XXXHAPPYLAND销售手册
目 录
XXX集团苏州XXX房产开发限公司介绍 3
（）XXX集集团介绍 3
（二）苏州XXX房产开发限公司简介 4
二HAPPYLAND项目介绍 5
（）HAPPYLAND项目简介 5
（二）项目规划定位 6
（三）项目优势 7
（四）配套设施 11
（五）营理服务 12
（六）投资成优势 15
（七）商铺面积户型价格等 17
三商业物业专业知识 17
（）商业物业种类 17
（二）建筑结构简介 17
（三）商业物业途 18
（四）土 18
（五）八通 18
（六）土证证明书 18
四销售员守 19
（）基准 19
（二）职业准 19
五销售流程 20
六签定销售合关说明 21
七销售相关问题 22
XXXHAPPYLAND销售手册
XXX集团苏州XXX房产开发限公司介绍
（）XXX集集团介绍
XXX集团教育产业房产科技产业等投资营方致力发展知识济体系型民营企业集团业务覆盖苏州昆山杭州青岛海等国外战略合作伙伴美国加澳利亚新西兰等国家海南京等企业总资产26亿元民币净资产23亿元拥较雄厚资实力
集团董事长梁博士著名美籍华裔学者美国席勒国际学名誉董事长建筑设计专家美国日台湾祖国陆区建筑设计教育投资产投资享高声誉引领集团已品牌化集团化元化健康发展逐步成具国际先进营理念规范运营理机制深厚企业文化底蕴雄厚资金实力型企业集团着年取良社会效益济效益作华东区知名成功民营企业已获社会界承认评
目前集团旗企业产业：苏州市良士文化发展限公司苏州良士教育理限公司苏州国际外语学校硅湖职业技术学院青岛国基外语学校海硅湖园区贸易限公司海硅湖生物科技限公司苏州广计算机新技术限公司苏州XXX房产开发限公司苏州信物业理限公司青岛鳌海山城济开发限公司等
（二）苏州XXX房产开发限公司简介
苏州XXX房产开发限公司成立2000年苏州新加坡工业园区成立办公址苏州工业园区加城厦注册资金2000万元拥国家二级开发资质营房产开发销售建筑材料等公司实行董事会领导总理负责制营理层设总理名副总理两名设八部门：投资计划部设计部工程部销售部财务部物业部合约部综合行政办公室公司聚集批富激情理想专业知识断追求卓越公司中层干部年纪2745岁间拥硕士学专等学历类员工气蓬勃专业技强团队合作精神明显够握房产市场脉搏洞察房产市场动态形成种创新进取蓬勃发展态势
公司崇尚建筑源然设计造精品理念中高档楼盘开发附带教育产业楼盘承建工作事专业化营方针注重开发产品全方位设计理力求社会回报期获稳健增长速度效益公司成立先已承建苏州国际外语学校硅湖职业技术学院校舍附属产业公司建筑特色明显具极强品牌文化特征带动周边房产发展逐渐专业领域中凸显优势
公司突出企业文化公司追求资源优化理尊重员工选择权重视员工培养员工提供理想具潜力竞争岗位努力创造公竞争环境提倡工作效率员工融公司发展中强调专业技巧工作模式相结合加强决策营理销售应变等专业力提高企业凝聚力核心竞争力
XXX房产开发公司拥流专业团队取卓著业绩丰富实践建筑施工环境艺术设计装饰装修验先成功实施成功开发系列楼盘禹谷青岛硅湖城XXX景苑XXX山庄等等
二HAPPYLAND项目介绍
（）HAPPYLAND项目简介
HAPPYLAND项目XXX集团投资苏州XXX房产开发限公司开发兴建欢乐题公园集购物休闲娱乐康体美容体
该项目位昆山市花桥镇曹安济开发区占41万方米总建筑面积1025万方米计划投资额26亿元容积率25绿率15停车位9400现建筑面积11万方米该项目引进国际新设计理念参考国际国成功商业产项目优秀范例东南学建筑设计研究院苏州分院苏州XXX房产开发限公司设计建筑设计专家园林装饰装修专家努力结晶充分展现XXX集团建筑设计等方面优势集土风情海派风格体建筑传情达意
（二）项目规划定位
l 流规划设计建筑引领建筑风
XXXhappyland著名美籍华裔学者建筑设计专家梁博士领衔进行整体规划设计规划设计充分体现科技生态服务等功品质集中西方文化现代文明体具江南传统特色融合西洋建筑风格中西合璧建筑富时代气息填补苏州海间建筑空白成长三角区超规模欢乐题购物公园昆山市花桥镇精美标志性建筑
l 规模宏气势磅礴
XXXhappyland占面积41万方米规划建筑面积1025万方米整建筑规模宏气势宏伟布局合理色彩鲜明题建筑高30层30万方米型停车场（约9400车位）15万方米屋顶花园整项目苏州XXX房产开发限公司投资开发
l Happy题：定位精准
公司商业产发展脉搏精准握该项目集庆健美老爷车文化题消费者提高婚庆节庆喜庆健康整形美容游乐批发购物酒店休闲美食等体全新体验消费时代引领天快乐节日
l 丰富机业态组合
XXXhappyland项目欢乐题庆健美组合追求天天节时时欢乐消费理念超面积缝空间框架结构您意组合开放空间业态品牌凝聚气提升知名度辐射力
中A区庆题B区健题专家楼华美楼（楼二楼出售时二楼辟出定面积老爷车展出35楼三星级宾馆）
具体业态组合见表
happyland
健
庆
美
结婚
喜庆
婚前
日
婚
升学生日团聚晋升节日等种
服饰
产品
美容
化妆品
品
整形美容
演出
电影院
型剧场
表演场
健身器材
健身俱乐部
健身
保健
体检
疗养
诊
保健品
中国补品
品
药品
（三）项目优势
l 符合城市发展规划
昆山座具深厚文化历史底蕴外型济导新兴工商城市东接海西邻苏州城市化工业化进程快速推进通实施外带动科教兴市持续发展战略走出条独具特色昆山路昆山市发展规划市领导新讲话精神前昆山正利工业化城市化加速推进时机更支撑现代制造业发展力发展包括教育培训医疗消费性服务生产性服务等第三产业
昆山市发展服务业整长三角环境昆山环境中寻找佳结合点昆山发展服务业程中力求海苏州错位发展昆山立足点扩服务半径昆山市城市总体发展规划昆山市服务业发展总体规划明确重点区特1＋3区花桥周庄巴城等服务业特色镇发展方昆山建设成江苏国际商贸重镇沪苏物流转运基长三角休闲居住品牌城市形成生产性服务业现代化商贸服务业文化休闲旅游业三足鼎立服务业济体系
投资happyland项目恰符合昆山市城市总体发展规划昆山市服务业发展总体规划项目位重点发展区域
l 营机制优势
型购物中心中国出现时间较短缺乏成功资鉴验模式XXX集团市场济潮中成长壮起市场判断握力较准确具灵活营机制先进实理模式保证项目利进展营成功公司结合司情鉴美国西欧日东南亚区国家发展商业产尤SHOPPINGMALL方面成功验加强深入研究时俱进寻求合适灵活营模式公司利项目阶段采营模式
聚集量相关领域理精英实施专业化理形成套成熟理模式验力求开发商投资者营商理商间取赢短期利润长期利润求衡
l 区位优势
XXXhappyland具体坐落位置昆山市花桥镇紧国际市海海市嘉定青浦二区接壤素江苏东门苏沪陆桥海花园称处苏沪交界处海郊区环线东海国际汽车城浦东新区西邻昆山国家级开发区苏州新加坡工业园里目前海苏州等周边区SHOPPING MALL商业辐射范围空白点盲区说happyland项目规划设计定位具超前意识该项目绝佳段立足昆山辐射长三角城市辐射范围百公里外
l 交通优势
花桥镇位江苏省东端海市西北郊曹安济开发区距虹桥机场25公里距海市中心34公里距浦东机场65公里距吴淞集装箱码头30公里交通距昆山市区16公里距苏州市50公里托沪宁高速公路312国道沪宁铁路三国道海郊区环线拟建中京沪高速铁路城际轨道交通等组成花桥镇四通八达快速便捷立体交通网络该交通体系完善型购物休闲中心中心城区边缘区域郊区发展方
区域价便宜区域济发达投资兴建商务物业档次高位置价格低交通方便必受市场追捧
l 区域产业集中济发达民生活富裕消费结构面升级
项目处长三角国国际资纷纷涌入商业极发达长江三角洲全国22％陆面积104％口创造全国221％国生产总值245％财政收入285％进出口总额2004年长三角区15城市中13城市居民家庭均支配收入超万元长三角已成中国陆具济活力民群众生活富裕辐射力广泛区
