高层香格里拉营销推广方案
高层香格里拉营销推广方案
前言
二 推广题——走进香格里拉
三 项目形象定位
四 推广思路——实景营销情景营销
五 517610整合推广方案
1 推广阶段题安排
2 卖点诉求
3 项目包装手法
4 广告口号
5 媒体宣传策略
6 题活动
7 单位推售策略
8 价格策略
9 促销措施策略
10 工程进度配合
11 销售目标
前言
根万达江畔家2003年推广计划高层推广概念发现感受享受香格里拉销售部制定推广计划
二推广题——香格里拉
1定义
香格里拉起源英国JAMES HILTON失落线云南中甸藏语意心中日月现已成西方间桃源代名词代表美丽安然闲逸悠远宁静知足谐等切美理想宿充满诗意梦幻案中香格里拉定位解释：
（1） 美区区外景观优美野趣横生富具情趣种美享受（季节时点材质园林规划构思美）令诗意栖居
（2） 区邻里关系睦生活模式健康社区文化优雅注重持续发展身心方面双重享受生活缤纷充满生机梦想追求方
（3） 居住区实现生种梦想（居住生活娱乐健康休闲增值教育发展等）
2香格里拉式住宅定位：
1)山水（选址——规划）
山库水财山胸膛水天眼睛山水居住方万达江畔家选址风景秀丽松花江畔龙潭山脚深中国山傍水传统居住精髓
2）生态谐（环境）
生命回万达江畔家注重区外园林营造尊重然保留区原植物基础制宜配搭种植类植物建筑料环保材建筑外观采柔缤纷然色彩全力体现然生态美景观建筑交融式设计互融互生住户创造景致天然居住环境江城增添道美丽风景线
3）缤纷（设施）
社会越前发展需求越性化时段会需求万达江畔家充分尊重客户需区设置类配套设施包括尊贵会商业街开放式广场等配套设施完善满足种生活需求享受缤纷生活乐趣令业悠哉游哉足出户暇外求
4）休闲（生活模式）
生命首诗万达江畔家提倡生活舒态写意早您健身径跑跑步者爬爬山傍晚时分您阳台心爱浅尝咖啡赏晚霞落日生活休闲
5）亲情（情感）
万达江畔家区成家庭业成朋友荣您圆心业尊提供性化服务充分考虑业种需求成您成功路贤助
6）情趣文（文化品味）
万达江畔家提倡高品质高品味巧妙中国传统文文化融入区规划景观品机实现景互动漫步中仿画中万千美感意会妙言
7）简约尊贵（建筑设计）
香格里拉应该简约万达江畔家建筑结构轻盈采简洁外观设计线条简洁体态优美材节省万达江畔家您尊素雅端庄外观色梯三户超采光面窗含万里景户盈清堂风
8）立体（景观）
香格里拉景观应该立体第层山水景观第二层区轴景观第三层组团景观第四层庭前屋景处处景方方胜
附：丰富精确香格里拉显性特征点均须相应部门专业化语言予补充完善务求令项目色彩外观服务设施等方面均带浓郁香格里拉特征
3香格里拉生活定位诉求
1） 香格里拉社区全新高起点
2） 香格里拉住宅讲究高尚品质
3） 香格里拉未属吉林市民生活新社区
4） 香格里拉满足购房者五需求：
a) 生活情调需求
b) 高质量居住需求
c) 交际发展（功会）需求
d) 孩子教育需求
e) 江畔家香格里拉文化艺术氛围需求
5）诉求目标：
a) 江畔家香格里拉属吉林
b) 江畔家香格里拉城倡导住宅革命
c) 江畔家香格里拉高品质生活代言词
d) 江畔家香格里拉满足更元生活居住需求
e) 江畔家香格里拉社会精英士度身订造
f) 江畔家香格里拉限量供应
江畔家香格里拉带限期遐想……
二项目形象定位
1项目定位：根前述项目总定位吉林市第盘建议高层定位：
——香格里拉美景住宅 贴身式泛会服务
项目拥优美然景观园林景观提供安详宁静生活空间文化氛围贴身式样化康体服务
2客户定位
4045岁私营业高层理员（社会精英士）3035岁般白领阶层辅事业成追求生活享受
原：
1 项目优美外环境——山水景观代然资源（松花江龙潭山清水绿带工程等）
2 超规模40万方占规模完善生活配套极聚气生活气氛浓郁成熟居住区
3 性化规划设计气派轩昂楼宇外观户户南窗窗景
4 独具匠心浑然天成题园林景观吉林市第题园林区文化气氛浓郁景互动真正实现客
5 提倡健康休闲生活模式运动设施文化品充满生机高雅文化社区
三高层推广思路——实景营销情景营销
调查吉林市客户解高层住宅表面情况优势甚眼见实部分客户基心理特征项目推广高层时应量降低甚消负面考虑全面充分客户展示正面形象建议项目营销推广采实景营销情景营销手法整高层区环境布置完成外开售项目开售时通销售物料项目入住情景现市场面前客户提前直接解项目
1售楼处
1） 售楼部布置成香格里拉文化展示区设置香格里拉实体模型香格里拉饰物香格里拉民族物造型香格里拉生活场景（图片概念）香格里拉设计师手绘图展示演绎香格里拉康巴文化
2） 设置专门高层香格里拉洽谈区(会某功间须定艺术格调档次)层分开外销售客户提供独立尊贵销售服务洽谈区环境布置轻松休闲文化格调建议位置设会堂现场配置专业服务员（酒保会服务员等）利高雅装修舒适格调客户尊全员您（五星级服务）服务方式动客户
2 设置泛景观样板房性化楼服务
