项目投资融资决策

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1. 项目投资融资决策仝允桓教授清华大学经济管理学院
2. 课程主要内容项目可行性研究的内容项目现金流量构成投资项目财务分析不确定性分析技术改造项目财务分析房地产项目投资决策资产评估公共项目投资决策先进技术应用项目投资决策项目投资与融资结构项目融资风险管理
3. 第一部分项目投资决策项目周期投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究投资决策项目实施项目后评估
4. 投资项目进展过程初步可行性研究更新改造项目建议书可行性研究项目评估投资决策工程设计谈判签约施工安装试运转竣工验收生产经营机会研究投资前阶段投资阶段经营阶段
5. 投资决策所要考虑的主要问题投资者自身的条件；投资的外部环境投资者的目标与目标、条件和环境相联系的投资策略投资的收益，费用及相应的风险
6. 影响投资决策的主要因素Should doMight doCan doWant do 可能做什么外部环境：规划/控制、政策、竞争应该做什么社会规范：道德、习俗、价值判断能够做什么资源条件：资金、时间、知识、才能想做什么个人意愿：信念、目标、思想意识
7. 投资决策的层次战略层次的投资决策战略指高层次的全面计划。理想的战略决策应是根据长期目标需要制定最佳利用资源的全面计划。衡量战略方案的标准是效益，即计划能满足目标要求的程度。战术层次的投资决策战术指低层次的专门方案。战术决策围绕战略决策所确定的目标提出和选择实现目标的策略和方案。战术选择的衡量标准是效率，即一项活动能完成使命的程度。
8. 项目投资决策框架投资策略（收益/风险定义）投资条件与投资环境分析投资决策（狭义）（收益/风险评价）投资方案实施投资分析（收益/风险辨识与测度）目标──投资决策的一般原则战略──总体规划策略──决策准则与政策思路计划备选方案数据、信息收集分析方法与评价指标选择方案分析比较是否投资具体方案投资时机投资方式（投资角色、产权形式）融资方式、财务结构、投资组合融资、建设、经营市场分析政策分析自身条件分析反馈广义投资决策
9. 工程项目投资决策中收益与风险的权衡投资目标收益风险
10. 作为决策依据的评价过程评价要素评价层次评价对象目标准则指标尺度权重方案综合评价企业政府社会个人项目盈利性项目公共项目技术产品工艺方法政策
11. 投资时机的把握技术进步市场需求变化经济结构调整政策变化其他发展机遇行业生命周期产品生命周期技术生命周期产业经济周期宏观经济形势目标策略机遇抉择
12. 行业的生命周期行业技术迅速发展主导技术定型完善技术局部改进领先者和少量跟随者介入进入者迅速增加行业内企业相对稳定企业逐渐退出行业技术酝酿突破早期发展时间衰退成熟迅速成长行业规模竞争态势技术特征ⅣⅢⅡⅠ发展阶段
13. 产品的生命周期投入期成长期成熟期衰退期时间销售额0
14. 投资方式选择新建项目项目建设投资、项目建设周期（是否会贻误市场机会）、市场开拓费用改造原有项目改造投资、技术转换成本兼并、收购其它企业对象企业的情况：经营业绩、市场份额、成长率、营销网络、研究开发能力、生产能力、资产负债状况、社会负担并购方式：直接购买，换股、股份换资产、承担债务换股份或资产
15. 一、项目可行性研究的内容市场分析投资条件与项目选址技术方案环境保护与劳动安全企业组织和劳动定员项目实施进度安排投资估算与资金筹措财务分析国民经济与社会效益分析结论与建议
16. （一）市场分析市场调查产品用途现有生产能力产量及销售量替代产品产品价格国外市场市场需求预测消费对象消费条件产品更新周期特点市场成长速度及趋势可能出现的替代产品产品可能的新用途产品出口或进口替代分析市场进入壁垒技术壁垒规模壁垒政策壁垒产品方案和项目规模产品方案（规格标准）项目拟建规模市场营销策略市场定位（领先或追随、目标市场）促销价格、推销方式与措施产品销售费用预测产品销售收入预测价格预测销售收入预测