中海市2004年实现国民生产总值745027亿元年增长136增幅1996年高水均支配收入16000元苏州市位长江三角洲中部江苏省南部东海南接浙江 2004年国民生产总值达3450亿元济增长速度达176均支配收入14451元昆山市位苏州海间口百万2004年国民生产总值31434万元均支配收入超万元
该区域口密集潜消费群体庞中海口1700万苏州市实际口超1000万昆山花桥25时车程半径约1亿口
外昆山市入选2004年度佳中国魅力城市 极力推荐投资城市 美国福布斯杂志首次推出中国佳商业城市排行榜未星50强昆山分名列第69位第7位1992年已美国英国加法国日德国韩国新加坡香港台湾等十国家区200家企业花桥投资中高级白领较消费意识发达消费水高翘首期盼项目早日投入运营
新统计数显示2005半年长三角15城市居民均支配收入首次突破8000元关较全国均水高出2628元收入增长带消费力升级长三角城市居民消费结构正众消费享受型消费转变体验式消费前景
l 周边商业氛围初步形成
花桥镇面积50方公里目前已形成四支柱产业汽车零配件产业高科技电子产业现代商贸物流产业传统工业产业昆山市汽配商贸物流重镇项目周边已建建规划物业项目种类繁海国际汽车城济汽车学院二手车交易市场国际生态居住区F1国际赛车场青浦工业园区等等种类齐全商业氛围浓厚解江苏省国际贸易中心迁该昆山市行政办公中心东移该区域商业配套明显项目发展提供锲机项目投资兴建较发挥协效应整区域结构脉络清晰项目幅提高周围商圈价值提升商业文化营造改善商业环境提高民生活品质
l 产升值空间巨
认未商业产项目逐渐转广域型市型购物中心转区域型购物中心二三线城市商业产项目未购物休闲健身交际等方综合发展
该项目紧邻海区域商业产项目市场供应较少加外资企业金融汽车高档零售商品等进入海周边市场力度进步加该区域未发展前景充满信心加该项目市场定位准确题营富特色营模式科学合理该项目必定成功预计未段时间该区域商业物业价格涨空间开该项目成功运营必定产带巨升值空间商铺投资者分享盛夏果实
（四）配套设施
l 市政设施：提供高标准八通条件包括道路供电供水污水排放雨水排放通信宽带土整
l 娱乐休闲项目休闲娱乐设施外周遍区电影院休闲度假村高尔夫球场保龄球场等
l 学校：happyland周边区拥包括著名复旦学海交通学等众高等院校省市级重点中学国际外语学校 满足入住业子女职工学需求
l 医院：项目整形美容专科医院外周遍区拥 家省市级卫生医疗机构诊治
l 居住：昆山国家卫生城市国家环保模范城市花桥镇国家卫生镇环境优美景色气候怡项生活设施应俱全国际生态居住区您忙碌栖息
l 交通：目前条线路花桥镇昆山102 海安亭（间隔5分钟）海嘉定昆山（间隔半时）海青浦昆山（间隔时解
海国际汽车城公交营运系统已进入规划程序相信远城际交通会改善花桥镇现公交体系网络
（五）营理服务
l 专业物业理公司
公司聘请专业机构集团属物业理公司进行理理念理模式运行机制员专业培训幅提高现理水适应新形式物业理需求整项目物业进行理提供质优费低廉服务
l 电梯服务
该项目包括货梯客梯 部具体分布情况：
公司客户提供优质电梯服务文明礼貌文明语持证岗
遇电梯出现障维修员时赶现场排障确保厦安全运营
l 水电理服务
设置专负责受理客户反映水电问题24时值班文明答复解决问题
新增客户办理水电申请手续齐全2工作日现场测量3工作日保证客户水电
实现全年安全供电供水运行重事接停水停电事电话10分钟赶现场停水停电抢修修超48时修超24时正常维修停水停电提前24时通知
规定收取水电费保证乱收费
l 排水设备电器设备
供电设备：花桥镇建35KV变压站二座建110KV变压站座筹建220KV变电站座华东22万伏电网配变供应花桥镇工商企业正常营生产提供电力保证配电方式高压采双回路选择送电环路配电方式供电保证电压稳定时配紧急备发电系统特殊情况启动备电源商户均安装电力计量装置数直接传送监控室储存
排水设备：花桥镇生产生活水全部采集阳澄湖优质水源昆山市水集团公司组团供水建 吨容量蓄水池采重力水箱间接供水方式通加压送楼顶排水直径600450300三种径组成直泄式排水系统废水污水雨水分排入水道
l 通讯
花桥镇已建成万门（终端三万门）两座邮电通信楼采先进光缆宽带通信网络长途国际港澳台电话 电传传真畅通阻先进光缆宽带通信网络 保证信息畅通
l 24时中央空调中央监控
Happyland建筑物均安装中央空调客户游客创造舒适营购物休闲环境安装动化中央监控系统中央监控中心动监控水电空调电梯等项设施火灾动监控报警系统动侦烟侦热侦水防事发生
l 消防设施
降低火灾诱保证客户消费者安全整建筑体结构设备均属非易燃材料安装消防楼层消防栓等设施
l 招商服务
外花桥镇专门成立外资招商服务中心投资者提供站式全程条龙服务项目立项审批工商注册税务登记银行开户海关登记施工入驻供电供水员工招聘培训等系列手续均外资招商服务中心协助代理
l 统营理
公司组建商业营理公司负责该项目营理职责商户制定统理制度租户进行教育辅导营分析店铺调整等负责整项目营销理统组织进行广告宣传策划促销租户财务理等
（六）投资成优势
海苏州等城市相昆山市花桥镇投资具拟成优势列举：
1土费
性质
方式
年限
价格（元民币方米）
工业
批租
50
1575
租赁
7512（元民币方米年）
住宅
批租
70
需竞拍
商业公建
批租
40
需竞拍
需收取040元民币方米年土权属理费
2工商注册费
注册资1000万元民币(含1000万元）收0081000万元超出部分收0041亿元超出部分收取
3水天然气
水费：工业水 215元吨生活水185元吨商业服务业建筑业水245元吨宾馆饭店娱乐业水265元吨
天然气：居民气22元M3工业气1920元M3公事业气275元M3商业气345元M3
4通讯
（1）电话（传真）初装费 308元民币线
（2）ADSL 初装费 308元民币线
5电费
（1） 315KVA（工业）户
电压等级
供配电贴费
电度电价
110KVA
免
0443元KWH
35KVA
免
0458元KWH
10KVA
免
0473元KWH
（2） 315KVA户
电压等级
供配电贴费
电度电价
35KVA
免
0634元KWH
10KVA
免
0649元KWH
10KVA
免
0664元KWH
6劳动力成
外资企业职工工资水低低工资标准具体企业行确定项基金提成例
项目
养老保险
生育保险
失业保险
工伤保险
医疗保险
企业支付（）
18
1
2
05
8
支付（）
7
2
7货运成 单位：民币元
A：集装箱出口费
20′
40′
B：集装箱进口费
20′
40′
正常陆包干费
1100
1600
正常陆包干费
1500
2000
中
运费
700
1000
中
运费
700
1000
定舱费提箱费
400
600
报关费理货费等
800
1000
8基建成
房屋造价：视厂房材料结构定般5001000元方米
房屋租赁：视厂房新旧结构定般10元方米月
注：均系现行参考价格
（七）商铺面积户型价格等
关商铺形态户型面积总铺数层高开间进深单价总价等具体数详见销售问答
三商业物业专业知识
（）商业物业种类
HAPPYLAND物业种类繁业态业种丰富齐全物业品质层次错落致：商业街商铺商务楼商铺百货购物中心卖场超市百货店专卖店三星级五星级宾馆商务办公楼高档餐饮
（二）建筑结构简介
项目分三期完成期停车场层30层高综合商贸楼3栋六层高商业楼连廊等组成建筑面积470835方米中30层高综合商贸楼外墙高档铝塑板合金玻璃窗玻璃水晶体巨门造型矗立周围建筑群寓意海纳百川醒目靓丽极具现代感建筑物总高 米整建筑物二类建筑耐火等级二级建筑抗震设防裂度8级整体框架结构层均跨度开间布局层均采天然光明相结合布局设计合理适合种商业途
二期四星级星级宾馆会展中心3栋六层高商业楼停车场商业配套楼等组成建筑面积229710方米三期产学研基项目停车场等组成建筑面积291655方米已建筑包括华美楼专家楼等建筑面积11万方米
