房地产专业培训手册







房产专业速成培训手册




产基术语
产权证书
产权证书指房屋权证土权证房屋产权证书包括：产权类产权例房产坐落址产权源房屋结构间数建筑面积面积数纪项权利纪附记配房产测量部门分户房屋面图

权房
权房指国家国企业事业单位投资兴建住宅政府规定租金标准出租居民公住房

公房
公房称公住房国住宅指国家国企业事业单位投资兴建销售住宅住宅未出售前住宅产权（拥权占权处分权收益权）国家目前居民租公住房房改政策分两类：类售公住房类售公住房述两类房均权房

售公房
售公房指根市现行房改政策出售承租居民公住房包括旧式里弄新式里弄职工住房等厨房卫生合成套房屋包括部分公寓花园住宅等成套房屋

已购公房
已购公房称售公房购买公住房

单位产权房
单位产权房指产权属单位房屋称系统产权房系统房

廉租房
廉租房新出台国家房改政策中首次提出种概念国廉租房租售出租城镇居民中低收入者廉租房源腾退旧公房等

私房
私房称私住宅私产住宅家庭购买建造住宅农村农民住宅基建私住宅公住房通住宅消费市场出售家庭转私住宅


二手房
二手房旧房新建商品房进行第次交易时手第二次交易二手房买套余房手里积蓄房子居住卖掉旧房买新房住房富余户卖掉余住房换取收益

期房
期房指开发商取商品房预售许证开始取房产权证产证止期间商品房称期房消费者阶段购买商品房时应签预售合期房港澳区称做买楼花前房产开发商普遍采种房屋销售方式购买期房购房者购买尚处建造中房产项目成市通常期房理解未修建尚入住房子

现房
谓现房指开发商已办妥房产权证（产证）商品房消费者阶段购买商品房时应签出售合成市通常意义指现房指项目已竣工入住房屋

外销房
外销商品房房产开发企业建设取外销商品房预（销）售许证房屋外销商品房出售国外（含港澳台）企业组织

销房
销商品房房产开发企业建设取商品房销售许证房屋销商品房出售企事业单位居民

准现房
准现房指房屋体已基封顶完工区楼宇设施致轮廓已初现房型楼间距等重素已目然工程正处外墙装修进行配套施工阶段房屋

房产
房产：指两两全部房产分份额享等权


房产
房产：指两两项房产享权

尾房
尾房称扫尾房房产业进入散户零售时代产物空置房中种般情况商品住宅销售量达80％般进入房产项目清盘销售阶段时销售房产般称尾房开发商正常销售剩少量没竞争力房子房子采光足楼层佳位处两级中层带花园遮挡较严重

烂尾房
烂尾房指开发商资金足盲目马者错误判断供求形势开发总量供求导致面积空置法回收前期投资更力进行续建设甚全盘停滞积压楼宇烂尾情况般会发生房产推出销售时候着项目断推进步步显现

城市居住区
城市居住区般称居住区泛指居住口规模居住生活聚居特指城市干道然分界线围合居住口规模30000～50000相应配建整套较完善满足该区居民物质文化生活需公服务设施居住生活聚居

居住区
居住区般称区居住区级道路然分界线围合居住口规模 7000～15000相应配建套满足该区居民基物质文化生活需公服务设施居住生活聚居

居住组团
居住组团般称组团指般区道路分隔居住口规模1000～3000相应配建居民需基层公服务设施居住生活聚居

配建设施
配建设施指住宅规模口规模相应配套建设公服务设施道路公绿总称

公活动中心
公活动中心配套公建相集中居住区中心区中心组团中心等


房屋产权
房屋产权指房产者国家法律规定享权利房屋 项权益总房屋者该房屋财产占收益处分权利

建筑品
建筑品指功求具点缀装饰美化作属某建筑空间环境体量建筑游憩观赏设施指示性标志物等统称
均价
均价指单位销售价格相加数单位建筑面积数出方米均价均价般销售价例外前段时期某高层物业推出计楼层2800元／方米统价销售均价作销售价失引瞩目营销策略

基价
基价基础价指核算确定方米商品房基价格商品房销售价般基价基数增减楼层差价出

起价
起价起步价指某物业楼层销售价格中低价格起价层住宅带花园般楼顶楼销售价起价带花园住宅般二楼五楼做销售起价高层物业低层销售价起步价房产广告中常表quot×××元／方米起售较低起价引起消费者注意

预售价
预售价商品房预（销）售合中专术语预售价正式价格商品房交付时应批准权限部问核定价格准

次性买断价
次性买断价指买方卖方商定次性定价次性买断价属房产销售合中专价格术语确定买方卖方必须履行付款交房义务意变更

定金
定金指事约定方方付作债权担保定数额货币属种法律担保方式目促债务履行债务保障债权债权实现根国发法通担保法八十九条规定定金应书面形式约定事定金合中应约定交付定金期限定金合实际交付定金日起生效定金数额事约定超出合标额20果购房者交定金改变意决定买开发商权购房者违约退定金果开发商房屋卖应购房者双倍返定金


违约金
违约金指违约方法律规定合约定应该付方定数量货币违约金违约方种济制裁具惩罚性补偿性体现惩罚性事违约行观错否方造成损失支付违约金
建筑面积
住宅建筑面积指建筑物外墙外围围成空间水面积果计算高层住宅建筑面积层建筑面积建筑面积包含房屋居住面积墙体柱体占面积楼梯走道面积公摊面积等

面积
住宅面积指住宅层面中直接供住户生活净面积计算住宅面积较直观反应住宅状况住宅买卖中般采面积计算价格
计算面积时特殊规定：跃层式住宅中户楼梯然层数面积总计入面积包含结构面积烟囱通风道道井均计入面积墙面装修厚度计入面积计算住宅租金面积计算

公面积
住宅公面积指住宅楼住户出入方便正常交保障生活设置公走廊楼梯电梯间水箱间等占面积总开发商出售商品房时计算建筑面积存公面积分摊问题 　

实面积
建筑面积扣公分摊面积余额

居住面积
住宅居住面积指住宅建筑层面中直接供住户生活居室净面积谓净面积墙柱等建筑构件占水面积（结构面积）般作衡量居住水面积指标

计租面积
作计算房租面积住房制度改革中作出统规定住宅房面积计算包括居室客厅卫生间厨房道楼梯阳台（闭合式半计算）壁橱等非住宅房建筑面积计算

容积率
容积率建筑总面积建筑面积例1万方米土4000方米建筑总面积容积率04

房率
房率指套建筑面积套（单元）建筑队面积
套建筑面积套面积+套墙体面积+阳台建筑面积
套（单元）建筑面积套建筑队面积 +分摊公建筑队面积

开间
住宅设计中住宅宽度指间房屋面墙皮面墙皮间实际距离然间宽度言称开间住宅开间般超30米39米砖混结构住宅开间般超33米 规定较开间尺度缩短楼板空间跨度增强住宅结构整体性稳定性抗震性

开间5米进深7米开间住宅住户提供4050方米甚更居住空间样建筑面积开间住宅相承重墙减少半面积增加2便灵活隔断装修改造

进深
建筑学指间独立房屋幢居住建筑前墙皮墙壁间实际长度进深住宅效节约保证建成住宅良然采光通风条件住宅进深设计定求宜目前国量城镇住宅房间进深般限定5米左右意扩

套面积
俗称砖面积实面积基础扣柱体墙体等占空间建筑物容空间概念 动章循利图吸引居民机构投资住房租赁市场

公摊面积
商品房分摊公建筑面积两部分组成：
1．电梯井楼梯间垃圾道变电室设备室公门厅道等功整楼建筑服务公房理房建筑面积
2．单元楼宇公建筑空间间分隔外墙（包括山墙）墙体水投影面积50％

竣工面积
竣工面积指竣工幢房屋建筑面积房屋建筑竣工应设计求全部完工验收合格建筑

辅助面积
辅助面积指住宅建筑层中直接供住户生活室净面积包括道厨房卫生间厕起居室贮藏室等

建筑面积
房屋系指产权占建筑面积
建筑面积分摊系数
整幢建筑物建筑面积整幢建筑物套套建筑面积值建筑 面积分摊系数

销售面积
销售面积指商品房套单元出售销售面积购房者购买套单元建筑面积（ 简称套建筑面积）应分摊建筑面积

建筑密度
建筑密度指居住区类建筑基底总面积居住区率（％）反映出定范围空率建筑密集程度

绿化率
绿化率指项目规划建设范围绿化面积规划建设面积购房者言绿化率高

绿率

绿率描述居住区范围类绿总居住区率（ ）绿率指居住区范围类绿包括公绿宅旁绿等中公绿包括居住区公园游园组团绿块状带状化公绿

层高
层高指住宅高度层单位计量层高度国家设计求高度层高通常包括层板面楼板面层楼板面间距离

净高
净高指层高减楼板厚度净剩值

公建筑面积分摊系数
建筑物整栋公建筑面积整栋楼套套建筑面积建筑物公建筑面积分摊系数公建筑面积分摊系数＝公建筑面积／套建筑面积

实率
实率套建筑面积住宅面积率实率＝套建筑面积／套建筑面积＋分摊建筑面积

标准层
标准层指面布置相住宅楼层

阳台
阳台指供居住者进行室外活动晾晒衣物等空间

台
台指供居住者进行室外活动屋面住宅底层面伸出室外部分

走廊
走廊指住宅套外水交通空间

室
室指房间面低室外面高度超该房间净高1／2者

半室
半室指房间面低室外面高度超该房间净高1／3超1／2者

居住区
居住区指住宅公建道路公绿等四项总称

住宅
住宅指住宅建筑基底占四周合理间距含宅间绿宅间路等总称



指规划范围居住区外种应包括非直接区居民配建道路单位保留然村建设等

公服务设施
公服务设施般称公建居住口规模相应配建居民服务类设施应包括建筑基底占属场院绿配建停车场等

道路
道路指居住区道路区路组团路非公建配建居民汽车单位通勤车等停放场

公绿
公绿指满足规定日求适合安排游憩活动设施供居民享游憩绿应包括居住区公园游园组团绿块状带状绿等

道路红线
道路红线指城市道路含居住区级道路规划控制线

建筑线
建筑线般称建筑控制线建筑物基底位置控制线

公建筑面积
公建筑面积包括作独立空间租售室车棚等面积作防工程室计入公建筑面积般公建筑面积方法计算：整栋建筑物面积扣整栋建筑物套（单元）套建筑面积扣已作独立空间销售出租室车棚防工程等建筑面积整栋建筑公建筑面积

玄关
玄关登堂入室第步位置缓渡段居室家庭领讲究定私密性门开玄关阻隔外室览余玄关般厅相连功需调度装饰手段加分割回家块放雨伞挂雨衣换鞋搁包方时玄关接受邮件简单会客场

隔断
隔断指专门作分隔室空间顶半截立面

道
道指住宅套水交通空间

房产

房产指土建筑物固着土建筑物分离部分附带种权益房产存然形态分两类土建成物业
谓分离指分离分离分离会破坏房产功完整性

建造商
建造商指负责建设房产项目市政工程基础工程土建装修工程建筑商

发展商
发展商指策划开发建设房产项目筹资建设房产公司房产营企业必须房产业务行政部门申请资质等级

代理商
代理商指负责销售策划销售具体工作赚取佣金房产中介机构
征价
指政府征种产时（农林市等）该产原者者支付赔偿额
出价
指政府国产出干年次性收取年租现值总额
转价
指产者受产转出时收取货币总额
出租价
指产者者出租产年收取货币金额
入股价
指产者者产权入股投资者进行合作开发合作营双方认价格目前情况搞活国企业土理部门土入股确认价价定合作营合作开发双方认价格
评估价
指中介评估机构受委托产评估出价格该价格产生产定发生交易必须价格价值概念情形抵押贷款清产核资等
征税价
果根产价值产占征税时评估出该产价格例土增值税交易双方申报成交价申报申报实时产进行评估征税提供
清产核资价
会计核算需产未发生交易时该产赋予定价格
补交价
指行政划拨偿国产发生转时收取价额款该价般根评估价格确定低市场价市场价格水补交价款时赢余应放市场交易价里
确认价
目前政府关理部门评估机构评估产认定价格该价格原评估价格
基准价
指城镇类级土某区域土均价格
标定价
指城镇标准块价格 

房产估价

房产估价专业估价员房产象根委托估价目定体价程序综合分析影响房产价格素基础房产价格客观合理估计推测判断

住房公积金

国1991年开始全国城镇实行住房公积金制度：职职工工作年限职工单位分职工工资收入定例逐月交存全部职工记入职工住房公积金帐户政府设立公积金法定理机构集中理　　住房公积金质属性工资性单位职工工资定例职工交存住房公积金实质低工资时单位住房实物分配工资货币形式分配职工达转换住房分配机制目实行住房公积金制度目增加社会住房资金积累周转促进政策性抵押贷款制度建立提高职工购建住房力促进住房建设

安居工程

国家安居工程政府推动城镇住房制度改革加快城市住宅建设解危解困建立住房新制度重举措实施国家安居工程调动方面积极性加快城镇住房商品化社会化进程促进城镇住房建设

货币分房

谓货币分房原单位实物形式分配职工部分住房转变货币工资形式住宅消费素纳入职工工资成居民住房消费基金变实物工资分配职工买房租房

住宅进深

住宅长度进深建筑学指间独立房屋幢居住建筑前墙皮墙间实际长度保证住宅具良然休光通风条件理说住宅进深宜根住宅建筑模数协调标准规定砖混结构住宅建筑进深采列常参数：30米33米36米39米42米45米48米51米54米57米60米

复式住宅

类住宅建造户占两层实际早层高较高层楼中增建12米夹层两层合计层高低跃层式住宅复式住宅层供起居炊事进餐洗浴层供休息睡眠贮藏户设处入墙式壁柜楼梯位中间楼板层板层厨房高2米层贮藏间高12米层起居室高2米层直接作卧室订面坐起法直立复式住宅济性体现：　　1面利系数高通夹层住宅面积提高5070　　2户隔层木结构隔断家具装饰融体降低综合造价　　3部夹层采推拉窗墙身面窗户通风采光良般层高面积相住宅相土利率提高40　　城市种住宅推广快已成住宅市场热销产品

康型住宅

指实施国家重科技产业工程2000年康型城乡住宅产业工程项目建设部城市指导建设面二十世纪初众住宅国住宅产业未发展方

解困房

指实施安居工程前未实施安居工程级方政府解决城镇居民住房困难专门修建解决住房困难户拥护户修建住房实施安居工程城市已陆续解困房安居房合起解困房分偿出售偿出租两种方式居民供应解困房售审查合格房户住房困难户

土年期

深圳市规划国土局签订土权出合书土年期国家规定执行：居住七十年工业五十年教育科技文化卫生体育五十年商业旅游娱乐四十年综合者五十年

次性付款

卖方市场时常见销售方式买方市场时般见低价位单位楼盘销售通常次性付款优惠发展商说次性付款解决资金危机灵丹妙药

智化厦

称智型厦指利系统集成方法智型计算机通信信息技术建筑艺术机结合通设备动监控信息资源理者服务建筑优化组合获高效率高功高度安全高度舒适建筑智化厦简称3A建筑：建筑设备动化系统（BAS）办公动化系统（OAS）通信动化系统（CAS）中BAS中应包含FASSAS两系统称智化厦5A建筑消防动化系统FAS）保安动化系统（SAS）

宗图

宗图土合书附图房产登记卡附图反映宗基情况包括：宗权属界线界址点位置宗建筑物位置性质相邻宗关系等证书附图证书附图房产证面附图房产证重组成部分反映权利拥房产情况房产宗情况

结构面积

住宅结构面积指构成房屋承重系统分隔面组成部分墙柱墙墩隔断等构件占面积

房产抵押贷款

谓房产抵押贷款指银行款第三拥房产作抵押物发放贷款款期偿贷款息贷款银行权法处理抵押物质物求担保承担连带偿息责抵押期间抵押意处理已抵押房产作抵押权银行权抵押物进行监督检查房产抵押贷款贷款象分企业事业法房产抵押贷款房产抵押贷款贷款途分土开发抵押贷款房屋开发抵押贷款购房抵押贷款途房产抵押贷款贷款利率确定计息方法划分固定利率房产抵押贷款浮动利率房产抵押贷款调利率房产抵押贷款

房产交易
房产交易包括房产转房产抵押房屋租赁三种形式房产交易中国家规定基制度国土偿限期制度房产价格申报制度房产价格评估制度房产权属登记发证制度


房产保险

房产然风险较少毫风险然灾害意外事造成房屋毁损性时存量规避风险减少济损失购买房产保险必谓房产保险指房屋设计营建销售消费服务等环节中房屋相关利益责保险标保险般说三种形式：房产财产保险房产责保险房产身保险

房屋权

房屋权指房屋法房产享占收益处分权力谓占权产权房屋事实控制权权产权房产性作房屋加利权利收益权指产权收取房产产生利益权利处分权产权事实法律房产进行处置权利处分权房屋产权核心房屋产权根权利处分权般房屋产权行（法律特规定外）

物业理

建设部 1994 年发布城市新建住宅区理办法规定房产开发企业出售住宅区房屋前应选聘牧业理公司承担住宅区理签订物业理合说新建住宅区必须物业理公司进行理　　住宅区物业理指区范围建筑物构筑物设备市政公园林绿化环卫交通治安等公设施环境容貌理项目进行维护修缮整洁

房改房

指国家机关企事业单位推进房改程中单位确定分房原（般职工工龄职务职称分计算）已分配分配执行国家规定房改标准价成价出售出租住房类房屋通市场获种准商品房销售象单位册职工

住宅开间

住宅设计中住宅宽度指间房屋墙皮面墙皮间实际距离然间宽度言称开间住宅开间住宅设计严格规定根1987年发布住宅建筑模数协调标准砖混结构住宅建筑开间常采列参数：21米24米30米33米36米39米42米

跃层式住宅

类住宅特点：住户占两层楼面卧室起居室客厅卫生间厨房辅助房分层布置层产交通通公楼梯采户独楼梯联接跃层式住宅优点户较采光面通风较户居住面积辅助面积较布局紧凑功明确相互干扰较高层建筑中两层设电梯台缩电梯公台面积提高空间效率类住宅足处户楼梯占定面积时二层出口发生火灾时员易疏散消防员易迅速进入类住宅部空间鉴欧美二层楼独院住宅设计手法年全国城市高级住宅设计中广泛推广

购房面积

商品房商品点相中般完全独立套套间套整体环境间常常紧密相联互存独立空间外公部位公设施公房等重组成部分套单元销售商品房面积应套单元建筑面积应分摊公建筑面积两部分商品房销售面积套建筑面积+分摊公建筑面积套建筑面积三部分组成：套面积套墙体面积阳台建筑面积

安居房

广普通工薪阶层中低收入住房困难户买起房真正做置业安居年国家开始实施安居工程推动住房制度改革安居房指国家安排贷款方筹资金建设（般4：6）面广中低收入家庭非赢利性住房建筑面积般控制55方米求精心设计保证施工质量提高改善住宅功安居房售中低收入家庭优先出售房户危房户困难户

微利房

指房产开发商修建利润极低类商品房面社会销售类房屋带政府行开发商促销城市远郊修建交通便商品房实行低价销售类房屋价格诱着城市规模扩城市道路延伸商业口岸形成类房屋升值潜力

