黄兴南路步行商业街整合营销推广策划报告
黄兴南路步行商业街
产品概念设计功细分定位
（）产品概念设计：
黄兴南路长沙市传统老街历百年历史少长沙老字号品牌黄春粉店德圆包子火宫殿新华楼削面甘长面食美丽长鞋店等二十余家老字商号集中黄兴南路见黄兴南路商业文化沉淀极深厚
解放尤改革开放黄兴南路更形成传统老字号品牌店带领集饮食购物娱乐休闲体商业街少现代品牌纷纷进驻黄兴南路黄兴南路商业街形象长沙市民心目中断成形固化
着长沙社会济断发展黄兴南路商业街深厚历史文化商业文化沉淀市政府决心力气改造新黄兴南路成长沙市唯步行商业街
黄兴南路步行商业街建成代表长沙座历史文化名城社会济文化文明科技发展新里程碑长沙走全国走世界窗口亮点
黄兴南路步行商业街总长度838米商业建筑分二期投产期工程总建筑面积约13万方米
步行商业街建筑形式室步行商业街室步行街全部设计冷暖空调系统效保证种季节全天候气指数增强步行商业街整体商业价值步行商业街室外商业街长沙商业业态形式二必然流量满足休闲设施景观资源保存增强室外街铺极高商业价值
室外室相结合步行商业街形式黄兴南路步行商业街产品定位概念设计
（二）功细分定位：
黄兴南路步行商业街功分区定考虑三素支持：
1设计休闲购物目购物流
购物流设计直接决定步行商业街营成功否素功分区角度考虑商业街购物流设计应充分考虑休闲购物目购物流具体作规划：
（1）设计步行商业街中心广场概念流南门口司门口二端中心区域引导中心广场成步行商业街街眼必游
（2）设计明确功区域板块引导目性购物流
（3）设计功功区域间相互作关系带彼彼促
（4）横设计亮点购物兴奋点设计性化辅助功设施引导观光休闲流留连忘返
（5）设计日常消费流增强步行商业街气日常消费促进带动非日常购物
（6）设计休闲观光娱乐美食功休闲观光娱乐美食功带动购物
（7）设计城市形象政府形象功区域亲切市民聚集媒体增强步行商业街美誉度觉传播口碑传播达形成长沙阶层消费者购物休闲饮食娱乐出行思维定式
（8）设计长沙传统老字号品牌功区域标榜步行街深厚商业文化历史形成步行商业街拟域文化商业特色引导观光旅游必然流
（9）设计商旅湘军广场集中宣传展示湖南科技文化旅游制造轻纺等领域名优产品引导湖南企业界步行商业街关注参
（10）设计广场文化广场活动广场商业功区域增强步行街全民参感形成步行商业街独特商业文化风景线重复层次引导流
（11）设计步行商业街建筑标志功标志定期定时定点引导观光休闲购物流制造兴奋点达集中引导购物目
2提高步行商业街整体销售率投资价值
黄兴南路步行商业街艘巨型商业航空母舰整体形象出现整体概念形象种细分功支持步行商业街细分功区横楼层方位等等细致考虑种功营赢利营成解决功区营成间矛盾效做销售提高整体销售率
效快速回笼资金早实现步行商业街正常运营
3续营理
黄兴南路步行商业街功分区时必须考虑步行商业街营理尤象餐饮美食等功区域更应
黄兴路步行商业街功分区总原：
（1）实行横交叉式功分区揉合较少例形态
（2）步行商业街中段中心功区域南门口司门口辐射
（3）完全考虑题商业整体营理模式功分区
（4）功区例商业业态例进行规划
（5）休闲美食娱乐等辅助功区域区域划分适时根流生理精神需求进行点状分布
黄兴路步行商业街具体功分区规划：（见图）
黄兴南路步行商业街总长度838米建筑单体然块状南北分九区具体功分区六七区整步行商业街中心配合步行街中心广场规划六七区成种商业展示广场文化活动型促销活动标志性功相关商业城市形象文化型公关活动新闻发布会等等集中功区域亮点高潮区域加中心区域标志性建筑顶极品牌广场创富会定位中心区域成整步行商业街街眼流必处
步行商业街南北功分区定位：
Ａ区：长度120米西单层面积约7000方米
三层：型超市百货
四层：停车场
顶层：童游乐园
Ｂ区：体育休闲时尚天
1层：时尚潮流天
2层：服装鞋帽饰品
3层：器具
4停车场
顶层：停车场
二区：男广场
1层：服饰化妆品保健
2层：品牌服装鞋帽
3层：服装鞋帽
4饮食湘风文化老字号广场
顶层：观光休闲
三区：化妆品
1层：香水护肤美容品
2层：美容美发品保健
3层：器材（日专业）
4层：饮食湘风文化老字号广场
顶层：休闲观光
四区：女广场
1层：首饰服饰化妆品保健
2层：品版服装鞋帽皮具
3层：服装鞋帽
4层：饮食湘风文化老字号广场美容美发纤体
顶层：观光休闲
五区：童广场
1层：服饰服装童食品（肯德基麦劳）
2层：服装鞋帽（肯德基麦劳）
3层：玩具体育品智力开发
4层：饮食湘风文化老字号广场
顶层：观光休闲
六区：国际名店廊
国际名店廊：
1层：顶级男性服装饰品专卖
2层：顶级女性服装饰品专卖
3层：顶级皮具鞋帽饰品专卖
4层：创富会俱乐部营项目名酒咖啡吧茶艺吧
顶层：观光休闲
中庭：展示标志功区
七区：金银珠宝名表中心
1层：饰品名表
2层：钻石饰品金银饰品
3层：金银饰品
4层：湘风美食
顶层：观光休闲
八区时尚饰品广场
1层：饰品（皮具玉金精品）
2层：鞋帽
3层：箱包皮具
4层：湘风美食
九区：时尚家居广场
1层：家电电子通讯产品等
2层：日家居品装饰品精品家私
3层：家电
4层：饮食湘风文化老字号广场
顶层：观光休闲
特提示：
1黄兴南路步行商业街功分区时13层层横50米左右均设置饮食休闲区饮食休闲区域均分设置休闲台椅饮料投币动售卖机公IC卡电话垃圾桶等
2层横80100米左右均设置男女洗手间
3步行街层考虑非饮食老字号店设置（药店等）老字号店设4楼均层设提示性入口
4功区中庭均设置展示特卖场（季节组织安排）
功分区特点：
1横结合次结合购物集中区域逛街观赏兴奋点充分考虑性化功设计
2强调购物功导性科学流设计
3充分考虑步行街分期销售策略续营理
（三）黄兴南路步行商业街商业题开发定位：
步行商业街商业题设计更题商业功设计流步行商业街形式更倾逛街休闲缺泛目购物流针性引导根步行街功分区步行街商业题定位：
1Ａ区：仓储式卖场（设计日常消费百姓阶层流）
1B区：体育休闲时尚天
2区：××男广场
3区：××化妆品广场
4区：××女广场
5区：××童广场
6区：××国际名店廊
7区：××金奶珠宝名表中心
