盘操盘手法
营战略
市场战略：市场机会判断市场风险判断
企业发展战略：企业战略规划企业发展规划
理者决策力：风险决策力资运作力
操作战略
产品战略：理念设计前瞻性设计规划设计产品创新价值力提升设计
品牌战略：品牌导性品牌传达性品牌识性
（首先寻找出：品牌精髓性价值属性利益）
形象战略：产品形象社区形象生活形象品牌形象企业形象
销售战略：开发阶段营策划阶段推广设计全程包装设计现场理销售员培训销售控制现场活动流程设计样板房会概念
营战略
市场战略：市场机会判断市场风险判断
企业发展战略：企业战略规划企业发展规划
理者决策力：风险决策力资运作力
操作战略
产品战略：理念设计前瞻性设计规划设计产品创新价值力提升设计
品牌战略：品牌导性品牌传达性品牌识性
（首先寻找出：品牌精髓性价值属性利益）
形象战略：产品形象社区形象生活形象品牌形象企业形象
销售战略：开发阶段营策划阶段推广设计全程包装设计现场理销售员培训销售控制现场活动流程设计样板房会概念
社区规划：
四面积排列——住宅面积(商业面积)公配套面积绿化面积道路面积
规划求——舒适便利卫生安全美观（健康资讯教育）
规划时序——现配套段景观资金实力（分阶段开发）等规划出暂时够市场接受类型然考虑持续发展性
社区规划建筑物布局：
行列式周边式点群式混合式
生态住宅求：绿色舒适安全信息样便捷文化
建筑设计中：
总纲——环境（形貌质范围质结构土壤结构等塑造周边环境相融合相创造性建筑物）
功（居住办公商业厂房等然包含安全性）
艺术（建筑物精神层面追求刻画愉悦）
建筑简单结构构造够通身结构功美学性转变学科感染激动环境条件
建筑物质空间建筑精神空间美学推进程中够通空间体验转时间审美
济（建造时济性期营时维护费：广场草坪湖等）
技术（材料设备工艺技术等项素）
持续发展（宏观环境趋势吻合市场发展趋势未机遇等）
耕种实现土基资源利居住土进行历史性保存（住宅生活资料）商业土高级利实现财富增值（生产资料）
总纲——
客体：天物法时（尚）
体：总面图立面图剖面图面图说明书
体：建筑师身素质涵养验沟通力表达力等
建筑结构：
砖混结构——砖种定尺寸建筑材料混钢筋沙石水水泥碎石等定例混合建筑构件
框架结构——框架剪力墙体臂式剪力墙外框筒等结构（种柱承受力量结构形式）工期承受力砖混提高
（转换层设备层转换层柱梁组成相泛楼板厚度达数米厚类似女墙墙屋顶）
钢结构——核心筒结构钢材钢板作柱子灌浇水泥砂浆
相前两者言：
钢结构具——
·跨度传统梁深跨度1：12者1：24
·重轻：相框架结构1：16
·设计灵活
·计算准确
·施工简单
·美观方等
·工期短（tongshi 适增套面积率）
（钢材市场价位约3300——3800元前2500——3000元水泥原先280——300元现330——350元吨沙吨20—30元铜电缆吨16——18万元）高层住宅言米钢材重量：80—100公斤
木结构——原始建筑结构形式（中国古建材墙体受力门窗设计较西方古建墙体受力门窗哥特式建筑教堂——巴黎圣母院）
建筑设计：建筑设计结构设计水排水设计电气设计通风设计通讯设计气体动力设计等
楼盘模型沙盘材料：ABS（工程塑料）PP（聚丙烯）水晶PC（聚碳酸脂）米4000——10000元等
景观设计：总体景观题方案公空间框架方案景点分布体建筑配合单体方案行车行道景观动态静态休憩空间方案
总景观保持种：统原调原均衡原韵律原协调原
景观中植配置：单植丛植聚植群植林植散植等形式相应形成规式规式混合式等三种形式
景观设计重：景造景两种造景中包括组景组景三种手法：封闭隔离
渡渗透较等
花卉：草花卉（二三年生等）木质花卉（乔木—油松雪松片松海棠桂花柑桔白兰等灌木—月季茉莉等藤—春金银花等）肉质类花卉（景天仙掌类等）
环保住宅设计系统：
水环境系统热环境系统声环境系统源系统光环境系统废弃物
回收系统绿化系统绿色建材系统等
建筑风格：希腊风格——罗马风格——罗曼风格——哥特式风格——文艺复兴时期风格等(拜占庭)
罗马柱头：立克塔斯干爱奥尼克刻林斯复合式等等（拱券门）
埃柱头：棕榈叶式帐篷式荷花式
张拉膜：基布涂布——前者玻璃纤维聚酯纤维者PTFE（聚四氟乙烯）PVDC（聚偏二氯乙烯）更时候采取双层涂布
住宅块需求相应客户应关系：
公效（配套）赖性噪音环境污染适应性物业理求（南北差异：市场环境沙漠里种庄稼绿里种花草服务提供业着想服务开发商搽屁股发展独立发展开发商体离开母体业动交设法规避南方强调私密性北方注重公开性）区配套需求装修需容积率求绿化设施景观求等等分表现出四群体性化需求财富士普通白领资工薪阶层
豪宅条件：稀缺景观适度面积豪宅增值潜力文历史段集体偏性
定价估价——
段区配套市政配套发展商形象实力物业理户型设计设备材料社区规模营销推广力度规划质量交通交楼标准景观（园艺环境战略景观设计战术）施工进度建筑材料资金供升值潜力
房产价格总体说三决定素：
效需求相稀缺性功效应等构成锡价清房产价格分成六块——成利润税金差价楼层差价费（二手房折旧言：混合等砖混结构折旧年限50年年2折旧假定楼层1——5层假定基准价2——6层33——4层+37层顶层5区设计三（厅：36—42开间卧室：旋转衣橱厨：面防滑砖墙面易清理釉面砖吊橱采防火板贴面卫：浴室家具取代卫浴产品）合理10物业理没开放式混乱5重点院校附+15作旧房子心理素8然房子够折旧土永续性身存折旧）锈钢灶台理石台面吊橱水斗家电
外延伸出具体素——
供求状况（总体市场供求某区域房产供求某类型房产供求某区域某类型房产供求状况）
济状况（居民收入提高——中低收入阶层收入带动整社会济发展利房价提高[边际消费倾较]反房价提高贡献度较物价变动——货币数量增通货膨胀物价涨房产增价者土增值抵押物效变信膨胀物价涨社会济发展——济发展益味着更制造业零售业娱乐业蓬勃发展需场需房屋）
口素 家庭越型化整体住宅需求越家庭数量素质结构等
社会素
社会治安政治安定城市化投资变化（尤投机带跳动性变化）
行政素
土政策住房制度税收制度城市战略发展规划行政区域隶属变更等
心理素门牌号风水心理喜等
国际素 国外住租客户欧美国家外籍客户月住房补贴2000—5000美金间东南亚国家般2000—20000元间外日韩国客户较喜欢中国古典式风格韩国甚会室贴墙纸装壁炉甚抽湿机等美国较喜欢配套齐全室甚锅碗瓢盆家具等应俱全时拎包住进法国喜欢浪漫室求相关电气家具设备行床具等生活品会国运喜欢山傍水
等素
商业物业：
考虑条件——位置（商圈）规模交通配套环境流物流车流
七定位——目标市场（目标区域目标客户）功定位（休闲餐饮娱乐修理服务批发零售商务中心等）特色定位（众化特色化种划分根市场定味追求特色）营方式定位（营：购销合营：保底抽薪纯分成收租：抽取租金）业态定位（综合类百货题商场超市百货超市结合体连锁医药服装超市便利店体营）规模定位（尤步行商业规模）形象定位（外部包装：立面风格建材色彩形状等部包装：POP导示系统橱窗员服务店布局入货商品搭配等）
商圈走势划分研判（75公里长步行距离步行速度30—40米分购物时间超三时单店面积应超25万米等常识否补充功）（步行街长度650米左右较合适会造成购物疲劳时等条件东西走步行街言南边生意北边南北步行街言东边生意西边生意略气略）
商服物业四限制条件：口规模均支配收入出行成（交通成通勤成）商业业态
商业三需求素：均商业面积需求（现阶段：北京海香港纽约东京分：0710131617）消费水准提升需求区域商业分块需求客户群：核心商圈：55——70次级商圈15——25边缘商圈等商业中心便利店零售店中型零售店客户次级边缘商圈客户居民区零售店边缘商圈客户少
商业物业：市场周边济繁荣程度——肯德基系数果片区分布两三家肯德基店市场容量绝差楼层差异程度——二层间租金差2—3倍售价差2—5倍率程度——率提高半相租金降低半周边商业业态程度——周围业态分布（提升补充削弱）
（商业娱乐宾馆金融年限40年属商业创业）
住宅物业成文系数关系香港茶餐厅指数海老梧桐树年轮指数北京灯光明指数
商业物业TAR研究：营状况竞争力度发展前景
商圈影响素（TAR研究领域）：
通第块：选址 + 店竞争力度分析第二块：入货商品搭配店布局装潢卖点POP促销橱窗设计员服务等形象第三块：顾客源济社会特征消费购买动机购买行
国际通常商铺分成八种：
邻里购物中心社区购物中心区购物中心超级区购物中心专卖购物中心题购物中心直销中心独立式商店等八种类型
结合国实际情况国商铺分成——
市级商业中心区级商业中心社区性商业中心专业市场特色商业街住宅底商（街铺）等
商场项目策划工作：
商场定位形象包装商场布局设计目标商户组合租金分成例拟定招商推广策略制定实施
餐饮娱乐休闲修理服务批发零售商务中心等
般均GDP800—2000美金间连锁超市诞生时期2000—4000美金专业题便利时尚店蓬勃阶段4000美金高级品牌专卖店快速发展时期
写字楼物业：
甲乙丙三种——硬件：消防保安保洁智化通讯等系统外加装饰装修材料标准等（暖通空调消防电梯门窗新源道排水燃气电气明系统等）软件：服务方式服务容
5A写字楼（ba ca oa fa sa建筑交流办公消防安全）
黄金段超规模（非体量部功布局——办公餐饮娱乐休闲等集成化）建筑文化（国贸世贸）硬件软件
写字楼物业受击商住物业
首先：者立项土创业商业创业会成低前者甚50（住宅70年商业娱乐宾馆金融40年50年）
次：银行揭者优前者
第三：电费者会前者低三分
第四：技术设备求者前者严格喷淋系统者需
写字楼物业开发企业资金实力资信企业理公关力综合体现
受资结构股权结构股结构公关等素影响
房产成：土费（土费包含契税4国三分三分二间国外十分左右建安费70左右利润7—10国利润15—30间）前期费（拆迁安置补偿）建安成（层800—850元高层950—1200元高层1200—1500元）配套费（120—180左右高达180—500元区略景观造价费通常80—150元米）工程设计费工程施工费（建安成三分左右）工程监理费营销推广费税收代理费预见费等等（增值税2税80*20营业税5商铺出租租赁税税需投资支付：205租金例）物业税房产税城市房产税土出金土增值税合
房产融资渠道：
银行贷款（目前全国房产行业均资产负债率72高达942002年10月银行贷开发商贷款余额约7500亿元揭贷款余额2000亿元计1万亿元左右速度（年50速度增长）2007年达5万亿元2012年40万亿国银行目前外币贷款总额21万亿外月增加外汇存款100亿美元——20032007年均年通货膨胀率25（国家言：通货膨胀率05_4算较合理）锡目前行业均资产负债率797高全国均水锡般产企业银行直接贷款额约315加筹资金渠道银行50左右）市募股（市产公司较少）信托基金（受托委托信托业务——2001年5月：世纪华夏资产理限公司2001年8月：香港成立富华通公司成立中华房产基金2001年9月类似华夏基金海成立2002年9月海外成立荷兰集团—ING2003年9月精瑞基金成立）发行债券（华远万科显然发行债券需复杂手续企业资金实力企业资信等）揭贷款证券化
抵押房产进行包组成资金池相期限金额利率风险程度银行揭程序资金进行组合专业中介公司进行定价银行类资产出售证券商回收资金证券商投资发行市揭贷款证券化——真正全民投资时代摆脱间接融资产精英VS娱乐明星
房价收入
