05年二级城市房产住宅顾问项目
江西省信华集团
九江市老鹳塘居住区营销推广策划案
营销推广策划实战案例3：九江市房产分析部分
首席顾问刘旭涛
2005410
六类住宅项目分析
1）重点分析象选择
城区住宅区位分布图
年丰厦
信华城市广场
滨江花园
万福花园
三兴花园
天强花园
潮流金干线
庐峰区
安福商厦
国豪公寓
国豪商住
果品批发市场
弘雅花园
钻石名苑
三里街综合楼
阳苑北
湖滨花园
阳苑南
九龙花园
美庐花苑
桃园新居
裕泰园
河畔花园
鑫诚厦
馨苑山庄
长安华厦
万众嘉园
浔海花园
海路
庐台墅
九江房产信息网楼盘点击排行龙鑫花园滨江花园庐峰花园锦湖豪庭 美庐花苑昌隆公寓龙惠花城阳苑居前列九江建售楼盘100余均年销售量占年开发量60
老鹳塘块正面位庐峰东路具外价值享性强庐峰花园区作住宅商业特案进行全面分析选择位西侧北司路万福花苑进行缘项目类分析选择北侧位环城东路商住楼项目进行缘商业项目竞争分析选择位北司路嘉华商住楼缘项目进行辅助分析选取市中心（案东区）甘棠北路销售错代表性楼盘滨江花园作综合分析占100亩建筑面积12万米滨江天意城作深化方案中重点竞争项目进行分析三线城市轮房产巨鳄抢滩项目深化案作竞争分析
2）庐峰区（庐峰花园）特案分析
A特案分析价值
十分详庐峰花园社区进行全面透彻分析——
首先否认路隔庐峰区15万米规模改变庐峰路片区环境形成片区成熟居住气候区域环境改观够买房群形成居住类产品购买性
次老鹳唐项目开发势必会形成南庐峰北鹳塘区域住宅格局庐峰区区域价值享价值化挖掘运前提促动规模销售连带效应（弱化污水处理厂利居住质素）
第三作01年发售销售率100知名成功楼盘理应站济适房1000元米价格背产品力更加高档次更具特色高度进行鉴参性分析类分析方显示案产品价值
第四实考察庐峰区部商服配套街商业街规划作社会街商业业态社区商业结合体案社区商业街底商庐峰区商业业态功档次定位互补雷势集中进行区域商业片区氛围营造日商业招商发售事半功倍
第五项目营销推广策划方案绝非定模式虚拟幻想出项策略战术成功运首先建立项目区域环境块价值进行全面解分析庐峰区案鉴价值疑已升区域板块运营高度
B区域享环境分析
区位环境：区位浔阳区热点开发段庐峰东路北邻庐峰东路东花果园南路南抵三里街
简析结：区域享资源：马狮商场171医院汽车站师专附中浔阳楼白水湖公园三里学浔东学等
项目享资源：案配套业相独立针庐峰区双语幼园等优越配套享
营 销 机会 点：板块集中运作
交通环境： 171828路公交区交通便利5条公交直达八角石房产厦18路车三分钟家门口
铁路：京九武九（武汉）合九（合肥）动工修建铜九（铜陵）九景衢（景德镇衢州）等五条线路九江交汇
公路：105（北京—珠海）316（福州—兰州）国道境高速公路南昌—九江（仅1半时）九江—景德镇（仅1时）九江—武汉（2半时）九江—南京（仅4半时）
县乡：市已基实现县县乡乡通油路
民航：距昌北机场仅1时
水运：通重庆达海延伸海外河航道里程762公里类港口专码头144年吞吐力3000万吨九江港东西水运南北水陆中转重枢纽港高年客运量500万次高货物吞吐量2000万吨分居长江港口第二位第四位
结：老鹳塘项目位居市中心东侧第居住中心区远立体交通外出进远行达尺度适宜市区公交通更趋便利
购物环境：区距马狮商厦400米距京九副食品批发市场蔬菜批发市场500米区建农贸市场
结：营销机会点：区域专业生活题批发市场成熟缺乏社区配套缘性品牌连锁超市
学环境：幼园建区中心浔东学三里学七中师专区墙隔
结：区域幼园学中学齐全文底蕴良案幼园建设规模宜重品牌教学质量差异牛津联手形成项目题卖点
医疗环境：紧九江知名解放军171医院
结：案社区会增添24时社区诊服务提升足出户健康服务势必成营销推广亮点
文环境：东雄伟长江桥北文化名胜琵琶亭浔阳楼锁江楼建设中九江外滩已建成白水湖公园更晨练处
结：块独具深厚文底蕴成社区日休闲生活方式
C庐峰区产品类分析
占 ：150亩（实际该区占138亩建筑面积17万米）
建筑面积：15万米北区整庐峰区体部分总占约113亩总建面约140000米中高层面积18380米层面积121620米非营业性公建2000米庐峰区期工程（南区）总占约25亩总建筑面积3万米中住宅面积约29万米非营业性公建01万米
项目特色：1）：庐峰区九江市政府持九江市济适住房发展中心负责实施开发济适住宅项目九江市目前居民住宅区民心工程拥住户2500余户万居住
2）：庐峰区九江社区配套设施条件完善社区营性物业涵盖广泛基具备社区休闲购物娱乐教育服务运动等功
3）：绿色家园环境幽雅超间距配套齐全型停车场运动场区会道液化气面积电子监控设施皆居九江第已交付南区评江西省优秀示范住宅区
4）：公园面积建筑设计社区配套完善程度新技术新材料智化应创九江数第举成九江城市花园区样板工程
5）：首期南区4万米01年利实现年施工年峻工
年售罄建设目标评江西省优秀示范住宅区
6）：二期13万米2003年底全部建成完善政府住房供应体系改善九江居民居住质量环境提升城区整体开发建设水作出贡献
7）：楼梯面道路公硬更进行精装修处理体现区建设者开发思路
开 发 商：九江市济适住房发展中心（前身九江市庐峰区建设指挥部）九江市房产理局直属国中型企业利实施国家济适住宅建设组建发展中心注册资500万元三级房产开发资质99年致力九江市目前规模功完善建筑品味高济适房庐峰区开发建设2002年中心评九江市房产市场文明服务先进企业九江市房产市场信企业
业务包括房产开发销售租赁物业代理旧城改造计划2—3年时间里迅速成省外知名产企业品牌
配套设施：幼园医疗商贸娱乐健身等配套功齐全超前排球场网球场型停车场雨污分流采动力污水处理装置
1）：投资600万元中心花园占2000M2独立式花园提供绿色健康休闲园区
2）：区入口横200M两条便民服务街（农贸市场单体商铺联体商铺）中心区型社区休闲服务商务营场造区繁华商业景象辐射庐峰东路潮流饮食文化条街
