XXXXX商贸街西端项目
行性研究报告
XXX商贸街西端项目行性研究报告
第章市场行性分析
XXX概况
1概况
2城区发展方
目前城区北东发展
东扩：
现城区东扩棣新五路北扩商贸街根2003—2020年城区规划尤政府北迁决定居民生活惯棣新五路—205国道间供城市发展土已现留城区东发展空间已棣县旧城位棣新路西棣新路西拥供城区发展丰富土资源205国道西迁道路建设年底全面展开等众素推测未46年城区发展会西北发展
二 市场区域特征
（）需求状况：
1 XX商品房建设正处起步阶段商业房产概念十分淡薄2003年政府禁止集资房建设变化力推动商业房产发展
2 鉴商业房产处萌芽状态年部分客层需求效满足市场需求形成定量积蓄特集资房禁止区域新业口增加必加快积蓄程
3 消费者众心理较强喜朋友亲戚住起
（二）供状况：
1目前区域市场商品房供应量十分限售楼盘仅两田园区XX商住楼
2房产建筑形态层砖混喜街规划二三层建筑
3县城现供应房产住宅价格900—1200元㎡力产品三房面积110—135㎡二房面积80—100㎡力总价8万元16万元店面价格1600—3000元㎡（23层均价）
4 配套齐全环境优美统物理封闭式社区市场完全空白城镇居民居住社区存真正意义物业理服务
三 项目分析
1理位置
位XXX城西北角商贸街西端东邻棣新路(省道)属新老城区结合部目前块空果树林周边环境杂乱序整体形象理想着案规模改造建材五金水暖机电综合市场建设区域形象明显改观
2项目规模
面积约86870㎡（未含政府赠送15亩中庭南园13亩干道）容积率规划132楼距15计容积率建筑面积114470㎡
3项目定位
北园：中高档住宅区
南园：建材五金水暖城
4建材五金水暖专业市场调查
营户楼统计表
类
营户楼
户楼例
营间数
间数例
均间数
家俱
12
8
56
21
467
五金
47
33
71
26
151
水暖
15
10
21
7
14
建材
68
47
118
44
174
合计
142
100
266
100
187
注：间店铺均面宽36米面积约40米
表知（1）市场容量较目前XXX营五金建材水暖家俱营店铺仅266间营户数142家（2）行业分析营家俱需求营面积户约200米次建材五金水暖根市场调查目前棣营家装行业数量较少营客户知县府规划建材五金水暖专业市场信息税收行政理费优惠前提会搬迁营客户约占30考虑客户约占40会搬迁30（店铺部分营占较理位置）
5项目优劣势分析（SWOT）
（1）优势（S）
A． 块体量较项目整体规划创造较造作空间：千户口万米中庭花园十万米封闭式社区强配套（身拥菜市场幼园会等学二中医院咫尺）周物业理服务彰显尊贵荣耀品质生活
B． 政府规划400间专业市场店铺群新老城区交汇枢纽段千户口日常强消费力商贸街西段贯通省道未205国道带交通便捷商业店铺升值炙手热
（2）劣势（W）
A． 案段目前较偏僻市政生活配套未健全流量较少商业氛围差
市场建议：力宣传政府2004年重点规划项目建材五金水暖机电城案规模改造勾划塑造出该区域成棣县未新生活中心区商贸区
B． 营五金水暖建材营户数限市场容量规划400间商业店铺群存较缺口
市场规避：a商业住宅化降低投资风险
b深度挖掘投资客户充分重视乡镇客户
c扩市场营行业种类增加金融器具机电专业市场
d增强政府行规定年限税收行政理费优惠全免吸引行业营业营
（3）机会点
AXX县城已取消私建房项目提供更市场空间
B房产正处起步阶段03年未集资房禁止建设年累积客户储
备量数量断增加二次置业者房产建设开发提供丰富客户资源
（4）威胁
AXX县城口少市场容量限居民消费意识较原始市场引导增加
预见性
B具段优势院前街西段改造项目（约5万米）会分流部分商业投资客户
C．XX县商品商贸城惨淡营会影响客户案专业市场投资信心
市场规避：a做足产品文章产品更具竞争力
b深度挖掘乡镇客户资源加乡镇宣传力度
c结合客户需求寻找市场产品空白点
d加专业市场政府行扩专业市场理辐射范围增强投资者信心
结：
1开发模式
通述分析XX县目前住宅需求量较项目北园中高档住宅区
区规划户型设计产品销售企划引进先进房产理念销售水渠成专业市场预知性较销售困难性较降低开发投资风险加快资金回笼速度建议项目分二期开发首期先开发北园中高档住宅区积累专业市场客户详细解专业市场客户心理市场动态二期开发南园专业市场做充足准备
2住宅利基市场
综合市场区域状况项目分析案住宅利基市场：
A120130㎡3房130150㎡4房：