三通

指房产综合开发施工结构基础工程求容包含水通电通路通整场房产基础开发低法定求

宗

宗籍单元指权属界线组成封闭块深圳市土宗基单位统编号宗号称号四层含义称：区带片宗范围逐级体现理位置：B10724号表示福田区第1带07片第24宗


银行揭

银行揭正确名称购房抵押贷款购房者购房屋产权作抵押银行先行支房款发展商购房者月银行分期支付息银行揭成数通常五成九成等期限5年20年等国外长达30年银行揭业务国开始久发展非常讯速符合工薪阶层支付力市场潜需求够迅速转化效需求银行揭促进房产市场活跃效手段

抵押贷款方式

抵押贷款方式指贷款行款者第三提供符合规定条件房产作抵押物款发放贷款方式

质押贷款方式

质押贷款方式指款者第三证式国库券国家重点建设债券金融债券AAA级企业债券银行存单等价证券交贷款行占贷款行述权利证作贷款担保款发放贷款方式

保证贷款方式

保证贷款方式指贷款行款提供具代清偿力企业法单位作保证发放贷款方式

建筑面积

建筑面积指建筑物外墙外围围成空间水面积包含房屋居住面积墙体柱体占面积楼梯走道面积公摊面积等 
 
　　建筑面积扣公分摊面积余额出实建筑面积时讲套面积例买间120方米房子面积137方米公分摊面积加1063方米套面积出 

容积率　
数值等购物业建筑面积容积率越高意味着建筑面积越单位土成越低房屋成越低时意味着均占绿面积减居住环境质量降
　　建筑面积　指建筑物水面积计算公式：
　　建筑面积＝套建筑面积＋应分摊公建筑面积
　　套建筑面积＝套面积（厅卧厨卫储净面积＋墙体面积＋阳台建筑面积）
　　套墙体面积＝1／2墙墙体投影面积＝非墙墙体水投影面积
　　公分摊面积＝公建筑面积分摊系数×套建筑面积
　　公建筑面积分摊系数＝整幢建筑物公建筑面积／整幢建筑物套套建筑面积
　　说明：整幢建筑物公建筑面积应扣已作独立空间销售出租室车棚防工程等建筑面积
　　知道套建筑面积分摊公建筑面积购房时心中数
　　
居住面积　
指住宅建筑层面中直接供住户休息生活居室净面积居住面积建筑面积换算公式：
　　居住面积＝房屋建筑面积／建筑面积换算系数
　　独立式住宅换算系数183见开发商广告中出居住面积实际销售中建筑面积超额出售种面积混淆视听手法足见开发商促销精明处
　　
剪力墙结构　
钢筋混凝土墙板代框架结构中梁柱承担类荷载引起力效控制结构水力种钢筋混凝土墙板承受竖水力结构称剪力墙结构种结构高层房屋中量运购房户必专业术语蒙蔽
　　
环保区　
注重环境保护区实际开发商玩弄文字游戏国家规定住宅区绿化低占面积30％区环保中应包括环境污染控制防范垃圾处理水源水质消扰噪音等等喜走然购房者说尤谨慎环保牌广告效应
　　
花园式住宅　西式洋房式洋楼花园墅般带花园草坪车库独立院落房式二三层楼建筑密度低部居住功完备装修豪华富变化住宅水电暖供应俱全户外道路通讯购物绿化较高标准般高收入者购买

商品房房价构成

　体讲商品房价格房屋建筑价格房屋基价格总房产中房屋房屋占土总时存分割房产出售价格（房价）拟定述原加计算目前房价致分四部分组成：

　 价成包括土出金相关费郊区耕补偿劳动力安置城区拆迁周转费等二建筑安装费设计招标监理材料施工等广义包括前期工程费基础设施费（七通费）甚市政费电权费等折算建安费里三开发商营费包括办公理费销售营费等四开发商营利润


房产项目类型基础概念

传统项目类型 种划分标准综合建筑形式济意义考虑素

墅 代表着总面积总价昂贵独立建筑空间独建筑外形

公寓 公寓特征单价高品质化配套服务市区中心位置外装修讲究

普通住宅 普通住宅标志单价相较低分布处建筑形式灵活楼房

项目类型发展丰富

济适房政府开发商实行定程度补贴销售时政府实行高限价销售象面市户口居民

板楼塔楼孰优孰劣争细化概念获广泛认知度
板塔争京城产圈总动员式口水战板楼优势形象消费者心中占风

公寓建筑形式单全塔楼形式出现年板楼形式公寓项目渐
着板塔争批板楼公寓涌现市区中心位置高档配套服务板楼公寓成新时尚

城市墅兴起Townhouse出现热炒风靡确立种新建筑形式流位
Townhouse风声水起第批Townhouse火风Townhouse困究竟 Townhouse业界摸索中

项目类型新界定

墅
Townhouse
联排墅
板楼
塔楼

传统墅项目

独栋

联排

双拼

叠拼

高层高层层

传统

蝶塔户型
公寓普通住宅济适房
皆宜板楼塔楼形式出现


墅Townhouse板楼塔楼线索分深入研究四种流建筑形式——

墅概念：
墅作种建筑类型明确概念顾名思义字外处意思墅野土两字组合字面作山野解
传统墅定义素：作墅首先远离繁华喧闹城镇第二较规模私家花园第三更高私密性求第四建风景名胜型游乐设施附山水方

概念延伸：城市墅
年墅项目城市中心发展尤着阳公园周围墅项目兴起城市墅成新名词方面位居中心城市墅具交通条件优越配套设施完备长处正相较传统郊区墅城市墅具备相应开阔面貌目前郊区墅然墅市场导项目

Townhouse基解读1
原始Townhouse概念：
TOWNHOUSE原始概念联排住宅天独立院子车库二战西方国家发展新城镇时出现住宅形态楼体高度超34层特点集中表现：离城方便班工作环境优美成城市发展程中住宅郊区化种代表形态
北京Townhouse缘起：
墅开阔环境舒展空间量占面积决定决定价格步远离市区生活配套带考验
公寓位市中心生活设施便利建筑密度容积率高单价高昂
Townhouse作墅公寓两者妥协物应运生


位市区中心
单价总价均高
容积率高建筑密度
空间窘迫感
天
环境舒展
总价高
交通位置市政条件

公寓

墅

单价总价均明显优势
位置量市中心
天
环境舒展
Townhouse：墅公寓间妥协产物













Townhouse基解读2
北京受认TOWNHOUSE项目符合十标准——

1位置：应位城市边缘带车程530分钟满足第居求生活工作两便利 
2交通：周边应完善交通道路网络高速公路强调交通易达性便捷性 
3环境：仅强调社区环境周边应优美然环境 
4规模：社区容积率般超0．6规模15万方米满足社区配套生活品位求 
5规划：社区规划强调建筑然融合合理布置建筑道路景观关系 
6建筑：社区强调建筑部功布局空间尺度握室外灰色空间创造外形色彩尤引 
7配套：社区处城市边缘教育商业医疗休闲等配套设施必需齐备 
8价格：套售价控制80万180万元间 
9服务：社区物业服务突出优质贴心位 
10文化：应营造出文化氛围满足客户精神生活需求

Townhouse四种形式
通常称Townhouse联排墅Townhouse出现联排墅标志实际纯粹Townhouse项目中般包括四类建筑形式联排双拼叠拼独栋
项目中通常价格表现：独栋〉双拼〉联排〉叠拼

q 联排墅
三相单位行组合成Townhouse项目常见建筑形式
q 双拼墅
两相单位行组合成
q 叠拼墅
建筑立面双拼非常相似两单位组成实际中户层二层开始拥庭院户型图清晰见区
q 独栋墅
形体独立单位
传统墅注重建筑立面设计突出栋栋间区显示者性 Townhouse独栋通常栋栋间没实质区甚完全样
传统墅间距开阔私密性 Townhouse独栋间间距私密型传统墅
Townhouse独栋 传统墅

板楼塔楼项目类型

板楼塔楼基解读1
板楼塔楼通建筑形式明显相较言研究中板楼塔楼相提更区隔解二者特点

国家住宅工程中心板楼塔楼定义：
板楼——指住宅单元组合成单元均设楼梯楼梯电梯皆住宅单元单独楼梯电梯
塔楼——指楼梯电梯核心布置套住房高层住宅通俗说塔楼电梯楼梯布局核心楼层四面走直接进入户
板楼塔楼外两方面均产生影响：
外部——建筑高度密度容积率
部——户型销售分摊
塔楼
板楼



板楼基形式
高层板楼：９１２层左右板楼
高层板楼：16层甚更高称高层板楼
层板楼：６层

q 供应量高层重：
2001年高层占例逐渐递增高层板楼供应量三种板楼中
q 满意度层居首：
消费者满意度调查重６０％消费者中意层板楼
q 均售价高层板楼低：
容积率高等条件等档次高层板楼均售价低

塔楼基形式
传统塔楼形式：十字型方形塔楼
改革塔楼形式：蝶型塔楼

q 传统塔楼相蝶塔建筑特征：
§ 外形轻盈
蝶式建筑般半蝶半塔户户紧密相连没张开翅膀蝴蝶改变传统塔楼外观体态臃肿体态轻盈秀丽外观较新颖
§ 采光通风突破
蝶形建筑设计效避免区栋楼宇间相互遮挡弊端数单元南北实现采光通风性突破
§ 斜角存成新问题
蝶式建筑中户间连接然紧密户户间相互影响相互赖较产生出户型设计中难避免斜角问题蝶式建筑标签蝶式建筑寻求突破必须跨越障碍
q 传统塔楼相蝶塔市场适应性：
§ 衡成建筑形式
板楼售价明显高塔楼传统塔楼采光通风活动空间采取牺牲没明显板塔偏消费者言蝶塔帮助实现成户型衡

板塔优劣势集锦
较角度
板楼
塔楼
备注
建筑密度
低
高
 
建筑均高度
低*
高*
直接构成优劣势高层建筑利观景容易受遮挡间接利
出入空间


 
容积率
低
高
 
通风

畅
 

户户阳
常采居室
 
采光
户户阳南北通透
存灰色空间
层分布户型单位单位间互遮挡采光负面影响户型难全面顾间居室采光设置
高度问题较容易受遮挡
高度问题较容易受遮挡
户型灵活程度
低
高
塔楼采框架结构少数承重梁外户分隔墙基拆改
率
板楼户型率均达80高达90
塔楼户型率常足70受规空间局限难设计高率
率越高空间程度越高价格成越低

销售分摊
低
高
塔楼道电梯称户型等素造成公摊面积高
单价
高
低
牺牲建筑密度容积率塔楼建筑成远远低板楼

户型——塔楼突围
塔楼市场形势危难建筑形式突破实验开发商开始实行市场定位突破中户型社区定位奋力博挽回塔楼市场位
户型社区长短处：
建筑形式言户型社区通常表现层楼78户甚10户单位塔楼劣势更加突出
户型总价低吸引消费者实际单价性价较高
户型社区成功源细分市场定位准确抓住目标消费者心理称博市场推广典范

消费者角度项目类型较
消费者项目类型偏

排定范畴价格影响素较理想状态普通北京市民住宅项目类型消费心理：首选层板楼然高层板楼塔楼townhouse











北京住宅建筑类型受欢迎程度调查：高达5908％购房者选择层板楼1746％购房者选择高层板楼选择塔楼149％选择Townhouse857％

定价较

价格较
（档次条件）
墅
Townhouse
板楼
塔楼
均单价
高
次高
单价较：独栋>双拼>叠拼〉联排
高板楼
单价较：层>高层>高层
低
蝶塔>传统塔楼
均总价
高
总建筑面积



价格需求项目类型偏

单价总价：
墅Townhouse项目然难市场份额进步
板楼塔楼100米户型维持分水岭状态
居民收入相宜5000元单价普通住宅广阔市场空间

区域分布
区域分布
（均半径）
墅
Townhouse
板楼
塔楼
然理位置
然风光出众
然理位置选址
济理位置
市政配套足
数分布郊区牺牲济理位置
公寓〉普通住宅〉济适房

区域需求项目类型偏

墅Townhouse板楼塔楼然济理位置条件中谁拥良交通环境赢竞争先机












交通便利成消费者住宅区域首考虑素：
次调查中503％访者希项目周边良公交通交通问题已广购房者普遍关注问题具该项优势房产项目成首选28％购房者希购房产成熟社区19％调查者希升值潜力26％希目前热点区域购房
见部分消费者开始住宅市场作种投资北京着错投资环境具体操作问题诸税费高二级市场拖沓前租赁市场信较差成制约房产投资素



二房产投资学
房产营理概述
章前案例：
广州东山区居民住房十分困难该区政领导急群众急等国家投资建住宅异杯水车薪解决问题充分研究区政府决定通养引进外资相结合途径解决
1979年3月成立引进外资住宅建设指挥部区政府1000元作办公费开始筹备工作年10月5日市政府划土外商合作签订第宗引进外资兴建东胡新村协议12月动工兴建条件方出皮外商出资合作兴建建成房子13外商出售13安置拆迁户13公司作商品房出售迈出第步建成东湖新村
通鸡生蛋滚雪球加强营理等办法业务断扩1983年6月定名华东实业公司1988年改组东华实业股份限公司继东湖新村开发湖滨苑花园新村文德楼五羊新村等综合性厦住宅区现资产亿成级房产开发公司业务扩展香港香港成立联营公司
东华公司实践证明房产营理门学问门学问做提高房产开发营济效益房产业成国民济支柱产业快速稳发展
房产营理课程点：
1 房产房屋土社会济形态房屋土作种财产总称
2 房产业事房产开发营理服务行业
3 房产业国民济基础性先导性产业成国国民济支柱产业房产国家笔宝贵财富房产业位明显
4 房产业国民济中重作国民济社会系统中基单位承载体起着联结生产生活生产消费生产流通作提供量财政积累效发展合理充分利土资源创造更业机会改善城镇居民居住生活条件利出进国外开放
5 土权法律意义权济意义权双重含义
6 国城市土国家权济实现单位收取租土税包括绝租级差租垄断租
7 房产指房屋产品谁防务战收益处分权利房产商品具商品属性价值价值房产商品具特点特理位置房产价值价格形成起着关键作
8 房产营概念狭义广义分狭义房产营指建筑块房屋流通程售理广义房产营概念包括房产生产程流通程营
9 房产营具风险性收益高营象效符合投资双重性营中垄断竞争时存等特点
10 房产营必须掌握分析预测适应需求齐全功配套服务等原
11 房产营理运行机制商品济运行机制商品济原进行营理基求遵循价值规律求等价交换土偿价租确定市场供求变化基础参环境规划等素计划推进房改创造实现房产商品化营良条件
12 必须加强房产营理包括加强房产营企业部理国家宏观理取济效益社会效益环境效益机统微观宏观机统
13 土产权含义包括土权役权权抵押权典权租赁权
案例分析：
广州市惠华房产开发公司师1982年6月成立家房产开发公司营理早1987年广州市建委批准级城市建设综合开发企业列全市50家优秀企业
惠华房产通外引联方集资发展外型房产业积极进行旧城区改造新区开发公司领导认识公司社会义企业单纯追求企业盈利必须协调济效益社会效益环境效益关系公司开发营昌乐苑区建成住户进住搞数百计违章建筑防盗设施花万元建造起相高级区空路边堆放许杂物常规住宅交付公司惠华公司领导改变局面决心做售服务认真抓区理公司领导带领干部抓点坚决清违章建筑偿投资30万元区美化起变成环境优美安全花园区受住户社会赞誉
惠华公司舍花钱投资兴建区中学幼园等公益事业总投资600万元建成偿交教育部门
公司加强营理注重三效益统公司断壮发展
复思考题
1 说明房产业国国民济中位作
2 试述房产营理特点原运行机制
3 结合案例谈谈加强房产营理认识
4 谈谈堆放产营理原认识什坚持原

