出建筑物价值
市场法评估适充足房产交易实例区交易实例少房产市场产易透明信息畅区宜采般说市场法评估应具条件：
1．定数量正常交易实例通常交易实例少3
2． 选择交易实例估房产具较性途结构类型装修标准建材质处区外部环境产权性质等方面相相似
3．交易时间评估基准日接
4．交易应具透明性公性效性
5．交易实例估房产土出年限需求方面应基致
法更适房产出售购置投资决策等济行
二建筑物评估中市场法应
市场法具体做法两种
（）交易实例较法（直接法）
法估房产状况基准市场找相类似房产交易实例作参物交易实例房产估房产项状况逐较种差异素作较调整交易实例价格修正成估房产价格
（二）基准价格法（间接法）
该法先选定标准房产产该标准房产产定出合理新基准价格该基准价格年修订次年年公布作房产产评估估房产产标准房产产中查出估房产产相应价格作必调整修正成估房产价格
三应市场法评估建筑物程序
运市场法评估房屋建筑物列程序进行
（）资料收集
1．收集途径
（1）查阅政府关部门房产咨询资料
（2）查阅种报刊杂志年鉴关信息广告
（3）通类房产估价协会组织纪协会组织行中交流信息相互提供手交易实例资料
（4）购买房产者身份直接事收集租售实例资料
2．收集资料容
3．验证资料准确性
（二）选择作较交易实例
（三）交易行补正
估房产单位价格修正系数交易实例房产单位价格
（四）交易日期修正
交易日期修正方法般变动率（采价指数产价格指数等）交易实例时交易价格修正估价期日价格
利价格指数进行交易日期修正公式：估价期日价格调整系数*交易日期价格
房产价格指数指房产时期价格涨落程度类型房产价格指数采采价格指数必须估房产类似房产价格指数
（五）区域素修正
房产价格处区特性差
区域素修正确定方法：
1双百分制较法
总积分交易实例房产价格调整成估房产价格公式：
估房产单位价格修正系数交易实例房产单位价格
2十等分素较法
3环境成熟度修正法
成熟度修正方法首先找出交易实例估象间环境条件成熟差距找估象达交易实例等环境成熟程度需时间然交易实例价格复利率折现值
房产价格调整系数*交易实例价格
式中：i——折现率 n——达交易实例等环境成熟程度需年数
（六）素修正
素指形成房产价格素房产身物理性质基础决定相区域房产出现差异
（七）市场法公式
第五节 建筑物评估残余估价法
建筑物残余估价法指建筑物基合计算收益收益原法外方法求土价格时建筑物基产生收益中扣属基纯收益属建筑物纯收益建筑物原利率原便建筑物收益价格
建筑物残余估价法属收益法中种法运求评估象获正常收益客观收益房产运建筑物残余估价法外运建筑物残余估价法求建筑物途强度状态等土佳严重背离甚突出现
建筑物残余估价法数学式表示：
式中：——建筑物基产生纯收益 L——土价格 ——土原利率
B——建筑物收益价格 ——建筑物原利率 ——建筑物折旧率
——建筑物纯收益
例：某砖混结构单层住宅宅基200方米建筑面积120方米月租金2400元土原利率8建筑物原利率10建筑物评估时剩余年限25年建筑物残余估价法评估该住宅建筑物价格
年房租收入2400*1228800（元）
年总费：
房租损失准备费（半月租金计）1200（元）
房产税（年租金12）28800*123456（元）
土税（年2元 计）200*2400（元）
理费（年租金3计）28800*3864（元）
修缮费（年租金4计）28800*41152（元）
保险费288（元）
年总费1200+3456+400+864+1152+2887360（元）
年总纯收益28800736021440（元）
运市场法成逼法等求土权价格方米1000元土权总价200 1000200000（元）
属土年纯收益200000*816000（元）
属建筑年纯收益21440—160005440
建筑物折旧率125*1004
建筑物价格5440*（10+4）38857（元）
建筑物方米价格38857*120324（元）
第五章 土权评估
第节 土权评估特点
土权实质
土权土者法土进行法权进行出出租转抵押抵押投资权利土权属形资产范畴形资产中物产权土资产作单独象进行评估建筑物起作评估象进行评估作整体企业资产构成素整体企业进入评估
二土分类特性
1．社会济途土分工业商业交通运输公事业文教科技卫生行政事业机关生活住宅园林风景浏览区公休息特殊
2．济理位置土分市中心区般市区市区边区郊区边郊区边远区特区开放区开发区出口加工区保税区等
3．权属土分国家土集体土国声调土属国家农村城市郊区土法律规定属国家外属集体宅基留留山属集体
4．利程度土分高度集约土正常土闲置未土空土
5．开发程度开发趋势土分已开发土未开发土列入市镇开发规划土
（）土资产特性
土资产包括然特性济特性两方面土然特性指土身具意志转移然属性土济特性指利土程中出现关生产力生产关系方面特性
土然特性表现方面：
1．土面积限性
2．土空间位置固定性
3．土价值永续性增值性
4．土代性
土济特性表现方面：
1．途样性
2．济理位置变性
3．垄断性
三土资产价格体
（）基准价
（二）标定价
（三）土权出底价
（四）转价格
（五）出租价格
四土资产价格特点
（）土价格土价值货币表现价格生产成决定
（二）土价格六土需求决定
（三）土价格具明显区域性
（四）土价格涨性
五影响产价格素
（）般素
1．行政素
2．社会素
3．济素
4．般素
（二）区域素
1．影响商业土价格区域素
（1）商业繁华程度
（2）交通便捷度
（3）环境优劣度
（4）规划限制
（5）素
2．影响住宅价格区域素
（1）位置
（2）交通便捷度
（3）基础设施保证度
（4）公设施完备度
（5）环境质量度
（6）规划限制
（7）素
（三）素
1．位置素
2．形质素
3．面积素
4．块形状素
5．土利素
第二节 企业资产重组改制中土权属处置
土权属类型
（）土权
（二）划拨土权
（三）出土权
（四）集体土权
二企业资产重组改制中土权属处置
第三节 土权评估程序原
土权评估程序
（）明确委托项目基事项
（二）制定评估作业计划
（三）现场勘察搜集资料选择评估方案
（四）评定估算土权评估结果撰定评估报告
二土权评估原
（）代原
（二）效原
（三）变动原
（四）供需原
（五）贡献原
第四节 土权评估市场法
市场法适条件
市场法估土期已进行交易类似土加较已进行交易类似土价格修正出估土价格种评估方法公式：
二市场法操作步骤方法
（）广泛搜集交易资料确定较案例
（二）进行交易情况修正
（三）进行交易时间修正
（四）进行区域素修正
（五）进行素修正
素修正容包括土年限容积率街宽度街深度面积形状形质等例土年限修正时修正系数列公式计算：
式中：K——年限修正系数 n——较案例土权剩余年限
m——估土权剩余年限 r——折现率
（六）确定估土评估值
第五节 土权评估收益法
收益法应形式
土权评估中收益法称收益原法指通预测土未产生预期收益定原利率预期收益折算现值确定土评估值方法基公式表示：
式中：P——土权评估值 A——土收益 r——原利率 n——土收益年限
二土收益额估算
土收益分实际收益客观收益实际收益指现状实际获收益实际收益般说评估企业营力等实际收益影响较客观收益排实际收益中属特殊偶然素般正常收益客观收益作评估
土收益包括形收益形收益计算收益时仅包括形收益包括项形收益
求取土纯收益时通常步骤进行：
1． 计算总收入
2． 求取总费
3． 求取总收益
4． 确定房屋纯收益房屋纯收益房屋现值房屋原利率获
5． 求取土纯收益
三土原利率测算
原利率安全利率+风险调整值
四土收益年限测算
土收益年限般出年限减已年限获取
第六节 土权评估成法
成法适范围
成法称成逼法开发土耗费项费加定利润利息税金土权收益确定土价格种评估方法计算公式：
（土价格）评估值土取费+土开发费+税费+利息+利润+土权收益
成法般适新开发土评估特土市场发育完善土成交实例法利市场法等方法评估时采时收益少交易情况公园学校公建筑公益设施等特殊性土评估时采
二成法评估程序步骤
（）估算土取费
1． 征集体土
2． 购买征城市旧土
（二）估算土开发费
（三）估算税费
（四）估算利息
利息土取费土开发期相应利息率+土开发费土开发期相应利息率50
（五）估算利润
（六）估算土权收益
1土权收益（土取费+土开发费+税费+利息+利润）增值收益率
中收益率般20~25间
2补交出金40计算
3直接采土权出金标准
（七）估算土权评估值
第六章 形资产评估
第节 形资产评估特点
形资产分类
（）形资产特点
般说形资产指特定体控制具独立实体生产营长期持续发挥作带济效益济资源
1．非实体性
2．垄断性
3．效益性
4．确定性
（二）形资产分类
形资产种类标准进行分类
1．企业取形资产渠道分企业创（身拥）形资产外购形资产
2．法律保护分类分法定形资产收益性形资产专利权商标权等均受国家关法律保护称法定形资产法律保护形资产非专利技术等称收益性形资产
3．否独立存分确指形资产确指形资产具专门名称单独取转出售形资产称确指形资产专处权商标权等特辩认单独取离开企业复存形资产称确指形资产商誉
二影响形资产评估价值素
1．形资产成
2．机会成
3．效益素
4．期限
5．技术成熟程度
6．转容素
7．国外形资产发展趋势更新换代情况速度
8．市场供需状况
9．行业类形资产价格水
三形资产评估程序
（）明确评估目
1．市场形资产转
2．形资产投资
3．股份制改造清算资产
4．法律诉讼中作诉讼标
5．纳税需
6．保险需目
（二）鉴定形资产
（三）确定评估方法搜集相关资料
（四）整理报告作评估结
第二节 形资产评估收益法
形资产转投资价格评估指形资产作投资手段确认转象进行评估者说形资产作获利力进行评估显然收益法形资产转投资价格评估重方法
形资产功特性评估前提
（）形资产功特性评估应考虑素
1．附着件
2．益性
3．积累性
4．代性
（二）形资产转投资评估前提
形资产转投资评估必须具前提：
1．够带超额利润
2．够带垄断利润
二形资产评估中收益法应
根形资产转计价方式收益法应表示列两种方式：
式中：K——形资产分成率 Ri——分成基数销售收入销售利润i——收益期限 r——折现率
形资产转低收费额素决定：
1． 重置成
2． 机会成
综合考虑两素评估低收费额组公式：
形资产低收费额重置成净值转成分摊率+形资产转机会成
形资产转出机会成形资产转出净减收益+形资产开发净增费
购买独家该形资产时转成分摊率1
三收益法应中项技术济指标确定
（）形资产收益额确定
形资产收益额形资产带超额收益形资产收益通分成率方法获：
形资产收益额销售收入（利润）销售收入（利润）分成率（1—税率）
销售收入（利润）测算已较难解决问题重评估形资产分成率
然分成象销售收入销售利润两分成率
收益额销售收入销售收入分成率（1—税率）
销售利润销售利润分成率（1—税率）
销售收入分成率销售利润分成率销售利润率
评估形资产转利润分成率种方法
1．边际分析法
边际分析法步骤：
（1）形资产边际贡献素进行分析：①开辟新市场垄断加价素②消耗量降低低廉材料取代成费降低③产品结构优化质量改进功费降低成销售收入率提高
（2）测算形资产寿命期间利润总额追加利润总额折现
（3）利润总额现值追加利润总额现值计算利润分成率
2．约投资分成法
形资产约投资量形资产重置成（1+适成利润率）
购买方约投资量购买方投入总资产重置成（1+适成利润率）
确定形资产约投资量时适成利润率转方形资产总成占企业（产品）超额利润总额计算没企业实际数时社会均水确定确定购买方约投资量时适成利润率购买方现水测算
（二）形资产评估中折现率确定
折现率涵指投资该形资产相适应投资报酬率折现率般包括风险利率风险报酬率通货膨胀率
（三）形资产收益期限确定
形资产收益期称效期限指形资产发挥作具超额获利力时间
第三节 形资产评估成法
形资产成特性
形资产成包括研制取持期间全部物化劳动活劳动费支出
（）完整性
（二）弱应性
（三）虚拟性
二形资评估中成法应
形资产评估值形资产重置成 成新率
（）创形资产重置成估算
1．财务核算法该形资产实际发生材料工时消耗量现行价格费标准进行估算：
2．市价调整法创形资产市场类似形资产出售时形资产市场售价确定市场售价般率类似形资产市场销售价换算确定重置成根评估目确定评估价值
（二）外购形资产重置成核算估算
1．市价类法形资产交易市场选择类似参物根功技术先进性适性进行调整确定现行购买价格购置费根现行标准实际情况核定
2．物价指数法形资产账面历史成物价指数进行调整进估算重置成计算公式表示：
（三）形资产成新率估算
1．专家鉴定法
2．剩余济寿命预测法
第四节 专利权非专利技术评估
专利权特点评估目
（）专利权特点
专利权国家专利机关法批准发明权利受发明成果定期间享独占权专权果利该项专利进行生产营活动出售该项专利制造产品需事先征专利权者许付报酬专利权般包括发明专利实新型外观设计
1．独占性称排性
2．域性
3．时间性
4．转性
（二）专利权评估目
专利权评估专利权发生济行特定目确定评估价值类型方法情形专利权转形式价值类型样评估方法应定差异性专利权言般两种情形：种刚刚研究开发新专利技术专利权尚未投入直接转接受方种情形转专利已长期段时间生产行效成熟技术转方继续
专利权转形式总说分全权转（权转）权转权转通技术许贸易形式进行种权权限时间期限域界线处理纠纷仲裁程序许证合中加确认
1．权限
（1）独家权
（2）排权
（3）普通权
（4）回馈转权
2．域范围
3．时间期限
4．法律仲裁
二专利权评估程序
（）证明鉴定专利权存
（二）确定评估方法搜集相关资料
（三）完成评估报告加详说明
三专利权评估方法
（）收益法
专利权划分收入增长型专利费节约型专利
收入增长型专利指专利权应生产营程够生产产品销售收入幅度增增原：
（1）生产产品够高出类产品价格销售获垄断加价利润
（2）生产产品采类产品相价格情况销售数量幅度增加市场占率扩获超额利润
第种原形成超额收益式计算：
式中：R——超额收益 ——专利权技术产品价格——专利权技术产品价格
Q——产品销售量（处假定销售量变） T——税
第二种原形成超额收益列公式计算：
