锦绣家项目初步市场调研分析报告
调研范围：杨汊湖片区金银湖片火车站复兴村片香港路线
调查象：杨汊湖片区住宅楼盘（新华家园金色雅园绿色家园阳光花园泽皓雅居浩海公寓）
火车站片楼盘（东方帝园裕荣家园元辰·国际厦）
金银湖片楼盘（常青花园10号区军家苑华星·辰龙城丽水佳园丽景湾万科四季花城二期B期奥林匹克花园项目泰跃集团项目）
香港路线楼盘（荷花苑穗丰花园香天公寓澎湖公寓紫藤花园华氏儒商花园）
说明：案位杨汊湖片区（常青路东姑嫂树路西张公堤南发展道北围成片区）次调研特针片区楼盘做重点调研重点研究时忽视周边片区案片区影响根域分布特征房产市场发展特点火车站片金银湖片香港路线楼盘市场做调研分析
目 录
第部分 区域概况
第二部分 区域市场特征
◎ 杨汊湖片区
◎ 金银湖片区
◎ 火车站片
◎ 香港路线
第三部分 区域住宅物业概况
◎ 区域住宅市场供应
◎ 住宅产品特征
第四部分 销售情况分析
◎ 售楼盘览
◎ 销售情况分析
◎ 积压量分析
第五部分 总体营销水分析
◎ 售楼盘营销手法
◎ 营销推广成败点
第六部分 市场展
◎ 潜市场供应量
◎ 未市场竞争点
◎ 销售价格走势
第七部分 案面市价格建议
◎ 案优劣势分析
◎ 性楼盘性价览
◎ 案市场较定价
附：楼盘资料
第部分 区域概况
杨汊湖片属城郊结合部区域较中心城区相理想居住环境然环境非常空间空气清新安静污染良市政规划金银湖片规划型居住区入住30万口杨汊湖片区辐射范围目前常青花园十余年开发已具备成熟生活居住配套条件加万科四季花城开发批规模项目启动区域持续成汉口房产市场热点
杨汊湖片居民区环境般新楼盘社区绿化环境营造没形成目前环境景观效果差区域道路畅通出行便利区域年开发生活配套环境较成熟配套水般
总体案杨汊湖片区印象中低档居住区居民素质般区域聚集批效益较企事业单位民航电信江汉济发展区潜消费群体丰富
第二部分 区域市场特征
杨汊湖片区
早期开发华苑区阳光花园浩海区低价中户型阳光花园中户型价格1400元方米左右徘徊年低档次楼盘开发积蓄现阶段开发楼盘档次提高新华家园金色雅园等较高档次楼盘价格攀升2200元方米
区域房产市场呈现特征：
1城郊结合部房产市场特征中低价市场中档住宅房价发展
2景观支撑物业开发公寓住宅
3房价分1800元方米——2000元方米——2400元方米三档次走1800——2000间居
4土资源较丰富前盘现批较规模楼盘发展发展潜力
5区域批知名企事业单位消费层次高周边居民文化水高治安印象差
6市政生活配套资源丰富水低
相杨汊湖片区言周边相关片区房产市场特征：
二金银湖片区
优越然环境丰富土资源相低土成吸引万科海国际泰跃集团等开发商相继登陆开发规模项目直汉口开发热点区域区域房产市场价格前1500元米升目前2200元米万科四季花城房价已达均2500元方米益前期投资开发商新世界万科区域市场推广炒作便民房措施
区 域
代表楼盘
建筑形态
规 模
销售均价
卖 点
销售情况
金银湖片
军家苑
15栋6层层
55万500套
1450
贴现代家居生活
60
丽水佳园
40栋6层层
11万1040套
1550
网绿生活市生态园
约30
华星·辰龙城期
16栋层
685万675套
1440
新康居生活新园林
开盘约10
万科四季花城二期B区
约6栋层2栋高层
约5万378套
2500
左岸·枫林春天狂想曲
部认购期
（注：未考虑高尔夫城市花园碧海花园黄金海岸等老盘）
三火车站片区
片区属复兴村区域概念城市中心新汉口火车站CBD两卖点成开发热土片区楼盘规模较均价分2400元米—2800元米两档次走
区 域
代表楼盘
建筑形态
规 模
销售价格
卖 点
销售率
火车站片
裕荣家园
3栋12层高层
3万约200套
2300
——
约60
东方帝园
9栋12层高层
5万约400套
2250
城市中心点
现房
元辰·国际厦
1栋20层24层
35万（住宅26万）约140套
3000
商务概念
约30
（注：未考虑天梨豪园丰竹园航天花园富豪花园新世纪市花园等老盘）
四香港路线
规模高层住宅区销售均价2700元米左右楼盘进入现房销售阶段区域供开发土资源少整体市场环境文氛围浓厚适合居住