1）高层第六层整层做万达•海尔房示范单位建议尊贵豪华型时尚简约型现代前卫型装修风格买家感觉住房子观赏展示功然满足引导刺激成交功买家走进屋子时股直逼心灵震撼扑面
2）第五层做交楼标准（挂荔枝白）便买家未住房时作装修设计参考
3）设计开避楼路线力求做楼路线景观优美安全方便便规避项目景观死角
4）设置导示板标明示范单位街号幢号楼层房型建筑面积实率套面积售价装修风格建议香格里拉生活场景展示等销售必备素
3 销售手法
面目标客户吉林市流士缺住房追求种显现身份获取社会位认载体更注重精神交流等沟通摒弃传统销售方式采创新销售理念销售手法创造吉林市名俱乐部全城效应：
1） 限制式销售方式（限制标准见）
欲参观购买高层客户事前须万达江畔家售楼处预约销售部根客户职业喜特征筛选出符合香格里拉文化特色（客户事职业须文雅职位部门理级业余爱健康高尚等）客户（准业）进行房放号天安排6准客户前房客户分固定时段该客户允许该时间参观选购时侯
2） 封闭式销售方式
会堂作高层专洽谈区时封闭合条件准客户开放（特殊活动期间外）销售开放期间时段认某预约房客户开放未预约时间预约房客户售楼处参观香格里吧休息时间方入
3） 全员您五星级尊贵销售服务方式
会部分均配专业统标识服务员门童吧台酒保保洁员等会备准客户喜爱食物情景布置（前通调查表方式进行摸底）标准洽谈区环境布置根参观客户进行组合调整分突出高尔夫球推杆练场红酒文化等客户心里感受万达江畔家尊重真诚关怀
4） 艺术化朋友式销售方式（反方销售）
销售时急正面介绍物业情况重沟通休闲生活法体会首先会带客户参观会分享艺术品周边环境体会客户认推介绍产品说明书认高层生活模式艺术氛围达致认高层购买高层达述目会选择稳重历练亲力置业顾问针进行艺术素养目标客户沟通技巧培训 加强准业项目认度完高层客户否购买赠送份香格里拉式纪念品（钱包）利社会宣扬提高香格里拉概念带更客户
四整合推广策略
1 高层推广阶段题安排
销售时段 起止时间 推广容 推广题
启动期 51516 准备销售物料征名告知文化艺术节 发现香格里拉
强销期
升温期 4 17524 1）环境尊——推广项目香格里拉式外部居住环境（江畔扬帆）泛会功
2）走进香格里拉领略种视野预约未5月 17日产品推介会（细祥）
3）走进香格里拉成种喝彩淡定天 5月24日产品推介会（细祥） 走进香格里拉
加温期
53167 1）居住尊生活娱乐尊——推广项目香格里拉式居住品质（住房居住质量先进材等）泛会教育文化沙龙功（会功部分启）
2）DE栋第批单位部认购（细祥）5月31日
3）DE栋第批单位公开放号发售（细祥）6月7日 感受香格里拉
沸腾期
6 888 1）然环境居住（高层样板房）文化尊——推广项目香格里拉式部居住环境（高层园林环境开放）生活文化推出DE栋第二批单位加推FGH栋第二批部认购单位 体验香格里拉
沸腾期二 89919 1）居住尊文化服务尊——推广项目香格里拉式部居住环境泛会文化沙龙活动服务
2）消化DE两栋单位推出FGH栋第三批单位 享受香格里拉
沸腾期三 9201030 1）推广项目香格里拉式综合素质品牌（项目提前完工清水绿带工程入伙）泛会文化沙龙活动服务推出FGH栋第四批单位
持销期 1111230 扫尾盘
根项目定位建议围绕香格里拉题分阶段进行全面推广具体分5题6阶段：
（1） 2003年5月17日前段时间前期制作具体完成包括：万达会刊物业报增刊直销邮件展板宣传电视片媒体广告等设计制作全部准备绪发布发现香格里拉户外广告
（2） 2003年5月17日24日段时间走进香格里拉题展开基宣传活动系列化宣传推广项目然美建筑美园林美景观美等项目开放日系列题活动相结合开展发报媒体广告公关造势活动密锣紧鼓进行完成售楼部布置进行部认购公开发售
（3） 2003年5月31日起公开定价进行部房预约放号公开发售
（4） 2003年6月初起体验香格里拉题宣传业项权利诚信承诺泛会跨域服务功等
（5） 2003年7月起开放高层样板示范单位中高层样板园林正式发售进行广泛媒体宣传推出第二批单位筹备推出第二组部认购单位
（6） 2003年8月起享受香格里拉题着区配套设施位开放入伙宣传尊贵非社区生活
2卖点诉求（量化数须相应部门确认）
(1)城市标志住宅标志
支持香格里拉五标志性特色
A 20000米文化题园林环境
B 阻挡270度然江山美景（360度美景）
C 跨区功健康休闲文化会5000米会设施2000米休闲文化娱乐广场
D 充满时代特色建筑外观（然柔色彩）
E 尊贵独享营服务理念（海先进贴心物服务放心家保证）
（2） 卖艺术品（种手法表现品质）
支 持：项目细部设计表现品质
A 文化题园林环境细部典设计：喷水池倒影池艺术雕塑文化品面图案路灯花草绿色植物等
B 建筑楼体：全开放式通道设计电梯堂中庭弓形阳台错层围栏造形建筑局部外立面等处洋溢着现代优越艺术氛围
C 建筑材料：彩塑窗隔音玻璃石材灯光
D 整体规划：整项目景互动景交流参中心机组织区园林引导消费者进行休闲购物交际娱乐景观引入室组团式布局恰构成互相支持互相促进完美居住典
