金阳厦项目
投资分析
目 录
项目概况
二长沙房产市场情况分析
三块处特性市场分析
四项目SWOT分析总体思路
五项目类项目调研情况
六项目产品开发策略建议
七项目投资收益风险预测
项目概况
（贵司提供资料）
☆金阳公司98年取体育馆路附1号建设国土证编号：开国（98）字第（1575号）
☆块宗号5097008综合途权面积113689方米期限2043年10月
☆原面积较法进行效商业开发取政府支持邻边单位（长沙铁路公司）协议土租赁意支持金阳公司2000年底取计委立项批复文件（长技基2000年493号）该文件中明确项目开发总建筑面积16000方米
☆2001年8月正式取长沙市规划理局二类规划设计条件通知单（编号200001078A1）中详细说明项目建设1900方米容积率85建筑高度84米机动车出入方东北
☆目前该块市场价格1200万元民币左右相关土偿出金已缴纳完毕
二 长沙房产市场情况分析
2005长沙房产市场发展历程中非常重年政策变化外豪强进入长沙房产市场乱花渐欲迷眼够断定变革市场法风浪静继续繁荣火爆会进入理性期冷静期调整期说法变革转折长沙房产走方说许谜
长沙房产市场——供应需求决
2005住宅推盘量创造新高巨供政策开始变僵硬时强劲消费势头否持续产品时代产品断升级换代花花世界否消费欲引导喷发长沙楼市否续神话？
二市场变革——产品升级营销升级全面展开
2004长沙房产市场正历着前未发展变革产品营销外列强进入导致竞争加剧市场升级导火索种形势2005愈演愈烈产品营销升级潮阻挡市场优化进步标志
三价格——欢喜忧
升肯定升升少少直房屋价格偏低长沙市场着产品升级带价格升级已启动势头迅猛样老百姓关心问题2005需见分晓
四资金链融资渠道——延续生命线
国家政策方政策政策策国家宏观调控产生作金融政策开始紧缩矛头指房产行业开资金缺口？房产行业真正成资金密集型行业钞票变紧缺企业玩转长沙房产市场？
五墅市场——长江浪推前浪
水云间绿城桂花城作新代墅否造势城东市场？升湖金鹰城老辈占天然守势？河西墅市场尤山水英伦（荷塘月色）否翻身？长沙墅市场走方？
六户型写字楼——物稀贵贵少
市区日渐减少天成熟段户型写字楼越发显珍贵明年类产品需求走势产品紧缺否表现出更高价格产品设计概念出现什样新变化城市中心价值提升
三 块处特性市场分析
———项目块处芙蓉路区域分析篇
总体区域分析：
2003年8月31日长沙南北交通动脉芙蓉路实现全线贯通标志成名符实中华第路全长46公里南起暮云镇北霞凝港2000年拓改五道构成巨坐标起撑起长沙交通新格局芙蓉路全线拉通条中国第道开始真正流金淌银时代商机财富令商法抗拒创业者工者投资者心仪着块藏金累银宝掘金中感受快乐
五市民绿化广场圆心五道轴五广场商务圈商业商业带动商务商务圈堂万代广场新新等先崛起沃尔玛铜锣湾王府井等商业巨子纷纷抢占黄金码头
芙蓉路轴心金融商务圈金融证券等金融行业鲜明特性途数十家银行证券公司参差林立契机区域掀起轮商住楼商务楼盘建设高潮商务带动商业成芙蓉路特色
芙蓉路黄金通道独特位刷新商务格局重新定商务诸侯
★侯家塘超核商圈
●区域板块商业产特征
侯家塘未长沙商业格局特重侯家塘商圈长沙市超核商圈三湘市报首次推出超核商圈概念谓超核指侯家塘商圈位东塘商圈五广场·黄兴路商圈芙蓉路金融街未省府十字节点具代优势
芙蓉路劳动路交汇点圆心外扩散270°扇形区域成长沙市新商务商业核心长沙商业界位资深士样断言理城市发展南移必然会南城形成新商务商业核心核心崛起必须干道发展侯家塘理位置天独厚
侯家塘处长沙新兴CBD区域毗邻东塘五商圈商业发展着定基础着新世纪体育文化中心建成侯家塘文体会展台更加显示出独特吸引力激发出新兴商圈效应侯家塘处东塘商圈五商圈连线中心位置体育文化契机奠定发展基础未发展认发展潜力限
五商圈传统商业积聚较起侯家塘新产业发源体育文化产业圈衍生出行业会方面促进侯家塘商圈全方位发展天心区招商局负责指出五商圈侯家塘商圈相互补充衬托间影响然会规模效应吸引更客流
解新佳入驻侯家塘两年侯家塘流物流原增长3－4成着新世纪体育文化中心建立城市商业广场家润轮番袭更侯家塘注入限活力带动区域迅速发展
★南长沙生态商务区
●区域板块商业产特征
南长沙省会长沙南门长株潭济体化前阵长沙拓南扩城桥头堡着省政府机关院南迁批重文化设施配套公益设施城南拔起规划中省政府新址省质博物馆省青少年活动中心省群众艺术馆会展中心市科技馆音乐厅等批省市级重文化设施建筑群落里成省会行政文化中心南长沙发展提供空间
●区域商业产创新模式
生态概念成商务楼亮点
EBD释义：生态商务区ecology business district首字母简化组合目前流行CBD发展全新概念选择特征解决原CBD存生态恶化问题死城现象交通班时分紧张区绿化较低商业气氛太淡写字楼空调病办公室综合症等等
长沙市拓城融城省区政府南迁造天心生态新城现实许商务活动许著名企业办公总部南发展趋势等等说明建设CBD时发展改善CBD生态CBDEBD提法EBD概念分强调中心原CBD分核聚化造成种种社会问题效解决
★中央商务区
●区域板块商业产特征
根长沙市城市总体规划（2000－2020）城市功分区中提出建设长沙中央商务区构想：中心绿化广场核心东起韶山路西蔡锷路北起展览馆路南民路面积约3方公里集商务办公信息文化娱乐体五道芙蓉路交叉点中心财富金融特征带状CBD正长沙形成
芙蓉中路CBD建成集中长沙部分金融商务文化服务机构量商务办公酒店公寓等配套设施长沙更具备完善便捷交通通信等现代化基础设施良环境
CBD出现芙蓉路条新改建省城动脉土迅猛增值显财气横溢遍金住CBD巨商机引诱外资加速抢滩星城跨国公司纷纷着陆嗅觉灵敏长沙开发商仁CBD区域掀起轮商务基础设施建设高潮目前云集芙蓉中路银行保险公司证券营业部等金融机构数十家段已成名副实湖南华尔街
●区域商业产创新模式
金融塞———雄踞五路芙蓉路交汇芙蓉广场铂金位置金融圈核心带芙蓉广场绝版宝
芙蓉生态广场———350米视野阻碍豁达胸怀坐观天览芙蓉生态广场怡美景工作余携友游历阳光普放飞心情激发灵感