3）：联合知名教育机构2000 M2 幼园创建流幼教育基成众家长子成龙成凤心愿
4）：拥首区封闭式网球场篮球场乒乓球场棋类活动室室健身中心组合式户外健身器械等运动场馆设施社区居民强身健体提供支持
5）：2500M2室停车场80余车位解决业爱车露宿苦
结：国企开发商层住宅配套十分完善江西省优秀示范住宅区九江城市花园区样板工程辐射庐峰东路潮流饮食文化条街预计老鹳塘项目开售前完成招商开业2000米双语幼园案幼园建设招生短期形成竞争招资源浪费嫌疑九江市济适住房发展中心3年成省际知名产企业品牌商目标需进域否规模开发成功胜开发竞争影响案需站江西省优秀示范住宅区项目塑造高度满足中高端产品客群期值
建筑形态：景观高层楼型分1612层高层高层层三种
结构施工：现浇构造柱现浇楼面
建筑设计：高层采南方优秀高楼设计思路
规划布局：秉承居环境理念建设拥20亩具现代园林艺术风格中心花园区入口前20米宽车道步行道精致绿化带工程分南北两区服务区居住区闹静分隔住房实行高层层组合布局特色
园林绿化：区规划方专家证环境幽雅超间距区道路三级设置绿化环境实施中心公园宅间绿化空中绿化辅绿化特色道路实现干道消防道行道宅间道四道串联车分流布局特色景观设计二十亩中心花园融典雅简明现代园林艺术建筑工程体入住业带春天般舒适高品味享受
结：规划图出块属南北长方型高层分布东侧采北外型商业街结合中轴型商业街布局立体景观层次丰富案相建筑形态涵括层高层高层迎合需求市场规划设计注意雷性项目发售程中卖点削弱影响
建筑密度：2785
容 积 率：18
绿 化 率：40
工程进程：南区建筑面积3万M22002年底交付北区建筑面积12万M29月已开工2003年12月31日工程全面竣工
电梯设置：楼两梯四户副楼梯四户容载率高运行速度快
套 数：1100套
邮电通讯：九江拥光缆程控微波线寻呼移动电话等种通讯手段已开通特快专递户传真电视电话宽带网络等20余种邮电业务全市城乡已组成统区号程控电话网全市交换机总容量69万门市话户32万部市话普率达44中：城市市话普率达100％
质量监理：工程全部实行招标质量监理法负责制区市质检站列建筑质量通病理区
供电网络：双电路双回路供电电脑宽带网络系统
道水电：道液化气水电户表
智监控：单元电子监控录防盗系统
烟 道：变频烟道国新流行ERF厨房油烟集中排放系统
门 窗：塑钢窗优质防盗门
物业理：庐峰区物业理公司系湖滨物业理限责公司分公司获国家省市项殊荣全国先进物业理单位区设置半通透式围墙实行半封闭式物业理区物业理规范健全先期交付庐峰区南区已评江西省优秀示范住宅区
高层简介：景观特点——百亩区中心段闹中取静静中见景怡情养性福气跨江桥雄姿白水湖清丽琵琶亭灵秀锁江楼凝重四野苍茫天高云淡秀峰兀立两水砌玉江涛拍岸繁华林立
价格优势——济适住房标准定价楼价950元M2—1696
元M2拟定物业理费05元M2节约业养房费
电梯维修更换拟设专项基金业摊费
质量品牌——精选流行高层户型面积适中时尚实严格
高层楼宇建筑质量规范进行施工广泛
新建材新工艺楼宇智化系统现场监理
步监测确保单栋工程全部达优
装饰配套——电梯：国产化优质电梯（二）梯四户容载率
高外墙：高级锦砖安全通道精装修窗户优
质塑钢全封闭水电道液化气户表位
线电视电话接入门口
结：案庐峰区技术指标类18容积率28建筑密度均具备高出优势提议物业理采全封闭式聘请国知名品牌顾问时强调老鹳塘区产品综合性价优势细节运中空双层玻璃窗方根类竞争产品更胜筹
D庐峰区户型类分析
户 型：全部南北面四套住宅宛蝴蝶四方张开套住宅充分采光提高通透性
层高层均二室二厅三室二厅错层复式等数十种
庐峰区房型
高层户型
A座 三室二厅二卫135M2 A座 二室二厅卫 97M2 B座 三室二厅二卫126M2
B座 二室二厅卫 95M2 C座 三室二厅二卫149M2 C座三室二厅二卫(错层)
北区3期层户型
A型 三室二厅卫127M2 B型 三室二厅二卫155M2 C型 四室二厅二卫157M2
D型 三室二厅二卫150M2 E型 四室二厅卫 197M2 F型 二室二厅二卫109M2
G型 三室二厅二卫141M2 H型 三室二厅二卫151M2 I型 二室二厅卫 95M2
J型 三室二厅二卫143M2 K型 三室二厅二卫149M2 L型 二室二厅卫101M2
Q型 实雅居Q1Q2Q3
分 析：三室二厅二卫126155米四室两厅157197米两室厅95105米余复式三居错层面九江断成熟发展住宅市场较红火二级市场租赁需求市场居室匮缺案营销机会点庐峰区三居户型结构迎合济适房民居工程三代家庭结构需求
户型结：仅仅通庐峰区济适房项目户型分析出：目前产品规划设计已迈入综合性价时代美中足庐峰区户型设计相老鹳塘项目户型设计必须站深度性化高度挖掘性涵增设步入式衣帽间玄关等设计增卫生间面积赠送外飘窗扩宽幅阳台……档次舒适度方面价位楼盘拉开距离方脱颖出
E庐峰区住宅价格销售分析
售 价：核定区期住宅均售价米832元
市物价局审批核定庐峰区（北区）层住宅均售价925元m2
核定高层住宅均售价1250元m2
住 宅：900元m2住宅788988元M2
商 业：潮流金干线门面：48007200
付款方式：提供住房公积金商业综合三种贷款
庐峰区（南区）住宅成核算表
序号
项 目
工程量
总成
（万元）
单位成
（元m2）
备 注
征补偿费
460
15862
1
偿划拨
25亩
450
15517
2
零售补偿
10
345
二
勘察设计前期工程费
10342
3565
1
勘察设计监理费
3258
1123
2
挖填土方
21000m3
1974
680
3
时施工道路
334m2
14
048
4
时水电工程
12
414
5
施工围墙挡土墙工程
377
1300
三
建安工程费
139376
48061
1
住宅土建
29000m2
1276
440
2
住宅水电
29000m2
87
30
3
质检白蚁污水处理
1076
371
4
预见费