国计算方式家庭支配收入房价值（4压力数）国外家庭总收入房价值两者具分子背景（外中国居民言房价收入中应旧换新现象旧房出售换取新房购买问题——中国目前数显示66家庭两套房子实际数字达15左右目前2002年全国房价收入78影响约3—6左右）锡2002年均房价收入7中60中阶层家庭约10
住宅市场细分
家庭参数：
·家庭户数
·家庭结构
··家庭规模（锡2002年787万户家庭中：住房面积两房占524万户66630米383万户占48715米125万户占159）省会城市年通常会0510左右家庭购房需求
··家庭类型：单身家庭夫妻家庭核心家庭干家庭联合家庭
··家庭代际数（家庭中代口）
·家庭收入水消费结构
··预算约束理（马洛斯消费心理—生安社恩格尔系数目前全国城市恩格尔系数37锡375农村462浙江农村382）
··消费济学理（消费济学系数245收入增加1点房产投资增245百分点）——
边际消费倾——收入增加部分中会少准备消费锡低收入阶层边际消费倾：214高收入阶层：005（40倍关系）锡言低收入组高收入组例关系90年96年02年分：115127163等目前居民手中消费品结构购买力种差距拉仅会造成结构性失衡反会利生产导企业产品转型资金投利元化市场建立
2002年全国均均住房面积2279米（非成套建筑业计算出影响应12米左右均居住：6米）中东部区2442米中部区2059米西部区2229米均高浙江温州区3033米均建筑面积均居住面积两倍左右前者计算含非居住途公配套面积者扣厅卫厨（中国计算误差）
区参数
区域区域区域——含异置业（区市省客户国客户境外客户等种先划分项目域特殊性）
心理参数
购买动机（生存需求安全需求社会交尊需求实现欲）生活方式（工作娱乐休闲处理方式偏性）家庭性（家庭家庭成员性心理偏）
行参数
时机（规模市政建设规模旧城改造：住宅成套率低100现物业拆迁改造尚未完成低70处住房增量阶段低50解决房荒阶段）追求利益（分阶段表述产品利益刺激点）购前阶段（市场形成：已知客户未知客户购客户已知未算购买）
运营八工程
坐标系工程（时间空间坐标系里项目位置位）
类工程（国外供类工程项目镜鉴工程—雷ICP购买力价）
定位工程（竞争房型价格客户属性文化等）
核心形象工程（理念形象品牌形象产品形象公司形象项目形象）
模拟工程（生活方式营造属完全风情营销社区文化模拟）
防火墙工程（全程手性营销纠错维护预防）
眼球济工程（静态包装立体型战术动态包装复合型攻略整合包装创新型战略）（激情营销感情营销风情营销）
附加值工程（寻找边际附加值）
（策划三体系：市场调研理研究概念采购）
五价值力工程
·块价值（块价值具永续性身存折旧劳动力价值间接体现价简单生产成决定价租资化成熟度稀缺度创造度前景展度持续发展性）
·边际价值：物业理环境立面（外墙装饰材料形象）性包装（静态立体战术动态复合攻略整合创新战略）文化商业配套学校品牌）
·附加价值：直饮水智化材料（技术设备工艺等）空间（层跃层复式夹层阁楼等）网络等长期价值功
·基功价值（土创业商业创业）
·品牌价值（客户项目知名度美誉度支持度忠诚度—传达识导性首先找出：精髓性价值属性利益）
营销推广鱼刺图
题—核心形象—推广诉求点—支撑点—营销表达容—承载媒体
层层演进逐渐清晰
土价值：段身价值
功价值：土创业商业创业划分住宅商业办公厂房综合物业
品牌价值：开发商相关合作单位品牌影响力价值品牌
边际价值：物业理环境文化氛围性包装商业配套立面学校
附加价值：智化直饮水网络材料（四新技术）创新空间（复式跃式夹层阁楼等）
5S住宅：
stream水乡sunshine通透阳光scope空间领域school学校（区学面积通常5000——8000米中学面积12000——16000米中学投资政府通常400万元第年追加200万作开办费政府投资学城：深圳学城珠海学城等民间投资兴建学城：海淞江学城河北廊坊东方学城两方合作营：锡学城福州学城等）smart智化（BACAOAFASA）
题：开发商致力营造题种生活核心理念
核心形象：述理念理解表达种方式社区属性定位
推广诉求：通推广手法原容信息传达述形象理解性表述核心分解成分核心
支撑点：什敢样诉求？什（硬件软文化支撑）？
营销表达手法媒体：落？促销价格展销分销活动事件销控流程外涉相关媒体选择渠道挖掘等等
题概念项目：首先题概念线索贯穿分阶段开发产品珍珠线索次题概念引领全盘制高点引领包容含盖辐射众卖点众生活方式第三中心切围绕核心（规划设计物包装景观环境）包装说法落实处落具体表述种直观感觉（风格构成规范功形象等）
外题概念两原：
核心原——遵行业市场发展趋势握机遇点结合企业身实力项目身特点实现种量身定做性资源挖掘性
原必原——整社会发展（放中国整国民济增长速度73——8（年前三月83）房产投资增长速度21消售增长速度237房产投机额度10算合理会出现泡沫情况）持续发展性广度（包罗万象卖点优势资源）深度（挖掘吸引买家素材）高度（超越竞争手形成唯性权威性排性——竞争策略）独特性（北京独特营销：第三置业—黑袋子钱币投送坚果公寓—咖啡情调玫瑰情调——现代城茶马道发放玫瑰阳园——万元世界返机票购房抽奖保士捷左岸公社建外SOHO—拍卖策略外men—揽胜广告公司口广告创新广告东区国际—三情况老业务推计划美林香膑镇—展会捆绑艺术西山庭院—万科文化炒作尚盈国际物业创新手法玄特区—引进青鸟健身娱乐设施）（广州独特产品：学院文化—蓝色康园学院院江南新苑华景新城运动文化—雅居乐南奥花园女性文化题—保利花园保利百合园艺术文化题—时代玫瑰花园引进广州美术馆分馆朗晴居举办EMBA讲座异国文化—波尔庄园葡萄园生活旭景·70年代热带风情中海康城等）
泡沫集中表现：销售价格持久高成利润价值三分投资额度高销售额度三分投机客户超百分十等适泡沫够推动房产发展
中国言更泡沫表现结构性泡沫活泡沫短期泡沫长期泡沫
显然博物馆美术馆文化馆等承载文化直接重量级殿堂
中国龙脉起源昆仑山（昆仑——黑意思帕米尔高原走新疆西藏青海四川）中国三龙脉：
北龙：阴山（蒙古）——贺兰山（甘肃）——山西（始太原渡海止）
中龙：泯山（四川）——入陕西关中（秦山入海）
南龙：云贵湖南（典型山包屋：湖南岳阳渭洞乡张谷英村500年历史600户家庭3000口老幼尊卑序800套房子联排延山建屋包山：长江中游码头镇武汉学——洛迦山麓建）——福建浙江入海
真龙假龙干龙支龙飞龙潜龙闪龙
体穴位：逆缩缀穿开离截犯顿没
体脉象：洪细玄沉浮虚紧滑迟速
体十二脉十二十五脉络奇八脉（督带硚维）
世界七奇观
埃金字塔
亚历山灯塔
阿尔忒尼斯神庙
巴伦空中花园（第沃利墅庭院圆明园皇家园林）——伊拉克巴格达附
宙斯神
摩索拉斯陵墓（土耳）
罗德港巨雕
第沃利墅庭院巴伦空中花园圆明园皇家园林
凯旋门圣母院（13世纪末期）（巴黎中心区——拉德方斯右岸）香榭丽舍尔赛舍菲尔卢浮宫（13世纪中期）艾菲尔铁塔1887枫丹白露（巴黎东南郊60公里）——路易七世修建墅群（行宫）条塞纳河蜿蜒穿巴黎形成南北两块左岸（南部）巴黎文化象征（尤拉丁区）右岸（北部）巴黎权力金钱象征左岸聚集文学艺术哲学革命波西米亚（现BOBO文化）等发源毕加索雪莱海明威萨特等均生活旅居
锡市四功定位：
国际制造业基
国外旅游胜
长三角特湖滨城市
全国生态居名城
完善城区布局构筑城市路网系统作强作中心城锡七片带新改造
旧三环——25方公里15方公里100方公里
1658方公里（口43858万）市区言新三环区域：
新三环——35方公里150方公里350方公里
环：南——太湖道北——惠峰路西——青祁路东——312国道
中环：钱荣路延伸旺庄路组成原先外环
外环：滨湖新城新区锡惠两山区串起
突出山湖河三项目建设锡城区第二产业面积占30均GDP1000美金时第二第三产业例应1：12锡2010年业1：11目前三产业例较低
2001年5月北京北京世纪华夏资产理限公司
（五矿集团首钢集团北京城建集团等房产部）
2001年8月香港富华通（北京万通台湾中华建筑公司台湾富邑通公司）——中华房产基金
2001年9月海类似华夏资产理公司成立
2002年9月北京海外注册——荷兰（ING）国际集团
2003年9月精瑞基金——全国工商联产部发起——聂梅生
实现揭贷款证券化转移银行贷款风险
北京蓝宝公寓——拒绝商住
世茂滨江——徐荣茂（68亿身价富豪排行榜三）形象代言——梁伟
富华——陈丽华（紫檀博物馆）创建长安俱乐部合生创展——朱孟
农凯——周正毅欧亚集团董事局席——扬斌——鲜新义州高行政长官
神秘富豪——仰融（华晨集团辽宁省政府官司）明星富豪——刘晓庆产富豪——周正毅首骗富豪——牟中房卖女富豪——蔡芬
文化产业：
文物古迹（历史文物19世纪革命文物）
文化艺术
文化娱乐
广播电视电影
广告业
摄影彩扩印刷
体育
园林（然公园国家公园风景区然保护区等等）
书报刊出版印刷发行
十五种心理需求
奇心：奇心皆
食物：食物果腹占欲
荣誉感：获取荣誉获尊重
社会遗弃恐惧：会迫尊重社会秩序
性欲：弗洛伊列清单首位
体育运动：运动快感精神满足感生俱
秩序：遵守社会公德社会公秩序占席
独立性：希摆布
复仇心理：莎士亚说王子永远会忘掉复仇（报复）
社会交：拥更朋友
家庭：享受家庭天伦乐
社会声：社会中定位尊重惧升华
厌恶忧虑疼痛带安：然性
公民权：相关法律法规保护公民权利
力量：影响够控制
中公民权社会遗弃恐惧独立性具遗传性
CBD——海陆家嘴北京阳CBD东京新宿（新宿火车站中心700米半径分布160家金融机构）巴黎拉德方斯纽约曼哈顿伦敦金融城香港中环新加坡中心区
通常CBD3—5方公里左右曼哈顿5791方公里总建筑面积400—500万米间高达千万米中50写字楼公寓商业酒店占20余10必配套设施（博物馆学会展中心体育馆音乐厅机气体文化娱乐设施等）富富——海佘山纽约东（中央公园分成两块：东东肯尼迪遗孀凯瑟琳住中央公园）长岛弗利伦悉尼玫瑰湾香港浅水湾半山（李嘉诚半山）东京芦屋日东京湾
般顶层阁楼价位普通层均价30—50普通高层40—60
厚度屋顶厚度否20——25厘米般新材料防水隔热材料聚苯板厚度约2厘米
珠三角文化板块（珠江文化）济文化板块济土壤肥沃阳光充沛雨量适中私营企业合资企业幼苗容易存活成长森林旦长成便形成竞争掠夺势获取定资源时里文化注定片区太强调集体义团队精神政府意识注重精神魅力力时帝家政府企业济运作文化板块
长三角介两者间（长江文化）讲政治讲济较理性较精明会含糊济会放弃政治80年代乡镇济90年代开放型济里资原始积累完成普通市民中藏富民区域开放济园区济私营济规划济次提升板块势
京津塘三角洲（黄河文化板块）注重团队精神强调讲政治孔孟道加市场济加政府形态里环境注定企业存活较难旦生存便支独秀独享资源企业济官作文化区域
天津助海湾济入海入河口较未列强侵占更表现商贩活跃富安区域期更北京花园
四川较爆发力创造力仅枝报春影响力限深圳种点子发家致富
成男女重庆女男前者市民文化造休闲健康娱乐极度关注注重产品细节研磨精雕细琢者码头文化产物表现出咧咧特性充满激情充满豪放缺少精细够精明
毛泽东时代等文件时代邓找政策时代***时代寻航海图
80万年前陕西蓝田第学会直立走路50万年前北京周口店学会制作简单生产工具10万年前荔徐家窑完成现代类智慧性转变
4P（产品价格促销分销）市场导产物