片 区
代表楼盘
规模（方米）
建筑形态
销售均价（元米）
卖 点
销售情况
香港路片
穗丰花园
9万
高层
2600
实力实实
现房
鹏飞湖庭
142万
高层
2750
湖功商住楼
现房
紫藤花园
44万
高层
2800
紫色文化城开品牌
现房
总体言案杨汊湖片处开发热点新华西路片（离市区中心开发）金银湖片（郊区概念开发）香港路线间相周边片区言整体市场开发水处中低层次三片区开发建设带动杨汊湖片楼盘市场影响力改变消费者区域心理价值
第三部分 区域住宅物业概况
区域住宅市场供应
◎ 供应量分析
调查统计分析区域（杨汊湖片）售住宅楼盘5总售规模约40万米总套数3240套均套面积约123米
外围（包括金银湖片火车站片香港路线）相关售住宅楼盘7总售规模约41万米总套数3300套左右户均面积124米
见售楼盘言杨汊湖片区市场供应量外围区域市场售住宅供应量相产品档次次外围区域
区 域
项 目 名 称
售建筑形态
售规模（㎡）
总套数（套）
户均面积（㎡）
杨汊湖片
新华家园期
4栋22层高层
8万
512
136
绿色家园期
20栋6层层5栋12层高层
75万
750
113
阳光花园四期
22栋6层层
约8万
650
125
金色雅园期
20栋6层层7栋11层高层
13万
1100
130
泽皓雅居期
1栋8层层2栋1214层高层
26万
228
140
合 计
63栋层14栋高层4栋高层
约40万
3240
123
金银湖片
军家苑
15栋6层层
55万
500
112
丽水佳园
40栋6层层
11万
1040
105
华星·辰龙城期
16栋层
685万
675
110
万科四季花城二期B区
约6栋条式层2栋高层
约5万
378
123
合 计
77栋层2栋高层
30万
2600
115
火车站片
裕荣家园
3栋12层高层
3万
200
125
东方帝园
9栋12层高层
5万
400
115
元辰·国际厦
1栋20层24层
35万（住宅26万）
140套
160
合 计
12栋高层1栋高层
约11万
740
148
注： （1）杨汊湖片浩海公寓规模尾盘构成威胁未考虑
（2）金银湖片常青花园14号区销售接尾声碧海花园黄金海岸高尔夫城市花园等老盘丽景湾奥林匹克花园等未面市启动没考虑
（3）火车站片未考虑天梨豪园佳兴苑城开丰竹园等尾盘
（4）香港路线新盘里做较分析
◎ 供应类型分析
建筑形态区域售楼盘中约65栋层14栋高层4栋高层层住宅量216万方米占总量55高层住宅量95万方米占总供应量25高层住宅量8万方米占总量20
区域外围售楼盘中77栋层14栋高层1栋高层层供应量占总量70高层供应量占总量22高层占总供应量8综合层高层次
二产品特征
◎ 产品形态分析
面供应类型分析知杨汊湖片区住宅供应方面早期层住宅华苑区浩海区阳光花园等着区域市场逐渐开发住宅建筑形态层高层转变锦绣家（全部电梯高层）绿色家园（部分电梯高层）金色雅园（部分电梯高层）泽皓雅居（部分电梯高层）新华家园（全部高层）等新开发楼盘中高层项目占总量例提高25锦绣家新华家园高层项目计入例会更高反映出土资源减少价涨电梯高层建筑成市场流发展趋势
◎ 销售价格分析
区域物业市场均表价1980元方米均成交实价1933元方米价格低2000元方米付款优惠均98折价格低付款优惠额度
楼盘名称
规模（方米）
均价（元米）
成交实价（元米）
付款方式优惠
新华家园期
8万
2500
2375
95折优惠
绿色家园期
75万
1850
1813
次性付款98折优惠
阳光花园四期
约8万
1910
1890
次性付款99折
金色雅园期
13万
1800
1782
次性付款99折
泽皓雅居期
26万
2550
2473
次性97折揭付款98折
合 计
40万
1980
1933
98折
◎ 户型面积分析
区域售住宅项目中3×2×21600余套占总量51绝力户型次2×24×2户型供应量成热销户型
房
型
例
名
称
1×1×1
2×2×1
2×2×2
3×2×2
4×2×2
复式
力户型
热销户型
总套数
新华家园期
——
——
