蛇口城市花园投标书


前 言

招商花园城市期位蛇口门户位置具优越理优势北面隔东滨路南油毗邻东面隔工业道沃尔玛商场正西接龙电住宅区南通蛇口腹硬件建设区建筑济实品味高尚设备设施功齐全智化程度高商业服务配套齐全整体环境优雅宜
编写出针性物业理方案早花园城市期立项初已开始项目踪研究组织考察团赴香港学考察香港梁振英测量师行怡高物业理限公司理部份物业香港物业理先进验进行总结鉴接招投标通知立成立投标工作组组织公司具丰富物业理验资深理员专业技术员仔细研究集思广益组织级理员工程师次现场踏勘掌握翔实第手资料基础精心策划制定出种方案科学严谨态度高度负责精神进行认真优化筛选行性证花园城市期物业理投标工作表现出高度重视负责
站发展商住户角度确定花园城市期物业理指导思想理目标理方式制定整套切实行物业理方案总体指导思想先进物业理理念专业物业理技术花园城市中营造安全舒适优雅温馨生活工作空间赋予特文景观花园城市成城市中花园总体目标承诺正式接花园城市期年通ISO9002质量体系认证达深圳市物业理优秀住宅区理标准两年达全国城市物业理优秀示范区理标准
足够实力信心实现诺言公司作深圳市资深甲级物业理公司率先推行社会化专业化企业化规范化理模式凝聚批技术全面训练素作风严谨员工领导班子正确带领全体员工勤勉努力营理断突破整体实力断加强行业位日益提高九九年前已相批物业获全国省市级优秀示范区（厦）优秀住宅区（厦）殊荣荣誉面前没停步九九年更创出六考评区次性全部通深圳市物业理优秀区（厦）考评中五区获参加广东省物业理优秀区（厦）资格佳绩深圳市物业理行中名列前茅努力塑造招商物业理真诚服务家优秀品牌企业形象广泛认评参市场竞争发展奠定坚实基础
作蛇口工业区产战略中员深知肩负重正积极秣马厉兵枕戈发俟中标派出精明强干理队伍运智精益求精理技巧花园城市真正成城市中花园


深圳招商物业理限公司

总理：

日 期：









第项

物业理服务整体策划构想
招商物业理公司基情况介绍
深圳招商物业理限公司成立1992年10月招商局蛇口工业区直属企业前身招商产营理部公司员工数事物业理十年具备丰富营理验伴着蛇口工业区开发建设公司已发展成总资产3600万元年营业收入2500万元年利税300万元型物业理公司公司现类专业理服务员600名理着包括鲸山墅海滨花园招商厦联合厦千叶苑爱榕园等建筑面积逾150万M2计三十处型物业
98年4月公司荣获深圳市物业理甲级资质证书98年9月公司通ISO9002国际标准质量体系认证公司身优势已成深圳具规模实力物业理公司通提供高求高标准全方位物业理服务保安服务清洁服务绿化服务维修服务家政服务等业务通规范化专业化理运作创造适合物业理行业发展营负盈亏发展约束现代企业制度社会行中逐步树立起招商物业理真诚服务家优秀理品牌企业形象
公司特鲜明企业文化凝聚批技术全面训练素作风严谨员工热爱物业理行业勤恳工作积极进取勇奉献成绩斐然中鲸山墅保安队
9798连续两年团中央授予全国青年文明号光荣称号鲸山墅95年荣获全国城市物业理优秀示范区称号海滨花园荣获98年全国城市物业理优秀区称号相批物业荣获深圳市物业理优秀区（厦）称号99年深圳市物业理行业达标考评中公司联合厦怡庭园翠薇园等六区（厦）参加评全部获深圳市优秀物业理区（厦）称号五区（厦）深圳市住宅局推荐参加省优评深圳市行业中参评区（厦）数量物业类型获奖项物业理成果国家建设部领导肯定倍受行关注评

附：公司历年获奖情况
序号
获奖时间
受表彰单位
奖项名称
授予者
1
九九三年
公司
安全保卫工作先进单位
蛇口公安分局
2
九九三年
公司工会
职达标
蛇口工业区工会
3
九九四年
公司
冬季灭罪首次战役暨群防群治先进单位
蛇口公安分局
4
九九四年
鲸山墅
文明住宅组团
南山区房产理局
5
九九四年
鲸山墅
文明住宅组团
深圳市住宅局
6
九九四年
鲸山墅理处
消防工作先进单位
深圳市公安局
7
九九四年
花果山厦
文明住宅厦
南山区房产理局
8
九九四年
花果山厦
文明厦
深圳市住宅局
9
九九四年
海滨花园理处
消防工作先进单位
深圳市公安局
10
九九四年
海滨花园
文明住宅区
南山区房产理局
11
九九四年
海滨花园
文明住宅区
深圳市住宅局
12
九九四年
公司工会
职达标
蛇口工业区工会
13
九九四年
公司
玫瑰杯文艺奖赛2优秀奖
蛇口工业区工会

14
九九四年
公司
消防工作先进单位
深圳市公安局
15
九九五年
碧涛苑
文明住宅区
南山区房产理局
16
九九五年
海滨花园
文明住宅区
深圳市民政府
17
九九五年
鲸山墅
文明住宅组区
深圳市民政府
18
九九五年
鲸山墅
全国城市物业理优秀示范住宅区
中华民国建设部
19
九九五年
公司
节约水先进单位
深圳市节水办
20
九九六年
金竹园厦
文明住宅组团
南山区房产理局
21
九九六年
碧涛苑
文明住宅组团
南山区住宅局
22
九九六年
招商厦
文明厦
南山区住宅局
23
九九六年
公司
先进工会
招商局蛇口工业区工会
24
九九六年
公司
玫瑰杯文艺奖赛等奖优秀奖
蛇口工业区工会
25
九九七年
招东区
优秀住宅区
南山区住宅局
26
九九七年
海滨花园
青年文明号
蛇口工业区团委
27
九九七年
鲸山墅
先进团组织
蛇口工业区团委
28
九九七年
鲸山墅
青年文明号
蛇口工业区团委
29
九九七年
鲸山墅
深圳市物业理行业青年文明号
青团深圳市委员会深圳市住宅局
30
九九七年
鲸山墅
全国青年文明号
交通部青团中央
31
九九七年
鲸山墅理处
建设安全文明区先进单位
深圳市委市民政府
32
九九七年
鲸山墅理处
社会治安综合治理单位
中深圳市南山区委
深圳市南山区民政府
33
九九七年
鲸山墅
优秀青年文明号
青团深圳招商局蛇口工业区委员会
深圳蛇口青年联合会
34
九九七年
鲸山墅
三学两创争流活动文明集体
蛇口工业区
35
九九七年
鲸山墅理处
深圳市文明企业
深圳市委
市民政府
36
九九七年
公司
文明企业
深圳市委
市民政府

37
九九七年
公司
玫瑰杯文艺奖赛等奖优秀奖
蛇口工业区工会
38
九九八年
海滨花园
优秀住宅区
南山住宅局
39
九九八年
海滨花园
优秀住宅区
深圳市住宅局
40
九九八年
海滨花园
优秀住宅区
广东省住宅局
41
九九八年
海滨花园
全国优秀住宅区
建设部
42
九九八年
鲸山墅
先进集体
蛇口公安分局保（治）安联防指挥部
43
九九八年
鲸山墅理处
安全文明区标兵
深圳市政府
44
九九八年
鲸山墅保安中队
青年文明岗位
团中央深圳市
45
九九八年
鲸山墅理处
通ISO9002国际质量标准认证
深圳市质量认证中心
46
九九八年
公司部
通ISO9002国际质量标准认证
深圳市质量认证中心
47
九九八年
海滨花园理处
通ISO9002国际质量标准认证
深圳市质量认证中心
48
九九八年
公司
建设安全文明区先进单位
深圳市政府
49
九九八年
公司
深圳市物业理甲级资质证书
深圳市住宅局
50
九九八年
公司
社会治安综合治理先进单位
南山区委南山区民政府
51
九九八年
公司
先进工会
蛇口工业区工会
52
九九八年
公司
庆祝工业区开发建设二十周年明天会更文艺晚会三等奖
蛇口区工会
53
九九九年
爱榕园
深圳市优秀物业理区
深圳市住宅局
54
九九九年
碧涛苑
深圳市优秀物业理区
深圳市住宅局
55
九九九年
千叶苑
深圳市优秀物业理区
深圳市住宅局
56
九九九年
翠竹园
深圳市优秀物业理区
深圳市住宅局
57
九九九年
怡庭园
深圳市优秀物业理区
深圳市住宅局
58
九九九年
联合厦
深圳市优秀物业理区
深圳市住宅局

二招商物业理公司接花园城市期优势分析
（）精心设计理方案
1．针花园城市期招投标工作组织公司具丰富物业理验资深理员专业技术员精心策划理方案站招商产楼宇营销购房者生活居住角度确立花园城市期物业理指导思想理目标理方式制定整套切实行物业理方案总体指导思想先进物业理理念专业物业理技术花园城市中营造安全舒适优雅温馨生活工作空间赋予特文景观花园城市成城市中花园
物业理中导入互动式理方式务必通精心理服务花园城市真正成城市中花园真正成环保社区绿色家园
2．花园城市物业理角度出发发展商提出关建议涉社区整策划房屋营销涉清洁绿化安全等方面设计装备外制定相应前期介入措施参施工验收量日花园城市物业理工作铺道路
3．针业具体情况花园城市物业理种常规性公服务进行认真策划设计外根香港业居住需求型商务办公需求制定系列特色服务容业满意孜孜追求目标
（二）科学规范物业理体制运作体系
1． 公司已98年9月通ISO9002质量认证科学严谨规范缜密
质量理体系公司确保招商花园城市期理质量力保证
ISO9002质量体系推行中特强调三定五确保物业理项工作规范高效序三定定岗定员定责五程序标准时间路线指令通认真试行力推广目前部门理处已做岗位设置合理定员准确职责分明种标准明确细化流程规范清晰项工作时间点分步控制合理适度
2． 公司蛇口工业区企业理部指导建立现代企业制度规范
企业运作行等方面绩效显著已建立起营完善负盈亏发展良性企业运作机制公司蛇口工业区99理年活动理工作中受工业区嘉奖表彰
3． 深圳市工商物价税务理部门蛇口工业区财务部广业理
监督公司财务运作规范化成理卓成效理收费合理严格执行国家深圳市颁布物业理行业标准保证物业理服务质量前提实现理成优化
4． 重视力资源开发理断吸收优秀提高员素质
公司部建立整套培训学进修考核制度断员素质进行优化公司理技术员85中现专文化程度66占78中研究生4占5科生23 占27 专生39 占46 具高级职称4 占5 中级职称 18 占21初级职称33 占39 保证公司持续稳定发展
（三）具丰富理服务验优势
1．公司具丰富类型物业理验
公司理150万方米物业中包含种类型：高层住宅高
层办公楼商业厦高级墅工业厂房会酒店公寓层住宅职工住宅等相部分已获区市省国家优秀理区称号积累丰富理验公司理鲸山墅区居住全世界37国家区外籍专家家属1000余理完善深圳市物业理界中口皆碑历年保持全国优秀物业理示范区称号现建设部副部长宋春华谢家瑾考察完鲸山墅区称赞：鲸山墅愧中国物业理骄傲提词：物业服务鲸山温馨家公司理样海滨花园包括高层层商业中心等类型物业建区时间已15年获全国优秀物业理区称号时间长创中国物业理先河证明公司物业理质量起时间考验公司计划接招商花园城市期完善全面理时高层层会等实施重点优化理方案力求短时间提升招商花园城市整体形象达流物业理水凸现招商花园城市物业价值
总结理涉外楼盘验基础公司更注意学鉴香港先进物业理验国际物业理接轨次派考察香港物业理公司理物业角度进行总结学加理海滨花园等物业拥量香港住户深知香港业需求丰富香港住户提供日常物业理服务特色服务验信心理花园城市优势
2．公司具面积园林绿化理验
公司理占面积35万方米鲸山墅5万方米海滨花园3
万方米碧涛苑区理面积园林绿化园艺造型环境营造维护等方面着丰富验千叶苑理屋顶花园受市优考评组致评公司理绿化园林欣欣荣具特色花园城市期绿化覆盖率达34草水景林木屋顶花园绿化园艺技术方面提供佳表现舞台
3．公司具丰富设备理验
公司拥类专业理技术员80余名类物业设备电梯中央
空调供配电消防系统保安系统排水系统智化理系统等健全完善成熟理验确保系统处良运作状态花园城市设备特智化系统安全发挥作
4．公司具体贴入微社区家政服务验
物业理开展常规服务工作外全方位满足住户种生活需
公司孜孜求服务境界公司您满意追求社区家政服务宗旨24时全天候住户提供优质社区家政服务广业提供形式样偿服务合理收费偿服务作综合服务优化配套措施满足广住户生活求加强物业公司住户沟通解取良社会效益济效益花园城市住户享受体贴入微优质服务
（四）精明强干领导核心团结进取员工队伍
1．拥支团结拼搏干部职工队伍
企业竞争实际企业营者间竞争公司拥素质高力强魄力领导核心尤公司总理张万拥10余年物业理验作深圳物业理行业仅两名代表95年市政府评市优秀理
支团结拼搏进取员工队伍中理技术员80余专程度70次获蛇口工业区青年文明号蛇口工业区三学两创文明集体称号
强力领导核心团结拼搏员工队伍公司具备市场济潮中弄潮实力胜物业理工作包括花园城市期接
2．拥支战斗力安员队伍
公司安保部成立1994年4月支公安机关统安排建
安队伍现安员400名通安队伍严格理规范化运作已成蛇口区治安稳定生力军力量形象佳素质高作风硬纪律严明机智勇敢享誉蛇口区五年协助公安机关击类违法犯罪活动维护区办公楼工业厂区住宅区正常秩序生活环境民财产安全计捉获类违法犯罪员80余破获类案件60余起保安队代表蛇口区保安队伍95年深圳市保安队伍赛中勇夺冠军获深圳市公安局表彰嘉奖96年获蛇口公安局保安训练赛第名鲸山墅保安中队获97年交通部团中央授予全国青年文明号光荣称号原美国前总统布什安全顾问现阿科公司安全总监96年保安队伍考察评价保安队伍综合技素质A级点美国护卫专业公司逊色样支安队伍加花园城市期安全理智化硬件花园城市安工作会虎添翼花园城市期安全宁静生活努力实现
（五）公司业务实力雄厚
公司提供专业化体化物业理服务时发展商提供物业出
租代理服务采取种措施发展商出租物业提供全面力支持保持较高租金回报率公司理规模现已达150万方米年营业收入2500万元年利税300万元公司通规模化发展集约化营具较强抵御风险力公司投资营致诚公司豫龙港装饰工程公司新时代物业理公司等具较稳定回报率
（六）企业文化品牌优势
1．公司创立富特色企业文化：
企业宣传定位：招商物业理真诚服务家
质量方针：优质安全高效序
服务宗旨：奉献真诚服务追求卓越理
营理念：市场源理基础质量生命
企业发展目标：树立物业理行业优秀品牌
企业文化凝聚公司员工价值观生观思想指导加强公司凝聚
力员工孜孜奋斗精神财富公司断发展强源源断永枯竭推动力
2．完整CI形象设计
结合物业理实践聘请专业设计公司公司形象识系统进
行全面设计具套区全方位推行运标识系统成功验根花园城市具体特点区种标志牌进行统设计制作增加区美感充分展示招商物业花园城市业精诚服务理念承诺
3．招商品牌优势
招商局历风雨百年蛇口工业区中国改革开放潮中风破浪招
商品牌已成蛇口工业区招商房产公司项极重形资产招商品牌价值理应受高度重视招商花园城市期作招商房产公司开发建设楼宇精品户型商品住宅招商物业理公司通精心位物业理树立招商品牌作出贡献

三物业理指导思想总体目标理方式
花园城市期位蛇口门户位置具优越理优势完善硬件设施认真做花园城市期物业理工作具三方面意义：
1． 花园城市高质量物业理工作效配合蛇口工业区蛇口整体
环境重新设计重新规划重新整治全力营造迈阿密式海滨城市风情
2．花园城市高质量物业理工作树立样板维护宣传招商产名牌信誉直接促进花园城市第期期售楼价格进度提升招商产产战略作贡献
3．花园城市高质量物业理工作花园城市第期业提供优雅舒适生活环境达新生活新感受细心体味天意境维护宣传招商物业品牌信誉
基述认识确立理花园城市指导思想总体目标理方式
()理花园城市期指导思想
先进物业理理念专业物业理技术花园城市中营造安全舒适优雅温馨生活工作空间赋予特文景观花园城市成城市中花园
（二）理花园城市期总体目标
1．花园城市正式接年通ISO9002质量体系认证
2． 花园城市正式接年达深圳市物业理优秀住宅区
理标准
3． 花园城市正式接二年达全国消防安全示范区标准