（3）卖贴心服务
支 持： 居住息息相关元素表现业享受高品质居住服务
A 提供体贴物服务安全性强保安系统
B 免费提供购物推车提供童托服务购物提供便利便利居家购物提供保障
C 提供商品信息
D 定期组织业举行文化沙龙活动丰富业业余生活提高生活情趣文化素养
（4）显品牌实力诚信先建公园建房先见服务见房消消费者高层住宅疑惑放心项目塑造众全新卖点
综合述项目卖点
国际级泛景观美景住宅
殿堂级泛会艺术住宅
五星级香格里拉尊服务住宅
3项目包装手法
项目形象定位北国香格里拉吉林名流俱乐部项目包装应形象作核心题项目名称售楼处楼书会楼通道户外宣传物料等系列包装必须营造种形象定位相辉应意境消费者感观直接领悟香格里拉美景住宅城市标志 涵易理解接受项目理念
北国香格里拉吉林名流俱乐部形象定位楼盘形象相具鲜明差异特性包装手法应应具备鲜明特性
（1） 案名包装
演绎缤纷生活享受生衬托北国香格里拉 家景甲天题形象
建议名称包括（略）：
（2）售楼处包装（已完成设计）
增加项目真实性建议：
A 制作高例项目实景沙盘（园林建筑外观模型）展现项目环境（完成设计）
B 制作整体局部细节（建筑外观景点）项目效果图片
C 5月20日完成住客会装修明确会健康休闲文化娱乐服务功品牌
D 加快庭院布置工程争取开设层样板园林区早开放
E 增加样板房数量位置高层第六层整层做万达•海尔房示范单位建议尊贵豪华型时尚简约型现代前卫型装修风格结合施工进度断体现强化项目观江观山观城全景观豪宅素质通实景营销树立客户购买信心
4广告卖点诉求：
宣传推广规避高层劣势：
a)高层建筑成高楼价高
b) 高层电梯电梯等候间需分摊公面积实率低
c) 高层整体建筑面积活动面积
d) 高层电梯分摊费物业理费高
e) 高层供水消防防雷缺陷
f) 容易形成风口遮阳
宣扬高层优势：
a) 位区佳位置观山观水观江
b) 采剪力墙设计抗震抗风抗压力强
c) 房型十分合理开间设计满足性化装修需实性强
d) 居住环境蚊虫少视野开阔
推广项目时次推广重点：
（1） 然环境尊——香格里拉：
a)然 b)生态 c)谐 e)罕 f)舒适 g)优雅
（2） 居住（品质）尊——香格里拉：
a)创新 b)环保 c)文 d)互动性 f)艺术
（3） 生活娱乐尊――香格里拉：
a)健康 b)休闲 c)唯美 e)缤纷 f)时尚 g)完全
h)高尚 I)高贵 j)享受
(4)社区文化尊——香格里拉：
a)睦 b)超前 c)世界 e)丰富 f)深厚
（5）社区服务尊——香格里拉：
a)贴心 b) 放心 c)省心 c)诚心 d)站式
(6) 交通尊——香格里拉：
a)便捷 b)快速
(7) 住宅科技尊——香格里拉：
a)高效 b)实 c)功 d)方便 e)济 f)安全
（8）社区样尊——香格里拉：
a) 安居 b)观景 c)商务 d)娱乐 e)发展f) 增值
重点表现项目成优越享受尊贵缤纷时尚文化感
附：广告口号（备选）：
A 题浅白明抑扬顿挫间具节奏感
B 重点突出项目买家利益
广告语——发现感受享受香格里拉
副广告语——香格里拉尊生活
1） 北国香格里拉创吉林首新贵公寓
2） 北国香格里拉首选江畔家
3） 家园绿色易居
4） 生态阳台拥抱生态山水
5） 非生活视等闲
6） 北国香格里拉 家景甲天
7） 家天
8） 观山观水观天
9） 窗外风景更成
10） 风光专成功士度身造
11） 见风景房间
12） 智者会高瞻远瞩
13） 价值发现
14） 现高品质生活
15） 居住品质空中革命
16） 高高见
17） 君天独享壮丽江景
5媒体宣传策略（具体物料容见广告推广建议）
针吉林市目前媒体客户浏览状况分析知家两家媒体成流媒体消费者媒体关注程度较低项目已相高知名度年媒体运采立体交叉发布法户外媒体先锋题活动核心客户联谊突破口注重口碑传播际传播面媒体电视媒体辅助
高层作新生事物首次进入市场时应宣传推广加力度题活动核心前提重点助电视片系列新闻稿形式社会推广项目独外环境庭园林题园林泛会文化沙龙讲座等方面优势电视广告着重宣传介绍项目先建公园建房特点新闻稿香格里拉三系列容辅助相关新闻踪报道工程进度活动花絮活动评价等
（1）面媒体
江城日报晚报辅长春城市晚报
江城日报：品牌项目卖点诉
江城晚报：活动宣传报道综合开盘预热
城市晚报：开拓外埠市场综合活动宣传
（2）电视媒体
吉林市电视台：广告片形式断宣传品牌环境物业工程结合推广节奏预热进报道项题活动综合重节日合办型文艺演出
吉化电视台：少量广告片外联办型联谊活动
（3）户外广告（已完成）丛理
6题活动
（1）5月：中旬举行客户集团联谊活动外会员招募活动高层产品推介会网球场唯美生活开放日活动
目：吸引市场注意力宣传会泛功全新推出 15#号楼利新推单位消化剩余层单位散布高层开售消息
（2）6月：六文娱活动会开放日层样板园林开放客户集团联谊活动连万达两日游清水绿带工程捐款仪式部分会商业试业