楼水道楼外水污水雨水道全部接通栋楼均设专配电室双回路线路供楼楼配型货梯客梯直通楼层
（三）商业物业途
见第二部分业态分布部分
（四）土
（五）八通
整土通水通电通煤气通电信通邮通路通排污通排雨水
（六）土证证明书
土证证书标号： 建设规划许证编号：
施工许证编号： 建设批准书编号： 商品房销售(预售)许证编号：
四销售员守
（）基准
1销售员必须忠公司热爱职工作遵守职业道德
2销售员工作时间时刻注意仪表仪容
3销售员必须公司遵守公司规章制度销售理制度保守公司秘密
4销售员损害公司利益行发生公司利益发生突
5销售员必须微笑热情善意客户
（二）职业准
1销售员必须断提高业务知识尤商业房产专业业务知识房产基概念建筑材料物业理相关法律法规
2销售员必须该项目具详细解包括规模定位设施价格户型卖点周边环境公设施交通条件该区域城市发展规划等
3销售员需断提高服务意识技巧提高观察应变力解客户心理沟通交流力
4销售员必须常关注商业产市场状况周边商业项目动态时进行反馈便公司销售策略时调整
5销售员必须严格执行公司制度命令服工作安排提高业务执行力
（框架性规定具体容详见海商贸限公司业务理办法）
五销售流程
接客户 （动前问候语确认访渠道次数）
项目沙盘展示 （项目区位周边环境交通状况项目定位景观建筑规划特点配套设施等）
带样板商铺 （开发商建筑设计建材标准智化特点商铺特点装修设计风格框架结构优势价格分析锁定客户需求掌握成交障碍点等）
洽谈区洽谈沟通 （引导客户入座汇报客户疑难问题申请解决方案销售配合营造洽谈气氛互换名片挖掘客户信息投资方案分析促销SP递交楼书讲解）
填写客户资料 （准确客户资料信息时更新）
追踪客户 （追踪情况详细记录案便日分析）
成交收定 （收定金客户签定认购书）
签定合约 （认真签约解答客户提疑问）
六签定销售合关说明
签定销售合前销售员必须作：
销售员客户身份进行仔细认定确信相关证明文件等
销售员必须仔细研究标准合条款通晓相关法律法规客户作耐心解释
销售员严格程序昆山市商品房购销合统格式合客户签定购销合
统保销售合
七销售相关问题
领导带回问题
（）项目概况
1happyland建筑面积少？面积少？
答：happyland 建筑面积1025万方米面积约82万方米
241万房米1025万方米究竟？
答：happyland占面积41万方米换算成英制单位10131英亩建筑面积1025万方米换算成英制单位110334方英尺
3Happyland属方政府制？没税项方面限制优惠？
答：属昆山市辖享受昆山市国家级开发区优惠政策
昆山济技术开发区优惠政策：
中华民国外商投资企业外国企业税法实施细规定国家级济技术开发区：
1）外商投资生产性企业税率15征收中营期10年（含10年）获利年度起前2年免征3年减半征收源交通规模集成电路等基础设施项目实行获利年度起前5年免征5年减半征收
2）产品出口型企业规定减免税期满10征收先进技术企业规定减免税期满延长3年减半期减半税率10征收
3）外国投资者企业分利润中国境投资举办扩建产品出口企业先进技术企业营期少5年税务机关核准全部退投资部分已缴纳税税款
4）中外合资企业外国投资者企业分利润汇出境外免征汇出额税
4Happyland位置会会较偏？什流会车时买东西？况般市民没汽车没公交通设施者旅游巴士路Happyland？
答： HAPPYLAND位高速公路出口园区出入口位海曹凇路口条公交线路通属海市城郊mall该区域目前已形成汽车零配件商贸物流高科技电子产业传统工业四支柱产业流物流密集周围配套设施齐全消费群潜力巨
环境优美景色怡紧邻江苏省国际商务区附海国际众汽车城F1赛车场海房产公司绿集团开发建筑面积11356297094方英尺国际生态居住区（中第期占面积 115316 英亩）选择该区域作HAPPLAND偏僻
5土期限久？
答：土期40年
（二）项目建设计划进展
6什措施保证投资者Happyland项目会期完工？
答：公司方面保证项目期完工：（1）公司具雄厚资金实力（2）公司银行海外财团产基金等密切合作（3）公司具丰富项目投资理验
项目开发计划：项目分五期开发具体见表：
项目分期
开发项目
开发时间
项目容
建筑面积(m2)
期
商业配套
已建成
综合楼华美楼专家楼配套hotel
100000
二期
配套
设计结束开工200512—200712
4星级酒店3酒店式公寓商业开发
200000
三期
商业
20081
—
200912
30层高综合商贸楼商业楼
300000
四期
配套
20101
—
201212
四星级星级宾馆会展中心商业楼
300000
五期
产学研基
20131
—
201412
产学研基项目等
100000
7贷款计划？
答：中国银行中国工商银行该项目进行力支持
8四年兴土木会沙尘滚滚会会影响生意？交通生态环境？
答：公司会采取切措施影响降低低限度严格分区合理安排施工进程会交通生态造成破坏性影响
9高星级酒店五星Resort童乐园等等建设没较准确时间表？
答：述项目建设均详细时间表定会期投入具体见题
10华美楼否分割时分割分割？
答：华美楼进行重新装修业态功定位进行分割预计8月中旬进行
11华美楼没空调？会买者提供什样装修？
答：华美楼空调
装修标准：
外墙：12层涂料干挂理石
墙：乳胶漆局布理石
面：室水泥面
门：玻璃门
窗：铝合金窗
公卫生间：高级洁具防水面墙面高级瓷砖
通讯：预留电话接口
空调：安装
插座：预留数插座
公走廊：①面：防滑砖
②墙面：环保乳胶漆
③吊顶：吸音天花吊顶
④设明系统应急明系统
12目前周边五星酒店建？没达成意书？
答：问王总酒店名字
（三）区域社会济状况周边商铺
13没调查关附口工作收入年龄消费力等重资料？
答：长三角部分数：
通口径长三角济圈指海南京苏州锡常州南通扬州镇江泰州杭州宁波嘉兴湖州绍兴舟山等15省辖市城市理位置项目苏州市正处长三角中心带具体坐落位置昆山市花桥镇海市嘉定青浦二区接壤素江苏东门苏沪陆桥称项目服务区产业集中济发达外商贾云集民生活富裕
长江三角洲全国22％陆面积104％口创造全国221％国生产总值245％财政收入285％进出口总额
已成中国陆具济活力民群众生活富裕辐射力广泛区中海市20世纪90年代特进入21世纪国民济保持快速健康发展良态势济增长动力断增强1992年海济已连续13年保持两位数增长2004年实现海市生产总值745027亿元价格计算年增长136增幅1996年高水1990年增长39倍均年增长12苏州市位长江三角洲中部江苏省南部东海南接浙江实际口超1000万21世纪苏州济繁荣科教发达生活富裕环境优美社会文明现代化区年苏州市济发展迅猛2000年苏州市国民生产总值1514亿元2003年2802亿元2004年国民生产总值达3450亿元济总量位列全国第五济增长速度达176超北京海深圳等城市发展速度许识士认长三角仅已者成中国济巨轮领航者极成世界济轮复苏发动机2004年济数显示济快速发展区域居民家庭收入呈现较快增长速度长三角区15城市中13城市居民家庭均支配收入超万元中海城市居民均支配收入达16683元苏州市区城市居民均支配收入14451元14城市居民支配收入增幅超10中苏州锡绍兴三市增幅快超15海增幅122
14该项目附商铺售价少？批少套卖
答：该项目周边江苏省国际商务区已全部售完售价2万元m2左右海绿集团商铺售价35万元m
2
15类型商铺海现卖什价位？
答：海豫园商城商铺价格15万元m2港汇广场商铺售价8000—9000美金 m2时距项目较海商铺租金价格：海市长寿路附达安花园裙房租金天方米1420元沙田半岛租金天方米2030元海市武宁路渡河路久良财富休闲广场租金天方米15元左右
（四）招商营
16没品牌已入住？
答：找戴 请已签订协议全部罗列出
172006年1月1日开始营业部分？商店已登记？
