资产评估报告


    本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 ***持有的房地产 资产评估报告 中信华评报字(2018)第 026号 (共 1册,第 1 册) **中信华资产评估有限公司 2018 年3月 20日 目 录 一、声明 -------------------------------------------------------(1) 二、摘要 -------------------------------------------------------(3) 三、正文 -------------------------------------------------------(5) 1、绪言 ----------------------------------------------------(5) 2、委托人、产权持有者和其他评估报告使用人 ------------------(5) 3、评估目的 ------------------------------------------------(5) 4、评估对象和评估范围 --------------------------------------(6) 5、委估资产 ------------------------------------------------(6) 6、价值类型及定义 ------------------------------------------(7) 7、评估基准日 ----------------------------------------------(7) 8、评估依据 ------------------------------------------------(7) 9、评估方法 ------------------------------------------------(8) 10、评估程序实施过程和情况 ---------------------------------(9) 11、评估假设 -----------------------------------------------(12) 12、评估结论 -----------------------------------------------(12) 13、特别事项说明 -------------------------------------------(13) 14、资产评估报告使用限制说明 -------------------------------(14) 15、资产评估报告日 -----------------------------------------(15) 四、资产评估明细表 五、附件 1、**省**市人民法院(2016)浙1082民初10580号民事裁定书复印件 2、评估对象涉及的房屋所有权证和国有土地使用权证及临房他证复印件 3、资产评估师的承诺函 4、资产评估机构资格证明复印件 5、资产评估机构法人营业执照副本复印件 6、负责该评估业务的资产评估师资格证明复印件 7、**省**市人民法院(2018)台临法评委字第5号评估委托书复印件 8、其他重要资料复印件 **中信华资产评估有限公司 TAIZHOU ZHONGXINHUA ASSETS APPRAISAL CO.,LTD LINHAi ZHONGHENG ASSETS APPRAISAL CO.,LTD 声 明 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告;委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的,本资产评估机构及资产评估师不承担责任。 本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则,坚持独立、客观和公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。 四、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有者申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认;委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。 五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相关当事人不存在偏见。 六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,对已经发现的问题进行了如实披露,并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。 七、 本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 **中信华资产评估有限公司 TAIZHOU ZHONGXINHUA ASSETS APPRAISAL CO.,LTD ***持有的房地产 评 估 报 告 中信华评报[2018]026号 摘 要 以下内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,应认真阅读评估报告正文。 **中信华资产评估有限公司接受**市人民法院的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则,采用清算价格法,对为申请执行人中国**银行股份有限公司**支行与被执行人***、***金融借款合同纠纷一案而涉及的***持有的座落在**市**街道靖江花城8幢2单元1002室房地产(含装修),在评估基准日2018年1月16日的清算价值进行了评估。 1、评估目的:为申请执行人中国**银行股份有限公司**支行与被执行人***、***金融借款合同纠纷一案而涉及的***持有的座落在**市**街道靖江花城8幢2单元1002室房地产(含装修)提供价值参考依据。 2、评估对象:房地产价值。 3、评估范围:***持有的座落在**市**街道靖江花城8幢2单元1002室房地产(含装修)。其中,房屋建筑面积176.47平方米,土地使用权面积10.36平方米(系分摊面积)。 4、价值类型:清算价值。 5、评估基准日:2018年1月16日。 6、评估方法:采用清算价格法。 7、评估结论: 截止评估基准日2018年1月16日,**市人民法院本次委托评估***持有的座落在**市**街道靖江花城8幢2单元1002室(含装修)房地产评估价值合计为人民币大写贰佰 玖拾捌万贰仟零玖拾贰元整(小写¥2,982,092.00)。详见《评估明细表》。 8、特别事项说明 在使用本评估结论时,特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载的特别事项说明以及期后重大事项。 本报告评估结果使用有效期一年,即2018年1月16日至2019年1月15日使用有效。 **中信华资产评估有限公司 TAIZHOU ZHONGXINHUA ASSETS APPRAISAL CO.,LTD LINHAi ZHONGHENG ASSETS APPRAISAL CO.,LTD ***持有的房地产 评估报告 中信华评报[2018]026号 **市人民法院: **中信华资产评估有限公司接受贵院的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,采用清算价格法,按照必要的评估程序,对为申请执行人中国**银行股份有限公司**支行与被执行人***、***金融借款合同纠纷一案而涉及的***持有的座落在**市**街道靖江花城8幢2单元1002室房地产(含装修),在评估基准日2018年1月16日的清算价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。 一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用人 本次评估委托方为**市人民法院、产权持有者为***。 (一)委托方概况 本次评估的委托方为**市人民法院。 (二)产权持有者概况 **市**街道靖江花城8幢2单元1002室房地产(含装修)产权持有者为***。 (三)委托方、资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 本评估报告使用人为委托方、产权持有者、经济行为相关的当事方和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。 二、评估目的 为申请执行人中国**银行股份有限公司**支行与被执行人***、***金融借款合同纠纷一案而涉及的***持有的座落在**市**街道靖江花城8幢2单元1002室房地产(含装修)提供价值参考依据。 三、评估对象和评估范围 评估对象:房地产价值。 评估范围:***持有的座落在**市**街道靖江花城8幢2单元1002室(含装修)房地产 。其中,房屋建筑面积176.44平方米,土地使用权面积10.36平方米(系分摊面积)。 四、委估资产 (一)资产状况 委估房屋位于**市**街道靖江中路靖江花城8幢2单元1002室,该幢房共19层,建筑为钢筋混凝土结构,外墙面部份瓷砖贴面、其余涂料,朝南西向。 委估房屋处地上10层,户型为四室两厅两卫一厨,其中两室朝南西,一室一厨朝东北,一室二卫二厅处中间。四室:地面铺木地板,墙面部份为墙纸装饰、部份为乳胶漆刷白,天棚木板吊顶并乳胶漆刷白;客厅:地面铺玉金石,墙面电视背影文化石装饰、部份为墙纸装饰,天棚木板吊顶并乳胶漆刷白;餐厅:地面铺玉金石,墙面木板装饰,天棚木板吊顶并乳胶漆刷白;厨房:地面铺地砖,墙面贴瓷砖,天棚铝扣板吊顶;卫生间地面铺地砖,墙面贴瓷砖,配有坐便器,铝扣板吊顶。室内水、电等设施齐全,各外窗为铝合金窗,外门为防盗门。据业主介绍:该房是二手房购入,2013年进行重新装修。 (二)权属状况 1、根据**市人民法院提供的**市建设规划局房屋所有权证临房权证**街道字第180589号列示:房屋所有权人:***;共有情况:单独所有;房屋坐落:**市**街道靖江花城8幢2单元1002室;登记时间:2012年6月1日;规划用途:住宅;总层数:19层,建筑面积176.44㎡,附记:抵押农行,2012年6月26日。 2、根据**市人民法院提供的**市人民政府发的国有土地使用权证临国用(2012)第3595号列示:土地使用权人:***;座落:**市**街道靖江花城8幢2单元1002室;地号:331081-001-011000-1494;图号:3192.20-513.50;地类(用途):城镇住宅用地;使用权类型:出让;终止日期:至2072年12月9日止;使用权面积:10.36㎡,系分摊面积,记事:抵押农行,2012年6月26日。 