江岸区湖乡行性研究
容 提
江岸区湖乡属武汉市十五计划确定三住宅新区文通江岸区湖乡石桥村12559亩国拍卖块开发营环境市场调查分析周边类竞争物业较江岸区湖乡目前市场状况未预测项目行性开发营策划提出初步意见结合项目特点优势项目进行投资分析财务评价风险分析期探讨该块进行住宅开发营性文方案项目总建筑面积1172万方米项目总投资1559485万元测算项目财务净现值362011万元项目财务部收益率271项目济具较强行性
[关键字]湖花园 项目投资 开发营
武汉市某房产项目行性研究报告
目 录
第章 前言
报告编制目
二报告编制
三项目概况
第二章 项目开发营环境分析
2000年国济房产市场回眸
二武汉市房产市场分析
三利投资济形势成分析
第三章 项目周边物业市场调查分析
投资块理环境
二湖区区域分析
三项目周边物业分析
四湖乡消费者调查分析
第四章 项目开发营优势点机会点分析
房产投资项目开发营机会形成模式
二项目开发营优势点
三项目开发营机会点
第五章 项目定位
目标市场定位
二产品定位
第六章 项目规划建筑设计建议
项目总体规划建议
二住宅建筑设计建议
三区配套设施建议
四环境艺术设计建议
第七章 项目开发营策略投资估算
项目开发营策略
二项目投资估算
三项目实施进度安排
四项目投资筹资计划
第八章 项目开发营状况分析
项目销售计划
二项目销售收入估算
三项目营成估算
四项目利润估算
五项目现金流量财务净现值财务部收益率
第九章 项目开发营风险分析
项目盈亏衡分析
二项目敏感性分析
三项目开发营风险策分析
第十章 结建议
第十章 结束语
第十二章 附录参考文献
第章 前 言
报告编制目
1项目开发营环境进行详细分析基础结合项目处区位环境该块市场价值进行合理评估
2项目行性开发营策划提出初步意见项目规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应建议
3结合公司状况项目特点探索项目开发营行方式
4项目进行投资分析风险分析
5项目决策实施优化提出建议
二报告编制
1武汉市规划局规划方案
2亿房网站（httpwwwfdccomcn）
3国家建设部武汉市颁布房产相关法律政策
4武汉市2000房产年鉴
5现场勘察实调研资料
6武汉市新洪泰中介代理公司提供资料
三项目概况
该块位江岸区湖乡石桥村总面积约12559亩属武汉市十五计划确定三住宅新区——湖乡居住组团新型住宅开发极重意义根武汉市规划局求该块已基整通水通电市民政府武政土字[2001]2号文批准意免收城市基础配套费确定该块途住宅容积率超14建筑密度225绿化率低40建筑形式层建筑限高般24米允许建高层（40米）例超20
根调查分析资料项目产品定位中等档次住宅新区建筑形式采组合式：层60高层40初步确定项目技术指标：
①总面积：837公顷合12559亩
②容积率：14
③总建筑面积：1172万M2
中：层住宅：672万M2
高层住宅墅：448万M2
公建面积：05万M2
④建筑密度：225
⑤绿化率：40
（数周边物业指标参考提出该方案仅初步方案方面进步优化）
第二章 项目开发营环境分析
2000年国济房产市场回眸
投资机会孕育营环境中作基础性先导性房产业更宏观济社会政策环境握开发决策者关注首问题
2000年根济发展求国坚持扩需方针继续实行积极财政政策稳健货币政策力推进济结构调整加强农业基础加国企业改革脱困力度实施西部开发战略采取种措施扩出口重措施实施国国民济保持较快发展势头呈现出积极变化投资消费出口增长加快社会需求进步回升结构调整稳步推进基础设施建设加强济体制改革取新进展企业效益财政收入幅增加济运行质量进步提高（新华文摘2001’5）
时全国房产开工竣工面积增势减国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示2000年国房景气指数值达10406点年增加26点保持快速升发展趋势房产开发呈现特点：房产开发投资位资金持续快速增长商品房销售面积销售收入增势强劲商品房均销售价格稳中趋升商品房施工总量断扩新开工项目快速增加（表）级政府消化空置面积努力初见成效商品房空置面积出现幅度回落房产市场呈现出产销两旺局面着国家济形势转相关政策出台投房产资金明显增加投资结构进步改善房产业呈现强劲增长势头（中国统计China Statistics 2001’5）房产市场呈现出特征：
全国房产开发销售情况表
2000年实际 年期+
住宅投资（亿元） 33187 258
商品房新开工面积（万方米） 28295 306
商品房竣工面积（万方米） 230279 164
商品房销售建筑面积（万方米） 169841 269
商品房销售额（亿元） 35710 301
中：销售（亿元） 28403 519
占总销售额重（） 795
1． 开发投资量持续增长投资结构趋合理2000年全国房产开发完成投资490173亿元年增长195占固定资产投资202中：商品住宅开发完成投资331874亿元年增长258
2． 消费题发生变化销售总量逐年升2000年购买商品住宅132亿方米占商品住宅销售面积8751 年提高79百分点
3． 销售价格稳中升消费信贷断扩2000年商品房方米均售价2105元较年涨598商品住宅均售价19516元涨814办公写字房均售价4437元跌795商业营业房均售价322118元涨347住房贷款逐年翻番四家商业银行住房贷款余额三年累计增长174倍中建设银行2000年末住房贷款余额达1390亿元占该行全部贷款余额106年新增住房贷款占该行年全部贷款新增额40
4． 二级市场日趋活跃租赁市场渐成气候现已形成新建商品房增量市场二手房交易市场房屋租赁市场三分天局面带房产市场繁荣
5． 需求状况发生变化市场供求呈现样城市反映情况着买房兴起面积设计合理功齐全中套型住房（90方米左右）总体销环境绿化配套物业理坏越越购房者重视住宅产品创新加快品牌意识加强品牌楼盘受青睐（中国房产信息2001’5 Real Estate Information of China 谢家瑾）
资料表明国家宏观济形势良房产市场稳步发展加相关政策法规出台进行住宅投资适宜国家形势相致
二武汉市房产市场分析
1． 2000年房产市场
2000年武汉市房产市场形势总体处稳步攀升逐渐走高态势全市房产开发总投资达10129亿元较1999年增长1107全市总开工面积1343万方米1999年增长368总竣工面积45411万方米1999年增长2中住宅竣工面积达37731万方米占全市总竣工面积83091999年增长86全市商品房销售总面积30376万方米中住宅244万方米占总面积8033销售额达602亿元空置商品房1999年150万方米降115万方米二房产租赁市场全市房屋租赁总户数19481户1999年增长11租赁总面积8015万方米1999年增长17年租金总额336亿元1999年增长52三房产抵押方面全市房产抵押总户数21647户1999年增长1228说明购房贷款正迅速增长情况表明：武汉市2000年房产宏观济指标开始回暖房产市场开始步入成长期正着新繁荣升期转变
（1）购买率进步增加商品房购买率反映区房产市场购买力水重指标2000年第四季度商品房销售额8亿元中购买691亿元购买率8643图中出：2000年武汉市商品房购买率持续升第四季度已达8643水购买率断升侧面表明房产市场发育良房产消费已启动持续增长房产市场持续快速发展提供条件
（2）房产投资进步加投资结构更趋合理2000年第四季度房产投资总额3579亿元季度基础进步增长 左图出：2000年季度武汉市房产投资增长非常迅速增幅表明房产业新增长周期已时出房产需求投资强力拉动作
价格 指数
季度 19418 1000
二季度 1963 10109
三季度 200393 10319
四季度 202166 104103
（3）截止2000年11月份全市完成住宅投资2087亿元占房产总投资58332000年武汉市住宅累计总投资7582亿元占房产总投资8558中住宅类物业价格指数具体见表：
季度武汉市住宅加权均价格水价格指数变化图示
通图出第四季度住宅价格继续涨涨幅季度原二季度住宅价格基数相较低导致三季度住宅价格增幅较第四季度三季度住宅价格基数相较高基础难继续保持较增幅总趋势住宅价格保持攀升
2．市场特点分析
21宏观市场特点：〈亿房网httpwwwfdccomcn〉
1．住房分配制度改革历史性突破房产市场发展提供动力2000年武汉市正式步入住宅商品时代1998年12月31日延续50年福利分配住房制度退出历史舞台货币分房制度取代住宅商品属性逐渐原出1999年度转换2000年开始实物分房已完全停止居民等福利性住房观念已开始商品化转变2000年6月30日前购买公房次性付款享受20折扣优惠2000年岁末购买现住公房次性付款享受10优惠全部结束年元旦开始实行零折扣住宅生活消费中占资金量商品2000年完全纳入市场济轨道
2．空置商品房消化力加强2000年武汉房产市场销售情况趋暖市场容量扩吸纳市商品房外消化部分年空置商品房1999年武汉市空置商品房150万方米2000年新增9万方米2000年底剩115万方米2000年消化44万方米
3． 济适房建设取较成效2000年武汉市断推进完善济适住房建设全年济适房施工面积195万方米竣工面积65万方米占全市住宅总竣工面积1723全年销（预）售11514万方米中预售3896万方米销售率超100解决1万余户居民住房问题先开发百步亭花园华锦城花园等规模环境重点济适房区
4． 房产二三级市场联动效应初步显现2000年武汉市房产市场结构趋合理存量房交易明显放二手房市场活跃程度较高根房产发达区验二手房市场活跃会直接刺激住宅级市场发展存量房买卖增加意味着增量房市场萎缩带动增量房市场增长广州深圳存量房交易超增量房交易武汉市现存量房交易确增量房交易利二手房交易拉动住宅级市场操作空间2000年武汉市增量房市场交易30010起交易建筑面积达244万方米存量房市场交易达27130起建筑面积47862万方米存量房交易兴起已售公房市交易推动武汉房产市场梯级消费需求
住房级市场（增量房） 住房二级市场（存量房） 住宅总量
起数 30010起 27130起 57140起
建筑面积 244方米 47862万方米 72262万方米
5． 金融系统成房产业坚实盾银行方面：已住房贷款作房产贷款业务体部分银行贷款限提8成30年期限2000年全市银行发放住房贷款计2917亿元投资建设环节贷款总额1179亿元出倍公积金方面：公积金贷款购房面积占全年总销（预）售面积14强2000年新增集住房公积金538亿元1999年增长3394批准发放住房贷款9019户计541亿元增长978支持购房建筑面积达9176万方米房屋总价值达1256亿元（图）
6．住房抵押房产市场起举足轻重作2000年房产抵押总户数21647起1999年增长1228说明抵押户数增购房选择银行贷款揭增公积金额度贷款增时银行加快放款速度放款条件市场资金融通起非常重作1999年底成立武汉市住房担保公司2000年全年办理担保业务300起发放贷款4000万元中50购买新建商品房贷款50住房抵押融资
7． 房产中介服务房产二三级市场启动发挥积极作2000年武汉市围绕加快启动住房二级市场开展项住房消费服务十分活跃住房消费中介服务领域拓展房产市场繁荣起重推动作截止2000年218家中介企业遍布全市形成中介服务形网络时2000年8月底举办百家房产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动年底开展击非法中介整治工作仅规范武汉市中介市场服务行带动整行业规范律活跃武汉市二三级市场起十分重作
8 房交会活跃房产市场提供重舞台2000年武汉市区联动举办房交会进步活跃住房市场6月11月举办两次全市规模型房交会时城区失时机举办区级房交会促进增量房市场发展活跃存量房交易统计2000年全市房交会销售商品房5662套成交面积8631万方米成交金额13亿元二手房成交1681起成交面积15万方米成交金额13亿元办理权证1876起办理抵押揭245起
2． 2微观市场特点
1．理位置城市周边区前年政府基础配套设施完善环境道路情况较改善周边区投资销售量均高中心区销售情况旺徐东洪山光谷2000年徐东路横10楼盘发售十分旺销形成扎堆效应徐东作武昌新区桥梁济影响已成武昌具生气区域成武昌居民购房首选样光谷2000年亮点仅汇集量楼盘文环境流2000年华工科技成功市光谷区济捷报频传购买力强劲推动光谷房产迅速发展原着市力发展光谷战略决策落实带房价断攀升
2．楼盘结构户型砖混结构楼盘已逐步退出历史舞台目前市场结构框架结构户型设计方面着市民生活质量提高三室两厅两卫户型逐步取代两室两厅户型市场力位受市场青睐面积90120方米间
3．楼盘层高高层楼盘销售开始启动改变层楼盘占导位格局高层楼盘带电梯避免层楼麻烦时高层建筑较通风采光户型结构效面积等优势成2000年销售新变化
4．楼层销售情况顶层销售情况年技术方面突破带结果少楼盘顶楼销售采取送阁楼促销手段顶楼空间利更合理价格略低客户定吸引力销售较利例：统建千禧园2000年11月开始销售顶楼已全部销售完毕
5．价格2000元方米左右商品房市场接受市民购买商品房时认合理价位济适房100市场接受现市济适房均价位13001400元方米间
6．楼盘设计2000年开盘销售楼盘设计风格异满足市场日益张扬性化需求2000年整市场中欧式风格古典风格中西合璧风格等种特点谓百花齐放仅体现市发展商市场意识进步说明建筑设计单位水提高
7．楼盘环境消费者需求层次提高追求环境优美需求2000年市发展商十分注重楼盘硬环境美化完善发展商增加区绿化面积区营造环境艺术等方面做较投入例常青花园四号区区绿化点线面结合均公绿319方米绿率40通实物造园造景利色彩空间处理形成层次文化品位带动四号区销售2000年已销售18万方米占总销售50
8．楼盘配套设施 2000年少发展商楼盘配远程抄表三网合红外监控便民店会健身房等设施注重业需求中心提供全方位配套服务例百步亭花园仅远程抄表三网合红外监控便民店会健身房等基配套健全引进武汉名校育学附属分校教育嫁接区部利育雄厚师资力量帮助业解决子女学受教育问题
9．楼盘卖点2000年房产销售突出智化概念实概念进入武汉时间算短直未广泛推广2000年着丽岛花园常青花园四号区学府佳园出智牌逐渐概念置根市场中2000年11月2—4日举办智化楼宇博览会智化概念形成种趋势智化成楼盘缺少功