式中：R——超额收益 ——专利权技术产品销售量——未专利权技术产品销售量
P——产品价格（处假定价格变） T——税率
费节约型专利指专利权应生产产品中成费降低形成超额收益列公式计算投资者带超额收益：
式中：R——超额收益 ——专利权技术产品单位成 ——未专利权技术产品单位成
Q——产品销售量（处假定销售量变） T——税率
（二）成法
成法应专利技术评估重分析计算重置完全成构成数额相应成新率
1．研制成
（1）直接成
材料费
工资费
专设备费
咨询鉴定费
协作费
培训费
差旅费
费
（2）间接成
理费
非专设备折旧费
2．交易成
评估分析计算程：
（1）确定评估象
（2）技术功鉴定
（3）评估方法选择
（4）项评估参数估算
（5）计算评估值做出结
四非专利技术特点
非专利技术系专技术技术秘密指未公开未申请专利知识技巧包括设计资料技术规范工艺流程材料配方营诀窍图纸数等技术资料
般说企业中某设计资料技术规范工艺流程配方等作非专利技术存根特性判断：
1．实性性
2．新颖性
3．价值性
4．保密性
外非专利技术专利技术区表现：
第非专利技术具保密性专利技术专利法规定范围公开
第二非专利技术容范围广包括设计资料技术规范工艺流程材料配方营诀窍图纸等专利技术通常包括三种发明外观设计实新型
第三专利技术明确法律保护期限非专利技术没法律保护期限
五影响非专利技术评估值素分析
（）影响非专利技术评估值素分析
1．非专利技术期限
2．非专利技术预期获利力
3．分析非专利技术市场情况
4．非专利技术开发成
（二）非专利技术评估方法
1．运成法非专利技术评估
第步分析鉴定图纸状况
第二步估算图纸重置完全成
第三步估算图纸贬值
第四步估算图纸价值
第五节 商标权评估
第五节 商标权评估
商标评估象确认
（）商标分类
商标商品标记商品生产者者营者商品类商品区开商品种特殊标记种标记般文字图案两者组合成
商标种类标准予分类
1．商标否具法律保护专权分注册商标未注册商标
2．商标构成划分：文字商标图形商标符号商标文字图形组合商标气味商标色彩商标音响商标立体商标等
3．商标作分商品商标营业商标等级商标防御商标制造商标销售商标服务商标证明商标等
（二）商标权特点
商标权商标注册商标者法享权益受法律保护未注册商标受法律保护商标权申请注册时间先审批时间先审批商标权般包括排专权（独占权）转权许权继承权等
二商标权评估程序
（）明确评估目
（二）委托方搜集关资料
（三）市场调研分析
（四）确定评估方法搜集确定关指标
（五）计算分析出结完成评估报告
三商标权评估方法
（）商标权转评估
（二）商标许价值评估（商标权评估）
第六节 商誉评估
商誉特点
商誉通常指企业定条件获取高正常投资报酬率形成价值
商誉具特性：
1．商誉离开企业单独存企业确指资产分开出售
2．商誉项素作形成结果形成商誉素方法单独计价
3．商誉身项单独产生收益形资产超企业确指单项资产价值价值
4．商誉企业长期积累起项价值
二商誉评估方法
（）割差法
商誉评估值企业整体资产评估值—企业单项资产评估值（含确指形资产）
（二）超额收益法
1．超额收益金化价格法超额收益金化价格法评估企业超额收益金化原确定该企业商誉价值种方法公式：
式中：
评估企业预期收益率企业预期年收益额企业单项资产评估价值100
2．超额收益折现法
计算公式：
式中：——第i年企业预期超额收益 R——折现率 N——收益年限 ——折现系数
三商誉评估需注意问题
1．企业商誉商誉存长期具超额收益少数企业中
2．商誉评估必须坚持预期原
3．商誉价值形成然建立企业预期超额收益基础
4．商誉众素作形成形成商誉素够单独计量特征决定商誉评估采市场类方法进行影响商誉项素定量差异调整难运作
5．企业负债否负债规模企业商誉没直接关系
6．商誉商标区反映两价值涵
第七章 长期投资递延资产评估
第节 长期投资评估特点
期投资概念分类
（）长期投资概念
长期投资指准备年变现投资包括股票投资债券投资投资长期投资分广义长期投资狭义长期投资两种
（二）长期投资分类
1．实物资产长期投资指投资方实物资产方式包括厂房机器设备材料等作资投入参企业运营组成联营企业
2．形资产长期投资指投资方身拥形资产专技术商标土权等作资投入企业组成联合企业
3．证券资产长期投资指通证券市场购买企业股票债券（国库券企业债券金融债券）等期达投资企业目
二长期投资评估特点
（）长期投资特点
总方面长期投资根目获取投资收益资增值
（二）长期投资评估特点
长期投资评估特点取决长期投资特点
1． 长期投资评估资评估
2． 长期投资评估投资企业偿债力获利力评估
三长期投资评估程序
1． 明确长期投项目关详细容
2． 判断长期投资投出收回金额计算正确性合理性判断投资企业资产负债表准确性
3． 根长期投资特点选择合适评估方法
4． 评定测算长期投资出评估结
第二节 价证券投资评估
债券投资评估
（）债券特点
债券政府企业银行等债务筹集资金法定程序发行债权承诺指定日期付息价证券
债券发行体划分纳三种：
1．政府债券政府筹集资金出资者出承诺定时期支付利息偿金债务证般包括国债券中央政府债券方政府债券政府担保债券
2．公司债券企业发行定时期支付利息偿金债务证
公司债券风险较高保证投资者资金安全国家法律公司债券发行进行定限制般体现方面
（1）拟发行债券公司进行信评级评定债券等级发行公司历史业务范围财务状况营理水等级越高资信水越高债券风险越
（2）求发行公司提供抵押品担保
（3）公司债券发行额进行限制果发行担保公司债券债券总额超公司净资产额果发行担保公司债券般超公司净资产１／２
3．金融债券指银行金融机构发行债券
债券具特点：
（1）收益稳定性
（2）投资风险
（二）市债券评估
市交易债券现行价格般评估基准日收盘价确定评估值
（三）非市债券评估
进入市场买卖债券法通市场取现行市价采收益法进行评估
1．年（期）支付利息期债券评估年（期）支付利息期债券评估采限期收益法公式：
式中：P——债券评估值 ——债券面值 ——债券第i年预期收益（利益） r ——适折现率
2．期次性付息债券评估类债券指时支付利息期连带利次性支付债券评估时应债券期时次性支付苯利折现求评估值计算公式：
式中：P——债券评估值F——债期时金利息 n——评估基准日债券付息期限 r——折现率
关利F计算应视债券利率采单利率计算复利率计算定
（1）采单利率计算时 式计算：
式中：――债券面值计算金值 m――债券期限计算期限 r――债券利息率
（2）采复利率计算时列公式计算
式中符号含义
二股票投资评估
（）股票投资特点
股票股分公司发出资股份权书面证股票表明子公司股东约定关系实质种特殊信工具
股票类标准分类：
（1）票面否记名分记名股票记名股票
（2）票面金额分面值股票面值股票
（3）股利分配必剩余财产分配序分普通股优先股配股
（4）股标否市面分市股票非市股票
（5）投资体分国家股法股股外资股
股票仅种类种价格包括：
（1）票面价格
（2）发行价格
（3）账面价格
（4）清算价格
（5）价格
（6）市场价格
（二）市股票评估
市股票批企业公开发行股票市场交易股票交易正常条件股票市场价格基作评估股票计算公式：
（三）非市股票评估
1．优先股评估公式：
式中：Ｐ――优先股评估值 Ｒi――第i年优先股收益 r――折现率 A――优先股等额股息收益
果市优先股市持转售意类优先股列公式评估：
式中：Ｐ――评估值Ａi――持第i年定额股息 R n+1――转市价
2．普通股评估
（1） 固定红利模型公式表示：
式中：Ｐ――股票评估值 Ｄi――年红利额 r――折现率资化率
（2）红利增长模型计算公式：
式中：P——股票评估值 ——年股票股利额 r——折现率 g——增长率
（3）分段式模型该模型针前两种模型极端化具风险股票市场说难接受分段式模型正避免述永久折现法种缺点产生
第三节 股权投资评估
股权投资形式
企业直接投资形式进行股权投资组建联企业合资营企业合作营企业等进行投资
通协议合规定投资方投资方权利责义务投资收益分配形式较常见：
1．投资方投资额占投资企业实收资例参投资企业净收益分配
2．投资企业销售收利润定例提成
3．投资方出资额定例支付资金报酬等
二股权投资评估方法
股权投资采取什样收益分配形式评估方法般应选收益法
全资企业控股企业直接投资应投资企业进行整体评估
非控股直接投资般应采收益法进行评估
投资份额直接投资发生时间长投资企业资产账实基相符根核实评估企业注册会计师审计资产负债表净资产数额根投资方应占份额确定评估值
第四节 递延资产评估
递延资产确认
递延资产指计入期损益应干会计年度分期摊销项费支出包括开办费租入固定资产改良支出公司新股发行费产品开发费等
递延资产属预付费性质收益期滞身没交换价值转发生已消耗企业创造示未效益未收益会计期间抵补项支出赖存企业发生产权变动时涉企业递延资产评估
资产评估角度特潜投资者角度评估基准日前业已发生预付性质费价值取决评估基准日前业已支付少数额取决评估基准日够企业新产权体带利益新产权体形成某新资产带济利益权利时候成资产评估象
二递延资产评估方法
递延资产评估根标准评估基准日新产权体产生利益时界定递延资产评估象递延资产进行评估三
1．递延资产未产生效益时间应作评估
2．递延资产未单位时间（年月）产生效益节约货币支出额
取决递延资产发生时预付费数额预付费取某项服务权利持续时间评估基准日该项服务权利尚剩余时间
3．递延资产评估基准日产生效益否需考虑货币时间价值应根新产权体未受益期长短
第八章 流动资产评估
第节 流动资产特点评估程序
流动资产容特点
流动资产指年者超年营业周期变现者运资产包括现金种存款存货应收预付款项短期投资等
流动资产特点表现：
第周转速度快
第二变现力强
第三形态样化
二流动资产评估特点
流动资产评估特点：
１．流动资产评估单项评估单项资产象进行资产评估
２．必须选准流动资产评估基准时间
３．认真进行资产清查时分清次掌握重点
４．流动资产周转速度快变现力强价格变化情况资产账面价值基反映出流动资产现值
三流动资产评估程序
1．确定评估象评估范围
2．实物形态流动资产进行质量检测技术鉴定
3．企业债权票分期收款发出商品等基情况进行分析
4．合理选择评估方法
5．评定估算流动资产出具评估结
第二节 实物类流动资产评估
实物类流动资产包括种材料产品产成品库存商品等实物类流动资产评估重容
材料评估
企业中材料分库存材料材料
库存材料包括种材料辅助材料燃料修理备件包装物低值易耗品等
1．期购进库存材料评估期购进材料库存时间短市场价格变化情况账面值现行市价基接评估时采成法采市场法
评估时购进时发生运杂费处理果外购进原材料（没种材料）运杂费发生额较评估时应评估材料分担运杂费计入评估值果市购进运杂费发生额较少评估时考虑运杂费
2．购进批次间隔时间长价格变化库存材料评估类材料评估时采接市场价格材料价格直接市场价格作评估值
（1）．进时间早市场已脱销没准确市场现价库存材料评估类材料评估通寻找代品价格变动资料修正材料价格市场供需分析基础确定该项材料供需关系修正材料价格通市场类商品均物价指数进行评估
（2）．超储积压物资评估超储积压物资指企业库存材料中清理出需进行处理部分资产长期积压时间较长会然力作保善造成价值降类资产评估首先应数量质量进行核实鉴定然区情况进行评估中失效变质残损报废应通分析计算扣相应贬值额确定评估值
（3）低值易耗品评估
低值易耗品种类评估需进行分类分类方法两种：
低值易耗品途分类分类：般工具专工具换设备理具劳动保护品
低值易耗品情况分类分两类：库低值易耗品二低值易耗品
库低值易耗品评估根具体情况采库存材料评估相方法
低值易耗品评估采成法进行评估计算公式： 低值易全新成*成新率
3评估方法
（） 成法
（1）价格变动系数调整原成生产营正常会计核算水较高企业制品评估参实际发生原始成资料评估日止市场价格变动情况调整成重置成评估方法：
（a）估制品进行技术鉴定中超出正常范围合格制品成总成中剔
（b）分析原成非正常合理费总成中剔
（c）分析原成中材料生产准备开始评估日止市场价格变动情况测算出价格变动系数
（d）分析原成中工资燃料动力等制造费开始生产评估日变动否作调整测算出调整系数
（e）根技术鉴定原始成分析价格变动系数预算调整成确定评估值必时变现角度修正评估值
（2）社会均工艺定额现行市价计算评估值重置类资产社会均成确定估资产价格样方法制品等进行评估需掌握资料：
（a）估制品完工程度
（b）估制品关工序工艺定额
（c）估制品耗物料期市场购买价格
（d）制品合理工时费率（数采正常情况生产营政情况工时费率）
计算评估基公式：
（3）制品完工程度计算评估值制品高形式产成品计算确定制品评估值计算产成品重置成基础制品完工程度计算确定制品评估值计算公式
（二）市场法
（4）产成品库存商品评估
（）成法
（a）评估基准日产成品完工时间较接成升降变化时直接产成品账面成确定评估值计算公式：
（b）评估基准日产成品完工时间相距较远制造产成品成费变化较时产成品评估值列公式计算：
（二）市场法
种方法指含价外税接爱市场价格扣相关费计算评估产成品评估值方法
第三节 债权类货币类流动资产评估
债权类流动资产包括应账款预付账款应收票短期投资费（摊费）等货币料流动资产包括现金项存款
应收账款预付账款评估
预计坏账损失定量分析方法：
１．坏账估计法
２．账龄分析法应收账款拖欠时间长短分析判断收回金额坏账般说应收账款账龄越长坏账损失性越
二应收票评估
应收票评估采取列两种方法：
1．金加利息确定
2．应收票贴现值计算
三摊费预付费短期投资评估
（） 摊费评估
摊费指企业中已支付发生应月月份负担费
摊费评估原应形成具体资产价值确定
（二） 预付费评估
预付费作资产类费评估日前企业已支出评估日产生效益
预付费评估未产生效益时间果预付费效益已评估日前全部体现发生数额采分期摊销办法种预付费应评估中作价评估日发挥作预付费评估真正象
（三） 短期投资评估
短期投资目企业利正常营运中暂时余资金购入企业身业务需时变现价证券短期投资中公开挂牌交易价证券评估基准日收盘价计算确定评估值公开交易价证券金加持期利息计算评估值