答：2006年1月1日开始营业华美楼综合楼等
已登记商店：找戴
18快什时间卖铺两年四年？
答：公司已 年 月 日 （问王总）取昆山市商品房预售许证投资者取两证转出售
19买铺手续？定金付款手续？收铺手续？交铺手续？
答：详见公司代理公司指定商铺买卖订单预付订单流程图
请详细罗列需资料清单
(购房者携带身份证公司购房者携带营业执复印件法身份证复印件委托书代理购房： 购房者亲前办理购房手续委托代办理购房者需亲签署委托书进行公证委托应携带委托书身份证复印件身份证办理购房手续)
20没产权证？什时候会收？
答：产权证2008年6月30日前发放产权证书
21理公司谁？费少？头四年理费没？四年会样？保险样处理？
答：正4家国际著名具丰富商业理验理公司进行洽谈届时会通报
前四年没理费四年营业额36收取
投资者物业加入财产保险保险公司相关规定处理
22四年四年华美会会真正商业？
答：公司作商业会商业
23华美楼二楼四年会计划作什类型生意？四年加入买方取回做生意？者限制？
答：华美二楼餐饮百货等中会二楼开辟专场进行老爷车文化展
四年买方取回须根商业物业总体业态规划餐饮百货等范围安排受限制
（五）
24健美俱乐部会员费少？会电影院？
答：健美俱乐部会员等级收费标准均会员费10000元年 功电影院
25假公司宣布破产投资者什保障？
答：公司实力雄厚注册资达603亿元假公司破产投资者没影响投资者投资物业然投资着籍成熟商业氛围获投资物业增值
产品篇
26案案名？
答：English name happyland
中文名：XXX 第期：华美楼
27案具体理位置？
答： 海昆山曹凇路188号曹安济技术开发区
28开发商投资商建筑商代理商设计公司？
答：开发商：苏州XXX房产开发限公司
投资商：苏州XXX房产开发限公司
建筑商：中国建筑第二工程局（简称中建二局）
代理商： 问 罗 代理商英文全称
设计公司：中国东南学建筑设计研究院
29产品形态？
答：商业
30户型面积？
答：
31层高少？
答：
32开间少？进深少？
答：
33单价总价？
答：
述道题目找罗
34付款方式折扣？
答：首付30两周付齐70贷款
35总占面积？
答：总占41万方米
36总建筑面积？
答：总建筑面积1025万方米
37容积率？
答：25
38房率？绿化率？
答：59 15
39总户数？
答： 总户数 目前I期商铺数量
40面积分摊？
答：
两题：找罗
41时开盘？时交房？
答：2006年1月1日
42产权年限？期限处理？
答：土产权年限2039年1月7日截止期限根中华民国关规定补交土税继续拥该产权
43实测面积暂测面积？
答：暂测面积
44返租期装修计算？
答：开发商负责
45购房手续否代办？
答：代办
46返租期限回报率？
答：返租期限4年年回报率8
47时招商？
答：招商工作已进行中
48房？
答：公司统组织房专车接送
49商铺外休闲设施收费？
答：健美俱乐部功电影院网吧等价格合理
政策法规
50时出产证？时办理产证？
答：2008年6月30日前办理产证办理产证3月办理产证
50办理产证需费？
找罗
52契税相关费？
找罗
53没公证（第三方担保）
答：公证没第三方担保
54否转？(包租期)
答：包租期转
55回报时计算？
答：全额付清房款日起
56利率浮动回报否变化？
罗冰心会李总商量结果回答
57定购？定金少？
答：定购定金问罗
58公司工商税务方面否商户定支持？执办理否协助？协助？招商中期时公司否考虑工商税务卫生防疫等部门建立合作关系建立组进驻项目？
答：公司委派专积极协助商户办理相关工商税务卫生防疫等事宜招商工作进展定程度时考虑工商税务卫生防疫等部门建立合作关系建立组进驻项目进行现场集中办公业务咨询等活动
建 材（关建材方面找罗）
59案采种结构？非承重结构否改？
答：整体建筑钢筋混凝土框架结构承重构件钢筋混凝土建造
60楼板否现浇？
答：楼板采模板现浇结构
61抗震级
答建筑抗震设防裂度8级
62面墙处理？
答：面现浇砼水泥拉毛墙面
63外墙立面种颜色？
答：外墙彩色红色
64公部位装修？
65商铺卫生间否？
答：商铺设卫生间楼层设置公卫生间公卫生间采精装修墙面面铺设面砖卫生洁具采中高档产品
66门窗种建材
答：玻璃铝合金窗
交通
67交通环境
答：该项目距虹桥机场25公里距海市中心34公里距浦东机场65公里距吴淞集装箱码头30公里距苏州市50公里沪宁高速公路三国道交汇圆区入口 312国道环绕区沪宁铁路海郊区环线拟建中京沪高速铁路城际轨道交通等组成花桥镇四通八达快速便捷立体交通网络
68交通路线？
答：沪宁高速312国道中国长海岸高速三高速安亭昆山嘉定昆山昆山—青浦等交通线路
69附否厂房？否污染
答：附仅型厂房没污染根政府规划该区域规划商业区附厂房会搬迁
70周边环境否型市政设施
答：根海市规划2010年海铁开通项目
周边
71案优劣势？
答：该项目交通便捷会出现海市区常见交通诸塞等现象
72周边住宅
答：附规划中海绿集团开发国际生态居住区该社区总规划面积1368公顷（折算338039英亩）总建筑面积1055万方米总投资民币237亿元中期7000亩（合1153英亩）建筑面积630万方米规划建造层低层低密度住宅商务墅国际生态型综合居住区
物业营理
73聘物业理公司什方？什优势？
答：聘XXX集团属硅湖物业理公司具丰富理验特商业房理更套成熟先进模式
74租金？物业理费？付款方式？
答：规定押付三（支付三月租金月租金额作押金）租金楼层商铺位置定价物业理费制订收取严格遵守昆山市物业理实施办法苏州信物业理理公司商户签定物业理服务协议具体标准物业理费6元月M2
75水电煤气部门负责开通？
答：开发商负责开通
76电费水费煤气费单价少？部门负责收取？
答：电费水费煤气费单价分065元度245265元立方米 345元立方米物业理公司负责代收取商户直接银行网点缴费(目前现行价格仅供参考)
77总电量少？商铺电限制？
答：项目电总负荷51000千瓦
商铺正常商业营范围没电限制正常电范围外电需申请
78电表水表空调位置安排？
答：水电设备安装严格规划设计进行力求安全方便合理
79项目广告位商家否开放？
答：根设计规划广告位中 （问王总）商业营理公司负责理商家营理公司申请偿
80贵公司样形式营？
答：公司负责聘请具国际水准丰富验商业营理公司负责HAPPYLAND运营理商业营理公司负责举办统广告宣传促销活动租户进行理统财务理
81维修保养谁负责？维修基金收取？
答：保修期物业维修养护等业负责公设施物业理公司维修基金进行养护维修维修基金收取严格国家相应规定物业理服务合约定标准收取苏州市目前维修基金收费标准2
配套设施
82停车位提供业客户？
答：约9400车位供业客户足满足业客户
83否线电视宽带？
答：线电视宽带
84电梯？
答：电梯客梯货梯均
85道煤气？
答：根市政规划交房前定开通道煤气
86商场监控喷淋消防音响系统安排？
答：商场监控喷淋消防音响系统等根建筑规划设计合理配置安装
87餐饮商铺环保设施隔油池烟道安排？
答：餐饮商铺环保设施隔油池烟道等根建筑规划设计合理配置安装
88项目灯光工程作？夜间路灯基什位置？
答：项目灯光工程委托专业灯光工程公司进行设计施工安装灯具造型美观晚里灯火通明五光十色色彩绚丽灯光映衬园区建筑生态园林安静环境容体相益彰
89商场否提供中型仓库？租金计算？
答：商场提供中型仓库附专业仓储物流公司园区配套租金合理园区客户优惠
90整商业项目硬件配套设施？
答：整商业项目仅建筑高度该区域高楼宇素质高配套设施现代化建筑风格时尚前卫建筑成该区高建筑水准城市发展水新标性建筑
财富热线
招商热线：021—59565200
联 系 ：罗冰心车继成
传 真：021—50478099
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XXXHAPPYLAND销售手册
