新华苑二期产项目计划立项行性研究报告
计划立项行性研究报告目录
项目总
1．1 项目背景
1．1．1 项目名称
1．1．2 开发公司
1．1．3 承担行性研究工作单位
1 1 4 研究工作
1 1 5 项目建设容
1．2 行性研究结
1．2．1 市场预测
1．2．2 项目建设进度
1．2．3 投资估算资金筹措
1．2．4 项目综合评价结
二 二 项目投资环境市场研究
2．1 市场宏观背景
2．1．1 全国投资环境
2．1．2 深圳市投资宏观背景
2．1．3区域发展前景预测
2．1．4 宏观市场项目发展鉴
2．2 区域市场分析
2．2．1 区域市场界定
2．2．2 供分析
2．2．3需求分析
2．2．4 典型物业调查
2．2．5 市场分析关结
三 三 项目分析评价
3．1 块解析
3．1．1 交通条件
3．1．2 形势
3．1．3 规划限制条件
3．2 项目SWOT分析
3．3 项目评价
四 四 市场定位项目评估
4．1 项目定位
4．2 方案评估意见
五 五 项目开发建设进度安排
5．1 关工程计划说明
5．2 施工横道图
六 六 投资估算资金筹措
6．1 项目总投资估算
6．2 资金筹措
七 七 销售营收入测定
7．1 类物业销售收放估算
7．2 销售利润
八 八 财务敏感性分析
8．1 赢利力分析
8．2 社会效益影响分析
九 九 行性研究结建议
9．1 拟建方案结性意见
9．2 项目风险防范建议
项目总
11 项目背景
111 项目名称
项目位深圳市宝安区龙华镇北东环二路南龙华国土西新华中学块编号A820041项目期已二OOO年成功开发建设现进行二期开发项目名称新华苑(二期)
112 开发公司
新华苑(二期)深圳市源发实业限公司全资独立开发源发实业限公司家重合守信单位已独立合作开发乐景花园源发厦源胜厦龙胜厦新华苑期等项目丰富产项目开发验较强资金实力
113 承担行性研究单位
项目规模较总投资额足3000万元源发实业限公司策划部担该项目行性研究
源发实业限公司尚十万方米商住面积开发加强公司建设现已组建完善支专业房产市场研究开发理队伍
114 研究工作
项目性行研究：深圳市特龙华房产现状深圳市工程造价信息项目块价值
115 项目建设容
新华苑(二期)占面积838480米规定计容积率面积2934443米容积率35中住宅2794518米商业139925米
12 行性研究结
121 市场预测结
目前龙华房产市场价格情况住宅售价3300元4000元M ² 层街商铺售价10000元15000元M ²根项目段优势周边环境优势项目住宅售价达3500元M ²街铺面售价达10000元M ²保守估计项目利润达_1489万元
况着铁四号线动工龙华产市场掀起轮热潮许售项目销售速度应深圳市均水房价增幅全市均水
总项目风险极利润观前景
122 项目建设速度
项目已二OO三年开始进行市场研究方案设计年工作现已基完成方案工作
计划项目二OO四年七月动工二OO五年十二月份通竣工验收全部实现销售
123 投资估算资金筹措
项目建设资金完全开发商源发实业限公司资金
124 项目综合评价
新华苑(二期)身具处龙华中心广场段优势景观优势处龙华升值潜力热点片区市场加项目准确市场定位优秀方案设计说短快精品项目风险极利润观前景乐观
二 二 项目投资环境市场研究
21 市场宏观背景
211 全国投资环境
宏观济环境状况
2003年中国济运行形势亚洲金融危机年仅数出现高速增长更需注意济运行中出现四较突出亮点：
第亮点宏观济增长速度加快时微观企业济效益明显提高民间投资幅度低国家投资局面改观值注意微观层面增长行政干预年国企脱困时实施债转股划账降低利率等手段利润增长实实
第二亮点通货紧缩趋势基结束1998年～2002年5年时间里4年物价指数低国家制定扩需政策实施积极财政政策解决通货紧缩问题2003年生产制造价格指数消费价格指数双双终出现升应该说物价指数出现升原济增长需求动力开始增长市场活力逐渐增长
第三亮点消费结构升级产业结构调整初见成效中国出现新济增长点2000年前开始汽车业钢铁业石化行业数码产品通信旅游餐饮服务等行业成国民济新济增长点
目前掌握数轮济回升市场需求基础行业增长持续未中国均GDP达3000美元（海已超5000美元）中产阶级断扩形成竞争力
第四亮点保持国际收支双差民币汇率稳定说明国金融系统抗风险力加强
２００３年中国济成功抵御伊拉克战争非典两击进入新轮扩张周期初步预测２００３年国生产总值增长８．６％年提高０．６百分点
２００４年中国济继续保持持续稳定发展呈现十趋势
l l 现实济接潜济增长水ＧＤＰ增长８．５％
l l 社会总供求关系改善物价水幅回升
l l 济增长业带动作增强城乡业增加
l l 外汇储备增长减缓民币汇率基稳定
l l 消费需求明显回升消费结构继续升级
l l 投资增速高位回落市场导型企业投资然活跃
l l 进出口恢复稳增长贸易差减少
l l 税制调整稳步推进积极财政政策功转型
l l 货币政策强化微调预调货币信贷适度增长
l l 坚持全面协调持续发展观项改革深发展
2004年全国房产市场前瞻
济繁荣带动房市稳增长
国家统计局统计2003 年国国生产总值１１ ６６４亿元价格计算年增长９．１％ １９
９７年增长快年份季度统计年季度ＧＤＰ 增长９．９％ 二季度增长６．７％ 三季度原先发布９．１％ 修订增长９．６％ 四季度增长９． ９％表明连续6 年扩张性宏观济政策济增长起促进作1997 年亚洲金融危机爆发 直困扰国通货紧缩压力问题进步缓解国连续6 年扩张性财政政策取良成效居民消费价格指数变动2003 年转负正2004 年居民消费价格指数社会零售价格指数转入涨趋势
中国济成长机制力显著增强国民济运行正处新轮周期升期政策环境利济发展时外部环境改善世界济走出低谷等素促进2004 年国民济进步繁荣
2003 年房产市场成促进国民济发展巨力量时高速发展国民济断提高居民收入水居民改善居住条件巨需求潜必然成支撑房产市场稳发展基础力量 2004 年国扩消费作扩需着力点 作国年消费增长点住房消费2004 年继续升温
房产投资增长速度趋稳
2003 年国房产业1998 年投资增幅快年连续5 年年均增长20基础2003 年前11 月国房产开发投资额达8285 亿元增长325 国家发改委国家统局公布数2003 年中国房屋销售价格年涨48
2003 年海房价涨幅超20成全国增长速度快城市2004 年海房产市场发展市场出现种预测海市已土供应房产交易制度交易方式供应结构等方面采取等措施抑制房产价格快增长
导致国房产投资增速快原包括：扩张性财政政策导致国民济总投资高增长影响房产市场居民住房需求升方政府土供放宽房产业高利润率吸引量资金涌入造成房产投资长期保持高速增长成总投资需求增长重组成部分
改革开放国出现三次济热1984 年1985 年1988 年1989 年1993 年1994 年济热 三次济热投资高增长造成果现种投资趋势进步升话会次引发济热
针种危险2003 年政府出台系列针房产市场政策2004 年济政策环境保持稳政府逐步加快土市场房产金融市场房产市场制度建设适应济发展需国家统计局预测2004 年第季度房产业企业景气略回调会高年期水年期基持
2004 年政府肯定保持房产市场健康发展时继续采取系列措施通加强土市场建设 压缩房产信贷加快完善房产信息收集系统等抑制部分区增长快房产投资适控制房产市场价格促进房产市场健康发展防止泡沫济产生危害国民济社会安定
房产市场结构发生变化
l l 中低价房逐步成市场体
目前中国房产市场出现部分高档户型住宅空置供老百姓挑选房子少少现状2004 年建设部通房产项目规划土供应等调控手段压缩单位建住房重中国房产市场供应结构进行调控提高国房产市场化程度发展中低价位中户型商品住宅满足更普通百姓购房需求
2004 年建设部继续加济适住房建设力度理满足更普通百姓购房需求建设部住宅房产业司副司长沈建中说：国家中低收入家庭房产市场里面消费体结构调整目标更满足中低收入家庭住房需求说更提供中低价位中户型产品供应市场满足中低收入家庭需求
l l 房产二级市场进步发展
着民收入水提高改善生活质量提高住房品质成消费者新置业观念二手房量入市消费者提供极选择空间2004 年房产二手市场受更消费者推崇置业升级仅提高百姓住房品质实现房产二三级住宅市场联动起极作状况低高梯级消费模式仅活跃整房产市场处生活阶段百姓提供安居佳选择
称级半市场空置房市场政策市场等素幅放量空置房具备价格便宜期房风险投资住价值较高等优势受购房者格外青睐没房住房没住空置房现象效改善空置房量市成促进社会济机制正常运转解决百姓住房问题效途径时证券市场确定性相投资房产收益率稳健性着实投资客着巨吸引力产保值增值功明显投资性置业部分投资
客趋鹜２００４年住房改革制度成效逐渐显露百姓满足居住需求会投资意识引导投资房产着年手商品房投资回报率降二手房价格低段物业配套成熟成重点投资象
l l 商铺成新投资热点
2003 年全国普遍出现商铺投资热潮家外外籍型商家已计划入驻北京 天津商铺投资市场开始启动外投资者逐步增加海市10 月初投资型房产展示交易会黄金段商业房次成关注焦点杭州商铺投资市场走势然活跃深圳更中投资者开始密切关注商铺市场投资着2003 年开发量增长商铺供求关系正趋缓 商铺资源稀缺性开始弱化专未年商铺市场总体状况铺源充足然需求供种供求衡状态会持续段时间三方面需求：国商业企业需求二外资进入中国需求三国投资者需求
目前海商铺均回报率达8％10％ 均回报率维持较高水商铺供应量持续增长相关统计显示未3 年中海新增商铺面积达700 万方米整房产市场已形成梯级型消费市场商铺种投资工具部分商铺会越越升值商铺抗跌性抗波动性优住宅房商铺投资趋势加强
方面商铺结构业态现提出越越特殊求程度求发展商总体布局进行详细证规划阶段趋理性
然商业产发展速度应城市区域商业发展相协调目前中国中城市商业发展失衡趋势普遍缺乏消费力商铺市场快速发展带较市场风险中城市商业产开发应持谨慎态度
l l 房产金融市场进步元化改革