10．楼盘销售宣传市场处买方市场消费者未达理性化步卖方效引导买方购买决策会起重作例蓝湾俊园项目运种宣传手段江城刮起阵蓝湾旋风批购房意消费者终成蓝湾业
11 品牌城开统建富强康居百步亭等企业楼盘购买安心质量放心居住舒心特点成市民购房首选
2000年武汉房产市场总体情况缺憾例某区域中存着住宅商品性价合理等问题部分发展商开发楼盘程中存着较片面追求高利润短期行选材精建筑质量合格乱收物业理费等
3．3分类物业特点（亿房网httpwwwfdccomcn）
武房指数统计2000年四季度武汉市房产价格持续增长住宅写字楼价格指数情况：
数出2000年住宅增长较快写字楼增长较缓总说市商品住宅开发销售取较发展销售价格销售量年中均较增长写字楼市场逐渐走出低迷阴影步伐慢形势喜通图进行简单回分析知2001年季度住宅写字楼综合物业指数趋势升
住宅
住宅类物业直房产市场中坚投资开发销售直市场热点市住宅房屋销售面积已占总销售面积945 购买住宅类房屋销售占总销售面积9472000年四季度市住宅价格分194549元方米1963元方米200393元方米202166元方米呈现出逐步攀升态势（见右图）全年均价格198352元方米
1．普通商品房销售情况稳中升少数项目售价略调然市场聚集气热点
2．济适房走势良产销两旺市场抢手品种价格1999年涨31市济适房均价1300元1400元方米间
3．墅高档公寓市场回暖趋势市花园丽岛花园带动反弹迹象价格较1999年涨56成新市场亮点
写字楼
宏观济环境转2000年市写字楼价格较年提高2000年四季度写字楼价格分4003954048405833407077元方米均售价4032元方米租价25元方米较1999年涨62000年写字楼市场特点写字楼域分布价格影响程度加2000年写字楼密集区域转建设道金融条街2000年写字楼高均价区金融条街写字楼段价格分布图：
1．建设道青年路香港路带武汉市高档写字楼密集方汇集招银厦建银厦新世界国贸厦信合厦瑞通广场等众高档写字楼该段真正市寸土寸金黄金段均售价7580元方米 均月租价60元方米均入住率60左右
2．解放道武胜路段市中高挡写字楼较密集段武汉广场泰合广场中原厦化工厦良友厦均售价5036元方米均月租金338元方米入住率55退居次席
3．胜利街江汉路带江道聚集武信厦金涛厦长航厦金冠厦等写字楼均售价4160元方米均月租价328元方米入住率50左右
4．中南路武珞路线中商广场发展厦中南厦江天厦汇通厦亚贸广场该段均售价4091元方米均月租价359元方米入住率达70
5．宝丰路汉阳区均售价3810元方米均月租价30元方米均入住率80左右
加入WTO着外商外资企业进入会消化部分空置写字楼市写字楼市场会定改观写字楼市场整体走强市宏观国民济拉动
商业服务房
2000年已遏制滑趋势开始反弹走强益2000年市政府进行系列改造建设工程：江汉路改造步行街洪山广场鲁巷广场首义广场设立等等百货销售服务业带巨商机商业服务房发展提供机会市2000年新开型商场2家——庄胜崇光鲁巷购物广场百年老店中心百货重新市场定位重新改变形象武商三家店连体形成商业城刺激商家商业服务房需求促商业服务房价格回涨2000年汉正街提出二次创业夹街商城500商铺全部发售完毕部分区商业房没配套支持没形成规模空置现象较严重济效益价格低徐东路商铺
资料出武汉市房产市场环境良类物业正着利方发展尤住宅投资进步发展
3．2001年未武汉市房产市场展（亿房网httpwwwfdccomcn）
2000年湖北省房产价格低迷状态中走出呈现出逐季扬态势2001年武汉市房产发展重年
1．2001年武汉市十工程计划房产开发方面投资达100亿住宅竣工面积达500万方米预示着掀起轮新房产济热潮2001年开发集中湖常青南湖四新长丰区流分布城市外围分散武昌汉口汉阳口居住相衡
2．2001年武汉市房改总体目标全面推行住房分配货币化提高住房社会化商品化程度建立适应社会义市场济城镇住房新制度落实住房补贴分配释放购买力
3．继续加强济适住房建设2001年武汉市建立起济适房审核机制济适房总量商品房协调发展基础实现三控制：销售象审核控制二完善价格审核控制三面积标准控制
4．2001年武汉市市级区级房产形市场全面建成实现互相连通提供规范交易场提供量市场信息提供快速交易服务促进市场流通重推动作
5．建立高效房产行政理体系积极推进房产交易权属理体化落实简化房产交易房屋权属登记程序指导意见切实解决目前房产交易权属登记中审批环节提供件繁杂办件时间长等问题推行窗口收件窗口发证简化程序降低收费促进房产交易起积极推动作
6．规范物业理明确物业理收费定价原定价方式价格构成规范物业理收费加强监时修订完善原政策法规物业理发展市场行进行效规范力争形成系统完整物业理政策法规体系
7．积极推进武汉市国民济社会信息化进程启动房产信息化网络化建设扶持批亿房网样高科技企业建立完善规范房产信息咨询服务体系力发展房产业电子商务
专家预测2001年房产价格趋势升升幅度强呈软升状态
支持软升素首先项房产扶持政策联动拉动房价扬2001年影响房市政策：住房分配体制改革住房供应体制重调整二手房交易市场进步开放住房金融培育加快发展加强住宅产业化提高住宅建设整体质量等政策极住房巨潜需求转化效需求
外银行次降息利居民增加住房投资住宅消费性市场会扩加关金融政策措施实施会房产起推动作2000年国家加住房公积金集力度重点发展住宅组合贷款业务延长揭期限完善住房贷款保障等促进市场消化提高市场价格起积极作（长江日报2000’9）
(三)利投资济形势成分析（亿房网httpwwwfdccomcn）
（） 国家宏观济影响
截止11月份国济保持82高速增长亚洲金融危机表现年表现： 11月份全国完成工业增加值2171亿元年月增长106继续保持较快增长势头111月累计完成工业增加值21327亿元年期增长115国股份制企业生产增长速度超集体外商港澳台投资企业生产增长表明国济已走健康发展轨道 工业产品销售率稳定提高11月份工业产品销售率9742年月提高012百分点月产销率基持111月累计工业产品销售率9727年期提高066百分点前11月累计出口交货值年期增长261保持快速增长势头 11月份全国居民消费价格总水月涨07％年月涨13111月累计均全国居民消费价格总水年期涨02中居住商品服务项目价格分月涨1003
（二） 武汉市济发展势头良
年武汉市GDP 直保持10增长率GDP增长带财政收入增长额约13亿元左右10月份全市国工业年销售收入500万元非国工业企业完成工业增加值2485亿元价格计算年期增长1635种济类型工业竞相增长外商港澳台济增幅高国济集体济股份制济外商港澳台济分完成工业增加值1262亿元148亿元566亿元459亿元年期增长106110169303 1－10月份全市完成固定资产投资19343亿元 年期增长67中基建设完成投资7128亿元增长36更新改造完成4691亿元增长29房产完成7026亿元增长49消费品市场繁荣兴旺外贸出口幅增长外贸易10月份实现外贸出口3451万美元年期增长313保持较高增长幅度截止11月底全市国工业企业总产值增长144产品销售收入增长228实现利税增长709实现利润总额年期负2亿元年盈利67亿元亏损企业亏损额年期79亿减少54亿元
（三）全国整体房产市场发育发展情况良 11月空置面积分类指数值9818点明显低年期10482点水 年前11月商品房空置面积增长速度118月净增空置面积169万方米 销售持续升温推动商品房销售价格稳中趋升截11月全国商品房均销售价格方米2091元增长22半年高增幅中商品住宅销售价格方米1962元前10月增加47元 年房产开发投资明显快期基建设更新改造投资增长速度年前11月全国完成房产开发投资37443亿元增长2411增幅年期提高37百分点房产开发投资占固定资产投资重达206 受房产开发销售快速增长影响土开发面积明显高年期前11月全国累计土开发面积5337万方米增长369
（三） 积金集商业银行住房贷款力支持
统计年全市公积金集额5亿元超政府45亿目标公积金486亿元截止年公积金历年累计集额22亿元外商业银行住房贷款程序简化贷款额度加贷款年限延长启动房产市场消费创造条件
充分资料基础综合述房产投资环境分析济形式成分析出结：国家宏观济形式喜房产关政策法规利房产市场进步发展活跃说湖花园项目投资机会选择决策段选择决策两方面充分科学根
第三章 项目周边物业市场调查分析
项目调查行性研究工作基础域选择进行项生活指标调查次调查分析针拟投资块理环境湖区区域房产市场区生活消费条件湖区住宅消费者等方面调查项目行性分析研究提供充实研讨
该项目位江岸区湖乡现先江岸区房产市场作简概述图表江岸区2000年房产价格指数：
块两头姑嫂树路岱黄公路姑嫂树路交通便捷560711805715273541路等通方 江岸区价格 江岸区指数
季度 221878 1000
二季度 222738 1003876
三季度 222324 100286
四季度 222624 10032
2000年第四季度江岸区价格指数走势季度跌转变幅扬指数没达二季度高度江岸区房产价格水武汉市属较高年房产开发集中江南区该区住宅价格徘徊前江岸区然条件限制住宅开发投资部分分布中北部区建设道南北台北路香港路带房产开发投资较集中带原该区建筑密度较交通便利距离中央商业区较代拥台北花园台南花园德富花园澎湖高级公寓台北花苑碧波公寓国信城园林区等众住宅区位高雄路国信城园林区1998年5月开盘目前已属尾房第四季度2350元方米现房价格出售4500方米销售业绩较
湖竹叶山带该区房产投资热点区带相较偏段根城市空心化理离市中心区定距离然环境较开发片住宅区条件未适合居住区带已佳海华苑墅竹叶山花园湖生态花园等住宅区区未升值性较位该区东方恒星园季度期房销售价格1886元方米低江岸区均价季度销售165万方
投资块理环境
土生资源项目土价值种素综合作结果土处理位置周边然环境文环境市政配套楼盘品质等决定块部分市场家者首先块环境入手调查分析
1土性质理位置综述
块面积：净面积837公顷似行四边形周边水塘菜村镇建设构成较整
该块位江岸区湖乡石桥村远农田整块较整丘陵山包块延伸四周致原块周围村庄石桥村塔子湖村（渔家墩福园村芦家墩三然村构成）新春村（2000左右）成片采零星湖面分布块周围
2块然景观环境质量
21然环境
该块总体属原区空气较型污染植水系丰富
块四方环境情况：
1南
远条长条路建现代化建筑隐约感受市生活京广铁路旁边横贯远片开阔带障碍物湖道行延展该方高压输电线路湖道方铺设该方远视线干扰外区域环境建设公路略空气噪音污染
2北
北面遥张公堤成片草带状防护林区堤分布片湖泊莲池密布然村落散布间湖水清澈空气清新宁静美丽处零星村落削弱景色
3东
远方较开阔中部建设中东方恒星园处竹叶山路边商铺工棚映入眼帘黄孝河行流隐约河水淤积异味
4西
西姑嫂树路进处高层建筑视野开阔远眺现代市居民区隐约见正施工新华家园然村落耕田水塘远步入视野道施工路灰尘
22项目周边情况
选择块中心南五干道（发展道）北张公堤附东西姑嫂树路岱黄公路两侧界集中调查
1． 形貌状况（详见附图形貌图）
2． 物业形态划分图（详见附图物业形态划分图）
3． 局部放图（详见附图局部放图）
附图说明
1岱黄公路带区域调查
然环境：该带原段黄孝河两旁远处干湖附村落石桥村塔字湖村新春村属湖乡湖乡乡政府竹叶山路距石桥村500米附设成片然林工林惟路两旁树林车尘土飞扬该段绿化较差没什型污染源
社会环境：道路路面状况较差常载货卡车市交通便利线716路公交段入口处东门客运站许通周围县市长途客车水电气基础建设均位电话线已铺设没网络线线电视线（新建区外）路边附23门诊部中国信合农行等金融机构分点石桥村面华中高级中学距石桥村较远没型娱乐场家型台球厅
文环境：路两旁居民方石桥村塔字湖村等附村落外武昌汉口汉阳居民工时黄陂等附区县居民出外工里租居民住房路带石桥村概23千居民房屋体23层较简陋
济环境：型钢材市场路两旁直石桥村居民收入水等属石桥村居民年固定10001500元收入源村办企业承包队出租房外村民选择路两旁租商铺发展第三产业私办公司工武汉新基业混凝土限公司等收入较高月1000元左右收入外较公司集体宿舍员工处住二七路
处块东北方村落属石桥村六队该队60户约250村民种田工出租房生村队言收入卖（该村集体约400亩）收入该居民发放补助基户居民40005000元年该村交通发达学中学较远居民石桥村黄陂等区工者工厂少村民办体企业雇员村居民村民建房二层楼房建筑面积约400方米左右房子外者租住该村水电通讯等完善绿化状况较差周围废墟空基础设施公设施完善
2塔字湖村张公堤路段调查
然环境：线区域然风景较湖泊村庄钓鱼台污染空气清新景色怡张公堤路段绿防护林区湖面次第构成势坦塔子湖路段属原区路西东次分布新春村塔字湖村（渔家墩福园村芦家墩三然村构成）周边菜耕零星分布水面石桥村路段基
社会环境：该区域位江岸区边缘张公堤横竹叶山路塔子湖路段交通便利72669路公交车排水设施齐备供电设施相足具备发展条件进步建设通讯便捷暖气设施进步开发建设液化汽供应站
济环境：该区域口济实力强居民收入水普遍高工矿企业民营私企业现达处半停产状态私营企业具相活力商业金融业服务业处落萌芽状态银行合作社零星分布间居民收入差距较新春村塔字湖村均月收入1500元左右房屋出租村办工厂承包工养殖
3姑嫂树路段调查
汉兴路张公堤段交通便利560711805715273541路公交线路物业基三层商住楼底层商铺楼住房商业发达相关银行医院诊学中学设施齐全汉兴学校武汉市第七十中学设该区域环卫绿化设施停留相低水居民村居民外占部分村居民收入源出租房屋商铺工区域祥龙实业华美生活锅炉制造厂红岩汽车武汉销售公司等民营私营企业路视园丁苑富康花园等已入住居民区
张公堤段居民区零星间隔林区块菜商业门面两工厂武汉新世界畜禽水产市场线35路车通行基础设施公设施相滞姑嫂树路段民营私营工厂处半停产状态外该区域设武汉市劳教戒毒居民收入营钓鱼台工出租房屋源道路情况较差路面较窄坎坷绿化少然环境般污染
整济实力较区域村较强交通便利基础公设施相完备然环境景观村
4湖道西段石桥村带
属石桥乡行政划分居民约800户没土乡民少务农乡里少数鱼塘乡里生活源外出工房屋出租户房屋部分23层楼房区企业少部分已关闭少数家佳乐化学涂料限公司田田股份集团限公司营汉口殡仪馆石桥村路旁两学校幼园两集贸市场卫生诊湖道建乡里水电十分方便
5黄浦路带工农兵路带
