东时区营销推广方案
凌峻（中国）房产策划代理机构
200412
前 言
前司已贵司进行次充分效沟通磨合项目认知更加明确司进步掌握项目资料前提通项目进行深入思考研究认项目现阶段面项重务：
1提炼新题导入新诉求重点提升项目整体形象品牌断深化持续性销售良基础
2春节前前期剩余尾货进行效促销争取快速度消化尾货
3通网站生活调查软文投放等方式实现前期生活国际步题合理渡新题——新儒家生活智慧
4年度12号楼推售制定高效营销计划
营销题定位
新儒家生活智慧
阐述：
1概念阐述：
新儒家生活智慧指种北京全新生活模式远离市喧闹时批判味强调物质型享受浮燥生活现状张抛弃繁嚣心灵份宁静宁静生活中享受安逸生注重生活中间关系融洽性然间谐性建筑间兼容性建筑然环境间良互动性精神涵养外居住生活环境谐统现代物质生活精神生活双重享受恰处生活体验
2题八产品计划支持：
计划恰处理位置——位处北京五环远离城市嚣喧您心灵宁静生活中安享
计划二然谐居住计划——优美生活环境社区外千米通惠河水岸环绕9万米运动题公园优美社区环境建新儒家生活智慧然谐
计划三名品精装计划实现建筑兼容——环保建材流装修品质实现新儒家生活智慧建筑间形成良兼容性天生活姿彩
计划四生活智慧计划——众名校形成互动浓郁社区文化生活里产生强烈属感丰富谐社区活动中间形成谐融洽邻里关系
计划五新儒家生活风情展示计划——丰富社区规划建设文精神社区匹配高尚格调生活生活里实现然建筑形成谐统
计划六新儒家生活配套计划——成熟完善社区配套精致生活步位美善生活永相生活里生活形成良互动便利舒适生活中寻找生活乐趣
计划七业终生教育计划——丰富彩社区文娱生活学丰富社区文娱生活丰富充实精神文明时种交流台通社区活动交流彼间产生信赖感增进友谊实现间关系融洽谐
计划八天长久计划——园丁式物业理关爱微生活里温馨造舒适社区生活氛围
二营销阶段划分
() 前期尾货促销期现阶段—2005年春节前
工作：销售单位价格重新调整年度营销推广计划广告费预算媒体选定投放接受年12号楼客户登记年12号楼销售作准备工作网站重新设计房展会方案制定新营销题制定推广行销事件计划制定执行年度总结报告项目财务清算
(二) 蓄客期筹备期：2005年3月1日—2005年3月21日
工作：销售员统说辞培训销售物料制作公开发售价格制定优惠政策制定
户外广告推出标准楼书制作产品推介会样板示范区开放客户登记收取诚意金开盘工作准备广告安排投放
(三) 公开发售强销期：2005年3月26日—5月30日中3月26日集中式公开发售
工作：开盘执行价格调整控制行销事件制定执行广告制定投放
（四）清尾期：2005年6月1日——6月31日
工作：12号楼价格调整销售总结配合交楼工作期销售工作做准备
时间
阶段
推广策略
推广目标
工作
事件行销
现阶段—2005年春节前
前期尾货促销期
n 软性文章炒作
n 少量报纸硬广
n 房展会宣传
n 回访老业
n 引导民众新儒家生活智慧深刻认知
n 快速清盘提高项目品牌形象
n 全新营销题吸引市场关注
n 12号楼销售工作做市场铺垫
网调查销售单位价格重新调整年度营销推广计划优惠措施制定接受年12号楼客户登记网站重新设计房展会方案制定新营销题制定推广等
n 房展会
n 网站调查
n 回访老业
n 东时区特色书展暨文学坛会
2005年3月1日—3月21日
蓄客期筹备期
n 软性文章炒作
n 报纸硬广宣传
n 产品推介会宣传
n 项目新营销题深入心
n 建立项目全新市场形象
n 民众项目深度认知
n 蓄客充分公开发售作准备
销售物料制作公开发售价格制定标准楼书制作产品推介会样板示范区开放客户登记收取诚意金开盘工作准备广告安排投放等
产品推介会
2005年3月26—5月30日
公开发售强销期
n 软性文章炒作
n 报纸硬广告宣传
n 行销事件
n 感情宣传楼书
n 掀起市场购买热潮
n 消化前期积累客源
n 巩固项目市场形象加深项目市场认知度
n 延续开盘热销势头继续保持放量发售
开盘执行价格调整控制行销事件制定执行广告制定投放等
n 名花展暨12号楼开盘活动
n 美丽东时区嘉年华
2005年6月台1日—31日
清尾期
n 促销措施
n 价格调整
n 减少广告宣传
n 保持市场温度
n 期销售做前期市场铺垫
n 提高项目知名度
12号楼价格调整销售总结配合交楼工作期销售工作做准备
三营销总控图
四阶段推广执行计划
()前期尾货促销期现阶段—2005年春节前
1工作
n 确定营销推广方案
n 确定阶段性媒介广告投放方案
n 重新确定项目形象包装方案
n 确定项目全新营销题
n 网站软性文章现场包装路牌等媒介筹备实施工作
n 回访老业活动计划制定执行
n 特色书展暨文学坛活动计划制定执行
n 房展会筹备实施工作
n 12号楼示范单位包装工作
2推广目标
n 发展商通网站调查形式认知民众新儒家生活智慧评价
n 引导民众新儒家生活智慧深刻认知
n 快速清盘提高项目品牌形象
n 全新营销题吸引市场关注
n 2005年12号楼销售工作做市场铺垫
3销售措施：升值保障体系
东时区现阶段推售单位销售程中价格会涨会降等条件现未价格低果等条件东时区现价格低客户提出退房求获差额赔偿时保证销售价格档次项目销售价格低果业发现价格档次项目销售价格偏高业提出退房求获差额赔偿
4推广策略：
n 12月1月软性文章炒作该阶段前期剩余单位清尾期着节省费目广告费宜太保持市场温度该阶段工作消化尾盘外提高项目形象推出新营销题软性文章题应项目形象新营销题
