蛇口春天广场市场调研分析报告
南山商业圈：
蛇口半岛东北部深南道南着深圳城市中心西移滨海道通车西部房产尤海片区住宅规模开发南山商圈已初见稚形女世界西部电子等商家进驻南山商业文化中心规划南山商圈置辩成深圳西部商业中心
年商业物业升温明显区南山区特海片区年温度升更迅猛形成强商业圈正步入成熟疑破深圳长期东边旺西边冷衡商圈结构
南山商业文化中心：处深圳湾海湾畔正规模规划兴建中全面竣工时日具体域海型高尚住宅片区深滨海道相结合区域深圳西部重商业文化集散策源集休闲购物旅游观光商务办公体新建规划超前结构科学合理功完善齐备规格较高少前尖端技术蕴含中科技含量较高投资金额仅次福田中心区
三型商业中心区域外次中心热点商圈会齐头进繁荣济推动市场前发展合力深圳商业推新高度新中心区城市购物公园商圈市府面城市广场商圈八卦岭—笋岗片区型物流商圈南山南新路商业老街沃尔玛商圈（南山商业文化中心没正式启前南山重动摇商圈）东部沙头角商圈等
南山商业文化中心：处深圳湾海湾畔正规模规划兴建中全面竣工时日具体域海型高尚住宅片区深滨海道相结合区域深圳西部重商业文化集散策源集休闲购物旅游观光商务办公体新建规划超前结构科学合理功完善齐备规格较高少前尖端技术蕴含中科技含量较高投资金额仅次福田中心区
三型商业中心区域外次中心热点商圈会齐头进繁荣济推动市场前发展合力深圳商业推新高度新中心区城市购物公园商圈市府面城市广场商圈八卦岭—笋岗片区型物流商圈南山南新路商业老街沃尔玛商圈（南山商业文化中心没正式启前南山重动摇商圈）东部沙头角商圈
等
C：南山区目前成规模商业圈南新路商业老街南油片区沃尔玛商圈南新路商业老街誉南山东门商业演变进程中业态混乱规划滞理落伍市场定位明细等原现已日渐没落沃尔玛商圈取势沃尔玛商圈中心处南油蛇口两社区交汇处前南山动脉——南油道承启辐射整南山半岛周边聚集批知名商场商城乐基础日常消费品市场电家居广场金晖题商城佳腾电器城等特色题商城集美堂家居新生活广场西部电子时代广场等专业市场金晖厦裙楼金融证券市场等业态互补元化商业格局已现雏形辐射着整南山区整南山区说规模档次商场行业全消费需求供需严重失衡出现供应求现象商品档次服务水准远满足中层消费者目前起码25南山华强北东门购物南山区作1996－2010年深圳总体规划开发土区（罗湖福田区三倍）未居住口会增加见消费潜力商业需求巨前景估量
许业士持样种观点：南山商圈形成益滨海道通车南山区早1999年滨海道通车前已形成南头南贸市场家乐福商场愉康商场等组成南头商圈乐商场南油影剧院组成海商圈南山商圈交通便房产开发滞呈现出较分散种结构布局规模直难做滨海道通车南山房产业带强生机许商家纷纷抢先入驻沃尔玛金晖家居电器广场海雅百货集美堂家居广场特题商城商家华强北取较成功模式直接搬南山女世界西部电子女国姐妹城电家居广场等久友谊城百货入驻海片区南山已基形成家乐福愉康女国龙头南头老商圈乐沃尔玛等龙头海新商圈说滨海道通车南山商圈范围进步扩渐成规模效应整体商圈重心海片区倾斜
南山商圈整体框架说已形成业士认然进驻商场南山商圈然处散乱局面中
综述：见天深圳商圈出现新竞争格局商铺物业升温快商铺间竞争日趋激烈片区类型题商场竞相出笼传统东门国贸片区中心商圈带击特中心区西移已成定势华强北商业圈迅速崛起南山商业圈逐步成型深圳商圈正酝酿着种重新刷牌新格局
三深圳市商业营业态模式特征分析
（）市场调研纳致总结出深圳商业营业态模式分析：
1题商场
题商场商场营系统性突出某方面（笼统全包形式）题围绕核心题广泛作相关文章产品搭配组合服务容服务方式等讲求定关联性市场象基某部分特定群华强北女世界男世界女国等
女世界例营模式女世界营女性服装衣帽化妆品皮具装饰品工艺品日品等外营相关女性喜爱插花健身舞蹈美容培训画艺裁剪等等女性关项目现代市白领职业女性走遭般找系列需产品心中想物件采购齐全商场风格独特统营理（统收银）统外宣传已区隔成块外租售租金较高
15米千万等理费200元月水电计业负盈亏处段较前期措施力营理方整体现状较
然题商场营特点相女国全部外零租收银政显零乱
2专业商场
专营商场专营某类特定商品产品属性明确关联性强规格齐全花色品种较包罗特定类绝部分商品进货渠道细化服务规模数量质量方面代专业优势消费象拘消费需求消费力消费群体华强北电家居广场致药店紫荆城香江海马家居广场等
电家居广场例说明情况电家居广场营商品两类：家电器家居家俬包罗家电器家俬家居系列较专业提供相关系列配套服务更提供条龙服务（设计安装保养维修）商场体部分营统营理统收费部分楼层区域外招租设摊位（专业厨具厂家代理商）形成店中型品牌店租金+理费形式出现负盈亏部分商品属联营代销
紫荆城两种方式统理统收银中抽成统理统收银（月结时全额）收租金理费两种方式前者捆绑起者负盈亏
3百货商场
百货商场相传统意义型百货类商场提供专柜时尚百货服务商品花色种类规格门类全场面积较包容性较强天虹茂业岁宝等投资独立营外招租设摊位收取租金统营理统收费营业额中抽取提成收费形成风险担捆绑销售互动局面实际年着种型超市种仓储式会员店兴起百货商场传统业态进行扬弃没优势营成高昂商品逐渐撤出商场（型家俬）进体现出百货超市化演变特性
4品牌商场
品牌商场指专营某特色商品名店品牌知名度较高消费认知度较强较高档次品位甚商品贴专属商标某品牌商品实施区域总代理某方面优势罗湖友谊商场免税商场营独立营负盈亏外招租常进驻型知名商城
5连锁式超市