2003 年出台系列政策房产金融途径单弊端受广泛质疑房产金融市场中银行占例银行身房产业国民济存极安全隐患
房产开发属资金密集型产业成熟房产业中开发商资金源银行贷款市发行股票通债券动产基金互助会等形式行筹资国产业软肋资金途径单化
2003 年国房产金融市场开始元化改革房纷纷拓展融资渠道受前种素影响采信托产品形式2003 年年末全国出现房产信托热信托产品先天定局限性受严格政策限制完全满足房产金融市场创新需
年股市转暖利率市场化改革断推进金融背景出价效应投资参金融产品收益率时信托产品收益预期必然会提高进拉升房产项目投资财务成部分资金会股市投资收益预期提高情况进入证券市场分散房产投资
2004 年 国房产金融市场进步进行元化改革 国3 月房产信托基金数量增幅达500房产市公司普遍提出正进行规模融资方面央行存款准备金调社会资金收紧建立现代金融企业发展样化金融机构发展机构投资者债券市场尤资产证券化利率市场化等等手段措施改变现刀切式金融监制度样房产金融行业提出时代求
212 深圳市投资宏观背景
宏观面持续
2003年GDP286051亿元年增长173
固定资产投资94649亿元年增长201
规模工业总产值507377亿元年增长291
2003年深圳济继续保持快速增长市生产总值(GDP)达286051亿元年增长173完成固定资产投资94649亿元年增长201规模工业总产值达507377亿元年增长291
济持续快速增长影响2003年深圳房产业继续保持健康发展房产投资2002年高速增长已开始呈现增速回落房产市场总体呈现：供求总量基均衡供求结构基合理房产价格基稳运行特征级房产市场景气程度高需求持续旺盛总体2003年深圳房产市场呈现健康稳理性发展局面
213 深圳市房产市场状况
2003年深圳房产市场历非常年年初SARS风潮二十四时通关年中CEPA签署国务院18号文发年末宝安龙岗城市化提速加快国际化城市建设等等利利素均定程度年度房产市场定影响
整体外部素深圳房产市场影响显著年度房产市场需求持续旺盛引导保持着快速稳理性发展供求总量基均衡供求结构基合理房产价格基稳
房产市场需求持续旺盛需求增长势头趋稳住宅商铺需求持续增长
根市规划国土资源局网备案预售合资料显示2003年市商品房销售面积86846万方米年79170万方米相增加97市场需求持续旺盛增长势头已年23高增长回复1998年均水房产市场需求增长势头已开始趋稳
销售商品房类型2003年市住宅销售面积80656万方米2002年期增加1134住宅销售面积占商品房销售总面积93办公楼销售面积1573万方米2002年减少1232办公楼销售面积占商品房销售总面积
1商铺销售面积4399万方米占商品房销售总面积112002年期减少511
2003年月份住宅销售情况住宅需求持续旺盛销售面积持续增长年市住宅市场直保持着 二季稳六九月飘红年末劲涨销售规律2003年9月1日国务院发关促进房产市场持续健康发展通知（国发200318号）房产行业消费者信心明显增强促进年末房产市场快速发展全年住宅销售保持较高增长
根1998年销售统计非住宅物业中写字楼销售总体呈现98年均水表明买卖需求非宏观素利出现较变化极写字楼做部分出售外数写字楼继续呈现租售重局面商铺物业年减少保持着年销售规模实际销售量高1998～2001均销售水两倍表明商铺物业买卖需求继续旺盛
图1 2003年月份住宅销售面积图（单位：方米）
住宅新增供明显降住宅市场整体呈现供求局面
2003年市商品房批准预售面积85435万方米年期降1927中住宅批准预售面积69442万方米年期降2777供降幅度较
总体刚刚2003年深圳房产市场供求关系调整年针2002年商品房供增长快趋势政府加房产市场调控力度尤土市场宏观调控取显著效果
2003年政府采取特区停止新批房产继续控制全年房产供应（100公顷）存量土纳入计划取消特区外购房入户启动房产预警系统等等调控手段
着系列房产调控措施出台商品房供增长快势头年初遏制房产供效控制直接引年度房产市场稳发展
供求2003年住宅批准预售面积住宅销售面积少11214万方米新增供求086：1求略供
2002年全年住宅批准预售面积住宅销售面积2002年新增商品住宅尚206万方米未销售2003年市场供求状况利消化前年剩商品住宅房产市场总量更加趋衡
区域住宅新增供求南山区盐田区新增供需求龙岗区福田区罗湖区宝安区均新增供需求尤龙岗区福田区新增供求分达058：1066：1两区新增住宅供应求现象较突出极利消化2002年存量
表1 2003年区住宅供求关系分析
批准预售面积（万m2）
例（）
实际销售面积
（万m2）
例
（）
新增供求
罗湖区
7128
1027
9149
1134
078：1
福田区
11147
1605
16860
2090
066：1
南山区
27093
3902
21593
2677
125：1
盐田区
2283
329
2023
251
113：1
宝安区
13263
1910
16312
2022
081：1
龙岗区
8528
1228
14720
1825
058：1
合 计
69442
1000
80656
1000
086：1
南山宝安龙岗区住宅销售面积占例升较房产市场热点西移特区外转移趋势十分明显
区住宅销售宝安南山福田龙岗四区住宅销售面积分占全市住宅销售总面积20272118南山区住宅销售面积然稳居首位
2002年2003年区住宅成交面积占例2003年南山区宝安区龙岗区占例较增长房产市场热点西移特区外转移趋势十分明显
着特区日益减少西部通道铁线开通宝安龙岗两区全面城市化启动种发展趋势会越越明显
图2 2002年2003年区域住宅成交面积占例图（外圈2002年数）
区住宅价格均定涨总体价格水继续保持稳
价格2003年建筑面积计算住宅销售均价方米5680元方米2002年相涨255
区住宅销售价格2003年区住宅价格均涨2003年福田区罗湖区南山区住宅均价8211元m27746元 m26282元 m2分2002年涨6516143特区外宝安龙岗两区住宅价格分3768元 m23487元 m2分2002年涨23323然区价格涨特区外住宅价格较低交易量占例价格增长幅度导致全市房产总体价格水涨幅度
年特区罗湖区福田区土资源日益减少房产开发基土供应求导致2003年两区住宅价格较幅度涨
两年供应房产开发绝部分集中特区外年房产市场热点必继续特区外转移着特区外住宅销售面积占重加全市房产市场均价格保持稳定
目前特区商品住宅价格基高特区外倍区域住宅价格差距较着深圳基础设施断完善通关进步便利铁开通等特区外差逐渐减少房产市场价格差距逐渐减
住宅市场继续三房二房四房力居民居住水断提高
销售住宅户型三房二房四房继续住宅市场力户型占住宅市场交易总量八成中三房住宅销售面积占住宅销售总面积42二房住宅占住宅销售总面积例23四房住宅占住宅销售总面积17力户型价格三房住宅均价方米5006元成套住宅中低二房住宅次达5340元四房住宅均价达6464元总体力户型价格年涨25左右
2003年2002年销售住宅户型结构 2003年销售住宅中四房重略增加三房重稍减少表明购房者消费水居住水定程度提高
图3 2003年2002年销售住宅户型结构（图2002年数）
住宅销售价格分布基保持稳定价格结构基合理新增住宅销售价格梯度分布具特点：
单价4000元住宅均价3208元占住宅销售总面积29
单价4000～6000元住宅均价5029元占住宅销售总面积30
单价6000～8000元住宅均价6917元占住宅销售总面积22
单价8000～10000元住宅均价8846元占住宅销售总面积13
单价10000元住宅均价12219元占住宅销售总面积6
述数2003年住宅价格分布结构2002年具定差距8000元中低价位住宅占总交易量例2002年降5百分点8000元高价位住宅升5百分点产生种情况原年特区区域高价位住宅热销关总体低价位中等价位住宅占绝数住宅价格结构基合理够满足层次消费需求
图4 2003年2002年住宅销售价格分布结构（图2002年数）
213 区域发展前景预测
龙华镇位深圳市北部毗邻福田区全镇面积98万方公里
龙华作深圳市花园超前眼光高起点高标准进行全面规划全镇城区面积52方公里已开发25方公里功齐全配套合理获广东 省规划先进镇称号
龙华省市区分定位广东省首批中心镇深圳市五次中心深圳卫星城第站深圳物流园区年龙华撤镇改街道办事处次揭开龙华发展历史篇章
龙华项济指标年均列宝安镇前列均收入幅增长
龙华交通四通八达已发展成连接特区外 珠三角区黄金走廊现龙华皇岗口岸仅需十五分钟铁四号线启动更缩短龙华市区时间距离龙华真正成深圳花园
龙华文教卫生较基础全镇已中学两学20幼园19龙华中心学民治学分省级学校市级学校龙华医院龙华民医院具先进医疗设备医疗水准
市政府龙华镇中心区侧1938方公里土规划中心区备住宅基龙华中心区已血肉相连铁四号线进入实质阶段龙华城区面目更清晰相中心区约800元M ²住宅价格龙华仅米3000元住宅价格显然较升空间众房产商争相屯兵龙华诱
214 宠观市场项目发展鉴
年全国房产市场发展迅猛否存泡沫否热争已进行两年然房产投资稳步加房价稳步升杭州温州等城市房产热度偏高外全国房产市场说健康良性发国家房产信贷严控正防止泡沫力手段项目健康市场环境中开发
深圳市房产市场相全国更健康市场化程度更成熟更理性两年豪宅拼海湾决战户型塞车似刀光剑影全安全着陆说明关键适合做什样产品产品针种目标市场种重市场研究重产品创新科学态度项目发值鉴财富
22区域市场分析
221 区域市场界定：
项目属龙华片区市场致龙华街道办事处辖区范围致
目标客户群龙华街道辖区口福田区体首次置业者龙华街道办周边城镇口组成
222 供分析：
龙华商品房开发量宝安区算销售额销量直排前列
发展形式言龙华片区前深圳市较活跃发展前景片区：二线关扩建域优势享深圳市新中心区优质配套（六市政工程）成新中心区花园居住区铁四号线开通龙华镇深圳市全国卫星镇良生态环境交通市政配套加配备龙华发展天天表现外资台资港资中资型企业进驻