——
50
50
——
3×2×24×2×2
3×2×2
512
绿色家园期
15
——
25
40
——
20
3×2×2
3×2×2
750
阳光花园四期
——
10
5
50
25
10
3×2×24×2×4
3×2×2
650
金色雅园期
——
25
——
55
10
10
3×2×22×2×1
3×2×2
1100
泽皓雅居期
——
——
——
53
30
17
3×2×24×2×2
3×2×2
228
总套数
113
340
220
1607
596
364
2340
3×2×2
3240
例
3
11
6
51
18
11
72
51
100
◎ 园林绿化物业理配套分析
已建成区规模配套足配套水般甚落伍现开发规模社区物业规划配套齐全
十分注重环境绿化绿化率高达40左右少楼盘环境绿化卖点绿色家园丽水佳园等
物业理费均08元方米费适中
楼盘名称
社 区 配 套
车 位 情 况
物业理费
（元㎡）
绿化率
新华家园期
园林会网球场健身房等
车位140租金200元月
面车位免费
088
33
绿色家园期
会花园园林绿化停车位
详
约05
396
阳光花园四期
花园停车位
低层车库面停车位
035
40
金色雅园期
区绿色步行街6300米功会中心花园区规划学幼园
车位租金200元月
05—08—10
39
泽皓雅居期
停车位2000米中心
组团式花园
租金150元月售价8万元
08
约25
合 计
园林车位会
租金150~200元月售价6万元~8万元
07
35
第四部分 销售情况分析
售楼盘览
楼盘名称
销售率
原
总户数
剩余户数
新华家园期
约60
低楼层销售高楼层采光单元滞销
512
205
绿色家园期
25
卖点突出价格适中位置偏远足
750
563
阳光花园四期
约30
复式单位售价2300元米价格高滞销发商品牌实力强
650
456
金色雅园期
40
规模户型单位销售情况户型单位气旺
1100
660
泽皓雅居期
20
周边环境差售价高户型面积期举办促销活动
228
46
合 计
约40
楼盘档次提高整体市场冷淡气旺环境欠佳
难进步提升销售
3240
1930
二销售情况分析
统计分析知区域整体销售率约40开盘时间6月左右开盘时间长销售情况较理想楼盘分期开发陆续推出二期三期等市场持续供应量
三积压量分析
销售率估算杨汊湖片区住宅积压量1900套左右片区市场实际售住宅套数折算供应面积24万方米
第五部分 总体营销水分析
售楼盘营销方式
营销推广采报纸广告户外广告牌吸引消费者视野手法新世界集团统建集团等品牌形象开发商代表楼盘品牌影响力
通营销手法销售率分析品牌样力推广产品实现销售效方法
楼盘名称
营 销 手 法
广告推广诉求点
销售率
新华家园期
版面报纸广告户外广告牌售楼部
率先住明天
约60
绿色家园期
报纸广告户外广告牌
现代绿色阳光社区房林中树
25
阳光花园四期
定期发布统建集团整体广告
阳光城放心房承诺单位
约30
金色雅园期
报纸广告报纸文章
生百年金色雅园
40
泽皓雅居期
报纸广告设计赛
迎宾道旁安家
20
二营销推广成败点
成功处
诉求点突出绿化阳光等现代住房消费注意点
足处
营销手法单调市中心市民影响力弱市中心没设立售楼部售楼车等方便房
分新世界新华家园统建阳光等营造市场氛围
第六部分 市场展
潜市场供应量（未2~3年）
◎ 杨汊湖片
※ 万丰花园（6栋层约3万方米300套左右案）
※ 新华家园二期（4栋高层住宅10万方米左右期相案）
※ 金色雅园二期（10万方米左右2003年5月推出）
※ 绿色家园二期（约8万方米）
※ 美联产蓝色天娇项目（预计12万方米左右）
分析：未片区潜市场供应量40万方米左右加目前积压实际售面积24万方米预计杨汊湖片区未2~3年市场约60万方米住宅消化均年消化量约20万方米定竞争压力
周边片区市场未竞争情况：
◎ 金银湖片区
※ 万科四季花城二期项目（约45万方米住宅售价2500元方米左右）
※ 常青花园10号区（约20万方米档次提升价格2200元方米左右）
※ 丽景湾（跑马场旁边600亩2003年5月会推出）