常规意义便民超市选商场连锁店占面积营规模较营食品（包括鲜活食品）杂货家居辅企业资金实力雄厚品牌知名度较高实力较强营商品种类丰富规模扩张实力愿商品价格较实惠商场知名度高般商品进入门槛较高
连锁营超市指超市定形式组织成联合体整体规划进行专业化分工分工基础实施集中化理复杂商业活动简单化获取规模效益统进货渠道统货物配送统品牌营统营销策略统零售价格形式出现便民服务物美价廉特征营百姓日常生活消费息息相关生活品店面遍布城市社区百佳新佳万佳超市华润万方超市民润超市般存招商说反常常知名商城引入进驻象营中商品厂家合作方式灵活样
连销营包括三种形式：直营连销特许营（加盟连锁）连锁实力外受权进行特许加盟营统形象营风格处成立分店扩身规模扩身影响更致民润等属营连锁爱家外授权特许加盟营行
象家乐福沃尔玛日八百伴（现没落初许消费者竞相国许知名商场顶礼模拜学楷模亚细亚）吉岛等属型综合超市超级市场规模更资金实力更强品牌知名度更高综合超级市场百货店特色走价路线较货物吞吐量获取较低商品成时超级市场百货店展开正面竞争山姆会员店理属作仓储式会员店顾名思义店仓合降低营成形式出现营容50~70食品30~50非食品包括家电服装鞋帽文具等走量贬价道路实际生活中型综合超市形似神区
※深圳商业营业态模式分析中难发现营状况良商场种业态种营方式少点值鉴：身品牌形象宣传推广包装维护目标消费客体精确定位商场身营运透彻握厂商间利益利益分配格局矛盾立谐统中生双赢等……
三型商业中心区域外次中心热点商圈会齐头进繁荣济推动市场前发展合力深圳商业推新高度新中心区城市购物公园商圈市府面城市广场商圈八卦岭—笋岗片区型物流商圈南山南新路商业老街沃尔玛商圈（南山商业文化中心没正式启前南山重动摇商圈）东部沙头角商圈等
C：南山区目前成规模商业圈南新路商业老街南油片区沃尔玛商圈南新路商业老街誉南山东门商业演变进程中业态混乱规划滞理落伍市场定位明细等原现已日渐没落沃尔玛商圈取势沃尔玛商圈中心处南油蛇口两社区交汇处前南山动脉——南油道承启辐射整南山半岛周边聚集批知名商场商城乐基础日常消费品市场电家居广场金晖题商城佳腾电器城等特色题商城集美堂家居新生活广场西部电子时代广场等专业市场金晖厦裙楼金融证券市场等业态互补元化商业格局已现雏形辐射着整南山区整南山区说规模档次商场行业全消费需求供需严重失衡出现供应求现象商品档次服务水准远满足中层消费者目前起码25南山华强北东门购物南山区作1996－2010年深圳总体规划开发土区（罗湖福田区三倍）未居住口会增加见消费潜力商业需求巨前景估量
五深圳商业竞争状况结
深圳商业竞争中优胜劣汰
（）深圳商业竞争愈演愈烈
商业竞争激烈表现
深圳房产市场竞争激烈积压中商业部分房产开发中风险利润项目现时纯商业项目商住两特者已深圳遍开花时间商场商铺相互击马路商业首屈指街道物业开发首层商铺已成开发思路题形成商铺集散营模式
起市场考验开发问题营概念模式批商铺纷纷崛起制造串串问题思考
发展商出路？面竞争激烈市场家冷静走统规划营路统规划营家房产做发展商专长房产开发商业营兄弟商业营单位加盟点难营单位考虑素太办？
发展商开发会停止竞争压力加家压力时市场闪光点走专业配套市场路行怕竞争竞争市场种专业商业市场呼啦起
目前商业营现
商业竞争激烈表现二
种商业发展较快区域商业功改造加华强北商业区旧工业厂房迎接商业发展趋势纷纷海铜锣湾等购物广场例子样占商机区域概念投资营者目光汇集起区域商业营带诸难题
商业竞争激烈表现三
商业营切入点难找种发展商期商业带穷开发利润坚信气财气旺老规矩商住项目先推住宅推商业样整市场集中消化物业短时期加
根底深圳商业竞争表现点时样竞争带批商业物业积累积压未市场中持续
（二）面激烈竞争商业局面追求商业利润关键营
市场竞争发展商商业终究推市场吸引客户纷纷推出种优惠政策甚发展商通低首期高揭思路吸引发展商50万元铺位果正常交易话客户首期需支付20万30万揭发展商起价果提50万话客户需支付首期8万外42万揭然许发展商利策略取客户渠道果客户投资营商铺目通商业营获利益果发展商提前营造良营销环境商业项目营程会乐观
样客户果认里适合营宁愿舍弃前期少投资继续揭停止资金投入种果发展商承担巨回购风险
认目前商业运作追求利润关键发展商否客户提供保障条科学营思路项目关键定位问题
（三）具备气旺样做财气更旺
气旺财气旺形容未商业运作营气讲购买者少财旺指商业利益意思说市场购买——旺商业利润样概念成诸商业投资者营理念实反说概念商业运作决定性素述
市场基原理中市场般三素构成第第二购买力第三购买欲两种素产生构成市场关键素时衣食住行离开商业活动产生穷购买欲
商业运营支持消费支持商业营领域里素成诸商家运营参考指数麦劳选址麦劳开家营连锁店意选定区域进行详细市场调查中测量区域流消费层次外许百货营商沃尔玛新佳南城百货等选址程中消费预算调查详细解区域现实消费群体外研究区域未年发展机遇
气旺财气旺商业营关键商业发展决定性素商业策划工作商业整体规划未营指点方时通行效手段商业项目提前营造商业气氛氛围树立身商业品牌时财气东升
结：面商业竞争认……
1商业竞争短时间持续加剧
2商业运作应未营考虑第销售营考虑第二
3构成商业市场关键
4商业运作相辅相成白纸商业写文章
5说四商铺具备气样财旺思考题
6四商铺寻找营题迫眉睫问题
二深圳商业市场压力
深圳商业市场压力分两种前期销售压力期营压力表现：
（）销售压力表现
1深圳整体商业市场太乐观销售面积积压量
2深圳商业开发量时市场空置量
3开发商业中底层销售良三四层销售难启动