市场总价1215万元月付600元左右市场普遍居住类型类型构成市场力需求针客层两类：①相年轻政府机关普通公务员城镇国企业事业单位职员均种支付力目前类客层均居住单位集资房改善居住环境结婚建立新家庭摆脱父母生活尴尬倾购置处房产②级乡镇政府机关干部体业户改善代教育环境拓展政治空间际关系客层县城置业欲较强烈
B中高品质社区性商品房：
定积蓄公务员企事业单位双职工棣体工商业户承受价位1620万元间现住宅单位分配房集资房建房品质较差家庭规模扩改善居住条件需求现商品房相居住房明显差异客层需求法效满足
C墅类墅产品完全片空白：
部分成功士特体私营企业企业高级理员政府员事业基础追求高品质城市生活倾购置处规范物业理完善社区环境配套房产享受良居住氛围优越舒适性安全性私密性倾济型墅类墅价位2535万元间
第二章：产品投资分析
济指标详见表（含政府赠送广场专业市场干道）：
面积
104870（含政府北区赠送10000米中庭广场南区8000米道路）
土实际面积
80490㎡
建筑占面积
28300㎡
总建筑面积
112440㎡
计容积率面积
7000㎡
计容积率面积
105440㎡
中
中
北园面积
42360（未含赠送花园面积）
北园建筑面积
68660㎡
中
商贸街店铺
4660㎡
住宅面积
64000㎡
建筑占面积
13430
建筑密度
317
容积率
151
南园面积
38130（未含政府赠送干道）
南园建筑面积
36780
中
商贸街店铺
3000㎡
专业市场街店铺
11870㎡
23层住宅
21910㎡
建筑占面积
14870
建筑密度
389
容积率
096
总建筑密度
351
总容积率
131
绿率
35
总停车位
300位（含南北区公停车位）
二预测销售收入
1销售收入总表
房产类型
面积
单价
预侧收入
备注
商业
店铺
商贸街
7660
2000
1532
45米层高
专业市场街
11870
1400
1662
4米层高
住宅
85910
1200
10309
含赠送储藏间花园
车位
3000（120）
2万位
240
层高218米
合计
13743
房产销售均价格：1290元㎡
2收入明细表
房产类型
面积（㎡）
单价（元㎡）
预侧收入（万元）
备注
北园
商贸街店铺
4660
2000
932
45米层高
住宅面积
64000
1200
7680
含赠送储藏间
车库
120
2万位
240
3000米
计
8852
南园
商贸街店铺
3000
2000
600
52米层高
街店铺
11870
1400
1662
4米层高
住宅
21910
1200
2629
含赠送花园
计
4891
合计
13743
三直接开发成
容
成（万元）
备注
建安综合成
5850
层均价530元㎡（含桩基门窗等）
物基金
117
建安开发成2
市政基础设施配套行政事业性服务性收费
390
35元㎡（含消防新型建筑材料发展基金图审费质量监督费散装水泥专项资金类规费）
水电智
422
40元㎡
道路绿化道等公配套
400
暖气
422
40元㎡
勘探设计费
158
15元㎡
资金成
100
预见费
293
建安成5
理费
120
开发周期2年年60万
企划广告销售理费
274
销售额2
价
1243
（含土交易费）
合计
9789
注：房产开发需防异费
附表：北园开发总成
容
成（万元）
备注
建安综合成
4126
框架层550元㎡（含桩基门窗等）
物基金
83
建安开发成2
市政基础设施配套行政事业性服务性收费
264
35元㎡（含消防新型建筑材料发展基金图审费质量监督费散装水泥专项资金类规费）
水电智
275
40元㎡
道路绿化道等公配套
300
暖气
240
35元㎡
勘探设计费
113
15元㎡
资金成
100
含二期
预见费
206
建安成5
理费
60
开发周期2年年60万
企划广告销售理费
187
销售额2
价
1243
含土交易费（含二期约580万元）
税收
374
销售额4
合计
7571
四营业性税收：13743×4549万
五投资济分析
开发周期2年100销售前提条件投资回报分析表
营业性收入
13743万元
开发总成
10338万元
中
直接投资成
9789万元
营业性税收（含种附加税）
549万元
利润
3405万元
利润率
248
年利润率
124
投资总额
800万元
投资回报率
4256
年投资回报率
2128
盈亏衡点
销售72
六投资资金流程计划(略)
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XXXXX商贸街西端项目