4．花园城市正式接二年达全国城市物业理优秀示范区理标准
(三) 花园城市期理方式
根花园城市期特点招商物业理验严格遵守政府关法律法规条例标准花园城市进行封闭式综合体化理理方式：
1．互动理
花园城市提倡推行互动式物业理互动式物业理涵理处业互动样维护业权利服务业业满意便物业理工作正常展开
（1）理目标互动
花园城市理目标应该理处业（前期发展商）商议制
定理目致
（2）理责互动
花园城市理处责实现业提出理目标花园城市业责
协助理处工作义务业公约求规定合理花园城市物业义务觉维护花园城市完整美观清洁安全等项容
（3）理程互动
花园城市日常理服务运作程中住户感觉物业理工作镜
子理处时住户沟通物业理状况住户义务时理处反馈
意见信息保证理处工作住户需方
配套服务方面提供常规性公服务中分析花园城市业需求提供种配套服务实现互动特香港业型商务办公业设计相应特色服务项目
社区文环境营造方面位蛇口门户花园城市必须种蛇口整体风貌适宜文风景区社区文化活动环境社区文化进行统规划安排实际理程中常听取客户意见实现理处业互动
（4）财务收支互动
理处工作容直接决定理处财务收支理费等费标准
必须工作容相应追求财务衡应该理处权力味追求质量顾财务状况应该物业理公司正常行
2．理
公司企业文化精髓花园城市期推行理体现中心员工作宝贵资源充分发挥干部员工聪明智积极动性保证物业理项工作利展开
（1） 加强力资源理
根花园城市理高标准高求特点理员组成入手保证
队伍整体素质理处骨干具丰富物业理验理员专业技术员组成员工精心挑选素质高态度技术强员根物业理需合理安排员工岗培训持续职培训日常理工作中尊重理解关心培养倡导谐序工作氛围
（2） 通目标理员工实施效奖惩
公司已理处落实部理目标责制花园城市理工作公司订立花园城市目标理责书明确责权利理处理目标分配班组直明确分工目标达成目标程中时反馈绩效理目标花园城市理处员济收入升迁聘直接应实行行效员工激励根目标达成情况坚持竞争岗优胜劣汰激励员工工作业绩进步奖金分配实际贡献挂钩体现劳实现奖惩措施激发员工工作热情
3．标准理
（1）ISO9002质量标准进行理
公司较早通ISO9002质量体系认证具整套完整科学严密质量保证模式推行程中积累套丰富实际操作验花园城市期物业理中全面导入ISO9002质量体系年通ISO9002质量体系认证树立优质规范物业理服务提供保障
（2）力推行三定五
ISO9002推行中特强调三定五三定定岗定员
定责五标准程序时间路线指令根花园城市具体特点合理设岗定员员工工作进行具体设计做专业清晰业务饱满职责根员工工作职责范围规定时间序列分解空间位置移动物业理项具体工作设计详细规程规定步骤程序应标准三定五工作已公司取理想效果花园城市理严格求执行
4．督导理
督导理方式运花园城市理中通建立合理监督机制约束机制信息反馈处理机制保证理信息畅通保证项指令目标落实
（1）建立合理监督机制
区理处开展物业理程中严格政府级部门关法律法规求开展工作定期招商物业理公司业委员会报告工作检讨物业理运作事务提交财务报告书汇报出日常工作进展计划定期理目标ISO9002质量体系运作进行考核项目理服务程建立原始记录通现场检查部门查公司外部质量审核确保理工作监督机制效运作
具体作法公开监督制公布理处监督投诉电话维修值班电话设立业意见箱员工佩带工作牌岗便公开监督二业客户评议制理处项理活动实行监督踪反馈业客户源信息做分析处理踪反馈实行闭环理业住户权益保障三定期报告制理处定期业委员会招商物业理公司定期报告工作检讨物业理事宜确保物业理目标实现
（2）建立约束机制
理处根项理标准班组员工进行效检查发现问题时纠正重质量问题次重复出现问题理层检讨制定纠正预防措施
确保监督约束机制效性必须具备完整监督约束机制流程流程图：


公开信 市住宅局 南山区建设局 业委会 招商物业






花园城市理处




ISO
部 分 9002
门 包 质量
商 体系





岗位员工


监督约束流程图

（3）建立信息反馈处理机制
没纠正预防措施ISO9002质量体系利贯彻没信息反馈处理理处法保证优良物业理服务
理处作信息处理中心24时接受处理方面信息渠道：花园城市部门月理处提交份工作计划报告书包括理费收支帐目业住户意见调查程序业住户意见箱业住户投诉反馈信息理处员工反馈信息新闻媒介
获反馈信息理处分析处理相关部门员发出指令监督时改进直圆满解决问题（见图）


市住宅局 新闻媒介 客户意见 意见箱 理处
调查程序 员工






花园城市理处



执 发
行 踪检查 布
结 命
果 令



相关员执行命令



信息反馈图

四理指标承诺实施措施
（） 时间承诺
花园城市通员工效培训教育严格执行项制度发扬蛇口
工业区时间金钱效率生命精神郑重承诺：
1． 接住户治安方面求助报警信号花园城市区域
点安员保证2分钟出现现场
2． 接住户关维修求助求紧急情况维修员8分钟现场
般情况关员30分钟达现场
（二） 房屋完率98
花园城市理处设立专门房屋维修责房屋公场理工
作手册文件严格执行保修期加强招商产联系沟通建立制度保证房屋完率达98
（三） 房屋零修时率99急修时率100
花园城市理处设专门房屋维修责维修班招商物业公司设工程部抢修队接急修指示8分钟出现现场保证般维修夜紧急情况8分钟达现场2分钟作出正确判断保修期招商产密切合作住户利益第原保证维修时率达标
（四） 维修工程质量合格率100
花园城市理处需委托承包商作业工程选择承包商鉴订合开始施工工程验收理处承担维修工程必须通部质检员户联合检查验收全力保证维修工程质量合格率100
（五） 理费收费率99
花园城市理处关物业理费标准规定住户提供优质服务贯彻互动式物业理理理念建立互动理受益理模式引导住户愿交费通关银行托收等技术手段采取方便行缴费手续保证收费率达标
（六） 绿化完率98
花园城市理处配备充足力资源先进绿化设备绿化工工作手册求开展环境绿化工作通互动式物业理方式推行规范居民行住户维护花园城市绿化环境确保绿化完率98基础协助住户搞屋顶绿化阳台绿化
（七） 清洁保洁率99
花园城市理处组建服务意识强业务素质高清洁班严格执行清洁
工工作手册注意作业时间安排达影响居民正常生活秩序建议招商产设计时考虑安装厨房垃圾处理设备效控制花园城市垃圾数量垃圾种类引入环保意识进步垃圾分类变成发挥互动式物业理优势通严格理社区文化宣传教育全体住户觉维护区清洁环境
（八） 道路完率96
花园城市设计制作CI系统配备区环境导示系统交通标识确保
道路畅通停车序保安员维修员负责交通理道路维修工作实现道路完率达现定求
（九） 化粪池雨水井污水井完率100
花园城市理处维修班日常巡查基础制定年两次疏通计划
雨季特检查计划保证述设施完
（十） 排水明沟暗渠完率100
花园城市理处通业入住培训班方式技术监角度住户商业铺位排水予正确指导严格执行巡视检查维护制度保证完率清蚊虫孳生场
（十） 路灯完率100
花园城市理处水电维修班晚巡视检查路灯次班安员发现
问题立通知维修班处理鉴花园城市门户位置理处关部门协商加做灯光工程成蛇口门户道风景线
（十二） 停车场单车棚完率100
加强区交通车辆停放指引指挥理保证停车场单车棚完率
基础基础停车场单车棚进行日常维修保养达述完率保证
（十三） 公休闲设施文化设施完率100
互动式物业理关键住户理处目标致心协力创
文明该项设施理处日常巡查维修养护工作外必须赖住户关心配合述条件该项设施完率100容易实现
（十四） 公设备完率99
花园城市高层建筑群公设备较智化水较高保证
公设备完率必须建立健全项设备维修养护制度充分发挥招商物业技术实力外必须协议合形式加强专业队伍协作台设备责部理方式保证设备完率99
（十五） 消防设施设备完率100
花园城市理处消防理工作手册求消防设施设备进行维
修保养监督理配合市单位检查监督外编制计划进行年两次全面检查维修工作保证消防设施设备时处完状态
（十六） 责火灾事发生率0
花园城市理处开办业入住培训班时消防安全工作作重
容详细住户说明住户装修时严格关杜绝消防隐患产生通日常巡查宣传工作强化住户消防安全意识加强重点部位监督理杜绝火灾事发生
（十七） 责治安案件发生率0
花园城市理处配备支训练素安队伍实行全封闭式24时治安理制度加花园城市先进监视监控系统报警系统住户觉防范意识保证接报警2分钟赶现场效预防制止治安事件发生
（十八） 违章发生率0
花园城市理处通业入住培训住户宣传业签定业公
约利区宣传栏业会等形式宣传项规章制度确保违章率0
（十九） 住户效投诉率1‰投诉处理率100
花园城市理处启互动式物业理模式加强住户沟通合作
加理处全方位细致周物业理服务制度化规范化理措施确保效投诉率1‰投诉处理率100
（二十） 维修服务回访率80
花园城市理处建立制度加强维修服务回访工作促进维修
水服务态度提高确保维修服务质量
（二十） 住户物业理满意率96
花园城市理处通互动式物业理运作通述项承诺
达标住户物业理满意率达超96理成章

五发展商关建议
根花园城市期理解站物业理角度花园城市期建设开发营销环节中关事项提出点建议供招商房产公司参考
（）突出门户特征进行形象策划
花园城市期位蛇口门户位置花园城市期中突出门户特征进行
形象策划宣传蛇口工业区宣传招商房产招商物业仅营造蛇口门户风景树立样板利花园城市期工程开发营销
形象策划需站全局规划角度愿意招商房产公司起进行
设计策划工程建设中预留导视系统设置专位配置相关设施建议会屋面加设五旗杆树立国旗招商局招商产招商物业花园城市旗帜进行形象展示方便理处升旗仪式需应加强会处背景音乐采加广播功率配置广播等措施
（二）建议开通花园城市网站开辟物业理专栏
通互联网仅社会展示花园城市建设开发动态风采通专栏展示花园城市物业理容项目优势举措通电子邮件业发布关提示通知充分发挥高科技楼盘推介物业理中作
（三）屋顶花园出售赠送业
解发展商屋顶花园产权属问题没明确计划建议招商房产公司屋顶花园房屋顶层面布局进行分割出售赠送业利营销利日物业理果屋顶花园全体业容易造成住户屋面影响顶层住户生活
屋顶花园出售赠送顶层业针具体情况制定统理规定杜绝乱搭乱建乱布局现象发生
（四）租售时建议型商务集中办公
开发商营销计划中已考虑定型商务办公需求便物业统理建议招商房产公司开辟集中区域统租售型商务办公业户否办公住宅混杂起会带诸矛盾
（五）住户安装厨房垃圾处理设备
传统家庭垃圾处理方法负面影响已日益显露利区清洁卫生理利环境保护建议招商房产公司安装厨房垃圾处理设备线设计作统规划样利方便住户提高物业档次利物业环境卫生理（套设备价格约500元）
（六）合理配置环卫设施
垃圾房位置方便垃圾运送影响住户车辆进出垃圾房面设计中注意垃圾间进行分隔便日常清洁工作中垃圾分类处理垃圾桶配置符合垃圾分类处理求
（七）慎重安装空调风机档板
花园城市设计中铝合金空调风机档板维护区整体美观措施深圳百仕达花园类似设计投入效果档板降低风机风量热交换力空调制冷效果明显降业意见建议招商房产公司慎重设计防止类似事情发生
（八）建设增设电梯运行监控系统
工程设计中电梯没运行监控系统建议增设系统智监控
中心联网样24时监控电梯运行情况保证设备安全治安安全
（九）配备必安全理设备
根图纸区出入口车道15米宽建议道路中央设置保安亭时操作左右道闸控制出入车辆美观该保安亭设天桥正方位置
建议区南端车辆辅助出入口设岗亭道闸区北部出入口设岗亭
（十）停车场配备智化设备
停车场安装感应式IC卡动理系统重部位安装闭路监控点智监控中心联网充分利智化系统作提高理效率
（十）适采立体绿化
立体绿化利区整体美观区居民生活质量提高花园城市营造种处处见绿环境灯柱立交桥等部位进行适改进安装关设置便立体绿化区西北部接龙电住宅区围墙处种植爬墙植物
（十二）花园城市文题定义花卉
建议招商产公司花卉定义花园城市文题花卉植物名称命名楼宇道路花园城市五期选种花卉作题等
（十三）建设招商产业会享
花园城市期业花园城市会会员招商会会员招
商会会员招商产开发物业系列服务场享受优惠包括花园城市会招商产规模优势卖点楼宇营销中定吸引力
（十四）建议配置公巴士接送住户学生
配置定时公巴士接送蛇口香港业接送学生学放学会业方便建议招商产配置巴士安排驾驶员巴士服务进行统理














第二项

理组织架构力资源理










理处理架构
招商物业理限公司负责签订委托理合设立花园城市理处
聘正副理处签订目标理责书理处花园城市特点理服务求设立监控中心负责花园城市24时监控调度设绿化部清洁部安保部水电维修班智化系统维护班（监控中心）社区文化部区服务部展示中心服务部等进行日常物业理服务
附图1 花园城市理关系网络图
市住宅局
区建设局
物业理协会
业委员会
招商物业

招商产


专 业 隶 发 监 业 行
务 属 展 督 业
部 基 指 关 商 职 权 指
门 金 导 系 益 导
代
理 表


花园城市理处













附图2 花园城市理架构图


业 会





业委员会




花园城市理处



监控中心
（智化系统维护班）









展示中心服务部
区服务部
社区文化服务班
会 理 班
维 修 班
安 保 部
清 洁 部
绿 化 部






二理处员配备
（）理处简历
：胡清松 男 35岁 工程师 硕士学位
1989年1月毕业海交通学应化学系高分子材料专业取硕士
学位毕业蛇口工业区工作92年开始房产物业理行业服务深圳房产开发物业理较深入解
1999年调入招商物业理限公司营服务部工作胡清松工作积极热情较强理组织协调力公正廉洁奉公守法持物业理岗证书
（二）理处副简历
副：佐旭 男 27岁 济师 学科
1995年7月毕业重庆交通学院理工程系96年开始事物业理工作具丰富物业理实际验定理水99年入深圳招商物业理限公司海滨花园理处副推行ISO9002质量理三定五工作规范方面取显著效果现企划培训部持物业理岗证书
（三）岗位配置员数量求
岗 位
数
职 责
素 质 求
备 注

1
负责花园城市理处物业理全面工作
工程师硕士学位具丰富物业理验熟悉ISO9000运作

副
1
协助进行物业理全面工作
济师物业理验精通ISO9002运作

监
控
中
心

1
监控中心工作
科电子类动化专业精通物业理ISO9002运作


调度员
3
值班处理类信息负责智化系统维护起理枢钮作
中专文化初级技术职称电子动化专业懂ISO9002运作熟悉物业理业务

区
事

（兼）
负责联络保障工作
科土建专业二年物业理验综合协调力强懂ISO9002运作


务
部





财务
员
2
负责区财务工作收支工作兼理处档案资料理工作
中专会计专业物业理验懂ISO9002运作

理员
1
负责日常运营服务理监督协调服务处理类投诉违章外联络工作
专科文化物业理岗证懂ISO9002运作

社区文化
服务部
1
专职负责区社区文化宣传组织业会业委员会
科文科类具创造力丰富想象力力成功策划类活动

会理部

（兼）
负责会营运
专科文化懂营较佳形象

服务员
1
会住户服务
高中文化女形象较25岁

维修班
5
负责般水电维修区房屋维修
初级技工岗证

绿化部
2
负责区绿化工作
绿化专长初中文化程度吃苦耐劳
兼顾展示中心绿化
清洁部
10
负责区公卫生工作
初中文化程度吃苦耐劳

安保部
班长
3
负责区治安车辆理工作
28岁复员军军事素质优秀三年类似工作验

队员
15
负责区治安车辆理24时巡逻
26岁未婚 170复员军纪律性责心强

（四）花园城市展示中心岗位配备员数量求
岗 位
数
职 责
素 质 求
备 注
清洁工
2
负责展示中心保洁工作
女性28岁较形象相关验
关标准参考五星级酒店相关标准规范绿化绿化工兼顾
安员
1
负责展示中心安全工作
男性26岁高中文化175米
门童
2
负责展示中心综合服务形象
男性26岁175米高中文化酒店门童验


三．员工培训
培训工作公司力资源理重容企划培训部进行指导协助监督检查长期断实践探索建立公司部门区三级培训工作体系制定套规范化制度化科学合理培训程序通培训公司已培养批知识结构全面理力强验丰富中层干部工作技扎实具敬业精神基层作业员接花园城市期公司继续发挥培训优势结合花园城市特点加培训力度保证花园城市理质量
（）培训目标
理处全员实施培训确保员工素质满足项质量求理员持证岗率达100特殊工种持证岗率达100员工培训合格率达100
（二）培训方式
1．部培训公司部资深理员技术专业员举办种专业培训培训类型包括入司培训岗培训岗培训等根培训容集中进行培训分工种进行培训培训采授课讨演示现场操作情景模拟等形式
2．送外培训选派员工参加外部种专业培训班学
3．外聘教师培训聘请公司外专业员举办种专业培训
4．鼓励学鼓励员工参加岗位相关种专业培训班专业研讨会议取国家认学历毕业证予报销学费50
（三）培训类型
1．入司培训：
新入司员工应该接受企划培训部入司培训容：
（1）公司基情况组织机构领导成员
（2）公司质量方针目标企业精神物业理工作基知识
（3）员工手册职业道德质量意识教育
（4）公司关规章制度
2．岗培训：
员工入司培训合格转换工种均需岗培训特审员消防员安员电工焊工关键复杂设备操作员国家客户特定资质求员需认真进行岗培训岗前应进行相关专业知识专业技培训关部门负责组织岗前应进行岗位基情况岗位职责员配备设备设施分布员工态度求等常规性岗培训理处负责组织
3．岗培训：
公司部门负责部门口理员工相关专业知识专业技岗培训理处负责理处全员常规性岗培训根培训容集中进行培训分工种进行培训培训采授课讨现场操作方式理处常规性岗培训容包括：
（1）员工职业道德服务意识工作态度
（2）工作职责劳动纪律规章制度理处状况
（3）掌握提高岗位技常必培训工作程序工作方式工作标准时间路线求等岗位规范
（4）工作衔接相互协调
（5）围绕公司部门组织培训进行强化训练
（6）理处认必进行部培训
（四）培训计划
1．接渡期员培训
花园城市期理处全体员接渡期中迅速适应新理环境消调整期方面疑虑适快进入状态开展项工作接前公司组织强化性集中岗培训具体计划：
日期
培训容
讲机构
培训象
20014
接总动员公司发展概况质量方针理处组织架构理员介绍
总理助理
王舒波
理处
全体员
20014
花园城市期理目标模式
企划培训部
理处
全体员
20014
公司花园城市理规章制度岗位责制
事行政部
理处
全体员
20014
花园城市期房屋设备设施场情况
理处
理处全体员
20015
花园城市期接工作知识
营服务部
理处全体员
20015
花园城市期便民服务标准作业程序
家政服务中心
理处
全体员
20015
花园城市公设施设备维护标准作业程序
工程部
维修工
20015
花园城市期治安保卫工作目标作业程序
安全保卫部
理处安员

