北京长安一号项目投资背景分析报告_154PPT_2008年
- 1. Copyright © by RIXINWEIYE Consulting All rights reserved.2008.6WWW.RIXINWEIYE.COM「长安一号项目」|投资背景分析|PROPOSAL
- 2. + 宏观经济背景 ++ 规划背景 ++ 政策分析++ 房地产市场分析++ 项目分析 +COUTENT目录+ 豪宅产品专题研究 +
- 3. 宏观经济背景
- 4. 经济总量: 2007年全年实现地区生产总值9006.2亿元，比上年增长12.3%，按常住人口计算，当年全市人均GDP达到56044元（按年平均汇率折合7370美元）。◎ 宏观经济背景/经济总量北京历年GDP(单位:亿元)07年GDP增速比上年回落0.5个百分点，但已连续第9年实现两位数增长。
- 5. 历年来人均GDP(单位:元)◎ 宏观经济背景/人均GDP【 07年人均GDP比上年增长8.9%。】
- 6. 07年重点城市人均GDP(单位:元)◎ 宏观经济背景/人均GDP比较 07年上海人均GDP仍列各大城市榜首,超出北京人均GDP12005元,大连随着近几年来经济的猛进,未来也将会成为上海、北京强有力的竞争者之一。
- 7. 产业结构: 三次产业结构由2006年的1.3:27.8:70.9变化为 2007年的1.1:27.5:71.4。 其中:第一产业101.3亿元,比上年增长2.1% ;第二产业 2479.3亿元,比上年12.6%;第三产业6425.6亿元,12.3%。◎ 宏观经济背景/产业结构
- 8. (单位:元)◎ 宏观经济背景【人均可支配收入继续保持上升趋势,消费性支出保持良好状态】
- 9. 人均年工资(单位:元)◎ 宏观经济背景/人均工资从1999年到2007年,9年时间内人均年工资翻近3倍
- 10. 恩格尔系数◎ 宏观经济背景/恩格尔系数 从1999年到2006年,北京市城市居民家庭恩格尔系数由39.5%下降到30.8%。下降了8.7个百分点,2007年因受世界经济持续增长、美元贬值、部分农产品主产国减产等多种因素的影响，导致全球通胀压力加大,07年北京城市居民家庭恩格尔系数略有上升。
- 11. 规划背景
- 12. ◎ 远景规划/北京市总体规划（2004年-2020年)【“两轴两带多中心”的城市空间结构】 【门头沟处于西部发展带】两轴： 指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴 两带： 指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。 多中心： 中关村高科技园区核心区 奥林匹克中心区 中央商务区(CBD) 海淀山后地区科技创新中心 顺义现代制造业基地 通州综合服务中心 亦庄高新技术产业发展中心 石景山综合服务中心等
- 13. ◎ 远景规划 / 功能分区 / 中央 商务区奥林匹克中心区平谷新城亦庄新城中关村高科技园区门头沟新城城市 中心区昌平新城通州新城大兴新城顺义新城延庆新城怀柔新城密云新城房山新城中心城各功能中心和11个新城
- 14. ◎远景规划/交通规划城市快速路城市主干道城市次干道2004年-2020年交通路网规划
- 15. ◎远景规划/交通规划/轨道交通地铁六号线: 五路站 —东小营站 ，预计2012年建成通车。【S1线和六号线由西向东横穿北京城】S1线，五路——门头沟，可能在2012年以内开工。
- 16. ◎远景规划/交通规划/快速路与主干道2004年-2020年快速与主干道规划现状快速路现状主干道近期建设快速路近期建设主干道规划快速路规划主干道
- 17. ◎近期规划建设/功能规划石景山综合 服务中心中关村高科技园区核心区奥林匹克 中心区顺义新城: 现代制造业及空港产业中心通州新城：综合服务中心亦庄新城： 高科技产业发展中心中央商务区中关村科技园拓展区：海淀山后科技创新中心2004年-2010年重点建设区域★
- 18. ◎近期规划建设/轨道交通到2010年，建成的轨道有： 地铁五号线 四号线 九号线 十号线 奥运支线 亦庄线 机场线2004年-2010年重点建设轨道线
- 19. ◎近期规划建设/高速公路2004年—2010年建成高速路： 京包高速 国道110 京承高速 机场北线 京平高速 京津二线 六环路北段和西段【六环的贯通使门头沟与市中心和各个新城的交通更加便捷】
- 20. ◎近期规划建设/城市快速路网阜石路2004年-2010年重点建设快速路【阜石路是门头沟通往市中心的又一条主干道】
- 21. + 远景规划和近期规划 | 小结 +□ 门头沟处于北京市的西部发展带，规划的11座新城之一 □ S1线和六号线由西向东横穿北京城 □ 六环的贯通使门头沟与市中心和各个新城的交通更加便捷 □ 阜石路是门头沟通往市中心的又一条主干道【门头沟不在北京市近期规划重点发展的区域内】 【城市快速路和轨道线建设使门头沟和市中心联系更加紧密】
- 22. 永定河娱乐文化区三家店历史文化区规划新城中心区新城服务区娱乐、休闲、旅游区门头沟综合服务区玻璃渠历史文化区◎区域内规划/门头沟总体规划(2005年-2020)★
- 23. 长安街西延长线城市主干道滨河路北京锅炉厂西路延长线新城河大街109国道108国道北京市六环◎区域内规划/门头沟交通路网规划(2005-2020)【区内主干道和连接市中心的干道交错】
- 24. ◎区域内规划/门头沟快速公交走廊(2005年-2020年)K14线： 利用长安街的西延线开辟快速公交走廊，公主 坟——门头沟南公交枢纽站。 K15线： 利用阜石路和门头沟路开辟快速公交走廊，苹 果园——门头沟。 K16线： 沿六环路，以解决门头沟新城与其它各新城之 间的快速公交联系。 【快速公交拉近门头沟和市中心的距离】
- 25. ◎区域内规划/门头沟交通路网近期规划建设（2005年-2010年）公路近期建设 六环路门头沟区段；京原公路（108国道）， 六环路至石门营段的改造工程。 主干道近期建设 南部新区近期开发地区的道路建设；做好长安 街延长线的准备。 轨道交通近期建设 自地铁一号线苹果园地铁站引出进入中心城。【近期交通规划建设重点放在与市中心联系的主干道和城市南部新区路网】