目：强化项目香格里拉式外环境消化部分团体客户宣传区生活文化会泛功加推第二批高层（消化剩余层单位）
（3）7月：高层建筑中层样板房E栋堂开放爱心家居拍卖会客户集团联谊活动质量活动月
目：强化项目香格里拉式外环境居住品质宣传区生活文化加推第三批高层（消化剩余层单位）
（4）8月：物服务月（表演）客户集团联谊活动质量活动月
目：完善项目香格里拉式外环境居住品质宣传区生活文化加推第三批高层（消化剩余层单位）
（5）9月：高层题园林开放高层高楼层样板房开放发行万达江畔家邮票首日封会商业街全面开放（美食月啤酒节）客户集团联谊活动香格里拉风情展
目：强化项目香格里拉式外环境居住品质宣传区生活文化加推第四批高层（消化剩余层单位推出二区层单位）
（6）10月：层入伙活动物业联谊会爱心家居拍卖会客户集团联谊活动体验物活动
目：强化项目香格里拉式外环境居住品质宣传区生活文化加推第五批高层（消化层单位）
（7）11月：工程提前完工表彰仪式业沙弧球赛
目：强化项目居住品质宣传区生活文化加推第六批高层（消化层单位）
7单位推售策略
高层项目规模套数市场容量限推售时应充分发挥分批销售价格差推动景观推动羊群效应三优势年度推出第组高层DE两栋高层单位（ 78套）第二组高层ABC三栋高层单位视DE高层销售状况决定年推出数量2003年度高层单位分批推售策略：
（1）
6月7日起推出第组高层DE两栋高层单位（78套）——发挥景观推动优势
B 6月7日推出E栋单位36（3－14F）消化前部认购登记客户天客户
C 第批单位销售80时（控制7月10日前）立加推第二批高中低等组合单位E栋单位36（3－14F）36
D 第二批单位销售70时（争取7月初）立加推剩余单位（第三批单位）开始第二组高层单位部认购
（2） 第组单位销售70时（
8月1日前）立加推第二组高层fhg三栋高层单位
A 8月1日推出第四批高中低等组合单位40消化前部认购登记客户天客户
B 第四批单位销售80时（控制9月初前）推出保留单位第五批高中低等组合单位40
C 第五批单位销售70时（争取10月初）立加推剩余单位（第六批单位）
8价格策略
定价建议项目采时间优先位置优先原项目销售价格断攀升购买时间越早付款时间越快价格越低位置越价格越高采低开高走入市方式楼盘开售初定较低价格然逐步渐进提高保证项目投资保值基功
考虑吉林市民承受力建议项目采毛坯价格入市时提供装修方案装修价格鉴市场类项目价格销售状况首批单位入市价格建议2500元米(折价)间分批加价累计销售50套单位原价格基础加价12（3050元米）总体均价力争达2900元米作高层单位甚议价方式准业进行沟通二区层价格建议2000元米
9促销措施策略
期间提供相应促销措施6月7日高层开售时提供会员折扣1(通高层产品推介会招募限额会员)余促销期间促销措施行商定
10工程进度配合
结合述求项目
（1） 体施工三层时重点放该区园林泛会施工5月15日前完成高层沙盘6月底完成高层建筑低层样板房装修7月底开放高层示范堂
（2） 6月1日前完成会装修完成会周边环境布置7月份外试营业
（3） 争取6底前完成层样板园林布置
（4） 8月初前完成高层题园林布置高层建筑高楼层样板房装修(定)
（5） 8月底完成层园林区
（6） 9月底区区入伙
11 销售目标（户数单位）
表：阶段销售进度计划表
阶段 区层 二区层 DE高层 FGH高层 登记认购客户 计
3月31日 25 25
4月20日 25 50 25
5月10日 50（15） 95
7月15日 80 40 50 110
8月8日 40 30 20 30 120
9月30日 90 65 30 180
10月30日 20 50 5 50 120
12月31日 10 20 10 15 30
计 355 165 75 125 720
表二：月份销售进度计划表
阶段 区层 二区层 DE高层 FGH高层 登记认购客户 计
3月 25 25
4月 40 50 40
5月 60 60
6月 45 30 75
7月 50 30 50 80
8月 60 45 5 35 145
9月 70 50 5 25（10） 150(160)
10月 5 50（20） 5 50 110（130）
11月 10（15） 8 23
12月31日 10（15） 7 17
计 355 165（50） 75 125（10） 720（780）
总体年度实现区总户数销售例100355单位二区层单位165DE两栋高层户数销售例10075单位FGH三栋高层125单位720单位
推广思路未包括媒体宣传策略题活动单位推售策略价格策略促销措施策略工程进度配合销售目标等项目案期通策划整合够唤起买家购买高层欲改变原居住观念利完成项目全年计划指标努力
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高层香格里拉营销推广方案