20015
智化系统基础知识
智化系统
控制中心
维修工安员
20015
花园城市清洁卫生园林绿化标准作业程序
营服务部
保洁员
绿化工
20016
ISO9002质量体系知识
事行政部
理处全体员工
20016
服务意识职业道德言行规范公众形象仪容仪表教育
营服务部
理处全体员
20016
军体训练
安全保卫部
安员
20016
招商物业应急反应
机制专题培训
理处
维修工安员
20016
作入伙工作
营服务部
理处全体员
20016
住户装修理知识培训
工程部
理处全体员

2．接员培训
接着理处项工作利开展员工培训应步入常规运作理处方面积极参加公司部门组织培训方面根员工素质状况组织员工常规性岗培训面列出理处参加公司部门组织培训容：
日期
培训容
讲机构
培训象
20017
员工职业道德服务
意识教育培训
企划培训部
理处全体员工
20018
文件记录档案
理培训
事行政部
理处全体员工
2001．9
住户沟通技巧
企划培训部
理处全体员工
2001．9
住户违章处理
营服务部
理处全体员工
2001．10
社区文化活动理
营服务部
理员
2001．10
投诉处理规定
营服务部
理员
200111
创优考评标准培训
理处
理处全体员工
2001．11
ISO9002基础知识培训
企划培训部
理处全体员工
200112
法律知识讲座
理处
理处全体员工
200112
消防训练演急救常识培训
理处
理处全体员工

（五）培训考核
培训工作程序文件规定执行培训结束进行考核工作考核分实操考核书面考核两种形式建立培训档案记录考核成绩核定培训学分年年末企划培训部统计年度培训累计学分作年度考核岗位聘

四员理
力资源理中突出公司企业文化精髓花园城市期推行理中心员工作宝贵资源充分发挥干部员工聪明智积极动性保证物业理项工作利展开
（）员理原
1． 公正公开择优录聘原理年轻化知识化员结
构科学化理原员工进行聘理
2．全体员工均采岗位竞聘制度做岗定岗定薪岗动薪动岗位绩效工资制度员工竞争岗优胜劣汰
3．理处政府关法律法规公司项规章制度ISO9002质量体系作员工行规范考核标准
（二）员录
公司规定员工岗位聘基条件素质求严员录关公司事行政部部门应聘员知识层次专业技工作验等进行考核选拔充分优化力资源做聘者进行岗前必培训根岗位特点求实行三月试试期满公司事行政部部门次考核提出录意见总理批准正式签订聘合
（三）员考核
1．实行岗位理目标责制
2．建立工效挂钩岗位理目标责机制公司ISO9002质量体系中质量考评标准员工职业道德组织纪律工作技服务态度履行岗位职责等方面工作中表现理处员工进行岗位绩效考评
3．实施全员岗位责量化考核制
（四）激励惩罚
实施述系列考评考核办法月评出量化分数作理处员工月绩效工资发放外月量化分数累计年底作理处员工年终奖评选先进重鼓励先进鞭策落提高员工队伍整体素质
（五）协调理
现代企业许相互关联素环节部门组成理处日常理服务程中常会发生公司政府部门间级级间部门部门间员工员工间员工业间矛盾突需建立套行效协调理机构协调外方面关系成立业委员会代表业监督理机制鼓励员工业理服务工作提出合理化建议批评意见投诉增强企业凝聚力翁精神时存问题暴露出早防止理失控事件发生
1．外协调
（1）政府关部门级部门建立长期良关系确保物业理项工作利开展
（2）设立业信箱区宣传栏
（3）设立投诉热线电话
（4）定期召开业委员会会议业座谈会
（5）定期走访听取户意见发放回收住户意见调查表
2．部协调
（1）设立员工合理化建议箱
（2）定期开展理干部民测评
（3）建立周例会制度
（4）搞企业文化建设常开展员工文体活动
（六）培养员工服务意识
物业理通专业化体化理体现社会效益产品服务理目标通服务实现保安保洁维修服务培养员工服务意识企业文化建设重容员工素质教育中着重培养员工服务意识观念：
1．树立业第服务服务意识物业理公司时候核心业提供优质安全高效序服务
2．树立关心理解尊重观念学会关心业角度出发急业急想业想动业提供便利学会理解业提出细微琐碎事情采取负责态度认真学会尊重热情耐心倾听业求厌烦
3．树立勿善勿恶观念物业理公司工作业提供服务工作容时极繁琐细微工作日常点滴细微工作组成
4．培养员工善化解矛盾长沟通技巧特殊素质物业理面享受服务群体服务容涵盖业息息相关种种生活容日常繁杂工作常常需沟通理解然间达充分谐
（七）业务（技术）作业层实行量化理标准化运作
1．量化理
（1）实行目标理责制理处营理目标进行细化量化作出具体求
（2）年根ISO9002质量方针确保年度质量目标消防机电设备设施完率维修质量合格率投诉处理率绿化保洁达标率户满意率等作出量化求
（3）实施全员量化考核实行工资绩效考核成绩挂钩
（4）全体员工培训指标进行量化确定培训合格率持证岗率等
2．标准化运作
体现员工理科学性理处项业务工作严格ISO9002质量体系运作理作业岗位员严格作业指导书求量化操作








第三项

工作计划物资装备









工作计划
花园城市理处采逐级负责制互动式物业理模式全方位收集信息反馈全面执行ISO9002质量体系相关岗位三定五操作方式确保物业理质量目标落实提升利反馈信息进行决策修改循环复千锤百炼
（） 前期介入阶段
1．招商产签订花园城市物业理委托合
时间：中标月
2．组建花园城市理处
时间：第1项完成十天
员：理处前期介入需员约4（理处副土建工程师智化系统维护名）理处成立周位
3．理处部员培训
时间：员位三天
培训容：见培训计划
4．研究花园城市规划设计方案招商产关员学交流
时间：理处成立前
容：全面熟悉掌握花园城市规划设计思路方案达前期效
介入
5．配合招商产春交会花园城市展销工作派员参加春交会展示花园城市物业理服务形象
6．参加现场施工理
时间：理处成立工程竣工
容：全面解施工程工程容特隐蔽工程情况
7．参智化系统机电设备安装调试
时间：工程进度求
容：作智化系统现场培训项工作充分解花园城市 智化系统机电设备系统
8．参区竣工验收
时间：招商产安排
容：建立记录档案督促施工单位修整进行复验
9．会招商产进行接验收移交
时间：竣工验收招商产商议
容：建设部房屋接验收标准进行
10．建立花园城市档案资料
时间：接验收开始
容：关花园城市产权资料技术资料
11．建立花园城市业资料档案
时间：接验收正式开始
容：产权资料业身份资料特定资料
（二）入住阶段
1． 办理入伙手续组织策划型活动仪式
时间：招商产安排
容：办理业入伙事宜招商产相关部门联合行动
营造喜庆气氛达宣传效果
2． 举办业入住培训班
（1）物业理法规培训
（2）垃圾分类知识培训
（3）智化系统培训
（4）装修理培训
时间：户装修前定期举办
容：帮助业解花园城市情况解物业理关法规容 理处关规定
（三）日常理阶段
花园城市正式入伙开始委托理期间花园城市理处严格标
书中项承诺精心理创造环境效益社会效益济效益

二物资装备
()理房
深圳济特区住宅区物业理条例规定开发建设单位应提供理房：15320M2
计算：
均理房规划指标×住宅区房屋总套数×户均口数006×[659+（1135+1049）100]×375
注：深住纪<1998>12号文件第五条第条款
（二）物资装备计划
确保花园城市物业理方式理手段现代化智化着高起点高水先进高效合理实原拟定物资装备计划：
1．理设备：
序号
项 目
数量
金额（元）
途
1
联网络电脑终端
7部
49000
副财务工程中心区事务部安保部
2
区联网络系统
1套
30000

3
区电话系统
1套
10000

4
标识导示系统
1套
100000

5
计

189000


2．维修工具：
序号
项 目
数量
金额（元）
途
1
马道疏通机
1台
15000

2
室疏通机
1台
2000

3
电焊机
1台
1000

4
击钻
1台
1500

5
电工工具
6套
3000

6
水工工具
1套
500

7
铝合金梯
2架
2000

8
常材料备件
1批
5000

9
计

30000




3．清洁绿化工具：
序号
项 目
数量
金额（元）
途
1
垃圾箱（分类垃圾箱）
8
3840

2
楼层垃圾桶
338
16900

3
外围果皮箱
10
3000

4
电梯厅锈钢烟灰筒
166
21580


5
计

45320


4．安全装备：
序号
项 目
数量
金额（元）
途
1
天线讲系统
8
13600

2
警示牌
16
4160

3
车辆减速坡
16
5280

4
推车式灭火器
5
4000

5
消防专器材
5
500

6
防毒面具
7
1190

7
手提式灭火器
34
2890

8
安员装备
6
3000

9
计

34620


5．办公品：
序号
项 目
数量
金额（元）
途
1
办公桌椅
10套
8000

2
复印机
1台
20000

3
印机
1台
2000

4
空调机
2台
8000

5
传真机
1台
2000

6
档案柜
3
3000

7
保险柜
2
1000

8
相机
1台
1000
社区文化活动
9
电话
4部
6000
理处监控中心会
10
办公品
1批
5000

11
印刷品
1批
30000
住户手册业公约类表格
12
计

86000



6．预测费：
序号
项 目
金额（元）
1
预测费
10000
物资装备合计： 394940

7．建议纳入建造成物资装备
序号
项 目
数 量
金 额（元）
途
1
标识导示系统
1套
100000

2
垃圾箱（分类垃圾箱）
8
3840

3
楼层垃圾桶
338
16900

4
外围果皮箱
10
3000

5
电梯厅锈钢烟灰筒
166
21880

6
警示牌
16
4160

7
车辆减速坡
16
5280

8
空调机
2
8000

9
计

162760


8．建议发展商物资装备费3949万元中1628万元纳入建造成2321万元前期装备费次性拨付物业理公司利物业理公司购置必需物资印制资料表格






第四项

收费财务预算分析






计算
（） 深圳市政府关物业理法规市住宅局物价局关文件规定
（二） 根发展商提供资料实考察情况
（三） 深圳招商物业理限公司物业理成功验

二收支预算
（）说明：
1．费收支预算表正常理住宅商铺全部入住252面车位全部停放车辆理费停车费商铺租金偿服务收费99收取率计算
2．理费深圳市物价定额中月方米260元收取
3．停车费深圳市物价定额室车位辆车300元月面车位辆车150元月标准收取日停车5元次摩托车停放1元日·辆
4．商业房面积深圳济特区住宅区物业理条例规定执行商业房租金60元M2·月收取
5．住宅体维修基金住户入住满年深圳市物价定额月方米025元收取
（二） 收支预算表
序号
项 目
月发生额（元）
年发生额（万元）
备 注

收支盈亏
8154
00979

二
收入合计
22214986
2665798
明细见测算表
三
支出合计
22206832
2664819
明细见测算表
1
理成
19137866
2296544
明细见测算表
中工资福利
8545200
1025424
明细见测算表
办公费
1270500
152460
明细见测算表


公设施维护费
632466
75896
明细见测算表
机电设备维护费
2393667
287240
明细见测算表
智设备维护费
417125
50055
明细见测算表
公部分水电费
4107825
492939
明细见测算表
环境理费
1182850
141942
明细见测算表
支出
588233
70588
明细见测算表
2
理佣金10
1913787
229654

3
税 金52
1155179
138621



(三)收支测算表
1收入测算表
序号
项目
测算式
计算式
月收入（元）
年收入
（万元）

收入合计
收取率99

22214986
2665798

收入计


22439380
2692725

理费

1+2项
(收取率99)
14511824(14366706)
1741418
1
高层住宅收入
5297543m2
260元m2×5297543m2
13773612
1652833
2
商铺
113571m2
650元m2×113571m2
738212
88585
二
商业房租金
12918 m2 (建筑总面积6459188 m22‰)
60元m2×12918 m2×70
542556
65107
三
停车费

1+3项
7335000
880200
1
汽车月票
252车位（实停238）
15208架空层15
150元×15
300元×223
6915000
829800
2
汽车散票
均日停放20辆次
5元辆·日×20辆
300000
36000
3
摩托车
均日停放40辆
1元辆·日×40辆
120000
14400
四
偿服务
安装维修
综合测算
50000
06000

2支出测算表
序号
项目
测算式
计算式
月支出
（元）
年支出
（万元）

工资福利
46
1+5项
8545200
1025424

1
工资

A+N
6400000
768000
A

4000元月·
1
400000
48000
B
副
3500元月·
1
350000
42000
C
监控中心
2500元月·
1
250000
30000
D
调度员
1500元月·
3
450000
54000
E
会计
2500元月·
1
250000
30000
F
出纳
2000元月·
1
200000
24000
G
理员
1500元月·
1
150000
18000
H
文员
1500元月·
1
150000
18000
I
社区文化
2500元月·
1
250000
30000
J
维修工
2000元月·
5
1000000
120000
K
清洁工
800元月·
10
800000
96000
L
绿化工
1000元月·
2
200000
24000
M
安班长
1500元月·
3
450000
54000
N
安员
1000元月·
15
1500000
180000
2
社会保险费
正式工工资278
（养老17工伤08医疗9失业1）时工工资138(养老10工伤08医疗2业1)
正式工4726元月·6(副2会计出纳工资总额1700000元)时工6486元月(40)工资总额47000元
1121200
134544
3
工会费
工资总额2
64000元×2
128000
15360
4
福利费
工资总额8
64000元×8
512000
61440
5
教育培训
工资总额6
64000元×6
384000
46080






二
办公费

1+9项
1270500
152460
1
通讯费

A+D项
185000
22200
A
电话补贴
150元月
150元月×2
30000
03600
B
传呼机12部
均40元月·部(副2维修工5安班长3)
40元×12部
48000
05760

C
电话5部
均200元月·部
200元×5部
100000
12000
D
讲机费7部
年检费10元月·部
10元月×7部
7000
00840
2
交通费
理费收入1
14366706×1
143667
17240
3
书报费
综合测算

10000
01200
4
服装费

A+E项
259333
31120
A
理员服装
1500元·年
1500元×5
62500
07500
B
清洁绿化工服装
440元·年
440元×12
44000
05280
C
维修工
440元·年
440元×5
18333
02200
D
安员
630元·年
630元×18
94500
11340
E
般工作员服装
800元·年
800元×6
40000
04800
5
办证费
430元·年
430元×40
143333
17200
6
办公品
综合测算

50000
06000
7
节日装饰宣传社区活动费
理费收入1
14366706×1
143667
17240
8
宿舍补助
30元·月
40
120000
14400
9
业务费支出
理费收入15
14366706×15
215500
25860






三
公设施维护费

1+9项
632466
75896
1
公房屋养护
05元M2·年
05元×64591 M2
269133
32296
2
室外道路养护
1元M2·年
1元×6000 M2
50000
06000
3
停车场养护
1元M2·年
1元×7000 M2
58333
07000
4
化粪池清理养护
1000元座·年
1000元×14座
116667
14000
5
雨水井污水井清理养护
20元·年
20元×200
33333
04000
6
循环水池雕塑品
综合测算

25000
03000
7
路灯庭院灯草坪灯吸顶灯
均1元盏·月
1元×200盏
20000
02400

8
投光灯高杆灯
120元盏·年
120元×10盏
10000
01200
9
维修材料损耗费
综合测算

50000
06000






四
机电设备维护

1+9项
2393667
287240
1
电梯
1100元部·月
1100元×17部
1870000
224400
3
消防泵
80元KW·年
15KW×2台
20000
02400
4
喷淋泵
80元KW·年
22KW×2台
29333
03520
5
潜水泵
200元KW·年
22KW×3台
3KW×14台
4KW×10台
147667
17720
6
柴油发电机
综合测算

20000
02400
7
变配电设施
综合测算

100000
12000
8
消防报警系统
综合测算

50000
06000
9
消防喷淋消火栓防排烟等系统维护
综合测算

100000
12000






五
智化设备维护

1+5项
417125
50055
1
智网络运行费
5元户·年
5元×659户
27458
03295
2
闭路电视监控设备维护
综合测算

100000
12000
3
家庭防报警动抄表系统
40元户·年
40元×659户
219667
26360
4
巡更系统维护
综合测算

20000
02400
5
理中心设备维护
综合测算

50000
06000






六
公部分水电费

1+15项
4107825
492939
1
楼梯间厅堂走廊明灯
100KW
100KW×05时×365天×099元度
150567
18068

2
路灯庭院灯草坪灯
8KW
8KW×10时×365天×099元度
240900
28908
3
高杆灯投光灯
10KW
10KW×3时×365天×099元度
90342
10841
4
车库明灯事应急明灯
综合测算

100000
12000
5
电梯运行电
227KW
227KW×4时×365天×099元度
2734217
328106
6
生活水泵
231KW
231KW×3时×365天×099元度
208683
25042
7
消防设备
综合测算

10000
01200
8
弱电设备系统运行电
5KW
5KW×24时×365天×099元度
361350
43362
9
潜污泵送风排烟风机
1423KW
1423KW×1时次×15次年×099元度
17608
02113
10
智设备
综合测算

40000
04800
11
清洁水
综合测算

25000
03000
12
绿化水
综合测算

50000
06000
13
消防水
综合测算

7500
00900
14
循环水池
4M3天
4M3×365天×178元吨
21658
02599
15
设备
综合测算

50000
06000






七
环境理费

1+6项
1182850
141942
1
园林绿化保养
24元M2·年
24元×8000 M2
160000
19200
2
垃圾承运费
320元桶·月
320元×12桶
384000
46080
3
四害消杀
18元户·年
18元×659户
98850
11862
4
清洁工具
综合测算