- 26. ◎区域内规划/首钢搬迁和中央政府西迁《首钢工业区改造规划 》2007年2月市政府原则上已经同意； 规模:用地856公顷； 功能定位:“北京西部综合服务中心”和“后工业文化创意产业区”； 分为五个区： 文化创意产业区； 休闲旅游区； 总部经济区 工业主题公园； “中央办公区”，面积1km2，西长安街延长线直到门头沟，在长安街两边作为中央办公区，国家有关部委将迁到到这里。 长安街西延长线在2009年整治到首钢东大门 【首钢工业区改造规划已获批复，长安街西延长线石景山段2009年完成，中央新办公区建设尚待时日】★首 钢
- 27. + 区域内规划 | 小结 +□ 区内规划主干道和连接市中心主干道相交错 □ 近期规划建设重点在连接市中心主干道和城市南部新区路网 □ 首钢工业区规划已获批复，长安街延长线石景山段建设2009年完成，中央新办公区建设尚待时日
- 28. 政策分析
- 29. ◎政策分析/2007年—2008年房地产政策路演1月16日 廉租住房保障办法发布 土地增值税开征3月16日《物权法》终获通过物业税有望正式征收第二套房首付提至四成保障房回归8月1日9月27日10月11日 捂地”后路被断 限外政策升级11月1日 12月1日 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，即“24号文”。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，即39号令。《外商投资产业指导目录(2007年修订)》 《廉租住房保障办法》 土地调查《土地调查条例》 08,01,07限制土地入市《关于促进节约集约用地的通知》08,02,14 严查土地违规行为08,05,30
- 30. ◎政策分析/存款准备金率历次调整存款准备金率历次调整次数时间调整前调整后调整幅度1508年06月25日17%17.5%1%08年06月15日16.5%17%1408年05月20日16%16.5%0.5%1308年04月25日15.5%16%0.5%1208年03月25日15%15.5%0.5%1108年01月25日14.5%15%0.5%1007年12月25日13.5%14.5%1%907年11月26日13%13.5%0.5%807年10月25日12.5%13%0.5%707年09月25日12%12.5%0.5%6 07年08月15日11.5%12%0.5%5 07年06月5日11%11.5%0.5%407年05月15日10.5%11%0.5%3 07年04月16日10%10.5%0.5%207年02月25日9.5%10%0.5%1 07年01月15日 9%9.5%0.5%
- 31. ◎政策分析/2007年以来央行利率调整央行2007年一年期存贷款基准利率调整示意图表时间存款基准利率贷款基准利率07.03.182.79%6.39%07.05.193.06%6.57%07.07.203.33%6.84%07.08.223.6%7.02%07.09.153.87%7.29%07.12.214.14%7.47%
- 32. ◎政策分析/2007年政策点评从土地、个税、贷款方面调控 07年的房地产调控政策以紧缩性的货币政策为主要手段，从土地、个税、贷款等全方面对房 地产市场进行调控。 主要针对一级市场 07年房地产宏观调控延续了上一年不仅涉及房地产二级市场，而且集中力量针对于房地产一 级市场(土地市场)的控制； 第二套政策刺中房价要害 07年9月份出台的“对第二套房的首付比例提高和利率提高”政策，直接击中购房投机行为 的要害，使得2007年底全国各地房地产市场都出现不同程度的降温状态， 保障房力度加大 在控制房价的同时也可以看到政府通过健全廉租住房制度和规范经济适用住房制度来解决低 收入家庭的住房问题。 持续紧缩银根 上调金融机构人民币存贷款基准利率，有利于维护价格总水平基本稳定和金融体系稳健运 行；同时抑制固定资产投资特别是房地产投资的过快增长，贯彻从紧的货币政策，防止明显 通货膨胀的产生。
- 33. ◎政策分析/2008年房地产政策分析银根紧缩 08年6次调整银行存款准备金率，落实从紧的货币政策，继续加强银行体 系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。取代实施十年之久的“稳健的货 币政策”。 以保障促调控 继续加大对保障性住房的投入力度，重点解决城市中低收入人群的住房问题。 限制土地入市 国务院《关于促进节约集约用地的通知》，节约利用土地，提高土地的利用 效率，保持18亿红线不变。
- 34. ◎政策分析/未来政策走向预测第二套房贷款政策松绑 2008年三、四月份以来，部分银行在第二套房贷政策执行问题上开始“暗 自松动”，逐渐放松房贷限制。 合理保障开发商资金链 有重点有选择的扶持房地产企业上市，并建立多渠道的资本市场。 房屋质量控制政策性条文 由于汶川大地震的重大伤亡，国家可能对住房的质量控制更加严格 。 加大土地市场管理力度 严查土地违规交易，严查囤积土地行为。
- 35. + 政策分析 | 小结 +□ 2007年主要从土地、个税、房贷等方面对房地产市场进行调控 □ 2007年-2008年持续的货币紧缩政策使各地房地产市场出现不同程度的降温 □ 未来政策走向主要是以保障促调控、房贷政策松绑、拓宽房地产资本市场、加强土地市场监管力度
- 36. 市场分析
- 37. 整体房地产市场情况 土地市场 豪宅市场分析市场分析
- 38. 【供应量放缓,且销售量下降较快】◎市场分析/整体房地产情况/整体供销量 以上数据来源天郎房地产网
- 39. ◎市场分析/整体房地产情况/整体供销量 【08年上半年新增及销售未有动向】以上数据来源天郎房地产网
- 40. ◎市场分析/整体房地产情况/整体供销量 【供应面积较比同期与前期略有下降,且销售面积下降较为明显】以上数据来源天郎房地产网
- 41. ◎市场分析/整体房地产情况/整体供销量 【供应面积与销售面积反差较大】以上数据来源天郎房地产网
- 42. ◎市场分析/整体房地产情况/整体供销量 【较比近一年市场,08年上半年整体别墅市场销售情况略微惨淡】以上数据来源天郎房地产网
- 43. □ 供应量：供应严重缩量，从2005年到2008年缩减2/3； □ 销售量：受政策调控及经济影响，市场疲软，销售逐年锐减，别墅房市随大势处于低迷阶段。北京市别墅的年供销量分析（单位：万平方米）【供应逐年锐减、市场明显疲软】◎市场分析/整体房地产情况以上数据来源天郎房地产网