然环境线城区干道喧哗发展道姑嫂树路两侧街建筑底层商铺门面层居民居住二七路线景观较差正进行基础设施道路建设旁边低层住宅商业房较少离二七路十米外江汉铁路西线铁路线外片农田
文环境发展道带科教文卫娱乐等公设施应俱全发展道街商铺背街处住宅中发展道二七路附村庄黄浦园丰村胜华村口数量均20003000间
济环境发展道带较繁华银行酒店商业网点较二七路现修建公路路旁零散建筑物部分拆迁道路通车济环境会幅度提高
二湖区区域分析
1基础设施状况分析
11交通状况
块四周已初步形成交通体系东西年新建建发展道湖道幸福道张公堤路段中湖道正加紧施工建设年底前建成通车块项目提供良条件南北岱黄公路公交少716路公交车终点止东方恒星园门口发展道交汇路口东门客运站客车运送员黄陂等县城
12文环境生活配套设施
块周边商业网点金融机构交齐全位发展道姑嫂树路线世华酒店中百仓储农行建行等距离块较远岱黄公路线商业铺面专业性市场酒吧网吧等娱乐设施教育机构健全仅华中高级中学塔子湖学黄浦园丰村学田园区学等医疗设施缺乏门诊部总说文环境生活配套设施较差项目开发劣势
13市政配套设施
水该块水宗关水厂提供块南侧湖路建径300毫米水块水该接入该块雨水属入黄孝河系统污水属入三金潭污水系统该块南侧湖路建排入黄孝河雨水箱涵块雨水接入该箱涵块周边尚污水
电该块现电西北侧新华路变电10kv架空线路引武汉市城市总体规划(19962020)中确定该块北侧新建德胜桥220kv变电届时该块供电线路德胜桥变电引
气整湖区目前三种供气方式瓶装液化石油气区气化道煤气中道煤气道煤气公司供气赵家条储备站黄浦路延长线埋设DN500道湖生态花园带湖路黄浦路延长线西侧已埋设DN300现状道东段道气道煤气公司正筹划埋设DN300道
邮电电信区邮局位发展道该块现状电信线路西南侧唐家墩电信局引武汉市城市总体规划(19962020)中确定该块西侧新建姑嫂树电信分局届时该块闲心线路姑嫂树电信分局引
居民惯区居民农民生活工种植养殖年收入水偏低居民文化水高劳动余闲聊外界基关心接触较少理位置城区外员影响生活已开始城市化倾
2湖区住宅市场调查
21湖区总体规划土出情况
湖区武汉市十综合组团水面城市绿低密度区组成城生态走廊层建筑高层高层墅辅型住宅新区规划常住口40万均24方米居住绿化率达40规划湖区建市级商业副中心810公顷区级文化中心(含艺术馆图书馆影剧院文化馆等文化游乐设施)方公里塔子湖体育中心湖成职业学校特殊教育学校(12公顷)方公里区级型市场技术中试基型工业区现村民约24万湖南移民
湖区约25万亩已征万亩尚未征块15万亩四十余家开发商已征土中征指标约30家尚项目现状路网分隔湖区分黄浦路线东西两块黄浦路线西称左块黄浦路线东称右块
面述湖块出情况(列情况属规划局员介绍仅供参考)
右块出情况
东方恒星园1200亩价33万元亩中联三星600亩20万元亩加规费2223万元亩世纪家园康居工程3000亩湖生态花园600亩18万元亩湖乡政府已征22002300亩城开集团100130亩
左块出情况
左块规划局拍卖块329亩黄浦科技园400600亩塔子湖边城开集团970亩统建办400亩塔子湖西路澳门花园(市见义勇基金会处购买)新世界公司开发墅梦湖花园幸福道南市规划土局P(2001)001号拍卖块125亩方约168亩方路边36亩方京广铁路预留线两边黄浦科技园该拍卖块西石桥村三家村办企业散居村民点菜鱼塘南菜鱼塘石桥村村规划未报固维持现状尚续开发
右块黄浦路线佳海华苑竹叶苑两项目北方东方恒星园湖乡政府湖生态花园世纪家园黄浦路线竹叶山片东部万隆科技工业区等
22湖区开发现状态势
湖区目前开发住宅区集中黄公路东现湖生态花园世纪家园东方恒星园佳海华苑招银竹叶苑等五项目外塔子湖带梦湖花园澳门花园两项目．湖区住宅物业形态层高层高层单体墅联体墅湖区住宅呈现出明显走势特点：规模断扩价格稳步升社区文化浓郁层住宅畅销客源面扩展等面价格付款方式区域发展供求关系物业形态户型物业理目标客源等８方面调查统计情况．
221区域发展状况
现已开发土仅占湖组团土110已征开工土面积1万亩占湖组团25．着湖组团开发断深入配套逐渐完善规模逐步扩气悉心积聚湖组团作武汉市新城区已初现雏形．湖组团住宅建设符合武汉市城市总体规划（19962020）武汉市政府江岸区政府必政策加力度予扶持货币分房政策实施旧城改造进行湖组团发展具良前景．
222供求关系
现已发售楼盘总销售面积已达20万方米已动工世纪家园期总建筑面积18万方米预计年湖组团实际供应量约30万方米区域目前已规划项目总规模达107万方米时湖组团需求量1000万方米（40万*25方米）说未段时间湖区住宅供应量会断升时需求量呈升状态两种升趋势保持着相衡
223价格
2000年武汉市住宅价格全面涨年持续涨区域楼怕营销楼盘层起价般涨1500元方米均价达1760元方米高层高层墅价格更高湖道建成通车楼盘配套设施位品位培育成熟层均价会涨1900元方米涨幅渐进式时区域楼盘市楼盘低1000元方米左右客户选择置业重素
224付款方式
着购房客户理财力成熟投资途径增购房客户选择揭方式购房越越湖生态花园80客户选择揭方式购房东方恒星园更达88揭成数高年限长已成吸引客户购房重条件
225物业形态
区域物业形态已形成已层住宅格局层住宅高层联体墅辅格局符合区域口规划求客户置业生活求环境需求
226户型
区域户型120150方米特畅销85110方米中户型较销85方米150方米基处滞销状态未户型3*2*22*2*2
227物业理
物业理突出性化社区文化智化竟时物业理流营造浓厚社区文化环境维护舒适温馨生活氛围物业理强化理念加服务范围形成定口碑区域物业理方
228目标客源
目前区域购房客户黄浦路发展道线邻区域客户明年着区域市政配套设施完善楼盘知名度提高置业市客户特房需换环境置业换房客户（政府公务员企事业单位员生意）区域重目标客源
三项目周边物业分析
晨星苑
1项目规划
晨星苑武汉新置业公司投资开发济学设计院深圳分院设计武建集团二公司承建．晨星苑占41亩总建筑面积４万方米4000方米商网配套绿化率达48容积率16３栋６层3栋11层1栋18层总建面配343总户数约340户．目前１栋层已完成外立面装修交付２栋高层１栋１８层单身公寓2001年10月交房
2户型设计
层力户型3*2面积119方米高层力户型3*2面积148方米区首创高层单身公寓户型1*12*1面积5173方米户型面积指标：
户型 1*1 2*2 3*2 错式 复式
面积 5152 7073 119148 188200 245
分布 18层单身公寓 18层单身公寓 层高层 高层 层
例 20 15 45 15 5
3价格策略
层价格17001820元／方米高层价格19352365元／方米高层单身公寓价格18002100元／方米物业理费层05元／方米*月高层0810元／方米*月付款方式灵活样次性付款分期付款七成２０年银行揭公积金贷款
4宣传推广
东方恒星园200年5月28日开盘开盘时长江日报连续两次做12版广告竹叶山处型户外广告牌路牌广告售楼部武汉市少高标准售楼部开盘参加2000年半年房交会
5销售情况
区2000年5月28日开盘层销售状况较120套住宅已基售完．高层中3*2部分已售完高层户型市场阻力较
6客户分析
客户工商税务证券银行设计院等行政企事业单位中高收入员部分中企业业
湖生态花园
1项目规划
湖生态花园位湖发展区正面103国道汉黄高速公路北邻六干道南边东方恒星园总占面积420亩建筑面积40万方米绿化率30容积率2物业类型层高层高层墅期总建筑面积约6万方米16栋层住宅498户全现房
2户型设计
期户型2*23*2面积90130方米具体指标：
户型 2*2 3*2 4*2 复式
面积 90 120140 140170 190200
例 10 45 30 15
二期户型２＊２３＊２面积９０１４０方米具体指标：
户型 2*2 3*2 4*2 6*2
面积 8998 120140 154 173
例 41 44 10 5
3配套设施
区配局域网三网合型会网球场露天音乐泳池健身房美容中心购物中心幼园草坪阔叶林道煤气．二期停车场全部设计
４物业理
武汉金冠物业理公司进行智化理物业理费05元／方米*月
５价格策略
湖生态花园定价格优势期现起价1380元／方米高价开盘时1580元／方米涨1850元／方米开盘均价1420元／方米现均价1500元／方米（未计入集团购买）分层价145楼1550元／方米23楼1500元／方米６楼1350元／方米７层复式16501850元／方米．前三次调价2000年５月调高50元／方米６月调高80元／方米８月调高300元／方米
６宣传推广
采派发宣传单宣传手法时参加两次房交会竹叶山转盘处户外广告
７销售情况
首期498套2000年5月刚推出便销售火爆中户购买占较重悉空军雷达学院买6栋湖乡政府购5栋期已基售完．2000年5月份完成销售额500万6月份完成销售额700万调价原７月份未超500万中3*2户型销售原区域价格较低户型较迎合客户需求足处部分卫生间黑房
８客户分析
期客户集团购买雷达学院购6栋湖乡政府购5栋散户江岸区行政企事业单位员生意较少98散户购房改善居住环境中子女购房例较80客户采银行揭贷款付款方式
竹叶苑
1项目规划
竹叶苑招银物业发展限公司投资开发北京中联公司设计首期开发建筑面积55万方米10栋集合墅130户7栋层公寓192户容积率12．绿化率45工程2000年9月底动工预计2001年4月中旬开盘8月31日竣工交房
2户型设计
竹叶苑户型设计面积具体户型指标：
户型 3*2*2 4*2*2 4*3*3 6*3*3
面积 123130 137 180 222
分布 D区C区 C区 A区B区 A区B区
例 46 9 30 15
3配套设施
竹叶苑区周边部分景观住宅底层架空作休闲绿化融洽区住户社交氛围区道路两侧铺设植花草预留停车位泊车位达55厨房设置集中排烟道道煤气户配置ＩＣ卡煤气表．预留水接口方便住户装修卫生间预留水接口采然采光提供线电视电话数通讯线路户预留电话线电视接口水表电表出户提供ＤＮ15水表配置供电容量8ＫＷ40Ａ电表户表供电线路引室控制开关．区设医疗中心文化中心老年乐园少乐园门球场社区设会幼园金融邮政服务等
4物业理
省级先进物业理公司招银物业实行全方位智化物业理住户提供安全便利维修服务．全天侯二十四时巡更红外线监控闭路电视监控户安防联网车辆出入理抓业清洁员负责苑公卫生垃圾袋化集中清洁家庭清洁报纸杂志代定家电维修代定飞机火车票物业租售代理等项服务．设备维护电话通知１５分钟门服务
５价格策略
层公寓起价1625元方米高价2005元方米均价17001800元方米间集合墅起价2280元方米高价2530元方米均价23002400元方米间．付款方式较灵活次性付款分期付款七成20年银行揭公积金贷款时推出零首付．
６宣传推广
目前竹叶苑尚未开盘正处部认购阶段2000年武汉金秋贸易洽谈会首次亮相取相成功参加2000年11月房交会时竹叶山转盘处设户外广告牌售楼部设竹叶山转盘处目前处前期准备阶段45月正式开盘
７销售情况
竹叶苑武洽会取较成功部认购阶段积累量意客户时已实现认购销售100套
８客户分析
前期销售情况客户发展道黄浦路邻段行政企事业单位中高收入群客户分布区域广客户购房改善居住环境．
佳海华苑
1项目规划
佳海华苑佳海房产开发公司开发第组团占面积71亩建筑面积39万方米单体墅联体墅152户区容积率082绿化率40．目前半现房半准现房墅面积240300方米
2价格策略
早期联体墅价格2500元／方米单体墅价格3500元／方米花园**赠送．付款方式灵活样次性付款免息分期付款银行提供七成十五年揭协助办理公积金组合贷款
3销售推广
前期推广较失败报纸广告路版广告2000年10月请香港恒行做企划长江日报做期12版广告效果理想
4销售情况
佳海华苑销售情况较差目前仅售十套销售率约10
5客户分析
客户开发商关系户直接实现销售仅两三套
世纪家园
1项目规划
中联三星开发世纪家园占600亩总建筑面积5229万方米期总建筑面积1785万方米容积率155绿化率388％项目总规划3109户期工程2000年12月15日开工目前做桩基工程物业形态层高层联体墅
2户型设计
中户型面积86320方米间23种户型力户型3*2约占34期户型指标：
户型／层 ２室 ３室 ４室 ５室
面积 86 132 148 176
数量 73 352 102 4
例 13 66 19 2
户型／高层 ３室 ４室跃式 ５室跃式
数量 280 140 56
例 58 29 13
调查结果表明：
1项目区域已成型居住新区种档次居住区竞相争艳
2项目区域然居住区较中低档次真正称高品质区较少该区域中低档次物业竞争激烈
3项目区域特色楼盘较少没真正成型致命品牌
4中低档次楼盘间价格差距中高档次楼盘间价格差距较悬殊
5调查楼盘中数采取行市追策略
6武汉市区域相区位差异带价格变化影响相较决定价位更物业品牌品质
四湖乡消费者调查分析
1消费者需求调查
2000年区域售楼盘实现销售约10万方米客户周边区现已购房客户进行调查统计
11客户类
区域置业客户分布发展道黄浦路线竹叶山花桥附等邻湖范围湖生态花园空军雷达学院湖乡政府集团购买占重项目客户周边区已购房客户区域分布：
区域 江岸 江汉
例 80 15 5
已购放客户职业分布
行政事业单位 科研教育单位 体私营企业
45 45 10
湖属新区开发目前区域楼盘客户周边区源广泛客源挖掘潜力较客户类型国家行政企事业单位科研教育单位体私营业种常规住宅消费类型
12购买力
区域置业客户购买力较强已购放客户家庭月收入均4000元中90采公积金贷款商业贷款贷款额15万元左右贷款年限1520年月款额1300元左右．分析说明贷款买房已成消费流
13购买动机
区域置业客户二次置业客户购买动机改善居住环境．购买动机：
换环境 结婚 投资
87 8 5
14客户认素
选择置业客户区认素次：
素 环境 距离 户型合理 付款方式 价格 升值潜力
例 70 50 50 20 20 15
成交客户素分析客户认区域环境次距离远（离工作单位原居住区域远）户型合理付款方式灵活价格段发展前景
第四章 项目开发营优势点机会点分析
房产投资项目开发营机会形成模式
营机会实质寻求识握企业进取市场空间
营机会外部市场环境条件中利条件综合态势企业身优势结合
营机会转化项目性成激烈市场竞争中项目优势点竞争点卖点
二项目开发营优势点