目 录
XXX集团苏州XXX房产开发限公司介绍 3
（）XXX集集团介绍 3
（二）苏州XXX房产开发限公司简介 4
二HAPPYLAND项目介绍 5
（）HAPPYLAND项目简介 5
（二）项目规划定位 6
（三）项目优势 7
（四）配套设施 11
（五）营理服务 12
（六）投资成优势 15
（七）商铺面积户型价格等 17
三商业物业专业知识 17
（）商业物业种类 17
（二）建筑结构简介 17
（三）商业物业途 18
（四）土 18
（五）八通 18
（六）土证证明书 18
四销售员守 19
（）基准 19
（二）职业准 19
五销售流程 20
六签定销售合关说明 21
七销售相关问题 22
XXXHAPPYLAND销售手册
XXX集团苏州XXX房产开发限公司介绍
（）XXX集集团介绍
XXX集团教育产业房产科技产业等投资营方致力发展知识济体系型民营企业集团业务覆盖苏州昆山杭州青岛海等国外战略合作伙伴美国加澳利亚新西兰等国家海南京等企业总资产26亿元民币净资产23亿元拥较雄厚资实力
集团董事长梁博士著名美籍华裔学者美国席勒国际学名誉董事长建筑设计专家美国日台湾祖国陆区建筑设计教育投资产投资享高声誉引领集团已品牌化集团化元化健康发展逐步成具国际先进营理念规范运营理机制深厚企业文化底蕴雄厚资金实力型企业集团着年取良社会效益济效益作华东区知名成功民营企业已获社会界承认评
目前集团旗企业产业：苏州市良士文化发展限公司苏州良士教育理限公司苏州国际外语学校硅湖职业技术学院青岛国基外语学校海硅湖园区贸易限公司海硅湖生物科技限公司苏州广计算机新技术限公司苏州XXX房产开发限公司苏州信物业理限公司青岛鳌海山城济开发限公司等
（二）苏州XXX房产开发限公司简介
苏州XXX房产开发限公司成立2000年苏州新加坡工业园区成立办公址苏州工业园区加城厦注册资金2000万元拥国家二级开发资质营房产开发销售建筑材料等公司实行董事会领导总理负责制营理层设总理名副总理两名设八部门：投资计划部设计部工程部销售部财务部物业部合约部综合行政办公室公司聚集批富激情理想专业知识断追求卓越公司中层干部年纪2745岁间拥硕士学专等学历类员工气蓬勃专业技强团队合作精神明显够握房产市场脉搏洞察房产市场动态形成种创新进取蓬勃发展态势
公司崇尚建筑源然设计造精品理念中高档楼盘开发附带教育产业楼盘承建工作事专业化营方针注重开发产品全方位设计理力求社会回报期获稳健增长速度效益公司成立先已承建苏州国际外语学校硅湖职业技术学院校舍附属产业公司建筑特色明显具极强品牌文化特征带动周边房产发展逐渐专业领域中凸显优势
公司突出企业文化公司追求资源优化理尊重员工选择权重视员工培养员工提供理想具潜力竞争岗位努力创造公竞争环境提倡工作效率员工融公司发展中强调专业技巧工作模式相结合加强决策营理销售应变等专业力提高企业凝聚力核心竞争力
XXX房产开发公司拥流专业团队取卓著业绩丰富实践建筑施工环境艺术设计装饰装修验先成功实施成功开发系列楼盘禹谷青岛硅湖城XXX景苑XXX山庄等等
二HAPPYLAND项目介绍
（）HAPPYLAND项目简介
HAPPYLAND项目XXX集团投资苏州XXX房产开发限公司开发兴建欢乐题公园集购物休闲娱乐康体美容体
该项目位昆山市花桥镇曹安济开发区占41万方米总建筑面积1025万方米计划投资额26亿元容积率25绿率15停车位9400现建筑面积11万方米该项目引进国际新设计理念参考国际国成功商业产项目优秀范例东南学建筑设计研究院苏州分院苏州XXX房产开发限公司设计建筑设计专家园林装饰装修专家努力结晶充分展现XXX集团建筑设计等方面优势集土风情海派风格体建筑传情达意
（二）项目规划定位
l 流规划设计建筑引领建筑风
XXXhappyland著名美籍华裔学者建筑设计专家梁博士领衔进行整体规划设计规划设计充分体现科技生态服务等功品质集中西方文化现代文明体具江南传统特色融合西洋建筑风格中西合璧建筑富时代气息填补苏州海间建筑空白成长三角区超规模欢乐题购物公园昆山市花桥镇精美标志性建筑
l 规模宏气势磅礴
XXXhappyland占面积41万方米规划建筑面积1025万方米整建筑规模宏气势宏伟布局合理色彩鲜明题建筑高30层30万方米型停车场（约9400车位）15万方米屋顶花园整项目苏州XXX房产开发限公司投资开发
l Happy题：定位精准
公司商业产发展脉搏精准握该项目集庆健美老爷车文化题消费者提高婚庆节庆喜庆健康整形美容游乐批发购物酒店休闲美食等体全新体验消费时代引领天快乐节日
l 丰富机业态组合
XXXhappyland项目欢乐题庆健美组合追求天天节时时欢乐消费理念超面积缝空间框架结构您意组合开放空间业态品牌凝聚气提升知名度辐射力
中A区庆题B区健题专家楼华美楼（楼二楼出售时二楼辟出定面积老爷车展出35楼三星级宾馆）
具体业态组合见表
happyland
健
庆
美
结婚
喜庆
婚前
日
婚
升学生日团聚晋升节日等种
服饰
产品
美容
化妆品
品
整形美容
演出
电影院
型剧场
表演场
健身器材
健身俱乐部
健身
保健
体检
疗养
诊
保健品
中国补品
品
药品
（三）项目优势
l 符合城市发展规划
昆山座具深厚文化历史底蕴外型济导新兴工商城市东接海西邻苏州城市化工业化进程快速推进通实施外带动科教兴市持续发展战略走出条独具特色昆山路昆山市发展规划市领导新讲话精神前昆山正利工业化城市化加速推进时机更支撑现代制造业发展力发展包括教育培训医疗消费性服务生产性服务等第三产业
昆山市发展服务业整长三角环境昆山环境中寻找佳结合点昆山发展服务业程中力求海苏州错位发展昆山立足点扩服务半径昆山市城市总体发展规划昆山市服务业发展总体规划明确重点区特1＋3区花桥周庄巴城等服务业特色镇发展方昆山建设成江苏国际商贸重镇沪苏物流转运基长三角休闲居住品牌城市形成生产性服务业现代化商贸服务业文化休闲旅游业三足鼎立服务业济体系
投资happyland项目恰符合昆山市城市总体发展规划昆山市服务业发展总体规划项目位重点发展区域
l 营机制优势
型购物中心中国出现时间较短缺乏成功资鉴验模式XXX集团市场济潮中成长壮起市场判断握力较准确具灵活营机制先进实理模式保证项目利进展营成功公司结合司情鉴美国西欧日东南亚区国家发展商业产尤SHOPPINGMALL方面成功验加强深入研究时俱进寻求合适灵活营模式公司利项目阶段采营模式
聚集量相关领域理精英实施专业化理形成套成熟理模式验力求开发商投资者营商理商间取赢短期利润长期利润求衡
l 区位优势
XXXhappyland具体坐落位置昆山市花桥镇紧国际市海海市嘉定青浦二区接壤素江苏东门苏沪陆桥海花园称处苏沪交界处海郊区环线东海国际汽车城浦东新区西邻昆山国家级开发区苏州新加坡工业园里目前海苏州等周边区SHOPPING MALL商业辐射范围空白点盲区说happyland项目规划设计定位具超前意识该项目绝佳段立足昆山辐射长三角城市辐射范围百公里外
l 交通优势
花桥镇位江苏省东端海市西北郊曹安济开发区距虹桥机场25公里距海市中心34公里距浦东机场65公里距吴淞集装箱码头30公里交通距昆山市区16公里距苏州市50公里托沪宁高速公路312国道沪宁铁路三国道海郊区环线拟建中京沪高速铁路城际轨道交通等组成花桥镇四通八达快速便捷立体交通网络该交通体系完善型购物休闲中心中心城区边缘区域郊区发展方
区域价便宜区域济发达投资兴建商务物业档次高位置价格低交通方便必受市场追捧
l 区域产业集中济发达民生活富裕消费结构面升级
项目处长三角国国际资纷纷涌入商业极发达长江三角洲全国22％陆面积104％口创造全国221％国生产总值245％财政收入285％进出口总额2004年长三角区15城市中13城市居民家庭均支配收入超万元长三角已成中国陆具济活力民群众生活富裕辐射力广泛区
