2018考复资料：
00158资产评估
第章 总
章资产评估理性方法性基概念章节历年考试中章重较
1般说资产评估指通资产某时点价值估算
2资产评估特点：现实性市场性预测性公正性咨询性
3资产评估会计计价区：发生前提条件目执行操作者然资产评估会计计价联系二者相辅相成
4资产价值资产具获利力决定
5资产存形态分形资产形资产
6形资产指具实体形态资产包括机器设备房屋建筑物流动资产等资产否独立存分确指资产确指资产
7确指资产指独立形资产单独存资产商誉目前确指资产商誉
8价值类型制约资产评估方法选择价值类型：
市场价值：愿买方愿卖方评估基准日进行正常市场营销达成公交易中某项资产应进行交易价值估计数额事双方必须谨慎受强迫压制
价值：价值指特定资产特定途特定者价值
投资价值：投资价值指资产具明确投资目特定投资者某类投资者具价值
9资产评估假设：
继续假设：资产现行途继续转换途继续
公开市场假设：公开市场指发达完善市场条件公开市场假设基市场客观存现实资产市场公开买卖资产买者卖者希资产佳效
清算（清偿）假设：资产者某种压力强制进行整体拆零协商拍卖方式公开市场出售
10资产评估原
包括两层次容资产评估工作原资产评估济原
资产评估工作原：独立性原客观性原科学性原专业性原
资产评估济原：贡献原代原预期原
11资产评估基础日般基准时点日
第二章 资产评估基方法
求掌握资产评估基方法评估基方法运方法中指标确定
第节 市场法
市场法指通较评估资产售出类似资产异类似资产市场价格进行调整确定评估资产价值种评估方法
市场法应前提条件：
需充分发育活跃公资产交易市场
评估资产市场参物相较指标技术参数等资料搜集
运市场法评估资产优缺点
市场法优缺点：
市场法资产评估中简单效方法优点表现：够客观反映资产目前市场情况评估参数指标直接市场获评估值更反映市场现实价格评估结果易方面理解接受
市场法缺点表现：需公开活跃市场作基础时缺少数缺少判断数难应适专机器设备部分形资产受区环境等严格限制资产评估通常适应商业房通设备等资产评估
第二节 成法
成法适前提条件
成法指评估资产时评估资产现时重置成扣减项损耗价值确定评估资产价值方法
成法运形式项指标估算：
1基公式表述：
评估资产评估值重置成实体性贬值功性贬值济性贬值
2运成法评估资产步骤：
①确定评估资产估算重置成
②确定评估资产年限
③估算评估资产损耗贬值
④计算确定评估资产价值
（）重置成估算
复原重置成更新重置成异
1重置核算法
2物价指数法
3功价值法
4规模济效益指数法
（1）重置核算法
指资产成构成现行市价计算全部购建支出计入成形式总成区分直接成间接成估算重置成种方法
重置成直接成+间接成
（2）物价指数法
物价指数法资产历史成基础通现时物价指数确定重置成计算公式：
资产重置成资产历史成×资产评估时物价指数资产购建时物价指数
者：
资产重置成资产历史成×（1±物价变动指数）
（3）功价值法
称生产力例法种方法寻找评估资产相相似资产参物计算单位生产力价格参物评估资产生产力例估算评估资产重置成计算公式：
评估资产重置成参物重置成×评估资产年产量参物年产量
4规模济效益指数法
（二）实体性贬值估算
指资产然力作形成贬值实体性贬值率估算三种方法：观察法年限法修复费法
（三）功性贬值估算
功性贬值资产技术相落出现新技术资产导致贬值
（四）济性贬值估算
外部环境变化造成资产贬值
（五）成新率估算
三种方法：观察法年限法修复费法实体性贬值率采三种法
第三节 收益法
收益法适前提条件
收益法通估算评估资产未预期收益折算成现值确定评估资产价值种资产评估方法
二：收益法应前提
1评估资产必须货币衡量未期收益单项整体资产
2资产者承担风险必须货币衡量
三收益法中项指标确定
（）收益额
收益额未预期收益
（二）折现率资化率
1风险报酬率
2风险报酬率（财务风险市场风险理风险）
风险报酬率国库券银行存款利率确定风险报酬率根社会行业均收益水确定
（三）收益期限
四运收益法评估资产优缺点
（二）收益法优缺点
1收益法优点
（1）真实较准确反映企业资化价值
（2）投资决策相结合应法评估资产价值易买卖双方接受
2收益法缺点
（1）预期收益额预测难度较受较强观判断未预见素影响
（2）评估中适范围较般适企业整体资产预测未收益单项资产评估
第四节 资产评估方法较选择
资产评估方法选择应考虑素：
1资产评估方法选择必须资产评估价值类型相适应
2资产评估方法必须评估象相适应
3评估方法选择受搜集数信息资料制约
第三章 机器设备评估
历年考题中年考计算题
第三节 机器设备评估成法
机器设备评估成法指通估算机器设备重置成然扣减种贬值估测机器设备评估值方法成法公式表示：重置成扣三贬值
机器设备评估值重置成实体性贬值功性贬值济性贬值
二机器设备重置成估算
三种方法：
1重置核算法：估算项成然求
2物价指数法：评估机器设备历史成基础通现实物价指数确定重置成
3规模济效益指数法：根设备生产力价格例关系确定重置成
二机器设备实体性贬值估算
（）实体性贬值成新率估算
1运年限法估算机器设备成新率
2运观测分析法估算机器设备成新率
3运修复费法估算机器设备成新率
第四章 房产评估
第节 房产评估概述
房产指土建筑物定着物
房产特征：（1）位置固定性（2）耐性（3）影响素样性（4）投资量性 （5）保值增值趋势
第二节 土权评估特点
土资产特性：
1然特性：（1）土面积限性（2）土空间位置固定性（3）土价值永续性增值性（4）土代性
2济特性：（1）途样性（2）济理位置变性（3）垄断性
土资产价格体系：
土资产价格类型：
1基准价：指城镇国土基标准价格
定义中：（1）政府行政府制定出（2）区域均价格（3）价格济途确定（4）表示单位土面积价
2标定价：市县政府根需评估正常土市场中正常营理条件政策作具体宗定年限价格
土资产价格特点：