20
690
四
基础设施建设费
2407
8289
1
非营业性配套公建
1000m2
47
162
2
区道路
6200m2
542
186
中干道摊半计入
3
供水供电
78
2689
4
绿化围护栏
75
259
5
围墙门
8
275
6
停车场理处理
46
1586
包括电缆沟水道等
五
理费
3
6593
2273
六
利 息
1000万
904
301
七
利 润
28
6154
2122
合 计
83182
庐峰区（北区）住房价格审核表
序号
项 目
工程量
总价
(万元）
单位房价(元)
备 注
征拆迁补偿费
113亩
185555
13254
1
征费
100464
7176
中包括应交规费
2
附属物补偿
5718
508
3
拆迁安置补偿费
68573
4898
4
复建三通基础处理
108
77
二
勘察设计前期工程费
708．66
50．62
1
勘察设计费
140000m2
129．3
9．23
高层设计18380 m2
3
监理质监费
13600万
133．28
9．52
4
挖填土方档土墙
23458
1676
高47M低21M均26M挡土墙9800 m2
5
时施工水电
150
1071
6
时施工围墙道路
495
354
三
建安工程费
7779．62
555．69
1
住宅土建
6516．62
465．47
高层土建预算700元m2层430元m2
2
水电安装
140000 m2
420
30
3
非营业公建
486
3471
4
白蚁防治费
140000 m2
14
10
5
污水处理工程
35
25
6
预见费
308
22
四
基础设施配套工程
160046
11432
1
区干道支道
210
15
2
排水
985
704
3
绿化园艺
210
15
4
防盗设施
60
429
配电子防盗设备
5
门围墙
11296
807
6
电信电视线路
20
143
7
液化气道
220
1571
8
防费
13600
204
1457
50计入
9
运动场工程
4000
50
357
10
输变电工程
415
2964
五
贷款利息
886．86
63．35
投资50×25年
六
理费
35833
2560
七
利润
35833
2560
八
税金
免
合计
1354781
967．7
楼盘报价：
层住宅
21#（1单元）23#楼价格
层
876元M2
二层
926元M2
三层
966元M2
四层
986元M2
五层
976元M2
六层
926元M2
跃层
516元M2
21#（234单元）22#24#25#26#楼价格
层
886元M2
二层
936元M2
三层
976元M2
四层
996元M2
五层
986元M2
六层
936元M2
跃层
526元M2
高层住宅
高层AB座价格
二层
986元M2
三层
1036元M2
四层
1086元M2
五层
1136元M2
六层
1206元M2
七层
1256元M2
八层
1326元M2
九层
1376元M2
十层
1426元M2
十层
1496元M2
十二层
1546元M2
跃层
773元M2
高层C座价格
二层
986元M2
三层
1036元M2
四层
1086元M2
五层
1146元M2
六层
1216元M2
七层
1266元M2
八层
1336元M2
九层
1386元M2
十层
1436元M2
十层
1506元M2
十二层
1556元M2
十三层
1596元M2
十四层
1646元M2
十五层
1646元M2
十六层
1696元M2
十七层
1696元M2
跃层
848元M2
发售策略：商业发售入住率较高时成功发售
优惠政策：次性付款（含贷款）优惠3
档 次：该区日前市设计品位高济适住房
开盘时间：2002年12月16日庐峰区（北区）开盘预售继庐峰区（北区）期畅销庐峰区隆重推出北区二期500套精品住宅庐峰区（北区）二期500套2003年4月20日开盘批住宅仅拥区完善配套处区中心段具明显区位优势户型结构更趋合理投资置业理想选择
销 售 率：98
社会效应：庐峰区高品味高质量低价格低利润营理念广
中低收入阶层认真正成九江市民心工程德政工程
购房须知：济适房庐峰区九江市政府解决市中低收家庭住房困难项民心工程庐峰区销售象中低收家庭()保证购房象明确购房程序清晰购房请阅读容：
1)市范围城镇常住户口固定收源中低收家庭房户现住房面积未达标均申请购买济适住房
2)中低收家庭指机关企事业单位职工仅工薪收社会成员收低职工工薪收入家庭
3)济适住房优先出售房户危房户住房困难户等条件优先出售离(退)休职工教师环卫工科技工作者
4)购房程序：您中理想住房请售楼部领取填写购房申请表工作单位审核签署意见工作单位街道居委会签署意见庐峰区建设指部审定符合条件购房者您办理认购缴款签订合揭咨询缮证服务
5)房款外购房者须缴纳2物业维修基金2契税少量办理房产证费济适住房产权购房者
综合分析：1）济适房拥利润相公开诚信优势南区住宅成831元米北区住宅成967元米投资开发成50计算均开发利润均超23案作中高档商品房利润值理应达25
2）商业价格相高层住宅价格5倍左右区域具代表性
3）高层占住宅总量13左右老鹳塘项目高层高层占项目套数总63．6
4）层住宅跃层售价次顶层低410元米次顶层价格低倒数第三层售价
5）高层6层部分拉开价差70元米高层户型十层拉开价差70元米（仅供参考）
3）万福花苑
开 发 商：鹰潭万福实业限公司九江分公司（第九江品牌项目）
策 划 商：香港通博投资置业限公司
区位环境：处九江市商业文化中心周边社区成熟交通便利配套齐备扼守滨江路中中心点
建筑形式：区八幢层幢联体墅中央景观构成
规划特点：集规模化优质化信息化体园林社区
五理念：园林社区理念——环境心灵容器万福花苑拥1100米亮丽中央景观花园绿化率35桥流水艺术雕塑喷泉休闲径鲜花绿草假山