120000
14400
5
清洁品消耗
综合测算
垃圾袋2400元月材料
300000
36000

6
水池清洗消毒
2400元·年
2400元·年×6
120000
14400






八
支出


588233
70588
1
业委员会
8元户·年
8元×659户
43933
05272
2
治安器具巡逻车辆
综合测算

100000
12000
3
预见费
总收入2
22214986元×2
444300
53316
(四)收支预算费分析说明
1．物业理工作验入住率车辆停放率达99入伙前期
希发展商深圳市法规中关空置房理费收费办法空置房第年50拨付第二年75拨付第三年全额拨付规定操作利花园城市物业入伙前期正常理
2．招标书停车位252查阅设计面图设计说明露天车位15架空层车位29（中分配10停放行车4停放摩托车北区8中区6）尚剩架空车位15车位208实际车位238
3．会日常理营发生费未列入预算
4 花园城市展示中心纳入花园城市体化理发生理费未入测算表发展商外签订物业理委托合收支列入住宅区费（附）利区帐务公布

附件：
花园城市展示中心理费测算表

总计：769445元 约7700元月
工资福利：597080元
1工资：4600元
(1)清洁工 2名 800×21600元
(2)保安员 1名 1000×11000元
(3)门 童 2名 1000×22000元
2社会保险费 工资额138 63480元
3工会费 工资额2 9200元
4福利费 工资额8 36800元
5教育培训 工资额6 27600元
二办公材料费：67832元月
1服装费：23083元
清洁7333元月 保安：5250元月 门童105元月
2讲机费80元部
3清洁材料工具200元月
4办证费3×3583+2×3016749元
三理佣金：665元 成：664912元
四税金：38033元

三增收节支措施
（）理效益
花园城市理处切实达标书承诺物业理项目标前提强化理厉行节约通合理配置岗位员倡导职团结协作节省员开支办公费
（二）真诚服务
搞物业理服务中专项服务特约服务容达增加收入目
（三）信息中介服务
利花园城市设计优势通讯公司合作住户提供项网服务花园城市构建区局域网通宽带接入国际互联网住户提供媒体服务收取服务费时利理处建立信息资源开展房产三级市场中介服务
（四）减少损坏
严格理强化监督减少损坏公设施区环境现象减少维修费支出
（五）提高入住率
营造美入住生活环境提高入住率增加理费收入
（六）利理优势
利花园城市紧邻沃尔玛理优势考虑做沃尔玛配套相应服务项目应该花园城市理处财源







第五项

物业理前期介入
入住装修理








物业理前期介入
（）物业理前期介入含义
时间概念讲物业理公司代表业会发展商进行接验收前物业理公司参工作前期介入技术意义讲物业理公司物业日常运作认识专业性强实性强前期介入发展商定建议建议发展商已客户潜客户求前期介入发展商销售工作会带效益次前期介入物业公司身受益物业理公司通前期介入提前物业全方位解利入住阶段开始区进行效理服务然前期介入终受益业见前期介入工作意义重
（二）花园城市物业理前期介入
花园城市开发建设蛇口招商产新世纪房产开发重头戏智化含
量高理位置较特殊物业理前期介入尤重招商物业理公司中标签订物业理委托合立开展花园城市物业理前期介入工作
1．花园城市理处规划设计阶段介入
花园城市规划设计阶段已基完成花园城市理处补课学
全面细致反映物业理利实施种需理实践中发现规划问题缺陷咨询报告形式提交招商产关部门考虑
具体操作时方面着手：
（1） 配套设施完善
（2） 水电气等供应容量
（3） 安全保卫系统
（4） 垃圾处理方式
（5） 绿化布置
（6） 消防设施
（7） 建筑材料选
（8）
招商物业公司关员制作投标书时关规划设计解研究已形成定意见单独标书中提出
2．花园城市理处施工阶段介入
花园城市理处施工阶段介入利确保花园城市工程施工质量
竣工验收移交日物业理连续性
介入点：
（1） 选派关专业员施工阶段参项工作
（2） 全面收集种资料时熟悉部分日理作充分准备
（3） 国家规定技术标准工程设计设计单位施工单位开发商
起进行技术交底图纸会审
（4） 工程施工中断检查解工程情况
3．花园城市物业理处竣工验收中介入
花园城市物业理处作成员参花园城市竣工验收充分发
挥作严质量关步接验收基础

二住户入住理
（）入住前理
花园城市理处住户入住前做准备工作
1．建筑规划图纸文字资料竣工验收资料（占面积建筑面积道路面积清洁面积绿化面积）等解存档快掌握设施设备操作方法性方便日查找
2．明确辖区域范围划分毗道路名称四周型建筑物名称
3．清楚解辖区域干道走门方停车场位置室外公场设施配套等现场资料
4．掌握理区域建筑物具体数量方座次户型户数户建筑面积
5．清楚明确工程项目承建（包）单位负责工程范围工程负责联系电话
6．求发展商销售商房产二次装修提交意文字宣传资料行性规范制度
7．确定入住时间提前周通传媒报纸现场张贴住户入住手续办理程序
（二）入住仪式
物业理公司协助发展商搞入住仪式完成办公现场布置完成广告牌彩旗宣传横幅布置协调检阅仪仗队升旗仪式等活动住户新家——花园城市解熟悉认程展现招商物业理良形象邀请工业区领导住户代表参加入住仪式营造安宁祥积极气氛良物业理环境获良开端时理处开始现场办公采站式日通形式方便住户办理入住手续
入城仪式日程安排
1． 招商产关领导宣布入城仪式开始
2． 升旗奏国歌仪仗队象征性入城
3． 产关领导讲话宣布金钥匙交付开始
4． 招商产领导象征花园城市期特制金钥匙交招商物业领导
示招商物业正式接花园城市
5． 招商物业领导象征住户房门金钥匙交住户代表示住户
正式入伙
6． 业鉴定业公约仪式
7． 业代表讲话
8． 庆祝节目
三住户装修理
加强区装修工程理监督效防止违章装修行保障住宅结构安全外观统维护居民正常生活秩序根深圳市住宅装修理规定建设部家庭居室装修理试行办法等关法规采取效措施加强住户装修理
（） 区入伙时理处组织3—5家符合资质求装修公司指定
点提供承揽装修服务允许装修公司便进入区
（二）业装修居室必须通知装修施工单位提前三天理处申请装修手
续
1．领取住户手册参加业入住培训班学关规定解办事理程序
2．详细填写装修申请表保证书装修容必须实填写
3．出示装修公司营业执资质证明施工方案图纸
4．理处批准财务部缴纳装修理押金
5．财务收费单理处办理时出入证装修许证（中份必须贴装修单位门便检查）
（三）装修施工期完成增加容时须提前两天理处办理延期增加装修容申报手续
（四）装修施工时间午8：0012：00午2：00—6：00超时施工许电动工具发出敲声否理处权责令停工住户入住率30理处批准适调整施工时间
（五）允许封闭阳台设防盗网窗户侧安装防盗窗花理处统格式统施工
（六）严禁改动损坏室外柱梁楼板承重墙消防通道外墙等建筑严禁加设附加建筑物屋外广告
（七）装修施工电应申报说明电器工具品种负荷私户外更改接驳水电
（八）装修厨房卫生间面墙围必须先做防水处理理处进行24时闭水试验确认漏渗水允许铺砖
（九）空调机必须指定位置安装影响楼宇外观空调机滴水必须引入雨水漏
（十）装修施工住宅进行占公场作业堆放材料装修现场施工单位必须统配备灭火器烧焊作业须出示特种行业操作证
（十）理处装修施工实行巡查监督理天少三次进入施工现场巡查监督发现问题立处理
（十二）装修垃圾天午2：305：00袋装清运出区（袋装放理处指定位置装修垃圾理处统清运）
（十三）工程完工须理处验收交回住户手册申请许证时出入证等全部资料违章损坏设施垃圾规定清运出区原数退押金（计利息）
（十四）理处违反规定者根情节果做处理：
1． 责令停工
2． 责令恢复原状
3． 扣留没收工具
4． 停水停电
5． 赔偿济损失
6． 保证书装修押金中扣
7． 采取法律手段
8． 重新参加业入住培训班学









第六项

智化系统理









智系统理前期措施
智系统安装调试验收阶段选派高素质专业员提前介入积极参配合相关工作力争快早熟悉整智系统前期物业理角度出建议相关岗员进行岗前业务技技术培训持续职培训
1．监控总值班室员进行系统结构系统工作原理辖设备性原理特点操作规程维修保养规范障处理方法报警处理程序等方面培训
2．理处相关员进行住宅智系统终端设施操作方法检查保养方法等方面培训
3．工程维修员进行关设备设施原理操作方法维护维修规程等方面培训
4．保安员进行住宅智终端设施巡更签器停车场设备设施操作方法类事件处理程序等方面进行严格培训
5．述类员必须考核合格方岗留岗

二智化系统日常运行维护保养
（）智监控中心设置运作
区设置集中智监控中心遣专实施24时监控操作班员负责全区运行状况监视信息采集传递记录反馈等作区总值班联络种支持资源完成区正常运行应急状态协调调度功
智监控中心实行3班倒班1情况坚守岗位履行总值班职
智监控中心权限职：
——负责智系统监控机设备运行操作维护
——负责区运行信息收集统计分析传递制作统计报表
——受理区住户业理处岗位员提出服务申请投诉协调相关员予处理处理结果作电话回访记录
——发生应急事件时履行调度指挥职时组织力量处理级报告
（二）智化系统日常运行
1．保安巡更系统
保证保安巡更员切实巡查位时解巡查程中异常情况保障巡查员身安全根区布置巡更签点区特征理处组织队伍合理安排路线实行24时全天候巡更智中心巡更路线签器点点时间间隔巡更遥控器讲机资料记入电脑加控制出现异常情况报警时监控员立巡更员进行讲联系确认情况类般情况时巡更员处理继续路线巡查中心记录事发原遇支援时智中心派出快速应急队伍赶赴现场协助解决紧急情况时公司应急处理方案办理保证巡更员固定岗员始终保持良体力精神状况制定合理值班程序流动岗固定岗巡查路线进行轮换
2．水电燃气动抄表系统
根市政府关水电气抄表户统收费原精神区具体情况理处密切配合市部门做项工作
燃气抄表计费市燃气公司负责水电表抄录计费等工作区物业理处配合供水供电通电脑终端进行操作公司积极创造条件三表动抄表计费系统正常运作便准确时扰完成业客户水电表抄录方供水供电部门联系采统计费标准方法市政府规定实施统收费银行托收方式结算减轻居民水电费负担消收费中间层纠纷
3．智停车理系统
区理处车辆理采固定岗外充分利智设备先进功智中心已办理停车手续车资料记入电脑配发感应式磁卡控制道闸起落完成车辆出入登记旦车磁卡丢失应立报告理处避免出现丢车事外车辆进出严格控制情况固定岗输入该车资料方准予进场出场时调出电脑资料核误方离开未智停车系统监控车辆法进出
4．保安监控系统
电梯区周边重通道等部位布置摄机24时密切监控区停车场重出入口围墙等场智中心监控员实施24时屏幕监控时异常情况记入录带备查证结合流动岗固定岗员层监控区治安起保障作
出现异常情况时监控员视情况通知该区域固定岗巡更员快速应急队伍公安部门进行现场处理紧急情况时应急处理方案执行
5．消防报警系统
楼宇火灾危险性旦起火易控制消防安全关重消防设施楼宇火灾救重手段智中心消防监控设备必须24时正常工作消防设备必须保持完智中心消防监控时候均值班严格公司消防设施理规定定时检查维护试运行消防系统设备旦发生火警信号公司应急处理程序灭火作战方案执行
6．电梯报警讲系统
电梯住宅楼宇办公楼重垂直交通工具电梯轿箱较封闭空间旦发生停梯困障困员会感处孤立援境心情十分紧张烦躁电梯中设报警钮外通话装置智中心接听报警方面通闭路电视观察梯情况应梯困员保持联系予安慰嘱耐心等救援方面迅速通知理员解救困员电梯发生治安报警智中心立派巡更员快速应急队伍前现场处理
7．住户安防系统
住户安防装置忠实家庭卫士取代住宅楼宇普遍安装防盗网区环境更加整齐险情发生时监控员视情况通知该区域固定岗巡更员快速应急分队公安等相关部门进行现场处理
8．电子布告栏
智监控中心充分利电子布告栏特点时区住户发布时事消息宣传关物业理法规动态发布天气预报等住户相关信息定时公布物业理费收支情况区重改造项目情况介绍通窗口住户够充分解区物业理指导思想运作情况
9．户外绿背景音乐系统
营造温馨区环境活跃区气氛智中心根区特点住户层次结构季节时间定时播放幽雅音乐通该系统发布重信息相关社区文化活动中发挥作
10．日常运行理
（1）建立智化系统设备档案
——设备分类编号
——建立设备台帐卡片
——建立设备技术资料档案
——定期进行设备全面测试联动记录
（2） 编制日常运行理制度操作维修规程
（3） 操作维修员常规培训
措施够操作维修员解系统构成工作原理熟练掌握操作规程维修保养规范障处理方法报警处理程序等规定员培训考核合格方岗
（三）智化系统维护保养
1．维护保养工作方式分日常维护保养定期维护保养两层次
日常维护保养工作容巡视检查调整清洁值班巡视员进行重点监控中心设备外观功状态定期维护保养工作容包含性状态检查系统试验计划性修理维修员关规范进行实施
2．日常维护保养定期维护保养质量控制
日常定期维护保养均相关工作规程实施保养工作工作性质区域划分专职负责责规程计划作完保养维护工作相应图表中作记录理处工程师根设备理维护保养制度分层次分系统设备状况保养工作质量进行定期定期检查评议发现合格查找发生原提出改进措施进实施责设备维护保养工作质量效果检查评议结果作员工工作业绩量化考核
3．系统定检工作点
（1） 闭路电视监控子系统：处监视探头检测镜头否清洁螺丝否松脱云台否转动灵活线路否连接完监控室屏幕图象否清晰信号否受干扰24时录象机否工作正常录制磁带否图清晰检测需月进行次
（2） 中央监控室机房监控系统：检测监控室空气温湿度否符合标准防静电环境否合格路子系统弱电信号否连接正常机监视器电视墙显示否正常设备接否良UPS间断电源否工作良检测需季度进行次
（3） 停车场理子系统：检测道闸升降否读卡器否工作正常处指示灯否正常动作报警器否工作计算机停车场数库理系统否运行良检测需季度进行次
（4） 消防监控系统：检测消防联动控制台项控制功否效线路连接否报警信号装置否失效抽查烟温感探头否反应正常试验消火栓破玻钮信号否效检查消防电话应急广播功否正常检查试验送风排烟系统设备检测月进行次
（5） 水电煤气表动抄表系统：检查系统机功检查户数否出现合理严重盈缩抽查电表水表表身计度数动采集抄录数否差抽查否干扰损坏计量表具现象检测月进行次
（6） 背景音乐电子布告栏：检查音响音质音色背景噪音水
电子显示屏显示否正常清晰

三充分发挥智化系统物业理中作
着科学技术飞跃发展信息技术计算机技术越越深入物业理工作楼宇智化已成现代高级商住楼中缺重功区智化系统物业理工作中极重环节
（）智化系统概况
1．系统构成：
（1）防盗保安讲系统
（2）火灾动报警消防联动控制电梯运行监控系统
（3）停车场智化理系统
（4）动抄送水电煤气三表系统
（5）住户安防系统
（6）区巡更闭路监控周边防护系统
（7）电子布告栏背景音乐系统
2． 功：
通采计算机集控技术现场采集点监控象状况集中智化监控中心电脑处理作出处理决定反映智控显示报警设备值班员时准确掌握现场情况通遥控设备实施相应操作
（二）巡逻路线佳选择
佳巡逻路线通讯工具区安全理死区盲区合理巡更签智监控中心密切配合时处理突发事件快速支援迅速巡更员顾忧流动岗巡逻路线定时轮换巡更员始终保持良精神状态充沛体力
1．建立监控中心导技防防辅防范体系
理处区入口处设立固定岗负责视线范围监控区配备保安员指定路线进行24时巡逻监控固定岗流动岗智监控中心三者间时保持线电讲机联络智监控中心24时全方位监控形成外结合立体交叉动静互补全方位防范体系
2．实行24时安员巡逻值勤
层层落实理责区门卫出入区外员实行验证登记理处负责监督理突发事件发生区安员1分钟达现场时调动附值勤点安员35分钟前支援（：联合医院联合厦桂园爱榕园文竹园等）确保区治安
3． 巡逻路线确定
根情况智监控系统配置特点合理安排保安理工作方案巡逻路线

固定岗 区巡更点



重点防火部位 区重
保卫目标

保安防范图
巡逻路线应根区时期理求时制宜制订出恰方案常加调整交换防止掌握规律造成漏洞
（三） 应急处理
养兵千日兵时支队伍否训练素征善战关键时刻应急处理力体现队伍整体素质招商物业理公司着丰富理验充分资源结合区实际状况建立支指挥序团结协调令行禁止技艺精湛理队伍严格预定程序条紊解决种突发事件
1．智监控中心导应急信息处理网络

居家报警 政府职部门
监控设备 供水供电部门
巡更保安 电梯保养公司
固定保安 智监控中心 快速应急队伍
报警电话 （信息收集处理） 维修电工
级部门 理处 巡更保安
新闻媒介 固定保安
义务消防队
公司备支援
应急信息处理网络图

智监控中心接报警首先应核实确定真伪属误报应区分设备误报决定相应处理方式属实视情况转报相关职部门处理必时报政府部门公安局消防局劳动局水公司供电局煤气公司等实记录案
2．消防报警应急处理
招商物业理公司历年直深圳市消防工作先进单位年积累丰富消防工作验特着ISO9002质量保证体系建立制定更严密规范程序文件（灭火作战方案突发事件处理等）理处严格文件求事消灭萌芽状态
理处全体员工均义务消防宣传员消防救护员时岗位事职工作火警发生时迅速进入紧急状态智中心统指挥履行职责公司文件规定年举行次消防模拟演检验提高身消防应急力
知知彼方百战殆智中心作消防指挥中心充分发挥高技术智优势时准确收集种信息统综合分析作出处理决定时反馈信息较实现指挥实时准确恰处理种报警事件