1土价格土价值货币表现价格生产成决定
2土价格土需求决定
3土价格具明显区域性
4土价格涨性
影响产价格素：
（） 般素：1行政素2社会素3济素4般素：口素心理素国际素等房产市场产生定影响
（二）区域素：（1）交通便捷度（2）基础设施完善度（3）产业集聚规模（4）环境质量（5）规划限制（6）素
土权评估原：（） 代原（二）效原（三）变动原：般商品价格伴着构成价格素变化变化土价格样情形种价形成素相互作结果土价格素相互作组合变动程中形成（四）供需原（五）贡献原
第四节 土权评估方法
市场法称市场较法估土期已进行交易类似土加较已进行交易类似土价格修正出估土价格种评估方法公式：
般采市场法少应选三三较案例述评定估算程少应三三初步评估结果处理出评估结果
建筑物指土组合建设成果总体划分房屋构筑物两类
建筑物评估原：（）代原（二）效原（三）供需原（四）房合原
第五章 形资产评估
形资产指没事物形态资产特定体拥够长期发挥效种资源
形资产特点： 1形资产具非流动性效期较长2形资产没物质实体未收益较 3形资产单独获收益必须附着形资产
形资产分类：
形资产种类标准进行分类
1企业取形资产渠道分企业创（身拥）形资产外购形资产
2法律保护分法定形资产收益性形资产专利权商标权等均受国家关法律保护称法定形资产法律保护形资产专技术等称收益性形资产
3辨识程度分确指形资产确指形资产具专门名称单独取转出售形资产称确指形资产形资产包括商标权版权计算机软件等确指指商誉
项形资产般定期限期限长短取决损耗程度形资产效期限存前提形资产具超额收益力时间真正形资产效期限
形资产功特性：
1附着性 2益性 3积累性 4代性
专利权国家专利机关法批准发明权利受发明成果定期间享占权专权
商标权商标注册商标者法享权益受法律保障未注册商标受法律保护
商誉通常指企业等条件获取高正常投资报酬率形成价值特征：1商誉离开企业单独存企业确指资产分开出售2商誉项素作形成结果形成商誉素方法单独计价3商誉身项单独产生收益形资产超企业确指单项资产价值价值4商誉企业长期积累起项价值
第六章 流动资产评估
第节 流动资产评估特点
流动资产容特点
流动资产指年者超年营业周期变现者运资产包括现金种存款存贷应收预付款项短期投资等
流动资产特点表现方面：
第周转速度快
第二变现力强
种形态流动资产较短时间出售变卖具较强变现力企业外支付偿债务重保证
第三形态样化二流动资产评估特点
1流动资产评估单项评估
2必须选取准流动资产评估基准时间般会计期末
3认真进行资产清查时分清次掌握重点
4流动资产周转速度快变现力强需考虑功性贬值
三份准确评估资产清单正确估价资产基础资料评估资产清单应实存数量账面数银行存款等货币资产应清查核实实额做评估值
第三节 债权类货币类流动资产评估
应收账款预付账款评估
般应两方面进行：清查核实应收账款数额二判断估计坏账损失应收账款评估值确定基公式：
应收账款评估值应收账款账面价值已确定坏账损失预计坏账损失
预计坏账损失方法两：坏账估计法账龄分析法
二应收票评估
应收票采取列两种方法：
1金加利息确定计算公式：
应收票评估值金×（1+利息率×时间）
2贴现值
评估值期值贴现息
三摊费：指企业中已支付发生应月月份负担费
第七章 长期投资资产评估
长期投资指准备年变现投资包括股票投资债券投资投资
债券政府企业银行等债务筹集资金法定程序发行债权承诺指定日期付息价证券
市债券评估：正常情况市债券现行市场价格作评估值般评估基准日收盘价确定评估值
非市债券评估：采收益法进行
市股票指企业公开发行股票市场交易股票计算公式：市股票评估值股票股数×评估基准日该股票收盘价
第八章 企业价值评估
企业价值评估具体范围指评估员具体实施评估资产范围变效资产范围资产重组形成界定企业价值评估具体范围重途径
二企业价值评估中财务分析
（）企业偿债力
偿债力分析般通列指标进行：
1流动率流动率越高短期偿债力越强验值：2：1
2速动率评估企业出售存货情况具迅速偿债力指标验值：1：1
3资产负债率资产负债率称举债营率衡量企业利债权提供资金进行营活动力
（二）企业运营力
通常采指标考察
1存货周转率
（1）存货周转次数
（2）存货周转天数
2应收账款周转率评估应收账款变现速度理效率指标通常应收账款周转次数应收账款周转天数表示
（三）企业盈利力
1投资报酬率反映企业元投资带利润
（1）资产报酬率（资产利润率）企业定时期实现利润资产总额率
（2）净资产利润率税利润净资产间例例越说明收益越强
2销售利润率指利润占销售收入率
（1）销售毛利率指销售收入扣销售成余额销售收入率
（2）销售净利率指税利润占销售收率
3股利润称股收益股盈余
4股股利
5市盈率股市价股利润
三资产基础法指采种种基企业资产价值评估方法确定企业企业者权益企业证券价值种常评估方法
企业预期收益预测必须企业未进行正常营基础考虑业已产生潜利素利素
第九章 资产评估报告
第节 资产评估报告作
资产评估报告类型
1资产评估象划分分单项资产评估报告整体资产评估报告
2资产评估工作容分正常评估报告评估复核报告评估咨询报告
3评估生效日根目作分追溯性报告现值性报告预期性评估报告
二资产评估报告作
1委托评估资产提供作价意见
2反映体现资产评估工作情况明确委托方关方面责体现评估机构工作成果偿服务
3资产评估报告进行审核理部门完善资产评估理重手段
4建立评估档案集评估档案资料重信息源
计算应：
1收益法应：
第企业价值评估：
例1：某企业预计未五年收益额分12万15万13万11万14万假定年收益额14万资化率10确定企业评估值
首先现值总额12(1+10)+15(1+10)2+13(1+10)3+11(1+10)4+14(1+10)5
492777万
中现值系数查表
然第六年收益额折现1410140
确定评估值492777+144X062091362万