※ 华星辰龙城二期（约10万方米价格1500元方米左右）
※ 丽水佳园二期（预计10万方米）
※ 奥林匹克花园
※ 泰跃集团项目
结：金银湖片区未段然成市场开发热点供开发土较丰富现开发楼盘规模期项目陆续市销售预计总开发两少100万方米
◎ 火车站片
※ 新华西路旧城改造项目
汉口新火车站供开发约800亩
◎ 香港路线片
※ 银鹤置业城市花园项目
位新华路发展道交汇处银鹤置业限公司开发项目总建面约12万米高层部分高层住宅位置界街商铺户型2×23×24×2预计销售价格2750元米左右
※ 华氏儒商花园二期
位新香港路建设道交汇处（商业银行楼面）华氏儒商花园二期项目期已入住
※ 交发产块
位华氏儒商花园面占8000米左右
※ 政世纪广场项目
位香港路口商业银行楼旁规划30层高层建筑目前桩
结：
预计未香港路线继前年开发热潮开发趋势逐渐稳市场供应述四项目
二 未市场竞争点分析
未区域市场竞争集中方面：
1楼盘规模带社区感完善生活配套设施周物业理
2实实环境绿化景观
3营销推广手法创新
4样化选择房型设计
三 区域市场销售价格走势
区域未市场供应量年消化量约20万方米市场供应较稳定
市场潜目标消费群着常青花园杨汊湖片区入住居民增老客户介绍新客户区域带较外围区域客源
周边区域市场竞争案片区市场均价格低周边区域价格优势效吸引价格敏感金银湖片楼盘新华西路片楼盘香港路线楼盘分流出客户
综合述素预计未片区市场价格年提升基础方面杨汊湖片区周边开发热点片区带动市场价格会涨方面片区积压住宅面积需消化样区域住宅市场价格会稳定1800元方米~2400元方米范围
第七部分 案面市价格建议
案优劣势分析
案具优势：
1纯电梯高层品质优良区域唯性
2交通便利生活配套较成熟案社区群素质相较高
3案处江汉区新华路区片金银湖区片间述两片年房产发展迅速成市场热点利案块价值体现利提升案心理价位
4周边早期开发者入住楼盘社区已区居住环境塑造
5区域案构成竞争楼盘中绿色家园段环境品质低案新华家园二期（高层住宅）期推出迹象真正案现实性威胁较楼盘剩金色雅园期（层高层部分砖混结构售）5月份推出二期项目统建集团开发阳光花园四期（层正外墙装修）竞争手明显稳定
时案存劣势劣势会构成未营销中障碍：
1案旁边火车站变电站影响
2区已开发项目区购买量消化分解
3杨汊湖片区已形成中低价位住宅市场心理印象利案价格提升
4片区先期开发楼盘售现房优势明显期项目前期铺垫市场形象已塑造产生熟知心理利销售案市场形象空洞段时间认知程会拖延预期销售进度
二性楼盘价格规模览表
项 目
销售价格（元米）
新华家园期
2375
绿色家园期
1813
阳光花园四期
1890
金色雅园期
1782
泽皓雅居期
2473
三综合素市场较分析定价
素
分值
案
绿色家园期
新华家园期
阳光花园四期
金色雅园期
泽皓雅居期
区级差
20
15
10
17
14
16
16
周边环境
15
10
8
12
11
10
9
文环境
9
5
3
6
7
4
4
交通条件
12
10
8
12
10
10
11
规划规模
8
7
7
7
8
8
5
区绿化
12
7
8
7
6
7
5
物业配套
9
6
5
7
5
7
4
户型设计
10
8
6
8
7
7
6
采光
5
4
4
3
4
4
3
合 计
100
72
59
79
72
73
63
果绿色家园期案价格：7259*18132212元米
果新华家园期案价格：7279*23752165元米
果阳光花园四期案价格：7272*18901890元米
果金色雅园期案价格：7273*25702535元米
果泽皓雅居期案价格：7263*24732826元米
楼盘价格权数：
绿色家园期占10新华家园期占30阳光花园四期占20金色雅园期占35泽皓雅居期占5
案价格：
2212*10+2165*30+1890*20+2535*35+2826*52277元米
考虑案纯电梯高层产品唯性结合述案优劣势分析建议面市价格修正2280元方米
附：楼盘资料
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锦绣家项目初步市场调研分析报告