金融商业核心———拥国际化商务氛围板块证券保险金融机构公司财团商家聚集酒店商务写字楼林立堂百盛家乐福肯德基麦劳必胜客等国际商业机构构筑起星城济商贸办公商业轴心
★松桂园商务区
●区域板块商业产特征
松桂园商务中心
位长沙市新规划CBD（中央商务区）中北部国际财富中心南方明珠国际酒店建鸿达现代城运达国际厦四座高楼圆心着芙蓉路展览馆路十字型两轴东———迎宾路东风路西———蔡锷路南———八路中山路北———湘春路体育馆路辐射相聚集商务区覆盖整清水塘街道麓园街道垅街道办事处部分面积约1方公里
着展览馆路拉通芙蓉北路提升松桂园商务中心目前已初具雏形成开福区范围活跃具增长发展潜力商务区发展方生产性服务功生活服务辅包括金融贸易信息广告法律服务等重点金融服务特色
方园约1KM范围汇聚湖南银行证券保险等金融机构总部高档写字楼家乐福普尔马斯特省展览馆长沙市中湘雅医院湖南日报社新闻出版厦烈士公园南方明珠国际酒店等长沙著名商业文化教育新闻休闲中心长沙CBD重中重极核段项目基位松桂园
黄金三角———芙蓉路展览馆路两条财富矿脉交织财富鼎点长沙CBD块财富处女
●区域商业产创新模式
第二金十字
松桂园商务城明年重点开发湘春路体育馆路构筑松桂园商务中心第二金十字通炮街路造清水塘两厢三湘第文化教育街区改造建湘路建立电讯产业市场展览馆路拉通契机两厢建立集餐饮娱乐休闲体特色街市年着重建设湘雅医疗城家居乐置业广场等
根政府规划车站路展览馆路实现接西端修建座湘江桥直接接通桐梓坡形成长沙市条五道
●区域商业产投资状况
投资潜力较 理：区域发展前景错目前开发土
投资价值风险收益 理：新兴项目定位起点高提升整区域投资价值正受运达广场开发节奏影响原座商务楼销售情况理想造成风险性较高 该区域新项目投资渠道较单
四 项目SWOT分析开发总体思路
项目SWOT综合分析
SWOT
点
说 明
S（优势）
升值前景高度认
长沙城市未CBD区域绝部分消费者相认升值潜力
城北素质楼盘
外部数量众政府机构银行企业院校加未量进入该区域中高收入群完全拒绝棚户区贫民区低素质社区安全隐患
优质规划交通网络
路幅路况具前瞻性路网建设快速干道边存亚交通问题
教育配套文化氛围
仅仅湘雅周边众高初中学展览馆博物馆等等文化氛围浓厚活动机构场
项目体量
灵活选择入市时机易受市场放量影响实现快速销售
W（劣势）
利润源单性
项目利润点迫赖商业部分带风险性
块先天性足
块利商业规划东西利规划
停车问题难取效解决
受块较影响停车问题够通种变通方式解决
楼盘配套完善
纯型客户商务部分操作均相影响
O（机会）
土希缺性
区域发展前景错目前开发土
充分利该区域升值前景
长沙房价具定升值空间该区域发展前景
合适产品设计
通产品规划处理未该区域商业商务需求功量集身
限度释放快速干道效应
案中干道效应物流交通畅业态组合选择续营商业辐射功容低估
T（威胁）
竞争项目确定性
案商业业态组合商业部分销售时机选择直接影响
项目周边建筑联体确定性
周边建筑联体项目成功重素着确定性
开发风险
长沙高价位楼盘整体偏淡局部走强盘热销整体状况加确定市场素项目开发存着定市场风险
市场威胁客户竞争
客户整体资源限周边项目吸引项目部分潜投资者
产品选择分析
（） 分析调查样类统计
样类
数 量
项目名称
百 分
商住楼
9
曼哈顿新贵联合商厦五华府碧云天
市阳光锦绣 华天宏景名厦
湖南财富中心建鸿达现代现代城
42．9
户型
6
青年公寓锦华时代日出东方芯信息厦明景公寓锦绣中环
28．6
写字楼
6
名汇达湘茶厦蓝色标天国际财富中心雨花厦天辰腾达商务厦
28．6
（二）样区位分布
（三）价格统计
价 格
类
均 价（元㎡）
3000
30003500
3500—4000
40004500
4500
商住楼
锦绣华天
五华府
碧云天建鸿达市阳光
曼哈顿新贵
宏景名厦
湖南财富联合商厦
百分
11．1
44．4
22．2
22．2
0
户型
明景公寓
锦华时代
日出东方
青年公寓
芯信息厦
锦绣中环
百分
16．7
33．3
16．7
16．7
16．7
商务楼
蓝色标
湘茶厦
天辰腾达商务厦
雨花厦
名汇达
天国际
百分
0
16．7
33．3
16．7
33．3
商住楼
户型
商务楼
（四）力户型统计
类
力 面 积
4075㎡
75130㎡
130180㎡
180㎡
商住楼
建鸿达现代城宏景名厦
五华府
曼哈顿新贵市阳光湖南财富中心碧云天联合商厦锦绣华天
百分
0
33．3
66．7
0
户型公寓
芯信息厦
日出东方
锦绣中环锦华时代青年公寓
明景公寓
百分
83．3
16．7
0
0
写字楼
雨花厦蓝色标湘茶厦
蓝色标
天辰·腾达商务厦
天国际财富中心名汇达
百分
0
50
16．7
50
结
芙蓉路线户型分布少具定稀缺性段便利性商业成熟性等原户型宜量开发写字楼商务楼开发成熟客户认性较高楼盘众租金高出租效果普遍理想中低档次字纸楼定发展空间
户型出租物业分析
长沙现状户型般青年客户群购买住出租较少 单位面积租金价格高 基算租户会选择购买付月供 租赁客户般短期出差客户时租住客户
二项目分析结
整合 —— 升值前景优质规划社区文素质周边环境素质巨差异化市场真空
特注意点 —— 项目体量项目开发障碍周边项目联体项目开发首先解决问题
市场状况项目分析中结合目前类信息通产品组合营造倡导种符合入住该区域群特性工作生活方式项目成功关键造精品户型＋写字楼形式公寓式写字楼
接章节底做什什做精品户型公寓＋写字楼形式公寓式写字楼进行阐述项目定位
案物业开发特殊性鉴项目体量问题项目周边建筑联体问题停车问题解决方案问题样种特定开发前提做什物业合适市场？目前关心问题案作街块设立裙楼塔楼必然裙楼部分样定位？塔楼部分产品功样定位做公寓写字楼呢？
1裙楼部分建议做四层作种定招商符合楼盘特质