8区：××时尚饰品广场
9区：××时常家居广场
设计种商业题功区时功区贯名权考虑偿形式出
（四）功区商业面积分割商业展示规划（见图二）
1商业面积分割：
销售面积分割：
层：
① 注意外街铺街铺通透性外街铺街铺形成功整体性
② 外街铺价格系数较高面积分割80～150方米铺位分割
③ 西边街铺面积分割16方米铺位分割外考虑柜台式营布置时中庭节点处适时考虑开放式营铺位分割面积20方米
④ 层外街铺设计二三层功区门面入口面积16方米32方米间变化
二层：注意层三层功整体综合考虑外注意面积分割16方米分割查丈
三层：注意二层功整体综合考虑外面积分割32方米分割查丈
四层：整体功考虑外面积分割64方米分割查丈
（2）招商面积分割：
物业面积外招商面积分割具体根功区营品种需分割层招商单位低出销售面积分割查丈单位限
2商业展示规划（13层）
（1）1A区：仓储式卖场
商家行规划设计
（2）1B区：体育休闲时尚天
层：间隔式独立展示玻璃墙间隔含柜台营
二层：间隔式独立展示玻璃墙间隔含柜台营
三层：低柜开敞式展示（局部玻璃隔断独立展示）
（3）2区：男广场
层：玻璃墙间隔独立展示低柜开敞式展示
二层：玻璃墙间隔独立展示低柜开敞式展示
三层：低柜开敞式展示
（4）3区：化妆品广场
层：玻璃墙间隔独立展示开敞式展示低柜台展示
二层：玻璃墙间隔独立展示开敞式展示低柜台展示
三层：低柜开敞式展示
（5）4区：女广场
层：开敞式玻璃墙间隔独立展示开敞低柜展示
二层：低柜开敞式展示（局部玻璃间隔独立展示）
三层：低柜开敞式展示（局部玻璃间隔独立展示）
（6）5区：童广场
层二层三层独立低柜开敞式展示
（7）6区：国际名店廊
层二层三层玻璃墙间隔独立展示
中庭布置典雅宏伟设计标志性功设计时考虑7区相呼应
（8）8区：金银珠宝名表中心
二三层实行封闭组团式低柜展示
（9）时尚饰品广场
二三层独立低柜开敞式展示
（10）9区：时尚家居广场
层：中央部份低柜开敞展示四周玻璃墙隔断独立展示
二层：低柜开敞式展示局部玻璃间隔独立展示
三层：低柜开敞式展示局部玻璃间隔独立展示
（11）功区中部考虑独立中庭设计强化视觉通透流设计
3横商业展示规划：（4层）
整步行商业街四层功规划饮食湘风文化老字号广场67区四层名酒廊咖啡吧茶吧具体展示商家行设计
四层老字号广场商业展示设计建议饮食湘风传统建筑传统文化相结合展示文化湘军革命湘军商旅商军等阵容历史文化商业渊源相辉相映
（五）黄兴南路步行商业街交通组织街区功规划
黄兴南路步行商业街交通组织包括三方面：
1步行商业街城市交通组织
步行商业街城市交通枢纽南门口司门口改造
民路口外坡子街樊西港织机街等街巷时步行街城市交流渠道
步行商业街城市交通组织设计南门口司门口规划改造民路公交通体系合理设置公交通站点增加新交通线路条件许前提南门口司门口两端设置出租车候客区方便购物旅游流
时切实理坡子街樊西巷织机街等街巷出入口避免街巷摊形象步行街营理产生负面影响
总言步行商业街城市交通组织注意四点：
（1）建设南门口司门口民路公交通体系
（2）规划南门口司门口出租车落客候客区域
（3）严格理街巷出入口
（4）规划设计驾车停车场系统行车摩托车停车体系
2步行商业街外街交通组织
步行街外街交通组织着重三方面规划建设：
（1）障碍通道规划设计
（2）驾车货流通道设计
步行商业街室外走廊设计南门口司门口两端公
交通体系包括出租车候客区起考虑
3步行商业街商场街交通组织
步行商业街商场街交通组织必须着重两方面：
（1）功导设计引导流
（2）着重垂直交通扶梯硬件科学规划建设
（3）层南门口司门口节点设计入口直接二层动扶梯
（4）步行街街动扶梯设计迎合流然流作安装
（六）黄兴南路步行商业街商业营模式总体方性定位
1严格实行功分区
2总体实施统营统理
3设计规划销售招商营三位体超商业物业营销模式
4规划独立补性品牌商业营功总体协调提升步行商业街整体营档次商业形象
5外脑输入软件输入模式组建控商业营商业理队伍
（七）黄兴南路步行商业街国际化性化功设计
1导指示系统实行中英文
2外街街垂直电梯商业展示柜台厕休闲配套功设施公设施设计障碍通道
3设计步行商业街五星级厕卫系统
4步行商业街横间距50M设置公IC卡电话休闲区动购物机
5室外步行街设计室外遮荫走廊游风雨阻
6设计年龄层休闲设施区域
7设置步行商业街免费偏远区域公交车
黄兴南路步行商业街
目标市场细分定位
根长沙整体商业环境调查长沙市商业物业市场呈现特征：
1街铺百货型专业批发市场占业态绝部分例
2商业中心：板块概念模糊
3投资者占买铺者绝部分例
4营者包括品牌店专门店租赁营体
5投资者非成熟素较
6年百货业营效益呈降趋势
7形象信誉高题商业物业缺泛
基长沙商业物业市场商业营现状黄兴路步行商业街题商业区目标市场细分定位总体考虑：
1投资市场占较部分例
2针性开发营者目标客户群体
3针开发品牌营目标客户群体品牌厂商客户群体
4设计投资购买租赁营间控制性营销模式
5功分区考虑形态回迁客户区域
6功规划引导品牌营者
功区目标市场细分定位：
11A区：型超市：
引进山姆会员店沃尔玛等国际性型超市
21B区：电子电脑广场：
（1）投资者
（2）现已进驻长沙电子通讯产品办公设备电脑品牌厂家销商长沙通讯电子类PC机办公设备销商电子电脑专业市场营者
（3）国国际电子通讯产品办公设备电脑品牌厂家销商
（4）
323区：童广场体育健身品广场：
（1）投资者
（2）现已进驻长沙国国际童服装品牌童品保健品玩具童书箱电子读物体育健身休闲服装器材品牌厂家销商
（3）国国际童服装品牌童品保健品玩具童书箱电子读物体育健身休闲服装器材品品牌厂家销商
（4）
44区：男广场：
（1）投资者
（2）现已进入长沙国际国品牌男装皮具饰品鞋帽厂家销商
（3）国国际品牌男装皮具饰品鞋帽厂家销商
（4）
55区：金银珠宝广场：
（1）投资者
（2）现已进驻长沙国际国品牌金银珠宝玉器首饰饰品名表厂商销商金店
（3）国国际品牌金银珠宝玉器首饰饰品名表厂商销商
（4）
66区：国际名店廊：
（1）投资者