4C（顾客需什样）顾客需求导产物
4R（关联反应关系回报）竞争导产物
4H（hope希缺口hole勾引hook满足high）新轮顾客关系导
方法决定实践
教育致高传授样读书传授方法思考问题分析问题方法
交换苹果苹果交换思想思想
存决定意识屁股指引脑钱袋子指引消费（预算约束理消费济学理边际消费倾）
思路决定出路思路方法出路执行结果
未房产开发商走
：洗牌清理
二：黑马击泥足巨
三：全民置业媒体全线追杀产明星
四：城市运营商浮出水面
城市运营——城市定位战略城市产业素梳理整合城市发展战略策略（功）设计规划设计建筑设计城市包装城市推广
目前中国产问题——
空置率高（然：1年销房1—3年滞销房3年积压房125亿米空置面积年3—5亿开工量销售面积16亿米左右引注意）价涨导致房价高企银行资金质量低二手房投资金融风险
中国城市化现377年1推进意味着1000万口进入城市需求住房300万套国年16—2亿米住宅提供200万套住宅利
城市化进程城市发展战略规划均支配收入提高改善住房质量求
目前中国容易产生三种风险：
金融风险——资金信贷质量低金融市场理混乱国企业营善导致偿债力保值增值力低
财政风险——国债发放高企偿债日期逼济增长速度缓慢三农影响继续困扰（农村济实力薄弱增长速度缓慢城乡差距较）
社会风险——均GDP560升3000美金程正社会转型产业结构调整时期社会风险高发期阶段社会分配公（中国目前基尼系数046左右高国际界线04）道德标准失范社会失序百姓失业
中国房产已国八百诸侯三千诸侯时期走春秋战国时代走春秋五霸战国七雄年代
长三角15+1格局
城市GDP超5000亿海龙头列三方阵——
第方阵：城市GDP超500亿杭州南京锡苏州宁波常州
第二方阵：城市GDP200—500亿间温州扬州镇江南通湖州
第三方阵：城市GDP200亿嘉兴绍兴台州舟山
泛珠江三角洲：9+2格局
2：GDP总量超万亿香港澳门
9：广东广西福建江西湖南海南四川云南贵州等GDP总量344742万亿城市圈
该区域口总量：446亿口面积：19945万方公里
江南六水乡：江苏周庄里陆直浙江西塘（嘉善）南寻（湖州）乌镇（桐乡）丽江古镇
企业理资源：
战略实施（执行）组织结构文化资源创新领导力资运作合作购
街域铺面设计思路：江南镇概念——
集——商业系统街——街道系统场——广场系统楼——垂直交通系统庭院——围合庭院空间系统
沉式道路（层）两侧街铺柱间距8米铺812面积80—100米间蒙太奇组合(200—2000米均)
北方民宅：灰砖墙面
江南民居：粉刷高墙
里民居：金山石墙基
丽江民居：虎皮石基
湖北吊脚楼：石板墙基
四川民居：木板活墙
福建土楼：泥土夯实厚墙
安徽徽派建筑广东岭南建筑海海派建筑北京四合院建筑青岛碧海晴天红瓦白墙等等
年19月8838亿资金注入房产业
季度商品房均售价：2511元米半年商品房均售价：2424元米
19月份商品房均售价2460元米中商品住宅：2314元米
19月份新开工面积：366亿米中商品住宅：296亿米
中：全国完成土开发面积11368万米全国累计完成房屋竣工面积15326万米竣工商品房住宅面积12717万米
城市化实质：
产业结构转型业结构优化非农业口业岗位增加
风水法——池塘篇（选穴雌雄交阴阳交区掌控四方）
1居屋左右前方均池塘龙虎脚池淫乱定疑形煞淫乱
2屋前屋均池塘极凶煞前塘塘孙定少亡
3塘池形状凸凹状葫芦状相连：塘连塘寡妇守空房塘连塘疾病离床
4半月式池塘方研式池塘
门阳台保持条线出现：前通通两空
佳住宅房间进深开间例6：4（商业21）起居室开间应低36—42米卧室开间应低3—39米厨房洗手间应低18—24米
国外先进开发区验：
美国——硅谷日——筑波台湾——新竹利时——新卢旺法国——南法兰西岛等
园林景观植物配置：
规式规式混合式等植物花卉：草花卉——年生二年生三年生草花卉木质花卉——乔木花卉（白兰桂花柑桔）灌木花卉——（月季茉莉）藤花卉——（春金银花）肉质花卉——景天类仙掌类
种植手法：
单植（雪松油松玉兰海棠）丛植（二十株种类乔灌）聚植（二十株种类乔灌）群植（数十数百株乔灌成群配置）林植（类似造林）散植（单株规律种植）景观景造景两种：中景观组景包括：较渡渗透封闭隔离
影响景观水体水质：固体飘浮物耗养机物两种前者垃圾落叶灰尘者水体流动产养水生物足形成高BODCOD（生化耗氧量）厌氧菌量迅速繁殖发酵造成量菌团污泥水质变混发臭
追求院落复兴正文艺复兴罗马古代文化简单重现古代文化感召全新观念精神觉醒
城市三核心价值力：文思想然现代三素营造衡序融进赖生存城市机理中
购买城乡结合部物业消费者说关注价值力序：
产品售价（单价总价）理位置公交通教育商业设施区配套产品品质户型立面外装饰材料工程质量环境景观套面积率部品（七步品体系）材料标准社区规划环保节智化程度建筑结构品牌信誉度物业理等
2003年三11万亿
2003年国国生产总值储蓄总额国资产总值均11万亿左右
中储蓄总额2002年85万亿元年增25万亿国生产总值增加9700亿民币原先108万亿元左右中国金融系统总资产约27万亿总负债26万亿全国土总资产24万亿元
球重力加速度该区身材会矮
日中部区中国四川贵州等部分区域
中国北京海浙江江苏山东湖北广东等土壤较质较错综合素质较高少然灾害济状况较2003均支配收入排序：深圳广州海宁波北京杭州
谐关爱成长运动健康尊贵超然容畅达文化优雅精彩丰盛享情感宿属领域尊严尊敬
亩森林天吸收二氧化碳：67公斤产生氧气49公斤成年天需氧气15公斤
伦敦海德公园巴黎尔赛花园拉德方斯公园纽约中央公园东京新宿御苑台湾国父纪念馆公园——富区
开发商作部品集成商部品包括：
结构部品体系
支撑结构楼板楼梯
外围护部品体系
外围护墙面屋面门窗保温隔热防水外墙装饰
装部品体系
分隔墙门室楼梯装饰部件壁柜
厨卫部品体系
厨房卫生间通气风道
设备部品体系
暖通空调消防电梯道新源排水燃气电气明等系统
智化部品体系
物业理安防网络布线家庭终端智
区配套部品体系
室外设施停车设备园林绿化垃圾储置处理
典水——威尼斯（文艺复兴时期意利重镇瑞士卢森堡）
浪漫水——阿姆斯特丹（荷兰鹿特丹法国南部尼斯嘎）
文水——曼谷
烟景水——苏州
诗画水——杭州
灵秀水——赫尔辛基（芬兰首）
飘浮水——斯德哥尔摩（瑞典首瑞士首伯尔尼）
东方水——香港
怀旧水——海
锡城镇居民收入分配均逐渐拉开差距历渐进程1990年低收入组高收入组1：151996年1：272002年1：63锡目前消费群体购买力拥消费品构成尚未出现收入差距形成失衡等负效应相反收入差距适范围扩形成层次购买力层次消费需求推动市场需求导企业生产投
低收入阶层边际消费倾高
2002年低收入层边际消费倾214高收入层边际消费倾005（边际消费倾指：收入增长部分少准备消费）低收入阶层边际消费倾然高终购买力低形成购买规模居民消费贡献度
1国民收入支配收入持续提高重驱动力国际验证明均GDP8002000美元连锁超市诞生时期均20004000美元便利店时尚专卖店专业店量产生时代均4000美元高级品牌专卖店流行中国均GDP已达8001000美元（2003年已超1000美元）海城市已达20004000美元购买力价理估算中国城市消费力远高国际期均发展水消费指标国外分阶段产生零售业态810年全面涌入中国时快速成长未20年中国进入中青年白领士中产阶级消费力消费义时代类似欧美6070年代日80年代香港90年代开始时期
2工作生活消费方式持续变化10年城市居民工作生活消费方式变化已累积成推动零售业变革巨力量工作快节奏制造业现代化服务行业高速成长带业口职业特征收入水结构性变化城市家庭型化居住郊区化休闲时间增弹性化工作休闲旅游半径扩化等等产生零售业重新定位细分市场分化功均衡布点满足全方位层次消费需求
3国际化竞争压力市场进入门槛较低零售业天然具充分竞争特性特引入外资零售业革新推动尤进入新阶段业态间业态城市商圈间中资外资企业间竞争进步升级时零售业餐饮娱乐旅游文教家居等行业间争夺消费者竞争愈演愈烈
4生产剩制造业全球化20年世界济显著特点制造全球化生产剩技术推动跨国公司扩张制造业空前发展市场商品部分供求中国跨国企业进入短缺供求转变程少缩短10年供应剩必然求流通力扩消费速度加快流通渠道畅零售业带巨变革动力压力
5技术进步零售业渗透70年代信息技术突飞猛进零售业进步提供技术支持跨国零售企业信息技术规模开发应者领先者现国民营零售企业惜巨资高起点建立POS条码技术台电脑分析系统万佳百货年4间分店电脑设备投资达3900万元预见新阶段信息处理技术核心运营理技术成决定零售业竞争成败先决条件
政策层面（李嘉诚东方广场）：手中资金作种取——投资房产股票债券银行利息等
基层面（郑裕彤物业转型投资：写字楼崇文区住宅）：房产投资作种取——商铺（回报开始7—8）写字楼住宅（4—5）墅等高档公寓（12）
技术层面（李兆基高高走）：具体商铺投资作种计算分析——投资回报率净收益现金流量出租回报空置率税费理等
总：政策层面第基层面第二技术第三
先 商业资产业资金融资
类健康观念历三阶段：天佑观念医疗观念保健观念
天佑观念：生病求香拜菩萨宁花钱买棺材买药材——愚
医疗观念：病知道医院求医生治病惜千金防病拔毛——病
保健观念：预防重治疗保健重康复——哲
阴阳五行相生相克干支生肖四时五方河图洛书九宫八卦星相分野二十八宿（月亮走区域划分28块荒岛面赤道面中划分出28块时四相相七星）
左青龙——青龙蜿蜒右白虎——白虎俯驯前朱雀——朱雀翔舞玄武——玄武垂头
天咎度脉穴源山河脉络合妙三百六十非脉贯通八万四千肤穿透五行相生金木水火土—心肝脾肺肾—气基色——白青黑赤黄
352中场制胜模式
2—广告行销
5—核心理念（中心）规划建筑设计品牌包装（装潢装饰）园林景观
3—市场调研施工质量物业理
积累完善成熟型盘模式
——中国第村祈福新村（6500亩规模）中山雅居乐番禺丽江花园广州市区汇侨新城光花园
复合产盘模式
——奥林匹克花园：专业产开发商+复合产开发理念+资源整合力+唯权威体育资源库+独特公关行销推广手法+优秀产品
工业化盘模式
——碧桂园：出机制出出成果出网络
品牌开发商盘模式
——合生创展（朱孟）万科（王石）
类开发商盘模式
潘石屹现代城陈嘉纲河城
城市铁建设：综合考虑城市城市实力工程造价（公里55亿元）设备国产化率等三铁进入条件
流文化系列价值观念审美情趣消费惯宗教信仰生活方式道德规范具历史传承性类行模式综合体
策划三块：市场调研理研究概念采购等
商业资具着进入壁垒低天然具着充分竞争特性时会三方面优产业资金融资：
1挤压挪产业资钱
商业资身具网络渠道价值汇入货占优势享受先期低成进货
2销售结算扣点
3商业资身品牌优势容易激活片区类物业租金会享定低减免优势
房产业金融化品牌化专业化发展趋势中中国房产改变香港体化继承模式出现万通代表美国模式：住宅建设土营商物业定制服务等四事业部门形式
中国房产建筑面积：131亿米住宅80亿米
住房成套率：城市住房总量成套建筑总量率住房成套率水低100标志着现建筑中拆改造务尚未完成低70处住房增量阶段低50处尚未解决房荒问题阶段
国北京海部分发达城市住房成套率仅55左右
衡量国家住房水重标志：独立式住宅率（中国5欧洲60）城市住房总量独立式住房总量率户均成套率（1改善住房质量12提高居住标准时较拥第二套住宅）