天合理念——充分兼顾形特点全面展示坡物业魅力制宜单纯面绿化施巧手景观融入楼宇间户型设计外景建筑家居四者谐结合起缔造完美居住空间
健康休闲理念——缔造休闲生活空间
孩子乐园理念——万福花苑孩子座趣乐园高低错落空间宽阔坪秋千溜溜梯跷跷板等
亲物业理念——智监控系统视讲系统塑钢窗进户防盗门全框架结构封闭式物业理
中心花园：园设喷泉水景休闲座椅雕塑品健康步道童游乐设施营造绿色健康生活体
结构设计：9幢全框架结构仅幢砖混结构
屋 顶：深蓝色优质瓦饰面（购买顶层复式楼赠送屋顶花园台）
外 墙：优质淡黄色外墙砖饰面顶屋环保型外墙涂料饰面
墙：厅卧室做隔断墙厨房公卫墙体位水泥沙浆粉刷
天 花：厅卧室阳台水泥沙浆粉刷刮白灰厨卫水泥沙浆粉刷
室面：全部采水泥沙桨抹面
厨卫设施：预留水电气接口
楼 道：优质砖铺面仿瓷墙面铁艺扶手
阳 台：铸铁花式栏杆做封闭
隐柱设计：室独隐柱设计
单元门口：单元门进楼梯均设玄关区配置防盗门户设华丽锈钢信箱
泊 车 位：区2户车库停车位先购先
门 窗：户均设防火防盗隔音入户门采塑钢白玻窗部分街采双层中空玻璃
区门：仿欧式铁艺区门方气派
通 讯：宽带网输入系统100M宽带进区2M进户户设电话闭路电视端子2特设物部连接讲电话部方便访客业
水：全动变频式恒压供水系统装置确保细流断流现象发生
电：户预埋10方铜芯线进户三房6KW户四房8KW户充足电力保证家电运作正常
供 气：区户户铺设液化气道采取集中供气
保安配置：二十四时区入口围墙配红外线射监控控头
预售许证号：（2002）房预售证字第02号
售楼址：九江市塔岭南路58号万福花苑售楼部
售楼热线：07928574666 8574999
发展商：鹰潭万福实业限公司九江分公司
物业全程策划：香港通博投资置业限公司
建筑设计：九江市工业设计院
建筑施工：江西东铿建筑公司
物业理：万福品牌亲善理
周 边 配 套 览 表
设施
名称
距离M
商场
马狮商厦
150
菜场
三星菜场
250
学校
九中
50
医院
171医院
250
通信
庐峰电信分局
130
金融
储蓄
50
交通
滨江路庐峰东路
150
户型设计：采香港康式设计做间间通风户户采光百变居家满足成功士性化需求精致阳光户型实南北通透
A户型三室二厅（10293M2）
B户型三室二厅二卫（12702M2）
C户型四室二厅二卫（13780M2）
D户型底层跃层（18924M2）
E户型底层跃层（22772M2）
综合分析
户型：户型种类单空间功设计良中四居中三居三居户型结构合理
规划：规划设计单缺乏亮点坡景观未坡制宜错落规划功配套齐全五理念十分空洞缺乏支持点
启示：层住宅容积率低易设计甚玩墅概念联排墅天均
独立出入口02年发售万福花苑低成开发决定售价套路点想带面突出单项卖点性价系统性价
价值：庐峰区案缘资源差异化享性粗略统计九江房产市场80均商住立项产品造成商住产品成景观产业济薄弱影响规模商业招商利散户式商贩市场
结：0506年预计九江住宅产品开发规划施工物营销等综合层面整体台阶产品做出愁卖出成光辉历史——拥绝景观优势锦湖豪庭销售利反面作证
4）九江嘉华北司路商住楼
位 置：位九江市北司路中段
配套环境：紧马狮商场东邻171医院汽车站南邻医专附属医院龙山学西邻塔岭菜场中商厦北邻滨江道长江
外 立 面：商住楼外型新颖美观
结 构：结构层层整体现浇
特 点：舒适合理户型设计完善配套设施保姆式物业理
开发商中外合资九江嘉华房产开发公司
售楼处江西九江市北司路86号
预售证号2000房预售证第25号
售房 价格8501250元M2
售楼热线 07928583171
综合分析：继庐峰区万福花苑分析第三缘居住类早期项目公建外立面形象户型均济型设计分析价值较弱效果图示例公示属早期项目卖点15826米11110东西户型设计较差三种户型卫生间极推段价值5）滨江花园
区位环境：位九江黄金段甘棠北路21号处闹市中心滨江道甘棠北路贯穿侧承载着九江半重公交线路(1路5路17路18路19路等)百米遥九江汽车总站拥数辆豪华中巴巴直达省外城市：举步江西省唯客运码头九江港连结着通武汉海南京重庆等航运命脉
周边配套：酒店食肆商场医院银行市场应俱全商业气氛浓郁更型超市立旁您生活需提供站式服务
建筑形式：两栋26层姐妹楼五栋附楼组成
占 ：9250米
总 建 面：约50000米中高层住宅4万米
建筑密度：3337％
绿 化 率：50％
规划特点：生态居住成熟居住安全居住环保居住健康居住五生态美学代表华东建筑设计研究院持设计新加坡珠海海等目前流行设计理念熔融滨江花园中
售楼热线：07928221111 8131511
接中心：九江市浔阳区甘棠北路滨江路口
开 发 商：九江龙洲房产开发限公司
物业理：九江市城昌物业限公司
公司背景：成立93年3月29日外方澳利亚悉尼钻石山国际股份限公司投资中外合资房产开发企业江西省房产开发贰级资质
开发项目：长虹道陆家垄区报批建筑面积65000米馨苑山庄报批建筑面积墅165套层住宅(七层)九江市兴建销售早规模倍受住户青睐墅区
商 场：三层合计536912m2
层153726m2
二层186798m2
三层196388m2
二层层高42m三层54m
全框架结构
整体招租
适合营型超市酒楼办公等种需求
综合分析：滨江花园作案闹市区热销楼盘类项目销售状态良益黄金区位江景优势利益点突出身份彰显次开发商信誉区高绿化率均属常规配设外立面建材档次难线江景匹配户型设计缺陷难成功士相搭配
九江05年第季度相热销南湖支路公寓环城东路期河畔花园长虹区等楼盘分析致出初步结：九江住宅类产品处初始化阶段成熟化迈进三级跳时期早期产品户型种类单空间布局合理功设计单调规划设计异卖点乏善陈处房产改制求供市场现着供量激增次性置业理性产品直接进入综合性价刺阶段产品需专业规范引导式整体亮点诉求
七二手房市场分析
二手房（表1）
登记时间
房 址
房屋套型
建筑面积
价格(元)
2005年3月31日
姚家洼
三室厅
６９
85000
2005年3月30日