（2）国际顶级品牌男装女装皮具饰品鞋帽童装饮食酒廊咖啡等长沙商家销商国区域商家销商
（3）长沙者国际国展览公司
（4）
77区：商旅湘军广场：
（1）投资者
（2）湖南名优产品厂商销商湖南旅游区旅游公司
（3）
88区：女广场：
（1）投资者
（2）现已进驻长沙国际国女装化妆品女性保健品饰品女皮具鞋帽美容纤体品牌厂商销商国区域品牌厂商销商
（3）
99区：时尚家居广场：
（1）投资者
（2）现已进驻长沙国际国家电家庭品家庭装饰品音响音制品家私床品等品牌厂商销商国区域品牌厂商销商
综观步行商业街功区域目标客户分析功区目标市场二特征：
投资者步行街力目标市场
二品牌厂商销商步行街次力目标市场
二目标客户群体中投资者目标较单纯品牌商分店专卖店形式出现销商营方式厂商保持致针长沙商业营业态调查结果专卖店品牌店绝部分租赁营抽成方式说步行商业街目标买家中品牌店产生购买难度较
步行街针品牌买家客户营销推广方代理商销商
步行街目标客户整体营前提必然出现租售二层次
样解决租售二层次目标客户间矛盾总策略方针：
1掌握项目营调配权
2租赁营先行展示商业街终业态形式租带售
3设计租买价格策略营销模式
黄兴南路步行商业街
价格基数定位分期推广规划
1价格基数定位：
层：3万元M2
二层：16万元M2
三层：08万元M2
四层：06万元M2
2分期推广计划：
第期：部认购期时间：7月份8月旬
2区3区4区5区8区9区南段：层二三四层东西选取25单位进行部认购认购前进行次筹码认购终抽取中标筹码
目：试探价位目标群体营范围推广策略正式开盘坚实基础
第二期：正式发售时间：8月中旬9月旬
2区3区4区5区8区9区南段二三四层铺位全面推出
第三期：10月旬11月旬
6区7区全面推出
第四期：12月旬12月旬
1B区9区北段四层全面推出区选取间铺面进行公开拍卖价高者
第五期：元月旬2002年六月全面清盘
黄兴南路步行商业街
营销通道定位规划
1现场通道：
司门口设现场营销中心时现场举行时期题公关活动促销活动
2媒体通道：
（1）户外形象广告：
·南门口司门口工围墙形象墙巨幅广告牌
·五广场巨幅广告牌
·东塘巨幅广告牌
·火车站巨幅广告牌
·袁家岭巨幅广告牌
（2）报纸通道：
长沙晚报潇湘晨报三湘市报新闻炒作形象广告体诉求活动广告辅助
（3）影视通道：
湖南卫视湖南视频道影视新闻体诉求活动广告辅助
黄兴南路步行商业街
整合营销推广策略规划
（）概念形象定位：
黄兴南路步行商业街新世纪长沙市政府国庆献礼工程项目市政府列国庆献礼工程肯定蕴含步行商业街城市重性代表性
应该肯定：
黄兴南路步行商业街仅仅种商业物业形式更城市市民政府脸面形象城市新世纪政治文化济科技持续发展庞综合载体
回头黄兴南路步行商业街完全种市场形式商业街物业切市场化运作包括开发销售营程度决定作载体真正涵含金量
鉴考虑黄兴南路步行商业街概念形象定域文化背景社会科技持续发展综合济发展高度社会文明相统整城市形象载体窗口
黄兴南路步行商业街概念形象涵概域济域文化特色涵概历史时代旋律样背景前提实现商业物业身深厚涵
长沙湖南域文化什？新世纪历史时代旋律什？商业街样通产品身体现切呢？
1长沙域文化：
长沙拥悠久历史文化古城谓文化古城长沙长期历史沉淀中积累量传统民俗民风民俗民风实域文化高度集中体现
长沙域文化特色步行商业街中贯穿体现包括方面：
（1）黄兴南路身条拥百余年商业文化沉淀商业街商业街拥老字号商家二十余家老字号商家长沙家喻户晓中包括：德圆包子李合盛清真吃李文玉金首饰介昌布店九斋食品店美丽长鞋店金泰华手饰店享德利钟表店姊妹花女装达仁堂药店九芝堂四怡堂药店中华国药局奇风鸭店火宫殿柳德芳汤圆双燕馄饨黄春粉店玉楼东甘长面食等黄兴南路步行商业街建成留住老字号店程度体现长沙域文化特色传统城市传统世界
（2）长沙域文化传统老字号载体外更体现长沙现阶段发展文明史长沙湖南省府长沙代表湖南缩影步行街商旅湘军广场步行商业街域文化特色缩影
2新世纪历史时代旋律
高速发展社会高速发展科学技术伴精神更高层次需求黄兴南路步行商业街体现商业功商业价值外更体现：
社会科技持续发展时代旋律
步行商业街老字号广场商旅湘军广场定位代表浓郁湖湘域文化特色障碍通道中英文指示导休闲绿化景观步行街等设计充分表现步行商业街时代特征时步行街商业功分区决定步行街集休闲购物目购物体产品定位特色步行商业街概念形象定位：
（1）长沙唯步行商业街
（2）长沙老字号风味美食中心
（3）长沙商业购物中心
（4）长沙休闲游乐中心
（5）长沙商业旅游中心
（6）长沙现代文明窗口
（7）长沙（湖南）城市形象旗舰
（8）湖湘中南区品牌服装信息中心区域辐射中心
（二）营销推广题定位：
黄兴南路步行商业街营销题源项目二源域文化三源城市市民四源目标消费群体
1项目：长沙唯步行商业街统形象统营统理
2域商业文化：百余年历史商业文化沉淀二十余老字号品牌非常成熟商业街非常成熟商业形象
3城市市民：重点设计城市形象功市民参感
4目标消费群：重点设计投资价值投资潜力投资空间
综合方面素鉴黄兴路长沙市政府重点形象工程黄兴南路步行商业街营销推广题开发分二方面：
1形象推广题定位：
百年黄兴路世纪步行街
题释义：
百年老商业街成熟商业街成熟商业形象
百年黄兴路黄兴路百年商业文化沉淀标志
世纪代表新世纪新纪元百年新百年更层楼寓意新里程新商业新历史机遇新投资良机百年等回
世纪步行街时代烙印济科技发展展示台城市形象名片国际性高度文明窗口性化返扑真持续发展城市社会缩写
2商业推广题：
百年等回
百年漫长时间生难愈越时间跨度黄兴路百年商机沉淀天您选择拥
推广延展线推进：
百年文化：中国域文化伴着商业形式流传
百年商业：成熟商业形象成熟商业文化成熟百姓购物首选
百年机遇：百年次生次机遇投资营价值潜力价值空间超值轻松然
百年选择：身逢时怨悔选择发展商品牌理念政府资源介入综合专业国际合作综合品牌支撑
（三）媒体策略
1媒体安排：
户外报刊影视媒体形象广告体
影视报刊新闻体
诉求广告辅
2活动安排：
开工竣工开街（国庆）开业等阶段举行题公关活动具体安排：
（1）开工：