- 44. 北京市别墅的最近一年月成交均价分析（单位：元/平方米）【稳中有升，后市看好】◎市场分析/整体房地产情况 □销售均价:别墅房市受土地放量缩减及市场低迷现状影响，稳中有升，后市看好。以上数据来源天郎房地产网
- 45. ◎市场分析/整体房地产情况/细分物业新增数量 【普通住宅占整个房地产市场比重比较正常】以上数据来源天郎房地产网
- 46. ◎市场分析/整体房地产情况/各档次物业新增数量 【中低端产品仍是08年市场的主力军】以上数据来源天郎房地产网
- 47. ◎市场分析/整体房地产情况/写字楼新增数量 【08年上半年产品类型较单一】以上数据来源天郎房地产网
- 48. ◎市场分析/整体房地产情况/普通住宅新增数量 【中低段产品所占比重较大】以上数据来源天郎房地产网
- 49. ◎市场分析/整体房地产情况/公寓新增数量 【高单价公寓类型的产品,仍是占整个公寓市场主要地位】以上数据来源天郎房地产网
- 50. ◎市场分析/整体房地产情况/别墅新增数量 【高单价、高总价依然是北京别墅市场主流】以上数据来源天郎房地产网
- 51. ◎市场分析/整体房地产情况/整体成交均价 【08年5月同比07年与06年价格仍是新高】以上数据来源天郎房地产网
- 52. ◎市场分析/整体房地产情况/环线情况【城区内价格仍保持上升趋势,这也表示城区内项目高段产品市场价格仍在不断拉升】以上数据来源天郎房地产网
- 53. ◎市场分析/整体房地产情况/环线情况 【08年5月同比06年价格高出1倍,这也表示二、三环的成交价格仍是看点】以上数据来源天郎房地产网
- 54. ◎市场分析/整体房地产情况/环线情况 【08年5月较比前年同期高出1倍,投资与自住客户正在向外扩张】以上数据来源天郎房地产网
- 55. ◎市场分析/整体房地产情况/环线情况 【向外扩展速度十分惊人,继续拉动外环价格快速上升】以上数据来源天郎房地产网
- 56. ◎市场分析/整体房地产情况/环线情况 【08年整体价格与其实际价值成本不成正比】以上数据来源天郎房地产网
- 57. ◎土地市场/2008年土地成交量/受北京市土地储备及开发利用现状，目前及未来半年（2008年下半年）向东边外延或外扩式集中放量，放量区域以顺义为主.成 交 土 地序号区域总建设用地面积总规划用地面积平均楼面价（万元/平方米）1通州区476702.15213306680.3742大兴区493978.30 752269.52 0.14 3丰台区417985.83 536339.00 0.394石景山区105663.24 3100500.535海淀区28622.21 70089.14 0.786房山区123115.89 182152.35 0.167东城区6440.06287001.128昌平区596889.59 1065402.440.39密云县7316.54213169.80.0710顺义区1283297.991620790.150.34 11延庆137936.3889932.41 0.0712朝阳区622559.71 1611398.84 0.6213怀柔区7055.69714111.390.2214平谷区51780.27123237.04260.11★备注:门头沟区08年暂无土地成交
- 58. ◎土地市场/未来土地供应备注：住宅，建筑面积2430660.04m2 规划建筑面积4179644.87m2 ； 商业，建筑面积1037996.458m2 规划建筑面积2121978.85m2 ； 市政规划用地，建筑面积11500m2 规划建筑面积55100m2 。 【未来土地供应充足】
- 59. ◎土地市场/未来土地供应预计未来土地供应仍存在土地外扩的形势，土地重点放量区域以朝阳、丰台、昌平、顺义等为主。 未来的土地供应量较为充足。 三环内土地供应依然仅有少量小宗地块上市。【土地外扩，放量基本充足】
- 60. 领先新潮的高标准 ，超出一般住宅的价值 均价25000元/㎡以上，主力面积150平米以上,或总价400万/套以上 身份与地位的象征，区位超值的体现 ◎北京豪宅市场分析/豪宅的定义★
- 61. 亚北板块燕莎及三元桥板块CBD板块两广大街板块朝青板块交通及景观优势吸引更多中关村或东部商圈高级白领 地铁五号线开通，极大扩展了亚奥人群的生活、工作与休闲空间,持续提升着亚奥宜居价值和生活品质。 区域内商业繁华 外来人士居多，多为商业老板 长期在南城经商和工作的外省人员也是主力置业群体。 紧邻CBD的特性， 置业人群主要集中在CBD办公的高级白领。 楼盘价格相对CBD具有优势。 购房者看重社区周边商业生活配套、内部氛围等方面。国际金融中心 置业人群主要为国际化知名企业。 稀缺地段西山板块温榆河板块置业类型多数为投资客， 楼盘带来的高回报。 板块内楼盘各种户型种类较多，可选择的空间大， 在燕莎板块购房人群中有40%为地缘性客户，20%是看准地块价值，做投资，还有40%是在周边工作的高薪人群。置业人群主要集中在高收入和外籍人士之中北京别墅开发数量最多的区域，“千万级”别墅大都集中在此。 高收入群体聚焦区 朝阳公园板块历来被称为中央公园富人区。 随着可供开发的土地越来越少，朝阳公园板块向东沿姚家园路区域迅速成为京城高档住宅区。 山别墅的人群，以来自京城西部地区的客户为主，辅之少量其他城区和省份的客户。 香山、玉泉山、万寿山、颐和园、静宜园、圆明园、畅春园、静明园等名胜古迹
- 62. 亚北板块燕莎及 三元桥板块温榆河板块朝青板块CBD板块两广大街板块西山板块◎北京豪宅市场分析 /板块综述/亚北板块 楼盘均价：30000/m2左右 产品类型：以高板为主 主力户型：面积区间170㎡—260㎡ 客户情况：客户以中产阶级 外籍人士 投资客 月入15000以上 存款100万以 上有车族 地铁族 四世同堂为主 燕莎板块 楼盘均价：楼盘均价28000左右 产品类型：楼型以高板、塔楼为主 主力户型：主力户型面积150㎡左右 客户情况：客户以中产阶级外籍人士投资客 存款80万以上 朝青板块 楼盘均价：楼盘均价28000左右 产品类型：楼型以高板公寓为主 主力户型：主力户型面积区间150㎡—180㎡ 客户情况： 客户以中产阶级 外籍人士 投资客私企老板 CBD板块 楼盘均价：约30000元/平米 产品类型：楼型以板塔结合为主 主力户型：主力户型面积 区间180㎡—200 ㎡左右 客户情况：客户以中产阶级 外籍人士 投资客 月入15000以上 存款100万以上 有车族 CEO 两广大街板块 楼型：高板为主 主力户型面积150㎡左右 楼盘均价28000左右 客户以中产阶级 外籍人士 投资客户 西山板块 楼型：板楼、低层 主力户型：300-500 均价：27000元/平米 客户：月收入15000以上来自京城西部地区的客户为主 温榆河 楼型：板楼、低层 主力户型： 300—400 客户：对生活质量要求的不断提高，房地产业精英 、IT产业新贵开始追求幽雅恬适的城郊别墅生活。 朝阳公园板块朝阳公园 均价： 25000元/平米 楼型：高板、塔楼 主力户型：130 ㎡—250 ㎡ 客户：CBD、燕莎商务精英、外籍人士，对高档生活品质追求的私企老板。