四现金项存款评估
第九章 企业整体资产评估
第节 企业整体资产评估特点
企业整体资产评估含义
整体资产相单项资产言单台单件资产评估称单项资产评估果件单项资产组成资产综合体具整体获利力作评估象评估整体资产评估企业整体资产评估指种单项资产组成资产组成资产综合体综合获利力企业具整体获利力作评估象运科学评估方法进行综合性价值评估
企业整体评估特点评估企业作项完整独立资产企业获利力作特殊商口进评估评估终价值整体资产价值体现包括形资产价值包括形资产（确指形资产确指形资产）价值企业资产现实条件资化价值
根具体情况评估整体价值种类型：
（1）企业总资产价值
（2）企业净资产价值
（3）企业普通股价值
（4）
评估种类型价值建立企业资产综合性获利力基础股份制企业整体评估须具备条件：
（1）评估象资产综合体
（2）评估价值企业整体获利力（预期收益）资化
二企业整体资产评估企业构成素单项评估汇总区联系
（）企业整体资产评估单项资产评估汇总确定企业资产评估价值区
1．两种评估确定评估价值含义相
2．两种评估确定评估价值价值量般相等
企业整体资产评估价值单项资产评估价值+商誉
3．两种评估反映评估目相
（二） 企业整体资产评估单项资产评估汇总确定企业资产评估价值联系
单项资产评估汇总确定企业资产评估价值角度说企业资产数量越质量越高评估值越高资产数量质量决定企业获利力重素
第二节 企业整体资产评估范围评估程序
企业整体资产评估范围界定少包括两层次：企业资产范围界定二企业效资产界定述两层次评估范围界定长江企业整体评估般范围具体范围
（）企业整体资产评估般范围
般范围变企业资产范围具体界定企业评估资产范围时应根关资料进行：
首先企业提出资产评估申请时申请报告级部门批复文件规定评估范围
次企业关产权转产权变动协议合章程中规定企业资产变动范围
涉国资产企业资产评估参评估立项书中划定范围
（二）企业整体资产评估具体范围
具体范围指评估员具体实施评估资产范围效资产范围
具体划定企业整体资产评估具体范围时应注意两点：
首先评估时点时难界定产权产权纠纷暂时难出结资产应划定产权暂列入企业评估资产范围
次产权界定范围企业中明显存着生产力闲置浪费某局部资产功整企业总体功致分离效原应提醒委托方进行企业资产重组重新界定企业评估具体范围避免造成委托权益损失
企业整体资产评估般列程序进行
（1）明确评估目评估基准日
（2）明确评估象
（3）制定较详评估工作计划
（4）资料加纳分析整理加补充完善
（5）根资产特点评估目选择合适方法评估估处资产价值
（6）讨纠正评估值
（7）产生结完成资产评估报告
第三节 企业整体资产评估收益法
企业整体资产评估中收益法应形式
收益法应企业整体评估形式两种：
1．年金资化法计算公式表示：
式中：p——企业整体资产评估值 A——企业年收益 R——金化率
2． 分段法计算公式：
式中：P——企业评估值 ——未年度收益额 ——折现率 ——资化率
二企业整体评估考虑素
般说评估时应考虑三方面素
（）企业全部资产价值
（二）企业获利力
（三）企业外部环境
三企业整体资产评估中财务分析
（）企业偿债力
1．流动率计算公式：
般情况流动资产流动负债2：1宜
2．速动率计算公式：
般情况速动率1：1宜
3．资产负债率计算公式：
资产负债率超70
（二）企业运营力
1．存货周转率
（1）存货周转次数计算公式：
式中
（2）存货周转天数称存货周转期计算公式：
2．应收账款周转率
（1）应收账款周转次数计算公式：
式中：
（2）应收账款周转天数计算公式：
（三）企业盈利力
1．投资报酬率
（1）资产报酬率计算公式：
（2）净资产利润率计算公式：
2．销售利润率列项指标：
（1）销售毛利率计算公式：
（2）销售净利率计算公式：
3．股利润计算公式：
4．股股利计算公式：
5．市盈率计算公式：
四企业收益预测
具体界定企业收益时应注意方面
1．企业权益体企业纯收入作企业评估中企业收益税收流转税税
2．企业权益体企业收支净额视企业收益营业收支资产收支投资收支形成净现金流入量应视收益
（二）净利润现金流量关系
净利润现金流量数量差异原：企业整存续期间净利润现金流量数额相某会计期间金额会差
五折现率资化率估算
（）折现率资化率确定原
1．折现率资化率应低安全利率
2．折现率资化率应收益额口径保持致
3．折现率资化率应参考行业均收益率定
（二）折现率资化率估算方法通常采列公式计算：
风险报酬率估算方法两种：β系数法风险累加法
1．β系数法企业风险般包括系统风险非系统风险
β系数反映某种股票市场波动趋势果某种股票收益率整体市场步运动种股票称均风险股票 β1β<1
β05种股票变动性相市场变动性半该种股票风险相均风险半β>1说明该种股票风险高社会均风险
β系数法思路：社会均收益率中包括风险报酬风险报酬率社会均收益率扣风险报酬率社会风险报酬率β系数社会风险报酬率适评估企业整体评估风险报酬率计算公式：
式中：——评估企业风险报酬率 ——社会均收益率 ——风险报酬率
2．风险累加法企业营程中总面营风险财务风险行业风险挑战企业面营风险财务风险行业风险回报率求加量化累加企业风险报酬率公式表示：
折现率资化率选加权均资成模型估测该模型表示：
第四节 企业整体资产评估方法
成加法
二市盈率数法
第十章 资产评估报告
第节 资产评估报告基容
资产评估报告特点
资产评估报告评估机构完成评估工作委托方提交说明评估目程序价值类型方法结果适条件等基情况报告书
编定评估报告目：
评估机构通简明扼文字描述介绍受托资产进行评估目前提条件计价程序方法评估结果委托方简报告履行评估委托合协议情况委托方异议评估服务工作结束委托方应事先签订委托合协议评估机构支付评估费
资产评估理机构角度资产评估报告定程度反映评估机构工作质量坏工作水高低评估报告评估理机构评估机构进行资格审查日常监督理手段
二资产评估报告基容
（）资产评估报告正文基容
1．资产评估机构
2．委托方资产占方
3．评估目
4．评估范围象
5．评估程
6．评估原
7．评估
8．评估基准日
9．评估结果
10．评估结果效期
11．评估基准日调整事项
12．评估结果效条件
13．资产评估报告书范围
14．需说明问题
15．评估报告提出日期
16．资产评估机构法代表两名注册资产评估师签名资产评估机构盖章
（二）资产评估报告附件容
具体容包括方面：
1．关资产评估报告书附件范围说明
2．基资产负债评估结果清单
3．资产评估资格证书复印件
4．够表明济情形涉资产范围象生产营单位文件资料
5．房屋建筑物土物权重资产产权证明文件包括房屋权证土权证规划图开工证明征许证等表明产权属文件
6．必文件资料
第二节 资产评估报告编制
编定资产评估报告时应遵循基求：
1．实事求
2．容全面准确简练
3．报告时
评估员列步骤进行评估报告编制：
1．评估资料分类整理
2．评估资料分析讨
3．评估资料汇总评估报告编排
4．评估报告先项目理（负责）审核报评估机构理（负责）审核签发必时组织关专家会审
第三节 资产评估报告分析利
（）资产评估报告分析目
国资产理者资产评估资料进行分析目两点：
1．解评估机构事评估工作力
2．解评估质量坏作出评估结果否予确认决定
（二）资产评估报告分析途径
1．评估报告进行书面逻辑分析
2．评估中运市场住处资料进行分析
3．评估计算表格分析
（三）客户评估报告利
客户资产评估报告利求：
1．作产权交易作价基础材料
2．作企业进行会计记录般指满足会计核算需进行评估评估报告类明细评估表格中关数作会计进行账簿登记
3．作法庭辩裁决时确认财产价格举证材料
4．作支付评估费
（四）资产评估理机构评估报告利
1．作国资产理门评估结果确认予确认时作级部门检查工作发生纠纷备查
2．作种动态资料便国资产理部门时掌握评估工作动态解评估机构工作情况工作质量便评估机构监督理
3．作研究分析完善改进评估工作资料时采集中价格信息资料
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
第节 资产评估含义
资产评估概念
资产评估项动态化市场化社会济活动市场济条件客观存济范畴
般说资产评估指通资历产某时点价值估算确定价值济活动具体说资产评估指专门机构员国家规定关资料根特定目遵循适原选择适价值类型法定程序运科学方法资产价值进行评定估算程
资产评估六素组成资产评估体客体特定目程序价值类型方法评估体指资产评估谁承担资产评估工作进行重保证评估客体指资产评估象资产评估容界定评估特定目指资产业务发生济行直接决定制约资产评估价值类型方法选择评估价值类型评估价值质规定资产评估方法选择具约束性资产评估方法确定资产评估价值手段途径
二 资产评估特点
般说资产评估具特点：
（）现实性
现实性指评估基准期时间参时点资产实际状况资产进行评定估算
资产评估评估某时点资产价值评估基准期般日基准时点
资产评估现实性表现三方面：
1．资产评估直接现实存资产作估价求说明前资产状况需说明什形成状况种状况变成前状况
2．现实状况基础反映未
3．现实性强调客观存
（二）市场性
资产评估服务市场活动市场交易活动发生条件资产评估通模拟市场条件资产价值作出评定估算报告估算报告结果必须接受市场检验
（三）预测性
资产评估预测性指资产未时空潜说明现实现实评估价值必须反映资未潜未没潜效益资产现实评估价值存
（四）公正性
公正性指资产评估行评估事具独立性服务资产业务需服务资产业务事方需公正性表现两点：资产评估公允法定准规程进行具公允行规范业务规范公正性技术基础二评估员通常资产业务没利害关系第三者公正性组织基础
（五）咨询性
咨询性指资产评估结资产业务提供专业化估价意见意见身强制执行效力
三资产评估会计计价
（）二者发生前提条件
会计学中资产计价严格遵循历史成原时企业会计体变持续营假设前提资产评估发生产权变动会计体变动者作会计体企业生产营活动中断持续营前提资产计价法反映企业资产价值时间估价行
（二）二者目
会计学中资产计价资产资产货币量够客观反映资产实际价值量资产评估资产权益资产评估价值反映资产效资产评估资产权益资产评估价值反映资实际价值量资产评估资产权益资产评估价值反映资产效作取收入确定新组织实体中权益
（三）执行操作者
资产计价企业财会员完成资产评估独立企业外具资产评估社会中介机构完成
然资产评估会计计价联系会计计价时需资产评估价值会计制度中相应规定
第二节 资产评估象
资产含义
资产评估象指评估资产资产评估客体
作资产评估象资产方面理解
（）资产种权利
（二）资产种获利力
（三）资产必须某体拥支配
二资产分类
（）资产存形态分类
资产存形态分形资产形资产
形资产指具实体形态资产包括机器设备房屋建筑物流动资产等
形资产指没物质某种特殊权利技术知识等济资源存发挥作资产包括专利权商标权非专利技术土权商誉等
（二）资产否具综合获利力分类
资产否具综合获利力分单项资产整体资产
单项资产指单台单件资产
整体资产指组单项资产组成具获利力资产综合体
（三）资产否独立存分类
资产否独立存分确指资产确指资产
确指资产指独立存资产确指资产指独立形资产单独存资产商誉
第三节 资产评估价值类型
资产评估特定目
根国现行制度规定占国资产单位发生列济行时需评估：
1．资产转 2．企业兼 3．企业出售 4．企业联营 5．股份营
6．中外合资合作 7．企业清算 8．抵押 9．担保 10．企业租赁
述济行前7种属必须评估范围3种根具体情况事行决定否评估
二资产评估价值含义
资产评估价值资产评估结果
资产评估价值含义通方面理解
1．资产价值决定资产评估价值资产效确定资产评估价值重
2．资产评估价值马克思资中称价值概念
3．资产评估价值会计记录价值差
通资产评估价值分析出资产评估价值具特点：
1．时效性资产评估价值反映特定时点价值样资产时期价值样评估基准日资产评估报告重容评估报告效期规定（政策规定年）报告约束
2．目性相资产评估目适价值类型具价值
3．意见性资产评估价值资产评估委托者提供参考意见买卖双方交易底价实际成交价成交价资产买卖双方确定
4．估计性资产评估价值基客观事实评估机构操作员验专业知识资产价值进行系统分析逻辑判断根资产功评估目该资产某时间价值作出合理结
三 资产评估价值类型
资产评估价值评估特定目价值含义样表现价值类型
评估目决定价值类型般评估价值类型种
（）公开市场价值 公开市场价值指资产公开市场应该实现价值
（二）投资价值 投资价值指资产收益力确定评估价值
（三）重置价值 重置价值指现市场条件功重置资产资产处状态耗费成作资产评估价值
（四）清算价格 清算价格指非正常市场限制拍卖价格清算价格般低现行市价市场供求状况决定
般说市场机制较健全情况资产价值会竞争趋合理市场售价评定清算价格定意义清算价格般取决列素
1．资产通性专设备清算价格般会较幅度低市场价格项具某特殊属性（价值）财产者说具特殊价值
2．清算时间限制般清算时间越长市场讨价价余越清算价格会越高
第四节 资产评估假设
资产评估学科样理方法体系形成建立定假设条件适资产评估假设种
继续假设
资产评估角度继续假设指资产现行途继续转换途继续
确认继续资产时必须充分考虑条件：
1．资产提供服务途满足者营期收益
2．资产尚显着剩余寿命
3．资产权明确保持完
4．资产济法律允许转作
5．资产功完较完
二公开市场假设
公开市场指充分发达完善市场条件公开市场假设假定市场交易资产拟市场交易资产资产交易双方彼位等彼获取足够市场住处机会时间便资产功途交易价格等作出理智判断
公开市场假设基市场客观存现实资产市场公开买卖
谓佳效指资产范围利行法律允许途
三清算（清偿）假设
清算（清偿）假设指资产者某种压力强制进行整体拆零协商拍卖方式公开广场出售
资产评估中资产未效形成三种假设假设条件评估结果相继续假设前提求评估资产继续价值公开市场假设前提求评估资产公市场价值清算（清偿）假设前提求评估资产清算价格
第五节 资产评估原
资产评估原调节资产评估委托者评估业务承担者资产业务关权益方资产评估中相互关系规范评估行业务准包括两层次容资产评估工作原资产评估济原
