番禺金业奥运豪庭策划报告
目 录
引言2
案概况5
市场分析6
开发概念9
文化涵12
营销策略16
传播策略18
引言
金业集团广东年崛起新型房产开发商成功开发销售番禺金业墅花园金乐苑倚翠豪庭翠湖居四期墅洋房成番禺市中心带房产项目中龙头楼盘
金业集团较雄厚方背景身发展相资金支持集团董事长郭梓文先生目光远脚踏实集团部汇聚批房产领域资深理操作力强
实现集团更高层次发展金业集团已番禺南沙筹建养生园养生保健基1999年洛溪桥南岸开发该年广东区明星楼盘广州奥林匹克花园取巨成功
南沙项目奥林匹克花园项目思路超越目前般房产项目说跳出房做房产试图房产注放更丰富复合概念文价值假创新服务引领市场创造名牌
2000年始集团开始新轮开发金业花园期500亩重项目
项 目 概 况
PROJECT BRIEF
发展商：广东金业集团
物业名称：金业奥运豪庭
金业奥运豪庭位番禺市桥南岸金业墅花园翠湖居倚翠豪庭南侧安居恬静环境享受繁华闹市便着番禺市政府2000年新规划出台金业奥运豪庭位置四通八达交通更方便番禺9路公汽车总站设金业墅花园门口通夫山森林公园
预定目标消费群：香港度假旅游型消费者番禺消费者广州消费者
市 场 分 析
MARKET ANALYSIS
年包括番禺广州区房产直中国房产业亮点鲜明特征购买例高二次置业重复置业保值型投资型置业情况普遍广州市已房产列六支柱产业番禺市政府更视房产业第产业出台项政策予扶持广州市计委资料广州年房产市场需求量500万方米年建筑开发面积550万方米650万方米间目前仅住宅空置面积已超200万方米市场优质物业倾斜态势日趋明显强者恒强弱者更弱两极分化格局越业越突出
权威士分析中央政府强烈政策拉动饱受通胀苦市场明年起相复苏甚少断言明年半年中国出现通胀激活房产市场疑利消息动产通杀手必须指出市场推案量明显供求指市场突飞猛进发展关现实目前广州区市场走俏优质物业综合优势明显独特专长（环境优越概念优先发展商实力优越规划设计突出）项目深感市场压力销售流速流量均前开发新盘时务必注意加胜机
番禺房产市场盘名盘少洛溪带市桥市场金业墅花园已属翘楚创新取明显市场效应翠湖居例成功：① 翠湖居设计采取跃式结构利楼梯客厅睡房书房分隔层次分明互干扰设计市桥首刨抱着设计态度翠湖居结果便动
② 翠湖居第二卖点翠湖居套洋房
欣赏湖景时套洋房专门走廊湖
区相连湖区成洋房部份
见产品创新特住宅设计创新区环境创新市场拉动作
面针金业墅花园已售四期市场情况作分析：
金业墅花园前两期金乐苑金福苑墅买建业番禺业占总量92％广州业占5％香港业占3％香港市场完全番禺业推介成交二期没开拓香港广州销售市场第三期倚翠豪庭第四期翠湖居时力进攻香港市场引进中原产代理香港业购房例已提高4060％左右证明旅游渡假套房炫耀目场定潜力特市桥带二次置业者广州市场发展商知名度前广州高加交通局限产品类型等综合原尚未开需时日现业分析发现金业墅花园市场集中三类：
1番禺市：第次置业青年夫妇等购买80100方米面积第二次置业者改善型置业者改变居住环境目购买80150方米第三次置业者享受型需100250方米墅
2香港市场：低收入渡假士需6080方米洋房中等收入渡假士需120150方米左右独立花园墅
3广州市场：车族享受型需180230方米带独立花园墅住宅年金业集团开发广州奥林匹克花园广州区知名度日盛加交通条件会进步改善广州消费者选择金业墅花园性增加享受型消费外会二次置业型消费（渡假赡养父母等）洋房类型广州市场非全吸引力价格高环境较接市桥生活较方便
番禺市场广州场高度竟争性产品出招术金业墅花园实现较跳升500亩土开发完满消化
具体金业奥运豪庭言必须注入开发概念塑造新卖点提供顾客新服务价值必胜握长期市场承接角度广州市场应引起定重视广州市场容量旦触发沉淀形成定规模发展商时操作广州市场力知名度均前提高建议金业奥运豪庭预定消费者中广州市场份额应定总量1015％投入推广费份额预定总量1520略高均单位推广成
开发概念文化涵
DEVECOPZENT EDEA CUCTURE COMPREHENSION
前面提产品创新重性具体言房产产品创新应包括容：
①开发概念创新：
开发概念房产项目灵魂纲领导整项目风格特征智化环保型科教型运动型城效结合部白领居住社区公建设施配套设施完善型拆迁安置型购房入户型等等目前开发概念普遍存问题：开发概念缺乏实际支持盲目移植搬反起良效果
②品牌创新：
品牌包括命名标志核心广告语核心文案设计传播形式感等等碧桂园广告语五星级家广州奥林匹克花园案名丽江花园长期延续高品质广告风格品牌积累起巨作
③规划设计创新：
规划设计包括整区景观设计包括单体户型设计甚具体区入口标志设计说枝叶总关情
④建材装标创新：
建材装标创新方面金业集团已较丰富验目前需整套标准化菜单式配置支撑起环保建材绿色装修智化装修等等特色概念
⑤推广手段创新：
推广手段创新包括传播概念创新传播手段（公关新闻广告活动行销直邮景观开放日活动见证日等）创新传播技术创新（光碟三维形式展示楼盘素质）等
⑥物业理创新：
传统安全方便核心物业理（电子保安系统完整配套措施）外未应提供更性化服务需立供应 助网系统推行综合性网查询购物维修娱乐教育服务
诸方面考虑金业奥运豪庭产品创新应整体系统物业理暂需引入网服务（香港业渡假型业电脑网络赖程度高）外方面均应突破提升
开发概念讲金业奥运豪庭开发概念应该具备三特征：
１利期销售
２助提升整金业墅花园品牌形象文化涵期开发良基础
３助广州奥林匹克花园南沙养生公园实现高层次呼应接市场时市场市场差时造市场金业集团善造市宏观讲金业目前三项目已定联系奥林匹克花园广州区消费力目标群运动型健康型居住生活社区科学运动健康理概念开中国房产业先河南沙养生公园珠三角港澳东南亚区消费者均享科学养生健康理环保型休闲型养生乐园金业墅花园番禺香港消费者力目标消费群高尚生活社区
开发房产服务应站性化角度21世纪潮流两健康二环保健康营养二运动三良心理状态环保环境身质量二新技术新材料减轻环境污染
金业集团项目时代趋势谓谋合寓意深远．
出发金业奥运豪庭设立针市场开发概念定位：
1针番禺市场：番禺市中心龙头楼盘21世纪健康新生活社区广州奥林匹克花园番禺牌版
2针香港市场：广番区明星楼盘中国阳光健身工程试点社区运动休闲社区
3针广州市场：广州郊罕绿色健康环保洋房墅
金业集团富远见提出期500亩中广州奥林匹克花园理念精华户型精华装标设计移植进实属点睛笔样奥林匹克花园品眚积累广告形象消费者口碑然延伸金业墅花园提高金业墅花园身价值含量例：广州奥林匹克花园已量广告片面广告需番禺实际情况加嫁接磨合创出系列优质广告作品必起炉灶耗费精力
通番禺香港广州三市场细分概念研究总体开发概念希金业奥运豪庭概括：
总概念：金业奥运豪庭广州郊番禺市中心融浪漫田园气息市繁华便利体科学运动健康理中心21世纪高品质生活社区总概念两角度演泽：
Ａ形象角度：
金业奥运豪庭成广州奥林匹克花园市桥版金业集团番禺民真情回馈作番禺民新世纪选择生活佳解决方案2000年奥运盛会享受奥林匹克生活方式理想选择
Ｂ产品角度：
1层高尚洋房
2特色康体软硬件设施
3户型创新梯两户85120方米两种
4装标设计流延续奥林匹克花园优势
试金业奥运豪庭广州奥林匹克花园做较：
市场定位
基概念
支持点
配套
广州奥林匹克花园
中国首运动型健康型生活社区
科学运动健康理
国家体育总局雄厚软硬件支持
科运园众室外体育设施
金业奥运豪庭
广州奥林匹克花园首隆版
番禺新世纪新生活
金灶集团全情回馈
奥林匹克火炬（入口）奥林匹克运动广场俱乐部式康体会环状步径园林式环境
营销策略传播策略
实施力金业奥运豪庭金业墅花园前四期相具明显优点翠湖居少优势户型设计更合理性吸引力应市场表现良配合2000年奥运会广州奥林匹克花园品牌积累易引爆市场接关键推广销售问题
金业奥运豪庭身具少创新概念加金业墅花园身品牌积累（广告传播中直金业奥运豪庭－－金业墅花园第五期奥林匹克花园番禺版出现金业集团广州奥林匹克名）应该说定品牌附加值推广风格决走卖楼卖楼吆喝路线应该保持定品牌尊严相档次设计风格样延伸基础否现吆喝贱卖势必难继续然价格订合市场需求高价格定竞争力总体言金业奥运豪庭应该整金业墅花园推广创新提升（特考虑项目品牌价值弱奥林匹克花园南沙项目）
现代营销理认营销传播营销关键独特价值信息快速准确传达消费者产生鲜明印象认知动具体案言建议采传播策略：
预热期新闻传播公关传播方式慢慢营造金业奥运豪庭外氛围
具体方法包括：
１番禺日报新闻形式金业集团进行干报道
A复合概念显神威金业完成战略布局（奥运村谈金业集团整战略发展布局特金业墅花园续发展战略）
B金业房卖？（疑问式报道翠湖居倚翠豪庭售完售楼姐事做引出前四期热卖新五期设想）
C市桥番禺购房热点（指出洛溪广州洛溪广州购房市桥番禺市桥番禺改善居环境二次置业理想选择）
D2000年奥运会角度证明奥林匹克生活方式21世纪理想生活选择
E报道金业致力开拓连锁房产克隆奥森匹克概念理想
2金业报断披露金业奥运豪庭开发方优秀卖点销售信息派寄户业港番新老客户
3邀请关运动员番禺体委领导金业参观指导提出关合作方案2000年千禧年初番禺体委办举办场奥林苑港番名网球赛金业墅花园业网球赛金业墅花园业___广州奥林匹克花园业间干项体育赛
4沙湾桥市桥带选择户外广告位置金业奥运豪庭开展宣传里21世纪生活方式远？金业墅花园第五期金业奥运豪庭隆重发布2000年奥运会远悉尼奥运生活方式眼前
52000年悉尼奥运会举办前夕抽奖已买金业奥运豪庭业中抽出幸运者前悉尼奥远会组成广东金业集团广州奥林匹克花园金业金业奥运豪庭赴悉尼观礼团拉拉队利机会报12专版刊登观礼团现场感受金业园介绍炒作形成市场金业双园追捧
广告策略言香港媒体广告制作适夸张广告创意取胜：
①番禺日报刊出番禺市中心缺什？广告时注明金业奥运豪庭特集字样征集读者答案获奖者奖励注明选择答案：商业中心体育中心游乐中心等答案锁定健康理社区然面进式广告中明确宣布：健康理新生活金业奥远村金业奥运豪庭番禺首健康理生活示范区隆重倒卖登场
②金业奥运豪庭火炬入口会揭牌题刊出广告反映健康型住宅绿色装修风格涵
③2000年奥运会前夕广东金业集团中体产业集团中体产业公司广州日报羊城晚报番禺日报电台香港电视台联台合举办中体金业杯___中国奥运星评选活动粤港两消费者投票选出中国奥运星佳男运动员获广州奥林匹克花园住宅套佳女运动员获金业奥运豪庭花园洋房套时抽出数名幸运消费者予奥运冠军签名纪念品3万元奖奖励
总言充分利广州奥林匹克花园联动悉尼奥运会互动达石数鸟效果
二加热期：事件行销新闻传播广告传播方式外正式披露金业奥运豪庭发售信息金业奥运豪庭广州奥林匹克花园番禺版参性十分重金业奥运会豪庭力消费群香港香港亚洲金融风暴已视住房投资品奢爹品购买心态讲究刻感觉楼盘整环境现场气氛十分重时期设定买奥运豪庭洲游2000年奥运会活动集中发布关金业奥运豪庭信息开卖基础时活动广州奥林匹克花园期销售中实施实际种旅游性质抽奖花少钱楼价中加促销效果绝明显
三沸腾期：发售前10天开始香港番禺广州媒体刊出广告组成强销攻势（番禺区线电视番禺报广州日报羊城晚报靓楼笋盘南方市报等广州日报羊城晚报楼市信息版精心策划许收异常效果广告版太太贵信息版做出效果种价廉容易跳出方法）时番禺推出展销会奥林匹克花园起联展消费者形成金业集团奥园印象
四保温期：春节期间利业回乡时机举行春茗联谊球赛活动继续业灌输健康新生活概念
支持金业奥运豪庭开发概涵必须扎实支持系统反复考虑特提出10点建议：
1建议成立专门部门负责接广州奥林匹克花园克隆工作通广州奥林匹克深入分析精心选择具市场吸引力户型运动设施场院室外公景观提供干克隆工作需建筑装修量化标准菜单 菜单基础联系金业墅花园第五期现理条件次研讨碰撞确定建筑布局装修标准公建筑安排
2金福苑面精心设计建设金业奥运豪庭
入口奥林匹克火炬V字形象设计门晚七彩霓虹灯昭射火炬身成金业墅花园突出景观时金业奥运豪庭入口处前期具截然视觉效果
3火炬入口进条30米左右长双车道车道两边鲜花林荫道车道分外独立双层建筑包括东莞长安俱乐部式会样式六面面区侧面积落玻璃窗阳台前方整体育广场广场称式布置6网球场二三级台阶引进适合青少年澳式体育项目考虑模仿部分项目设立澳式体育活动区
4会部配体适检测洒吧吸氧室蒸汽摩室美容室等设施
5区道路设计独特环状路步径便住户晨练道路6米沥青路面两边宽2米行跑步道中间1米宽绿化带隔离
6金业新技术组成员应重点研究绿色装修问题节新源开发利方面否提供新型供热制冷技术否选择发展新型节产品节门窗墙体保温技术材料明节产品等外否节水技术突破提高水重复利率否室外空气质量进行监控置换定期发布空气清新率：否力提高户间楼层间隔音性否选污染放射材料等等总言方面突破会点整集团开发起探索作
7认真规划陈涌河边花道利原形建设高低起伏山坡修建型迷高尔夫球场核心卖点社区河滨高尔夫乐园河水潺潺两侧碧草茵高尔夫乐园设计非常型推杆练场河涌绿化性需求两者合二
8样面东涌河边迷高尔夫乐园建设梯两户四户墅复式洋房附加值会提升
9金业奥运豪庭开发概念整区建设项目进行包装项目命名清新美丽区入口具格建筑装修材料力求表现环保属性种指示标志风格统金业奥运庭金业墅花园前期发展思路意念应单独设计款金业奥运豪庭标志加细化供执行参考
10提前考虑物业理问题物业理部门认真证绿色装修健康理实际操作程建议采取全程式物业理（卖点）物业理部门项目前期参进保证物业质量物业理部门物业供水电保安系统隐蔽工程然胸理维修更心应手
金业奥运豪庭开发计划日程
12月8日－12月25日：制定150亩销售策划方针
12月25日－1日10日：香港两媒体联系争取优惠预定
明年广告计划套餐
1月10日－2月20日：联系策划媒体制定方案细
2月20日－4月20日：1电视台电台报纸路牌DM
登出形象广告
2完成系列广告促销计划制定
3加强广告推广力度
4售房部重新包装
5售房员服装形象设计
6确定销售价格
期深圳热卖楼盘情况
名称
点
售楼部设计
类型
示范单位
园林设计
外立面
物业理配合
售楼情况
备注
皇苑
福田南路皇城广场
337411
3374555
较般堂入口处水幕墙设计外没什处
峡谷制作
户型模型设计较新颖
（弧形设计）
较变通豪华设计石安公司设计
澳利亚柏涛建筑设计限公司
PEDDLE THORP
ARCHIIECTS
白色调黄色色线相配
般保安制服
楼盘包装较成功
中海华庭
深圳中心区
光线处理较暗会配套设施售楼部机联系起
思博
般豪华设计
BeltCollins
高层层设计异米黄色色玻璃选 绿玻
没保安员
先建园林
卖楼
阳光四季
福田区新洲路溪河路交汇东南
售楼部设计较简陋
思博
没开放
美国TEAM7INT
ERMATIONAL
彩色变色彩较鲜艳
没特
横幅色彩搭较抢眼
金海湾
花园
福田区沙嘴路6400888
售楼部分三区域
A模型示区
B洽谈区
C影视区
赛野 尼克
示范单位较特色海题白色调豪华余更体现品味
美国泛亚易公司海文化题
白色调采玻璃阳台
女性保安服务员质素较高
物业理提前进入
天花处理较题紧密呼应
蔚蓝海岸
南山海道3303333
售楼部白荷花造形配条蓝 黄色长廊配售楼部物
峡谷
设计般料较新颖特灯饰
Belt Collins
米黄色色高处白色相衬配蓝玻
保安较保安制服白色调酒店服务员
已建销售园林配合销售
注：峡谷模型公司：振兴路赛格科技工业园106栋二层西电话：07553762417
番禺奥林匹克花园
2000年销售广告部署建议
广州中行房产代理限公司
二000年三月二十四日
目录
建议关 1
二2000年番禺奥园销售广告部署计划 3
第阶段：形象铺垫期 4
第二阶段：部认购期 9
第三阶段：首期正式发售 14
项目公开发售期 15
延续性展销期 17
首期答谢庆典展销期 18
实际操作中注意问题 20
广州奥园配合
软性文章侧重
香港市场推广配合
第四阶段：二期物业销售期 22
建议根番禺奥林匹克花园广州奥林匹克花园广告统部署考虑香港市场推广节奏相配合番禺奥林匹克花园2000年销售推广作出整体部署阶段销售广告配合作出具体计划
（说明：文中冠名奥园时指两奥园）
建议关
１市份额分配
市场
番禺
香港
广州
份额
40
40
20
推物业
较面积洋房中等面积墅
较面积
墅
洋房墅