房产方面明显年半年止已100万㎡土名牌发展商成功圈走（城建圈40万㎡泰华圈13万㎡金圈26万㎡龙华济发展公司圈18万㎡）加万科深圳物业集团海凯城集团等型房产开发商现土发展量龙华未楼市定会深圳市继福田区热点区域
现状言梅林关外万科四季花城风日丽丰泽湖山庄锦绣江南花园美丽365等盘外余项目开发水较粗放前期规划设计环境设计户型设计期营销执行物业理未做规范化更说超前意识方面许项目开发程中未站消费者角度考虑问题社区日常生活配套设施明显足满足区居民日常生活需
龙华片区社区方面商业配套市政设施够方面居民尚未建立片区消费良惯没型商场居民购买件耐品市购买令里中型商家没生意生意淡薄导致里商品房面积未进步放价格相应提高
应该说着龙华区居住口进步增加里商业房需求量会越越价格会逐步稳定提高尤位处新旧商业中心流量密集生活社区交通便捷面积商铺价值会首先挖掘出
龙华片区前深圳市较活跃发展前景片区未会深圳市继福田区热点区域
目前龙华房产开发规划设计营销社区配套尚处初级阶段
着龙华区居住口进步增加里商业房需求量会越越价格会逐步稳定提高
223 需求分析：
龙华开发量宝安镇算销售量直位居前列二OO三年全年销售面积达80万方米
龙华置业者抽样调查中出结：
社区规模需求：51受访者倾居住规模社区46倾中等规模社区3受访者倾规模社区 中型社区数置业者偏
建筑类型需求：受访者中30愿意选择高层物业42偏高层物业15选择层物业13回答谓目前龙华市场层二OO二年开始出现部分高层高层物业调查中显示高层高导
潜需求量市场前景广阔
区配套需求调查显示：龙华置业者中居住环境完善成熟生活配套区两方面求较突出进成影响选择楼盘重素会泳池置业者重视设施商业配套学校交通车受较关注
户型需求置业者二房两厅户型需求占85四房五房房厅单身公寓需求15中受欢迎三房尤三房两厅两卫需求量二房两厅面积需求6575M²三房两厅面积需求85105 M²
价格承受力：价格方面30003500元 M²消费者普遍接受区考虑价建材涨素消费者实惠心理超出1033003800元 M²理性价格区调查客户中95客户选择银行揭付款方式70业希朋代1500元2000元间物业总价希30万元左右
224 典型物业调查
山湖林海
物业名称
山湖林海
位置
梅林关口
发展商
深圳丰泽湖山庄限公司
代理商
海聚仁物业公司
物公司
戴德梁行
承建商
戴德梁行
物收费
层08元
园林规划
详
开盘时间
2002920
入伙时间
20038
楼宇状况
部分封顶
建筑面积
占面积
30万m²
销售阶段
开盘期
户型
面积
套数
例
实率
销售情况分析
2×2×1
7589
161
67
89
认购三房客户
相较房
3×2×2
105118
77
32
身配套
会泳池幼园学超市住户专车
售楼电话
83122888
装修标准
住宅毛坯
折均价
4300
区域配套
该项目处梅林关口周边基完善配套
交通状况
410508302370F2
楼盘卖点突出营销方式
社区
关物业相价格优势
投资客户群
深圳市白领附换房
附工业基科技员理员
楼盘总体评价：山湖林海目前期已基售罄山水盘吸引客户购买素外墙建筑包装拆市场认程度更现价格已涨实该项目许利素位置较偏僻周围环境差二期开发期住户带影响等
惠 宁 阁
物业名称
惠宁阁
位置
梅龙公路民治公路交汇处
发展商
深圳潜龙实业限公司
代理商
售
物公司
深圳潜龙物业理公司
承建商
详
物收费
18
园林规划
详
开盘时间
20024
入伙时间
20033
楼宇状况
封顶
售楼电话
83761533
建筑面积
占面积
销售阶段
中期
折均价
3600
户型
面积
套数
例
实率
销售情况分析
1×1×1
57
20
14
85
房销售70左右两房约65
三房销售理想约30左右
2×2×1
7985
60
42
3×2×2
105114
63
44
身配套
泳池幼园专车
装修标准
住宅毛坯
区域配套
商业：农村信社
教育：民治学星星幼园潜龙幼园
服务：南北药行龙华民医院佳旺超市酒楼
交通状况
410508302F2621620
楼盘卖点
突出营销方式
交通便利
价格优势
成熟社区
投资客户群
关外工薪阶层部分投资客户换房农民
楼盘总体评价：
楼盘定位面工薪阶层低价物业实际价格龙华处高端市场户型面积偏柱位结构合理销售程中出现部分户型面积偏户型滞销楼盘交通极便利位交通干道交叉口日生活质量定影响
风日丽
物业名称
风日丽
位置
民路工业东路交汇处
发展商
深圳市物业工程开发公司
代理商
世联
物公司
深圳市国贸物业理公司
承建商
详
物收费
08
园林规划
详
开盘时间
20034
入伙时间
20049
楼宇状况
脱外墙
售楼电话
28125888
总建筑面积
360000
总占面积
17万米
销售阶段
中期
折均价
3600
户型
面积
套数
例
实率
销售情况分析
2×2×1
6878
172
37
87
三期已销售95左右
3×2×1
8088
42
9
3×2×2
92104
196
42
4×2×2
121126
56
12
身配套
会泳池运动场超市菜市场专车
装修标准
住宅毛坯
区域配套
商业：建行农行农村信社
教育：新华中学英文幼园
服务：万众城龙华民医院百佳超市酒楼
交通状况
410508302370F2
楼盘卖点
突出营销方式
社区成熟配套
独特社区文化
价格优势
交通便利
投资客户群
关外白领工薪阶层原居民公务员龙华工作私企业
楼盘总体评价：
楼盘开启龙华盘外销市场局面引进谐关爱社区文化塑造楼盘形象成功吸引量关置业客户现阶段销售三期丽红苑开盘市场反应良
锦绣江南
物业名称
锦绣江南
位置
民路布龙公路交汇处
发展商
龙华镇济发展总公司
代理商
黑马
物公司
深圳万厦物业理公司
承建商
中外建南方限公司
物收费
08
园林规划
范亚易道
开盘时间
20025
入伙时间
20037
楼宇状况
建封顶
售楼电话
28133333
建筑面积
400000
占面积
21万
销售阶段
中期
折均价
3500
户型
面积
套数
例
实率
销售情况分析
2×2×1
6881
252
68
88
期已销售完毕三房较销
3×2×1
8188
66
17
3×2×2
100129
54
11
4×2×2
127128
18
4
身配套
会幼园学泳池运动场商业步行街专车
装修标准
住宅毛坯
区域配套
商业：建行农行农村信社
教育：新华中学英文幼园
服务：万众城
交通状况
直达公交车
楼盘卖点
突出营销方式
社区成熟配套
江南情怀民族居住文化
品牌物
户型
投资客户群
关外白领工薪阶层原居民公务员龙华工作私企业
楼盘总体评价：
楼盘现阶段堪称龙华楼王园林规划建筑设计等方面龙华位前列户户南隐梁隐柱设计受市场认追捧尤开盘伊始富江南民族传统形象系列推广活动（请鲁豫持开盘典礼行车赛等）极特色销售速度较快
嘉逸花园
物业名称
嘉逸花园
位置
东环二路建设路交汇处
发展商
龙华济发展限公司
代理商
泛亚
物公司
万厦
承建商
详
物收费
08
园林规划
详
开盘时间
20026
入伙时间
200212
楼宇状况
现楼
售楼电话
28119888
建筑面积
10942
总占面积
销售阶段
中期
折均价
2900
户型
面积
套数
例
实率
销售情况分析
2×2×1
7579
84
45
87
销售75
3×2×1
8289
21
11
3×2×2
98106
70
37
4×2×2
141
14
7
身配套
装修标准
住宅毛坯
区域配套
商业：建行农行工行
教育：新华中学三联学松学中心学金桥幼园
服务：佳华龙华民医院百佳超市酒楼华富市场
交通状况
370302315508410
楼盘卖点
突出营销方式
名校
广场物业
成熟段成熟配套
投资客户群
原居民公务员工薪阶层
楼盘总体评价：
项目新华中学名校概念楼盘包装造势方面基作较位现阶段销售状况良期开盘绿茵华庭低价入世销售产生定压力
绿茵华庭
物业名称
绿茵华庭
位置
龙观道东环二路交汇处
发展商
龙华济发展公司
代理商
售
物公司
万厦
承建商
详
物收费
08
园林规划
详
开盘时间
200298
入伙时间
20021231
楼宇状况
现楼
售楼电话
27749111
建筑面积
9611
总占面积
销售阶段
中期
折均价
2400
户型
面积
套数
例
实率
销售情况分析
2×2×1
6881
108
53
89
销售60左右
3×2×1
8586
36
18
3×2×2
9198
60
29
身配套
装修标准
提供装修套餐
区域配套
商业：建行农行工行
教育：新华中学三联学松学中心学金桥幼园
服务：佳华龙华民医院百佳超市酒楼华富市场
交通状况
370302315508312410616620
楼盘卖点
突出营销方式
行政中心区
高实率低容积率
交通便捷
成熟段成熟配套
升值概念
投资客户群
工薪阶层龙华工作年轻白领阶层
楼盘总体评价：
项目理位置优越交通便利低价位入市力求吸引周边农民房中居住白领注意力定位非常明确楼梯包装相关宣传加强
225 市场分析关结
全国房产市场加调控力度基健康发展成火爆热门行业
深圳房产市场成熟度理性度均领先全国产投资安全性
龙华房产市场正逐渐入盘时代继风日丽锦绣江南花园美丽365花园迅速崛起深圳市产商纷纷介入盘成龙华房产市场中统治者盘重阵白领基格局已隐约见
龙华身兼全民置业住宅盘化郊居化重集撤镇建街道办铁扩关高新技术商贸物流等种概念体成深圳全民置业然选
着土减少高层开发已成必然势物业开发类型逐渐高层高层度
目前龙华均价南山低半中心区低三分二价格吸引特区置业群体关键素
高起点高标准规划政府相关政策支持龙华房产物业价格实质性提升时意味着龙华具广阔升值空间
三 三 项目分析评价
31 块解析
311 交通条件
项目紧龙华交通干道东环二路建设路龙华中心广场隔路相 属典型中心广场物业交通十分便捷508路370路302路315路312路410路616路620路等公交巴达项目
312 形势