报告二三部分该项目作开发营环境分析时已作许讨现该项目真正突出湖乡住宅市场优势点集中
（1）项目开发营期年相关济势
①国家宏观济走出低谷进入升繁荣期恰恰项目开发营期
②住宅业房改金融投资财政市场理等政策逐步位住宅业面利政策法规环境
③置业意识——古中国文化观念组成部分已重新泛起成全社会占导位消费观念全社会康家庭消费首先集中住房条件改善方面
（2）项目区位优势段优势发展空间规模
①湖花园然环境武汉市独优远离市中心
②湖花园作江岸区湖乡企事业单位员私营民营企业家理想生活基
③湖花园占百亩规模适中作济住房置业理想方
（3）项目公司企业领导核心公关系状态
①项目开发公司领导核心实行新组建班子事财务理等方面实行全新体制
②项目开发公司领导层营思想应营造精品品牌武汉市民湖乡政府作出贡献
③项目运行类似BOT 模式政府充分支持
述优势点正确运利开发项目造良基础
三项目开发营机会点
（1）整江岸区湖乡口众外口较私营民营企业年增加收入水断增加加湖乡规模建设活动整湖乡房市较活跃利新项目马开工
（2）项目区域位置远离市中心然环境天独厚加成较市中心类物业便宜年湖乡规模开发建设整区域基础设施市政设施断完善健全更利新项目未前景整湖乡潜购买力相分量正项目开发机会点
（3）项目目前交通状况建幸福道湖道年完成通车时候区交通相便捷物业增值性显易见项目时候道建设时进行促进项目区交通优化未年里设施逐步完成湖花园销售适逢时
第五章 项目定位
面竞争激烈房产市场公司建立品牌形象必须长短目标兼顾实施品牌战略项目定位时须区域交通环境配套设施文文化等种素综合考虑
目标市场定位
l 湖花园位江岸区湖乡区决定体目标象江岸区湖乡周边区中高层消费群
l 消费群界定
1 高校科研院高级职称士
2 民营私营企业家体老板
3 行政企业事业单位级领导
4 附居民区部分富裕居民购房二次换房需
l 年龄判断30－45岁
购买目例次判断：纯住住兼投资型
二产品定位
根项目周边环境物业市场调查分析项目定位中等档次基激烈竞争市场状况项目处环境位前提作出明智决策原
1相言项目区位位置远离市中心成较低
2项目区位高档物业目前销售状况
3开发区已形成居住区群体项基础设施市政设施快更
4建幸福道湖道决定湖花园该区域具物业代优势
（产品定位具体建议见第六章项目开发建设建议）
第六章 项目开发建设建议
项目总体规划建议
①项目开发周期较长规划设计中立足现实着眼未充分体现持续发展策略建议总体规划设计中块分成干相独立功组团利分期开发组团根开发时市场情况进行单独设计
②总体规划中应兼顾块周边环境尤注意项目建成周边景观社区员视觉效果突出环境设计宗旨绿中公建公建中绿两手法营造两中心形成集中景观效利土发挥投资潜突出21世纪居住社区整体特色
③总体说湖花园规划方案中建筑单体设计采灵活户型变化立体效果
④然区目标顾客属中低收入阶层私家车相规划未湖花园业中位置原部分拥私家车建议区交通方面充分做车分流规划停车位
⑤设计规划建立城市——社区——区——组团——院落——家庭(图示)尺度序列综合考虑外交通公设施行政理环境保护技术济求合理布局站城市高度社区建设居民创造城市完美谐居住环境
二住宅建筑设计建议
1住宅设计适度超前里超前仅仅面积问题更重功质量方面适度超前求设计员必须考虑数10年生活方式需求变化果天设计开发住宅想明天话住宅肯定会备受青睐肯定会成销售中强力卖点
2住宅设计应充分体现原想住户想细节处理应体现出关怀尊重实现动静分开洁污分开特童居室更予周细致考虑正说：孩子户型部布置应外分区动静分区生理分室功分室等求设计(左图参考方案附录备选方案)
3住宅外观设计采目前流行欧式风格色彩简洁明快阳台天沟局部墙等细部色彩点缀做统中变化
4建筑材料方面量采新材料新产品统计数表明已建成正建成具康时代特征住房中新材料新产品新技术采率外墙材料60屋面保温防水材料90线集中综合布置40
5户型设计样化包括面布局样化建筑面积规模变房型设计样化（面复式）物业档次样化（层洋楼高层墅）等
三区配套设施建议
1交通状况影响居民购房决策重素鉴项目处区位交通状况佳建议公司引进公交线路区公司委托未物业理公司办理住户班孩返学校交通工具
2会未社区档次标志建议建设型豪华会设童游乐场健身房图书馆影视厅娱乐室等休闲活动设施
3时代已进入数字化信息时代住宅区智化成发展必然趋势时代合拍拟建区应引领智化生活新潮流建议引进线电视电信计算机三网合线路全部采电缆整区实行24时实时监控提供动抄表媒体服务网络教育等方位网络服务
4户设独立水电煤气表区采变频供水系统水净水系统保证户生活水质量
5区应设型超市商场银行酒店邮局学校等公建设配套设施户日常生活提供方便充分体现出社区生活现代化(图示社区配套方案)
四环境艺术设计建议
着生活水提高买环境观念已数居民接受景观优势成众区卖点前未相长段时间买房考察室布局质量区整体规划等素外越越重视环境实际反映追求然谐统远离喧闹闹腾嘈杂市种心态
基述原项目身环境优势开发公司进行块整体规划设计时仅兼顾块周边环境更注意区环境艺术设计建议公司聘请专业环境艺术设计员进行设计期达较环境效果
述优化建议仅仅思路设计员握总体原前提更突破
第七章 项目开发营策略投资估算
根报告前六章述分析章着重讨湖花园项目开发营策略项目投资进行估算工程实施进度作出安排制订相应项目筹资计划投资计划
项目开发营策略
开发公司实际情况项目宜采取整体规划分期实施开发力创精品灵活变开发营策略
1整体规划面积规模房产开发显著特点块占12559亩必须块进行整体规划
2分期实施该项目开发总建筑面积达1172万M2预计总投资约15亿元民币左右规模投资次性开发资金筹取难度较时房产市场变幻莫测决定着风险较分期实施利根市场需求变化时调整物业功重新定位规避风险
根项目块现状分析建议项目块南部分突破口：①块南面新建湖道交通条件相较宣传更方便②规划方面考虑该区域具相独立性作独立项目③景观效果考虑南风景较房产项目般较区位项目放阶段实施
3开发基项目公司资金优势块身特点作出选择
①房产属资金密集性行业项目公司公司具备雄厚资金实力进行开发
②项目公司购置该块需成较低（相市中心言优惠政策）
③项目块处特区位优势市场前景（前文介绍）
④通开发公司迅速托项目品牌提升企业形象扩公司武汉市房产业界影响项目开发良基础
4力创精品项目区域品牌项目较少前提决定时助湖花园品牌迅速提升开发公司武汉房产业界知名度
5先环境房屋先现房全面发动宣传攻势
建议项目首期预售前先做环境配套等形象工程公司实力展示助形象工程增强购房者项目信心
二项目投资估算
项目总投资建设投资建设期利息两部分组成估算项目总投资1559485万元民币中建设投资144674万元建设期利息112745万元
详见表1：项目总投资估算表更详细投资计划设计实施改变调整
1建设投资
建设投资包括土取费建安工程费区配套费道路绿化费项目研究咨询规划设计费种税费项目理费等项目
建设投资估算：
整项目2001年4月开始2004年9月底全面完成l
种税费武汉市目前取费标准计取l
整项目中高水计算l
银行贷款利率6计取l
建筑形式组合式：层60高层40
（市场情况加该块作武汉市首次拍卖土类物业较认土费40万亩较适符合实际情况作投资估算）
11土取费
土取费征费批租费总计50236万元
12建安工程费
建安工程费570元 M2计总计6384万元
13区配套费
区配套费80元 M2总计合896万元
14道路绿化景点费
道路绿化景点费45元 M2计总计504万元
15项目研究咨询规划设计费
根武汉市现行收费标准工程项目实际情况确定项目研究咨询规划设计费单价15元M2总费168万元
16种配套税费
确定项目开发程中产种税费建安工程15记取855元M2总费9576万元
17项目理费
项目理费建安工程费3计取总费1915万元
18预见费
预见费建设工程3计取总费3247万元
2建设期利息
建设期利息动态计算考虑工程分期滚动开发续工程资金筹措通预售房款租金实现项目总利息112745万元具体计算见项目投资计划资金筹措表（表—4）
3项目总投资
述建设投资建设期利息二项相加项目总投资计1559485万元详见表1项目总投资估算表
第八章 项目开发营状况分析
章湖花园项目销售分期计划作出安排估算项目开发营收入成利润投资利润计算项目资金现金流量财务净现值财务部收益率
湖花园项目中包括公寓式住宅高层住宅幼园学车库等公建项目中前者采销售形式公建项目采销售出租行营等种形式测算方便报告项目营估算时公建项目销售方法考虑
公建项目中部分非营性物业物业理办公室变电站部分收益较少物业投入定营费幼园学公建项目营收入仅考虑车库销售收入目项目报告中均未考虑
项目价格定位
根项目周边类物业价格销售情况分析结合项目建筑成竞争手市场需求等方面情况项目作价格定位：
层住宅 1800元 m 2
高层住宅 2300元 m 2
车库 4万元
二项目销售计划
根报告项目营策略实施进度安排物业供需状况调查物业设计水准确定湖花园项目销售计划表
三项目销售收入估算
前文确定项目销售价位述物业销售预期计划测算该项目销售收入情况表—5
四项目营成结算：
项目营成包括：建造成销售成销售税金财务费
中：
① 建造成（年销售收入项目营总收入）×总建筑投资
述公式仅似计算
②销售成含广告费员工资办公费等销售收入25计取
③销售税金包括营业税城乡建设维护税教育费附加中营业税取销售收入5城乡建设维护税取营业税7教育费附加取营业税2三者合计销售收入545
④财务费项目开发营期间利息支出
项目营成项估算见表—6
五项目利润估算
根湖花园项目投资安排筹资方式建设进度销售情况项目利润计算表
六项目现金流量财务净现值财务部收益率
1 项目全部资金现金流量表（表—7）
2财务净现值（FNPV）财务部收益率（FIRR）
根表8计算出全部投资财务净现值财务部收益率
中：
财务净现值（FNPV）362011万元
财务部收益率（FIRR）271
述计算知项目财务净现值（FNPV）>0表明项目利润率超基准贴现率具财务济行性项目财务部收益率（FIRR）271>0水较高表明项目具盈利力
第九章 项目开发营风险分析
章拟湖花园项目进行盈亏衡分析敏感性分析测度开发营风险然项目运作中风险进行定性研究提出相应策
项目盈亏衡分析
项目盈亏衡分析包括项目营收入保点项目营成点分析
1项目营收入保点分析
项目营成 144674（1545）1530132（万元）保点15301322515526083
销售收入达预测收入6083时项目处盈亏衡状态
2项目营成保点
项目保开发营成251552万元保点25155214467417386
项目开发营成达预测成17386项目处盈亏衡状态实际项目盈亏衡点开发营阶段计算期均状态计算结果
二项目敏感性分析
项目敏感性分析针项目总投资项目营业收入两项素进行
1项目总投资
项目占较开发周期较长间会出现种预期变化项目总投资额会发生变化估计变动幅度达10果投资额增加10全部资金现金流量表（表9）情况FNPV271780项目然行
2项目销售收入
开发营程中销售收入预测建立项目未前景分析预测基础然项目前景乐观毕竟变数销售环节细失误市场需求细微变化等素影响项目销售价位项目销售收入产生利影响价格定位时相较低销售收入降幅度会太果降幅度10全部投资现金流量表(表10)情况财务净现值降273279万元值零项目然行
项目敏感性分析图（示意）
FNPV（万元）
362011
销售收入 总投资
273279
271780
30 20 10 0 10 20 30 参量
三项目开发营风险策分析
房产开发营风险般包括宏观济政治风险政策风险市场风险资金运作风险企业风险等根报告关项目开发营环境分析项目定位项目技术济分析出项目具较强抗风险力确定性素带风险
1市场风险
项目住宅区定位中等档次面目标顾客居民数例较中等偏高收入阶层求区仅仅满足基居住需求具较高居住题体现关怀尊重现代居住社区项目公司带两方面求方面项目设计中精雕细刻未开发产品符合目标顾客求方面广市场顾客面前展现出物业众魅力优势
产品供需求应该保持相衡否会受市场惩罚房产市场产品定位方面考虑湖花园区位档次物业供量较竞争手相较面方面武汉市居民住房消费意湖区相潜居民湖花园档次物业需求量较面项目须档差异变化中体现性谋求市场着湖区发展项设施兴建促进项目区周边环境改善促目标顾客量增加密切注意目标顾客群变化踪调查作出应变
2项目资风险
项目筹资计划中绝部分资金通销售收入实现期销售收入期项目投资果计划实现整项目较困难反果超额完成计划促整项目利完成
鉴述原首期项目建设程中区配套设施建设步进行购房者项目足够信心时首期项目预售中适加营销费重发动销售宣传强力攻势
3企业风险
企业风险包括营善销售力理水低等方面项目公司项目目标市场选择产品定位选择资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策否足够理解达成识具体实施环节中否准确位显十分重
项目成收入敏感性分析情况项目成素更敏感项目开发营中认真做项目成控制工作时加强销售宣传力度相关工作确保预期目标实现
第十章 结建议
项目拥较投资环境机遇
国民济持续稳定发展住房制度改革深入武汉市良房产市场环境政府项目公司开发项目鼎力支持居民改善居住条件期购买力水等等基方面项目提供较投资环境机遇
二项目济具较强行性
项目总建筑面积：1172万方米
项目总投资：1559485万元
项目财务净现值362011万元
项目财务部收益率271
述济指标根目前市场形势预期目标利润估算结果
三项目具突出优势
►湖花园潜需求量
►住宅区定位属中等档次供需圈具广泛目标客户
►项目公司资金优势
►项目较周边环境（包括然文交通等环境）
►项目处块发展前景较（建湖道幸福道）
四项目开发营风险较
项目属面积规模开发拆迁负担土开发权取费相较低开发运作程中享受政府提供诸优惠政策实施中辅全程科学决策控制应稳获预期投资收益
五项目实施难点
项目实施难点：
1项目规模较时间较紧开发程中方面工作协调难度
2项目定位题定难度设计工作完成定位相应确定实施程中需根具体情况断完善
3房产行业竞争激烈项目公司需建立支高素质营销队伍采取全权委托中介代理销售方式
六强化项目进程中投资质量进度控制注重发生利条件变化素预测防范策保证项目期完成
1 严格执行设计标准积极推广标准设计
2 时工程进度进行偏差分析调整续工作
3 工程质量保证标准工程阶段进行工程质量理
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容 提