项目身特点处位置建议底层针银行金融保险机构通信类企业旅游公司等实力公司招租客户中交通便利流量宣传效果高黄金段会租金事宜公司纠缠二楼开始直四楼建议针外驻长办事处分公司成长中中企业集中办公中心开发部分做中高档餐饮类服务场
2塔楼部分根司长沙城市公寓写字楼市场深入研究认特殊段做单纯公寓单纯写字楼定风险（见风险收益分析部分）
鉴案种种特性做成创新唯超常规物业限度激发潜价值
系列证公司终建议案塔楼部分定位公寓式写字楼(暂命名)
公寓式写字楼 ——年逐渐兴起种办公模式初公寓改造成类住宅改建公寓写字楼某种程度克服目前长沙传统专业写字楼存理费高加班受限制等弊端迎合部分中型公司利益需求
首先实率提高公寓式写字楼住宅改建成实率方面正规写字楼高出20百分点
次理费降低便控制单户空调设计节约开发成中型公司节约费开支迎合晚长加班需求
类公寓式写字楼种属中档者中档偏写字楼甲级写字楼定差距难发现形态写字楼长沙具部分发展空间种具公寓居家氛围办公空间种物业相段时期满足长沙公司办公环境需求
五 项目类项目分析情况
――关芙蓉路CBD段商务公寓分析
关CBD
CBD中央商务区称商务中心区Central Business District简称初起源20世纪20年代美国意商业会聚现代意义中央商务区指集中量金融商业贸易信息中介机构拥量商务办公酒店公寓等配套设施具备完善市政交通通讯条件便现代商务活动场
市中央商务区指东起袁家岭西五广场北伍家岭南止候家塘块面积约3方公里区域
二 长沙市商务公寓市场现状
1 代表性项目
长沙市中央商务区中具代表性项目分亚时代广场君天厦湖南国际金融厦天城银海厦名汇达元盛厦中欣厦华天新城天国际财富中心新世纪城颐美现代城唐碧阁湖南财富中心府酒店公寓锦绣华天等
2 商务公寓客户构成
目前长沙商务公寓客户基商务型投资型居家型三部分组成
商务型客户指发展中中型企业愿意跻身混杂住宅公寓中办公难逾越专业写字楼价格门槛商务公寓商住免奔波辛劳节约时间减少量开支商务公寓成长型企业首选
投资型客户指拥雄厚实力企业集团投资商商务公寓吸引住众投资商眼光原商务公寓投资具收益稳定风险投资回报率高等特点
居家型客户追逐时尚性张扬9晚5族城市中精英拥高学历时尚创造力强特征
3 商务公寓特征
A 商务公寓介住宅写字楼间渡性产品专业写字楼间区十分明显商务公寓成长型企业温床外立面写字楼接写字楼配置讲逊色专业写字楼高住宅功舒适生活气派商务办公
B 户型公寓十分走俏
芙蓉路线商务公寓中面积仅50方米90方米户型设计正着实性性化方发展完善处中央商务区核心段商务公寓成投入较低段抢手设计时尚倍受欢迎
C 业评价较差
现阶段长沙商务公寓配套设施齐全专业服务意识淡薄住宅功完善商务形象突出饱受业业士批评外配套方面市商务公寓相关配套停留宽带电话卫星接收基系统基现代商务服务系统十分欠缺客观商务公寓面着较尴尬境
D 基集中芙蓉路线
北站候家塘仅4公里长道路密密排布着20商务项目市目前黄金段芙蓉路线仅黄金段中央商务区核心段建设高档商务公寓升值稳定收益区间成众开发商投资建设首选
E 投资型客户居
芙蓉路线段市中央商务区核心着较浓厚商务氛围正投资者喜爱气息然该区域商务公寓价格十分便宜稳定收益丰厚回报细微风险吸引众投资商成商务公寓市场购买力
F 含糊概念
目前长沙市商务公寓数外立面马判断出商住开发商降低成提高利润空间锁住商住两类群体想做企业住宅两误扩市场覆盖面实际混淆市场项目印象造成概念模糊困扰
三 商务公寓市场发展趋势预测
长沙市商务公寓市场正围绕着CBD区快速发展现阶段商务公寓市场状况较稳定销售市场较活跃租赁市场较红火着区域商业氛围聚集商务公寓发展空间广阔
1住言 户型公寓受追捧户型公寓萎缩根关资料显示长沙市20岁35岁间职业群体占市区总口半左右部分群拥高学历时尚创造力强特点中部分刚出校门初始创业户型投入低性张扬成新族购买焦点
2商务公寓言 黄金段稀缺长沙市拥位中央商务区商务公寓成CBD带贵族着市济发展芙蓉路域逐渐成较完善中央商务区核心形成集商贸娱乐购物休闲体功商业群吸引众外商长投资商务公寓需求增加成必然商务公寓市场呈现升温势
3商业房言 着长沙发展城市开发空间逐渐减少处芙蓉路中央商务区域商业房维持较长段时间繁荣
附件：
户型抽样楼盘览表
名称
点
总建筑面积（㎡）
总套数
户型面积（㎡）
装修情况
价格
公摊率
物业理费（元㎡）
配套设施
周边环境
起价
均价
锦华时代
八路富丽华酒店东侧
302万
459套
30—50
毛坯房
2650
3100
12
会三层空中花园健身房咖啡厅
富丽华酒店阿波罗商场肯基麦劳家润生活超市
千喜华 城
远路附
353万
200套
55
铺板砖厨房卫生间吊顶
2900
3100
17
12
家润千喜店两部电梯
长沙火车站阿波罗商场宾馆富丽华酒店
日出东方
八路68号
163万
180套
39—75
毛坯房
2780
3120
30
12
三台电梯
阿波罗商业广场晓圆公园家润超市富丽华酒店
米空间
车站南路雨花道交汇处
465套
30—120
精装修整体浴室整体橱柜
2300
2900
22
五台电梯宽带网入户
桂花公园
芯·信息厦
八路
585万
446套
38—106
精装修（面铺毯）远铃整体浴室等
3618
4000
30
18
7台电梯中央空调功会议厅（中）票务中心食堂商务中心健身房等
省军区泰天酒店省公安厅市十二中等
续表
名称
点
总建筑面积（㎡）
总套数
户型面积（㎡）
装修情况
价格
公摊率
物业理费（元㎡）
配套设施
周边环境
起价
均价
青年公寓
蔡锷路东牌楼尚街
1136万
168套
45—60
高级木板海尔分体式空调远铃整体浴室海尔整体橱柜海尔抽油烟机电热水器电磁炉等
3580
3980
25
12
两台电梯功家庭助式服务厅洗衣房健身房休闲茶座等
堂黄兴路步行街金色年华民医院新华图书城等
BOBO国际
解放西路太街交汇处
538套
40—80
提供性化菜单式装修服务
VIP会文化会
贾谊居坡子街金色年华沃尔马黄兴路商业步行街
米空间
车站南路雨花道交汇处
465套
30—120