- 63. ◎北京豪宅市场分析 /个案分析/朝青板块重点个案分析天鹅湾 楼盘均价：楼盘均价28000左右 产品类型：楼型以高板公寓为主 主力户型：主力户型面积区间150㎡—180㎡ 客户情况： 客户以中产阶级 外籍人士 投资客 私企老板 朝青板块
- 64. ◎北京豪宅市场分析 /个案分析/ 项目位置:朝阳区朝阳北路与朝阳路之间 环线位置:东四、五环之间 总占地面积：15.34万平方米 总建筑面积：46.46万平方米 绿化率：30.2% 总分期数：3期 本期占地面积：3.8万平方米 本期建筑面积：8万平方米 本期开盘时间：2006.03.18 本期入住时间：2008.06.30 开发商:北京博成房地产有限公司 设计单位：美国相互/美国匡形-KSK 物业类型：公寓 楼型：板楼 天鹅湾
- 65. ◎北京豪宅市场分析 /个案分析/公寓均价：25000元/平方米 （精装修 ） 车位比：1：1 销售率：56.85% 销售信息——价格天鹅湾
- 66. ◎北京豪宅市场分析 /个案分析/ 朝阳公园板块重点个案分析 泛海国际 9号公寓 楼盘均价： 25000元/平米 产品类型：高板、塔楼 主力户型：130 ㎡—250 ㎡ 客户情况：CBD、燕莎商务精英、外籍人士，对高档生活品质追求的私企老板。朝阳公园
- 67. ◎北京豪宅市场分析 /个案分析/ 项目位置:朝阳区东风乡绿隔地区第三宗地J-6地块 环线位置:东四、五环之间 总占地面积：330万平方米 总建筑面积：260万平方米 住宅部分容积率：2.3 绿化率：60% 总分期数：4期 目前在售： 本期占地面积：17.5万平方米 本期建筑面积：36.33万平方米 本期开盘时间：2006.08.06 本期入住时间：2008.04.20 开发商:北京泛海信华置业有限公司 投资商: 设计单位： 施工单位： 代销机构： 物业类型：公寓 楼型：板楼 泛海国际
- 68. ◎北京豪宅市场分析 /个案分析/ 公寓均价：28000元/平方米 （毛坯） 销售率：98.78% 销售信息——价格泛海国际
- 69. ◎北京豪宅市场分析 /个案分析/项目位置:朝阳公园西路9号 环线位置:东三环、四环之间 总占地面积：1.7万平方米 总建筑面积：9.2平方米万平方米 住宅部分容积率：3.83 绿化率：55% 总分期数：3期 开盘时间：2005.6.16 入住时间：2008.5.1 开发商:北京明达房地产开发有限公司 户型描述： 平层户型：90—400平方米三居, 跃层户型：500—800平方米 物业类型：公寓 楼型：塔楼 9号公寓
- 70. ◎北京豪宅市场分析 /个案分析/ 公寓均价：30000元/平方米 （精装） 车位：350个 销售状况：尾盘9号公寓 销售信息——价格
- 71. ◎北京豪宅市场分析/在售项目分析项目列表
- 72. ◎北京豪宅市场分析/在售项目分析项目列表
- 73. ◎北京豪宅市场分析/在售项目分析供应量
- 74. ◎北京豪宅市场分析/均价分析 均价走势图 【北京豪宅主力均价在30000元/平方米左右，户型面积大小与价位高低成正比。稳中有升，市场趋势良好】
- 75. ◎北京豪宅市场分析/在售项目分析【朝青板块、CBD区域和西山板块是豪宅市场供应面积最多的区域】供应面积
- 76. ◎北京豪宅市场分析/在售项目分析户型 北京豪宅市场以150—200㎡的户型为主，占总供应户型的40.74%左右。 产品同质化现象严重，市场竞争比较激烈。
- 77. ◎北京豪宅市场分析/在售项目分析总价分析★
- 78. ◎北京豪宅市场分析/在售项目分析建筑风格★
- 79. ◎北京豪宅市场分析/在售项目分析销售率★
- 80. ◎北京豪宅市场分析/在售项目分析销售率★
- 81. ◎北京豪宅市场分析/在售项目分析客户客户组成分析 客户特性分析
- 82. ◎北京豪宅市场分析/在售项目分析/客户分析∕客户组成分析主要客户群体 自住客户居多，比例为62% 投资客户较少所占比例34% 投资兼自住所占比例为3%形成原因 地段稀缺、品质较好，升值空间不可估量 总价过高、资金回流较慢
- 83. 高端客户的基本特征 35—45岁，大部分具有高学历 热爱都市生活 生活品质高 有海外生活背景 要求隐秘性、注重私生活、具有艺术品味 价格敏感度不高低端客户职业经理人CEO阶层白领阶层高端客户群体的组成◎北京豪宅市场分析/在售项目分析/客户分析∕客户特性分析
- 84. ◎北京豪宅市场分析/重点个案分析 亚北板块区域重点个案分析 亚运新新家园(Ⅱ-3) 墅语 盘古大观亚北板块 楼盘均价：30000元/m2左右（毛坯） 产品类型：联排、高板 主力户型：面积区间170㎡—260㎡ 客户情况：客户以中产阶级 外籍人士 投资客 月入15000以上 存款100万以上 有车族 四世同堂为主
- 85. ◎北京豪宅市场分析/个案分析/亚运新新家园(Ⅱ-3)-墅语 项目位置:朝阳区亚运村北苑路家和超市东约1.5公里处 环线位置:北四环、五环之间 总占地面积：48万平方米 总建筑面积：30万平方米 住宅部分容积率：0.7 绿化率：70% 总分期数：2期 目前在售：2期 2期（在售）占地面积：5.5万平方米 2期（在售）建筑面积：6.18万平方米 2期（在售）开盘时间：2006年5月6日 2期（在售）入住时间：2007年8月31日 开发商:北京京伯房地产开发有限公司 投资商:北京京伯房地产开发有限公司 设计单位：德国考夫曼·泰里格/东海富京 施工单位：中建一局五公司 物业类型：别墅（联排） 楼型：板楼 （270套）
- 86. ◎北京豪宅市场分析/个案分析 销售信息——价格 别墅均价：30000元/平方米 （毛坯） 车位：270个 配比：1：1 地上无，全为地下 销售率：98.88% 亚运新新家园(Ⅱ-3)-墅语