3、根据**市人民法院提供的临房他证**街道字第20143489号列示:房屋他项权利人:中国**银行股份有限公司****支行;房屋所有权人:***;房屋所有权证号:180589号;房屋坐落:**市**街道靖江花城8幢2单元1002室;他项权利种类:抵押登记;债权数额:壹佰陆拾万整;登记时间:2014年6月26;附记:借款人:***。 五、价值类型及定义 依据本次评估目的为申请执行人中国**银行股份有限公司**支行与被执行人***、***金融借款合同纠纷一案而涉及的***持有的座落在**市**街道靖江花城8幢2单元1002室房地产(含装修)提供价值参考,一般应采用市场价值类型,但征询法院后,实为拍卖该房产,故确定本次评估的价值类型为非市场价值——清算价值。 清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。 六、评估基准日 本次评估的基准日为2018年1月16日。该评估基准日是根据**省**市人民法院(2018)台临法评委字第5号**省**市人民法院评估委托书的评估要求和委托日期来确定的。资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。 七、评估依据 (一)经济行为依据 1、**省**市人民法院(2016)浙1082民初10580号民事裁定书; 2、**省**市人民法院(2018)台临法评委字第5号**省**市人民法院评估委托书。 (二)法律法规依据 1、《中华人民共和国资产评估法》(国家主席第四十六号令,2016年); 2、**省高级人民法院浙高法[2012]90号“**省高级人民法院关于印发《**省人民法院实施〈最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定〉细则(试行》的通知”; 3、相关法律法规、条例; 4、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知等相关文件。 (三)评估准则依据 1、《资产评估准则-基本准则》财资(2017)43号; 2、《资产评估职业道德准则》中评协(2017)30号; 3、《资产评估执业准则---资产评估报告》中评协(2017)32号; 4、《资产评估执业准则---资产评估程序》中评协(2017)31号; 5、《资产评估执业准则---不动产》中评协(2017)38号; 6、《资产评估执业准则---无形资产》中评协(2017)37号; 7、《资产评估价值类型指导意见》中评协(2017)47号; 8、《企业国有资产评估报告指南》中评协(2017)42号; 9、《资产评估对象法律权属指导意见》中评协(2017)48号; (四)资产权属依据 1、**市建设规划局房屋所有权证临房权证**街道字第180589号复印件; 2、**市人民政府发的国有土地使用权证临国用(2012)第3595号复印件; 3、与资产及权利的取得及使用有关的合同、协议及其他资料。 (五)取价依据及参考资料 1、本公司评估人员现场勘查和市场调查所取得的资料、询价记录; 2、《资产评估常用数据与参数手册》; 3、其他资料。 八、评估方法 1、根据本次评估目的以及评估对象、价值类型、资料收集情况及综合分析,本次评估确定采用采用清算价格法进行评估。 2、清算价格法是在有序清算或强制清算条件下,将清算资产的变现价格确定为评估值的一种资产评估方法。 九、评估程序实施过程和情况 (一)评估工作的起止时间 本次评估工作的开始时间为2018年1月23日至出具评估报告日结束。其中外勤截止日为2018年3月19日。 (二)执行的主要评估程序 1、接受项目委托:对项目进行预备调查,在了解评估目的和评估对象及范围、确定评估基准日等基础上接受项目委托,拟定评估方案、工作计划。 2、评估资料准备、验证、核实:听取委托方及产权持有单位有关人员介绍委估资产的历史及现状等情况;布置资产评估工作、准备评估资料;收集资产评估所需的相关资料,进行验证核实,即 对住宅(含装修)进行了勘查核实,对委托方提供的权属资料进行查验,对发现的问题协同委托方做出调整。 3、 选择评估方法、收集市场信息、评定估算:根据委估资产的实际状况和特点,确定各类资产的具体评估方法;根据评估参数收集相应的参数标准、市场信息,并进行分析、评定估算。 4、 评估结果汇总、评估结论分析:对各类资产评估的初步结果进行分析汇总,对评估结果进行必要的调整、修改和完善。 5、 报告撰写、提交:在上述工作基础上,起草资产评估报告,经过本评估机构内部初审后,形成报告初稿,与委托方就评估结论交换意见,在全面考虑有关意见后,按评估机构内部复核制度和程序对报告进行反复修改、校正,最后出具正式资产评估报告并向委托方提交。 (三) 估算过程 评估举例说明如下: 住宅(含装修)价值评估 房屋座落:**市**街道靖江花城8幢2单元1002室房地产(含装修)。其中,房屋建筑面积176.44平方米,土地使用权面积10.36平方米(系分摊面积)。房屋所有权人:***。土地用途:住宅用地,使用权类型:出让。 首先,搜集评估对象可参照的样本,即区域相近、户型、面积、功能相似的案例样本;其次,分析评估对象和可参照样本的差异并进行修正;再次,结合本次评估目的,确定变现率后,进行估算得出评估值。 1)参照对象: 参照房产信息实例A:座落**市**街道靖江花城*幢*单元,处10 /19楼,建筑面积153㎡,普通住宅,土地性质:出让; 二手房信息价18,170.00元/㎡(不含储藏室及车位),三室二厅二卫,普通装修。