前言
二 推广题——走进香格里拉
三 项目形象定位
四 推广思路——实景营销情景营销
五 517610整合推广方案
1 推广阶段题安排
2 卖点诉求
3 项目包装手法
4 广告口号
5 媒体宣传策略
6 题活动
7 单位推售策略
8 价格策略
9 促销措施策略
10 工程进度配合
11 销售目标
前言
根万达江畔家2003年推广计划高层推广概念发现感受享受香格里拉销售部制定推广计划
二推广题——香格里拉
1定义
香格里拉起源英国JAMES HILTON失落线云南中甸藏语意心中日月现已成西方间桃源代名词代表美丽安然闲逸悠远宁静知足谐等切美理想宿充满诗意梦幻案中香格里拉定位解释：
（1） 美区区外景观优美野趣横生富具情趣种美享受（季节时点材质园林规划构思美）令诗意栖居
（2） 区邻里关系睦生活模式健康社区文化优雅注重持续发展身心方面双重享受生活缤纷充满生机梦想追求方
（3） 居住区实现生种梦想（居住生活娱乐健康休闲增值教育发展等）
2香格里拉式住宅定位：
1)山水（选址——规划）
山库水财山胸膛水天眼睛山水居住方万达江畔家选址风景秀丽松花江畔龙潭山脚深中国山傍水传统居住精髓
2）生态谐（环境）
生命回万达江畔家注重区外园林营造尊重然保留区原植物基础制宜配搭种植类植物建筑料环保材建筑外观采柔缤纷然色彩全力体现然生态美景观建筑交融式设计互融互生住户创造景致天然居住环境江城增添道美丽风景线
3）缤纷（设施）
社会越前发展需求越性化时段会需求万达江畔家充分尊重客户需区设置类配套设施包括尊贵会商业街开放式广场等配套设施完善满足种生活需求享受缤纷生活乐趣令业悠哉游哉足出户暇外求
4）休闲（生活模式）
生命首诗万达江畔家提倡生活舒态写意早您健身径跑跑步者爬爬山傍晚时分您阳台心爱浅尝咖啡赏晚霞落日生活休闲
5）亲情（情感）
万达江畔家区成家庭业成朋友荣您圆心业尊提供性化服务充分考虑业种需求成您成功路贤助
6）情趣文（文化品味）
万达江畔家提倡高品质高品味巧妙中国传统文文化融入区规划景观品机实现景互动漫步中仿画中万千美感意会妙言
7）简约尊贵（建筑设计）
香格里拉应该简约万达江畔家建筑结构轻盈采简洁外观设计线条简洁体态优美材节省万达江畔家您尊素雅端庄外观色梯三户超采光面窗含万里景户盈清堂风
8）立体（景观）
香格里拉景观应该立体第层山水景观第二层区轴景观第三层组团景观第四层庭前屋景处处景方方胜
附：丰富精确香格里拉显性特征点均须相应部门专业化语言予补充完善务求令项目色彩外观服务设施等方面均带浓郁香格里拉特征
3香格里拉生活定位诉求
1） 香格里拉社区全新高起点
2） 香格里拉住宅讲究高尚品质
3） 香格里拉未属吉林市民生活新社区
4） 香格里拉满足购房者五需求：
a) 生活情调需求
b) 高质量居住需求
c) 交际发展（功会）需求
d) 孩子教育需求
e) 江畔家香格里拉文化艺术氛围需求
5）诉求目标：
a) 江畔家香格里拉属吉林
b) 江畔家香格里拉城倡导住宅革命
c) 江畔家香格里拉高品质生活代言词
d) 江畔家香格里拉满足更元生活居住需求
e) 江畔家香格里拉社会精英士度身订造
f) 江畔家香格里拉限量供应
江畔家香格里拉带限期遐想……
二项目形象定位
1项目定位：根前述项目总定位吉林市第盘建议高层定位：
——香格里拉美景住宅 贴身式泛会服务
项目拥优美然景观园林景观提供安详宁静生活空间文化氛围贴身式样化康体服务
2客户定位
4045岁私营业高层理员（社会精英士）3035岁般白领阶层辅事业成追求生活享受
原：
1 项目优美外环境——山水景观代然资源（松花江龙潭山清水绿带工程等）
2 超规模40万方占规模完善生活配套极聚气生活气氛浓郁成熟居住区
3 性化规划设计气派轩昂楼宇外观户户南窗窗景
4 独具匠心浑然天成题园林景观吉林市第题园林区文化气氛浓郁景互动真正实现客
5 提倡健康休闲生活模式运动设施文化品充满生机高雅文化社区
三高层推广思路——实景营销情景营销
调查吉林市客户解高层住宅表面情况优势甚眼见实部分客户基心理特征项目推广高层时应量降低甚消负面考虑全面充分客户展示正面形象建议项目营销推广采实景营销情景营销手法整高层区环境布置完成外开售项目开售时通销售物料项目入住情景现市场面前客户提前直接解项目
1售楼处
1） 售楼部布置成香格里拉文化展示区设置香格里拉实体模型香格里拉饰物香格里拉民族物造型香格里拉生活场景（图片概念）香格里拉设计师手绘图展示演绎香格里拉康巴文化
2） 设置专门高层香格里拉洽谈区(会某功间须定艺术格调档次)层分开外销售客户提供独立尊贵销售服务洽谈区环境布置轻松休闲文化格调建议位置设会堂现场配置专业服务员（酒保会服务员等）利高雅装修舒适格调客户尊全员您（五星级服务）服务方式动客户
2 设置泛景观样板房性化楼服务
