联想集团武汉产项目行性研究报告
烟丝发表搜房社区王续升坛
联想高科·典市商品住宅开发项目
行性研究报告
目 录
总
二市场分析
三建设容
四环保市政配套
五组织机构力资源配置
六建设进度安排物料供应
七资金筹措
八效益分析
九研究结建议
总
（）项目背景
1 项目名称： 联想高科·典市居住区
2 承办单位概况：
世纪产武汉专业房产项目开发公司
开发项目占量资金项目工程量建设周期长降低投资风险世纪产决定武汉高科国控股集团限公司北京融科智房产开发限公司合作成立控股公司武汉联想·世纪高科房产开发股份限公司开发项目
公司注册资1亿元（世纪产3000万元武汉高科国控股集团限公司3000万元北京融科智房产开发限公司4000万元）流动资金2400万元（滚动开发）
武汉高科国控股集团限公司武汉市委市政府意成立授权全面营理武汉东湖新技术开发区国资产集团注册资15亿元目前全资控股参股企业35家已成武汉·中国光谷建设力军家集资产营理创业孵化器风险投资技术产权交易中心工程科学研究学科技园建设体型国控股集团
成立2002年6月北京融科智房产开发限公司联想控股公司进军房产行业专门设立全资子公司元化布局重棋子
3 行性研究报告编制：
（1）城市居住区规划设计规范
（2）武汉市规划理条例技术规定
（3）城市居住区公服务设施设置规定
（4）住宅设计规范
（5）住宅建筑设计标准
（6）建筑工程交通设计停车场设置标准
（7）城市道路绿化规划设计规范
（8）高层民建筑设计防火规范
（二）项目概况
1 块位置：
关山路楚雄道交会处南400m处光谷创业街位案东侧南抵武汉职业技术学院西紧邻关山路北长江线电厂块紧邻光谷CBD中心区仅未发展前景俗现配套设施十分成熟周边商场菜场休闲广场众专院校林立公园医院等公设施相距远联想高科·典市居住区周边：华中科技学中南民院鲁巷广场关山市场关山中学鲁巷学光谷核心市场电信数码港长江乐园东湖新技术开区等位生活方便彩
2 建设规模目标：
土面积：270亩（180090方米）
容积率：175（块位武汉市郊区关山路南行800米达武黄高速公路武汉光谷重点开发段吸引众科技光谷白领阶层购房置业容积率握较数值）
建筑面积：314528方米
开发周期：78年
土价格：5400万（高科集团储备土作股投入）
3 周围环境设施
（1）步行约2分钟586521715等公交车站
（2）鲁巷广场购物中心关山超市关山饭店等消费场均步遥
（4）华中科技学中南民族学院等高校环绕
（3）武汉光谷CBD中心——光谷创业街位案东侧
4 项目投入资金效益情况
项目总投资：3359728万元
资金投入：12400 万元
住宅销售价格：2000 元米起
项目销售收入：5910400万元
项目税利润总额：1612714万元
项目毛利润润：2728％
项目部收益率：2539％
（三）项目建设缘
1 项目建设利公司武汉房产市场进步开拓发展
公司成立秉承追求卓越善美企业理念托开发区优惠政策政府支持立足东湖开发区辐射武汉三镇通项目开发占光谷CBD区域房产市场发展壮公司实力进步树立企业武汉产业界形象
2 项目建设符合武汉市光谷建设精神
国家继续实行扩需拉动济增长政策房产市场潜力巨房产开发企业预期盈利进步增强着国家取消银行房产开发项目贷款限制解房产开发企业禁令更加坚定房产业发展信心武汉市政府加房产业投入年投资100亿元兴建600万方米住宅五年建3000万方米五年时间解决30万居民住房问题战略方针实施房产业影响十分明显形成二三级市场联动效应武汉市房产市场年健康规范发展加广泛宣传引导市场运作逐步放宽条件市民卖旧买新二次置业积极性逐步调动发挥市房产市场已形成二三级市场联动良局面部分条件行政企事业单位已进入住房货币化分配阶段房改前条件正逐步消化继转入购房会刺激住房效需求形成住房梯级消费