资产评估工作原
（）独立性原
独立性原求资产评估程中摆脱资产业务事利益影响评估工作始终坚持独立第三者立场评估机构独立社会公正性机构资产业务方方拥评估工作应受外界干扰委托者意图影响评估机构评估员应资产业务利益联系
（二）客观性原
客观性原指评估结果应充分事实
（三）科学性原
科学性原指资产评估程中必须根评估特定目选择适价值类型方法制定科学评估实施方案资产评估结果科学合理
（四）专业性原
专业性原求资产评估机构必须提供资产评估服务专业技术机构
二资产评估济原
（）贡献原
贡献原指某资产资产某构成部分价值取决相关资产资产整体价值贡献者根缺少时整体价值降影响程度衡量确定贡献原求评估项资产构成整体资产价值时必须综合考虑该项资产整体资产构成中重性孤立确定该项资产价值
（二）代原
代原指时存种效相资产时低价格资产需求
（三）预期原
预期原指资产评估程中资产价值生产成销售价格决定基未收益期值决定
应说明评估资产价值客观存量评估量资产评估通资产全面认识判断反映客观价值般说评估值资产客观价值完全致难资产评估者目标务应努力缩差距
第二章 资产评估基方法
第节 市场法
市场法适前提条件
（）市场法含义
市场法称市场价格较法指通较评估资产售出类似资产异类似资产市场价格进行调整确定评估资产价值种资产评估方法市场法种简单效方法
（二）市场法应前提条件
应市场法进行资产评估必须具备前提条件
1．需充分发育活跃资产市场
2．参物评估资产较指标技术参数等资料搜集
二运市场法进行资产评估方式
般说市场找评估资产完全相参物参物价格直接作评估资产评估价值更情况获相类似参物价格需进行价格调整市场法称作市场成交价格较法指项评估资产需评估时公开市场找完全相资产公开市场找相类似资产参物价格做相应差异调整确定评估资产价值参物差异调整素包括三方面
时间素时间素指参物交易时间评估资产评估基准日相差时间影响评估资产价格差异
二域素域素指资产区段条件资产价格影响差异
三功素功素指资产实体功剩足价格影响
三运市场法评估资产程序优缺点分析
（）运市场法评估资产程序
1．明确评估象
2．进行公开市场调查收集相类似资产市场基信息资料寻找参物
3．分析整理资料验证准确性判断选择参物
4．评估资产参物较
5．分析调整差异做出结
（二）市场法优缺点
市场法资产评估中简单效方法优点表现：
1．够客观反映资产目前市场情况评估参数指标直接市场获
2．评估值更反映市场现实价格评估结果易方面理解接受
市场法缺点表现：
1．需公开活跃市场作基础时缺少数难应
2．适专机器设备部分形资产受区环境等严格限制资产评估
第二节 成法
成法适前提条件
（）成法含义
成法指评估资产时评估资产现时重置成扣减项损耗价值确定评估资产价值方法
采成法资产进行评估理
1．资产价值取决资产成资产原始成越高资产阶级原始价值越反二者质量涵致采成法资产进行评估必须首先确定资产重置成重置成现行市场条件重新购建项全新资产支付全部货币总额重置成原始成容构成相二者反映物价水相前者反映资产评估日期市场物价水者反映初购建资产时物价水条件定时资产重置成越高重置价值越
2．资产价值变量资产身运动素变化相应变化
（1）资产投入磨损然力作物理性会断降价值会逐渐减少种损耗般称资产物理损耗形损耗称实体性贬值
（2）新技术推广运企业原资产社会普遍推广运资产相较技术明显落性降低价值相应减少种损耗称资产功性损耗称功性贬值
（3）资产外外部环境素变化引致资产价值降低素包括政治素宏观政策素等种损耗般称资产济性损耗称济性贬值
二成法应前提条件
采成法评估资产具备前提条件
1．应具备利历史资料
2．形成资产价值耗费必须
三成法运思路项指标估算：评估资产评估值重置成×成新率
（）重置成估算
重置成般分复原重置成更新重置成
复原重置成指运原相材料建筑制造标准设计格式技术等现时价格复原购建项全新资产发生支出
更新重置成指利新型材料根现代标准设计格式现时价格生产建造具等功全新资产需成
选择重置成时时获复原重置成更新重置成情况选择更新重置成更新重置成时采复原重置成般说复原重置成更新重置成引致功性损耗
更新重置成复原重置成相方面采资产现时价格技术设计标准方面差异
重置成估算般彩列方法：
1．重置核算法指资产成构成现行市价计算全部购建支出计入成形式总成区分直接成间接成估算重置成种方法
直接成指直接构成资产成支出部分直接成应现时价格逐项加总
间接成指建造购买资产发生理费总体设计制图等项支出 间接成通列方法计算
（1）工成例法计算计算公式：间接成工成总额×成分配率
中：
（2）单位价格法：计算公式：间接成工作量（工日工时）×单位价格工日工时
（3）直接成百分率法计算公式：间接成直接成×间接成占直接成百分率
2．物价指数法：方法资产历史成基础通现时物价指数确定重置成计算公式：
：
物价指数法重置核算法重置成估算较常方法二者具明显区表现：
（1）物价指数法估算重置成仅考虑价格变动素确定复原重置成重置核算法考虑价格素考虑生产技术进步劳动生产率变化素估算复原重置成更新重置成
（2）物价指数法建立时期某种某类甚全部资产物价变动水重置核算法建立现行价格水购建成费核算基础
3．功价值法称生产力例法种方法寻找评估资产相相似资产参物计算单位生产力价格参物评估资产生产力例估算评估资产重置成计算公式：
4．规模济效益指数法公式：
推导：
公式中X验数秋规模济效益指数美国验数般04~07 房产行业般09
国目前止尚未统验数评估程中谨慎种方法
外成法企业整体资产某相类型资产进行评估时简化评估业务节省评估时间采统计分析法确定某类资产重置成种方法运步骤：
（1）核实资产数量基础全部资产适标准划分干类
（2）类资产中抽样选择适量具代表性资产应功价值法物价指数法重置核算法规模济效益指数法等方法估算重置成
（3）类抽样估算资产重置成额帐面历史成计算出分类资产调整系数计算公式：KRR
式中：K——资产重置成历史成调整系数
R——某类抽样资产重置成
R——某类抽样资产历史成
根调整系数K估算评估资产重置成计算公式：评估资产重置成某类资产账面历史成*K
(二)实体性贬值估算
资产实体性贬值资产然力作形成贬值实体性贬值估算般采取种方法
1．观察法称成新率法计算公式：资产实体性贬值重置成×（1成新率）
2．公式计算法计算公式：
总年限指实际已年限尚年限计算公式：
总年限实际已年限+尚年限
实际已年限名义已年限*资产利率
资产中负荷程度影响必须资产名义已年限调整实际已年限名义已年限指资产购进评估时年限实际已年限名义已年限差异通资产利率调整
二功性贬值估算
功性贬值技术相落造成贬值
通常功性贬值估算列步骤进行：
1．评估资产年运营成功相性更新资产年运营成进行较
2．计算二者差异确定净超额运营成
3．估计评估资产剩余寿命
4．适折现率评估资产剩余寿命年超额运营成折现折现值评估资产功性损耗（贬值）计算公式：
评估资产功性贬值＝∑(评估资产年净超额运营成x折现系数)
功性贬值估算通超额投资成估算进行超额投资成视功性贬值计算公式：
功性贬值复原重置成—更新重置成
三济性贬值估算
济性贬值外部环境变化造成资产贬值计算济性贬值时根产品销售困难开工足停止生产形成资产闲置价值实现等素确定贬值额评估员应根资产具体情况加分析确定资产基正常时计算济性贬值
四成新率估算
成新率反映评估象现行价值全新状态重置价值率成新率估算方法种
1．观察法具专业知识丰富验工程技术员资产实体部位进行技术鉴定判断确定评估资产成新率
2．年限法根资产预计尚年限总年限率确定成新率计算公式：
3．修复费法通估算资产恢复原全新功需修复费占该资产重置成（生产价值）百分确定成新率计算公式：
评估工作中评估员直接会计学中折旧年限估算成新率种做法正确：
第折旧损耗决定折旧损耗折旧高度政策化损耗
第二折旧年限确定资产维修保证资产正常运转前提
第三折旧年限确定评估中成新率确定基础——损耗身具差异性
第四资产评估程中果评估机构评估员根实勘察鉴定结果确定年限折旧年限完全相时然采折旧年限
五运成法评估资产程序优缺点分析
（）运成法评估资产程序
运成法评估资产般列程序进行：
1．确定评估资产估算重置成
2．确定评估资产年限
3．估算评估资产损耗贬值
4．计算确定评估资产价值
（二）成法优缺点
采成成法评估资产优点：
1．较充分考虑资产损耗评估结果更趋公合理
2．利单项资产特定途资产评估
3．易计算资产未收益难取市场参物条件广泛应
4．利企业资产保值
采成法缺点工作量较
第三节 收益法
收益法适前提条件
（）收益法含义
收益法指通估算评估资产未预期收益折算成现值确定评估资产价值种资产评估方法
采收益法资产进行评估确定资产价值指获该项资产取预期收益效程度密切相关资产效越获利力越强价值越
（二）收益法应前提条件
应收益法评估资产必须具备前提条件：
1．评估资产必须倾衡量未期收益单项整体资产
2．资产者承担风险必须货币衡量
二收益法应形式
收益法应实际评估资产未预期收益进行折现金化程般说种情况
（）资产未收益期限情况
资产未预期收益具特定时期情况通预测限期限期收益额适折现率进行折现年预期收益折现值评估值基公式：
式中：R —未第i收益期预期收益额收益期限时 中包括期末资产剩余净额 n——收益年期 r——折现率
（二）资产未收益限期情况
限收益期情况两种情形：
1．未收益年金化情形种情形首先预测年收益额然年收益额进行金化处理确定评估值基公式：
资产评估值（收益现值）年收益额金化率
资产评估时未预期收益完全相等生产营活动相稳定
期收益相差种情况采述方法进行评估步骤：
第步预测该项资未干年（般5年左右）收益额折现求
第二步通折现求取年等值收益额
中：年现值系数查表求
第三步求年等值收益额进行金化计算确定该项资产评估值
2．未收益等额情形种情形首先预测未干年（般5年）年预期收益额进行折现假设干年年开始年预期收益额相收益额进行金处理前两部分收益现值求
三收益法中项指标确定
（）收益额
收益法运中收益额确定关键
1．收益额指提资产带未收益期值通预测分析获
2．收益额必须估资产直接形成该项资产形成收益分离出切莫张冠李戴
关收益额构成企业例目前种观点：
第税利润净利润
第二现金流量
第三利润总额
（二）折现率金化率
确定折现率首先应该明确折现涵般说折现率应包含风险利率风险报酬率通货膨胀率
金化率折现率质没区适场合折现率未限期预期收益折算成现值率限期预期收益原金化率未永续性预期收益折算成现值率
（三）收益期限
收益期限指资产收益期间通常指益年期收益期限评估员根未获利情况损耗情况等确定根法律契约合规定确定
四收益法评估资产程序优缺点分析
（）收益法评估资产步骤
1．收集验证关营财务状况信息资料
2．计算分析关指标变化趋势
3．预测资产未预期收益确定折现率金化率
4．预期收益折现金化处理确定评估资产价值
（二）收益法评估资产优缺点
采收益法评估资产优点：
1．真实较准确反映企业金化价值
2．投资决策相结合应法评估资产价值易买卖双方接受
采收益法评估资产缺点：
1．预期收益额预测难度较受较强观判断未预风素影响
2．评估中适范围较般适企业整体资产预测未收益单项资产评估
第四节 资产评估方法较选择
资产评估方法间关系
（）资产评估方法间联系
整体说评估方法互相关联相关分割技巧程序组成目标获令信服评估价值般说成法收益法运建立现行市基础运市场法运表现直接已
（二）市场法成法区
1．成法现行市场价格确定重新购买该项资产价值市场法市场该项资产交易价格确定前者买者角度购建某基资产耗费确定者卖者角度市场销售价格确定
2．市场法中现行市价指资产独立价格交易程中采重置成仅包括该项资产身价格（购建价格）包括该项资产运杂费安装调试等
3．市场法运原始成没直接联系成法中某计算利评估资产原始成原始资料
4．成法全新资产购建成扣评估资产项损耗（贬值）确定评估价值市场法参物价格考虑评估资产参物项差异素进行调整确定评估值两种方法具操作程序资料获指标确定着思路
二资产评估方法选择
资产评估方法成法市场法收益法等种方法
资产评估方法选择应考虑素
1．资产评估方法选择必须资产评估价值类型相适应
2．资产评估方法必须评估象相适应
3．评估方法选择受搜集数信息资料制约
4．选择评估方法考虑评估途径
第三章 机器设备评估
第节 机器设备评估特点
机器设备分类
（）机器设备特点
机器设备指金属材料组成干零部件装配起种种动力驱动够完成生产加工运行等功效装置
般说典型机器设备原动机部分传动部分工作部分三部分组成
机机器设备特点：
1．机器设备作劳动手段属会计学中称固定资产具单位价值高期限长特点求评估者充分认识功适性风险性
2．机器设备属动产类资产房产较评估值高低处域具直接关系
3．机器设备属形资产时考虑附着机器设备中形资产
4．机器设备更新换代较快政策规定高耗低效污染机器设备实体成新程度高应低值甚报废处理
（二）机器设备分类
1．生产中作分类分：
（1）生产工艺类设备
（2）辅助生产设备
（3）服务设备
2．机器设备技术性特点分类分：
（1）通机器设备
（2）专机器设备
（3）非标准设备
3．非标准设备动化程度分类分：
（1）动化设备
（2）半动化设备
（3）设备
4．价值高低分类分：
（1）A类设备
（2）B类设备
（3）C类设备
5．状况分类分：
（1）设备
（2）封存设备
（3）库存设备
二机器设备评估特点
1．机器设备类资产般企业整体资产组成部分通常企业资产：房屋建筑物土流动资产形资产等完成某项特定生产目般具备独立获利力进行机器设备评估时收益法受限制通常采成法市场法
2．整体性机器设备实现某种功干机器设备组成机整体整体价值仅仅单台设备简单相加
3．机器设备中部分机器设备属动产需安装移动部分属动产介动产动产间固置物需永久段时间某种方式安装土建筑物移动资产导致机器先斩奏部分损失完全失效
4．影响机器设备磨损素设备磨损失效规律易确定体差异较确定贬值需逐台设备实体状态进行调查鉴定
5．设备贬值素较复杂实体性贬值外存功性贬值济性贬值
三机器设备评估程序
（）明确评估目
（二）清查机器设备明确评估象
（三）机器设备进行必鉴定