n 1月1日元旦前刊登3款报纸硬广该阶段宣传重点消化尾盘宣传容行销事件项目卖点信息争取迅速消化尾盘
n 房展会宣传通房展会网站吸引民众项目新营销题深刻认知房展展台包装方式紧扣新营销题思想体现新儒家生活智慧涵
n 回访老业活动老业感受发展商业真心关怀业产生种感激幸福情怀提高老业项目忠诚度际传播效果
n 特色书展暨文学坛会活动元旦期间通项目现场举办中国特色书展览激发探求秘密根源欲项目形成轰动效应利媒体进行效炒作形成社会焦点项目聚集旺盛气促进项目销售
5公关活动：
活动：回访老业活动
n 活动时间：4月24——28日
n 活动象：老业
n 活动意义：
A 展示发展商文关怀获取老业社区认
B 发动老业参社区文化建设
C 解业意见建议社区商业街建设提供参考
n 操作点：
A 东时区职公司总理带队门老业赠送花篮果篮
B 业进行面面沟通传达项目核心理念种新信息
C 恳请业畅谈社区建设意见建议
D 业派发社区建设意见调查调查表业行填写
E 业发布明年12号楼种信息
n 物料准备：
Ø 花篮果篮
Ø 调查表
Ø 项目宣传资料
活动二：东时区特色书展暨文学坛会
n 时间：2005年1月1日
n 点：项目售楼部
n 目：
越禁锢东西越容易产生兴趣通项目现场举办中国特色书展览激发探求秘密根源欲项目形成轰动效应利媒体进行效炒作形成社会焦点项目聚集旺盛气促进项目销售时通举办文学坛提高项目文化品味品质感时提高项目消费者心目中档次益促进项目销售
n 会员邀请：
A 开发商领导：东时区开发商总理副总理东时区项目理
B 嘉宾：文学作家贾凹北京学中文系2名著名教授
C 东时区老业东时区前期登记意购买客户
D 北京流媒体资深记者
n 活动操作点：
A 相关员北京图书商图书馆进行联系次活动提供参展中国历史时期禁书
B 参展时会文学作家贾凹北京学中文系2名著名教授参观中国历史禁书进行讲解形成互动
C 书展进入尾声时文学作家贾凹北京学中文系2名著名教授现场观众举行题中国儒家思想现代生活文学坛契机奠定项目市场基础方便消费者理解项目阶段推出新儒家生活智慧时吸引观众项目现场停留更长时间
n 现场包装：
A 项目售楼部里设立四展区提供书展
B 售楼部里搭建型席台提供文学坛席台面摆放鲜花设置席台席位席台桌子摆放麦克风等道具席台背面设置块项目背景板
C 售楼部四周设置四款项目形象展板
n 物料配合：
A 项目背景板展板
B 折页宣传海报等项目宣传资料
C 鲜花礼品奖品
D 麦克风音响空飘气球等道具
n 媒介配合：
活动前周北京流媒体刊登广告活动信息传递市场吸引市场项目活动注意激发活动容兴趣进产生项目现场观究竟欲项目聚集旺盛气会利媒体活动效果进行炒作提高项目社会知名度吸引消费者项目持续关注度
6广告计划
该时间段期销售已进尾声较户型楼层已基售完余太房屋时宣传应重点放项目卖点价格保证体系阐述时企业品牌应体现出消费者力支持表示感谢外广告频率应减少降低宣传开支
n 阶段广告计划表
时间
星期
媒体
版面
投放形式
软文（题容）
硬广（题容）
12月17日
星期五
北京晚报
13版
东时区制定价格保障体系：阐述项目价格保障体系容引起市场关注度
12月24日
星期五
北京晚报
13版
东时区房会爆发阐述项目房展会期间销售盛况引起市场高度关注原
12月24日
星期五
北京晚报
12版
非汇聚——东时区铁证三
列出三东时区卖点标题抢眼球重点落项目优势阐述说明东时区次房展会成果突出愧非汇聚指明价格保障体系相关点
12月29日
星期三
携手新浪网聚生活智慧
次硬广中带出新儒家生活智慧元旦特色书展信息
12月31日
星期五
北京晚报
13版
诗意生活东时区：阐述项目优美然景观先进规划设计
1月5日
星期三
北京晚报
12版
福满您家 东时区温暖鸡鸣春晓时
者会副标讲清楚次活动意图结果市民祝福新年洋溢种节日喜庆气氛
1月7日
星期五
北京晚报
13版
特色书展引发场书革命：特色书展活动现场气氛炒作
1月14日
星期五
北京晚报
13版
东时区享生活便利：阐述项目完善生活配套
1月21日
星期五
北京晚报
13版
北京诞生新儒家生活社区：阐述北京楼盘缺乏性关怀缺乏精神文明建设阐述东时区正基开发理念造精神文明物质文明双重标准新儒家生活社区
7网站问卷调查：
n 时间：12月中旬
n 合作单位：新浪网
n 目
通网问卷调查解北京生活状态生活追求儒家生活理解求项目全新营销题新儒家生活智慧提供参题材
n 操作方式：
Ø 新浪网合作网设东时区调查问卷
Ø 完整填写调查问卷提供礼品份
Ø 礼品选择新年贺卡邮寄出
n 调查问卷容：（见附件）
8房展会：
n 时间：12月16日
n 目：
房展会消费者获知楼盘信息重途径方面通房展会消费者面面交流促进项目销售方面通房展会市场展现项目形象提高消费者项目认知项目市场知名度
n 操作点：
Ø 选择流量较展台
Ø 展台包装体现项目特色
Ø 展板容紧扣新儒家生活智慧营销题
Ø 聘请青春亮丽促销姐现场宣传
Ø 现场准备充足宣传资料派发
Ø 准备建筑模型现场样板房等销售资料
（二）蓄客期筹备期：2005年3月1日—2005年3月21日
1工作
n 完成示范区样板房布置
n 12号楼销售宣传资料准备
n 12号楼项目模型销售准备工作
n 确定认购程序单位单位价格
n 蓄客工作
n 广告确定媒体投放工作
2推广目标
n 项目新营销题深入心
n 建立项目全新市场形象
n 民众项目深度认知
n 蓄客充分公开发售作准备
3推广策略
n 软性文章炒作该阶段重宣传阶段必须高强度软性新闻宣传迅速吸引市场高度关注民众项目高度认知公开发售作市场铺垫建议刊登频率星期两篇