中广州市场前未涉足份额较排需求市场潜力会产生实际份额>20％洋房定需求点市场证明
２奥林匹克花园利广告资源
时 间
活 动
5月25日
澳利亚商力部长访
5月28日6月3日
中症状拳击擂台赛(广州中体独家场营权)
6月3日7月20日
6月18日广州奥园18层物业正式推出
720810
8月1日广州番禺奥园首期正式推出
8101231
9月15日10月1日奥运会澳利亚悉尼举行
番禺奥园广州奥园已确定享广告资源实际具体实施中需细化配合项目销售节奏宣传侧重点
38月1日推出物业
洋房544套包括：
Ｔ１型标准单元236套复式80套
Ｔ２型标准单元150套复式30套
Ｔ３型标准单元40套复式8套
第阶段：形象铺垫期
（）时间：2000年5月8日－－6月29日
（二）目：
推出奥林匹克整体品眚
提出连锁子品牌概念
番禺奥林匹克花园澳洲式运动休闲高尚社区品牌形象全面推市场
（三）方式：
新闻炒作软性文章电台报时赞助活动征文研计会等形式
（四）阶段供利资源：
5月25日 澳利亚商务部长访
5月8日－－7月22日 奥林匹克花园杯征文赛
6月16日－－18日 广州奥林匹克花园18层物业正式推出
（五）媒体：
广州日报羊城晚报南方楼市现代画报番禺日报电台电视台体育频道
二2000年番禺奥园销售广告部署计划
第阶段：
形象铺垫期
2000年5月8日－6月29日
１．5月8日奥林匹克花园杯征文拉开整形象宣传序幕开始介绍（澳洲风情＋奥林匹克）运动休闲生活方式澳式高尚社区特色
２．澳利亚商务部长访－－全面出番禺奥园品牌
３．中美拳击赛－－社会公益角度炒作发展商提出品牌两奥园连锁子品牌关系
４．广州奥园销售期－－利广州奥园促销广告密谋提高番禺奥园曝光率奥林匹克品牌广州奥园形象结合紧密度
第二阶段
部认购期
6月30日－7月27日
１．软件炒作文章中奥林匹克品牌导番禺奥园广州奥园二子品牌统前者进行形象诉求者进行促销诉求
２．广州奥园促销广告中样子品牌三分天作层面角度诉求
３．7月22日奥林匹克花园杯征文颁奖仪式引爆开始物业部认购
第三阶段：
首期正式发售期
１．部认购形象推广基础强调项目硬件设施功配置庭园建设装修标准等时价格优势吸纳气扩项目影响力新闻方式公开发售盛况
7月28日－30日
２．派筹方式吸纳炒家入市筹拣楼收取定金赠送楼书相较差单位推市场低价入市造成质优价廉良市场形象第二期推出较单元良基础
３．举办会重配磁动工典礼奥林匹克生活方式说明会步行商业街开放日等实际带市场信心方式进行促销
４．宣传重点：年夏季澳洲法抵挡奥运魅力户型创新梯二户独特跃层设计市场受欢迎种户型面奥林匹克生活方式系列硬件支持点超值价格
第四阶段
二期物业销售期9月3日
１．利2000年奥运会9月15日－10月1日举行吸纳公众奥运关注聚焦移情番禺奥园效力延续月初
２．日月进行项目概念综合提升：生命价值更精彩项目发展立足奥园品牌整合奥园资源深化细化提升奥园品牌形成性化特色
（六）具体部署
１．时间段：
5月8日（星期）－21日（星期日）
（澳利亚商务部长访前周）
（１）目：
澳利亚商务部长访时全面正式出推出番禺奥林匹克品牌作准备
（２）方式：
软性炒作系列文章特约供稿5月8日开始登载奥林匹克花园征文赛消息
（３）宣传重点：
①奥林匹克新星双登场连锁营显神威
②番禺奥林匹克花园华南科学运动健康理中心21世纪澳洲风情运动休闲生活方式代表社区
③引导墅消费时尚探讨澳洲式高尚社区特点介绍澳洲建筑规划社区文化配套理园林生活方式等树立澳洲风情生活优点认识具格墅类型
④（奥林匹克＋澳式）运动休闲生活方式
２时间：
5月22日（星期）－25日（星期四）
（澳利亚商务部长访周）
（１）目：
市场全面出番禺奥林匹克花园品牌
（２）方式
系列新闻报道澳利亚商务部长访消息番禺奥林匹克花园字样出现新闻标题副标题中
软性文章延续前面容
（３）宣传重点
①澳利亚商务部长访华目行程意义（突出番禺奥林匹克花园关容）
②澳利亚商务部长参观番禺奥林匹克花园盛赞奥林匹克澳洲风情相结合开发概念澳洲没（确定）介绍澳洲房产开发居住文化
③澳洲风情园生命新绿洲番禺奥林匹克花园生活方式提升更 新重意义
④番禺奥林匹克花园促进中澳贸易文化交流重意义开辟新形式新途径新领域
３时间段：
5月26日（星期五）－6月3日（星期六）（中美拳击擂台赛）
（１）目：
深化奥林匹克品牌社会公益形象反复出现公众面前提高品牌认知面知名度加强广州中体金业集团实力社会形象宣传提出番禺奥园连锁子品牌关系
（２）方式
关赛赛报道出现赞助单位力单位－－广州中体金业集团字样说明文字
利场广州中体独家营权现场宣传效果较位置设置金业集团番禺奥园广州奥园广告
继续软性炒作
：赞助形式运动员工作员观众提供量运动衣帽旗子毛巾等纪念物品印奥园金业名称LOGO赛场门口设宣传点门票背面印奥园广告提供奥园物业作赛奖品办赛奖竟猜活动奖品两奥园专业体育设施优惠
（３）宣传重点：
①番禺奥林匹克花园广州奥林匹克花园发展商金业房产开发商整发展战略续战略
②奥远村－－广州奥林匹克花园－－番禺奥林匹克花园复合概念成功历程什奥林匹克生活方式2000年奥运谈21世纪生活新方式
4时间段：
6月3日（星期六）－6月29日（星期四）（广州奥园销售期）说明：广州奥园物业预计6月1618日档期正式推出6月3（星期六）－6月11日（星期四）会铺垫期软性沙作6月12(星期)6月17日(星期六)会促销广告
（1）目：
利广州奥园销售期广告力度密度较利条件提高番禺奥园曝光率知名度奥林匹克品牌广州奥园形象结合紧密度
（2）方式宣传重点：
软性炒作文章中容包括含奥林匹克品牌宣传重点连锁营概念广州奥园（侧重销售）番禺奥园（侧重形象具体数）关信息
广州奥园促销广告品牌容里反复提番禺奥林匹克名字话加关销售信息：什物业什时间面世咨询热线：×××篇幅太长字号太
第二阶段：部认购期
（）目：
① 建立项目知名度
② 树立项目整体形象
③ 造市场口碑
④ 营造迫切心理
（二）方式：
软性文章新闻炒作形象广告促销广告配合全方位媒体选择
（三）媒体：
广州日报羊城晚报番禺日报线电视网（广州番禺）广州电台交通电台体育频道
（四）供利资源：
6月307月20日 广州奥园销售期
7月22日（星期六） 奥林匹克杯征文活动颁奖仪式
：澳洲奥运会中国代表团准备活动
赞助体育赛事活动
举办2000年奥运会奖竞猜活动
（五）具体部署：
1时间：
6月30（星期五）－7月27日（星期四）
2点：
现场售楼部天河展销点市桥展销点
说明：①63层长设固定专车返广州番禺奥林匹克花园
②销售期天销点增设专车接送
3推出物业：
约100套洋房T1T2T3型占13位路侧较差位置）约10套墅（240265方4套340380方1套）
4员：
策划员2名销售1名销售员10名
5资源准备：
说明性单张（总规划图总体策划思路）户型面图价目表认购指南装修标准直销信印刷品
6工程进度现场配合：
售楼部示范单位已完成首期推出洋房已全部封顶墅示范单位幢抬高基部分做入番禺奥园区道路已作现场包装已求完成
7操作说明：
阶段接受部认购登记7月22日前派发价目表付款方式外资料较低开售起价吸引流关注市场造成质优价廉高尚住宅推出市场良预期配合开售时优惠组合措施争取开售满堂红时较均匀户型面积例试探市场
（1）预热期：6月30（星期五）－7月6日（星期四）
①目：
宣布部认购开始
树立项目独特品味性
营造项目品牌知名度市场认知项目形象解底蕴涵
②方式：
系列形象广告广州奥园促销广告版面中三分版面重两子品牌置奥林匹克品牌___科学运动健康理分开诉求子项目方深化诠释品牌
③宣传点：
Ａ中国阳光健身工程试点社区
B奥林匹克生活方式番禺版墅版
C澳洲风情园生命新绿洲全方位提示番禺奥园设计概念实际支持点
（2）加热期：7月7（星期五)－21日（星期五）
①目：
更进步加强市场项目认识
②方式：
推出系列项目优势促销广告继续广州奥园促销广告版面中三分天
③宣传重点：
A澳洲风情科学运动健康理番禺奥林匹克花园
B星级享受心理附加值
C区完美规划设计
D优秀户型面
E意想价格
（3）引爆期：7月22（星期六）－7月27日（星期四）
①目：
强化公众项目关注综合推介项目
②方式：
7月22日（星期六）举办征文活动颁分奖仪式作新闻报道征文容作软性系列文章
③宣传重点：
A引领21世纪新生活时尚日澳式奥林匹克社区
B番禺奥园软硬件立体势全面阐述
第三阶段：首期正式发售
（）目：
① 深化项目知名度
② 项目涵阐述
③ 引发轰动效应
④ 促销
（二）方式：
全方位高密度促销广告加软性文章新闻炒作促销活动
（三）媒体：
（1）广州日报羊城晚报番禺日报
（2）线电视台（广州番禺）
（3）广州电台交通电台
（4）DM
（四）供利资源：
（1）举办会重配套动工典礼
（2）奥林匹克生活方式说明会（展示体适卡通维卡玻璃高氧生命水净水系统等）
（3）步行商业街开放口招商活动（必须放首期发售时增加项目卖点二首期交付时步行街已开业聚旺气提供配套）
（五）具体部署
项目公开售期：
1时间：
7月28（星期五）－30日（星期日）
2点：
现场售楼部天河市桥展销点
3推出物业：
344套洋房50套墅（留南靓景受市场追捧单位作保留单位）前期剩余单位
4员：
策划员Ｂ23名销售12名销售员1015名
5资源准备：
推出单位面图价目表楼书
6工程进度现场配合：
首期物业已全部拆棚架步行商业街环境已全部做
7操作说明：
（1）部认购形象推广基础强调项目硬件设施功配置庭园建设装修标准等时价格优势吸纳气扩项目影响力新闻方式公开发售盛况
（2）涛派筹方式吸纳炒家入市筹拣楼收取定金赠送楼书相较差首推市场低价入市造成质优价廉良市场形象第二期推出较单元良基础
（3）举办会重配套动工典礼
（4）奥林匹克生活方式说明会（展示体适卡通维卡玻璃高氧生命水净水系统等）
（5）步行商业街开放日招商活动（必须放首期发售时时增加项目卖点首期交付时步行街已开业聚旺气提供配套）
8宣传重点：
（1)年夏季澳洲法抵挡奥运魁力社区
（2）户型创新梯二户独特跃层设计市场受欢迎种户型面
（3）奥林匹克生活方式系列硬件支持点
（4）超值价格
延续性展销期
目：
（1）保持项目知名度
（2）建立奥运系列住宅名牌概念确立口碑
（3）增进销售形成良性循环
1时间：
811（星期五）－13日（星期日）
2点：
现场售楼部天河市场桥展销点
3推出物业：
保留精选100套洋房10套墅前期剩余单位
4员：
策划员23名销售12名销售员1015名
5资源准备：
价目表面图销售单张
6操作说明：
第期推广基础助前期畅旺气推出具备南靓景热销户型面积全新单元全面宣传新推单位景观优越性价格台阶
前轮促销市场项目已较深解吸引批客户入市操作利客户口碑传播广告配合利项目价格断拉升造成强心理压力价值形象促成成交
首期答谢庆典展销期
目：
（1）品牌营销
（2）保持项目销售续性
1时间：
825（星期五）－27（星期日）
2点：
现场售楼部天河市桥展销点
3推出物业：
首期全部剩余单位
4员：
策划员23名销售12名销售员1015名
5资源准备：
面图价目表番禺奥园置业杂志庆典专刊单张
6操作说明
（1）充分利项目首期答谢重利举办型公关促销活动
见证工程质量工程进度全部剩余单位推市场
（2）通庆典促销销售达高潮创销售高篑峰第期单位充分消化干净牢固树立独品牌涵价值第二期销售坚实基础
（3）筹备成立准业委员会建立发展商业定期沟通机制置业专刊成业发展商沟通桥梁物业理公司前期介入项目动作突出发展商物业质量商标准求售服务关心巩固原阵力求已购士口碑传播带旺气
敝司根具体市场销售情况时调整营销策略四次型展销会基础间中安排型展销衔接销售充分消化阶段物业安排三次中型展销圆满完成首期销售
述三阶段广州奥园相配合充分利相关资源（澳洲商务部长访中美拳击擂台赛等）造成铺垫期预热时间跨度较长增加宣传节奏握难度广告投入方面广州奥园享广告资源减轻投入负担加快番禺奥园品牌建立速度
实际操作中注意问题：
（1）广州奥园配合：
广州奥园广告配合中握住时期项目身宣传需求重点广州奥园宣传需求统品牌分角度诉求诉求物业类型突广告两介奥园篇幅需合理握
（2）软性文章侧重
软性文章容侧重具体部署里已详细说明
里说明5月份起两奥园相关广告宣传已启动12月底处销售期软性文章活动销售线外条营造品牌线阶段软性文章两奥园容侧重说明：
时间段
奥林匹克品牌
番禺奥园
广州奥园
澳利亚商务部长访
次
中美拳击擂台赛
次
次
广州奥园销售期
番禺奥园部认购期
首期正式发售期
期期物业销售期
（3）香港市场推广配合
注意两市场物业推广例配合市场需求
二处理销控问题
敝司关述二点初步法：
量避免时推广批物业推广物业类型面积户型例发展商代理行三方商讨确认轲采分片分类型分幢甚分楼层单双层方式划分销售范围销控分开独立销控销售进度物业例均衡时发展商进行协调
（4）资源享重提（具体形式商讨）
联合出广告联办活动专车接送点展销点业客户资源享销售资料：两售楼部长期没项目资料派送点需更新
第四阶段：二期物业销售期
（1）时间：
9月3日
（具体时间首期销售情况二期工程进度决定）
(2）利资源：
9月15日－10月1日2000年悉尼奥运会
（3）推广安排：
利吸纳公众奥运关注聚焦移情番禺奥园
（1）推广时间
安排奥运赛时间步错开兴奋热点项目导致休息日白天法起床时段：
（2）推广活动
澳利亚奥运会活动容相呼应甚采相形式象分会场样旅游活动作购房优惠娱乐活动形式作促销活动
（3）宣传重点紧扣
年夏季澳洲法抵挡奥运魅力社区
（四）促销概念提升转化
9月奥运会番禺园第二销售高潮奥运题材余威估计持续
11月初广告资源似足支持销售实然项目概念提升机会刻：
生命价值更精彩
澳洲风情运动休闲高尚社区
广州奥园成功：生活方式更新健康概念升华
科学运动健康理
运动家门口
碧桂园：您五星级家心理附加值成功
番禺奥园成功：
生命价值提升＋心理附加值
资料尚完备第四阶段具体部署尚细化
部署基目前项目处阶段已解关资源作出建议着项目完善会更资源资利时市场变化中敝司逐步提出阶段性实操计划
敬请贵司吝指正
中行•••项目部
二 000 年三月二十四日
番禺奥林匹克花园
补充策划建议
广州中行房产代理限公司
二000年三月十六日
目 录
项目取胜市场道 １
二项目概念组合 ５
（）体概念设想 ５
（二）具体建议 ７
三开盘时间选择 ８
四整合广州奥林匹克资源 １０
（）操作难点解决办法 １０
（二）实施整合层面 １０
（三）原 １０
（四）具体做法建议 １１
（五）敞司整合资源中起作 １１
二０００年三月四日敞司提交番禺奥林匹克花园全案策划书贵司探讨程中进步解项目目前情况前面份相较全面报告基础根项目现状贵司目前关心关项目规划开发概念深化市场时机握整合现资源作出具体建议说明
项目取胜市场道
１墅市场取胜机会里
全案策划书相关叙述知：
高综合质素＋性化特点
２综合墅取胜市场条件分析项目优劣：
优 势
劣 势
发展高
实力雄厚已成功开发销售墅验
广州区墅市场较陌生项目广州市场知名度高
理
位置
距市桥中心仅3公里交通网络完善位市政规划区域干线侧辐射范围客源层次较广较发展潜力
位番禺市郊非国道干道侧处翻番禺市政规划远期目标目前带动作限
周边
环境
北面市区路通市桥路面宽敞干净两侧街商铺住宅区流较少较单纯东面南面农田工业污染源空气较清新具田园风光
北面陈涌村商业区旅游景点风景区形然山水非干道流较少流质素般会太高
区
环境
绿化率高会采立体绿化方式题景观规划会较特色
然山形水体植供利
规划
设计
独具格具澳洲风情面设计选已市场接受优秀户型高起点高标准高水体现新世纪创新超前意识
行列式排布较集中绿化空间较少
物业
理
水高理完善保安措施理全面化智化
发展商物业理公司支持增加项目卖点著名公司力必须原基础增加更附加值（智化等）
配套
较齐全特色会规模学校配交通车医疗中心幼园等
周边完善市政配套供利全区身配套
尖型
澳洲风情高尚社区广州区类似物业
规划中概念落实处市场接受解程
性
特点
奥林匹克生活方式运动休闲型社区
概念融合具体支持点体现
３项目取胜市场道
（１）项目更名华南奥林匹克园