报警信息 智监控中心 查证落实



误报 设备误报 初期火警 重火警

智中心 工程技 固定岗 消防局
术员 巡逻队 义务消防队
巡更员 义务消防队 职部门
职部门
消 检修调整 现场扑救 全力配合
参扑救
消防报警处理流程图
3．治安报警应急处理
幢楼宇均安装较先进齐全技防设施仅先进技术设备优势足够决定素恰培训具备优秀素质安全保卫队伍通智中心两种优势融体24时全天候服务治安防范固金汤种报警通智监控中心迅速序处理






报警信息 智监控中心 查证落实


误报 设备误报 般事件 重事件


智中心 工程技术员 固定岗 110报警
巡更员 巡更员 快速应急队
快速应急队 公安局
消 检修调整 现场处理 参防范
全力配合
治安报警处理流程图
4．电梯障应急处理
公司派专负责电梯维护保养应急障处理智监控中心调度电梯应急问题专业员短时间解决时通知专业维修保养公司
报警信息 智指挥中心 查证落实


误报 般障 重事


智中心 工程技术员 公司部
巡更员 专业保养公司 专业保养公司
劳动局

消 解救困员 解救员保护现场
时排障 分析原听候处理
电梯障应急处理流程









第七项

物业维修养护理











公设施房屋体维修养护花园城市物业理重容招商物业长达十年物业理实践中十分注重项工作充分发挥工程部类技术员专业化优势积累丰富公设施房屋养护验保障广业利益树立良企业信誉
设备设施理目标承诺：
房屋设施完率98
公设备完率99
房屋零修时率99
急修时率100
长期设备设施运行理实践中公司总结制定套行效理方法概括言维修理员求清二三四会五化六查七
清：设备设施理规章制度清楚
二：种设备性功明白
三：种设备做修
四会：种设备会会保养会检查会排障
五化：设备图纸档案化住户档案分类化维修保养智化施工理规范化
六查：设备设施施工理做日查巡查检查督查核查复查
七：机电设备灰尘设备运行障安全运行隐患房屋外观碍观设施结构损坏居住环境障碍
通七理方法实践中运作设备设施理99年招商理年中评

体维修基金公设施专基金建立
花园城市公设施房屋修缮理中确立养合方针制订合理养护计划建立健全科学服务制度切实做住户服务两基金理市住宅局颁发关规定结合花园城市实际情况坚持取民民专款专专负责原实行房屋体基金项目负责制理处负责定期业委会汇报执行情况两项专基金发挥效保障房屋始终完新达保值增值目实现住户满意社会满意企业满意
（）房屋体维修基金建立
1．根市住宅局房屋体维修基金指导标准房屋竣工交付保修期满公司拟025元方米·月标准收取花园城市房屋体维修基金
2．2001年中旬交付花园城市期中高层住宅建筑面积5297543方米房屋体基金025元方米·月收取标准计出表：
花园城市房屋体维修基金五年期累计总值表

类
年 次
费 收 取 计 算 式
金额（万元）

中
高
层
第二年
5297543㎡×025元㎡月×12月
159
第三年
159万元×2
318
第四年
159万元×3
477
第五年
159万元×4
636
第六年
159万元×5
795

3．理处体基金房屋体栋单位进行专（记）帐理设专帐号存储物业体基金
4．利息入体基金
（二）公设施专基金建立增值情况
1．花园城市公设施专基金建立
（1）深住[1997]39号关印发深圳市住宅区公设施专基金理试行规定文件求花园城市开发建设单位——招商产公司花园城市移交时住宅区建设总投资2次性区委会划拨公设施专基金遵循分期开发分期原花园城市期应付公设施专基金 400万元
（2）商业房租金30划入公设施专基金
（3）花园城市公设施专基金住宅理部门设立专门帐户进行理专基金收支帐目花园城市业委会物业理公司三月张榜公布次
2．花园城市公设施专基金增值情况览表（银行月息825‰计考虑物价银行调息等素）
年 份
增值项目
计算式
合计（万元）
第年
划拨基金增值
400万元×825‰×12月
396
第二年
划拨基金增值
400万元×825‰×12月
435
第年增值额增值
396万元×825‰×12月
第三年
划拨基金增值
400万元×825‰×12月
478
前二年增值额增值
（396+435）万元×825‰×12月
第四年
划拨基金增值
400万元×825‰×12月
526
前三年增值额增值
（396+435+478）万元×825‰×12月
第五年
划拨基金增值
400万元×825‰×12月
578
前四年增值额增值
（396+435+478+526）万元×825‰×12月
五年总计增值
396+435+478+526+578
2413

（三）两基金情况分析
1．花园城市房屋体基金费支出览表 单位：万元

项 目
日常维修
定 期 维 护
理费
支出
基金
支出
理费
支出
基 金 支 出
2年
3年
4年
5年
6年
10年
15年
20年
25年
30年
35年



房屋体部位
房屋承重抗震结构



005
006
006
007
007
012
019
031
061
124
248
外墙面

008

025
361
03
40
037
596
095
1017
246
8634
036
公屋面

002

03
033
036
040
044
071
18
044
071
18
044
电梯
1155

2337










775
机电设备
213

497






3333

250
3333

防盗监控信箱

008

025
028
03
033
037
059
095
833
037
059
095
公明

01

04
044
048
053
059
094
35
059
094
35
059
体消防设施
36
008
183
20
32
41
666
732
1179
1898
600
732
1179
1898
公通道门厅梯间

008

033
367
04
044
049
347
127
1033
049
347
013
排烟

002

003
004
004
005
005
008
013
020
033
053
085
水

003
049
005
006
006
007
007
012
019
031
049
079
128
合计
1728
049
4713
366
1169
61
126
977
2378
7749
6307
2637
1596
9719
体基金累计支出



366
1535
2145
3405
4382
676
1451
7758
10395
11991
21709



2．花园城市公设施专基金支出览表 单位：万元

项 目
日常维修
定期维护 定期维护
理费
支出
理费
支出
基金支出
1年
2年
3年
4年
5年
10年
15年
20年
25年
30年
35年


公

设
施
区道路
046
075
034
04
044
049
054
089
139
224
3607
4328
935
梯间明
011
014
013
015
016
018
02
314
506
815
1312
1658
340
沟渠池井
053
124
012
013
014
016
017
028
045
071
143
172
579
园林绿化
057
131
026
029
032
035
039
062
25
25
25
25
25
文娱场
034
079
018
02
022
024
027
043
070
112
225
27
91
停车场
035
079
015
017
018
02
022
224
057
092
184
221
744
消防设施
排水
007
108
007
007
008
009
01
017
025
041
066
106
17
公标志
002
005
005
005
006
006
007
011
018
029
057
115
232
连廊单车房
003
013
005
006
006
007
007
012
019
031
061
124
248
公设施
004
009
008
009
01
011
012
02
032
051
102
133
041
公智系统
337
075






20


20

理商业房
003
003
003
004
004
005
005
008
013
02
041
082
165
合计
592
715
149
165
18
20
22
828
3174
3752
6048
9449
16089
基金支出累计
149
314
494
694
914
1742
4916
8668
14716
24165
40254
备注




二房屋体维修养护计划
规定求花园城市理处负责住宅区房屋体部位维修养护
费体维修基金中支出部分包括房屋承重结构部位（包括基础屋盖梁柱墙体等）抗震结构部位（包括构造柱梁墙等）外墙面楼梯间公屋面体排烟道电梯机电设备体消防设施体水道智化等防盗监控设施等更保护业利益指导花园城市工作实际方案结合理验房屋体部位制定详实维修养护计划该计划分日常维修定期维护两方案方案均维修工作计划实施方案执行标准实施效果四方面进行科学阐述具体容：

（）房屋体部位日常维修养护计划实施方案
序
号
项 目
维修类划分
日 常 维 修
计 划
方 案
标 准
实施效果
1
房屋承重抗震结构部位
1)局部受损
2)施工质量原造成结构问题
日常周巡查次特入住装修阶段天巡视发现问题立处理维修
1）造成结构部受损较轻屋村工程维修部门房屋修缮规定实施维修局部受损较重应请专家会诊提出方案委托专业公司实施2）施工质量原造成结构问题应报请开发单位处理
1）房屋修缮标准
2）关工程施工技术规范
1）安全正常
2）功完
2
外墙面
1）外墙面起鼓脱落修补2）外墙面渗漏3）外墙面全面维修(25年周期)
周检查遍发现问题时维修
工程技术部门关修缮规程实施
1）房屋修缮标准
2）外墙面修缮作业规程
鼓脱渗水违章整洁统
3
公屋面
1）隔热层破损2）防水层破损造成屋面渗漏3）避雷网脱焊间断4）屋面积水
天检查遍发现问题时维修
工程技术部门相应作业规程实施维修维修费逐年递增20
1）房屋修缮标准
2）相应修缮作业规程
1）积水渗漏
2）隔热层完损
3）避雷网间断
4
电梯
1）曳引绳张紧度调整维护2）导轨安全钳工作情况维护3）转动滑动部维护4）项安全装置维护5）电脑控制板等维护检测
天巡视遍发现问题时公司电梯维护员联系维修
专业电梯维护员实施维修（全保）
电梯维修保养标准（）（二）
1）安全正常运行稳
2）机房轿厢整洁
3）电梯组成部分完率100

序
号
项 目
维修类划分
日 常 维 修
计 划
方 案
标 准
实施效果
5
机电设备
1）发电机水泵等机电设备维护保养2）日常机电设备零部件易耗品维修更换3）制冷系统维护保养
天巡视检查发现问题时维修
工程技术部组织实施
项机电设备维修保养规程
1）障停电
2）保障安全运行
6
公防盗监控邮政信箱等
1）系统维护保养
2）线路检修
3）防盗门邮政信箱维修养护
周检查遍发现问题时维修
工程技术部门负责组织实施
1）防盗监控智系统维护保养规程
2）邮政信箱维修作业规程
1）系统完障正常效2）邮政信箱防盗监控设施完损坏3）线路乱搭接
7
公明
1）线路检修维护
2）灯具维修更新
周检查次发现问题时维修
工程技术部门相应作业规程实施维修
1）公明维修保养规程
1）线路乱搭接
2）明灯具正常效
8
体消防设施
1）疏散标志维修维护2）室消火栓（箱）效维护检修3）烟温感报警系统障排维护
周检查次发现问题时维修
工程技术部门相应作业规程实施维修
1）标识制定维护理规定2）消火栓维修操作规程3）消防报警系统维护保养规程
1）设施效标志清楚完损
2）灵敏准确报警
9
公通道门厅楼梯间
1）公面维修改造2）公通道门厅墙天棚维护3）楼间墙面扶手踏步维护
周检查次发现问题时维修
工程技术部门相应技术作业规程实施维修
1）相应建筑部分修缮技术规程
2）房屋修缮标准
1）整洁缺损霉迹
2）扶手完张贴痕迹
10
排烟道
1）烟道横隔板损坏导流板安装造成回串烟
2）排烟口封闭造成漏烟
住户报修
工程技术部专业员负责维修
变压式排烟道安装技术规范
1）排烟通畅
2）回烟串烟漏烟
11
水
1）接口砂眼漏水
2）道堵塞破裂
3）固定码松脱
天检查遍发现问题时维修
工程技术部专业员负责维修
1）排水维护修缮标准
2）水维护修缮标准
水通畅渗漏


（二）房屋体部位定期维修养护计划实施方案
序
号
项 目
维修类划分
定 期 维 修
计 划
方 案
标 准
实施效果

1
房屋承重抗震结构部位
1）局部受损
2）施工质量原造成结构问题
1）年房屋基础进行次检查防止白蚁腐蚀性液体侵害2）时解住户家庭白蚁情况做早发现早处理
1）工程技术部负责实施
2）维修费年递增10
1）建筑物白蚁防治标准
2）建筑物完等级标准
1）结构安全正常
2）结构性完
2
外墙面
1）外墙面起鼓脱落修补2）外墙面局部渗漏3）外墙面面积渗漏4）外墙面翻新（25年周期）
1）2年较面积渗漏外墙久修效应局部翻新防止面积继续扩污染墙面清洗次2）年雨季前住户外窗台进行次密封维护检查杜绝雨水侵入
1）工程技术部门负责实施
2）外墙面年全面维修次
1）房屋修缮标准
2）外墙面修缮作业规程
1）外墙整渗水
2）整洁统
3
公屋面
1）隔热层破损
2）防水层破损造成屋面渗漏
3）避雷网脱焊间断
4）屋面积水
1）避雷网年刷次油漆防止锈蚀
2）年全面修补次屋面隔热层板重新勾缝修补
3）半年疏通次屋面雨水口
4）年屋面防水层检修次5年翻新更换老化部分
1）工程技术部门负责实施
2）屋面防水隔热层15年全面翻新次
1）房屋修缮标准
2）相应修缮作业规程
1）积水防水层正常效发挥功渗漏
2）隔热层完
3）避雷系统完
4
电梯
1）曳引绳张紧度调整维护
2）导轨安全钳工作情况维护
3）转动滑动部维护
4）项安全装置维护
5）电脑控制板等维护检测
1）月检查次曳引绳张紧度次
2）月定期滑动转动部分加次油
3）季检查次导轨安全钳工作情况
4）半年进行次全面安全检查
1）专业电梯维护员负责实施定期维护（全保）
2）35年更换次
电梯维修保养标准（）（二）
1）减少障改善增进电梯部分性确保正常安全稳运行
2）确保利通安全监督部门年检



序
号
项 目
维修类划分
定 期 维 修
计 划
方 案
标 准
实施效果
5
机电设备
1）发电机水泵等机电设备维护保养
2）日常机电设备零部件易耗品维修更换
3）制冷系统维护保养
1）月检制控设备次
2）季检开关灵敏度开关坚固件完情况
3）年检电源切换动保护装置
4）季检修次发电机设备
1）工程技术部门负责实施
2）重设备柴油发电机等25年修次
3）风机水箱等15年更换次
项机电设备维修保养规程
1）运转正常安全
2）设备完率99

6
防盗监控邮政信箱等
1）系统维护保养
2）线路检修
3）防盗门邮政信箱维修养护
1）月系统进行次维护检修（含线路）
2）年防盗门维护次
3）年防盗门信箱进行次紧固维护
1）工程技术部门负责实施
2）20年更换次
防盗监控智系统维护保养规程
1）系统持续效
2）系统线路正常
3）设施美观整洁
7
公明
1）线路检修维护
2）灯具维修更新
年检修次线路灯具更换老化线路损坏灯具
1）工程技术部门相应保养规程实施
2）明器具15年更换次
公明维修保养规程
1）线路老化
2）灯具正常明完
8
体消防设施
1）疏散标志维修维护2）室消火栓（箱）效维护检修3）烟温感报警系统障排维护
1）月检查次烟温感报警系统完情况2）半年进行次烟感试验3）年消防箱油漆遍消防带晾晒次防发霉4）年消防疏散标志进行次维护
1）消防机电维修专业员负责实施
2）消防系统设施设备20年更换次
1）消防设施保养规程
2）消防报警系统维护保养规程
1）设施完率100
2）报警系统灵敏效
9
公通道门厅楼梯间
1）公面维修改造2）公通道门厅墙天棚维护3）楼间墙面扶手踏步维护
1）半年公面进行维护次补换损坏空鼓砖
2）二年全面维护次通道门厅梯间墙壁天棚护手栏杆3）年全面维护次楼梯踏步消空鼓开裂破损等进行修复
1）工程技术部门相应技术作业规程实施
2）20年铲抹灰翻新次
1）房屋修缮标准
2）相应建筑部分修缮技术规程
美观完整洁清爽
10
排烟道
1）烟道横隔板损坏导流板安装造成回串烟
2）排烟口封闭造成漏烟
半年屋面出烟口盖板防护罩进行次维护
工程技术部相关作业规范实施
变压式排烟道技术规范
排烟通畅安全正常
11
水
1）接口砂眼漏水
2）道堵塞破裂
3）固定码松脱
1）年道油漆维护次
2）年检修次紧固道固定码
3）年雨季前检查次雨水口更换合格部分
工程技术部门相应作业规程实施
1）排水维护修缮标准
2）水维护修缮标准
1）美观完
2）水通畅
3）渗漏

三公设施维修养护计划
更贯彻深住[1997]39号文件精神加强花园城市公设施专基金理着量入出专款专保值增值原海滨花园理验基础结合花园城市种公设施年限制定花园城市公设施日常维修方案定期养护方案
方案包括区道路沟渠池井园林绿文娱场停车场消防
设施排水网等项容项均工作计划实施方案执行标准实施效果四方面进行阐述量化执行标准实现科学性实操性高度统
具体方案：
（） 公设施日常维修计划实施方案
序
号
类
项 目
日 常 维 修
计 划
方 案
标 准
设 施 效 果
1
区
道路
砼路面行道
天检查二遍坏修
工程技术部门专业维修工项目维修规程实施
1）路面修缮质量标准
2）行道铺设修缮标准
干整坑洼积水缺损完率达99
缓路径砼道牙
2
室
外

