商业房产项目融资运营理
容摘：商业房产开发投资具投资规模回收期长高风险高收益特点采合适融资方式商业房产开发投资成功前提项目融资种新融资方式具非公司负债型融资风险分担特点二者结合商业房产开发全新课题 关键词：商业房产 项目融资 风险分担 融资结构
商业房产开发融资特点
2002年开始商业房产国飞速发展统计数字表明2002年着中国加入世贸国商业产资金重陡增118％波商业房产开发投资浪潮国已展开 商业房产开发投资求巨资金投入投资规模投资回收期长房产开发投资性商业房产资金求尤突出购物中心特色商业区Shopping mall等建设般需量资金商业房产营般2～3年渡期需雄厚资金准备资金问题历开发商关注颇费心机问题家商业房产开发公司否介入商业房产市场取决技术力理验房产发展程中赢信誉外取决筹措资金力资金领许开发商资金问题商业房产步 商业房产具高风险高收益特性商业房产收益源租金收入否获租金重物业价值升目前国许城市尤市商业竞争已趋白热化商业营确定性增时商业房产长投资回收期周边济环境交通状况流状况居住群政府政策会收益产生极影响商业房产营渡期存开发商期间时面调整亏损商业房产营风险相时着国济飞速发展济结构处转型期商业房产开发投资中蕴涵着巨商机 商业房产述特性说明否筹集足够资金商业房产开发投资实施前提否足够长时间灵活资金商业房产战胜风险保障应该做投资失败分散风险准备否次失败商业房产开发企业致命击
项目融资概念特点
项目融资理国际产生20世纪80年代90年代开始实践运1981年3月FASB项目融资进行正式界定直国际金融界关注热点 项目融资特定金融术语济实体安排融资贷款初考虑安排贷款时满足该济实体现金流量收益作偿贷款资金源满
足该济实体资产作贷款安全保障 中国银行网站项目融资界定：项目融资项目承办（股东）营项目成立家项目公司该项目公司作款筹贷款项目公司身现金流量收益作款源项目公司资产作贷款担保物该融资方式般应现金流量稳定发电道路铁路机场桥梁等型基建项目目前应领域逐渐扩例已应型石油化工等项目 传统融资方式公司利身资信力安排融资外部资金拥者决定否投资否提供贷款时公司作整体资产负债利润现金流量状况具体项目考虑次项目融资特定项目安排融资贷款初考虑安排贷款时该项目现金流量收益作偿贷款资金源该项目资产抵押作贷款安全保障果项目济强度足保障贷款安全贷款需款直接担保间接担保形式予项目附加信支持 项目融资少项目发起方项目公司资金提供方三方参项目发起方股东身份组建项目公司资金提供方项目公司提供资金（投资者购买项目债券）资金提供方（债券投资者）项目身资产未现金流量作款保证原项目发起方项目外资产没追索权仅限追索权般言项目融资特点：项目导追索限追索(nonrecourse or limitedrecourse)风险分担非公司负债型融资(offbalance finance)贷款信支持结构样化融资结构复杂融资成较高充分利税务优势降低融资成项目融资根特征融资仅仅项目发起信保障资产价值贷款银行项目身资产未现金流量考虑贷款偿保证项目融资风险分担项目融资采取周密金融安排项目利益关系方面承诺种形式保证书结合起方承担项目全部风险项目融资活动重容 项目融资参者般包括：项目发起(project sponsors)项目公司（project company）贷款银行(lending bank)产品购买者设施者(buyers or users)工程承包商(contractors)设备材料源供应商(suppliers)融资顾问(financial adviser)法律税务顾问(law or tax adviser)关政府机构(host government)保险公司（insurers）租赁公司（leasing company）信评级公司(ratings)
项目融资商业房产结合
目前国商业房产资金房产开发商商业营者身积累传统外源融资方式开发商身资金积累指开发企业身资金企业基础股权融资前者积累程相缓慢者目前国利限传统外源融资银行贷款信托投资承包商带资承办等中尤银行贷款银行贷款提供资金数量期限