房产投资
案例
　 济调控时期国房产市场高档宾馆豪华墅处调整消化期社会中档住宅需求商铺需求零售业迅速发展增加种形式深圳珠江信托投资公司香港隆基投资集团协商合作开发商住区
　项目定名新景花园位广东南沙济开发区项目占面积 120 060方米规划建筑占面积 35 000方米建筑总面积269 700方米建筑密度292％．绿化面积35％容积率225居住口占面积20方米计 6 000
　估算项目总投资费586亿元民币建成营期累计盈余达147亿元项目总投资收率3461％动态投资回收期三年零七月净现值约占6493万元部收处率38．23％项目济指标作敏感分析风险分析出项目投资市场风险较盈利性
反复证合作双方决定合资成立新景花园项目限公司负责该项目兴建营
章前案例分析思考题
1试说明房产投资效益分析重性
2进行房产投资决策
章结
1房产投资济效益确定性非确定性两类分析方法
2确定性分析方法中简单投资收益率法静态投资回收期法属静态分析法考虑资金时间价值动态投资回收期法净现值法部收益率法属动态投资回收期法考虑资金时间价值
3房产济效益分析指标投资收益率静态投资回收期动态投资回收期净现值部收益率等进行分析必须基础数分析报表分析报表现金流量表预测报益表
4房产投资决策房产投资目实施方案进行分析较选择终作出判断程
5 房产投资考滤投资安全性收益性风险性流动性
6 房产投资物业类型：生投资住宅投资写字楼投资商业楼宇投资工业房投资酒店度假村影剧院投资等形式
7房产投资策略决策事先作计划包括：投资类选择风险选择阶段选择独资合资选择长期中期短期投资选择等
8 房产投资项目行性研究般分机会研究初步行性研究详细行性研究三阶段目投资决策建立科学分析基础
9房产投资决策方法包括：确定型风险型确型三类决策方法
10房产投资必须遵循定基程序
复思考题
1房产投资济效益分析方法？
2房产投资项目行性研究容什？
3试述房产投资基程序
章案例
花园墅行性研究报告
项目概况
　　花园墅位广州市市郊距市区9公里处占100亩该区背崇山峻岭面天然湖泊山清水秀环境清新优雅确系理想居住休养
二规划设想
　　花园墅处山坡阶量保持天然风貌100幢两班牙式高级墅组成墅群傍山然坡度错落致分布坡四幢四层高级公寓酒楼健身中心等公服务设施建坡脚台初步规划该墅区建设项目：A型墅20栋B型墅80栋高级公寓6栋健身中心1栋酒楼1栋设施包括路网花园景点绿化等
三市场需求预测
1 该市济发展规划求世纪末达均住房10方米康水币区总口395万增长460万住宅需求
2 该市年批华侨回国定居国亲属购置屋该市商品房尤高级墅港澳巾场定竞争力
3 着改革开放深入国驻该市办事机构增加需量高级住宅安置高级职员
4 该市居民收入增加部分生活水已显著提高已成潜户
四项目投资估算
　　关定额币场调查资料项目总投资费2303426万元中基建部分137415万元项目投资估算汇总表表5－7
表5－7 项目投资费估算汇总表
五项目开发进度投资安排计划
　　项目计划1994年刀月开1999年5月竣工总工期5年．节约投资决定分区分段开发开发片交付片市场分析预计期推出商品房6％采分期付款形式预售市场吸纳力公司开发力资金筹措性进行项目开发
均销售单价销售收入开发工程量314687246948670288（元m2）
均变动成变动成开发工程量10991874694823429（元m2）
求出盈亏衡点Q0
Q0＝固定成均销售单价单位变动成
1204239*10000（670288234129）
27610（m2）
项目亏损少商品房开发面积27610m2
十二项目济效益敏感性分析（略）
十三项目社会效益环境分析（略）
十四结
　　综合述分析该项目销售策略采取提前预售分期付款措施节药资金投入降低开发成具良济效益时该项目规划合理注重基础设施公设施配套建设具良社会效益该项目行
章案例分析思考题
1详细阅行性报告认报告结否正确？什？
2说明房产投资行性报告项容作相互联系
房产筹资
章点
介绍房产资金概念分类
详细分析目产资金运方面特点基础阐述渠道筹土房产资金必性性
探讨筹集房产资金原渠道方法房产资金筹集渠道方法章核心容章着重研究房产金融融资销售基础筹资利外资 等二种筹集渠道方法
案例
1991年11月10日深圳物业发展（集团）股份限公司股票正式市发行7150万股
1982年深圳物业开创时十单性公司分钱国家直接投资充分利特区优惠政策条件发扬 团结奋斗开拓创新精神．承包建设深圳国际贸易中心厦时三天层楼速度优质量低成仅三年时间便完成具世界先进水超高层建筑创造深圳速度二年时间里收回成获良济放益社会效益
　　1989年6月深圳物业成立皇岗口岸建设总承包公司1993羊8月正式通车外物业集团成功建成国贸厦红岭厦高层建筑群国贸商厦等工程工程投资方面公司利资金投资兴办包括深圳制造业——深圳国材织造中心数家企业年产值 3000万元产品90％外销公司营深圳高食府——国贸旋转餐厅等酒店服务型综合性超级市场——国贸商场投资千万元扩展汽车营运业物业理方面优良效益
物业公司国家直接土．7万方米余土竞投拍卖中公司股票市前信誉赢金融界信股票市利发行股票吸收社会资金
房产开发营需量资金房产筹资成十分紧迫问题
章前案例分析思考题
1 试企业信誉房产筹资重性
2房产筹资渠道？灵活筹资？
章结
1房产资金房产企业房产开发营财产物资货币表现资全源渠道资金权属资金房产生产营中作资金域情况等进行分类
2．房产资金运具运量运动量非资金重运效果呈增长趋势等特点
3渠道筹资房产资金基目解决量资金需求问题分散风险促进房产市场形成发育等筹集房产资金必须考虑筹资规模时机企业利益投资者权益资金源结构等方面素
4筹集房产资金万法通房产金融融资销售区产进行资金筹集开辟利外资渠道等类方式
5房产金融伴着房产业发展形成专门房产业相关部门筹集融通资金提供相应服务金融行银行中心种形式信活动信基础组织起 货币流通房产领域运房产金融五方面容：
（l）信贷包括房产信贷资金源运两方面．筹集短期资金渠道
（2）房产信托信托机构接受委托营理处理房产相关财物信托关系种关系资金投资者者架起桥梁开辟房产买卖种新形式
（3）房产证券格房产象发行证券包括股票债券两种形态筹集长期资金方式
（4）房产保险房产标济合方式建立济法律关系定灾害事造成财产责损失提供资金保障种济形式房产保险提供种房产资金源渠道时产信种担保形式
（5）房产金融结算
房产抵押贷款债务房产权作偿债务担保外债权入手中获资金融通行种贷款产信贷业务法形式
7销售商品房房产开发营企业正老设中房屋预先料售承购承购入支付定金房价款行种特殊胡期货买卖形式预售商品房实现四功：（1）筹集（2）独买卖双方带风险报酬（3）投机者提供种活动空间（4）商品房交易实现奠定基础
8 楼宇揭银行房厂开发公司购接者三方参加买卖楼宇融资业务活动帮助售楼者购楼者完成楼宇买卖银行提供房屋报押贷款融资业务活动种三方利活动种售楼活动种筹集方法
9利外资发展中国家发展房产业种重形式利外资方式：外国政府贷款国际金融组织贷款外国商业银行贷款外资合营发行国际债券租赁开发
复思考题
1试分析渠道筹集房产资金必性性
2筹集房产资金？
3试分析较种筹集方法优缺点适范围
章案例
李嘉诚原籍广东潮安家境贫寒没读少书生计迫13岁便辍学商开始香港作玩具推销生意开家型塑料厂1950年创立长江实业限公司专门生产玩具家庭品 50年代塑料花热带李嘉诚机会
类饰品时香港宗出口货品李嘉诚发财发展实业奠定济基
50年代香港济迅速繁荣房产需求增李嘉诚准时机毅然扭转长江实业业务方开始转产生意趁土尚未涨价际量购入皮火速贷款兴建式楼宇然售出年迅速成亿万富翁现长江实业限公司仅次香港政府港埠土拥者
李嘉诚满足现状通发行市股票筹集笔资金继续扩充业务营酒店金融等业务1982年外国财团洽商笔2亿美元贷款期限5年利息手续费相低廉通外资贷款利图项目
1979年9月25日长江实业控制英资记黄浦公司222％股份1981年初李嘉诚成记黄埔董事长持英资公司李嘉诚成1980年香港风云物
章案例分析思考题
1述银行房产筹资中作
2试述发行股票房产筹资位作
房产市场调研
房产市场细分定位()
操作程序
第1操作环节：房产市场定位实战价值分析
第2操作环节：房产市场定位误区策
第3操作环节：房产市场定位概念精
第4操作环节：房产市场细分定位具体策略
第5操作环节：房产市场定位点分析
第6操作环节：房产市场定位实战流程设计
指南
　　进行准确市场定位销定目标客户楼盘畅销先决条件卖点定位两回事定位清卖点称真正卖点手册房产市场细分提出具体策略设计市场定位操作流程发展商重实战指引工具
第1操作环节：房产市场定位实战价值分析
分析A：楼盘畅销先决条件
　　进行准确市场定位锁定目标客户楼盘畅销先决条件两年热销国际文化厦星河明居东方玫瑰园万科四季花城等准确市场定位终取股市场获买家认国际文化教育厦目标客户创业新生化’星河明居东方玫瑰园目标客户二次置业者海悦华城中海恰翠山庄目标客户香港位皇岗中岸海悦华城堪称目标客户度身订造典范二栋35层高楼520单位二月销售率卯九楼卖快价格高海悦华城价格周边楼盘价格方米高出二千五分析B：明确定位市场击力海悦华城目标客户十分明确发展商话说该项目处位置深圳入买象香港发展商选择海悦华城说香港入度身计造钻石形结构户型阳台阳台栏杆交楼标准等等全部港喜港够接受方式设计海悦华城没生活阳台客厅米宽阳台透明机玻璃群栏杆点足港心里满足香港种米宽带透明栏杆阳台富享海悦华城四种产型交房标准样板房装修标准包括样板房展示洁具厨具电器样板房出心裁挂承建商装修材料厂商资质证书发展商诚实细致购房者留印象说楼盘难做外销销深圳香港满意点应该适合销楼盘客户富豪普通白领
第2操作环节：房产市场定位误区策
误区A 市场定位目标市场
　　两者市场营销基础根没明确目标市场清晰市场定位切策划营销会变放矢摇摆定营销战中握目前许包括营销策划员混淆重复两概念认目标市场市场定位市场定位目标市场两者混谈实两者概念功明显目标市场指企业市场细分确定产品进入细分领域市场定位指企业产品留顾客心目中位置印象广东两著名楼盘碧枝园目标市场香港中层居民广州部分富裕家庭市场定位度假休闲（五星级家）丽江花园目标市场广州市白领士市场定位文化丰富谐居家场市场定位止局限功特征体现档次情感性文化竞争手较中种混合等等项目充分张扬起点基础楼盘未成曲调先情目标市场市场定位前提市场定位目标市场服务起点睛作没准确生动市场定位整房产策划营销显呆板苍白缺乏方性楼盘缺乏活力生机
误区B：缺乏文进权称定位
　　房产项目策划员番讨研究筛选楼盘找漂亮口号功告成没细心衡量否贴切力定位设计准确定位没够整策划营销中坚定移执行策划设计定位停留吆喝层面噪子喊破余仅留闻楼梯响见者雷声雨点印象定位发展商楼盘设计性风格前提条件起着策划营销导航作仅仅作广告广告部分出现发展商广泛深入市场调查找准项目定位必须说做方面保持致连贯方面统相通买家真正感受听见东西项目脉相承规划面立面环境绿化雕塑品室外建筑装饰材料配套功包装识系统营销策划物业理处时体现楼盘定位策划员定位线贯穿整房产全程策划始终说述广州某定位环保家园区环保功性定位应该文章作均绿否足够否达环保专家测定均50方米草？区整体利率室空间利率否合理否出现车占道减少住户活动空间现象？户型设计否出现道厅面积开门太利率高阳台深度实造成浪费？素油烟排放通风采光隔音效果等等否环保角度考虑切需规划设计员严格定位执行营销中VI设计宣传物料交通工具广告促销公关活动售前售物业理否环保定位作指导思想？ VI中基准色绿色楼车污染电瓶车参赞助社会环保活动售楼办公室次性杯区环境明亮整洁明显环保宣传指示牌垃圾桶塑料袋等等里—细表总全方位全程体规定位定位真正意义枉算真正意义全面营销全程策划房产项目市场定位仅功特性展现更时候性体现定准位执行警警众楼盘中脱颖出产品越越趋质化房产市场竞争中树立品牌性魁力
误区c：花样翻新定位缺乏核心
　　悉某城市楼盘推出年尝试种营销手段营销程致：
1推出初定位成功士心水华庭
2两月定位孩子成长方集中表现配套齐全特点
3两月宣传客户购房产升值
4该盘重新定位智豪宅
5年底时眼年关谈市已发展商心里着急降价促销营销手法然断花样翻新效果总难意
　　出该楼盘营销手法存明显缺点：定位明角色变换频繁成功士心水华庭孩子成长方说出名堂智豪宅潜客户感莫衷避免营销失误销售策划须遵循三原：
第销售手法差异性楼盘营销手法区开避免盲目风
第二题思想统性广告宣传硬性广告文字包装明确统题题分解干题题容样说明题服务
第三操作手法连贯性首先操作思想断前相矛盾次时间断两次宣传间隔时间太长
房产市场细分定位(二)
第3操作环节：房产市场定位概念精
精A：房产市场细分准
（1）细分市场必须足够保证利图
（2）细分市场必须识
（3）细分市场必须媒体够接触
（4）细分市场营销组合应该反应果种市场营销设计够达细分市场没必分开
（5）言细分市场应该稳定
（6）细分市场应该具合理致性
（7）细分市场应该断增长
（8）细分市场应该竞争者占领免项目达失败
精B：房产市场定位务
　　房产开发营销必须科学市场定位应验引导定位谓市场定位：产品置某特定细分市场中针目标客源设计规划出符合消费者需产品房产市场定位包括：项目定位品质定位客源定位房型面积定位价格定位
（1）项目定位
　　块首选问题确定开发项目必须建立解客户需求前提抓住市场空白点准确进行定位沪北区锦秋加州花园畅销开发商充分解客户儒求时推出墅公寓填补市场空白取良济社会效益
（2）品质定位
　　哄 INTERNET网络闭路电视道热水楼盘品质否相匹配？高品质盘带高价位否客户接受？目前市场品质适中楼金市场取高档接盘更销售业绩楼盘销售成功否品质高低品质档次否适合市场实际采求
（4）房型面积定位
　　目前海积压商品房原外房型设计时面积配合理偏改变种局面根途径解消拓者囊求设计出符合目标客源求产品保证市场供求衡
（5）价格定位
　　高价楼盘然短期销售中会较高利润购房者接受会造成楼盘长期滞销价格定低7然相短时期畅销价格太便宜开发商利图制定合理价格保证开发商资金快回笼取相应销售周期高利润重条件新推出浦东新世纪花苑开发商解客户需求前提结合市场实际情况制定合理价格结果保证消钻者利益发展商取应济效益
精C：日产市场钢分定位变色设计
1通产品特征顾客利益点定位
　　应定位战略某事物产品特征顾客利益点（DTOdUCt characteristics of customer benefit）相联系种产品特征定位总诱惑力品牌拥产品特征宣传时种感觉太包合产品特征广告目标难实施种定位结果常常形象模糊混乱品牌十分利
2价格质量定位
　　价格质量非常重必单独加考虑产品类中品牌服务产品特性产品表现等方面做越越品牌制造商般会价格定较高方面抵消较高成方面宣传较高质量
3途应定住
　　种宣传形象方法产品途应联系起然重定位战略会明显增加困难风险某产品然采种方式途定位战略常常表现出品牌第二第三定位试图扩品牌市场
4产品者定位
　　种定位方法产品者某类者联系起希通模特名产品联系赶通特征形象影响产品形象
5产品类定位
某产品益产品等级联系起进行定位
6文化象征定位
　　许广告文化象征差化品牌基务发现某种意义容容具象征性竞争者品牌
7竞争者定住
　　数定位战略中竞争者定位直接间接作参考某场合参者竞争者确定定位战略方面参考竞争者定位必两方面理：竞争者稳固拥年塑造起良形象竞争者形象作种桥梁帮助宣传外形象果某想找址告诉该址美国银行楼描述种街道走法更二时顾客认重重某竞争者更样创造种产品特征定位采竞争者联系方式非常效特价格质量定位更竞争者定位通较性广告进行种广告中竞争者明确指出产品特性较
房产市场细分定位(三)
第4操作环节：房产市场细分定位具体策略
策略A：入文素细分定位
1年龄
　　购房力着年龄增加断变化二十岁三十岁三十五岁四十岁四十五岁五十岁……消费水准皆差异
2性
　　性区分男性女性着女权运动高涨女性济力断提升行销企划时传统男性特质诉外愈愈需女性观点特质作毅颖计划诉求正愈愈杂志针女性市场作开发诉求
3
　　精分高中低市区房子通常中购置区较偏远区中光顾高级段高聚居书划分年八二万三万四万……八万……十万……等时区隔更乒细分威力
4职业
　　分会计师律师医师企业界理级政府高级官员老师般公务员般商劳工朋友技术员家庭妇·…·等
5教育
　　区分学中学专科学研究生等学历
6宗教信仰
　　道教佛教基督教天教等
7社会阶层
　　区分中中等阶层社会阶层特征：
（1）阶级群具类似行
（2）社会阶层位高低
（3）社会阶层职业教育……等综合结果
（4）社会阶层涵会变动会提升较高阶层降较低阶层
8家庭成员
1 2 3 4 5 6 7入 7……等
9家庭生命循环
　　区分年轻单身年轻已婚子女年轻已婚孩6岁年轻已婚孩6岁年老已婚孩年老已婚18岁孩年老单身……等新婚市场单身市场老入市场等
策略B：根理素细分定位
1居住区
区分市区郊区乡村等老市区新发展区等
2行政区
广州市天河区海珠区东山区越秀区等
3区域
市寡 5万 5万 10万 10万 30万 50万
100万等
策略C：根心理特征细分定位
l性
外动型理智型合群型独断型野心型……等
2生活型态
实型寒酸型炫耀型名土型……等
策略D：消费行素细分定位
1购屋率
第次购屋第二次购屋第三次购屋次购屋等
2购买动机
济型位型理智型投资性投机型……等
3品牌忠诚性
强轻没等三种
4．准备购买时
知已知清楚兴趣欲…··等
5产品态度
狂热喜欢谓喜欢敌视……等
第5操作环节：房产市场定位
1 房产市场细分
2 选定目标市场
3 房产市场定位
4 确定竞争手
5 认识评价竞争手
6 确定竞争手定位
7分析顾客
8较定价法
点分析
点A：应济分析格导决策
　　目标成功取决两素：潜市场规模渗透性非两素适合否难获成功点B：定位通常暗示种细分保证定位通常表示做出公开决策忽略市场部分集中某细分市场种方法求保证纪律顾潜购买者件容易做事采取明确意义定位结果集中目标细分市场细分市场反应束缚市场进步细分针非常特殊市场研究表明品牌广告中宣传特征（广告中）品牌类产品差更作特殊产品类产品中子类甚作标准产品根产品点C：软广告坚持出广告理常常会定位战略感厌烦希进行改变广告性形象样许年发展起时间持续价值忽略
点D：回该回成根足事物
　　营销者产品假定根事物期利市场采机会种定位决策诱惑天真中失败产品定位前考虑竞争手定位重步包括顾客分析什细分变量相关？什利益点细分相关？
点E：考虑象征
　　系列象征具强联系性定位决策前应考虑定位目标应操作衡量
点F：形成量身定做解决方实激烈竞争市场中产商已琢磨捷径瞄准细分市场做文章开发商出科生刘折研究生XX折博士xX折切孩子等口号针某特定市场展开促
销说目前房产界效德足供盲目矛盾理
性化解决方式房产营基思路金聚园置身定发’典型案例项目利先天优势外优势言金做足7功夫添许天优势核心容星体裁衣置身定造首先市场定位社会稳定效成求充足白领工薪阶层非金海景样二次置业机会市场次专业员目标市场进行详市场调查特征进行科学分析然根特征金翠园进行整体策划确定项目性实现代然品味重视孩子价格合理等时广告策略目标市场推出针性宣传物业理服务特孩子作出独具匠心服务承诺
房产市场预测
运科学方法房产市场供求关系发展趋势相联系种素加分析判断国家宏观调控企业制定发展战略服务效提高资源配置效率步骤：
　　（）目标测定 　市场预测目标指预测具体象项目指标房产市场预测目房产商品类型域范围时间等
　　（二）资料整理 　根需资料源分：级政府部门综合理部门公布企业积累历市场信息资料二调查收集市场动态原始材料时迅捷反映市场动态方法典型调查走访召开座谈会展销会等等准确掌握目前房产市场商品求动态
　　（三）素分析 　影响房产市场运行观客观方面素：观素服务态度广告宣传销售方式等客观素国际国局势社会商品购买力物价水房产商品周期消费偏等素分析通常应根具体情况作定性定量分析
　　（四）结果证 　预测结构必须技术济两方面证合理性结合没考虑业已变化素助验推理知识判断修正预测结果
　　（五）编写报告 通理检验资料检验专家检验出新预测结果结编写预测报告报告分两种：般性报告目简洁明确级理决策员提供预测结果市场活动建议预测程结果加扼说明简单证二专门性报告读者市场研究咨询员求详说明预测目标预测方法资料源预测程
房产市场预测方法：
　　验判断法包括判断法集合意见法专家征询法等
　　预测调查预测法包括典型调查抽样调查全面调查销售调查定期交换情报预测法等
　　数学外推预测法包括算术均法移动均法二法指数滑法等
　　季节变动趋势预测法包括季节性变动趋势预测季节性影响例预测法等
　　相关素预测法包括元回元回投入产出预测法等
　　商品生命周期曲线预测法概率模型预测法
　　（）集合意见法 　预测员召集企业营理员根已收集信息资料验未市场作出判断预测加综合该方法特适合企业预测适容房产商品开发市场容量房产商品成交量市场占率房产年限开发济效果预测
　　（二）市场子法 　根预测者验市场统计观察选择市场活动中客观事物作子推测市场变量预测方法市场子选择根预测者预测验市场情况认真观察细致分析房产商品类型结构等问题深入解
　　（三）市场调查法 　提广泛运现场观察实验调查访问调查等种类方法结合房产商品特点选适方式进行预测运现象观察方法房产交易解住宅结构位置面积楼层等方面问题通实验调查法选择广告宣传方式广告词等运访问调查法拟订调查事项面电话书面询问调查者解住户住宅消费方式（购买租赁抵押等）维修理住宅环境等方面直接信息作确定房产开发方规模
　　（四） 直线方程法 直线方程法适合进行呈直线发展趋势房产市场长期预测基原理：
　　根历年房产市场成交实际数分析未定时期房产市场发展趋势假定较长时期延续该态势预测出定时期房产市场状态
　（四）结果证 　预测结构必须技术济两方面证合理性结合没考虑业已变化素助验推理知识判断修正预测结果　　