4商业缺乏统规范营
5百货难引进铺位营混乱致销售乐观
6投资者越越理性思考问题商业项目营业透明度日益加
7前期策划程中消费者商场未营缺乏信心开发商缺乏效科学定位数发展商考虑卖出考虑期营说商业物业缺前期科学定位
8商业物业推广时鼓吹投资回报市场理想化消费者失信心
（二）营压力表现
1商业区域发展迅速商家营讲求特色
2商业租赁市场活跃柜台营方式商业整体氛围差
3产品竞争商品利润越越商家利润越越
4商业品牌营力度新兴商业果品牌商势头入市难短时间市场取深入商业持续营风险
5发展商风险受营压力回购风险
6销售营构成矛盾销售时面积柜台营营时趋整体营模式
7开发商考虑问题越越时提供服务越越
8发展商刺激销售提供反租计划说羊毛出羊身发展商压力加
结：面商业市场压力认……
1项目商业销售压力营压力首先考虑营压力
2营特色解决销售压力
3 现面仅销售压力统整体营更关键
二 南山商业调查明显表现
1商铺特规模集散营现象严重街密集档铺店步店米铺数胜数
2街店铺营品种五金家私（中低档）服装装饰材料陶瓷等
3营品种缺少时尚精品周边居民买类物品须搭车海宾馆商业圈华强北商业圈东门国贸商业圈
4街生活日常品饮食缺少型超市品质保证
5家居装饰品缺少专业化规模化高档次统营缺少质量保证
6南山商圈成熟需35年时间
商业繁荣背出现供需失衡营乏术恶果
早五六年前甚更早业界识士声疾呼：深圳商业已剩盲目中扩张开始现然深圳商业发展轨迹中硬伤更怕营乏术带果更堪设想
南山然蕴藏着限商机始终贯穿项目营规划鲜实现盲目者屡见鲜集美堂东方巴黎例：
（1）集美堂（原万豪商业城）99年开始推出初定位百货商业城2000年底夜间改变成家居新生活广场试想：初百货商场标准规划设计商业城格局已定型情况分割布局项功设施广告容言：购物环境家居浪漫旅
（2）东方巴黎历次惨痛失败策划公司绞脑汁重整旗鼓隆重二次推出冷静想想：东方巴黎目前情况虎门富民相规模营格局营实力相差甚远东方巴黎扛起南派服装旗做成深圳服装批发展示中心谈容易
综述：述两例营乏术例证缺乏事类商业营验目前更缺乏雄厚济支柱
二深圳商业三种盲目带恶果
（） 深圳商业裙楼哄未商业市场调研规划：
80年代未期90年代初期深圳口剧增房产市场迅猛发展开发商盲目模仿香港市场量高层住宅应运生种建筑形式基塔楼商业裙楼没考虑时购买力消费需求域位置等素商业裙楼哄然市场乏接棒租售状况塌糊涂导致量裙楼空置冷冷清清问津
（二） 商场题定位切合消费群消费力勿锦添花
东门华强北表现尤明显东门改造成步行街面15万方米商业营业面积已达50万方米华强北（包括振兴振华两横）商业营业面积达40万方米左右深圳商业集中东部老城区单应流规模造成失衡中部新中心区西部南山商圈崛起商业设施便显剩
（三） 题商场盲目粉墨登场
零散综合营题式专业市场疑种进步题商场年愈演全愈烈趋势历商场空置发商商家似宝押题商场身问题：深圳需题商场？题商场解决切市场窘状？产专家：深圳谓题商场购物中心功设计尚符合国际化业态求假嫌外真正题商场购物中心导商业市场应该汽车网络时代产物深圳距离时代水段距离购物中心缺乏停车位营业空间狭难展开功配套实际传统商业区
二营定位转换百货式题式应运生
1996年沃尔玛杀入深圳洪湖开第分店际业界便盛传百货时代日前深圳商业格局型超市仓储式购物中心正济便宜齐全优势吞食传统百货商场市场加年题商场专业化商业市场（型装饰材料城家具城电子配件城等）异军突起传统百货商场营模式愈俞走绝路
百货式题式两种商业营形式成深圳商业力
百货式沃尔玛已湖景花园凤凰路福田南蛇口华侨城片区五家分店景田山姆会员店家乐福南山梅林两分店万佳已开5分店天虹分进军东门新洲湖加原泞南路布吉两家店数达5家茂业三家分店控制东门购物街东西两处入口．．．．题式商场正演变成种商业趋势
三商业格局已成定势深圳形成区域性商圈专业化集市
百货题商场超市购物中心统构成新更具活力商业深圳未商业深圳具备特征：1型超规模专业营2分布合理资源配套合理：3全市形成区域性商圈专业化集市
深圳难形成全市性中心商业区南山商业圈定综合性商业基辐射外围
（） 深圳城市规划决定：深圳区呈组团式分布陆续建成城市中心次中心兼二线关深圳分二城市总体规划中行政文化中心商业中心
（二） 深圳形决定：深圳东西狭长交通口分布适宜形成全市性商业中心
（三） 区域文化差异影响：罗湖布吉岭南文化福田南山北方文化文化差异导致消费惯消费需求差异
（四） 生活节奏差异影响：罗湖福田生活节奏较快南山尤蛇口半岛带生活较慢生活节奏消费模式消费模式决定商业类型营方式
（五） 关外口构成济形式构成差异影响：关关外口构成关常住口户籍口居关外流动口居济形式构成关外工业关商贸金融高科技产业
综述：然商业深圳没统商业中心区域性商圈专业化集市正形成特南山商业圈深圳西部目前商业发展形式南山必形成综合性商业基物流基辐射外围
：四商圈东门步行街华强北电子条街国贸民南路高档消费品商业区南山商圈已发展成熟洪湖带装饰集市笋岗片区家具商场区等正渐成规模政府严格控制减少商业面积开发发展商逐渐息逐利心态加优胜劣汰规模实力商家慢慢退出历史舞台家商家形成垄断化营事众知名商家争开分店预兆
第二章 营方功定位分析
第部分：深圳商业营定位分析
深圳成长历程样浓缩商业发展中历20年深圳商业早零散商铺综合营商场型题购物中心家老牌商场导商业街区形成国外名牌商家进驻老城区商业中心现东中西部商业联动型商家期纷纷进驻住宅区走条分散集中专业点线面曲折起伏路