例2：某企业预计未5年净利润分13万元14万元11万元12万元15万元第六年开始年净利润15万元资化率10企业单项资产价值90万元求企业商誉评估值
首先采收益法求企业整体评估值13X09091+ 14X08264+11X07513+12X06820+15X06209+1510X062091422847万元
该企业单项资产总90万元商誉价值142284790522847万元
例3：某企业预计未5年收益额分25万元28万元27万元29万元30万元第六年开始年收益额30万元资化率12国库券利率11风险报酬率4确认企业整体价值
首先确定企业折现率11+415计算未5年收益现值：
25X08696+28X07562+27X06575+29X05718+30X04972921643万元
计算永久性收益资化价值3012250万元
企业整体价值921643+ 250X049722164643万元
第二形资产评估：
例1：A企业拟B公司转拥甲产品商标权评估员解情况：
(1)该商标生产产品市场售价1000元台类产品净增利润10元台
(2)双方协商商标许期限4年商标费新增利润30支付A企业
(3)根B公司生产情况预计前2年生产量9万台年2年10万台年
(4)根相关资料分析A企业正常投资报酬率15税税率25
求：(1)计算该商标权年新增利润(2)计算该商标权价格
解答：年新增利润：
第年：10X90000900000元
第二年：10X90000900000元
第三年：10X1000001000000元
第四年：10X1000001000000元
折现值900000(1+15)+900000(1+15)2+1000000(1+15)3+1000000(1+15)4
782609+680529+657516+5717532692407 元
评估值2692407X03X（1025）605792元
例2：某企业转注册商标该厂商标产品5年件获超额利润07元该厂年生产100万件预计果生产力足够情况年生产150万件件获超额利润05元持续时间10年前5年保持目前水5年年获超额利润32万元评估商标权价值
首先计算前5年年超额利润：150X0575万元
根企业资金成率相应风险率确定折现率10
确定该商标权价值75X37908+32X37908X062092596286万元
第三土价格评估运：
首先计算总收入求取总费总收益确定房屋纯收益
然利收益原法公式通收集市场相相似土纯收益推算土原率利土收益年限测算土价格
第四非市债券评估
例：某企业拥债券金150000元期限3年年息10年付息期评估时该债券已满1年国库券利率75风险报酬率15求时债券评估值
评估值15000X09174+15000X08417+150000X084171526415元
2成法应：
举例：
例1：估生产设备账面原价50万元设计生产力20吨／年年限10年评估基准日已3年市场变动该厂产品需求仅18吨／年计算该生产设备评估值已知物价指数20规模济效益指数取07
解：（1）重置成 50×（1+20） 60（万元）
（2）成新率 尚年限／总寿命年限（103）／10×10070
（3）济性贬值率[1] ×100[1]×10071
（4）评估值： （60×70）×（171）39018万
例2：评估设备购1995年原始价值30000元2000年2003年进行2次改造分投资3000元2000元2005年该资产进行评估假设1995年2005年价值升率年10尚6年求设备成新率
首先调整计算现行成
投资日期(年)
原始投资额(元)
价格变动系数
现行成（元）
1995
30000
26
78000
2000
3000
161
4830
2003
2000
121
2420
合计
35000
85250
然计算加权更新成
投资日期（年）
现行成（元）
投资年限
加权更新成（元）
1995
78000
10
780000
2000
4830
5
24150
2003
2420
2
4840
合计
85250
808990
计算加权投资年限8089908525095年
计算成新率6(95+6)X10039
3市场法举例：P124130
估宗总面积40000方米年限50年土原利率6现收集ABC 三宗交易实例具体情况见表：
表中交易情况区域素素交易实例估宗相较估宗基准确定数值解宗城市容积率增加01宗价容积率1时增加92005年2月份2006年2月份价月环涨1
试根述条件评估估宗2006年2月价格(计算结果元单位取整)
解答：较素修正系数表：
宗
成交价
交易情况
容积率
区域素
素
剩余年限
修正价
估宗
100
100
100
100
100
A
5150
100
91
100
99
95
5135
B
6700
100
118
102
100
100
6720
C
5550
98
91
100
99
95
5533
采算术均法出估宗均价（5150+6700+5550）35800元米
估宗评估值5800X40000232000000元
总结：运市场法时首先应广泛收集资料确定较方案然进行交易情况修正包括交易时间区域素素修正等确定估土价值
名词解释
资产评估：指通资产某时点价值估算确定价值济活动
形资产：指具实体形态资产包括机器设备房屋建筑物流动资产等
整体资产：指组单项资产组成具获利力资产综合体
资产评估特定目：指评估资产发生济行
资产转：指资产拥单位偿转拥资产通常指转非整体性资产济行
价值：指特定资产特定途特定者价值
公开市场假设：假定市场交易资产拟市场交易资产资产交易双方彼位等彼获取足够市场信息机会时间便资产功途交易价格等作出理智判断
佳效应：指资产范围利行法律允许途
资产评估原：调节资产评估委托者评估业务承担者资产业务关权益方资产评估中相互关系规范评估行业务准
资产评估工作原：独立性原客观性原科学性原专业性原