- 87. ◎北京豪宅市场分析/个案分析 盘古大观 项目位置:朝阳区北四环中路 环线位置:北四环、五环之间 总占地面积：38900平方米 总建筑面积：418484.70平方米 住宅部分容积率：7 绿化率：30% 总分期数：1期 目前在售：1期 1期（在售）占地面积： 38900平方米 1期（在售）建筑面积：约13.9万平方米 1期（在售）开盘时间：2007年9月 1期（在售）入住时间：2008年6月30日 投资商:北京盘古氏投资有限公司 开发商:北京盘古氏投资有限公司 物业公司：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司 物业类型：公寓 楼型：板楼 （190套）
- 88. ◎北京豪宅市场分析/个案分析 销售信息——价格 公寓均价：55000元/平方米 （毛坯） 车位：逾800个 配比：1：4.2 地上无，全为地下 销售率：60% 盘古大观
- 89. ◎北京豪宅市场分析/个案分析 燕莎板块重点个案分析 正旭晶典花园-维多利亚花园公寓（公园15号） 善美家园-北京花园 中山大厦-US联邦公寓 SOHO北京公馆 燕莎及三元桥板块 楼盘均价：楼盘均价28000元/平米（毛坯）左右 产品类型：楼型以高板、塔楼为主 主力户型：主力户型面积150㎡左右 客户情况：客户以中产阶级外籍人士投资客 存款80万以上
- 90. ◎北京豪宅市场分析/个案分析 正旭晶典花园-维多利亚花园公寓（公园15号） 项目位置:朝阳区朝阳公园西里南区15号 环线位置:东三环、四环之间 总占地面积：1.1万平方米 总建筑面积：4.8万平方米 住宅部分容积率：4.7 绿化率：30% 总分期数：1期 目前在售：1期 1期（在售）占地面积： 1.1万平方米 1期（在售）建筑面积：4.8万平方米 1期（在售）开盘时间：2004年8月5日 1期（在售）入住时间：2007年3月31日 投资商:北京正旭晶典房地产开发有限公司 开发商:北京正旭晶典房地产开发有限公司 施工单位：新兴建筑公司 设计单位:贝兹斯马特（墨尔本） 物业类型:公寓 楼型：板楼 （216套）
- 91. ◎北京豪宅市场分析/个案分析 销售信息——价格 公寓均价：31000元/平方米 （精装修） 车位：300个 配比：1：1.4 销售率：84.25% 正旭晶典花园-维多利亚花园公寓（公园15号）
- 92. ◎北京豪宅市场分析/个案分析善美家园-北京花园 项目位置:朝阳区安家楼38号 环线位置:东三环、四环之间 总占地面积：1.8万平方米 总建筑面积：4万平方米 住宅部分容积率：1.6 绿化率：70% 总分期数：1期 目前在售：1期 1期（在售）占地面积：1.8万平方米 1期（在售）建筑面积：4万平方米 1期（在售）开盘时间：2004年10月8日 1期（在售）入住时间：2005年7月30日 开发商:善美房地产开发公司 设计单位:北京环洋世纪设计公司 施工单位:北京住总集团有限责任公司 物业类型：公寓 楼型：板楼 （125套）
- 93. ◎北京豪宅市场分析/个案分析 销售信息——价格 公寓均价：25000元/平方米 （精装修） 车位：144 配比：1：1.5 销售率：76.80% 善美家园-北京花园
- 94. ◎北京豪宅市场分析/个案分析中山大厦-US联邦公寓 项目位置:朝阳区三元东桥南1000米(宵云路现代汽车大厦后面) 环线位置:东北三环、四环 总占地面积：1.07万平方米 总建筑面积：7.61万平方米 住宅部分容积率：6.3 绿化率：30% 总分期数：1期 目前在售：1期 （在售）开盘时间：2006年8月26日 （在售）入住时间：2008年3月31日 开发商:北京昊岳房地产开发有限公司 投资商：金丰集团 代理商：金丰益居房地产经纪公司 物业类型：公寓 楼型：板塔结合 日新伟业
- 95. ◎北京豪宅市场分析/个案分析中山大厦-US联邦公寓 销售信息——价格 公寓均价：26000元/平方米 （精装修） 销售率：87.71%
- 96. ◎北京豪宅市场分析/个案分析SOHO北京公馆 项目位置:朝阳区新源南路与新源街路口西北角 环线位置:东二、三环 总占地面积：0.8万平方米 总建筑面积：6.6万平方米 住宅部分容积率：6 总分期数：1期 目前在售：1期 占地面积：0.8万平方米 建筑面积：6.6万平方米 开盘时间：2007年12月15日 入住时间：2008年11月30日 开发商: SOHO中国有限公司 投资商：SOHO中国有限公司 设计单位：德国GMP建筑设计师事务所 物业类型：普通住宅 别墅 楼型：塔楼
- 97. ◎北京豪宅市场分析/个案分析SOHO北京公馆 销售信息——价格 公寓均价：42000元/平方米 （精装修） 日新伟业
- 98. ◎北京豪宅市场分析/个案分析 CBD板块重点个案分析 乐成国际园(Ⅱ)-乐成国际 首府官邸 圣世一品 富力爱丁堡公馆 新天嘉园(Ⅰ-2)-peking house（首府） 山水文园 楼型以板塔结合为主 主力户型面积区间180㎡—200 ㎡左右 楼盘均价约30000元/平米 客户以中产阶级 外籍人士 投资客 月入15000以上 存款100万以上 有车族 CEOCBD板块
- 99. ◎北京豪宅市场分析/个案分析项目位置:朝阳区西大望路甲20号院 环线位置:三环、四环之间 总占地面积： 9.1万平方米 总建筑面积：16.5万平方米 住宅部分容积率：1.3 开盘时间：2008.4 入住时间：2009.10.30 开发商:北京柏宏房地产开发有限公司 物业类型：公寓 楼型描述：4栋9层公寓共112套 主力户型区间：212-650平米 楼型：板楼 首府官邸
- 100. ◎北京豪宅市场分析/个案分析公寓均价：29000—30000元/平方米 （精装） 销售率：61.92% 销售信息——价格首府官邸
- 101. ◎北京豪宅市场分析/个案分析项目位置:朝阳区京广中心大厦北100米 环线位置:二、三环之间 总占地面积：2.15平方米 总建筑面积：11.61万平方米 住宅部分容积率：3.9 绿化率：30% 开盘时间：2007.11.17 入住时间：2008.11 开发商:北京市双建房地产开发有限公司 代销机构：北京金岳房地产经纪有限公司 物业类型：普通住宅 楼型：板楼、塔板 圣世一品
- 102. ◎北京豪宅市场分析/个案分析 公寓均价：29000元/平方米 （精装） 车位：336个 销售率：24.05% 销售信息——价格圣世一品日新伟业
