苏园（2002）02块
权竞买咨询报告
苏州铭星软件科技限公司
苏州市新天工程造价咨询事务
项目总设计师 陈溥财
苏州铭星软件科技限公司总理
高级工程师 注册造价师
总工程师 杜利
苏州市新天工程造价咨询事务
高级工程师 注册造价师
总济师 杨永明
苏州市新天工程造价咨询事务长
注册评估师 注册造价师
苏州市新天工程造价咨询事务
苏州铭星软件科技限公司
二00二年六月十日
目 录
第章 总
第二章 市场营销策划
第三章 项目初步规划方案优化
第四章 项目实施进度计划
第五章 投资估算
第六章 济评价
第章 总
项目名称
苏园（2002）02号块土权竞买行性研究报告
二报告编制单位
苏州市房产业协会苏州市新天工程造价咨询事务苏州铭星软件科技限公司
三块坐落位置环境
块坐落苏州工业园区首期开发8方公里星海街苏茜路交叉口西北角呈南北长条形长约20941米宽约14512米块北面浦东开发银行邻里中心隔河相浦东开发银行邻里中心单层层建筑河长条形布置北面著名师惠坊中高层住宅区均竣工交付住宅产品销售基完毕块东邻星海街南面苏茜路西面星海学校相邻土面积3030709方米
1园区概况
苏州工业园区开发建设7年取令瞩目成绩园区房产开发取辉煌成园区房产仅发展快销售旺成安家落户
苏州工业园区房产1996年开始开发建设年园区房产蓬勃发展年开发10万方米2001年开发量70万方米约占市区总开发量半2001年8月底区累计住宅开工面积1307万方米竣工交付748万方米园区委会力推动园区率先苏州市推出高层住宅购房者青睐目前园区楼市高层住宅已层住宅样旺销2001年底园区已建建高层住宅40幢左右高层住宅已成园区住宅开发热点成园区道亮丽风景线目前园区房产产销两旺销售量直远竣工量房产项目预售阶段销售空整体销售率95园区住宅已苏州市民品牌成安家落户首选
园区住宅建设缘呈现红红火火态势？关键园区前瞻性眼光全面推进住宅建设努力走高起点规划高水设计高质量施工高标准理四高路
2园区总体规划
苏州工业园区引进国外资金理验开发举世闻名开发区金鸡湖中心总体规划70方公里规划口60万首期开发8方公里紧苏州古城建成工商业体包括金融业旅游业中心区第二期环绕秀美金鸡湖建成富水城特色居住区高新技术产业区第三期海势开阔建成技术密集制造业加工业基
3金鸡湖景观规划
金鸡湖位园区70方公里规划区中心带占74方公里根园区总体规划周边8方公里建成公绿现代化商住文化娱乐区1998年初园区委会委托国际著名跨国公司美国易道（EDAW）公司编制景观总体规划围绕金鸡湖规划湖滨道城市广场玲珑湾波心岛文化水廊金姬墩湖角水巷邻里等8特色景区金鸡湖总体规划已中国新加坡美国专家审定获中国国家发展计划委员会批准
该项工程总投资11亿元施工期45年
4环境
中新双方专家苏州工业园区开发伊始坚持国际化标准注重融合现代国际城市规划开发建设验新特点力邀国际知名师参编制设计具备世界流水科学规划体系时着先规划建设先指导方针积极实施高标准基础设施开发仅形成高科技产业发展相适应投资环境创造舒适怡高品质生活环境
5配套设施
苏州工业园区鉴新加坡验住宅区商业服务社会服务设施集中邻里中心70方公里规划区规划19邻里中心园区住宅围绕集商业文化社区服务体邻里中心布置种社区服务设施设计新理念设施社区居民提供综合性全方位功服务时园区新建职业技术学院新加坡国际学校九年贯制星海学校新城花园学附属幼园新加花园幼园新馨花园幼园华新国际幼园等教育设施配套交通极改善生活环境工业园区社区服务设施设计新理念实施园区住宅开发建设成功重素
6快环境综述
园区住宅已形成规模商品房售价已连续年超古城区冠全市第2001年开发量70万方米开发块热销块块北面隔河相邻邻里中心浦东开发银行已竣工营业邻块（邻里中心前面）师惠坊中高层住宅区尚未竣工已基售完剩二楼套方米价格3465元均价格超3500元周边环境良
四报告编制途
根苏园土拍（2002）第1号苏州工业园区国土权拍卖公告苏州市房产业协会苏州市新天工程造价咨询事务苏州铭星软件科技限公司充分发挥技术优势优势组织市场营销规划设计工程造价济评价等专业知名专家利苏州铭星软件科技限公司开发房产开发项目济评价软件深入研究拍卖文件现场调查基础通营销策划初步规划投资估算济分析方案分析证提出
苏园（2002）02号块竞买高限价风险决策指标供参加拍卖房产企业提供贷款金融机构参考
五评价指标决策方法
1评价指标
土拍卖项目行性研究目确定企业接受土高限价接受该限价获成功性需风险四指标反映：土高限价财务部收益率期值（加权均值）财务部收益率达基准收益率累计概率（成功性）财务部收益率低0累计概率（导致损失性）
土高限价定越高获土机会越企业获利力越差风险越反较低土高限价风险较获土机会越决策者仅需勇气更需智慧项目评价提供决策方案供投资者决策方案均列出土高限价财务部收益率期值财务部收益率达基准收益率累计概率财务部收益率低0累计概率等四决策指标见表1
2决策方法
决策步骤进行：
企业先确定目标收益率基准收益率企业获土迫切程度企业着土存量减少迫切程度加剧项目收益水求会降低企业现状样基准收益率
表1中选择部收益率期值≥基准收益率方案时方案符合条件需进步通财务部收益率达基准收益率累计概率财务部收益率低
0累计概率作出决策
排风险方案财务部收益率低0累计概率时说明方案风险种方案应该排干方案财务部收益率低0累计概率时方案风险相应该根财务部收益率达基准收益率累计概率定夺
财务部收益率达基准收益率累计概率越成功性越获土机会越底合适决策者根获该块迫切程度等素确定
土高限价风险决策指标
表1
方案
土高限价（万元）
基分析部收益率（）
部收率期值（）
部收益率≥10累计概率（）
部收益率≥8累计概率（）
部收益率≥6累计概率（）
部收益率1概率（）
1
8000
121
1489
765
81
895
1
2
8500
1064
1332
74
81
885
6
3
8700
986
125
60
74
81
9
4
8900
913
117
60
74
81
9
5
9100
841
1094
60
725
765
9
6
9300
769
1015
50
60
74
115
7
9500
698
938
50
60
74
115
8
9700
629