商家沃尔玛家乐福万佳天虹等纷纷争开分店天电子服装家电装饰建材等专业市场相继建立天罗湖福田南山等区区性商圈逐渐形成规模天没理相信商业深圳正全国引导潮流
商业繁荣背出现供需失衡营乏术恶果
早五六年前甚更早业界识士声疾呼：深圳商业已剩盲目中扩张开始现然深圳商业发展轨迹中硬伤更怕营乏术带果更堪设想南山然蕴藏着限商机始终贯穿项目营规划鲜实现盲目者屡见鲜集美堂东方巴黎例：
（1）集美堂（原万豪商业城）99年开始推出初定位百货商业城2000年底夜间改变成家居新生活广场试想：初百货商场标准规划设计商业城格局已定型情况分割布局项功设施广告容言：购物环境家居浪漫旅
（2）东方巴黎历次惨痛失败策划公司绞脑汁重整旗鼓隆重二次推出冷静想想：东方巴黎目前情况虎门富民相规模营格局营实力相差甚远东方巴黎扛起南派服装旗做成深圳服装批发展示中心谈容易
综述：述两例营乏术例证缺乏事类商业营验目前更缺乏雄厚济支柱
二深圳商业出现三种盲目带恶果
()深圳商业裙楼哄
80年代未期90年代初期深圳口剧增房产市场迅猛发展开发商盲目模仿香港市场量高层住宅应运生种建筑形式基塔楼商业裙楼没考虑时购买力消费需求域位置等素商业裙楼哄然市场乏接棒租售状况塌糊涂导致量裙楼空置冷冷清清问津
（二） 商场题定位切合消费群消费力
东门华强北表现尤明显东门改造成步行街面15万方米商业营业面积已达50万方米华强北（包括振兴振华两横）商业营业面积达40万方米左右深圳商业集中东部老城区单应流规模造成失衡中部新中心区西部南山商圈崛起商业设施便显剩
（三） 题商场盲目粉墨登场
零散综合营题式专业市场疑种进步题商场年愈演全愈烈趋势历商场空置发商商家似宝押题商场身问题：深圳需题商场？题商场解决切市场窘状？产专家：深圳谓题商场购物中心功设计尚符合国际化业态求假嫌外真正题商场购物中心导商业市场应该汽车网络时代产物深圳距离时代水段距离购物中心缺乏停车位营业空间狭难展开功配套实际传统商业区
二营定位转换百货式题式应运生
1996年沃尔玛杀入深圳洪湖开第分店际业界便盛传百货时代日前深圳商业格局型超市仓储式购物中心正济便宜齐全优势吞食传统百货商场市场加年题商场专业化商业市场（型装饰材料城家具城电子配件城等）异军突起传统百货商场营模式愈俞走绝路
百货式题式两种商业营形式成深圳商业力
百货式沃尔玛已湖景花园凤凰路福田南蛇口华侨城片区五家分店景田山姆会员店家乐福南山梅林两分店万佳已开5分店天虹分进军东门新洲湖加原泞南路布吉两家店数达5家茂业三家分店控制东门购物街东西两处入口．．．．题式商场正演变成种商业趋势
三商业格局已成定势深圳形成区域性商圈专业化集市
百货题商场超市购物中心统构成新更具活力商业深圳未商业深圳具备特征：1型超规模专业营2分布合理资源配套合理：3全市形成区域性商圈专业化集市
深圳难形成全市性中心商业区南山商业圈定综合性商业基辐射外围
（二） 深圳城市规划决定：深圳区呈组团式分布陆续建成城市中心次中心兼二线关深圳分二城市总体规划中行政文化中心商业中心
（三） 深圳形决定：深圳东西狭长交通口分布适宜形成全市性商业中心
（四） 区域文化差异影响：罗湖布吉岭南文化福田南山北方文化文化差异导致消费惯消费需求差异
（五） 生活节奏差异影响：罗湖福田生活节奏较快南山尤蛇口半岛带生活较慢生活节奏消费模式消费模式决定商业类型营方式
（六） 关外口构成济形式构成差异影响：关关外口构成关常住口户籍口居关外流动口居济形式构成关外工业关商贸金融高科技产业
综述：然商业深圳没统商业中心区域性商圈专业化集市正形成特南山商业圈深圳西部目前商业发展形式南山必形成综合性商业基物流基辐射外围：四商圈东门步行街华强北电子条街国贸民南路高档消费品商业区南山商圈已发展成熟洪湖带装饰集市笋岗片区家具商场区等正渐成规模政府严格控制减少商业面积开发发展商逐渐息逐利心态加优胜劣汰规模实力商家慢慢退出历史舞台家商家形成垄断化营事众知名商家争开分店预兆
99年深圳市题化营商场博业士阵阵喝彩南山女世界姊妹购物城东方巴黎服装市场西部电子城众商城发售际明确营题吸引投资者营者入场年时间遗症逐渐显现商场开业演变成投资者恶梦极击投资者信心
基建议：
四商铺营定位应定位成功营续成功营
第二部分 项目营功定位建议
项目（四商铺）商业建筑属中型商业建筑位南山新兴商业圈南山商圈属综合性文化商业圈较华强北东门较具独立性独特性商圈商业布局遵循互补性差异性项目营功定位仅考虑司提出定位成功营续成功营原考虑南山商业布局原
（）商业功定位：
零批兼营城市消费型流通型专业商场
（二）商业营方定位：
设计理念
1强化品牌专业批发商场营理念形成规模营周边专业市场形成优势互补
2实施品牌商品营战略扩张品牌优质商品充实市场时开辟名优精品交易区提高市场档次抢占市场制高点
3组建华北百货商品独立电子商务网站建立专业市场网交易台传统行业互联网创造性结合提升专业市场商业形象提高专业市场商品信息交换速度运新济环境商铺十网铺新型商业运营模式商户提供现代快速商品信息交易台提高商业运营质量获利空间
项目定位建议：
结合分析结市场深入详细科学市场调查项目定位建议：
定位：学生品专业市场
定位二：文化教育专业市埸
定位三：家居题商场
定位四：高档次百货商场
注：建议性定位根商铺规模位置等具体条件贵司行商谈
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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南山商业圈：