国统计均建筑面积时非成套建筑计算（然包括区配套面积出：2279）计算均居住面积时没计算厅橱卫面积2002年均建筑面积应（非成套建筑）12米均居住面54米
国际市需国际化街域承载精英生活梦想
纽约第五道韩国汉城明洞街伦敦牛津街加蒙特利尔城新加坡乌节路东京新宿街柏林库达姆街巴黎香榭丽舍街香港兰桂坊北京三里屯海新天日六木
现代城市六素：健康休闲娱乐商务投资生活
中国济总量中外资私营资金占2080例资金属国资产统计：国年收入3万元白领年10例增长预计2010年达2亿2020年达4亿长三角16城市集团中（54座中等城市146城镇）均恩格尔系数35——4003年均支配收入增长高锡（16611647）苏州（162）镇江（154）
长三角城市集团中产业构化现象特严重纷纷制造业加工业化工业生物工程高新技术作支柱产业结果会导致恶性竞争带高成
1 国际士高度集中2拥量国际士生活休闲娱乐场3形成外立体元便利文化生活4空间形态：开放空间国际水准建筑群落5生活形态：健康娱乐休闲商务投资生活核心素文化涵6文化形态：形成代表座城市时尚生活文化氛围
步行街实现六乐趣：
1 走乐趣——相应需坐椅（步行街座椅型商场外围部座椅）辅助时需距离车站等相关配套满足 疲劳缓解
2 乐趣——通建筑物高低落差建筑节面凸凹实现视觉商精神愉悦美感
3 学乐趣——通文化城镇文脉连接讲文化演绎角落外实现文化探寻实现文化挖根
4 吃乐趣——两部分：部分专门吃客户群通吃引导带动消费（气）部分通休闲购物提供场达休闲目
5 买乐趣——买中寻找乐趣势必需部业态中商品元化层次化供应差型商场元化需求客户提供满足
6 玩乐趣——通现场提供游玩基础设施实现部分客户玩追求更加注意童整步行街中价值（游玩实现滞留实现济收益）
7 专业步行街专业化程度例中城市言城市身影响力限强调更专业化专
北京王府井步行街调研60客户群休闲娱乐40购物需求步行街定定位实现购物休闲娱乐三位体外文化设施类似北京王府井面文化景观投入7000万元实际效果非常错
1 城市建设吻合城市功特点规划作适考虑
2 交通规划景观设计整步行街道交通组织街景景点规划设计
3 空间利空间方面增加面积方面更具功艺术双性实施立体交通组织视觉效果
4 建筑设计整步行街道两侧周边建筑物风格设计概念涵挖掘作定提炼现代时尚古典传统等
5 商业夜景设计整步行街中夜间灯火辉煌城市窗口城市名片夜景设计光纤技术引入广场非营业性建筑物等展示中
6 店面装饰装潢业态营商家座程度前期求吻合功展示效果
7 步行街室商业化考虑南方梅雨季节步行街中适增加室步行商业空间保证阴雨天定步行客户
8 服务设施街中街边广场商场部坐椅电话亭卖亭垃圾桶雕塑品园林品书报刊路灯街徽标志具体建筑物体现
美国郊区化发展国着差异：
物质：1美国建立汽车轮子国家着丰富路网应配套设施2美国着城市资源化—城市建成城区时间较长数公司企业办公点搬离城市中心郊区物业提供相应产业支撑4美国土权房屋权捆绑起（英国土权999年基房屋捆绑起）
精神：1美国喜欢散居生活中国喜欢群居生活2美国较注重社区文化生活区域较重视3美国喜欢搬迁（生活着工作移动）
影响买买环境掏掏钱户型满满意物
规划设计五素：
1规划设计满足项目定位（成精髓）：
根项目目标客户属性定位机选择环境景观设计（涉建造维护费）物业理营销手法等
2规划设计：
种体现规划舒适便利安全卫生美观等方便尤安全性美观车混流考虑分开疏导等
3规划设计满足期物业理需：
表现社区景观资源配置究竟绝资源配置售价物业适保留整体分摊化否私密性开放性元性便利性立体性等方面受影响
4规划设计营销作铺陈：
营销中卖点卖相够中找市场效灌输
5规划设计吻合中国传统景观设计风水格局观：
种路门斩煞等风水规避法组群设计力业交围合设计利形成业宿感属感底层群楼围合设廊增强型化组群间保持种视觉变化
苏北区层建安成：800—950元米高层950—1100元米高层1100—1500元米配套费：层—低150元米高层—低180元米高层低200元米景观：500—600元米均达：80—120元米施工费占建安成三分左右：270—500元米
房产租赁中发生税种：
1土税（单位米）
城市：05——10元中等城市：04——8元城市：03——6元县城建制镇工矿区：02——4元
2城市维护建设税（城建税）
城市市区75外额度：1
3房产税（针国）城市房产税（针外国）
总房价减10—30额度税率：12作出租租金12
4教育费附加
通产品税营业税增值税总额度3
5税
4000元收入减800元204000元8020
6营业税
营出租房屋营业税：5
7印花税（增值税2契税4县市级国土资源部门房部门授权）
作承租士营双方交千分足千元交元居住承租需缴纳
作豪宅室空间具着更重作家庭私家酒窖家庭酒吧健身房家庭沙龙家庭影院家庭活动空间等迎合种室居住时代设计透天坡景花园（革命性立体花园农场庄园移植）
投资商铺市场例：(投资关注：商业氛围交通条件营特色)
1商业街商铺2写字楼住宅底商3社区商铺4专业市场5特色明显藏街商铺6购物中心7铁商铺8型商店9shopping mall
（观光旅游休闲旅游体验旅游）
房产防水层两种：刚性防水层——屋顶屋顶露台等顶通常采钢筋混凝土防水属刚性防水柔性防水层——屋顶坡屋顶采卷材防水属柔性防水
防水层般采憎水珍珠岩(保温层)防水时间性问题通常饱含水防水效果较差现采聚苯版效果较（2厘米）外基沉导致屋顶沉降缝会失防水功保温方面阁楼空间总热空气满足屋顶方会传输热量悬梁改称悬梁加部空间效率
步行街历史：先马路济带动马路商业次型国百货商业杂货船难调头逐渐轻舟阵时尚店连锁店便利店代文化作旅游灵魂旅游作文化载体中国200条步行街中：安装全程电子监控：海南京路北京王府井苏州观前街武汉江汉路（1200米）北京栅栏300米建筑面积89万米营业额约8亿左右广州北京路1600米步行街域400米营业额约40亿元流量340万
步行街成功处营表现：文化旅游现代商贸结合
物业税房产税城市房产税土出金土增值税合体需房屋拥承租缴纳做财产税
京城著名四会知档次高服务佳私密性强称道颇具神秘色彩中包括位新源里京城厦50层京城俱乐部长安街北京饭店面中国第女富豪陈丽华建立长安俱乐部西单条背巷子里原四川饭店位置翻盖四合院式北京中国会位建国门阳门间华润厦美洲俱乐部
世界五城市带：波士顿华盛顿核心美国东北部城市带芝加哥底特律核心五湖市带东京阪核心日东海岸市带伦敦利物浦核心英国市带巴黎鹿特丹（荷兰）科隆（德国）核心欧洲西北部市带
秦砖汉瓦砖瓦秦汉开始出现两千年历史
客户项目接触点解析：
1产品接触点
·外围导引 ·销售中心 ·工现场 ·样板区·工现场样板空间配合
2 媒介接触点
3 员接触点
4 （服务完善）
中国3500题公园中百分八十处亏损阶段
海南（崖岛）民族村潮州（东山路）美城天第村广州拟建侏罗纪公园德史努题公园盐田东部华侨城（通旅游产板块带动提升产价值）香港迪斯尼乐园香港湿公园海环球乐园（马志民）惠州白鹭湖度假村杭州宋城（高尔夫会温泉社区渗）
欧盟体国家15早结合6国家40年前通罗马条约具特色肩发展阿姆斯特丹法兰克福两航空港融合搭结非常协调防止重复性建设奥利维纳——音乐法国巴黎浪漫限德国斯图加特汽车城罗马古文化遗址卢森堡银行等具特色（瑞典斯德哥尔摩瑞士伯尔尼均首）
世界五宗教：
世界政治代没超千年号称长中国周八百年罗马帝国分裂前五百年宗教超千年佛教印度教犹太教基督教回教
·佛教强调度成佛强调佛性成佛佛身理智情感力时达圆满境格
·佛强调够升天堂入域通度帮助甚入域佛狱度救正藏菩萨说：入狱谁入狱
传统房产广告六张牌：
段绿化（园林景观）房型物业理文教育想钓鱼先学会作鱼解鱼思想融入鱼生活中解鱼心智结构广告样报纸广告中俗话说：三分长相七分扮图片文案色彩
中国现阶段高尔夫球场20018洞高尔夫球场需70公顷（1200亩）全国均球场成：153亿元均建设费维护费球馆建设费需费3亿元
高尔夫球场(200)学城(数百 千亩万)题公园（3500）铁飞机场开发区（3837）通带旺周边块生变成熟进变成热间接获全利
学城均生源拉动济约5万元名学生初步118万元年估算（区差异）费通公寓销售出租勤营理学杂费等
中国五淡水湖：
青海湖湖泊咸湖位青海省面积4583方公里
鄱阳湖——江西省面积约3960方公里湖西北部庐山
洞庭湖——湖南省面积约2740方公里岳阳楼俯视洞庭湖
太湖——江苏省面积2338方公里
呼伦湖——蒙古面积2315方公里
洪泽湖——江苏省面积1851方公里
巢湖——安徽省面积753方公里
微山湖——山东664方公里
建筑规划设计规范中说明：组团户数应300—800户间规划中更应求组群组团围合四合院社区基单元说：：组群越越利中业交流认识越利性化建设数量少相单纯会复杂形成间沟通障碍二：围合式较利保证中居民安静安全交性更宿感属感三：基建筑底座围合边设计相应廊社区说车分流困难社区组群中实现四：组群组群间形式样变化切忌千篇律外环车流部流
土价值赋予土某种文化意义喜马拉雅山清时候赋予高山峰登山文化进尼泊尔登山济海南博熬晓松受澳利亚前总理—霍克日前首相—细川护熙启发博熬坛进博熬渔村跃成旅游胜（东方达沃斯—施瓦布30年前举办次坛中国日瓦_ruishi
）马志民完全荷兰马德罗丹国移植中国形成天华侨城拉斯维加斯收美国达华洲政策优惠——快速离婚赌博合法化沙漠区变成世界旅游胜
工程施工程中注意：
1 桩通常需月时间
2 降水挖土桩基验收需月时间
3 正负零钢筋混凝土回土工期需两月
4 正负零致体工程封顶十二层需三月十八层需四月
5 室外装修水电安装电梯安装区绿化需时间两月
6 机电调试土建收尾室外道路需月
7 体工程验收需月
——
1 区园林景观绿化体工程附属工程步竣工
2 室外网建筑结构工程步进行
3 外装修铝合金门窗步进行安装
商业全产权化投资模式：
：通业态中例设计讲力中型型营类进行投资回报率年限风险程度块
10万米型商业
购物餐饮娱乐休闲分例：523全产权化投资模式——
购物：
投资回报率 回购 风险程度 售价 年限 占业态例 担保
力店 5 低 低 10 50 提供
中型店 6 中 中 5 25 提供
型店 8 否 高 高 3 25 提供
商业物业言影响投资者素投资回报率外——
商业氛围交通条件营特色考虑三条件
传统商业物业建筑形式通常：理石外贴面玻璃幕墙玻璃橱窗部类似搞批发摊位式货架玻璃隔板类业态营间通狭窄道连接缺乏真正适面积公空间
体种组织器官中90种元素中60种元素体含量球中含量保持着惊相似时元素体血液中丰度曲线壳中丰度曲线完全吻合说明类然新陈代谢中类断球发生物质交换达种动态衡
球中元素中含量四种元素：锌钼锡氟
体十二脉十二十五脉络奇八脉等（脉督脉脉带脉阴硚脉阳硚脉阴维脉阳维脉）
球中水域面积36亿方公里占总面积70均深度3800米均分整球达2700米深质量占0022
种分成三类：蒙古种（亚洲）尼格罗（非洲）欧罗巴（欧洲）种族然杰作民族文化结果
三十种疾病住宅着密切关系统称住宅病
济中心区城市中轴线会中心科技星光区教育强区
王树春亚湾三门岛5方公里100户业厦门鼓浪屿2方公里
口交化技术进步消费惯消费态度变化法规变化原材料成变化带动企业优劣势转变
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营战略