862
475
60
725
115
9
9900
563
788
35
50
60
19
10
10000
531
751
35
50
60
19
11
10200
47
678
35
50
60
19
12
10500
354
568
275
35
50
26
第二章 市场营销策划
市场需求预测
1求产品定位
块规划求建层高层住宅层数低4层高25层市场较关键价位？
2目前市场行情
关资料购买园区住房员中园区公积金会员占436城区占433外占131区公积金会员购房数绝量逐年升1997年921998年6591999年9872000年17132001年18月1780累计5231园区现公积金会员30900潜力
3市场需求预测
根规划苏州工业园区金鸡湖中心总体规划70方公里规划口60万首期开发8方公里紧苏州古城建成工商业体包括金融业旅游业中心区第二期环绕秀美金鸡湖建成富水城特色居住区高新技术产业区第三期海势开阔建成技术密集制造业加工业基
60万口三口家计算20万户户均面积140方米需2800万方米预测园区住宅年需求量见表2015年累计达2769万方米苏州工业园区1994年开始开发2015年22年时间达60万口珠江三角洲发展已先例苏州目前速度发展预测完全实现甚提前
年开工面积50万方米左右园区政府预测年全年达80万方米左右开发量1997年2001年均增幅316销售量等开发量预计20022005年需求量14～20幅度增长
见存较潜需求量
价格涨幅1997年2000年均涨幅951997年2001年均涨幅132
需求量统计预测表
表2 单位：万方米
年份
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
增幅
80
276
111
65
88
20
18
16
14
数量
1447
278
1044
2199
3622
6818
81
96
111
128
累计
1447
1725
2769
4968
859
1541
235
331
442
570
价格
1556
1694
1899
2045
2555
年份
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
增幅
12
10
10
10
10
8
8
8
8
8
数量
143
157
173
190
209
226
244
264
285
308
累计
713
870
1043
1233
1442
1668
1912
2176
2461
2769
二产品策划
（）土规划途
土规划途：中密度居住
拟建产品类型求：
1层住宅建筑层数低4层
2中高层住宅建筑层数超25层
块面积3公顷容积率超25
（二）套型分析
层住宅户130方米左右中高层住宅户145方米左右
（三）拟建规模
拟建规模受块城市规划约束根规划求建筑容积率25建筑密度超30建筑层数425层绿率35
拟定两产品方案：层住宅方案高层+高层住宅方案详见规划设计中方案较选定高层+高层推荐方案
初步规划确定产品规模：高层住宅38640m2 高层住宅34800m2 商业店面房650m2汽车库7000m2行车库3480 m2
三销售价格
相邻块中高层住宅师惠坊均价3500元左右苏花园方米均价3020～3100元（悉准备方米提高200元）
干专家预测产品价格概率分布见表3售价加权均3700元基分析方米售价定3600元
售价分析表
表3
产品
项目
加权
均
售价概率
高层
住宅
售价
3700
3200
3400
3600
3800
4000
4200
概率
01
015
025
025
015
01
销售额（万元）
26964
27944
29415
30641
31866
33337
34808
销售额概率
0．07
0．11
0．20
0．21
0．18
0．14
0．08
商业配套方米3000元计算汽车车位约77万元
四销售计划
中高层住宅开盘销售期预售40竣工前预售达80竣工年销售余20
五回款计划
签定协议预付定金1万元月签定合首付30
中高层造三楼付 20
封顶付 20
土建结束付 20
交房付 10
济分析签定合首付30结构封顶付40交付前付清余30
六竞争力分析策
刚刚实行土拍卖制度存土价格双轨制通土拍卖取土通协议取土两者存目前协议获土占数竞买土价格远远高协议土土拍卖房价提高带处协议取存量土获超额利润竞买土说房价提高带处全部土费拍卖前利润空间受挤压竞争力远远协议取存量土旦市场价格波动竞买获土受影响首土高限价确定应充分考虑产品售价风险
第三章 项目初步规划方案优化
苏园（2002）02块规划技术条件
该块中密度居住块面积3公顷规划求：
1建筑退线
建筑须退东西北界10米中路（界）5米绿化缓带5米间距缓带建筑退南界5米中界3米绿化缓带2米间距缓带
高层住宅退边界线8米
界外已建规划生活居住建筑须满足日间距退线求
绿化缓带做停车场
2出入口
出入口宽度10米出入口位置距城市道路交叉口出入口间间距５０米
3道路停车位
基通车道路两侧3米非通车道路两侧２米做绿化种植带
种车辆停车位设置数量求：１汽车位2套2行车位套1摩托车停车位4套
4规划控制指标
容积率超25 建筑密度超30
绿率35 建筑层数超25层低4层
服务区商业面积超总建筑面积1（具体功设置详见苏州工业园区完善住宅公益商业配套设施意见）
5建筑间距
层住宅日间距系数取12计算方法应满足苏州工业园区规划理技术规定求
高层住宅需做日分析报告满足相关求
6场坪标高
干道场坪标高设计低312米场坪标高低282米（黄海高程）
7围墙
围墙高度般超18米宜采金属栏杆漏空形式实心底座高度低03米围墙基础出红线中公道路围墙外边线退道路红线05米相邻单位围墙中心线界线致
8
规划设计防消防环保抗震求等应符合国家规范关理部门意见
作公活动空间架空层面积少应达建筑基面积３０％作停车等途．
阁楼原应设台太阳热水器空调室外机等生活配套设施设计中应预先设计预留位置采取遮蔽措施影响城市美观
单体设计前先报干总面构思草图方案确定做深化设计
正式报批设计方案时应提供新建项目规划批准呈递申请清单求提供文件
二苏园（2002）02块界址点报表
02块界址点报表