开发区委会斜门面三间
门面
77米
280000
2005年3月30日
三里街（庐峰区旁）
二室二厅
80
110000
2005年3月29日
烟水亭附老消防队旁商品房
三室二厅
106米
200000
2005年3月31日
报社附
二室二厅
63
89000
2005年3月28日
庐峰北区高层
二室二厅
96
205000
2005年3月28日
学洲城
三室二厅
130
268000
2005年3月28日
桥头附（马路）
二室二厅
90米
120000
2005年3月27日
九龙街阳苑北区
三室二厅
15447
266000
2005年3月27日
东盟学洲城
二室二厅
102
188000
2005年3月27日
九江长虹道华宝花园C栋１０１
三室二厅
１０４７
168000
2005年3月27日
四码头文化商厦
单间
90米
150000
2005年3月26日
市区九九商城面
室厅
6484
98000
2005年3月26日
阳苑南区
二室厅
91
154500
2005年3月26日
锦湖豪庭
三室二厅
159
520000
简析：二手房均均价1180元左右05年新表显示二手房集中闹市区新商品房三室两厅出售面积超130米较少总价8．5—52万元等2026万元间居表明投资型客户群体较活跃
房址：
三里街（庐峰区旁）
售价：
110000 元
房屋属区县：
浔阳区
联系：
万
房屋类型：
层
联系电话：
07928360025
套型：
二室二厅
楼层：
36
建筑面积：
80
说明：
房调外工作出售房
建筑年代：
2000
室设备：
中档装修卧室铺木板带部分家具房型两卧室南面南北通透
简析：例选择庐峰区层80米两居均单价1375元米涵括中档装修假年房价涨幅10递增计算5年05年底致涨2062元左右老鹳塘项目现时定价（样加档次装修）层5年中庐峰片区房价递增687．5元米
◆ 求购信息 表2
登记时间
房 址
房屋套型
建筑面积
价格(元)
2005年3月28日
湖滨东盟桥头长运间带
二室二厅
85105米
146000
2005年3月28日
浔阳区庐山区
二室二厅
100左右
120000
2005年3月25日
九江市区(浔阳区)
二室二厅
100方
100000
2005年3月25日
市区附
三室二厅
120米
180000
2005年3月26日
东盟长运附
二室二厅
80
130000
2005年3月21日
没求
二室二厅
100左右
120000
2005年3月18日
市区
三室厅
80—100
12000
2005年3月11日
离供电局
三室二厅
100
200000
2005年3月8日
开发区西路段
二室厅
65
40000
2005年3月7日
江西九江南湖路
二室二厅
100
1200
2005年3月4日
市区
单间
6070
77000
2005年3月14日
浔阳区
三室二厅
124～134
180000
2005年2月28日
九江市区
三室二厅
120150
150000
2005年2月27日
闹市区
二室厅
70
100000
2005年2月26日
市区
二室厅
60~70米
60000
2005年3月4日
市区
二室厅
6070
77000
2005年2月24日
浔阳区
二室厅
5067米
50000
2005年2月23日
九江市区
三室二厅
120－135
150000
简析：59笔记录二手房买家区域做更求市区两居需求三居抵相两室两厅需求面积50—105米间100米左右居单价1200元米左右表1三居商品房供量太差异
◆二手房换房 表3
登 记 时 间
房 址
房 屋 套 型
建筑面积
楼 层
2004年10月29日
浔阳区四码头文化商厦8楼
二室厅
9038
8
2004年9月30日
县建昌路坝头（老车站边）
三室二厅
120方
4
2004年9月29日
浔阳东路
二室二厅
80
4
2004年8月25日
九江石化总厂
二室厅
71米
楼
2004年2月6日
长虹道156号
三室二厅
153
三楼
简析：5笔记录换房尚未形成气候基集中层
◆ 求购信息 表4
登记时间
房 址
房屋套型
建筑面积
价格(元)
2005年2月22日
长虹湖滨区沙子墩新桥头附
三室二厅
100米左右
150000
2005年2月17日
九江市
二室厅
70100
80000
2005年2月17日
东盟九龙街湖滨
三室二厅
120米
250000
2005年1月28日
九威路带
民宅
200米
200000
2005年1月24日
九师附附
二室厅
80米
100000
2005年1月14日
医院\体育馆 附
三室二厅
100米
200000
2005年1月4日
双峰学 九师附附
三室厅
100左右
100000
2005年3月3日
市区
三室厅
80100
120000
2004年12月25日
十里长虹湖滨区开发区
二室二厅
100左右
150000
2004年12月22日
庐峰区附
三室厅
130
180000
2004年12月21日
市委院附
三室二厅
120140
180000
2004年12月18日
九江市区
三室厅
100~125
140000
2004年12月16日
体育馆附
二室二厅
70~100m2
10000
2004年12月10日
庐峰区附
三室厅
100米
180000
2004年12月9日
庐峰区万福花园较住家环境
三室厅
100
150000
2004年12月6日
江西九江
二室二厅
80100左右
140000
2004年12月2日
庐峰湖滨等
三室二厅
120米左右
150000
2004年11月27日
庐峰区
三室二厅
120
160000
简析：表较表1需求方位更详细三居需求面积100—140米间120米居两居70100米需求单价1300元米知名楼盘指定购买基均三居室
◆出租信息 表5
登记时间
房址
房屋套型
面积
月租(元)
