中国城镇住房发展展
城镇住房发展
1980年中国政府针旧住房体制弊端致力推进住房制度改革1998年全国范围停止住房实物分配力启动居民住房消费推动住房新体制建立带动住房建设加速发展
（）基形成市场济体制相适应住房发展机制
1住房分配：
1998年底全国范围停止国家单位职工偿分配住房收取低房租做法实行住房分配货币化允许符合条件区建立住房补贴制度职工发放住房补贴支持职工市场买房目前居民购买商品住宅重达948％成住房消费体时80％公房优惠价格出售职工公房租金幅度提高
2住房投资供应：
改变国家单位投入资金建设住房做法推进统规划合理布局综合开发配套建设房产开发模式初步建立层次住房供应体系高收入家庭购买租赁市场价商品房中低收入家庭购买济适住房：低收入家庭租赁政府单位提供廉租住房政府通土划拨供应等措施降低建造成力发展济适住房满足中低收入家庭买房需求通土税费等方面优惠政策鼓励房产开发企业危旧住房实施成片改造
3住房市场：
开放住房二级市场次调住房交易租赁税率鼓励居民卖旧房买新房初步形成新旧住房交易活跃买卖租赁举局面时力发展规范房产中介服务业加速市场流通
4住房金融：
通降低贷款利率延长款期限鼓励居民贷款买房发挥住房公积金制度互助作支持职工购房年9月底商业银行住房贷余额已达7630亿元占全部贷款余额854％97年底40倍住房公积金贷余额达987亿元
5住房理：
改变单位建旧体制力发展社会化专业化企业营型物业理新体制物业理公司住宅区实施专业化理改善居民居住质量维护社区安定起积极作
总体通深化住房分配投资供应理体制改革发育房产市场体系发展住房金融旧住房体制已破新体制框架已形成市场配置资源新机制正建立
（二）城镇住宅建设保持持续增长
图1
1990年中国城镇住宅竣工面积173亿方米2001年达575亿方米（含全部建制镇725亿方米）90年代初期33倍1990——2001年新建住宅46亿方米年均住宅竣工面积384亿方米（约合6千万套）城镇住宅建设完成投资1990年498亿元增长2001年6262亿元增长约116倍年均完成投资3145亿元中1998年——2001年城镇住宅竣工面积216亿方米年均竣工面积达54亿方米完成住房投资21万亿元年均完成投资5265亿元年均增长133％
图2
着住宅建设房产业高速发展住宅房产业国民济中位日益突出已成国民济支柱产业住宅建设投资占GDP重1990年3％增长2001年7％增长4百分点占固定资产投资重11％增长17％增长6百分点（见图）房产开发投资占GDP重1990年137％增长2001年661％增长524百分点占固定资产投资重561％增长1705％增长1144百分点特四年房产开发投资年增长额保持固定资产投资增长额30％年带动GDP增长1百分点启动需拉动济增长作出重贡献
图3
（三）城镇居民居住状况较改善
1住房面积较快增长
全国城市均住房建筑面积1990年134方米提高2001年底21方米净增76方米年均增长069方米户均建筑面积达65方米户均住房227间60％家庭拥2—3间住房满足基住房需
图4
2新建住房功较程度提升
90年代特年新建住宅工程质量功质量环境质量综合配套水较提高总体着新建住房整体住房中重越越危旧住房改造城镇住宅功较程度提升
图5
3住房率幅度提高
城镇家庭户中80％拥住房常驻城市家庭中70％居民家庭拥住房国家统计局调查城市家庭户均住房资产1094万元占家庭资产总额479％居第位成城镇居民家庭财产部分
二城镇住房发展中问题
（）居住水提高住房居住均问题较突出
发达国家相全面建设康社会新阶段求相城镇住房水较低住宅功够完善前城市均住房建筑面积相世纪80年代美国13德国法国12户均建筑面积美国12相英国日23：均住房间数075间美国13法国日12外城市家庭户中15％家庭独立厨房户合30％家庭厕户合13％家庭没饮水
图6
住房居住均问题较突出目前城市家庭户中12％家庭均住房建筑面积8方米27％家庭均住房面积8—16方米户均住房间数227间均1间住房中房户占01％1间住房家庭占25％
图7
（二）危旧房改造务艰巨
2001年统计目前城镇尚类危旧房屋15亿方米尚300万户家庭居住危旧房中
（三）住宅生产方式较落
目前中国住宅生产方式较落处粗放型发展阶段科技进步住宅产业贡献率318％远远低发达国家60—80％水住宅生产方式落统计建筑工劳动生产率约30方米年相发达国家15—16建筑耗占总耗25％单位耗相发达国家3—4倍