因可比实例是中介信息价,根据**市现行房地产市场情况,修正系数取1.05,修正后,得出交易价格17,305.00元/㎡。 参照房产信息实例B:座落**市**街道靖江花城*幢*单元,处15 /19楼,建筑面积158 ㎡,普通住宅,土地性质:出让; 二手房交易价格18,038.00元/㎡(不含储藏室及车位),三室二厅二卫,普通装修。 参照房产信息实例C:座落**市**街道靖江花城*幢*单元,处15 /19楼,建筑面积160㎡,普通住宅,土地性质:出让; 二手房信息价18,938.00元/㎡(不含储藏室及车位),三室二厅二卫,普通装修。因可比实例是中介信息价,根据**市现行房地产市场情况,修正系数取1.05,修正后,得出交易价格18,036.00元/㎡。 2)区域因素 待估资产 交易实例A 交易实例B 交易实例C 项目 状况描述 分值 状况描述 分值 状况描述 分值 状况描述 分值 自然环境 一般 100 一般 100 一般 100 一般 100 景观 一般 100 一般 100 一般 100 一般 100 交通地段状况 一般 100 一般 100 一般 100 一般 100 区域因素小计 100 100 100 100 3)个别因素 待估资产 交易实例A 交易实例B 交易实例C 项目 状况描述 分值 状况描述 分值 状况描述 分值 状况描述 分值 建筑面积 176.44 100 153.0 100 158 100 160 100 楼层 10/19 100 10/19 100 15/19 103 15/19 103 是否灿头 西灿 100 否 98 否 98 否 98 装修状况 普通装修 100 普通装修 100 普通装修100 普通装修 100 个别因素小计 100 98 101 101 4)比准单价 比准单价的计算过程: 交易实例A比准单价=交易实例A价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正 =17,305.00×(100/100)×(100/100)×(100/100)×(100/98) ≈17,658.00(元/㎡) 交易实例B比准单价=交易实例B价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正 =18,038.00×(100/100)×(100/100)×(100/100)×(100/101) ≈17,859.00(元/㎡) 交易实例C比准单价=交易实例C价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正 =18,036.00×(100/100)×(100/100)×(100/100)×(100/101) ≈17,857.00(元/㎡) 待估资产比准单价=(17,658.00+17,859.00+17,857.00)÷3=17,791.00(元/㎡) 注:因交易实例与待估资产交易日期相近、交易情况相似,因此交易情况、交易日期均取100分。 个别因素包括:层差、面积、是否灿头、装修状况等,经修正后得出。 另外,结合本次评估的目的,考虑快速变现等因素,变现系数为5%,即变现率= 1-5%=95%,则评估对象评估单价=17,791.00元/㎡×95%= 16,901.45元/㎡。 则房屋评估值(含装修)= 16,901.45元/㎡×176.44㎡≈2,982,092.00元(取整数)。 十、评估假设 本次评估中,评估人员遵循了以下评估假设: 基本假设 1、交易假设 交易假设是假定所有待评资产已经处在交易的过程中,评估师根据待评资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。 2、清算假设 清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性,再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。 3、资产持续经营假设 资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用,或者在有所改变的基础上使用,相应确定评估方法、参数和依据。 (二)特殊假设 1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变,国家现行的有关法律、法规及政策,国家宏观经济形势无重大变化; 2、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际、合法、有效存量为前提,有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据; 3、委托方和被评估单位提供的评估资料和资产权属资料真实、合法、完整; 4、根据本次评估目的,本次评估以资产短期变现为假设前提。 当上述条件发生变化时,评估结果一般会失效。 十一、评估结论 截止评估基准日2018年1月16日,**市人民法院本次委托评估***持有的座落在**市**街道靖江花城8幢2单元1002室(含装修)房地产评估价值合计为人民币大写贰佰玖拾捌万贰仟零玖拾贰元整(小写¥2,982,092.00)。详见《评估明细表》。 十二、特殊事项说明 (一) 产权瑕疵事项 1、纳入本评估范围的房地产其权属根据**省**市人民法院提供的房屋所有权证及国有土地使用权证复印件确定的。 