精装修整体浴室整体橱柜
2300
2900
22
五台电梯宽带网入户
桂花公园
芯·信息厦
八路
585万
446套
38—106
精装修（面铺毯）远铃整体浴室等
3618
4000
30
18
7台电梯中央空调功会议厅（中）票务中心健身房等
省军区泰天酒店省公安厅市十二中等
六 项目产品开发策略建议
通面长沙公寓户型分析项目初步描述：
精品户型公寓＋写字楼形式公寓式写字楼
——具象商务楼盘更数象征抽象载体商务国际化金钱位······
——商住意境天间隐醉心事业陶然生活
产品定位
精品户型公寓＋写字楼形式公寓式写字楼——填补市场空白
1产品形式
案精品户型公寓＋写字楼形式公寓式写字楼形式写字楼公寓结合两者均栋建筑物栋建筑物合理配置商住楼公寓位置例写字楼公寓合理布置层区域塔楼部分公寓部分写字楼
2产品途：
精品户型公寓＋写字楼形式公寓式写字楼办公商住功种完美结合旨居住办公融体取佳衡点居住功体现作高级员工公寓（户型）办公功体现公司提供写字楼
3产品价值
精品户型公寓＋写字楼形式公寓式写字楼普通公寓式写字楼普通公寓写字楼市场种创新较新物业形式特定消费群体相观消费容量
二建筑形态定位
1建筑类型——塔楼
2建筑结构——框架式结构
避免框剪式结构便意分割户型采取菜单式组合力户型4080方米户型
3建筑风格——现代简约式风格
外立面简洁流畅色彩鲜明节约成
4材质——环保美观健康
运种新型材质需建筑商商讨配合案中档次定位
5装修风格——DIY菜单式装修
菜单式装修预售商品房住宅时提供种装修方案提供种标准装修价格供购房选择
三楼盘亮点设计
楼盘品质
◆ 性价较优秀物业 ◆ 升值空间物业
◆ 交通便捷周边配套完善物业 ◆ 着良环境项功完善档次较高物业
酒店式服务体系
家式物业理服务配置24时安全保障体系公设施理服务业体验身家中享受星级宾馆舒心安逸
开放式空间
◆ 独立成套套组合——居住需求找适合空间
◆ 灵活性舒适性——拆改营造舒适意空间
七 项目投资收益风险预测
1项目建设投资预测
项目情况表
项
目
简
介
理位置
体育馆路附1#旁商业银行前芙蓉路背铁路堵头
权属性质
现属金阳公司金阳公司股权转华通公司
形况
采取商业银行联体建设建筑面积达24000米
建筑密度求
绿化率求
25
求
总占面积
1900㎡
容积率求
85
项
目
初
步
设
想
建设环境
周边住宅唐碧阁28层均价3000元㎡元盛厦均价3400元㎡（商住）市场消化力较强
建
设
建
议
方
案
目标客户定位
适宜中型企业购买投资者投资
建筑规划形式
4层裙楼25层商住层停车场限高84米
建筑类型
求
总建筑面积
16150㎡
商铺面积
3200㎡
中1900㎡建筑面积
15350㎡
建筑密度
联体产生面积
0㎡
绿率
室面积
800㎡
户数
辅助房面积
停车位
30
项目开发总收入预测
指标
销售面积
价格（元㎡）
收入（万元）
备注
商铺部分
层650㎡
25000
162500
公部分150㎡
二层800㎡
8000
64000
三层800㎡
5000
40000
四层800㎡
4000
32000
商住部分
12150㎡
3300
400950
停车位部分
30
9万元
27000
送留部分
800*32400㎡
3300
79200
2层留
1层铁路公司
合计
64725
二项目开发总投资综述
项目名称
工程量㎡
单价（元㎡）
总投资（万元）
土成
800万左右（估值）
前期开发费
1900
185
3515
建筑安装工程
16150
1450
234175
中：
报建费
16150
160
2584
公建配套设施费
1900
240
456
理费
16150
20
323
营销费
64725万元
计提22
14239
财务费
2000万元
贷1年7利息
140
开发税费
64725
营业税56+增值税1
42718
静态投资总额
422277
项目开发效益分析表
1
销售总收入
64725
减：项目总投资
422277
2
利润总额
224973
投资回报率
53
现金流量指标览
（假设现筹备预计2年开发完成2005年10月开盘）
2004
2005
2006
2007
合计（万元）
现金流入
323625
323625
64725
现金流出
202692
219584
422277
净现金流量
120933
104041
224974
结：
1种假设利通原规划设计条件利润224974万元具投资行性
2前期启动资金应：202692万元*06*08+800万元177292万元
3次计算未股权分配计算入
2项目建议开发模式
项目面问题
1项目规划难定位
整体全盘规划难界定块
2联体开发否够协调
果够联体开发司认风险太适宜开发
3停车位解决方案
够变相解决然项目规划存问题
（）假设条件满足关键问题够解决情况结合项目身种优劣势情况提出建议：
综述结合长沙实情项目身状况认关果够解决问题项目定位精品户型公寓＋写字楼公寓式写字楼
（二）假设条件满足结合长沙整体济状况项目身条件提出资运营基础开发模式
1项目整体进行资运营：
A项目块进行整体包装通特定渠道寻找投资商产开发商等泛合作运营模式
B项目块整体转迅速获取回笼资金风险转受者
2土＋资金模式合作开发：
A资金充足扩张需求相应产开发验开发商合作开发
B贵方土作价入股方资金投入开发双方投入例利益享风险担
C合作开发企业资金实力求低5000万前期应接洽两家企业便选择
3项目运作注意点
1果涉身开发问题定确保资金流正常运转起码做资金保证项目启动银行贷款带资保证工程进度销售收入（含揭）补充开发资金资市场融资合作开发作备
2涉资运营方面做项目块整体包装挖掘项目潜优势激活投资者投资热情资利润化
3开发运作注意片区联动形成种中中抱成团做法利该片区开发项目互补优势
(全文完)
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金阳厦项目