调研范围：杨汊湖片区金银湖片火车站复兴村片香港路线
调查象：杨汊湖片区住宅楼盘（新华家园金色雅园绿色家园阳光花园泽皓雅居浩海公寓）
火车站片楼盘（东方帝园裕荣家园元辰·国际厦）
金银湖片楼盘（常青花园10号区军家苑华星·辰龙城丽水佳园丽景湾万科四季花城二期B期奥林匹克花园项目泰跃集团项目）
香港路线楼盘（荷花苑穗丰花园香天公寓澎湖公寓紫藤花园华氏儒商花园）
说明：案位杨汊湖片区（常青路东姑嫂树路西张公堤南发展道北围成片区）次调研特针片区楼盘做重点调研重点研究时忽视周边片区案片区影响根域分布特征房产市场发展特点火车站片金银湖片香港路线楼盘市场做调研分析
目 录
第部分 区域概况
第二部分 区域市场特征
◎ 杨汊湖片区
◎ 金银湖片区
◎ 火车站片
◎ 香港路线
第三部分 区域住宅物业概况
◎ 区域住宅市场供应
◎ 住宅产品特征
第四部分 销售情况分析
◎ 售楼盘览
◎ 销售情况分析
◎ 积压量分析
第五部分 总体营销水分析
◎ 售楼盘营销手法
◎ 营销推广成败点
第六部分 市场展
◎ 潜市场供应量
◎ 未市场竞争点
◎ 销售价格走势
第七部分 案面市价格建议
◎ 案优劣势分析
◎ 性楼盘性价览
◎ 案市场较定价
附：楼盘资料
第部分 区域概况
杨汊湖片属城郊结合部区域较中心城区相理想居住环境然环境非常空间空气清新安静污染良市政规划金银湖片规划型居住区入住30万口杨汊湖片区辐射范围目前常青花园十余年开发已具备成熟生活居住配套条件加万科四季花城开发批规模项目启动区域持续成汉口房产市场热点
杨汊湖片居民区环境般新楼盘社区绿化环境营造没形成目前环境景观效果差区域道路畅通出行便利区域年开发生活配套环境较成熟配套水般
总体案杨汊湖片区印象中低档居住区居民素质般区域聚集批效益较企事业单位民航电信江汉济发展区潜消费群体丰富
第二部分 区域市场特征
杨汊湖片区
早期开发华苑区阳光花园浩海区低价中户型阳光花园中户型价格1400元方米左右徘徊年低档次楼盘开发积蓄现阶段开发楼盘档次提高新华家园金色雅园等较高档次楼盘价格攀升2200元方米
区域房产市场呈现特征：
1城郊结合部房产市场特征中低价市场中档住宅房价发展
2景观支撑物业开发公寓住宅
3房价分1800元方米——2000元方米——2400元方米三档次走1800——2000间居
4土资源较丰富前盘现批较规模楼盘发展发展潜力
5区域批知名企事业单位消费层次高周边居民文化水高治安印象差
6市政生活配套资源丰富水低
相杨汊湖片区言周边相关片区房产市场特征：
二金银湖片区
优越然环境丰富土资源相低土成吸引万科海国际泰跃集团等开发商相继登陆开发规模项目直汉口开发热点区域区域房产市场价格前1500元米升目前2200元米万科四季花城房价已达均2500元方米益前期投资开发商新世界万科区域市场推广炒作便民房措施
区 域
代表楼盘
建筑形态
规 模
销售均价
卖 点
销售情况
金银湖片
军家苑
15栋6层层
55万500套
1450
贴现代家居生活
60
丽水佳园
40栋6层层
11万1040套
1550
网绿生活市生态园
约30
华星·辰龙城期
16栋层
685万675套
1440
新康居生活新园林
开盘约10
万科四季花城二期B区
约6栋层2栋高层
约5万378套
2500
左岸·枫林春天狂想曲
部认购期
（注：未考虑高尔夫城市花园碧海花园黄金海岸等老盘）
三火车站片区
片区属复兴村区域概念城市中心新汉口火车站CBD两卖点成开发热土片区楼盘规模较均价分2400元米—2800元米两档次走
区 域
代表楼盘
建筑形态
规 模
销售价格
卖 点
销售率
火车站片
裕荣家园
3栋12层高层
3万约200套
2300
——
约60
东方帝园
9栋12层高层
5万约400套
2250
城市中心点
现房
元辰·国际厦
1栋20层24层
35万（住宅26万）约140套
3000
商务概念
约30
（注：未考虑天梨豪园丰竹园航天花园富豪花园新世纪市花园等老盘）
四香港路线
规模高层住宅区销售均价2700元米左右楼盘进入现房销售阶段区域供开发土资源少整体市场环境文氛围浓厚适合居住