项目块坦南北两侧均良景观资源侧万方米广场景观侧永久性山丘绿林学校运动场视野开阔满眼翠绿期工程已入住两年项目水电气路等均已通具备良开工条件
313 规划限制条件
项目块较总838480 M²容积率<35覆盖率<35商业面积占计容积率面积超5停车位少总户数50
32 项目SWOT分析
321 项目优势
项目处龙华镇中心腹属龙华新老城镇中间带段优势天独厚
项目紧邻龙华中心广场享市政配套独特景观资源：
项目紧邻东二环路条龙华交通动脉紧邻建设路交通优势明显
项目紧邻新华中学龙华幼园龙华民医院东源肉菜市场等配套完善生活便利
开发商源发实业公司济实力雄厚基银行贷款资金进行项目开发项目成功提供实力保障
开发商早九十年代期获该项目块权价十分低廉降低项目成项目销售中极具竞争优势
322 项目劣势
项目占面积仅8384 M²总建筑面积足3万方米然期工程合区终究较形成社区效应
紧邻东环二路街面较长躁音影响忽视
323 项目机会
龙华撤镇建街道办龙华城市化进程重标志区位位变化必口听增加投资增住房需求旺盛
政府龙华划出19万方公里储备便龙华市区中心区更加血肉相连龙华作深圳花园魅力增
铁四号线实质性进展龙华进步享受现代交通文明空间距离铁变短龙华真正成白领重镇
324 项目威协
龙华广阔市场前景中已吸引诸：金城建物业集团富通等品牌开发商进驻产商发理念理水等优势必然中发展商行业新进入者构成威协
龙华已风日丽丰泽湖山庄锦秀江南美丽365花园等十万米盘带领龙华产进入盘时代品牌楼盘样户型优美园林完善配套中楼盘构成压力
四 四 项目定位项目评估
41 项目定位
市场定位：
龙华 高品质 精致 住宅区
形象定位：
龙华首席景观住宅
目标客定位
区域：龙华区域客户
特征：首次置业住家
42 方案评估意见
新华苑二期项目规划邀标方式深圳市华阳国际建筑设计限公司中标
方案设计引入康住宅区理结合区具体位置形环境交通密度城市文脉生态环境等特点做出特色：
总体布局采排列布局分两排布置南侧排18层北侧排8层充分利南北两侧良然景观区中部然形成中心庭院
北侧排中户型东环二路躁音挡区外保证区宁静
东环二路街层布置成商铺充分利块商业价值
单体设计确保户户均开阔视野功分区明确通风采光良做明厨明卫济合理实率高
建筑立面造型流畅线条优雅丰富造型体量特征简洁色彩景观设计创造缤纷灿烂空间效果形成建筑典雅精致特征
交通组织做车分流商业流住宅流分离
总半年时间反复易稿目前方案应属较理想方案结合项目价特征充分挖掘段价值贴市场符号目标客户需求
五 五 目开发建设进度安排
51 关工程计划说明
新华苑二期筹备工作二OO三年五月份已展开请专业市场策划公司进行充分市场调研项目市场定位物业品质进行深入策划邀请三家甲级设计院进行建筑投标
目前止已充分握住市场获较理想方案
项目计划二OO四年七月份破土动工
二OO四年十二月份达正负零
二OO五年五月份体全面封顶
二OO五年八月基完成体外装
二OO五年十二月末完成道路网 绿化申请竣工验收
52 项目开发横道图
见附件
六 六 投资估算资金筹措
61项目总投资估算
项目计划投资总额29858 万元(含价款)销售面积计算销售建设成1017元M²
中：
前期费 141万元
勘察设计费 676万元
政府规费 1049万元
建筑安装工程费 27453 万元
费 539 万元
6．2资金筹措
发展商源发实业公司已龙华独立合作开发楼盘均资金开发现已积累较强资金实力开发新华苑二期样规模楼盘源发实业已足够现金支持需银行融资渠道筹措资金
七销售营收入测定
7．1 类物业销售收入估算
住宅：售面积27945m²保守起见整体均价3400元 m²计算
27945 m²*3400元 m²95013万元
商业：售面积1399 m²均价10000元 m²计算
1399 m²*10000元 m²1399万元
销售总收入：住宅销售收入+商业销售收入
95013万元+1339万元108403万元
7．2 销售利润
项目总销售额108403万元
土成楼面价1300元米计算48347万元
前期费建安费29858万元
销售成销售额6计算6876万元
项目销售利润23322万元
1084038508123322万元
扣营业税5542万元
扣合印花税 城建维护税产权转登记费035：379万元
项目税前利润17523万元
扣税额152628万元
项目税纯利润预计14895万元
八财务敏感性分析
8．1 敏感性分析
8．2 社会效益影响分析
项目处龙华中心广场南侧市政广场景观影响成功开发新华苑项目成中心广场相益彰道城市风景线
龙华房产开发尚处起步发展阶段早期层住宅兵营排列农民房形象特区建筑尚定差路项目成功开发力争造成精品楼盘成龙华居性典范
开发商源发实业尚三块储备建面积30万方米项目成功开发源发实业专业房产开发运作步新台阶续项目开发提供成功验
九行性研究结
9．1项目风险防范
项目较低价成加科学市场调研精心方案设计良市场环境说风险极安全度高项目
项目风险建筑工程面项目转化成济效益社会效益工程环节项目说关重建议**部加强工程理引进建立科学施工理流程外部聘请专业务实监理队伍确保项目优质高效工程形象
附 表
项目工程进度览表
项目投资计划估算表
新 华 苑 二期 工 程 进 度 览
2004年4月
2004年7月
2004年12月
2005年5月
2005年8月
2005年12月
质勘探
1进场准备
2野外作业
3业资料整理
二桩基施工
1设计院提供施工图
2桩基施工单位确定
3桩基队伍员设备进场时搭建
4施工准备放线
5桩施工
三桩基检测
1检测单位确定
2检测单位进场设备位
3现场检测作业
4提交检测报告
四体工程施工封顶
1体施工单位确定
2体单位员设备进场时搭建
3已工程检测
4体结构施工封顶
五室砌体抹灰水电安装装饰施工
1砌体抹灰水电安装
2外墙室装饰装修
3外架拆
六室外网区绿化
1室外排水强弱电施工单位确定
2述施工单位进场
3施工前准备
4室外网施工
5区道路施工
6区园林绿化
七调试验收
新华苑(二期)项目开发成估算表
分类
序号
投资分项名称
数量
单位
总价(万元)
备注
前期费
1
块价款
建设面积8384M²容积率35源发实早取土证
2
施工水电设施费
次性
–—
800
施工电设施6万元水设施2万元
3
界桩点测量放点费
三次
–—
200
深圳市规划国土资源局宝安分局籍测绘中队
4
重新绘制宗图费
次性
010
5
施工现场整费
次性
100
行组织施工
6
施工现场围墙费
次性
300
行组织施工
7
计
1410
勘察设计费
8
质钻探勘察费
29344
5元M²
1467
专业质勘察单位
9
方案初步设计施工图环境绿化设计
29344
15元M²
4401
含土建设备 防燃气设计
10
室外电源点设计费
次性
–—
100
深圳供电局规划设计研究院
11
效果图模型图
次性
–—
500
专业设计制作单位
12
计
6761
应缴政府部门规定
13
施工图审查费
29344
800
规划国土资源局宝安分局指定设计审查单位
14
消防报建(设施费)
三次
–—
取消
深圳市公安消防局
15
线查询费
次性
02元M²
150
深圳市城档案馆
16
总包合鉴证费
次性
–—
05
深圳市工商行政理局宝安分局
17
工程造价审核费
2‰
32
深圳市宝安区造价站(二次)
18
工程造价咨询服务费
2‰
32
深圳市专业工程造价咨询公司(二次)
19
房产协会网费
二年
096
深圳市房产协会
20
建设工程交易费
122‰
198
深圳市建设工程交易中心
21
投资许证费
次性
005
深圳市宝安区计划统计局
22
土费
8384M²X2元X2年
419
深圳市规划国寺资源局宝安分局
23
建筑灰线复测费
次性
–—
050
宝安分局籍测绘中队
24
预售竣工查丈费
16元M²
939
深圳市籍测绘队
25
白蚁防治费
25元M²
734
专业防治施工单位
26
墙体改造保证金
5元M²
1467
深圳市宝安区建设局
27
燃气工程质监费
100万
2
200
深圳市工程质量监督总站
28
燃气工程监理费
100万
3
300
深圳市燃气工程建设监理限公司
29
工程建设监理费
17606
15
264
专业工程建设监理单位(含装修费)
30
工程质量监理费
17606
1‰
176
深圳市宝安区工程质量监督站
31
施工安全监理费
17606
1‰
176
深圳市宝安区施工安全监督站
32
计
1049
分类
序号
投资分项名称
数量
单位
(元米)
总价(万元)
备注
建筑安装工程费
33
土方挖掘外运费
25000M³
12
3000
专业土方挖运施工单位
34
基坑护坡工程
1500 M²
120
1800
专业基坑支护施工单位
35
桩基工程建设费
37190 M²
400
1487
工控孔桩施工单位
36
室土建工程费
6735 M²
500
33675
37
防工程设施费
1110 M²
80
88
专业防设施施工单位
38
室水电工程费
6735 M²
50
3367
参2004年第2期深圳建设工程价格信息
39
面土建工程费
29344
600
176064
40
面水电工程费
29344
30
8803
41
消防工程建设费
29344
20
5868
42
电话通讯建设费
29344
5
147
43
电梯工程建设费
29344 M²
70
20540
参2004年第2期深圳建设工程(价格)信息
44
智化工程建设费
29344 M²
10
2934
45
变配电建设费
29344 M²
20
5868
46
250KVA发电机组
29344 M²
10
2934
47
环保工程建设费
29344 M²
1
293
48
宽频网络建设费
免费
中国电信深电话限公司
49
计
27453
50
综合理费
26953万
2
539
建安工程总投资基数
51
计
539
*
52
建设成费总计
298581
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计划立项行性研究报告目录