投资分析
目 录
项目概况
二长沙房产市场情况分析
三块处特性市场分析
四项目SWOT分析总体思路
五项目类项目调研情况
六项目产品开发策略建议
七项目投资收益风险预测
项目概况
（贵司提供资料）
☆金阳公司98年取体育馆路附1号建设国土证编号：开国（98）字第（1575号）
☆块宗号5097008综合途权面积113689方米期限2043年10月
☆原面积较法进行效商业开发取政府支持邻边单位（长沙铁路公司）协议土租赁意支持金阳公司2000年底取计委立项批复文件（长技基2000年493号）该文件中明确项目开发总建筑面积16000方米
☆2001年8月正式取长沙市规划理局二类规划设计条件通知单（编号200001078A1）中详细说明项目建设1900方米容积率85建筑高度84米机动车出入方东北
☆目前该块市场价格1200万元民币左右相关土偿出金已缴纳完毕
二 长沙房产市场情况分析
2005长沙房产市场发展历程中非常重年政策变化外豪强进入长沙房产市场乱花渐欲迷眼够断定变革市场法风浪静继续繁荣火爆会进入理性期冷静期调整期说法变革转折长沙房产走方说许谜
长沙房产市场——供应需求决
2005住宅推盘量创造新高巨供政策开始变僵硬时强劲消费势头否持续产品时代产品断升级换代花花世界否消费欲引导喷发长沙楼市否续神话？
二市场变革——产品升级营销升级全面展开
2004长沙房产市场正历着前未发展变革产品营销外列强进入导致竞争加剧市场升级导火索种形势2005愈演愈烈产品营销升级潮阻挡市场优化进步标志
三价格——欢喜忧
升肯定升升少少直房屋价格偏低长沙市场着产品升级带价格升级已启动势头迅猛样老百姓关心问题2005需见分晓
四资金链融资渠道——延续生命线
国家政策方政策政策策国家宏观调控产生作金融政策开始紧缩矛头指房产行业开资金缺口？房产行业真正成资金密集型行业钞票变紧缺企业玩转长沙房产市场？
五墅市场——长江浪推前浪
水云间绿城桂花城作新代墅否造势城东市场？升湖金鹰城老辈占天然守势？河西墅市场尤山水英伦（荷塘月色）否翻身？长沙墅市场走方？
六户型写字楼——物稀贵贵少
市区日渐减少天成熟段户型写字楼越发显珍贵明年类产品需求走势产品紧缺否表现出更高价格产品设计概念出现什样新变化城市中心价值提升
三 块处特性市场分析
———项目块处芙蓉路区域分析篇
总体区域分析：
2003年8月31日长沙南北交通动脉芙蓉路实现全线贯通标志成名符实中华第路全长46公里南起暮云镇北霞凝港2000年拓改五道构成巨坐标起撑起长沙交通新格局芙蓉路全线拉通条中国第道开始真正流金淌银时代商机财富令商法抗拒创业者工者投资者心仪着块藏金累银宝掘金中感受快乐
五市民绿化广场圆心五道轴五广场商务圈商业商业带动商务商务圈堂万代广场新新等先崛起沃尔玛铜锣湾王府井等商业巨子纷纷抢占黄金码头
芙蓉路轴心金融商务圈金融证券等金融行业鲜明特性途数十家银行证券公司参差林立契机区域掀起轮商住楼商务楼盘建设高潮商务带动商业成芙蓉路特色
芙蓉路黄金通道独特位刷新商务格局重新定商务诸侯
★侯家塘超核商圈
●区域板块商业产特征
侯家塘未长沙商业格局特重侯家塘商圈长沙市超核商圈三湘市报首次推出超核商圈概念谓超核指侯家塘商圈位东塘商圈五广场·黄兴路商圈芙蓉路金融街未省府十字节点具代优势
芙蓉路劳动路交汇点圆心外扩散270°扇形区域成长沙市新商务商业核心长沙商业界位资深士样断言理城市发展南移必然会南城形成新商务商业核心核心崛起必须干道发展侯家塘理位置天独厚
侯家塘处长沙新兴CBD区域毗邻东塘五商圈商业发展着定基础着新世纪体育文化中心建成侯家塘文体会展台更加显示出独特吸引力激发出新兴商圈效应侯家塘处东塘商圈五商圈连线中心位置体育文化契机奠定发展基础未发展认发展潜力限
五商圈传统商业积聚较起侯家塘新产业发源体育文化产业圈衍生出行业会方面促进侯家塘商圈全方位发展天心区招商局负责指出五商圈侯家塘商圈相互补充衬托间影响然会规模效应吸引更客流
解新佳入驻侯家塘两年侯家塘流物流原增长3－4成着新世纪体育文化中心建立城市商业广场家润轮番袭更侯家塘注入限活力带动区域迅速发展
★南长沙生态商务区
●区域板块商业产特征
南长沙省会长沙南门长株潭济体化前阵长沙拓南扩城桥头堡着省政府机关院南迁批重文化设施配套公益设施城南拔起规划中省政府新址省质博物馆省青少年活动中心省群众艺术馆会展中心市科技馆音乐厅等批省市级重文化设施建筑群落里成省会行政文化中心南长沙发展提供空间
●区域商业产创新模式
生态概念成商务楼亮点
EBD释义：生态商务区ecology business district首字母简化组合目前流行CBD发展全新概念选择特征解决原CBD存生态恶化问题死城现象交通班时分紧张区绿化较低商业气氛太淡写字楼空调病办公室综合症等等
长沙市拓城融城省区政府南迁造天心生态新城现实许商务活动许著名企业办公总部南发展趋势等等说明建设CBD时发展改善CBD生态CBDEBD提法EBD概念分强调中心原CBD分核聚化造成种种社会问题效解决
★中央商务区
●区域板块商业产特征
根长沙市城市总体规划（2000－2020）城市功分区中提出建设长沙中央商务区构想：中心绿化广场核心东起韶山路西蔡锷路北起展览馆路南民路面积约3方公里集商务办公信息文化娱乐体五道芙蓉路交叉点中心财富金融特征带状CBD正长沙形成
芙蓉中路CBD建成集中长沙部分金融商务文化服务机构量商务办公酒店公寓等配套设施长沙更具备完善便捷交通通信等现代化基础设施良环境
CBD出现芙蓉路条新改建省城动脉土迅猛增值显财气横溢遍金住CBD巨商机引诱外资加速抢滩星城跨国公司纷纷着陆嗅觉灵敏长沙开发商仁CBD区域掀起轮商务基础设施建设高潮目前云集芙蓉中路银行保险公司证券营业部等金融机构数十家段已成名副实湖南华尔街
●区域商业产创新模式
金融塞———雄踞五路芙蓉路交汇芙蓉广场铂金位置金融圈核心带芙蓉广场绝版宝
芙蓉生态广场———350米视野阻碍豁达胸怀坐观天览芙蓉生态广场怡美景工作余携友游历阳光普放飞心情激发灵感