2005年3月29日
裕华市场附
室厅
46米
260
2005年3月28日
翠湖名居(九江宾馆旁）
二室二厅
１０８
400
2005年3月28日
九江市环城路锦湖豪庭
三室二厅
167
1200
2005年3月27日
十里道海路面马路边
二室厅
42米
220
2005年3月26日
浔阳区环城路锦湖豪庭
三室厅
175
1200
2005年3月30日
湖滨学中医院边电信器材厂
二室厅
51米
380
2005年3月24日
九江市长虹区2楼
三室厅
78
280
2005年3月24日
西二路征费
二室厅
72米
450
2005年3月21日
电信楼附
二室厅
50
360
2005年3月23日
九江市姚家洼｛甘棠公园旁｝
三室厅
90米
350
2005年3月18日
江西九江长虹区
二室厅
66
200
2005年3月17日
江西九江十里动力机厂附
二室厅
85
200
2005年3月17日
中医院湖滨区旁边电信器材厂
单间
10米
80
2005年3月15日
九江市洪城区2号楼（原味道工场）
室厅
25
500
2005年3月15日
生生电脑城旁
二室厅
58方米
350
2005年3月9日
九江九龙街西路口鸿丰馨苑
三室二厅
110
400
2005年3月7日
老码渡泰安楼3楼
三室二厅
140
400
2005年3月16日
九江市青年路(湖滨区旁)
三室二厅
1363米
450
简析：市区45米左右室厅租金260元左右两室厅560米租金360元两室两厅100米400元三室厅90米350元三室两厅130余米450元
房址：
庐山峰区附
售价：
180000 元
房屋属区县：
浔阳区
联系：
张安
房屋类型：
层
联系电话：
13507066528
套型：
三室厅
Email邮箱：
zkd2121@sinacom
建筑面积：
130
说明：
进行揭毛坯房
建筑年代：
2002年
楼层：
四楼
简析：层三室厅130米二手房售价1380元左右
详细房址：
庐山南路 天强公寓225号
月租：
750 元
房屋属区县：
浔阳区
联系：
刘炜
房屋类型：
层
联系电话：
13340020490
套型：
三室二厅
Email邮箱：
面积：
126米
说明：
家装较 须租住者 素质较高 爱清洁 短租勿扰
建筑年代：
2000年
楼层：
8楼
室设备装修情况：
精装 什 10兆宽带 全实木板 全套家具 电脑 电器 厨卫 应俱全
简析：致减精装成300元三居126米毛坯房租金450元月
详细房址：
庐峰区
月租：
400 元
房屋属区县：
浔阳区
联系：
先生
房屋类型：
高层
联系电话：
13336699576
套型：
二室二厅
Email邮箱：
ganrun2001@yahoocomcn
面积：
96
说明：
建筑年代：
2004
楼层：
11
简析：高层96米两居租金400元月
详细房址：
庐峰区
月租：
300 元
房屋属区县：
浔阳区
联系：
郭德
房屋类型：
层
联系电话：
8612794
套型：
二室二厅
Email邮箱：
guode683@hotmailcom
面积：
104
说明：
备抽烟机
建筑年代：
2002
楼层：
2
简析：层两居300元月
◆求租信息 表6
登记时间
房址
房屋套型
面积
月租(元)
2005年3月15日
九江市浔阳区附
室厅
50米
200
2005年3月9日
开发区九瑞道附
二室厅
60
200
2005年3月1日
九江新桥头附
室厅
50米
200
2005年2月24日
十里转盘
室厅
50
250
2005年2月21日
九江市二中附
室厅
限
300
2005年2月22日
浔阳楼附
二室厅
限
150
2005年2月6日
新桥头带
室厅
50米
200
2005年1月30日
九江新桥头校附
二室厅
70米
200
2005年1月12日
湖滨区三中带
二室厅
40
500
2005年1月1日
九江马狮附
室厅
50米
100
2004年12月27日
九江市歌舞团附
三室二厅
100方
550
2004年11月28日
中路浔阳路附
室厅
限
200
2004年11月14日
市区新桥头菜场附
室厅
40
200
2004年11月11日
新桥头附
室厅
50米
150
2004年12月6日
浔阳区庐山区城区
限
50米
0
2004年10月27日
九江三里街师专附
单间
便
0
2004年10月19日
新桥头附
室厅
50
200
2004年10月16日
九江学院附
二室厅
70－100
250
2004年10月16日
九江学院附
室厅
5070
200
简析：表求租市场充分表明居室庞租赁需求超出三居两居总居50米200元月两室厅稍远处80余米250元月三室两厅100米500元左右
结：
1）：二手房出售市场均均价1180元两室两厅需求购买面积100
米左右居三居需求面积120米居
2）：二手房出租市场市区层45米左右室厅租金260元左右
求租市场充分表明居室庞租赁需求
两室厅560米租金360元两室两厅100米400元
三室厅90米350元三室两厅130余米450元
高层96米两居租金400元月
八九江商业产分析
1：潮流金干线（庐峰社区商业街）分析
开发背景：政府全力支持旅游港口城市规划重头戏九江旅游配套工程形成九江特色饮食文化街创花园城市全市统部署滨江路夜市摊点全部迁庐山峰东路饮食文化条街纳入城市发展战略中构成九江市区旅游休闲娱乐导产业新城市全市拆迁商业网点20万米潮流金干线带巨商机
项目特点：潮流金干线九江市民政府规划建设庐峰东路特色饮食文化街九江市唯特色饮食休闲娱乐文化营体商业街
规划设计：总体规划浔阳特色饮食文化条街
精心营造商业环境欧陆风情建筑
商业街跨街广告廓种建筑品绿化文物组织休闲环境
统理统形象统宣传
交通环境：潮流金干线位著名旅游城市九江市东部1718路分
项目位置：西接浔阳东路东接长虹北路位马狮商厦京九批发市场间总长约1100米