- 103. 项目位置:朝阳区白家庄路1号 环线位置:二、三环之间 总占地面积：2.5万平方米 总建筑面积：8.49万平方米 住宅部分容积率：2.31 绿化率：35% 开盘时间：2005.08.04 入住时间：2005.12.31 开发商:富力（北京）地产开发有限公司 设计单位：广州市住宅建筑设计院有限公司 施工单位：江苏中兴建设有限公司 代销机构：开发商自销 物业类型：公寓 楼型：塔楼 富力爱丁堡公馆◎北京豪宅市场分析/个案分析日新伟业
- 104. ◎北京豪宅市场分析/个案分析 公寓均价：25000元/平方米 （精装） 车位：约700 销售状况：只剩尾房 销售信息——价格富力爱丁堡公馆日新伟业
- 105. ◎北京豪宅市场分析/个案分析新天嘉园(Ⅰ-2)-peking house（首府） 项目位置:朝阳区西大望路甲20号院 环线位置:东三、四环 总占地面积：1.13万平方米 总建筑面积：10万平方米 住宅部分容积率：3.76 绿化率：30.5% 总分期数：2期 目前在售：2期 2期（在售）占地面积：91937平方米 2期（在售）建筑面积：165124平方米 2期（在售）开盘时间：2005年6月18日 2期（在售）入住时间：2008年2月 开发商:北京柏宏房地产开发有限公司 投资商：复地（集团）股份有限公司 设计单位：美国彩恩国际建筑设计公司 施工单位：中国第一建筑工程局第五建筑公司 物业类型：公寓 楼型：叠拼别墅 日新伟业
- 106. ◎北京豪宅市场分析/个案分析新天嘉园(Ⅰ-2)-peking house（首府） 销售信息——价格 公寓均价：30000元/平方米 （别墅毛坯，平层精装） 车位：623个 配比1：1 销售率：18.75% 日新伟业
- 107. ◎北京豪宅市场分析/个案分析山水文园 项目位置:朝阳区 东三环十里河弘燕路山水文园 环线位置:东三、四环 总占地面积：70万平方米 总建筑面积：100万平方米 住宅部分容积率：1.64 绿化率：75% 总分期数：4期 目前在售：4期 4期（在售）占地面积：8.9万平方米 4期（在售）建筑面积：100万平方米 4期（在售）开盘时间：2007年9月 4期（在售）入住时间：2008年12月31日 开发商:北京力维斯凯亚房地产开发有限公司 投资商：北京力维斯凯亚房地产开发有限公司 设计单位：华特/中天元设计公司/土人景观 施工单位：北京建工集团一公司/中建一局四公司 物业类型：普通住宅 别墅 楼型：板楼、联排别墅、叠拼别墅、独栋别墅 日新伟业
- 108. ◎北京豪宅市场分析/个案分析山水文园 销售信息——价格 公寓均价：31000元/平方米 （毛坯） 车位：603个 配比1：1.47 销售率：46.58% 日新伟业
- 109. ◎北京豪宅市场分析/个案分析 朝青板块重点个案分析 泛海国际 9号公寓 楼盘均价：楼盘均价28000左右 产品类型：楼型以高板公寓为主 主力户型：主力户型面积区间150㎡—180㎡ 客户情况： 客户以中产阶级 外籍人士 投资客 私企老板 朝青板块
- 110. ◎北京豪宅市场分析/个案分析 项目位置:朝阳区东风乡绿隔地区第三宗地J-6地块 环线位置:东四、五环之间 总占地面积：330万平方米 总建筑面积：260万平方米 住宅部分容积率：2.3 绿化率：60% 总分期数：4期 目前在售： 本期占地面积：17.5万平方米 本期建筑面积：36.33万平方米 本期开盘时间：2006.08.06 本期入住时间：2008.04.20 开发商:北京泛海信华置业有限公司 投资商: 设计单位： 施工单位： 代销机构： 物业类型：公寓 楼型：板楼 泛海国际
- 111. ◎北京豪宅市场分析/个案分析 公寓均价：28000元/平方米 （毛坯） 销售率：98.78% 销售信息——价格泛海国际
- 112. ◎北京豪宅市场分析/个案分析项目位置:朝阳公园西路9号 总占地面积：1.7万平方米 总建筑面积：9.2平方米万平方米 住宅部分容积率：3.83 绿化率：55% 总分期数：3期 开盘时间：2005.6.16 入住时间：2008.5.1 开发商:北京明达房地产开发有限公司 户型描述： 平层主力户型90—400平方米三居, 跃层主力户型：500—800平方米 物业类型：公寓 楼型：塔楼 9号公寓
- 113. ◎北京豪宅市场分析/个案分析 公寓均价：30000元/平方米 （精装） 车位：350个 销售状况：尾盘9号公寓 销售信息——价格
- 114. ◎北京豪宅市场分析/个案分析 两广大街板块重点个案分析 国瑞城 凤图腾 两广大街板块 楼型以高板为主 主力户型面积150㎡左右 楼盘均价28000左右 客户以中产阶级 外籍人士 投资客户
- 115. ◎北京豪宅市场分析/个案分析项目位置:崇文区崇外大街与西花市大街交汇处 环线位置:二环以内 总占地面积：18.57万平方米 总建筑面积：74.3万平方米 住宅部分容积率：4 绿化率：30% 开盘时间：2005.06.05 入住时间：2006.12.31 开发商:北京国瑞兴业地产有限公司 设计单位：北京三磊设计有限公司 施工单位：北京建工集团一建/建工集团四建/北京 中铁建工集团 代销机构：开发商自营 物业类型：公寓 楼型：板楼 国瑞城
- 116. ◎北京豪宅市场分析/个案分析公寓均价：28800元/平方米 （毛坯） 销售率：67.24% 国瑞城 销售信息——价格
- 117. ◎北京豪宅市场分析/个案分析项目位置:宣武区陶然亭路2号 环线位置:二环以内 总占地面积：5.52万平方米 总建筑面积：20万平方米 住宅部分容积率：4.16 绿化率：35.3% 总分期数：3期 本期占地面积：2.88万平方米 本期建筑面积：12万平方米 开盘时间：2004.11.15 入住时间：2006.10.31 开发商:壹瓶房地产开发（北京）有限公司 设计单位：北京市规划设计研究院弘都设计所 施工单位：中集建设集团有限公司 代销机构：庞博国际 物业类型：公寓 楼型：5栋12层板楼 凤图腾
- 118. ◎北京豪宅市场分析/个案分析公寓均价：25000元/平方米 （毛坯） 车位比：1：1 销售率：61.92% 销售信息——价格凤图腾
- 119. ◎北京豪宅市场分析/个案分析 温榆河板块重点个案分析 温榆庄园(Ⅰ)-优山美地 龙之湾嘉园(Ⅲ)-龙湾别墅 楼型以低板为主 主力户型面积260㎡—500 ㎡左右 楼盘均价19000左右 客户以中产阶级 外籍人士 投资客户温榆河板块