金融商业核心———拥国际化商务氛围板块证券保险金融机构公司财团商家聚集酒店商务写字楼林立堂百盛家乐福肯德基麦劳必胜客等国际商业机构构筑起星城济商贸办公商业轴心
★松桂园商务区
●区域板块商业产特征
松桂园商务中心
位长沙市新规划CBD（中央商务区）中北部国际财富中心南方明珠国际酒店建鸿达现代城运达国际厦四座高楼圆心着芙蓉路展览馆路十字型两轴东———迎宾路东风路西———蔡锷路南———八路中山路北———湘春路体育馆路辐射相聚集商务区覆盖整清水塘街道麓园街道垅街道办事处部分面积约1方公里
着展览馆路拉通芙蓉北路提升松桂园商务中心目前已初具雏形成开福区范围活跃具增长发展潜力商务区发展方生产性服务功生活服务辅包括金融贸易信息广告法律服务等重点金融服务特色
方园约1KM范围汇聚湖南银行证券保险等金融机构总部高档写字楼家乐福普尔马斯特省展览馆长沙市中湘雅医院湖南日报社新闻出版厦烈士公园南方明珠国际酒店等长沙著名商业文化教育新闻休闲中心长沙CBD重中重极核段项目基位松桂园
黄金三角———芙蓉路展览馆路两条财富矿脉交织财富鼎点长沙CBD块财富处女
●区域商业产创新模式
第二金十字
松桂园商务城明年重点开发湘春路体育馆路构筑松桂园商务中心第二金十字通炮街路造清水塘两厢三湘第文化教育街区改造建湘路建立电讯产业市场展览馆路拉通契机两厢建立集餐饮娱乐休闲体特色街市年着重建设湘雅医疗城家居乐置业广场等
根政府规划车站路展览馆路实现接西端修建座湘江桥直接接通桐梓坡形成长沙市条五道
●区域商业产投资状况
投资潜力较 理：区域发展前景错目前开发土
投资价值风险收益 理：新兴项目定位起点高提升整区域投资价值正受运达广场开发节奏影响原座商务楼销售情况理想造成风险性较高 该区域新项目投资渠道较单
四 项目SWOT分析开发总体思路
项目SWOT综合分析
SWOT
点
说 明
S（优势）
升值前景高度认
长沙城市未CBD区域绝部分消费者相认升值潜力
城北素质楼盘
外部数量众政府机构银行企业院校加未量进入该区域中高收入群完全拒绝棚户区贫民区低素质社区安全隐患
优质规划交通网络
路幅路况具前瞻性路网建设快速干道边存亚交通问题
教育配套文化氛围
仅仅湘雅周边众高初中学展览馆博物馆等等文化氛围浓厚活动机构场
项目体量
灵活选择入市时机易受市场放量影响实现快速销售
W（劣势）
利润源单性
项目利润点迫赖商业部分带风险性
块先天性足
块利商业规划东西利规划
停车问题难取效解决
受块较影响停车问题够通种变通方式解决
楼盘配套完善
纯型客户商务部分操作均相影响
O（机会）
土希缺性
区域发展前景错目前开发土
充分利该区域升值前景
长沙房价具定升值空间该区域发展前景
合适产品设计
通产品规划处理未该区域商业商务需求功量集身
限度释放快速干道效应
案中干道效应物流交通畅业态组合选择续营商业辐射功容低估
T（威胁）
竞争项目确定性
案商业业态组合商业部分销售时机选择直接影响
项目周边建筑联体确定性
周边建筑联体项目成功重素着确定性
开发风险
长沙高价位楼盘整体偏淡局部走强盘热销整体状况加确定市场素项目开发存着定市场风险
市场威胁客户竞争
客户整体资源限周边项目吸引项目部分潜投资者
产品选择分析
（） 分析调查样类统计
样类
数 量
项目名称
百 分
商住楼
9
曼哈顿新贵联合商厦五华府碧云天
市阳光锦绣 华天宏景名厦
湖南财富中心建鸿达现代现代城
42．9
户型
6
青年公寓锦华时代日出东方芯信息厦明景公寓锦绣中环
28．6
写字楼
6
名汇达湘茶厦蓝色标天国际财富中心雨花厦天辰腾达商务厦
28．6
（二）样区位分布
（三）价格统计
价 格
类
均 价（元㎡）
3000
30003500
3500—4000
40004500
4500
商住楼
锦绣华天
五华府
碧云天建鸿达市阳光
曼哈顿新贵
宏景名厦
湖南财富联合商厦
百分
11．1
44．4
22．2
22．2
0
户型
明景公寓
锦华时代
日出东方
青年公寓
芯信息厦
锦绣中环
百分
16．7
33．3
16．7
16．7
16．7
商务楼
蓝色标
湘茶厦
天辰腾达商务厦
雨花厦
名汇达
天国际
百分
0
16．7
33．3
16．7
33．3
商住楼
户型
商务楼
（四）力户型统计
类
力 面 积
4075㎡
75130㎡
130180㎡
180㎡
商住楼
建鸿达现代城宏景名厦
五华府
曼哈顿新贵市阳光湖南财富中心碧云天联合商厦锦绣华天
百分
0
33．3
66．7
0
户型公寓
芯信息厦
日出东方
锦绣中环锦华时代青年公寓
明景公寓
百分
83．3
16．7
0
0
写字楼
雨花厦蓝色标湘茶厦
蓝色标
天辰·腾达商务厦
天国际财富中心名汇达
百分
0
50
16．7
50
结
芙蓉路线户型分布少具定稀缺性段便利性商业成熟性等原户型宜量开发写字楼商务楼开发成熟客户认性较高楼盘众租金高出租效果普遍理想中低档次字纸楼定发展空间
户型出租物业分析
长沙现状户型般青年客户群购买住出租较少 单位面积租金价格高 基算租户会选择购买付月供 租赁客户般短期出差客户时租住客户
二项目分析结
整合 —— 升值前景优质规划社区文素质周边环境素质巨差异化市场真空
特注意点 —— 项目体量项目开发障碍周边项目联体项目开发首先解决问题
市场状况项目分析中结合目前类信息通产品组合营造倡导种符合入住该区域群特性工作生活方式项目成功关键造精品户型＋写字楼形式公寓式写字楼
接章节底做什什做精品户型公寓＋写字楼形式公寓式写字楼进行阐述项目定位
案物业开发特殊性鉴项目体量问题项目周边建筑联体问题停车问题解决方案问题样种特定开发前提做什物业合适市场？目前关心问题案作街块设立裙楼塔楼必然裙楼部分样定位？塔楼部分产品功样定位做公寓写字楼呢？
1裙楼部分建议做四层作种定招商符合楼盘特质