明
道路灯
天检查遍`坏修
工程技术部门专业维修工专业操作规程实施
1）电气作业安全操作规程
2）灯具施工技术标准
灯泡正常灯罩完清洁灯杆灯座破损完率达99
庭院灯
投光灯
明灯
3
沟
渠
池
井
雨水口
周检查遍发现问题时维修
工程技术部门专业维修工作业规程实施维修
1）井积物井壁脱落
2）化粪池出口分隔堵塞
3）井盖标志清晰
1）井盖完率达100
2）缺损少污积
3）堵
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
4
园林
绿
绿化
天检查遍发现问题时维修
环境理部进行绿化补种园艺维修
1）绿化工作标准
2）园林工作标准
1）绿化理设施设备齐全完2）雕塑品等园艺完率达983）绿化时补种率达99
雕塑品花池
5
文娱
场
居民会
天检查遍发现问题时维修
工程技术部门专业维修工相关维修规程实施
1）设施完
2）正常
1）整洁安全场功正常效2）项设施设备完正常
社区活动中心
6
停车场（含高层）
面停车场
天检查二遍坏修
工程技术部门专业维修工相关维修规程实施
1）砼路面修缮质量标准
2）停车场面修缮标准
整积水缺损完率99
室停车场
7
消防设施排水网
排水
周检查遍发现问题时维修
工程技术部门专业维修工相关维修规程实施
1）排水施工技术标准
2）消防设施施工技术标准
1）道畅通堵塞
2）泄露
3）消防设施正常效
室外消防栓
水泵结合器
8
公标志设施
标识牌
周检查遍发现问题时维修
工程技术部门专业维修工相关维修规程实施
1）标示清楚污积破损
2）安放牢固
1）标志设施完率100
2）标志损坏
警示牌
序
号
类
项 目
日 常 维 修
计 划
方 案
标 准
设 施 效 果
9
连廊行车房
连廊
周检查遍发现问题时维修
工程技术部门专业维修工相关维修规程实施
1）墙面整洁损坏
2）连廊通畅
3）结构完
1）乱搭建
2）整洁通畅
3）墙面破损污迹
行车房
10
公设施
垃圾转运站三合垃圾集中站
周检查遍发现问题时维修
工程技术部门专业维修工相关维修规程实施
1）破损
2）脱落
3）泄水通畅
1）确保围栏挡土墙安全
2）确保垃圾转运站正常
围栏

11
公智化系统
摄监控系统
1）天摄系统监视器控制器摄头等外观控制性检查遍
2）天巡更系统读卡机外观安装联接性进行检查遍
3）天车辆系统IC卡读卡器外观性闸杆外观运行情况检查遍
4）系统电脑外观运行情况传输线传输性软件数运行情况等检查遍
工程技术部门相关维修保养规程实施
智化系统维护保养标准
1）系统性良正常运行
2）设施完整洁序破损
巡更系统
车辆理系统
智控制中心
12
理商业房
理房
周检查遍
工程技术部门相关维修保养规程实施
1）相应建筑部分维修保养规程
2）相应电气设备维修保养规程
1）正常安全
2）项设施设备完
3）改建

（二）公设施定期维护计划实施方案
序
号
类
项 目
定 期 维 修
计 划
方 案
标 准
设 施 效 果
1
区
道路
砼路面
1）进住装修期中高层高层施工期杜绝车辆挤压行道道牙严禁路面拌制砼砂架污染路面2）年局部损坏严重修补次路面道牙行道板进行翻新3）路面翻新面积应控制1‰年控制5‰年逐年递增10
1）工程督查加强装修督查严禁中高层施工车辆进入区道路
2）翻新工作工程技术部门行组织专业维修工委托关施工单位实施
1）屋村道路理规定
2）路面施工质量标准
3）行道铺设技术标准
1）减少必路面受污损破坏
2）局部损坏严重路面通翻新延长寿命整道路保持均衡功
行道
缓路径
2
室
外

明
道路灯
1）灯杆年维护次
2）月清洁灯具次
3）季检修线路遍
1）工程技术部门相关作业规程维护
2）破损灯具老化线路进行更换
1）线路老化
2）明设施清洁完
3）灯具施工技术标准
1）实施良灯具外观
2）明系统正常效启
3）明设施线路完率达99
庭院灯
高杆灯
投光灯
明灯
序
号
类
项 目
定 期 维 修
计 划
方 案
标 准
设 施 效 果
3
沟
渠
池
井
雨水口
1)化粪池半年清理次2)井盖板年刷次漆防止锈蚀3）季清理井杂物次4）年全面维修完善次
工程技术部门专业维修工作业规程实施维修
1）化粪池清理作业规程
2）井盖刷防锈漆作业规程
3）井沉积物
1）化粪池沉积物出口畅
2）井盖正常密合
3）流水通畅
雨水井
污水井
化粪池
阀门井

4
园林
绿
绿化
1)春夏季补换3‰6‰绿次树木补种春夏次次32)花木半月修剪次3)草坪月修剪次4)乔木月修剪次5)循环水周更换次6)周清洁园林品雕塑次7)根病虫害发生规律年进行三次消杀四次日常消杀
1)环境理部相应作业规程实施
2）第10年起10更换绿草坪
1）绿化工作标准
2）园林工作标准
1）绿化丛丛树木青青剪切整齐
2）雕塑品完整清洁
雕塑品水池
花池
5
文娱
场
居民会
会墙二年粉刷次年维护次设备设施线路检修建筑部分维护修理
工程技术部相关作业规程施工规范实施
1）关建筑部分修缮质量标准
2）关电气机械设备维护标准
1）类文娱场正常效2）场设施设备等发挥正常运转环境设施完
社区活动中心
6
停车场（含高层）
面停车场
1）年车场侧局部道牙损坏次修补进行更新次
2）施工质量问题造成局部沉陷损坏5年翻新次翻新量应控制5‰
1）工程技术部组织实施委托相关施工单位
2）维护费逐年递增10
1）砼路面施工质量标准
2）停车场面施工技术标准
1）停车场面均衡效发挥功2）局部损坏严重通翻新延长寿命3）场整积水
室停车场
7
消防设施排水网
排水
1）消防栓水泵接合器半年油漆次
2）消防栓半年排次水检修次
工程技术部组织实施
1）开启灵活
2）渗漏
1）正常效
2）外观完
室外消防栓
水泵结合器
8
公标志设施
标识牌
1）月清洁标志次2）半年标志安放基础稳固情况进行检查维护3）半年标识进行维护次
1）工程技术部负责实施
2）15年更换次
住宅区标识警示牌制作安装理规定
1）标志清洁美观
2）安放稳固
3）标示清晰
警示牌
9
连廊行车房
连廊
1） 二年全面维
护次
2） 年全面维护
护栏次
3）半年检修次明线路
工程技术部相关作业规程实施
1）关建筑分部修缮质量标准
2）关电气维护标准
1）安全正常
2）美观完
行车房
10
公设施
垃圾转运站三合垃圾集中站
1） 年全面维护
遍
2）季度检查挡土墙顶排水沟通畅情况
3）季度检查次泄水孔疏通情况
工程技术部相关作业规程实施
1）挡土墙维护标准
2）围栏维护标准
1）设施安全正常
2）美观完
围栏
挡土墙

序
号
类
项 目
日 常 维 修
计 划
方 案
标 准
设 施 效 果
11
公智化系统
摄监控系统
系统设施设备性连接运行运输显示情况进行月检季检年检
1）工程技术部相应维护保养规程实施
2）系统设备20年更换次
智化系统维护保养标准
1）系统良运行
2）设施设备传输线路完
3）软件数完正确保存
巡更系统
车辆理系统



智控制中心




12
理商业房
理房
1）月检修次设施设备2）半年检查次电气线路3）二年维护粉刷次4）年建筑部分维护次
工程技术部相应维护保养规程实施
1）相应建筑部分维修保养规程
2）相应电气设备维修保养规程
1）整洁安全正常
2）设施设备完
商业户










公设施日常维修组周期计划公设施日常检查表


年限（年）

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
房屋
承重结构部位
基础



















☆









☆
屋面



☆



☆



△



☆







☆



△


梁柱














☆














☆
墙体









☆









☆




△




☆
































抗震结构部位
构造柱














☆














☆
构造梁














☆














☆
墙









☆









☆




△




△
































房屋

体

部位
电梯









☆




△




☆




△




☆
消防


☆


O


△





△





△


○


△


△
外墙面



☆







△







☆







△


楼梯间



☆







△







☆







△


公通道



☆







△







☆







△


门厅



☆







△







☆







△


公墙面



☆







△







☆







△


体水道




△




☆




△




○




△




☆
智系统





☆





☆


△




☆



○





☆
水电气设备般项目





☆





△





☆





○





△
说明：1修△ 中修☆ 更换O 2．根深圳市房屋体维修基金测算标准亲规定制定
房屋体养护计划

序号
养护项目
名称
预算费（M2元）
计划完成情况
计划完成时间
养护标准
备注
1
墙面
涂料

年检修1次日查1次
年1月份完成

日查问题时处理

2

外墙面
涂料

年检修1次日查1次
年3月份完成


条砖

年检修1次日查1次
年3月份完成


马赛克

年检修1次日查1次
年3月份完成


清洗

年检修1次日查1次
年4月份完成



3

楼梯
涂料

年检修1次日查1次
年4月份完成


理石

年检修1次日查1次
年4月份完成


4
行车房
涂料

年检修1次日查1次
年5月份完成


5
门厅
涂料

年检修1次日查1次
年5月份完成


6
供电设施


年检修1次日查1次
年34月份完成


7
供水设施


年检修1次日查1次
年6月份完成


8
设施


年检修1次日查1次
年7月份完成


9
消防系统


年检修2次日查1次
年34910月完成


10
智系统


年检修2次日查1次
年34910月完成


11
电梯


年检修1次日查1次
年12月份完成



合计






单位： 负责： 年 月 日

房屋体部分日常检查表


名称

编号

址


检查

负责

检查时间
年 月 日
检查项目
检查结果
损坏原
完
基完
般
损坏
严重
损坏
然损坏
损坏
预防保养
善
原
1
A基础B承重部件C承重墙








2
A屋面B隔热层C接面








3
A墙角








4
A门B楼梯护栏








检测方法
整体建筑质量评定
备 注
直观法 □
刺探法 □
仪器检测法 □
计算法 □
完 □
基完 □
般损坏 □
严重损坏 □





公设施日常维修组周期计划公设施日常检查表
修△ 中修☆ 更换O

年限（年）
公
设施重
维修工程项目
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
机电设备场（）




☆




△




☆




☆




△




☆
消防


☆











☆


O





☆





△
空调




△




☆




△




☆




△




☆
电梯




△




☆




△




☆




△




☆
供电设备




△




☆




△




☆




△




☆
供水设备




△




☆




△




☆




△




☆
智监控



☆







☆



△



☆



△



△


通讯系统




△




☆




O




△




☆




○
区道路




☆




△




☆




△




☆




△
路灯


△


△


☆


△


△





△


△


☆


△
沟梁井池



☆




△






☆



△



☆



△


园林绿化品


☆


△


☆


△





☆


△


☆


☆


△
导示牌


☆




△



○


☆





△





△


○
排水排污



☆










△








○





☆
公场





☆





△





△





☆





△

停车场




△










△



☆




△




☆

房屋公设施日常养护计划

序号
项 目
计划完成情况
计划完成时间
备注
1
机电设备场（）
年检修1次日查1次
年3月份完成
日查问题时处理
2
消防
年检修2次日查1次
年410月份完成

3
空调
年检修1次日查1次
年4月份完成

4
电梯
年检修2次日查1次
年39月份完成

5
供电设备
年检修1次日查1次
年12月份完成

6
供水设备
年检修1次日查1次
年10月份完成

7
智监控
年检修1次日查1次
年7月份完成

8
通讯系统
年检修1次日查1次
年3月份完成

9
区道路
年检修1次日查1次
年1月份完成

10
路灯
年检修2次日查1次
年28月份完成

11
沟渠池井
年检修1次日查1次
年3月份完成

12
园林绿化品
年检修1次日查1次
年3月份完成

13
水道
年检修2次日查1次
年410月完成


14
导示牌
年检修1次日查1次
年10月完成

15
娱乐场
年检修1次日查1次
年12月份完成

16




单位： 负责： 年 月 日


公设施日常检查表

名称

编号

址


检查

负责

检查时间
年 月 日
检查项目
检查结果
损坏原
完
基完
般
损坏
严重
损坏
然损坏
损坏
预防保养
善
原
1
机电设备场（）








2
消防








3
空调








4
电梯








5
供电








6
供水








7
智








8
通讯








9
区道路路灯








10
园林绿化品








11
沟渠池井水道








12
连廊导示牌








13
停车场行车房








检查方法
公设施质量评定
备 注

直观法 □

仪器检测法 □

完 □
基完 □
般损坏 □
严重损坏 □

消防智通讯设施年度检修保养计划

年度
月份
项目
月
二月
三月
四月
五月
六月
七月
八月
九月
十月
十月
十二月
消防水泵










△

消防阀门道
△


△


△


△


消火栓箱

△


△


△


△

温烟感报警系统









△


防盗讲住户安防系统


△









防排烟系统





△






区巡更系统


△









通道指示应急明




△







停车场智理系统











△
闭路电视监控系统






△






通道理系统



△








三表动抄表系统








△



备注












说明 △ 计划安排 批准 拟制

供电设施年度检修保养计划

年度
月份
项目
月
二月
三月
四月
五月
六月
七月
八月
九月
十月
十月
十二月
变压器





△





△
低压柜
△











电气竖井


△







△

业（客户）电源箱



△








室外明






△





水泵电机控制柜




△







风机电机控制柜







△




发电机组





△







说明 △ 计划安排 批准 拟制





水暖设施年度检修保养计划 年度
月份
项目
月
二月
三月
四月
五月
六月
七月
八月
九月
十月
十月
十二月
水泵检修





△





△
水池水箱清洗


△




△




化粪池清掏
△





△





风机检修保养







△




冷塔保养



△






△

阀门保养

△






△



冷塔控制柜保养



△








空调柜机保养


△










分体机保养



△





△


说明 △ 计划安排 批准 拟制








第八项

安全理









招商花园城市期安全理工作方案：
安全理指导原
四三原：
1三定：定定岗定责
2三防：防技防物防
3三机制：激励机制竞争淘汰机制监督机制
4三参：员工参住户参辖区警居委会参

二安全服务承诺
1确保控制减少种事发案率治安消防车辆理等重案件发案率压缩零客户营造舒适安全居住生活环境
2确保区全年责治安案件发生率违章刑事案件发生率责火灾事发生率0
3消防设施完率100

三安全理实施方案
（）岗位设置
1定：设队长1名班长2名队员15名18名中班快速应急巡逻哨3名固定哨车员分3班进行24时值班员培训合格方岗
2定岗：设3固定岗3巡逻岗
3定责：负责岗位工作流程执勤
（二）智化监控系统理
1防：①监控：结合四三原②重点监控：道岗亭布置暗哨重点监控③全天候监控：安员分三班实行二十四时治安值班二十四时全天候巡逻④联合监控：家家户户安装防盗装置旦出现疑物动报警
2技防：智化网络监控系统红外线监控门磁报警联网闭路电视监控
3物防：防盗围栏防盗门拉闸门电子讲
（三）安体系三机制
1激励机制：奖罚分明鼓励见义勇塑造区安全模范英雄物质奖励精神奖励重
2竞争淘汰机制：保持安队伍相稳定基础建立竞争淘汰考评机制设末名淘汰激励进创安全新品牌
3监督机制：住户参监督住户安员工作评分选出佳满意安员
（四）安全理措施
成立快速应急分队
目 ：时处理种突发事件
适应范围：招商花园城市期理处全体员工
快速应急分队建制分两组：组快速反应组队员18名安员组成分三班全天候24时执勤二组快速支援组队员公司安员机动巡逻队摩托车督察队组成三组预备组队员理处员工组成
务：
1． 确保花园城市业身财产安全结合技防物防防确保防范
重点明哨暗哨相结合定时定时伏击检查疑点实行全天候巡逻监视
2发生突发情况时快速组成员第时间赶现场分工负
责机智灵活勇敢果断处理种案例做请示汇报
3防盗措施根理验盗窃常业班期间夜间进行重点部位安排员伏击
（五）建立三参安全网络
1根互动式物业理理理念住户建立安全公约全体住户参安全理群防群力发生疑情况时监控中心时指挥相关员赶赴现场处理
2理处全体员工均安全联合参抓安全旦发现疑员物品立报警时处理控制
3辖区派出招商刑警中队招商巡警中队蛇口消防中队南山公安分局通电话线专业班组配备线讲机寻呼机等现代化通讯工具设备建立安全网络联动机制招商花园城市监控中心指挥中枢区安中队基础公司安机动巡逻队摩托化督察队组成快速反应力量时效控制类事案件发生
全面结合实际抓安全招商花园城市业心目中觉安全网络胜110
（六）制定科学安防部理方式
1科学全面严格目标理级抓级层层抓落实严格质量体系岗位责制建立健全项规章理制度
2严格考核奖罚晋升辞退制度样化激励队员工作热情
3时细致思想教育工作团结热情饱满工作确保治安正常工作秩序受干扰阻碍
4严格进行培训考核合格方岗实行24时巡视巡查
5骑单车快速巡查区进行慢步楼层巡查分时间段重点巡查区尤住户班期间
6采取问查方法放疑点
7具体巡逻安排实情况进行合理划分
8加强安员法律教育尤加强治安理处罚条例学增强法制观念
9定时进行时事政治学安员时解国际国政治动态
10时刻牢记住户衣食父母宗旨队员忧患意识觉工作流程进行干职工作
（七）安全理容
（1）治安理
1．实行24时安员巡逻值勤规章制度岗位职责责层层落实区门卫出入区外员实行询问验证登记班长理处负责监督理突发事件发生区安员2分钟达现场处理
2．区安装治安防范系统
①防盗报警系统
区设闭路电视监控系统讲电话系统报警情况发生保安员2分钟赶现场规定采取处理措施记录值班情况记录备查阅
②消防报警系统
探测器输出信号控制中心接受指挥快速巡逻队员时赶现场处理事查实处理方复位
③区环境监视系统红外线监控系统
区安装全功红外线射式感应器提供区出入口周边停车场保安措施真正做御贼外提高整区安全性控制中心24时监控
④区车辆理系统
车辆出入收费采感应式IC卡动理系统区住户IC月卡外车辆时IC卡IC卡均读写显示入场信息采集动路闸起落控制保持收费机时通讯
（2）区住户行车摩托车汽车理方式
①区住户行车摩托车进行导存放集中发专停车卡车辆进入时发卡出时收回丢失停车卡情况查实户出具证明方放行出场
②汽车进出区时须门卫停车检查验证确认误方放行安员月必须记熟车辆车关情况
③行车收车位费摩托车汽车收取车位占费种车辆丢失承担种赔偿
（3）停车场理
三车理项重工作安员实行24时停车理工作实行巡查护登记记录理处监督理确保车辆安全公司93年成立部辖停车场未丢失机动车辆
（4）消防理
①强化安员消防意识贯彻预防防消结合方针加强消防宣传力度
②坚持消防安全三放原：查明事原放清火险隐患放受教育放
③理处全体员工均属义务消防员定期进行培训演设置专职消防员负责日常巡视发现隐患时处理通知理处确保区消防安全理处星期检查次安保部月检查次加强监督理定期维护检修消防设施确保设备完损正常运转
（5）火警处理方案
1发生火警时采取效措施救火灾扑救初期阶段立拨火警电话119报告关单位领导报警沉着冷静发生火警时间点路名等详细报告清楚避免讲错讲清救火带时造成损失
2切断火警现场电源找附进水源（消火栓）便消防员达现场时立投入灭火
3抢救火场物资特贵重物资器材资料易燃易爆物品等救火群众起快转移安全带
4协助消防员维护现场秩序防止坏趁火劫群众反映火灾责重点疑象报公安机关
总信心决心实践工作中创造优质安全高效序户帝质量生命模式住户中心坚持手抓安全物业理手抓精神文明建设树立起深圳招商物业安队伍文明师礼仪师威武师良形象终实现住户满意社会满意政府满意企业满意