根2002年第二季度武房指数报告洪山区房产市场特征光谷区住宅项目武珞路线商务写字楼作洪山区两济支柱中国光谷电脑条街洪山区济结构中占导位着中国光谷发展壮区周边土已成武汉市房产开发热点未5年中国光谷方圆50方公里区域形成科工贸年收入超1000亿高科技产业园加长江乐园带动效应批第三产业会蓬勃兴起域成武汉市文环境居住质量高规划配套完善生活社区
公司决定区域寻找合适段投资建设高品质商品住宅区区域土稀缺公司资金暂时短缺选取武汉高科国控股集团北京融科智房产开发限公司作战略合作伙伴三方协商达成致成立合资公司武汉联想·世纪高科房产开发股份限公司开发高科集团270亩储备块具体合作方式资金筹措节中详细叙述
3 市区开发土稀缺三方合作开发项目符合公司投资开发策略
土供应角度分析土数量相稳定性90年代中期武汉房产市场高速发展武汉市区土资源日益减少市区土供应绝数量必然呈现降趋势类似项目开发200亩规模住宅区域土稀缺土资源弥足珍贵着土供应市场秩序日益规范化合理利城市土资源土获方式已划拨协议出方式逐步转化拍卖招标方式两种方式必然提高土获成项目开发建设利
项目武汉高科国控股集团提供土权资金流动周转项目建成收益创造良条件次性获面积开发潜力块利项目进行滚动开发根市场动态合理调整设计方案营销策略稳步树立项目品牌形象武汉房产市场见项目周边楼盘开发已提升区土潜价值项目开发潜价值实现
4 项目开发优势
世纪产丰富房产项目开发验良信誉
高科集团相关政策优势充足土储备
融科智托联想集团高科技理念品牌优势
（四）市场分析
1 武汉概况
武汉市中国六中心城市 1992年国家公布中国城市综合济实力50强中武汉名列第六2001年武汉市国生产总值达1348亿元价格计算2000年增长12济运行质量提高全年实现财政收入15018亿元增长218占国生产总值重1111992年武汉济发展驶入快车道全市国生产总值连续保持两位数增长高全国全省均水济运行质量效益明显提高民生活水继续改善项社会事业全面进步实现十五计划良开局天独厚理环境数千年开拓点染创造辉煌物资文明精神文明武汉飞速发展奠定坚实基础
中华民国成立武汉十年发展已成门类齐全综合性工业基华中区外贸易中心国交通枢纽重教育科研基全国221级城市中武汉综合济实力居第六位中国特中心城市改革开放武汉投资洼效应显现目前利外资居中国中西部中城市首实际利外资637亿美元外资全球五洲40国家区全球500强跨国公司35家汉投资45家设立代表处
迈世界超级城市 世纪交正世界城市描绘新发展蓝图际美国未学家杂志1999年67月刊发表著名学者麦金利康韦著题未超级城市文章预言中国海武汉进入21世纪全球十超级城市列
超级城市指具列3项条件特征城市区：口超100万够持续满足居民物质社会需求（包括食物住安全医疗保健交通教育等方面需求）拥健康充满火力济环境够创造吸引培育产生足够业机会财政收入济投资未超级城市必少10素：水源国际机场腹交通联络圆顶体育场技术中心通信中心公交通垃圾处理绿色基础设施新政治机制
未十超级城市：班加罗尔（印度）武汉（中国）海（中国）曼谷（泰国）丹佛（美国）亚特兰（美国）昆坎图卢姆区（墨西哥）马德里（西班牙）温哥华（加）处中部拥高新技术产业数十学技术学院武汉具机会
2 光谷区房产住宅市场分析
（1）光谷区概况
信息技术突飞猛进世界生产力类社会发展带极推动光电子技术信息技术核心技术着国际互联网业务通信业飞速发展光电子信息产业影响未社会发展战略性产业必成21世纪重支柱产业 背景陆许专家学者建议建立国家光电子信息产业基湖北省武汉市政府审时度势时决策力争武汉创建国家光电子信息产业基年武汉发展光电子产业综合优势国家科技部国家计委批准国家光电子信息产业基（简称武汉·中国光谷）