项目身特点处位置建议底层针银行金融保险机构通信类企业旅游公司等实力公司招租客户中交通便利流量宣传效果高黄金段会租金事宜公司纠缠二楼开始直四楼建议针外驻长办事处分公司成长中中企业集中办公中心开发部分做中高档餐饮类服务场
2塔楼部分根司长沙城市公寓写字楼市场深入研究认特殊段做单纯公寓单纯写字楼定风险（见风险收益分析部分）
鉴案种种特性做成创新唯超常规物业限度激发潜价值
系列证公司终建议案塔楼部分定位公寓式写字楼(暂命名)
公寓式写字楼 ——年逐渐兴起种办公模式初公寓改造成类住宅改建公寓写字楼某种程度克服目前长沙传统专业写字楼存理费高加班受限制等弊端迎合部分中型公司利益需求
首先实率提高公寓式写字楼住宅改建成实率方面正规写字楼高出20百分点
次理费降低便控制单户空调设计节约开发成中型公司节约费开支迎合晚长加班需求
类公寓式写字楼种属中档者中档偏写字楼甲级写字楼定差距难发现形态写字楼长沙具部分发展空间种具公寓居家氛围办公空间种物业相段时期满足长沙公司办公环境需求
五 项目类项目分析情况
――关芙蓉路CBD段商务公寓分析
关CBD
CBD中央商务区称商务中心区Central Business District简称初起源20世纪20年代美国意商业会聚现代意义中央商务区指集中量金融商业贸易信息中介机构拥量商务办公酒店公寓等配套设施具备完善市政交通通讯条件便现代商务活动场
市中央商务区指东起袁家岭西五广场北伍家岭南止候家塘块面积约3方公里区域
二 长沙市商务公寓市场现状
1 代表性项目
长沙市中央商务区中具代表性项目分亚时代广场君天厦湖南国际金融厦天城银海厦名汇达元盛厦中欣厦华天新城天国际财富中心新世纪城颐美现代城唐碧阁湖南财富中心府酒店公寓锦绣华天等
2 商务公寓客户构成
目前长沙商务公寓客户基商务型投资型居家型三部分组成
商务型客户指发展中中型企业愿意跻身混杂住宅公寓中办公难逾越专业写字楼价格门槛商务公寓商住免奔波辛劳节约时间减少量开支商务公寓成长型企业首选
投资型客户指拥雄厚实力企业集团投资商商务公寓吸引住众投资商眼光原商务公寓投资具收益稳定风险投资回报率高等特点
居家型客户追逐时尚性张扬9晚5族城市中精英拥高学历时尚创造力强特征
3 商务公寓特征
A 商务公寓介住宅写字楼间渡性产品专业写字楼间区十分明显商务公寓成长型企业温床外立面写字楼接写字楼配置讲逊色专业写字楼高住宅功舒适生活气派商务办公
B 户型公寓十分走俏
芙蓉路线商务公寓中面积仅50方米90方米户型设计正着实性性化方发展完善处中央商务区核心段商务公寓成投入较低段抢手设计时尚倍受欢迎
C 业评价较差
现阶段长沙商务公寓配套设施齐全专业服务意识淡薄住宅功完善商务形象突出饱受业业士批评外配套方面市商务公寓相关配套停留宽带电话卫星接收基系统基现代商务服务系统十分欠缺客观商务公寓面着较尴尬境
D 基集中芙蓉路线
北站候家塘仅4公里长道路密密排布着20商务项目市目前黄金段芙蓉路线仅黄金段中央商务区核心段建设高档商务公寓升值稳定收益区间成众开发商投资建设首选
E 投资型客户居
芙蓉路线段市中央商务区核心着较浓厚商务氛围正投资者喜爱气息然该区域商务公寓价格十分便宜稳定收益丰厚回报细微风险吸引众投资商成商务公寓市场购买力
F 含糊概念
目前长沙市商务公寓数外立面马判断出商住开发商降低成提高利润空间锁住商住两类群体想做企业住宅两误扩市场覆盖面实际混淆市场项目印象造成概念模糊困扰
三 商务公寓市场发展趋势预测
长沙市商务公寓市场正围绕着CBD区快速发展现阶段商务公寓市场状况较稳定销售市场较活跃租赁市场较红火着区域商业氛围聚集商务公寓发展空间广阔
1住言 户型公寓受追捧户型公寓萎缩根关资料显示长沙市20岁35岁间职业群体占市区总口半左右部分群拥高学历时尚创造力强特点中部分刚出校门初始创业户型投入低性张扬成新族购买焦点
2商务公寓言 黄金段稀缺长沙市拥位中央商务区商务公寓成CBD带贵族着市济发展芙蓉路域逐渐成较完善中央商务区核心形成集商贸娱乐购物休闲体功商业群吸引众外商长投资商务公寓需求增加成必然商务公寓市场呈现升温势
3商业房言 着长沙发展城市开发空间逐渐减少处芙蓉路中央商务区域商业房维持较长段时间繁荣
附件：
户型抽样楼盘览表
名称
点
总建筑面积（㎡）
总套数
户型面积（㎡）
装修情况
价格
公摊率
物业理费（元㎡）
配套设施
周边环境
起价
均价
锦华时代
八路富丽华酒店东侧
302万
459套
30—50
毛坯房
2650
3100
12
会三层空中花园健身房咖啡厅
富丽华酒店阿波罗商场肯基麦劳家润生活超市
千喜华 城
远路附
353万
200套
55
铺板砖厨房卫生间吊顶
2900
3100
17
12
家润千喜店两部电梯
长沙火车站阿波罗商场宾馆富丽华酒店
日出东方
八路68号
163万
180套
39—75
毛坯房
2780
3120
30
12
三台电梯
阿波罗商业广场晓圆公园家润超市富丽华酒店
米空间
车站南路雨花道交汇处
465套
30—120
精装修整体浴室整体橱柜
2300
2900
22
五台电梯宽带网入户
桂花公园
芯·信息厦
八路
585万
446套
38—106
精装修（面铺毯）远铃整体浴室等
3618
4000
30
18
7台电梯中央空调功会议厅（中）票务中心食堂商务中心健身房等
省军区泰天酒店省公安厅市十二中等
续表
名称
点
总建筑面积（㎡）
总套数
户型面积（㎡）
装修情况
价格
公摊率
物业理费（元㎡）
配套设施
周边环境
起价
均价
青年公寓
蔡锷路东牌楼尚街
1136万
168套
45—60
高级木板海尔分体式空调远铃整体浴室海尔整体橱柜海尔抽油烟机电热水器电磁炉等
3580
3980
25
12
两台电梯功家庭助式服务厅洗衣房健身房休闲茶座等
堂黄兴路步行街金色年华民医院新华图书城等
BOBO国际
解放西路太街交汇处
538套
40—80
提供性化菜单式装修服务
VIP会文化会
贾谊居坡子街金色年华沃尔马黄兴路商业步行街
米空间
车站南路雨花道交汇处
465套
30—120