根据**省**市人民法院于2016年12月23日作出的(2016)浙1082民初10580号民事裁定书,查封被申请人***持有的坐落于**市**街道靖江花城8幢2单元1002室的房地产。 2、抵押担保事项 根据**省**市人民法院提供的临房他证**街道字第20143489号列示:**市**街道靖江花城8幢2单元1002室的房地产,已抵押给中国**银行股份有限公司****支行,债权数额:人民币壹佰陆拾万整。 上述事项,我们提请有关报告使用者在使用报告时予以关注。对于上述资产权属、权利可能造成的纠纷与评估机构无关。 (二)重大期后事项 期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事项。 本次评估产权持有单位及委托方承诺无重大期后事项。 (三)其他需要说明的事项 1、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资本价值量做出专业判断,并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上,依赖于委托方及被评估单位提供的有关资料。因此,评估工作是以委托方及产权持有单位提供的有关经济行为文件,有关资产所有权文件、证件及会计凭证,有关法律文件的真实合法为前提。 2、本次评估范围及采用的委托单位提供的数据及有关资料,委托方对其提供资料的真实性、完整性负责。 3、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由委托方提供,委托方对其真实性、合法性承担法律责任。 4、评估过程中,评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌,在尽可能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况,未进行任何结构和材质测试。 5、在评估基准日以后的有效期内,如果资产数量及作价标准发生变化时,应按以下原则处理: (1)当资产数量发生变化时,应根据原评估方法对资产数额进行相应调整; (2)当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时,委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估值; (3)对评估基准日后,资产数量、价格标准的变化,委托方在资产实际作价时应给予充分考虑,进行相应调整。 6、本次评估的房地产价值没有考虑过户的相关税费及可能涉及的其他费用。 7、本次评估室内装修包括固定衣柜、木门、空调等家用电器及能移动的物品等因业主要求并委托方认可均未作评估。 十三、评估报告使用限制说明 (一)本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时,本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下,根据清算价值确定的现行市价,没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估价格的影响,同时,本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时,评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。 本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定,并得到有关部门的批准。 (二)评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。除委托人、资产评估委托合同中约定的其它资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外,其它任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 (三)委托人或者其它资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告,资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。 (四)资产评估报告使用人应当正确理解评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 (五)未征得本评估机构同意并审阅相关内容,评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。 (六)评估结论的使用有效期:根据国家现行规定,本资产评估报告结论使用有效期为一年,自评估基准日2018年1月16日起计算至2019年1月15日止。超过一年,需重新进行资产评估。 十四、评估报告日 本报告主要依据本公司在本次资产评估开始之日至外勤截止日之间所获取的资料而作出。本次资产评估报告日为2018年3月20日。 **中信华资产评估有限公司 资产评估师: 法定代表人: 资产评估师: 二○一八年三月二十日 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    文档贡献者

    zhengxiao123

    贡献于2018-07-12

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