（说明：番禺广州周知市包容性代表水相高塑造盘风范项目仅仅局限番禺样较区域水准需名称摆脱番禺影子定位语定华南区域代表档次提升定位语）
项目特点前文墅分类项目塑造成区域性代表物业条件项目受广州周边区域（市区中心华南干线线德等）直接压力项目市场定位超然广州市番禺区区域划分项目市场定位超然广州市番禺区区域划分独特开发概念（奥林匹克生活方式）性化特点（澳洲风情）宣扬项目超高档次高品味高综合质素利项目脱离较区域性市场直接较站更高市场高度（广州市甚整华南区）市场传达位拟项目信息项目市场定位
华南科学运动健康理中心
21世纪澳洲风情运动休闲代表性社区
分析：敞提出样项目定位性必性
性：项目拥拟先天优势敞司早介入根敞司全国操作标准牧业验通天创新具体规划布局立面设计营销策略技巧等方面机会达意念超前符合客户未求仅满足客户需求做引导墅时尚消费
必性：墅市场竞争日趋白热化仅供应量增更部分目标客户数量限实力强劲验丰富发展商资格逐鹿超额利润源控制成缩短开发周期增加楼盘附加值赢家通吃残酷竞争中占领头羊位会面更市场风险
(2)类型走市场空档：异国情调澳洲风情高尚社区层营造豪华度环境具奥林匹克特色运动休闲生活方式生活氛围区目前市场已欧式北美湖泊式美式高尔夫式墅生活方式
(3)综合利2000年澳洲奥运会广州奥林匹克花园相关资源市场树立综合质素高性化卖点突出品牌形象
(4)引领墅类社区生活方式更新
(5)增加星级享受心理附加值
(6)配合济实价格便利交通优雅幽静区环境高质素生活环境：绿静美空气清晰精心营造文环境景观性卓然具文化品味完善规划设计
二项目概念
（）体概念设想
澳洲风情园生命新绿洲
释义：
１．澳洲风情园：
(1)澳利亚酪爱运动：体育运动生活余空
(2)澳利亚城市规划整齐序风光旎低密度墅体绿化率高达60％号称花园城市适宜居住
(3)澳利亚空气清新气候宜环境优美
(4)2000年奥运会悉尼举办
(5)番禺奥园开发目建成适合居信具奥林匹克特色运动休闲式高尚墅社区
综述澳洲风情园揉合规划建筑特色奥林匹克生活方式体育澳洲文化相融合文化品味适宜居住环境特色达形式涵统
2．生命新绿洲：
(1)性卓然异国生活环境方式代表健康运动生态然环保休闲
(2)奥林匹克生活方式概念科学运动健康生活
(3) 紧扣21世纪生活方式时尚潮流引领住宅消费新观念绿洲指环境指生活方式
概念设想：
番禺奥林匹克花园澳洲风情园生命新绿洲概念设想：
（构思突出项目科学运动健康生活生活理念强调澳洲式高尚社区生活相应理服务具澳洲特奥林匹克特色运动休闲生活方式）
澳洲风情园生命新绿洲
构思：
１项目广州奥林匹克花园资源整合
２城市环境断恶化里然空气清新鸟语花香十分适合休养生息
３澳洲城市规划适宜居住程度名列世界前列
４2000年奥运会澳洲召开
５悉尼申办奥运会成功王牌率先提出绿色申办口号环境保护城市规划环绕美妥善结合起幅干净美丽谐面貌悉尼建设成运动佳选择奥林匹克城市
６目项目建成适合居住具奥林匹克特色运动休闲式高尚墅社区
７项目会体育休闲配套应处处体现运动休闲生活享受
８项目提供智化理系统配套
９项目引入五星级酒店理服务
１０21世纪居住潮流：健康二环保健康边营养二运动三良心理状态环保环境身质量二新技术新材料减轻环境污染
海浪澳洲风情奥林匹克运动休闲生活方式
设计概念实施计划：
１总体规划
(1)整区低层洋房墅容积率低绿化率高
(2)澳洲式花园设计配合体育休闲特色品绿化贯穿整区
(3)澳洲风情步行街设置更赋予项目丰富异国风情文化涵
(4)体育型会专业特色体育休闲项目应真正体现运动休闲式生活
２洋房单体设计
(1)外墙建筑风格具澳洲特色富现代感
(2)跃式设计市少更显稀缺性
(3)鲜花林荫道设置丰富健康步径含义
(4)装修标准豪华实带家私电器装修套餐投资者省少时间
３物业理：住户提供星期物业理服务增加品牌含金量心理附加值
４居住概念：生命新绿洲
(1)空气清新环境优美益身心
(2)安全舒适生活环境完善生活娱乐设施
(3)细致关怀优质服务
５销售前准备
(1)项目指示路牌引导客户进入现场体现项目形象
(2)会前绿化布置侧面体现项目形象档次
(3)工围墙：体现项目规模渡假山庄形象
(4)现场售楼部：侧面体现项目形象风格
(5)现楼售楼部：客户较直观感觉豪华装修标准体现项目档次渡假山庄形象
６营销：强调番禺奥园澳洲风情奥林匹克生活方式相融合统处
(1)强调真正澳洲特色楼盘
(2)强调运动休闲配套齐全特色智化设计
(3)强调星级理服务
(4)强调奥园系列品牌名牌效应
（二）具体建议
1请充分考察2000年悉尼奥运会奥运村规划设计实施择精克隆（敝司正循种途径查阅相关资料）奥运村数住房34层花园墅楼房间溪穿树木繁茂鸟语花香空气清新
2命名：番禺奥园幢物业街道景观条区干道支路澳洲州首府州花命名某组团做新南威尔式街区皮特洛（新南威尔式州花）区幢物业分做悉尼堪培拉惠灵顿等
3景观规划：澳洲特产树种鲜花造景体贯穿区规划路区路州花州树草坪体造景形成鲜花森荫道
规划路奥林匹克道(2000年悉尼奥运会设施）澳利亚花果树国树桉树林荫道
新南威尔式街区皮特洛花体造景鲜花径花坛造型观赏花廊等
供选鲜花：国花金合欢（考虑种植会步行街区域）新南威尔士州花皮特洛花维利亚州花石竹花北部区区花沙漠玫瑰南澳利亚州沙漠豌豆花西澳利亚州花袋鼠爪花塔斯马尼亚州花蓝桉昆士兰花库克敦兰花
供选树种：桉树合欢树假山毛桦等
3步行商业街命名文洛加(Manuka)金斯顿(Kingston)（二者均堪培拉著名购物中心）设购物中心露天咖啡座酒吧澳式食府夜总会游乐项目等
4根澳利亚城市规划特点：堪培拉宁静姿采规划整齐花园树林致住宅楼房绿面积占城市总面积60％生活节奏缓慢悠闲墨尔评全球适宜居住城市宁静优雅拥令目暇接公园草清凉花园林荫道咖啡室书店等番禺奥园规划体应遵循述
5会体育休闲类澳式特色设置：掷回力镖丛林漫步钓鱼爬石等
三开盘时间选择
出成控制工程进度配合考虑贵司拟2000年6月25日（工程进度赶）8月1日（贵司趋）开盘
原：
1配合香港市场线电视项目奥运黄金时段广告全面铺开希香港市场广告效果时影响广州番禺市场节约推广成提高投入效益
28月1日开盘规划工程建设销售准备更充分更高市场接受度握
敝司原赞贵司考虑角度鉴市场时机抢占开盘时间较倾6月份（原已全案策划书里作详细说明）量保证准备充分希加快工作进度提高工作效率角度量争取7月份开盘者8月份开盘前充分考虑盘强销期争取积累客户资源
原说明：
1推广成预算时香港市场广州番禺市场考虑充分考虑两市场部分成节约 金额会
2广州转播香港电视节目广告全部撤换特奥运期间黄金档期香港电视广告效果影响广州番禺市场性相
3诚全案策划里述2000年项目面竞争相激烈
(1)华南干线线物业五山汇景新城（年底高档低密度层墅 区）华南碧桂园（45月份推出）祈福新村（正推出）广花园（正推出）
(2)包括述项目2000年推墅项目约十拟推出总量约1200套综合物业质素提高趋势
(3)年珠江新城部分豪宅项目全面推出市场推盘时间集中67月份总价客户层面墅目标客户重合
供应量空前巨目标客户层面相较窄相关项目集中46月份推出手快手慢抢占市场先机快争取稳定项目市场份额成面市场必须作出果断反应否目标客户会先推出物业吸纳客户资源越越少市场竞争更趋激烈必须会令推广成增加更突围出难度更
香港广州番禺两市场市场特点推出时间影响素完全果仅节约影响局量成丧失市场先机浪费争取客户资源加推广难度成会失遗憾
四整合广州奥林匹克资源
（）操作难点解决办法：
1广州奥林匹克花园作资源输出方会顾虑
2部分资源积累偿
3两项目发展商组合
4开发概念致市场资源（2000年奥运会）运推广手法会突
（二）实施整合层面：必须金业集团董事长郭总亲说服统
（三）原：费分摊资源享物业互补市场空档
（四）具体做法建议：
１．联展联办联合出广告相关费分摊
２．直接鉴整合具体资源采偿提供方式
３建立奥林匹克整体品牌分进行品牌细分角度诠释深化
４操作层面严格区分物业客户类型推广时间差拉开市场空档
（五）敝司整合资源中起作
１．员整合：起参广州奥园策划销售全部员
２．广州奥园资源运
(1)广告资源享：
①名称（奥林匹克）LOGO标准色核心广告语（运动家门口）核心品牌竞争力（科学运动健康理）传播形式感等全面统赋予具项目特色诠释：澳洲风情
②运动型健康型社区：广州奥园中国首体育社区番禺奥园华南首澳洲风情运动休闲型生活社区
③阳光健身工程：广州奥园全国首番禺奥园中国阳光健身工程试点社区
④广告策略推广时间：广州奥园三幢18层物业６－７月份开盘物业类型广告策略包括销售节奏番禺奥园相配合建议该部分资源享操作部署：
预热期：新闻传播公关传播进行软性炒作
奥运村－－广州奥林匹克花园－－番禺奥林匹克花园复合概念成功历程奥林匹克生活方式开发商整发展战略续战略2000年奥运谈21世纪生活新方式邀请参加奥运运动员中体委领导参观指导奥园系列逐渐披露两奥园关销售信息
加热期：事件行销新闻传播广告
举办型什奥林匹克生活方式公开征文活动举办两奥园买奥林匹克花园赴澳洲奥运会型幸运抽奖活动举办2000年悉尼奥运会中国金牌奖竞猜活动奖者获两奥园购房优惠折扣相关运动休闲设施活动服务免费优惠消费
爆发期：促销广告配合展销会
两奥园联合出广告广告版面容统品牌题促销诉求市区接送点展销点
奥园番禺奥园品牌统番禺奥园性化发挥
表阐述奥园品牌发展阶段概念支持点变化程番禺奥园起点更高品牌性时期性化发挥时基品牌身发展阶段中阶段原品牌基础提升阶段应更高水关系
第二阶段充分利2000年悉尼奥运会资源揉合奥林匹克生活方式澳洲组概念进行促销第三阶段科学运动健康理基础作品牌提升－－生活价值更精彩
项目
奥园
番禺奥园
品牌概念
支持点
开发概念
促销概念
第
阶段
全国首阳光健身工程运动型健康型社区
奥林匹克名称中体资源利梯二户跃式设计体适测试中心李永波伏明霞出园长社区私家型运动场馆－－奥林匹克厦
中国阳光健身工程试点社区奥林匹克生活方式番禺版墅版
奥园品牌特色支持点复制澳洲特色规划设计澳洲风情科学运动健康理番禺奥林匹克花园
第二
阶段
运动家门口
处运动设施社区机组成部分
澳洲风情运动休闲型高尚社区
年夏季澳洲法抵挡奥运魅力社区
（充分利2000年悉尼奥运会题材进行活动事件行销）
第三阶段
科学运动
健康理
提供运动设施场通产品服务文化环境四系统实际关怀
生命价值更精彩
健康身体生活环境您展现出众神采令生拥前未精彩－－事业家庭生活精彩等贪图生价值
附件五番禺奥林匹克花园进入广州市场研究
报 告
珠江三角洲墅项目简析2000年预测
1珠江三角洲简析
七十年代末八十年代初珠江三角洲作中国改革开放先锋着国家政策倾理位置优势珠江三角洲济飞速发展八十年代区域均国民生产总值提高珠江三角洲济特点体现轻工业旅游贸易金融等逐渐成南方济中心助天时利吸引量港澳胞外商国家华投资甚定居时造量富商族批白领阶层生活更高层次追求墅项目市场基础珠江三角洲应运生
（难验证需求必供求济发展必然规律）
2九十年代珠江三角洲墅项目简析
（1）9092间中国房产九成投资热气侯影响珠江三角洲房产投资更灸手热（时段中国整层房产）接踵中国政策进行宏观调控量缩贷款发放房产业93年初波峰跌入深谷珠江三角洲（特广州中心）房产商品购买集中私身影响波程度相（海城市房产商品消费集中单位集团购买力受宏观调控重重击）
（2）9396年初完全统计整珠江三洲建墅区60结果维持成功楼盘屈指数量楼盘已处死火状态导致墅阶段失败三原：①国家宏观调控银根原
②窝峰盲目投资③济相萧条消费者轻易置业
（3）9699年底墅开始复苏走正常发展阶段墅项目走正常化原：：①济反弹②国家银根入松贷款③利息断调刺激消费④9899年珠江三角洲国民济达10％目标政府支持房产业重点项目带动相关产业发展
（4）墅整体发展楼盘趋熟化部分处发展阶段珠江三角洲聚集商贾发展墅市场消化力处初步阶段消费市场潜力相目前墅容体现方面：
①碧桂园祈福新屯珠江三角洲权威代表众墅区碧桂园式祈福式出现
②少数新盘外数9396年死火楼盘开始启动推市场
③碧桂园祈福新屯两楼盘吸引较区域客源外楼盘客源集中两方面：
a区域客源
b香港澳门（香港）客源
④绝部分建立环境优美风景区山水山水环境背景
⑤楼盘卖点突出倾两方面：
a综合素质楼盘
类楼盘体现配套齐全环境绿化率高规模效应强规划设计独具格物业理水高等特点类楼盘建立实力雄厚发展基础
b特色楼盘
类楼盘缺乏实力身独具特点启动楼盘避重轻已长聚集焦点获市场：半山豪宅世外桃源梦想家园美式豪宅高尔夫式海滨式墅（逸涛雅苑）等
3珠江三角洲2000年墅发展预测
珠江三角洲9899年房产热点体现高层建筑市场（然发展趋）认2000年房产聚集热点墅盘原点：
①银行揭延长30年
②香港济进步稳定恢复状态
③汽车族逐步增（银行揭进步刺激购车政策
④墅房产界已享高声誉造定市场效应加华南碧桂园海逸豪庭君兰高尔夫社区穆天子山压等2000年力推盘会形成声势
⑤中国加入世贸影响
⑥城市污染进步恶化墅需求相应增加（发展趋势）
二市场调查
珠江三角洲墅竞争趋热炽化量墅推市场作逸涛雅苑众中楼盘获席做知已知彼面珠江三角洲整区域代表性墅作简短剖析
()广州市区域
1二沙岛墅楼盘花城苑新世界花园
二沙岛背景相杂乱住宅区厂房位置优势广州市中心珠江岛段部分广州城建总开发首先基础设施环境创造流然抓住三点启动市场造市场
①广州市独二市中心绝顶环境（块非常限）
②制造相没干扰禁区
③城建总流物业理流设计
成功力笔体现市中心流环境创造墅吸引华南金融中心广州富商族（墅低约500万）
思路：流段（环境优势）流富豪（华南金融中心）
2白云堡
二沙岛已制造广洲墅市场二沙岛块非常限基限市场潜力广州风景优美白云山脚兴建六星级家___白云堡启动市场两素：①白云山风景优美机场咫尺②流理（六星级家）
两段墅成功处说明济发达城市区兴建墅环境流理制造名牌楼盘前提实力面提东莞新世界花园证明点
（二）化区域
化区域代表性楼盘流溪河山庄楼盘96年底97年初力推盘助偎流溪河（河广州水源较清辙）然风光第期较成功成功处环境作卖点（着世外桃源宣传广告）时竞争性楼盘少97年底98年竞分楼盘增第二三期难进步获市场原：
①环境外部配套特色齐备没周边气候环境托
②珠江三角洲相处死角交通便利
总结：楼盘没理位置优势综合素质够强周边气环境
差算更特色楼盘难获市场类楼盘深
思：环境特色启动市场？
（三）花区域
1蒙卡罗山庄
位花市约七公里处蒙卡罗水库（蒙卡罗山庄命名）水傍水环境优美墅规划设山丘园村配衬纯欧式建筑风格特色卖点开启楼盘原位花 清远路交通相发达
2芙蓉花园
位芙蓉度假村旁 助芙蓉度假村旅游胜托起楼盘招牌家墅设计绝优势：120m2左右独立式墅售价30万墅市场空白获市场焦点
1998年9月份广州开展销会二星期卖出130套楼宇中墅占78套成功二原：
①现楼低价入市户型
②环境助白云机场搬迁周边
1999年推广州市场时成效原（1）综合寮力够没规模效应（2）番禺方楼市淹没
总结：花市作珠江三角洲济水居中定侨乡加新机
场处兴建造墅市场目标客源：
①香港等侨乡
②
③部分广州
方墅宜中档中档规模适中市场竞争力
2百花山庄御景园（仅种思路）
离增城市区3公里傍中酒度假村百花山庄度假村独览百花林水库增城美景色高档酒店居体现高贵身份位置广州香港说较陌生（解）较偏僻
楼盘竞争广州香港客源优势甚原位置偏交通方便周边济旅游等气候差等素基形势楼盘方客源推广否显档次利推盘吸纳少部分广州香港客源？
针形势出百花山庄御景园推广重点：
①发掘卖点？制造市场？
②找出佳切入点启动市场？
③选择佳方进入市场带动楼盘推广增城？广州？香港？百花园山庄御景园 纯度假式墅社区否占市场？
盘99年度进入广州市场时测试阶段市场回报淡
3紫云山高尔夫社区（室设计参考价值）
①卖点：高尔夫社区美式生活社区
（竞分手德君兰高尔夫客源焦点香港广州）
②项目定位豪墅行性：
a发达高速网络
b珠江三角洲中类墅区相空白
c离广州20分钟车程东莞河隔港口直达香港
（五）东莞区域
1新世界花园（广州二沙岛墅区推广手法类似作分析）
2紫荆花园（常）
紫荆花园前期成功素：
①天然湖水建
②建筑风格稍特色流物业理
③常跃身华南铁路原成北京返香港中转站取市场订素
3御景花园（樟木头）
御景花园98年910月99年销售较楼盘洋房期样洋房占踞市场解香港较接受楼盘洋房（说明洋房香港市场2000年墅盘墅洋房分秋色）