客观性原：指评估结果应充分事实
代原：时存种效相资产时低价格资产需求
预期原：指资产评估程中资产价值生产成销售价格决定基未收益期值决定
贡献原：指某资产资产某构成部分价值取决相关资产资产整体价值贡献者根缺少时整体价值降影响程度衡量确定
资产评估程序：指资产评估机构员执行资产评估业务形成资产评估结履行系统性步骤
资产评估业务约定书：资产评估机构委托签订确认资产评估业务委托委托关系明确委托目评估资产范围双方权利义务等相关重事项合
市场法：称市场价格较法指通较评估资产售出类似资产异类似资产市场价格进行调整确定评估资产价值种资产评估方法
成法：指评估资产时评估资产现时重置成扣减项损耗价值确定评估资产价值方法
功性贬值：新技术推广运企业原资产社会普遍推广运资产相较技术明显落性降低价值相应减少种损耗称资产功性损耗称功性贬值
济性贬值：资产外外部环境素变化引致资产价值降低素包括政治素宏观政策素等种损耗般称资产济性损耗称济性贬值
实体性贬值：资产投入磨损然力作物理性会断降价值会逐渐减少种损耗般称资产物理损耗形损耗称实体性贬值
重置成：指运原相材料建筑制造标准设计格式技术等现时价格复原购建项全新资产发生支出
复原重置成：指运原相材料建筑制造标准设计格式技术等现时价格复原购建项全新资产发生支出
收益法：指通估算评估资产未预期收益折算成现值确定评估资产价值种资产评估方法
收益期限：指资产收益期间通常指收益年限
机器设备：指金属材料组成干零部件装配起种种动力驱动够完成生产加工运行等功效装置
逐项清查评估员委托评估资产清单评估机器设备进行逐台清点核实分考察台设备实体状态确定实体性贬值功性贬值济性贬值计算评估值
统计性鉴定分宏观鉴定微观鉴定宏观鉴定机器设备整生产中状况进行调查摸底微观鉴定辨识设备特性程针单台设备
判断性鉴定：指专业工程技术员现场勘察基础机器设备关指标进行分析判断
济寿命：指机器设备开始济合算停止历时间
技术寿命：指机器设备开始技术时予淘汰历时间技术寿命程度取决社会技术进步技术更新速度周期
物理寿命：指机器设备全新状态开始直正常工作予报废历时间
实际已年限：指资产中实际损耗年限实际已年限名义已年限差异通资产利率调整
观察分析法：评估员根设备现场技术检测观察结合设备时间实际技术状况负荷程度制造质量等济技术参数综合分析估测设备成新率
房产：指土建筑物定着物
土权：土者法土进行法权进行出出租转抵押投资权利
基准价：指城镇国土基标准价格
标定价市县政府根需评估正常土市场中正常营理条件政策作具体宗定年限价格
土权：土者法土进行法权进行出出租转抵押抵押投资权利土权属形资产范畴形资产中物产权
土权出底价：政府根正常市场状况宗块应达价水确定某宗块出时低控制价格标准
产出租价格：称土权租金价格价格表现两种形态
土权评估中市场法：称市场较法估土期已进行交易类似土加较已进行交易类似土价格修正出估土种评估方法
土权评估中成法：称成逼法开发土耗费项费加定利润利息税金土增值收益确定土价格种评估方法
建筑物：指土组合建设成果总体划分房屋构筑物两类
建筑物评估中市场法：估房产较已发生发生类型区域类似房产交易实例交易条件价格形成时间区域素素加较已发生交易类似房产已知价格基础作必修正出估房产评估时点实现合理价格
形资产：形资产指特定体控制具独立实体生产营长期持续发挥作带济效益济资源
确指资产：特辩认单独取离开企业复存形资产称确指形资产商誉
普通权指卖方合规定时间域范围家买转技术时卖方保留技术权产品销售权
排权：指卖方合规定时间域范围技术授予买方时卖方保留权产品销售权该技术转第三者
回馈转权：指卖方求买方程中转技术改进发展反馈卖方权利
独家权：指许证合规定时间域范围卖方技术转某特定买方买方卖第二家买
商标权：商标注册商标者法享权益受法律保护未注册商标受法律保护
商标：商品标记商品生产者者营者商品类商品区开商品种特殊标记种标记般文字图案两者组合成
软件许完成高强度智力劳动结晶建立知识验智慧基础具独创性产物
商誉：通常指企业定条件获取高正常投资报酬率形成价值
超储积压物质：超储积压物资指企业库存材料中清理出需进行处理部分资产
低值易耗品：指单项价值规定限额期限满年次基保持实物形态劳动资料
坏账估计法坏账例判断回收坏账损失数额
摊费：指企业中已支付发生应月月份负担费
长期投资：指准备年变现投资包括股票投资债券投资投资长期投资分广义长期投资狭义长期投资两种
债券：政府企业银行等债务筹集资金法定程序发行债权承诺指定日期付息价证券
政府债券：政府筹集资金出资者出承诺定时期支付利息偿金债务证
股票：股分公司发出资股份权书面证股票表明子公司股东约定关系实质种特殊信工具
资产：指流动资产长期投资固定资产形资产外资产
长期摊费：指企业已支出摊销期限年项费包括固定资产修理支出租入固定资产改良支出等
资产基础法：指采种种基企业资产价值评估方法确定企业企业者权益企业证券价值种常评估方法
市盈率数法：市盈率作数评估企业预期收益推算出评估企业市场价值
资产评估报告：指评估机构评估工作制度关规定完成评估工作委托方关方面提交说明评估程结果书面报告
现值性评估：该类形评估基准日报告日期相
资产评估基准：注册资产评估师执行种资产类型种评估目资产评估业务基规范
资产评估程序性准：关注册资产评估师通履行定专业程序完成评估业务保证评估质量规范
资产评估专业性准：针资产类特点分类资产评估业务中评估师执业行进行规范
资产评估指南：包括特定评估目特定资产类评估业务评估中某重事项规范
资产评估政府理模式：指资产评估业务活动
资产评估指导性意见：针资产评估业务中某具体问题指导性文件
低收费额：指形资产转中视购买方实际生产销售情况收取转费场合确定旱涝保收收入确定例收费时预先扣时称入门费
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00158资产评估