（四）住房法律法规建设落住房市场规范
80％城镇居民拥住房急需法律住房产权权益予保护住房市场规范监居民基住房权益保障等问题需法律加明确
三发展展
（）市场需求分析
1中国均GDP年实现1000美元目标居民消费恩格尔系数已降低40％国际验住房消费处快速增长时期
2前中国均住房水21方米约48％居民希年换购住房中已购公房住户中希换购住房家庭占67％民群众日益增长住房需求住宅发展处快速增长阶段
32001年城镇化水已达377％预计年新增城市口接2000万求保持住房建设增长
（二）渠道解决中低收入家庭住房
政府工作重点
1力发展济适住房
济适住房建设保证划拨土供应落实配套费项行政事业性收费减免政策降低建造成适应中低收入家庭购房力
2加强廉租住房制度建设
前重点完善廉租住房制度切实落实资金加快解决低收入家庭住房困难
3规范发展集资合作建房
鼓励困难企业独立工矿区利土符合城市规划前提组织职工集资建房渠道解决职工住房困难
4加快危旧房屋改造
现危旧房屋居住着城市较低收入居民加危旧房屋改造支持力度通房产开发成立住宅合作社等种方式推进危旧房屋改造
（三）进步落实项改革措施完善住房政策体系
1建立住房补贴制度加快住房补贴发放工作符合条件区关部门规定快原住房建设资金转化补贴资金建立住房补贴制度加快补贴发放工作
2进步搞活房产市常进步降低存量住房入市门槛合理调整出售住房收益分配办法鼓励居民通换购住房改善住房条件
3规范发展住房金融完善住房公积金制度进步创新住房贷款品种完善住房保险政策加快建立全国性住房贷款担保体制健全住房贷款风险防范机制促进住房贷业务进步发展
4加快物业理社会化进程推行物业理项目招投标制度制定分等定级质价相符收费指导标准推动物业理规范发展进步扩物业理覆盖面
5建立住宅产业现代化济技术政策加强基础研究关键技术研究工作完善住宅产业标准化体系产业技术政策推行住宅性认定制度优良部品评优认证制度强制淘汰限制制度
6加快研究制订住宅法物权法完善住宅法律体系法维护住房投资产权合法权益
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城镇住房发展
1980年中国政府针旧住房体制弊端致力推进住房制度改革1998年全国范围停止住房实物分配力启动居民住房消费推动住房新体制建立带动住房建设加速发展
（）基形成市场济体制相适应住房发展机制
1住房分配：
1998年底全国范围停止国家单位职工偿分配住房收取低房租做法实行住房分配货币化允许符合条件区建立住房补贴制度职工发放住房补贴支持职工市场买房目前居民购买商品住宅重达948％成住房消费体时80％公房优惠价格出售职工公房租金幅度提高
2住房投资供应：
改变国家单位投入资金建设住房做法推进统规划合理布局综合开发配套建设房产开发模式初步建立层次住房供应体系高收入家庭购买租赁市场价商品房中低收入家庭购买济适住房：低收入家庭租赁政府单位提供廉租住房政府通土划拨供应等措施降低建造成力发展济适住房满足中低收入家庭买房需求通土税费等方面优惠政策鼓励房产开发企业危旧住房实施成片改造
3住房市场：
开放住房二级市场次调住房交易租赁税率鼓励居民卖旧房买新房初步形成新旧住房交易活跃买卖租赁举局面时力发展规范房产中介服务业加速市场流通
4住房金融：
通降低贷款利率延长款期限鼓励居民贷款买房发挥住房公积金制度互助作支持职工购房年9月底商业银行住房贷余额已达7630亿元占全部贷款余额854％97年底40倍住房公积金贷余额达987亿元
5住房理：
改变单位建旧体制力发展社会化专业化企业营型物业理新体制物业理公司住宅区实施专业化理改善居民居住质量维护社区安定起积极作
总体通深化住房分配投资供应理体制改革发育房产市场体系发展住房金融旧住房体制已破新体制框架已形成市场配置资源新机制正建立
（二）城镇住宅建设保持持续增长
图1
1990年中国城镇住宅竣工面积173亿方米2001年达575亿方米（含全部建制镇725亿方米）90年代初期33倍1990——2001年新建住宅46亿方米年均住宅竣工面积384亿方米（约合6千万套）城镇住宅建设完成投资1990年498亿元增长2001年6262亿元增长约116倍年均完成投资3145亿元中1998年——2001年城镇住宅竣工面积216亿方米年均竣工面积达54亿方米完成住房投资21万亿元年均完成投资5265亿元年均增长133％