17. 市场调查方法普遍调查：对调查对象进行全样本调查。抽样调查：抽取调查对象样本进行调查。抽样调查需要根据拟调查问题的性质和调查对象的具体情况进行抽样设计。主要抽样方法有：随机抽样、分层抽样和分群抽样等。专家调查：专家访谈、专家会议、Delphi法等。调查方式：书面问卷、电话访谈、当面访谈等。问卷设计要尽量避免偏差。档案研究：通过收集和查阅有关资料获取信息。可利用的资料包括宏观社会、经济统计资料、公众传播媒介信息、专业机构业务信息等。
18. 市场预测方法定性预测通过分析历史资料和研究未来条件，凭借预测人员的经验和判断推理能力进行预测。可采用Delphi法、组织专家小组进行分析判断等。定量预测根据统计数据，运用数学分析技术，建立表现变量间数量关系的模型进行预测。常用的方法趋势外推法：移动平均法、指数平滑法、季节指数法、包络线趋势预测法等。因果分析法：回归分析法、相关分析法等。
19. 市场壁垒分析技术壁垒：能否获得所需要的专门技术？规模壁垒：能否达到一定的经济规模？投资能力市场有效需求及可能取得的市场份额政策壁垒：政府对市场有哪些管制政策？投资许可生产许可能否打破既成的市场格局，取得一定的市场份额？先入企业的技术与品牌优势先入企业的排他性联盟用户对后进入者的认可
20. 市场结构与企业行为市场结构类型及其特征
21. 垄断竞争市场的非价格竞争在垄断竞争市场中，企业影响价格，控制价格的能力较弱，因而会采取非价格竞争手段品质竞争促销活动竞争垄断竞争条件造成产品差别和品质竞争，有利于满足消费者多样化的需要和激励企业创新。
22. 需求价格弹性在市场分析中的意义对于富于弹性的商品，价格与总收入成反方向变化 P 则 TR ， P 则 TR 对于缺乏弹性的商品，价格与总收入成同方向变化 P 则 TR ， P 则 TR
23. （二）投资条件与项目选址自然条件基础设施条件原材料及辅助材料供应燃料动力供应人力资源条件社会、经济、人文条件政策环境主要原材料、燃料动力费用估算土地费用其它应考虑的因素与政府的关系目标市场战略布局各备选方案比较
24. （三）技术方案产品及工艺方案产品功能产品规格、标准生产方法技术参数和工艺流程主要工艺设备选择主要原材料、燃料、动力消耗指标生产车间布置方案厂内外运输方案存贮方案土建工程主要建、构筑物的建筑特征及结构设计特殊基础工程的设计建筑材料土建工程造价估算其他工程给排水工程动力及公用工程防灾设施生活福利设施
25. 技术方案选择技术方案选择要考虑的制约条件需求制约（现存的需求结构及需求结构可能的变化）资源制约（资金、人力资源、自然资源、其它要素）环境制约（经济技术环境、社会文化环境、自然环境）技术方案选择的原则经济性原则（以最小的投入取得最好的效果）发展原则（发展的前景及适应发展的能力）兼容性原则（与原有经济、技术、环境、社会的兼容性）相关效果原则（相关的经济、技术、环境、社会效果）技术方案选择的视角技术先进性技术适用性
26. 产品方案评价产品功能的合理性，产品在技术上的先进性；产品在功能、技术、成本上的竞争优势；其它产品替代该产品的可能性；产品的市场生命周期及目前所处的阶段；有无可能形成产品链、产品群；是否符合国家有关技术和环境标准的要求。
27. 工艺方案评价技术的先进性所采用工艺和设备的技术效能、效率、能耗水平等技术参数的先进程度技术生命周期及所采用技术在生命周期中所处的阶段技术的成熟程度实验室技术经过中试的技术已经工业化应用的技术技术转换成本技术发展趋势及所采用技术的发展前景与竞争技术相比，所采用技术的优势及缺陷
28. （四）环境保护与劳动安全环境现状项目主要污染源项目主要污染物拟采用的环境保护标准环境保护方案环境监测制度环境保护投资估算环境影响评价结论生产过程中职业危害因素分析职业安全卫生主要设施劳动安全与职业卫生监督保障机构消防措施和设施方案
29. （五）企业组织和劳动定员企业组织企业组织形式企业工作制度企业薪酬制度劳动定员和人员培训劳动定员项目年人工费用估算人员培训计划及费用估算
30. （六）项目实施进度安排项目实施的各阶段资金筹措安排技术获得勘察设计与设备订货工程招标与施工准备工程施工生产准备试运转竣工验收项目实施进度安排项目实施管理机构项目实施费用建设单位管理费生产筹备费生产职工培训费办公家具购置费勘察设计费其他应支出的费用