严格限制银行贷款项目风险首先开发企业完全承担然银行承担非常利风险分散项目融资具融资金额巨风险分担特点型商业房产项目考虑采项目融资方式实现融资目标风险屏蔽作 目前项目融资国处起步阶段项目融资传统意义商业房产项目融资三类项目：资源开发项目石油天然气煤炭铀等源资源铜铁铝钒土等金属矿资源金刚石开采业等均成项目融资象二基础设施项目三制造业项目型轮船飞机等招商银行项目融资范围界定：项目融资需巨额资金投资风险传统融资方式难满足现金流量稳定工程项目天然气煤炭石油等然资源开发运输电力农林电子公事业等型工程建设项目传统意义项目融资需现金流量稳定商业房产现金流量具波动性利项目融资优点商业房产项目融资创造商业房产量身定做项目融资模式解决问题关键容方面： 实现限追索 追索形式追索程度取决贷款银行项目风险评价项目融资结构设计应该根具体商业房产项目风险系数投资规模投资结构开发阶段济强度市场安排投资者组成财务状况生产技术理市场销售力安排尤取决商业房产开发企业身实力项目市场前景 分担项目风险 风险分担项目融资突出优点应该投资者贷款银行项目利益关第三方间效划分项目风险风险分担程度取决方实力项目开发中利益 利项目税务亏损降低投资融资成 商业房产项目前期投资巨考虑通合纳税获前期税收利益 实现投资者项目百分百资金求 项目融资中股资金注入方式传统公司融资更灵活设计融资结构时应限度控制项目现金流量保证现金流量仅满足项目融资结构中正常债务部分融资求满足股资金部分融资求处理项目融资市场安排间关系 般项目融资言长期市场安排实现限追索项目融资信保证基础商业房产市场前景难确定风险分担时项目投资方应该予债权定保证 结合项目投资者期融资战略远期融资战略 长期融资时间达20年久般投资者出投资领域熟悉采取谨慎策仅仅融资作渡时间会太长种种情况变化涉重新融资问题出现难易程度根融资结构决定 实现投资者非公司负债型融资求 商业房产项目融资核心容 项目基融资模式三方面特征： 贷款形式限追索追索贷款购买项目定资源储量产品 信保证求项目资产拥第抵押权项目现金流量具效控制求项目投资者切项目关契约性权益转贷款银行求项目成单业务实体项目融资安排外限制该实体筹措债务资金建设期开始
项目求项目投资者提供项目完工保证市场方面求项目具类似提货否均需付款提货付款性质市场合约安排 时间结构融资方案复杂包括两阶段：项目建设开发阶段项目营阶段种具代表性融资模式：投资者直接安排融资模式投资者通项目公司安排融资模式设施协议基础融资模式杠杆租赁基础融资模式生产支付基础融资模式黄金贷款基础融资模式 BOT 项目融资模式 笔者认融资方式中商业房产融资采通组建项目公司进行融资方式包括通项目公司项目子公司合伙制结构三种模式： 通项目公司安排融资 投资者投资组建项目公司项目公司名义建设拥营项目安排限追索融资项目建设期间投资者贷款银行提供完工担保第项目投资者根股东协议组建项目公司注入定股资金第二项目公司作独立生产营者签署切项目建设生产市场关合安排项目融资建设营拥项目第三项目融资安排投资者限追索基础项目建设期间投资者贷款银行提供完工担保 投资者通项目子公司安排融资 建立项目子公司该子公司名义投资者组成合资结构安排融资项目子公司缺乏必信记录需投资者提供定信支持保证第容易划清项目债务责第二项目融资安排成非公司负债型融资第三税务结构安排灵活性会差 投资者通合伙制项目安排融资 通项目公司安排项目融资优点：法律关系较简单便银行项目资产设定抵押担保权益融资结构较易贷款银行接受投资者债务责清楚项目融资债务风险营风险部分限制项目公司中易实现限追索非公司负债型融资利股东资信优势获优惠贷款条件项目资产权集中项目公司理较灵活项目公司直接运作项目仅法律拥项目资产项目运作委托外理公司通项目公司安排项目融资缺点：缺乏灵活性难满足投资者融资种求表现：税务安排缺乏灵活性债务形式选择缺乏灵活性然投资者选择种形式进行投资投资者难直接控制项目现金流量投资者难单独选择债务形式
：清华学济理学院 王学东