武汉·中国光谷高等院校科研院众汇聚批国外知名专家学者发展光电子产业提供强劲智力支持武汉烽火科技集团长飞公司精伦电子华工科技等企业代表批光电子企业已形成定产业规模形成光谷发展骨架武汉·中国光谷托国家级开发区武汉东湖新技术开发区着良外部环境条件光谷建设发展奠定良基础
武汉东湖新技术开发区50方公里范围集聚18高等院校56省部属科研院65国家重点学科10国家重点实验室7国家工程技术研究中心43名两院院士20万名类专业科技员35万校学生年5万余名学生里走四面八方武汉东湖高新技术开发区仅次北京中关村中国第二智力密集区拥非常丰富高新技术资源
（2）建筑类型
武汉市（光谷区）住宅类建筑类型现状：
●层作种普遍建筑形式层住宅然市场供应量体点城乡结合部郊区房产市场尤突出目前市中心层项目越越少彻底逃离市中心趋势反观城市外延尤两年房产开发较热三区五片汉口金银湖片湖片武昌南湖片东湖高新开发区片汉阳区沌口开发区楼盘规模均层物业开发建筑形式新开楼盘层物业占着绝例
●高层目前高层特点领扩展郊区寸土寸金市中心外高层出现离市中心较远城乡结合部位金银湖片区丽水佳园开盘期工程推出数栋八层带电梯高层加户型创新设计市场反映良外期开盘位青山区工业二路 宝安·公园家规划中数栋高层项目现象破高层市中心生存定式
●高层目前武汉市高层物业尴尬现状正城市中心区日益增新代高层住宅项目改变市中心高层楼盘面世高层物业市场增添分亮色福星城市花园怡景花园等楼盘纷纷亮相高品质树立江城楼市顶级豪宅形象高层物业现状改观
●墅江城特丰富水资源成众墅项目目前实际情况墅市场中供应量市场接纳程度TOWNHOUSE（联排墅）究原方面联排墅身优势住宅功齐全位郊区价格相较低绿化率高环境优美方面着二次置业者购房群中占例断增求改善生活质量购房消费者日益增直接促墅需求量增目前汀香水榭水蓝郡黄金海岸等楼盘类物业取良市场效果
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烟丝发表搜房社区王续升坛
联想高科·典市商品住宅开发项目
行性研究报告
目 录
总
二市场分析
三建设容
四环保市政配套
五组织机构力资源配置
六建设进度安排物料供应
七资金筹措
八效益分析
九研究结建议
总
（）项目背景
1 项目名称： 联想高科·典市居住区
2 承办单位概况：
世纪产武汉专业房产项目开发公司
开发项目占量资金项目工程量建设周期长降低投资风险世纪产决定武汉高科国控股集团限公司北京融科智房产开发限公司合作成立控股公司武汉联想·世纪高科房产开发股份限公司开发项目
公司注册资1亿元（世纪产3000万元武汉高科国控股集团限公司3000万元北京融科智房产开发限公司4000万元）流动资金2400万元（滚动开发）
武汉高科国控股集团限公司武汉市委市政府意成立授权全面营理武汉东湖新技术开发区国资产集团注册资15亿元目前全资控股参股企业35家已成武汉·中国光谷建设力军家集资产营理创业孵化器风险投资技术产权交易中心工程科学研究学科技园建设体型国控股集团
成立2002年6月北京融科智房产开发限公司联想控股公司进军房产行业专门设立全资子公司元化布局重棋子
3 行性研究报告编制：
（1）城市居住区规划设计规范
（2）武汉市规划理条例技术规定
（3）城市居住区公服务设施设置规定
（4）住宅设计规范
（5）住宅建筑设计标准
（6）建筑工程交通设计停车场设置标准
（7）城市道路绿化规划设计规范
（8）高层民建筑设计防火规范
（二）项目概况
1 块位置：
关山路楚雄道交会处南400m处光谷创业街位案东侧南抵武汉职业技术学院西紧邻关山路北长江线电厂块紧邻光谷CBD中心区仅未发展前景俗现配套设施十分成熟周边商场菜场休闲广场众专院校林立公园医院等公设施相距远联想高科·典市居住区周边：华中科技学中南民院鲁巷广场关山市场关山中学鲁巷学光谷核心市场电信数码港长江乐园东湖新技术开区等位生活方便彩