市场战略：市场机会判断市场风险判断
企业发展战略：企业战略规划企业发展规划
理者决策力：风险决策力资运作力
操作战略
产品战略：理念设计前瞻性设计规划设计产品创新价值力提升设计
品牌战略：品牌导性品牌传达性品牌识性
（首先寻找出：品牌精髓性价值属性利益）
形象战略：产品形象社区形象生活形象品牌形象企业形象
销售战略：开发阶段营策划阶段推广设计全程包装设计现场理销售员培训销售控制现场活动流程设计样板房会概念
营战略
市场战略：市场机会判断市场风险判断
企业发展战略：企业战略规划企业发展规划
理者决策力：风险决策力资运作力
操作战略
产品战略：理念设计前瞻性设计规划设计产品创新价值力提升设计
品牌战略：品牌导性品牌传达性品牌识性
（首先寻找出：品牌精髓性价值属性利益）
形象战略：产品形象社区形象生活形象品牌形象企业形象
销售战略：开发阶段营策划阶段推广设计全程包装设计现场理销售员培训销售控制现场活动流程设计样板房会概念
社区规划：
四面积排列——住宅面积(商业面积)公配套面积绿化面积道路面积
规划求——舒适便利卫生安全美观（健康资讯教育）
规划时序——现配套段景观资金实力（分阶段开发）等规划出暂时够市场接受类型然考虑持续发展性
社区规划建筑物布局：
行列式周边式点群式混合式
生态住宅求：绿色舒适安全信息样便捷文化
建筑设计中：
总纲——环境（形貌质范围质结构土壤结构等塑造周边环境相融合相创造性建筑物）
功（居住办公商业厂房等然包含安全性）
艺术（建筑物精神层面追求刻画愉悦）
建筑简单结构构造够通身结构功美学性转变学科感染激动环境条件
建筑物质空间建筑精神空间美学推进程中够通空间体验转时间审美
济（建造时济性期营时维护费：广场草坪湖等）
技术（材料设备工艺技术等项素）
持续发展（宏观环境趋势吻合市场发展趋势未机遇等）
耕种实现土基资源利居住土进行历史性保存（住宅生活资料）商业土高级利实现财富增值（生产资料）
总纲——
客体：天物法时（尚）
体：总面图立面图剖面图面图说明书
体：建筑师身素质涵养验沟通力表达力等
建筑结构：
砖混结构——砖种定尺寸建筑材料混钢筋沙石水水泥碎石等定例混合建筑构件
框架结构——框架剪力墙体臂式剪力墙外框筒等结构（种柱承受力量结构形式）工期承受力砖混提高
（转换层设备层转换层柱梁组成相泛楼板厚度达数米厚类似女墙墙屋顶）
钢结构——核心筒结构钢材钢板作柱子灌浇水泥砂浆
相前两者言：
钢结构具——
·跨度传统梁深跨度1：12者1：24
·重轻：相框架结构1：16
·设计灵活
·计算准确
·施工简单
·美观方等
·工期短（tongshi 适增套面积率）
（钢材市场价位约3300——3800元前2500——3000元水泥原先280——300元现330——350元吨沙吨20—30元铜电缆吨16——18万元）高层住宅言米钢材重量：80—100公斤
木结构——原始建筑结构形式（中国古建材墙体受力门窗设计较西方古建墙体受力门窗哥特式建筑教堂——巴黎圣母院）
建筑设计：建筑设计结构设计水排水设计电气设计通风设计通讯设计气体动力设计等
楼盘模型沙盘材料：ABS（工程塑料）PP（聚丙烯）水晶PC（聚碳酸脂）米4000——10000元等
景观设计：总体景观题方案公空间框架方案景点分布体建筑配合单体方案行车行道景观动态静态休憩空间方案
总景观保持种：统原调原均衡原韵律原协调原
景观中植配置：单植丛植聚植群植林植散植等形式相应形成规式规式混合式等三种形式
景观设计重：景造景两种造景中包括组景组景三种手法：封闭隔离
渡渗透较等
花卉：草花卉（二三年生等）木质花卉（乔木—油松雪松片松海棠桂花柑桔白兰等灌木—月季茉莉等藤—春金银花等）肉质类花卉（景天仙掌类等）
环保住宅设计系统：
水环境系统热环境系统声环境系统源系统光环境系统废弃物
回收系统绿化系统绿色建材系统等
建筑风格：希腊风格——罗马风格——罗曼风格——哥特式风格——文艺复兴时期风格等(拜占庭)
罗马柱头：立克塔斯干爱奥尼克刻林斯复合式等等（拱券门）
埃柱头：棕榈叶式帐篷式荷花式
张拉膜：基布涂布——前者玻璃纤维聚酯纤维者PTFE（聚四氟乙烯）PVDC（聚偏二氯乙烯）更时候采取双层涂布
住宅块需求相应客户应关系：
公效（配套）赖性噪音环境污染适应性物业理求（南北差异：市场环境沙漠里种庄稼绿里种花草服务提供业着想服务开发商搽屁股发展独立发展开发商体离开母体业动交设法规避南方强调私密性北方注重公开性）区配套需求装修需容积率求绿化设施景观求等等分表现出四群体性化需求财富士普通白领资工薪阶层
豪宅条件：稀缺景观适度面积豪宅增值潜力文历史段集体偏性
定价估价——
段区配套市政配套发展商形象实力物业理户型设计设备材料社区规模营销推广力度规划质量交通交楼标准景观（园艺环境战略景观设计战术）施工进度建筑材料资金供升值潜力
房产价格总体说三决定素：
效需求相稀缺性功效应等构成锡价清房产价格分成六块——成利润税金差价楼层差价费（二手房折旧言：混合等砖混结构折旧年限50年年2折旧假定楼层1——5层假定基准价2——6层33——4层+37层顶层5区设计三（厅：36—42开间卧室：旋转衣橱厨：面防滑砖墙面易清理釉面砖吊橱采防火板贴面卫：浴室家具取代卫浴产品）合理10物业理没开放式混乱5重点院校附+15作旧房子心理素8然房子够折旧土永续性身存折旧）锈钢灶台理石台面吊橱水斗家电
外延伸出具体素——
供求状况（总体市场供求某区域房产供求某类型房产供求某区域某类型房产供求状况）
济状况（居民收入提高——中低收入阶层收入带动整社会济发展利房价提高[边际消费倾较]反房价提高贡献度较物价变动——货币数量增通货膨胀物价涨房产增价者土增值抵押物效变信膨胀物价涨社会济发展——济发展益味着更制造业零售业娱乐业蓬勃发展需场需房屋）
口素 家庭越型化整体住宅需求越家庭数量素质结构等
社会素
社会治安政治安定城市化投资变化（尤投机带跳动性变化）
行政素
土政策住房制度税收制度城市战略发展规划行政区域隶属变更等
心理素门牌号风水心理喜等
国际素 国外住租客户欧美国家外籍客户月住房补贴2000—5000美金间东南亚国家般2000—20000元间外日韩国客户较喜欢中国古典式风格韩国甚会室贴墙纸装壁炉甚抽湿机等美国较喜欢配套齐全室甚锅碗瓢盆家具等应俱全时拎包住进法国喜欢浪漫室求相关电气家具设备行床具等生活品会国运喜欢山傍水
等素
商业物业：
考虑条件——位置（商圈）规模交通配套环境流物流车流
七定位——目标市场（目标区域目标客户）功定位（休闲餐饮娱乐修理服务批发零售商务中心等）特色定位（众化特色化种划分根市场定味追求特色）营方式定位（营：购销合营：保底抽薪纯分成收租：抽取租金）业态定位（综合类百货题商场超市百货超市结合体连锁医药服装超市便利店体营）规模定位（尤步行商业规模）形象定位（外部包装：立面风格建材色彩形状等部包装：POP导示系统橱窗员服务店布局入货商品搭配等）
商圈走势划分研判（75公里长步行距离步行速度30—40米分购物时间超三时单店面积应超25万米等常识否补充功）（步行街长度650米左右较合适会造成购物疲劳时等条件东西走步行街言南边生意北边南北步行街言东边生意西边生意略气略）
商服物业四限制条件：口规模均支配收入出行成（交通成通勤成）商业业态
商业三需求素：均商业面积需求（现阶段：北京海香港纽约东京分：0710131617）消费水准提升需求区域商业分块需求客户群：核心商圈：55——70次级商圈15——25边缘商圈等商业中心便利店零售店中型零售店客户次级边缘商圈客户居民区零售店边缘商圈客户少
商业物业：市场周边济繁荣程度——肯德基系数果片区分布两三家肯德基店市场容量绝差楼层差异程度——二层间租金差2—3倍售价差2—5倍率程度——率提高半相租金降低半周边商业业态程度——周围业态分布（提升补充削弱）
（商业娱乐宾馆金融年限40年属商业创业）
住宅物业成文系数关系香港茶餐厅指数海老梧桐树年轮指数北京灯光明指数
商业物业TAR研究：营状况竞争力度发展前景
商圈影响素（TAR研究领域）：
通第块：选址 + 店竞争力度分析第二块：入货商品搭配店布局装潢卖点POP促销橱窗设计员服务等形象第三块：顾客源济社会特征消费购买动机购买行
国际通常商铺分成八种：
邻里购物中心社区购物中心区购物中心超级区购物中心专卖购物中心题购物中心直销中心独立式商店等八种类型
结合国实际情况国商铺分成——
市级商业中心区级商业中心社区性商业中心专业市场特色商业街住宅底商（街铺）等
商场项目策划工作：
商场定位形象包装商场布局设计目标商户组合租金分成例拟定招商推广策略制定实施
餐饮娱乐休闲修理服务批发零售商务中心等
般均GDP800—2000美金间连锁超市诞生时期2000—4000美金专业题便利时尚店蓬勃阶段4000美金高级品牌专卖店快速发展时期
写字楼物业：
甲乙丙三种——硬件：消防保安保洁智化通讯等系统外加装饰装修材料标准等（暖通空调消防电梯门窗新源道排水燃气电气明系统等）软件：服务方式服务容
5A写字楼（ba ca oa fa sa建筑交流办公消防安全）
黄金段超规模（非体量部功布局——办公餐饮娱乐休闲等集成化）建筑文化（国贸世贸）硬件软件
写字楼物业受击商住物业
首先：者立项土创业商业创业会成低前者甚50（住宅70年商业娱乐宾馆金融40年50年）
次：银行揭者优前者
第三：电费者会前者低三分
第四：技术设备求者前者严格喷淋系统者需
写字楼物业开发企业资金实力资信企业理公关力综合体现
受资结构股权结构股结构公关等素影响
房产成：土费（土费包含契税4国三分三分二间国外十分左右建安费70左右利润7—10国利润15—30间）前期费（拆迁安置补偿）建安成（层800—850元高层950—1200元高层1200—1500元）配套费（120—180左右高达180—500元区略景观造价费通常80—150元米）工程设计费工程施工费（建安成三分左右）工程监理费营销推广费税收代理费预见费等等（增值税2税80*20营业税5商铺出租租赁税税需投资支付：205租金例）物业税房产税城市房产税土出金土增值税合
房产融资渠道：
银行贷款（目前全国房产行业均资产负债率72高达942002年10月银行贷开发商贷款余额约7500亿元揭贷款余额2000亿元计1万亿元左右速度（年50速度增长）2007年达5万亿元2012年40万亿国银行目前外币贷款总额21万亿外月增加外汇存款100亿美元——20032007年均年通货膨胀率25（国家言：通货膨胀率05_4算较合理）锡目前行业均资产负债率797高全国均水锡般产企业银行直接贷款额约315加筹资金渠道银行50左右）市募股（市产公司较少）信托基金（受托委托信托业务——2001年5月：世纪华夏资产理限公司2001年8月：香港成立富华通公司成立中华房产基金2001年9月类似华夏基金海成立2002年9月海外成立荷兰集团—ING2003年9月精瑞基金成立）发行债券（华远万科显然发行债券需复杂手续企业资金实力企业资信等）揭贷款证券化
抵押房产进行包组成资金池相期限金额利率风险程度银行揭程序资金进行组合专业中介公司进行定价银行类资产出售证券商回收资金证券商投资发行市揭贷款证券化——真正全民投资时代摆脱间接融资产精英VS娱乐明星
房价收入