   （五）逻辑曲线预测法 　　口增长耐商品预测
房产投资实务
房产行性研究 （）
第1操作环节：成功迈出投资第步
第2操作环节：行性研究误区相应策
第3操作环节：房产行性研究战略分析
第4操作环节：设计成功行性研究流程
第5操作环节：撰写出色行性研究报告书
第6操作环节：协调行性研究投资预算
第7操作环节：全局出发进行行性研究
指南
　　行性研究通常种指游戏先射出箭然画出靶心 中国房产发展阶段性局限导致市场确定素较项目成 败回旋余较．罢危险行性研究仅仅成纸说辞房产行性研究实战操作手册实角度总结房产行性研究点程序纳入整体战略设计
第1操作环节：成功出投资第步
1．透视民产行性研究
　　房产开发项目行性研究投资决策前拟开发项目进行全面系统调查研究分析运科学技术评价方法出系列评价指标植终确定该项目否行综合研究
　　般说行性研究市场供需立足点资源投入限度科学方法手段系列评价指标结果通常处理两方面问题：
第确定项目技术否实施
第二取佳效益（济效益）
　　房产项目开发实际情况单建筑施工技术讲般存时法突破重难点跨度桥梁超高层建筑海市杨浦南浦桥高达 420米 88层金茂厦高达 468米东方明珠塔佐证见关键投资回报否取佳济效益兼顾社会效益环境效益
2项目投资制胜第法宝
　　房产项目实施前必须进行投资行性分析该阶段行性分析解决波特定项目成功性问题然投资方案成功性者说行意味着该项目合适－般情况行性分析研究仅仅方案时研交方案时方案行具吸引力行方案中优选出优秀方案研究员行性分析基础综合考虑市场资金风险等方面问题综合评价合理取舍行性研究少精确回答三问题：
a项目行行
b果行行什程度
c果投资遇坏情况什应作什算
第二操作环节 行性研究误区相应策
1 项目精度标准
项 目 容
时间（月）
费
允许误差
投资机会研究阶段
1~3
02~08
30~20
初步行性研究阶段
6
025~75
20~10
详细行性研究阶段
8~16
02~10
<10
 
2 常见误区
误区：标准效益分析
　　果项目行性研究报告十分肯定告诉赚少钱定赚钱绝会份实事求报告份专业严肃项目行性研究报告效益标准行性研究时遇太确定素确定素项目未价格销售进程处种相确定中行性研究效益分析十分确定种合理预测预测需假定前提期值行性研究根期值出期效益预测
误区二：先入行性研究
　　笔者考察十项失败型产投资发现中部分项目失败预见素造成素包括：高级墅坐落型工业区致墅环境破坏墅问津：离市区测公里乡镇开发高层公寓结果问津准备规划失控农民居住区开发商住区结果廉价集资房击半途废时间城市类楼盘供应量致需求短缺建设成远远超预算造成资金继条新建高架桥拦腰梅楼商铺优势失效原先商业旺铁建设规模拆迁成遗角落等等 项目发展商交流时遇困难通常感叹真没想然早该想项目行性研穷报告调子：引典角度描绘项目投资美前景偏偏提项目投资利素样行性研究始终7证明该项目行犯先入忌
***先入行性研究通常原造成
　　房产投资企业领导观意志起作长官意志课题影响课题研究员担心挑项目毛病会罪老板学会察颜观色切围绕领导意思证避免种情况发展公司领导支持少干预课题组放包袱科学路子调查分析
　　课题组员业务水关项目行性研究没交真正行专家做便找高校教师公司里完成样做课题组智力力结构合理指出真正信行性研究报告
　　　发展商行性研究课题交建筑咨询机构做单位科研实力硬项目说意味着生意做太保持中立研究态度非发展商事先申明参行性研究单位承揽项目工程咨询业务
　　发展商图省事合作方提供行性研究报告意接触时候必清楚合作方作行性研究针投资行做适合现发展商时合作方争取投资会片面夸该项目投资价值样行性研究做中立外
3．相应策
a 加快专业化市场培育工作推进行业规模化专业化提高行性研究水确保精度深度控制误差根保证前市场逐渐走规范成熟日益剧烈市场竞争成企业加强行性研究外动力b 提高业员素质控制行性误差基保障某种意义行性研究员应该全必须具备相工程技术济房产开发营法规税务金融等专业知识
c 建立行性研究数库前国房产市场透明度高行性研究员难收集完整准确市场信息（香港测量师分析时香港土注册处—相国土房局查阅成交案物业关资料）信息缺失误差行性分析带巨误差种情况行性分析员更需加强信息收集整理工作：通粗取精伪存真程市场分散信息整理数外条件企业加强项目评价工作通分析较提取信息进步提高行性研究实性
第3操作环节：房产行性研究战略分析
分析角度：社会济环免房产市场影响
　　房产业孤立行业书处强调房产业作国民济喷头产业错误仅仅说法问题基认识问题：底房产业带动国民济发展国民济成长带动房产业发展？果问题搞颠倒形势判断会出现根性失误政府企业会导致先决策倾年代初海南惠州北海等出现房产业畸形膨胀起落视国民济发展情况次颠倒没摆正房产业位置带果
分析角度二：政府行政行市场影响
　　方政府城市规划规划控制水房产开发着直接影响众周知城市规划理较张家港市江阴市房产开发直处较稳状态超前科学规划效规模控制严格规划理两城市房产开发避免7盲目窝蜂现象着配套片开发片理片原里区住宅市场基没出现供求情况楼盘预售成绩形成少城市土批出规模严重失控房产市场理混乱造成皮炒卖现象严重商品房供应量市场价格起落剧方政府规划理妥发展商带风险
分析角度三：街区环境房产营销影响
　　古北新区非海闹市区楼价昂贵？原80年代起率先开发第海外贸区—虹桥开发区着愈愈外商驻办公邻古北新区然成外商购买租赁住宅目标区满豪华住宅住户部分港台胞外国成海唯—名副实境外士居住区古北新区享高知名度然形成独特社交圈生活社区区楼宇质素赖需求者舍花价钱售价租金直稳步扬进入1996 年该区房价跌国贵方
　　古北新区例子出房产价值似完全取决楼盘身档次质量周边街区环境关正虹桥开发区发展产生古北新区高尚住宅需求虹桥开发区古北新区间明显存著功互补关系街区功房产实现市场价值外动
****投资商身条件考察
1考察验
　　隔行隔山隔山买牛难家公司完全解领域进行投资房产投资已房产业定资历企业果该公司前开发市写字楼目标投资象郊区墅考虑呢？公司理层里否具备墅开发验否慎重然事情绝认验风险值时候必问题思量
2考察投资方式
　　企业背景实力房产投资企业项目投资方式样许企业会建幢楼出租获取长期回报建部分卖部分甚预售楼盘滚动开发适合长线开发项目适长钱投资区三思行时候项目某房产企业手里成臭狗屎想扔扔掉
3考察融资力
　　房产项目开发会遇贷融资问题问题贷渠道融资渠道否果项目建半续资金提供命笔者见少样事情：建半项目没续资金停工两三年前期成已升半算建利润言明摆着亏生意分析角度四：投资商身条件营销影响俗语说太贵知明房产商进行项目分析时身条件进行分析家公司什样项目开发什样风险敢考察区项目值值投资时必须针性权衡：公司适适合区投资适适合投资样项目

第四操作环节 设计成功行性研究流程
步骤A 员安排组合
项目
容
数
负责项目
费
时间
注册房产估价师
 
 
 
 
造价工程师
 
 
 
 
市场调查分析员
 
 
 
 
济分析专家
 
 
 
 
制作员
 
 
 
 

社会学环境等专家
 
 
 
 
 