表4 块面积：3030709方米 界址点数：19
序号
X坐标值（米）
Y坐标值（米）
边长（米）
界址点号
001
4456946
5858817
6862
J0251
002
4456701
5867527
8713
J0252
003
4456711
5868928
1401
J0253
004
4456821
5870325
1401
J0254
005
4457029
5871710
1401
J0255
006
4457277
5873040
1353
J0256
007
4455307
5873282
1985
J0257
008
4455329
5873446
1985
J0258
009
4451346
5873531
1985
J0259
010
4449361
5873538
1985
J0260
011
4437580
5873342
11783
J0261
012
4437199
5873286
385
J0262
013
4436844
5873135
386
J0263
014
4436540
5872898
385
J0264
015
4436306
5872592
385
J0265
016
4436158
5872236
386
J0266
017
4436105
5871854
386
J0267
018
4436005
5858817
13037
J1158
019
4450084
5858817
14079
J1157
三套型
层住宅户130方米左右中高层住宅户145方米左右
四规划方案
项目规划原：
1符合拍卖文件规定设计条件
2产品方案
根产品开发成销售难易程度产品优先考虑序层高层高层
3车库架空层汽车车位
中心绿建汽车车位防结合
层住宅底层建行车摩托车库
高层高层住宅底层建行车摩托车库停车位
层住宅高层高层住宅底层作架空层面积低30
4容积率
目前高层高层住宅户接受容积率决定济效益重素容积率接拍卖条件规定25规划设计优化方
全部建层住宅全部建高层住宅容积率难接25高层+高层（河布置）满足求项目初步规划拟订两方案详见规划面图规划指标见表
规划指标表
表5
指标名称
单位
层数
方案
方案二
1方案特征
层
高层+高层
2面积
M2
30307
30307
3建筑面积
M2
层住宅
M2
56层
43680
高层
M2
912层
38640
中高层住宅
M2
1820层
34800
4架空层面积
M2
3168
2030
5行车库面积
M2
5016
3480
6道路面积
M2
5400
5400
7总户数
户
336
276+232508
8商业配套面积
M2
400
650
9公建面积
M2
250
400
10室汽车位面积
M2
4500200
7000300
11绿化面积
M2
13000
18000
12总建筑面积
M2
44330
74490
13容积率
1．46
246
备注
架空层汽车车位未计算建筑面积
层住宅容积率低根类似项目分析表明详细济较层方案明显高层+高层方案推荐高层+高层方案
第四章 项目实施进度计划
根土拍卖条件合求开竣工日期：20033～20041222月迟超20036～20051231月受竣工日期受限制必须规定时间次性完成开发存分期滚动开发条件合规定土付款工程进度求详见表6
土付款工程进度求
表6
日历时间
02年
7月
02年
8月
02年
9月
02年
10月
02年
11月
02年
12月
03年
1月
03年
2月
03年
3月
03年
4月
03年
5月
03年
6月
项目计划时间
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
项目评价分期
1
2
3
4
土第次
√
土第二次
√
土第三次
√
求开竣工日期
—
—
—
—
限期开竣工日期
—
完成50工程量时间
完成50工程量时限
土付款工程进度求
续表6
日历时间
03年
7月
03年
8月
03年
9月
03年
10月
03年
11月
03年
12月
04年
1月
04年
2月
04年
3月
04年
4月
04年
5月
04年
6月
项目计划时间
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
项目评价分期
5
6
7
8
土第次
土第二次
土第三次
求开竣工日期
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
限期开竣工日期
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
完成50工程量时间
√
完成50工程量时限
土付款工程进度求
续表6
日历时间
04年
04年
04年
04年
04年
04年
05年
05年
05年
05年
05年
05年
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
项目计划时间
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
项目评价分期
9
10
11
12
土第次
土第二次
土第三次
求开竣工日期
—
—
—
—
—
—
限期开竣工日期
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
完成50工程量时间
完成50工程量时限
土付款工程进度求
续表2
日历时间
05年
7月
05年
8月
05年
9月
05年
10月
05年
11月
05年
12月
项目计划时间
37
38
39
40
41
42
项目评价分期
13
14
土第次
土第二次
土第三次
求开竣工日期
限期开竣工日期
—
—
—
—
—
—
完成50工程量时间
完成50工程量时限
第五章 投资估算成估算
项目总投资估算
拍卖文件规定起拍价6500万元设定基准收益率1010部收益率推算土价格界点8500万元基方案土费增加200万元做方案直做开始亏损止土价格8000万元10500万元做12方案方案投资土费财务费相基方案项目总投资构成情况详见表7