国计算方式家庭支配收入房价值（4压力数）国外家庭总收入房价值两者具分子背景（外中国居民言房价收入中应旧换新现象旧房出售换取新房购买问题——中国目前数显示66家庭两套房子实际数字达15左右目前2002年全国房价收入78影响约3—6左右）锡2002年均房价收入7中60中阶层家庭约10
住宅市场细分
家庭参数：
·家庭户数
·家庭结构
··家庭规模（锡2002年787万户家庭中：住房面积两房占524万户66630米383万户占48715米125万户占159）省会城市年通常会0510左右家庭购房需求
··家庭类型：单身家庭夫妻家庭核心家庭干家庭联合家庭
··家庭代际数（家庭中代口）
·家庭收入水消费结构
··预算约束理（马洛斯消费心理—生安社恩格尔系数目前全国城市恩格尔系数37锡375农村462浙江农村382）
··消费济学理（消费济学系数245收入增加1点房产投资增245百分点）——
边际消费倾——收入增加部分中会少准备消费锡低收入阶层边际消费倾：214高收入阶层：005（40倍关系）锡言低收入组高收入组例关系90年96年02年分：115127163等目前居民手中消费品结构购买力种差距拉仅会造成结构性失衡反会利生产导企业产品转型资金投利元化市场建立
2002年全国均均住房面积2279米（非成套建筑业计算出影响应12米左右均居住：6米）中东部区2442米中部区2059米西部区2229米均高浙江温州区3033米均建筑面积均居住面积两倍左右前者计算含非居住途公配套面积者扣厅卫厨（中国计算误差）
区参数
区域区域区域——含异置业（区市省客户国客户境外客户等种先划分项目域特殊性）
心理参数
购买动机（生存需求安全需求社会交尊需求实现欲）生活方式（工作娱乐休闲处理方式偏性）家庭性（家庭家庭成员性心理偏）
行参数
时机（规模市政建设规模旧城改造：住宅成套率低100现物业拆迁改造尚未完成低70处住房增量阶段低50解决房荒阶段）追求利益（分阶段表述产品利益刺激点）购前阶段（市场形成：已知客户未知客户购客户已知未算购买）
运营八工程
坐标系工程（时间空间坐标系里项目位置位）
类工程（国外供类工程项目镜鉴工程—雷ICP购买力价）
定位工程（竞争房型价格客户属性文化等）
核心形象工程（理念形象品牌形象产品形象公司形象项目形象）
模拟工程（生活方式营造属完全风情营销社区文化模拟）
防火墙工程（全程手性营销纠错维护预防）
眼球济工程（静态包装立体型战术动态包装复合型攻略整合包装创新型战略）（激情营销感情营销风情营销）
附加值工程（寻找边际附加值）
（策划三体系：市场调研理研究概念采购）
五价值力工程
·块价值（块价值具永续性身存折旧劳动力价值间接体现价简单生产成决定价租资化成熟度稀缺度创造度前景展度持续发展性）
·边际价值：物业理环境立面（外墙装饰材料形象）性包装（静态立体战术动态复合攻略整合创新战略）文化商业配套学校品牌）
·附加价值：直饮水智化材料（技术设备工艺等）空间（层跃层复式夹层阁楼等）网络等长期价值功
·基功价值（土创业商业创业）
·品牌价值（客户项目知名度美誉度支持度忠诚度—传达识导性首先找出：精髓性价值属性利益）
营销推广鱼刺图
题—核心形象—推广诉求点—支撑点—营销表达容—承载媒体
层层演进逐渐清晰
土价值：段身价值
功价值：土创业商业创业划分住宅商业办公厂房综合物业
品牌价值：开发商相关合作单位品牌影响力价值品牌
边际价值：物业理环境文化氛围性包装商业配套立面学校
附加价值：智化直饮水网络材料（四新技术）创新空间（复式跃式夹层阁楼等）
5S住宅：
stream水乡sunshine通透阳光scope空间领域school学校（区学面积通常5000——8000米中学面积12000——16000米中学投资政府通常400万元第年追加200万作开办费政府投资学城：深圳学城珠海学城等民间投资兴建学城：海淞江学城河北廊坊东方学城两方合作营：锡学城福州学城等）smart智化（BACAOAFASA）
题：开发商致力营造题种生活核心理念
核心形象：述理念理解表达种方式社区属性定位
推广诉求：通推广手法原容信息传达述形象理解性表述核心分解成分核心
支撑点：什敢样诉求？什（硬件软文化支撑）？
营销表达手法媒体：落？促销价格展销分销活动事件销控流程外涉相关媒体选择渠道挖掘等等
题概念项目：首先题概念线索贯穿分阶段开发产品珍珠线索次题概念引领全盘制高点引领包容含盖辐射众卖点众生活方式第三中心切围绕核心（规划设计物包装景观环境）包装说法落实处落具体表述种直观感觉（风格构成规范功形象等）
外题概念两原：
核心原——遵行业市场发展趋势握机遇点结合企业身实力项目身特点实现种量身定做性资源挖掘性
原必原——整社会发展（放中国整国民济增长速度73——8（年前三月83）房产投资增长速度21消售增长速度237房产投机额度10算合理会出现泡沫情况）持续发展性广度（包罗万象卖点优势资源）深度（挖掘吸引买家素材）高度（超越竞争手形成唯性权威性排性——竞争策略）独特性（北京独特营销：第三置业—黑袋子钱币投送坚果公寓—咖啡情调玫瑰情调——现代城茶马道发放玫瑰阳园——万元世界返机票购房抽奖保士捷左岸公社建外SOHO—拍卖策略外men—揽胜广告公司口广告创新广告东区国际—三情况老业务推计划美林香膑镇—展会捆绑艺术西山庭院—万科文化炒作尚盈国际物业创新手法玄特区—引进青鸟健身娱乐设施）（广州独特产品：学院文化—蓝色康园学院院江南新苑华景新城运动文化—雅居乐南奥花园女性文化题—保利花园保利百合园艺术文化题—时代玫瑰花园引进广州美术馆分馆朗晴居举办EMBA讲座异国文化—波尔庄园葡萄园生活旭景·70年代热带风情中海康城等）
泡沫集中表现：销售价格持久高成利润价值三分投资额度高销售额度三分投机客户超百分十等适泡沫够推动房产发展
中国言更泡沫表现结构性泡沫活泡沫短期泡沫长期泡沫
显然博物馆美术馆文化馆等承载文化直接重量级殿堂
中国龙脉起源昆仑山（昆仑——黑意思帕米尔高原走新疆西藏青海四川）中国三龙脉：
北龙：阴山（蒙古）——贺兰山（甘肃）——山西（始太原渡海止）
中龙：泯山（四川）——入陕西关中（秦山入海）
南龙：云贵湖南（典型山包屋：湖南岳阳渭洞乡张谷英村500年历史600户家庭3000口老幼尊卑序800套房子联排延山建屋包山：长江中游码头镇武汉学——洛迦山麓建）——福建浙江入海
真龙假龙干龙支龙飞龙潜龙闪龙
体穴位：逆缩缀穿开离截犯顿没
体脉象：洪细玄沉浮虚紧滑迟速
体十二脉十二十五脉络奇八脉（督带硚维）
世界七奇观
埃金字塔
亚历山灯塔
阿尔忒尼斯神庙
巴伦空中花园（第沃利墅庭院圆明园皇家园林）——伊拉克巴格达附
宙斯神
摩索拉斯陵墓（土耳）
罗德港巨雕
第沃利墅庭院巴伦空中花园圆明园皇家园林
凯旋门圣母院（13世纪末期）（巴黎中心区——拉德方斯右岸）香榭丽舍尔赛舍菲尔卢浮宫（13世纪中期）艾菲尔铁塔1887枫丹白露（巴黎东南郊60公里）——路易七世修建墅群（行宫）条塞纳河蜿蜒穿巴黎形成南北两块左岸（南部）巴黎文化象征（尤拉丁区）右岸（北部）巴黎权力金钱象征左岸聚集文学艺术哲学革命波西米亚（现BOBO文化）等发源毕加索雪莱海明威萨特等均生活旅居
锡市四功定位：
国际制造业基
国外旅游胜
长三角特湖滨城市
全国生态居名城
完善城区布局构筑城市路网系统作强作中心城锡七片带新改造
旧三环——25方公里15方公里100方公里
1658方公里（口43858万）市区言新三环区域：
新三环——35方公里150方公里350方公里
环：南——太湖道北——惠峰路西——青祁路东——312国道
中环：钱荣路延伸旺庄路组成原先外环
外环：滨湖新城新区锡惠两山区串起
突出山湖河三项目建设锡城区第二产业面积占30均GDP1000美金时第二第三产业例应1：12锡2010年业1：11目前三产业例较低
2001年5月北京北京世纪华夏资产理限公司
（五矿集团首钢集团北京城建集团等房产部）
2001年8月香港富华通（北京万通台湾中华建筑公司台湾富邑通公司）——中华房产基金
2001年9月海类似华夏资产理公司成立
2002年9月北京海外注册——荷兰（ING）国际集团
2003年9月精瑞基金——全国工商联产部发起——聂梅生
实现揭贷款证券化转移银行贷款风险
北京蓝宝公寓——拒绝商住
世茂滨江——徐荣茂（68亿身价富豪排行榜三）形象代言——梁伟
富华——陈丽华（紫檀博物馆）创建长安俱乐部合生创展——朱孟
农凯——周正毅欧亚集团董事局席——扬斌——鲜新义州高行政长官
神秘富豪——仰融（华晨集团辽宁省政府官司）明星富豪——刘晓庆产富豪——周正毅首骗富豪——牟中房卖女富豪——蔡芬
文化产业：
文物古迹（历史文物19世纪革命文物）
文化艺术
文化娱乐
广播电视电影
广告业
摄影彩扩印刷
体育
园林（然公园国家公园风景区然保护区等等）
书报刊出版印刷发行
十五种心理需求
奇心：奇心皆
食物：食物果腹占欲
荣誉感：获取荣誉获尊重
社会遗弃恐惧：会迫尊重社会秩序
性欲：弗洛伊列清单首位
体育运动：运动快感精神满足感生俱
秩序：遵守社会公德社会公秩序占席
独立性：希摆布
复仇心理：莎士亚说王子永远会忘掉复仇（报复）
社会交：拥更朋友
家庭：享受家庭天伦乐
社会声：社会中定位尊重惧升华
厌恶忧虑疼痛带安：然性
公民权：相关法律法规保护公民权利
力量：影响够控制
中公民权社会遗弃恐惧独立性具遗传性
CBD——海陆家嘴北京阳CBD东京新宿（新宿火车站中心700米半径分布160家金融机构）巴黎拉德方斯纽约曼哈顿伦敦金融城香港中环新加坡中心区
通常CBD3—5方公里左右曼哈顿5791方公里总建筑面积400—500万米间高达千万米中50写字楼公寓商业酒店占20余10必配套设施（博物馆学会展中心体育馆音乐厅机气体文化娱乐设施等）富富——海佘山纽约东（中央公园分成两块：东东肯尼迪遗孀凯瑟琳住中央公园）长岛弗利伦悉尼玫瑰湾香港浅水湾半山（李嘉诚半山）东京芦屋日东京湾
般顶层阁楼价位普通层均价30—50普通高层40—60
厚度屋顶厚度否20——25厘米般新材料防水隔热材料聚苯板厚度约2厘米
珠三角文化板块（珠江文化）济文化板块济土壤肥沃阳光充沛雨量适中私营企业合资企业幼苗容易存活成长森林旦长成便形成竞争掠夺势获取定资源时里文化注定片区太强调集体义团队精神政府意识注重精神魅力力时帝家政府企业济运作文化板块
长三角介两者间（长江文化）讲政治讲济较理性较精明会含糊济会放弃政治80年代乡镇济90年代开放型济里资原始积累完成普通市民中藏富民区域开放济园区济私营济规划济次提升板块势
京津塘三角洲（黄河文化板块）注重团队精神强调讲政治孔孟道加市场济加政府形态里环境注定企业存活较难旦生存便支独秀独享资源企业济官作文化区域
天津助海湾济入海入河口较未列强侵占更表现商贩活跃富安区域期更北京花园
四川较爆发力创造力仅枝报春影响力限深圳种点子发家致富
成男女重庆女男前者市民文化造休闲健康娱乐极度关注注重产品细节研磨精雕细琢者码头文化产物表现出咧咧特性充满激情充满豪放缺少精细够精明
毛泽东时代等文件时代邓找政策时代***时代寻航海图
80万年前陕西蓝田第学会直立走路50万年前北京周口店学会制作简单生产工具10万年前荔徐家窑完成现代类智慧性转变
4P（产品价格促销分销）市场导产物