步骤B：市场分析
a宏观素分析
　　房产开发商国家某区拟进行房产投资时首先考虑该国宏观素政治济文化理貌风俗惯宗教信仰区突战争发生性
b区域性素分析
　　般讲项目国部区间发展衡差异总程度存仅研究宏观素够必须项目区域进行素分析：首先 宏观济区域济影响程度区域影响区域影响次 区域济发展受宏观济影响存着时滞’现象宏观济现状段长时间区域济发展产生影响区反应快区滞性较明显投资时必须加考虑三 国家特定区济某区域济少受宏观济波动影响甚形成宏观济趋势相反逆走势国济特区贸易娶保税区国际资赖程度相较低国宏观济调整期间国资金紧张情况国际资受影响较区项目受击较
c微观市场分析
　　 拟投资项目区房产微观市场分析分成两部分拟 投资房产市场分析二投资项目类型物业市场分析
步骤C 市场预测
a 需求预测
　　需求预测房产市场调查信息数资料运科学方法某类物业市场需求规律变化趋势进行分析预测推断出市场该类物业需求
b 供预测
　　供预测房产市场调查信息资料数运科学方法某类物业市场供规律变化趋势进行分析预测市场该类物业供情况
c 预测方法
　　通常分时间序列分析法果关系分析法时间序列分析法分：移动均法指数滑法等果关系分析法分：线性回法非线性回法模拟法等
步骤D 成测算
　　房产开发项目行性研究中项目成测算重环估价师会造价工程师完成成测算正确否租售市场预测样项目济效益重影响相言成测算较易握
般讲 成构成包括四部分：
A 土前期费：指取合理土权证完成土现建筑物拆迁开通施工水电道路完成场整止费根取方式分新征土前期费旧区改造前期费土批租费三种类型
B 设计建筑安装工程费：指完成场三通规划设计土建工程设备安装装饰工程区配套区绿化结束包括费
C 市政配套费：指项目开发时必须城市市政建设交付配套费新增房产项目引起水电费
步骤E：财务评价
项目投资方案评价指标般分两类：
类考虑7贴现素动态指标考虑7货币时间价值素指标包括净现值获利指数动态回收期含报酬事等指标
类非贴现静态指标设考虑货币时间价值素指标静态回收期投资利润率等房产开发项目评价中般动态指标静态指标辅简单介绍三种常静态评价指标
步骤F：盈亏衡分析
　　盈亏衡分析财务理中称量利分析指定市场生产力条件通分析拟建项目产出（量）成（）收益（利）间关系判断项目优劣盈利力种方法
　　盈亏分析关键找盈亏衡点（BPe0K－even P0iDt）项目达盈亏衡状态利润零点般讲项目产出力定前提盈亏衡点越低项目盈利性越营安全性越房产项目行性研究中谓盈亏衡分析指特定项目言找出预计销售收入恰弥补成时销售量称保销售量
步骤G：动磁性分析
　　敏感性分析研究某素发生变化时项目济效益发生相应变化判断素项目济目标影响程度敏感性分析仅开发商解素变动项目财务评价指标影响程度较敏感素进行认真仔细研究提高项目行性研究准确性
反应敏感程度指标敏感系数：
敏感系数目标值变化百分／参数值变动百分
例：售价参数值项目净现金流量现值作目标值已知售价增加10％
净现金流量现值增加20％售价敏感系数20％102
敏感系数正负敏感系数负说明目标值变化参数值变化方相反
敏感系数越说明该参量目标值越敏感行性研究中该参量确定须越谨慎
步骤H：风险分析
　　风险分析称概率分析利概率值定量研究种确定素发生幅度变动概率分布方案济效果影响方案济效果指标作出某种概率描述方案风险情况作出较准确判断
第5操作环节：撰写出色行性研究报告书
A行性研究报告事容
　　般讲专业机构编写项目行性研究报告应包括封面摘目标正文附件附图六部分
1封面：般反映行性报告名称专业研究编写机构名称编写报告时间三容
2摘：简洁明7语言概介绍项目概况市场情况行性研究结关说明假设条件突出重点假设条件清楚阅读员短时间解全报告精专家张写摘行性研究报告事关重阅读者理应仔细全面阅读
3目录：份行性报告少十余页数十页便写作阅读员报告前关系假设条件具体容条理清楚编写掌握必须编写目录
4正文：行性报告体般讲应包括容：
a概况（包括：项目背景项目概况委托方受托方行性研究目行性研究编写入员编写编写假设说明）
b市场调查分析
C规划设计方案
d建设方式建设进度
e投资估算资金筹措
f项目财务评价
g风险分析
h行性研究结
i研究员项目建议
j相应附表
5附件：包含行性研究行性研究报告必少部分般讲项目做正式行性研究时必须政府关部门批准文件（规划选址意见书土批租合土证建筑工程许证等）专业员必须委托书述文件相应法律法规方编写项目行性研究报告
6附图：份完整行性报告应包括附图：项目位置图形图规划红线图设计方案面图时包括：项目区城市总体规划图等等
B行性研究报告正文部分编写
　　正文部分行性研究报告核心部分容较复杂
1概况：
（1）进行行性研究背景
（2）研究项目名称性质址周边市政配套基础设施现状交通周围环境等
（3 ）委托方名称址法代表营业执登记号联系
（4）受托方名称址法代表营业执登记号联系
（5）行性研究目
（6）行性研究编写员名单
（7）行性研究编写
（8）研究报告假设说明
2市场调查分析：求项目进行宏观区域微观市场分析调查未供需求价格预测仅定性分析定量推导
3规划设计方案：求写出项目具备规划设计方案建设程中市政条件否具备市政条件包括水电煤卫通讯供暖（部分区）道路等配套情况报告中必须市政条件否具备书面文件
4建设方式建设进度：专业员项目建设方式委托提出建议委托方提供建设方式进度安排旦确定进行投资估算作准备
5投资预算资金筹措求写出项目建设程中必须发生项费逐计算资金筹措部分整项目投资额相应支付时间作出融资安排例：资金贷款预售收入三种资金源安排等
6项目财务评价：求写出财务评价指标计算结果净现值现值指数含报酬率动态回收期等
7风险分析：般求计算出保销售额盈亏衡点敏感素利利情况敏感分析计算出相应财务评价指标
8结：求写出该项目行性研究结明确说明该项目否行否具较强抗风险力
9关建议：专业机构专业员进行行性研究中发现利项目获更佳济效益社会效益环境效益等方面建议供委托方参考附表：行性研究报告中涉诸计算表投资匡算表销售收入表资金筹措表利息计算表现金流量表敏感性分析计算表等
第6操作环节：协调行性研究投资预算
　　规范房产项目行性研究报告中项目投资概算包含7项目建设工程概算样算帐房产项目等简单建筑物需营销成金融成建筑成项目投资满足成支出工程概算定等发展商项目工程建设实际投资证明星行前提边回收资金边追加投入滚动式投资开发方式采取样发展商工程建设实际总投入会工程概算代项目投资概算极严肃房产项目投资概算应包括容：
营销开支概算包括：
项目前研究行性研究开支
项目策划开支
销售策划开支
广告开支
项目公司日常运作开支
项目企业公关开支
工程开支概算包括：
工程勘探开支
吹沙填土整土开支
工程设计开支
建筑施工开支
设施配套开支
工程监理开支
土征开支概算包括：
政府次性收取标准价
拆迁补偿青苗补偿开支
影响公设施出现赔偿开支
金融成开支包括：
外汇资金进入国货币系统产生银行担保理费支出
贷款引起利息支出
项保险开支
税收行政性收费
预见开支
第7操作环节：全局出发进行行性研究
现实化行性研究前握
　　事实市场营销者利润创造者挖掘者致力分析种营销机会利润潜力捕捉赢利机会样房屋目针性建造优秀房产公司应机构外观业务监视变化中环境抓住佳机会公司营销员职责辨外界环境中变化通设立早期预警系统肘改变营销策略迎接营销环境中新挑战新机会 消费者市场分析营销环境分析等重消费者市场包括家庭消费者年龄收入教育程度迁移状态兴趣等方面差异极营销者区分消费者群体细市场需开发产品服务非常处应分析消费者行基础消费者购买心理入手分析营销策划员制定营销计划具体讲研究问题：购买什？什购买？购买者谁？购买？购买？处购买？
选定市场制定策略进行行性研究
基础应进行细致针性市场调研进行市场分析选定适合目标市场制定产品定位策略产品开发定价策略营销渠道策略促销组合策略售服务物业理策略公司选定细分市场制定产品定位策略需客户说明公司现竞争者潜竞争者什区定位勾划公司形象提供价值行该细分市场顾客理解正确认识公司竞争者特征定位务包括三步骤：
明确利竞争优势
选择干适优势
效市场表明公司定位观念
产品营销首重素房产产品策略需产品类 型选择开发风险选择开发方案制订效益分析作出决策房 产产品类型致分土住宅公寓购物中心商店工业建筑旅 馆特殊途物业房产产品开发风险选择房产开发资金 筹措渠道密分风险收益成正果某项目产生足够收 入偿抵押产生正现金流量者项目总债务超价值认筹资 度明智办法准备风险限度量赚钱应保留部分现金兑 现性强财产房产开发策略作出种种投资决定事先安排计划 投资少？投资类？处投资着手？开发方案般包括列容：开发目标投资规模投资额营运费税费投资收益方式收益 营期间现金流量分析
纳入整体营销方案行性研究
房产营销方案终计划书便整体握整营销活 动计划般应包括八容：
1计划概（便决策者快速浏览）
2市场营销现状（提供背景资料）
3机会问题分析
4目标销售量市场占率盈利水
5市场营销策略
6行动方案：做什？谁做？做？时做？费少？
7预计盈亏报表
8控制措施
策略涉营销活动什什问题执行涉谁？时 间？点？样？等问题影响效执行营销方案素：发现诊断问题技：评定存问题技执行计划技评估执行效果技
房产项目投资（）
操作程序
第1操作环节：房产寿命周期房产投资时机
第2操作环节：房产投资决策程序设计
第3操作环节：房产项目投资阶段性分析
第4操作环节：握房产投资时机点
说明
　　说发展商企业项目投资发现许成功项目背精彩环节便投资四两拔千斤八面玲珑试图总结房产公司老总核心思想策略切实际里技术层面概括项目投资标准化程序实战点 现实中发展商长袖善舞
第1操作环节：房产寿命周期房产投资时机
　　项房产寿命周期房产项目筹建开始房产项目拆止时间房产期限长般40~50年高者百年方便房产投资分析房产寿命周期划分八阶段
（－）证设计阶段
　　指房产开发商着手买决定开发房产具体容阶段阶段房产开发商首先开发土搞出粗包装（项目建议书）认紧接着搞出精包装（项目行性研究报告）认委托设计员搞出项目设计方案
（二）第措资全阶段
　　指房产开发项目设计方案完成项目开工止阶段阶段房产开发南千方百计说服投资者项目进行投资落实项目建设需资金
（三）项目建设阶段
　　指房产开发项目破土动工竣工验收止阶段阶段房产开发商选定承包公司签订工程承包合督促完成项目建设务
（四）项目试运营阶段
　　指房产开发项目投放运营运营正常止阶段阶段房产开发项目部分逐渐投入运营步入正轨收支基稳定阶段时间较短般年左右
（五）项目正常运营阶段
　　指房产开发项目试运营结束设备需更新止阶段阶段房产开发项目提供服务获取利润收支变化幅度较
（六）项目设备区农阶段
　　指房产开发项目设备更新项目需修复改造止阶段阶段需追加投资更新设备改善服务提高利润水
（七）项目修江孜追阶段
　　指房产开发项目修复改造项目准备抗止阶段阶段需投入量资金修复改造原建筑房产开发项目服务水获利力提高
（八）项目拆阶段
　　指房产开发项目准备拆项目拆完成止阶段阶段重新规划利土拆原建筑
房产寿命周期说明房产投资机会丰富彩
1房产寿命周期阶段需资金支持需吸收资金投资者投资机会：
　　房产项目开发营需量充足资金支持然房产投资商投放资金限种限投资意奈房产投资商投入定资金开发营出阶段性成果行转手融资种房产寿命周期阶段性转手融资投资商提供许种供选择机会
2处房产寿周期阶段房产开发项目市场交易 买进卖出房产投资机会增提供保证：
　　房产项目开发营整寿命周期进行阶段暂时停止阶段性成果市场进行买卖房产项目阶段性买卖房产投资提供相投资机会七果进行整寿命周期者半寿命周期买卖话投资机会少少说房产项目阶段性买卖房产投资机会增保证
3处房产寿命周期阶段房产项目处市场供求状况市场预测房产价值判断差房产交易必然频繁投资者带丰富投资机会
4着城市口增加社会发展房产项目需求断出现房产投资机会增
　　原房产项目进行改建扩建外需进行房产项目开发建设房产投资提供更投资象提供更投资机会 总房产投资机会丰富彩层出穷房产项目寿命周期息息相关 房产开发项目寿命周期长短寿命周期阶段长短房产开发项目寿命周期相然房产开发项目寿命周期基述八阶段
第2操作环节：房产投资决策程序设计
　　搜集国关区房产开发营政策资料政治济工业贸易济建设方针济政策等信息
　　广泛调查研究基础投资区类规模等作初步探讨提出房产开发项目建设书关部门领导审批认进行初步投资决策详细投资决策研究等前阶段研究结级领导意进行续研究工作
房产投资决策程序程序进行：
1首先研究房产开发项目必性现实性通市场调查包括外销市场竞争力渗透率．通资源调查政治济工业贸易交通等拟建项目必性现实性进行研究
2建设项目点选择确定开发房屋类规模需作方案证较选择佳方案．研究建设项目技术性
3财务分析济评价：计算项目投资造价土建设备成投资效果分析资金偿办法偿时间．项目利润期研究建设项目济合理性
4进行建设项目方案设计编制建设总进度计划研究建设项目实施方案
5提出投资决策研究报告出结性意见建议提供关部门决策审批
第3操作环节：房产项目投资阶段性分析
分析A：房产开发策划阶段投资分析
　　房产开发策划阶段目决定投资开发象实现目房产投资者通房产市场研究．寻找投资开发机会通项目建议书初步证开发项目行性通行性研究终做出否投资开发决策通房产开发营流程设计开发项目实施做出初步安排正阶段工作结果确定性投资风险性旦投资成功获利润高房产开发策划阶段投资风险：
（1）寻找合适投资机会投资项目
（2）设想项目开始误入歧途
（3）设想项目关音阿准
（4）项目行性研究通审查
（5）项目开发营流程严重脱离实际等
　　策划阶段风险没切实效防范措施阶段投资风险
房产开发策划阶段投资处：
（1）愿条件进行设想投资工作干起会心应手
（2）需创造性思维采资金少少投入产出时期
（3）便占佳投资位
（4）成功策划项目快吸收资金快取投资收益收益非常观
（5）便早抓住利投资项目
　　房产开发策划阶段投资处非常诱许投资者跃跃欲试准备施展
　　房产开发策划阶段投资投资者应具备条件：
（1）房产开发投资富验
（2）员素质高具备专业齐全配套丰富验济技术理员
（3）社会信誉资质等级高
（4）资金雄厚
（5）良社会背景
分析B：房产开发前期工作阶段投资分析
　　房产开发前期工作阶段目开工建设做准备通征拆迁落实建设场问题通工程勘察规划设计满足城市总体规划求项目实施蓝图通开工准备工作开发建设创造必条件通房产预租预售早日落实客户早收取租金销售收入
房产开发前期工作阶段投资风险：
（1）征工作困难重重
（2）融资工作进展缓慢资金缺口较
（3）质条件规划条件限制严施工图纸出现问题
（4）开工条件难具备满意施工队伍未找施工水电等落实时占道允许等
（5）预期预租预售工作开展起资金造成缺口
（6）设备材料价格涨太高工费涨幅等
前期工作阶段风险采取措施定程序加防范然风险策划阶段
房产开发前期工作阶段投资处：
（1）场规划设计影响力保证投资收益处
（2）投入资金快见阶段性成果便时转手
（3）参前期工作时潜收益
（4）时投资回报承诺高投资收益
（5）便早抓住利投资项目
房产开发前期工作阶段投资处诱许投资者积极争取阶段投资
房产开发前期工作阶段投资投资者应具备条件：
（1）房产开发前期工作富验
（2）配套高素质专业员起码验丰富勘察规划设计员征拆迁入员招标投标员市场营销员等
（3）设想项目前景
（4）定融资力
（5）社会信誉资质等级高资金雄厚
（6）熟悉建设点种关系
（7）房产预租预售前景客户源
分析C：房产开发建设阶段投资分析
　　房产开发建设阶段目保证期质量节约安全完成房产开发项目建设通落实监理单位实现工程建设专理分担风险通工程控制开发项目工期短投资省质量通施工验收全面检验工程建设成果．结清关单位权利义务关系前期工作样通预租预售早日落实客户收取资金
　　正房产开发建设阶段述工作容阶段投资风险较旦投资成功获利润较高
房产开发建设阶段投资风险：
（1）材料设备工入费价格涨
（2）设计施工问题致发生重质量事
（3）社会动荡气候影响工期严重延长
（4）竣工验收时交工
（5）发生然灾害意外事造成工程损失
（6）商品房预售落空
（7）新竞争性项目出现
（8）筹措资金位
开发建设阶段风险数采措施加防范投资风险前期阶段低较防范风险存
房产开发建设阶段投资处：
（1）施工程开展影响力便动发挥作
（2）投入资金快见终性成果心里较踏实
（3）投资回收期较短
（4）便选择较楼层位置营房产创造条件
（5）营房产重点节约二次装修费
（6）便介绍熟悉施工队伍承揽施工务
（7）便时抓住盈利高房产项目
房产开发建设阶段处直接许房产投资者
阶段投资
房产开发建设阶段投资投资者应具备条件：
（1）房产开发建设阶段理丰富验
（2）工程建设理方面高素质
（3）房产项目市场前景
（4）房产项目中某利楼层位置兴趣极
（5）拥施工队伍施工队伍密切关系
（6）资金雄厚种社会关系熟悉
分析D：房产开发销售阶段投资分析
　　房产开发销售阶段目找户实现房产开发项目价值通营方式选择确定出售出租部分出租部分出售通评估促销工具确定采推销方法通确定出租出售价格做租售时心中数通开展切合实际丰富彩租售活动实现房产开发项目价值租出售出房产获租金销售收入
　　正房产开发销售阶段工作述阶段投资风险较旦投资成功获利润较高
白产开发销售阶段投资风险：
（1）市场行情跌落
（2）竞争性项目出现
（3）促销费升
（4）定价适
（5）分期付款时期款项着落
开发项目销售期较短定素新投资风险已减存良素投资风险较
房产开发销售阶段投资处：
（1）投资回收期短
（2）赚取批发零售差价
（3）获物业升值利润
　　房产开发销售阶段处少容易许房产投资者阶段投资
房产开发销售阶段投资投资者应具备条件：
（1）市场行情准
（2）市场销售丰富验
（3）客户源
（4）资金雄厚
（5）市场关系熟悉
房产项目实战研究模式操作程序
第1操作环节：项目研究房产公司利润贡献
第2操作环节：更新房产研究理念
第3操作环节：房产市场研究模式设计
第4操作环节：项目策划研究模式设计
第5操作环节：建立项目评价体系
说明
　　贝尔实验室年研发费高达惊数十亿美金中国房产领域研发费投入例言低惊外否掌握专业实战研究模式决定战略领先关键房产项目实战研究模式专业操作手册详细介绍房产项目研究模式基操作程序
第1操作环节：项目研究房产公司利润贡献
1．房产项目研究科学细分
客户需求研究
规划设计研究
房产市场研究
项目策划研究
研究理念创新
客户需求研究
全程介入营销策划研究
项目评价体系研究
2项目研究获利贡献
　　果说市场困惑迷惆求通市场研究解答数血泪教训逼迫研究市场根98年规划国土局统计结果深圳市明年年底积压商品房面积达33238万方米根初步调查积压楼盘中70％楼盘积压原定位定位形式种样：城市快速干道边建高档户型住宅毫资源特色城市中心块建豪宅容纳建栋高层巴掌块建全复式家宅认采现代通信监控设备豪宅……特点没研究市场许发展商完全心血潮决定项目项目开始阶段已铸成错正确房产研究房产公司创造巨利润深圳市非常典型例子明年初皇岗口岸楼盘售伙相邻楼盘高2000元／方米原准建设铁时机销售抓香港市场该楼盘售价高销售水高周边楼盘开售3天销售200余套日趋疲软深圳房产市场极罕见
第2操作环节：更新房产研究理念
步骤A：观念企业命创新
　　住宅开发商特国住宅开发商强化核心竞争力体制改革外关键营观念创新：住宅开发商跃变住宅需求服务商作住宅开发商容易目标理解建造住宅住宅需求服务商命定义准确判断创造性满足客户住宅需求观念创新住宅目变成手段住宅需求服务商客户买住宅购买居住中心系列需求满足住宅需求服务商建造住宅事赚钱判断满足客户住宅需求力赢利住宅需求服务商会更意识培育客户需求判断规划设计控制方面核心竞争力基础系统强化包括施工监理市场营销品牌塑造物业理等素综合竞争力体系难预测住宅市场未必然属住宅需求服务商
步骤B4P4C转变
4P4C：
产品—消费者需欲
价格—消费者愿意付出成
分销—消费者购物便利性
促销—沟通
　　理生产角度出发理消费者角度出发生产者消费者中间找衡点？衡点应该建立消费者生产者间双赢基础符合中国国情符合持续发展战略生态环保求开发周期长寿命更长住宅房产项目说许应核：
引导消费者需求—产品
消费者满意—价格
便利—渠道
双沟通—促销
步骤C：车创新状变楼式
　　否认港式运作深圳房产市场发展起着重推动作方面缘深圳房产市场历史短底子薄验积累方面深圳香港理位置直接相邻香港成熟市场包装策划深圳房产年轻历史居民较低收入水东施效颦残酷商战洗礼效咀嚼消化深圳房产策划界开始倡导产品做起提高楼盘综合素质做起满足消费者需求做起区域细分客户细分功细分愈趋深入义思想开始体现种创新丰富营销策划涵活跃7深圳房产市场促进资金规模房产市场品牌集中惯追风仿效中发展商尘封消费者冷落角落产品克隆立足创新核心营销策划技术克隆中发展商生存道发展商建立独立核心营销策划技术成房产市场旗手入世国外产商全面抗衡
第3操作环节：房产市场研究模式设计
步骤A：确立市场研究战略位
　　数教训已许发展商认识市场研究重性种急解市场心态市场研究认识粗浅行动软弱形成鲜明少数发展商已认识必须市场需求进行科学系统调查市场调查中开始引入科学调查理专业调查公司合作通专业抽样调查组座谈方式等解客户需求
步骤B：房产企业进行市场研究步骤：
a寻找市场机会通中长期市场研究区域市场潜力研究企业房产方面长期发展战略发展区域发展产业类型提供参考意见期开发计划土储备计划储备土类型区域提供参考意见b辅助项目定位通分析预测区域市场供求关系分析细分市场需求特征评估区域市场竞争态势等研究项目定位提供参考意见正确市场定位降低房产项目开发风险
C研究评估具体市场策略行性房产行业作资密集型行业开发程中项决策牵涉量投资房产开发长周期特性逆性导致决策带风险通科学房产研究决策建立科学支持避免决策意性缩房产开发风险
需通市场研究提供决策支持例子：
新户型市场接受性
住宅智设备投资促进销售作
项目定价合理性
市场促销策略效性
广告诉求点效性
包装广告方案合理性
步骤C：客户需求研究
　　客户需求住宅项目开发起点客户需求容判断正确否住宅项目成败关键
a客户定位—明确住宅楼盘价格区间客户开发