（四）研究确定评估方法搜集处理关信息资料
（五）评估估算撰写评估报告
第二节 机器设备核查鉴定
机器设备核查
评估员评估机器设备时根评估目求评估机器设备进行必核查确定机器设备客观存机器设备核查方式分逐项清查抽样核查两种
（）逐项清查
种方法评估员委托评估资产清单评估机器设备进行逐台清点核实分考察台设备实体状态确定实体性贬值功性贬值济性贬值计算评估值般讲机器设备单台价值量较评估时采逐项清查方式种方法核查资产风险性较核查工作量较
（二）抽样核查
抽样核查满足核查务求前提条件根机抽样原理核查机器设备种方法
机器设备单台价值量较低数量规格型号环境条件相类似种情况评估员提高评估工作效率采抽查方式
机器设备抽样核查般采分层抽样（称类型抽样）方法
二机器设备鉴定
机器设备鉴定目通确定评估象存状态价值判断提供
设备鉴定分析采集种影响设备价值素程然通分析量化素价值间关系评估象作出估价
机器设备鉴定工作阶段分统计性鉴定判断性鉴定容包括统计性鉴定中宏观鉴定微观鉴定判断性鉴定
（）宏观鉴定
宏观鉴定机器设备整生产中状况进行调查摸底
宏观鉴定解决列问题：企业制造生产种产品产品生产企业生产力
（二）微观鉴定
微观鉴定辨识设备特性程针单台设备机器设备类型鉴定项目容致
（三）判断性鉴定
判断性鉴定指专业工程技术员现场勘察基础机器设备关指标进行分析判断
整体型机器设备采种评估方法宏观鉴定非常重
机器设备评估部分采成法
第三节 机器设备评估中成法
机器设备评估成法通估出全新机器设备更新重置成然扣减实体性贬值功性贬值济性贬值确定机器设备评估价值方法
成法计算公式：评估值重置成—实体性贬值—功性贬值—济性贬值
评估时常成新率综合反映种贬值素成新率计算公式：
机器设备重置成构成
重置成般包括重新购置建造评估象功效相全新资产需切合理直接费间接费
：设备购置成运杂费安装费基础费间接费税金资金成等
重置成构成素评估象评估前提评估目关
重置单台机器设备整工厂车间条生产线等整体性资产
单台机器设备需安装重置成仅包括设备购置成运杂费需安装机器设备包括安装费基础费外包括资金成税金等
原继续前提整体性机器设备重置象整体企业机器设备智囊团成述容外般包括间接费
勘察设计费理费联合试运转费投资方调节税等等
二进口设备常见价格条件
进行进口设备评估时评估员常根进口设备现行报价计算重置成进口设备报价附带定价格条件
（）装运港交货价格条件
FOB价离岸价拽装运港船交货价格卖方负责支付货物出口税款买方负责货物越船舷切费风险
CIF价岸价指离岸价加海运费加海运保险费价格卖方负责运输保险装船切风险买方负担
C&F(CFR)离岸价加海运费价格
FAS船边交货价买方负责支付出口税款
（二）陆交货价
指卖方出口国陆完成交货务价格条件
EXW价工厂交货价买方承担提货货物运目费风险包括支付货物出口税款
FCA价货交承运价卖方负责买方指定点（火力集装箱集散码头等）货物交承运接受支付货物出口税款余切买方承担
（三）目交货价格条件
DES价目港船交货价卖方支付运输保险承担风险支付进口税款
DEQ价目港交货关税已付价卖方负责输运输保险支付进口税款
DAF价目边境交货价买方办理进口手续支付进口税款承担接货切费风险
DDP价目完税交货价卖方办理进口手续支付进口税款运进口国国拽定点间切费卖方责种价格条件
三机器设备重置成估算
（）设备现行购置成确定方法
目前生产销售机器设备市场价基础确定重置成
评估员般应考虑列素：
1．市场价格样性
2．报价成交价差异
3．折扣素
4．市场价格时间性域性
5．代产品评估象品质性差
难直接取现行市场价格机器设备评估员常采间接方法计算重置成
1．物价指数法种方法设备原始购买价格基础根类设备价格涨指数确定机器设备重置成 物价指数法两素设备原始成价格指数计算公式：
某时点原始成某时点基准日环物价指数
物价指数法计算重置成机器设备评估中常采方法特难获市场价格机器设备该方法较简便易行
（1）物价指数法计算机器设备重置成物价指数般某类产品综合物价指数反映类设备综合物价变化水反映设备价格变化评估该类设备数量越样数量越整体误差越果评估单台设备评估员应慎重种方法
种方法时评估员应分类产品物价指数避免综合物价指数
（2）设备原始成计算设备重置成基础评估员应注意审查原始成真实性
（3）企业账面设备原始成般包括运杂费安装费基础费费述费物价变化指数设备价格变化指数应分计算
（4）评估员物价指数法评估时特注意时期购置设备物价指数设备原始成口径保持致
（5）物价指数法计算进口设备重置成应进口国分类物价指数
设备物价指数评估员参考政府关部门世界银行国外保险公司公布统计资料根掌握价格资料测算
2．规模济效益指数法规模济效益指数法根设备生产力价格例关系确定重置成方法计算公式：
：RC1RC2
式中：X——规模济效益指数 RC1——评估设备重置成 RC2——参物重置成
A1——评估设备力 A2——参物力
X1评估机器设备价格生产力呈线形关系机器设备生产力设备价格呈非线形关系设备价格涨速度设备生产力涨速度机器设备生产力设备价格呈非线形关系设备价格涨速度设备生产力涨速度
种方法非适机器设备某特定加工设备较合适化工设备石油设备等评估车床汽车类设备太合适
规模济指数X功较法重参数国较缺乏方法统计资料国外参考资料介绍X取值般04~12间
3．重置核算法非标制设备市场价格资料般难获评估时常核算方法确定重置成
核算机器设备重置成方法里介绍种估算智囊团成常方法称综合估价法
种方法根设备材费外购件费设备成费定例关系通确定设备材费外购件费计算出设备完全制造成考虑企业利润税金设计费确定设备重置成计算公式：
式中：P——设备价格 ——材费 ——成材费率 ——外购件费
——成利润率 ——销售税金率 ——非标设备设计费率 n——非标准设备生产数量
（二）设备运杂费安装费基础费等费确定
设备运杂费般根设备重量体积运输距离运输方式确定计费标准关运输部门：铁路公路船运航空等部门查询
设备基础费安装费评估员通逐项估算基础安装工程工费材料费机械费等确定
型工业企业设备数量较提高工作效率评估员时机器设备购置价定例计算设备运杂费基础费安装费
整体性机器设备包括费
建设单位理费工程监理费勘察设计费工程保险费固定资产投资方调节税
（三）进口设备属费确定
1．国外运费设备重量体积海运公司收费标准计算定例计取取费基数设备货价计算公式：
海运费货价海运费率
费率：远洋般取5~8洋般取3~4
2．国外运输保险费取费基数：货价+海运费计算公式： 国外运输保险费（货价+海运费）保险费率
费率根保险公司费率表确定般04左右
3．关税取费基数设备岸价计算公式： 关税岸价关税税率
关税税率国家发布进口关税税率表计算
4．消费税计税基数：关税完税价+关税计算公式： 消费税（关税完税价+关税）消费税率
消费税税率国家发布消费税税率表计算
5．增值税取费基数：关税完税价+关税+消费税 计算公式： 增值税（关税完税价+关税+消费税）增值税率
（注：减免关税时减免增值税）
6．银行财务费取费基数货价民币数计算公式： 银行财务费货价费率
国现行银行财务费率般4‰~5‰
7．外贸手续费称公司手续费取费基数岸价民币数计算公式： 外贸手续费岸价外贸手续费率
目前国进出口公司进口费率般1~15
8．海关监手续费仅减税免税保税货物征收取费基数岸价民币数计算公式：
免税设备： 海关监手续费岸价民币数费率
减税设备： 海关监手续费岸价民币数费率减税百分率
国现行免税保税设备海关监手续费费率3‰
9．车辆购置附加费取费基数：岸价民币数+关税+消费税+增值税
车辆购置附加费（岸价民币数+关税+消费税+增值税）费率
四机器设备项贬值估算 机器设备贬值三种类型实体性贬值功性贬值济性贬值
（）实体性贬值
称形损耗指设备运行中磨损暴露然环境中侵蚀造成设备实体形态损耗引起贬值
确定设备实体性贬值通常种方法
1年限法
贬值率已年限耐年限
成新率剩余加权年限（剩余加权尚年限+加权投资年限）
评估员年限法时应该注意：
（1）计折旧年限设备耐年限评估员会计折旧年限作设备寿命
（2）述两公式注意设备耐年限尚年限已年限计算口径必须致果两班工作制作标准计算口径应换算成该口径年限
（3）判断设备尚年限设备实体状态技术鉴定年限法重步骤
设备寿命工作量衡量述两公式演变成：
贬值率已量总量
贬值率已量（已量+尚量）
2．修复费法种方法前提设备实体性损耗补偿性修复实体性损耗费设备实体性贬值
种方法评估员注意区分补偿性损耗补偿性损耗里说补偿性损耗指济行方法修复损耗损耗修复济讲划算
3．技术鉴定法种方法通评估员设备组成部分技术鉴定判断设备种损耗新资产进行较折合成百分确定设备实体性贬值率
（二）功性贬值
设备功性贬值体现超额投资成超额运营成两方面
1．超额投资成新技术新材料新工艺运相功新设备老设备重置成降低
2．超额运营成新技术发展新设备运营费低老设备超额运营成引起功性贬值设备未超额运营成折现值
计算超额运营成引起功性贬值步骤：
1分析较评估机器设备超额运营成素
2确定评估设备尚寿命计算年超额运营成
3．计算净超额运营成
4．确定折现率计算超额运营成折现值
例：计算某电焊机超额成引起功性贬值
1．分析较评估机器设备超额运营成素分析较评估电焊机新型电焊机相引起超额运营成素老产品耗新产品高通统计分析天8时工作年300工作日台老电焊机新电焊机耗电6000度
2．确定评估设备尚寿命计算年超额运营成：根设备现状评估员预计该电焊机尚10年度电05元计算：
年超额运营成6000度05元3000元
3．计算净超额运营成：税33计算
税年净超额运营成税前超额运营成（1—税）3000（1—33）2010元
4．确定折现率计算超额运营成折现率：折现率1010年现值系数6145
20106145 12350元
该电焊机超额运营成引起功性贬值12350元
（三）济性贬值
机器设备济性贬值外部素引起贬值
收益率降引起济性贬值首先预测未收益率降造成收益损失额然年损失额折现计算贬值额设备开工足引起济性贬值闲置生产力视种剩
例：某发动机专生产线原设计生产力25000台年该生产线已10年根实体状态判断尚5年目前新发动机产品出现市场老产品需求减少造成开工足现生产线实际产量15000规模济效益指数法求济性贬值率
根统计数该类型发动机生产线规模济效益指数068
：
第四节 机器设备评估中市场法
机器设备评估市场法称市场较法种方法根市场类似设备交易价格资料通评估象市场参物种素分析较确定评估象价值方法
市场法条件必需存具性市场参物
市场法评估基步骤
（）评估象进行鉴定获取评估象基资料
（二）进行市场调查选取市场参
（三）素较
（四）计算评估值
二较素
机器设备较素包括：素交易素域素时间素四类
（）素
1．设备规格型号
2．设备制造厂家
3．设备役龄
4．设备安装方式
5．设备附件
6．设备实体状态
（二）交易素
1．市场状况
2．交易动机背景
3．交易数量
（三）时间素
（四）域素
第四章 建筑物评估
第节 建筑物评估特性
建筑物特性
建筑物指土组合建设成果总体划分房屋构筑物两类房屋指够遮风避雨供居住工作娱乐等种活动场构筑物相房屋言指通常直接进行生产生活活动场房屋建筑基组成基础体承重结构屋顶围护结构
建筑物满足生产生活需决定般商品具特殊属性表现方面
（）位移性
（二）产权边界复杂性
（三）功变异性
二 建筑物分类
（）房屋承重结构分类
1．钢结构
2．钢筋混凝土结构
3．混合结构
（1）砖混结构
（2）砖木结构
4．结构
（二）房屋建筑物功分类
建筑物功划分两类类工业建筑物类民建筑物
1． 工业建筑物指工业生产部门作基生产资料房屋构筑物
2． 民建筑民建筑包括民住宅公建筑
三 建筑物价值涵特点
建筑物作土相结合建设成果脱离土独立存企业核算房区产业务中征土费开发费核算建筑物价格中建筑物价格中通常隐含价资产评估角度房屋建筑物土价格运动具较差异土价格会社会济发展开发利状况增值建筑物价格会贬值 准确客观评价产价值建筑物价值必建筑物占土分开针价值影响特性进行分评估
（）建筑物产权受土权年限制约
房产理法规定土权出高年限根出土途具体分五种情况：
（1）居住70年
（2）工业50年
（3）教育科技文化卫生体育50年
（4）商业旅游娱乐40年
（5）综合50年
国家规定土权出期限期土权建筑物附着物权国家偿取
评估已出土建筑物时相应考虑出土剩余出年限评估建筑物济寿命年限间吻合关系应考虑土否输续期等素正常条件土剩余出年限建筑物济寿命年限成法进行评估时建筑物成新率确定土剩余出年限作唯约束条件进行计算房分离评估中出年限约束已土权评估中予充分考虑划拨土建筑物评估受土权年限限制土权划拨具偿性期限性转等特点
（二）建筑物功途评估方法
建筑物评估方法确定仅取决特定评估目常常建筑物身功途关
四建筑物评估时需考虑素
1．物理素
2．环境优劣影响
3．济理素
4．新旧程度
5．途
6．产权
7．政策素
8．供需状况
9．
五建筑物评估程序
（）明确评估目
（二）资料准备
（三）准备关文件
（四）资产评估明细表准备
（五）评定测算
（六）确定评估结果撰定评估说明评估报告
第二节 建筑物评估原
代原
二 效原
三 供需原
四 房合原
第三节 建筑物评估成法
建筑物评估成法建筑物评估中成法基建筑物建筑物建造费投资角度考虑成法般适改变途持续房屋建筑物单独评估价值情况
通常选择类中典型建筑物价值量重点建筑物作重点勘察象进行详细分析测算余建筑物参进行修正出评估值建筑物评估中成法涉四基素建筑物重置成实体性贬值功性贬值济性贬值
（）前期费
（二）建筑安装工程费 般包括直接工程费间接工程费计划利润定编费税金等
（三）费
（四）间接费 计算间接费时应注意应资金成投资方调节税合理利润计算
（五）合理利润] 应该注意计算工业厂房时般考虑合理利润
（六） 资金成 资金成根额定工期均投入资金适贷款利率测算建筑期利息
1．资金成计算时建设工期指政建设条件完成整建设项目合理工期
2．建设工期计算利息率计算期致年月
3．计算资金投入时通常建设期均匀投入进行测算
（七）投资方调节税
二建筑物重置成核算估算方法