举行次新闻发布会招集长沙影视报刊广播媒体进行报导邀请政府相关领导出席
利新闻发布会效应发布项目咨询热线电话进行部认购登记举行次公开发筹目测试市场中包括客户结构营品种例价格营销通道等等
（2）竣工（部分）：
正式开盘仪式
邀请政府相关领导招集传媒记者
进行形象广告诉求广告立体宣传
（3）开街：（国庆）
型演出活动（题定）
中心广场举行邀请湖南卫视湖南视进行现场直播中间穿抽步行商业街诉求广告形象广告
目笼络市民增强气实现全民口碑传播效应
（4）开业：
活动题定
目举行波强促销攻势
（四）市姿态策略：
黄兴路步行商业街市姿态直接决定项目长沙商业物业市场中形象决定市场目标消费者步行商业街心理预期
目前作政府工程步行商业街市民关注业界关注媒体关注目标消费群体关注整外界步行商业街心里预期非常高
作巨体量商业街物业项目市姿态定位定考虑方面素：
第市场消费者素市场消费者项目高企期值市场消费者终面种什样项目产品购买价位直接决定市场消费者项目忠诚度追捧度良口碑姿态拥深厚市场基础
第二物业体量市场容量素项目拥10余万方米建筑面积商业物业销售招商营绝蹴项目市姿态应该迎合整项目全程营销节凑频率化掠夺占市场份额
第三市场外第三种素政府素等等
根述三种素考虑黄兴南路步行商业街市姿态定位总体原：
1宣传策略制造新闻头动操控媒体形象广告
2控制销售节奏销售频率营造低价入市姿态
3注重公关活动事件营销步行商业街整体效应推动销售进程
4塑造开发商精业沉稳务实奉献风格形象
黄兴南路步行商业街市姿态定位概括：
低调入市低开高走忠诚回报
（五）市时机策略：
黄兴南路步行商业街市时机定位考虑方面素：
1项目工程形象进度
6月20日开工
7月10日正负零
8月20日体封项
9月30日竣工
2商业营旺季销售周期关系
商业营旺季全部传统节假日紧密关联年剩余三节假日集中10月1日元旦春节步行商业街销售必须综合考虑三商业营旺季间关联
3适时利项目销售间关系
指项目形象进度政府事件等
根三种素综合考虑步行商业街市时机考虑：
佳时机：7月份赶10月1日开业准备工作充分
等时机：8月份赶10月1日开业11月份赶元旦春节开业
二等时机：9月份明确开业时间作导
根项目前期工作项目形象进度步行商业街佳市时机选择8月份理想8月份三入市头：
体封顶
二业赶10月1日开业足够信心
三销售前期工作充足时间作保证
（六）价格策略：
没科学合理价格策略难保证项目整体销售水化价值实现步行商业街价格策略分三部分：
价格系数制定
步行商业街价格系数制定根商铺楼层方位流公资源功面积等等作参具体系数参分：
层商铺：100
中：外街商铺加20
中段节点商铺加35中庭商铺加35
南门口司门口中心广场街商铺加40
二层商铺：60
中：中段节点中庭扶梯口休闲区商铺加15
南门口司门口中心广场商铺加20
三层商铺：40
中：中段节点中庭扶梯口休闲区商铺加15
南门口司门口中心广场商铺加20
四层商铺：30
中：中段节点中庭扶梯口休闲区商铺加15
南门口司门口中心广场商铺加20
第二单价总价
衡单价总价间茅盾效提高高价位物业购买力提高物业整体价格水
单价总价总体策略：
1层量安排更外街铺面积
2减层商铺发售单位面积
3价位高低售单位面积分割成反
第三揭付款方式
1争取更高成数年限银行揭
2付款方式设计样性灵活性
第四招商租金
招商物业部分设计租金水等售价水租赁形式目：
1加快资金回笼
2设计租买营销模式
第五促销竞价
基础价格水设计促销模式时利营销阶段举行竞价竞买活动营造项目价值空间务实作风
（七）销售节奏频率控制
步行商业街改造商业营面积已翻倍作步行商业街巨价值体现商业营中商业营肯定滞项目销售说步行商业街价值潜力价值空间着时间空间推移断释放出
实现开发商项目效益必步行商业街销售节奏频率进行控制具体思路：
1功区进行分期推广（见分期推广计划）
2预留干例物业
3档次商铺价位定市场控制例分期推出原层物业先推低价位商铺
4南北两端中段节点街铺控制销售先租售
5销售频率周期安排年进度表：
日期
2001年
2002年
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
销售
进度
35
25
20
10
（八）成立创富会：
基构想：
1服务商业街较例中营者中营品牌服务容包括：
（1） 营模式策划服务
（2） 提供货源渠道信息渠道
（3）定期商业营讲座沙龙
（4） 营销渠道设计
（5）建立题业营交流网络
（6）策划扶持中品牌商品
2增强商业街中营者综合营力培养真正懂市场懂营战略营者增强商业街综合竞争力
3改变商业街零售购物单商业形态设计步行商业街优势产品前店厂中心辐射功增强商业街周边区辐射力黄兴路步行商业街真正成湖湘区致中南区商业枢纽声名震
4寓理服务中服务强化营者理淡化单行政式理提升商业街营理品牌
5寓商业街文化服务中通创富会吸引高素质商业营者商业营者中心设计理公司赢利性营项目题活动增强步行商业街业商业营者凝聚力增强业商业营者翁精神
6创富会组织构架商业街物业理公司担纲秘书长理委员会物业理公司委派副秘书长题商业分会选派仕担名额限
目 录
黄兴南路步行商业街产品概念设计产品细分定位 1
（）产品概念设计 1
（二）功细分定位 2
（三）黄兴南路步行商业街商业题开发定位 9
（四）功区商业面积分割商业展示规划 10
（五）黄兴南路步行商业街交通组织街区功规划 13
（六）黄兴南路步行商业街商业营模式总体方性定位 15
（七）黄兴南路步行商业街国际化性化功设计 16
二黄兴南路步行商业街目标市场细分定位 17
三黄兴南路步行商业街价格基数定位分期推广规划 22
四黄兴南路步行商业街营销通道定位规划 24
五黄兴南路步行商业街整合营销推广策略规划 25
（）概念形象定位 25
（二）营销推广题定位 28
（三）媒体策略 29
（四）市姿态策略 31
（五）市时机策略 32
（六）价格策略 34
（七）销售节奏频率控制 36
（八）成立创富会 37
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黄兴南路步行商业街整合营销推广策划报告