项目总
1．1 项目背景
1．1．1 项目名称
1．1．2 开发公司
1．1．3 承担行性研究工作单位
1 1 4 研究工作
1 1 5 项目建设容
1．2 行性研究结
1．2．1 市场预测
1．2．2 项目建设进度
1．2．3 投资估算资金筹措
1．2．4 项目综合评价结
二 二 项目投资环境市场研究
2．1 市场宏观背景
2．1．1 全国投资环境
2．1．2 深圳市投资宏观背景
2．1．3区域发展前景预测
2．1．4 宏观市场项目发展鉴
2．2 区域市场分析
2．2．1 区域市场界定
2．2．2 供分析
2．2．3需求分析
2．2．4 典型物业调查
2．2．5 市场分析关结
三 三 项目分析评价
3．1 块解析
3．1．1 交通条件
3．1．2 形势
3．1．3 规划限制条件
3．2 项目SWOT分析
3．3 项目评价
四 四 市场定位项目评估
4．1 项目定位
4．2 方案评估意见
五 五 项目开发建设进度安排
5．1 关工程计划说明
5．2 施工横道图
六 六 投资估算资金筹措
6．1 项目总投资估算
6．2 资金筹措
七 七 销售营收入测定
7．1 类物业销售收放估算
7．2 销售利润
八 八 财务敏感性分析
8．1 赢利力分析
8．2 社会效益影响分析
九 九 行性研究结建议
9．1 拟建方案结性意见
9．2 项目风险防范建议
项目总
11 项目背景
111 项目名称
项目位深圳市宝安区龙华镇北东环二路南龙华国土西新华中学块编号A820041项目期已二OOO年成功开发建设现进行二期开发项目名称新华苑(二期)
112 开发公司
新华苑(二期)深圳市源发实业限公司全资独立开发源发实业限公司家重合守信单位已独立合作开发乐景花园源发厦源胜厦龙胜厦新华苑期等项目丰富产项目开发验较强资金实力
113 承担行性研究单位
项目规模较总投资额足3000万元源发实业限公司策划部担该项目行性研究
源发实业限公司尚十万方米商住面积开发加强公司建设现已组建完善支专业房产市场研究开发理队伍
114 研究工作
项目性行研究：深圳市特龙华房产现状深圳市工程造价信息项目块价值
115 项目建设容
新华苑(二期)占面积838480米规定计容积率面积2934443米容积率35中住宅2794518米商业139925米
12 行性研究结
121 市场预测结
目前龙华房产市场价格情况住宅售价3300元4000元M ² 层街商铺售价10000元15000元M ²根项目段优势周边环境优势项目住宅售价达3500元M ²街铺面售价达10000元M ²保守估计项目利润达_1489万元
况着铁四号线动工龙华产市场掀起轮热潮许售项目销售速度应深圳市均水房价增幅全市均水
总项目风险极利润观前景
122 项目建设速度
项目已二OO三年开始进行市场研究方案设计年工作现已基完成方案工作
计划项目二OO四年七月动工二OO五年十二月份通竣工验收全部实现销售
123 投资估算资金筹措
项目建设资金完全开发商源发实业限公司资金
124 项目综合评价
新华苑(二期)身具处龙华中心广场段优势景观优势处龙华升值潜力热点片区市场加项目准确市场定位优秀方案设计说短快精品项目风险极利润观前景乐观
二 二 项目投资环境市场研究
21 市场宏观背景
211 全国投资环境
宏观济环境状况
2003年中国济运行形势亚洲金融危机年仅数出现高速增长更需注意济运行中出现四较突出亮点：
第亮点宏观济增长速度加快时微观企业济效益明显提高民间投资幅度低国家投资局面改观值注意微观层面增长行政干预年国企脱困时实施债转股划账降低利率等手段利润增长实实
第二亮点通货紧缩趋势基结束1998年～2002年5年时间里4年物价指数低国家制定扩需政策实施积极财政政策解决通货紧缩问题2003年生产制造价格指数消费价格指数双双终出现升应该说物价指数出现升原济增长需求动力开始增长市场活力逐渐增长
第三亮点消费结构升级产业结构调整初见成效中国出现新济增长点2000年前开始汽车业钢铁业石化行业数码产品通信旅游餐饮服务等行业成国民济新济增长点
目前掌握数轮济回升市场需求基础行业增长持续未中国均GDP达3000美元（海已超5000美元）中产阶级断扩形成竞争力
第四亮点保持国际收支双差民币汇率稳定说明国金融系统抗风险力加强
２００３年中国济成功抵御伊拉克战争非典两击进入新轮扩张周期初步预测２００３年国生产总值增长８．６％年提高０．６百分点
２００４年中国济继续保持持续稳定发展呈现十趋势
l l 现实济接潜济增长水ＧＤＰ增长８．５％
l l 社会总供求关系改善物价水幅回升
l l 济增长业带动作增强城乡业增加
l l 外汇储备增长减缓民币汇率基稳定
l l 消费需求明显回升消费结构继续升级
l l 投资增速高位回落市场导型企业投资然活跃
l l 进出口恢复稳增长贸易差减少
l l 税制调整稳步推进积极财政政策功转型
l l 货币政策强化微调预调货币信贷适度增长
l l 坚持全面协调持续发展观项改革深发展
2004年全国房产市场前瞻
济繁荣带动房市稳增长
国家统计局统计2003 年国国生产总值１１ ６６４亿元价格计算年增长９．１％ １９
９７年增长快年份季度统计年季度ＧＤＰ 增长９．９％ 二季度增长６．７％ 三季度原先发布９．１％ 修订增长９．６％ 四季度增长９． ９％表明连续6 年扩张性宏观济政策济增长起促进作1997 年亚洲金融危机爆发 直困扰国通货紧缩压力问题进步缓解国连续6 年扩张性财政政策取良成效居民消费价格指数变动2003 年转负正2004 年居民消费价格指数社会零售价格指数转入涨趋势
中国济成长机制力显著增强国民济运行正处新轮周期升期政策环境利济发展时外部环境改善世界济走出低谷等素促进2004 年国民济进步繁荣
2003 年房产市场成促进国民济发展巨力量时高速发展国民济断提高居民收入水居民改善居住条件巨需求潜必然成支撑房产市场稳发展基础力量 2004 年国扩消费作扩需着力点 作国年消费增长点住房消费2004 年继续升温
房产投资增长速度趋稳
2003 年国房产业1998 年投资增幅快年连续5 年年均增长20基础2003 年前11 月国房产开发投资额达8285 亿元增长325 国家发改委国家统局公布数2003 年中国房屋销售价格年涨48
2003 年海房价涨幅超20成全国增长速度快城市2004 年海房产市场发展市场出现种预测海市已土供应房产交易制度交易方式供应结构等方面采取等措施抑制房产价格快增长
导致国房产投资增速快原包括：扩张性财政政策导致国民济总投资高增长影响房产市场居民住房需求升方政府土供放宽房产业高利润率吸引量资金涌入造成房产投资长期保持高速增长成总投资需求增长重组成部分
改革开放国出现三次济热1984 年1985 年1988 年1989 年1993 年1994 年济热 三次济热投资高增长造成果现种投资趋势进步升话会次引发济热
针种危险2003 年政府出台系列针房产市场政策2004 年济政策环境保持稳政府逐步加快土市场房产金融市场房产市场制度建设适应济发展需国家统计局预测2004 年第季度房产业企业景气略回调会高年期水年期基持
2004 年政府肯定保持房产市场健康发展时继续采取系列措施通加强土市场建设 压缩房产信贷加快完善房产信息收集系统等抑制部分区增长快房产投资适控制房产市场价格促进房产市场健康发展防止泡沫济产生危害国民济社会安定
房产市场结构发生变化
l l 中低价房逐步成市场体
目前中国房产市场出现部分高档户型住宅空置供老百姓挑选房子少少现状2004 年建设部通房产项目规划土供应等调控手段压缩单位建住房重中国房产市场供应结构进行调控提高国房产市场化程度发展中低价位中户型商品住宅满足更普通百姓购房需求
2004 年建设部继续加济适住房建设力度理满足更普通百姓购房需求建设部住宅房产业司副司长沈建中说：国家中低收入家庭房产市场里面消费体结构调整目标更满足中低收入家庭住房需求说更提供中低价位中户型产品供应市场满足中低收入家庭需求
l l 房产二级市场进步发展
着民收入水提高改善生活质量提高住房品质成消费者新置业观念二手房量入市消费者提供极选择空间2004 年房产二手市场受更消费者推崇置业升级仅提高百姓住房品质实现房产二三级住宅市场联动起极作状况低高梯级消费模式仅活跃整房产市场处生活阶段百姓提供安居佳选择
称级半市场空置房市场政策市场等素幅放量空置房具备价格便宜期房风险投资住价值较高等优势受购房者格外青睐没房住房没住空置房现象效改善空置房量市成促进社会济机制正常运转解决百姓住房问题效途径时证券市场确定性相投资房产收益率稳健性着实投资客着巨吸引力产保值增值功明显投资性置业部分投资
客趋鹜２００４年住房改革制度成效逐渐显露百姓满足居住需求会投资意识引导投资房产着年手商品房投资回报率降二手房价格低段物业配套成熟成重点投资象
l l 商铺成新投资热点
2003 年全国普遍出现商铺投资热潮家外外籍型商家已计划入驻北京 天津商铺投资市场开始启动外投资者逐步增加海市10 月初投资型房产展示交易会黄金段商业房次成关注焦点杭州商铺投资市场走势然活跃深圳更中投资者开始密切关注商铺市场投资着2003 年开发量增长商铺供求关系正趋缓 商铺资源稀缺性开始弱化专未年商铺市场总体状况铺源充足然需求供种供求衡状态会持续段时间三方面需求：国商业企业需求二外资进入中国需求三国投资者需求
目前海商铺均回报率达8％10％ 均回报率维持较高水商铺供应量持续增长相关统计显示未3 年中海新增商铺面积达700 万方米整房产市场已形成梯级型消费市场商铺种投资工具部分商铺会越越升值商铺抗跌性抗波动性优住宅房商铺投资趋势加强
方面商铺结构业态现提出越越特殊求程度求发展商总体布局进行详细证规划阶段趋理性
然商业产发展速度应城市区域商业发展相协调目前中国中城市商业发展失衡趋势普遍缺乏消费力商铺市场快速发展带较市场风险中城市商业产开发应持谨慎态度
l l 房产金融市场进步元化改革