片 区
代表楼盘
规模（方米）
建筑形态
销售均价（元米）
卖 点
销售情况
香港路片
穗丰花园
9万
高层
2600
实力实实
现房
鹏飞湖庭
142万
高层
2750
湖功商住楼
现房
紫藤花园
44万
高层
2800
紫色文化城开品牌
现房
总体言案杨汊湖片处开发热点新华西路片（离市区中心开发）金银湖片（郊区概念开发）香港路线间相周边片区言整体市场开发水处中低层次三片区开发建设带动杨汊湖片楼盘市场影响力改变消费者区域心理价值
第三部分 区域住宅物业概况
区域住宅市场供应
◎ 供应量分析
调查统计分析区域（杨汊湖片）售住宅楼盘5总售规模约40万米总套数3240套均套面积约123米
外围（包括金银湖片火车站片香港路线）相关售住宅楼盘7总售规模约41万米总套数3300套左右户均面积124米
见售楼盘言杨汊湖片区市场供应量外围区域市场售住宅供应量相产品档次次外围区域
区 域
项 目 名 称
售建筑形态
售规模（㎡）
总套数（套）
户均面积（㎡）
杨汊湖片
新华家园期
4栋22层高层
8万
512
136
绿色家园期
20栋6层层5栋12层高层
75万
750
113
阳光花园四期
22栋6层层
约8万
650
125
金色雅园期
20栋6层层7栋11层高层
13万
1100
130
泽皓雅居期
1栋8层层2栋1214层高层
26万
228
140
合 计
63栋层14栋高层4栋高层
约40万
3240
123
金银湖片
军家苑
15栋6层层
55万
500
112
丽水佳园
40栋6层层
11万
1040
105
华星·辰龙城期
16栋层
685万
675
110
万科四季花城二期B区
约6栋条式层2栋高层
约5万
378
123
合 计
77栋层2栋高层
30万
2600
115
火车站片
裕荣家园
3栋12层高层
3万
200
125
东方帝园
9栋12层高层
5万
400
115
元辰·国际厦
1栋20层24层
35万（住宅26万）
140套
160
合 计
12栋高层1栋高层
约11万
740
148
注： （1）杨汊湖片浩海公寓规模尾盘构成威胁未考虑
（2）金银湖片常青花园14号区销售接尾声碧海花园黄金海岸高尔夫城市花园等老盘丽景湾奥林匹克花园等未面市启动没考虑
（3）火车站片未考虑天梨豪园佳兴苑城开丰竹园等尾盘
（4）香港路线新盘里做较分析
◎ 供应类型分析
建筑形态区域售楼盘中约65栋层14栋高层4栋高层层住宅量216万方米占总量55高层住宅量95万方米占总供应量25高层住宅量8万方米占总量20
区域外围售楼盘中77栋层14栋高层1栋高层层供应量占总量70高层供应量占总量22高层占总供应量8综合层高层次
二产品特征
◎ 产品形态分析
面供应类型分析知杨汊湖片区住宅供应方面早期层住宅华苑区浩海区阳光花园等着区域市场逐渐开发住宅建筑形态层高层转变锦绣家（全部电梯高层）绿色家园（部分电梯高层）金色雅园（部分电梯高层）泽皓雅居（部分电梯高层）新华家园（全部高层）等新开发楼盘中高层项目占总量例提高25锦绣家新华家园高层项目计入例会更高反映出土资源减少价涨电梯高层建筑成市场流发展趋势
◎ 销售价格分析
区域物业市场均表价1980元方米均成交实价1933元方米价格低2000元方米付款优惠均98折价格低付款优惠额度
楼盘名称
规模（方米）
均价（元米）
成交实价（元米）
付款方式优惠
新华家园期
8万
2500
2375
95折优惠
绿色家园期
75万
1850
1813
次性付款98折优惠
阳光花园四期
约8万
1910
1890
次性付款99折
金色雅园期
13万
1800
1782
次性付款99折
泽皓雅居期
26万
2550
2473
次性97折揭付款98折
合 计
40万
1980
1933
98折
◎ 户型面积分析
区域售住宅项目中3×2×21600余套占总量51绝力户型次2×24×2户型供应量成热销户型
房
型
例
名
称
1×1×1
2×2×1
2×2×2
3×2×2
4×2×2
复式
力户型
热销户型
总套数
新华家园期
——
——