1）高层第六层整层做万达•海尔房示范单位建议尊贵豪华型时尚简约型现代前卫型装修风格买家感觉住房子观赏展示功然满足引导刺激成交功买家走进屋子时股直逼心灵震撼扑面
2）第五层做交楼标准（挂荔枝白）便买家未住房时作装修设计参考
3）设计开避楼路线力求做楼路线景观优美安全方便便规避项目景观死角
4）设置导示板标明示范单位街号幢号楼层房型建筑面积实率套面积售价装修风格建议香格里拉生活场景展示等销售必备素
3 销售手法
面目标客户吉林市流士缺住房追求种显现身份获取社会位认载体更注重精神交流等沟通摒弃传统销售方式采创新销售理念销售手法创造吉林市名俱乐部全城效应：
1） 限制式销售方式（限制标准见）
欲参观购买高层客户事前须万达江畔家售楼处预约销售部根客户职业喜特征筛选出符合香格里拉文化特色（客户事职业须文雅职位部门理级业余爱健康高尚等）客户（准业）进行房放号天安排6准客户前房客户分固定时段该客户允许该时间参观选购时侯
2） 封闭式销售方式
会堂作高层专洽谈区时封闭合条件准客户开放（特殊活动期间外）销售开放期间时段认某预约房客户开放未预约时间预约房客户售楼处参观香格里吧休息时间方入
3） 全员您五星级尊贵销售服务方式
会部分均配专业统标识服务员门童吧台酒保保洁员等会备准客户喜爱食物情景布置（前通调查表方式进行摸底）标准洽谈区环境布置根参观客户进行组合调整分突出高尔夫球推杆练场红酒文化等客户心里感受万达江畔家尊重真诚关怀
4） 艺术化朋友式销售方式（反方销售）
销售时急正面介绍物业情况重沟通休闲生活法体会首先会带客户参观会分享艺术品周边环境体会客户认推介绍产品说明书认高层生活模式艺术氛围达致认高层购买高层达述目会选择稳重历练亲力置业顾问针进行艺术素养目标客户沟通技巧培训 加强准业项目认度完高层客户否购买赠送份香格里拉式纪念品（钱包）利社会宣扬提高香格里拉概念带更客户
四整合推广策略
1 高层推广阶段题安排
销售时段 起止时间 推广容 推广题
启动期 51516 准备销售物料征名告知文化艺术节 发现香格里拉
强销期
升温期 4 17524 1）环境尊——推广项目香格里拉式外部居住环境（江畔扬帆）泛会功
2）走进香格里拉领略种视野预约未5月 17日产品推介会（细祥）
3）走进香格里拉成种喝彩淡定天 5月24日产品推介会（细祥） 走进香格里拉
加温期
53167 1）居住尊生活娱乐尊——推广项目香格里拉式居住品质（住房居住质量先进材等）泛会教育文化沙龙功（会功部分启）
2）DE栋第批单位部认购（细祥）5月31日
3）DE栋第批单位公开放号发售（细祥）6月7日 感受香格里拉
沸腾期
6 888 1）然环境居住（高层样板房）文化尊——推广项目香格里拉式部居住环境（高层园林环境开放）生活文化推出DE栋第二批单位加推FGH栋第二批部认购单位 体验香格里拉
沸腾期二 89919 1）居住尊文化服务尊——推广项目香格里拉式部居住环境泛会文化沙龙活动服务
2）消化DE两栋单位推出FGH栋第三批单位 享受香格里拉
沸腾期三 9201030 1）推广项目香格里拉式综合素质品牌（项目提前完工清水绿带工程入伙）泛会文化沙龙活动服务推出FGH栋第四批单位
持销期 1111230 扫尾盘
根项目定位建议围绕香格里拉题分阶段进行全面推广具体分5题6阶段：
（1） 2003年5月17日前段时间前期制作具体完成包括：万达会刊物业报增刊直销邮件展板宣传电视片媒体广告等设计制作全部准备绪发布发现香格里拉户外广告
（2） 2003年5月17日24日段时间走进香格里拉题展开基宣传活动系列化宣传推广项目然美建筑美园林美景观美等项目开放日系列题活动相结合开展发报媒体广告公关造势活动密锣紧鼓进行完成售楼部布置进行部认购公开发售
（3） 2003年5月31日起公开定价进行部房预约放号公开发售
（4） 2003年6月初起体验香格里拉题宣传业项权利诚信承诺泛会跨域服务功等
（5） 2003年7月起开放高层样板示范单位中高层样板园林正式发售进行广泛媒体宣传推出第二批单位筹备推出第二组部认购单位
（6） 2003年8月起享受香格里拉题着区配套设施位开放入伙宣传尊贵非社区生活
2卖点诉求（量化数须相应部门确认）
(1)城市标志住宅标志
支持香格里拉五标志性特色
A 20000米文化题园林环境
B 阻挡270度然江山美景（360度美景）
C 跨区功健康休闲文化会5000米会设施2000米休闲文化娱乐广场
D 充满时代特色建筑外观（然柔色彩）
E 尊贵独享营服务理念（海先进贴心物服务放心家保证）
（2） 卖艺术品（种手法表现品质）
支 持：项目细部设计表现品质
A 文化题园林环境细部典设计：喷水池倒影池艺术雕塑文化品面图案路灯花草绿色植物等
B 建筑楼体：全开放式通道设计电梯堂中庭弓形阳台错层围栏造形建筑局部外立面等处洋溢着现代优越艺术氛围
C 建筑材料：彩塑窗隔音玻璃石材灯光
D 整体规划：整项目景互动景交流参中心机组织区园林引导消费者进行休闲购物交际娱乐景观引入室组团式布局恰构成互相支持互相促进完美居住典