江岸区湖乡属武汉市十五计划确定三住宅新区文通江岸区湖乡石桥村12559亩国拍卖块开发营环境市场调查分析周边类竞争物业较江岸区湖乡目前市场状况未预测项目行性开发营策划提出初步意见结合项目特点优势项目进行投资分析财务评价风险分析期探讨该块进行住宅开发营性文方案项目总建筑面积1172万方米项目总投资1559485万元测算项目财务净现值362011万元项目财务部收益率271项目济具较强行性
[关键字]湖花园 项目投资 开发营
武汉市某房产项目行性研究报告
目 录
第章 前言
报告编制目
二报告编制
三项目概况
第二章 项目开发营环境分析
2000年国济房产市场回眸
二武汉市房产市场分析
三利投资济形势成分析
第三章 项目周边物业市场调查分析
投资块理环境
二湖区区域分析
三项目周边物业分析
四湖乡消费者调查分析
第四章 项目开发营优势点机会点分析
房产投资项目开发营机会形成模式
二项目开发营优势点
三项目开发营机会点
第五章 项目定位
目标市场定位
二产品定位
第六章 项目规划建筑设计建议
项目总体规划建议
二住宅建筑设计建议
三区配套设施建议
四环境艺术设计建议
第七章 项目开发营策略投资估算
项目开发营策略
二项目投资估算
三项目实施进度安排
四项目投资筹资计划
第八章 项目开发营状况分析
项目销售计划
二项目销售收入估算
三项目营成估算
四项目利润估算
五项目现金流量财务净现值财务部收益率
第九章 项目开发营风险分析
项目盈亏衡分析
二项目敏感性分析
三项目开发营风险策分析
第十章 结建议
第十章 结束语
第十二章 附录参考文献
第章 前 言
报告编制目
1项目开发营环境进行详细分析基础结合项目处区位环境该块市场价值进行合理评估
2项目行性开发营策划提出初步意见项目规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应建议
3结合公司状况项目特点探索项目开发营行方式
4项目进行投资分析风险分析
5项目决策实施优化提出建议
二报告编制
1武汉市规划局规划方案
2亿房网站（httpwwwfdccomcn）
3国家建设部武汉市颁布房产相关法律政策
4武汉市2000房产年鉴
5现场勘察实调研资料
6武汉市新洪泰中介代理公司提供资料
三项目概况
该块位江岸区湖乡石桥村总面积约12559亩属武汉市十五计划确定三住宅新区——湖乡居住组团新型住宅开发极重意义根武汉市规划局求该块已基整通水通电市民政府武政土字[2001]2号文批准意免收城市基础配套费确定该块途住宅容积率超14建筑密度225绿化率低40建筑形式层建筑限高般24米允许建高层（40米）例超20
根调查分析资料项目产品定位中等档次住宅新区建筑形式采组合式：层60高层40初步确定项目技术指标：
①总面积：837公顷合12559亩
②容积率：14
③总建筑面积：1172万M2
中：层住宅：672万M2
高层住宅墅：448万M2
公建面积：05万M2
④建筑密度：225
⑤绿化率：40
（数周边物业指标参考提出该方案仅初步方案方面进步优化）
第二章 项目开发营环境分析
2000年国济房产市场回眸
投资机会孕育营环境中作基础性先导性房产业更宏观济社会政策环境握开发决策者关注首问题
2000年根济发展求国坚持扩需方针继续实行积极财政政策稳健货币政策力推进济结构调整加强农业基础加国企业改革脱困力度实施西部开发战略采取种措施扩出口重措施实施国国民济保持较快发展势头呈现出积极变化投资消费出口增长加快社会需求进步回升结构调整稳步推进基础设施建设加强济体制改革取新进展企业效益财政收入幅增加济运行质量进步提高（新华文摘2001’5）
时全国房产开工竣工面积增势减国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示2000年国房景气指数值达10406点年增加26点保持快速升发展趋势房产开发呈现特点：房产开发投资位资金持续快速增长商品房销售面积销售收入增势强劲商品房均销售价格稳中趋升商品房施工总量断扩新开工项目快速增加（表）级政府消化空置面积努力初见成效商品房空置面积出现幅度回落房产市场呈现出产销两旺局面着国家济形势转相关政策出台投房产资金明显增加投资结构进步改善房产业呈现强劲增长势头（中国统计China Statistics 2001’5）房产市场呈现出特征：
全国房产开发销售情况表
2000年实际 年期+
住宅投资（亿元） 33187 258
商品房新开工面积（万方米） 28295 306
商品房竣工面积（万方米） 230279 164
商品房销售建筑面积（万方米） 169841 269
商品房销售额（亿元） 35710 301
中：销售（亿元） 28403 519
占总销售额重（） 795
1． 开发投资量持续增长投资结构趋合理2000年全国房产开发完成投资490173亿元年增长195占固定资产投资202中：商品住宅开发完成投资331874亿元年增长258
2． 消费题发生变化销售总量逐年升2000年购买商品住宅132亿方米占商品住宅销售面积8751 年提高79百分点
3． 销售价格稳中升消费信贷断扩2000年商品房方米均售价2105元较年涨598商品住宅均售价19516元涨814办公写字房均售价4437元跌795商业营业房均售价322118元涨347住房贷款逐年翻番四家商业银行住房贷款余额三年累计增长174倍中建设银行2000年末住房贷款余额达1390亿元占该行全部贷款余额106年新增住房贷款占该行年全部贷款新增额40
4． 二级市场日趋活跃租赁市场渐成气候现已形成新建商品房增量市场二手房交易市场房屋租赁市场三分天局面带房产市场繁荣
5． 需求状况发生变化市场供求呈现样城市反映情况着买房兴起面积设计合理功齐全中套型住房（90方米左右）总体销环境绿化配套物业理坏越越购房者重视住宅产品创新加快品牌意识加强品牌楼盘受青睐（中国房产信息2001’5 Real Estate Information of China 谢家瑾）
资料表明国家宏观济形势良房产市场稳步发展加相关政策法规出台进行住宅投资适宜国家形势相致
二武汉市房产市场分析
1． 2000年房产市场
2000年武汉市房产市场形势总体处稳步攀升逐渐走高态势全市房产开发总投资达10129亿元较1999年增长1107全市总开工面积1343万方米1999年增长368总竣工面积45411万方米1999年增长2中住宅竣工面积达37731万方米占全市总竣工面积83091999年增长86全市商品房销售总面积30376万方米中住宅244万方米占总面积8033销售额达602亿元空置商品房1999年150万方米降115万方米二房产租赁市场全市房屋租赁总户数19481户1999年增长11租赁总面积8015万方米1999年增长17年租金总额336亿元1999年增长52三房产抵押方面全市房产抵押总户数21647户1999年增长1228说明购房贷款正迅速增长情况表明：武汉市2000年房产宏观济指标开始回暖房产市场开始步入成长期正着新繁荣升期转变
（1）购买率进步增加商品房购买率反映区房产市场购买力水重指标2000年第四季度商品房销售额8亿元中购买691亿元购买率8643图中出：2000年武汉市商品房购买率持续升第四季度已达8643水购买率断升侧面表明房产市场发育良房产消费已启动持续增长房产市场持续快速发展提供条件
（2）房产投资进步加投资结构更趋合理2000年第四季度房产投资总额3579亿元季度基础进步增长 左图出：2000年季度武汉市房产投资增长非常迅速增幅表明房产业新增长周期已时出房产需求投资强力拉动作
价格 指数
季度 19418 1000
二季度 1963 10109
三季度 200393 10319
四季度 202166 104103
（3）截止2000年11月份全市完成住宅投资2087亿元占房产总投资58332000年武汉市住宅累计总投资7582亿元占房产总投资8558中住宅类物业价格指数具体见表：
季度武汉市住宅加权均价格水价格指数变化图示
通图出第四季度住宅价格继续涨涨幅季度原二季度住宅价格基数相较低导致三季度住宅价格增幅较第四季度三季度住宅价格基数相较高基础难继续保持较增幅总趋势住宅价格保持攀升
2．市场特点分析
21宏观市场特点：〈亿房网httpwwwfdccomcn〉
1．住房分配制度改革历史性突破房产市场发展提供动力2000年武汉市正式步入住宅商品时代1998年12月31日延续50年福利分配住房制度退出历史舞台货币分房制度取代住宅商品属性逐渐原出1999年度转换2000年开始实物分房已完全停止居民等福利性住房观念已开始商品化转变2000年6月30日前购买公房次性付款享受20折扣优惠2000年岁末购买现住公房次性付款享受10优惠全部结束年元旦开始实行零折扣住宅生活消费中占资金量商品2000年完全纳入市场济轨道
2．空置商品房消化力加强2000年武汉房产市场销售情况趋暖市场容量扩吸纳市商品房外消化部分年空置商品房1999年武汉市空置商品房150万方米2000年新增9万方米2000年底剩115万方米2000年消化44万方米
3． 济适房建设取较成效2000年武汉市断推进完善济适住房建设全年济适房施工面积195万方米竣工面积65万方米占全市住宅总竣工面积1723全年销（预）售11514万方米中预售3896万方米销售率超100解决1万余户居民住房问题先开发百步亭花园华锦城花园等规模环境重点济适房区
4． 房产二三级市场联动效应初步显现2000年武汉市房产市场结构趋合理存量房交易明显放二手房市场活跃程度较高根房产发达区验二手房市场活跃会直接刺激住宅级市场发展存量房买卖增加意味着增量房市场萎缩带动增量房市场增长广州深圳存量房交易超增量房交易武汉市现存量房交易确增量房交易利二手房交易拉动住宅级市场操作空间2000年武汉市增量房市场交易30010起交易建筑面积达244万方米存量房市场交易达27130起建筑面积47862万方米存量房交易兴起已售公房市交易推动武汉房产市场梯级消费需求
住房级市场（增量房） 住房二级市场（存量房） 住宅总量
起数 30010起 27130起 57140起
建筑面积 244方米 47862万方米 72262万方米
5． 金融系统成房产业坚实盾银行方面：已住房贷款作房产贷款业务体部分银行贷款限提8成30年期限2000年全市银行发放住房贷款计2917亿元投资建设环节贷款总额1179亿元出倍公积金方面：公积金贷款购房面积占全年总销（预）售面积14强2000年新增集住房公积金538亿元1999年增长3394批准发放住房贷款9019户计541亿元增长978支持购房建筑面积达9176万方米房屋总价值达1256亿元（图）
6．住房抵押房产市场起举足轻重作2000年房产抵押总户数21647起1999年增长1228说明抵押户数增购房选择银行贷款揭增公积金额度贷款增时银行加快放款速度放款条件市场资金融通起非常重作1999年底成立武汉市住房担保公司2000年全年办理担保业务300起发放贷款4000万元中50购买新建商品房贷款50住房抵押融资
7． 房产中介服务房产二三级市场启动发挥积极作2000年武汉市围绕加快启动住房二级市场开展项住房消费服务十分活跃住房消费中介服务领域拓展房产市场繁荣起重推动作截止2000年218家中介企业遍布全市形成中介服务形网络时2000年8月底举办百家房产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动年底开展击非法中介整治工作仅规范武汉市中介市场服务行带动整行业规范律活跃武汉市二三级市场起十分重作
8 房交会活跃房产市场提供重舞台2000年武汉市区联动举办房交会进步活跃住房市场6月11月举办两次全市规模型房交会时城区失时机举办区级房交会促进增量房市场发展活跃存量房交易统计2000年全市房交会销售商品房5662套成交面积8631万方米成交金额13亿元二手房成交1681起成交面积15万方米成交金额13亿元办理权证1876起办理抵押揭245起
2． 2微观市场特点
1．理位置城市周边区前年政府基础配套设施完善环境道路情况较改善周边区投资销售量均高中心区销售情况旺徐东洪山光谷2000年徐东路横10楼盘发售十分旺销形成扎堆效应徐东作武昌新区桥梁济影响已成武昌具生气区域成武昌居民购房首选样光谷2000年亮点仅汇集量楼盘文环境流2000年华工科技成功市光谷区济捷报频传购买力强劲推动光谷房产迅速发展原着市力发展光谷战略决策落实带房价断攀升
2．楼盘结构户型砖混结构楼盘已逐步退出历史舞台目前市场结构框架结构户型设计方面着市民生活质量提高三室两厅两卫户型逐步取代两室两厅户型市场力位受市场青睐面积90120方米间
3．楼盘层高高层楼盘销售开始启动改变层楼盘占导位格局高层楼盘带电梯避免层楼麻烦时高层建筑较通风采光户型结构效面积等优势成2000年销售新变化
4．楼层销售情况顶层销售情况年技术方面突破带结果少楼盘顶楼销售采取送阁楼促销手段顶楼空间利更合理价格略低客户定吸引力销售较利例：统建千禧园2000年11月开始销售顶楼已全部销售完毕
5．价格2000元方米左右商品房市场接受市民购买商品房时认合理价位济适房100市场接受现市济适房均价位13001400元方米间
6．楼盘设计2000年开盘销售楼盘设计风格异满足市场日益张扬性化需求2000年整市场中欧式风格古典风格中西合璧风格等种特点谓百花齐放仅体现市发展商市场意识进步说明建筑设计单位水提高
7．楼盘环境消费者需求层次提高追求环境优美需求2000年市发展商十分注重楼盘硬环境美化完善发展商增加区绿化面积区营造环境艺术等方面做较投入例常青花园四号区区绿化点线面结合均公绿319方米绿率40通实物造园造景利色彩空间处理形成层次文化品位带动四号区销售2000年已销售18万方米占总销售50
8．楼盘配套设施 2000年少发展商楼盘配远程抄表三网合红外监控便民店会健身房等设施注重业需求中心提供全方位配套服务例百步亭花园仅远程抄表三网合红外监控便民店会健身房等基配套健全引进武汉名校育学附属分校教育嫁接区部利育雄厚师资力量帮助业解决子女学受教育问题
9．楼盘卖点2000年房产销售突出智化概念实概念进入武汉时间算短直未广泛推广2000年着丽岛花园常青花园四号区学府佳园出智牌逐渐概念置根市场中2000年11月2—4日举办智化楼宇博览会智化概念形成种趋势智化成楼盘缺少功