行性研究报告
XXX商贸街西端项目行性研究报告
第章市场行性分析
XXX概况
1概况
2城区发展方
目前城区北东发展
东扩：
现城区东扩棣新五路北扩商贸街根2003—2020年城区规划尤政府北迁决定居民生活惯棣新五路—205国道间供城市发展土已现留城区东发展空间已棣县旧城位棣新路西棣新路西拥供城区发展丰富土资源205国道西迁道路建设年底全面展开等众素推测未46年城区发展会西北发展
二 市场区域特征
（）需求状况：
1 XX商品房建设正处起步阶段商业房产概念十分淡薄2003年政府禁止集资房建设变化力推动商业房产发展
2 鉴商业房产处萌芽状态年部分客层需求效满足市场需求形成定量积蓄特集资房禁止区域新业口增加必加快积蓄程
3 消费者众心理较强喜朋友亲戚住起
（二）供状况：
1目前区域市场商品房供应量十分限售楼盘仅两田园区XX商住楼
2房产建筑形态层砖混喜街规划二三层建筑
3县城现供应房产住宅价格900—1200元㎡力产品三房面积110—135㎡二房面积80—100㎡力总价8万元16万元店面价格1600—3000元㎡（23层均价）
4 配套齐全环境优美统物理封闭式社区市场完全空白城镇居民居住社区存真正意义物业理服务
三 项目分析
1理位置
位XXX城西北角商贸街西端东邻棣新路(省道)属新老城区结合部目前块空果树林周边环境杂乱序整体形象理想着案规模改造建材五金水暖机电综合市场建设区域形象明显改观
2项目规模
面积约86870㎡（未含政府赠送15亩中庭南园13亩干道）容积率规划132楼距15计容积率建筑面积114470㎡
3项目定位
北园：中高档住宅区
南园：建材五金水暖城
4建材五金水暖专业市场调查
营户楼统计表
类
营户楼
户楼例
营间数
间数例
均间数
家俱
12
8
56
21
467
五金
47
33
71
26
151
水暖
15
10
21
7
14
建材
68
47
118
44
174
合计
142
100
266
100
187
注：间店铺均面宽36米面积约40米
表知（1）市场容量较目前XXX营五金建材水暖家俱营店铺仅266间营户数142家（2）行业分析营家俱需求营面积户约200米次建材五金水暖根市场调查目前棣营家装行业数量较少营客户知县府规划建材五金水暖专业市场信息税收行政理费优惠前提会搬迁营客户约占30考虑客户约占40会搬迁30（店铺部分营占较理位置）
5项目优劣势分析（SWOT）
（1）优势（S）
A． 块体量较项目整体规划创造较造作空间：千户口万米中庭花园十万米封闭式社区强配套（身拥菜市场幼园会等学二中医院咫尺）周物业理服务彰显尊贵荣耀品质生活
B． 政府规划400间专业市场店铺群新老城区交汇枢纽段千户口日常强消费力商贸街西段贯通省道未205国道带交通便捷商业店铺升值炙手热
（2）劣势（W）
A． 案段目前较偏僻市政生活配套未健全流量较少商业氛围差
市场建议：力宣传政府2004年重点规划项目建材五金水暖机电城案规模改造勾划塑造出该区域成棣县未新生活中心区商贸区
B． 营五金水暖建材营户数限市场容量规划400间商业店铺群存较缺口
市场规避：a商业住宅化降低投资风险
b深度挖掘投资客户充分重视乡镇客户
c扩市场营行业种类增加金融器具机电专业市场
d增强政府行规定年限税收行政理费优惠全免吸引行业营业营
（3）机会点
AXX县城已取消私建房项目提供更市场空间
B房产正处起步阶段03年未集资房禁止建设年累积客户储
备量数量断增加二次置业者房产建设开发提供丰富客户资源
（4）威胁
AXX县城口少市场容量限居民消费意识较原始市场引导增加
预见性
B具段优势院前街西段改造项目（约5万米）会分流部分商业投资客户
C．XX县商品商贸城惨淡营会影响客户案专业市场投资信心
市场规避：a做足产品文章产品更具竞争力
b深度挖掘乡镇客户资源加乡镇宣传力度
c结合客户需求寻找市场产品空白点
d加专业市场政府行扩专业市场理辐射范围增强投资者信心
结：
1开发模式
通述分析XX县目前住宅需求量较项目北园中高档住宅区
区规划户型设计产品销售企划引进先进房产理念销售水渠成专业市场预知性较销售困难性较降低开发投资风险加快资金回笼速度建议项目分二期开发首期先开发北园中高档住宅区积累专业市场客户详细解专业市场客户心理市场动态二期开发南园专业市场做充足准备
2住宅利基市场
综合市场区域状况项目分析案住宅利基市场：
A120130㎡3房130150㎡4房：