2003 年出台系列政策房产金融途径单弊端受广泛质疑房产金融市场中银行占例银行身房产业国民济存极安全隐患
房产开发属资金密集型产业成熟房产业中开发商资金源银行贷款市发行股票通债券动产基金互助会等形式行筹资国产业软肋资金途径单化
2003 年国房产金融市场开始元化改革房纷纷拓展融资渠道受前种素影响采信托产品形式2003 年年末全国出现房产信托热信托产品先天定局限性受严格政策限制完全满足房产金融市场创新需
年股市转暖利率市场化改革断推进金融背景出价效应投资参金融产品收益率时信托产品收益预期必然会提高进拉升房产项目投资财务成部分资金会股市投资收益预期提高情况进入证券市场分散房产投资
2004 年 国房产金融市场进步进行元化改革 国3 月房产信托基金数量增幅达500房产市公司普遍提出正进行规模融资方面央行存款准备金调社会资金收紧建立现代金融企业发展样化金融机构发展机构投资者债券市场尤资产证券化利率市场化等等手段措施改变现刀切式金融监制度样房产金融行业提出时代求
212 深圳市投资宏观背景
宏观面持续
2003年GDP286051亿元年增长173
固定资产投资94649亿元年增长201
规模工业总产值507377亿元年增长291
2003年深圳济继续保持快速增长市生产总值(GDP)达286051亿元年增长173完成固定资产投资94649亿元年增长201规模工业总产值达507377亿元年增长291
济持续快速增长影响2003年深圳房产业继续保持健康发展房产投资2002年高速增长已开始呈现增速回落房产市场总体呈现：供求总量基均衡供求结构基合理房产价格基稳运行特征级房产市场景气程度高需求持续旺盛总体2003年深圳房产市场呈现健康稳理性发展局面
213 深圳市房产市场状况
2003年深圳房产市场历非常年年初SARS风潮二十四时通关年中CEPA签署国务院18号文发年末宝安龙岗城市化提速加快国际化城市建设等等利利素均定程度年度房产市场定影响
整体外部素深圳房产市场影响显著年度房产市场需求持续旺盛引导保持着快速稳理性发展供求总量基均衡供求结构基合理房产价格基稳
房产市场需求持续旺盛需求增长势头趋稳住宅商铺需求持续增长
根市规划国土资源局网备案预售合资料显示2003年市商品房销售面积86846万方米年79170万方米相增加97市场需求持续旺盛增长势头已年23高增长回复1998年均水房产市场需求增长势头已开始趋稳
销售商品房类型2003年市住宅销售面积80656万方米2002年期增加1134住宅销售面积占商品房销售总面积93办公楼销售面积1573万方米2002年减少1232办公楼销售面积占商品房销售总面积
1商铺销售面积4399万方米占商品房销售总面积112002年期减少511
2003年月份住宅销售情况住宅需求持续旺盛销售面积持续增长年市住宅市场直保持着 二季稳六九月飘红年末劲涨销售规律2003年9月1日国务院发关促进房产市场持续健康发展通知（国发200318号）房产行业消费者信心明显增强促进年末房产市场快速发展全年住宅销售保持较高增长
根1998年销售统计非住宅物业中写字楼销售总体呈现98年均水表明买卖需求非宏观素利出现较变化极写字楼做部分出售外数写字楼继续呈现租售重局面商铺物业年减少保持着年销售规模实际销售量高1998～2001均销售水两倍表明商铺物业买卖需求继续旺盛
图1 2003年月份住宅销售面积图（单位：方米）
住宅新增供明显降住宅市场整体呈现供求局面
2003年市商品房批准预售面积85435万方米年期降1927中住宅批准预售面积69442万方米年期降2777供降幅度较
总体刚刚2003年深圳房产市场供求关系调整年针2002年商品房供增长快趋势政府加房产市场调控力度尤土市场宏观调控取显著效果
2003年政府采取特区停止新批房产继续控制全年房产供应（100公顷）存量土纳入计划取消特区外购房入户启动房产预警系统等等调控手段
着系列房产调控措施出台商品房供增长快势头年初遏制房产供效控制直接引年度房产市场稳发展
供求2003年住宅批准预售面积住宅销售面积少11214万方米新增供求086：1求略供
2002年全年住宅批准预售面积住宅销售面积2002年新增商品住宅尚206万方米未销售2003年市场供求状况利消化前年剩商品住宅房产市场总量更加趋衡
区域住宅新增供求南山区盐田区新增供需求龙岗区福田区罗湖区宝安区均新增供需求尤龙岗区福田区新增供求分达058：1066：1两区新增住宅供应求现象较突出极利消化2002年存量
表1 2003年区住宅供求关系分析
批准预售面积（万m2）
例（）
实际销售面积
（万m2）
例
（）
新增供求
罗湖区
7128
1027
9149
1134
078：1
福田区
11147
1605
16860
2090
066：1
南山区
27093
3902
21593
2677
125：1
盐田区
2283
329
2023
251
113：1
宝安区
13263
1910
16312
2022
081：1
龙岗区
8528
1228
14720
1825
058：1
合 计
69442
1000
80656
1000
086：1
南山宝安龙岗区住宅销售面积占例升较房产市场热点西移特区外转移趋势十分明显
区住宅销售宝安南山福田龙岗四区住宅销售面积分占全市住宅销售总面积20272118南山区住宅销售面积然稳居首位
2002年2003年区住宅成交面积占例2003年南山区宝安区龙岗区占例较增长房产市场热点西移特区外转移趋势十分明显
着特区日益减少西部通道铁线开通宝安龙岗两区全面城市化启动种发展趋势会越越明显
图2 2002年2003年区域住宅成交面积占例图（外圈2002年数）
区住宅价格均定涨总体价格水继续保持稳
价格2003年建筑面积计算住宅销售均价方米5680元方米2002年相涨255
区住宅销售价格2003年区住宅价格均涨2003年福田区罗湖区南山区住宅均价8211元m27746元 m26282元 m2分2002年涨6516143特区外宝安龙岗两区住宅价格分3768元 m23487元 m2分2002年涨23323然区价格涨特区外住宅价格较低交易量占例价格增长幅度导致全市房产总体价格水涨幅度
年特区罗湖区福田区土资源日益减少房产开发基土供应求导致2003年两区住宅价格较幅度涨
两年供应房产开发绝部分集中特区外年房产市场热点必继续特区外转移着特区外住宅销售面积占重加全市房产市场均价格保持稳定
目前特区商品住宅价格基高特区外倍区域住宅价格差距较着深圳基础设施断完善通关进步便利铁开通等特区外差逐渐减少房产市场价格差距逐渐减
住宅市场继续三房二房四房力居民居住水断提高
销售住宅户型三房二房四房继续住宅市场力户型占住宅市场交易总量八成中三房住宅销售面积占住宅销售总面积42二房住宅占住宅销售总面积例23四房住宅占住宅销售总面积17力户型价格三房住宅均价方米5006元成套住宅中低二房住宅次达5340元四房住宅均价达6464元总体力户型价格年涨25左右
2003年2002年销售住宅户型结构 2003年销售住宅中四房重略增加三房重稍减少表明购房者消费水居住水定程度提高
图3 2003年2002年销售住宅户型结构（图2002年数）
住宅销售价格分布基保持稳定价格结构基合理新增住宅销售价格梯度分布具特点：
单价4000元住宅均价3208元占住宅销售总面积29
单价4000～6000元住宅均价5029元占住宅销售总面积30
单价6000～8000元住宅均价6917元占住宅销售总面积22
单价8000～10000元住宅均价8846元占住宅销售总面积13
单价10000元住宅均价12219元占住宅销售总面积6
述数2003年住宅价格分布结构2002年具定差距8000元中低价位住宅占总交易量例2002年降5百分点8000元高价位住宅升5百分点产生种情况原年特区区域高价位住宅热销关总体低价位中等价位住宅占绝数住宅价格结构基合理够满足层次消费需求
图4 2003年2002年住宅销售价格分布结构（图2002年数）
213 区域发展前景预测
龙华镇位深圳市北部毗邻福田区全镇面积98万方公里
龙华作深圳市花园超前眼光高起点高标准进行全面规划全镇城区面积52方公里已开发25方公里功齐全配套合理获广东 省规划先进镇称号
龙华省市区分定位广东省首批中心镇深圳市五次中心深圳卫星城第站深圳物流园区年龙华撤镇改街道办事处次揭开龙华发展历史篇章
龙华项济指标年均列宝安镇前列均收入幅增长
龙华交通四通八达已发展成连接特区外 珠三角区黄金走廊现龙华皇岗口岸仅需十五分钟铁四号线启动更缩短龙华市区时间距离龙华真正成深圳花园
龙华文教卫生较基础全镇已中学两学20幼园19龙华中心学民治学分省级学校市级学校龙华医院龙华民医院具先进医疗设备医疗水准
市政府龙华镇中心区侧1938方公里土规划中心区备住宅基龙华中心区已血肉相连铁四号线进入实质阶段龙华城区面目更清晰相中心区约800元M ²住宅价格龙华仅米3000元住宅价格显然较升空间众房产商争相屯兵龙华诱
214 宠观市场项目发展鉴
年全国房产市场发展迅猛否存泡沫否热争已进行两年然房产投资稳步加房价稳步升杭州温州等城市房产热度偏高外全国房产市场说健康良性发国家房产信贷严控正防止泡沫力手段项目健康市场环境中开发
深圳市房产市场相全国更健康市场化程度更成熟更理性两年豪宅拼海湾决战户型塞车似刀光剑影全安全着陆说明关键适合做什样产品产品针种目标市场种重市场研究重产品创新科学态度项目发值鉴财富
22区域市场分析
221 区域市场界定：
项目属龙华片区市场致龙华街道办事处辖区范围致
目标客户群龙华街道辖区口福田区体首次置业者龙华街道办周边城镇口组成
222 供分析：
龙华商品房开发量宝安区算销售额销量直排前列
发展形式言龙华片区前深圳市较活跃发展前景片区：二线关扩建域优势享深圳市新中心区优质配套（六市政工程）成新中心区花园居住区铁四号线开通龙华镇深圳市全国卫星镇良生态环境交通市政配套加配备龙华发展天天表现外资台资港资中资型企业进驻