建筑结构：全框架钢筋混凝土结构
占面积：9500M2
建筑面积：40000M2
商铺面积：12600 M2
住宅面积：31428M2
专业规划：饮食娱乐休闲辅助商业
项目特点：南建筑系教授张敏龙罗奇设计欧式风格九江第条休闲娱乐文化街
配套环境：邻商业旺马狮商厦京九批发市场汽车站风景名胜白水湖公园甘棠湖公园浔阳楼商业环境教育医疗种配套设施齐全南九江市政府安居工程庐峰区气鼎盛
营特色题商业街气指数高
升值分析：表发现庐峰东路两侧工程未开发完成前庐峰路商铺少年857速度递增该路开发建设该路段商铺涨幅高年期增长30预见潮流金干线商铺升值潜力巨投资潮流金干线商铺仅种保险投资方式时带丰厚回报
投资回报高达119投资回报银行利率(225)5倍商铺层面积二层面积适合作餐饮
优惠政策：免工商理费年物业契税减免半
预期租金：根潮流金干线现商铺周边商铺租金分析结合项目实际情况预计层二层均租金约2030元M2月
实例说明：购买A11号商铺例
建筑面积层515元M2二层 11512M2
销售价格6688元M2二层1388元M2
商铺总价6688元M2×515M2+1388元M2×11512M2504219元
均价格504219元÷(515M2+11512M2)3026元M2
投资回收期841年
年租金回报率30元M2月×12月÷3026元M2×100119
物业理：发展商秉承思想组织京九物业公司业提供切实服务包括治安防盗房屋维修绿化消杂垃圾清理定期举办社区文化活动加强业沟通
预售证号：（2001）房预售证第16号
（2001）房预售证第17号
（2001）九房预售证第056号
（2002）九房预售证第010号
（2002）九房预售证第049号
售楼价格：旺铺48007200元M2
发 展 商：九江市京九中心批发市场发展限公司
售楼电话：8556511
招商电话：07928575176 8587046
售楼址：九江市庐峰东路京九实业楼 （浔阳区劳动力市场旁）
物业址：九江市三里街战备路
招商范围：全省
招商项目：区环花园广场商业中心销售租赁营层2500米二层1500米室百车位（部分车位售）层设置超市商务金融酒茶楼等项目二层综合服务
招商项目二：区运动会招租营（区篮球网球场作配套）位高层架空层处层283米二层146米设置洗浴美发酒吧茶座健美健身等项目
招商项目三：农贸市场便民步行街商铺产权销售农贸市场1300米90摊位售价200万元便民步行街30间商铺均价3000元㎡营副食家政批发项目
综合分析：老鹳塘商业街应融入九江旅游配套工程庐峰区4万米商业居住联合体街作日消费+夜消费全市拆迁商业网点20万米案带巨商机庐峰路商铺涨幅30预估11．9回报率月租金30显然夸投资回报率核算方式正确片区商铺均均价3000元米左右投资回收期8年街商铺出售街租售举会营招租
附件：
关建设浔阳特色饮食文化街意见通知
浔阳区民政府市直关单位：
推动市旅贸兴市战略实施市政府研究决定市区庐峰东路建设浔阳特色饮食文化街
建设目意义
建设浔阳特色饮食文化街繁荣市饮食文化促进第三产业发展进步实施旅贸兴市战略重举措鉴海城皇庙南京夫子庙湖南路武汉汉正街等城市创名街成功验建设特色条街利通街城互相影响提高九江知名度利国家级京九市场建设繁荣利挖掘繁荣九江饮食文化吸引全国全省特色饮食利实施业工程利市容市貌整治利拓展城区发展空间促进第三产业发展培植新济增长点
二建设原求
浔阳特色饮食文化街选址市区庐峰东路东起庐峰东路长虹北路交汇处西止老灌塘西岸线全长1100米
浔阳特色饮食文化街建设必须遵循高起点规划突出方特色分块逐步实施总原具体求：
1建筑风格强烈现代意识力求展现层次鲜明性突出城市社区景观九江长江桥白水湖公园新琵琶亭景区相呼应
2街楼房二层必须餐饮娱乐购物功求进行设计处理油烟污水排放噪音污染控制
3营造特色条街氛围庐峰东路中段老灌塘处庐峰东路长虹北路交汇处建标志性牌楼两牌楼间设置干跨街彩虹桥
4街两旁建筑物必须安装轮廓灯营门点标牌灯箱霓虹灯广告制作定档次性整条街形成独特繁华夜间景观
5整条街规划中必须设置定数量停车场绿配套公设施点缀精美品雕塑
三实施方案步骤
浔阳特色饮食文化街建设市政府统领导进行统规划分步实施两年完成
1两端牌楼跨街彩虹桥求2001年10月底前建成
2庐峰东路两侧现未开发段土权单位必须2002年底前统规划求完成开发建设
四优惠政策筹资办法
加快浔阳特色饮食文化街开发建设培育步伐该街建设享受国家级京九农副产品中心批发市场列优惠政策：
1免缴市政基础设施配套费
2免征出售营场门店商住楼契税
3水增容费规定费减免50
4进场营户中符合条件税税务部门批准减免征1—3年
5营户免交工商理费年
6防费级关规定予优惠
拓展筹资渠道鼓励社会投资力招商引资适时召开新闻发布会招商引资会邀请全国特色饮食业业前投资营
二OO年元月十六日
2环城东路商住楼骑楼式铺面
区 位：该段商铺环城东路两侧邻街商铺
建筑面积：环城东路两旁住宅楼区商铺总面积约4万米总建筑面积约10万米
规划设计：分ABCD四段全部骑楼式商铺集商业办公居家娱乐休闲体功花园式住宅区
项目进程：现已建成售AB段商铺全部现房交付期东面商住楼已全面竣工现热销中
特 色：全部商铺楼宇建成种拥风雨走廓旅游购物街成九江市具特色条街道
建筑形态：17幢层4幢高层2幢高层涂料三段色底层架空
园林绿化：4000米中庭广场38绿化率
建筑风格：欧式建筑风格
水电设施：区水电电话宽带入户
配套设施：健身房娱乐室
交 通：区外路公交直达
周边配套：型商场银行邮电中学医院应俱全
文环境：区南南门湖南湖公园环境优雅风景怡
物业理：九江安住物业理限公司24时全天候物安防
营方式：商铺皆出售售出业直接策划营容动作方式届时成振兴公司众商铺业起努力动作环城东路精品街商业景象格局开发商信心环城东路精品街成中路更繁荣旅游购物条街
骑楼式商铺A段
建筑设计：A段面积户型分A0A1A2三段
A0A2层商铺余住宅房