第章 总
章资产评估理性方法性基概念章节历年考试中章重较
1般说资产评估指通资产某时点价值估算
2资产评估特点：现实性市场性预测性公正性咨询性
3资产评估会计计价区：发生前提条件目执行操作者然资产评估会计计价联系二者相辅相成
4资产价值资产具获利力决定
5资产存形态分形资产形资产
6形资产指具实体形态资产包括机器设备房屋建筑物流动资产等资产否独立存分确指资产确指资产
7确指资产指独立形资产单独存资产商誉目前确指资产商誉
8价值类型制约资产评估方法选择价值类型：
市场价值：愿买方愿卖方评估基准日进行正常市场营销达成公交易中某项资产应进行交易价值估计数额事双方必须谨慎受强迫压制
价值：价值指特定资产特定途特定者价值
投资价值：投资价值指资产具明确投资目特定投资者某类投资者具价值
9资产评估假设：
继续假设：资产现行途继续转换途继续
公开市场假设：公开市场指发达完善市场条件公开市场假设基市场客观存现实资产市场公开买卖资产买者卖者希资产佳效
清算（清偿）假设：资产者某种压力强制进行整体拆零协商拍卖方式公开市场出售
10资产评估原
包括两层次容资产评估工作原资产评估济原
资产评估工作原：独立性原客观性原科学性原专业性原
资产评估济原：贡献原代原预期原
11资产评估基础日般基准时点日
第二章 资产评估基方法
求掌握资产评估基方法评估基方法运方法中指标确定
第节 市场法
市场法指通较评估资产售出类似资产异类似资产市场价格进行调整确定评估资产价值种评估方法
市场法应前提条件：
需充分发育活跃公资产交易市场
评估资产市场参物相较指标技术参数等资料搜集
运市场法评估资产优缺点
市场法优缺点：
市场法资产评估中简单效方法优点表现：够客观反映资产目前市场情况评估参数指标直接市场获评估值更反映市场现实价格评估结果易方面理解接受
市场法缺点表现：需公开活跃市场作基础时缺少数缺少判断数难应适专机器设备部分形资产受区环境等严格限制资产评估通常适应商业房通设备等资产评估
第二节 成法
成法适前提条件
成法指评估资产时评估资产现时重置成扣减项损耗价值确定评估资产价值方法
成法运形式项指标估算：
1基公式表述：
评估资产评估值重置成实体性贬值功性贬值济性贬值
2运成法评估资产步骤：
①确定评估资产估算重置成
②确定评估资产年限
③估算评估资产损耗贬值
④计算确定评估资产价值
（）重置成估算
复原重置成更新重置成异
1重置核算法
2物价指数法
3功价值法
4规模济效益指数法
（1）重置核算法
指资产成构成现行市价计算全部购建支出计入成形式总成区分直接成间接成估算重置成种方法
重置成直接成+间接成
（2）物价指数法
物价指数法资产历史成基础通现时物价指数确定重置成计算公式：
资产重置成资产历史成×资产评估时物价指数资产购建时物价指数
者：
资产重置成资产历史成×（1±物价变动指数）
（3）功价值法
称生产力例法种方法寻找评估资产相相似资产参物计算单位生产力价格参物评估资产生产力例估算评估资产重置成计算公式：
评估资产重置成参物重置成×评估资产年产量参物年产量
4规模济效益指数法
（二）实体性贬值估算
指资产然力作形成贬值实体性贬值率估算三种方法：观察法年限法修复费法
（三）功性贬值估算
功性贬值资产技术相落出现新技术资产导致贬值
（四）济性贬值估算
外部环境变化造成资产贬值
（五）成新率估算
三种方法：观察法年限法修复费法实体性贬值率采三种法
第三节 收益法
收益法适前提条件
收益法通估算评估资产未预期收益折算成现值确定评估资产价值种资产评估方法
二：收益法应前提
1评估资产必须货币衡量未期收益单项整体资产
2资产者承担风险必须货币衡量
三收益法中项指标确定
（）收益额
收益额未预期收益
（二）折现率资化率
1风险报酬率
2风险报酬率（财务风险市场风险理风险）
风险报酬率国库券银行存款利率确定风险报酬率根社会行业均收益水确定
（三）收益期限
四运收益法评估资产优缺点
（二）收益法优缺点
1收益法优点
（1）真实较准确反映企业资化价值
（2）投资决策相结合应法评估资产价值易买卖双方接受
2收益法缺点
（1）预期收益额预测难度较受较强观判断未预见素影响
（2）评估中适范围较般适企业整体资产预测未收益单项资产评估
第四节 资产评估方法较选择
资产评估方法选择应考虑素：
1资产评估方法选择必须资产评估价值类型相适应
2资产评估方法必须评估象相适应
3评估方法选择受搜集数信息资料制约
第三章 机器设备评估
历年考题中年考计算题
第三节 机器设备评估成法
机器设备评估成法指通估算机器设备重置成然扣减种贬值估测机器设备评估值方法成法公式表示：重置成扣三贬值
机器设备评估值重置成实体性贬值功性贬值济性贬值
二机器设备重置成估算
三种方法：
1重置核算法：估算项成然求
2物价指数法：评估机器设备历史成基础通现实物价指数确定重置成
3规模济效益指数法：根设备生产力价格例关系确定重置成
二机器设备实体性贬值估算
（）实体性贬值成新率估算
1运年限法估算机器设备成新率
2运观测分析法估算机器设备成新率
3运修复费法估算机器设备成新率
第四章 房产评估
第节 房产评估概述
房产指土建筑物定着物
房产特征：（1）位置固定性（2）耐性（3）影响素样性（4）投资量性 （5）保值增值趋势
第二节 土权评估特点
土资产特性：
1然特性：（1）土面积限性（2）土空间位置固定性（3）土价值永续性增值性（4）土代性
2济特性：（1）途样性（2）济理位置变性（3）垄断性
土资产价格体系：
土资产价格类型：
1基准价：指城镇国土基标准价格
定义中：（1）政府行政府制定出（2）区域均价格（3）价格济途确定（4）表示单位土面积价
2标定价：市县政府根需评估正常土市场中正常营理条件政策作具体宗定年限价格
土资产价格特点：
1土价格土价值货币表现价格生产成决定