n 报纸硬广该阶段报纸广告项目公开发售蓄客作市场铺垫广告频率加强持续性强建议刊登频率星期次广告诉求容项目形象+项目卖点+项目优惠措施
n 产品推介会12号楼景观楼王推出市场时必举行产品说明会方面通推介会民众媒体项目规划环境户型价格等深度认知方面通推介会形式产品推出市场吸引市场高度关注
n 社区网设坛炒作聘请数名北京高校中文系学生区业身份社区网坛节奏发表言容社区新儒家生活感受题时发表社区形象社区生活关感性文章
4蓄客认购工作
n 蓄客目标：200名
n 推售单位安排：12号楼
n 优惠措施
Ø 3月7日前诚意金客户享项目销售价96折优惠
Ø 3月8日14日诚意金客户享项目销售价格97折优惠
Ø 3月15日25日诚意金客户享项目销售价格98折优惠
5产品推介会
n 时间：2005年3月13日
n 点：项目现场
n 目：
12号楼景观楼王示范单位示范园林完成首先媒体特邀贵宾部分意客户开放形成市场热点时现场举办产品推介会形成项目强势信心时造成强烈舆效应
n 邀请员
A 电话邀请前期登记意客户
B 邀请北京知名媒体记者嘉宾参加
C 发展领导职部门负责
D 政府官员建设厅领导
n 操作容：
A 公司负责相关职部门介绍12号楼规划设计相关项目情况介绍
B 政府官员建设厅领导讲述区域发展前景
C 楼盘解说姐带领记者参者现场参观示范区样板房现场进行解说公司负责回答记者参者问题
D 重嘉宾送贵重礼品份参者赠送精美礼品份
E 活动通媒体进行炒作
n 物料准备
A 项目背景板展板
B 折页宣传海报等项目宣传资料
C 鲜花奖品礼品
D 麦克风音响空飘气球等道具
n 媒介配合
活动前两天北京流媒体刊登广告活动信息传递市场吸引市场项目关注项目聚集旺盛气会利媒体活动效果进行炒作提高项目社会知名度吸引消费者项目持续关注度
6广告计划
期重点放项目12号楼规划特点开发商开发理念等宣传通报纸软性新闻报纸硬广户外广告现场广告等宣传方式力宣传容定特色突出区身特点时紧扣项目营销题新儒家生活智慧阶段宣传重阶段整销售程起着定作通力度宣传项目开发理念区域价值消费者认关注期销售作市场铺垫
n 阶段广告计划表
时间
星期
媒体
版面
投放形式
软文（题容）
硬广（题容）
3月4日
星期五
北京晚报
13版
东时区倡导新儒家生活智慧：阐述项目注重物质文明精神文明双标准建设通规划设计社区文化建设怀化关怀服务倡导种新儒家生活方式
3月4日
星期五
北京晚报
12版
市生活返朴真
项目新题定位首次直接导入站精神层面新儒家生活智慧加全面阐述
3月11日
星期五
北京晚报
13版
东时区寻找新儒家思想精髓：第三者角度阐述项目方面体现儒家思想精髓静安逸生活丰富社区文化等
3月11日
星期五
北京晚报
12版
思想推崇儒学 生活需智慧
进步诠释新儒家生活智慧深入心
3月18日
星期五
北京晚报
13版
东时区景观楼王揭开神秘面纱：阐述12号楼开盘信息简述12号楼规划设计景观配套等优势
3月24日
星期四
北京晚报
13版
东时区景观楼王开盘阐述12号楼开盘前已引起消费者高度关注吸引众提前登记参观发展商项目乐观重视态度
3月24日
星期五
北京晚报
12版
精神旗舰日起航
副标直接点出3月26日东时区景观楼王正式公开发售说附加项目开盘天活动容
（三）公开发售强销期：2005年3月26日—5月30日中3月26日集中式公开发售
1推广目标：
n 掀起市场购买热潮
n 消化前期积累客源
n 巩固项目市场形象加深项目市场认知度
n 提高项目知名度
n 延续开盘热销势头继续保持放量发售
2推广策略：
n 加媒体广告宣传力度该阶段销售重阶段公开发售期达理想销售效果增加现场气必须通高频度广告宣传传达项目种开盘信息优惠政策
n 事件行销活动行销事件吸引市场关注效方法12号楼销售面积应量考虑低成操作简单轰动性强行销活动通行销事件吸引市场关注提高项目知名度
n 实施优惠措施利优惠措施促销活动吸引顾客关注增强项目吸引力保持市场温度
n 感性诉求楼书楼书容包括：楼盘概念提示楼盘基情况说明销售方案介绍物业理服务说明居住生活理想状态描绘
3项目开盘工作
n 开盘时间2005年3月26日
n 配合单位：开发商新闻媒体单位
n 员配备：销售员活动组织员礼仪姐相关工作员
n 优惠措施：前期交纳诚意金客户获交诚意金阶段额外969798折优惠没交纳诚意金客户获额外99折优惠
n 选购方式：采排队认购方式
n 活动配合：现场购房抽奖活动奖金设五档次分8000元5000元3000元2000元1000元房价里扣取
4公关活动
活动：东时区12号楼开盘仪式暨美丽东时区名花展
n 时间：3月36日（开盘日）
n 点：项目现场
n 目：
通名贵鲜花营造现场氛围方面项目开盘带旺盛气形成项目开盘温馨舒适氛围方面更具独特性易群众认促进销售
n 邀请员
A 发展商领导职部门负责
B 北京流媒体记者
C 前期意客户
n 操作容：
A 寻求鲜花养植公司合作提供名贵鲜花
B 销售外广场举办型花展特制作9999朵玫瑰花花篮供客户欣赏猜花篮玫瑰花数量者（范围20朵）奖励现金500元
C 销售中心现场——销售路线——园林品——示范区域——示范单位等开放区域路布置名贵鲜花
D 参者赠送枝鲜花种鲜花必须够家种植北京较稀缺受众欢迎
n 物料准备
A 项目背景板展板
B 折页宣传海报等项目宣传资料
C 展览名贵鲜花赠送鲜花
D 麦克风音响空票气球道旗等
n 媒介配合