b需求定型—研究设定价格区间客户住宅需求具体容
C项目定板—满足客户需求方案创造性策划效益预测分析较 第4操作环节：项目策划研究模式设计
　　规划设计确定住宅项目基参数开发商规划设计程控制力强弱决定否准确效创新方式满足客户住宅需求
包括5点
1 够选择正确规划设计合作伙伴
2 保证客户需求容规划设计工作中体现
3 激励规划设计机构采创新手法
4 保证住宅项目成效保障
5 保障根客户需求市场形式变化灵活调整
第5操作环节：建立项目评价体系
步骤A：认清作现状
　　毋容置疑房产项目评价工作长期受忽视发展商政府理部门失总结验吸取教训机会时许源开发建设第线宝贵数资料没时整理利年11月广州举行两块土公开招标时间紧迫情况许发展商暴露数够材料足验法握等问题决策分析员搞清税费容决策者弄清企业类型物业（高层住宅层住宅写字楼）单方造价水等企业缺乏项目评价关笔者认加强项目评价工作助破前房产建设低效重复徘徊前局面发展商言开展项目评价工作着更重意义评价提供信息资料成果指导投资规划策略项目选定评估建筑设计建筑材料设备采购工程实施理项目营销策略技巧等方面评价新项目选定调整建项目计划完善已建项目方面起重作
步骤B：项目评价带作程序设计
　　房产项目评价目分析挖掘生产营中问题推动投资决策科学化前国房产开发现状项目评价佳时机项目竣工1－2年笔者验型房产项目（五万方米建筑面积）项目评价时间约 2 3月述时间安排供参考：策划准备 1－ 2周调查收集资料 3－4周分析研究34周编写报告2—3周评估员（机构）素质决定评价工作否取预期成果发展商委托专业咨询评估公司进行评价工作前房产市场专业分工充分咨询公司未承担起项业务前发展商行组建评价组具体员配置应精心挑选懂投资营懂技术济员般职部门抽调述员组成评价组：营开发员（包括市场预测员）工程技术员（包括设计监理）统计员财务员等
步骤C：基容拒标体系
（－）程评价
项目程评价应行性研究报告预计情况实际执行程进行较分析找出差分析原
程评价般分析方面：
（1）项目决策项目准备
（2）项目规划设计容建筑规模
（3）工程进度实施情况
（4）配套设施服务条件
（5）项目财务执行情况
（6）项目租售情况分析
　　程评价般采定性分析定量分析相结合方法定量评价选列指标：
（1）项目决策周期（项目决策周期变化率）
（2）设计周期（设计周期变化率）
（3）建设工期（竣工项目定额工期率）
（4）建设成（实际建设成变化率）
（5）工程优良率
（6）工程合格率
（7）投资总额（静态投资总额动态投资总额）
（8）销售总时间（销售时间变化率）
（二）济效益评价指标
　　济效益评价指标体系设置基项目前评价（行性研究）致：评价指示测算容具真实性量已发生数资料基础通汇总分析出
l工程造价指标包括总投资均单位建筑面积造价售面积方面积价土建费配套费税费等
2盈利指标设置项目总收入投资回收期开发总利润全投资利润率资金利润率等指标
3效率指标般设立全员劳动生产率均开发利润等指标
4影响盈利指标素相关分析
（三）社会效益评价指标
　　工国民济评价指标包括项目开发总价值项目开发净价值项目利润总额项目投责利税率
2项目提供居住水评价居住总数户数均占面积居住面积密度净口密度等
3项目配套设施交通放火防震安全性等评价
（四）环境效益评价指标
评价时般设置述指标：
1住宅外部居住环境指标：入均绿占量居住密度公设施均占率项目城市环境分析等体系
2住宅部居住环境：住宅标准住宅类型隔声通风光保温等
（五）综合评价
　　综合评价目终产生评价结总结验教训提出建议综合评价分层次项目原定目标实际目标差原项目原定效益指标实际指标变化原项目原预期效果实际产生效果影响房产项目评价组应述容进行分析汇总基础形成项目评价分析报告提交发展商决策层指导新房产投资决策
房产估价程序
房产估价项复杂济活动想评估活动高效准确公正必须活动程遵循套严谨科学工作程序套工作程序进行房产估价必须工作阶段反映阶段间联系估价象形成立师认识思维历程千百万次工作实践总结出客观规律房产估价程序进行评估提高效率减少失误确保质量房产估价程序分阶段估价申请业务受理制定估价作业计划资料收集整理现场查勘综合分析估算撰写估价报告交付估价报告书收取信公服务费
操作估价申请业务受理
1估价申请
　　进行房产价格评估时事应关专业评估机构提出书面申请填写评估委托书评估申请书评估委托书应写明事项包括：
（1）事姓名住址职业等（法组织名称隶属关系址法定代表姓名职务等）
（2）评估标物名称类型面积理位置环境条件等
（3）申请评估原途
（4）房屋产权土作领勘
（5）委托评估求评估申请书（委托书）外申请房产价格评估机构提供种关证明资料房屋权证土证买方单独委托评估时房产权出具意评估证明设计施工图纸期维修保险费资料等
2业务受理
　　房产价格评估机构收评估委托申请书关证明资料限时间（3天）作出否受理项业务决策通知申请估价者作出接受委托决策前委托评估标物基情况进行初步解界定关估价重问题问题包括估价目估价象估价作业日期等
（1）估价目房产价格评估作房产业项基础工作方面途评估委托会需提出估价目房产估价目：房产买卖租赁抵押补偿入股清产交换诉讼课税投资决策统计等估价目价格类型买卖交易价格抵押价格租赁价格典价格课税价格征价格等估价目估价精度求市场价格实现种条件限定采估价方法区估伙者委托估价目明确握正确决策做估价工作前提条件
（2）估价象作具体评估房产底土建筑物建筑物土合中某部分受理估价委托时必须明确基事项I估价象类加明确外估价象基情况进行初步解土生〔开发成）新开发（开发成）附影响价附属建筑物果房合估价象建筑物然保存拆单纯房产估价明确建筑物含义写字楼否包括中配备设备酒楼否包括中家具等
（3）估价作业日期谓估价作业日期指时开始估价时完成估价作业进行估价起止日期完成估价日期般委托估价者提出估价者应量满足求估价难度较委托提出时间太短致保证较公合理评估出价格时估价者应委托说明原商定较合适时间确定完成估价日期估价员必须期保质完成估价确保身信誉理讲估价活动受委托进行活动应严格委托求做委托常会出身局部利益考虑估价者提出诸具体求估价者进行估价行性分析时方面搞清方意图方面考虑委托求否背估价行业行准否超越业务力异议求通沟通协商谋求双方达成识估价合签订前双方应说明收费标准付款形式审查分析接受项业务委托应快通知委托说明理估价者决定接受委托通知委托填写正式估价委托书办理关手续签订委托合合必须估价种具体求委托提供关证件资料估价费估价时点估价完成日期等作出明确规定签订合估价者应合时效质量求编制估价计划安排估价员做必准备工作
操作二制定估价作业计划
　　制定房产价格评估作业计划估价工作条紊时高效完成计划确定般计划逐段进行估价工作规模较评估项目中制定计划估价作业成败质量着极重作制定估价作业计划体包括容：
1．确定估价作业具体素
　　估价作业说仅仅指明某块土某幢房屋法开展估价工作更完成委托业务必须估价宋种影响价格具体素进步确认
（1）确定估价象品质特征产权状态
①估价象品质特征
　指估价象外值税估价象果土需确定坐落编号四面积形状途等果房屋建筑物需确定（门牌号码）类型结构占面积建筑面积情况等类情况根业务需采填写表格方式获
② 产权状态确定通产权状态确定握估价象情况房产权利束权利集合权外权抵押权租赁权等权利性质价格样估价者必须确认权估价权租赁权估价政权合情况估价分离情况估价租赁行发生没发生情况估价权估价权年报长已少年余少年等总估价者必须明确房产权利容．权利发生存续时间等产权状态方进行估价
（2）确定估价范围
　　房产容复杂影响价格素众般估价象确认必须确定估价范围房产估价范围包括：4方面：
①土估价土估价空估价二块建筑物视空建筑物预定拆迁情况．采种方式
②建筑物估价土建筑物筑成体状况仅建筑物进行估价
③合估价土建筑物估价中部分估价
（3）确定估价时点
　　估价时点估价象房产决定估价额基准日期房产价格时间等素变化断变动着估价时点确定估出价格意义估价时间详细程度取决评估房产价格类型市场变动程度般说买卖价格租赁价格抵押价格课税价格求时点详
细通常少指明月甚日时点越详细估价精度求越高估价越困难估价时点般定委托估价日现场调查日然求取某特定时期价格（关诉讼案件房产价格）某特定时作估价时点
2．初选估价方法员
　　明确估价作业具体素应初步选出拟采适合该估价象房产估价方法初选估价方法目面资料收集整理实查勘放矢避免必重复劳动根估价象目时点日期初选估价方法判断委托务轻重易难缓急程度确定投入少力参加项评信务评估员选定工作安排评估员分工负责工作范围明确利参员协动作相互配合提高工作效率
3估价作业工作进度安排
　　估价作业时间性实务性强必须注意时效整估价工作时间接受委托日起交付估价报告止般委托估价完成日期较高求签订委托合时作重条款写进合否约定时间圆满完成估价务仅关系估价方济利益估价方信誉着举足轻重影响通估价作业计划估价作业流程程序规定相应时间进度时限操作步骤科学序省时省力
4估价作业计划中费安排估价作业备忘录编制等关事项作出明确规定制定估价作业计划方法采网络计划技术便选择优方案计划执行程中效控制监督
操作三资料收集整理
　　资料收集整理估价者计划指导充分占利信息资源阶段准确估价寻找现场查勘进行准备阶段 资料收集深度广度程度取决计划阶段初选估价方法般应围绕着估价方法赖计算资料数进行收集供出租写字楼拟选收益原法评估价格需收集供出租面积出租率空置率租金水分摊折旧负担利息运营理费税收等方面资料某块土拟选假设开发法评估价格需收集规定途容积率覆盖率建筑高度等方面资料
　　 资料收集源评估委托提供必资料实查勘资料外估价员估价机构建立资料存储系统提取关资料政府关部门查询事者咨询公司变问
　房产估价需收集资料包括部分容：
1．产权资料产权资料反映房产权属变化情况综合资料包括产权证土证形图面位置图房产权属变更关资料房产登记原始记录接代产权资料落实政策资料房屋买卖租赁抵押资料征拆迁资料私房改造资料等
2．房产建筑开发资料包括建造开发年代结构材料部设计布局设备装修建筑造价等估价中必需资料法现场查勘中获助建筑开发原始资料确定
3．房产资料包括房产年限程序方式房产出租性质期限价格房产维修保护现存占情况等
4．市场资料包括房产处区环境理位置繁荣程度交通状况客观环境优劣政府城市规划政策房产征改扩建限制市场交易限制相似房产市场行情包括成交价格租赁条件维修费收益前市场供需状况等
操作四现场查勘
　　 现场查勘指房产估价员亲现场估价象关容进行实考查便估房产实体构造权利状态环境条件等具体容进行充分解客观确认现场查勘阶段评估委托应负领勒责派员领勘
现场查勘容：
1．土查勘评估员土查勘解块坐落位置土类面积形貌建筑物情况块周边块搭界情况等
2 房屋查勘房屋查勘项目：
（1）鉴定估房屋址坐落房屋评估范围房屋位置正确性房屋估价前提必须认真核清楚幢异产房屋点幢房屋情况认真核实房屋评估范围正确区分产权独部分部分部分免出现误估．发生产权纠纷
（2）确认房屋结构装修设备面积房屋契证般关房屋结构面积记载实际中种种情况产权登记时疏忽房屋者行改建装修等会房屋结构面积契证记载情况差异现场查勘时应房屋结构面积等情况进步核查防止契证实符出现估价失误房屋装修设备层高房屋估价基容项目墙体屋顶天花板面门窗隔间层高卫生设备暖气设备等解房屋装修情况件细致繁锁工作
（3）确定房屋建造年份确定房屋建造年份房屋评估缺少组成部分评定房屋折旧情况必须予查明
（4）评定房屋成新房屋成新影响房屋价格重素．评估员根房屋新旧程度评定标准．采取听二三查四问五测工作方法鉴定房屋成新听听取住房者房屋状况破损情况反映二根听反映结合评定结构装修设备部分查房屋部墙体屋面变形均匀沉降梁变形等情况做出直观判断三查房屋承重结构部位构件身刚度强度进行测量检查否潜危险四问查出问题询问解关情况五测条件具体时仪器测量房屋结构变化情况基沉降墙体倾斜屋架变形裂缝等实际出发测定房屋成新程度解决建造年代明年代久远价值房屋估价问题具重意义
3．勘丈绘图勘立绘图指房区全面查勘丈量基础房屋形状位置层次结构部设施墙体属附属搭建等定例实反映房屋面图时估价员应认真逐项填写房产查勘评定表作估价
4．拍录现场查勘中重评估项目进行拍录拍录直观反映评估象特征尤文字叙述未达标物理想描述目时通拍录弥补足拍录拆迁发生纠纷房屋评估必
5．环境条件确认环境条件影响房产价格重素环境条件契书等文字材料标明外环境条件变动性估价员亲现场逐步确认估房产价格影响素状态通实调查取信房产周边环境客观认识环境条件包括：商业服务市政设施文化教育交通通讯卫生状况生态环境娱乐设施文然景观等
操作五综合分析估算
　　综合分析估算房产估价实质性阶段．根较完备资料估价员选择估价方法终估算出房产价格阶段作业包括2项：
1资料综合分析资料综合分析目确定房产估算基数基数准确否估算终结果直接影响果资料综合分析实反映房屋建筑类技术数甚发生失误会影响价格评估正确性致事蒙受应损失会影响估价者声誉
　　资料综合分析重点：（1）检查资料否估价必需资料注意该资料否委信房产种类委托估价目条件相符（2）房屋产权属决定评估房屋价格重素定准确
2．价格形成分析房产价格形成方面基实体素方面基影响素房产价格实体素通确认握影响素通验评估员加分析便握素价格影响程度房产价格诸影响素划分区域素素两方面
（l）区域分析谓区域分析分析估房产届种区该区种特征该特征房产价格形成改I响等房产价格会处区特性差握区特征法获房产适价格进行区域分析时应房产途分类着手住宅区商业区工业区等种分类非城市规划分区实际分区时房产价格受属区特性影响外类似区更广泛供需圈特性会重影响
　　区域分析分邻区类似区两部分邻区类区估房产属区类住宅区商业区工业区文化娱乐区等估价时首先判定类次区域划分范围宜类判定考虑未发展 类似区指传估房产属区相类似区类似区供需圈概念解释供需圈类房产形成代关系面价格形成重影响
（2）分析估房产素进行分析判定房产效方工作程房产价格该房产效方前提形成分析应正确掌握估房产块条件街道条件条件环境条件行政条件等方面素邻区特征判断出效方
3．估价方法选择价格估算
（1）选择估价方法计划中初选估价方法阶段确认计算房产估价方法较基方法成估价法市场较法收益原法三种进行房产估价时原应王种方法三种方法利弊仅种方法易达正常价格房产适述三种法根具体情况加选择
（2）价格估算选定估价方法开始房产进行测算具体测算方法书章节专门述应该注意房产评估测算时政府规定测算标准应认真采土分等定级标准房屋新旧程度评定标准房屋耐年限房屋代议书标准等
（3）价格调整资料限制房产价格复杂性三件方法估出价格难致需进行价格调整进行价格调教前首先资料运等加检验复核容：资例选择运否项房产估价原应否般性素分析区域分析分析否适单位总价关联否适次2种估价方法估算出价格进行综合综合方法三种：①简单算术均②加权算术均赋予价格权重然综合出价格通常评估该房产适估价方法算出结果赋予较权重反赋予较权重③种估价方法计算出结果估伙方法计算出结果供参考估价员根检时影响价格诸素分析市场行情综合测算出结果作调整综合评估决定出估价额实际工作中决定估价额计算出价格估价员判断计算结果作参考
操作六撰写估价报告书
　　评估测算出象房产估价额应估价成果写成估价报告书估价报告书记述估价成果文件估价程中关数办法点结果正式书面形式反映出估价报告书形式式定型式两种定型式估价报告书固定格式固定容估价员必须规定形式填写改动填减式估价报告书根估价报告求设定容长短篇幅限报告书形式估价报告形式均少记载列事项：
1．项评估项目委托者联系领勘负责承接评估员姓名
2．估价象详细址评估日期报告编号等
3．估价象土面积建筑面积建筑物类型等．
4．估价象具备条件分析
5．评估
6．评估结果
7附关文件资料
份规范房产估价报告书应包含列具体容：
1．估价委托名称
应委信全称时应址确认服务象
2评估象目
（l）估房产名称类型明确估价象
（2）估价目
（3）估价时点
3．评估日期
反映估价工作期限起止日期
4．评估象综合说明
（1）坐落位置包括点区域门牌等
（2）途
（3）面积层次
（4）建筑结构功描述建筑部空间结构层部分功
（5）装修情况设备情况附属设施情况
（6）建筑情况反映建筑新旧完程度功影响
（7）房产周围环境
（8）评估象房产权利状况
5．评估原
　反映评估活动中适原评估立场
6评估
（l）权属资料
（2）工程预决算资料
（3）测绘图纸
（4）类定额单价资料
（5）类折旧税收物价城建收费理规定
（6）评估象类似房产实例价格资料
（7）规划资料
（8）周围环境资料
7．评估方法选择
8．评估计算分析
应介绍接选定方法进行数确定参数测算公式选等理计算程计算分析程作概括陈述关键阐明作出估价结理
9．房产价格评估结
说明种方法计算结果终调整修正正式估价结
10．评估组成员评估单位资格证书
操作七交付估价报告书收取估价服务费
　　完成估价报告书估价报告书交付委托估价者某问题作口头说明完成委托估价者估价服务然关规定收费标准委托估价者收取估价服务费
房产价格评估
章点
介绍土价格概念种类房产价格概念种类
分析影响房产价格素
介绍房产价格评估概念评估方法
案例
　　东方国际展览中心委托深圳房产交易该中心整体市场价格进行评估该中心商业性展览中心
　　估价员评估时整体分四部分：写字楼展厅宾馆会议中心 中写字楼采市场较法进行评估展厅宾馆采收益原法进行评估会议中心采成法评估　
　　估价员收集资料整理计算出展览中心市场价格：写字楼 59304万元．展厅26243万元宾馆124亿元会议中心25786万元
章前案例分析思考题
1房产价格评估方法？应？
2东方国际展览中心进行价格评估时什四部分采评估方法进行评估？
章结
1土综合体实际两部分构成：土资源土资相应土价格分解成两部分：土资源价格土资价格土资源价格土权价土资价格土价值价格土价格具体反映：租土开发成利息
2土价格种类繁含义交叉市场价格评估价格土权价格权价格拍卖价格招标价格协议价格基准价标定价抵押价格等
3房产价格房屋建筑价格房基价总房屋建筑价格房屋建筑商品价值货币表现房基价格土租资化房产价格分市场价格评估价格租赁价格抵押价格课税价格等
4影响房产价格素分素社会素济素区域素法制素素包括位置土形状面积质形势光线通风建筑物外观装饰部状况等方面社会素包括口状态社会治安状况政局变化状况等方面济素包括济增长状况财政金融状况交通状况工商业工资物价水等方面区域素表现商业区住宅区工业区等方面法制素包括国家制定土制度土法规房产价格理措施住房政策等外房产价格受购买者投资者心理素偶然素影响
5房产价格评估房产价值基础考虑种影响价格素综合情况房产实物形态货币形式表现
6．房产评估原包括：供求原房分离综合计价原法原代原效原收益递增递减原评估时日原等
7 房产价格评估方法包括：市场较法收益原法成法剩余法趋势法购买年限法土路线价法等方法特点互联系章房产价格评估方法作较详细介绍
复思考题
1什产价格？什房产价格？种类？
2影响房产价格素？
3房产价格评估方法？运？
章案例
委托单位
北京某房产开发公司
二评站象目
评估北京某贸易厦1991年12月底价值
三评估日期
估价报告书勘估日期始1991年12月19日终1992年2月28日
四某贸易厦概况
1989年9月16日开工l990年8月5日竣工总面积36000方米1990年9月10月室1～3层进行两次装饰
（－）座落周围环境：位北京站附距北京站约200米交通方便商业区行．开设商业饮食服务业理想段
〔二）结构功状况：框架结构二层层冷冻机房层水泵房水（层高低2．2米）八层（局部9层）1－3层餐厅厨房4 层写字间5—八层客房局部9层电梯机房水箱间
（三）情况装修设施供电通讯电视空调等
五评估原规（略）
六评估
（）委托单位提供工程预决算施工图等
（二）财政部1986年颁发国营企业固定资产分类折旧年限表
（三）北京市城乡建设委员会1989年颁发建筑安装工程概算定额工程间接费费定制北京市建设工程造价工程理处1991年11月25日颁发关第四季度竣工工程概算调价系数通知
（四）中华民国固定资产投资方调节税暂行条例
（五）北京市关饭店写字间客房收费标准参物交易价
七评估方法选择
该贸易厦设计属中高档综合服务楼优越理条件存较潜营收益分析确定采收益原法市场较法进行计算二法均值评估价值
八评估计算
（）收益原法
1收益原法计算公式
厦评估值（总收入总支出〕原利率计（r）
2原利率（r）选择
根1991年国库券利率年期存款利率国家计委规定折现率物价指数升幅情况计算投资回报率加权均求原利率9515 ％
3数明定
根北京市类似饭店餐厅客房写字间租费标准结合厦具体情况确定层租金收入出租率年总收入300万元
般标准确定常理费折旧修理基金土费税收等年总支出力100万元
年纯收益（a）年总收入年总支出200万元
年限60年已1年n59
根公式{a* [11(1+r)m]}r 计算厦评估值约2000万元
（二）市场较法
1参物简况
（1） 丰台区某楼砖混结构层高33～36米三层1990年5月交易价2230元／方米
（2） 宣武区某高层住宅框架结构层高27米18层1991年12月交易价3400 元／方米
（3） 海淀区某层住宅砖混结构层高27米6层1989年4月交易价2800元／方米
2计算结果
①系数调整表
序号 项目 　 增减 A90年5月 B9l年12月 　 C89年4月
1 年代 + 5％ 　 10％
2 区 + 92％ 639％ 　 639％
3 层高 + 24％ 　24
4 门窗 + 78％ 78％　　 78％
5 装修 + 102％ 　 102％ 102％
6 层数结构 + 564％ 36％
7 设备 + 3％ 3％ 3％
合计 916％　　 297 　　7579
②调整单价
A427268元／方米
B441286元／方米
C492212／方米
③均造价减折旧（12％）4480元／方米
厦评估值4480元／方米*3600方米1613万元
九评估结
　　采收益原法2000万元采市场较法1613万元均评估价18065万元方米5018元
章案例分析思考题
1试房产价格评估方法某实例进行评估
2试说明房产价格评估发展房产营作
房产营实务