黄兴南路步行商业街
产品概念设计功细分定位
（）产品概念设计：
黄兴南路长沙市传统老街历百年历史少长沙老字号品牌黄春粉店德圆包子火宫殿新华楼削面甘长面食美丽长鞋店等二十余家老字商号集中黄兴南路见黄兴南路商业文化沉淀极深厚
解放尤改革开放黄兴南路更形成传统老字号品牌店带领集饮食购物娱乐休闲体商业街少现代品牌纷纷进驻黄兴南路黄兴南路商业街形象长沙市民心目中断成形固化
着长沙社会济断发展黄兴南路商业街深厚历史文化商业文化沉淀市政府决心力气改造新黄兴南路成长沙市唯步行商业街
黄兴南路步行商业街建成代表长沙座历史文化名城社会济文化文明科技发展新里程碑长沙走全国走世界窗口亮点
黄兴南路步行商业街总长度838米商业建筑分二期投产期工程总建筑面积约13万方米
步行商业街建筑形式室步行商业街室步行街全部设计冷暖空调系统效保证种季节全天候气指数增强步行商业街整体商业价值步行商业街室外商业街长沙商业业态形式二必然流量满足休闲设施景观资源保存增强室外街铺极高商业价值
室外室相结合步行商业街形式黄兴南路步行商业街产品定位概念设计
（二）功细分定位：
黄兴南路步行商业街功分区定考虑三素支持：
1设计休闲购物目购物流
购物流设计直接决定步行商业街营成功否素功分区角度考虑商业街购物流设计应充分考虑休闲购物目购物流具体作规划：
（1）设计步行商业街中心广场概念流南门口司门口二端中心区域引导中心广场成步行商业街街眼必游
（2）设计明确功区域板块引导目性购物流
（3）设计功功区域间相互作关系带彼彼促
（4）横设计亮点购物兴奋点设计性化辅助功设施引导观光休闲流留连忘返
（5）设计日常消费流增强步行商业街气日常消费促进带动非日常购物
（6）设计休闲观光娱乐美食功休闲观光娱乐美食功带动购物
（7）设计城市形象政府形象功区域亲切市民聚集媒体增强步行商业街美誉度觉传播口碑传播达形成长沙阶层消费者购物休闲饮食娱乐出行思维定式
（8）设计长沙传统老字号品牌功区域标榜步行街深厚商业文化历史形成步行商业街拟域文化商业特色引导观光旅游必然流
（9）设计商旅湘军广场集中宣传展示湖南科技文化旅游制造轻纺等领域名优产品引导湖南企业界步行商业街关注参
（10）设计广场文化广场活动广场商业功区域增强步行街全民参感形成步行商业街独特商业文化风景线重复层次引导流
（11）设计步行商业街建筑标志功标志定期定时定点引导观光休闲购物流制造兴奋点达集中引导购物目
2提高步行商业街整体销售率投资价值
黄兴南路步行商业街艘巨型商业航空母舰整体形象出现整体概念形象种细分功支持步行商业街细分功区横楼层方位等等细致考虑种功营赢利营成解决功区营成间矛盾效做销售提高整体销售率
效快速回笼资金早实现步行商业街正常运营
3续营理
黄兴南路步行商业街功分区时必须考虑步行商业街营理尤象餐饮美食等功区域更应
黄兴路步行商业街功分区总原：
（1）实行横交叉式功分区揉合较少例形态
（2）步行商业街中段中心功区域南门口司门口辐射
（3）完全考虑题商业整体营理模式功分区
（4）功区例商业业态例进行规划
（5）休闲美食娱乐等辅助功区域区域划分适时根流生理精神需求进行点状分布
黄兴路步行商业街具体功分区规划：（见图）
黄兴南路步行商业街总长度838米建筑单体然块状南北分九区具体功分区六七区整步行商业街中心配合步行街中心广场规划六七区成种商业展示广场文化活动型促销活动标志性功相关商业城市形象文化型公关活动新闻发布会等等集中功区域亮点高潮区域加中心区域标志性建筑顶极品牌广场创富会定位中心区域成整步行商业街街眼流必处
步行商业街南北功分区定位：
Ａ区：长度120米西单层面积约7000方米
三层：型超市百货
四层：停车场
顶层：童游乐园
Ｂ区：体育休闲时尚天
1层：时尚潮流天
2层：服装鞋帽饰品
3层：器具
4停车场
顶层：停车场
二区：男广场
1层：服饰化妆品保健
2层：品牌服装鞋帽
3层：服装鞋帽
4饮食湘风文化老字号广场
顶层：观光休闲
三区：化妆品
1层：香水护肤美容品
2层：美容美发品保健
3层：器材（日专业）
4层：饮食湘风文化老字号广场
顶层：休闲观光
四区：女广场
1层：首饰服饰化妆品保健
2层：品版服装鞋帽皮具
3层：服装鞋帽
4层：饮食湘风文化老字号广场美容美发纤体
顶层：观光休闲
五区：童广场
1层：服饰服装童食品（肯德基麦劳）
2层：服装鞋帽（肯德基麦劳）
3层：玩具体育品智力开发
4层：饮食湘风文化老字号广场
顶层：观光休闲
六区：国际名店廊
国际名店廊：
1层：顶级男性服装饰品专卖
2层：顶级女性服装饰品专卖
3层：顶级皮具鞋帽饰品专卖
4层：创富会俱乐部营项目名酒咖啡吧茶艺吧
顶层：观光休闲
中庭：展示标志功区
七区：金银珠宝名表中心
1层：饰品名表
2层：钻石饰品金银饰品
3层：金银饰品
4层：湘风美食
顶层：观光休闲
八区时尚饰品广场
1层：饰品（皮具玉金精品）
2层：鞋帽
3层：箱包皮具
4层：湘风美食
九区：时尚家居广场
1层：家电电子通讯产品等
2层：日家居品装饰品精品家私
3层：家电
4层：饮食湘风文化老字号广场
顶层：观光休闲
特提示：
1黄兴南路步行商业街功分区时13层层横50米左右均设置饮食休闲区饮食休闲区域均分设置休闲台椅饮料投币动售卖机公IC卡电话垃圾桶等
2层横80100米左右均设置男女洗手间
3步行街层考虑非饮食老字号店设置（药店等）老字号店设4楼均层设提示性入口
4功区中庭均设置展示特卖场（季节组织安排）
功分区特点：
1横结合次结合购物集中区域逛街观赏兴奋点充分考虑性化功设计
2强调购物功导性科学流设计
3充分考虑步行街分期销售策略续营理
（三）黄兴南路步行商业街商业题开发定位：
步行商业街商业题设计更题商业功设计流步行商业街形式更倾逛街休闲缺泛目购物流针性引导根步行街功分区步行街商业题定位：
1Ａ区：仓储式卖场（设计日常消费百姓阶层流）
1B区：体育休闲时尚天
2区：××男广场
3区：××化妆品广场
4区：××女广场
5区：××童广场
6区：××国际名店廊
7区：××金奶珠宝名表中心