房产方面明显年半年止已100万㎡土名牌发展商成功圈走（城建圈40万㎡泰华圈13万㎡金圈26万㎡龙华济发展公司圈18万㎡）加万科深圳物业集团海凯城集团等型房产开发商现土发展量龙华未楼市定会深圳市继福田区热点区域
现状言梅林关外万科四季花城风日丽丰泽湖山庄锦绣江南花园美丽365等盘外余项目开发水较粗放前期规划设计环境设计户型设计期营销执行物业理未做规范化更说超前意识方面许项目开发程中未站消费者角度考虑问题社区日常生活配套设施明显足满足区居民日常生活需
龙华片区社区方面商业配套市政设施够方面居民尚未建立片区消费良惯没型商场居民购买件耐品市购买令里中型商家没生意生意淡薄导致里商品房面积未进步放价格相应提高
应该说着龙华区居住口进步增加里商业房需求量会越越价格会逐步稳定提高尤位处新旧商业中心流量密集生活社区交通便捷面积商铺价值会首先挖掘出
龙华片区前深圳市较活跃发展前景片区未会深圳市继福田区热点区域
目前龙华房产开发规划设计营销社区配套尚处初级阶段
着龙华区居住口进步增加里商业房需求量会越越价格会逐步稳定提高
223 需求分析：
龙华开发量宝安镇算销售量直位居前列二OO三年全年销售面积达80万方米
龙华置业者抽样调查中出结：
社区规模需求：51受访者倾居住规模社区46倾中等规模社区3受访者倾规模社区 中型社区数置业者偏
建筑类型需求：受访者中30愿意选择高层物业42偏高层物业15选择层物业13回答谓目前龙华市场层二OO二年开始出现部分高层高层物业调查中显示高层高导
潜需求量市场前景广阔
区配套需求调查显示：龙华置业者中居住环境完善成熟生活配套区两方面求较突出进成影响选择楼盘重素会泳池置业者重视设施商业配套学校交通车受较关注
户型需求置业者二房两厅户型需求占85四房五房房厅单身公寓需求15中受欢迎三房尤三房两厅两卫需求量二房两厅面积需求6575M²三房两厅面积需求85105 M²
价格承受力：价格方面30003500元 M²消费者普遍接受区考虑价建材涨素消费者实惠心理超出1033003800元 M²理性价格区调查客户中95客户选择银行揭付款方式70业希朋代1500元2000元间物业总价希30万元左右
224 典型物业调查
山湖林海
物业名称
山湖林海
位置
梅林关口
发展商
深圳丰泽湖山庄限公司
代理商
海聚仁物业公司
物公司
戴德梁行
承建商
戴德梁行
物收费
层08元
园林规划
详
开盘时间
2002920
入伙时间
20038
楼宇状况
部分封顶
建筑面积
占面积
30万m²
销售阶段
开盘期
户型
面积
套数
例
实率
销售情况分析
2×2×1
7589
161
67
89
认购三房客户
相较房
3×2×2
105118
77
32
身配套
会泳池幼园学超市住户专车
售楼电话
83122888
装修标准
住宅毛坯
折均价
4300
区域配套
该项目处梅林关口周边基完善配套
交通状况
410508302370F2
楼盘卖点突出营销方式
社区
关物业相价格优势
投资客户群
深圳市白领附换房
附工业基科技员理员
楼盘总体评价：山湖林海目前期已基售罄山水盘吸引客户购买素外墙建筑包装拆市场认程度更现价格已涨实该项目许利素位置较偏僻周围环境差二期开发期住户带影响等
惠 宁 阁
物业名称
惠宁阁
位置
梅龙公路民治公路交汇处
发展商
深圳潜龙实业限公司
代理商
售
物公司
深圳潜龙物业理公司
承建商
详
物收费
18
园林规划
详
开盘时间
20024
入伙时间
20033
楼宇状况
封顶
售楼电话
83761533
建筑面积
占面积
销售阶段
中期
折均价
3600
户型
面积
套数
例
实率
销售情况分析
1×1×1
57
20
14
85
房销售70左右两房约65
三房销售理想约30左右
2×2×1
7985
60
42
3×2×2
105114
63
44
身配套
泳池幼园专车
装修标准
住宅毛坯
区域配套
商业：农村信社
教育：民治学星星幼园潜龙幼园
服务：南北药行龙华民医院佳旺超市酒楼
交通状况
410508302F2621620
楼盘卖点
突出营销方式
交通便利
价格优势
成熟社区
投资客户群
关外工薪阶层部分投资客户换房农民
楼盘总体评价：
楼盘定位面工薪阶层低价物业实际价格龙华处高端市场户型面积偏柱位结构合理销售程中出现部分户型面积偏户型滞销楼盘交通极便利位交通干道交叉口日生活质量定影响
风日丽
物业名称
风日丽
位置
民路工业东路交汇处
发展商
深圳市物业工程开发公司
代理商
世联
物公司
深圳市国贸物业理公司
承建商
详
物收费
08
园林规划
详
开盘时间
20034
入伙时间
20049
楼宇状况
脱外墙
售楼电话
28125888
总建筑面积
360000
总占面积
17万米
销售阶段
中期
折均价
3600
户型
面积
套数
例
实率
销售情况分析
2×2×1
6878
172
37
87
三期已销售95左右
3×2×1
8088
42
9
3×2×2
92104
196
42
4×2×2
121126
56
12
身配套
会泳池运动场超市菜市场专车
装修标准
住宅毛坯
区域配套
商业：建行农行农村信社
教育：新华中学英文幼园
服务：万众城龙华民医院百佳超市酒楼
交通状况
410508302370F2
楼盘卖点
突出营销方式
社区成熟配套
独特社区文化
价格优势
交通便利
投资客户群
关外白领工薪阶层原居民公务员龙华工作私企业
楼盘总体评价：
楼盘开启龙华盘外销市场局面引进谐关爱社区文化塑造楼盘形象成功吸引量关置业客户现阶段销售三期丽红苑开盘市场反应良
锦绣江南
物业名称
锦绣江南
位置
民路布龙公路交汇处
发展商
龙华镇济发展总公司
代理商
黑马
物公司
深圳万厦物业理公司
承建商
中外建南方限公司
物收费
08
园林规划
范亚易道
开盘时间
20025
入伙时间
20037
楼宇状况
建封顶
售楼电话
28133333
建筑面积
400000
占面积
21万
销售阶段
中期
折均价
3500
户型
面积
套数
例
实率
销售情况分析
2×2×1
6881
252
68
88
期已销售完毕三房较销
3×2×1
8188
66
17
3×2×2
100129
54
11
4×2×2
127128
18
4
身配套
会幼园学泳池运动场商业步行街专车
装修标准
住宅毛坯
区域配套
商业：建行农行农村信社
教育：新华中学英文幼园
服务：万众城
交通状况
直达公交车
楼盘卖点
突出营销方式
社区成熟配套
江南情怀民族居住文化
品牌物
户型
投资客户群
关外白领工薪阶层原居民公务员龙华工作私企业
楼盘总体评价：
楼盘现阶段堪称龙华楼王园林规划建筑设计等方面龙华位前列户户南隐梁隐柱设计受市场认追捧尤开盘伊始富江南民族传统形象系列推广活动（请鲁豫持开盘典礼行车赛等）极特色销售速度较快
嘉逸花园
物业名称
嘉逸花园
位置
东环二路建设路交汇处
发展商
龙华济发展限公司
代理商
泛亚
物公司
万厦
承建商
详
物收费
08
园林规划
详
开盘时间
20026
入伙时间
200212
楼宇状况
现楼
售楼电话
28119888
建筑面积
10942
总占面积
销售阶段
中期
折均价
2900
户型
面积
套数
例
实率
销售情况分析
2×2×1
7579
84
45
87
销售75
3×2×1
8289
21
11
3×2×2
98106
70
37
4×2×2
141
14
7
身配套
装修标准
住宅毛坯
区域配套
商业：建行农行工行
教育：新华中学三联学松学中心学金桥幼园
服务：佳华龙华民医院百佳超市酒楼华富市场
交通状况
370302315508410
楼盘卖点
突出营销方式
名校
广场物业
成熟段成熟配套
投资客户群
原居民公务员工薪阶层
楼盘总体评价：
项目新华中学名校概念楼盘包装造势方面基作较位现阶段销售状况良期开盘绿茵华庭低价入世销售产生定压力
绿茵华庭
物业名称
绿茵华庭
位置
龙观道东环二路交汇处
发展商
龙华济发展公司
代理商
售
物公司
万厦
承建商
详
物收费
08
园林规划
详
开盘时间
200298
入伙时间
20021231
楼宇状况
现楼
售楼电话
27749111
建筑面积
9611
总占面积
销售阶段
中期
折均价
2400
户型
面积
套数
例
实率
销售情况分析
2×2×1
6881
108
53
89
销售60左右
3×2×1
8586
36
18
3×2×2
9198
60
29
身配套
装修标准
提供装修套餐
区域配套
商业：建行农行工行
教育：新华中学三联学松学中心学金桥幼园
服务：佳华龙华民医院百佳超市酒楼华富市场
交通状况
370302315508312410616620
楼盘卖点
突出营销方式
行政中心区
高实率低容积率
交通便捷
成熟段成熟配套
升值概念
投资客户群
工薪阶层龙华工作年轻白领阶层
楼盘总体评价：
项目理位置优越交通便利低价位入市力求吸引周边农民房中居住白领注意力定位非常明确楼梯包装相关宣传加强
225 市场分析关结
全国房产市场加调控力度基健康发展成火爆热门行业
深圳房产市场成熟度理性度均领先全国产投资安全性
龙华房产市场正逐渐入盘时代继风日丽锦绣江南花园美丽365花园迅速崛起深圳市产商纷纷介入盘成龙华房产市场中统治者盘重阵白领基格局已隐约见
龙华身兼全民置业住宅盘化郊居化重集撤镇建街道办铁扩关高新技术商贸物流等种概念体成深圳全民置业然选
着土减少高层开发已成必然势物业开发类型逐渐高层高层度
目前龙华均价南山低半中心区低三分二价格吸引特区置业群体关键素
高起点高标准规划政府相关政策支持龙华房产物业价格实质性提升时意味着龙华具广阔升值空间
三 三 项目分析评价
31 块解析
311 交通条件
项目紧龙华交通干道东环二路建设路龙华中心广场隔路相 属典型中心广场物业交通十分便捷508路370路302路315路312路410路616路620路等公交巴达项目
312 形势
项目块坦南北两侧均良景观资源侧万方米广场景观侧永久性山丘绿林学校运动场视野开阔满眼翠绿期工程已入住两年项目水电气路等均已通具备良开工条件