测算建筑物重置成许方法具体评估程中常采预决算调整法重编预算法指数调整法等
（）预决算调整法
1．项目决算重置价值联系
运预决算调整法确定房屋建筑物重置全价高速容点：
（1）三材差价钢材木材水泥价格调整进行
（2）材价差额材价差额建委定额站发布材价格指数计算：
（3）工费机械调整费工费调整述公式计算：
机械费调整般建筑工程定额理部门发布取费系数计算：
调整机械费定额直接费规定取费系数
（4）直接费调整通常建筑定额理部门规定费率计算：
调整直接费工程决算直接费评估基准日直接费取费标准
（5）计算重置基价首先计算出高速工程直接费：
工程直接费调整工费+调整材料费+调整机械费+高速直接费
次计算出工程直接费基础建筑工程定额理部门规定间接费间接费税金利润述直接费间接费间接费利润税金相加重置基价
（6）计算重置成计算出重置基价应计加附加税费
2．预决算调整法适前提范围预决算高速法估建筑物预决算资料中工程量基础进行现行价格调整确定评估值法建筑物原工程量合理假设前提预决算调整法进行评估必须具备完整建筑工程竣工决算资料预算资料
预决处调整法适途相结构相数量较建筑物评估通选择干代表性典型建筑物法评估出重置成然估测出典型建筑物重置成该建筑物原预决算价格较求出调整系数推算出桢相似建筑物重置成
（二）重编预算法
重编预算法指工程预算编制方法估建筑成构成项目重新估算重置成根估建筑物工程竣工图纸评估求绘制工程图编制工程预决算方法计算工程量基础现行工程预算价格费率编制工程预算书现行标准计算间接成计算出建筑物重置成计算公式：
重编预算法计算重置成通常估建筑物历史成较差异原：
（1）技术进步出现新材料代旧材料特价廉质优材料代
（2）设计结构改进项目工程量发生变化
（3）材料价格费项目收费标准发生变化重编预算法需技术济资料较费时工作量较法适测算建筑物更新重置成构造较简单建筑物
（三）价格指数调整法
价格指数高速法指根房屋建筑物账面成运建筑业产值价格指数相关价格指数推算出建筑物重置成种方法
价格指数法方法身缘推算估建筑物重置成准确性方面略显足应量控制范围种方法般限单位价值结构简单运方法困难建筑物重置成估算
建筑业产值价格指数直接反映建筑产品价格变化趋势综合性指标该指标统计部门调查取统计资料中价格指数年度价格指数估建筑物许年前建成需计算出估建筑物竣工年度评估基准日综合价格指数具体测算综合价格指数时应注意统计资料中年度价格指数定基价格指数环价格指数性质价格指数计算综合价格指数时方法
定基价格指数计算综合价格指数时公式：
环价格指数计算综合价格指数时公式：
式中：建筑物竣工年度第1年评估基准日年度年环价格指数
价格指数调整法计算公式：
估建筑物重置成估建筑物账面原值综合价格指数
三建筑物形损耗率成新率测算
建筑物形损耗率成新率测算采年限法分法
（）年限法
年限法指利建筑物实际已年限占建筑物全部寿命（年限）率作建筑物形损耗率估测出建筑物尚年限占建筑物全部寿命（年限）率作建筑物成新率
运年限法关键测定较合理建筑物尚年限
（二）分法
分法指评估员助建筑物成新率评分标准分解建筑物整体成新率评分标准构成部分评分标准进行分出汇总出建筑物成新率
建筑物成新率评分标准参考鉴原城乡建设环境保护部1984年11月8日颁发房屋完损等级评定标准根述标准房屋结构装修设备等组成部分完损坏量程度划分5等级
1．完房包括成新率80房屋房屋结构构件装修设备齐全完成色新良
2．基完房包括成新率60~79间房屋房屋结构件装修设备基完成色略旧少量微量损坏基正常
3．般损坏房包括成新率40~59间房屋房屋结构件装修设备部分损坏变形老化需进行中修理
4． 严重损坏房成新率39房屋房屋结构构件装修设备明显损坏变形齐全需进行修翻建
5． 危房房屋结构构件已处危险状态时倒塌
统房屋建筑物完损等级评定般房屋结构装修设备三部分分规定标准具体规定评定部位容
成新率结构部分合计分G+装修部分合计分S+设备部分合计分B
式中：G——结构部分评分修正系数
S——装修部分评分修正系数
B——设备部分评分修正系数
四建筑物功性贬值分析测算
建筑物功性贬值指建筑物途强度设计结构装修设备配备等合理造成建筑物功足浪费形成价值损失
建筑物途强度合理相占土佳言果出现建筑行途强度占土佳致时候土佳效没发挥出土价值没充分实现资产评估中土权评估通常造成价值损失般建筑物功性贬值体现时建筑物途强度等占土佳严重突时候甚出现建筑物功性贬值超考虑成新率重置成关建筑物途强度占土佳致协调形成功性贬值量理讲相建筑物占土现实途佳间价值差然具体测算建筑物途强度形成功性贬值时考虑建筑物连土评估房合评估房分估分析判定功性贬值
建筑物设计结构缺陷导致建筑物充分发挥应功限度发挥效合理设计结构出现建筑物面积较效面积建筑面积成例影响建筑物效利建筑物效面积建筑面积例低正常建筑物效面积建筑物面积例部分形成价值损失建筑物种功性贬值
建筑物装修设备总体功协调会出现档次够情况种两极分化情况会造成建筑物功性贬值尤建筑物装修设备
超标准情况豪华装修建筑物总体功协调超流设备增加建筑物价值明显前提形成建筑物局部功浪费部分价值法实现
五建筑物济性贬值分析测算
建筑物济性贬值指外界条件变化影响建筑物效发挥导致价值贬损现象建筑物出现济性贬值般伴着利率降商业房空房率增加出租面积减少工业房量闲置等建筑物出现济性贬值造成果终会导致建筑物收益降测算建筑物济性贬值时参列公式进行：
济性贬值建筑物年收益净损失额正常资产收益率
：
式中：——第i年建筑物年收益净损失额 r——折现率 n——预计建筑物收益损失持续时间通常年单位
第四节 建筑物评估市场法
市场法原理适范围
市场法估房产较时期已发生发生类型区域类似房产交易实例交易条件价格形成时间区域素（外部环境素）素（房产身条件）加较已发生交易类似房产已知价格基础作必修正出估房产评估时点实现合理价格里提类似房产指途建筑结构处区相相似房产事实运市场法评估房屋建筑物属房合评估想单独评估房屋建筑物身价格采成法市场法评估出房合价格运合理方法单独评估土价值然进行轧差出建筑物价值
市场法评估适充足房产交易实例区交易实例少房产市场产易透明信息畅区宜采般说市场法评估应具条件：
1．定数量正常交易实例通常交易实例少3
2． 选择交易实例估房产具较性途结构类型装修标准建材质处区外部环境产权性质等方面相相似
3．交易时间评估基准日接
4．交易应具透明性公性效性
5．交易实例估房产土出年限需求方面应基致
法更适房产出售购置投资决策等济行
二建筑物评估中市场法应
市场法具体做法两种
（）交易实例较法（直接法）
法估房产状况基准市场找相类似房产交易实例作参物交易实例房产估房产项状况逐较种差异素作较调整交易实例价格修正成估房产价格
（二）基准价格法（间接法）
该法先选定标准房产产该标准房产产定出合理新基准价格该基准价格年修订次年年公布作房产产评估估房产产标准房产产中查出估房产产相应价格作必调整修正成估房产价格
三应市场法评估建筑物程序
运市场法评估房屋建筑物列程序进行
（）资料收集
1．收集途径
（1）查阅政府关部门房产咨询资料
（2）查阅种报刊杂志年鉴关信息广告
（3）通类房产估价协会组织纪协会组织行中交流信息相互提供手交易实例资料
（4）购买房产者身份直接事收集租售实例资料
2．收集资料容
3．验证资料准确性
（二）选择作较交易实例
（三）交易行补正
估房产单位价格修正系数交易实例房产单位价格
（四）交易日期修正
交易日期修正方法般变动率（采价指数产价格指数等）交易实例时交易价格修正估价期日价格
利价格指数进行交易日期修正公式：估价期日价格调整系数*交易日期价格
房产价格指数指房产时期价格涨落程度类型房产价格指数采采价格指数必须估房产类似房产价格指数
（五）区域素修正
房产价格处区特性差
区域素修正确定方法：
1双百分制较法
总积分交易实例房产价格调整成估房产价格公式：
估房产单位价格修正系数交易实例房产单位价格
2十等分素较法
3环境成熟度修正法
成熟度修正方法首先找出交易实例估象间环境条件成熟差距找估象达交易实例等环境成熟程度需时间然交易实例价格复利率折现值
房产价格调整系数*交易实例价格
式中：i——折现率 n——达交易实例等环境成熟程度需年数
（六）素修正
素指形成房产价格素房产身物理性质基础决定相区域房产出现差异
（七）市场法公式
第五节 建筑物评估残余估价法
建筑物残余估价法指建筑物基合计算收益收益原法外方法求土价格时建筑物基产生收益中扣属基纯收益属建筑物纯收益建筑物原利率原便建筑物收益价格
建筑物残余估价法属收益法中种法运求评估象获正常收益客观收益房产运建筑物残余估价法外运建筑物残余估价法求建筑物途强度状态等土佳严重背离甚突出现
建筑物残余估价法数学式表示：
式中：——建筑物基产生纯收益 L——土价格 ——土原利率
B——建筑物收益价格 ——建筑物原利率 ——建筑物折旧率
——建筑物纯收益
例：某砖混结构单层住宅宅基200方米建筑面积120方米月租金2400元土原利率8建筑物原利率10建筑物评估时剩余年限25年建筑物残余估价法评估该住宅建筑物价格
年房租收入2400*1228800（元）
年总费：
房租损失准备费（半月租金计）1200（元）
房产税（年租金12）28800*123456（元）
土税（年2元 计）200*2400（元）
理费（年租金3计）28800*3864（元）
修缮费（年租金4计）28800*41152（元）
保险费288（元）
年总费1200+3456+400+864+1152+2887360（元）
年总纯收益28800736021440（元）
运市场法成逼法等求土权价格方米1000元土权总价200 1000200000（元）
属土年纯收益200000*816000（元）
属建筑年纯收益21440—160005440
建筑物折旧率125*1004
建筑物价格5440*（10+4）38857（元）
建筑物方米价格38857*120324（元）
第五章 土权评估
第节 土权评估特点
土权实质
土权土者法土进行法权进行出出租转抵押抵押投资权利土权属形资产范畴形资产中物产权土资产作单独象进行评估建筑物起作评估象进行评估作整体企业资产构成素整体企业进入评估
二土分类特性
1．社会济途土分工业商业交通运输公事业文教科技卫生行政事业机关生活住宅园林风景浏览区公休息特殊
2．济理位置土分市中心区般市区市区边区郊区边郊区边远区特区开放区开发区出口加工区保税区等
3．权属土分国家土集体土国声调土属国家农村城市郊区土法律规定属国家外属集体宅基留留山属集体
4．利程度土分高度集约土正常土闲置未土空土
5．开发程度开发趋势土分已开发土未开发土列入市镇开发规划土
（）土资产特性
土资产包括然特性济特性两方面土然特性指土身具意志转移然属性土济特性指利土程中出现关生产力生产关系方面特性
土然特性表现方面：
1．土面积限性
2．土空间位置固定性
3．土价值永续性增值性
4．土代性
土济特性表现方面：
1．途样性
2．济理位置变性
3．垄断性
三土资产价格体
（）基准价
（二）标定价
（三）土权出底价
（四）转价格
（五）出租价格
四土资产价格特点
（）土价格土价值货币表现价格生产成决定
（二）土价格六土需求决定
（三）土价格具明显区域性
（四）土价格涨性
五影响产价格素
（）般素
1．行政素
2．社会素
3．济素
4．般素
（二）区域素
1．影响商业土价格区域素
（1）商业繁华程度
（2）交通便捷度
（3）环境优劣度
（4）规划限制
（5）素
2．影响住宅价格区域素
（1）位置
（2）交通便捷度
（3）基础设施保证度
（4）公设施完备度
（5）环境质量度
（6）规划限制
（7）素
（三）素
1．位置素
2．形质素
3．面积素
4．块形状素
5．土利素
第二节 企业资产重组改制中土权属处置
土权属类型
（）土权
（二）划拨土权
（三）出土权
（四）集体土权
二企业资产重组改制中土权属处置
第三节 土权评估程序原
土权评估程序
（）明确委托项目基事项
（二）制定评估作业计划
（三）现场勘察搜集资料选择评估方案
（四）评定估算土权评估结果撰定评估报告
二土权评估原
（）代原
（二）效原
（三）变动原
（四）供需原
（五）贡献原
第四节 土权评估市场法
市场法适条件
市场法估土期已进行交易类似土加较已进行交易类似土价格修正出估土价格种评估方法公式：
二市场法操作步骤方法
（）广泛搜集交易资料确定较案例
（二）进行交易情况修正
（三）进行交易时间修正
（四）进行区域素修正
（五）进行素修正
素修正容包括土年限容积率街宽度街深度面积形状形质等例土年限修正时修正系数列公式计算：
式中：K——年限修正系数 n——较案例土权剩余年限
m——估土权剩余年限 r——折现率
（六）确定估土评估值
第五节 土权评估收益法
收益法应形式
土权评估中收益法称收益原法指通预测土未产生预期收益定原利率预期收益折算现值确定土评估值方法基公式表示：
式中：P——土权评估值 A——土收益 r——原利率 n——土收益年限
二土收益额估算
土收益分实际收益客观收益实际收益指现状实际获收益实际收益般说评估企业营力等实际收益影响较客观收益排实际收益中属特殊偶然素般正常收益客观收益作评估
土收益包括形收益形收益计算收益时仅包括形收益包括项形收益
求取土纯收益时通常步骤进行：
1． 计算总收入
2． 求取总费
3． 求取总收益
4． 确定房屋纯收益房屋纯收益房屋现值房屋原利率获
5． 求取土纯收益
三土原利率测算
原利率安全利率+风险调整值
四土收益年限测算
土收益年限般出年限减已年限获取
第六节 土权评估成法
成法适范围
成法称成逼法开发土耗费项费加定利润利息税金土权收益确定土价格种评估方法计算公式：
（土价格）评估值土取费+土开发费+税费+利息+利润+土权收益
成法般适新开发土评估特土市场发育完善土成交实例法利市场法等方法评估时采时收益少交易情况公园学校公建筑公益设施等特殊性土评估时采
二成法评估程序步骤
（）估算土取费
1． 征集体土
2． 购买征城市旧土
（二）估算土开发费
（三）估算税费
（四）估算利息