8区：××时尚饰品广场
9区：××时常家居广场
设计种商业题功区时功区贯名权考虑偿形式出
（四）功区商业面积分割商业展示规划（见图二）
1商业面积分割：
销售面积分割：
层：
① 注意外街铺街铺通透性外街铺街铺形成功整体性
② 外街铺价格系数较高面积分割80～150方米铺位分割
③ 西边街铺面积分割16方米铺位分割外考虑柜台式营布置时中庭节点处适时考虑开放式营铺位分割面积20方米
④ 层外街铺设计二三层功区门面入口面积16方米32方米间变化
二层：注意层三层功整体综合考虑外注意面积分割16方米分割查丈
三层：注意二层功整体综合考虑外面积分割32方米分割查丈
四层：整体功考虑外面积分割64方米分割查丈
（2）招商面积分割：
物业面积外招商面积分割具体根功区营品种需分割层招商单位低出销售面积分割查丈单位限
2商业展示规划（13层）
（1）1A区：仓储式卖场
商家行规划设计
（2）1B区：体育休闲时尚天
层：间隔式独立展示玻璃墙间隔含柜台营
二层：间隔式独立展示玻璃墙间隔含柜台营
三层：低柜开敞式展示（局部玻璃隔断独立展示）
（3）2区：男广场
层：玻璃墙间隔独立展示低柜开敞式展示
二层：玻璃墙间隔独立展示低柜开敞式展示
三层：低柜开敞式展示
（4）3区：化妆品广场
层：玻璃墙间隔独立展示开敞式展示低柜台展示
二层：玻璃墙间隔独立展示开敞式展示低柜台展示
三层：低柜开敞式展示
（5）4区：女广场
层：开敞式玻璃墙间隔独立展示开敞低柜展示
二层：低柜开敞式展示（局部玻璃间隔独立展示）
三层：低柜开敞式展示（局部玻璃间隔独立展示）
（6）5区：童广场
层二层三层独立低柜开敞式展示
（7）6区：国际名店廊
层二层三层玻璃墙间隔独立展示
中庭布置典雅宏伟设计标志性功设计时考虑7区相呼应
（8）8区：金银珠宝名表中心
二三层实行封闭组团式低柜展示
（9）时尚饰品广场
二三层独立低柜开敞式展示
（10）9区：时尚家居广场
层：中央部份低柜开敞展示四周玻璃墙隔断独立展示
二层：低柜开敞式展示局部玻璃间隔独立展示
三层：低柜开敞式展示局部玻璃间隔独立展示
（11）功区中部考虑独立中庭设计强化视觉通透流设计
3横商业展示规划：（4层）
整步行商业街四层功规划饮食湘风文化老字号广场67区四层名酒廊咖啡吧茶吧具体展示商家行设计
四层老字号广场商业展示设计建议饮食湘风传统建筑传统文化相结合展示文化湘军革命湘军商旅商军等阵容历史文化商业渊源相辉相映
（五）黄兴南路步行商业街交通组织街区功规划
黄兴南路步行商业街交通组织包括三方面：
1步行商业街城市交通组织
步行商业街城市交通枢纽南门口司门口改造
民路口外坡子街樊西港织机街等街巷时步行街城市交流渠道
步行商业街城市交通组织设计南门口司门口规划改造民路公交通体系合理设置公交通站点增加新交通线路条件许前提南门口司门口两端设置出租车候客区方便购物旅游流
时切实理坡子街樊西巷织机街等街巷出入口避免街巷摊形象步行街营理产生负面影响
总言步行商业街城市交通组织注意四点：
（1）建设南门口司门口民路公交通体系
（2）规划南门口司门口出租车落客候客区域
（3）严格理街巷出入口
（4）规划设计驾车停车场系统行车摩托车停车体系
2步行商业街外街交通组织
步行街外街交通组织着重三方面规划建设：
（1）障碍通道规划设计
（2）驾车货流通道设计
步行商业街室外走廊设计南门口司门口两端公
交通体系包括出租车候客区起考虑
3步行商业街商场街交通组织
步行商业街商场街交通组织必须着重两方面：
（1）功导设计引导流
（2）着重垂直交通扶梯硬件科学规划建设
（3）层南门口司门口节点设计入口直接二层动扶梯
（4）步行街街动扶梯设计迎合流然流作安装
（六）黄兴南路步行商业街商业营模式总体方性定位
1严格实行功分区
2总体实施统营统理
3设计规划销售招商营三位体超商业物业营销模式
4规划独立补性品牌商业营功总体协调提升步行商业街整体营档次商业形象
5外脑输入软件输入模式组建控商业营商业理队伍
（七）黄兴南路步行商业街国际化性化功设计
1导指示系统实行中英文
2外街街垂直电梯商业展示柜台厕休闲配套功设施公设施设计障碍通道
3设计步行商业街五星级厕卫系统
4步行商业街横间距50M设置公IC卡电话休闲区动购物机
5室外步行街设计室外遮荫走廊游风雨阻
6设计年龄层休闲设施区域
7设置步行商业街免费偏远区域公交车
黄兴南路步行商业街
目标市场细分定位
根长沙整体商业环境调查长沙市商业物业市场呈现特征：
1街铺百货型专业批发市场占业态绝部分例
2商业中心：板块概念模糊
3投资者占买铺者绝部分例
4营者包括品牌店专门店租赁营体
5投资者非成熟素较
6年百货业营效益呈降趋势
7形象信誉高题商业物业缺泛
基长沙商业物业市场商业营现状黄兴路步行商业街题商业区目标市场细分定位总体考虑：
1投资市场占较部分例
2针性开发营者目标客户群体
3针开发品牌营目标客户群体品牌厂商客户群体
4设计投资购买租赁营间控制性营销模式
5功分区考虑形态回迁客户区域
6功规划引导品牌营者
功区目标市场细分定位：
11A区：型超市：
引进山姆会员店沃尔玛等国际性型超市
21B区：电子电脑广场：
（1）投资者
（2）现已进驻长沙电子通讯产品办公设备电脑品牌厂家销商长沙通讯电子类PC机办公设备销商电子电脑专业市场营者
（3）国国际电子通讯产品办公设备电脑品牌厂家销商
（4）
323区：童广场体育健身品广场：
（1）投资者
（2）现已进驻长沙国国际童服装品牌童品保健品玩具童书箱电子读物体育健身休闲服装器材品牌厂家销商
（3）国国际童服装品牌童品保健品玩具童书箱电子读物体育健身休闲服装器材品品牌厂家销商
（4）
44区：男广场：
（1）投资者
（2）现已进入长沙国际国品牌男装皮具饰品鞋帽厂家销商
（3）国国际品牌男装皮具饰品鞋帽厂家销商
（4）
55区：金银珠宝广场：
（1）投资者
（2）现已进驻长沙国际国品牌金银珠宝玉器首饰饰品名表厂商销商金店
（3）国国际品牌金银珠宝玉器首饰饰品名表厂商销商
（4）
66区：国际名店廊：
（1）投资者