项目总投资估算表
表7 单位：万元
序号
项目
总投资
备注
1
开发建设投资
2504801
11
土费
8500
部收益率10推算
12
前期工程费
68076
研勘察设计费工程造价5场整费米土30元估算
13
基础设施建设费
14688
米住宅面积200元估算
14
建筑安装工程费
117968
141
高层住宅
46368
912层单方造价1200元含架空层行车位费
142
高层住宅
5568
1820层 单方造价1600元含架空层行车位费
143
汽车库
1540
车库兼作防单方造价2200元
144
商业店面
52
单方造价800元
15
公配套设施费
32
规定面积计算
16
间接开发费
含理费中
17
财务费
51442
贷款利率549
18
理费
22032
建筑面积米30元估算
19
销售费
57887
销售收入2估算
110
开发期税费
28943
房修基金销售收入1计算
111
费
26661
工程造价226估算
112
预见费
700
约造价45估算
2
营资金
3
项目总投资
2504801
二开发成估算
开发产品竣工项目投资转开发产品成种开发产品单项工程费直接结转土费种住宅产品商业配套产品占土面积分摊费根种开发产品建筑安装工程费分摊种产品分摊费单位产品开发成详见表8
开发产品成估算表
表8 单位：万元
序号
项目
合计
高层住宅
高层住宅
汽车车位
商业配套
1
数量
81090
38640
34800
7000
650
2
开发产品成
21
土费
8500
510011
335754
4235
22
前期工程费
68076
26758
32131
8887
300
23
基础设施建设费
146879
57732
69326
19174
647
24
建筑安装工程费
1179680
46368
556800
154000
5200
25
公配套设施费
32
1258
1510
418
014
26
间接开发费
27
财务费
51442
20220
24280
6715
227
28
理费
22032
8660
10399
2876
097
29
销售费
57887
22753
27322
7557
255
210
开发期税费
28943
11376
13661
3778
128
211
费
26661
10479
12584
3480
118
212
预见费
700
27514
33039
9138
309
开发成合计
25048
1160441
1116806
216023
11530
3
单位成（元）
308891
300321
320921
308604
177385
第六章 济评价
投资计划资金筹措
项目计算期季单位计算起始年份第笔土费付款开始开发产品笔收入帐止计算期3年（12期）
（）投资计划
根拍卖文件中苏州工业园区国土权出合规定土费签定合日起7日次付清分三次付清次低30第次第二次签定合季度付款第三次付款第二季度（期）完成详见表6土付款工程进度求第1期付款60第2期付40
建筑安装工程费建设期均匀款理费销售费费工程业务开展期间均匀
（二）资金筹措计划
1资金结构
资金筹措计划项目融资抵押贷款般求银行贷款超项目总投资70土出金70余资金预售收入解决
2资金序
般第期应该资金资金数额达贷款条件（投入资金般低土价值项目总投资30）产品预售前银行贷款产品开始预售应量预售收入足部分贷款
3项目资金筹措计划
企业计划投入资金6000万元第1期第2期支付土款资金支付土款达土出金60银行开始提供贷款银行贷款59923万元作投资预售收入130557万元
详见表9投资计划资金筹措表
二销售收入销售税金附加计算
产品定价销售计划回款计划等详见营销策划章节基售价价格变化详见表3售价分析表高层住宅方米售价3600元汽车车位方米售价3300元（约726万元）商业配套房方米售价3000元销售面积高层高层住宅73448方米汽车车位7000方米商业配套房650方米销售额289434万元
营业税税率5城市建设维护税税率7教育费附加4营业税金附加160639万元
期销售详细情况见表10销售收入销售税金附加计算表
三济分析
（）基分析
推荐方案基分析结果详见表11济评价指标汇总表部收益率1022收益率控制接受高土价格8500万元起拍价6500万元高出2000万元
报表：
表12资金源运表
表13损益表
表14款付息计算表
表15全部投资现金流量表
表16资金现金流量表
（二）单素敏感性分析
表17单素敏感性分析表
（三）素敏感性分析
表18素敏感性分析表
（四）概率分析
做12土高限价概率分析结果见表19概率分析指标汇总表
土高限价部收益率概率分布详见表201表2012
概率分析指标汇总表
表19
方案
土高限价（万元）
基分析部收益率（）
部收率期值（）
部收益率≥10累计概率（）
部收益率≥8累计概率（）
部收益率≥6累计概率（）
部收益率1概率（）
1
8000
121
1489
765
81
895
1
2
8500
1064
1332
74
81
885
6
3
8700
986
125
60
74
81
9
4
8900
913
117
60
74
81
9
5
9100
841
1094
60
725
765
9
6
9300
769
1015
50
60
74
115
7
9500
698
938
50
60
74
115
8
9700
629
862
475
60
725
115
9
9900
563
788
35
50
60
19
10
10000
531
751
35
50
60
19
11
10200
47
678
35
50
60
19
12
10500
354
568
275
35
50
26
五评价结
综合述分析出认识：
1基方案中投资售价取值较稳妥部收益率期值基分析普遍高出2左右
2企业确定基准收益率10建议土高价格9000万元左右企业确定基准收益率8建议
土高价格9500万元左右企业确定基准收益率6建议土高价格10000万元左右
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苏园（2002）02块