房产整合营销
操作程序
第1操作环节：房产市场营销战略转移
第2操作环节：房产整合营销基程序
第3操作环节：房产整合营销误区防范
第4操作环节：房产整合营销障碍克服
第5操作环节：房产整合营销发展商求
第6操作环节：房产整合营销实战流程设计
指南
　　整合前房产领域热门话题整合营销美国学里衣食忧教授设计概念手册拘泥概念阐释房产整合营销实战模式出发发展商解决现实难题提升核心竞争力提供全方位解决方案期间令思考问题整合营销传播需集权者？
第1操作环节：房产市场营销战略转移
房产营销4P策略
　　传统4P理始创1960年美国密歇根州立学认市场营销根问
题解决四基素：
I房产营销产品策略（Product）
　　房产营销首素房产企业必须营销市场需产品生存房产市场营销组合中房产产品重容
2房产营销价格策略（Price)
　　房产开发建设买卖租赁抵押土出转等营销商品济活动必须市场规律济原实行等价交换掌握房产产品价格形成程房产产品定价方法灵活运种定价策略开展房产市场营销活动手段
3房产营销渠道策略（Place)
　　市场营销渠道决策房产企业重决策配销系统重外部资源通常需年营造建立起网络房产企业重部资源制造研究工程销售队伍设施相提表现许营配销业务独立房产企业服务特定市场承担重义务表现构成样种济实体系列方针济活动承担义务房产业逐渐呈规模发展态势营销渠道适应配销系统建立必
4房产促销组合策略（Promotion）
　　房产市场营销仅生产房产产品制定出合市场需求价格占领市场房产企业必须现时潜消费者进行沟通房产企业承担起沟通促销职责保证沟通信息效关键沟通容象频率配置完整市场营销沟通系统十分必房产企业必须中间商消费者类游企业沟通中间商身消费者公众沟通消费者消费者公众进行口头沟通2群体沟通均房产企业反馈房产企业建立门8制定效销售计划培训营销员设计优秀广告开展式样促销活动市场营销沟通组合——促销组合运作容促销组合四工具：广告销售促进推广员销售构成
　　房产营销中4C策略
　　lggo年美国劳特朋教授提出 4C理：
　　产品先搁边赶紧研究消费者需求欲求（C0nsumer wants and　needs）卖制造产品卖某确定想购买产品暂时忘掉定价策略吧快7解消费者满足欲求需付出成c0St）忘掉通路策略应思考消费者方便（conVen柏nCe）购商品请忘掉销售促进90年代正确新词汇沟通（C0mmunlcatons）
　　4C理运房产营销程序：
CONSUMER（顾客）果块土请先急考虑建造什样产品先寻找顾客解需什样房屋容量购买力COST（成）解顾客需什规格房屋先者虑运什样价格策略确定投资回报失计算提供顾客样规格房屋需付出成然结合顾客购买力决定价格策略利润标准CONVENIENC（便利性）忘掉通路策略固定销售渠道选择更消费者接销售方式中包括付款方式等顾客轻松购楼COMMUNICATIONS（沟通）忘掉促销服务产品顾客沟通动作出决策
第2操作环节：房产整合营销基程序
步骤A：认真研究房产消费者需
　　发展商开发房产项目购土找规划师建筑设计师籍专业知识灵感验搞出区规划建筑设计方案然施工然市销售切起然理成章4c理认样操作方式蕴藏着巨风险消费者出发发展商闭门生产产品 该理认研究探究消费者真正需欲求进行规划 设计确保项目终成功房产投资消费者讲项相投资购买行高度复杂消费者生活历受教育程度工作性质家庭结构审美情趣相物业品质需求侧重点 相解满足消费群需求实属易 4C理认解满足消费者需欲求仅表现时处热情应始终贯穿楼盘开发营理全程
步骤B：算清消费者意付出成
　　传统计算房产单位成方法简单易行：土成十建筑成十配套费成十利润等定价方法更深发展商喜爱现实运4C理认完全厢情愿末倒置：消费者排斥价格体系外实际消费者认付出该价格相应甚超额价值时交易成现实 企业真正获取利润 该理正确定价方法应该清楚消费者满足需欲求 愿意支付成成单指消费者投入金钱综合 概念包括消费者投资必须承受心理压力化解降低风险耗费时间精力金钱等诸方面包括济学讲机会成 消费者购房时专业验足信息称选择时间仓促等原必然会面系列风险：总体规划设计否合理户型结构否适 建筑质量否优良配套设施否完善交通条件否改善否时交房入伙面积分摊否合理装修质量物业理水项目相关法律手续否齐全购物业否升值购物业否际圈认等等风险程度决定消费者必须投入精力时间少决定物业满意程度终决定愿意投入少金钱成非常复杂方程式 全面解读方程式方法深入调查专业研究时准确探明消费者 需求采取切行措施切实消减低消费者置业风险求设计规划时强调突出区环境户型建筑性创意高信誉度优秀施工企业施工确保建筑质量提供良售前售服务提前物业理纳入项目开发规划销售施工等环节事实成效建立消费者产生充分赖感企业形象品牌声誉营造品牌工程重性品牌发展商专业化规范化运作机制屡屡成功积累减轻消费者购房心理压力
步骤C：切实消费者提供购买方便
1咨询销售员培训咨询销售员线消费者接触沟通力 服务心态知识素养信息掌握量言语交流水消费者时解掌握物业情况消费者购买决策着重影响目前房产销售员 素质普遍偏低公认事实发展商教育培训方面量工作做
2信息资料提供少消费者说辈子次购楼没 购买验购买行非常谨慎购买前需方收集资料反复较权衡发展商必须秉承切客户挑选合适家理念消费者提供涵盖方面甚包括竞争手真实资料赢消费者信消费者提供真正方便
3设立更销售网点房产特殊商品消费者挑选考察时间较长较 权衡次数消耗精力引入店铺式连锁式概念构建 信息网销售网消费者提供便捷价格质量信息完全统服务改变原购房方式方便消费者购房重手段
步骤D：双互动沟通
　　4C理认传媒消费者接受信息模式已发生深刻变化：媒体分散细化种媒体难接触目标消费者天成千万信息包围消费者法深入信息质常信息表面文章误导久久消费者会传统传媒产生怀疑特剂量单媒体宣传媒体零散化消费者认知模式指导广告创作意义重传达广告信息够通适媒体接触目标消费者消费者头脑中原资讯观念相契合时沟通成功激起消费者兴趣注意终消费者接受说话式广告构成沟通障碍造成广告浪费 理广告创作发布遵循消费者——广告广告公司——消费者样消费者中消费者中完整程广告创作前必须广泛深入调查研究确切掌握目标消费者构成文化社会收入心理等状况通调查测试确认消费者关注利益点富性创意方式表现出达消费者双式沟通样确保广告效果100万广告产生1000万效果 外沟通方缺乏创新：首先选择媒体方式守旧老局限报纸电视广告户外广告电台广告运直邮DM网络广告善更没尝试新媒体创造第二活动沟通少开发商忽视实际活动策划实施更加事半功倍消费者开发商设计单位户型研讨会准业进入工参观未家园现场考
察活动业物业公司员工联欢活动正开发商消费者沟通？断创新沟通方式丰富沟通容层次提高沟通价值促进项目销售提升品牌价值
步骤F：建立消费者资料库
　　分析出4C理出发点中心点消费者离开消费者透彻深入解C’难真正付诸实施求房产商快建立消费者资料库房产企业资料库容少包括方面：
第消费者入口统计资料消费者姓名性年龄教育程度职业收入家庭结构住址通讯办法等
第二消费者心理统计资料消费者喜购买态度购买求现场购买时情感反应性格心理特征等
第三消费者购买记录
　　掌握手详细真实消费者资料贯彻实施理基础根资料库信息开发商量身定做消费者提供种便利激发购买欲求 第性化理念规划设计出充分满足消费者高需求区空间布局景观环境建筑风格室居住生活空间
第二直接信函ON贺卡等方式消费者进行交流沟通消费者感亲切惊喜精美楼书准确直接邮寄目标消费者必动坐等前索众传媒发布广告更加简练直接直抵消费者心理深处沟通具高效力
第三择取恰时间点适合方式消费者提供咨询楼购买等方面建议服务消费者带真正方便提高成交效率
第四确定出企业合理利润消费者欣然接受甚倍感物
超值价格加速资金回笼速度树立良企业形象国尚没建立非常专业消费者资料调查收集统计分析公司房产公司实力足意识末基没开展关信息资料库建立工作建立起实高效资料库呢？目前较行资料收集办法：
（1）收集已购公司商品房消费者材料业生资料做齐全深入
（2）利类市场调查市场问卷机会收集消费者资料
（3）跨行业互动促销获取相关消费者资料
（4）房产中介公司发展商交换非竞争性资料
（5）成立类似深圳万科产万客会购房俱乐部方式收集
（6）组织相关层次联谊会方式收集
（7）会员制俱乐部购买
（8）专业市场调查公司购买
（9）灯饰建材家具百货保险等相关行业购买
（10）创刊物报纸获取相关消费者资料
第3操作环节：房产整合营销误区防范
误区A：消费者里定位产品卖点
整合营销传播消费者中心消费者需什定位产品卖点
误区B：建立消费者群体资料库余
　　毫疑问消费者潜消费者资料库营销组织成功关键问题：资料库营销巨需断进行固定投资日济情况组织言投资资料库需决心许营销理甚高执行长认市场利量市场技术促销活动直效营销事件营销等花费变动成断投资固定成发展消费者资料库合理
误区C：核心环节传播
　　整合营销传播营销模式整合涉企业部理念形象理组织变化仅营销界传播界决定
误区D：规划模式外
　　传统营销规划模式确外面流程组成：
　　1 销售目标
　　2 销售成
　　3 目标利润
　　4 销售资金
　　5 资源分配
　　6 媒体选择
　　7 目标实施
　　明显样流程非常动整合营销传播化动动产品服务客户吸引营销努力客户拉进
第4操作环节：房产整合营销障碍克服
　　整合营销计划障碍视组织形态差异相信想成功话须四必素：
必素A：整合营销传活必须高层开展
　　组织结构事业形态整合营销传播计划必须高层理阶层开始拓展渗透整组织法中层基层开始方领导非常重高执行长官必须动支持整合营销传播计划扫阻碍意味着仅财务支持积极种指导式提醒式甚鼓舞方式加支援公司员工均清楚解整合营销传播重性必素B：消费者导营销
　　整合营销传播效运作该组织必须注意消费者时关心阶层消费者吸取关资讯便解满足消费者需求仅限制造产品提供服务说必须营销计划更迎合消费者更重必须遵循彼．杜拉克原：公司建立满足消费者需目部分营销组织言会变革营销传播成功必备条件
必素C：传播必须成实际效竞争优势
　　整合营销传播成功组织需认清传播重竞争武器产品具质性配销通路类似价格差异高层次顾客服务变普遍奇厂商唯竞争武器仅传播安排消费者关系事实传播必须成实际效竞争优势组织市场继续生存需理阶层采新思考方式传播新概念
必素D：传播活动必须中央控制
　　日市场竞争中集中化合传播功必备唯中央控制组织高瞻远瞩传播计划建构完整策略唯计划策略公司建立品牌市场屹立摇组织中传播功必须公司领导阶层掌握必须视活动财务公司功般规划组织良传播策略固然获局部成功全面性成功疑须赖整企业运作通盘7解通掌控传播计划必须协调运作营销组织必须致力消费者建立清楚简单关系年代传播重绝非技术性理员基层员工掌控牢控传播掌控公司未
操作环节五：房产整合营销发展商求
发展商角色扮演
　　发展商风险收益强机构通工程资金总控达操作整整合程发展商市场利益提出问题交热冷线证解决问题改善提高工程整体形象优化市场表露系统促进销售实现作事物两方面发展商提出高质量问题冷热线路够相应推出绝妙完备解决方案工程成功关键发展商通冷热线机构选择组合支高素质专业队伍服务确认机构程中项重决定实施发展商组合形式分：
1机构招标方案：机构产品适应力进行考核出强者参
2品牌招标方案：机构组成服务品牌进行考核然组合中机构强组合强工作默契协调性
3补充招标方案：发展商根身薄弱点工作需求适邀请机构加入工作组合成涵盖整房产操作机体直接参决策项目进行
　　里需讨：发展商否确认权力交某特定体进行操作重决策权发展商执掌发展商重事件决策包括：
1前期总体策划机构提交市场调查分析预测进行评估便作出相应工程市场情况判断纳提出工程总体求交冷热线进行风险预测讨
2规划策划设计部门提出工程设计方案进行审核批准实施
3总体策划提出销售策划书进行审核批准
4销售代理提出销售目标书进行分析工程资金衡批复
5广告策划制订广告策划书中广告预算进行审核确认
6销售代理提出客户签约中价格进行批复等等
第6操作环节：房产整合营销实战流程设计图：
　　房产整合营销营销环节高度专业化分工基础通市场渠道围绕具体项目专业性营销机构形成种专业互补型互利型组织诸资金智品牌社会关系等房产营销相关素进行整理组合形成合力高效运作形成投资决策物业销售全程系统控制进实现预定营销目标种新型市场化房产营销模式房产整合营销涉工作环节言包括市场调查研究目标市场确定相应产品（劳务）设计策划组织生产销售方案策划市场推广销售售服务反馈信息搜集研究等说贯穿房产投资开发全程
步骤A：（发展商）设想理解
　　发展商项目设想理解般市场调查发展商认市场目标定位时理性思考直觉关重
步骤B：设计理念
　　年房产开发中某楼盘规划策划中断引进国外较先进理念供发展商参考建筑外墙轮廓色彩处理建筑外层围墙艺术处理区部绿化造景处理建筑部房型布置安排结构变化等极具性化整合程中规划策划思路（设计理念）沟通规划建议书形式设计部门提出规划设计书涉容：基布置图基绿化布置设计
先期导物业理
操作程序
第1操作环节：理解先期导入物业理
第2操作环节：物业理前期介入市场价值
第3操作环节：物业理容设定
指南
　　想知道项目旺销秘密？规划设计方案没物业理单位签字实施施工结算没物业理单位签字付款物业理全方位参项目质量监督某热销楼盘发展商明文规定优期导入物业理实战操作手册项目制胜战略角度系统讲述获竞争优势奥秘
第1操作环节：理解先期导物业理
　　策划包括物业理规划建筑规划处：站角度发现数建筑设计院规划设计时未充分准确考虑日物业理住户造成麻烦物业理公司带7便甚困难空调机安装排水考虑失误造成影响制冷效果装修困难铁围栏铁制材料造成日保养负担等情况说明设计院物业理问题欠考虑时物业理公司熟知问题方面提出专业意见规划初期积极引进物业理观念物业理规划设计建筑安装机电设备营销推广等专业层面进行互动鉴物业理服务物业开发初始基础工程建设开始介入时全面介入通常位熟请工程设备专家参该专家根物业理需关结构设计设备配置等技术性问题提出专业意见参部分工程施工监时培养未物业理技术骨干物业理全面介入应该销售工作开始前配合销售物业理专家应该售前完成工作：
明确服务容
明确设备配置
确定组织架构
明确财务预算（收费标准）
完成理份额计算
完成合文
系列工作完成通常须两三月时间
第2操作环节：物业理前期介市场价值
马炮未雨绸缪
　　提起万科物业化性化似成代名词绝少知道提前介入提前介入长效服务概念物业公司接某楼盘前代表业利益先期介入楼盘建设
　　起初成立专业职部门负责公司属房屋维修投诉协调量事隐患杜绝萌芽状态站业角度怕服务时维修位疲奔命会满意正社区破案率高件值炫耀事发案率等零社区安全会居民认
　　物业公司改初灭火防火规划设计方案出台前介入方案修改优化决策时理实践程中掌握信息反馈设计师设计时充分考虑业生活物业理实际需提高设计品质专业监理公司开发商间合关系工程验收旦结束续服务长效服务’必须公司维修服务着想整工程物业理身续服务密切相关荣辱现承建商非常理解欢迎初抵触情绪理员材料现场取证工甚砸专业理员相机问起什万科精神想推行提前介入样断创新走时开始跑精神吧
物业理前期介入作
前期介入—移交接—期理种模式物业理完整模式
第物业理前期介入利优化设计完善设计细节
　　年3月份深圳庐山置业限公司发展嘉汇新城出现持续旺销现象分析旺销原优越理位置外物业理前期介入起非常积极作发展商明确规定祝划设计方案没物业理单位签字实施施工结算没物业理单位签字付款物业理全方位参项目质量监督嘉汇新城设计方案中物业公司提出10项意见建议发展商采纳8项收优化设计完善细节作
第二物业理前期介入利提高施工质量
第三物业理前期介入利物业功定位确保物业功
第四物业理前期介入利物业公司日理利促进销售
　　物业公司提前介入发展商讲谓百益害丰富发展商设计思路节约建造成提高市场竞争力增加卖点设计师设计带定理想性规划设计出房屋未业实际生活需会定距离承建商呢？果质量问题返工延误工期造成更浪费果实行提前介入防微杜渐问题会限度避免
第3操作环节：物业理容设定
容设定A：日常理工作
　　物业理公司应遵循原制定明确理程序高效操作程序文件严格执行
（l）遵循国家方政府关法规
（2）执行关物业营理规定
（3）遵循关物业理总
（4）维护客户理单位正权益
（5）建立系统全面物业理社会化体系
（6）健全具操作性程序文件
（7）确立工作程中明确标识具追溯性
1物业理日常工作包括容：
（1）物业理区安全保卫清洁绿化消防
（2）房屋建筑公部分机电设备公配套设施维护理
（3）住户装修理
（4）车辆理
（5）客户档案理
2安全保卫
（1）关部门解物业理区存治安问题制定治安案件发生率控制标准
（2）制定物业理区治安理条例保安员岗位职责保安工作作业指导书3清洁
（1）根物业理区房屋公场配套设备特点制定清洁保洁率标准
（2）制定物业理区清洁卫生理条例保洁员岗位职责保洁工作作业指导书
4绿化
（1）根发展商求参制定绿化方案承担绿化方案实施
（2）制定物业理区绿化完率标准绿化理规定
（3）明确绿化员理规定岗位职责作业指导书
5消防
（1）关部门解物业理区存消防隐患制定消防设施设备完备率火灾发生控制率标准
（2）制定物业理区消防理条例消防工作容明确责
（3）制定消防设施设备理维护规定作业指导书确保消防系统符合国家规范求
6水电设备理维护
（1）解关水电设备出现问题存事隐患制定水电设备障率维修时率合格率控制指标
（2）制定水电设备维护理条例作业指导书保证达应性指标
（3）制定水电设备维护员理规定岗位职责
7房屋建筑公部分公配套设施维护理
（1）解物业理区房屋建筑公部分公配套设施存问题事隐患制定相应完率维修时率验收合格率指标
（2）制定房屋建筑公部分公配套设施理规定
（3）制定房屋公配套设施维护员理条例岗位职责反作业指导书
（4）业生行出租房屋公配套设施物业理公司必须求业政府关规定完善相应手续制定承租理规定
8住户装修理
（1）制定住户装修理规定明确装修范围肘间垃圾处理装修员理完善装修申报手续
（2）建立装修检查监督制度明确责确保房屋结构区消防防盗安全环境卫生受影响
9车辆理
（1）车辆理包括机动车非机动车理
（2）制定物业理区车辆进出停放行驶理规定明确责岗位职责作业程序
（3）制定停车场行车棚完率维修时率合格率标准
10客户档案理
（1）客户档案包括客户关类住资料申请表格维修记录合协议收费记录等
（2）建立客户档案理规定明确责岗位职责作业程序
容设定B：阶段性工作点
11物业理工作般划分三阶段：
阶段：前期介入住前
阶段二：住业委员会成立
阶段三：业委员会成立全面入住
12前期介入阶段物业理公司作独立营法企业发展商签订物业理区委托理合明确责权利开展工作：
（1）组建理机构
（2）发展商求作物业理顾问参规划设计
（3）国家规范代表业物业理区实施全面验收
（4）确定理范围容制定理服务费收费标准
（5）准备入住
13入住期间物业理公司应做：
（1）物业理区实施正常理服务
（2）保修期肩负着解决职责范围业提出房屋公配套设施返修
（3）协调业发展商建设单位关系督促协助发展商建设单位解决业生提出关房屋公配套设施方面问题
（4）建议保修期期满时代表业生产权范围物业进行次全面检查
14八住达50％半数业意物业理公司应做：
（1）会发展商政府部门组织召开业会选举产生业委员会制定章程明确权利义务
（2）终止发展商合修改业委员会签订委托理合明确责权利
容设定C：便民服务
15物业理公司应理区设立民服务具体项目根物业理区特点身实际情况确定
16便民服务
（1）分偿服务偿服务两类容价格应透明化
（2）偿服务成费理服务费中支出偿服务价格应政府关法规执行
17建立民服务理程序作业指导书明确责规范服务员语行
容设定D：业日常沟通
18业日常沟通包括形式容：
（1）通电话信函张贴公布面面等形式处理项客户关事务
（2）通登门约见形式定期定期拜访客户
（3）通组织专题系列活动开展社区文化活动
（4）应邀参加列席业会业代表会
19物业理公司高层理员应高度重视业日常沟通保持业良关系
20通业发生违背理规定发生愉快事件时物业理公司必须坚持采取制裁性措施应通正面协调直寻求法律援助
容设定E：处理客户投诉
21物业理公司应遵循公司营原规范客户投诉处理程序：
（1）接投诉时首先假定工作存问题：
（2）出现投诉定时反映信息
（3）面重投诉问题第负责亲处理
（4）处理投诉程中应正确握新闻媒体关系
（5）满足客户求时应遵循公司营原办事客户求违背公司营原应寻求法律援助
22物业理公司应时分析总结客户投诉案例列入岗位培训教材中
容设定F营造社区文化
23社区文化包括社区文化氛围社区文化活动两方面社区文化活动促进社区文化氛围形成社区文化氛围促社区文化活动层次提高住户业余生活容丰富
24物业理公司应营造社区文化工作列入日常工作日程加重视
25社区文化氛围体现方面：
（1）物业理区整体精神风貌
（2）家庭生活方式：
（3）住户邻居关系
26建立物业理区精神文明建设公约通设立专栏印发信函等形式广泛宣传物业理公司位员工应严格遵守起模范表率作
27社区文化活动种类型包括：类竞技表演旅游购物培训班夏令营节日庆祝活动政府组织类精神文明活动
28开展社区文化活动物业理公司应：
（1）分析住户构成充分解住户格求
（2）针层面制定类社区文化活动方案费标准报业委员会通
（3）提供逐步改善活动场
物业理常识
物业理什时候开始介入？
　　物业认房产业机组成部分房呀产业房产投资开发建设流通售服务环节组成综合性产业物业指房产业流通售服务环节言说房产实建筑形态完成开始进入流通消费领域相应企业通服务追加价值时房产成真正意义物业时实现房产价值增值宜提倡物业早期介入
◆ 业户回事？
　　业指特定物业产权包括根租约授予（）继承权期限时享继承权然法适时候业包括物业产权代理授权代表户指物业契约租约中明确指定该物业享权法然适时候户指法然雇员承包商代理许证持邀请士户名义正进行工程作业业批准承包商现实社会里业户相互独立处法行政控制合第种情况某公司房产开发商里购物业租法然果业户属某家企业集团行政事业单位属第二种情况然果某法然获某物业产权物业业 物业户
◆ 物业理收取费收税？
　　建设部办公厅目前省治区建委（建设厅）直辖市计划单列市建委（市政委）房局（住宅局）转发国家税务总局关物业理企业代收费关营业税问题通知（国税发（１９９８）２１７号）
　　物业理企业代关部门收取水费电费燃（煤）气费维修基金房租行属营业税服务业科目中代理业务物业理企业代关部门收取水费电费燃（煤）气费维修基金房租计征营业税事项代理业务取手续费收入应征收营业税
　　维修基金指物业理企业根财政部物业理企业财务理规定（财基字（１９９８）７号）规定接受业理委员会物业产权委托代房屋部位维修基金公设施设备维修基金
◆ 物业理公司应履行义务责？
　　物业理企业受委会房产消费者委托承担居住区物业理物业理企业应委托单位签订委托理合
　　物业理公司应承担义务包括：
　　１．全面履行物业理合房产消费者委托理房屋设施公部位进行维护修缮承担居住区区物业保安防火绿化绿扩清扫保洁房产消费者日常生活必需便民服务
　　２．接受物业理委员会居民监督
　　３．重理措施提交物业理委员会审议决定
　　４．接受房屋土理机关行政理机关街道办事处指导监督
　　５．发现违反法律法规规章行时关行政理机关报告
　　关物业理公司应根国家规定结合辖区实行情况制定较具体义务责条款公众方便房产消费者解监督
业物业理公司业会违反物业理规定应处理？
　　
　　业未物业理服务合交纳物业理服务费物业理企业日加收应交纳费３％滞纳金者约定加收滞纳金
　　物业理企业违反物业理服务合约定应承担相应违约责造成业损失应承担赔偿责
　　业会业代表会业委员会作出决定违反条例市房产局者区县房产理部门应责令限期改正者撤销决定通告全体业
◆ 业会职责职权什？
业会者业代表会行列职权：
（１） 选举罢免业委员会委员
（２） 审议通业委员会章程业公约
（３） 听取审议物业理服务工作报告
（４） 决定物业理重事项
业委员会应维护全体业合法权益履行列职责
（１） 召开业会者业代表会报告物业理实施情况
（２） 选聘者解聘物业理企业物业理企业订立变更者解物业理服务合
（３） 设立物业维修基金负责该基金筹集理
（４） 审定物业理企业提出物业理服务年度计划财务预算决算
（５） 听取业意见建议监督物业理企业理服务活动
（６） 监督公建筑公设施合理
（７） 业会者业代表会赋予职责
◆ 已售房改公房交纳物业理费？
　　根北京市普通居住区物业理服务收费暂行办法（京价房字（１９９７）第１９６号）规定北京市普通居住区物业理收费项目分住户交费项目产权交费项目两类中住户交费项目应购租住房者行交纳产权交费项目应区拥房屋产权前段时间交纳
　　根该暂行办法第五条房改规定出售公住宅楼房单位购买安居楼房职工单位应关规定负担产权交费项quot中包括绿化费化粪池清淘费理费修费中修费区公设施维修费电梯费高压水泵费公电视天线费
　　规定关方面测算出套６０方米层住宅包括修费户年交纳物业理约８５０元中住户交纳１０８月９元产权分担７２４元月６２元样面积高层住宅户年交纳物业理费约１４１４元中住户交纳１０８元月９元产权分担１３０６元月１０９元
　　购买房改房职工需暂行办法中规定收费标准交纳中住户交费项目该项费包括装修房屋垃圾外运费保洁费项费统收服务费车辆存车费机动车丰车费等中常规性收费包括保洁费（３元户）保安费（５元户）项费统收服务费（１元户）般户月９元全年１０８元
◆ 公住宅售理服务费收取什规定？
　　公住宅售理服务费商品房物业理费海市房屋土理局海市物价局规定公住宅售理服务费收费标准：
（１） 居住房理费：
　　层住宅户月４．５－７．５元
　　高层住宅户月５－１０元
　　具体收费档次划分幅度业委员会委托物业理单位商定
（２） 高层住宅电梯水泵运行费：
　　月方米建筑面积０．５５元中房屋业直接支付０．１５元房屋修缮基金中列支０．４元（底层原始结构中电梯停楼层住户予摊算
（３） 售公住宅区域执行全市统非居住房标准营业办公房理费租金２５％计算产权支付
（４） 保安服务费
　　住宅户月３－６元房屋住户支付非居住房屋方米建筑面积０．２－０．５元月计算房屋支付
（５） 保洁服务费　　
住宅户月３－６元房屋住户支付非居住房屋方米建筑面积０．２－０．５元月计算房屋支付
具体收费标准物业理企业业委员会协商确定
◆ 物业理收费项目构成
　　１． 房屋建筑设备设施部位设备维护维修保养费
　　２． 部位设备设施日常运营理费
　　３． 物业范围市政设施道路维护维修费
　　４． 物业物业程中维护公环境安全清洁秩序优美求物业营进行理服务费
５． 物业求物业营提供特殊专业服务项目付出费
住宅区建设理
章点
　　阐明住宅区建立利发挥城市功综合发展说明住宅区功特点理原理模式住宅区理服务基容
案例
广州天河区某住宅区1992年开始兴建1995年3月住户住该区商品房400套时入住 200户家住户入住时配套工程未完工电网铺设缓慢9月完户居民电表容量仅15千瓦离广州户居民电表容量4千瓦6千瓦标准尚距离电力足影响区水供应停水常电天天停供电足物业公司控制总电闸烧保险丝跑闸事常发生电工竟贴出告示住户天午17时休息日．找维修结果时停电两三天入住年前户预交5000电话费公司统住户装电话1995年7月钱未交电信局
区配名保安员周围区工程施工闲杂员常滞留区住户没安全感
　　刚住进住户搞装修乱倒淤泥居民卫生意识强乱倒乱扔垃圾加道电网工程正施工致垃圾遍污水横流臭气熏天片狼藉居民苦堪言　　　　
　　种情况入住居民未真正感受住新居欢乐感寝食安误进虎口
章前案例分析思考题
1城市新建住宅区理原容认天河区某居住区问题出什方？
2试根居住区实际提出解决存问题方案
章结
1城市般说国家区政治中心济中心文化中心社会生活中心城市般具政治功济功文化功社会生活功城市导功发挥优势
2实践证明综合开发兴建综合住宅区解决城市住宅短缺提高居民居住水质量发挥社区服务功城市功效途径
3住宅区指达定规模．基础设施配套较齐全居住区住宅区特功：城市规划求建设配套充分发挥城市功公服务设施较齐全环境绿化美化居民文化休息娱乐体创造安全文明文化氛围利际交利建设社会义精神文明居住区特点：开发建设集中化功齐全样化房屋设施配套体化投资元化产权样化
4住宅区理总原贯彻住户负责方针房房维修房满足住户日益增长社会生活文化需具体说住宅区理原：坚持服务第户宗旨实行统理综合营注重精神文明建设建设优秀社区文化
5．住宅区理模式：房理模式街道办事处理模式街道办事处三结合理模式开发公司专业理模式专业性物业公司理模式住宅合作社模式等新建住宅区应逐步推行物业公司理模式选择住宅区模式贯彻制宜协调关系调动积极性服务住户优化环境理位等原
6．住宅区理基容包括：住宅区房屋建筑设备市政公设施绿化卫生交通治安环境容貌等理项目进行维护修缮整治住宅区服务分常性服务特定委托服务两类常性服务清扫治安保卫市政公设施保养等项目月住户收取定服务费特定委托性服务电梯理维修服务发电机房供水泵房水设备理服务代车辆房屋等物业公司特定特种服务种营收益补充区理费
7．住宅区理服务应达标准：房屋完率达90％市政系统完率达90％卫生清洁率达95％消防避雷装置完率达100％绿化覆盖率达30％房屋设备维修率达98％群众满意率98％种费收取率98％治安事率2％
8．搞住宅区理必须创造必条件规划建设先行建立健全效组织理机构必须制定必理制度建立支力理队伍
9．新建住宅区应成立住宅区理委员会委会决定选聘续聘物业公司物业公司权选聘专营公司承担专业理业务
复思考题
1居住区特功特点？
2试述住宅区理原基容
3说明新建住宅区组织机构相互关系
章案例
广州市穗华公司完成新区开发旧城改造务中花力气投入巨额资金推动新型住宅区理服务实行规划建设先行建结合原建成区继续承担义务请城公安等部门清区量违章建筑偿投资100万元区建设园林景点种植花卉树木区绿化起然会街道办事处派出组建理委员会建立区理项规章制度成立环卫队治安队绿化队生活服务队等等专业队伍具体落实项理服务工作住宅区理服务工作取显著成绩昌乐园市部门评花园式单位晓园新村东赢春晓评羊城优秀绿化景昌乐园起市部门组织优秀绿化景评中分获二等奖市建委组织全市区建设理评中列第三名面区优美景观禁吟诗抒情：身居闹市觉闹鸟语花香入画山