第九项

环境理






环境理总体方案
着生活水提高居住环境求逐渐提高招商物业
理限公司着预防污染防治进思想原保持区文明洁净基础物业理工作环节中强调环保概念提高环保意识制定环保方案认真落实严格执行
（）具体措施：
1．结合花园城市环保社区绿色家园CI社区形象塑造招商品牌住户感觉招商品牌物业理优越性提升招商品牌物业信誉知名度
2．告知社区成员熟悉垃圾分类处理益处具体实施方法营造环保社区绿色家园良氛围
3．定期宣传栏安排环保专刊宣传爱护环境保护然益处
4．开展环境保护知识讲座提高业环境保护意识
5．注重社区形象建设形成强烈社区视觉形象效果
6．破坏环境行时制止进行教育
7．号召业垃圾袋垃圾投入指定点垃圾处乱丢
8．号召业养成节水节电节约资源良生活惯
9．召集业参加业培训班学垃圾处理器垃圾分类知识
（二）环境理十项求
序号
项 目
求
1
环境整洁
乱张贴鼠害蚊蝇滋生乱搭建黄土裸露
2
环境绿化
鼓励家庭绿化倡导立体绿化
3
环境安静
控制区喧哗施工噪音交通噪音噪音值达城市区域环境噪声标准白天低55分贝夜间低45分贝
4
公设施理
公设施专进行巡视检查
5
排水理
排水排污道分流年贮水池进行二次专业清洗送检合格

6
垃圾分类处理
垃圾投放袋装化具充足标准垃圾分类投放箱投放点垃圾分类日清两次
7
装修理
严格审批加强监控制施工时间装修垃圾日产日清准防盗网装窗外
8
车场理
严禁区鸣笛试车严禁尾气烟车辆区行驶
9
商场职工食堂理
商场安静营业食堂生活污水油烟滤排放
10
节约源
满足户需求基础采节措施合理运行电梯空调排水等设备

花园城市严格ISO9002三定五标准进行高标准严求高频度理定时定点工作质量严格抽查定期业发放意见调查表时掌握住户反馈意见居民参环境质量监督理花园城市环境理工作做环保建设项重工作予考虑重视
理处环境服务组具体实施环境理职加强环境绿化美化净化花园城市严格工作流程质量标准切实做环境服务工作

二清洁理
清洁工
清洁工作物业理工作中关重环节物业理门面住户直接感受容做花园城市清洁工作方案点
做花园城市清洁工作配备较强清洁队伍力推行清洁工三定五操作程序通理处职工培训做见垃圾动捡起处理掉时通业培训班业沙龙方式业沟通请业配合清洁保洁工作觉维护花园城市环境
提出环保社区绿色花园环保理念时建议安装厨房垃圾处理设备利垃圾进步分类减少垃圾种类数量方便垃圾清运工作
总言思路理处员工清洁工
（） 清洁卫生工作流程质量标准

工作项目
作业频率
质量标准
保洁率
楼道清洁
日清扫次清运垃圾两次周拖抹次
杂物黑尘蜘蛛网乱贴广告乱堆放挂墙设施扶手尘面拖痕
99
楼梯扶手栏杆清洁
扶手日擦抹二次栏杆周擦抹二次
黑尘污迹蜘蛛网死角死皮
99
厅清洁
日拖扫两次月磨次
垃圾杂物泥沙污渍黑尘死角拖痕卫生死角
99
电梯清洁
日两次
污迹灰尘杂物锈钢表面05米映出影镜面锈钢表面三米清晰映出影象
99
墙面开关钮清洁
周二次
广告纸蜘蛛网积尘污迹等
99
电子门信报箱清洁
日擦抹次
黑尘污迹等
99
消防栓消防道配电箱等清洁
周次
蜘蛛网积尘污迹等
99
灯具清洁
外抹月二次抹月次
灯具灯灰尘灯具蚊虫灯盖灯罩蜘蛛网保持明亮洁净

宣传栏标识牌锈钢表面清洁
宣传栏标识牌日清洁次锈钢表面日次
宣传栏标识牌污迹斑点积尘表面光亮映出形

天面台清洁
周次
垃圾积水死皮青苔杂物堵塞
99
行车棚（房）停车场清洁
日两次停车场周洗次
垃圾果皮纸屑杂物灰尘积水行车摆放整齐汽车停放序时处理油块油迹

公场马路清洁
日二次
泥沙垃圾杂物积水污迹死角杂草
99
垃圾房（池）垃圾桶清洁
日次清扫周两次消杀
滴水蚊虫孳生异味污迹张帖广告日清洁达99

垃圾中转站清洁
日洗周消杀次
外墙干净明显垃圾水沟面积水蚊虫孳生臭味异味日清理100

排水沟排污污水井楼宇供方消杀
月次
少蚊蝇蟑螂鼠消杀率达99

业消杀
年发药两次
少蚊蝇蟑螂业灭鼠理处派门服务

督导方式
分片包干班长天天巡查理处天天抽查区理定期抽查公司计划考评

（二）天台理
保障楼宇天台完天台理提出求：
1． 严禁天台进行违章凿拆搭建
2． 保持天台整洁严禁乱抛杂物垃圾
3． 许携带猎狗等宠物进入天台
4． 严禁三员留宿天台
5． 禁止天台球嬉戏
6． 禁止占天台堆放行车家私型玩具等物品
7． 违反规定住户理处权制止造成损失理处根关
部门规定进行处理
（三）饲养家畜家禽宠物理
美化净化住宅区居住环境防止病疫传播保障居民合法权益受侵犯家畜家禽宠物理提出求：
1． 禁止饲养鹅猪猫肉鸽等食肉观赏目家畜家禽
2． 饲养观赏鸟信鸽占楼道楼梯间天台等方
外墙防盗网外部挂放鸟笼妨碍休息生活污染环境
3． 养犬须严格深圳济特区限制养犬规定办理养犬许证
犬类免疫证号牌严禁证牌违反养犬证牌犬出入区
4． 携带犬户外活动必须遵守列规定：
（1） 犬佩带市城部门制作号牌
（2） 犬带防护口罩
（3） 佩束犬链成牵领
（4） 时清犬排出粪便
5． 禁止携带犬进入公场
6． 居民养犬妨碍犬影响正常生活休息时应采
取效措施予制止
7． 犬咬伤时饲养应立带伤者附卫生防疫机构医院治疗
注射狂犬病疫苗伤犬送市兽医防疫部门授权属兽医防疫机构留医观察受伤关医疗费交通费误工费饲养承担
8．饲养病犬伤犬死犬应妥善处置禁止意遗弃埋区
9．住宅区住户遵守述规定欢迎理处举报
（四）环卫工具理
1．机具理
（1）毯机吸水机等件工具理处统理
（2）种工具前检查清楚发现障安全方理处区理报告
（3）员应设备性解爱护机器设备学会保养简单修理
（4）严禁员述工具干私活炒更发现严肃处理
（5）工作员次件工具时需事先征理处员意办理领手续
（6）员理处区理工具非公司部门员
2．易耗工具保养
（1）拖桶拖扫抹布等清洁具（品）工作员行理
（2）拖抹布拖桶完清洗干净风干凉干拖悬挂放置拖桶倒置
（3）易耗工具妥善保指定点正确存放
（五）生活垃圾分类理
减少环境污染加强环保观念亲然达天社会谐已建议招商产安装厨房垃圾处理设备尝试垃圾分类处理倡导环保社区绿色家园保持区文明洁净基础力争物业理工作环节提倡环保意识落实环保措施现生活垃圾分类排放分类收集做规定：
1． 分类
根区现状生活垃圾分三类：
（1）回收垃圾：报纸瓶塑料制品衣物等
（2）回收垃圾：法利生活垃圾
（3）毒危害垃圾：废电池等
2．分类排放分类收集
（1）理处定期住户发放非黑色黑色两种垃圾袋时垃圾房设相应垃圾分类桶
（2）住户回收垃圾放入非黑色塑料袋回收垃圾放入黑塑料袋
（3）住户分垃圾投放已标注回收回收垃圾桶
（4）住户需处理特殊垃圾件家私旧电器等采取住户电话通知理处门收取单独处理办法

三绿化理
花园城市城市中花园花花园城市题花园城市理处信心力花园城市装扮成花园理设计施工绿化外计划适位置摆放悬挂适花卉品种计划统设计规范住户阳台屋顶绿化摆花容指导住户花草养护工作住户理花草作理处偿服务容花园城市中草常绿花常艳建议招商产专门设计出片200—300方米茶花园种植类茶花花园城市期市花定义茶花茶花园作花园城市期绿化题住户体会采菊乐篱悠然见南山雅性
（）园林绿化工作流程质量标准
工作项目
作业频率
质量标准
达标率
草清洁养护
天清洁两次春夏秋半月修剪次冬季45天修剪次
枯萎落叶垃圾饮料罐石块杂物少见杂草
生长高度58公分成活充达98杂草控制2
绿篱花球修剪养护
15天修剪次
长势良造型美修剪整齐干旱缺水杂草枯枝缺苗
生长高度80公分100公分达标99
乔灌木整形修剪养护
乔木年12次灌木年9次
造型美观形态逼真长势良干枯枝条干旱缺水杂草
九里香福建茶灌木新长枝条超15厘米勒杜鹃造型新长枝条超30厘米
花卉盆栽理
定期剪枝修理
叶片茂盛枝条均匀花朵鲜艳枝叶尘杂草
成活率达98
植保理
定期巡查浇水施肥
少见病虫害
成活率达99

病虫害防治
周抽查月普查
保证病虫危害旦发生十天控制
完率99
防风防暴
风暴前加强预防风暴时处理
时清理台风暴雨吹倒树枝时扶植倒伏树木
损害减少低限度
施肥
草月次（阴雨天施）乔灌木季次冬季施加花生麸蘑菇肥饼肥等做底肥
保证缺肥养分足长势枯萎死亡

（二）绿化养护工作制度
区绿化养护工作合理化规范化科学化创造出怡绿化环境特制定制度：
1．工作容
（1）绿化理员熟悉理处部门绿化养护求定期辖绿化区域绿化工具设施设备进行巡查记录分析绿化基现状求标准存问题做出计划出现养护工作疑难问题进行分析总结出解决办法安排协商绿化工作员养护工作
（2）绿化工作员：消绿杂草石子枯枝枯叶浇水施肥修剪防病虫害更换死苗花木处理鼠洞杀草蚂蚁维护园林品绿设施完
2．工作求
（1）理求
①巡视：绿化工天全检理员周普检工作细致全面
②查核：熟悉理处领导关部门住户绿化工作意见时辖现场核进行分析
③工作计划：时提出合理计划安排
④落实工作：协调安排工作员开展工作做养护消杀记录
⑤理处针关部门住户提出意见进行分析提出解决办法时落实结果
3．工作考核
月25号次月5号前公司考核组定期进行全面工作考评考核标准进行考核考核业绩直接工资绩效工资挂钩






第十项

综合配套服务



业提供全方位便民服务物业理重容检验理服务水杠杆反映服务观念否位试金石物业断满足业物业理工作更高求更做住户想做住户没想做住户解决顾忧正公司长期断思考致力解决问题根花园城市住户特点充分利力物力资源业提供常规服务特色服务：

常规服务：
服务项目览表
序号
服务类
服 务 项 目
收 费 标 准

24时热线服务
1．维修预约
2．偿服务查询
3．会娱乐场收费查询
4．便民服务查询
5．火车站站查询
6．飞机航班查询
热线电话：6679178
二
常规服务
1．代购火车票船票飞机票等
2．代订送报刊杂志
3．送取干洗衣服
4．代寄代领邮件
5．代预订酒店客房
6．代调试电视节目
7．代联系出租车
8．代联系旅游团
9．医疗保健健康义诊
10．代预订会娱乐场
11．代办线电视台开通
12．代办煤气开户
13．代办银行开户
14．代办电话开户
15．传真
16．复印
17．中英文字
1— 14项服务免费













5元份
A4 05元张 B4 08元张
100字：50元


序号
服务类
服 务 项 目
收 费 标 准

三
维修服务
1．安装空调
2．空调加雪种
3．空调修理
4．家具维修
5．家电维修
6．安装玻璃
7．安装排风扇
8．安装抽油烟机
9．安装灯具门铃
10．室线路检查更换
11．更换水
12．安装家电器
13．安装热水器（电热水器）
14．安装热水器（燃气热水器）
14．修理更换开关插座
15．修理更换水阀
16．修理更换类软
17．修理更换洗手盆水
18．修理铝合金窗
19．修理更换木门
20．修理更换水龙头
21．修理信箱锁
22．修理马桶配件
23．疏通水道（）
24．疏通水道（支）
25．疏通马桶
350元台
1匹150元台
面议
面议
面议
30元件（工）
30元次（工）
50—100元次（工）
10—50元次（工）
面议
面议
面议
30—50元台（工）
50元台（工）
10元次（工）
30—50元次（工）
10元次（工）
30元次（工）
20元次（工）
面议
10元次（工）
20元（工）
30元次（工）
80元次（工）
30元次（工）
50元次（工）
四
家居保洁
1． 室清洁（第次）


2． 室保洁（包月）
3． 毯清洁
4． 毯洗尘
5． 抽油烟机清洁
6． 排气扇清洁
7． 空调机隔尘网清洁
150M2200M2 300元套
90M2100M2 250元套
90M2 200元套
面议
4元M2
3元M2
30元台
20元台
10元台


序号
服务类
服 务 项 目
收 费 标 准

五
洗烫服务
1 水洗衬衣裤子
2 水洗床单
3 水洗恤衫
4 布外套
5 西裤
6 牛仔裤
7 夹棉外套
8 运动外套
9 连衣裙
10 床罩
11 枕套
12 床笠
13 套
14 毛巾
15 窗帘
3元件5元件
5元件
6元件
10元件
7元件
7元件
12元件
10元件
10元件
15元件
2元件
5元件
8元件
8元件
3元方米
六
特需服务
顾病
5元时10元时
（便理）
20元时30元时
（生活理病危者包吃包住）
600元月900元月
（生活理病危者包吃包住）
顾孕产妇
10元时
400元月（包吃包住含做卫生）
顾老
600元月（含老卫生包餐）
600元月800元月（包吃包住）
顾孩
10元次（13岁）
5元次（4岁）
200元 月天2时含周六日（4岁）
500元月天34时含周六日（13岁）
接送孩
200300元月天34次
220300元月天2次包餐
270370元月天34次包餐

七
餐饮服务
1 电话工作餐订送
2 健康食谱
免费
免费


序号
服务类
服 务 项 目
收 费 标 准
八
中介服务
1受业委托出租房屋
2受业委托出售房屋
1月租金
售市价15（双方075）
九
搬运服务
1 搬家
2 清运装修垃圾
3 搬运件物品
面议
150元车
50元件
（体积1立方米）
十
装修服务
1 室墙面翻新
2 室装修
3 水改装
4 供电线路改造
5 修补木板
6 室天花补漏
10元方米（工）
面议
面议
面议
面议
面议
十
家居园林
1 家居园林设计施工
2 树种植
3 室花卉配置
4 绿化植物代养护
5 代种植台湾草
6 私庭园全年养护
面议
1米植物10元棵
面议
1米植物11元棵
4元方米
面议
十二
消杀服务
灭白蚁
80M290M2 300元
100M2150M2 300元
十三
医疗服务
1 急重症病绿色通道
2 医疗健康档案


二特色服务
两点线通五星级特色服务
花园城市招商产第香港推出楼盘肯定会香港市场取成功花园城市量香港成住户根香港住户特殊情况推出两点线通五星级特色服务两点车站（码头）花园城市线电话线电脑网线住户通线告诉日程安排种求车站（码头）第点住户见面开始五星级特色服务然花园城市第二点提供全面服务送住户回第点说欢迎您时回家完成整服务程
具体服务容：
1 花园城市家服务中心住户踏入区门真正家
感觉根花园城市住户特点鉴五星级酒店理办法区设花园城市家服务中心目前公司已十家服务机构鉴定合作代理协议包括商场民航港口火车站售票处快餐店联合医院娱乐中心邮局家私店旅行社等单位服务中心服务项目范围广方式灵活价格合理优势提供24时家热线服务提供咨询报修等便民服务（详见服务项目览表）着竭诚您服务家服务宗旨事巨细精心业考虑生活节令业舒适安逸居住环境
2商务服务商务办公业租户透物业理提升商务办公效率利科技手段住户提供高科技服务着网络技术断普住户提供网络接入维修方面技术服务已接互联网住户通网站发布接收查询相关信息住户真正享受信息技术带便利
3特约服务委托理处保房间钥匙港澳台业理处负责室通风浇花喂鱼保报刊信件等工作台风季节加固门窗疏通阳台漏室设备维护等服务
4时没时间顾住蛇口年迈父母业理处安排定文化懂点医疗知识般护理家政服务员陪老聊天老调配合理饮食老身体适时护送医院真正贴业业处处受关爱
5医疗保健服务着社会发展民生活水提高期增强身体素质延年益寿公司计划医疗单位联合住户定期进行健康义诊建立业健康档案季节性常见病选择开展医疗保健讲座业解防病治病保健医疗知识选择正确生活方式生活惯区设急重病绿色通道急重病快速度送医院病赢宝贵治疗时间
6托服务区会里建花园城市少文化中心解决少午餐学生放学理问题学生放学花园城市家服务中心工作员专车接回学生里写作业听辅导课组织益兴趣活动家长排忧解难方面孩子方面延伸教育两全美
7绿化服务绿野融融草幽香花卉幼树需精心呵护常家工作繁忙时间理私花园绿色植物住户服务中心派出专业绿化队伍精心理养护绿化工作力求住户合适怡绿化环境