4C（顾客需什样）顾客需求导产物
4R（关联反应关系回报）竞争导产物
4H（hope希缺口hole勾引hook满足high）新轮顾客关系导
方法决定实践
教育致高传授样读书传授方法思考问题分析问题方法
交换苹果苹果交换思想思想
存决定意识屁股指引脑钱袋子指引消费（预算约束理消费济学理边际消费倾）
思路决定出路思路方法出路执行结果
未房产开发商走
：洗牌清理
二：黑马击泥足巨
三：全民置业媒体全线追杀产明星
四：城市运营商浮出水面
城市运营——城市定位战略城市产业素梳理整合城市发展战略策略（功）设计规划设计建筑设计城市包装城市推广
目前中国产问题——
空置率高（然：1年销房1—3年滞销房3年积压房125亿米空置面积年3—5亿开工量销售面积16亿米左右引注意）价涨导致房价高企银行资金质量低二手房投资金融风险
中国城市化现377年1推进意味着1000万口进入城市需求住房300万套国年16—2亿米住宅提供200万套住宅利
城市化进程城市发展战略规划均支配收入提高改善住房质量求
目前中国容易产生三种风险：
金融风险——资金信贷质量低金融市场理混乱国企业营善导致偿债力保值增值力低
财政风险——国债发放高企偿债日期逼济增长速度缓慢三农影响继续困扰（农村济实力薄弱增长速度缓慢城乡差距较）
社会风险——均GDP560升3000美金程正社会转型产业结构调整时期社会风险高发期阶段社会分配公（中国目前基尼系数046左右高国际界线04）道德标准失范社会失序百姓失业
中国房产已国八百诸侯三千诸侯时期走春秋战国时代走春秋五霸战国七雄年代
长三角15+1格局
城市GDP超5000亿海龙头列三方阵——
第方阵：城市GDP超500亿杭州南京锡苏州宁波常州
第二方阵：城市GDP200—500亿间温州扬州镇江南通湖州
第三方阵：城市GDP200亿嘉兴绍兴台州舟山
泛珠江三角洲：9+2格局
2：GDP总量超万亿香港澳门
9：广东广西福建江西湖南海南四川云南贵州等GDP总量344742万亿城市圈
该区域口总量：446亿口面积：19945万方公里
江南六水乡：江苏周庄里陆直浙江西塘（嘉善）南寻（湖州）乌镇（桐乡）丽江古镇
企业理资源：
战略实施（执行）组织结构文化资源创新领导力资运作合作购
街域铺面设计思路：江南镇概念——
集——商业系统街——街道系统场——广场系统楼——垂直交通系统庭院——围合庭院空间系统
沉式道路（层）两侧街铺柱间距8米铺812面积80—100米间蒙太奇组合(200—2000米均)
北方民宅：灰砖墙面
江南民居：粉刷高墙
里民居：金山石墙基
丽江民居：虎皮石基
湖北吊脚楼：石板墙基
四川民居：木板活墙
福建土楼：泥土夯实厚墙
安徽徽派建筑广东岭南建筑海海派建筑北京四合院建筑青岛碧海晴天红瓦白墙等等
年19月8838亿资金注入房产业
季度商品房均售价：2511元米半年商品房均售价：2424元米
19月份商品房均售价2460元米中商品住宅：2314元米
19月份新开工面积：366亿米中商品住宅：296亿米
中：全国完成土开发面积11368万米全国累计完成房屋竣工面积15326万米竣工商品房住宅面积12717万米
城市化实质：
产业结构转型业结构优化非农业口业岗位增加
风水法——池塘篇（选穴雌雄交阴阳交区掌控四方）
1居屋左右前方均池塘龙虎脚池淫乱定疑形煞淫乱
2屋前屋均池塘极凶煞前塘塘孙定少亡
3塘池形状凸凹状葫芦状相连：塘连塘寡妇守空房塘连塘疾病离床
4半月式池塘方研式池塘
门阳台保持条线出现：前通通两空
佳住宅房间进深开间例6：4（商业21）起居室开间应低36—42米卧室开间应低3—39米厨房洗手间应低18—24米
国外先进开发区验：
美国——硅谷日——筑波台湾——新竹利时——新卢旺法国——南法兰西岛等
园林景观植物配置：
规式规式混合式等植物花卉：草花卉——年生二年生三年生草花卉木质花卉——乔木花卉（白兰桂花柑桔）灌木花卉——（月季茉莉）藤花卉——（春金银花）肉质花卉——景天类仙掌类
种植手法：
单植（雪松油松玉兰海棠）丛植（二十株种类乔灌）聚植（二十株种类乔灌）群植（数十数百株乔灌成群配置）林植（类似造林）散植（单株规律种植）景观景造景两种：中景观组景包括：较渡渗透封闭隔离
影响景观水体水质：固体飘浮物耗养机物两种前者垃圾落叶灰尘者水体流动产养水生物足形成高BODCOD（生化耗氧量）厌氧菌量迅速繁殖发酵造成量菌团污泥水质变混发臭
追求院落复兴正文艺复兴罗马古代文化简单重现古代文化感召全新观念精神觉醒
城市三核心价值力：文思想然现代三素营造衡序融进赖生存城市机理中
购买城乡结合部物业消费者说关注价值力序：
产品售价（单价总价）理位置公交通教育商业设施区配套产品品质户型立面外装饰材料工程质量环境景观套面积率部品（七步品体系）材料标准社区规划环保节智化程度建筑结构品牌信誉度物业理等
2003年三11万亿
2003年国国生产总值储蓄总额国资产总值均11万亿左右
中储蓄总额2002年85万亿元年增25万亿国生产总值增加9700亿民币原先108万亿元左右中国金融系统总资产约27万亿总负债26万亿全国土总资产24万亿元
球重力加速度该区身材会矮
日中部区中国四川贵州等部分区域
中国北京海浙江江苏山东湖北广东等土壤较质较错综合素质较高少然灾害济状况较2003均支配收入排序：深圳广州海宁波北京杭州
谐关爱成长运动健康尊贵超然容畅达文化优雅精彩丰盛享情感宿属领域尊严尊敬
亩森林天吸收二氧化碳：67公斤产生氧气49公斤成年天需氧气15公斤
伦敦海德公园巴黎尔赛花园拉德方斯公园纽约中央公园东京新宿御苑台湾国父纪念馆公园——富区
开发商作部品集成商部品包括：
结构部品体系
支撑结构楼板楼梯
外围护部品体系
外围护墙面屋面门窗保温隔热防水外墙装饰
装部品体系
分隔墙门室楼梯装饰部件壁柜
厨卫部品体系
厨房卫生间通气风道
设备部品体系
暖通空调消防电梯道新源排水燃气电气明等系统
智化部品体系
物业理安防网络布线家庭终端智
区配套部品体系
室外设施停车设备园林绿化垃圾储置处理
典水——威尼斯（文艺复兴时期意利重镇瑞士卢森堡）
浪漫水——阿姆斯特丹（荷兰鹿特丹法国南部尼斯嘎）
文水——曼谷
烟景水——苏州
诗画水——杭州
灵秀水——赫尔辛基（芬兰首）
飘浮水——斯德哥尔摩（瑞典首瑞士首伯尔尼）
东方水——香港
怀旧水——海
锡城镇居民收入分配均逐渐拉开差距历渐进程1990年低收入组高收入组1：151996年1：272002年1：63锡目前消费群体购买力拥消费品构成尚未出现收入差距形成失衡等负效应相反收入差距适范围扩形成层次购买力层次消费需求推动市场需求导企业生产投
低收入阶层边际消费倾高
2002年低收入层边际消费倾214高收入层边际消费倾005（边际消费倾指：收入增长部分少准备消费）低收入阶层边际消费倾然高终购买力低形成购买规模居民消费贡献度
1国民收入支配收入持续提高重驱动力国际验证明均GDP8002000美元连锁超市诞生时期均20004000美元便利店时尚专卖店专业店量产生时代均4000美元高级品牌专卖店流行中国均GDP已达8001000美元（2003年已超1000美元）海城市已达20004000美元购买力价理估算中国城市消费力远高国际期均发展水消费指标国外分阶段产生零售业态810年全面涌入中国时快速成长未20年中国进入中青年白领士中产阶级消费力消费义时代类似欧美6070年代日80年代香港90年代开始时期
2工作生活消费方式持续变化10年城市居民工作生活消费方式变化已累积成推动零售业变革巨力量工作快节奏制造业现代化服务行业高速成长带业口职业特征收入水结构性变化城市家庭型化居住郊区化休闲时间增弹性化工作休闲旅游半径扩化等等产生零售业重新定位细分市场分化功均衡布点满足全方位层次消费需求
3国际化竞争压力市场进入门槛较低零售业天然具充分竞争特性特引入外资零售业革新推动尤进入新阶段业态间业态城市商圈间中资外资企业间竞争进步升级时零售业餐饮娱乐旅游文教家居等行业间争夺消费者竞争愈演愈烈
4生产剩制造业全球化20年世界济显著特点制造全球化生产剩技术推动跨国公司扩张制造业空前发展市场商品部分供求中国跨国企业进入短缺供求转变程少缩短10年供应剩必然求流通力扩消费速度加快流通渠道畅零售业带巨变革动力压力
5技术进步零售业渗透70年代信息技术突飞猛进零售业进步提供技术支持跨国零售企业信息技术规模开发应者领先者现国民营零售企业惜巨资高起点建立POS条码技术台电脑分析系统万佳百货年4间分店电脑设备投资达3900万元预见新阶段信息处理技术核心运营理技术成决定零售业竞争成败先决条件
政策层面（李嘉诚东方广场）：手中资金作种取——投资房产股票债券银行利息等
基层面（郑裕彤物业转型投资：写字楼崇文区住宅）：房产投资作种取——商铺（回报开始7—8）写字楼住宅（4—5）墅等高档公寓（12）
技术层面（李兆基高高走）：具体商铺投资作种计算分析——投资回报率净收益现金流量出租回报空置率税费理等
总：政策层面第基层面第二技术第三
先 商业资产业资金融资
类健康观念历三阶段：天佑观念医疗观念保健观念
天佑观念：生病求香拜菩萨宁花钱买棺材买药材——愚
医疗观念：病知道医院求医生治病惜千金防病拔毛——病
保健观念：预防重治疗保健重康复——哲
阴阳五行相生相克干支生肖四时五方河图洛书九宫八卦星相分野二十八宿（月亮走区域划分28块荒岛面赤道面中划分出28块时四相相七星）
左青龙——青龙蜿蜒右白虎——白虎俯驯前朱雀——朱雀翔舞玄武——玄武垂头
天咎度脉穴源山河脉络合妙三百六十非脉贯通八万四千肤穿透五行相生金木水火土—心肝脾肺肾—气基色——白青黑赤黄
352中场制胜模式
2—广告行销
5—核心理念（中心）规划建筑设计品牌包装（装潢装饰）园林景观
3—市场调研施工质量物业理
积累完善成熟型盘模式
——中国第村祈福新村（6500亩规模）中山雅居乐番禺丽江花园广州市区汇侨新城光花园
复合产盘模式
——奥林匹克花园：专业产开发商+复合产开发理念+资源整合力+唯权威体育资源库+独特公关行销推广手法+优秀产品
工业化盘模式
——碧桂园：出机制出出成果出网络
品牌开发商盘模式
——合生创展（朱孟）万科（王石）
类开发商盘模式
潘石屹现代城陈嘉纲河城
城市铁建设：综合考虑城市城市实力工程造价（公里55亿元）设备国产化率等三铁进入条件
流文化系列价值观念审美情趣消费惯宗教信仰生活方式道德规范具历史传承性类行模式综合体
策划三块：市场调研理研究概念采购等
商业资具着进入壁垒低天然具着充分竞争特性时会三方面优产业资金融资：
1挤压挪产业资钱
商业资身具网络渠道价值汇入货占优势享受先期低成进货
2销售结算扣点
3商业资身品牌优势容易激活片区类物业租金会享定低减免优势
房产业金融化品牌化专业化发展趋势中中国房产改变香港体化继承模式出现万通代表美国模式：住宅建设土营商物业定制服务等四事业部门形式
中国房产建筑面积：131亿米住宅80亿米
住房成套率：城市住房总量成套建筑总量率住房成套率水低100标志着现建筑中拆改造务尚未完成低70处住房增量阶段低50处尚未解决房荒问题阶段
国北京海部分发达城市住房成套率仅55左右
衡量国家住房水重标志：独立式住宅率（中国5欧洲60）城市住房总量独立式住房总量率户均成套率（1改善住房质量12提高居住标准时较拥第二套住宅）