权竞买咨询报告
苏州铭星软件科技限公司
苏州市新天工程造价咨询事务
项目总设计师 陈溥财
苏州铭星软件科技限公司总理
高级工程师 注册造价师
总工程师 杜利
苏州市新天工程造价咨询事务
高级工程师 注册造价师
总济师 杨永明
苏州市新天工程造价咨询事务长
注册评估师 注册造价师
苏州市新天工程造价咨询事务
苏州铭星软件科技限公司
二00二年六月十日
目 录
第章 总
第二章 市场营销策划
第三章 项目初步规划方案优化
第四章 项目实施进度计划
第五章 投资估算
第六章 济评价
第章 总
项目名称
苏园（2002）02号块土权竞买行性研究报告
二报告编制单位
苏州市房产业协会苏州市新天工程造价咨询事务苏州铭星软件科技限公司
三块坐落位置环境
块坐落苏州工业园区首期开发8方公里星海街苏茜路交叉口西北角呈南北长条形长约20941米宽约14512米块北面浦东开发银行邻里中心隔河相浦东开发银行邻里中心单层层建筑河长条形布置北面著名师惠坊中高层住宅区均竣工交付住宅产品销售基完毕块东邻星海街南面苏茜路西面星海学校相邻土面积3030709方米
1园区概况
苏州工业园区开发建设7年取令瞩目成绩园区房产开发取辉煌成园区房产仅发展快销售旺成安家落户
苏州工业园区房产1996年开始开发建设年园区房产蓬勃发展年开发10万方米2001年开发量70万方米约占市区总开发量半2001年8月底区累计住宅开工面积1307万方米竣工交付748万方米园区委会力推动园区率先苏州市推出高层住宅购房者青睐目前园区楼市高层住宅已层住宅样旺销2001年底园区已建建高层住宅40幢左右高层住宅已成园区住宅开发热点成园区道亮丽风景线目前园区房产产销两旺销售量直远竣工量房产项目预售阶段销售空整体销售率95园区住宅已苏州市民品牌成安家落户首选
园区住宅建设缘呈现红红火火态势？关键园区前瞻性眼光全面推进住宅建设努力走高起点规划高水设计高质量施工高标准理四高路
2园区总体规划
苏州工业园区引进国外资金理验开发举世闻名开发区金鸡湖中心总体规划70方公里规划口60万首期开发8方公里紧苏州古城建成工商业体包括金融业旅游业中心区第二期环绕秀美金鸡湖建成富水城特色居住区高新技术产业区第三期海势开阔建成技术密集制造业加工业基
3金鸡湖景观规划
金鸡湖位园区70方公里规划区中心带占74方公里根园区总体规划周边8方公里建成公绿现代化商住文化娱乐区1998年初园区委会委托国际著名跨国公司美国易道（EDAW）公司编制景观总体规划围绕金鸡湖规划湖滨道城市广场玲珑湾波心岛文化水廊金姬墩湖角水巷邻里等8特色景区金鸡湖总体规划已中国新加坡美国专家审定获中国国家发展计划委员会批准
该项工程总投资11亿元施工期45年
4环境
中新双方专家苏州工业园区开发伊始坚持国际化标准注重融合现代国际城市规划开发建设验新特点力邀国际知名师参编制设计具备世界流水科学规划体系时着先规划建设先指导方针积极实施高标准基础设施开发仅形成高科技产业发展相适应投资环境创造舒适怡高品质生活环境
5配套设施
苏州工业园区鉴新加坡验住宅区商业服务社会服务设施集中邻里中心70方公里规划区规划19邻里中心园区住宅围绕集商业文化社区服务体邻里中心布置种社区服务设施设计新理念设施社区居民提供综合性全方位功服务时园区新建职业技术学院新加坡国际学校九年贯制星海学校新城花园学附属幼园新加花园幼园新馨花园幼园华新国际幼园等教育设施配套交通极改善生活环境工业园区社区服务设施设计新理念实施园区住宅开发建设成功重素
6快环境综述
园区住宅已形成规模商品房售价已连续年超古城区冠全市第2001年开发量70万方米开发块热销块块北面隔河相邻邻里中心浦东开发银行已竣工营业邻块（邻里中心前面）师惠坊中高层住宅区尚未竣工已基售完剩二楼套方米价格3465元均价格超3500元周边环境良
四报告编制途
根苏园土拍（2002）第1号苏州工业园区国土权拍卖公告苏州市房产业协会苏州市新天工程造价咨询事务苏州铭星软件科技限公司充分发挥技术优势优势组织市场营销规划设计工程造价济评价等专业知名专家利苏州铭星软件科技限公司开发房产开发项目济评价软件深入研究拍卖文件现场调查基础通营销策划初步规划投资估算济分析方案分析证提出
苏园（2002）02号块竞买高限价风险决策指标供参加拍卖房产企业提供贷款金融机构参考
五评价指标决策方法
1评价指标
土拍卖项目行性研究目确定企业接受土高限价接受该限价获成功性需风险四指标反映：土高限价财务部收益率期值（加权均值）财务部收益率达基准收益率累计概率（成功性）财务部收益率低0累计概率（导致损失性）
土高限价定越高获土机会越企业获利力越差风险越反较低土高限价风险较获土机会越决策者仅需勇气更需智慧项目评价提供决策方案供投资者决策方案均列出土高限价财务部收益率期值财务部收益率达基准收益率累计概率财务部收益率低0累计概率等四决策指标见表1
2决策方法
决策步骤进行：
企业先确定目标收益率基准收益率企业获土迫切程度企业着土存量减少迫切程度加剧项目收益水求会降低企业现状样基准收益率
表1中选择部收益率期值≥基准收益率方案时方案符合条件需进步通财务部收益率达基准收益率累计概率财务部收益率低
0累计概率作出决策
排风险方案财务部收益率低0累计概率时说明方案风险种方案应该排干方案财务部收益率低0累计概率时方案风险相应该根财务部收益率达基准收益率累计概率定夺
财务部收益率达基准收益率累计概率越成功性越获土机会越底合适决策者根获该块迫切程度等素确定
土高限价风险决策指标
表1
方案
土高限价（万元）
基分析部收益率（）
部收率期值（）
部收益率≥10累计概率（）
部收益率≥8累计概率（）
部收益率≥6累计概率（）
部收益率1概率（）
1
8000
121
1489
765
81
895
1
2
8500
1064
1332
74
81
885
6
3
8700
986
125
60
74
81
9
4
8900
913
117
60
74
81
9
5
9100
841
1094
60
725
765
9
6
9300
769
1015
50
60
74
115
7
9500
698
938
50
60
74
115
8
9700
629