31. 项目实施进度计划方法横道图（例）
32. 项目实施进度计划方法网络图（例）1534789设备订货设备到货13一车间安装二车间安装22设备搬迁3土建施工42电增容16人员招聘培训5
33. （七）投资估算与资金筹措固定资产投资估算固定资产构建费用无形资产获取费用递延资产预备费流动资金估算流动资产流动负债资金筹措资金来源项目筹资方案建设期贷款利息投资使用计划投资使用计划借款偿还计划
34. （八）财务分析财务预测投资估算与资金筹措销售收入预测成本费用预测财务报表编制损益表资产负债表资金来源与运用表现金流量表其它辅助报表资金规划资金来源与运用资金平衡财务效果评价盈利能力评价清偿能力评价不确定性分析盈亏平衡分析敏感性分析概率分析
35. （九）国民经济与社会效益分析公共项目和对国民经济和社会利益有重要影响的项目，在可行性研究中需要作国民经济与社会效益分析。确定国民经济与社会目标辨识项目的国民经济与社会效益及费用直接效益及费用、间接效益及费用内部效益及费用、外部效益及费用有形效益及费用、无形效益及费用确定国民经济与社会效益评价参数项目国民经济与社会效益综合评价
36. 二、现金流量构成现金流量（Cash Flow , CF）现金流入（Cash In Flow , CI）销售（经营）收入、资产回收、借款等现金流出（ Cash Out Flow , CO）投资、经营成本、税、贷款本息偿还等净现金流量（NCF） NCF＝CI－CO
37. （一）投资项目总投资建设投资（习惯上称固定资产投资）流动资金投入项目建设期借款利息项目建成后，投资转化为相应的资产：固定资产无形资产递延资产流动资产
38. 工业项目建设投资构成建设投资固定资产构建费用建筑工程费设备购置费安装工程费其它费用无形资产获取费用土地使用权获取费用专利及专有技术费用其它无形资产获取费用开办费（计入递延资产）咨询调查费人员培训费其它筹建费预备费用基本预备费涨价预备费
39. 工业项目流动资金构成流动资金＝流动资产－流动负债流动资产存货原材料辅助材料燃料其它外购品在产品产成品修理用备品备件协作件半成品低值易耗品包装物其它外购材料现金及各种存款应收及预付款短期投资
40. （二）成本费用总成本费用产品生产成本直接费用直接材料直接工资其它直接费用制造费用车间管理人员工资折旧费修理费、物料消耗其它制造费用管理费用销售费用财务费用公司管理人员工资折旧费、摊销费修理费、物料消耗房产税、车船税、土地使用税其它管理费用运输费、包装费、保险费、差旅费、广告费销售机构人员工资、折旧费等借款利息汇兑净损失、银行手续费、其它筹资费用
41. 成本费用中的固定资产折旧费我国实行固定资产分类折旧制度。直线折旧: 年限平均法工作量法折旧额计算方法直线折旧法加速折旧法年限平均法工作量法双倍余额递减法年数总和法
42. 成本费用中的固定资产折旧费加速折旧: 双倍余额递减法其中最后两年年数总和法
43. 成本费用中的无形、递延资产摊销费无形资产指没有物质实体而以某种特殊权利和技术知识等资源形态存在并发挥作用的资产，如专利、商标、版权、土地使用权、非专利技术、商誉、特许经营权等。无形资产的原值相对于获得无形资产的实际支出。无形资产原值按无形资产的有效使用期平均摊销，并计入成本费用。摊销期限不少于10年。递延资产指不能全部计入当期损益，需要分期摊销计入成本的各项费用。如开办费、租入资产改良费。开办费按不少于5年的期限摊销。租入资产改良费按租赁期限摊销
44. 成本费用要素及其现金流属性经营成本＝总成本费用－利息支出－折旧、摊销费总成本费用外购材料外购燃料外购动力工资及福利费修理费其它费用利息支出折旧费摊销费不属于现金流出经营成本