国统计均建筑面积时非成套建筑计算（然包括区配套面积出：2279）计算均居住面积时没计算厅橱卫面积2002年均建筑面积应（非成套建筑）12米均居住面54米
国际市需国际化街域承载精英生活梦想
纽约第五道韩国汉城明洞街伦敦牛津街加蒙特利尔城新加坡乌节路东京新宿街柏林库达姆街巴黎香榭丽舍街香港兰桂坊北京三里屯海新天日六木
现代城市六素：健康休闲娱乐商务投资生活
中国济总量中外资私营资金占2080例资金属国资产统计：国年收入3万元白领年10例增长预计2010年达2亿2020年达4亿长三角16城市集团中（54座中等城市146城镇）均恩格尔系数35——4003年均支配收入增长高锡（16611647）苏州（162）镇江（154）
长三角城市集团中产业构化现象特严重纷纷制造业加工业化工业生物工程高新技术作支柱产业结果会导致恶性竞争带高成
1 国际士高度集中2拥量国际士生活休闲娱乐场3形成外立体元便利文化生活4空间形态：开放空间国际水准建筑群落5生活形态：健康娱乐休闲商务投资生活核心素文化涵6文化形态：形成代表座城市时尚生活文化氛围
步行街实现六乐趣：
1 走乐趣——相应需坐椅（步行街座椅型商场外围部座椅）辅助时需距离车站等相关配套满足 疲劳缓解
2 乐趣——通建筑物高低落差建筑节面凸凹实现视觉商精神愉悦美感
3 学乐趣——通文化城镇文脉连接讲文化演绎角落外实现文化探寻实现文化挖根
4 吃乐趣——两部分：部分专门吃客户群通吃引导带动消费（气）部分通休闲购物提供场达休闲目
5 买乐趣——买中寻找乐趣势必需部业态中商品元化层次化供应差型商场元化需求客户提供满足
6 玩乐趣——通现场提供游玩基础设施实现部分客户玩追求更加注意童整步行街中价值（游玩实现滞留实现济收益）
7 专业步行街专业化程度例中城市言城市身影响力限强调更专业化专
北京王府井步行街调研60客户群休闲娱乐40购物需求步行街定定位实现购物休闲娱乐三位体外文化设施类似北京王府井面文化景观投入7000万元实际效果非常错
1 城市建设吻合城市功特点规划作适考虑
2 交通规划景观设计整步行街道交通组织街景景点规划设计
3 空间利空间方面增加面积方面更具功艺术双性实施立体交通组织视觉效果
4 建筑设计整步行街道两侧周边建筑物风格设计概念涵挖掘作定提炼现代时尚古典传统等
5 商业夜景设计整步行街中夜间灯火辉煌城市窗口城市名片夜景设计光纤技术引入广场非营业性建筑物等展示中
6 店面装饰装潢业态营商家座程度前期求吻合功展示效果
7 步行街室商业化考虑南方梅雨季节步行街中适增加室步行商业空间保证阴雨天定步行客户
8 服务设施街中街边广场商场部坐椅电话亭卖亭垃圾桶雕塑品园林品书报刊路灯街徽标志具体建筑物体现
美国郊区化发展国着差异：
物质：1美国建立汽车轮子国家着丰富路网应配套设施2美国着城市资源化—城市建成城区时间较长数公司企业办公点搬离城市中心郊区物业提供相应产业支撑4美国土权房屋权捆绑起（英国土权999年基房屋捆绑起）
精神：1美国喜欢散居生活中国喜欢群居生活2美国较注重社区文化生活区域较重视3美国喜欢搬迁（生活着工作移动）
影响买买环境掏掏钱户型满满意物
规划设计五素：
1规划设计满足项目定位（成精髓）：
根项目目标客户属性定位机选择环境景观设计（涉建造维护费）物业理营销手法等
2规划设计：
种体现规划舒适便利安全卫生美观等方便尤安全性美观车混流考虑分开疏导等
3规划设计满足期物业理需：
表现社区景观资源配置究竟绝资源配置售价物业适保留整体分摊化否私密性开放性元性便利性立体性等方面受影响
4规划设计营销作铺陈：
营销中卖点卖相够中找市场效灌输
5规划设计吻合中国传统景观设计风水格局观：
种路门斩煞等风水规避法组群设计力业交围合设计利形成业宿感属感底层群楼围合设廊增强型化组群间保持种视觉变化
苏北区层建安成：800—950元米高层950—1100元米高层1100—1500元米配套费：层—低150元米高层—低180元米高层低200元米景观：500—600元米均达：80—120元米施工费占建安成三分左右：270—500元米
房产租赁中发生税种：
1土税（单位米）
城市：05——10元中等城市：04——8元城市：03——6元县城建制镇工矿区：02——4元
2城市维护建设税（城建税）
城市市区75外额度：1
3房产税（针国）城市房产税（针外国）
总房价减10—30额度税率：12作出租租金12
4教育费附加
通产品税营业税增值税总额度3
5税
4000元收入减800元204000元8020
6营业税
营出租房屋营业税：5
7印花税（增值税2契税4县市级国土资源部门房部门授权）
作承租士营双方交千分足千元交元居住承租需缴纳
作豪宅室空间具着更重作家庭私家酒窖家庭酒吧健身房家庭沙龙家庭影院家庭活动空间等迎合种室居住时代设计透天坡景花园（革命性立体花园农场庄园移植）
投资商铺市场例：(投资关注：商业氛围交通条件营特色)
1商业街商铺2写字楼住宅底商3社区商铺4专业市场5特色明显藏街商铺6购物中心7铁商铺8型商店9shopping mall
（观光旅游休闲旅游体验旅游）
房产防水层两种：刚性防水层——屋顶屋顶露台等顶通常采钢筋混凝土防水属刚性防水柔性防水层——屋顶坡屋顶采卷材防水属柔性防水
防水层般采憎水珍珠岩(保温层)防水时间性问题通常饱含水防水效果较差现采聚苯版效果较（2厘米）外基沉导致屋顶沉降缝会失防水功保温方面阁楼空间总热空气满足屋顶方会传输热量悬梁改称悬梁加部空间效率
步行街历史：先马路济带动马路商业次型国百货商业杂货船难调头逐渐轻舟阵时尚店连锁店便利店代文化作旅游灵魂旅游作文化载体中国200条步行街中：安装全程电子监控：海南京路北京王府井苏州观前街武汉江汉路（1200米）北京栅栏300米建筑面积89万米营业额约8亿左右广州北京路1600米步行街域400米营业额约40亿元流量340万
步行街成功处营表现：文化旅游现代商贸结合
物业税房产税城市房产税土出金土增值税合体需房屋拥承租缴纳做财产税
京城著名四会知档次高服务佳私密性强称道颇具神秘色彩中包括位新源里京城厦50层京城俱乐部长安街北京饭店面中国第女富豪陈丽华建立长安俱乐部西单条背巷子里原四川饭店位置翻盖四合院式北京中国会位建国门阳门间华润厦美洲俱乐部
世界五城市带：波士顿华盛顿核心美国东北部城市带芝加哥底特律核心五湖市带东京阪核心日东海岸市带伦敦利物浦核心英国市带巴黎鹿特丹（荷兰）科隆（德国）核心欧洲西北部市带
秦砖汉瓦砖瓦秦汉开始出现两千年历史
客户项目接触点解析：
1产品接触点
·外围导引 ·销售中心 ·工现场 ·样板区·工现场样板空间配合
2 媒介接触点
3 员接触点
4 （服务完善）
中国3500题公园中百分八十处亏损阶段
海南（崖岛）民族村潮州（东山路）美城天第村广州拟建侏罗纪公园德史努题公园盐田东部华侨城（通旅游产板块带动提升产价值）香港迪斯尼乐园香港湿公园海环球乐园（马志民）惠州白鹭湖度假村杭州宋城（高尔夫会温泉社区渗）
欧盟体国家15早结合6国家40年前通罗马条约具特色肩发展阿姆斯特丹法兰克福两航空港融合搭结非常协调防止重复性建设奥利维纳——音乐法国巴黎浪漫限德国斯图加特汽车城罗马古文化遗址卢森堡银行等具特色（瑞典斯德哥尔摩瑞士伯尔尼均首）
世界五宗教：
世界政治代没超千年号称长中国周八百年罗马帝国分裂前五百年宗教超千年佛教印度教犹太教基督教回教
·佛教强调度成佛强调佛性成佛佛身理智情感力时达圆满境格
·佛强调够升天堂入域通度帮助甚入域佛狱度救正藏菩萨说：入狱谁入狱
传统房产广告六张牌：
段绿化（园林景观）房型物业理文教育想钓鱼先学会作鱼解鱼思想融入鱼生活中解鱼心智结构广告样报纸广告中俗话说：三分长相七分扮图片文案色彩
中国现阶段高尔夫球场20018洞高尔夫球场需70公顷（1200亩）全国均球场成：153亿元均建设费维护费球馆建设费需费3亿元
高尔夫球场(200)学城(数百 千亩万)题公园（3500）铁飞机场开发区（3837）通带旺周边块生变成熟进变成热间接获全利
学城均生源拉动济约5万元名学生初步118万元年估算（区差异）费通公寓销售出租勤营理学杂费等
中国五淡水湖：
青海湖湖泊咸湖位青海省面积4583方公里
鄱阳湖——江西省面积约3960方公里湖西北部庐山
洞庭湖——湖南省面积约2740方公里岳阳楼俯视洞庭湖
太湖——江苏省面积2338方公里
呼伦湖——蒙古面积2315方公里
洪泽湖——江苏省面积1851方公里
巢湖——安徽省面积753方公里
微山湖——山东664方公里
建筑规划设计规范中说明：组团户数应300—800户间规划中更应求组群组团围合四合院社区基单元说：：组群越越利中业交流认识越利性化建设数量少相单纯会复杂形成间沟通障碍二：围合式较利保证中居民安静安全交性更宿感属感三：基建筑底座围合边设计相应廊社区说车分流困难社区组群中实现四：组群组群间形式样变化切忌千篇律外环车流部流
土价值赋予土某种文化意义喜马拉雅山清时候赋予高山峰登山文化进尼泊尔登山济海南博熬晓松受澳利亚前总理—霍克日前首相—细川护熙启发博熬坛进博熬渔村跃成旅游胜（东方达沃斯—施瓦布30年前举办次坛中国日瓦_ruishi
）马志民完全荷兰马德罗丹国移植中国形成天华侨城拉斯维加斯收美国达华洲政策优惠——快速离婚赌博合法化沙漠区变成世界旅游胜
工程施工程中注意：
1 桩通常需月时间
2 降水挖土桩基验收需月时间
3 正负零钢筋混凝土回土工期需两月
4 正负零致体工程封顶十二层需三月十八层需四月
5 室外装修水电安装电梯安装区绿化需时间两月
6 机电调试土建收尾室外道路需月
7 体工程验收需月
——
1 区园林景观绿化体工程附属工程步竣工
2 室外网建筑结构工程步进行
3 外装修铝合金门窗步进行安装
商业全产权化投资模式：
：通业态中例设计讲力中型型营类进行投资回报率年限风险程度块
10万米型商业
购物餐饮娱乐休闲分例：523全产权化投资模式——
购物：
投资回报率 回购 风险程度 售价 年限 占业态例 担保
力店 5 低 低 10 50 提供
中型店 6 中 中 5 25 提供
型店 8 否 高 高 3 25 提供
商业物业言影响投资者素投资回报率外——
商业氛围交通条件营特色考虑三条件
传统商业物业建筑形式通常：理石外贴面玻璃幕墙玻璃橱窗部类似搞批发摊位式货架玻璃隔板类业态营间通狭窄道连接缺乏真正适面积公空间
体种组织器官中90种元素中60种元素体含量球中含量保持着惊相似时元素体血液中丰度曲线壳中丰度曲线完全吻合说明类然新陈代谢中类断球发生物质交换达种动态衡
球中元素中含量四种元素：锌钼锡氟
体十二脉十二十五脉络奇八脉等（脉督脉脉带脉阴硚脉阳硚脉阴维脉阳维脉）
球中水域面积36亿方公里占总面积70均深度3800米均分整球达2700米深质量占0022
种分成三类：蒙古种（亚洲）尼格罗（非洲）欧罗巴（欧洲）种族然杰作民族文化结果
三十种疾病住宅着密切关系统称住宅病
济中心区城市中轴线会中心科技星光区教育强区
王树春亚湾三门岛5方公里100户业厦门鼓浪屿2方公里
口交化技术进步消费惯消费态度变化法规变化原材料成变化带动企业优劣势转变
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