862
475
60
725
115
9
9900
563
788
35
50
60
19
10
10000
531
751
35
50
60
19
11
10200
47
678
35
50
60
19
12
10500
354
568
275
35
50
26
第二章 市场营销策划
市场需求预测
1求产品定位
块规划求建层高层住宅层数低4层高25层市场较关键价位？
2目前市场行情
关资料购买园区住房员中园区公积金会员占436城区占433外占131区公积金会员购房数绝量逐年升1997年921998年6591999年9872000年17132001年18月1780累计5231园区现公积金会员30900潜力
3市场需求预测
根规划苏州工业园区金鸡湖中心总体规划70方公里规划口60万首期开发8方公里紧苏州古城建成工商业体包括金融业旅游业中心区第二期环绕秀美金鸡湖建成富水城特色居住区高新技术产业区第三期海势开阔建成技术密集制造业加工业基
60万口三口家计算20万户户均面积140方米需2800万方米预测园区住宅年需求量见表2015年累计达2769万方米苏州工业园区1994年开始开发2015年22年时间达60万口珠江三角洲发展已先例苏州目前速度发展预测完全实现甚提前
年开工面积50万方米左右园区政府预测年全年达80万方米左右开发量1997年2001年均增幅316销售量等开发量预计20022005年需求量14～20幅度增长
见存较潜需求量
价格涨幅1997年2000年均涨幅951997年2001年均涨幅132
需求量统计预测表
表2 单位：万方米
年份
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
增幅
80
276
111
65
88
20
18
16
14
数量
1447
278
1044
2199
3622
6818
81
96
111
128
累计
1447
1725
2769
4968
859
1541
235
331
442
570
价格
1556
1694
1899
2045
2555
年份
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
增幅
12
10
10
10
10
8
8
8
8
8
数量
143
157
173
190
209
226
244
264
285
308
累计
713
870
1043
1233
1442
1668
1912
2176
2461
2769
二产品策划
（）土规划途
土规划途：中密度居住
拟建产品类型求：
1层住宅建筑层数低4层
2中高层住宅建筑层数超25层
块面积3公顷容积率超25
（二）套型分析
层住宅户130方米左右中高层住宅户145方米左右
（三）拟建规模
拟建规模受块城市规划约束根规划求建筑容积率25建筑密度超30建筑层数425层绿率35
拟定两产品方案：层住宅方案高层+高层住宅方案详见规划设计中方案较选定高层+高层推荐方案
初步规划确定产品规模：高层住宅38640m2 高层住宅34800m2 商业店面房650m2汽车库7000m2行车库3480 m2
三销售价格
相邻块中高层住宅师惠坊均价3500元左右苏花园方米均价3020～3100元（悉准备方米提高200元）
干专家预测产品价格概率分布见表3售价加权均3700元基分析方米售价定3600元
售价分析表
表3
产品
项目
加权
均
售价概率
高层
住宅
售价
3700
3200
3400
3600
3800
4000
4200
概率
01
015
025
025
015
01
销售额（万元）
26964
27944
29415
30641
31866
33337
34808
销售额概率
0．07
0．11
0．20
0．21
0．18
0．14
0．08
商业配套方米3000元计算汽车车位约77万元
四销售计划
中高层住宅开盘销售期预售40竣工前预售达80竣工年销售余20
五回款计划
签定协议预付定金1万元月签定合首付30
中高层造三楼付 20
封顶付 20
土建结束付 20
交房付 10
济分析签定合首付30结构封顶付40交付前付清余30
六竞争力分析策
刚刚实行土拍卖制度存土价格双轨制通土拍卖取土通协议取土两者存目前协议获土占数竞买土价格远远高协议土土拍卖房价提高带处协议取存量土获超额利润竞买土说房价提高带处全部土费拍卖前利润空间受挤压竞争力远远协议取存量土旦市场价格波动竞买获土受影响首土高限价确定应充分考虑产品售价风险
第三章 项目初步规划方案优化
苏园（2002）02块规划技术条件
该块中密度居住块面积3公顷规划求：
1建筑退线
建筑须退东西北界10米中路（界）5米绿化缓带5米间距缓带建筑退南界5米中界3米绿化缓带2米间距缓带
高层住宅退边界线8米
界外已建规划生活居住建筑须满足日间距退线求
绿化缓带做停车场
2出入口
出入口宽度10米出入口位置距城市道路交叉口出入口间间距５０米
3道路停车位
基通车道路两侧3米非通车道路两侧２米做绿化种植带
种车辆停车位设置数量求：１汽车位2套2行车位套1摩托车停车位4套
4规划控制指标
容积率超25 建筑密度超30
绿率35 建筑层数超25层低4层
服务区商业面积超总建筑面积1（具体功设置详见苏州工业园区完善住宅公益商业配套设施意见）
5建筑间距
层住宅日间距系数取12计算方法应满足苏州工业园区规划理技术规定求
高层住宅需做日分析报告满足相关求
6场坪标高
干道场坪标高设计低312米场坪标高低282米（黄海高程）
7围墙
围墙高度般超18米宜采金属栏杆漏空形式实心底座高度低03米围墙基础出红线中公道路围墙外边线退道路红线05米相邻单位围墙中心线界线致
8
规划设计防消防环保抗震求等应符合国家规范关理部门意见
作公活动空间架空层面积少应达建筑基面积３０％作停车等途．
阁楼原应设台太阳热水器空调室外机等生活配套设施设计中应预先设计预留位置采取遮蔽措施影响城市美观
单体设计前先报干总面构思草图方案确定做深化设计
正式报批设计方案时应提供新建项目规划批准呈递申请清单求提供文件
二苏园（2002）02块界址点报表
02块界址点报表