（六）深圳区域
1金海滩
金海滩位梅沙深圳名气亚碧桂园造金海滩名牌楼盘素：
①选址滨海公路带拥美海景位置势
②梅沙带深圳旅游业发展重点
③纯欧美式墅社区复制
④通出售会会员卡出租楼宇楼盘13出售23出租
2御海湾山庄（设计风格广州奥林匹克花园）参考价值）（七）中山区域
1星辰花园（湖景规划参考价值）星辰花园特色卖点体现点：
①然江景工湖景
②港口建
③流绿色景色宽阔马路
④侨乡城___中山
⑤中山世界优秀环境城市作气候托市
2雅居乐（星辰花园类似处分析）
99年度雅居乐开发高尔夫墅社区项目市场反应极原素
①雅居乐品牌效应建立批忠社客户追者
②类项目中山区市场空白点
（八）德
1君兰高尔夫社区
新墉紫云山高尔夫社区类似楼盘两种楼盘高尔夫球场焦进行推盘高级数楼盘
君兰高尔夫社区 走纯高级数楼盘目前难获市场应走？
2碧桂园（附策划资料）
碧桂园策划纲：
（1）碧桂园___怕德
碧桂园___父母高忱忧代创成功
碧桂园___中国家居系统工程
碧桂园___您五星级家
碧桂园___种全新生活方式
（2）碧桂园办学推广广告：
①怕德：昨天德撑起广贷北伐力军团旗天德财富栽培出智慧果珠江三角洲黄金点___碧桂园怕德搞掂跨世纪超国界文化工程
②（六日）怕德：广东碧桂园学校成功三见证天时利智慧果引出博士帽
③（四日）怕德：古谚云：富三代事业续明智投资莫投资子女21世纪济潮黄埔军校悬念系列制造轰动时社会追踪热点
怕代表种量产生种震撼德昨天说明天展明天怕种形资产种历史信
意念称月生辉___助德敢天勇气济公认成利形资产出效应出效益
④怕德：架天边墅轿车美金右边学生财富积累女成？两相权衡谁重谁轻？钱财身外物女千秋业悬念定投资选择留青山怕没柴烧子女孩子成重
⑤怕德：广东碧桂园学校____北京景山学校广东分校女需什？孩子呼唤什？做父母明白
3策划善抓住时期传奇素新闻热点聚集放吸引新闻界注意力炒出台台声色话剧
___南北携 创新模 北京景山学校南办学校北京景山学校合作国际教育接轨构筑跨世纪文化金字塔怕德广告相呼应刮起股碧桂园旋风
二年级说千字汉字三四年英语语征服家长
二１．碧桂园办（法）学：保证基础发展性服务社会
２．碧桂园学校没皇帝强培养尊信强立学生承继父辈艰难创业意志具超群生存智慧
３．学校知名度日中天死水碧桂园盘然日益升值步楼盘策划
４．碧桂园推广思想句话做中心两基础点中心碧桂园生活方式营造炒作两基点国际学校建设五星级国际俱乐部加文化涵
５．房产开发区绝部分注重基生活需求忽略生活方式更新种理想型全新居家方式正喷洒出
６碧桂园宣传定位：
题：三年鸣鸣惊（三年飞飞天）
碧桂园五星级家
碧桂园成功仕家园
选择碧桂园理
（款述）顾商场转战冷落生活乐趣追求赚钱游戏生活真实碧桂园次体味种全新生活方式五星级会体现众尊贵身份花园墅表达宅逸居高尚情调全寄宿贵族学校消子女担忧
（白领诉）（１）环境美：雅楼庭院固然重乐山水间
（２）品位家里心宿写字楼天烦扰必须家温馨拭干净真返朴怡然
（３）交通便行远塞车苦绕道类
（康诉）拥漂亮房子豪华室装修更受宠样拥青山绿水蓝天白云样享五星级服务样置身豪门会体会超值含义
目标顾客 配套设施
７．五星级会策划：
(1)广州五星级酒店中聘20位进行酒店理
(2)五星级酒店理模式引进屋村理里幢墅作五星级酒店里套客户位住客受五星级全程服务碧桂园成功仕家园生活方式应该创造价值回报生活排切顾忧微五星级理环境中
(3)物业公司：公关部维修部 饮食部家部采购部事部基建工程部康乐部等11部门
(4)广东城里乡保姆
(5)会员卡推出策划：引君瓮策学校召开家长会碧桂园国际俱乐部招（开始时）送会员金卡顿家长五星级尊加印会员卡售空俱乐部运作营搞活
８．碧桂园宣传应年息阶段应题保持高雅保持宣传吨位做街巷议碧桂园
９．步题：碧桂园生活方式称未中国理想生活方式认 富特区穷止步认种生活理想思维超前消费起争正生活方式炒热旦种较超前未生活方式众接受开假出崭新市场引导消费理想
(1)引导钱消费观念什样消费环境
(2)邀请社会关知士研究讨晚然广东民广播电台新闻台五牌节目日热线碧桂园生活方式讨持开宗明义两题：
a碧桂园生活方式带什？
b碧桂园否营造富特区？
（目通释疑解惑）
疑惑课题广告推出（认点妥感）紧接通种媒体进行解疑（解开障碍应认选购）
欲擒策略运
三１．钱文明高尚生活环境培养现代生活惯作干净场敢吐痰豪华场敢高声喧哗
２．碧桂园生活方式出现奋斗目标早日实现梦中家园珠江三角洲民骄傲
３．日常生活外节余消费力越文化产业市场空间越策划家施展天越
４．策划家造方丰美水草牧会赶着牛羊蜂涌入乐园中
５．95年3月'碧桂园生活方式'谜总攻口号围绕着五星级家成功士家园碧桂园双展开全方位广告攻势定位天时利三位体花园式墅区新型国际学校国际俱乐部理想型生活社区典范全面推出
▲策划方案：
（）基原总体构想
１．基原：紧围绕两口号战备意义展开全方位广告宣传攻势充分体现出新思维新角度新包装高品位高格调高眼界气势气度氛围情动心理厅智
(1)碧桂园生活方式
(2)五星级家
２．总体构想：碧桂园学校碧桂墅碧桂园五星级国际俱乐部三位体构成碧桂园生活方式
广告定位思考点：
(1)碧桂园生活方式天时利三位体
a．碧桂园生活方式中国传统文化关系儒家思想中国传统文化代表子成龙碧桂园学校龙凤呈现祥未成功者摇篮
b．碧桂园生活方式中国传统观念关系居安思危碧桂园学校成功者解顾忧
c．碧桂园生活方式中国传统惯关系家千日出门事难家生起点游梦境合家欢乐中办美祝愿天伦乐中国世代追求境界
d．碧桂园生活方式中国改革开放关系部分先富起碧桂园终彻底改变昨天思维昨天形象
e．碧桂园生活方式中国未世纪关系未世纪优秀中国生活类型世纪末成功者面前座跨世纪桥梁
(2)五星级家理想理想实现出发胜利达乐谱耳旁动听旋律彩霞心中幅绚丽图画啊碧桂园五星级家
a．五星级家风景画家理环境优势阐述碧桂园山水然条件乡村市市中乡村
b．五星级家舒适潇洒家科学设计高质量建筑角度展示碧桂园墅豪华
c．五星级家咫尺家交通便利通信技术发达说明碧桂园广州香港珠江三角洲周边城市联系
d．五星级家便安全家现代化物业理水配套生活设施介绍碧桂园井然序部服务滴水漏保安措施
c．五星级家展鸿图家休息享受中断事业实际需出发告诉碧桂园学校墅会三位体相互存超前构想创意
（二）碧桂园门酷似巴黎凯旋门－－凤凰展翅欲飞敦煌壁画中飘逸飞天镶绘门楼面原德凤城美称方面更筑巢引凤义
１．碧桂园英文字母第Ｃ时应３取意生机勃勃
２．德凤城
３．喻碧桂园
４．吸收敦煌飞天图案创意
５．易广泛应性突出等现代标志
设计特点容形式体化碧桂园独家拥
（九）番禺区域
番禺助珠江三角洲利位置年飞速发展已日渐成南国重旅游城市交通网络已非常完善桥梁达300座成珠江三角洲交通枢纽天时利番禺逐渐成珠江三角洲花园广州花园
目前整番禺市房产已基形成广州市场石钟村南村等镇城区扩建市场市桥沙湾石棋等镇南海镇东涌镇（：名苑墅等）南沙逸涛雅香港市场三板块
（十）墅综合素分析
目前墅竞争焦点体现综合素质段环境物业理市场推广配套周边环境等素
１．段：选址市区市区周边环境优美方立项考虑素交通网络辐射范围客源层次方发展规划（潜力）墅立项第条件
２．环境：山水题绿化景点作线数墅首先做绿化景点水景进行推盘求达楼中景景中楼
３．物业理：数客户注重物业理公司物业理方面求：(1)理完善化(2)保安措施（安全问题客户关心问题）(3)理全面化楼盘素质高低直接体现物业理
４．市场推广制造市场造名牌楼盘关系楼盘盘活问题
５．配套：指会规模否学校配交通车医疗中心幼园等体现发展商实力
６．周边环境：指楼盘周边济气候旅游景点流流素质否工业区商业区等方面渲染反衬托墅档次起托市作
番禺墅区洋房指数较表
１．均价统计表（定价）单位：HK＄m2
墅名称
逸涛雅苑
广州碧桂园
德碧桂园
祈福新村
金业墅
名苑墅
定价
2800
4751
5437
4729
3407
3320
２．付款方式统计表（付款方式附表）
墅名称
逸涛雅苑
广州碧桂园
德碧桂园
祈福新村
金业墅
名苑墅
付款方式
折扣
（买家选择）
次性
88折
揭94折
次性79折 揭
82折
次性8折
揭9折
次性8折
揭9折
次性88折
揭定价
现楼剩单位折扣9698折
折实价均价
次性较
2468
3753
4295
3783
2998
3228
揭
2632
3896
4458
4256
3407
３．户型较统计表
墅名称
逸涛雅苑
广州碧桂园
德碧桂园
祈福新村
金业墅
名苑墅
户
型
面
积
522m2
622m2
6988m2
648m2
653m2
676m2
681m2
713m2
877m2
962m2
1025m2
159m2
218m2
6762m2
6822m2
69m2
816m2
971m2
1076m2
1193m2
1097m2
1243m2
1264m2
5028m2
5464m2
5349m2
529m2
576m2
676m2
7316m2
8326m2
9239m2
10118m2
9276m2
10155m2
6177m2
6873m2
8336m2
8777m2
5805m2
729m2
占
率
户
型
522m2
60％
622m2
6988m2
20％
1025m2
681m2
962m2
户型偏
816m2
69m2
971m2
偏
57m2
8326m2
9239m2
约例
55％
6177m2
40％
8335m2
40％
8773m2
10％
6873m2
10 ％
－－－
４．客厅面积统计表（单位：方米）
墅名称
逸涛雅苑
广州碧桂园
德碧桂园
祈福新村
金业墅
名苑墅
户型面积
（m2）
522－
6988
658－
1175
69－126
5027－
101
6873
5805
厅面积
（m2）
155－
1953
26－33
26－4097
2019－
3285
258
214
番禺奥林匹克花园进入广州市场行性分析：
（）市场环境分析
１．世纪末类心态影响购房意
世纪末类渴回然渴朴真系列农庄生态公司等项目断涌现真正累城市希忙里偷闲拥片绿色天空逸涛雅苑远离市未污染蓝蓝天空海绿色公园真正低密度洋房方面说逸涛雅苑迎合久居石屎森林广州心态
２．番禺概念盘火热广州
2199年初广州碧桂园进军番禺洛溪引起番禺楼市战冷广州楼盘黯然失色番禺盘（包括丽江祈福新村洛溪新城海怡花园等）争取市场促销手法层出穷楼盘睇楼穿梭巴回停穿梭广州番禺间吸引众广州买家
22番禺概念盘99年火竞争激烈总带负面影响利整番禺楼市价值提升现新盘进入广州市场会引起置业注意广州奥林匹克花园清新形象进军广州市场谓具天时利
３．手楼盘分析
31现国少楼盘市场象定香港身占利优势深圳说稍远点东莞中山带家盘中山雅居乐星辰花园东莞新世界花园紫荆花园丽城开发区御景花园等德碧桂园番禺祈福新村金业花园名苑墅加华南碧桂园推出等
32述度假盘进入香港市场较早数配套完善设施齐备交通便捷基定客户追者香港定知名度甚已建立起品牌夺香港客户相吸引力
33香港固然宠市场广州购买力弱君见广州牛毛直接广州目标产公司说番禺相楼盘客源广州象广州碧桂园丽江花园洛溪新城富丽家园诉福新村等盘利关系年直做广州生产目标客户相家挪楼盘－－郊区白天广州班夜晚返回郊区家真正度假概念盘进广州市场楼盘（类细分市场相潜力）说广州奥林匹克花园完全进军广州市场
（二）广州市目前房产市场分析
１．广州市区房产市场简析
广州市房产96年开始复苏99年已形成较成熟房产市场买家产品求越越高特倾区品牌效应开发商盲目开发政府控制力度够造成楼宇产品供求目前积压量商品房现济环境情况买家更轻易投资物业数观状态促物业价格断降底线甚开发商亏变现环境致开发商走精品路线获市场时价格见底没跌趋势部分炒家已开始入市估计年秋季广州市场旺季目前广州商品房价格集中：中档3500－4500元m
2高档7000－9000元m2
２．广州郊区房产市场简析
99年3月份广州碧桂园广州推广产生轰动效应广州市民效外生活意识加深广州碧桂园力针白领阶层生活社区盘广州碧桂园广州班度假盘宣传广州郊区度假盘疑铺垫宣传目前针广州市场度假盘白云堡澳洲山庄广花园德碧桂园祈福新村芙蓉花园流溪河山庄等度假盘碧桂园祈福新村没造成气候（数已走坡路迷茫阶段）碧桂园祈福新村知名度较高楼盘没新意广州奥林匹克花园全新概念盘必定填补市场空白占市场席广州市老化提高车族增郊外度假盘潜市场疑逐步增
３．广州购房指数分析
(1)价格7023％
(2)段6512％
(3)楼宇质素55％
(4)交通476％
(5)配套设施453％
(6)区环境342％
(7)付款方式268％
(8)楼层13％
(9)物业理1266％
(10)发展商知名度109％
进入广州市场行性分析
１．广州居住文化发展动态
年房产业竞争异常激烈优胜劣汰目前楼盘已进入质阶段优越环境质素楼盘价值吸引力重指标广州房产提升环境质素方面已历两阶段
(1)绿化走园林化
时商楼厦石森林里市满足片草坡加棵树简单绿化居住环境面积题园林中庭园林区楼盘极受欢迎然景观概念楼盘含金量更高郊区块项目方面寸土金广州市楼盘具匹敌发展优势
(2)园林化走健康生态然
亲然类着乐山仁者乐水富者择郊外居九九年度广州市江景盘山景盘郊外盘成热点中心印证点生态型然景观概念楼盘呼声越越高光花园榕树健康家
尚规划中型生态住宅社区－－汇景新城天河公园旁新生态园林区东晖花园等符合生态型住宅区条必须占面积规模窖率够低者外景观部造园林造相融营造然健康居家环境鉴广州市区空间拥挤噪音废气充蹇缺少然景观等条件局限然生态型产项目郊外块发展项目发展决策提供力佐证
２．21世纪住宅模式趋
21世纪住宅建设趋样化性化发展通未住宅模式预测产项目行性起指引作八类住宅模式
(1)功空间开放型住宅
种生活模式拘泥物品位身放置简单散漫富诗意生活追求生活空间解放感居住特征高空间窗户空间简单色彩朴素协调墙面作储藏壁柜力求显眼
(2)私密性团聚性兼备住宅
满足需团聚性独处家庭处交流时间场均保证复式跃式墅式住宅统私密性团聚性
(3)智型住宅
种生活模式市中心方便信息快捷新鲜相联系积极办公生活方式24时市生活
(4)社交型住宅
者积极参加社区活动相投合朋友间文化交流居住特征：文化交流场附加房间作满足爱空间工作生活融合起住宅
(5)双重生活住宅
班时间城市办公生活班时间郊外休息居住特征：市中心处旅馆式配家具郊区住处村落墅意味
(6)城市高雅型住宅
享受市中心方便城市文化生活利外服务效利时间居住特征复杂精致室空间屋顶花园
(7) 老年型住宅
充实老龄生活积极立健康生活居住特征民邻居居型三代住宅
(8)郊区优雅住宅（田园式）
追求街道美景乐享受时间空间宽裕田园生活居住特征：宽裕室空间清新空气质素接然生态园林景观
第(2)第(5)第(8)类住宅模式趋项目发展郊外墅生活区行性作肯定
３．郊区墅物业广州市区豪宅市场击
99年广州豪宅市场硝烟弥漫发展商惜重争相卖广告费花少销售业绩未愿堪称豪宅指标盘中海锦苑座开售销售率达30％翠湖山庄九九年底次推出搭单行动降价清货处理东湖御苑样板房设计美化美奂售楼堂包装非常奢华虚张声势表面功夫暂时未获喜成交业绩回报见广州豪宅市场步履维艰窘状时番禺洛溪海棠居离广州墅宣传态势猛势攻击销售均价5200元／m2左右发售套墅销售总价百万元开售日售楼现场头涌涌成交相活跃推出100套墅短短两月抢购空广州市区豪宅市场疲软形成鲜明市场消费重心倾斜非偶然墅豪宅类型顶级物业生追求梦想家园市中心墅售价昂贵令乍舌市场承托力较弱物美价廉郊外墅正圆部份广州市追求生活梦想市场承托力极强郊外块建设优质素墅生活区具发展空间市场潜力
４．项目发展利素
(1)金融界产业支持购房付款方式灵活样特银行揭消费者轻松置业形中买墅门槛降低更买起疑宽墅消费者层面项目发展提供厚实市场基础
(2)环路外环路华南新干线等交通规划线路缩减市中心郊区空间距离感快捷畅达交通直接令番禺楼市受惠
(3)番禺素广州花园美称广州市中心距离独花化增城等法竞争理优势广州市新城市轴线规划中出广州城市组团东发展战略更利番禺产业兴旺
附件五番禺奥林匹克花园进入广州市场研究报告
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番禺金业奥运豪庭策划报告