蛇口半岛东北部深南道南着深圳城市中心西移滨海道通车西部房产尤海片区住宅规模开发南山商圈已初见稚形女世界西部电子等商家进驻南山商业文化中心规划南山商圈置辩成深圳西部商业中心
年商业物业升温明显区南山区特海片区年温度升更迅猛形成强商业圈正步入成熟疑破深圳长期东边旺西边冷衡商圈结构
南山商业文化中心：处深圳湾海湾畔正规模规划兴建中全面竣工时日具体域海型高尚住宅片区深滨海道相结合区域深圳西部重商业文化集散策源集休闲购物旅游观光商务办公体新建规划超前结构科学合理功完善齐备规格较高少前尖端技术蕴含中科技含量较高投资金额仅次福田中心区
三型商业中心区域外次中心热点商圈会齐头进繁荣济推动市场前发展合力深圳商业推新高度新中心区城市购物公园商圈市府面城市广场商圈八卦岭—笋岗片区型物流商圈南山南新路商业老街沃尔玛商圈（南山商业文化中心没正式启前南山重动摇商圈）东部沙头角商圈等
南山商业文化中心：处深圳湾海湾畔正规模规划兴建中全面竣工时日具体域海型高尚住宅片区深滨海道相结合区域深圳西部重商业文化集散策源集休闲购物旅游观光商务办公体新建规划超前结构科学合理功完善齐备规格较高少前尖端技术蕴含中科技含量较高投资金额仅次福田中心区
三型商业中心区域外次中心热点商圈会齐头进繁荣济推动市场前发展合力深圳商业推新高度新中心区城市购物公园商圈市府面城市广场商圈八卦岭—笋岗片区型物流商圈南山南新路商业老街沃尔玛商圈（南山商业文化中心没正式启前南山重动摇商圈）东部沙头角商圈
等
C：南山区目前成规模商业圈南新路商业老街南油片区沃尔玛商圈南新路商业老街誉南山东门商业演变进程中业态混乱规划滞理落伍市场定位明细等原现已日渐没落沃尔玛商圈取势沃尔玛商圈中心处南油蛇口两社区交汇处前南山动脉——南油道承启辐射整南山半岛周边聚集批知名商场商城乐基础日常消费品市场电家居广场金晖题商城佳腾电器城等特色题商城集美堂家居新生活广场西部电子时代广场等专业市场金晖厦裙楼金融证券市场等业态互补元化商业格局已现雏形辐射着整南山区整南山区说规模档次商场行业全消费需求供需严重失衡出现供应求现象商品档次服务水准远满足中层消费者目前起码25南山华强北东门购物南山区作1996－2010年深圳总体规划开发土区（罗湖福田区三倍）未居住口会增加见消费潜力商业需求巨前景估量
许业士持样种观点：南山商圈形成益滨海道通车南山区早1999年滨海道通车前已形成南头南贸市场家乐福商场愉康商场等组成南头商圈乐商场南油影剧院组成海商圈南山商圈交通便房产开发滞呈现出较分散种结构布局规模直难做滨海道通车南山房产业带强生机许商家纷纷抢先入驻沃尔玛金晖家居电器广场海雅百货集美堂家居广场特题商城商家华强北取较成功模式直接搬南山女世界西部电子女国姐妹城电家居广场等久友谊城百货入驻海片区南山已基形成家乐福愉康女国龙头南头老商圈乐沃尔玛等龙头海新商圈说滨海道通车南山商圈范围进步扩渐成规模效应整体商圈重心海片区倾斜
南山商圈整体框架说已形成业士认然进驻商场南山商圈然处散乱局面中
综述：见天深圳商圈出现新竞争格局商铺物业升温快商铺间竞争日趋激烈片区类型题商场竞相出笼传统东门国贸片区中心商圈带击特中心区西移已成定势华强北商业圈迅速崛起南山商业圈逐步成型深圳商圈正酝酿着种重新刷牌新格局
三深圳市商业营业态模式特征分析
（）市场调研纳致总结出深圳商业营业态模式分析：
1题商场
题商场商场营系统性突出某方面（笼统全包形式）题围绕核心题广泛作相关文章产品搭配组合服务容服务方式等讲求定关联性市场象基某部分特定群华强北女世界男世界女国等
女世界例营模式女世界营女性服装衣帽化妆品皮具装饰品工艺品日品等外营相关女性喜爱插花健身舞蹈美容培训画艺裁剪等等女性关项目现代市白领职业女性走遭般找系列需产品心中想物件采购齐全商场风格独特统营理（统收银）统外宣传已区隔成块外租售租金较高
15米千万等理费200元月水电计业负盈亏处段较前期措施力营理方整体现状较
然题商场营特点相女国全部外零租收银政显零乱
2专业商场
专营商场专营某类特定商品产品属性明确关联性强规格齐全花色品种较包罗特定类绝部分商品进货渠道细化服务规模数量质量方面代专业优势消费象拘消费需求消费力消费群体华强北电家居广场致药店紫荆城香江海马家居广场等
电家居广场例说明情况电家居广场营商品两类：家电器家居家俬包罗家电器家俬家居系列较专业提供相关系列配套服务更提供条龙服务（设计安装保养维修）商场体部分营统营理统收费部分楼层区域外招租设摊位（专业厨具厂家代理商）形成店中型品牌店租金+理费形式出现负盈亏部分商品属联营代销
紫荆城两种方式统理统收银中抽成统理统收银（月结时全额）收租金理费两种方式前者捆绑起者负盈亏
3百货商场
百货商场相传统意义型百货类商场提供专柜时尚百货服务商品花色种类规格门类全场面积较包容性较强天虹茂业岁宝等投资独立营外招租设摊位收取租金统营理统收费营业额中抽取提成收费形成风险担捆绑销售互动局面实际年着种型超市种仓储式会员店兴起百货商场传统业态进行扬弃没优势营成高昂商品逐渐撤出商场（型家俬）进体现出百货超市化演变特性
4品牌商场
品牌商场指专营某特色商品名店品牌知名度较高消费认知度较强较高档次品位甚商品贴专属商标某品牌商品实施区域总代理某方面优势罗湖友谊商场免税商场营独立营负盈亏外招租常进驻型知名商城
5连锁式超市