表4 块面积：3030709方米 界址点数：19
序号
X坐标值（米）
Y坐标值（米）
边长（米）
界址点号
001
4456946
5858817
6862
J0251
002
4456701
5867527
8713
J0252
003
4456711
5868928
1401
J0253
004
4456821
5870325
1401
J0254
005
4457029
5871710
1401
J0255
006
4457277
5873040
1353
J0256
007
4455307
5873282
1985
J0257
008
4455329
5873446
1985
J0258
009
4451346
5873531
1985
J0259
010
4449361
5873538
1985
J0260
011
4437580
5873342
11783
J0261
012
4437199
5873286
385
J0262
013
4436844
5873135
386
J0263
014
4436540
5872898
385
J0264
015
4436306
5872592
385
J0265
016
4436158
5872236
386
J0266
017
4436105
5871854
386
J0267
018
4436005
5858817
13037
J1158
019
4450084
5858817
14079
J1157
三套型
层住宅户130方米左右中高层住宅户145方米左右
四规划方案
项目规划原：
1符合拍卖文件规定设计条件
2产品方案
根产品开发成销售难易程度产品优先考虑序层高层高层
3车库架空层汽车车位
中心绿建汽车车位防结合
层住宅底层建行车摩托车库
高层高层住宅底层建行车摩托车库停车位
层住宅高层高层住宅底层作架空层面积低30
4容积率
目前高层高层住宅户接受容积率决定济效益重素容积率接拍卖条件规定25规划设计优化方
全部建层住宅全部建高层住宅容积率难接25高层+高层（河布置）满足求项目初步规划拟订两方案详见规划面图规划指标见表
规划指标表
表5
指标名称
单位
层数
方案
方案二
1方案特征
层
高层+高层
2面积
M2
30307
30307
3建筑面积
M2
层住宅
M2
56层
43680
高层
M2
912层
38640
中高层住宅
M2
1820层
34800
4架空层面积
M2
3168
2030
5行车库面积
M2
5016
3480
6道路面积
M2
5400
5400
7总户数
户
336
276+232508
8商业配套面积
M2
400
650
9公建面积
M2
250
400
10室汽车位面积
M2
4500200
7000300
11绿化面积
M2
13000
18000
12总建筑面积
M2
44330
74490
13容积率
1．46
246
备注
架空层汽车车位未计算建筑面积
层住宅容积率低根类似项目分析表明详细济较层方案明显高层+高层方案推荐高层+高层方案
第四章 项目实施进度计划
根土拍卖条件合求开竣工日期：20033～20041222月迟超20036～20051231月受竣工日期受限制必须规定时间次性完成开发存分期滚动开发条件合规定土付款工程进度求详见表6
土付款工程进度求
表6
日历时间
02年
7月
02年
8月
02年
9月
02年
10月
02年
11月
02年
12月
03年
1月
03年
2月
03年
3月
03年
4月
03年
5月
03年
6月
项目计划时间
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
项目评价分期
1
2
3
4
土第次
√
土第二次
√
土第三次
√
求开竣工日期
—
—
—
—
限期开竣工日期
—
完成50工程量时间
完成50工程量时限
土付款工程进度求
续表6
日历时间
03年
7月
03年
8月
03年
9月
03年
10月
03年
11月
03年
12月
04年
1月
04年
2月
04年
3月
04年
4月
04年
5月
04年
6月
项目计划时间
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
项目评价分期
5
6
7
8
土第次
土第二次
土第三次
求开竣工日期
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
限期开竣工日期
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
完成50工程量时间
√
完成50工程量时限
土付款工程进度求
续表6
日历时间
04年
04年
04年
04年
04年
04年
05年
05年
05年
05年
05年
05年
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
项目计划时间
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
项目评价分期
9
10
11
12
土第次
土第二次
土第三次
求开竣工日期
—
—
—
—
—
—
限期开竣工日期
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
完成50工程量时间
完成50工程量时限
土付款工程进度求
续表2
日历时间
05年
7月
05年
8月
05年
9月
05年
10月
05年
11月
05年
12月
项目计划时间
37
38
39
40
41
42
项目评价分期
13
14
土第次
土第二次
土第三次
求开竣工日期
限期开竣工日期
—
—
—
—
—
—
完成50工程量时间
完成50工程量时限
第五章 投资估算成估算
项目总投资估算
拍卖文件规定起拍价6500万元设定基准收益率1010部收益率推算土价格界点8500万元基方案土费增加200万元做方案直做开始亏损止土价格8000万元10500万元做12方案方案投资土费财务费相基方案项目总投资构成情况详见表7