2土价格土需求决定
3土价格具明显区域性
4土价格涨性
影响产价格素：
（） 般素：1行政素2社会素3济素4般素：口素心理素国际素等房产市场产生定影响
（二）区域素：（1）交通便捷度（2）基础设施完善度（3）产业集聚规模（4）环境质量（5）规划限制（6）素
土权评估原：（） 代原（二）效原（三）变动原：般商品价格伴着构成价格素变化变化土价格样情形种价形成素相互作结果土价格素相互作组合变动程中形成（四）供需原（五）贡献原
第四节 土权评估方法
市场法称市场较法估土期已进行交易类似土加较已进行交易类似土价格修正出估土价格种评估方法公式：
般采市场法少应选三三较案例述评定估算程少应三三初步评估结果处理出评估结果
建筑物指土组合建设成果总体划分房屋构筑物两类
建筑物评估原：（）代原（二）效原（三）供需原（四）房合原
第五章 形资产评估
形资产指没事物形态资产特定体拥够长期发挥效种资源
形资产特点： 1形资产具非流动性效期较长2形资产没物质实体未收益较 3形资产单独获收益必须附着形资产
形资产分类：
形资产种类标准进行分类
1企业取形资产渠道分企业创（身拥）形资产外购形资产
2法律保护分法定形资产收益性形资产专利权商标权等均受国家关法律保护称法定形资产法律保护形资产专技术等称收益性形资产
3辨识程度分确指形资产确指形资产具专门名称单独取转出售形资产称确指形资产形资产包括商标权版权计算机软件等确指指商誉
项形资产般定期限期限长短取决损耗程度形资产效期限存前提形资产具超额收益力时间真正形资产效期限
形资产功特性：
1附着性 2益性 3积累性 4代性
专利权国家专利机关法批准发明权利受发明成果定期间享占权专权
商标权商标注册商标者法享权益受法律保障未注册商标受法律保护
商誉通常指企业等条件获取高正常投资报酬率形成价值特征：1商誉离开企业单独存企业确指资产分开出售2商誉项素作形成结果形成商誉素方法单独计价3商誉身项单独产生收益形资产超企业确指单项资产价值价值4商誉企业长期积累起项价值
第六章 流动资产评估
第节 流动资产评估特点
流动资产容特点
流动资产指年者超年营业周期变现者运资产包括现金种存款存贷应收预付款项短期投资等
流动资产特点表现方面：
第周转速度快
第二变现力强
种形态流动资产较短时间出售变卖具较强变现力企业外支付偿债务重保证
第三形态样化二流动资产评估特点
1流动资产评估单项评估
2必须选取准流动资产评估基准时间般会计期末
3认真进行资产清查时分清次掌握重点
4流动资产周转速度快变现力强需考虑功性贬值
三份准确评估资产清单正确估价资产基础资料评估资产清单应实存数量账面数银行存款等货币资产应清查核实实额做评估值
第三节 债权类货币类流动资产评估
应收账款预付账款评估
般应两方面进行：清查核实应收账款数额二判断估计坏账损失应收账款评估值确定基公式：
应收账款评估值应收账款账面价值已确定坏账损失预计坏账损失
预计坏账损失方法两：坏账估计法账龄分析法
二应收票评估
应收票采取列两种方法：
1金加利息确定计算公式：
应收票评估值金×（1+利息率×时间）
2贴现值
评估值期值贴现息
三摊费：指企业中已支付发生应月月份负担费
第七章 长期投资资产评估
长期投资指准备年变现投资包括股票投资债券投资投资
债券政府企业银行等债务筹集资金法定程序发行债权承诺指定日期付息价证券
市债券评估：正常情况市债券现行市场价格作评估值般评估基准日收盘价确定评估值
非市债券评估：采收益法进行
市股票指企业公开发行股票市场交易股票计算公式：市股票评估值股票股数×评估基准日该股票收盘价
第八章 企业价值评估
企业价值评估具体范围指评估员具体实施评估资产范围变效资产范围资产重组形成界定企业价值评估具体范围重途径
二企业价值评估中财务分析
（）企业偿债力
偿债力分析般通列指标进行：
1流动率流动率越高短期偿债力越强验值：2：1
2速动率评估企业出售存货情况具迅速偿债力指标验值：1：1
3资产负债率资产负债率称举债营率衡量企业利债权提供资金进行营活动力
（二）企业运营力
通常采指标考察
1存货周转率
（1）存货周转次数
（2）存货周转天数
2应收账款周转率评估应收账款变现速度理效率指标通常应收账款周转次数应收账款周转天数表示
（三）企业盈利力
1投资报酬率反映企业元投资带利润
（1）资产报酬率（资产利润率）企业定时期实现利润资产总额率
（2）净资产利润率税利润净资产间例例越说明收益越强
2销售利润率指利润占销售收入率
（1）销售毛利率指销售收入扣销售成余额销售收入率
（2）销售净利率指税利润占销售收率
3股利润称股收益股盈余
4股股利
5市盈率股市价股利润
三资产基础法指采种种基企业资产价值评估方法确定企业企业者权益企业证券价值种常评估方法
企业预期收益预测必须企业未进行正常营基础考虑业已产生潜利素利素
第九章 资产评估报告
第节 资产评估报告作
资产评估报告类型
1资产评估象划分分单项资产评估报告整体资产评估报告
2资产评估工作容分正常评估报告评估复核报告评估咨询报告
3评估生效日根目作分追溯性报告现值性报告预期性评估报告
二资产评估报告作
1委托评估资产提供作价意见
2反映体现资产评估工作情况明确委托方关方面责体现评估机构工作成果偿服务
3资产评估报告进行审核理部门完善资产评估理重手段
4建立评估档案集评估档案资料重信息源
计算应：
1收益法应：
第企业价值评估：
例1：某企业预计未五年收益额分12万15万13万11万14万假定年收益额14万资化率10确定企业评估值
首先现值总额12(1+10)+15(1+10)2+13(1+10)3+11(1+10)4+14(1+10)5
492777万
中现值系数查表
然第六年收益额折现1410140
确定评估值492777+144X062091362万