目 录
引言2
案概况5
市场分析6
开发概念9
文化涵12
营销策略16
传播策略18
引言
金业集团广东年崛起新型房产开发商成功开发销售番禺金业墅花园金乐苑倚翠豪庭翠湖居四期墅洋房成番禺市中心带房产项目中龙头楼盘
金业集团较雄厚方背景身发展相资金支持集团董事长郭梓文先生目光远脚踏实集团部汇聚批房产领域资深理操作力强
实现集团更高层次发展金业集团已番禺南沙筹建养生园养生保健基1999年洛溪桥南岸开发该年广东区明星楼盘广州奥林匹克花园取巨成功
南沙项目奥林匹克花园项目思路超越目前般房产项目说跳出房做房产试图房产注放更丰富复合概念文价值假创新服务引领市场创造名牌
2000年始集团开始新轮开发金业花园期500亩重项目
项 目 概 况
PROJECT BRIEF
发展商：广东金业集团
物业名称：金业奥运豪庭
金业奥运豪庭位番禺市桥南岸金业墅花园翠湖居倚翠豪庭南侧安居恬静环境享受繁华闹市便着番禺市政府2000年新规划出台金业奥运豪庭位置四通八达交通更方便番禺9路公汽车总站设金业墅花园门口通夫山森林公园
预定目标消费群：香港度假旅游型消费者番禺消费者广州消费者
市 场 分 析
MARKET ANALYSIS
年包括番禺广州区房产直中国房产业亮点鲜明特征购买例高二次置业重复置业保值型投资型置业情况普遍广州市已房产列六支柱产业番禺市政府更视房产业第产业出台项政策予扶持广州市计委资料广州年房产市场需求量500万方米年建筑开发面积550万方米650万方米间目前仅住宅空置面积已超200万方米市场优质物业倾斜态势日趋明显强者恒强弱者更弱两极分化格局越业越突出
权威士分析中央政府强烈政策拉动饱受通胀苦市场明年起相复苏甚少断言明年半年中国出现通胀激活房产市场疑利消息动产通杀手必须指出市场推案量明显供求指市场突飞猛进发展关现实目前广州区市场走俏优质物业综合优势明显独特专长（环境优越概念优先发展商实力优越规划设计突出）项目深感市场压力销售流速流量均前开发新盘时务必注意加胜机
番禺房产市场盘名盘少洛溪带市桥市场金业墅花园已属翘楚创新取明显市场效应翠湖居例成功：① 翠湖居设计采取跃式结构利楼梯客厅睡房书房分隔层次分明互干扰设计市桥首刨抱着设计态度翠湖居结果便动
② 翠湖居第二卖点翠湖居套洋房
欣赏湖景时套洋房专门走廊湖
区相连湖区成洋房部份
见产品创新特住宅设计创新区环境创新市场拉动作
面针金业墅花园已售四期市场情况作分析：
金业墅花园前两期金乐苑金福苑墅买建业番禺业占总量92％广州业占5％香港业占3％香港市场完全番禺业推介成交二期没开拓香港广州销售市场第三期倚翠豪庭第四期翠湖居时力进攻香港市场引进中原产代理香港业购房例已提高4060％左右证明旅游渡假套房炫耀目场定潜力特市桥带二次置业者广州市场发展商知名度前广州高加交通局限产品类型等综合原尚未开需时日现业分析发现金业墅花园市场集中三类：
1番禺市：第次置业青年夫妇等购买80100方米面积第二次置业者改善型置业者改变居住环境目购买80150方米第三次置业者享受型需100250方米墅
2香港市场：低收入渡假士需6080方米洋房中等收入渡假士需120150方米左右独立花园墅
3广州市场：车族享受型需180230方米带独立花园墅住宅年金业集团开发广州奥林匹克花园广州区知名度日盛加交通条件会进步改善广州消费者选择金业墅花园性增加享受型消费外会二次置业型消费（渡假赡养父母等）洋房类型广州市场非全吸引力价格高环境较接市桥生活较方便
番禺市场广州场高度竟争性产品出招术金业墅花园实现较跳升500亩土开发完满消化
具体金业奥运豪庭言必须注入开发概念塑造新卖点提供顾客新服务价值必胜握长期市场承接角度广州市场应引起定重视广州市场容量旦触发沉淀形成定规模发展商时操作广州市场力知名度均前提高建议金业奥运豪庭预定消费者中广州市场份额应定总量1015％投入推广费份额预定总量1520略高均单位推广成
开发概念文化涵
DEVECOPZENT EDEA CUCTURE COMPREHENSION
前面提产品创新重性具体言房产产品创新应包括容：
①开发概念创新：
开发概念房产项目灵魂纲领导整项目风格特征智化环保型科教型运动型城效结合部白领居住社区公建设施配套设施完善型拆迁安置型购房入户型等等目前开发概念普遍存问题：开发概念缺乏实际支持盲目移植搬反起良效果
②品牌创新：
品牌包括命名标志核心广告语核心文案设计传播形式感等等碧桂园广告语五星级家广州奥林匹克花园案名丽江花园长期延续高品质广告风格品牌积累起巨作
③规划设计创新：
规划设计包括整区景观设计包括单体户型设计甚具体区入口标志设计说枝叶总关情
④建材装标创新：
建材装标创新方面金业集团已较丰富验目前需整套标准化菜单式配置支撑起环保建材绿色装修智化装修等等特色概念
⑤推广手段创新：
推广手段创新包括传播概念创新传播手段（公关新闻广告活动行销直邮景观开放日活动见证日等）创新传播技术创新（光碟三维形式展示楼盘素质）等
⑥物业理创新：
传统安全方便核心物业理（电子保安系统完整配套措施）外未应提供更性化服务需立供应 助网系统推行综合性网查询购物维修娱乐教育服务
诸方面考虑金业奥运豪庭产品创新应整体系统物业理暂需引入网服务（香港业渡假型业电脑网络赖程度高）外方面均应突破提升
开发概念讲金业奥运豪庭开发概念应该具备三特征：
１利期销售
２助提升整金业墅花园品牌形象文化涵期开发良基础
３助广州奥林匹克花园南沙养生公园实现高层次呼应接市场时市场市场差时造市场金业集团善造市宏观讲金业目前三项目已定联系奥林匹克花园广州区消费力目标群运动型健康型居住生活社区科学运动健康理概念开中国房产业先河南沙养生公园珠三角港澳东南亚区消费者均享科学养生健康理环保型休闲型养生乐园金业墅花园番禺香港消费者力目标消费群高尚生活社区
开发房产服务应站性化角度21世纪潮流两健康二环保健康营养二运动三良心理状态环保环境身质量二新技术新材料减轻环境污染
金业集团项目时代趋势谓谋合寓意深远．
出发金业奥运豪庭设立针市场开发概念定位：
1针番禺市场：番禺市中心龙头楼盘21世纪健康新生活社区广州奥林匹克花园番禺牌版
2针香港市场：广番区明星楼盘中国阳光健身工程试点社区运动休闲社区
3针广州市场：广州郊罕绿色健康环保洋房墅
金业集团富远见提出期500亩中广州奥林匹克花园理念精华户型精华装标设计移植进实属点睛笔样奥林匹克花园品眚积累广告形象消费者口碑然延伸金业墅花园提高金业墅花园身价值含量例：广州奥林匹克花园已量广告片面广告需番禺实际情况加嫁接磨合创出系列优质广告作品必起炉灶耗费精力
通番禺香港广州三市场细分概念研究总体开发概念希金业奥运豪庭概括：
总概念：金业奥运豪庭广州郊番禺市中心融浪漫田园气息市繁华便利体科学运动健康理中心21世纪高品质生活社区总概念两角度演泽：
Ａ形象角度：
金业奥运豪庭成广州奥林匹克花园市桥版金业集团番禺民真情回馈作番禺民新世纪选择生活佳解决方案2000年奥运盛会享受奥林匹克生活方式理想选择
Ｂ产品角度：
1层高尚洋房
2特色康体软硬件设施
3户型创新梯两户85120方米两种
4装标设计流延续奥林匹克花园优势
试金业奥运豪庭广州奥林匹克花园做较：
市场定位
基概念
支持点
配套
广州奥林匹克花园
中国首运动型健康型生活社区
科学运动健康理
国家体育总局雄厚软硬件支持
科运园众室外体育设施
金业奥运豪庭
广州奥林匹克花园首隆版
番禺新世纪新生活
金灶集团全情回馈
奥林匹克火炬（入口）奥林匹克运动广场俱乐部式康体会环状步径园林式环境
营销策略传播策略
实施力金业奥运豪庭金业墅花园前四期相具明显优点翠湖居少优势户型设计更合理性吸引力应市场表现良配合2000年奥运会广州奥林匹克花园品牌积累易引爆市场接关键推广销售问题
金业奥运豪庭身具少创新概念加金业墅花园身品牌积累（广告传播中直金业奥运豪庭－－金业墅花园第五期奥林匹克花园番禺版出现金业集团广州奥林匹克名）应该说定品牌附加值推广风格决走卖楼卖楼吆喝路线应该保持定品牌尊严相档次设计风格样延伸基础否现吆喝贱卖势必难继续然价格订合市场需求高价格定竞争力总体言金业奥运豪庭应该整金业墅花园推广创新提升（特考虑项目品牌价值弱奥林匹克花园南沙项目）
现代营销理认营销传播营销关键独特价值信息快速准确传达消费者产生鲜明印象认知动具体案言建议采传播策略：
预热期新闻传播公关传播方式慢慢营造金业奥运豪庭外氛围
具体方法包括：
１番禺日报新闻形式金业集团进行干报道
A复合概念显神威金业完成战略布局（奥运村谈金业集团整战略发展布局特金业墅花园续发展战略）
B金业房卖？（疑问式报道翠湖居倚翠豪庭售完售楼姐事做引出前四期热卖新五期设想）
C市桥番禺购房热点（指出洛溪广州洛溪广州购房市桥番禺市桥番禺改善居环境二次置业理想选择）
D2000年奥运会角度证明奥林匹克生活方式21世纪理想生活选择
E报道金业致力开拓连锁房产克隆奥森匹克概念理想
2金业报断披露金业奥运豪庭开发方优秀卖点销售信息派寄户业港番新老客户
3邀请关运动员番禺体委领导金业参观指导提出关合作方案2000年千禧年初番禺体委办举办场奥林苑港番名网球赛金业墅花园业网球赛金业墅花园业___广州奥林匹克花园业间干项体育赛
4沙湾桥市桥带选择户外广告位置金业奥运豪庭开展宣传里21世纪生活方式远？金业墅花园第五期金业奥运豪庭隆重发布2000年奥运会远悉尼奥运生活方式眼前
52000年悉尼奥运会举办前夕抽奖已买金业奥运豪庭业中抽出幸运者前悉尼奥远会组成广东金业集团广州奥林匹克花园金业金业奥运豪庭赴悉尼观礼团拉拉队利机会报12专版刊登观礼团现场感受金业园介绍炒作形成市场金业双园追捧
广告策略言香港媒体广告制作适夸张广告创意取胜：
①番禺日报刊出番禺市中心缺什？广告时注明金业奥运豪庭特集字样征集读者答案获奖者奖励注明选择答案：商业中心体育中心游乐中心等答案锁定健康理社区然面进式广告中明确宣布：健康理新生活金业奥远村金业奥运豪庭番禺首健康理生活示范区隆重倒卖登场
②金业奥运豪庭火炬入口会揭牌题刊出广告反映健康型住宅绿色装修风格涵
③2000年奥运会前夕广东金业集团中体产业集团中体产业公司广州日报羊城晚报番禺日报电台香港电视台联台合举办中体金业杯___中国奥运星评选活动粤港两消费者投票选出中国奥运星佳男运动员获广州奥林匹克花园住宅套佳女运动员获金业奥运豪庭花园洋房套时抽出数名幸运消费者予奥运冠军签名纪念品3万元奖奖励
总言充分利广州奥林匹克花园联动悉尼奥运会互动达石数鸟效果
二加热期：事件行销新闻传播广告传播方式外正式披露金业奥运豪庭发售信息金业奥运豪庭广州奥林匹克花园番禺版参性十分重金业奥运会豪庭力消费群香港香港亚洲金融风暴已视住房投资品奢爹品购买心态讲究刻感觉楼盘整环境现场气氛十分重时期设定买奥运豪庭洲游2000年奥运会活动集中发布关金业奥运豪庭信息开卖基础时活动广州奥林匹克花园期销售中实施实际种旅游性质抽奖花少钱楼价中加促销效果绝明显
三沸腾期：发售前10天开始香港番禺广州媒体刊出广告组成强销攻势（番禺区线电视番禺报广州日报羊城晚报靓楼笋盘南方市报等广州日报羊城晚报楼市信息版精心策划许收异常效果广告版太太贵信息版做出效果种价廉容易跳出方法）时番禺推出展销会奥林匹克花园起联展消费者形成金业集团奥园印象
四保温期：春节期间利业回乡时机举行春茗联谊球赛活动继续业灌输健康新生活概念
支持金业奥运豪庭开发概涵必须扎实支持系统反复考虑特提出10点建议：
1建议成立专门部门负责接广州奥林匹克花园克隆工作通广州奥林匹克深入分析精心选择具市场吸引力户型运动设施场院室外公景观提供干克隆工作需建筑装修量化标准菜单 菜单基础联系金业墅花园第五期现理条件次研讨碰撞确定建筑布局装修标准公建筑安排
2金福苑面精心设计建设金业奥运豪庭
入口奥林匹克火炬V字形象设计门晚七彩霓虹灯昭射火炬身成金业墅花园突出景观时金业奥运豪庭入口处前期具截然视觉效果
3火炬入口进条30米左右长双车道车道两边鲜花林荫道车道分外独立双层建筑包括东莞长安俱乐部式会样式六面面区侧面积落玻璃窗阳台前方整体育广场广场称式布置6网球场二三级台阶引进适合青少年澳式体育项目考虑模仿部分项目设立澳式体育活动区
4会部配体适检测洒吧吸氧室蒸汽摩室美容室等设施
5区道路设计独特环状路步径便住户晨练道路6米沥青路面两边宽2米行跑步道中间1米宽绿化带隔离
6金业新技术组成员应重点研究绿色装修问题节新源开发利方面否提供新型供热制冷技术否选择发展新型节产品节门窗墙体保温技术材料明节产品等外否节水技术突破提高水重复利率否室外空气质量进行监控置换定期发布空气清新率：否力提高户间楼层间隔音性否选污染放射材料等等总言方面突破会点整集团开发起探索作
7认真规划陈涌河边花道利原形建设高低起伏山坡修建型迷高尔夫球场核心卖点社区河滨高尔夫乐园河水潺潺两侧碧草茵高尔夫乐园设计非常型推杆练场河涌绿化性需求两者合二
8样面东涌河边迷高尔夫乐园建设梯两户四户墅复式洋房附加值会提升
9金业奥运豪庭开发概念整区建设项目进行包装项目命名清新美丽区入口具格建筑装修材料力求表现环保属性种指示标志风格统金业奥运庭金业墅花园前期发展思路意念应单独设计款金业奥运豪庭标志加细化供执行参考
10提前考虑物业理问题物业理部门认真证绿色装修健康理实际操作程建议采取全程式物业理（卖点）物业理部门项目前期参进保证物业质量物业理部门物业供水电保安系统隐蔽工程然胸理维修更心应手
金业奥运豪庭开发计划日程
12月8日－12月25日：制定150亩销售策划方针
12月25日－1日10日：香港两媒体联系争取优惠预定
明年广告计划套餐
1月10日－2月20日：联系策划媒体制定方案细
2月20日－4月20日：1电视台电台报纸路牌DM
登出形象广告
2完成系列广告促销计划制定
3加强广告推广力度
4售房部重新包装
5售房员服装形象设计
6确定销售价格
期深圳热卖楼盘情况
名称
点
售楼部设计
类型
示范单位
园林设计
外立面
物业理配合
售楼情况
备注
皇苑
福田南路皇城广场
337411
3374555
较般堂入口处水幕墙设计外没什处
峡谷制作
户型模型设计较新颖
（弧形设计）
较变通豪华设计石安公司设计
澳利亚柏涛建筑设计限公司
PEDDLE THORP
ARCHIIECTS
白色调黄色色线相配
般保安制服
楼盘包装较成功
中海华庭
深圳中心区
光线处理较暗会配套设施售楼部机联系起
思博
般豪华设计
BeltCollins
高层层设计异米黄色色玻璃选 绿玻
没保安员
先建园林
卖楼
阳光四季
福田区新洲路溪河路交汇东南
售楼部设计较简陋
思博
没开放
美国TEAM7INT
ERMATIONAL
彩色变色彩较鲜艳
没特
横幅色彩搭较抢眼
金海湾
花园
福田区沙嘴路6400888
售楼部分三区域
A模型示区
B洽谈区
C影视区
赛野 尼克
示范单位较特色海题白色调豪华余更体现品味
美国泛亚易公司海文化题
白色调采玻璃阳台
女性保安服务员质素较高
物业理提前进入
天花处理较题紧密呼应
蔚蓝海岸
南山海道3303333
售楼部白荷花造形配条蓝 黄色长廊配售楼部物
峡谷
设计般料较新颖特灯饰
Belt Collins
米黄色色高处白色相衬配蓝玻
保安较保安制服白色调酒店服务员
已建销售园林配合销售
注：峡谷模型公司：振兴路赛格科技工业园106栋二层西电话：07553762417
番禺奥林匹克花园
2000年销售广告部署建议
广州中行房产代理限公司
二000年三月二十四日
目录
建议关 1
二2000年番禺奥园销售广告部署计划 3
第阶段：形象铺垫期 4
第二阶段：部认购期 9
第三阶段：首期正式发售 14
项目公开发售期 15
延续性展销期 17
首期答谢庆典展销期 18
实际操作中注意问题 20
广州奥园配合
软性文章侧重
香港市场推广配合
第四阶段：二期物业销售期 22
建议根番禺奥林匹克花园广州奥林匹克花园广告统部署考虑香港市场推广节奏相配合番禺奥林匹克花园2000年销售推广作出整体部署阶段销售广告配合作出具体计划
（说明：文中冠名奥园时指两奥园）
建议关
１市份额分配
市场
番禺
香港
广州
份额
40
40
20
推物业
较面积洋房中等面积墅
较面积
墅
洋房墅