项目总投资估算表
表7 单位：万元
序号
项目
总投资
备注
1
开发建设投资
2504801
11
土费
8500
部收益率10推算
12
前期工程费
68076
研勘察设计费工程造价5场整费米土30元估算
13
基础设施建设费
14688
米住宅面积200元估算
14
建筑安装工程费
117968
141
高层住宅
46368
912层单方造价1200元含架空层行车位费
142
高层住宅
5568
1820层 单方造价1600元含架空层行车位费
143
汽车库
1540
车库兼作防单方造价2200元
144
商业店面
52
单方造价800元
15
公配套设施费
32
规定面积计算
16
间接开发费
含理费中
17
财务费
51442
贷款利率549
18
理费
22032
建筑面积米30元估算
19
销售费
57887
销售收入2估算
110
开发期税费
28943
房修基金销售收入1计算
111
费
26661
工程造价226估算
112
预见费
700
约造价45估算
2
营资金
3
项目总投资
2504801
二开发成估算
开发产品竣工项目投资转开发产品成种开发产品单项工程费直接结转土费种住宅产品商业配套产品占土面积分摊费根种开发产品建筑安装工程费分摊种产品分摊费单位产品开发成详见表8
开发产品成估算表
表8 单位：万元
序号
项目
合计
高层住宅
高层住宅
汽车车位
商业配套
1
数量
81090
38640
34800
7000
650
2
开发产品成
21
土费
8500
510011
335754
4235
22
前期工程费
68076
26758
32131
8887
300
23
基础设施建设费
146879
57732
69326
19174
647
24
建筑安装工程费
1179680
46368
556800
154000
5200
25
公配套设施费
32
1258
1510
418
014
26
间接开发费
27
财务费
51442
20220
24280
6715
227
28
理费
22032
8660
10399
2876
097
29
销售费
57887
22753
27322
7557
255
210
开发期税费
28943
11376
13661
3778
128
211
费
26661
10479
12584
3480
118
212
预见费
700
27514
33039
9138
309
开发成合计
25048
1160441
1116806
216023
11530
3
单位成（元）
308891
300321
320921
308604
177385
第六章 济评价
投资计划资金筹措
项目计算期季单位计算起始年份第笔土费付款开始开发产品笔收入帐止计算期3年（12期）
（）投资计划
根拍卖文件中苏州工业园区国土权出合规定土费签定合日起7日次付清分三次付清次低30第次第二次签定合季度付款第三次付款第二季度（期）完成详见表6土付款工程进度求第1期付款60第2期付40
建筑安装工程费建设期均匀款理费销售费费工程业务开展期间均匀
（二）资金筹措计划
1资金结构
资金筹措计划项目融资抵押贷款般求银行贷款超项目总投资70土出金70余资金预售收入解决
2资金序
般第期应该资金资金数额达贷款条件（投入资金般低土价值项目总投资30）产品预售前银行贷款产品开始预售应量预售收入足部分贷款
3项目资金筹措计划
企业计划投入资金6000万元第1期第2期支付土款资金支付土款达土出金60银行开始提供贷款银行贷款59923万元作投资预售收入130557万元
详见表9投资计划资金筹措表
二销售收入销售税金附加计算
产品定价销售计划回款计划等详见营销策划章节基售价价格变化详见表3售价分析表高层住宅方米售价3600元汽车车位方米售价3300元（约726万元）商业配套房方米售价3000元销售面积高层高层住宅73448方米汽车车位7000方米商业配套房650方米销售额289434万元
营业税税率5城市建设维护税税率7教育费附加4营业税金附加160639万元
期销售详细情况见表10销售收入销售税金附加计算表
三济分析
（）基分析
推荐方案基分析结果详见表11济评价指标汇总表部收益率1022收益率控制接受高土价格8500万元起拍价6500万元高出2000万元
报表：
表12资金源运表
表13损益表
表14款付息计算表
表15全部投资现金流量表
表16资金现金流量表
（二）单素敏感性分析
表17单素敏感性分析表
（三）素敏感性分析
表18素敏感性分析表
（四）概率分析
做12土高限价概率分析结果见表19概率分析指标汇总表
土高限价部收益率概率分布详见表201表2012
概率分析指标汇总表
表19
方案
土高限价（万元）
基分析部收益率（）
部收率期值（）
部收益率≥10累计概率（）
部收益率≥8累计概率（）
部收益率≥6累计概率（）
部收益率1概率（）
1
8000
121
1489
765
81
895
1
2
8500
1064
1332
74
81
885
6
3
8700
986
125
60
74
81
9
4
8900
913
117
60
74
81
9
5
9100
841
1094
60
725
765
9
6
9300
769
1015
50
60
74
115
7
9500
698
938
50
60
74
115
8
9700
629
862
475
60
725
115
9
9900
563
788
35
50
60
19
10
10000
531
751
35
50
60
19
11
10200
47
678
35
50
60
19
12
10500
354
568
275
35
50
26
五评价结
综合述分析出认识：
1基方案中投资售价取值较稳妥部收益率期值基分析普遍高出2左右
2企业确定基准收益率10建议土高价格9000万元左右企业确定基准收益率8建议
土高价格9500万元左右企业确定基准收益率6建议土高价格10000万元左右
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