市场总价1215万元月付600元左右市场普遍居住类型类型构成市场力需求针客层两类：①相年轻政府机关普通公务员城镇国企业事业单位职员均种支付力目前类客层均居住单位集资房改善居住环境结婚建立新家庭摆脱父母生活尴尬倾购置处房产②级乡镇政府机关干部体业户改善代教育环境拓展政治空间际关系客层县城置业欲较强烈
B中高品质社区性商品房：
定积蓄公务员企事业单位双职工棣体工商业户承受价位1620万元间现住宅单位分配房集资房建房品质较差家庭规模扩改善居住条件需求现商品房相居住房明显差异客层需求法效满足
C墅类墅产品完全片空白：
部分成功士特体私营企业企业高级理员政府员事业基础追求高品质城市生活倾购置处规范物业理完善社区环境配套房产享受良居住氛围优越舒适性安全性私密性倾济型墅类墅价位2535万元间
第二章：产品投资分析
济指标详见表（含政府赠送广场专业市场干道）：
面积
104870（含政府北区赠送10000米中庭广场南区8000米道路）
土实际面积
80490㎡
建筑占面积
28300㎡
总建筑面积
112440㎡
计容积率面积
7000㎡
计容积率面积
105440㎡
中
中
北园面积
42360（未含赠送花园面积）
北园建筑面积
68660㎡
中
商贸街店铺
4660㎡
住宅面积
64000㎡
建筑占面积
13430
建筑密度
317
容积率
151
南园面积
38130（未含政府赠送干道）
南园建筑面积
36780
中
商贸街店铺
3000㎡
专业市场街店铺
11870㎡
23层住宅
21910㎡
建筑占面积
14870
建筑密度
389
容积率
096
总建筑密度
351
总容积率
131
绿率
35
总停车位
300位（含南北区公停车位）
二预测销售收入
1销售收入总表
房产类型
面积
单价
预侧收入
备注
商业
店铺
商贸街
7660
2000
1532
45米层高
专业市场街
11870
1400
1662
4米层高
住宅
85910
1200
10309
含赠送储藏间花园
车位
3000（120）
2万位
240
层高218米
合计
13743
房产销售均价格：1290元㎡
2收入明细表
房产类型
面积（㎡）
单价（元㎡）
预侧收入（万元）
备注
北园
商贸街店铺
4660
2000
932
45米层高
住宅面积
64000
1200
7680
含赠送储藏间
车库
120
2万位
240
3000米
计
8852
南园
商贸街店铺
3000
2000
600
52米层高
街店铺
11870
1400
1662
4米层高
住宅
21910
1200
2629
含赠送花园
计
4891
合计
13743
三直接开发成
容
成（万元）
备注
建安综合成
5850
层均价530元㎡（含桩基门窗等）
物基金
117
建安开发成2
市政基础设施配套行政事业性服务性收费
390
35元㎡（含消防新型建筑材料发展基金图审费质量监督费散装水泥专项资金类规费）
水电智
422
40元㎡
道路绿化道等公配套
400
暖气
422
40元㎡
勘探设计费
158
15元㎡
资金成
100
预见费
293
建安成5
理费
120
开发周期2年年60万
企划广告销售理费
274
销售额2
价
1243
（含土交易费）
合计
9789
注：房产开发需防异费
附表：北园开发总成
容
成（万元）
备注
建安综合成
4126
框架层550元㎡（含桩基门窗等）
物基金
83
建安开发成2
市政基础设施配套行政事业性服务性收费
264
35元㎡（含消防新型建筑材料发展基金图审费质量监督费散装水泥专项资金类规费）
水电智
275
40元㎡
道路绿化道等公配套
300
暖气
240
35元㎡
勘探设计费
113
15元㎡
资金成
100
含二期
预见费
206
建安成5
理费
60
开发周期2年年60万
企划广告销售理费
187
销售额2
价
1243
含土交易费（含二期约580万元）
税收
374
销售额4
合计
7571
四营业性税收：13743×4549万
五投资济分析
开发周期2年100销售前提条件投资回报分析表
营业性收入
13743万元
开发总成
10338万元
中
直接投资成
9789万元
营业性税收（含种附加税）
549万元
利润
3405万元
利润率
248
年利润率
124
投资总额
800万元
投资回报率
4256
年投资回报率
2128
盈亏衡点
销售72
六投资资金流程计划(略)
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