45. （三）销售收入、利润及税金销售收入－总成本费用－销售税金及附加 _____________________________________________________________________ ＝销售利润－所得税 _____________________________________________________________________ ＝税后利润－公积金－公益金 _____________________________________________________________________ ＝可分配利润计入成本的税房产税车船税土地使用税进口材料关税等销售税金及附加增值税营业税城乡维护建设税教育费附加消费税资源税所得税
46. 资金等值计算不同时间发生的等额资金在价值上是不等的，把一个时点上发生的资金金额折算成另一个时点上的等值金额，称为资金的等值计算。把将来某时点发生的资金金额折算成现在时点上的等值金额，称为“折现”或“贴现”。将来时点上发生的资金折现后的资金金额称为“现值”。与现值等价的将来某时点上的资金金额称为“将来值”或“终值”。
47. 常用资金等值计算公式现值与将来值之间的换算其中 i 是反映资金时间价值的参数，称为“折现率”。以上两式亦可记作：12nn－10P（现值）12nn－10F（将来值）
48. 常用资金等值计算公式等额年值与将来值之间的换算其中 A 是从第 1 年末至第 n 年末的等额现金流序列，称为“等额年值”。以上两式亦可记作：12nn－10A A A A （等额年值）12nn－10F（将来值）
49. 常用资金等值计算公式等额年值与现值之间的换算亦可记作：若则：12nn－10A A A A （等额年值）12nn－10P（现值）
50. 三、投资项目财务分析报表基本报表损益表资产负债表资金来源与运用表现金流量表（全部投资）现金流量表（自有资金）现金流量表（各投资方）辅助报表固定资产投资估算表流动资金估算表投资计划与资金筹措表主要产出物和投入物使用价格依据表生产成本估算表固定资产折旧费估算表无形及递延资产摊销费估算表制造费用、销售费用、管理费用估算表借款还本付息表总成本费用估算表销售收入及销售税金估算表
51. (本页无文本内容)
52. (本页无文本内容)
53. 工业项目流动资金估算扩大指标估算法参照同类项目流动资金与销售收入、经营成本、固定资产投资的比例以及单位产量的流动资金占用额进行粗略估算。分项详细估算法流动资金＝流动资产－流动负债流动资产＝存货＋应收帐款＋周转现金流动负债＝应付帐款
54. 工业项目流动资金估算存货: 包括外购材料、燃料、在产品、产成品、备品备件应收帐款：周转现金：应付帐款：
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57. 主要的债务偿还方式一次还本借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息；等额还本规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息；等额摊还规定期限内分期等额摊还本金和利息；一次性偿付借款期末一次偿付全部本金和利息； “气球法” 期中任意偿还本利，到期末全部还清
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64. 项目资金规划资金运用涉及投资计划、项目实施进度计划以及生产计划。资金来源与资金结构自有资金与借入资金国内资金与国外资金资金结构与财务风险资金平衡不产生资金缺口的条件是各年的累计盈余资金额必须大于或等于零
65. (本页无文本内容)
66. 清偿能力分析指标借款偿还期（按尽早归还的原则计算出的还清项目长期借款所需要的时间）资产负债率＝负债总额/资产总额流动比率＝流动资产总额/流动负债总额速动比率＝速动资产总额/流动负债总额
67. (本页无文本内容)
68. (本页无文本内容)
69. (本页无文本内容)
70. 各财务报表之间的关系投资计划与资金筹措表投资估算表资金负债表损益表借款及还本付息表折旧与摊销估算表成本费用估算表资金来源与运用表销售收入及税金估算表现金流量表