10．楼盘销售宣传市场处买方市场消费者未达理性化步卖方效引导买方购买决策会起重作例蓝湾俊园项目运种宣传手段江城刮起阵蓝湾旋风批购房意消费者终成蓝湾业
11 品牌城开统建富强康居百步亭等企业楼盘购买安心质量放心居住舒心特点成市民购房首选
2000年武汉房产市场总体情况缺憾例某区域中存着住宅商品性价合理等问题部分发展商开发楼盘程中存着较片面追求高利润短期行选材精建筑质量合格乱收物业理费等
3．3分类物业特点（亿房网httpwwwfdccomcn）
武房指数统计2000年四季度武汉市房产价格持续增长住宅写字楼价格指数情况：
数出2000年住宅增长较快写字楼增长较缓总说市商品住宅开发销售取较发展销售价格销售量年中均较增长写字楼市场逐渐走出低迷阴影步伐慢形势喜通图进行简单回分析知2001年季度住宅写字楼综合物业指数趋势升
住宅
住宅类物业直房产市场中坚投资开发销售直市场热点市住宅房屋销售面积已占总销售面积945 购买住宅类房屋销售占总销售面积9472000年四季度市住宅价格分194549元方米1963元方米200393元方米202166元方米呈现出逐步攀升态势（见右图）全年均价格198352元方米
1．普通商品房销售情况稳中升少数项目售价略调然市场聚集气热点
2．济适房走势良产销两旺市场抢手品种价格1999年涨31市济适房均价1300元1400元方米间
3．墅高档公寓市场回暖趋势市花园丽岛花园带动反弹迹象价格较1999年涨56成新市场亮点
写字楼
宏观济环境转2000年市写字楼价格较年提高2000年四季度写字楼价格分4003954048405833407077元方米均售价4032元方米租价25元方米较1999年涨62000年写字楼市场特点写字楼域分布价格影响程度加2000年写字楼密集区域转建设道金融条街2000年写字楼高均价区金融条街写字楼段价格分布图：
1．建设道青年路香港路带武汉市高档写字楼密集方汇集招银厦建银厦新世界国贸厦信合厦瑞通广场等众高档写字楼该段真正市寸土寸金黄金段均售价7580元方米 均月租价60元方米均入住率60左右
2．解放道武胜路段市中高挡写字楼较密集段武汉广场泰合广场中原厦化工厦良友厦均售价5036元方米均月租金338元方米入住率55退居次席
3．胜利街江汉路带江道聚集武信厦金涛厦长航厦金冠厦等写字楼均售价4160元方米均月租价328元方米入住率50左右
4．中南路武珞路线中商广场发展厦中南厦江天厦汇通厦亚贸广场该段均售价4091元方米均月租价359元方米入住率达70
5．宝丰路汉阳区均售价3810元方米均月租价30元方米均入住率80左右
加入WTO着外商外资企业进入会消化部分空置写字楼市写字楼市场会定改观写字楼市场整体走强市宏观国民济拉动
商业服务房
2000年已遏制滑趋势开始反弹走强益2000年市政府进行系列改造建设工程：江汉路改造步行街洪山广场鲁巷广场首义广场设立等等百货销售服务业带巨商机商业服务房发展提供机会市2000年新开型商场2家——庄胜崇光鲁巷购物广场百年老店中心百货重新市场定位重新改变形象武商三家店连体形成商业城刺激商家商业服务房需求促商业服务房价格回涨2000年汉正街提出二次创业夹街商城500商铺全部发售完毕部分区商业房没配套支持没形成规模空置现象较严重济效益价格低徐东路商铺
资料出武汉市房产市场环境良类物业正着利方发展尤住宅投资进步发展
3．2001年未武汉市房产市场展（亿房网httpwwwfdccomcn）
2000年湖北省房产价格低迷状态中走出呈现出逐季扬态势2001年武汉市房产发展重年
1．2001年武汉市十工程计划房产开发方面投资达100亿住宅竣工面积达500万方米预示着掀起轮新房产济热潮2001年开发集中湖常青南湖四新长丰区流分布城市外围分散武昌汉口汉阳口居住相衡
2．2001年武汉市房改总体目标全面推行住房分配货币化提高住房社会化商品化程度建立适应社会义市场济城镇住房新制度落实住房补贴分配释放购买力
3．继续加强济适住房建设2001年武汉市建立起济适房审核机制济适房总量商品房协调发展基础实现三控制：销售象审核控制二完善价格审核控制三面积标准控制
4．2001年武汉市市级区级房产形市场全面建成实现互相连通提供规范交易场提供量市场信息提供快速交易服务促进市场流通重推动作
5．建立高效房产行政理体系积极推进房产交易权属理体化落实简化房产交易房屋权属登记程序指导意见切实解决目前房产交易权属登记中审批环节提供件繁杂办件时间长等问题推行窗口收件窗口发证简化程序降低收费促进房产交易起积极推动作
6．规范物业理明确物业理收费定价原定价方式价格构成规范物业理收费加强监时修订完善原政策法规物业理发展市场行进行效规范力争形成系统完整物业理政策法规体系
7．积极推进武汉市国民济社会信息化进程启动房产信息化网络化建设扶持批亿房网样高科技企业建立完善规范房产信息咨询服务体系力发展房产业电子商务
专家预测2001年房产价格趋势升升幅度强呈软升状态
支持软升素首先项房产扶持政策联动拉动房价扬2001年影响房市政策：住房分配体制改革住房供应体制重调整二手房交易市场进步开放住房金融培育加快发展加强住宅产业化提高住宅建设整体质量等政策极住房巨潜需求转化效需求
外银行次降息利居民增加住房投资住宅消费性市场会扩加关金融政策措施实施会房产起推动作2000年国家加住房公积金集力度重点发展住宅组合贷款业务延长揭期限完善住房贷款保障等促进市场消化提高市场价格起积极作（长江日报2000’9）
(三)利投资济形势成分析（亿房网httpwwwfdccomcn）
（） 国家宏观济影响
截止11月份国济保持82高速增长亚洲金融危机表现年表现： 11月份全国完成工业增加值2171亿元年月增长106继续保持较快增长势头111月累计完成工业增加值21327亿元年期增长115国股份制企业生产增长速度超集体外商港澳台投资企业生产增长表明国济已走健康发展轨道 工业产品销售率稳定提高11月份工业产品销售率9742年月提高012百分点月产销率基持111月累计工业产品销售率9727年期提高066百分点前11月累计出口交货值年期增长261保持快速增长势头 11月份全国居民消费价格总水月涨07％年月涨13111月累计均全国居民消费价格总水年期涨02中居住商品服务项目价格分月涨1003
（二） 武汉市济发展势头良
年武汉市GDP 直保持10增长率GDP增长带财政收入增长额约13亿元左右10月份全市国工业年销售收入500万元非国工业企业完成工业增加值2485亿元价格计算年期增长1635种济类型工业竞相增长外商港澳台济增幅高国济集体济股份制济外商港澳台济分完成工业增加值1262亿元148亿元566亿元459亿元年期增长106110169303 1－10月份全市完成固定资产投资19343亿元 年期增长67中基建设完成投资7128亿元增长36更新改造完成4691亿元增长29房产完成7026亿元增长49消费品市场繁荣兴旺外贸出口幅增长外贸易10月份实现外贸出口3451万美元年期增长313保持较高增长幅度截止11月底全市国工业企业总产值增长144产品销售收入增长228实现利税增长709实现利润总额年期负2亿元年盈利67亿元亏损企业亏损额年期79亿减少54亿元
（三）全国整体房产市场发育发展情况良 11月空置面积分类指数值9818点明显低年期10482点水 年前11月商品房空置面积增长速度118月净增空置面积169万方米 销售持续升温推动商品房销售价格稳中趋升截11月全国商品房均销售价格方米2091元增长22半年高增幅中商品住宅销售价格方米1962元前10月增加47元 年房产开发投资明显快期基建设更新改造投资增长速度年前11月全国完成房产开发投资37443亿元增长2411增幅年期提高37百分点房产开发投资占固定资产投资重达206 受房产开发销售快速增长影响土开发面积明显高年期前11月全国累计土开发面积5337万方米增长369
（三） 积金集商业银行住房贷款力支持
统计年全市公积金集额5亿元超政府45亿目标公积金486亿元截止年公积金历年累计集额22亿元外商业银行住房贷款程序简化贷款额度加贷款年限延长启动房产市场消费创造条件
充分资料基础综合述房产投资环境分析济形式成分析出结：国家宏观济形式喜房产关政策法规利房产市场进步发展活跃说湖花园项目投资机会选择决策段选择决策两方面充分科学根
第三章 项目周边物业市场调查分析
项目调查行性研究工作基础域选择进行项生活指标调查次调查分析针拟投资块理环境湖区区域房产市场区生活消费条件湖区住宅消费者等方面调查项目行性分析研究提供充实研讨
该项目位江岸区湖乡现先江岸区房产市场作简概述图表江岸区2000年房产价格指数：
块两头姑嫂树路岱黄公路姑嫂树路交通便捷560711805715273541路等通方 江岸区价格 江岸区指数
季度 221878 1000
二季度 222738 1003876
三季度 222324 100286
四季度 222624 10032
2000年第四季度江岸区价格指数走势季度跌转变幅扬指数没达二季度高度江岸区房产价格水武汉市属较高年房产开发集中江南区该区住宅价格徘徊前江岸区然条件限制住宅开发投资部分分布中北部区建设道南北台北路香港路带房产开发投资较集中带原该区建筑密度较交通便利距离中央商业区较代拥台北花园台南花园德富花园澎湖高级公寓台北花苑碧波公寓国信城园林区等众住宅区位高雄路国信城园林区1998年5月开盘目前已属尾房第四季度2350元方米现房价格出售4500方米销售业绩较
湖竹叶山带该区房产投资热点区带相较偏段根城市空心化理离市中心区定距离然环境较开发片住宅区条件未适合居住区带已佳海华苑墅竹叶山花园湖生态花园等住宅区区未升值性较位该区东方恒星园季度期房销售价格1886元方米低江岸区均价季度销售165万方
投资块理环境
土生资源项目土价值种素综合作结果土处理位置周边然环境文环境市政配套楼盘品质等决定块部分市场家者首先块环境入手调查分析
1土性质理位置综述
块面积：净面积837公顷似行四边形周边水塘菜村镇建设构成较整
该块位江岸区湖乡石桥村远农田整块较整丘陵山包块延伸四周致原块周围村庄石桥村塔子湖村（渔家墩福园村芦家墩三然村构成）新春村（2000左右）成片采零星湖面分布块周围
2块然景观环境质量
21然环境
该块总体属原区空气较型污染植水系丰富
块四方环境情况：
1南
远条长条路建现代化建筑隐约感受市生活京广铁路旁边横贯远片开阔带障碍物湖道行延展该方高压输电线路湖道方铺设该方远视线干扰外区域环境建设公路略空气噪音污染
2北
北面遥张公堤成片草带状防护林区堤分布片湖泊莲池密布然村落散布间湖水清澈空气清新宁静美丽处零星村落削弱景色
3东
远方较开阔中部建设中东方恒星园处竹叶山路边商铺工棚映入眼帘黄孝河行流隐约河水淤积异味
4西
西姑嫂树路进处高层建筑视野开阔远眺现代市居民区隐约见正施工新华家园然村落耕田水塘远步入视野道施工路灰尘
22项目周边情况
选择块中心南五干道（发展道）北张公堤附东西姑嫂树路岱黄公路两侧界集中调查
1． 形貌状况（详见附图形貌图）
2． 物业形态划分图（详见附图物业形态划分图）
3． 局部放图（详见附图局部放图）
附图说明
1岱黄公路带区域调查
然环境：该带原段黄孝河两旁远处干湖附村落石桥村塔字湖村新春村属湖乡湖乡乡政府竹叶山路距石桥村500米附设成片然林工林惟路两旁树林车尘土飞扬该段绿化较差没什型污染源
社会环境：道路路面状况较差常载货卡车市交通便利线716路公交段入口处东门客运站许通周围县市长途客车水电气基础建设均位电话线已铺设没网络线线电视线（新建区外）路边附23门诊部中国信合农行等金融机构分点石桥村面华中高级中学距石桥村较远没型娱乐场家型台球厅
文环境：路两旁居民方石桥村塔字湖村等附村落外武昌汉口汉阳居民工时黄陂等附区县居民出外工里租居民住房路带石桥村概23千居民房屋体23层较简陋
济环境：型钢材市场路两旁直石桥村居民收入水等属石桥村居民年固定10001500元收入源村办企业承包队出租房外村民选择路两旁租商铺发展第三产业私办公司工武汉新基业混凝土限公司等收入较高月1000元左右收入外较公司集体宿舍员工处住二七路
处块东北方村落属石桥村六队该队60户约250村民种田工出租房生村队言收入卖（该村集体约400亩）收入该居民发放补助基户居民40005000元年该村交通发达学中学较远居民石桥村黄陂等区工者工厂少村民办体企业雇员村居民村民建房二层楼房建筑面积约400方米左右房子外者租住该村水电通讯等完善绿化状况较差周围废墟空基础设施公设施完善
2塔字湖村张公堤路段调查
然环境：线区域然风景较湖泊村庄钓鱼台污染空气清新景色怡张公堤路段绿防护林区湖面次第构成势坦塔子湖路段属原区路西东次分布新春村塔字湖村（渔家墩福园村芦家墩三然村构成）周边菜耕零星分布水面石桥村路段基
社会环境：该区域位江岸区边缘张公堤横竹叶山路塔子湖路段交通便利72669路公交车排水设施齐备供电设施相足具备发展条件进步建设通讯便捷暖气设施进步开发建设液化汽供应站
济环境：该区域口济实力强居民收入水普遍高工矿企业民营私企业现达处半停产状态私营企业具相活力商业金融业服务业处落萌芽状态银行合作社零星分布间居民收入差距较新春村塔字湖村均月收入1500元左右房屋出租村办工厂承包工养殖
3姑嫂树路段调查
汉兴路张公堤段交通便利560711805715273541路公交线路物业基三层商住楼底层商铺楼住房商业发达相关银行医院诊学中学设施齐全汉兴学校武汉市第七十中学设该区域环卫绿化设施停留相低水居民村居民外占部分村居民收入源出租房屋商铺工区域祥龙实业华美生活锅炉制造厂红岩汽车武汉销售公司等民营私营企业路视园丁苑富康花园等已入住居民区
张公堤段居民区零星间隔林区块菜商业门面两工厂武汉新世界畜禽水产市场线35路车通行基础设施公设施相滞姑嫂树路段民营私营工厂处半停产状态外该区域设武汉市劳教戒毒居民收入营钓鱼台工出租房屋源道路情况较差路面较窄坎坷绿化少然环境般污染
整济实力较区域村较强交通便利基础公设施相完备然环境景观村
4湖道西段石桥村带
属石桥乡行政划分居民约800户没土乡民少务农乡里少数鱼塘乡里生活源外出工房屋出租户房屋部分23层楼房区企业少部分已关闭少数家佳乐化学涂料限公司田田股份集团限公司营汉口殡仪馆石桥村路旁两学校幼园两集贸市场卫生诊湖道建乡里水电十分方便
5黄浦路带工农兵路带