2 建设规模目标：
土面积：270亩（180090方米）
容积率：175（块位武汉市郊区关山路南行800米达武黄高速公路武汉光谷重点开发段吸引众科技光谷白领阶层购房置业容积率握较数值）
建筑面积：314528方米
开发周期：78年
土价格：5400万（高科集团储备土作股投入）
3 周围环境设施
（1）步行约2分钟586521715等公交车站
（2）鲁巷广场购物中心关山超市关山饭店等消费场均步遥
（4）华中科技学中南民族学院等高校环绕
（3）武汉光谷CBD中心——光谷创业街位案东侧
4 项目投入资金效益情况
项目总投资：3359728万元
资金投入：12400 万元
住宅销售价格：2000 元米起
项目销售收入：5910400万元
项目税利润总额：1612714万元
项目毛利润润：2728％
项目部收益率：2539％
（三）项目建设缘
1 项目建设利公司武汉房产市场进步开拓发展
公司成立秉承追求卓越善美企业理念托开发区优惠政策政府支持立足东湖开发区辐射武汉三镇通项目开发占光谷CBD区域房产市场发展壮公司实力进步树立企业武汉产业界形象
2 项目建设符合武汉市光谷建设精神
国家继续实行扩需拉动济增长政策房产市场潜力巨房产开发企业预期盈利进步增强着国家取消银行房产开发项目贷款限制解房产开发企业禁令更加坚定房产业发展信心武汉市政府加房产业投入年投资100亿元兴建600万方米住宅五年建3000万方米五年时间解决30万居民住房问题战略方针实施房产业影响十分明显形成二三级市场联动效应武汉市房产市场年健康规范发展加广泛宣传引导市场运作逐步放宽条件市民卖旧买新二次置业积极性逐步调动发挥市房产市场已形成二三级市场联动良局面部分条件行政企事业单位已进入住房货币化分配阶段房改前条件正逐步消化继转入购房会刺激住房效需求形成住房梯级消费
根2002年第二季度武房指数报告洪山区房产市场特征光谷区住宅项目武珞路线商务写字楼作洪山区两济支柱中国光谷电脑条街洪山区济结构中占导位着中国光谷发展壮区周边土已成武汉市房产开发热点未5年中国光谷方圆50方公里区域形成科工贸年收入超1000亿高科技产业园加长江乐园带动效应批第三产业会蓬勃兴起域成武汉市文环境居住质量高规划配套完善生活社区
公司决定区域寻找合适段投资建设高品质商品住宅区区域土稀缺公司资金暂时短缺选取武汉高科国控股集团北京融科智房产开发限公司作战略合作伙伴三方协商达成致成立合资公司武汉联想·世纪高科房产开发股份限公司开发高科集团270亩储备块具体合作方式资金筹措节中详细叙述
3 市区开发土稀缺三方合作开发项目符合公司投资开发策略
土供应角度分析土数量相稳定性90年代中期武汉房产市场高速发展武汉市区土资源日益减少市区土供应绝数量必然呈现降趋势类似项目开发200亩规模住宅区域土稀缺土资源弥足珍贵着土供应市场秩序日益规范化合理利城市土资源土获方式已划拨协议出方式逐步转化拍卖招标方式两种方式必然提高土获成项目开发建设利
项目武汉高科国控股集团提供土权资金流动周转项目建成收益创造良条件次性获面积开发潜力块利项目进行滚动开发根市场动态合理调整设计方案营销策略稳步树立项目品牌形象武汉房产市场见项目周边楼盘开发已提升区土潜价值项目开发潜价值实现
4 项目开发优势
世纪产丰富房产项目开发验良信誉
高科集团相关政策优势充足土储备
融科智托联想集团高科技理念品牌优势
（四）市场分析
1 武汉概况
武汉市中国六中心城市 1992年国家公布中国城市综合济实力50强中武汉名列第六2001年武汉市国生产总值达1348亿元价格计算2000年增长12济运行质量提高全年实现财政收入15018亿元增长218占国生产总值重1111992年武汉济发展驶入快车道全市国生产总值连续保持两位数增长高全国全省均水济运行质量效益明显提高民生活水继续改善项社会事业全面进步实现十五计划良开局天独厚理环境数千年开拓点染创造辉煌物资文明精神文明武汉飞速发展奠定坚实基础