例2：某企业预计未5年净利润分13万元14万元11万元12万元15万元第六年开始年净利润15万元资化率10企业单项资产价值90万元求企业商誉评估值
首先采收益法求企业整体评估值13X09091+ 14X08264+11X07513+12X06820+15X06209+1510X062091422847万元
该企业单项资产总90万元商誉价值142284790522847万元
例3：某企业预计未5年收益额分25万元28万元27万元29万元30万元第六年开始年收益额30万元资化率12国库券利率11风险报酬率4确认企业整体价值
首先确定企业折现率11+415计算未5年收益现值：
25X08696+28X07562+27X06575+29X05718+30X04972921643万元
计算永久性收益资化价值3012250万元
企业整体价值921643+ 250X049722164643万元
第二形资产评估：
例1：A企业拟B公司转拥甲产品商标权评估员解情况：
(1)该商标生产产品市场售价1000元台类产品净增利润10元台
(2)双方协商商标许期限4年商标费新增利润30支付A企业
(3)根B公司生产情况预计前2年生产量9万台年2年10万台年
(4)根相关资料分析A企业正常投资报酬率15税税率25
求：(1)计算该商标权年新增利润(2)计算该商标权价格
解答：年新增利润：
第年：10X90000900000元
第二年：10X90000900000元
第三年：10X1000001000000元
第四年：10X1000001000000元
折现值900000(1+15)+900000(1+15)2+1000000(1+15)3+1000000(1+15)4
782609+680529+657516+5717532692407 元
评估值2692407X03X（1025）605792元
例2：某企业转注册商标该厂商标产品5年件获超额利润07元该厂年生产100万件预计果生产力足够情况年生产150万件件获超额利润05元持续时间10年前5年保持目前水5年年获超额利润32万元评估商标权价值
首先计算前5年年超额利润：150X0575万元
根企业资金成率相应风险率确定折现率10
确定该商标权价值75X37908+32X37908X062092596286万元
第三土价格评估运：
首先计算总收入求取总费总收益确定房屋纯收益
然利收益原法公式通收集市场相相似土纯收益推算土原率利土收益年限测算土价格
第四非市债券评估
例：某企业拥债券金150000元期限3年年息10年付息期评估时该债券已满1年国库券利率75风险报酬率15求时债券评估值
评估值15000X09174+15000X08417+150000X084171526415元
2成法应：
举例：
例1：估生产设备账面原价50万元设计生产力20吨／年年限10年评估基准日已3年市场变动该厂产品需求仅18吨／年计算该生产设备评估值已知物价指数20规模济效益指数取07
解：（1）重置成 50×（1+20） 60（万元）
（2）成新率 尚年限／总寿命年限（103）／10×10070
（3）济性贬值率[1] ×100[1]×10071
（4）评估值： （60×70）×（171）39018万
例2：评估设备购1995年原始价值30000元2000年2003年进行2次改造分投资3000元2000元2005年该资产进行评估假设1995年2005年价值升率年10尚6年求设备成新率
首先调整计算现行成
投资日期(年)
原始投资额(元)
价格变动系数
现行成（元）
1995
30000
26
78000
2000
3000
161
4830
2003
2000
121
2420
合计
35000
85250
然计算加权更新成
投资日期（年）
现行成（元）
投资年限
加权更新成（元）
1995
78000
10
780000
2000
4830
5
24150
2003
2420
2
4840
合计
85250
808990
计算加权投资年限8089908525095年
计算成新率6(95+6)X10039
3市场法举例：P124130
估宗总面积40000方米年限50年土原利率6现收集ABC 三宗交易实例具体情况见表：
表中交易情况区域素素交易实例估宗相较估宗基准确定数值解宗城市容积率增加01宗价容积率1时增加92005年2月份2006年2月份价月环涨1
试根述条件评估估宗2006年2月价格(计算结果元单位取整)
解答：较素修正系数表：
宗
成交价
交易情况
容积率
区域素
素
剩余年限
修正价
估宗
100
100
100
100
100
A
5150
100
91
100
99
95
5135
B
6700
100
118
102
100
100
6720
C
5550
98
91
100
99
95
5533
采算术均法出估宗均价（5150+6700+5550）35800元米
估宗评估值5800X40000232000000元
总结：运市场法时首先应广泛收集资料确定较方案然进行交易情况修正包括交易时间区域素素修正等确定估土价值
名词解释
资产评估：指通资产某时点价值估算确定价值济活动
形资产：指具实体形态资产包括机器设备房屋建筑物流动资产等
整体资产：指组单项资产组成具获利力资产综合体
资产评估特定目：指评估资产发生济行
资产转：指资产拥单位偿转拥资产通常指转非整体性资产济行
价值：指特定资产特定途特定者价值
公开市场假设：假定市场交易资产拟市场交易资产资产交易双方彼位等彼获取足够市场信息机会时间便资产功途交易价格等作出理智判断
佳效应：指资产范围利行法律允许途
资产评估原：调节资产评估委托者评估业务承担者资产业务关权益方资产评估中相互关系规范评估行业务准
资产评估工作原：独立性原客观性原科学性原专业性原