71. 四、项目财务分析指标净现值（Net Present Value, NPV）内部收益率（IRR） (Internal Rate of Return) 投资回收期（Pay back period , Pb）
72. （一）净现值计算公式：判断准则：项目可接受；项目不可接受。现金流入现值和现金流出现值和
73. 净现值计算示例上例中 i =10% , NPV＝137.24 亦可列式计算： NPV＝－1000＋300×（P/A ，10％，5）＝－1000＋300×3.791＝137.24
74. 净现值函数式中 NCFt 和 n 由市场因素和技术因素决定。若NCFt 和 n 已定，则NPV0i典型的NPV函数曲线
75. 基准折现率的确定基准折现率的概念基准折现率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率。（Minimum Attractive Rate of Return , MARR）决定基准折现率要考虑的因素资金成本项目风险现实成本机会成本
76. 用净现值指标进行多方案比选互斥方案具有可比性的条件考察的时间段和计算期可比收益和费用的性质及计算范围可比备选方案的风险水平可比评价所使用的假定合理寿命期相等的互斥方案比选在寿命期相等的互斥方案中，净现值最大且非负的方案为最优可行方案。
77. 用净现值指标进行多方案比选寿命期不等的互斥方案比选寿命期不等的投资方案不具可比性，若要用净现值指标进行比选，需要根据决策需要和备选方案的技术、经济特征引入相应的假定，设定一个共同的计算期。以短寿命方案的寿命期为计算期，假定长寿命方案在计算期结束时将资产余值变现回收；以长寿命方案的寿命期为计算期，假定短寿命方案的接续方案净现值为零。以备选方案寿命期的公倍数为计算期，假定一个或若干备选方案可重复实施。
78. （二）内部收益率（IRR）内部收益率是项目现金流入量现值等于现金流出量现值时折现率。其经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。计算IRR的理论公式: 判断准则：项目可接受；项目不可接受。
79. 计算IRR的试算内插法NPV1NPV2NPV0ii2i1IRRi2－ i1IRR－i1NPV1NPV1＋| NPV2|IRR计算公式：
80. 内部收益率计算示例
81. 项目内部收益率的唯一性问题讨论由计算内部收益率的理论公式令可得从数学形式看，计算内部收益率的理论方程应有n 个解。问题：项目的内部收益率是唯一的吗？
82. 项目内部收益率的唯一性问题讨论例：某大型设备制造项目的现金流情况用 i1 = 10.4% 和 i2 = 47.2% 作折现率，均可得出净现金流现值和为零的结果。可以证明，当项目净现金流量的正负号在项目寿命期内发生多次变化时，计算IRR的方程可能有多个解。问题：这些解中有项目的IRR吗？如果项目净现金流量的正负号发生多次变化，计算IRR的方程一定多个解吗？该项目能用IRR评价吗？
83. 项目内部收益率的唯一性问题讨论结论：常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化）IRR有唯一实数解。非常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化）计算IRR的方程可能但不一定有多个实数解。项目的IRR是唯一的，如果计算IRR的方程有多个实数解，这些解都不是项目的IRR。对非常规项目，须根据IRR的经济含义对计算出的IRR进行检验，以确定是否能用IRR评价该项目。
84. 项目投资回收模式上式中，NCFt 为第 t 年的净现金流量，Ft 为第 t 年项目内部未收回的投资。012345NCF0NCF1NCF2NCF3NCF4NCF5F1F2F3F4
85. 非常规项目内部收益率的检验检验标准：在项目寿命期内，项目内部始终存在未收回的投资。即：能满足及条件的 i* 就是项目唯一的IRR，否则就不是项目的IRR，且这个项目也不再有其它具有经济意义的IRR。