然环境线城区干道喧哗发展道姑嫂树路两侧街建筑底层商铺门面层居民居住二七路线景观较差正进行基础设施道路建设旁边低层住宅商业房较少离二七路十米外江汉铁路西线铁路线外片农田
文环境发展道带科教文卫娱乐等公设施应俱全发展道街商铺背街处住宅中发展道二七路附村庄黄浦园丰村胜华村口数量均20003000间
济环境发展道带较繁华银行酒店商业网点较二七路现修建公路路旁零散建筑物部分拆迁道路通车济环境会幅度提高
二湖区区域分析
1基础设施状况分析
11交通状况
块四周已初步形成交通体系东西年新建建发展道湖道幸福道张公堤路段中湖道正加紧施工建设年底前建成通车块项目提供良条件南北岱黄公路公交少716路公交车终点止东方恒星园门口发展道交汇路口东门客运站客车运送员黄陂等县城
12文环境生活配套设施
块周边商业网点金融机构交齐全位发展道姑嫂树路线世华酒店中百仓储农行建行等距离块较远岱黄公路线商业铺面专业性市场酒吧网吧等娱乐设施教育机构健全仅华中高级中学塔子湖学黄浦园丰村学田园区学等医疗设施缺乏门诊部总说文环境生活配套设施较差项目开发劣势
13市政配套设施
水该块水宗关水厂提供块南侧湖路建径300毫米水块水该接入该块雨水属入黄孝河系统污水属入三金潭污水系统该块南侧湖路建排入黄孝河雨水箱涵块雨水接入该箱涵块周边尚污水
电该块现电西北侧新华路变电10kv架空线路引武汉市城市总体规划(19962020)中确定该块北侧新建德胜桥220kv变电届时该块供电线路德胜桥变电引
气整湖区目前三种供气方式瓶装液化石油气区气化道煤气中道煤气道煤气公司供气赵家条储备站黄浦路延长线埋设DN500道湖生态花园带湖路黄浦路延长线西侧已埋设DN300现状道东段道气道煤气公司正筹划埋设DN300道
邮电电信区邮局位发展道该块现状电信线路西南侧唐家墩电信局引武汉市城市总体规划(19962020)中确定该块西侧新建姑嫂树电信分局届时该块闲心线路姑嫂树电信分局引
居民惯区居民农民生活工种植养殖年收入水偏低居民文化水高劳动余闲聊外界基关心接触较少理位置城区外员影响生活已开始城市化倾
2湖区住宅市场调查
21湖区总体规划土出情况
湖区武汉市十综合组团水面城市绿低密度区组成城生态走廊层建筑高层高层墅辅型住宅新区规划常住口40万均24方米居住绿化率达40规划湖区建市级商业副中心810公顷区级文化中心(含艺术馆图书馆影剧院文化馆等文化游乐设施)方公里塔子湖体育中心湖成职业学校特殊教育学校(12公顷)方公里区级型市场技术中试基型工业区现村民约24万湖南移民
湖区约25万亩已征万亩尚未征块15万亩四十余家开发商已征土中征指标约30家尚项目现状路网分隔湖区分黄浦路线东西两块黄浦路线西称左块黄浦路线东称右块
面述湖块出情况(列情况属规划局员介绍仅供参考)
右块出情况
东方恒星园1200亩价33万元亩中联三星600亩20万元亩加规费2223万元亩世纪家园康居工程3000亩湖生态花园600亩18万元亩湖乡政府已征22002300亩城开集团100130亩
左块出情况
左块规划局拍卖块329亩黄浦科技园400600亩塔子湖边城开集团970亩统建办400亩塔子湖西路澳门花园(市见义勇基金会处购买)新世界公司开发墅梦湖花园幸福道南市规划土局P(2001)001号拍卖块125亩方约168亩方路边36亩方京广铁路预留线两边黄浦科技园该拍卖块西石桥村三家村办企业散居村民点菜鱼塘南菜鱼塘石桥村村规划未报固维持现状尚续开发
右块黄浦路线佳海华苑竹叶苑两项目北方东方恒星园湖乡政府湖生态花园世纪家园黄浦路线竹叶山片东部万隆科技工业区等
22湖区开发现状态势
湖区目前开发住宅区集中黄公路东现湖生态花园世纪家园东方恒星园佳海华苑招银竹叶苑等五项目外塔子湖带梦湖花园澳门花园两项目．湖区住宅物业形态层高层高层单体墅联体墅湖区住宅呈现出明显走势特点：规模断扩价格稳步升社区文化浓郁层住宅畅销客源面扩展等面价格付款方式区域发展供求关系物业形态户型物业理目标客源等８方面调查统计情况．
221区域发展状况
现已开发土仅占湖组团土110已征开工土面积1万亩占湖组团25．着湖组团开发断深入配套逐渐完善规模逐步扩气悉心积聚湖组团作武汉市新城区已初现雏形．湖组团住宅建设符合武汉市城市总体规划（19962020）武汉市政府江岸区政府必政策加力度予扶持货币分房政策实施旧城改造进行湖组团发展具良前景．
222供求关系
现已发售楼盘总销售面积已达20万方米已动工世纪家园期总建筑面积18万方米预计年湖组团实际供应量约30万方米区域目前已规划项目总规模达107万方米时湖组团需求量1000万方米（40万*25方米）说未段时间湖区住宅供应量会断升时需求量呈升状态两种升趋势保持着相衡
223价格
2000年武汉市住宅价格全面涨年持续涨区域楼怕营销楼盘层起价般涨1500元方米均价达1760元方米高层高层墅价格更高湖道建成通车楼盘配套设施位品位培育成熟层均价会涨1900元方米涨幅渐进式时区域楼盘市楼盘低1000元方米左右客户选择置业重素
224付款方式
着购房客户理财力成熟投资途径增购房客户选择揭方式购房越越湖生态花园80客户选择揭方式购房东方恒星园更达88揭成数高年限长已成吸引客户购房重条件
225物业形态
区域物业形态已形成已层住宅格局层住宅高层联体墅辅格局符合区域口规划求客户置业生活求环境需求
226户型
区域户型120150方米特畅销85110方米中户型较销85方米150方米基处滞销状态未户型3*2*22*2*2
227物业理
物业理突出性化社区文化智化竟时物业理流营造浓厚社区文化环境维护舒适温馨生活氛围物业理强化理念加服务范围形成定口碑区域物业理方
228目标客源
目前区域购房客户黄浦路发展道线邻区域客户明年着区域市政配套设施完善楼盘知名度提高置业市客户特房需换环境置业换房客户（政府公务员企事业单位员生意）区域重目标客源
三项目周边物业分析
晨星苑
1项目规划
晨星苑武汉新置业公司投资开发济学设计院深圳分院设计武建集团二公司承建．晨星苑占41亩总建筑面积４万方米4000方米商网配套绿化率达48容积率16３栋６层3栋11层1栋18层总建面配343总户数约340户．目前１栋层已完成外立面装修交付２栋高层１栋１８层单身公寓2001年10月交房
2户型设计
层力户型3*2面积119方米高层力户型3*2面积148方米区首创高层单身公寓户型1*12*1面积5173方米户型面积指标：
户型 1*1 2*2 3*2 错式 复式
面积 5152 7073 119148 188200 245
分布 18层单身公寓 18层单身公寓 层高层 高层 层
例 20 15 45 15 5
3价格策略
层价格17001820元／方米高层价格19352365元／方米高层单身公寓价格18002100元／方米物业理费层05元／方米*月高层0810元／方米*月付款方式灵活样次性付款分期付款七成２０年银行揭公积金贷款
4宣传推广
东方恒星园200年5月28日开盘开盘时长江日报连续两次做12版广告竹叶山处型户外广告牌路牌广告售楼部武汉市少高标准售楼部开盘参加2000年半年房交会
5销售情况
区2000年5月28日开盘层销售状况较120套住宅已基售完．高层中3*2部分已售完高层户型市场阻力较
6客户分析
客户工商税务证券银行设计院等行政企事业单位中高收入员部分中企业业
湖生态花园
1项目规划
湖生态花园位湖发展区正面103国道汉黄高速公路北邻六干道南边东方恒星园总占面积420亩建筑面积40万方米绿化率30容积率2物业类型层高层高层墅期总建筑面积约6万方米16栋层住宅498户全现房
2户型设计
期户型2*23*2面积90130方米具体指标：
户型 2*2 3*2 4*2 复式
面积 90 120140 140170 190200
例 10 45 30 15
二期户型２＊２３＊２面积９０１４０方米具体指标：
户型 2*2 3*2 4*2 6*2
面积 8998 120140 154 173
例 41 44 10 5
3配套设施
区配局域网三网合型会网球场露天音乐泳池健身房美容中心购物中心幼园草坪阔叶林道煤气．二期停车场全部设计
４物业理
武汉金冠物业理公司进行智化理物业理费05元／方米*月
５价格策略
湖生态花园定价格优势期现起价1380元／方米高价开盘时1580元／方米涨1850元／方米开盘均价1420元／方米现均价1500元／方米（未计入集团购买）分层价145楼1550元／方米23楼1500元／方米６楼1350元／方米７层复式16501850元／方米．前三次调价2000年５月调高50元／方米６月调高80元／方米８月调高300元／方米
６宣传推广
采派发宣传单宣传手法时参加两次房交会竹叶山转盘处户外广告
７销售情况
首期498套2000年5月刚推出便销售火爆中户购买占较重悉空军雷达学院买6栋湖乡政府购5栋期已基售完．2000年5月份完成销售额500万6月份完成销售额700万调价原７月份未超500万中3*2户型销售原区域价格较低户型较迎合客户需求足处部分卫生间黑房
８客户分析
期客户集团购买雷达学院购6栋湖乡政府购5栋散户江岸区行政企事业单位员生意较少98散户购房改善居住环境中子女购房例较80客户采银行揭贷款付款方式
竹叶苑
1项目规划
竹叶苑招银物业发展限公司投资开发北京中联公司设计首期开发建筑面积55万方米10栋集合墅130户7栋层公寓192户容积率12．绿化率45工程2000年9月底动工预计2001年4月中旬开盘8月31日竣工交房
2户型设计
竹叶苑户型设计面积具体户型指标：
户型 3*2*2 4*2*2 4*3*3 6*3*3
面积 123130 137 180 222
分布 D区C区 C区 A区B区 A区B区
例 46 9 30 15
3配套设施
竹叶苑区周边部分景观住宅底层架空作休闲绿化融洽区住户社交氛围区道路两侧铺设植花草预留停车位泊车位达55厨房设置集中排烟道道煤气户配置ＩＣ卡煤气表．预留水接口方便住户装修卫生间预留水接口采然采光提供线电视电话数通讯线路户预留电话线电视接口水表电表出户提供ＤＮ15水表配置供电容量8ＫＷ40Ａ电表户表供电线路引室控制开关．区设医疗中心文化中心老年乐园少乐园门球场社区设会幼园金融邮政服务等
4物业理
省级先进物业理公司招银物业实行全方位智化物业理住户提供安全便利维修服务．全天侯二十四时巡更红外线监控闭路电视监控户安防联网车辆出入理抓业清洁员负责苑公卫生垃圾袋化集中清洁家庭清洁报纸杂志代定家电维修代定飞机火车票物业租售代理等项服务．设备维护电话通知１５分钟门服务
５价格策略
层公寓起价1625元方米高价2005元方米均价17001800元方米间集合墅起价2280元方米高价2530元方米均价23002400元方米间．付款方式较灵活次性付款分期付款七成20年银行揭公积金贷款时推出零首付．
６宣传推广
目前竹叶苑尚未开盘正处部认购阶段2000年武汉金秋贸易洽谈会首次亮相取相成功参加2000年11月房交会时竹叶山转盘处设户外广告牌售楼部设竹叶山转盘处目前处前期准备阶段45月正式开盘
７销售情况
竹叶苑武洽会取较成功部认购阶段积累量意客户时已实现认购销售100套
８客户分析
前期销售情况客户发展道黄浦路邻段行政企事业单位中高收入群客户分布区域广客户购房改善居住环境．
佳海华苑
1项目规划
佳海华苑佳海房产开发公司开发第组团占面积71亩建筑面积39万方米单体墅联体墅152户区容积率082绿化率40．目前半现房半准现房墅面积240300方米
2价格策略
早期联体墅价格2500元／方米单体墅价格3500元／方米花园**赠送．付款方式灵活样次性付款免息分期付款银行提供七成十五年揭协助办理公积金组合贷款
3销售推广
前期推广较失败报纸广告路版广告2000年10月请香港恒行做企划长江日报做期12版广告效果理想
4销售情况
佳海华苑销售情况较差目前仅售十套销售率约10
5客户分析
客户开发商关系户直接实现销售仅两三套
世纪家园
1项目规划
中联三星开发世纪家园占600亩总建筑面积5229万方米期总建筑面积1785万方米容积率155绿化率388％项目总规划3109户期工程2000年12月15日开工目前做桩基工程物业形态层高层联体墅
2户型设计
中户型面积86320方米间23种户型力户型3*2约占34期户型指标：
户型／层 ２室 ３室 ４室 ５室
面积 86 132 148 176
数量 73 352 102 4
例 13 66 19 2
户型／高层 ３室 ４室跃式 ５室跃式
数量 280 140 56
例 58 29 13
调查结果表明：
1项目区域已成型居住新区种档次居住区竞相争艳
2项目区域然居住区较中低档次真正称高品质区较少该区域中低档次物业竞争激烈
3项目区域特色楼盘较少没真正成型致命品牌
4中低档次楼盘间价格差距中高档次楼盘间价格差距较悬殊
5调查楼盘中数采取行市追策略
6武汉市区域相区位差异带价格变化影响相较决定价位更物业品牌品质
四湖乡消费者调查分析
1消费者需求调查
2000年区域售楼盘实现销售约10万方米客户周边区现已购房客户进行调查统计
11客户类
区域置业客户分布发展道黄浦路线竹叶山花桥附等邻湖范围湖生态花园空军雷达学院湖乡政府集团购买占重项目客户周边区已购房客户区域分布：
区域 江岸 江汉
例 80 15 5
已购放客户职业分布
行政事业单位 科研教育单位 体私营企业
45 45 10
湖属新区开发目前区域楼盘客户周边区源广泛客源挖掘潜力较客户类型国家行政企事业单位科研教育单位体私营业种常规住宅消费类型
12购买力
区域置业客户购买力较强已购放客户家庭月收入均4000元中90采公积金贷款商业贷款贷款额15万元左右贷款年限1520年月款额1300元左右．分析说明贷款买房已成消费流
13购买动机
区域置业客户二次置业客户购买动机改善居住环境．购买动机：
换环境 结婚 投资
87 8 5
14客户认素
选择置业客户区认素次：
素 环境 距离 户型合理 付款方式 价格 升值潜力
例 70 50 50 20 20 15
成交客户素分析客户认区域环境次距离远（离工作单位原居住区域远）户型合理付款方式灵活价格段发展前景
第四章 项目开发营优势点机会点分析
房产投资项目开发营机会形成模式
营机会实质寻求识握企业进取市场空间
营机会外部市场环境条件中利条件综合态势企业身优势结合
营机会转化项目性成激烈市场竞争中项目优势点竞争点卖点
二项目开发营优势点