中广州市场前未涉足份额较排需求市场潜力会产生实际份额>20％洋房定需求点市场证明
２奥林匹克花园利广告资源
时 间
活 动
5月25日
澳利亚商力部长访
5月28日6月3日
中症状拳击擂台赛(广州中体独家场营权)
6月3日7月20日
6月18日广州奥园18层物业正式推出
720810
8月1日广州番禺奥园首期正式推出
8101231
9月15日10月1日奥运会澳利亚悉尼举行
番禺奥园广州奥园已确定享广告资源实际具体实施中需细化配合项目销售节奏宣传侧重点
38月1日推出物业
洋房544套包括：
Ｔ１型标准单元236套复式80套
Ｔ２型标准单元150套复式30套
Ｔ３型标准单元40套复式8套
第阶段：形象铺垫期
（）时间：2000年5月8日－－6月29日
（二）目：
推出奥林匹克整体品眚
提出连锁子品牌概念
番禺奥林匹克花园澳洲式运动休闲高尚社区品牌形象全面推市场
（三）方式：
新闻炒作软性文章电台报时赞助活动征文研计会等形式
（四）阶段供利资源：
5月25日 澳利亚商务部长访
5月8日－－7月22日 奥林匹克花园杯征文赛
6月16日－－18日 广州奥林匹克花园18层物业正式推出
（五）媒体：
广州日报羊城晚报南方楼市现代画报番禺日报电台电视台体育频道
二2000年番禺奥园销售广告部署计划
第阶段：
形象铺垫期
2000年5月8日－6月29日
１．5月8日奥林匹克花园杯征文拉开整形象宣传序幕开始介绍（澳洲风情＋奥林匹克）运动休闲生活方式澳式高尚社区特色
２．澳利亚商务部长访－－全面出番禺奥园品牌
３．中美拳击赛－－社会公益角度炒作发展商提出品牌两奥园连锁子品牌关系
４．广州奥园销售期－－利广州奥园促销广告密谋提高番禺奥园曝光率奥林匹克品牌广州奥园形象结合紧密度
第二阶段
部认购期
6月30日－7月27日
１．软件炒作文章中奥林匹克品牌导番禺奥园广州奥园二子品牌统前者进行形象诉求者进行促销诉求
２．广州奥园促销广告中样子品牌三分天作层面角度诉求
３．7月22日奥林匹克花园杯征文颁奖仪式引爆开始物业部认购
第三阶段：
首期正式发售期
１．部认购形象推广基础强调项目硬件设施功配置庭园建设装修标准等时价格优势吸纳气扩项目影响力新闻方式公开发售盛况
7月28日－30日
２．派筹方式吸纳炒家入市筹拣楼收取定金赠送楼书相较差单位推市场低价入市造成质优价廉良市场形象第二期推出较单元良基础
３．举办会重配磁动工典礼奥林匹克生活方式说明会步行商业街开放日等实际带市场信心方式进行促销
４．宣传重点：年夏季澳洲法抵挡奥运魅力户型创新梯二户独特跃层设计市场受欢迎种户型面奥林匹克生活方式系列硬件支持点超值价格
第四阶段
二期物业销售期9月3日
１．利2000年奥运会9月15日－10月1日举行吸纳公众奥运关注聚焦移情番禺奥园效力延续月初
２．日月进行项目概念综合提升：生命价值更精彩项目发展立足奥园品牌整合奥园资源深化细化提升奥园品牌形成性化特色
（六）具体部署
１．时间段：
5月8日（星期）－21日（星期日）
（澳利亚商务部长访前周）
（１）目：
澳利亚商务部长访时全面正式出推出番禺奥林匹克品牌作准备
（２）方式：
软性炒作系列文章特约供稿5月8日开始登载奥林匹克花园征文赛消息
（３）宣传重点：
①奥林匹克新星双登场连锁营显神威
②番禺奥林匹克花园华南科学运动健康理中心21世纪澳洲风情运动休闲生活方式代表社区
③引导墅消费时尚探讨澳洲式高尚社区特点介绍澳洲建筑规划社区文化配套理园林生活方式等树立澳洲风情生活优点认识具格墅类型
④（奥林匹克＋澳式）运动休闲生活方式
２时间：
5月22日（星期）－25日（星期四）
（澳利亚商务部长访周）
（１）目：
市场全面出番禺奥林匹克花园品牌
（２）方式
系列新闻报道澳利亚商务部长访消息番禺奥林匹克花园字样出现新闻标题副标题中
软性文章延续前面容
（３）宣传重点
①澳利亚商务部长访华目行程意义（突出番禺奥林匹克花园关容）
②澳利亚商务部长参观番禺奥林匹克花园盛赞奥林匹克澳洲风情相结合开发概念澳洲没（确定）介绍澳洲房产开发居住文化
③澳洲风情园生命新绿洲番禺奥林匹克花园生活方式提升更 新重意义
④番禺奥林匹克花园促进中澳贸易文化交流重意义开辟新形式新途径新领域
３时间段：
5月26日（星期五）－6月3日（星期六）（中美拳击擂台赛）
（１）目：
深化奥林匹克品牌社会公益形象反复出现公众面前提高品牌认知面知名度加强广州中体金业集团实力社会形象宣传提出番禺奥园连锁子品牌关系
（２）方式
关赛赛报道出现赞助单位力单位－－广州中体金业集团字样说明文字
利场广州中体独家营权现场宣传效果较位置设置金业集团番禺奥园广州奥园广告
继续软性炒作
：赞助形式运动员工作员观众提供量运动衣帽旗子毛巾等纪念物品印奥园金业名称LOGO赛场门口设宣传点门票背面印奥园广告提供奥园物业作赛奖品办赛奖竟猜活动奖品两奥园专业体育设施优惠
（３）宣传重点：
①番禺奥林匹克花园广州奥林匹克花园发展商金业房产开发商整发展战略续战略
②奥远村－－广州奥林匹克花园－－番禺奥林匹克花园复合概念成功历程什奥林匹克生活方式2000年奥运谈21世纪生活新方式
4时间段：
6月3日（星期六）－6月29日（星期四）（广州奥园销售期）说明：广州奥园物业预计6月1618日档期正式推出6月3（星期六）－6月11日（星期四）会铺垫期软性沙作6月12(星期)6月17日(星期六)会促销广告
（1）目：
利广州奥园销售期广告力度密度较利条件提高番禺奥园曝光率知名度奥林匹克品牌广州奥园形象结合紧密度
（2）方式宣传重点：
软性炒作文章中容包括含奥林匹克品牌宣传重点连锁营概念广州奥园（侧重销售）番禺奥园（侧重形象具体数）关信息
广州奥园促销广告品牌容里反复提番禺奥林匹克名字话加关销售信息：什物业什时间面世咨询热线：×××篇幅太长字号太
第二阶段：部认购期
（）目：
① 建立项目知名度
② 树立项目整体形象
③ 造市场口碑
④ 营造迫切心理
（二）方式：
软性文章新闻炒作形象广告促销广告配合全方位媒体选择
（三）媒体：
广州日报羊城晚报番禺日报线电视网（广州番禺）广州电台交通电台体育频道
（四）供利资源：
6月307月20日 广州奥园销售期
7月22日（星期六） 奥林匹克杯征文活动颁奖仪式
：澳洲奥运会中国代表团准备活动
赞助体育赛事活动
举办2000年奥运会奖竞猜活动
（五）具体部署：
1时间：
6月30（星期五）－7月27日（星期四）
2点：
现场售楼部天河展销点市桥展销点
说明：①63层长设固定专车返广州番禺奥林匹克花园
②销售期天销点增设专车接送
3推出物业：
约100套洋房T1T2T3型占13位路侧较差位置）约10套墅（240265方4套340380方1套）
4员：
策划员2名销售1名销售员10名
5资源准备：
说明性单张（总规划图总体策划思路）户型面图价目表认购指南装修标准直销信印刷品
6工程进度现场配合：
售楼部示范单位已完成首期推出洋房已全部封顶墅示范单位幢抬高基部分做入番禺奥园区道路已作现场包装已求完成
7操作说明：
阶段接受部认购登记7月22日前派发价目表付款方式外资料较低开售起价吸引流关注市场造成质优价廉高尚住宅推出市场良预期配合开售时优惠组合措施争取开售满堂红时较均匀户型面积例试探市场
（1）预热期：6月30（星期五）－7月6日（星期四）
①目：
宣布部认购开始
树立项目独特品味性
营造项目品牌知名度市场认知项目形象解底蕴涵
②方式：
系列形象广告广州奥园促销广告版面中三分版面重两子品牌置奥林匹克品牌___科学运动健康理分开诉求子项目方深化诠释品牌
③宣传点：
Ａ中国阳光健身工程试点社区
B奥林匹克生活方式番禺版墅版
C澳洲风情园生命新绿洲全方位提示番禺奥园设计概念实际支持点
（2）加热期：7月7（星期五)－21日（星期五）
①目：
更进步加强市场项目认识
②方式：
推出系列项目优势促销广告继续广州奥园促销广告版面中三分天
③宣传重点：
A澳洲风情科学运动健康理番禺奥林匹克花园
B星级享受心理附加值
C区完美规划设计
D优秀户型面
E意想价格
（3）引爆期：7月22（星期六）－7月27日（星期四）
①目：
强化公众项目关注综合推介项目
②方式：
7月22日（星期六）举办征文活动颁分奖仪式作新闻报道征文容作软性系列文章
③宣传重点：
A引领21世纪新生活时尚日澳式奥林匹克社区
B番禺奥园软硬件立体势全面阐述
第三阶段：首期正式发售
（）目：
① 深化项目知名度
② 项目涵阐述
③ 引发轰动效应
④ 促销
（二）方式：
全方位高密度促销广告加软性文章新闻炒作促销活动
（三）媒体：
（1）广州日报羊城晚报番禺日报
（2）线电视台（广州番禺）
（3）广州电台交通电台
（4）DM
（四）供利资源：
（1）举办会重配套动工典礼
（2）奥林匹克生活方式说明会（展示体适卡通维卡玻璃高氧生命水净水系统等）
（3）步行商业街开放口招商活动（必须放首期发售时增加项目卖点二首期交付时步行街已开业聚旺气提供配套）
（五）具体部署
项目公开售期：
1时间：
7月28（星期五）－30日（星期日）
2点：
现场售楼部天河市桥展销点
3推出物业：
344套洋房50套墅（留南靓景受市场追捧单位作保留单位）前期剩余单位
4员：
策划员Ｂ23名销售12名销售员1015名
5资源准备：
推出单位面图价目表楼书
6工程进度现场配合：
首期物业已全部拆棚架步行商业街环境已全部做
7操作说明：
（1）部认购形象推广基础强调项目硬件设施功配置庭园建设装修标准等时价格优势吸纳气扩项目影响力新闻方式公开发售盛况
（2）涛派筹方式吸纳炒家入市筹拣楼收取定金赠送楼书相较差首推市场低价入市造成质优价廉良市场形象第二期推出较单元良基础
（3）举办会重配套动工典礼
（4）奥林匹克生活方式说明会（展示体适卡通维卡玻璃高氧生命水净水系统等）
（5）步行商业街开放日招商活动（必须放首期发售时时增加项目卖点首期交付时步行街已开业聚旺气提供配套）
8宣传重点：
（1)年夏季澳洲法抵挡奥运魁力社区
（2）户型创新梯二户独特跃层设计市场受欢迎种户型面
（3）奥林匹克生活方式系列硬件支持点
（4）超值价格
延续性展销期
目：
（1）保持项目知名度
（2）建立奥运系列住宅名牌概念确立口碑
（3）增进销售形成良性循环
1时间：
811（星期五）－13日（星期日）
2点：
现场售楼部天河市场桥展销点
3推出物业：
保留精选100套洋房10套墅前期剩余单位
4员：
策划员23名销售12名销售员1015名
5资源准备：
价目表面图销售单张
6操作说明：
第期推广基础助前期畅旺气推出具备南靓景热销户型面积全新单元全面宣传新推单位景观优越性价格台阶
前轮促销市场项目已较深解吸引批客户入市操作利客户口碑传播广告配合利项目价格断拉升造成强心理压力价值形象促成成交
首期答谢庆典展销期
目：
（1）品牌营销
（2）保持项目销售续性
1时间：
825（星期五）－27（星期日）
2点：
现场售楼部天河市桥展销点
3推出物业：
首期全部剩余单位
4员：
策划员23名销售12名销售员1015名
5资源准备：
面图价目表番禺奥园置业杂志庆典专刊单张
6操作说明
（1）充分利项目首期答谢重利举办型公关促销活动
见证工程质量工程进度全部剩余单位推市场
（2）通庆典促销销售达高潮创销售高篑峰第期单位充分消化干净牢固树立独品牌涵价值第二期销售坚实基础
（3）筹备成立准业委员会建立发展商业定期沟通机制置业专刊成业发展商沟通桥梁物业理公司前期介入项目动作突出发展商物业质量商标准求售服务关心巩固原阵力求已购士口碑传播带旺气
敝司根具体市场销售情况时调整营销策略四次型展销会基础间中安排型展销衔接销售充分消化阶段物业安排三次中型展销圆满完成首期销售
述三阶段广州奥园相配合充分利相关资源（澳洲商务部长访中美拳击擂台赛等）造成铺垫期预热时间跨度较长增加宣传节奏握难度广告投入方面广州奥园享广告资源减轻投入负担加快番禺奥园品牌建立速度
实际操作中注意问题：
（1）广州奥园配合：
广州奥园广告配合中握住时期项目身宣传需求重点广州奥园宣传需求统品牌分角度诉求诉求物业类型突广告两介奥园篇幅需合理握
（2）软性文章侧重
软性文章容侧重具体部署里已详细说明
里说明5月份起两奥园相关广告宣传已启动12月底处销售期软性文章活动销售线外条营造品牌线阶段软性文章两奥园容侧重说明：
时间段
奥林匹克品牌
番禺奥园
广州奥园
澳利亚商务部长访
次
中美拳击擂台赛
次
次
广州奥园销售期
番禺奥园部认购期
首期正式发售期
期期物业销售期
（3）香港市场推广配合
注意两市场物业推广例配合市场需求
二处理销控问题
敝司关述二点初步法：
量避免时推广批物业推广物业类型面积户型例发展商代理行三方商讨确认轲采分片分类型分幢甚分楼层单双层方式划分销售范围销控分开独立销控销售进度物业例均衡时发展商进行协调
（4）资源享重提（具体形式商讨）
联合出广告联办活动专车接送点展销点业客户资源享销售资料：两售楼部长期没项目资料派送点需更新
第四阶段：二期物业销售期
（1）时间：
9月3日
（具体时间首期销售情况二期工程进度决定）
(2）利资源：
9月15日－10月1日2000年悉尼奥运会
（3）推广安排：
利吸纳公众奥运关注聚焦移情番禺奥园
（1）推广时间
安排奥运赛时间步错开兴奋热点项目导致休息日白天法起床时段：
（2）推广活动
澳利亚奥运会活动容相呼应甚采相形式象分会场样旅游活动作购房优惠娱乐活动形式作促销活动
（3）宣传重点紧扣
年夏季澳洲法抵挡奥运魅力社区
（四）促销概念提升转化
9月奥运会番禺园第二销售高潮奥运题材余威估计持续
11月初广告资源似足支持销售实然项目概念提升机会刻：
生命价值更精彩
澳洲风情运动休闲高尚社区
广州奥园成功：生活方式更新健康概念升华
科学运动健康理
运动家门口
碧桂园：您五星级家心理附加值成功
番禺奥园成功：
生命价值提升＋心理附加值
资料尚完备第四阶段具体部署尚细化
部署基目前项目处阶段已解关资源作出建议着项目完善会更资源资利时市场变化中敝司逐步提出阶段性实操计划
敬请贵司吝指正
中行•••项目部
二 000 年三月二十四日
番禺奥林匹克花园
补充策划建议
广州中行房产代理限公司
二000年三月十六日
目 录
项目取胜市场道 １
二项目概念组合 ５
（）体概念设想 ５
（二）具体建议 ７
三开盘时间选择 ８
四整合广州奥林匹克资源 １０
（）操作难点解决办法 １０
（二）实施整合层面 １０
（三）原 １０
（四）具体做法建议 １１
（五）敞司整合资源中起作 １１
二０００年三月四日敞司提交番禺奥林匹克花园全案策划书贵司探讨程中进步解项目目前情况前面份相较全面报告基础根项目现状贵司目前关心关项目规划开发概念深化市场时机握整合现资源作出具体建议说明
项目取胜市场道
１墅市场取胜机会里
全案策划书相关叙述知：
高综合质素＋性化特点
２综合墅取胜市场条件分析项目优劣：
优 势
劣 势
发展高
实力雄厚已成功开发销售墅验
广州区墅市场较陌生项目广州市场知名度高
理
位置
距市桥中心仅3公里交通网络完善位市政规划区域干线侧辐射范围客源层次较广较发展潜力
位番禺市郊非国道干道侧处翻番禺市政规划远期目标目前带动作限
周边
环境
北面市区路通市桥路面宽敞干净两侧街商铺住宅区流较少较单纯东面南面农田工业污染源空气较清新具田园风光
北面陈涌村商业区旅游景点风景区形然山水非干道流较少流质素般会太高
区
环境
绿化率高会采立体绿化方式题景观规划会较特色
然山形水体植供利
规划
设计
独具格具澳洲风情面设计选已市场接受优秀户型高起点高标准高水体现新世纪创新超前意识
行列式排布较集中绿化空间较少
物业
理
水高理完善保安措施理全面化智化
发展商物业理公司支持增加项目卖点著名公司力必须原基础增加更附加值（智化等）
配套
较齐全特色会规模学校配交通车医疗中心幼园等
周边完善市政配套供利全区身配套
尖型
澳洲风情高尚社区广州区类似物业
规划中概念落实处市场接受解程
性
特点
奥林匹克生活方式运动休闲型社区
概念融合具体支持点体现
３项目取胜市场道
（１）项目更名华南奥林匹克园