活动前三天北京流媒体刊登广告开盘相关信息传递市场吸引市场项目开盘注意激发开盘活动容兴趣进产生项目现场观究竟欲项目聚集旺盛气促进项目销售会利媒体项目开盘活动效果销售盛况进行炒作提高项目社会知名度吸引消费者项目持续关注度
活动二美丽东时区嘉年华
n 活动时间：5月1日—7日
n 活动点：东时区
n 目：
项目新题概念新儒家生活智慧体现种文化味十分浓厚社区生活加强新题宣传力度需通题紧密相关公关活动配合举办嘉年华活动仅加深民众项目新儒家生活智慧概念理解五期间项目销售现场带量气带动销售
n 节目题：
A 沙雕艺术展
B DV摄影赛
C 邮票展
n 邀请员
A 北京市流媒体记者
B 沙雕艺术雕塑家
C 邮票鉴赏专家
D DV摄影爱者
E 知名摄影专家知名导演
F 意客户
G 老业
n 沙雕艺术展节目操作点：
A 准备沙雕泥沙
B 邀请沙雕艺术家亲参制作部分提前制作部分现场制作
C 分题区历史物造型区动物造型区明星造型区等题区
D 沙雕爱者现场参制作艺术家交流
n DV摄影赛节目操作容
A 意参者通项目网站报名
B 邀请名知名摄影家导演拍套DV
C 摄影家参者摄影作品进行评
D 摄影专家摄DV位摄影爱者进行互动式交流
E 奖项分设二三等奖优秀奖等奖1名二等奖3名三等奖5名优秀奖10名（具体奖品定）
F 发展商负责获胜者进行颁奖参者颁发纪念奖
n 邮票展
A 寻求邮局合作现场设邮票展
B 寻求邮票收藏发烧合作提供邮票展示
C 允许邮票交易商现场展示交易
D 邮票鉴赏专家现场邮票爱者互动性交流
n 物料配合
A 沙雕泥沙
B 项目背景板展板
C 折页宣传海报等项目宣传资料
D 鲜花礼品奖品等
E 麦克风音响空飘气球桌椅等道具
n 媒介配合：
活动前两天北京流媒体刊登广告活动信息传递市场吸引市场项目活动注意激发活动容兴趣进产生项目现场观究竟欲项目聚集旺盛气会利媒体活动效果进行炒作提高项目社会知名度吸引消费者项目持续关注度
5促销措施
4月22——5月7日期间购房者赠送国游新马泰游两次效期年
6广告计划
该阶段广告宣传容体现区特色外应突热卖景象销售控制表助报纸进行宣传等外应加广告频率媒体选择期更新期广告画面消费者企业品牌进步认巩固市场中位
n 阶段广告计划表
时间
星期
媒体
版面
投放形式
软文（题容）
硬广（题容）
4月8日
星期五
北京晚报
13版
东时区景观楼王引发抢购狂潮：阐述12号楼受客户抢购盛况客户选择购买原阐述花展盛景民众花展评价
4月15日
星期五
北京晚报
12版
住东时区享豪华旅行副标带出购房送旅游信息
4月29日
星期五
北京晚报
12版
智慧发现生活美
副标带出东时区嘉年华活动
5月9日
星期
北京晚报
13版
五节东时区嘉年华疯狂：阐述举行嘉年华活动种情况引起民众高度评价关注
5月20日
星期五
北京晚报
12版
诉求容项目形象项目卖点
5月27日
星期五
北京晚报
13版
家安东时区：业身份阐述东时区美妙生活环境
（四）持续期：（6月1日—31日）
1工作
价格调整销售总结配合交楼工作二期销售推广工作做准备
2推广目标：
Ø 保持市场温度
Ø 项目形象知名度进步提高
Ø 二期销售推广做市场预热
3推广策略
减少报纸硬广广告投放频率该段时间货量较少花费量广告费效果太该段时间做二次硬广广告容价格保障体系信息
适软性文章炒作该段时间12号楼销售进入尾声容提高项目形象意保持市场项目持续关注度
n 该阶段广告投放安排
时间
星期
媒体
版面
投放形式
软文（题容）
硬广（题容）
6月8日
星期五
北京晚报
13版
选择东时区选择万枝棵树伴：阐述发展商兴安岭移植万棵特色树项目意义
4月15日
星期五
北京晚报
12版
诉求容项目形象项目卖点特提项目移植万棵树信息
结束语
贵司沟通展开策划程中充足信心精心操作五星假日项目成北京住宅成功范例实现开发商济效益社会效益品牌效益三赢发展商持续发展奠定良基础
附：
东时区生活调查问卷设计
尊敬先生女士：
您东时区项目工作员北京营造更谐更完美幸福家特设计份问卷项目运作中充分鉴您意见建议效问卷填答者均获份新年礼物
东时区全体工作员
请回答：
1您天工作时间：
A8时□ B8时□ C8时□
D工作时间支配□
2您健康状况：
A良□ B般□ C差□
3您生活状况：
A压力□ B压力适度□ C生活舒适□ D知道□
4工作余您活动：
A睡觉□ B书电视□ C逛街□ D朋友聚会□
E□
5您否解中国儒家文化？
A非常解□ B般□ C太解□
6您认儒家生活应该样（选）
A没压力□ B居住生活环境优美□ C生活配套齐全□
D远离繁嚣□ E生活静安逸□ F丰富社区文化 □ I谐社区氛围□
7您东时区倡导新儒家生活智慧法建议？
8您否满意现居住环境？
A满意□ B般□ C太满意□ D非常满意□
9您期否意购买东时区房子：
A□ B否□
10请句话描述您儒家文化理解：
非常感谢您支持希获您资料作统计分析承诺资料定严格保密决做途
11性：
A男 □ B女□
12您年龄： 岁
A20—25□ B25—30□ C30—35□ D35—40□
E40—50□ F50□
13教育程度
A初中□ B高中□ C 专□ D科□
14您月收入：
A 2000元□ B20004000元 □ C40015999元□
D 60007999元 □ E8000□
15您处北京区域？
A昌区□ B阳区□ C崇文区□ D东城区□
E房山区□ F丰台区□ G海淀区□ H 门头沟区□
I石景山区□ J义区□ K通州区□ L西城区□
M宣武区□
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东时区营销推广方案