中华民国成立武汉十年发展已成门类齐全综合性工业基华中区外贸易中心国交通枢纽重教育科研基全国221级城市中武汉综合济实力居第六位中国特中心城市改革开放武汉投资洼效应显现目前利外资居中国中西部中城市首实际利外资637亿美元外资全球五洲40国家区全球500强跨国公司35家汉投资45家设立代表处
迈世界超级城市 世纪交正世界城市描绘新发展蓝图际美国未学家杂志1999年67月刊发表著名学者麦金利康韦著题未超级城市文章预言中国海武汉进入21世纪全球十超级城市列
超级城市指具列3项条件特征城市区：口超100万够持续满足居民物质社会需求（包括食物住安全医疗保健交通教育等方面需求）拥健康充满火力济环境够创造吸引培育产生足够业机会财政收入济投资未超级城市必少10素：水源国际机场腹交通联络圆顶体育场技术中心通信中心公交通垃圾处理绿色基础设施新政治机制
未十超级城市：班加罗尔（印度）武汉（中国）海（中国）曼谷（泰国）丹佛（美国）亚特兰（美国）昆坎图卢姆区（墨西哥）马德里（西班牙）温哥华（加）处中部拥高新技术产业数十学技术学院武汉具机会
2 光谷区房产住宅市场分析
（1）光谷区概况
信息技术突飞猛进世界生产力类社会发展带极推动光电子技术信息技术核心技术着国际互联网业务通信业飞速发展光电子信息产业影响未社会发展战略性产业必成21世纪重支柱产业 背景陆许专家学者建议建立国家光电子信息产业基湖北省武汉市政府审时度势时决策力争武汉创建国家光电子信息产业基年武汉发展光电子产业综合优势国家科技部国家计委批准国家光电子信息产业基（简称武汉·中国光谷）
武汉·中国光谷高等院校科研院众汇聚批国外知名专家学者发展光电子产业提供强劲智力支持武汉烽火科技集团长飞公司精伦电子华工科技等企业代表批光电子企业已形成定产业规模形成光谷发展骨架武汉·中国光谷托国家级开发区武汉东湖新技术开发区着良外部环境条件光谷建设发展奠定良基础
武汉东湖新技术开发区50方公里范围集聚18高等院校56省部属科研院65国家重点学科10国家重点实验室7国家工程技术研究中心43名两院院士20万名类专业科技员35万校学生年5万余名学生里走四面八方武汉东湖高新技术开发区仅次北京中关村中国第二智力密集区拥非常丰富高新技术资源
（2）建筑类型
武汉市（光谷区）住宅类建筑类型现状：
●层作种普遍建筑形式层住宅然市场供应量体点城乡结合部郊区房产市场尤突出目前市中心层项目越越少彻底逃离市中心趋势反观城市外延尤两年房产开发较热三区五片汉口金银湖片湖片武昌南湖片东湖高新开发区片汉阳区沌口开发区楼盘规模均层物业开发建筑形式新开楼盘层物业占着绝例
●高层目前高层特点领扩展郊区寸土寸金市中心外高层出现离市中心较远城乡结合部位金银湖片区丽水佳园开盘期工程推出数栋八层带电梯高层加户型创新设计市场反映良外期开盘位青山区工业二路 宝安·公园家规划中数栋高层项目现象破高层市中心生存定式
●高层目前武汉市高层物业尴尬现状正城市中心区日益增新代高层住宅项目改变市中心高层楼盘面世高层物业市场增添分亮色福星城市花园怡景花园等楼盘纷纷亮相高品质树立江城楼市顶级豪宅形象高层物业现状改观
●墅江城特丰富水资源成众墅项目目前实际情况墅市场中供应量市场接纳程度TOWNHOUSE（联排墅）究原方面联排墅身优势住宅功齐全位郊区价格相较低绿化率高环境优美方面着二次置业者购房群中占例断增求改善生活质量购房消费者日益增直接促墅需求量增目前汀香水榭水蓝郡黄金海岸等楼盘类物业取良市场效果
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