313 规划限制条件
项目块较总838480 M²容积率<35覆盖率<35商业面积占计容积率面积超5停车位少总户数50
32 项目SWOT分析
321 项目优势
项目处龙华镇中心腹属龙华新老城镇中间带段优势天独厚
项目紧邻龙华中心广场享市政配套独特景观资源：
项目紧邻东二环路条龙华交通动脉紧邻建设路交通优势明显
项目紧邻新华中学龙华幼园龙华民医院东源肉菜市场等配套完善生活便利
开发商源发实业公司济实力雄厚基银行贷款资金进行项目开发项目成功提供实力保障
开发商早九十年代期获该项目块权价十分低廉降低项目成项目销售中极具竞争优势
322 项目劣势
项目占面积仅8384 M²总建筑面积足3万方米然期工程合区终究较形成社区效应
紧邻东环二路街面较长躁音影响忽视
323 项目机会
龙华撤镇建街道办龙华城市化进程重标志区位位变化必口听增加投资增住房需求旺盛
政府龙华划出19万方公里储备便龙华市区中心区更加血肉相连龙华作深圳花园魅力增
铁四号线实质性进展龙华进步享受现代交通文明空间距离铁变短龙华真正成白领重镇
324 项目威协
龙华广阔市场前景中已吸引诸：金城建物业集团富通等品牌开发商进驻产商发理念理水等优势必然中发展商行业新进入者构成威协
龙华已风日丽丰泽湖山庄锦秀江南美丽365花园等十万米盘带领龙华产进入盘时代品牌楼盘样户型优美园林完善配套中楼盘构成压力
四 四 项目定位项目评估
41 项目定位
市场定位：
龙华 高品质 精致 住宅区
形象定位：
龙华首席景观住宅
目标客定位
区域：龙华区域客户
特征：首次置业住家
42 方案评估意见
新华苑二期项目规划邀标方式深圳市华阳国际建筑设计限公司中标
方案设计引入康住宅区理结合区具体位置形环境交通密度城市文脉生态环境等特点做出特色：
总体布局采排列布局分两排布置南侧排18层北侧排8层充分利南北两侧良然景观区中部然形成中心庭院
北侧排中户型东环二路躁音挡区外保证区宁静
东环二路街层布置成商铺充分利块商业价值
单体设计确保户户均开阔视野功分区明确通风采光良做明厨明卫济合理实率高
建筑立面造型流畅线条优雅丰富造型体量特征简洁色彩景观设计创造缤纷灿烂空间效果形成建筑典雅精致特征
交通组织做车分流商业流住宅流分离
总半年时间反复易稿目前方案应属较理想方案结合项目价特征充分挖掘段价值贴市场符号目标客户需求
五 五 目开发建设进度安排
51 关工程计划说明
新华苑二期筹备工作二OO三年五月份已展开请专业市场策划公司进行充分市场调研项目市场定位物业品质进行深入策划邀请三家甲级设计院进行建筑投标
目前止已充分握住市场获较理想方案
项目计划二OO四年七月份破土动工
二OO四年十二月份达正负零
二OO五年五月份体全面封顶
二OO五年八月基完成体外装
二OO五年十二月末完成道路网 绿化申请竣工验收
52 项目开发横道图
见附件
六 六 投资估算资金筹措
61项目总投资估算
项目计划投资总额29858 万元(含价款)销售面积计算销售建设成1017元M²
中：
前期费 141万元
勘察设计费 676万元
政府规费 1049万元
建筑安装工程费 27453 万元
费 539 万元
6．2资金筹措
发展商源发实业公司已龙华独立合作开发楼盘均资金开发现已积累较强资金实力开发新华苑二期样规模楼盘源发实业已足够现金支持需银行融资渠道筹措资金
七销售营收入测定
7．1 类物业销售收入估算
住宅：售面积27945m²保守起见整体均价3400元 m²计算
27945 m²*3400元 m²95013万元
商业：售面积1399 m²均价10000元 m²计算
1399 m²*10000元 m²1399万元
销售总收入：住宅销售收入+商业销售收入
95013万元+1339万元108403万元
7．2 销售利润
项目总销售额108403万元
土成楼面价1300元米计算48347万元
前期费建安费29858万元
销售成销售额6计算6876万元
项目销售利润23322万元
1084038508123322万元
扣营业税5542万元
扣合印花税 城建维护税产权转登记费035：379万元
项目税前利润17523万元
扣税额152628万元
项目税纯利润预计14895万元
八财务敏感性分析
8．1 敏感性分析
8．2 社会效益影响分析
项目处龙华中心广场南侧市政广场景观影响成功开发新华苑项目成中心广场相益彰道城市风景线
龙华房产开发尚处起步发展阶段早期层住宅兵营排列农民房形象特区建筑尚定差路项目成功开发力争造成精品楼盘成龙华居性典范
开发商源发实业尚三块储备建面积30万方米项目成功开发源发实业专业房产开发运作步新台阶续项目开发提供成功验
九行性研究结
9．1项目风险防范
项目较低价成加科学市场调研精心方案设计良市场环境说风险极安全度高项目
项目风险建筑工程面项目转化成济效益社会效益工程环节项目说关重建议**部加强工程理引进建立科学施工理流程外部聘请专业务实监理队伍确保项目优质高效工程形象
附 表
项目工程进度览表
项目投资计划估算表
新 华 苑 二期 工 程 进 度 览
2004年4月
2004年7月
2004年12月
2005年5月
2005年8月
2005年12月
质勘探
1进场准备
2野外作业
3业资料整理
二桩基施工
1设计院提供施工图
2桩基施工单位确定
3桩基队伍员设备进场时搭建
4施工准备放线
5桩施工
三桩基检测
1检测单位确定
2检测单位进场设备位
3现场检测作业
4提交检测报告
四体工程施工封顶
1体施工单位确定
2体单位员设备进场时搭建
3已工程检测
4体结构施工封顶
五室砌体抹灰水电安装装饰施工
1砌体抹灰水电安装
2外墙室装饰装修
3外架拆
六室外网区绿化
1室外排水强弱电施工单位确定
2述施工单位进场
3施工前准备
4室外网施工
5区道路施工
6区园林绿化
七调试验收
新华苑(二期)项目开发成估算表
分类
序号
投资分项名称
数量
单位
总价(万元)
备注
前期费
1
块价款
建设面积8384M²容积率35源发实早取土证
2
施工水电设施费
次性
–—
800
施工电设施6万元水设施2万元
3
界桩点测量放点费
三次
–—
200
深圳市规划国土资源局宝安分局籍测绘中队
4
重新绘制宗图费
次性
010
5
施工现场整费
次性
100
行组织施工
6
施工现场围墙费
次性
300
行组织施工
7
计
1410
勘察设计费
8
质钻探勘察费
29344
5元M²
1467
专业质勘察单位
9
方案初步设计施工图环境绿化设计
29344
15元M²
4401
含土建设备 防燃气设计
10
室外电源点设计费
次性
–—
100
深圳供电局规划设计研究院
11
效果图模型图
次性
–—
500
专业设计制作单位
12
计
6761
应缴政府部门规定
13
施工图审查费
29344
800
规划国土资源局宝安分局指定设计审查单位
14
消防报建(设施费)
三次
–—
取消
深圳市公安消防局
15
线查询费
次性
02元M²
150
深圳市城档案馆
16
总包合鉴证费
次性
–—
05
深圳市工商行政理局宝安分局
17
工程造价审核费
2‰
32
深圳市宝安区造价站(二次)
18
工程造价咨询服务费
2‰
32
深圳市专业工程造价咨询公司(二次)
19
房产协会网费
二年
096
深圳市房产协会
20
建设工程交易费
122‰
198
深圳市建设工程交易中心
21
投资许证费
次性
005
深圳市宝安区计划统计局
22
土费
8384M²X2元X2年
419
深圳市规划国寺资源局宝安分局
23
建筑灰线复测费
次性
–—
050
宝安分局籍测绘中队
24
预售竣工查丈费
16元M²
939
深圳市籍测绘队
25
白蚁防治费
25元M²
734
专业防治施工单位
26
墙体改造保证金
5元M²
1467
深圳市宝安区建设局
27
燃气工程质监费
100万
2
200
深圳市工程质量监督总站
28
燃气工程监理费
100万
3
300
深圳市燃气工程建设监理限公司
29
工程建设监理费
17606
15
264
专业工程建设监理单位(含装修费)
30
工程质量监理费
17606
1‰
176
深圳市宝安区工程质量监督站
31
施工安全监理费
17606
1‰
176
深圳市宝安区施工安全监督站
32
计
1049
分类
序号
投资分项名称
数量
单位
(元米)
总价(万元)
备注
建筑安装工程费
33
土方挖掘外运费
25000M³
12
3000
专业土方挖运施工单位
34
基坑护坡工程
1500 M²
120
1800
专业基坑支护施工单位
35
桩基工程建设费
37190 M²
400
1487
工控孔桩施工单位
36
室土建工程费
6735 M²
500
33675
37
防工程设施费
1110 M²
80
88
专业防设施施工单位
38
室水电工程费
6735 M²
50
3367
参2004年第2期深圳建设工程价格信息
39
面土建工程费
29344
600
176064
40
面水电工程费
29344
30
8803
41
消防工程建设费
29344
20
5868
42
电话通讯建设费
29344
5
147
43
电梯工程建设费
29344 M²
70
20540
参2004年第2期深圳建设工程(价格)信息
44
智化工程建设费
29344 M²
10
2934
45
变配电建设费
29344 M²
20
5868
46
250KVA发电机组
29344 M²
10
2934
47
环保工程建设费
29344 M²
1
293
48
宽频网络建设费
免费
中国电信深电话限公司
49
计
27453
50
综合理费
26953万
2
539
建安工程总投资基数
51
计
539
*
52
建设成费总计
298581
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