客观性原：指评估结果应充分事实
代原：时存种效相资产时低价格资产需求
预期原：指资产评估程中资产价值生产成销售价格决定基未收益期值决定
贡献原：指某资产资产某构成部分价值取决相关资产资产整体价值贡献者根缺少时整体价值降影响程度衡量确定
资产评估程序：指资产评估机构员执行资产评估业务形成资产评估结履行系统性步骤
资产评估业务约定书：资产评估机构委托签订确认资产评估业务委托委托关系明确委托目评估资产范围双方权利义务等相关重事项合
市场法：称市场价格较法指通较评估资产售出类似资产异类似资产市场价格进行调整确定评估资产价值种资产评估方法
成法：指评估资产时评估资产现时重置成扣减项损耗价值确定评估资产价值方法
功性贬值：新技术推广运企业原资产社会普遍推广运资产相较技术明显落性降低价值相应减少种损耗称资产功性损耗称功性贬值
济性贬值：资产外外部环境素变化引致资产价值降低素包括政治素宏观政策素等种损耗般称资产济性损耗称济性贬值
实体性贬值：资产投入磨损然力作物理性会断降价值会逐渐减少种损耗般称资产物理损耗形损耗称实体性贬值
重置成：指运原相材料建筑制造标准设计格式技术等现时价格复原购建项全新资产发生支出
复原重置成：指运原相材料建筑制造标准设计格式技术等现时价格复原购建项全新资产发生支出
收益法：指通估算评估资产未预期收益折算成现值确定评估资产价值种资产评估方法
收益期限：指资产收益期间通常指收益年限
机器设备：指金属材料组成干零部件装配起种种动力驱动够完成生产加工运行等功效装置
逐项清查评估员委托评估资产清单评估机器设备进行逐台清点核实分考察台设备实体状态确定实体性贬值功性贬值济性贬值计算评估值
统计性鉴定分宏观鉴定微观鉴定宏观鉴定机器设备整生产中状况进行调查摸底微观鉴定辨识设备特性程针单台设备
判断性鉴定：指专业工程技术员现场勘察基础机器设备关指标进行分析判断
济寿命：指机器设备开始济合算停止历时间
技术寿命：指机器设备开始技术时予淘汰历时间技术寿命程度取决社会技术进步技术更新速度周期
物理寿命：指机器设备全新状态开始直正常工作予报废历时间
实际已年限：指资产中实际损耗年限实际已年限名义已年限差异通资产利率调整
观察分析法：评估员根设备现场技术检测观察结合设备时间实际技术状况负荷程度制造质量等济技术参数综合分析估测设备成新率
房产：指土建筑物定着物
土权：土者法土进行法权进行出出租转抵押投资权利
基准价：指城镇国土基标准价格
标定价市县政府根需评估正常土市场中正常营理条件政策作具体宗定年限价格
土权：土者法土进行法权进行出出租转抵押抵押投资权利土权属形资产范畴形资产中物产权
土权出底价：政府根正常市场状况宗块应达价水确定某宗块出时低控制价格标准
产出租价格：称土权租金价格价格表现两种形态
土权评估中市场法：称市场较法估土期已进行交易类似土加较已进行交易类似土价格修正出估土种评估方法
土权评估中成法：称成逼法开发土耗费项费加定利润利息税金土增值收益确定土价格种评估方法
建筑物：指土组合建设成果总体划分房屋构筑物两类
建筑物评估中市场法：估房产较已发生发生类型区域类似房产交易实例交易条件价格形成时间区域素素加较已发生交易类似房产已知价格基础作必修正出估房产评估时点实现合理价格
形资产：形资产指特定体控制具独立实体生产营长期持续发挥作带济效益济资源
确指资产：特辩认单独取离开企业复存形资产称确指形资产商誉
普通权指卖方合规定时间域范围家买转技术时卖方保留技术权产品销售权
排权：指卖方合规定时间域范围技术授予买方时卖方保留权产品销售权该技术转第三者
回馈转权：指卖方求买方程中转技术改进发展反馈卖方权利
独家权：指许证合规定时间域范围卖方技术转某特定买方买方卖第二家买
商标权：商标注册商标者法享权益受法律保护未注册商标受法律保护
商标：商品标记商品生产者者营者商品类商品区开商品种特殊标记种标记般文字图案两者组合成
软件许完成高强度智力劳动结晶建立知识验智慧基础具独创性产物
商誉：通常指企业定条件获取高正常投资报酬率形成价值
超储积压物质：超储积压物资指企业库存材料中清理出需进行处理部分资产
低值易耗品：指单项价值规定限额期限满年次基保持实物形态劳动资料
坏账估计法坏账例判断回收坏账损失数额
摊费：指企业中已支付发生应月月份负担费
长期投资：指准备年变现投资包括股票投资债券投资投资长期投资分广义长期投资狭义长期投资两种
债券：政府企业银行等债务筹集资金法定程序发行债权承诺指定日期付息价证券
政府债券：政府筹集资金出资者出承诺定时期支付利息偿金债务证
股票：股分公司发出资股份权书面证股票表明子公司股东约定关系实质种特殊信工具
资产：指流动资产长期投资固定资产形资产外资产
长期摊费：指企业已支出摊销期限年项费包括固定资产修理支出租入固定资产改良支出等
资产基础法：指采种种基企业资产价值评估方法确定企业企业者权益企业证券价值种常评估方法
市盈率数法：市盈率作数评估企业预期收益推算出评估企业市场价值
资产评估报告：指评估机构评估工作制度关规定完成评估工作委托方关方面提交说明评估程结果书面报告
现值性评估：该类形评估基准日报告日期相
资产评估基准：注册资产评估师执行种资产类型种评估目资产评估业务基规范
资产评估程序性准：关注册资产评估师通履行定专业程序完成评估业务保证评估质量规范
资产评估专业性准：针资产类特点分类资产评估业务中评估师执业行进行规范
资产评估指南：包括特定评估目特定资产类评估业务评估中某重事项规范
资产评估政府理模式：指资产评估业务活动
资产评估指导性意见：针资产评估业务中某具体问题指导性文件
低收费额：指形资产转中视购买方实际生产销售情况收取转费场合确定旱涝保收收入确定例收费时预先扣时称入门费
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