常规意义便民超市选商场连锁店占面积营规模较营食品（包括鲜活食品）杂货家居辅企业资金实力雄厚品牌知名度较高实力较强营商品种类丰富规模扩张实力愿商品价格较实惠商场知名度高般商品进入门槛较高
连锁营超市指超市定形式组织成联合体整体规划进行专业化分工分工基础实施集中化理复杂商业活动简单化获取规模效益统进货渠道统货物配送统品牌营统营销策略统零售价格形式出现便民服务物美价廉特征营百姓日常生活消费息息相关生活品店面遍布城市社区百佳新佳万佳超市华润万方超市民润超市般存招商说反常常知名商城引入进驻象营中商品厂家合作方式灵活样
连销营包括三种形式：直营连销特许营（加盟连锁）连锁实力外受权进行特许加盟营统形象营风格处成立分店扩身规模扩身影响更致民润等属营连锁爱家外授权特许加盟营行
象家乐福沃尔玛日八百伴（现没落初许消费者竞相国许知名商场顶礼模拜学楷模亚细亚）吉岛等属型综合超市超级市场规模更资金实力更强品牌知名度更高综合超级市场百货店特色走价路线较货物吞吐量获取较低商品成时超级市场百货店展开正面竞争山姆会员店理属作仓储式会员店顾名思义店仓合降低营成形式出现营容50~70食品30~50非食品包括家电服装鞋帽文具等走量贬价道路实际生活中型综合超市形似神区
※深圳商业营业态模式分析中难发现营状况良商场种业态种营方式少点值鉴：身品牌形象宣传推广包装维护目标消费客体精确定位商场身营运透彻握厂商间利益利益分配格局矛盾立谐统中生双赢等……
三型商业中心区域外次中心热点商圈会齐头进繁荣济推动市场前发展合力深圳商业推新高度新中心区城市购物公园商圈市府面城市广场商圈八卦岭—笋岗片区型物流商圈南山南新路商业老街沃尔玛商圈（南山商业文化中心没正式启前南山重动摇商圈）东部沙头角商圈等
C：南山区目前成规模商业圈南新路商业老街南油片区沃尔玛商圈南新路商业老街誉南山东门商业演变进程中业态混乱规划滞理落伍市场定位明细等原现已日渐没落沃尔玛商圈取势沃尔玛商圈中心处南油蛇口两社区交汇处前南山动脉——南油道承启辐射整南山半岛周边聚集批知名商场商城乐基础日常消费品市场电家居广场金晖题商城佳腾电器城等特色题商城集美堂家居新生活广场西部电子时代广场等专业市场金晖厦裙楼金融证券市场等业态互补元化商业格局已现雏形辐射着整南山区整南山区说规模档次商场行业全消费需求供需严重失衡出现供应求现象商品档次服务水准远满足中层消费者目前起码25南山华强北东门购物南山区作1996－2010年深圳总体规划开发土区（罗湖福田区三倍）未居住口会增加见消费潜力商业需求巨前景估量
五深圳商业竞争状况结
深圳商业竞争中优胜劣汰
（）深圳商业竞争愈演愈烈
商业竞争激烈表现
深圳房产市场竞争激烈积压中商业部分房产开发中风险利润项目现时纯商业项目商住两特者已深圳遍开花时间商场商铺相互击马路商业首屈指街道物业开发首层商铺已成开发思路题形成商铺集散营模式
起市场考验开发问题营概念模式批商铺纷纷崛起制造串串问题思考
发展商出路？面竞争激烈市场家冷静走统规划营路统规划营家房产做发展商专长房产开发商业营兄弟商业营单位加盟点难营单位考虑素太办？
发展商开发会停止竞争压力加家压力时市场闪光点走专业配套市场路行怕竞争竞争市场种专业商业市场呼啦起
目前商业营现
商业竞争激烈表现二
种商业发展较快区域商业功改造加华强北商业区旧工业厂房迎接商业发展趋势纷纷海铜锣湾等购物广场例子样占商机区域概念投资营者目光汇集起区域商业营带诸难题
商业竞争激烈表现三
商业营切入点难找种发展商期商业带穷开发利润坚信气财气旺老规矩商住项目先推住宅推商业样整市场集中消化物业短时期加
根底深圳商业竞争表现点时样竞争带批商业物业积累积压未市场中持续
（二）面激烈竞争商业局面追求商业利润关键营
市场竞争发展商商业终究推市场吸引客户纷纷推出种优惠政策甚发展商通低首期高揭思路吸引发展商50万元铺位果正常交易话客户首期需支付20万30万揭发展商起价果提50万话客户需支付首期8万外42万揭然许发展商利策略取客户渠道果客户投资营商铺目通商业营获利益果发展商提前营造良营销环境商业项目营程会乐观
样客户果认里适合营宁愿舍弃前期少投资继续揭停止资金投入种果发展商承担巨回购风险
认目前商业运作追求利润关键发展商否客户提供保障条科学营思路项目关键定位问题
（三）具备气旺样做财气更旺
气旺财气旺形容未商业运作营气讲购买者少财旺指商业利益意思说市场购买——旺商业利润样概念成诸商业投资者营理念实反说概念商业运作决定性素述
市场基原理中市场般三素构成第第二购买力第三购买欲两种素产生构成市场关键素时衣食住行离开商业活动产生穷购买欲
商业运营支持消费支持商业营领域里素成诸商家运营参考指数麦劳选址麦劳开家营连锁店意选定区域进行详细市场调查中测量区域流消费层次外许百货营商沃尔玛新佳南城百货等选址程中消费预算调查详细解区域现实消费群体外研究区域未年发展机遇
气旺财气旺商业营关键商业发展决定性素商业策划工作商业整体规划未营指点方时通行效手段商业项目提前营造商业气氛氛围树立身商业品牌时财气东升
结：面商业竞争认……
1商业竞争短时间持续加剧
2商业运作应未营考虑第销售营考虑第二
3构成商业市场关键
4商业运作相辅相成白纸商业写文章
5说四商铺具备气样财旺思考题
6四商铺寻找营题迫眉睫问题
二深圳商业市场压力
深圳商业市场压力分两种前期销售压力期营压力表现：
（）销售压力表现
1深圳整体商业市场太乐观销售面积积压量
2深圳商业开发量时市场空置量