凌峻（中国）房产策划代理机构
200412
前 言
前司已贵司进行次充分效沟通磨合项目认知更加明确司进步掌握项目资料前提通项目进行深入思考研究认项目现阶段面项重务：
1提炼新题导入新诉求重点提升项目整体形象品牌断深化持续性销售良基础
2春节前前期剩余尾货进行效促销争取快速度消化尾货
3通网站生活调查软文投放等方式实现前期生活国际步题合理渡新题——新儒家生活智慧
4年度12号楼推售制定高效营销计划
营销题定位
新儒家生活智慧
阐述：
1概念阐述：
新儒家生活智慧指种北京全新生活模式远离市喧闹时批判味强调物质型享受浮燥生活现状张抛弃繁嚣心灵份宁静宁静生活中享受安逸生注重生活中间关系融洽性然间谐性建筑间兼容性建筑然环境间良互动性精神涵养外居住生活环境谐统现代物质生活精神生活双重享受恰处生活体验
2题八产品计划支持：
计划恰处理位置——位处北京五环远离城市嚣喧您心灵宁静生活中安享
计划二然谐居住计划——优美生活环境社区外千米通惠河水岸环绕9万米运动题公园优美社区环境建新儒家生活智慧然谐
计划三名品精装计划实现建筑兼容——环保建材流装修品质实现新儒家生活智慧建筑间形成良兼容性天生活姿彩
计划四生活智慧计划——众名校形成互动浓郁社区文化生活里产生强烈属感丰富谐社区活动中间形成谐融洽邻里关系
计划五新儒家生活风情展示计划——丰富社区规划建设文精神社区匹配高尚格调生活生活里实现然建筑形成谐统
计划六新儒家生活配套计划——成熟完善社区配套精致生活步位美善生活永相生活里生活形成良互动便利舒适生活中寻找生活乐趣
计划七业终生教育计划——丰富彩社区文娱生活学丰富社区文娱生活丰富充实精神文明时种交流台通社区活动交流彼间产生信赖感增进友谊实现间关系融洽谐
计划八天长久计划——园丁式物业理关爱微生活里温馨造舒适社区生活氛围
二营销阶段划分
() 前期尾货促销期现阶段—2005年春节前
工作：销售单位价格重新调整年度营销推广计划广告费预算媒体选定投放接受年12号楼客户登记年12号楼销售作准备工作网站重新设计房展会方案制定新营销题制定推广行销事件计划制定执行年度总结报告项目财务清算
(二) 蓄客期筹备期：2005年3月1日—2005年3月21日
工作：销售员统说辞培训销售物料制作公开发售价格制定优惠政策制定
户外广告推出标准楼书制作产品推介会样板示范区开放客户登记收取诚意金开盘工作准备广告安排投放
(三) 公开发售强销期：2005年3月26日—5月30日中3月26日集中式公开发售
工作：开盘执行价格调整控制行销事件制定执行广告制定投放
（四）清尾期：2005年6月1日——6月31日
工作：12号楼价格调整销售总结配合交楼工作期销售工作做准备
时间
阶段
推广策略
推广目标
工作
事件行销
现阶段—2005年春节前
前期尾货促销期
n 软性文章炒作
n 少量报纸硬广
n 房展会宣传
n 回访老业
n 引导民众新儒家生活智慧深刻认知
n 快速清盘提高项目品牌形象
n 全新营销题吸引市场关注
n 12号楼销售工作做市场铺垫
网调查销售单位价格重新调整年度营销推广计划优惠措施制定接受年12号楼客户登记网站重新设计房展会方案制定新营销题制定推广等
n 房展会
n 网站调查
n 回访老业
n 东时区特色书展暨文学坛会
2005年3月1日—3月21日
蓄客期筹备期
n 软性文章炒作
n 报纸硬广宣传
n 产品推介会宣传
n 项目新营销题深入心
n 建立项目全新市场形象
n 民众项目深度认知
n 蓄客充分公开发售作准备
销售物料制作公开发售价格制定标准楼书制作产品推介会样板示范区开放客户登记收取诚意金开盘工作准备广告安排投放等
产品推介会
2005年3月26—5月30日
公开发售强销期
n 软性文章炒作
n 报纸硬广告宣传
n 行销事件
n 感情宣传楼书
n 掀起市场购买热潮
n 消化前期积累客源
n 巩固项目市场形象加深项目市场认知度
n 延续开盘热销势头继续保持放量发售
开盘执行价格调整控制行销事件制定执行广告制定投放等
n 名花展暨12号楼开盘活动
n 美丽东时区嘉年华
2005年6月台1日—31日
清尾期
n 促销措施
n 价格调整
n 减少广告宣传
n 保持市场温度
n 期销售做前期市场铺垫
n 提高项目知名度
12号楼价格调整销售总结配合交楼工作期销售工作做准备
三营销总控图
四阶段推广执行计划
()前期尾货促销期现阶段—2005年春节前
1工作
n 确定营销推广方案
n 确定阶段性媒介广告投放方案
n 重新确定项目形象包装方案
n 确定项目全新营销题
n 网站软性文章现场包装路牌等媒介筹备实施工作
n 回访老业活动计划制定执行
n 特色书展暨文学坛活动计划制定执行
n 房展会筹备实施工作
n 12号楼示范单位包装工作
2推广目标
n 发展商通网站调查形式认知民众新儒家生活智慧评价
n 引导民众新儒家生活智慧深刻认知
n 快速清盘提高项目品牌形象
n 全新营销题吸引市场关注
n 2005年12号楼销售工作做市场铺垫
3销售措施：升值保障体系
东时区现阶段推售单位销售程中价格会涨会降等条件现未价格低果等条件东时区现价格低客户提出退房求获差额赔偿时保证销售价格档次项目销售价格低果业发现价格档次项目销售价格偏高业提出退房求获差额赔偿
4推广策略：
n 12月1月软性文章炒作该阶段前期剩余单位清尾期着节省费目广告费宜太保持市场温度该阶段工作消化尾盘外提高项目形象推出新营销题软性文章题应项目形象新营销题