中海市2004年实现国民生产总值745027亿元年增长136增幅1996年高水均支配收入16000元苏州市位长江三角洲中部江苏省南部东海南接浙江 2004年国民生产总值达3450亿元济增长速度达176均支配收入14451元昆山市位苏州海间口百万2004年国民生产总值31434万元均支配收入超万元
该区域口密集潜消费群体庞中海口1700万苏州市实际口超1000万昆山花桥25时车程半径约1亿口
外昆山市入选2004年度佳中国魅力城市 极力推荐投资城市 美国福布斯杂志首次推出中国佳商业城市排行榜未星50强昆山分名列第69位第7位1992年已美国英国加法国日德国韩国新加坡香港台湾等十国家区200家企业花桥投资中高级白领较消费意识发达消费水高翘首期盼项目早日投入运营
新统计数显示2005半年长三角15城市居民均支配收入首次突破8000元关较全国均水高出2628元收入增长带消费力升级长三角城市居民消费结构正众消费享受型消费转变体验式消费前景
l 周边商业氛围初步形成
花桥镇面积50方公里目前已形成四支柱产业汽车零配件产业高科技电子产业现代商贸物流产业传统工业产业昆山市汽配商贸物流重镇项目周边已建建规划物业项目种类繁海国际汽车城济汽车学院二手车交易市场国际生态居住区F1国际赛车场青浦工业园区等等种类齐全商业氛围浓厚解江苏省国际贸易中心迁该昆山市行政办公中心东移该区域商业配套明显项目发展提供锲机项目投资兴建较发挥协效应整区域结构脉络清晰项目幅提高周围商圈价值提升商业文化营造改善商业环境提高民生活品质
l 产升值空间巨
认未商业产项目逐渐转广域型市型购物中心转区域型购物中心二三线城市商业产项目未购物休闲健身交际等方综合发展
该项目紧邻海区域商业产项目市场供应较少加外资企业金融汽车高档零售商品等进入海周边市场力度进步加该区域未发展前景充满信心加该项目市场定位准确题营富特色营模式科学合理该项目必定成功预计未段时间该区域商业物业价格涨空间开该项目成功运营必定产带巨升值空间商铺投资者分享盛夏果实
（四）配套设施
l 市政设施：提供高标准八通条件包括道路供电供水污水排放雨水排放通信宽带土整
l 娱乐休闲项目休闲娱乐设施外周遍区电影院休闲度假村高尔夫球场保龄球场等
l 学校：happyland周边区拥包括著名复旦学海交通学等众高等院校省市级重点中学国际外语学校 满足入住业子女职工学需求
l 医院：项目整形美容专科医院外周遍区拥 家省市级卫生医疗机构诊治
l 居住：昆山国家卫生城市国家环保模范城市花桥镇国家卫生镇环境优美景色气候怡项生活设施应俱全国际生态居住区您忙碌栖息
l 交通：目前条线路花桥镇昆山102 海安亭（间隔5分钟）海嘉定昆山（间隔半时）海青浦昆山（间隔时解
海国际汽车城公交营运系统已进入规划程序相信远城际交通会改善花桥镇现公交体系网络
（五）营理服务
l 专业物业理公司
公司聘请专业机构集团属物业理公司进行理理念理模式运行机制员专业培训幅提高现理水适应新形式物业理需求整项目物业进行理提供质优费低廉服务
l 电梯服务
该项目包括货梯客梯 部具体分布情况：
公司客户提供优质电梯服务文明礼貌文明语持证岗
遇电梯出现障维修员时赶现场排障确保厦安全运营
l 水电理服务
设置专负责受理客户反映水电问题24时值班文明答复解决问题
新增客户办理水电申请手续齐全2工作日现场测量3工作日保证客户水电
实现全年安全供电供水运行重事接停水停电事电话10分钟赶现场停水停电抢修修超48时修超24时正常维修停水停电提前24时通知
规定收取水电费保证乱收费
l 排水设备电器设备
供电设备：花桥镇建35KV变压站二座建110KV变压站座筹建220KV变电站座华东22万伏电网配变供应花桥镇工商企业正常营生产提供电力保证配电方式高压采双回路选择送电环路配电方式供电保证电压稳定时配紧急备发电系统特殊情况启动备电源商户均安装电力计量装置数直接传送监控室储存
排水设备：花桥镇生产生活水全部采集阳澄湖优质水源昆山市水集团公司组团供水建 吨容量蓄水池采重力水箱间接供水方式通加压送楼顶排水直径600450300三种径组成直泄式排水系统废水污水雨水分排入水道
l 通讯
花桥镇已建成万门（终端三万门）两座邮电通信楼采先进光缆宽带通信网络长途国际港澳台电话 电传传真畅通阻先进光缆宽带通信网络 保证信息畅通
l 24时中央空调中央监控
Happyland建筑物均安装中央空调客户游客创造舒适营购物休闲环境安装动化中央监控系统中央监控中心动监控水电空调电梯等项设施火灾动监控报警系统动侦烟侦热侦水防事发生
l 消防设施
降低火灾诱保证客户消费者安全整建筑体结构设备均属非易燃材料安装消防楼层消防栓等设施
l 招商服务
外花桥镇专门成立外资招商服务中心投资者提供站式全程条龙服务项目立项审批工商注册税务登记银行开户海关登记施工入驻供电供水员工招聘培训等系列手续均外资招商服务中心协助代理
l 统营理
公司组建商业营理公司负责该项目营理职责商户制定统理制度租户进行教育辅导营分析店铺调整等负责整项目营销理统组织进行广告宣传策划促销租户财务理等
（六）投资成优势
海苏州等城市相昆山市花桥镇投资具拟成优势列举：
1土费
性质
方式
年限
价格（元民币方米）
工业
批租
50
1575
租赁
7512（元民币方米年）
住宅
批租
70
需竞拍
商业公建
批租
40
需竞拍
需收取040元民币方米年土权属理费
2工商注册费
注册资1000万元民币(含1000万元）收0081000万元超出部分收0041亿元超出部分收取
3水天然气
水费：工业水 215元吨生活水185元吨商业服务业建筑业水245元吨宾馆饭店娱乐业水265元吨
天然气：居民气22元M3工业气1920元M3公事业气275元M3商业气345元M3
4通讯
（1）电话（传真）初装费 308元民币线
（2）ADSL 初装费 308元民币线
5电费
（1） 315KVA（工业）户
电压等级
供配电贴费
电度电价
110KVA
免
0443元KWH
35KVA
免
0458元KWH
10KVA
免
0473元KWH
（2） 315KVA户
电压等级
供配电贴费
电度电价
35KVA
免
0634元KWH
10KVA
免
0649元KWH
10KVA
免
0664元KWH
6劳动力成
外资企业职工工资水低低工资标准具体企业行确定项基金提成例
项目
养老保险
生育保险
失业保险
工伤保险
医疗保险
企业支付（）
18
1
2
05
8
支付（）
7
2
7货运成 单位：民币元
A：集装箱出口费
20′
40′
B：集装箱进口费
20′
40′
正常陆包干费
1100
1600
正常陆包干费
1500
2000
中
运费
700
1000
中
运费
700
1000
定舱费提箱费
400
600
报关费理货费等
800
1000
8基建成
房屋造价：视厂房材料结构定般5001000元方米
房屋租赁：视厂房新旧结构定般10元方米月
注：均系现行参考价格
（七）商铺面积户型价格等
关商铺形态户型面积总铺数层高开间进深单价总价等具体数详见销售问答
三商业物业专业知识
（）商业物业种类
HAPPYLAND物业种类繁业态业种丰富齐全物业品质层次错落致：商业街商铺商务楼商铺百货购物中心卖场超市百货店专卖店三星级五星级宾馆商务办公楼高档餐饮
（二）建筑结构简介
项目分三期完成期停车场层30层高综合商贸楼3栋六层高商业楼连廊等组成建筑面积470835方米中30层高综合商贸楼外墙高档铝塑板合金玻璃窗玻璃水晶体巨门造型矗立周围建筑群寓意海纳百川醒目靓丽极具现代感建筑物总高 米整建筑物二类建筑耐火等级二级建筑抗震设防裂度8级整体框架结构层均跨度开间布局层均采天然光明相结合布局设计合理适合种商业途
二期四星级星级宾馆会展中心3栋六层高商业楼停车场商业配套楼等组成建筑面积229710方米三期产学研基项目停车场等组成建筑面积291655方米已建筑包括华美楼专家楼等建筑面积11万方米