报告二三部分该项目作开发营环境分析时已作许讨现该项目真正突出湖乡住宅市场优势点集中
（1）项目开发营期年相关济势
①国家宏观济走出低谷进入升繁荣期恰恰项目开发营期
②住宅业房改金融投资财政市场理等政策逐步位住宅业面利政策法规环境
③置业意识——古中国文化观念组成部分已重新泛起成全社会占导位消费观念全社会康家庭消费首先集中住房条件改善方面
（2）项目区位优势段优势发展空间规模
①湖花园然环境武汉市独优远离市中心
②湖花园作江岸区湖乡企事业单位员私营民营企业家理想生活基
③湖花园占百亩规模适中作济住房置业理想方
（3）项目公司企业领导核心公关系状态
①项目开发公司领导核心实行新组建班子事财务理等方面实行全新体制
②项目开发公司领导层营思想应营造精品品牌武汉市民湖乡政府作出贡献
③项目运行类似BOT 模式政府充分支持
述优势点正确运利开发项目造良基础
三项目开发营机会点
（1）整江岸区湖乡口众外口较私营民营企业年增加收入水断增加加湖乡规模建设活动整湖乡房市较活跃利新项目马开工
（2）项目区域位置远离市中心然环境天独厚加成较市中心类物业便宜年湖乡规模开发建设整区域基础设施市政设施断完善健全更利新项目未前景整湖乡潜购买力相分量正项目开发机会点
（3）项目目前交通状况建幸福道湖道年完成通车时候区交通相便捷物业增值性显易见项目时候道建设时进行促进项目区交通优化未年里设施逐步完成湖花园销售适逢时
第五章 项目定位
面竞争激烈房产市场公司建立品牌形象必须长短目标兼顾实施品牌战略项目定位时须区域交通环境配套设施文文化等种素综合考虑
目标市场定位
l 湖花园位江岸区湖乡区决定体目标象江岸区湖乡周边区中高层消费群
l 消费群界定
1 高校科研院高级职称士
2 民营私营企业家体老板
3 行政企业事业单位级领导
4 附居民区部分富裕居民购房二次换房需
l 年龄判断30－45岁
购买目例次判断：纯住住兼投资型
二产品定位
根项目周边环境物业市场调查分析项目定位中等档次基激烈竞争市场状况项目处环境位前提作出明智决策原
1相言项目区位位置远离市中心成较低
2项目区位高档物业目前销售状况
3开发区已形成居住区群体项基础设施市政设施快更
4建幸福道湖道决定湖花园该区域具物业代优势
（产品定位具体建议见第六章项目开发建设建议）
第六章 项目开发建设建议
项目总体规划建议
①项目开发周期较长规划设计中立足现实着眼未充分体现持续发展策略建议总体规划设计中块分成干相独立功组团利分期开发组团根开发时市场情况进行单独设计
②总体规划中应兼顾块周边环境尤注意项目建成周边景观社区员视觉效果突出环境设计宗旨绿中公建公建中绿两手法营造两中心形成集中景观效利土发挥投资潜突出21世纪居住社区整体特色
③总体说湖花园规划方案中建筑单体设计采灵活户型变化立体效果
④然区目标顾客属中低收入阶层私家车相规划未湖花园业中位置原部分拥私家车建议区交通方面充分做车分流规划停车位
⑤设计规划建立城市——社区——区——组团——院落——家庭(图示)尺度序列综合考虑外交通公设施行政理环境保护技术济求合理布局站城市高度社区建设居民创造城市完美谐居住环境
二住宅建筑设计建议
1住宅设计适度超前里超前仅仅面积问题更重功质量方面适度超前求设计员必须考虑数10年生活方式需求变化果天设计开发住宅想明天话住宅肯定会备受青睐肯定会成销售中强力卖点
2住宅设计应充分体现原想住户想细节处理应体现出关怀尊重实现动静分开洁污分开特童居室更予周细致考虑正说：孩子户型部布置应外分区动静分区生理分室功分室等求设计(左图参考方案附录备选方案)
3住宅外观设计采目前流行欧式风格色彩简洁明快阳台天沟局部墙等细部色彩点缀做统中变化
4建筑材料方面量采新材料新产品统计数表明已建成正建成具康时代特征住房中新材料新产品新技术采率外墙材料60屋面保温防水材料90线集中综合布置40
5户型设计样化包括面布局样化建筑面积规模变房型设计样化（面复式）物业档次样化（层洋楼高层墅）等
三区配套设施建议
1交通状况影响居民购房决策重素鉴项目处区位交通状况佳建议公司引进公交线路区公司委托未物业理公司办理住户班孩返学校交通工具
2会未社区档次标志建议建设型豪华会设童游乐场健身房图书馆影视厅娱乐室等休闲活动设施
3时代已进入数字化信息时代住宅区智化成发展必然趋势时代合拍拟建区应引领智化生活新潮流建议引进线电视电信计算机三网合线路全部采电缆整区实行24时实时监控提供动抄表媒体服务网络教育等方位网络服务
4户设独立水电煤气表区采变频供水系统水净水系统保证户生活水质量
5区应设型超市商场银行酒店邮局学校等公建设配套设施户日常生活提供方便充分体现出社区生活现代化(图示社区配套方案)
四环境艺术设计建议
着生活水提高买环境观念已数居民接受景观优势成众区卖点前未相长段时间买房考察室布局质量区整体规划等素外越越重视环境实际反映追求然谐统远离喧闹闹腾嘈杂市种心态
基述原项目身环境优势开发公司进行块整体规划设计时仅兼顾块周边环境更注意区环境艺术设计建议公司聘请专业环境艺术设计员进行设计期达较环境效果
述优化建议仅仅思路设计员握总体原前提更突破
第七章 项目开发营策略投资估算
根报告前六章述分析章着重讨湖花园项目开发营策略项目投资进行估算工程实施进度作出安排制订相应项目筹资计划投资计划
项目开发营策略
开发公司实际情况项目宜采取整体规划分期实施开发力创精品灵活变开发营策略
1整体规划面积规模房产开发显著特点块占12559亩必须块进行整体规划
2分期实施该项目开发总建筑面积达1172万M2预计总投资约15亿元民币左右规模投资次性开发资金筹取难度较时房产市场变幻莫测决定着风险较分期实施利根市场需求变化时调整物业功重新定位规避风险
根项目块现状分析建议项目块南部分突破口：①块南面新建湖道交通条件相较宣传更方便②规划方面考虑该区域具相独立性作独立项目③景观效果考虑南风景较房产项目般较区位项目放阶段实施
3开发基项目公司资金优势块身特点作出选择
①房产属资金密集性行业项目公司公司具备雄厚资金实力进行开发
②项目公司购置该块需成较低（相市中心言优惠政策）
③项目块处特区位优势市场前景（前文介绍）
④通开发公司迅速托项目品牌提升企业形象扩公司武汉市房产业界影响项目开发良基础
4力创精品项目区域品牌项目较少前提决定时助湖花园品牌迅速提升开发公司武汉房产业界知名度
5先环境房屋先现房全面发动宣传攻势
建议项目首期预售前先做环境配套等形象工程公司实力展示助形象工程增强购房者项目信心
二项目投资估算
项目总投资建设投资建设期利息两部分组成估算项目总投资1559485万元民币中建设投资144674万元建设期利息112745万元
详见表1：项目总投资估算表更详细投资计划设计实施改变调整
1建设投资
建设投资包括土取费建安工程费区配套费道路绿化费项目研究咨询规划设计费种税费项目理费等项目
建设投资估算：
整项目2001年4月开始2004年9月底全面完成l
种税费武汉市目前取费标准计取l
整项目中高水计算l
银行贷款利率6计取l
建筑形式组合式：层60高层40
（市场情况加该块作武汉市首次拍卖土类物业较认土费40万亩较适符合实际情况作投资估算）
11土取费
土取费征费批租费总计50236万元
12建安工程费
建安工程费570元 M2计总计6384万元
13区配套费
区配套费80元 M2总计合896万元
14道路绿化景点费
道路绿化景点费45元 M2计总计504万元
15项目研究咨询规划设计费
根武汉市现行收费标准工程项目实际情况确定项目研究咨询规划设计费单价15元M2总费168万元
16种配套税费
确定项目开发程中产种税费建安工程15记取855元M2总费9576万元
17项目理费
项目理费建安工程费3计取总费1915万元
18预见费
预见费建设工程3计取总费3247万元
2建设期利息
建设期利息动态计算考虑工程分期滚动开发续工程资金筹措通预售房款租金实现项目总利息112745万元具体计算见项目投资计划资金筹措表（表—4）
3项目总投资
述建设投资建设期利息二项相加项目总投资计1559485万元详见表1项目总投资估算表
第八章 项目开发营状况分析
章湖花园项目销售分期计划作出安排估算项目开发营收入成利润投资利润计算项目资金现金流量财务净现值财务部收益率
湖花园项目中包括公寓式住宅高层住宅幼园学车库等公建项目中前者采销售形式公建项目采销售出租行营等种形式测算方便报告项目营估算时公建项目销售方法考虑
公建项目中部分非营性物业物业理办公室变电站部分收益较少物业投入定营费幼园学公建项目营收入仅考虑车库销售收入目项目报告中均未考虑
项目价格定位
根项目周边类物业价格销售情况分析结合项目建筑成竞争手市场需求等方面情况项目作价格定位：
层住宅 1800元 m 2
高层住宅 2300元 m 2
车库 4万元
二项目销售计划
根报告项目营策略实施进度安排物业供需状况调查物业设计水准确定湖花园项目销售计划表
三项目销售收入估算
前文确定项目销售价位述物业销售预期计划测算该项目销售收入情况表—5
四项目营成结算：
项目营成包括：建造成销售成销售税金财务费
中：
① 建造成（年销售收入项目营总收入）×总建筑投资
述公式仅似计算
②销售成含广告费员工资办公费等销售收入25计取
③销售税金包括营业税城乡建设维护税教育费附加中营业税取销售收入5城乡建设维护税取营业税7教育费附加取营业税2三者合计销售收入545
④财务费项目开发营期间利息支出
项目营成项估算见表—6
五项目利润估算
根湖花园项目投资安排筹资方式建设进度销售情况项目利润计算表
六项目现金流量财务净现值财务部收益率
1 项目全部资金现金流量表（表—7）
2财务净现值（FNPV）财务部收益率（FIRR）
根表8计算出全部投资财务净现值财务部收益率
中：
财务净现值（FNPV）362011万元
财务部收益率（FIRR）271
述计算知项目财务净现值（FNPV）>0表明项目利润率超基准贴现率具财务济行性项目财务部收益率（FIRR）271>0水较高表明项目具盈利力
第九章 项目开发营风险分析
章拟湖花园项目进行盈亏衡分析敏感性分析测度开发营风险然项目运作中风险进行定性研究提出相应策
项目盈亏衡分析
项目盈亏衡分析包括项目营收入保点项目营成点分析
1项目营收入保点分析
项目营成 144674（1545）1530132（万元）保点15301322515526083
销售收入达预测收入6083时项目处盈亏衡状态
2项目营成保点
项目保开发营成251552万元保点25155214467417386
项目开发营成达预测成17386项目处盈亏衡状态实际项目盈亏衡点开发营阶段计算期均状态计算结果
二项目敏感性分析
项目敏感性分析针项目总投资项目营业收入两项素进行
1项目总投资
项目占较开发周期较长间会出现种预期变化项目总投资额会发生变化估计变动幅度达10果投资额增加10全部资金现金流量表（表9）情况FNPV271780项目然行
2项目销售收入
开发营程中销售收入预测建立项目未前景分析预测基础然项目前景乐观毕竟变数销售环节细失误市场需求细微变化等素影响项目销售价位项目销售收入产生利影响价格定位时相较低销售收入降幅度会太果降幅度10全部投资现金流量表(表10)情况财务净现值降273279万元值零项目然行
项目敏感性分析图（示意）
FNPV（万元）
362011
销售收入 总投资
273279
271780
30 20 10 0 10 20 30 参量
三项目开发营风险策分析
房产开发营风险般包括宏观济政治风险政策风险市场风险资金运作风险企业风险等根报告关项目开发营环境分析项目定位项目技术济分析出项目具较强抗风险力确定性素带风险
1市场风险
项目住宅区定位中等档次面目标顾客居民数例较中等偏高收入阶层求区仅仅满足基居住需求具较高居住题体现关怀尊重现代居住社区项目公司带两方面求方面项目设计中精雕细刻未开发产品符合目标顾客求方面广市场顾客面前展现出物业众魅力优势
产品供需求应该保持相衡否会受市场惩罚房产市场产品定位方面考虑湖花园区位档次物业供量较竞争手相较面方面武汉市居民住房消费意湖区相潜居民湖花园档次物业需求量较面项目须档差异变化中体现性谋求市场着湖区发展项设施兴建促进项目区周边环境改善促目标顾客量增加密切注意目标顾客群变化踪调查作出应变
2项目资风险
项目筹资计划中绝部分资金通销售收入实现期销售收入期项目投资果计划实现整项目较困难反果超额完成计划促整项目利完成
鉴述原首期项目建设程中区配套设施建设步进行购房者项目足够信心时首期项目预售中适加营销费重发动销售宣传强力攻势
3企业风险
企业风险包括营善销售力理水低等方面项目公司项目目标市场选择产品定位选择资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策否足够理解达成识具体实施环节中否准确位显十分重
项目成收入敏感性分析情况项目成素更敏感项目开发营中认真做项目成控制工作时加强销售宣传力度相关工作确保预期目标实现
第十章 结建议
项目拥较投资环境机遇
国民济持续稳定发展住房制度改革深入武汉市良房产市场环境政府项目公司开发项目鼎力支持居民改善居住条件期购买力水等等基方面项目提供较投资环境机遇
二项目济具较强行性
项目总建筑面积：1172万方米
项目总投资：1559485万元
项目财务净现值362011万元
项目财务部收益率271
述济指标根目前市场形势预期目标利润估算结果
三项目具突出优势
►湖花园潜需求量
►住宅区定位属中等档次供需圈具广泛目标客户
►项目公司资金优势
►项目较周边环境（包括然文交通等环境）
►项目处块发展前景较（建湖道幸福道）
四项目开发营风险较
项目属面积规模开发拆迁负担土开发权取费相较低开发运作程中享受政府提供诸优惠政策实施中辅全程科学决策控制应稳获预期投资收益
五项目实施难点
项目实施难点：
1项目规模较时间较紧开发程中方面工作协调难度
2项目定位题定难度设计工作完成定位相应确定实施程中需根具体情况断完善
3房产行业竞争激烈项目公司需建立支高素质营销队伍采取全权委托中介代理销售方式
六强化项目进程中投资质量进度控制注重发生利条件变化素预测防范策保证项目期完成
1 严格执行设计标准积极推广标准设计
2 时工程进度进行偏差分析调整续工作
3 工程质量保证标准工程阶段进行工程质量理
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