n 1月1日元旦前刊登3款报纸硬广该阶段宣传重点消化尾盘宣传容行销事件项目卖点信息争取迅速消化尾盘
n 房展会宣传通房展会网站吸引民众项目新营销题深刻认知房展展台包装方式紧扣新营销题思想体现新儒家生活智慧涵
n 回访老业活动老业感受发展商业真心关怀业产生种感激幸福情怀提高老业项目忠诚度际传播效果
n 特色书展暨文学坛会活动元旦期间通项目现场举办中国特色书展览激发探求秘密根源欲项目形成轰动效应利媒体进行效炒作形成社会焦点项目聚集旺盛气促进项目销售
5公关活动：
活动：回访老业活动
n 活动时间：4月24——28日
n 活动象：老业
n 活动意义：
A 展示发展商文关怀获取老业社区认
B 发动老业参社区文化建设
C 解业意见建议社区商业街建设提供参考
n 操作点：
A 东时区职公司总理带队门老业赠送花篮果篮
B 业进行面面沟通传达项目核心理念种新信息
C 恳请业畅谈社区建设意见建议
D 业派发社区建设意见调查调查表业行填写
E 业发布明年12号楼种信息
n 物料准备：
Ø 花篮果篮
Ø 调查表
Ø 项目宣传资料
活动二：东时区特色书展暨文学坛会
n 时间：2005年1月1日
n 点：项目售楼部
n 目：
越禁锢东西越容易产生兴趣通项目现场举办中国特色书展览激发探求秘密根源欲项目形成轰动效应利媒体进行效炒作形成社会焦点项目聚集旺盛气促进项目销售时通举办文学坛提高项目文化品味品质感时提高项目消费者心目中档次益促进项目销售
n 会员邀请：
A 开发商领导：东时区开发商总理副总理东时区项目理
B 嘉宾：文学作家贾凹北京学中文系2名著名教授
C 东时区老业东时区前期登记意购买客户
D 北京流媒体资深记者
n 活动操作点：
A 相关员北京图书商图书馆进行联系次活动提供参展中国历史时期禁书
B 参展时会文学作家贾凹北京学中文系2名著名教授参观中国历史禁书进行讲解形成互动
C 书展进入尾声时文学作家贾凹北京学中文系2名著名教授现场观众举行题中国儒家思想现代生活文学坛契机奠定项目市场基础方便消费者理解项目阶段推出新儒家生活智慧时吸引观众项目现场停留更长时间
n 现场包装：
A 项目售楼部里设立四展区提供书展
B 售楼部里搭建型席台提供文学坛席台面摆放鲜花设置席台席位席台桌子摆放麦克风等道具席台背面设置块项目背景板
C 售楼部四周设置四款项目形象展板
n 物料配合：
A 项目背景板展板
B 折页宣传海报等项目宣传资料
C 鲜花礼品奖品
D 麦克风音响空飘气球等道具
n 媒介配合：
活动前周北京流媒体刊登广告活动信息传递市场吸引市场项目活动注意激发活动容兴趣进产生项目现场观究竟欲项目聚集旺盛气会利媒体活动效果进行炒作提高项目社会知名度吸引消费者项目持续关注度
6广告计划
该时间段期销售已进尾声较户型楼层已基售完余太房屋时宣传应重点放项目卖点价格保证体系阐述时企业品牌应体现出消费者力支持表示感谢外广告频率应减少降低宣传开支
n 阶段广告计划表
时间
星期
媒体
版面
投放形式
软文（题容）
硬广（题容）
12月17日
星期五
北京晚报
13版
东时区制定价格保障体系：阐述项目价格保障体系容引起市场关注度
12月24日
星期五
北京晚报
13版
东时区房会爆发阐述项目房展会期间销售盛况引起市场高度关注原
12月24日
星期五
北京晚报
12版
非汇聚——东时区铁证三
列出三东时区卖点标题抢眼球重点落项目优势阐述说明东时区次房展会成果突出愧非汇聚指明价格保障体系相关点
12月29日
星期三
携手新浪网聚生活智慧
次硬广中带出新儒家生活智慧元旦特色书展信息
12月31日
星期五
北京晚报
13版
诗意生活东时区：阐述项目优美然景观先进规划设计
1月5日
星期三
北京晚报
12版
福满您家 东时区温暖鸡鸣春晓时
者会副标讲清楚次活动意图结果市民祝福新年洋溢种节日喜庆气氛
1月7日
星期五
北京晚报
13版
特色书展引发场书革命：特色书展活动现场气氛炒作
1月14日
星期五
北京晚报
13版
东时区享生活便利：阐述项目完善生活配套
1月21日
星期五
北京晚报
13版
北京诞生新儒家生活社区：阐述北京楼盘缺乏性关怀缺乏精神文明建设阐述东时区正基开发理念造精神文明物质文明双重标准新儒家生活社区
7网站问卷调查：
n 时间：12月中旬
n 合作单位：新浪网
n 目
通网问卷调查解北京生活状态生活追求儒家生活理解求项目全新营销题新儒家生活智慧提供参题材
n 操作方式：
Ø 新浪网合作网设东时区调查问卷
Ø 完整填写调查问卷提供礼品份
Ø 礼品选择新年贺卡邮寄出
n 调查问卷容：（见附件）
8房展会：
n 时间：12月16日
n 目：
房展会消费者获知楼盘信息重途径方面通房展会消费者面面交流促进项目销售方面通房展会市场展现项目形象提高消费者项目认知项目市场知名度
n 操作点：
Ø 选择流量较展台
Ø 展台包装体现项目特色
Ø 展板容紧扣新儒家生活智慧营销题
Ø 聘请青春亮丽促销姐现场宣传
Ø 现场准备充足宣传资料派发
Ø 准备建筑模型现场样板房等销售资料
（二）蓄客期筹备期：2005年3月1日—2005年3月21日
1工作
n 完成示范区样板房布置
n 12号楼销售宣传资料准备
n 12号楼项目模型销售准备工作
n 确定认购程序单位单位价格
n 蓄客工作
n 广告确定媒体投放工作
2推广目标
n 项目新营销题深入心
n 建立项目全新市场形象
n 民众项目深度认知
n 蓄客充分公开发售作准备
3推广策略
n 软性文章炒作该阶段重宣传阶段必须高强度软性新闻宣传迅速吸引市场高度关注民众项目高度认知公开发售作市场铺垫建议刊登频率星期两篇