3开发商业中底层销售良三四层销售难启动
4商业缺乏统规范营
5百货难引进铺位营混乱致销售乐观
6投资者越越理性思考问题商业项目营业透明度日益加
7前期策划程中消费者商场未营缺乏信心开发商缺乏效科学定位数发展商考虑卖出考虑期营说商业物业缺前期科学定位
8商业物业推广时鼓吹投资回报市场理想化消费者失信心
（二）营压力表现
1商业区域发展迅速商家营讲求特色
2商业租赁市场活跃柜台营方式商业整体氛围差
3产品竞争商品利润越越商家利润越越
4商业品牌营力度新兴商业果品牌商势头入市难短时间市场取深入商业持续营风险
5发展商风险受营压力回购风险
6销售营构成矛盾销售时面积柜台营营时趋整体营模式
7开发商考虑问题越越时提供服务越越
8发展商刺激销售提供反租计划说羊毛出羊身发展商压力加
结：面商业市场压力认……
1项目商业销售压力营压力首先考虑营压力
2营特色解决销售压力
3 现面仅销售压力统整体营更关键
二 南山商业调查明显表现
1商铺特规模集散营现象严重街密集档铺店步店米铺数胜数
2街店铺营品种五金家私（中低档）服装装饰材料陶瓷等
3营品种缺少时尚精品周边居民买类物品须搭车海宾馆商业圈华强北商业圈东门国贸商业圈
4街生活日常品饮食缺少型超市品质保证
5家居装饰品缺少专业化规模化高档次统营缺少质量保证
6南山商圈成熟需35年时间
商业繁荣背出现供需失衡营乏术恶果
早五六年前甚更早业界识士声疾呼：深圳商业已剩盲目中扩张开始现然深圳商业发展轨迹中硬伤更怕营乏术带果更堪设想
南山然蕴藏着限商机始终贯穿项目营规划鲜实现盲目者屡见鲜集美堂东方巴黎例：
（1）集美堂（原万豪商业城）99年开始推出初定位百货商业城2000年底夜间改变成家居新生活广场试想：初百货商场标准规划设计商业城格局已定型情况分割布局项功设施广告容言：购物环境家居浪漫旅
（2）东方巴黎历次惨痛失败策划公司绞脑汁重整旗鼓隆重二次推出冷静想想：东方巴黎目前情况虎门富民相规模营格局营实力相差甚远东方巴黎扛起南派服装旗做成深圳服装批发展示中心谈容易
综述：述两例营乏术例证缺乏事类商业营验目前更缺乏雄厚济支柱
二深圳商业三种盲目带恶果
（） 深圳商业裙楼哄未商业市场调研规划：
80年代未期90年代初期深圳口剧增房产市场迅猛发展开发商盲目模仿香港市场量高层住宅应运生种建筑形式基塔楼商业裙楼没考虑时购买力消费需求域位置等素商业裙楼哄然市场乏接棒租售状况塌糊涂导致量裙楼空置冷冷清清问津
（二） 商场题定位切合消费群消费力勿锦添花
东门华强北表现尤明显东门改造成步行街面15万方米商业营业面积已达50万方米华强北（包括振兴振华两横）商业营业面积达40万方米左右深圳商业集中东部老城区单应流规模造成失衡中部新中心区西部南山商圈崛起商业设施便显剩
（三） 题商场盲目粉墨登场
零散综合营题式专业市场疑种进步题商场年愈演全愈烈趋势历商场空置发商商家似宝押题商场身问题：深圳需题商场？题商场解决切市场窘状？产专家：深圳谓题商场购物中心功设计尚符合国际化业态求假嫌外真正题商场购物中心导商业市场应该汽车网络时代产物深圳距离时代水段距离购物中心缺乏停车位营业空间狭难展开功配套实际传统商业区
二营定位转换百货式题式应运生
1996年沃尔玛杀入深圳洪湖开第分店际业界便盛传百货时代日前深圳商业格局型超市仓储式购物中心正济便宜齐全优势吞食传统百货商场市场加年题商场专业化商业市场（型装饰材料城家具城电子配件城等）异军突起传统百货商场营模式愈俞走绝路
百货式题式两种商业营形式成深圳商业力
百货式沃尔玛已湖景花园凤凰路福田南蛇口华侨城片区五家分店景田山姆会员店家乐福南山梅林两分店万佳已开5分店天虹分进军东门新洲湖加原泞南路布吉两家店数达5家茂业三家分店控制东门购物街东西两处入口．．．．题式商场正演变成种商业趋势
三商业格局已成定势深圳形成区域性商圈专业化集市
百货题商场超市购物中心统构成新更具活力商业深圳未商业深圳具备特征：1型超规模专业营2分布合理资源配套合理：3全市形成区域性商圈专业化集市
深圳难形成全市性中心商业区南山商业圈定综合性商业基辐射外围
（） 深圳城市规划决定：深圳区呈组团式分布陆续建成城市中心次中心兼二线关深圳分二城市总体规划中行政文化中心商业中心
（二） 深圳形决定：深圳东西狭长交通口分布适宜形成全市性商业中心
（三） 区域文化差异影响：罗湖布吉岭南文化福田南山北方文化文化差异导致消费惯消费需求差异
（四） 生活节奏差异影响：罗湖福田生活节奏较快南山尤蛇口半岛带生活较慢生活节奏消费模式消费模式决定商业类型营方式
（五） 关外口构成济形式构成差异影响：关关外口构成关常住口户籍口居关外流动口居济形式构成关外工业关商贸金融高科技产业
综述：然商业深圳没统商业中心区域性商圈专业化集市正形成特南山商业圈深圳西部目前商业发展形式南山必形成综合性商业基物流基辐射外围
：四商圈东门步行街华强北电子条街国贸民南路高档消费品商业区南山商圈已发展成熟洪湖带装饰集市笋岗片区家具商场区等正渐成规模政府严格控制减少商业面积开发发展商逐渐息逐利心态加优胜劣汰规模实力商家慢慢退出历史舞台家商家形成垄断化营事众知名商家争开分店预兆
第二章 营方功定位分析
第部分：深圳商业营定位分析
深圳成长历程样浓缩商业发展中历20年深圳商业早零散商铺综合营商场型题购物中心家老牌商场导商业街区形成国外名牌商家进驻老城区商业中心现东中西部商业联动型商家期纷纷进驻住宅区走条分散集中专业点线面曲折起伏路