房产市场营销
章点
　　房产市场营销房产开发营公司整营活动重组成部分
　　章房产场营销特点予详细介绍时种常见销售方式作出说明房产市场营销策略房产市场营销活动核心
　　章方场营销策略中产品定位．销售渠道策略定价策略促销策略分予讨
　　租赁作出售种特殊形式具特点租赁租金收入方式修订章租赁方式特点租金收入修订方式作适探讨
　　房产出售租赁程序合等关操作实务予粗略介绍
章前案例分析思考题
1威海市城市建设综合开发公司产品定位什细分市场？该公司什样进行产品定位？
2认定位细分市场？
案例
威海市城市建设综合开发公司营销普通住宅
　　弹丸威海资质房产开发公司61家房产市场竞争异常激烈海市城市建设综合开发公司投资开发重点放建设普通住宅相适应商业服务业房该公司米取两条硬措施：力避占耕土节约开发出金力气非耕进军致力开发山坡荒滩危房棚户房占1993年半年开发利非耕28亩节约开支120万元二广泛招揽成立住宅建设设计院年开工12万方米普通群众住宅均公司成立住宅建设设计院行设计节约设计费60万元措施力三材（木钢材水泥）等建筑材料价格暴涨住宅造价基控制方米560元左右竣工适合中等消费者56万方米普通住宅争购空全国房产业景气形势中威海市城市建设综合开发公司呈现出生机勃勃景象
章结
1房产市场具般商品市场营销特点市场供求具长期供刚性短期供求失衡度较特点产品具空间移动性产品销售价格划性特点购买具购买者外延产品求高购买决策高度介入特点
2房产开发营公司司预售次付款销售揭销售分期付款销售销售赠物销售中选择种全价销售方式选择零星出售租赁方式
3优惠价出售优惠折价出售公房出售两种形式
4市场营销策略分产品定位策略销售渠道策略定价策略促销四策略包括市场调查市场预测市场研究房产产品定位首环节市场细分产品准确定位前提销售渠道策略解决房产开发公司采直销八式代理中介销售方式问题销售渠道选择应考虑产品市场企业身代理中介条件诸素房产开发营公司采利润化定价需求弹性定价供求关系定价策略低开渐高定价高开渐低定价稳定价格定价优惠价格定价等促销定价策略房产促销手段分员推销广告营业推广服务等方面
5房产租赁房产出售特殊形式具价值零星分割出售等特点租金收入修订方式等额租金收入方式租金收入年修订方式租金收入固定年限修订方式房产开发营公司根营目标灵活中作出选择
复思考题
1房产市场营销什特点？
2房产开发公司通常采什促销策略？
章案例
　　中国四川成93国际熊猫节房产交易博览会成物业投资总公司推出三年售房举措短短10天售出商品期房现房 5500方米成交额达700万元成交额继续断扩成物业投资总公司售房特点次交清全部房款期入住交付房款入住满三年时退全部原房款购房者住房购房者时公证机关进行公证该公司推出房价方米1200元左右类房价方米800元左右期短挑战性吸引力强实属罕见
章案例分析思考题
1该公司售房真正意图什？
2该公司承受压力三年需偿少息？认该公司采三年未售房应该具备什条件？（设年通货群胀率10％）
3敢采售房营方式？什？
房产营法制理
案例
　　1991年半年国房产业进入发展进入全国性房产热中热调1993年全国进入房产宏观调控时期许方度热度厥振
　　房产业沉寂兴旺十分值赞许事物发展样离开客观条件发展必须时矫正兴旺调整理成章矫枉正会房产业陷停顿中许企业损失惨重
　　广州房产业发展特色1991年全国房产热中头脑冷静适控制做快速发烧1993年进行宏观调控中适度推动冷冻继续保持较高增长速度正原广州市市长黎子流说广州市房产业升快站稳跌慢
奥秘？广州断完善居产法规规范房产市场规范政府企业行直接相关
章前案例分析思考题
1广州房产业较稳发展案例请提出全国房产营稳发展策
2房产营企业面宏观济环境房产市场变化应采取营策
　　改革开放国房产业发展快房产业高速发展国家提供量基础设施厂房商业楼宇写字楼宇住宅等国家财政带笔收入调整消费结构带动相关产业发展活跃市场济作出突出贡献时出现诸批热圈热开发区热等房产热投资规模投资结构失衡市场需求潜力城镇普通住宅热起突出反映出国房产开发营中理薄弱秩序混乱等问题求必须力加强法制理严格执法房产开发营走规范法制轨道
章宏观济角度重法律法制意义说明房产行政单位实施房产营法制理问题
面城市土营法制理房产营法制理房产市场法制理房产营企业法制理等方面分阐述
章结
1 改革开放国房产开发营发展快出现房产热房产投资规模城镇普通住房建设热起等问题解决问题房产营走稳高速发展轨道房产营法制理面紧迫问题
2城市土营方式两种：专门事土进行改良提供建筑段土营事土改良时进行建筑物开发营房产营国城市土营模式容土权出转两方面土权出营方式拍卖招标协议三种城市土权营转通土者直接营土者建造房产出售出租土权直接转三种具体形式实现
3国目前外商投资开发营成片土中外合资中外合作外资独资三种外商投资开发房产审批程序：立项审查规划设计选址定点开发企业资质审查土出审查外商投资企业合法性外商投资真实情况审查外商开发营企业开发营性质营范围企业成条件审批手续否健全外商投资成片土开发营享政策税收优惠
　4必须加强城市籍理城市土实行效理
　5国宪法等关法律规定国土权法出转城市土偿制度作出明确具体规范
　6日前国房产产权统划分全民公房集体制房屋公民私房产代产拨产军产外产中外合资产宗教产等收房产应纳入国房屋产时法制理1993年12月31日前标准价购买公住房职工拥部分产权1994年起标准分配面积实行成价出售公住房产权
7房产产权登记确定权属必备条件规定登记范围房产必须登记办法规定申请房产登记具体程序：申报验证查丈确权审查发证必须加强产籍理
8房屋出售必须签订合类合具转移产权合标作特殊商品房屋双务偿合等特征房屋出售合事双方合条款达成致合成立合事享受权利承担义务国家房屋买卖严格规定必须遵循定程序
9房屋租赁关系形成必须法律形式确定签订租赁合该合具特征：定时期间转移房屋权双务偿关系债权关系物权性合订立变更终止严格程序扣条款规定事双方享权利承担义务
10 房屋修缮理具服务生产双重性技术性营性常性等特点房屋修缮责标准产权属约定责确定相应承担修缮费房屋修缮必须实行综合理包括计划理定额理劳动理
11房产市场理总体目宏观微观搞活死活乱具体说建立完善房产市场体制企业创造等竞争币场环境切实实行政企分开房产中场进行宏观调控房产市场理原遵循客观济规律宏观调控微观搞活统领导分级理相互协调：灵活运种理手段进行理进行房产市场理综合运济手段法律手段行政手段
12保持房产交易正常秩序国交易体客体场交易程序应相应法律加规范目前必建立集中统房产交易国实行商品住宅价格申报制度必须加强土市场价格法制理协议出价格低招标出价格应政府出具标书规定价格投标者竞争结果准灵活加确定拍卖价格应预测土级差收益垄断收益基础制定远高土开发成底价终取决公开拍卖卖竞争结果转价格应市场价格基础
I3租赁房屋取合法租赁权利受法律保障双方事应时房产理部门办理租赁审核手续合理制订房租标准房屋租赁关键租赁价合理做租养房租造房兼顾民负担力坚持原性灵活性相合房屋租赁巾场中房屋租赁理坚承租户服务维护公财产权利义务相致充分发挥房屋效原
14广义房产营企业包括进行房产开发交易服务企业狭义房产营企业仅指房产流通领域进行类营活动商品济组织独立法营范围特点房产营企业分房产营企业（营重点细分房产综合营企业房产租企业房产理服务企业三类）房产开发兼营企业房产中介服务企业房产营企业没房产营资格营单位组成联合企业等类型
15房产营企业进行法制理房产业继续着宏观调控预期方发展保证事房产营企业设立变更终止应法律规定进行资质审批注册登记实行政企分开房产营企业成独立商品济实体国家划分企业类型实行评优升级制度企业实行包括交易监督财务状督年检监督常现监督国家房产中介服务机构实行资格审查持证岗核实营范围法服务签讨合合理收费等法制理
16房产金融组织机构泛指营房产参房产开发营消费融资房产意融专门机构房产非专门性机构机构包括中国建设银行中国银行中国工商银行中国农业银行住房储蓄银行交通银行信托投资公司中国民保险公司房产金融房产业象种货币信行总称营核心容房产资金融通
17必须加强房产金融组织机构法制理：严格禁止房产金融机构炒卖房产房产金融机构参加房产开发营必须受国家宏观严格控制银行金融机构律开办开发营房产公司
复思考题
1试述房产营企业发展房产营企业法制理关系
2谈谈商品住房价格申报制度法
3什加强房产金融组织法制理
章案例
　　1995年8月17日午10时七八十名购置位广州市海珠区昌岗中路细岗生活区幢厦业广州巾消功者委员会投诉孩厦发展商总代理货板延期交货等严重违约行该投诉案涉200户金额亿市消委会1984年成立购买商品房纠纷案
　　厦两栋20层商住楼某总代理1993年起承销业某开发商签合波开发商须1994年12月30日前交付通知书业15天房屋交付业然商品房交付业台规定时间迟8月开发商做虚假广告合条款投完全兑现货板：浴室坐厕没接通水合规定塔楼口安装动防盗门讲机户设独立豪华锈钢信箱东西见踪影合规定墙身扫墙涂料现实厨房浴室厕墙身便红泥沙水泥批荡粗糙异常现场根台规定安装空调机抽油烟机排气预留位置甚日连晒衣服铁架没出七八十万元买楼房业非常气愤：广告中理想首选商住厦配套设施齐全？
　　业购房时先交付5000元20000元等定金合合条款明显广告符合违约责中规定：果业中途悔约定金予退已交定金业明知合发展商利签合业全部款项交直8月交接时没签合
章案例分析思考题
1通案例谈谈加强房产营法制理必性认识
2根章说容谈谈目前国房产营法制理存问题？
3业保护意识？什？
三房产投资开发实工具
（册专载）
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