n 报纸硬广该阶段报纸广告项目公开发售蓄客作市场铺垫广告频率加强持续性强建议刊登频率星期次广告诉求容项目形象+项目卖点+项目优惠措施
n 产品推介会12号楼景观楼王推出市场时必举行产品说明会方面通推介会民众媒体项目规划环境户型价格等深度认知方面通推介会形式产品推出市场吸引市场高度关注
n 社区网设坛炒作聘请数名北京高校中文系学生区业身份社区网坛节奏发表言容社区新儒家生活感受题时发表社区形象社区生活关感性文章
4蓄客认购工作
n 蓄客目标：200名
n 推售单位安排：12号楼
n 优惠措施
Ø 3月7日前诚意金客户享项目销售价96折优惠
Ø 3月8日14日诚意金客户享项目销售价格97折优惠
Ø 3月15日25日诚意金客户享项目销售价格98折优惠
5产品推介会
n 时间：2005年3月13日
n 点：项目现场
n 目：
12号楼景观楼王示范单位示范园林完成首先媒体特邀贵宾部分意客户开放形成市场热点时现场举办产品推介会形成项目强势信心时造成强烈舆效应
n 邀请员
A 电话邀请前期登记意客户
B 邀请北京知名媒体记者嘉宾参加
C 发展领导职部门负责
D 政府官员建设厅领导
n 操作容：
A 公司负责相关职部门介绍12号楼规划设计相关项目情况介绍
B 政府官员建设厅领导讲述区域发展前景
C 楼盘解说姐带领记者参者现场参观示范区样板房现场进行解说公司负责回答记者参者问题
D 重嘉宾送贵重礼品份参者赠送精美礼品份
E 活动通媒体进行炒作
n 物料准备
A 项目背景板展板
B 折页宣传海报等项目宣传资料
C 鲜花奖品礼品
D 麦克风音响空飘气球等道具
n 媒介配合
活动前两天北京流媒体刊登广告活动信息传递市场吸引市场项目关注项目聚集旺盛气会利媒体活动效果进行炒作提高项目社会知名度吸引消费者项目持续关注度
6广告计划
期重点放项目12号楼规划特点开发商开发理念等宣传通报纸软性新闻报纸硬广户外广告现场广告等宣传方式力宣传容定特色突出区身特点时紧扣项目营销题新儒家生活智慧阶段宣传重阶段整销售程起着定作通力度宣传项目开发理念区域价值消费者认关注期销售作市场铺垫
n 阶段广告计划表
时间
星期
媒体
版面
投放形式
软文（题容）
硬广（题容）
3月4日
星期五
北京晚报
13版
东时区倡导新儒家生活智慧：阐述项目注重物质文明精神文明双标准建设通规划设计社区文化建设怀化关怀服务倡导种新儒家生活方式
3月4日
星期五
北京晚报
12版
市生活返朴真
项目新题定位首次直接导入站精神层面新儒家生活智慧加全面阐述
3月11日
星期五
北京晚报
13版
东时区寻找新儒家思想精髓：第三者角度阐述项目方面体现儒家思想精髓静安逸生活丰富社区文化等
3月11日
星期五
北京晚报
12版
思想推崇儒学 生活需智慧
进步诠释新儒家生活智慧深入心
3月18日
星期五
北京晚报
13版
东时区景观楼王揭开神秘面纱：阐述12号楼开盘信息简述12号楼规划设计景观配套等优势
3月24日
星期四
北京晚报
13版
东时区景观楼王开盘阐述12号楼开盘前已引起消费者高度关注吸引众提前登记参观发展商项目乐观重视态度
3月24日
星期五
北京晚报
12版
精神旗舰日起航
副标直接点出3月26日东时区景观楼王正式公开发售说附加项目开盘天活动容
（三）公开发售强销期：2005年3月26日—5月30日中3月26日集中式公开发售
1推广目标：
n 掀起市场购买热潮
n 消化前期积累客源
n 巩固项目市场形象加深项目市场认知度
n 提高项目知名度
n 延续开盘热销势头继续保持放量发售
2推广策略：
n 加媒体广告宣传力度该阶段销售重阶段公开发售期达理想销售效果增加现场气必须通高频度广告宣传传达项目种开盘信息优惠政策
n 事件行销活动行销事件吸引市场关注效方法12号楼销售面积应量考虑低成操作简单轰动性强行销活动通行销事件吸引市场关注提高项目知名度
n 实施优惠措施利优惠措施促销活动吸引顾客关注增强项目吸引力保持市场温度
n 感性诉求楼书楼书容包括：楼盘概念提示楼盘基情况说明销售方案介绍物业理服务说明居住生活理想状态描绘
3项目开盘工作
n 开盘时间2005年3月26日
n 配合单位：开发商新闻媒体单位
n 员配备：销售员活动组织员礼仪姐相关工作员
n 优惠措施：前期交纳诚意金客户获交诚意金阶段额外969798折优惠没交纳诚意金客户获额外99折优惠
n 选购方式：采排队认购方式
n 活动配合：现场购房抽奖活动奖金设五档次分8000元5000元3000元2000元1000元房价里扣取
4公关活动
活动：东时区12号楼开盘仪式暨美丽东时区名花展
n 时间：3月36日（开盘日）
n 点：项目现场
n 目：
通名贵鲜花营造现场氛围方面项目开盘带旺盛气形成项目开盘温馨舒适氛围方面更具独特性易群众认促进销售
n 邀请员
A 发展商领导职部门负责
B 北京流媒体记者
C 前期意客户
n 操作容：
A 寻求鲜花养植公司合作提供名贵鲜花
B 销售外广场举办型花展特制作9999朵玫瑰花花篮供客户欣赏猜花篮玫瑰花数量者（范围20朵）奖励现金500元
C 销售中心现场——销售路线——园林品——示范区域——示范单位等开放区域路布置名贵鲜花
D 参者赠送枝鲜花种鲜花必须够家种植北京较稀缺受众欢迎
n 物料准备
A 项目背景板展板
B 折页宣传海报等项目宣传资料
C 展览名贵鲜花赠送鲜花
D 麦克风音响空票气球道旗等
n 媒介配合