（2）国际顶级品牌男装女装皮具饰品鞋帽童装饮食酒廊咖啡等长沙商家销商国区域商家销商
（3）长沙者国际国展览公司
（4）
77区：商旅湘军广场：
（1）投资者
（2）湖南名优产品厂商销商湖南旅游区旅游公司
（3）
88区：女广场：
（1）投资者
（2）现已进驻长沙国际国女装化妆品女性保健品饰品女皮具鞋帽美容纤体品牌厂商销商国区域品牌厂商销商
（3）
99区：时尚家居广场：
（1）投资者
（2）现已进驻长沙国际国家电家庭品家庭装饰品音响音制品家私床品等品牌厂商销商国区域品牌厂商销商
综观步行商业街功区域目标客户分析功区目标市场二特征：
投资者步行街力目标市场
二品牌厂商销商步行街次力目标市场
二目标客户群体中投资者目标较单纯品牌商分店专卖店形式出现销商营方式厂商保持致针长沙商业营业态调查结果专卖店品牌店绝部分租赁营抽成方式说步行商业街目标买家中品牌店产生购买难度较
步行街针品牌买家客户营销推广方代理商销商
步行街目标客户整体营前提必然出现租售二层次
样解决租售二层次目标客户间矛盾总策略方针：
1掌握项目营调配权
2租赁营先行展示商业街终业态形式租带售
3设计租买价格策略营销模式
黄兴南路步行商业街
价格基数定位分期推广规划
1价格基数定位：
层：3万元M2
二层：16万元M2
三层：08万元M2
四层：06万元M2
2分期推广计划：
第期：部认购期时间：7月份8月旬
2区3区4区5区8区9区南段：层二三四层东西选取25单位进行部认购认购前进行次筹码认购终抽取中标筹码
目：试探价位目标群体营范围推广策略正式开盘坚实基础
第二期：正式发售时间：8月中旬9月旬
2区3区4区5区8区9区南段二三四层铺位全面推出
第三期：10月旬11月旬
6区7区全面推出
第四期：12月旬12月旬
1B区9区北段四层全面推出区选取间铺面进行公开拍卖价高者
第五期：元月旬2002年六月全面清盘
黄兴南路步行商业街
营销通道定位规划
1现场通道：
司门口设现场营销中心时现场举行时期题公关活动促销活动
2媒体通道：
（1）户外形象广告：
·南门口司门口工围墙形象墙巨幅广告牌
·五广场巨幅广告牌
·东塘巨幅广告牌
·火车站巨幅广告牌
·袁家岭巨幅广告牌
（2）报纸通道：
长沙晚报潇湘晨报三湘市报新闻炒作形象广告体诉求活动广告辅助
（3）影视通道：
湖南卫视湖南视频道影视新闻体诉求活动广告辅助
黄兴南路步行商业街
整合营销推广策略规划
（）概念形象定位：
黄兴南路步行商业街新世纪长沙市政府国庆献礼工程项目市政府列国庆献礼工程肯定蕴含步行商业街城市重性代表性
应该肯定：
黄兴南路步行商业街仅仅种商业物业形式更城市市民政府脸面形象城市新世纪政治文化济科技持续发展庞综合载体
回头黄兴南路步行商业街完全种市场形式商业街物业切市场化运作包括开发销售营程度决定作载体真正涵含金量
鉴考虑黄兴南路步行商业街概念形象定域文化背景社会科技持续发展综合济发展高度社会文明相统整城市形象载体窗口
黄兴南路步行商业街概念形象涵概域济域文化特色涵概历史时代旋律样背景前提实现商业物业身深厚涵
长沙湖南域文化什？新世纪历史时代旋律什？商业街样通产品身体现切呢？
1长沙域文化：
长沙拥悠久历史文化古城谓文化古城长沙长期历史沉淀中积累量传统民俗民风民俗民风实域文化高度集中体现
长沙域文化特色步行商业街中贯穿体现包括方面：
（1）黄兴南路身条拥百余年商业文化沉淀商业街商业街拥老字号商家二十余家老字号商家长沙家喻户晓中包括：德圆包子李合盛清真吃李文玉金首饰介昌布店九斋食品店美丽长鞋店金泰华手饰店享德利钟表店姊妹花女装达仁堂药店九芝堂四怡堂药店中华国药局奇风鸭店火宫殿柳德芳汤圆双燕馄饨黄春粉店玉楼东甘长面食等黄兴南路步行商业街建成留住老字号店程度体现长沙域文化特色传统城市传统世界
（2）长沙域文化传统老字号载体外更体现长沙现阶段发展文明史长沙湖南省府长沙代表湖南缩影步行街商旅湘军广场步行商业街域文化特色缩影
2新世纪历史时代旋律
高速发展社会高速发展科学技术伴精神更高层次需求黄兴南路步行商业街体现商业功商业价值外更体现：
社会科技持续发展时代旋律
步行商业街老字号广场商旅湘军广场定位代表浓郁湖湘域文化特色障碍通道中英文指示导休闲绿化景观步行街等设计充分表现步行商业街时代特征时步行街商业功分区决定步行街集休闲购物目购物体产品定位特色步行商业街概念形象定位：
（1）长沙唯步行商业街
（2）长沙老字号风味美食中心
（3）长沙商业购物中心
（4）长沙休闲游乐中心
（5）长沙商业旅游中心
（6）长沙现代文明窗口
（7）长沙（湖南）城市形象旗舰
（8）湖湘中南区品牌服装信息中心区域辐射中心
（二）营销推广题定位：
黄兴南路步行商业街营销题源项目二源域文化三源城市市民四源目标消费群体
1项目：长沙唯步行商业街统形象统营统理
2域商业文化：百余年历史商业文化沉淀二十余老字号品牌非常成熟商业街非常成熟商业形象
3城市市民：重点设计城市形象功市民参感
4目标消费群：重点设计投资价值投资潜力投资空间
综合方面素鉴黄兴路长沙市政府重点形象工程黄兴南路步行商业街营销推广题开发分二方面：
1形象推广题定位：
百年黄兴路世纪步行街
题释义：
百年老商业街成熟商业街成熟商业形象
百年黄兴路黄兴路百年商业文化沉淀标志
世纪代表新世纪新纪元百年新百年更层楼寓意新里程新商业新历史机遇新投资良机百年等回
世纪步行街时代烙印济科技发展展示台城市形象名片国际性高度文明窗口性化返扑真持续发展城市社会缩写
2商业推广题：
百年等回
百年漫长时间生难愈越时间跨度黄兴路百年商机沉淀天您选择拥
推广延展线推进：
百年文化：中国域文化伴着商业形式流传
百年商业：成熟商业形象成熟商业文化成熟百姓购物首选
百年机遇：百年次生次机遇投资营价值潜力价值空间超值轻松然
百年选择：身逢时怨悔选择发展商品牌理念政府资源介入综合专业国际合作综合品牌支撑
（三）媒体策略
1媒体安排：
户外报刊影视媒体形象广告体
影视报刊新闻体
诉求广告辅
2活动安排：
开工竣工开街（国庆）开业等阶段举行题公关活动具体安排：
（1）开工：