精装修整体浴室整体橱柜
2300
2900
22
五台电梯宽带网入户
桂花公园
芯·信息厦
八路
585万
446套
38—106
精装修（面铺毯）远铃整体浴室等
3618
4000
30
18
7台电梯中央空调功会议厅（中）票务中心健身房等
省军区泰天酒店省公安厅市十二中等
六 项目产品开发策略建议
通面长沙公寓户型分析项目初步描述：
精品户型公寓＋写字楼形式公寓式写字楼
——具象商务楼盘更数象征抽象载体商务国际化金钱位······
——商住意境天间隐醉心事业陶然生活
产品定位
精品户型公寓＋写字楼形式公寓式写字楼——填补市场空白
1产品形式
案精品户型公寓＋写字楼形式公寓式写字楼形式写字楼公寓结合两者均栋建筑物栋建筑物合理配置商住楼公寓位置例写字楼公寓合理布置层区域塔楼部分公寓部分写字楼
2产品途：
精品户型公寓＋写字楼形式公寓式写字楼办公商住功种完美结合旨居住办公融体取佳衡点居住功体现作高级员工公寓（户型）办公功体现公司提供写字楼
3产品价值
精品户型公寓＋写字楼形式公寓式写字楼普通公寓式写字楼普通公寓写字楼市场种创新较新物业形式特定消费群体相观消费容量
二建筑形态定位
1建筑类型——塔楼
2建筑结构——框架式结构
避免框剪式结构便意分割户型采取菜单式组合力户型4080方米户型
3建筑风格——现代简约式风格
外立面简洁流畅色彩鲜明节约成
4材质——环保美观健康
运种新型材质需建筑商商讨配合案中档次定位
5装修风格——DIY菜单式装修
菜单式装修预售商品房住宅时提供种装修方案提供种标准装修价格供购房选择
三楼盘亮点设计
楼盘品质
◆ 性价较优秀物业 ◆ 升值空间物业
◆ 交通便捷周边配套完善物业 ◆ 着良环境项功完善档次较高物业
酒店式服务体系
家式物业理服务配置24时安全保障体系公设施理服务业体验身家中享受星级宾馆舒心安逸
开放式空间
◆ 独立成套套组合——居住需求找适合空间
◆ 灵活性舒适性——拆改营造舒适意空间
七 项目投资收益风险预测
1项目建设投资预测
项目情况表
项
目
简
介
理位置
体育馆路附1#旁商业银行前芙蓉路背铁路堵头
权属性质
现属金阳公司金阳公司股权转华通公司
形况
采取商业银行联体建设建筑面积达24000米
建筑密度求
绿化率求
25
求
总占面积
1900㎡
容积率求
85
项
目
初
步
设
想
建设环境
周边住宅唐碧阁28层均价3000元㎡元盛厦均价3400元㎡（商住）市场消化力较强
建
设
建
议
方
案
目标客户定位
适宜中型企业购买投资者投资
建筑规划形式
4层裙楼25层商住层停车场限高84米
建筑类型
求
总建筑面积
16150㎡
商铺面积
3200㎡
中1900㎡建筑面积
15350㎡
建筑密度
联体产生面积
0㎡
绿率
室面积
800㎡
户数
辅助房面积
停车位
30
项目开发总收入预测
指标
销售面积
价格（元㎡）
收入（万元）
备注
商铺部分
层650㎡
25000
162500
公部分150㎡
二层800㎡
8000
64000
三层800㎡
5000
40000
四层800㎡
4000
32000
商住部分
12150㎡
3300
400950
停车位部分
30
9万元
27000
送留部分
800*32400㎡
3300
79200
2层留
1层铁路公司
合计
64725
二项目开发总投资综述
项目名称
工程量㎡
单价（元㎡）
总投资（万元）
土成
800万左右（估值）
前期开发费
1900
185
3515
建筑安装工程
16150
1450
234175
中：
报建费
16150
160
2584
公建配套设施费
1900
240
456
理费
16150
20
323
营销费
64725万元
计提22
14239
财务费
2000万元
贷1年7利息
140
开发税费
64725
营业税56+增值税1
42718
静态投资总额
422277
项目开发效益分析表
1
销售总收入
64725
减：项目总投资
422277
2
利润总额
224973
投资回报率
53
现金流量指标览
（假设现筹备预计2年开发完成2005年10月开盘）
2004
2005
2006
2007
合计（万元）
现金流入
323625
323625
64725
现金流出
202692
219584
422277
净现金流量
120933
104041
224974
结：
1种假设利通原规划设计条件利润224974万元具投资行性
2前期启动资金应：202692万元*06*08+800万元177292万元
3次计算未股权分配计算入
2项目建议开发模式
项目面问题
1项目规划难定位
整体全盘规划难界定块
2联体开发否够协调
果够联体开发司认风险太适宜开发
3停车位解决方案
够变相解决然项目规划存问题
（）假设条件满足关键问题够解决情况结合项目身种优劣势情况提出建议：
综述结合长沙实情项目身状况认关果够解决问题项目定位精品户型公寓＋写字楼公寓式写字楼
（二）假设条件满足结合长沙整体济状况项目身条件提出资运营基础开发模式
1项目整体进行资运营：
A项目块进行整体包装通特定渠道寻找投资商产开发商等泛合作运营模式
B项目块整体转迅速获取回笼资金风险转受者
2土＋资金模式合作开发：
A资金充足扩张需求相应产开发验开发商合作开发
B贵方土作价入股方资金投入开发双方投入例利益享风险担
C合作开发企业资金实力求低5000万前期应接洽两家企业便选择
3项目运作注意点
1果涉身开发问题定确保资金流正常运转起码做资金保证项目启动银行贷款带资保证工程进度销售收入（含揭）补充开发资金资市场融资合作开发作备
2涉资运营方面做项目块整体包装挖掘项目潜优势激活投资者投资热情资利润化
3开发运作注意片区联动形成种中中抱成团做法利该片区开发项目互补优势
(全文完)
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