活动前三天北京流媒体刊登广告开盘相关信息传递市场吸引市场项目开盘注意激发开盘活动容兴趣进产生项目现场观究竟欲项目聚集旺盛气促进项目销售会利媒体项目开盘活动效果销售盛况进行炒作提高项目社会知名度吸引消费者项目持续关注度
活动二美丽东时区嘉年华
n 活动时间：5月1日—7日
n 活动点：东时区
n 目：
项目新题概念新儒家生活智慧体现种文化味十分浓厚社区生活加强新题宣传力度需通题紧密相关公关活动配合举办嘉年华活动仅加深民众项目新儒家生活智慧概念理解五期间项目销售现场带量气带动销售
n 节目题：
A 沙雕艺术展
B DV摄影赛
C 邮票展
n 邀请员
A 北京市流媒体记者
B 沙雕艺术雕塑家
C 邮票鉴赏专家
D DV摄影爱者
E 知名摄影专家知名导演
F 意客户
G 老业
n 沙雕艺术展节目操作点：
A 准备沙雕泥沙
B 邀请沙雕艺术家亲参制作部分提前制作部分现场制作
C 分题区历史物造型区动物造型区明星造型区等题区
D 沙雕爱者现场参制作艺术家交流
n DV摄影赛节目操作容
A 意参者通项目网站报名
B 邀请名知名摄影家导演拍套DV
C 摄影家参者摄影作品进行评
D 摄影专家摄DV位摄影爱者进行互动式交流
E 奖项分设二三等奖优秀奖等奖1名二等奖3名三等奖5名优秀奖10名（具体奖品定）
F 发展商负责获胜者进行颁奖参者颁发纪念奖
n 邮票展
A 寻求邮局合作现场设邮票展
B 寻求邮票收藏发烧合作提供邮票展示
C 允许邮票交易商现场展示交易
D 邮票鉴赏专家现场邮票爱者互动性交流
n 物料配合
A 沙雕泥沙
B 项目背景板展板
C 折页宣传海报等项目宣传资料
D 鲜花礼品奖品等
E 麦克风音响空飘气球桌椅等道具
n 媒介配合：
活动前两天北京流媒体刊登广告活动信息传递市场吸引市场项目活动注意激发活动容兴趣进产生项目现场观究竟欲项目聚集旺盛气会利媒体活动效果进行炒作提高项目社会知名度吸引消费者项目持续关注度
5促销措施
4月22——5月7日期间购房者赠送国游新马泰游两次效期年
6广告计划
该阶段广告宣传容体现区特色外应突热卖景象销售控制表助报纸进行宣传等外应加广告频率媒体选择期更新期广告画面消费者企业品牌进步认巩固市场中位
n 阶段广告计划表
时间
星期
媒体
版面
投放形式
软文（题容）
硬广（题容）
4月8日
星期五
北京晚报
13版
东时区景观楼王引发抢购狂潮：阐述12号楼受客户抢购盛况客户选择购买原阐述花展盛景民众花展评价
4月15日
星期五
北京晚报
12版
住东时区享豪华旅行副标带出购房送旅游信息
4月29日
星期五
北京晚报
12版
智慧发现生活美
副标带出东时区嘉年华活动
5月9日
星期
北京晚报
13版
五节东时区嘉年华疯狂：阐述举行嘉年华活动种情况引起民众高度评价关注
5月20日
星期五
北京晚报
12版
诉求容项目形象项目卖点
5月27日
星期五
北京晚报
13版
家安东时区：业身份阐述东时区美妙生活环境
（四）持续期：（6月1日—31日）
1工作
价格调整销售总结配合交楼工作二期销售推广工作做准备
2推广目标：
Ø 保持市场温度
Ø 项目形象知名度进步提高
Ø 二期销售推广做市场预热
3推广策略
减少报纸硬广广告投放频率该段时间货量较少花费量广告费效果太该段时间做二次硬广广告容价格保障体系信息
适软性文章炒作该段时间12号楼销售进入尾声容提高项目形象意保持市场项目持续关注度
n 该阶段广告投放安排
时间
星期
媒体
版面
投放形式
软文（题容）
硬广（题容）
6月8日
星期五
北京晚报
13版
选择东时区选择万枝棵树伴：阐述发展商兴安岭移植万棵特色树项目意义
4月15日
星期五
北京晚报
12版
诉求容项目形象项目卖点特提项目移植万棵树信息
结束语
贵司沟通展开策划程中充足信心精心操作五星假日项目成北京住宅成功范例实现开发商济效益社会效益品牌效益三赢发展商持续发展奠定良基础
附：
东时区生活调查问卷设计
尊敬先生女士：
您东时区项目工作员北京营造更谐更完美幸福家特设计份问卷项目运作中充分鉴您意见建议效问卷填答者均获份新年礼物
东时区全体工作员
请回答：
1您天工作时间：
A8时□ B8时□ C8时□
D工作时间支配□
2您健康状况：
A良□ B般□ C差□
3您生活状况：
A压力□ B压力适度□ C生活舒适□ D知道□
4工作余您活动：
A睡觉□ B书电视□ C逛街□ D朋友聚会□
E□
5您否解中国儒家文化？
A非常解□ B般□ C太解□
6您认儒家生活应该样（选）
A没压力□ B居住生活环境优美□ C生活配套齐全□
D远离繁嚣□ E生活静安逸□ F丰富社区文化 □ I谐社区氛围□
7您东时区倡导新儒家生活智慧法建议？
8您否满意现居住环境？
A满意□ B般□ C太满意□ D非常满意□
9您期否意购买东时区房子：
A□ B否□
10请句话描述您儒家文化理解：
非常感谢您支持希获您资料作统计分析承诺资料定严格保密决做途
11性：
A男 □ B女□
12您年龄： 岁
A20—25□ B25—30□ C30—35□ D35—40□
E40—50□ F50□
13教育程度
A初中□ B高中□ C 专□ D科□
14您月收入：
A 2000元□ B20004000元 □ C40015999元□
D 60007999元 □ E8000□
15您处北京区域？
A昌区□ B阳区□ C崇文区□ D东城区□
E房山区□ F丰台区□ G海淀区□ H 门头沟区□
I石景山区□ J义区□ K通州区□ L西城区□
M宣武区□
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