商家沃尔玛家乐福万佳天虹等纷纷争开分店天电子服装家电装饰建材等专业市场相继建立天罗湖福田南山等区区性商圈逐渐形成规模天没理相信商业深圳正全国引导潮流
商业繁荣背出现供需失衡营乏术恶果
早五六年前甚更早业界识士声疾呼：深圳商业已剩盲目中扩张开始现然深圳商业发展轨迹中硬伤更怕营乏术带果更堪设想南山然蕴藏着限商机始终贯穿项目营规划鲜实现盲目者屡见鲜集美堂东方巴黎例：
（1）集美堂（原万豪商业城）99年开始推出初定位百货商业城2000年底夜间改变成家居新生活广场试想：初百货商场标准规划设计商业城格局已定型情况分割布局项功设施广告容言：购物环境家居浪漫旅
（2）东方巴黎历次惨痛失败策划公司绞脑汁重整旗鼓隆重二次推出冷静想想：东方巴黎目前情况虎门富民相规模营格局营实力相差甚远东方巴黎扛起南派服装旗做成深圳服装批发展示中心谈容易
综述：述两例营乏术例证缺乏事类商业营验目前更缺乏雄厚济支柱
二深圳商业出现三种盲目带恶果
()深圳商业裙楼哄
80年代未期90年代初期深圳口剧增房产市场迅猛发展开发商盲目模仿香港市场量高层住宅应运生种建筑形式基塔楼商业裙楼没考虑时购买力消费需求域位置等素商业裙楼哄然市场乏接棒租售状况塌糊涂导致量裙楼空置冷冷清清问津
（二） 商场题定位切合消费群消费力
东门华强北表现尤明显东门改造成步行街面15万方米商业营业面积已达50万方米华强北（包括振兴振华两横）商业营业面积达40万方米左右深圳商业集中东部老城区单应流规模造成失衡中部新中心区西部南山商圈崛起商业设施便显剩
（三） 题商场盲目粉墨登场
零散综合营题式专业市场疑种进步题商场年愈演全愈烈趋势历商场空置发商商家似宝押题商场身问题：深圳需题商场？题商场解决切市场窘状？产专家：深圳谓题商场购物中心功设计尚符合国际化业态求假嫌外真正题商场购物中心导商业市场应该汽车网络时代产物深圳距离时代水段距离购物中心缺乏停车位营业空间狭难展开功配套实际传统商业区
二营定位转换百货式题式应运生
1996年沃尔玛杀入深圳洪湖开第分店际业界便盛传百货时代日前深圳商业格局型超市仓储式购物中心正济便宜齐全优势吞食传统百货商场市场加年题商场专业化商业市场（型装饰材料城家具城电子配件城等）异军突起传统百货商场营模式愈俞走绝路
百货式题式两种商业营形式成深圳商业力
百货式沃尔玛已湖景花园凤凰路福田南蛇口华侨城片区五家分店景田山姆会员店家乐福南山梅林两分店万佳已开5分店天虹分进军东门新洲湖加原泞南路布吉两家店数达5家茂业三家分店控制东门购物街东西两处入口．．．．题式商场正演变成种商业趋势
三商业格局已成定势深圳形成区域性商圈专业化集市
百货题商场超市购物中心统构成新更具活力商业深圳未商业深圳具备特征：1型超规模专业营2分布合理资源配套合理：3全市形成区域性商圈专业化集市
深圳难形成全市性中心商业区南山商业圈定综合性商业基辐射外围
（二） 深圳城市规划决定：深圳区呈组团式分布陆续建成城市中心次中心兼二线关深圳分二城市总体规划中行政文化中心商业中心
（三） 深圳形决定：深圳东西狭长交通口分布适宜形成全市性商业中心
（四） 区域文化差异影响：罗湖布吉岭南文化福田南山北方文化文化差异导致消费惯消费需求差异
（五） 生活节奏差异影响：罗湖福田生活节奏较快南山尤蛇口半岛带生活较慢生活节奏消费模式消费模式决定商业类型营方式
（六） 关外口构成济形式构成差异影响：关关外口构成关常住口户籍口居关外流动口居济形式构成关外工业关商贸金融高科技产业
综述：然商业深圳没统商业中心区域性商圈专业化集市正形成特南山商业圈深圳西部目前商业发展形式南山必形成综合性商业基物流基辐射外围：四商圈东门步行街华强北电子条街国贸民南路高档消费品商业区南山商圈已发展成熟洪湖带装饰集市笋岗片区家具商场区等正渐成规模政府严格控制减少商业面积开发发展商逐渐息逐利心态加优胜劣汰规模实力商家慢慢退出历史舞台家商家形成垄断化营事众知名商家争开分店预兆
99年深圳市题化营商场博业士阵阵喝彩南山女世界姊妹购物城东方巴黎服装市场西部电子城众商城发售际明确营题吸引投资者营者入场年时间遗症逐渐显现商场开业演变成投资者恶梦极击投资者信心
基建议：
四商铺营定位应定位成功营续成功营
第二部分 项目营功定位建议
项目（四商铺）商业建筑属中型商业建筑位南山新兴商业圈南山商圈属综合性文化商业圈较华强北东门较具独立性独特性商圈商业布局遵循互补性差异性项目营功定位仅考虑司提出定位成功营续成功营原考虑南山商业布局原
（）商业功定位：
零批兼营城市消费型流通型专业商场
（二）商业营方定位：
设计理念
1强化品牌专业批发商场营理念形成规模营周边专业市场形成优势互补
2实施品牌商品营战略扩张品牌优质商品充实市场时开辟名优精品交易区提高市场档次抢占市场制高点
3组建华北百货商品独立电子商务网站建立专业市场网交易台传统行业互联网创造性结合提升专业市场商业形象提高专业市场商品信息交换速度运新济环境商铺十网铺新型商业运营模式商户提供现代快速商品信息交易台提高商业运营质量获利空间
项目定位建议：
结合分析结市场深入详细科学市场调查项目定位建议：
定位：学生品专业市场
定位二：文化教育专业市埸
定位三：家居题商场
定位四：高档次百货商场
注：建议性定位根商铺规模位置等具体条件贵司行商谈
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