（3）卖贴心服务
支 持： 居住息息相关元素表现业享受高品质居住服务
A 提供体贴物服务安全性强保安系统
B 免费提供购物推车提供童托服务购物提供便利便利居家购物提供保障
C 提供商品信息
D 定期组织业举行文化沙龙活动丰富业业余生活提高生活情趣文化素养
（4）显品牌实力诚信先建公园建房先见服务见房消消费者高层住宅疑惑放心项目塑造众全新卖点
综合述项目卖点
国际级泛景观美景住宅
殿堂级泛会艺术住宅
五星级香格里拉尊服务住宅
3项目包装手法
项目形象定位北国香格里拉吉林名流俱乐部项目包装应形象作核心题项目名称售楼处楼书会楼通道户外宣传物料等系列包装必须营造种形象定位相辉应意境消费者感观直接领悟香格里拉美景住宅城市标志 涵易理解接受项目理念
北国香格里拉吉林名流俱乐部形象定位楼盘形象相具鲜明差异特性包装手法应应具备鲜明特性
（1） 案名包装
演绎缤纷生活享受生衬托北国香格里拉 家景甲天题形象
建议名称包括（略）：
（2）售楼处包装（已完成设计）
增加项目真实性建议：
A 制作高例项目实景沙盘（园林建筑外观模型）展现项目环境（完成设计）
B 制作整体局部细节（建筑外观景点）项目效果图片
C 5月20日完成住客会装修明确会健康休闲文化娱乐服务功品牌
D 加快庭院布置工程争取开设层样板园林区早开放
E 增加样板房数量位置高层第六层整层做万达•海尔房示范单位建议尊贵豪华型时尚简约型现代前卫型装修风格结合施工进度断体现强化项目观江观山观城全景观豪宅素质通实景营销树立客户购买信心
4广告卖点诉求：
宣传推广规避高层劣势：
a)高层建筑成高楼价高
b) 高层电梯电梯等候间需分摊公面积实率低
c) 高层整体建筑面积活动面积
d) 高层电梯分摊费物业理费高
e) 高层供水消防防雷缺陷
f) 容易形成风口遮阳
宣扬高层优势：
a) 位区佳位置观山观水观江
b) 采剪力墙设计抗震抗风抗压力强
c) 房型十分合理开间设计满足性化装修需实性强
d) 居住环境蚊虫少视野开阔
推广项目时次推广重点：
（1） 然环境尊——香格里拉：
a)然 b)生态 c)谐 e)罕 f)舒适 g)优雅
（2） 居住（品质）尊——香格里拉：
a)创新 b)环保 c)文 d)互动性 f)艺术
（3） 生活娱乐尊――香格里拉：
a)健康 b)休闲 c)唯美 e)缤纷 f)时尚 g)完全
h)高尚 I)高贵 j)享受
(4)社区文化尊——香格里拉：
a)睦 b)超前 c)世界 e)丰富 f)深厚
（5）社区服务尊——香格里拉：
a)贴心 b) 放心 c)省心 c)诚心 d)站式
(6) 交通尊——香格里拉：
a)便捷 b)快速
(7) 住宅科技尊——香格里拉：
a)高效 b)实 c)功 d)方便 e)济 f)安全
（8）社区样尊——香格里拉：
a) 安居 b)观景 c)商务 d)娱乐 e)发展f) 增值
重点表现项目成优越享受尊贵缤纷时尚文化感
附：广告口号（备选）：
A 题浅白明抑扬顿挫间具节奏感
B 重点突出项目买家利益
广告语——发现感受享受香格里拉
副广告语——香格里拉尊生活
1） 北国香格里拉创吉林首新贵公寓
2） 北国香格里拉首选江畔家
3） 家园绿色易居
4） 生态阳台拥抱生态山水
5） 非生活视等闲
6） 北国香格里拉 家景甲天
7） 家天
8） 观山观水观天
9） 窗外风景更成
10） 风光专成功士度身造
11） 见风景房间
12） 智者会高瞻远瞩
13） 价值发现
14） 现高品质生活
15） 居住品质空中革命
16） 高高见
17） 君天独享壮丽江景
5媒体宣传策略（具体物料容见广告推广建议）
针吉林市目前媒体客户浏览状况分析知家两家媒体成流媒体消费者媒体关注程度较低项目已相高知名度年媒体运采立体交叉发布法户外媒体先锋题活动核心客户联谊突破口注重口碑传播际传播面媒体电视媒体辅助
高层作新生事物首次进入市场时应宣传推广加力度题活动核心前提重点助电视片系列新闻稿形式社会推广项目独外环境庭园林题园林泛会文化沙龙讲座等方面优势电视广告着重宣传介绍项目先建公园建房特点新闻稿香格里拉三系列容辅助相关新闻踪报道工程进度活动花絮活动评价等
（1）面媒体
江城日报晚报辅长春城市晚报
江城日报：品牌项目卖点诉
江城晚报：活动宣传报道综合开盘预热
城市晚报：开拓外埠市场综合活动宣传
（2）电视媒体
吉林市电视台：广告片形式断宣传品牌环境物业工程结合推广节奏预热进报道项题活动综合重节日合办型文艺演出
吉化电视台：少量广告片外联办型联谊活动
（3）户外广告（已完成）丛理
6题活动
（1）5月：中旬举行客户集团联谊活动外会员招募活动高层产品推介会网球场唯美生活开放日活动
目：吸引市场注意力宣传会泛功全新推出 15#号楼利新推单位消化剩余层单位散布高层开售消息
（2）6月：六文娱活动会开放日层样板园林开放客户集团联谊活动连万达两日游清水绿带工程捐款仪式部分会商业试业