86. 非常规项目内部收益率的检验令显然，Pt 是项目在第 t 年以 i * 为折现率的累计净现金流量现值。由于(1＋ i *)－t 为正数，非常规项目内部收益率通过检验的条件亦可表述为：
87. （三）投资回收期投资回收期是兼顾项目获利能力和项目风险的评价指标。静态投资回收期不考虑现金流折现，从项目投资之日算起，用项目各年的净收入回收全部投资所需要的时间。动态投资回收期考虑现金流折现，回收全部投资所需要的时间。
88. 五、项目不确定性分析主要的不确定性分析方法盈亏平衡分析确定盈利与亏损的临界点敏感性分析分析不确定因素可能导致的后果概率分析对项目风险作直观的定量判断
89. 项目投资风险类别非系统风险指随机发生的意外事件有关的风险；系统风险指与一般经营条件和管理状况有关的风险；内部风险指与项目清偿能力有关的风险；外部风险指与获取外部资金的能力有关的风险。风险资产权益/债务财务风险经营风险内部风险系统风险非系统风险外部风险
90. 常见的项目风险因素信用风险项目参与方的信用及能力建设和开发风险自然资源和人力资源项目生产能力和效率投资成本竣工延期不可抗力市场和运营风险市场竞争市场准入市场变化技术变化经营决策失误金融风险汇率、利率变动通货膨胀贸易保护政治风险体制变化政策变化法律法规变化法律风险有关法律法规不完善对有关法律法规不熟悉法律纠纷及争议难以解决环境风险
91. 项目投资决策中收益与风险的权衡风险水平（达到希望收益率的概率）收益水平％OABCNo (risk)No (risk & return)Yes投资者的无差异曲线
92. 销售收入及成本与产量之间的关系销售收入(B)、产品价格(P)与产品产量(Q)之间的关系总成本(C)、固定成本(Cf)、单位产品变动成本(Cv)和产品产量(Q)之间的关系B＝PQ0QB0QCC＝C f＋C v QC fC v Q
93. 盈亏平衡分析图销售收入、总成本和产品产量之间的关系0QB＝PQC＝C f＋C v QQ*B,CBEP亏损盈利
94. 盈亏平衡分析由即可导出：盈亏平衡产量盈亏平衡价格盈亏平衡单位产品变动成本
95. 盈亏平衡分析示例某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800万元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系。单位产品变动成本盈亏平衡产量盈亏平衡价格盈亏平衡单位产品变动成本
96. 经营杠杆设项目固定成本占总成本的比例为S，则固定成本销售利润当销售量变化时，S越大，利润变化率越大。
97. 盈亏平衡分析的扩展某项目的NPV可由下式计算，项目寿命期为不确定因素当NPV＝0时，有可解得，能使NPV≥ 0 的项目寿命期的临界值约为10年
98. 敏感性分析例: 不确定因素变动对项目NPV的影响0变动率＋－变动率投资额产品价格经营成本＋10％－10％NPV
99. 项目净现值的概率描述假定A、B、C是影响项目现金流的不确定因素，它们分别有l、m、n 种可能出现的状态，且相互独立，则项目现金流有 k＝l × m×n 种可能的状态。根据各种状态所对应的现金流，可计算出相应的净现值。设在第 j 种状态下项目的净现值为 NPV（j）,第 j 种状态发生的概率为 Pj , 则项目净现值的期望值与方差分别为:
100. 概率分析示例
101. 概率树两种不确定因素影响项目现金流的概率树PA1PA2PA3PB1PB2PB1PB3PB2PB3PB1PB2PB3A1A2A3B2B1B1B3B3B1B2B2B31＝ A1 ∩ B1 ；P1＝ PA1· PB13＝ A1 ∩ B3 ；P3＝ PA1 · PB34＝ A2 ∩ B1 ；P4＝ PA2 · PB15＝ A2 ∩ B2 ；P5＝ PA2 · PB26＝ A2 ∩ B3 ；P6＝ PA2 · PB37＝ A3 ∩ B1 ；P7＝ PA3 · PB18＝ A3 ∩ B2 ；P8＝ PA3 · PB29＝ A3 ∩ B3 ；P9＝ PA3 · PB32＝ A1 ∩ B2 ；P2＝ PA1 · PB2