——
50
50
——
3×2×24×2×2
3×2×2
512
绿色家园期
15
——
25
40
——
20
3×2×2
3×2×2
750
阳光花园四期
——
10
5
50
25
10
3×2×24×2×4
3×2×2
650
金色雅园期
——
25
——
55
10
10
3×2×22×2×1
3×2×2
1100
泽皓雅居期
——
——
——
53
30
17
3×2×24×2×2
3×2×2
228
总套数
113
340
220
1607
596
364
2340
3×2×2
3240
例
3
11
6
51
18
11
72
51
100
◎ 园林绿化物业理配套分析
已建成区规模配套足配套水般甚落伍现开发规模社区物业规划配套齐全
十分注重环境绿化绿化率高达40左右少楼盘环境绿化卖点绿色家园丽水佳园等
物业理费均08元方米费适中
楼盘名称
社 区 配 套
车 位 情 况
物业理费
（元㎡）
绿化率
新华家园期
园林会网球场健身房等
车位140租金200元月
面车位免费
088
33
绿色家园期
会花园园林绿化停车位
详
约05
396
阳光花园四期
花园停车位
低层车库面停车位
035
40
金色雅园期
区绿色步行街6300米功会中心花园区规划学幼园
车位租金200元月
05—08—10
39
泽皓雅居期
停车位2000米中心
组团式花园
租金150元月售价8万元
08
约25
合 计
园林车位会
租金150~200元月售价6万元~8万元
07
35
第四部分 销售情况分析
售楼盘览
楼盘名称
销售率
原
总户数
剩余户数
新华家园期
约60
低楼层销售高楼层采光单元滞销
512
205
绿色家园期
25
卖点突出价格适中位置偏远足
750
563
阳光花园四期
约30
复式单位售价2300元米价格高滞销发商品牌实力强
650
456
金色雅园期
40
规模户型单位销售情况户型单位气旺
1100
660
泽皓雅居期
20
周边环境差售价高户型面积期举办促销活动
228
46
合 计
约40
楼盘档次提高整体市场冷淡气旺环境欠佳
难进步提升销售
3240
1930
二销售情况分析
统计分析知区域整体销售率约40开盘时间6月左右开盘时间长销售情况较理想楼盘分期开发陆续推出二期三期等市场持续供应量
三积压量分析
销售率估算杨汊湖片区住宅积压量1900套左右片区市场实际售住宅套数折算供应面积24万方米
第五部分 总体营销水分析
售楼盘营销方式
营销推广采报纸广告户外广告牌吸引消费者视野手法新世界集团统建集团等品牌形象开发商代表楼盘品牌影响力
通营销手法销售率分析品牌样力推广产品实现销售效方法
楼盘名称
营 销 手 法
广告推广诉求点
销售率
新华家园期
版面报纸广告户外广告牌售楼部
率先住明天
约60
绿色家园期
报纸广告户外广告牌
现代绿色阳光社区房林中树
25
阳光花园四期
定期发布统建集团整体广告
阳光城放心房承诺单位
约30
金色雅园期
报纸广告报纸文章
生百年金色雅园
40
泽皓雅居期
报纸广告设计赛
迎宾道旁安家
20
二营销推广成败点
成功处
诉求点突出绿化阳光等现代住房消费注意点
足处
营销手法单调市中心市民影响力弱市中心没设立售楼部售楼车等方便房
分新世界新华家园统建阳光等营造市场氛围
第六部分 市场展
潜市场供应量（未2~3年）
◎ 杨汊湖片
※ 万丰花园（6栋层约3万方米300套左右案）
※ 新华家园二期（4栋高层住宅10万方米左右期相案）
※ 金色雅园二期（10万方米左右2003年5月推出）
※ 绿色家园二期（约8万方米）
※ 美联产蓝色天娇项目（预计12万方米左右）
分析：未片区潜市场供应量40万方米左右加目前积压实际售面积24万方米预计杨汊湖片区未2~3年市场约60万方米住宅消化均年消化量约20万方米定竞争压力
周边片区市场未竞争情况：
◎ 金银湖片区
※ 万科四季花城二期项目（约45万方米住宅售价2500元方米左右）
※ 常青花园10号区（约20万方米档次提升价格2200元方米左右）
※ 丽景湾（跑马场旁边600亩2003年5月会推出）