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容摘：商业房产开发投资具投资规模回收期长高风险高收益特点采合适融资方式商业房产开发投资成功前提项目融资种新融资方式具非公司负债型融资风险分担特点二者结合商业房产开发全新课题 关键词：商业房产 项目融资 风险分担 融资结构
商业房产开发融资特点
2002年开始商业房产国飞速发展统计数字表明2002年着中国加入世贸国商业产资金重陡增118％波商业房产开发投资浪潮国已展开 商业房产开发投资求巨资金投入投资规模投资回收期长房产开发投资性商业房产资金求尤突出购物中心特色商业区Shopping mall等建设般需量资金商业房产营般2～3年渡期需雄厚资金准备资金问题历开发商关注颇费心机问题家商业房产开发公司否介入商业房产市场取决技术力理验房产发展程中赢信誉外取决筹措资金力资金领许开发商资金问题商业房产步 商业房产具高风险高收益特性商业房产收益源租金收入否获租金重物业价值升目前国许城市尤市商业竞争已趋白热化商业营确定性增时商业房产长投资回收期周边济环境交通状况流状况居住群政府政策会收益产生极影响商业房产营渡期存开发商期间时面调整亏损商业房产营风险相时着国济飞速发展济结构处转型期商业房产开发投资中蕴涵着巨商机 商业房产述特性说明否筹集足够资金商业房产开发投资实施前提否足够长时间灵活资金商业房产战胜风险保障应该做投资失败分散风险准备否次失败商业房产开发企业致命击
项目融资概念特点
项目融资理国际产生20世纪80年代90年代开始实践运1981年3月FASB项目融资进行正式界定直国际金融界关注热点 项目融资特定金融术语济实体安排融资贷款初考虑安排贷款时满足该济实体现金流量收益作偿贷款资金源满
足该济实体资产作贷款安全保障 中国银行网站项目融资界定：项目融资项目承办（股东）营项目成立家项目公司该项目公司作款筹贷款项目公司身现金流量收益作款源项目公司资产作贷款担保物该融资方式般应现金流量稳定发电道路铁路机场桥梁等型基建项目目前应领域逐渐扩例已应型石油化工等项目 传统融资方式公司利身资信力安排融资外部资金拥者决定否投资否提供贷款时公司作整体资产负债利润现金流量状况具体项目考虑次项目融资特定项目安排融资贷款初考虑安排贷款时该项目现金流量收益作偿贷款资金源该项目资产抵押作贷款安全保障果项目济强度足保障贷款安全贷款需款直接担保间接担保形式予项目附加信支持 项目融资少项目发起方项目公司资金提供方三方参项目发起方股东身份组建项目公司资金提供方项目公司提供资金（投资者购买项目债券）资金提供方（债券投资者）项目身资产未现金流量作款保证原项目发起方项目外资产没追索权仅限追索权般言项目融资特点：项目导追索限追索(nonrecourse or limitedrecourse)风险分担非公司负债型融资(offbalance finance)贷款信支持结构样化融资结构复杂融资成较高充分利税务优势降低融资成项目融资根特征融资仅仅项目发起信保障资产价值贷款银行项目身资产未现金流量考虑贷款偿保证项目融资风险分担项目融资采取周密金融安排项目利益关系方面承诺种形式保证书结合起方承担项目全部风险项目融资活动重容 项目融资参者般包括：项目发起(project sponsors)项目公司（project company）贷款银行(lending bank)产品购买者设施者(buyers or users)工程承包商(contractors)设备材料源供应商(suppliers)融资顾问(financial adviser)法律税务顾问(law or tax adviser)关政府机构(host government)保险公司（insurers）租赁公司（leasing company）信评级公司(ratings)
项目融资商业房产结合
目前国商业房产资金房产开发商商业营者身积累传统外源融资方式开发商身资金积累指开发企业身资金企业基础股权融资前者积累程相缓慢者目前国利限传统外源融资银行贷款信托投资承包商带资承办等中尤银行贷款银行贷款提供资金数量期限