图2
着住宅建设房产业高速发展住宅房产业国民济中位日益突出已成国民济支柱产业住宅建设投资占GDP重1990年3％增长2001年7％增长4百分点占固定资产投资重11％增长17％增长6百分点（见图）房产开发投资占GDP重1990年137％增长2001年661％增长524百分点占固定资产投资重561％增长1705％增长1144百分点特四年房产开发投资年增长额保持固定资产投资增长额30％年带动GDP增长1百分点启动需拉动济增长作出重贡献
图3
（三）城镇居民居住状况较改善
1住房面积较快增长
全国城市均住房建筑面积1990年134方米提高2001年底21方米净增76方米年均增长069方米户均建筑面积达65方米户均住房227间60％家庭拥2—3间住房满足基住房需
图4
2新建住房功较程度提升
90年代特年新建住宅工程质量功质量环境质量综合配套水较提高总体着新建住房整体住房中重越越危旧住房改造城镇住宅功较程度提升
图5
3住房率幅度提高
城镇家庭户中80％拥住房常驻城市家庭中70％居民家庭拥住房国家统计局调查城市家庭户均住房资产1094万元占家庭资产总额479％居第位成城镇居民家庭财产部分
二城镇住房发展中问题
（）居住水提高住房居住均问题较突出
发达国家相全面建设康社会新阶段求相城镇住房水较低住宅功够完善前城市均住房建筑面积相世纪80年代美国13德国法国12户均建筑面积美国12相英国日23：均住房间数075间美国13法国日12外城市家庭户中15％家庭独立厨房户合30％家庭厕户合13％家庭没饮水
图6
住房居住均问题较突出目前城市家庭户中12％家庭均住房建筑面积8方米27％家庭均住房面积8—16方米户均住房间数227间均1间住房中房户占01％1间住房家庭占25％
图7
（二）危旧房改造务艰巨
2001年统计目前城镇尚类危旧房屋15亿方米尚300万户家庭居住危旧房中
（三）住宅生产方式较落
目前中国住宅生产方式较落处粗放型发展阶段科技进步住宅产业贡献率318％远远低发达国家60—80％水住宅生产方式落统计建筑工劳动生产率约30方米年相发达国家15—16建筑耗占总耗25％单位耗相发达国家3—4倍
（四）住房法律法规建设落住房市场规范
80％城镇居民拥住房急需法律住房产权权益予保护住房市场规范监居民基住房权益保障等问题需法律加明确
三发展展
（）市场需求分析
1中国均GDP年实现1000美元目标居民消费恩格尔系数已降低40％国际验住房消费处快速增长时期
2前中国均住房水21方米约48％居民希年换购住房中已购公房住户中希换购住房家庭占67％民群众日益增长住房需求住宅发展处快速增长阶段
32001年城镇化水已达377％预计年新增城市口接2000万求保持住房建设增长
（二）渠道解决中低收入家庭住房
政府工作重点
1力发展济适住房
济适住房建设保证划拨土供应落实配套费项行政事业性收费减免政策降低建造成适应中低收入家庭购房力
2加强廉租住房制度建设
前重点完善廉租住房制度切实落实资金加快解决低收入家庭住房困难
3规范发展集资合作建房
鼓励困难企业独立工矿区利土符合城市规划前提组织职工集资建房渠道解决职工住房困难
4加快危旧房屋改造
现危旧房屋居住着城市较低收入居民加危旧房屋改造支持力度通房产开发成立住宅合作社等种方式推进危旧房屋改造
（三）进步落实项改革措施完善住房政策体系
1建立住房补贴制度加快住房补贴发放工作符合条件区关部门规定快原住房建设资金转化补贴资金建立住房补贴制度加快补贴发放工作
2进步搞活房产市常进步降低存量住房入市门槛合理调整出售住房收益分配办法鼓励居民通换购住房改善住房条件
3规范发展住房金融完善住房公积金制度进步创新住房贷款品种完善住房保险政策加快建立全国性住房贷款担保体制健全住房贷款风险防范机制促进住房贷业务进步发展
4加快物业理社会化进程推行物业理项目招投标制度制定分等定级质价相符收费指导标准推动物业理规范发展进步扩物业理覆盖面
5建立住宅产业现代化济技术政策加强基础研究关键技术研究工作完善住宅产业标准化体系产业技术政策推行住宅性认定制度优良部品评优认证制度强制淘汰限制制度
6加快研究制订住宅法物权法完善住宅法律体系法维护住房投资产权合法权益
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