※ 华星辰龙城二期（约10万方米价格1500元方米左右）
※ 丽水佳园二期（预计10万方米）
※ 奥林匹克花园
※ 泰跃集团项目
结：金银湖片区未段然成市场开发热点供开发土较丰富现开发楼盘规模期项目陆续市销售预计总开发两少100万方米
◎ 火车站片
※ 新华西路旧城改造项目
汉口新火车站供开发约800亩
◎ 香港路线片
※ 银鹤置业城市花园项目
位新华路发展道交汇处银鹤置业限公司开发项目总建面约12万米高层部分高层住宅位置界街商铺户型2×23×24×2预计销售价格2750元米左右
※ 华氏儒商花园二期
位新香港路建设道交汇处（商业银行楼面）华氏儒商花园二期项目期已入住
※ 交发产块
位华氏儒商花园面占8000米左右
※ 政世纪广场项目
位香港路口商业银行楼旁规划30层高层建筑目前桩
结：
预计未香港路线继前年开发热潮开发趋势逐渐稳市场供应述四项目
二 未市场竞争点分析
未区域市场竞争集中方面：
1楼盘规模带社区感完善生活配套设施周物业理
2实实环境绿化景观
3营销推广手法创新
4样化选择房型设计
三 区域市场销售价格走势
区域未市场供应量年消化量约20万方米市场供应较稳定
市场潜目标消费群着常青花园杨汊湖片区入住居民增老客户介绍新客户区域带较外围区域客源
周边区域市场竞争案片区市场均价格低周边区域价格优势效吸引价格敏感金银湖片楼盘新华西路片楼盘香港路线楼盘分流出客户
综合述素预计未片区市场价格年提升基础方面杨汊湖片区周边开发热点片区带动市场价格会涨方面片区积压住宅面积需消化样区域住宅市场价格会稳定1800元方米~2400元方米范围
第七部分 案面市价格建议
案优劣势分析
案具优势：
1纯电梯高层品质优良区域唯性
2交通便利生活配套较成熟案社区群素质相较高
3案处江汉区新华路区片金银湖区片间述两片年房产发展迅速成市场热点利案块价值体现利提升案心理价位
4周边早期开发者入住楼盘社区已区居住环境塑造
5区域案构成竞争楼盘中绿色家园段环境品质低案新华家园二期（高层住宅）期推出迹象真正案现实性威胁较楼盘剩金色雅园期（层高层部分砖混结构售）5月份推出二期项目统建集团开发阳光花园四期（层正外墙装修）竞争手明显稳定
时案存劣势劣势会构成未营销中障碍：
1案旁边火车站变电站影响
2区已开发项目区购买量消化分解
3杨汊湖片区已形成中低价位住宅市场心理印象利案价格提升
4片区先期开发楼盘售现房优势明显期项目前期铺垫市场形象已塑造产生熟知心理利销售案市场形象空洞段时间认知程会拖延预期销售进度
二性楼盘价格规模览表
项 目
销售价格（元米）
新华家园期
2375
绿色家园期
1813
阳光花园四期
1890
金色雅园期
1782
泽皓雅居期
2473
三综合素市场较分析定价
素
分值
案
绿色家园期
新华家园期
阳光花园四期
金色雅园期
泽皓雅居期
区级差
20
15
10
17
14
16
16
周边环境
15
10
8
12
11
10
9
文环境
9
5
3
6
7
4
4
交通条件
12
10
8
12
10
10
11
规划规模
8
7
7
7
8
8
5
区绿化
12
7
8
7
6
7
5
物业配套
9
6
5
7
5
7
4
户型设计
10
8
6
8
7
7
6
采光
5
4
4
3
4
4
3
合 计
100
72
59
79
72
73
63
果绿色家园期案价格：7259*18132212元米
果新华家园期案价格：7279*23752165元米
果阳光花园四期案价格：7272*18901890元米
果金色雅园期案价格：7273*25702535元米
果泽皓雅居期案价格：7263*24732826元米
楼盘价格权数：
绿色家园期占10新华家园期占30阳光花园四期占20金色雅园期占35泽皓雅居期占5
案价格：
2212*10+2165*30+1890*20+2535*35+2826*52277元米
考虑案纯电梯高层产品唯性结合述案优劣势分析建议面市价格修正2280元方米
附：楼盘资料
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