楼水道楼外水污水雨水道全部接通栋楼均设专配电室双回路线路供楼楼配型货梯客梯直通楼层
（三）商业物业途
见第二部分业态分布部分
（四）土
（五）八通
整土通水通电通煤气通电信通邮通路通排污通排雨水
（六）土证证明书
土证证书标号： 建设规划许证编号：
施工许证编号： 建设批准书编号： 商品房销售(预售)许证编号：
四销售员守
（）基准
1销售员必须忠公司热爱职工作遵守职业道德
2销售员工作时间时刻注意仪表仪容
3销售员必须公司遵守公司规章制度销售理制度保守公司秘密
4销售员损害公司利益行发生公司利益发生突
5销售员必须微笑热情善意客户
（二）职业准
1销售员必须断提高业务知识尤商业房产专业业务知识房产基概念建筑材料物业理相关法律法规
2销售员必须该项目具详细解包括规模定位设施价格户型卖点周边环境公设施交通条件该区域城市发展规划等
3销售员需断提高服务意识技巧提高观察应变力解客户心理沟通交流力
4销售员必须常关注商业产市场状况周边商业项目动态时进行反馈便公司销售策略时调整
5销售员必须严格执行公司制度命令服工作安排提高业务执行力
（框架性规定具体容详见海商贸限公司业务理办法）
五销售流程
接客户 （动前问候语确认访渠道次数）
项目沙盘展示 （项目区位周边环境交通状况项目定位景观建筑规划特点配套设施等）
带样板商铺 （开发商建筑设计建材标准智化特点商铺特点装修设计风格框架结构优势价格分析锁定客户需求掌握成交障碍点等）
洽谈区洽谈沟通 （引导客户入座汇报客户疑难问题申请解决方案销售配合营造洽谈气氛互换名片挖掘客户信息投资方案分析促销SP递交楼书讲解）
填写客户资料 （准确客户资料信息时更新）
追踪客户 （追踪情况详细记录案便日分析）
成交收定 （收定金客户签定认购书）
签定合约 （认真签约解答客户提疑问）
六签定销售合关说明
签定销售合前销售员必须作：
销售员客户身份进行仔细认定确信相关证明文件等
销售员必须仔细研究标准合条款通晓相关法律法规客户作耐心解释
销售员严格程序昆山市商品房购销合统格式合客户签定购销合
统保销售合
七销售相关问题
领导带回问题
（）项目概况
1happyland建筑面积少？面积少？
答：happyland 建筑面积1025万方米面积约82万方米
241万房米1025万方米究竟？
答：happyland占面积41万方米换算成英制单位10131英亩建筑面积1025万方米换算成英制单位110334方英尺
3Happyland属方政府制？没税项方面限制优惠？
答：属昆山市辖享受昆山市国家级开发区优惠政策
昆山济技术开发区优惠政策：
中华民国外商投资企业外国企业税法实施细规定国家级济技术开发区：
1）外商投资生产性企业税率15征收中营期10年（含10年）获利年度起前2年免征3年减半征收源交通规模集成电路等基础设施项目实行获利年度起前5年免征5年减半征收
2）产品出口型企业规定减免税期满10征收先进技术企业规定减免税期满延长3年减半期减半税率10征收
3）外国投资者企业分利润中国境投资举办扩建产品出口企业先进技术企业营期少5年税务机关核准全部退投资部分已缴纳税税款
4）中外合资企业外国投资者企业分利润汇出境外免征汇出额税
4Happyland位置会会较偏？什流会车时买东西？况般市民没汽车没公交通设施者旅游巴士路Happyland？
答： HAPPYLAND位高速公路出口园区出入口位海曹凇路口条公交线路通属海市城郊mall该区域目前已形成汽车零配件商贸物流高科技电子产业传统工业四支柱产业流物流密集周围配套设施齐全消费群潜力巨
环境优美景色怡紧邻江苏省国际商务区附海国际众汽车城F1赛车场海房产公司绿集团开发建筑面积11356297094方英尺国际生态居住区（中第期占面积 115316 英亩）选择该区域作HAPPLAND偏僻
5土期限久？
答：土期40年
（二）项目建设计划进展
6什措施保证投资者Happyland项目会期完工？
答：公司方面保证项目期完工：（1）公司具雄厚资金实力（2）公司银行海外财团产基金等密切合作（3）公司具丰富项目投资理验
项目开发计划：项目分五期开发具体见表：
项目分期
开发项目
开发时间
项目容
建筑面积(m2)
期
商业配套
已建成
综合楼华美楼专家楼配套hotel
100000
二期
配套
设计结束开工200512—200712
4星级酒店3酒店式公寓商业开发
200000
三期
商业
20081
—
200912
30层高综合商贸楼商业楼
300000
四期
配套
20101
—
201212
四星级星级宾馆会展中心商业楼
300000
五期
产学研基
20131
—
201412
产学研基项目等
100000
7贷款计划？
答：中国银行中国工商银行该项目进行力支持
8四年兴土木会沙尘滚滚会会影响生意？交通生态环境？
答：公司会采取切措施影响降低低限度严格分区合理安排施工进程会交通生态造成破坏性影响
9高星级酒店五星Resort童乐园等等建设没较准确时间表？
答：述项目建设均详细时间表定会期投入具体见题
10华美楼否分割时分割分割？
答：华美楼进行重新装修业态功定位进行分割预计8月中旬进行
11华美楼没空调？会买者提供什样装修？
答：华美楼空调
装修标准：
外墙：12层涂料干挂理石
墙：乳胶漆局布理石
面：室水泥面
门：玻璃门
窗：铝合金窗
公卫生间：高级洁具防水面墙面高级瓷砖
通讯：预留电话接口
空调：安装
插座：预留数插座
公走廊：①面：防滑砖
②墙面：环保乳胶漆
③吊顶：吸音天花吊顶
④设明系统应急明系统
12目前周边五星酒店建？没达成意书？
答：问王总酒店名字
（三）区域社会济状况周边商铺
13没调查关附口工作收入年龄消费力等重资料？
答：长三角部分数：
通口径长三角济圈指海南京苏州锡常州南通扬州镇江泰州杭州宁波嘉兴湖州绍兴舟山等15省辖市城市理位置项目苏州市正处长三角中心带具体坐落位置昆山市花桥镇海市嘉定青浦二区接壤素江苏东门苏沪陆桥称项目服务区产业集中济发达外商贾云集民生活富裕
长江三角洲全国22％陆面积104％口创造全国221％国生产总值245％财政收入285％进出口总额
已成中国陆具济活力民群众生活富裕辐射力广泛区中海市20世纪90年代特进入21世纪国民济保持快速健康发展良态势济增长动力断增强1992年海济已连续13年保持两位数增长2004年实现海市生产总值745027亿元价格计算年增长136增幅1996年高水1990年增长39倍均年增长12苏州市位长江三角洲中部江苏省南部东海南接浙江实际口超1000万21世纪苏州济繁荣科教发达生活富裕环境优美社会文明现代化区年苏州市济发展迅猛2000年苏州市国民生产总值1514亿元2003年2802亿元2004年国民生产总值达3450亿元济总量位列全国第五济增长速度达176超北京海深圳等城市发展速度许识士认长三角仅已者成中国济巨轮领航者极成世界济轮复苏发动机2004年济数显示济快速发展区域居民家庭收入呈现较快增长速度长三角区15城市中13城市居民家庭均支配收入超万元中海城市居民均支配收入达16683元苏州市区城市居民均支配收入14451元14城市居民支配收入增幅超10中苏州锡绍兴三市增幅快超15海增幅122
14该项目附商铺售价少？批少套卖
答：该项目周边江苏省国际商务区已全部售完售价2万元m2左右海绿集团商铺售价35万元m
2
15类型商铺海现卖什价位？
答：海豫园商城商铺价格15万元m2港汇广场商铺售价8000—9000美金 m2时距项目较海商铺租金价格：海市长寿路附达安花园裙房租金天方米1420元沙田半岛租金天方米2030元海市武宁路渡河路久良财富休闲广场租金天方米15元左右
（四）招商营
16没品牌已入住？
答：找戴 请已签订协议全部罗列出
172006年1月1日开始营业部分？商店已登记？