第十项

社区文化活动








招商物业理公司实行互动式理模式推行种追求亲情乡情家园式住宅文化种体现文情调生活方式规范化物业理基础业创造种物质精神性特征安全舒适优雅温馨性特征团结友爱互助进生活方式区成够真正陶冶情操净化心灵升华精神名符实文明区精品典范
公司年海滨鲸山碧涛招东等区社区成员举办中秋
团圆节联谊活动趣味家庭运动会卡拉OK奖赛音乐会欣赏生态行动书画展摄影作品展文艺晚会种球类棋类牌类赛义务植树节日赏花游园等系列社区文化活动培养批社区文化活动专业积累丰富验通类活动开展增进理处业业业间解改善区文环境促进区文化发展取良信誉社会效益

社区文化活动总体目标原措施
（）社区文化活动总体目标
1．突出花园城市文化区题结合蛇口文化特征营造亲善友
互助进社区氛围形成文明团结高尚社区文环境体系
2．积极开展区文化活动激发业参兴趣业产生强烈翁意识豪感
3．通社区文化载体业提供高质量高品味文化生活服务
4．逐渐促业紧张工作八时外走出家门参闲暇文化体育娱乐活动松弛身心调节精神
5．促社区成员间形成种邻里亲善睦友团结互助社区公关系状态
6．突出企业CI花园城市CI系统树立招商品牌形象
（二）社区文化活动基原
社区文化活动开展花园城市物业理工作重组成部分物业理工作中占重位花园城市社区文化活动深层次加握提升拟考虑点基原：
1． 互动性原
着社区文化活动工作断深入逐渐转换业身观念动动渡序序渡活动集体活动渡理处开展活动业发举办活动渡通参加丰富彩社区文化活动业逐步体家庭中走出加入社区家庭中成中员
2． 样化原
社区文化活动拘泥於单单结构形式根时期年龄结构文化程度全面考虑规模拟结合型活动（庆祝国庆节型文艺晚会迎春晚会相识中秋晚会）型日常活动（露天舞会棋类球类赛）年龄结构老年题开展活动（老年健身队）童题开展活动（暑假童游泳培训班）文化程度举行雅活动（音乐欣赏晚会书展画展邮展）举办俗活动（烹饪赛京剧票友活动粤剧爱者天等）
3． 双沟通原
通社区文化活动开展增进相互间解沟通建立业信息交流网络时沟通种信息具体形式：设定宣传栏公布种信息资料设立业投诉箱电话时收集种投诉编写区月报（定期发放）业沟通类信息
4． 知识性趣味性娱乐性原
社区文化活动应该逐步满足参者需求基础断知识性趣味性娱乐性功夫握三者特性尺度集三者特性体英语沙龙网友家保健讲座养生道棋友协会等社区活动中渗透知识性保持趣味娱乐性
（三）社区文体活动具体措施
1．注重软硬结合
居民文化休闲层次断提高配合区现休闲娱乐场设施社区文化活动应该提高认开展花园城市社区文化活动仅目前硬件设施加利更重必须突出理处组织策划现硬件设施条件精心组织策划限度发挥利硬件设施理处体前提充分调动住户积极性发掘业中骨干力量方面材参活动组织策划中
2．注重雅俗结合
社区成员文化水准趣爱异开展活动需兼顾层次社区成员文化品味切勿雅极点俗极点社区文化身具丰富涵通活动开展弘扬高雅艺术传播通俗文化通新活动形式社区成员传递现代科技知识社区成员文化需求满足
3．注重老少结合
济高速发展竞争日益激烈促中青年整日奔波工作中老年童相闲暇时间较细心关注会赢中青年力支持物业理公司言积极开展类活动极社会效益
4．注重结合
公司年社区文化活动验业深入调查研究发现70社区成员认年社区中型活动举办三五次宜活动季度两次宜活动少会引起社区成员参程度降低社区文化建设需理者社区成员默契统家关心参区文化活动定会搞丰富彩理水定台阶
（四）会理构想
员编制中体现会理部设置员兼职财务测算中没纳入会收支情况
会财务安排倾部独立核算营盈亏原
具体会营项目初步考虑：
1．成阅览室
2．少图书室
3．棋牌娱乐室
4．名茶坊
5．乒乓球室
6．功会议室
二社区文化活动计划
() 亲情篇
1入伙祝贺
花园城市理处住户入伙时间建立档案住户入伙天年度
纪念日理处送花形式祝贺乔迁喜贺词：衷心祝贺您加入花园城市家庭祝贺您乔迁花园城市周年等
2．生日问候
（1）花园城市16岁居民生日花园城市理处电子屏幕间断显示祝贺生日快乐信息固定时间播放节日气氛背景音乐表祝贺
（2）花园城市16岁居民生日花园城市理处EMEIL传
真电话方式祝贺班安员该居民敬礼说生日快乐送卡片张卡片理处签署注明某特定时间段播放特定音乐示祝贺
3．休闲红娘
休闲时间理处居民休闲意进行搓合配利会等花园城市区设施蛇口体育中心休闲娱乐场签订协议解决花园城市住处户时玩伴时场场费太高等问题
（二） 精神篇
1．升旗仪式
花园城市理处节日重庆典活动时举行升旗仪式利背景音乐播放国歌业组成护卫队升旗增加业爱国义精神培养翁意识加强区整体凝聚力
2．业沙龙
（1）举办业入住培训班培训业学掌握花园城市区智化系统应
（2）利会条件定期举办类题业沙龙活动进行交流讨促进区理工作断提升
3 花卉系列活动
围绕花园城市建设成城市中花园线开展花卉题系列活动增加花园城市灵感品味计划举办花园城市花卉展插花艺术展评选佳花卉阳台互赠花卉花卉种植验交流会等形式样丰富彩系列活动旨丰富业业余文化生活增添区文化艺术气息创造然谐处艺术氛围
（三）社区文化活动计划表
序号
时 间
项 目
备 注
1
20016
①业入住培训班②升旗仪式③赠花仪式

2
20017
童钢琴赛

3
20018
暑假童夏令营

4
20019
尊师重教活动

5
200110
中秋赏月


6
200111
家庭趣味运动会

7
200112
圣诞夜文艺晚会

8
20021
烹饪讲座

9
20022
征文赛

10
20023
摄影展

11
20024
书画展

12
20025
消防演

13
20026
童娱乐游园活动

14
长 期
生日问候

15
长 期
休闲红娘

16
长 期
升旗仪式

17
长 期
露天舞会

18
长 期
业沙龙

19
长 期
夕阳红学校

20
长 期
老年活动队

21
定期
球类赛

22
定期
棋类赛

23
定期
牌类赛

24
定期
英语沙龙

25
定期
戏迷天

26
定期
网友协会

27
定期
家居艺术插花讲座

28
定期
偿献血献爱心活动

29
定期
茶艺交流会

30
定期
童书画班


31
定期
钓鱼俱乐部

32
定期
健美减肥班

33
定期
登山赛

34
月 刊
区生活报

35
定 期
(年次)
花园城市花卉展

36
定 期
(年次)
插花艺术展

37
定期
互赠花卉活动

38
定期
评选佳花卉阳台

39
定期
花卉种植验交流会









第十二项

住宅区档案资料建立理







花园城市家国外设计机构精心规划综合考虑集高科技专业化交通体系商业网络教育配套智系统城市绿化景观体精品住宅区档案资料收集整理档利理重环花园城市物业理档案资料建立理实行四化集中化序化电脑化信息化科学程序严格执行档案理实施细等项规章制度运先进存储检查等手段达资源享充分利目
住宅区档案建立
（）档案建立执行流程：
收集—整理—分类—编号—登记—输入电脑—入柜—利—检查
（二）明确建档容实行系统收集集中理
1．设施设备档案：建筑工程资料图纸公设施资料图纸室外网资料图纸安装维修运行改造扩建等项目资料图纸
2．住户档案：业登记表购（租）房合入伙通知书证件业公约装修申请表等资料
3．理档案：文秘档案事档案财务档案荣誉档案
4．档案
（三）建档求：电脑化集中化序化信息化

二住宅区档案理
（）档案室理处双档理制：
避免档案损坏遗失重档案永久性保存方便常频率较高档案实行档案室重原始档案进行严密理理处保存复印件存档理制
（二）档案室档案理求：
1．档案湿度温度明求建立标准化档案资料室配备档案专业理员实行电脑化系统理
2．采种形式信息贮存方式电脑磁盘录带胶卷片图片采适保存方法
3．贯彻国家保密法确保档案程中安全丢失泄密
4．加强档案室理配置消防器材防盗门网档案柜锁等符合防火防虫防鼠防潮求
5．实行档案理手段现代化运计算机检索手段开发媒体信息系统
6．坚持档案资料收集系统化
7．做档案组卷分类科学化档案组卷容分类逐编号登记造册目录工作部门分柜保存
8．实行档案理工作检查常化季档案文件形成积累整理进行次全面检查
三档案资料容
（）接移交资料：
名称
资 料 容
工程建筑产权资料
A：规划图纸项目批文批文
B：建筑许证投资许证开工许证
C：拆迁安置资料

工程技术资料
A：红线图总面图
B：质勘察报告开竣工报告图纸会审报告
C：工程合工程预决算
D：工程设计变更通知技术核算单
E：竣工图：1单体建筑结构设备竣工图
2消防燃气智化等工程网竣工图
F：房屋消防燃气竣工验收证明书
G：钢材水泥等材料质量保证书
H：新材料构配件鉴定合格证书
I：供水供电电梯消防智化等设备检验合格证书
供水供电电梯消防智化等设备技术资料
J：砂浆混凝土块试压报告
K：绿化工程竣工图
L：技术资料





（二）理档案资料

名称
资 料 容
业
客户资料
A：业客户理资料（购房合入住通知单业公约装修申请 验收表费托收协议等）
B：业客户员档案
C：业客户维修档案
装修资料
A装修申请表(附图纸)
B装修工程队安全责书
c时施工员登记表
D施工单位营业执
维修资料
A维修申请表
B维修服务派工单
C维修回访记录表
D公设施维修记录
治安交通 理资料
A日常巡查记录交接班记录值班记录
B 查岗记录闭路电视监控系统录带
C 物资搬运放行记录紧急事件处理记录
D车辆理记录车辆详细资料

设备理
资料
A．公设施保养维修记录
B．项机电设备保养维修运行记录
C．设备分承包方维修保养记录
D．设备检查记录
社区文化
资料
A．活动计划实施方案总结记录
B．社区文化活动图片录记录
C．传媒报导
D．文化活动场等设施情况
员工理
资料
A．员工资料聘表
B．员工业绩考核奖惩记录
C．员工培训计划成长记录
D．员工培训考核记录
E．员工外出考评参加演练记录
F．员工住房务理记录
业反馈
A．服务质量回访记录表
B．业意见调查统计记录
C．业投诉处理记录
行政文件
资料
A．理处值班督察记录
B．政府部门领导部门文件
C．规章制度通知通报等文件
D．接访参观记录表
E．理处荣誉览表
业委员
会资料
A．筹备成立文件
B．成立运行文件






第十三项

理规章制度ISO9002
质量体系文件目录






完善规章制度提供规范化物业理基础准绳深圳招商物业理限公司积累十余年物业理验运作着套行效制度做章循法保证项工作利进行
1998年公司导入ISO9002质量保证体系作企业理制度重组成部分断补充完善提高物业理水奠定良基础
摘录出拟花园城市期运理规章制度ISO9002文件目录供花园城市期招标工作组领导专家审阅

理规章制度目录
（）公众制度
1． 招商花园城市精神文明公约
2． 招商花园城市住户服务指南手册
3． 招商花园城市业公约
4． 招商花园城市业理委员会章程
5． 招商花园城市楼宇装修改建理条例
6． 消防理规定
7． 电梯理规定
9．治安理规定
10．出入证理规定
11．员物品进出理规定
12．停车场理规定
13．停车场月卡办理规定
14．限制养犬规定
15．清洁卫生公约
16 垃圾分类收集处理实施办法
17．区绿化理规定
18．商业网点理规定
19．健身房理规定
（二）部理岗位职责
1．理处岗位职责
2．理处副岗位职责
3．监控中心岗位职责
4．调度员岗位职责
5．区事务部岗位职责
6．会计岗位职责
7．出纳岗位职责
8．理员岗位职责
9．社区文化服务岗位职责
10．会岗位职责
11．会服务员岗位职责
12．门童岗位职责
13．水电维修工岗位职责
14．房屋维修工岗位职责
15．保洁员岗位职责
16．绿化工岗位职责
17．安保班长岗位职责
18．安员岗位职责
19．安员巡逻岗位职责
20．安员门卫岗位职责
21．安员宿舍卫生值日职责
22．停车场理员岗位职责
23．展示中心物业理咨询服务姐岗位职责
（三）理运作制度
1．员工行规范
2．理处安全守
3．理处工作制度
4．财务理制度
5．财务公开监督制度
6．工作员着装规定
7．员工考勤制度
8． 关工辞工规定
9． 通讯设备理制度
10计算机系统理制度
11．区局域网服务理制度
12．消防安全检查制度
13．智监控中心工作制度
14．档案理制度
15．广告招牌理规定
16．合签订理规定
17．社区文化工作制度
（四）员工考核程序标准
1． 员工绩效考核程序
2． 员工月度考核标准

二ISO9002质量体系文件目录
（） 质量手册容目录
1．手册封面(批准页)
2．质量手册目录
3．质量手册说明
4．质量手册发放控制页
5．质量手册修改页
6．术语
7．招商物业理限公司简介
8．质量方针目标
9．组织机构职责权限
10．质量体系素
11．理职责
12．质量体系
13．合评审
14．设计控制（公司项）
15．文件资料控制
16．采购
17．顾客提供产品控制
18．产品标识追溯性
19．程控制
20．检验试验
21．检验测量试验设备控制
22．检验试验状态
23．合格品控制
24．纠正预防措施
25．搬运储存包装防护交付
26．质量记录控制
27．部质量审核
28．培训
29．服务
30．统计技术
（二）程序文件目录清单
1． 理评审程序
2． 物业理方案控制程序
3． 合标书评审程序
4． 文件资料控制程序
5． 物品采购控制程序
6． 服务采购控制程序
7． 业提供产品控制程序
8． 物业理服务标识追溯性程序
9． 服务程控制程序
10． 分承包服务项目控制程序
11． 服务工作计划控制程序
12． 物品理程序
13． 设备理程序
14． 应急情况处理程序
15． 采购物品验证控制程序
16． 服务质量评价控制程序
17． 检验测量实施设备控制程序
18． 检验状态控制程序
19． 合格品控制程序
20． 合格服务控制程序
21． 纠正预防措施程序
22． 业（住户）投诉处理程序
23． 物品搬运贮存防护交付程序
24． 质量记录控制程序
25． 部质量审核程序
26． 员工培训程序
27． 信息反馈控制服务程序
28． 统计技术应程序
（三）作业指导书
1． 理处部运作理规程
2． 房屋公场理工作手册
3． 供配电理工作手册
4． 排水设备理工作手册
5． 制冷设备理工作手册
6． 电梯理工作手册
7． 消防理工作手册
8． 智设备理工作手册
9． 房屋（设施）养护修缮工作手册
10． 安全保卫工作手册
11． 清洁工作手册
12． 绿化工作手册
（四）ISO9002质量体系记录目录清单
1．物业合签署记录
2．合评审记录
3．物业接项目资料记录
4．验收交接表
5．验收楼宇缺陷整改表
6．安全检查记录
7．整改通知书
8．消防设备清单
9．消防演报告
10．消防器材卡
11．消防设备检查保养表
12．消防值班记录
13．消防报警处理记录
14．入伙通知书
15．住户登记表
16．退租清单
17．保安值班记录
18．保安哨位巡查记录表
19 警械警具配备登记表
20．出入证件办理登记表
21．物品搬运放行单
22．保安排班表
23．保安员月训练表
24．水池水箱情况登记
25．水泵运行记录
26．机电设备月检表
27．变配电运行记录表
28．发电机试机记录
29．抄表单
30．空调运行记录
31．电梯检查表
32．清洁工工作考评表
33．消杀药品投放记录
34．绿化工作记录表
35 绿化工作考评表
36 装修改进申报表
37 装修巡检记录
38 时施工证发放记录
39 出入证件
40 公设施登记表
41 公设施完率统计表
42 邮件发放登记表
43 停车场检查登记表
44 停车场车辆出入登记表
45 维修单
46 维修记录
47 设备完率统计
48 工程项目审批表
49 工程验收结算表
50 修项目计划表
51 标识登记清单
52 应急情况处理记录
53 社区文化活动计划表
54 社区文化活动记录表
55 理费交费记录
56 付款通知书
57 未交费处理报告
58 物品需求计划表
59 物品采购计划表
60 物品入库验收记录
61 分供应调查评价表
62 合格分供应名单
63 分供应年度评审表
64 分包项目质量检查记录
65 库房物品盘点清单
66 发料单
67 文件清单
68 文件发放记录
69 文件修改申请表
70 外文件登记表
71 文件呈批传阅表
72 传真登记表
73 机电设备台帐
74 设备卡
75 计量设备检验记录
76 考评记录
77 考评总结报告
78 部质量审核计划
79 部质量审核检查表
80 合格报告
81 部质量体系审核报告
82 住户意见调查表
83 住户意见分析处理表
84 住户投诉登记表
85 住户投诉处理表
86 理评审计划
87 理评审报告
88 纠正预防措施报告
89 年度培训计划
90 培训档案记录

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