严格限制银行贷款项目风险首先开发企业完全承担然银行承担非常利风险分散项目融资具融资金额巨风险分担特点型商业房产项目考虑采项目融资方式实现融资目标风险屏蔽作 目前项目融资国处起步阶段项目融资传统意义商业房产项目融资三类项目：资源开发项目石油天然气煤炭铀等源资源铜铁铝钒土等金属矿资源金刚石开采业等均成项目融资象二基础设施项目三制造业项目型轮船飞机等招商银行项目融资范围界定：项目融资需巨额资金投资风险传统融资方式难满足现金流量稳定工程项目天然气煤炭石油等然资源开发运输电力农林电子公事业等型工程建设项目传统意义项目融资需现金流量稳定商业房产现金流量具波动性利项目融资优点商业房产项目融资创造商业房产量身定做项目融资模式解决问题关键容方面： 实现限追索 追索形式追索程度取决贷款银行项目风险评价项目融资结构设计应该根具体商业房产项目风险系数投资规模投资结构开发阶段济强度市场安排投资者组成财务状况生产技术理市场销售力安排尤取决商业房产开发企业身实力项目市场前景 分担项目风险 风险分担项目融资突出优点应该投资者贷款银行项目利益关第三方间效划分项目风险风险分担程度取决方实力项目开发中利益 利项目税务亏损降低投资融资成 商业房产项目前期投资巨考虑通合纳税获前期税收利益 实现投资者项目百分百资金求 项目融资中股资金注入方式传统公司融资更灵活设计融资结构时应限度控制项目现金流量保证现金流量仅满足项目融资结构中正常债务部分融资求满足股资金部分融资求处理项目融资市场安排间关系 般项目融资言长期市场安排实现限追索项目融资信保证基础商业房产市场前景难确定风险分担时项目投资方应该予债权定保证 结合项目投资者期融资战略远期融资战略 长期融资时间达20年久般投资者出投资领域熟悉采取谨慎策仅仅融资作渡时间会太长种种情况变化涉重新融资问题出现难易程度根融资结构决定 实现投资者非公司负债型融资求 商业房产项目融资核心容 项目基融资模式三方面特征： 贷款形式限追索追索贷款购买项目定资源储量产品 信保证求项目资产拥第抵押权项目现金流量具效控制求项目投资者切项目关契约性权益转贷款银行求项目成单业务实体项目融资安排外限制该实体筹措债务资金建设期开始
项目求项目投资者提供项目完工保证市场方面求项目具类似提货否均需付款提货付款性质市场合约安排 时间结构融资方案复杂包括两阶段：项目建设开发阶段项目营阶段种具代表性融资模式：投资者直接安排融资模式投资者通项目公司安排融资模式设施协议基础融资模式杠杆租赁基础融资模式生产支付基础融资模式黄金贷款基础融资模式 BOT 项目融资模式 笔者认融资方式中商业房产融资采通组建项目公司进行融资方式包括通项目公司项目子公司合伙制结构三种模式： 通项目公司安排融资 投资者投资组建项目公司项目公司名义建设拥营项目安排限追索融资项目建设期间投资者贷款银行提供完工担保第项目投资者根股东协议组建项目公司注入定股资金第二项目公司作独立生产营者签署切项目建设生产市场关合安排项目融资建设营拥项目第三项目融资安排投资者限追索基础项目建设期间投资者贷款银行提供完工担保 投资者通项目子公司安排融资 建立项目子公司该子公司名义投资者组成合资结构安排融资项目子公司缺乏必信记录需投资者提供定信支持保证第容易划清项目债务责第二项目融资安排成非公司负债型融资第三税务结构安排灵活性会差 投资者通合伙制项目安排融资 通项目公司安排项目融资优点：法律关系较简单便银行项目资产设定抵押担保权益融资结构较易贷款银行接受投资者债务责清楚项目融资债务风险营风险部分限制项目公司中易实现限追索非公司负债型融资利股东资信优势获优惠贷款条件项目资产权集中项目公司理较灵活项目公司直接运作项目仅法律拥项目资产项目运作委托外理公司通项目公司安排项目融资缺点：缺乏灵活性难满足投资者融资种求表现：税务安排缺乏灵活性债务形式选择缺乏灵活性然投资者选择种形式进行投资投资者难直接控制项目现金流量投资者难单独选择债务形式
：清华学济理学院 王学东
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