目：强化项目香格里拉式外环境消化部分团体客户宣传区生活文化会泛功加推第二批高层（消化剩余层单位）
（3）7月：高层建筑中层样板房E栋堂开放爱心家居拍卖会客户集团联谊活动质量活动月
目：强化项目香格里拉式外环境居住品质宣传区生活文化加推第三批高层（消化剩余层单位）
（4）8月：物服务月（表演）客户集团联谊活动质量活动月
目：完善项目香格里拉式外环境居住品质宣传区生活文化加推第三批高层（消化剩余层单位）
（5）9月：高层题园林开放高层高楼层样板房开放发行万达江畔家邮票首日封会商业街全面开放（美食月啤酒节）客户集团联谊活动香格里拉风情展
目：强化项目香格里拉式外环境居住品质宣传区生活文化加推第四批高层（消化剩余层单位推出二区层单位）
（6）10月：层入伙活动物业联谊会爱心家居拍卖会客户集团联谊活动体验物活动
目：强化项目香格里拉式外环境居住品质宣传区生活文化加推第五批高层（消化层单位）
（7）11月：工程提前完工表彰仪式业沙弧球赛
目：强化项目居住品质宣传区生活文化加推第六批高层（消化层单位）
7单位推售策略
高层项目规模套数市场容量限推售时应充分发挥分批销售价格差推动景观推动羊群效应三优势年度推出第组高层DE两栋高层单位（ 78套）第二组高层ABC三栋高层单位视DE高层销售状况决定年推出数量2003年度高层单位分批推售策略：
（1）
6月7日起推出第组高层DE两栋高层单位（78套）——发挥景观推动优势
B 6月7日推出E栋单位36（3－14F）消化前部认购登记客户天客户
C 第批单位销售80时（控制7月10日前）立加推第二批高中低等组合单位E栋单位36（3－14F）36
D 第二批单位销售70时（争取7月初）立加推剩余单位（第三批单位）开始第二组高层单位部认购
（2） 第组单位销售70时（
8月1日前）立加推第二组高层fhg三栋高层单位
A 8月1日推出第四批高中低等组合单位40消化前部认购登记客户天客户
B 第四批单位销售80时（控制9月初前）推出保留单位第五批高中低等组合单位40
C 第五批单位销售70时（争取10月初）立加推剩余单位（第六批单位）
8价格策略
定价建议项目采时间优先位置优先原项目销售价格断攀升购买时间越早付款时间越快价格越低位置越价格越高采低开高走入市方式楼盘开售初定较低价格然逐步渐进提高保证项目投资保值基功
考虑吉林市民承受力建议项目采毛坯价格入市时提供装修方案装修价格鉴市场类项目价格销售状况首批单位入市价格建议2500元米(折价)间分批加价累计销售50套单位原价格基础加价12（3050元米）总体均价力争达2900元米作高层单位甚议价方式准业进行沟通二区层价格建议2000元米
9促销措施策略
期间提供相应促销措施6月7日高层开售时提供会员折扣1(通高层产品推介会招募限额会员)余促销期间促销措施行商定
10工程进度配合
结合述求项目
（1） 体施工三层时重点放该区园林泛会施工5月15日前完成高层沙盘6月底完成高层建筑低层样板房装修7月底开放高层示范堂
（2） 6月1日前完成会装修完成会周边环境布置7月份外试营业
（3） 争取6底前完成层样板园林布置
（4） 8月初前完成高层题园林布置高层建筑高楼层样板房装修(定)
（5） 8月底完成层园林区
（6） 9月底区区入伙
11 销售目标（户数单位）
表：阶段销售进度计划表
阶段 区层 二区层 DE高层 FGH高层 登记认购客户 计
3月31日 25 25
4月20日 25 50 25
5月10日 50（15） 95
7月15日 80 40 50 110
8月8日 40 30 20 30 120
9月30日 90 65 30 180
10月30日 20 50 5 50 120
12月31日 10 20 10 15 30
计 355 165 75 125 720
表二：月份销售进度计划表
阶段 区层 二区层 DE高层 FGH高层 登记认购客户 计
3月 25 25
4月 40 50 40
5月 60 60
6月 45 30 75
7月 50 30 50 80
8月 60 45 5 35 145
9月 70 50 5 25（10） 150(160)
10月 5 50（20） 5 50 110（130）
11月 10（15） 8 23
12月31日 10（15） 7 17
计 355 165（50） 75 125（10） 720（780）
总体年度实现区总户数销售例100355单位二区层单位165DE两栋高层户数销售例10075单位FGH三栋高层125单位720单位
推广思路未包括媒体宣传策略题活动单位推售策略价格策略促销措施策略工程进度配合销售目标等项目案期通策划整合够唤起买家购买高层欲改变原居住观念利完成项目全年计划指标努力
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