答：2006年1月1日开始营业华美楼综合楼等
已登记商店：找戴
18快什时间卖铺两年四年？
答：公司已 年 月 日 （问王总）取昆山市商品房预售许证投资者取两证转出售
19买铺手续？定金付款手续？收铺手续？交铺手续？
答：详见公司代理公司指定商铺买卖订单预付订单流程图
请详细罗列需资料清单
(购房者携带身份证公司购房者携带营业执复印件法身份证复印件委托书代理购房： 购房者亲前办理购房手续委托代办理购房者需亲签署委托书进行公证委托应携带委托书身份证复印件身份证办理购房手续)
20没产权证？什时候会收？
答：产权证2008年6月30日前发放产权证书
21理公司谁？费少？头四年理费没？四年会样？保险样处理？
答：正4家国际著名具丰富商业理验理公司进行洽谈届时会通报
前四年没理费四年营业额36收取
投资者物业加入财产保险保险公司相关规定处理
22四年四年华美会会真正商业？
答：公司作商业会商业
23华美楼二楼四年会计划作什类型生意？四年加入买方取回做生意？者限制？
答：华美二楼餐饮百货等中会二楼开辟专场进行老爷车文化展
四年买方取回须根商业物业总体业态规划餐饮百货等范围安排受限制
（五）
24健美俱乐部会员费少？会电影院？
答：健美俱乐部会员等级收费标准均会员费10000元年 功电影院
25假公司宣布破产投资者什保障？
答：公司实力雄厚注册资达603亿元假公司破产投资者没影响投资者投资物业然投资着籍成熟商业氛围获投资物业增值
产品篇
26案案名？
答：English name happyland
中文名：XXX 第期：华美楼
27案具体理位置？
答： 海昆山曹凇路188号曹安济技术开发区
28开发商投资商建筑商代理商设计公司？
答：开发商：苏州XXX房产开发限公司
投资商：苏州XXX房产开发限公司
建筑商：中国建筑第二工程局（简称中建二局）
代理商： 问 罗 代理商英文全称
设计公司：中国东南学建筑设计研究院
29产品形态？
答：商业
30户型面积？
答：
31层高少？
答：
32开间少？进深少？
答：
33单价总价？
答：
述道题目找罗
34付款方式折扣？
答：首付30两周付齐70贷款
35总占面积？
答：总占41万方米
36总建筑面积？
答：总建筑面积1025万方米
37容积率？
答：25
38房率？绿化率？
答：59 15
39总户数？
答： 总户数 目前I期商铺数量
40面积分摊？
答：
两题：找罗
41时开盘？时交房？
答：2006年1月1日
42产权年限？期限处理？
答：土产权年限2039年1月7日截止期限根中华民国关规定补交土税继续拥该产权
43实测面积暂测面积？
答：暂测面积
44返租期装修计算？
答：开发商负责
45购房手续否代办？
答：代办
46返租期限回报率？
答：返租期限4年年回报率8
47时招商？
答：招商工作已进行中
48房？
答：公司统组织房专车接送
49商铺外休闲设施收费？
答：健美俱乐部功电影院网吧等价格合理
政策法规
50时出产证？时办理产证？
答：2008年6月30日前办理产证办理产证3月办理产证
50办理产证需费？
找罗
52契税相关费？
找罗
53没公证（第三方担保）
答：公证没第三方担保
54否转？(包租期)
答：包租期转
55回报时计算？
答：全额付清房款日起
56利率浮动回报否变化？
罗冰心会李总商量结果回答
57定购？定金少？
答：定购定金问罗
58公司工商税务方面否商户定支持？执办理否协助？协助？招商中期时公司否考虑工商税务卫生防疫等部门建立合作关系建立组进驻项目？
答：公司委派专积极协助商户办理相关工商税务卫生防疫等事宜招商工作进展定程度时考虑工商税务卫生防疫等部门建立合作关系建立组进驻项目进行现场集中办公业务咨询等活动
建 材（关建材方面找罗）
59案采种结构？非承重结构否改？
答：整体建筑钢筋混凝土框架结构承重构件钢筋混凝土建造
60楼板否现浇？
答：楼板采模板现浇结构
61抗震级
答建筑抗震设防裂度8级
62面墙处理？
答：面现浇砼水泥拉毛墙面
63外墙立面种颜色？
答：外墙彩色红色
64公部位装修？
65商铺卫生间否？
答：商铺设卫生间楼层设置公卫生间公卫生间采精装修墙面面铺设面砖卫生洁具采中高档产品
66门窗种建材
答：玻璃铝合金窗
交通
67交通环境
答：该项目距虹桥机场25公里距海市中心34公里距浦东机场65公里距吴淞集装箱码头30公里距苏州市50公里沪宁高速公路三国道交汇圆区入口 312国道环绕区沪宁铁路海郊区环线拟建中京沪高速铁路城际轨道交通等组成花桥镇四通八达快速便捷立体交通网络
68交通路线？
答：沪宁高速312国道中国长海岸高速三高速安亭昆山嘉定昆山昆山—青浦等交通线路
69附否厂房？否污染
答：附仅型厂房没污染根政府规划该区域规划商业区附厂房会搬迁
70周边环境否型市政设施
答：根海市规划2010年海铁开通项目
周边
71案优劣势？
答：该项目交通便捷会出现海市区常见交通诸塞等现象
72周边住宅
答：附规划中海绿集团开发国际生态居住区该社区总规划面积1368公顷（折算338039英亩）总建筑面积1055万方米总投资民币237亿元中期7000亩（合1153英亩）建筑面积630万方米规划建造层低层低密度住宅商务墅国际生态型综合居住区
物业营理
73聘物业理公司什方？什优势？
答：聘XXX集团属硅湖物业理公司具丰富理验特商业房理更套成熟先进模式
74租金？物业理费？付款方式？
答：规定押付三（支付三月租金月租金额作押金）租金楼层商铺位置定价物业理费制订收取严格遵守昆山市物业理实施办法苏州信物业理理公司商户签定物业理服务协议具体标准物业理费6元月M2
75水电煤气部门负责开通？
答：开发商负责开通
76电费水费煤气费单价少？部门负责收取？
答：电费水费煤气费单价分065元度245265元立方米 345元立方米物业理公司负责代收取商户直接银行网点缴费(目前现行价格仅供参考)
77总电量少？商铺电限制？
答：项目电总负荷51000千瓦
商铺正常商业营范围没电限制正常电范围外电需申请
78电表水表空调位置安排？
答：水电设备安装严格规划设计进行力求安全方便合理
79项目广告位商家否开放？
答：根设计规划广告位中 （问王总）商业营理公司负责理商家营理公司申请偿
80贵公司样形式营？
答：公司负责聘请具国际水准丰富验商业营理公司负责HAPPYLAND运营理商业营理公司负责举办统广告宣传促销活动租户进行理统财务理
81维修保养谁负责？维修基金收取？
答：保修期物业维修养护等业负责公设施物业理公司维修基金进行养护维修维修基金收取严格国家相应规定物业理服务合约定标准收取苏州市目前维修基金收费标准2
配套设施
82停车位提供业客户？
答：约9400车位供业客户足满足业客户
83否线电视宽带？
答：线电视宽带
84电梯？
答：电梯客梯货梯均
85道煤气？
答：根市政规划交房前定开通道煤气
86商场监控喷淋消防音响系统安排？
答：商场监控喷淋消防音响系统等根建筑规划设计合理配置安装
87餐饮商铺环保设施隔油池烟道安排？
答：餐饮商铺环保设施隔油池烟道等根建筑规划设计合理配置安装
88项目灯光工程作？夜间路灯基什位置？
答：项目灯光工程委托专业灯光工程公司进行设计施工安装灯具造型美观晚里灯火通明五光十色色彩绚丽灯光映衬园区建筑生态园林安静环境容体相益彰
89商场否提供中型仓库？租金计算？
答：商场提供中型仓库附专业仓储物流公司园区配套租金合理园区客户优惠
90整商业项目硬件配套设施？
答：整商业项目仅建筑高度该区域高楼宇素质高配套设施现代化建筑风格时尚前卫建筑成该区高建筑水准城市发展水新标性建筑
财富热线
招商热线：021—59565200
联 系 ：罗冰心车继成
传 真：021—50478099
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