102. 各种状态组合的净现金流量及发生概率A1∩ B1A1∩ B2A1∩ B3A2∩ B1A2∩ B2A2∩ B3A3∩ B1A3∩ B2A3∩ B3
103. 投资项目风险估计上例中项目净现值的期望值及标准差假定项目净现值服从正态分布，可求出该项目净现值大于或等于0的概率为
104. 各种状态组合的净现值及累计概率A2 ∩ B3A1 ∩ B2A1 ∩ B3A2 ∩ B1A2 ∩ B2A1 ∩ B1A3 ∩ B1A3 ∩ B2A3 ∩ B3
105. 项目风险估计的图示法
106. 六、技术改造项目财务评价技术改造项目费用与效益的识别 “有无法”与“前后法” 沉没成本技术改造项目费用与效益的计量边际分析原理增量分析法机会成本、追赶成本
107. 七、房地产项目投资分析房地产投资考虑的因素投资盈利性方面的因素投资的盈利性取决于项目实施所需的费用和可带来的收益；投资安全性方面的因素投资的安全性取决于项目自身的风险和投资者所作的财务和法律等方面的安排；其他因素企业目标往往是多方面的投资决策也要考虑盈利性和安全性以外的企业目标。
108. 房地产项目的费用和收益财务收益租售收入财产升值收益折旧蔽税收益非财务收益开发阶段费用土地费用建设费用财务费用销售费用经营阶段费用出租费用维护、管理费用财务费用
109. 房地产开发项目总投资构成土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费用管理费用销售费用其它费用税费基本预备费涨价预备费建设期利息工程建设投资开发产品成本固定资产投资经营资金开发项目总投资
110. 折旧的蔽税作用经营成本 60万元 20万元帐面亏损额年总收入万元年折旧额万元总会计成本万元利息 30万元 16090180年净收益万元100年债务支出税后净现金流年净收益万元10066.6 万元6.6万元70万元利息 30万元本金偿还10万元蔽税收入税前净现金流 60 万元
111. 房地产项目初步财务分析过程框图×单位面积年租金水平529.5元/m2可出租面积 640 m2×最高毛收入 338880元空房损失和经营费用占毛收入的比例 0.07+0.45=0.52最高毛收入 338880元空房损失和经营费用 176218元－净经营收入 162662元年债务支出 125125元－÷净经营收入 162662元偿债能力比 1.3÷年债务支出 125125元抵押贷款常数(K) 0.10÷税前权益报酬现金流 37537元权益投资目标收益率 12％+抵押贷款额 1251250元最高权益投资额 312808元＝最高可支付价格(项目价值) 1564058元
112. 参数调整后的初步财务分析×单位面积年租金水平600元/m2可出租面积 640 m2×最高毛收入 384000元空房损失和经营费用占毛收入的比例 0.05+0.45=0.5最高毛收入 384000元空房损失和经营费用 192000元－净经营收入 192000元年债务支出 153600元－÷净经营收入 192000元偿债能力比 1.25÷年债务支出 153600元抵押贷款常数(K) 0.1066÷税前权益报酬现金流 38400元权益投资目标收益率 11％+抵押贷款额 1441506元最高权益投资额 349091元＝最高可支付价格(项目价值) 1790597元
113. 抵押贷款常数计算公式：式中：r为年利率， n为贷款年限示例：
114. 房地产项目现金流分析模型现金流分析房地产拥有期间各年的现金流量拥有期结束时财产出售现金流量
115. 八、先进技术应用项目评价先进技术应用项目评价的特点具有战略决策性质的多准则决策定量与定性分析相结合的半结构化决策强调竞争优势与核心能力的建立与发展着眼于企业长远目标重视项目的总体效益与集成效益间接费用与效益是要考虑的重要因素
116. 基于关键成功因素的多准则评价目标：建立与保持竞争优势准则：形成与发展核心能力缩短交货期提高产品质量降低成本改善服务增强应变能力技术能力管理能力员工素质观念

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