- 120. ◎北京豪宅市场分析/个案分析项目位置:顺义区后沙裕镇榆阳路4号 环线位置:五环以外 总占地面积：72.7万平方米 总建筑面积：46.5万平方米 住宅部分容积率：0.7 绿化率：41% 开盘时间：2003.07 入住时间：2005.06 开发商:北京绿水源房地产开发有限公司 设计单位：中国建筑技术集团有限公司、北京世纪地产设计策划有限公司 施工单位：南通三建 代销机构：开发商自营 物业类型：别墅 楼型：板楼 温榆庄园(Ⅰ)-优山美地
- 121. ◎北京豪宅市场分析/个案分析别墅均价：18700元/平方米 （毛坯） 销售率：80.50% 销售信息——价格温榆庄园(Ⅰ)-优山美地
- 122. ◎北京豪宅市场分析/个案分析项目位置:顺义区后沙峪镇温榆河别墅区21号地 环线位置:五环以外 总占地面积：120万平方米 总建筑面积：66.7万平方米 住宅部分容积率：0.5 开盘时间：2007.08.31 入住时间：2008.12.31 开发商:北京英才房地产开发有限公司 施工单位：北京北辰正方建筑安装工程公司/北京通州区建筑集团公司 代销机构：伟业顾问 物业类型：别墅 楼型：板楼 龙之湾嘉园(Ⅲ)-龙湾别墅
- 123. ◎北京豪宅市场分析/个案分析别墅均价：20000元/平方米 （毛坯） 销售率：50.00% 销售信息——价格龙之湾嘉园(Ⅲ)-龙湾别墅
- 124. ◎北京豪宅市场分析/个案分析西山板块 西山板块重点个案分析 御园 诸子阶 楼型以低板为主 主力户型面积210㎡—700 ㎡左右 楼盘均价28000左右 客户以中产阶级 外籍人士 投资客户
- 125. ◎北京豪宅市场分析/个案分析御园项目位置:海淀区 青龙桥玉泉山路 环线位置:四、五环之间 总占地面积：45.2万平方米 总建筑面积：34.05万平方米 住宅部分容积率：0.68 绿化率：45% 总分期数：1期 本期占地面积：45.2万平方米 本期建筑面积：34.05万平方米 开盘时间：2006.12 入住时间：2007.12 开发商:北京兴业万发房地产开发有限公司 投资商：绿城集团 设计单位：美国MEEKS+PARTNERS公司 绿城设计院 绿城东方设计院 施工单位：中建—大成建筑有限责任公司 代销机构：北京庞博国际 物业类型：别墅 楼型：联排 日新伟业
- 126. ◎北京豪宅市场分析/个案分析御园 销售信息——价格公寓均价：30000元/平方米 （精装修） 销售率：100% 日新伟业日新伟业
- 127. ◎北京豪宅市场分析/个案分析诸子阶项目位置:海淀区西四环四季青桥西南角，杏石口路西 环线位置:西四、五环之间 总占地面积：103万平方米 总建筑面积：101万平方米 住宅部分容积率：0.63 绿化率：40% 总分期数：4期 （在售）本期占地面积：8万平方米 （在售）本期建筑面积：5万平方米 开盘时间：2007.07.07 入住时间：2007.12.31 开发商:北京永泰房地产开发有限责任公司 投资商：中发集团 设计单位：汤姆·赫尼根教授（英国） 施工单位：北京城建 代销机构：郎力传播 物业类型：双拼别墅 楼型：双拼
- 128. ◎北京豪宅市场分析/个案分析诸子阶 销售信息——价格公寓均价：25000元/平方米 （毛坯） 销售率：83.41%
- 129. ◎北京豪宅市场分析/潜在项目分析 潜在地块【近期已挂牌土地有五宗,其中容积率1以下的为海淀区西二旗东路商业金融项目用地,其土地属性为商业用地,因此近期无潜在豪宅宗地交易。】
- 130. ◎北京豪宅市场分析/潜在项目分析潜在项目满足条件 2008年6月1日以后获得预售许可证，未正式开盘的，属潜在项目 价格25000元/平米，150平米以上为豪宅标准搜索结果 鸿锦园 ★
- 131. ◎北京豪宅市场分析/潜在项目分析清锦源(Ⅰ)-鸿锦园 项目位置:顺义区中央别墅区京承高速 后沙峪出口向东800米温榆河桥东 环线位置:东五环以外 区域位置：潮白河区域 总占地面积：32.14万平方米 总建筑面积：不详 住宅部分容积率：0.33 绿化率：70% 总分期数：3期 目前在售：1期 1期（在售）占地面积：4.3万平方米 1期（在售）建筑面积：18494.35平米 （预售准许8套，面积18494.35平米） 1期（在售）开盘时间：2008年6月 1期（在售）入住时间：2008年12月 开发商:北京金房房地产开发有限公司 物业类型：别墅 楼型：板楼 （93套）
- 132. 项目分析
- 133. 项目位置： 北京市门头沟区双塔村定都山脚下 占地面积：500亩 总建筑面积：146200平方米 物业类型：独栋别墅 建筑规模：总计79栋独栋别墅 设计风格：法国古堡式建筑 配套：自建会所，顺华集团筹建的高尔夫球场等 ◎ 项目简介
- 134. 中融集团成立于1992年，是一家集能源、地产、会展、酒店及商业经营于一体的集团公司，是世界贸易中心协会（WTCA）会员、中国商业联合会常务理事单位、中国商品交易市场专业委员会副主任单位，“上海市守合同、重信用”3A级企业，“中国房地产百强企业”及“中国优秀企业形象单位”。 中融集团成立17年来，以“城市发展的自然规律就是中融的发展方向”为理念，携手众多世界级建筑大师在上海、杭州、北京等地倾力打造了上海中融·碧玉蓝天、中融·国际商城、中融·恒瑞国际、杭州西湖国际会议中心以及北京长安一号总部经济等众多璀璨夺目的城市建筑作品。◎开发商简介
- 135. ◎开发商简介“海市蜃楼”位于柬埔寨南部海滨城市西哈努克市的Takiev 海岛上，面积10平方公里，距陆地1公里，地势平缓，植被丰富，海洋生物多样，就像洒落在泰国湾的一颗绿色珍珠。目前集团已委托美国著名的设计大师Simpson先生完成了整体设计。整个设计气势恢弘，美轮美奂，在今年广西南宁主办的第四届东盟国际博览会上展播后，深受国内外来宾的赞誉。整个项目将耗资20亿美元、历时10年完成。柬埔寨海市蜃楼
- 136. 中融·碧玉蓝天座落于上海浦东陆家嘴金融贸易区，总建筑面积近10万平方米，大厦地下4层，地上43层，楼高220米，建筑主体形态为曲线三角形，独特而优美的外观宛如一块擎天碧玉屹立在黄浦江畔。中融·碧玉蓝天由美国GS&P和上海江欢成建筑设计有限公司联合担纲设计，被美国建筑师协会评为“最优秀设计奖”、被全球地标联盟评为“中国十大新地标写字楼”。 中融·碧玉蓝天建筑立面设计现代、简洁、独特、富有标志性，外墙采用高性能隔热反射玻璃单元幕墙，玻璃色彩温润、典雅、富有生命力。 中融·碧玉蓝天◎开发商简介