利息土取费土开发期相应利息率+土开发费土开发期相应利息率50
（五）估算利润
（六）估算土权收益
1土权收益（土取费+土开发费+税费+利息+利润）增值收益率
中收益率般20~25间
2补交出金40计算
3直接采土权出金标准
（七）估算土权评估值
第六章 形资产评估
第节 形资产评估特点
形资产分类
（）形资产特点
般说形资产指特定体控制具独立实体生产营长期持续发挥作带济效益济资源
1．非实体性
2．垄断性
3．效益性
4．确定性
（二）形资产分类
形资产种类标准进行分类
1．企业取形资产渠道分企业创（身拥）形资产外购形资产
2．法律保护分类分法定形资产收益性形资产专利权商标权等均受国家关法律保护称法定形资产法律保护形资产非专利技术等称收益性形资产
3．否独立存分确指形资产确指形资产具专门名称单独取转出售形资产称确指形资产专处权商标权等特辩认单独取离开企业复存形资产称确指形资产商誉
二影响形资产评估价值素
1．形资产成
2．机会成
3．效益素
4．期限
5．技术成熟程度
6．转容素
7．国外形资产发展趋势更新换代情况速度
8．市场供需状况
9．行业类形资产价格水
三形资产评估程序
（）明确评估目
1．市场形资产转
2．形资产投资
3．股份制改造清算资产
4．法律诉讼中作诉讼标
5．纳税需
6．保险需目
（二）鉴定形资产
（三）确定评估方法搜集相关资料
（四）整理报告作评估结
第二节 形资产评估收益法
形资产转投资价格评估指形资产作投资手段确认转象进行评估者说形资产作获利力进行评估显然收益法形资产转投资价格评估重方法
形资产功特性评估前提
（）形资产功特性评估应考虑素
1．附着件
2．益性
3．积累性
4．代性
（二）形资产转投资评估前提
形资产转投资评估必须具前提：
1．够带超额利润
2．够带垄断利润
二形资产评估中收益法应
根形资产转计价方式收益法应表示列两种方式：
式中：K——形资产分成率 Ri——分成基数销售收入销售利润i——收益期限 r——折现率
形资产转低收费额素决定：
1． 重置成
2． 机会成
综合考虑两素评估低收费额组公式：
形资产低收费额重置成净值转成分摊率+形资产转机会成
形资产转出机会成形资产转出净减收益+形资产开发净增费
购买独家该形资产时转成分摊率1
三收益法应中项技术济指标确定
（）形资产收益额确定
形资产收益额形资产带超额收益形资产收益通分成率方法获：
形资产收益额销售收入（利润）销售收入（利润）分成率（1—税率）
销售收入（利润）测算已较难解决问题重评估形资产分成率
然分成象销售收入销售利润两分成率
收益额销售收入销售收入分成率（1—税率）
销售利润销售利润分成率（1—税率）
销售收入分成率销售利润分成率销售利润率
评估形资产转利润分成率种方法
1．边际分析法
边际分析法步骤：
（1）形资产边际贡献素进行分析：①开辟新市场垄断加价素②消耗量降低低廉材料取代成费降低③产品结构优化质量改进功费降低成销售收入率提高
（2）测算形资产寿命期间利润总额追加利润总额折现
（3）利润总额现值追加利润总额现值计算利润分成率
2．约投资分成法
形资产约投资量形资产重置成（1+适成利润率）
购买方约投资量购买方投入总资产重置成（1+适成利润率）
确定形资产约投资量时适成利润率转方形资产总成占企业（产品）超额利润总额计算没企业实际数时社会均水确定确定购买方约投资量时适成利润率购买方现水测算
（二）形资产评估中折现率确定
折现率涵指投资该形资产相适应投资报酬率折现率般包括风险利率风险报酬率通货膨胀率
（三）形资产收益期限确定
形资产收益期称效期限指形资产发挥作具超额获利力时间
第三节 形资产评估成法
形资产成特性
形资产成包括研制取持期间全部物化劳动活劳动费支出
（）完整性
（二）弱应性
（三）虚拟性
二形资评估中成法应
形资产评估值形资产重置成 成新率
（）创形资产重置成估算
1．财务核算法该形资产实际发生材料工时消耗量现行价格费标准进行估算：
2．市价调整法创形资产市场类似形资产出售时形资产市场售价确定市场售价般率类似形资产市场销售价换算确定重置成根评估目确定评估价值
（二）外购形资产重置成核算估算
1．市价类法形资产交易市场选择类似参物根功技术先进性适性进行调整确定现行购买价格购置费根现行标准实际情况核定
2．物价指数法形资产账面历史成物价指数进行调整进估算重置成计算公式表示：
（三）形资产成新率估算
1．专家鉴定法
2．剩余济寿命预测法
第四节 专利权非专利技术评估
专利权特点评估目
（）专利权特点
专利权国家专利机关法批准发明权利受发明成果定期间享独占权专权果利该项专利进行生产营活动出售该项专利制造产品需事先征专利权者许付报酬专利权般包括发明专利实新型外观设计
1．独占性称排性
2．域性
3．时间性
4．转性
（二）专利权评估目
专利权评估专利权发生济行特定目确定评估价值类型方法情形专利权转形式价值类型样评估方法应定差异性专利权言般两种情形：种刚刚研究开发新专利技术专利权尚未投入直接转接受方种情形转专利已长期段时间生产行效成熟技术转方继续
专利权转形式总说分全权转（权转）权转权转通技术许贸易形式进行种权权限时间期限域界线处理纠纷仲裁程序许证合中加确认
1．权限
（1）独家权
（2）排权
（3）普通权
（4）回馈转权
2．域范围
3．时间期限
4．法律仲裁
二专利权评估程序
（）证明鉴定专利权存
（二）确定评估方法搜集相关资料
（三）完成评估报告加详说明
三专利权评估方法
（）收益法
专利权划分收入增长型专利费节约型专利
收入增长型专利指专利权应生产营程够生产产品销售收入幅度增增原：
（1）生产产品够高出类产品价格销售获垄断加价利润
（2）生产产品采类产品相价格情况销售数量幅度增加市场占率扩获超额利润
第种原形成超额收益式计算：
式中：R——超额收益 ——专利权技术产品价格——专利权技术产品价格
Q——产品销售量（处假定销售量变） T——税
第二种原形成超额收益列公式计算：
式中：R——超额收益 ——专利权技术产品销售量——未专利权技术产品销售量
P——产品价格（处假定价格变） T——税率
费节约型专利指专利权应生产产品中成费降低形成超额收益列公式计算投资者带超额收益：
式中：R——超额收益 ——专利权技术产品单位成 ——未专利权技术产品单位成
Q——产品销售量（处假定销售量变） T——税率
（二）成法
成法应专利技术评估重分析计算重置完全成构成数额相应成新率
1．研制成
（1）直接成
材料费
工资费
专设备费
咨询鉴定费
协作费
培训费
差旅费
费
（2）间接成
理费
非专设备折旧费
2．交易成
评估分析计算程：
（1）确定评估象
（2）技术功鉴定
（3）评估方法选择
（4）项评估参数估算
（5）计算评估值做出结
四非专利技术特点
非专利技术系专技术技术秘密指未公开未申请专利知识技巧包括设计资料技术规范工艺流程材料配方营诀窍图纸数等技术资料
般说企业中某设计资料技术规范工艺流程配方等作非专利技术存根特性判断：
1．实性性
2．新颖性
3．价值性
4．保密性
外非专利技术专利技术区表现：
第非专利技术具保密性专利技术专利法规定范围公开
第二非专利技术容范围广包括设计资料技术规范工艺流程材料配方营诀窍图纸等专利技术通常包括三种发明外观设计实新型
第三专利技术明确法律保护期限非专利技术没法律保护期限
五影响非专利技术评估值素分析
（）影响非专利技术评估值素分析
1．非专利技术期限
2．非专利技术预期获利力
3．分析非专利技术市场情况
4．非专利技术开发成
（二）非专利技术评估方法
1．运成法非专利技术评估
第步分析鉴定图纸状况
第二步估算图纸重置完全成
第三步估算图纸贬值
第四步估算图纸价值
第五节 商标权评估
第五节 商标权评估
商标评估象确认
（）商标分类
商标商品标记商品生产者者营者商品类商品区开商品种特殊标记种标记般文字图案两者组合成
商标种类标准予分类
1．商标否具法律保护专权分注册商标未注册商标
2．商标构成划分：文字商标图形商标符号商标文字图形组合商标气味商标色彩商标音响商标立体商标等
3．商标作分商品商标营业商标等级商标防御商标制造商标销售商标服务商标证明商标等
（二）商标权特点
商标权商标注册商标者法享权益受法律保护未注册商标受法律保护商标权申请注册时间先审批时间先审批商标权般包括排专权（独占权）转权许权继承权等
二商标权评估程序
（）明确评估目
（二）委托方搜集关资料
（三）市场调研分析
（四）确定评估方法搜集确定关指标
（五）计算分析出结完成评估报告
三商标权评估方法
（）商标权转评估
（二）商标许价值评估（商标权评估）
第六节 商誉评估
商誉特点
商誉通常指企业定条件获取高正常投资报酬率形成价值
商誉具特性：
1．商誉离开企业单独存企业确指资产分开出售
2．商誉项素作形成结果形成商誉素方法单独计价
3．商誉身项单独产生收益形资产超企业确指单项资产价值价值
4．商誉企业长期积累起项价值
二商誉评估方法
（）割差法
商誉评估值企业整体资产评估值—企业单项资产评估值（含确指形资产）
（二）超额收益法
1．超额收益金化价格法超额收益金化价格法评估企业超额收益金化原确定该企业商誉价值种方法公式：
式中：
评估企业预期收益率企业预期年收益额企业单项资产评估价值100
2．超额收益折现法
计算公式：
式中：——第i年企业预期超额收益 R——折现率 N——收益年限 ——折现系数
三商誉评估需注意问题
1．企业商誉商誉存长期具超额收益少数企业中
2．商誉评估必须坚持预期原
3．商誉价值形成然建立企业预期超额收益基础
4．商誉众素作形成形成商誉素够单独计量特征决定商誉评估采市场类方法进行影响商誉项素定量差异调整难运作
5．企业负债否负债规模企业商誉没直接关系
6．商誉商标区反映两价值涵
第七章 长期投资递延资产评估
第节 长期投资评估特点
期投资概念分类
（）长期投资概念
长期投资指准备年变现投资包括股票投资债券投资投资长期投资分广义长期投资狭义长期投资两种
（二）长期投资分类
1．实物资产长期投资指投资方实物资产方式包括厂房机器设备材料等作资投入参企业运营组成联营企业
2．形资产长期投资指投资方身拥形资产专技术商标土权等作资投入企业组成联合企业
3．证券资产长期投资指通证券市场购买企业股票债券（国库券企业债券金融债券）等期达投资企业目
二长期投资评估特点
（）长期投资特点
总方面长期投资根目获取投资收益资增值
（二）长期投资评估特点
长期投资评估特点取决长期投资特点
1． 长期投资评估资评估
2． 长期投资评估投资企业偿债力获利力评估
三长期投资评估程序
1． 明确长期投项目关详细容
2． 判断长期投资投出收回金额计算正确性合理性判断投资企业资产负债表准确性
3． 根长期投资特点选择合适评估方法
4． 评定测算长期投资出评估结
第二节 价证券投资评估
债券投资评估
（）债券特点
债券政府企业银行等债务筹集资金法定程序发行债权承诺指定日期付息价证券
债券发行体划分纳三种：
1．政府债券政府筹集资金出资者出承诺定时期支付利息偿金债务证般包括国债券中央政府债券方政府债券政府担保债券
2．公司债券企业发行定时期支付利息偿金债务证
公司债券风险较高保证投资者资金安全国家法律公司债券发行进行定限制般体现方面
（1）拟发行债券公司进行信评级评定债券等级发行公司历史业务范围财务状况营理水等级越高资信水越高债券风险越
（2）求发行公司提供抵押品担保
（3）公司债券发行额进行限制果发行担保公司债券债券总额超公司净资产额果发行担保公司债券般超公司净资产１／２
3．金融债券指银行金融机构发行债券
债券具特点：
（1）收益稳定性
（2）投资风险
（二）市债券评估
市交易债券现行价格般评估基准日收盘价确定评估值
（三）非市债券评估
进入市场买卖债券法通市场取现行市价采收益法进行评估
1．年（期）支付利息期债券评估年（期）支付利息期债券评估采限期收益法公式：
式中：P——债券评估值 ——债券面值 ——债券第i年预期收益（利益） r ——适折现率
2．期次性付息债券评估类债券指时支付利息期连带利次性支付债券评估时应债券期时次性支付苯利折现求评估值计算公式：
式中：P——债券评估值F——债期时金利息 n——评估基准日债券付息期限 r——折现率
关利F计算应视债券利率采单利率计算复利率计算定
（1）采单利率计算时 式计算：
式中：――债券面值计算金值 m――债券期限计算期限 r――债券利息率
（2）采复利率计算时列公式计算
式中符号含义
二股票投资评估
（）股票投资特点
股票股分公司发出资股份权书面证股票表明子公司股东约定关系实质种特殊信工具
股票类标准分类：
（1）票面否记名分记名股票记名股票
（2）票面金额分面值股票面值股票
（3）股利分配必剩余财产分配序分普通股优先股配股
（4）股标否市面分市股票非市股票
（5）投资体分国家股法股股外资股
股票仅种类种价格包括：
（1）票面价格
（2）发行价格
（3）账面价格
（4）清算价格
（5）价格
（6）市场价格
（二）市股票评估
市股票批企业公开发行股票市场交易股票交易正常条件股票市场价格基作评估股票计算公式：
（三）非市股票评估
1．优先股评估公式：
式中：Ｐ――优先股评估值 Ｒi――第i年优先股收益 r――折现率 A――优先股等额股息收益
果市优先股市持转售意类优先股列公式评估：
式中：Ｐ――评估值Ａi――持第i年定额股息 R n+1――转市价
2．普通股评估
（1） 固定红利模型公式表示：
式中：Ｐ――股票评估值 Ｄi――年红利额 r――折现率资化率
（2）红利增长模型计算公式：
式中：P——股票评估值 ——年股票股利额 r——折现率 g——增长率
（3）分段式模型该模型针前两种模型极端化具风险股票市场说难接受分段式模型正避免述永久折现法种缺点产生
第三节 股权投资评估
股权投资形式
企业直接投资形式进行股权投资组建联企业合资营企业合作营企业等进行投资
通协议合规定投资方投资方权利责义务投资收益分配形式较常见：
1．投资方投资额占投资企业实收资例参投资企业净收益分配