（说明：番禺广州周知市包容性代表水相高塑造盘风范项目仅仅局限番禺样较区域水准需名称摆脱番禺影子定位语定华南区域代表档次提升定位语）
项目特点前文墅分类项目塑造成区域性代表物业条件项目受广州周边区域（市区中心华南干线线德等）直接压力项目市场定位超然广州市番禺区区域划分项目市场定位超然广州市番禺区区域划分独特开发概念（奥林匹克生活方式）性化特点（澳洲风情）宣扬项目超高档次高品味高综合质素利项目脱离较区域性市场直接较站更高市场高度（广州市甚整华南区）市场传达位拟项目信息项目市场定位
华南科学运动健康理中心
21世纪澳洲风情运动休闲代表性社区
分析：敞提出样项目定位性必性
性：项目拥拟先天优势敞司早介入根敞司全国操作标准牧业验通天创新具体规划布局立面设计营销策略技巧等方面机会达意念超前符合客户未求仅满足客户需求做引导墅时尚消费
必性：墅市场竞争日趋白热化仅供应量增更部分目标客户数量限实力强劲验丰富发展商资格逐鹿超额利润源控制成缩短开发周期增加楼盘附加值赢家通吃残酷竞争中占领头羊位会面更市场风险
(2)类型走市场空档：异国情调澳洲风情高尚社区层营造豪华度环境具奥林匹克特色运动休闲生活方式生活氛围区目前市场已欧式北美湖泊式美式高尔夫式墅生活方式
(3)综合利2000年澳洲奥运会广州奥林匹克花园相关资源市场树立综合质素高性化卖点突出品牌形象
(4)引领墅类社区生活方式更新
(5)增加星级享受心理附加值
(6)配合济实价格便利交通优雅幽静区环境高质素生活环境：绿静美空气清晰精心营造文环境景观性卓然具文化品味完善规划设计
二项目概念
（）体概念设想
澳洲风情园生命新绿洲
释义：
１．澳洲风情园：
(1)澳利亚酪爱运动：体育运动生活余空
(2)澳利亚城市规划整齐序风光旎低密度墅体绿化率高达60％号称花园城市适宜居住
(3)澳利亚空气清新气候宜环境优美
(4)2000年奥运会悉尼举办
(5)番禺奥园开发目建成适合居信具奥林匹克特色运动休闲式高尚墅社区
综述澳洲风情园揉合规划建筑特色奥林匹克生活方式体育澳洲文化相融合文化品味适宜居住环境特色达形式涵统
2．生命新绿洲：
(1)性卓然异国生活环境方式代表健康运动生态然环保休闲
(2)奥林匹克生活方式概念科学运动健康生活
(3) 紧扣21世纪生活方式时尚潮流引领住宅消费新观念绿洲指环境指生活方式
概念设想：
番禺奥林匹克花园澳洲风情园生命新绿洲概念设想：
（构思突出项目科学运动健康生活生活理念强调澳洲式高尚社区生活相应理服务具澳洲特奥林匹克特色运动休闲生活方式）
澳洲风情园生命新绿洲
构思：
１项目广州奥林匹克花园资源整合
２城市环境断恶化里然空气清新鸟语花香十分适合休养生息
３澳洲城市规划适宜居住程度名列世界前列
４2000年奥运会澳洲召开
５悉尼申办奥运会成功王牌率先提出绿色申办口号环境保护城市规划环绕美妥善结合起幅干净美丽谐面貌悉尼建设成运动佳选择奥林匹克城市
６目项目建成适合居住具奥林匹克特色运动休闲式高尚墅社区
７项目会体育休闲配套应处处体现运动休闲生活享受
８项目提供智化理系统配套
９项目引入五星级酒店理服务
１０21世纪居住潮流：健康二环保健康边营养二运动三良心理状态环保环境身质量二新技术新材料减轻环境污染
海浪澳洲风情奥林匹克运动休闲生活方式
设计概念实施计划：
１总体规划
(1)整区低层洋房墅容积率低绿化率高
(2)澳洲式花园设计配合体育休闲特色品绿化贯穿整区
(3)澳洲风情步行街设置更赋予项目丰富异国风情文化涵
(4)体育型会专业特色体育休闲项目应真正体现运动休闲式生活
２洋房单体设计
(1)外墙建筑风格具澳洲特色富现代感
(2)跃式设计市少更显稀缺性
(3)鲜花林荫道设置丰富健康步径含义
(4)装修标准豪华实带家私电器装修套餐投资者省少时间
３物业理：住户提供星期物业理服务增加品牌含金量心理附加值
４居住概念：生命新绿洲
(1)空气清新环境优美益身心
(2)安全舒适生活环境完善生活娱乐设施
(3)细致关怀优质服务
５销售前准备
(1)项目指示路牌引导客户进入现场体现项目形象
(2)会前绿化布置侧面体现项目形象档次
(3)工围墙：体现项目规模渡假山庄形象
(4)现场售楼部：侧面体现项目形象风格
(5)现楼售楼部：客户较直观感觉豪华装修标准体现项目档次渡假山庄形象
６营销：强调番禺奥园澳洲风情奥林匹克生活方式相融合统处
(1)强调真正澳洲特色楼盘
(2)强调运动休闲配套齐全特色智化设计
(3)强调星级理服务
(4)强调奥园系列品牌名牌效应
（二）具体建议
1请充分考察2000年悉尼奥运会奥运村规划设计实施择精克隆（敝司正循种途径查阅相关资料）奥运村数住房34层花园墅楼房间溪穿树木繁茂鸟语花香空气清新
2命名：番禺奥园幢物业街道景观条区干道支路澳洲州首府州花命名某组团做新南威尔式街区皮特洛（新南威尔式州花）区幢物业分做悉尼堪培拉惠灵顿等
3景观规划：澳洲特产树种鲜花造景体贯穿区规划路区路州花州树草坪体造景形成鲜花森荫道
规划路奥林匹克道(2000年悉尼奥运会设施）澳利亚花果树国树桉树林荫道
新南威尔式街区皮特洛花体造景鲜花径花坛造型观赏花廊等
供选鲜花：国花金合欢（考虑种植会步行街区域）新南威尔士州花皮特洛花维利亚州花石竹花北部区区花沙漠玫瑰南澳利亚州沙漠豌豆花西澳利亚州花袋鼠爪花塔斯马尼亚州花蓝桉昆士兰花库克敦兰花
供选树种：桉树合欢树假山毛桦等
3步行商业街命名文洛加(Manuka)金斯顿(Kingston)（二者均堪培拉著名购物中心）设购物中心露天咖啡座酒吧澳式食府夜总会游乐项目等
4根澳利亚城市规划特点：堪培拉宁静姿采规划整齐花园树林致住宅楼房绿面积占城市总面积60％生活节奏缓慢悠闲墨尔评全球适宜居住城市宁静优雅拥令目暇接公园草清凉花园林荫道咖啡室书店等番禺奥园规划体应遵循述
5会体育休闲类澳式特色设置：掷回力镖丛林漫步钓鱼爬石等
三开盘时间选择
出成控制工程进度配合考虑贵司拟2000年6月25日（工程进度赶）8月1日（贵司趋）开盘
原：
1配合香港市场线电视项目奥运黄金时段广告全面铺开希香港市场广告效果时影响广州番禺市场节约推广成提高投入效益
28月1日开盘规划工程建设销售准备更充分更高市场接受度握
敝司原赞贵司考虑角度鉴市场时机抢占开盘时间较倾6月份（原已全案策划书里作详细说明）量保证准备充分希加快工作进度提高工作效率角度量争取7月份开盘者8月份开盘前充分考虑盘强销期争取积累客户资源
原说明：
1推广成预算时香港市场广州番禺市场考虑充分考虑两市场部分成节约 金额会
2广州转播香港电视节目广告全部撤换特奥运期间黄金档期香港电视广告效果影响广州番禺市场性相
3诚全案策划里述2000年项目面竞争相激烈
(1)华南干线线物业五山汇景新城（年底高档低密度层墅 区）华南碧桂园（45月份推出）祈福新村（正推出）广花园（正推出）
(2)包括述项目2000年推墅项目约十拟推出总量约1200套综合物业质素提高趋势
(3)年珠江新城部分豪宅项目全面推出市场推盘时间集中67月份总价客户层面墅目标客户重合
供应量空前巨目标客户层面相较窄相关项目集中46月份推出手快手慢抢占市场先机快争取稳定项目市场份额成面市场必须作出果断反应否目标客户会先推出物业吸纳客户资源越越少市场竞争更趋激烈必须会令推广成增加更突围出难度更
香港广州番禺两市场市场特点推出时间影响素完全果仅节约影响局量成丧失市场先机浪费争取客户资源加推广难度成会失遗憾
四整合广州奥林匹克资源
（）操作难点解决办法：
1广州奥林匹克花园作资源输出方会顾虑
2部分资源积累偿
3两项目发展商组合
4开发概念致市场资源（2000年奥运会）运推广手法会突
（二）实施整合层面：必须金业集团董事长郭总亲说服统
（三）原：费分摊资源享物业互补市场空档
（四）具体做法建议：
１．联展联办联合出广告相关费分摊
２．直接鉴整合具体资源采偿提供方式
３建立奥林匹克整体品牌分进行品牌细分角度诠释深化
４操作层面严格区分物业客户类型推广时间差拉开市场空档
（五）敝司整合资源中起作
１．员整合：起参广州奥园策划销售全部员
２．广州奥园资源运
(1)广告资源享：
①名称（奥林匹克）LOGO标准色核心广告语（运动家门口）核心品牌竞争力（科学运动健康理）传播形式感等全面统赋予具项目特色诠释：澳洲风情
②运动型健康型社区：广州奥园中国首体育社区番禺奥园华南首澳洲风情运动休闲型生活社区
③阳光健身工程：广州奥园全国首番禺奥园中国阳光健身工程试点社区
④广告策略推广时间：广州奥园三幢18层物业６－７月份开盘物业类型广告策略包括销售节奏番禺奥园相配合建议该部分资源享操作部署：
预热期：新闻传播公关传播进行软性炒作
奥运村－－广州奥林匹克花园－－番禺奥林匹克花园复合概念成功历程奥林匹克生活方式开发商整发展战略续战略2000年奥运谈21世纪生活新方式邀请参加奥运运动员中体委领导参观指导奥园系列逐渐披露两奥园关销售信息
加热期：事件行销新闻传播广告
举办型什奥林匹克生活方式公开征文活动举办两奥园买奥林匹克花园赴澳洲奥运会型幸运抽奖活动举办2000年悉尼奥运会中国金牌奖竞猜活动奖者获两奥园购房优惠折扣相关运动休闲设施活动服务免费优惠消费
爆发期：促销广告配合展销会
两奥园联合出广告广告版面容统品牌题促销诉求市区接送点展销点
奥园番禺奥园品牌统番禺奥园性化发挥
表阐述奥园品牌发展阶段概念支持点变化程番禺奥园起点更高品牌性时期性化发挥时基品牌身发展阶段中阶段原品牌基础提升阶段应更高水关系
第二阶段充分利2000年悉尼奥运会资源揉合奥林匹克生活方式澳洲组概念进行促销第三阶段科学运动健康理基础作品牌提升－－生活价值更精彩
项目
奥园
番禺奥园
品牌概念
支持点
开发概念
促销概念
第
阶段
全国首阳光健身工程运动型健康型社区
奥林匹克名称中体资源利梯二户跃式设计体适测试中心李永波伏明霞出园长社区私家型运动场馆－－奥林匹克厦
中国阳光健身工程试点社区奥林匹克生活方式番禺版墅版
奥园品牌特色支持点复制澳洲特色规划设计澳洲风情科学运动健康理番禺奥林匹克花园
第二
阶段
运动家门口
处运动设施社区机组成部分
澳洲风情运动休闲型高尚社区
年夏季澳洲法抵挡奥运魅力社区
（充分利2000年悉尼奥运会题材进行活动事件行销）
第三阶段
科学运动
健康理
提供运动设施场通产品服务文化环境四系统实际关怀
生命价值更精彩
健康身体生活环境您展现出众神采令生拥前未精彩－－事业家庭生活精彩等贪图生价值
附件五番禺奥林匹克花园进入广州市场研究
报 告
珠江三角洲墅项目简析2000年预测
1珠江三角洲简析
七十年代末八十年代初珠江三角洲作中国改革开放先锋着国家政策倾理位置优势珠江三角洲济飞速发展八十年代区域均国民生产总值提高珠江三角洲济特点体现轻工业旅游贸易金融等逐渐成南方济中心助天时利吸引量港澳胞外商国家华投资甚定居时造量富商族批白领阶层生活更高层次追求墅项目市场基础珠江三角洲应运生
（难验证需求必供求济发展必然规律）
2九十年代珠江三角洲墅项目简析
（1）9092间中国房产九成投资热气侯影响珠江三角洲房产投资更灸手热（时段中国整层房产）接踵中国政策进行宏观调控量缩贷款发放房产业93年初波峰跌入深谷珠江三角洲（特广州中心）房产商品购买集中私身影响波程度相（海城市房产商品消费集中单位集团购买力受宏观调控重重击）
（2）9396年初完全统计整珠江三洲建墅区60结果维持成功楼盘屈指数量楼盘已处死火状态导致墅阶段失败三原：①国家宏观调控银根原
②窝峰盲目投资③济相萧条消费者轻易置业
（3）9699年底墅开始复苏走正常发展阶段墅项目走正常化原：：①济反弹②国家银根入松贷款③利息断调刺激消费④9899年珠江三角洲国民济达10％目标政府支持房产业重点项目带动相关产业发展
（4）墅整体发展楼盘趋熟化部分处发展阶段珠江三角洲聚集商贾发展墅市场消化力处初步阶段消费市场潜力相目前墅容体现方面：
①碧桂园祈福新屯珠江三角洲权威代表众墅区碧桂园式祈福式出现
②少数新盘外数9396年死火楼盘开始启动推市场
③碧桂园祈福新屯两楼盘吸引较区域客源外楼盘客源集中两方面：
a区域客源
b香港澳门（香港）客源
④绝部分建立环境优美风景区山水山水环境背景
⑤楼盘卖点突出倾两方面：
a综合素质楼盘
类楼盘体现配套齐全环境绿化率高规模效应强规划设计独具格物业理水高等特点类楼盘建立实力雄厚发展基础
b特色楼盘
类楼盘缺乏实力身独具特点启动楼盘避重轻已长聚集焦点获市场：半山豪宅世外桃源梦想家园美式豪宅高尔夫式海滨式墅（逸涛雅苑）等
3珠江三角洲2000年墅发展预测
珠江三角洲9899年房产热点体现高层建筑市场（然发展趋）认2000年房产聚集热点墅盘原点：
①银行揭延长30年
②香港济进步稳定恢复状态
③汽车族逐步增（银行揭进步刺激购车政策
④墅房产界已享高声誉造定市场效应加华南碧桂园海逸豪庭君兰高尔夫社区穆天子山压等2000年力推盘会形成声势
⑤中国加入世贸影响
⑥城市污染进步恶化墅需求相应增加（发展趋势）
二市场调查
珠江三角洲墅竞争趋热炽化量墅推市场作逸涛雅苑众中楼盘获席做知已知彼面珠江三角洲整区域代表性墅作简短剖析
()广州市区域
1二沙岛墅楼盘花城苑新世界花园
二沙岛背景相杂乱住宅区厂房位置优势广州市中心珠江岛段部分广州城建总开发首先基础设施环境创造流然抓住三点启动市场造市场
①广州市独二市中心绝顶环境（块非常限）
②制造相没干扰禁区
③城建总流物业理流设计
成功力笔体现市中心流环境创造墅吸引华南金融中心广州富商族（墅低约500万）
思路：流段（环境优势）流富豪（华南金融中心）
2白云堡
二沙岛已制造广洲墅市场二沙岛块非常限基限市场潜力广州风景优美白云山脚兴建六星级家___白云堡启动市场两素：①白云山风景优美机场咫尺②流理（六星级家）
两段墅成功处说明济发达城市区兴建墅环境流理制造名牌楼盘前提实力面提东莞新世界花园证明点
（二）化区域
化区域代表性楼盘流溪河山庄楼盘96年底97年初力推盘助偎流溪河（河广州水源较清辙）然风光第期较成功成功处环境作卖点（着世外桃源宣传广告）时竞争性楼盘少97年底98年竞分楼盘增第二三期难进步获市场原：
①环境外部配套特色齐备没周边气候环境托
②珠江三角洲相处死角交通便利
总结：楼盘没理位置优势综合素质够强周边气环境
差算更特色楼盘难获市场类楼盘深
思：环境特色启动市场？
（三）花区域
1蒙卡罗山庄
位花市约七公里处蒙卡罗水库（蒙卡罗山庄命名）水傍水环境优美墅规划设山丘园村配衬纯欧式建筑风格特色卖点开启楼盘原位花 清远路交通相发达
2芙蓉花园
位芙蓉度假村旁 助芙蓉度假村旅游胜托起楼盘招牌家墅设计绝优势：120m2左右独立式墅售价30万墅市场空白获市场焦点
1998年9月份广州开展销会二星期卖出130套楼宇中墅占78套成功二原：
①现楼低价入市户型
②环境助白云机场搬迁周边
1999年推广州市场时成效原（1）综合寮力够没规模效应（2）番禺方楼市淹没
总结：花市作珠江三角洲济水居中定侨乡加新机
场处兴建造墅市场目标客源：
①香港等侨乡
②
③部分广州
方墅宜中档中档规模适中市场竞争力
2百花山庄御景园（仅种思路）
离增城市区3公里傍中酒度假村百花山庄度假村独览百花林水库增城美景色高档酒店居体现高贵身份位置广州香港说较陌生（解）较偏僻
楼盘竞争广州香港客源优势甚原位置偏交通方便周边济旅游等气候差等素基形势楼盘方客源推广否显档次利推盘吸纳少部分广州香港客源？
针形势出百花山庄御景园推广重点：
①发掘卖点？制造市场？
②找出佳切入点启动市场？
③选择佳方进入市场带动楼盘推广增城？广州？香港？百花园山庄御景园 纯度假式墅社区否占市场？
盘99年度进入广州市场时测试阶段市场回报淡
3紫云山高尔夫社区（室设计参考价值）
①卖点：高尔夫社区美式生活社区
（竞分手德君兰高尔夫客源焦点香港广州）
②项目定位豪墅行性：
a发达高速网络
b珠江三角洲中类墅区相空白
c离广州20分钟车程东莞河隔港口直达香港
（五）东莞区域
1新世界花园（广州二沙岛墅区推广手法类似作分析）
2紫荆花园（常）
紫荆花园前期成功素：
①天然湖水建
②建筑风格稍特色流物业理
③常跃身华南铁路原成北京返香港中转站取市场订素
3御景花园（樟木头）
御景花园98年910月99年销售较楼盘洋房期样洋房占踞市场解香港较接受楼盘洋房（说明洋房香港市场2000年墅盘墅洋房分秋色）