举行次新闻发布会招集长沙影视报刊广播媒体进行报导邀请政府相关领导出席
利新闻发布会效应发布项目咨询热线电话进行部认购登记举行次公开发筹目测试市场中包括客户结构营品种例价格营销通道等等
（2）竣工（部分）：
正式开盘仪式
邀请政府相关领导招集传媒记者
进行形象广告诉求广告立体宣传
（3）开街：（国庆）
型演出活动（题定）
中心广场举行邀请湖南卫视湖南视进行现场直播中间穿抽步行商业街诉求广告形象广告
目笼络市民增强气实现全民口碑传播效应
（4）开业：
活动题定
目举行波强促销攻势
（四）市姿态策略：
黄兴路步行商业街市姿态直接决定项目长沙商业物业市场中形象决定市场目标消费者步行商业街心理预期
目前作政府工程步行商业街市民关注业界关注媒体关注目标消费群体关注整外界步行商业街心里预期非常高
作巨体量商业街物业项目市姿态定位定考虑方面素：
第市场消费者素市场消费者项目高企期值市场消费者终面种什样项目产品购买价位直接决定市场消费者项目忠诚度追捧度良口碑姿态拥深厚市场基础
第二物业体量市场容量素项目拥10余万方米建筑面积商业物业销售招商营绝蹴项目市姿态应该迎合整项目全程营销节凑频率化掠夺占市场份额
第三市场外第三种素政府素等等
根述三种素考虑黄兴南路步行商业街市姿态定位总体原：
1宣传策略制造新闻头动操控媒体形象广告
2控制销售节奏销售频率营造低价入市姿态
3注重公关活动事件营销步行商业街整体效应推动销售进程
4塑造开发商精业沉稳务实奉献风格形象
黄兴南路步行商业街市姿态定位概括：
低调入市低开高走忠诚回报
（五）市时机策略：
黄兴南路步行商业街市时机定位考虑方面素：
1项目工程形象进度
6月20日开工
7月10日正负零
8月20日体封项
9月30日竣工
2商业营旺季销售周期关系
商业营旺季全部传统节假日紧密关联年剩余三节假日集中10月1日元旦春节步行商业街销售必须综合考虑三商业营旺季间关联
3适时利项目销售间关系
指项目形象进度政府事件等
根三种素综合考虑步行商业街市时机考虑：
佳时机：7月份赶10月1日开业准备工作充分
等时机：8月份赶10月1日开业11月份赶元旦春节开业
二等时机：9月份明确开业时间作导
根项目前期工作项目形象进度步行商业街佳市时机选择8月份理想8月份三入市头：
体封顶
二业赶10月1日开业足够信心
三销售前期工作充足时间作保证
（六）价格策略：
没科学合理价格策略难保证项目整体销售水化价值实现步行商业街价格策略分三部分：
价格系数制定
步行商业街价格系数制定根商铺楼层方位流公资源功面积等等作参具体系数参分：
层商铺：100
中：外街商铺加20
中段节点商铺加35中庭商铺加35
南门口司门口中心广场街商铺加40
二层商铺：60
中：中段节点中庭扶梯口休闲区商铺加15
南门口司门口中心广场商铺加20
三层商铺：40
中：中段节点中庭扶梯口休闲区商铺加15
南门口司门口中心广场商铺加20
四层商铺：30
中：中段节点中庭扶梯口休闲区商铺加15
南门口司门口中心广场商铺加20
第二单价总价
衡单价总价间茅盾效提高高价位物业购买力提高物业整体价格水
单价总价总体策略：
1层量安排更外街铺面积
2减层商铺发售单位面积
3价位高低售单位面积分割成反
第三揭付款方式
1争取更高成数年限银行揭
2付款方式设计样性灵活性
第四招商租金
招商物业部分设计租金水等售价水租赁形式目：
1加快资金回笼
2设计租买营销模式
第五促销竞价
基础价格水设计促销模式时利营销阶段举行竞价竞买活动营造项目价值空间务实作风
（七）销售节奏频率控制
步行商业街改造商业营面积已翻倍作步行商业街巨价值体现商业营中商业营肯定滞项目销售说步行商业街价值潜力价值空间着时间空间推移断释放出
实现开发商项目效益必步行商业街销售节奏频率进行控制具体思路：
1功区进行分期推广（见分期推广计划）
2预留干例物业
3档次商铺价位定市场控制例分期推出原层物业先推低价位商铺
4南北两端中段节点街铺控制销售先租售
5销售频率周期安排年进度表：
日期
2001年
2002年
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
销售
进度
35
25
20
10
（八）成立创富会：
基构想：
1服务商业街较例中营者中营品牌服务容包括：
（1） 营模式策划服务
（2） 提供货源渠道信息渠道
（3）定期商业营讲座沙龙
（4） 营销渠道设计
（5）建立题业营交流网络
（6）策划扶持中品牌商品
2增强商业街中营者综合营力培养真正懂市场懂营战略营者增强商业街综合竞争力
3改变商业街零售购物单商业形态设计步行商业街优势产品前店厂中心辐射功增强商业街周边区辐射力黄兴路步行商业街真正成湖湘区致中南区商业枢纽声名震
4寓理服务中服务强化营者理淡化单行政式理提升商业街营理品牌
5寓商业街文化服务中通创富会吸引高素质商业营者商业营者中心设计理公司赢利性营项目题活动增强步行商业街业商业营者凝聚力增强业商业营者翁精神
6创富会组织构架商业街物业理公司担纲秘书长理委员会物业理公司委派副秘书长题商业分会选派仕担名额限
目 录
黄兴南路步行商业街产品概念设计产品细分定位 1
（）产品概念设计 1
（二）功细分定位 2
（三）黄兴南路步行商业街商业题开发定位 9
（四）功区商业面积分割商业展示规划 10
（五）黄兴南路步行商业街交通组织街区功规划 13
（六）黄兴南路步行商业街商业营模式总体方性定位 15
（七）黄兴南路步行商业街国际化性化功设计 16
二黄兴南路步行商业街目标市场细分定位 17
三黄兴南路步行商业街价格基数定位分期推广规划 22
四黄兴南路步行商业街营销通道定位规划 24
五黄兴南路步行商业街整合营销推广策略规划 25
（）概念形象定位 25
（二）营销推广题定位 28
（三）媒体策略 29
（四）市姿态策略 31
（五）市时机策略 32
（六）价格策略 34
（七）销售节奏频率控制 36
（八）成立创富会 37
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