2．投资企业销售收利润定例提成
3．投资方出资额定例支付资金报酬等
二股权投资评估方法
股权投资采取什样收益分配形式评估方法般应选收益法
全资企业控股企业直接投资应投资企业进行整体评估
非控股直接投资般应采收益法进行评估
投资份额直接投资发生时间长投资企业资产账实基相符根核实评估企业注册会计师审计资产负债表净资产数额根投资方应占份额确定评估值
第四节 递延资产评估
递延资产确认
递延资产指计入期损益应干会计年度分期摊销项费支出包括开办费租入固定资产改良支出公司新股发行费产品开发费等
递延资产属预付费性质收益期滞身没交换价值转发生已消耗企业创造示未效益未收益会计期间抵补项支出赖存企业发生产权变动时涉企业递延资产评估
资产评估角度特潜投资者角度评估基准日前业已发生预付性质费价值取决评估基准日前业已支付少数额取决评估基准日够企业新产权体带利益新产权体形成某新资产带济利益权利时候成资产评估象
二递延资产评估方法
递延资产评估根标准评估基准日新产权体产生利益时界定递延资产评估象递延资产进行评估三
1．递延资产未产生效益时间应作评估
2．递延资产未单位时间（年月）产生效益节约货币支出额
取决递延资产发生时预付费数额预付费取某项服务权利持续时间评估基准日该项服务权利尚剩余时间
3．递延资产评估基准日产生效益否需考虑货币时间价值应根新产权体未受益期长短
第八章 流动资产评估
第节 流动资产特点评估程序
流动资产容特点
流动资产指年者超年营业周期变现者运资产包括现金种存款存货应收预付款项短期投资等
流动资产特点表现：
第周转速度快
第二变现力强
第三形态样化
二流动资产评估特点
流动资产评估特点：
１．流动资产评估单项评估单项资产象进行资产评估
２．必须选准流动资产评估基准时间
３．认真进行资产清查时分清次掌握重点
４．流动资产周转速度快变现力强价格变化情况资产账面价值基反映出流动资产现值
三流动资产评估程序
1．确定评估象评估范围
2．实物形态流动资产进行质量检测技术鉴定
3．企业债权票分期收款发出商品等基情况进行分析
4．合理选择评估方法
5．评定估算流动资产出具评估结
第二节 实物类流动资产评估
实物类流动资产包括种材料产品产成品库存商品等实物类流动资产评估重容
材料评估
企业中材料分库存材料材料
库存材料包括种材料辅助材料燃料修理备件包装物低值易耗品等
1．期购进库存材料评估期购进材料库存时间短市场价格变化情况账面值现行市价基接评估时采成法采市场法
评估时购进时发生运杂费处理果外购进原材料（没种材料）运杂费发生额较评估时应评估材料分担运杂费计入评估值果市购进运杂费发生额较少评估时考虑运杂费
2．购进批次间隔时间长价格变化库存材料评估类材料评估时采接市场价格材料价格直接市场价格作评估值
（1）．进时间早市场已脱销没准确市场现价库存材料评估类材料评估通寻找代品价格变动资料修正材料价格市场供需分析基础确定该项材料供需关系修正材料价格通市场类商品均物价指数进行评估
（2）．超储积压物资评估超储积压物资指企业库存材料中清理出需进行处理部分资产长期积压时间较长会然力作保善造成价值降类资产评估首先应数量质量进行核实鉴定然区情况进行评估中失效变质残损报废应通分析计算扣相应贬值额确定评估值
（3）低值易耗品评估
低值易耗品种类评估需进行分类分类方法两种：
低值易耗品途分类分类：般工具专工具换设备理具劳动保护品
低值易耗品情况分类分两类：库低值易耗品二低值易耗品
库低值易耗品评估根具体情况采库存材料评估相方法
低值易耗品评估采成法进行评估计算公式： 低值易全新成*成新率
3评估方法
（） 成法
（1）价格变动系数调整原成生产营正常会计核算水较高企业制品评估参实际发生原始成资料评估日止市场价格变动情况调整成重置成评估方法：
（a）估制品进行技术鉴定中超出正常范围合格制品成总成中剔
（b）分析原成非正常合理费总成中剔
（c）分析原成中材料生产准备开始评估日止市场价格变动情况测算出价格变动系数
（d）分析原成中工资燃料动力等制造费开始生产评估日变动否作调整测算出调整系数
（e）根技术鉴定原始成分析价格变动系数预算调整成确定评估值必时变现角度修正评估值
（2）社会均工艺定额现行市价计算评估值重置类资产社会均成确定估资产价格样方法制品等进行评估需掌握资料：
（a）估制品完工程度
（b）估制品关工序工艺定额
（c）估制品耗物料期市场购买价格
（d）制品合理工时费率（数采正常情况生产营政情况工时费率）
计算评估基公式：
（3）制品完工程度计算评估值制品高形式产成品计算确定制品评估值计算产成品重置成基础制品完工程度计算确定制品评估值计算公式
（二）市场法
（4）产成品库存商品评估
（）成法
（a）评估基准日产成品完工时间较接成升降变化时直接产成品账面成确定评估值计算公式：
（b）评估基准日产成品完工时间相距较远制造产成品成费变化较时产成品评估值列公式计算：
（二）市场法
种方法指含价外税接爱市场价格扣相关费计算评估产成品评估值方法
第三节 债权类货币类流动资产评估
债权类流动资产包括应账款预付账款应收票短期投资费（摊费）等货币料流动资产包括现金项存款
应收账款预付账款评估
预计坏账损失定量分析方法：
１．坏账估计法
２．账龄分析法应收账款拖欠时间长短分析判断收回金额坏账般说应收账款账龄越长坏账损失性越
二应收票评估
应收票评估采取列两种方法：
1．金加利息确定
2．应收票贴现值计算
三摊费预付费短期投资评估
（） 摊费评估
摊费指企业中已支付发生应月月份负担费
摊费评估原应形成具体资产价值确定
（二） 预付费评估
预付费作资产类费评估日前企业已支出评估日产生效益
预付费评估未产生效益时间果预付费效益已评估日前全部体现发生数额采分期摊销办法种预付费应评估中作价评估日发挥作预付费评估真正象
（三） 短期投资评估
短期投资目企业利正常营运中暂时余资金购入企业身业务需时变现价证券短期投资中公开挂牌交易价证券评估基准日收盘价计算确定评估值公开交易价证券金加持期利息计算评估值
四现金项存款评估
第九章 企业整体资产评估
第节 企业整体资产评估特点
企业整体资产评估含义
整体资产相单项资产言单台单件资产评估称单项资产评估果件单项资产组成资产综合体具整体获利力作评估象评估整体资产评估企业整体资产评估指种单项资产组成资产组成资产综合体综合获利力企业具整体获利力作评估象运科学评估方法进行综合性价值评估
企业整体评估特点评估企业作项完整独立资产企业获利力作特殊商口进评估评估终价值整体资产价值体现包括形资产价值包括形资产（确指形资产确指形资产）价值企业资产现实条件资化价值
根具体情况评估整体价值种类型：
（1）企业总资产价值
（2）企业净资产价值
（3）企业普通股价值
（4）
评估种类型价值建立企业资产综合性获利力基础股份制企业整体评估须具备条件：
（1）评估象资产综合体
（2）评估价值企业整体获利力（预期收益）资化
二企业整体资产评估企业构成素单项评估汇总区联系
（）企业整体资产评估单项资产评估汇总确定企业资产评估价值区
1．两种评估确定评估价值含义相
2．两种评估确定评估价值价值量般相等
企业整体资产评估价值单项资产评估价值+商誉
3．两种评估反映评估目相
（二） 企业整体资产评估单项资产评估汇总确定企业资产评估价值联系
单项资产评估汇总确定企业资产评估价值角度说企业资产数量越质量越高评估值越高资产数量质量决定企业获利力重素
第二节 企业整体资产评估范围评估程序
企业整体资产评估范围界定少包括两层次：企业资产范围界定二企业效资产界定述两层次评估范围界定长江企业整体评估般范围具体范围
（）企业整体资产评估般范围
般范围变企业资产范围具体界定企业评估资产范围时应根关资料进行：
首先企业提出资产评估申请时申请报告级部门批复文件规定评估范围
次企业关产权转产权变动协议合章程中规定企业资产变动范围
涉国资产企业资产评估参评估立项书中划定范围
（二）企业整体资产评估具体范围
具体范围指评估员具体实施评估资产范围效资产范围
具体划定企业整体资产评估具体范围时应注意两点：
首先评估时点时难界定产权产权纠纷暂时难出结资产应划定产权暂列入企业评估资产范围
次产权界定范围企业中明显存着生产力闲置浪费某局部资产功整企业总体功致分离效原应提醒委托方进行企业资产重组重新界定企业评估具体范围避免造成委托权益损失
企业整体资产评估般列程序进行
（1）明确评估目评估基准日
（2）明确评估象
（3）制定较详评估工作计划
（4）资料加纳分析整理加补充完善
（5）根资产特点评估目选择合适方法评估估处资产价值
（6）讨纠正评估值
（7）产生结完成资产评估报告
第三节 企业整体资产评估收益法
企业整体资产评估中收益法应形式
收益法应企业整体评估形式两种：
1．年金资化法计算公式表示：
式中：p——企业整体资产评估值 A——企业年收益 R——金化率
2． 分段法计算公式：
式中：P——企业评估值 ——未年度收益额 ——折现率 ——资化率
二企业整体评估考虑素
般说评估时应考虑三方面素
（）企业全部资产价值
（二）企业获利力
（三）企业外部环境
三企业整体资产评估中财务分析
（）企业偿债力
1．流动率计算公式：
般情况流动资产流动负债2：1宜
2．速动率计算公式：
般情况速动率1：1宜
3．资产负债率计算公式：
资产负债率超70
（二）企业运营力
1．存货周转率
（1）存货周转次数计算公式：
式中
（2）存货周转天数称存货周转期计算公式：
2．应收账款周转率
（1）应收账款周转次数计算公式：
式中：
（2）应收账款周转天数计算公式：
（三）企业盈利力
1．投资报酬率
（1）资产报酬率计算公式：
（2）净资产利润率计算公式：
2．销售利润率列项指标：
（1）销售毛利率计算公式：
（2）销售净利率计算公式：
3．股利润计算公式：
4．股股利计算公式：
5．市盈率计算公式：
四企业收益预测
具体界定企业收益时应注意方面
1．企业权益体企业纯收入作企业评估中企业收益税收流转税税
2．企业权益体企业收支净额视企业收益营业收支资产收支投资收支形成净现金流入量应视收益
（二）净利润现金流量关系
净利润现金流量数量差异原：企业整存续期间净利润现金流量数额相某会计期间金额会差
五折现率资化率估算
（）折现率资化率确定原
1．折现率资化率应低安全利率
2．折现率资化率应收益额口径保持致
3．折现率资化率应参考行业均收益率定
（二）折现率资化率估算方法通常采列公式计算：
风险报酬率估算方法两种：β系数法风险累加法
1．β系数法企业风险般包括系统风险非系统风险
β系数反映某种股票市场波动趋势果某种股票收益率整体市场步运动种股票称均风险股票 β1β<1
β05种股票变动性相市场变动性半该种股票风险相均风险半β>1说明该种股票风险高社会均风险
β系数法思路：社会均收益率中包括风险报酬风险报酬率社会均收益率扣风险报酬率社会风险报酬率β系数社会风险报酬率适评估企业整体评估风险报酬率计算公式：
式中：——评估企业风险报酬率 ——社会均收益率 ——风险报酬率
2．风险累加法企业营程中总面营风险财务风险行业风险挑战企业面营风险财务风险行业风险回报率求加量化累加企业风险报酬率公式表示：
折现率资化率选加权均资成模型估测该模型表示：
第四节 企业整体资产评估方法
成加法
二市盈率数法
第十章 资产评估报告
第节 资产评估报告基容
资产评估报告特点
资产评估报告评估机构完成评估工作委托方提交说明评估目程序价值类型方法结果适条件等基情况报告书
编定评估报告目：
评估机构通简明扼文字描述介绍受托资产进行评估目前提条件计价程序方法评估结果委托方简报告履行评估委托合协议情况委托方异议评估服务工作结束委托方应事先签订委托合协议评估机构支付评估费
资产评估理机构角度资产评估报告定程度反映评估机构工作质量坏工作水高低评估报告评估理机构评估机构进行资格审查日常监督理手段
二资产评估报告基容
（）资产评估报告正文基容
1．资产评估机构
2．委托方资产占方
3．评估目
4．评估范围象
5．评估程
6．评估原
7．评估
8．评估基准日
9．评估结果
10．评估结果效期
11．评估基准日调整事项
12．评估结果效条件
13．资产评估报告书范围
14．需说明问题
15．评估报告提出日期
16．资产评估机构法代表两名注册资产评估师签名资产评估机构盖章
（二）资产评估报告附件容
具体容包括方面：
1．关资产评估报告书附件范围说明
2．基资产负债评估结果清单
3．资产评估资格证书复印件
4．够表明济情形涉资产范围象生产营单位文件资料
5．房屋建筑物土物权重资产产权证明文件包括房屋权证土权证规划图开工证明征许证等表明产权属文件
6．必文件资料
第二节 资产评估报告编制
编定资产评估报告时应遵循基求：
1．实事求
2．容全面准确简练
3．报告时
评估员列步骤进行评估报告编制：
1．评估资料分类整理
2．评估资料分析讨
3．评估资料汇总评估报告编排
4．评估报告先项目理（负责）审核报评估机构理（负责）审核签发必时组织关专家会审
第三节 资产评估报告分析利
（）资产评估报告分析目
国资产理者资产评估资料进行分析目两点：
1．解评估机构事评估工作力
2．解评估质量坏作出评估结果否予确认决定
（二）资产评估报告分析途径
1．评估报告进行书面逻辑分析
2．评估中运市场住处资料进行分析
3．评估计算表格分析
（三）客户评估报告利
客户资产评估报告利求：
1．作产权交易作价基础材料
2．作企业进行会计记录般指满足会计核算需进行评估评估报告类明细评估表格中关数作会计进行账簿登记
3．作法庭辩裁决时确认财产价格举证材料
4．作支付评估费
（四）资产评估理机构评估报告利
1．作国资产理门评估结果确认予确认时作级部门检查工作发生纠纷备查
2．作种动态资料便国资产理部门时掌握评估工作动态解评估机构工作情况工作质量便评估机构监督理
3．作研究分析完善改进评估工作资料时采集中价格信息资料
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