（六）深圳区域
1金海滩
金海滩位梅沙深圳名气亚碧桂园造金海滩名牌楼盘素：
①选址滨海公路带拥美海景位置势
②梅沙带深圳旅游业发展重点
③纯欧美式墅社区复制
④通出售会会员卡出租楼宇楼盘13出售23出租
2御海湾山庄（设计风格广州奥林匹克花园）参考价值）（七）中山区域
1星辰花园（湖景规划参考价值）星辰花园特色卖点体现点：
①然江景工湖景
②港口建
③流绿色景色宽阔马路
④侨乡城___中山
⑤中山世界优秀环境城市作气候托市
2雅居乐（星辰花园类似处分析）
99年度雅居乐开发高尔夫墅社区项目市场反应极原素
①雅居乐品牌效应建立批忠社客户追者
②类项目中山区市场空白点
（八）德
1君兰高尔夫社区
新墉紫云山高尔夫社区类似楼盘两种楼盘高尔夫球场焦进行推盘高级数楼盘
君兰高尔夫社区 走纯高级数楼盘目前难获市场应走？
2碧桂园（附策划资料）
碧桂园策划纲：
（1）碧桂园___怕德
碧桂园___父母高忱忧代创成功
碧桂园___中国家居系统工程
碧桂园___您五星级家
碧桂园___种全新生活方式
（2）碧桂园办学推广广告：
①怕德：昨天德撑起广贷北伐力军团旗天德财富栽培出智慧果珠江三角洲黄金点___碧桂园怕德搞掂跨世纪超国界文化工程
②（六日）怕德：广东碧桂园学校成功三见证天时利智慧果引出博士帽
③（四日）怕德：古谚云：富三代事业续明智投资莫投资子女21世纪济潮黄埔军校悬念系列制造轰动时社会追踪热点
怕代表种量产生种震撼德昨天说明天展明天怕种形资产种历史信
意念称月生辉___助德敢天勇气济公认成利形资产出效应出效益
④怕德：架天边墅轿车美金右边学生财富积累女成？两相权衡谁重谁轻？钱财身外物女千秋业悬念定投资选择留青山怕没柴烧子女孩子成重
⑤怕德：广东碧桂园学校____北京景山学校广东分校女需什？孩子呼唤什？做父母明白
3策划善抓住时期传奇素新闻热点聚集放吸引新闻界注意力炒出台台声色话剧
___南北携 创新模 北京景山学校南办学校北京景山学校合作国际教育接轨构筑跨世纪文化金字塔怕德广告相呼应刮起股碧桂园旋风
二年级说千字汉字三四年英语语征服家长
二１．碧桂园办（法）学：保证基础发展性服务社会
２．碧桂园学校没皇帝强培养尊信强立学生承继父辈艰难创业意志具超群生存智慧
３．学校知名度日中天死水碧桂园盘然日益升值步楼盘策划
４．碧桂园推广思想句话做中心两基础点中心碧桂园生活方式营造炒作两基点国际学校建设五星级国际俱乐部加文化涵
５．房产开发区绝部分注重基生活需求忽略生活方式更新种理想型全新居家方式正喷洒出
６碧桂园宣传定位：
题：三年鸣鸣惊（三年飞飞天）
碧桂园五星级家
碧桂园成功仕家园
选择碧桂园理
（款述）顾商场转战冷落生活乐趣追求赚钱游戏生活真实碧桂园次体味种全新生活方式五星级会体现众尊贵身份花园墅表达宅逸居高尚情调全寄宿贵族学校消子女担忧
（白领诉）（１）环境美：雅楼庭院固然重乐山水间
（２）品位家里心宿写字楼天烦扰必须家温馨拭干净真返朴怡然
（３）交通便行远塞车苦绕道类
（康诉）拥漂亮房子豪华室装修更受宠样拥青山绿水蓝天白云样享五星级服务样置身豪门会体会超值含义
目标顾客 配套设施
７．五星级会策划：
(1)广州五星级酒店中聘20位进行酒店理
(2)五星级酒店理模式引进屋村理里幢墅作五星级酒店里套客户位住客受五星级全程服务碧桂园成功仕家园生活方式应该创造价值回报生活排切顾忧微五星级理环境中
(3)物业公司：公关部维修部 饮食部家部采购部事部基建工程部康乐部等11部门
(4)广东城里乡保姆
(5)会员卡推出策划：引君瓮策学校召开家长会碧桂园国际俱乐部招（开始时）送会员金卡顿家长五星级尊加印会员卡售空俱乐部运作营搞活
８．碧桂园宣传应年息阶段应题保持高雅保持宣传吨位做街巷议碧桂园
９．步题：碧桂园生活方式称未中国理想生活方式认 富特区穷止步认种生活理想思维超前消费起争正生活方式炒热旦种较超前未生活方式众接受开假出崭新市场引导消费理想
(1)引导钱消费观念什样消费环境
(2)邀请社会关知士研究讨晚然广东民广播电台新闻台五牌节目日热线碧桂园生活方式讨持开宗明义两题：
a碧桂园生活方式带什？
b碧桂园否营造富特区？
（目通释疑解惑）
疑惑课题广告推出（认点妥感）紧接通种媒体进行解疑（解开障碍应认选购）
欲擒策略运
三１．钱文明高尚生活环境培养现代生活惯作干净场敢吐痰豪华场敢高声喧哗
２．碧桂园生活方式出现奋斗目标早日实现梦中家园珠江三角洲民骄傲
３．日常生活外节余消费力越文化产业市场空间越策划家施展天越
４．策划家造方丰美水草牧会赶着牛羊蜂涌入乐园中
５．95年3月'碧桂园生活方式'谜总攻口号围绕着五星级家成功士家园碧桂园双展开全方位广告攻势定位天时利三位体花园式墅区新型国际学校国际俱乐部理想型生活社区典范全面推出
▲策划方案：
（）基原总体构想
１．基原：紧围绕两口号战备意义展开全方位广告宣传攻势充分体现出新思维新角度新包装高品位高格调高眼界气势气度氛围情动心理厅智
(1)碧桂园生活方式
(2)五星级家
２．总体构想：碧桂园学校碧桂墅碧桂园五星级国际俱乐部三位体构成碧桂园生活方式
广告定位思考点：
(1)碧桂园生活方式天时利三位体
a．碧桂园生活方式中国传统文化关系儒家思想中国传统文化代表子成龙碧桂园学校龙凤呈现祥未成功者摇篮
b．碧桂园生活方式中国传统观念关系居安思危碧桂园学校成功者解顾忧
c．碧桂园生活方式中国传统惯关系家千日出门事难家生起点游梦境合家欢乐中办美祝愿天伦乐中国世代追求境界
d．碧桂园生活方式中国改革开放关系部分先富起碧桂园终彻底改变昨天思维昨天形象
e．碧桂园生活方式中国未世纪关系未世纪优秀中国生活类型世纪末成功者面前座跨世纪桥梁
(2)五星级家理想理想实现出发胜利达乐谱耳旁动听旋律彩霞心中幅绚丽图画啊碧桂园五星级家
a．五星级家风景画家理环境优势阐述碧桂园山水然条件乡村市市中乡村
b．五星级家舒适潇洒家科学设计高质量建筑角度展示碧桂园墅豪华
c．五星级家咫尺家交通便利通信技术发达说明碧桂园广州香港珠江三角洲周边城市联系
d．五星级家便安全家现代化物业理水配套生活设施介绍碧桂园井然序部服务滴水漏保安措施
c．五星级家展鸿图家休息享受中断事业实际需出发告诉碧桂园学校墅会三位体相互存超前构想创意
（二）碧桂园门酷似巴黎凯旋门－－凤凰展翅欲飞敦煌壁画中飘逸飞天镶绘门楼面原德凤城美称方面更筑巢引凤义
１．碧桂园英文字母第Ｃ时应３取意生机勃勃
２．德凤城
３．喻碧桂园
４．吸收敦煌飞天图案创意
５．易广泛应性突出等现代标志
设计特点容形式体化碧桂园独家拥
（九）番禺区域
番禺助珠江三角洲利位置年飞速发展已日渐成南国重旅游城市交通网络已非常完善桥梁达300座成珠江三角洲交通枢纽天时利番禺逐渐成珠江三角洲花园广州花园
目前整番禺市房产已基形成广州市场石钟村南村等镇城区扩建市场市桥沙湾石棋等镇南海镇东涌镇（：名苑墅等）南沙逸涛雅香港市场三板块
（十）墅综合素分析
目前墅竞争焦点体现综合素质段环境物业理市场推广配套周边环境等素
１．段：选址市区市区周边环境优美方立项考虑素交通网络辐射范围客源层次方发展规划（潜力）墅立项第条件
２．环境：山水题绿化景点作线数墅首先做绿化景点水景进行推盘求达楼中景景中楼
３．物业理：数客户注重物业理公司物业理方面求：(1)理完善化(2)保安措施（安全问题客户关心问题）(3)理全面化楼盘素质高低直接体现物业理
４．市场推广制造市场造名牌楼盘关系楼盘盘活问题
５．配套：指会规模否学校配交通车医疗中心幼园等体现发展商实力
６．周边环境：指楼盘周边济气候旅游景点流流素质否工业区商业区等方面渲染反衬托墅档次起托市作
番禺墅区洋房指数较表
１．均价统计表（定价）单位：HK＄m2
墅名称
逸涛雅苑
广州碧桂园
德碧桂园
祈福新村
金业墅
名苑墅
定价
2800
4751
5437
4729
3407
3320
２．付款方式统计表（付款方式附表）
墅名称
逸涛雅苑
广州碧桂园
德碧桂园
祈福新村
金业墅
名苑墅
付款方式
折扣
（买家选择）
次性
88折
揭94折
次性79折 揭
82折
次性8折
揭9折
次性8折
揭9折
次性88折
揭定价
现楼剩单位折扣9698折
折实价均价
次性较
2468
3753
4295
3783
2998
3228
揭
2632
3896
4458
4256
3407
３．户型较统计表
墅名称
逸涛雅苑
广州碧桂园
德碧桂园
祈福新村
金业墅
名苑墅
户
型
面
积
522m2
622m2
6988m2
648m2
653m2
676m2
681m2
713m2
877m2
962m2
1025m2
159m2
218m2
6762m2
6822m2
69m2
816m2
971m2
1076m2
1193m2
1097m2
1243m2
1264m2
5028m2
5464m2
5349m2
529m2
576m2
676m2
7316m2
8326m2
9239m2
10118m2
9276m2
10155m2
6177m2
6873m2
8336m2
8777m2
5805m2
729m2
占
率
户
型
522m2
60％
622m2
6988m2
20％
1025m2
681m2
962m2
户型偏
816m2
69m2
971m2
偏
57m2
8326m2
9239m2
约例
55％
6177m2
40％
8335m2
40％
8773m2
10％
6873m2
10 ％
－－－
４．客厅面积统计表（单位：方米）
墅名称
逸涛雅苑
广州碧桂园
德碧桂园
祈福新村
金业墅
名苑墅
户型面积
（m2）
522－
6988
658－
1175
69－126
5027－
101
6873
5805
厅面积
（m2）
155－
1953
26－33
26－4097
2019－
3285
258
214
番禺奥林匹克花园进入广州市场行性分析：
（）市场环境分析
１．世纪末类心态影响购房意
世纪末类渴回然渴朴真系列农庄生态公司等项目断涌现真正累城市希忙里偷闲拥片绿色天空逸涛雅苑远离市未污染蓝蓝天空海绿色公园真正低密度洋房方面说逸涛雅苑迎合久居石屎森林广州心态
２．番禺概念盘火热广州
2199年初广州碧桂园进军番禺洛溪引起番禺楼市战冷广州楼盘黯然失色番禺盘（包括丽江祈福新村洛溪新城海怡花园等）争取市场促销手法层出穷楼盘睇楼穿梭巴回停穿梭广州番禺间吸引众广州买家
22番禺概念盘99年火竞争激烈总带负面影响利整番禺楼市价值提升现新盘进入广州市场会引起置业注意广州奥林匹克花园清新形象进军广州市场谓具天时利
３．手楼盘分析
31现国少楼盘市场象定香港身占利优势深圳说稍远点东莞中山带家盘中山雅居乐星辰花园东莞新世界花园紫荆花园丽城开发区御景花园等德碧桂园番禺祈福新村金业花园名苑墅加华南碧桂园推出等
32述度假盘进入香港市场较早数配套完善设施齐备交通便捷基定客户追者香港定知名度甚已建立起品牌夺香港客户相吸引力
33香港固然宠市场广州购买力弱君见广州牛毛直接广州目标产公司说番禺相楼盘客源广州象广州碧桂园丽江花园洛溪新城富丽家园诉福新村等盘利关系年直做广州生产目标客户相家挪楼盘－－郊区白天广州班夜晚返回郊区家真正度假概念盘进广州市场楼盘（类细分市场相潜力）说广州奥林匹克花园完全进军广州市场
（二）广州市目前房产市场分析
１．广州市区房产市场简析
广州市房产96年开始复苏99年已形成较成熟房产市场买家产品求越越高特倾区品牌效应开发商盲目开发政府控制力度够造成楼宇产品供求目前积压量商品房现济环境情况买家更轻易投资物业数观状态促物业价格断降底线甚开发商亏变现环境致开发商走精品路线获市场时价格见底没跌趋势部分炒家已开始入市估计年秋季广州市场旺季目前广州商品房价格集中：中档3500－4500元m
2高档7000－9000元m2
２．广州郊区房产市场简析
99年3月份广州碧桂园广州推广产生轰动效应广州市民效外生活意识加深广州碧桂园力针白领阶层生活社区盘广州碧桂园广州班度假盘宣传广州郊区度假盘疑铺垫宣传目前针广州市场度假盘白云堡澳洲山庄广花园德碧桂园祈福新村芙蓉花园流溪河山庄等度假盘碧桂园祈福新村没造成气候（数已走坡路迷茫阶段）碧桂园祈福新村知名度较高楼盘没新意广州奥林匹克花园全新概念盘必定填补市场空白占市场席广州市老化提高车族增郊外度假盘潜市场疑逐步增
３．广州购房指数分析
(1)价格7023％
(2)段6512％
(3)楼宇质素55％
(4)交通476％
(5)配套设施453％
(6)区环境342％
(7)付款方式268％
(8)楼层13％
(9)物业理1266％
(10)发展商知名度109％
进入广州市场行性分析
１．广州居住文化发展动态
年房产业竞争异常激烈优胜劣汰目前楼盘已进入质阶段优越环境质素楼盘价值吸引力重指标广州房产提升环境质素方面已历两阶段
(1)绿化走园林化
时商楼厦石森林里市满足片草坡加棵树简单绿化居住环境面积题园林中庭园林区楼盘极受欢迎然景观概念楼盘含金量更高郊区块项目方面寸土金广州市楼盘具匹敌发展优势
(2)园林化走健康生态然
亲然类着乐山仁者乐水富者择郊外居九九年度广州市江景盘山景盘郊外盘成热点中心印证点生态型然景观概念楼盘呼声越越高光花园榕树健康家
尚规划中型生态住宅社区－－汇景新城天河公园旁新生态园林区东晖花园等符合生态型住宅区条必须占面积规模窖率够低者外景观部造园林造相融营造然健康居家环境鉴广州市区空间拥挤噪音废气充蹇缺少然景观等条件局限然生态型产项目郊外块发展项目发展决策提供力佐证
２．21世纪住宅模式趋
21世纪住宅建设趋样化性化发展通未住宅模式预测产项目行性起指引作八类住宅模式
(1)功空间开放型住宅
种生活模式拘泥物品位身放置简单散漫富诗意生活追求生活空间解放感居住特征高空间窗户空间简单色彩朴素协调墙面作储藏壁柜力求显眼
(2)私密性团聚性兼备住宅
满足需团聚性独处家庭处交流时间场均保证复式跃式墅式住宅统私密性团聚性
(3)智型住宅
种生活模式市中心方便信息快捷新鲜相联系积极办公生活方式24时市生活
(4)社交型住宅
者积极参加社区活动相投合朋友间文化交流居住特征：文化交流场附加房间作满足爱空间工作生活融合起住宅
(5)双重生活住宅
班时间城市办公生活班时间郊外休息居住特征：市中心处旅馆式配家具郊区住处村落墅意味
(6)城市高雅型住宅
享受市中心方便城市文化生活利外服务效利时间居住特征复杂精致室空间屋顶花园
(7) 老年型住宅
充实老龄生活积极立健康生活居住特征民邻居居型三代住宅
(8)郊区优雅住宅（田园式）
追求街道美景乐享受时间空间宽裕田园生活居住特征：宽裕室空间清新空气质素接然生态园林景观
第(2)第(5)第(8)类住宅模式趋项目发展郊外墅生活区行性作肯定
３．郊区墅物业广州市区豪宅市场击
99年广州豪宅市场硝烟弥漫发展商惜重争相卖广告费花少销售业绩未愿堪称豪宅指标盘中海锦苑座开售销售率达30％翠湖山庄九九年底次推出搭单行动降价清货处理东湖御苑样板房设计美化美奂售楼堂包装非常奢华虚张声势表面功夫暂时未获喜成交业绩回报见广州豪宅市场步履维艰窘状时番禺洛溪海棠居离广州墅宣传态势猛势攻击销售均价5200元／m2左右发售套墅销售总价百万元开售日售楼现场头涌涌成交相活跃推出100套墅短短两月抢购空广州市区豪宅市场疲软形成鲜明市场消费重心倾斜非偶然墅豪宅类型顶级物业生追求梦想家园市中心墅售价昂贵令乍舌市场承托力较弱物美价廉郊外墅正圆部份广州市追求生活梦想市场承托力极强郊外块建设优质素墅生活区具发展空间市场潜力
４．项目发展利素
(1)金融界产业支持购房付款方式灵活样特银行揭消费者轻松置业形中买墅门槛降低更买起疑宽墅消费者层面项目发展提供厚实市场基础
(2)环路外环路华南新干线等交通规划线路缩减市中心郊区空间距离感快捷畅达交通直接令番禺楼市受惠
(3)番禺素广州花园美称广州市中心距离独花化增城等法竞争理优势广州市新城市轴线规划中出广州城市组团东发展战略更利番禺产业兴旺
附件五番禺奥林匹克花园进入广州市场研究报告
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