- 137. 杭州西湖国际会议中心，位于“朝依蓝天白云，夜揽朗月清风”的之江度假区，坐落于五云山麓、钱塘江畔，占地面积65万平方米，总建筑面积49万平方米。其中国际会议中心12万平方米，按照联合国会议标准设计，适合于国际国内各种规格会议的召开，能满足联合国191个成员国召开会议的需要。 国际展览中心16万平方米，设有6000个国际标准展位，其中3000个为大型开放式的国际展位，3000个为常年固定展位，是中国商品走向世界和世界名优产品进入中国的平台。国际高级大酒店、度假村等作为国际会议、展览的配套设施。 杭州西湖国际会议中心◎开发商简介
- 138. + 开发商分析 | 小结 +□中融集团实力雄厚 □中融集团前期运作以商业项目为主,并取得了很大成功 □住宅类项目涉及不多,经验有所欠缺
- 139. ◎区域用地分析/位置地段本地块处在西山别墅板块---素有“皇家板块”的美誉,并位于长安街西延长线上。本案西山别墅区
- 140. ◎区位价值分析/环境景观 本地块西、南、北三面环山，比邻诸多皇家园林，整体自然环境与人文景观稀缺，静谧尊贵。
- 141. ◎区位价值分析/道路交通 本地块邻近京原快速路，进入市中心区方便快捷,临近的六环也在规划建设之中，长安街西延长线石景山段2009年完成，交通可达性很强。
- 142. ◎区位价值分析/生活配套附近配套设施齐全 高档娱乐设施如室内滑雪场，高尔夫球馆 著名学府如北京大学，人民大学 购物中心如家乐福
- 143. + 区位价值分析 | 小结 +□本地块处在西山脚下，可以划入西山别墅版块 □临近规划六环，交通通畅，环境优美，位置较佳 □本案处在西山别墅区边缘地带,周围高档住宅未形成聚集效应 □相关生活配套距离本案较远
- 144. ◎地块分析/项目区位项目位置： 北京市门头沟区双塔村定都山脚下。 根据《北京城市总体规划(2004年—2020年)》中的“两轴”指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴 发展的空间布局，门头沟属“西部发展带”将被建设成新的服务全国，面向世界的城市职能中心。因此有足够的升值潜力。 周边环境将随政府的规划将有更大幅度的优化 。 本案
- 145. 用地条件分析 ◎地块分析/项目四至本案北侧 南侧 西侧 东侧 本案依山而建，南、北、西向山脉起伏，绿荫环绕，东向为石龙南路，路况良好，有公交站点，交通便利，沿街有少量平房及已建小区。
- 146. ◎地块分析/用地属性小结BACDE现状住宅山脉项目地块石龙南路根据项目用地的价值，可以将用地划分为A、B、C、D、E五部分，针对不同的地块，有不同的价值体现。A： 本地块西面视野最开阔，植被密集，所处位置为项目用地尽端，无其他建筑，最为私密安静地块价值最高B： 本地块北面视野开阔，无任何遮挡，植被密集，私密性较好，环境安逸地块价值较高C： 本地块南面视野最开阔，有两栋小型建筑，私密性较好，安静地块价值较高D： 本地块所处项目中心位置，可享用的地块较多，私密性相对较差地块价值一般E： 本地块所处项目入口位置，相对开放，可用于建设会所地块价值一般
- 147. + 地块分析 | 小结 +□ 品牌拉升准备充分——开发商具备高端产品开发实力…… □ 规划中发展前景——位处长安街延长线，升值潜力大…… □ 业态趋向多元化——未来新的职能中心．会产生更多的业态模式…… □ 生态资源优势——周边居住密度低，旅游资源发达……
- 148. 用地条件分析 ◎产品分析 改革开放以来，往往把西方当成富有的社会，所以西式建筑风格就显得居住者的档次很高，这是这个时代的反映。 在现阶段市场潮流和传统建筑发生矛盾的情况下，中西合壁才是未来建筑风格的发展方向。 对于购房者来说，特定的别墅风格是其决定购买与否的重要参考因素。 专家指出，建筑风格的创新和发展，要重视城市建设规划，城市建筑要做到总体协调，追求建筑风格和艺术效果，有美感，才能使城市靓丽起来，真正体现开发商对城市建设的责任感。
- 149. 用地条件分析 ◎产品分析/规划分析 项目位置： 北京市门头沟区双塔村定都山脚下 。 交通方便，距市中心３０分钟车程。 本项目地块大，形状较为规整，可以做出较好的绿化和公建会所。 因依山而建，依林而居，而具备自然生态优势，资源档次高。 建筑群基本是沿一条东西向的中轴线采用点阵式曲线型排列，错落有致，打破单一排列的住宅形式，同时空间呈现一种秩序感．交通组织流畅，合理划分空间。
- 150. 用地条件分析 ◎产品分析/规划分析项目规划中建议增加一条人工水系，形成山水人文的完美和谐，即“山环水抱必有好气场”，会有很好的景观，价值也会有很大的提升。 项目附近缺乏基本的生活配套，应考虑做到高档次，高配置的需要。别墅要体现居住者的尊贵性和高度的私密性，间距太小有损楼盘形象。三面环山，具有极佳的自然景观资源★
- 151. 用地条件分析 ◎产品分析/建筑单体 独栋别墅,均为３层，标准层面积在700平方米左右，独栋建筑面积2000平方米以上，由于体量大，层高较高，虽然只有３层，外观整体依然很大气。 设计风格是法国古堡式建筑，洋溢着浪漫的古典田园气息。
- 152. 用地条件分析 ◎产品分析/建筑单体建筑的平面构成是十字对称式，中心设有采光亭，各立面都采用高大的古典柱式 ，造型严谨，主体建筑外型设计以土黄色为主，整个建筑规模巨大，略显着一种庄严凝重的气氛。保留古典美学，运用现代的建筑材料和工艺手法，达到古典与现代的融合。 立面规整，户型方正，没有过多凹凸，保温系数较好，利于日常居住的节能环保。 局部屋顶设露台，充分利用建筑空间。
- 153. 用地条件分析 ◎产品分析/户型 功能分区合理，充分考虑到居住的生活规律 交通流线合理 动静分区明确 立面大面积开窗，采光充分，具有广阔的景观视野，增加室内空间感 户型方正，实用 超大的户型和体量在周边同类楼盘中是最高档次 玄关宽畅高挑，兼具前厅功能；弧型楼梯气派，满足实用的同时兼具艺术性，会成为视觉焦点中庭屋顶设有圆形采光井，自然光线充分，采光、通风均很好 户型比较单一，缺乏个性化，不能很好满足各种客群的需求
- 154. + 产品分析 | 小结 +□ 具有核心地段价值——较高的单价基础…… □ 交通便利——与市区形成“若即若离”的关系…… □ 经典的建筑风格——受到消费市场顶端消费群的认同…… □ 优越的自然优势——成为购买产品的高附加值…… □ 庞大的规模和体量——具备打造高端产品的基础条件……
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