A1段层二层均商铺三层四层住宅
建筑设计：B段面积户型分B1B2二段
B1段层环城东路商铺二层五层住宅房
B2段层商铺二层五层住宅房
分：12345五栋独立套房
1234单层单户四面均采光通风阳光空气然融体
综合点评：1）：继潮流金干线特色饮食休闲娱乐文化营体商业街距离老鹳塘块远环城东路商住楼旅游购物条街出现表明九江商业+旅游商业街呈集中供应态势板块集中造势业态错位营项目商业运作成败关键
2）：环城东路社会街成骑楼商业街良商业街分水岭住商布局针商住体客群投资客群种建筑形态供案鉴
3）：目前区域商业街少两层证明商业营尚欠火候少需23年市场培育期
4）：开发商提供统理营业营日营散户带整体效益风险失败点
3项目
嘉华休闲娱乐城
选址白水湖东岸长江桥桥头堡南侧占38亩区引进市外资金5000万元建设餐饮娱乐办公体化型娱乐城项目填补市型综合娱乐设施空白初步奠定桥头旅游特色济区建设基础
市区商业项目览：
农工商百汇沃尔玛安美达购物广场联盛广场中九九商厦
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05年二级城市房产住宅顾问项目
江西省信华集团
九江市老鹳塘居住区营销推广策划案
营销推广策划实战案例3：九江市房产分析部分
首席顾问刘旭涛
2005410
六类住宅项目分析
1）重点分析象选择
城区住宅区位分布图
年丰厦
信华城市广场
滨江花园
万福花园
三兴花园
天强花园
潮流金干线
庐峰区
安福商厦
国豪公寓
国豪商住
果品批发市场
弘雅花园
钻石名苑
三里街综合楼
阳苑北
湖滨花园
阳苑南
九龙花园
美庐花苑
桃园新居
裕泰园
河畔花园
鑫诚厦
馨苑山庄
长安华厦
万众嘉园
浔海花园
海路
庐台墅
九江房产信息网楼盘点击排行龙鑫花园滨江花园庐峰花园锦湖豪庭 美庐花苑昌隆公寓龙惠花城阳苑居前列九江建售楼盘100余均年销售量占年开发量60
老鹳塘块正面位庐峰东路具外价值享性强庐峰花园区作住宅商业特案进行全面分析选择位西侧北司路万福花苑进行缘项目类分析选择北侧位环城东路商住楼项目进行缘商业项目竞争分析选择位北司路嘉华商住楼缘项目进行辅助分析选取市中心（案东区）甘棠北路销售错代表性楼盘滨江花园作综合分析占100亩建筑面积12万米滨江天意城作深化方案中重点竞争项目进行分析三线城市轮房产巨鳄抢滩项目深化案作竞争分析
2）庐峰区（庐峰花园）特案分析
A特案分析价值
十分详庐峰花园社区进行全面透彻分析——
首先否认路隔庐峰区15万米规模改变庐峰路片区环境形成片区成熟居住气候区域环境改观够买房群形成居住类产品购买性
次老鹳唐项目开发势必会形成南庐峰北鹳塘区域住宅格局庐峰区区域价值享价值化挖掘运前提促动规模销售连带效应（弱化污水处理厂利居住质素）
第三作01年发售销售率100知名成功楼盘理应站济适房1000元米价格背产品力更加高档次更具特色高度进行鉴参性分析类分析方显示案产品价值
第四实考察庐峰区部商服配套街商业街规划作社会街商业业态社区商业结合体案社区商业街底商庐峰区商业业态功档次定位互补雷势集中进行区域商业片区氛围营造日商业招商发售事半功倍
第五项目营销推广策划方案绝非定模式虚拟幻想出项策略战术成功运首先建立项目区域环境块价值进行全面解分析庐峰区案鉴价值疑已升区域板块运营高度
B区域享环境分析
区位环境：区位浔阳区热点开发段庐峰东路北邻庐峰东路东花果园南路南抵三里街
简析结：区域享资源：马狮商场171医院汽车站师专附中浔阳楼白水湖公园三里学浔东学等
项目享资源：案配套业相独立针庐峰区双语幼园等优越配套享
营 销 机会 点：板块集中运作
交通环境： 171828路公交区交通便利5条公交直达八角石房产厦18路车三分钟家门口
铁路：京九武九（武汉）合九（合肥）动工修建铜九（铜陵）九景衢（景德镇衢州）等五条线路九江交汇
公路：105（北京—珠海）316（福州—兰州）国道境高速公路南昌—九江（仅1半时）九江—景德镇（仅1时）九江—武汉（2半时）九江—南京（仅4半时）
县乡：市已基实现县县乡乡通油路
民航：距昌北机场仅1时
水运：通重庆达海延伸海外河航道里程762公里类港口专码头144年吞吐力3000万吨九江港东西水运南北水陆中转重枢纽港高年客运量500万次高货物吞吐量2000万吨分居长江港口第二位第四位
结：老鹳塘项目位居市中心东侧第居住中心区远立体交通外出进远行达尺度适宜市区公交通更趋便利
购物环境：区距马狮商厦400米距京九副食品批发市场蔬菜批发市场500米区建农贸市场
结：营销机会点：区域专业生活题批发市场成熟缺乏社区配套缘性品牌连锁超市
学环境：幼园建区中心浔东学三里学七中师专区墙隔
结：区域幼园学中学齐全文底蕴良案幼园建设规模宜重品牌教学质量差异牛津联手形成项目题卖点
医疗环境：紧九江知名解放军171医院
结：案社区会增添24时社区诊服务提升足出户健康服务势必成营销推广亮点
文环境：东雄伟长江桥北文化名胜琵琶亭浔阳楼锁江楼建设中九江外滩已建成白水湖公园更晨练处
结：块独具深厚文底蕴成社区日休闲生活方式
C庐峰区产品类分析
占 ：150亩（实际该区占138亩建筑面积17万米）
建筑面积：15万米北区整庐峰区体部分总占约113亩总建面约140000米中高层面积18380米层面积121620米非营业性公建2000米庐峰区期工程（南区）总占约25亩总建筑面积3万米中住宅面积约29万米非营业性公建01万米
项目特色：1）：庐峰区九江市政府持九江市济适住房发展中心负责实施开发济适住宅项目九江市目前居民住宅区民心工程拥住户2500余户万居住
2）：庐峰区九江社区配套设施条件完善社区营性物业涵盖广泛基具备社区休闲购物娱乐教育服务运动等功
3）：绿色家园环境幽雅超间距配套齐全型停车场运动场区会道液化气面积电子监控设施皆居九江第已交付南区评江西省优秀示范住宅区
4）：公园面积建筑设计社区配套完善程度新技术新材料智化应创九江数第举成九江城市花园区样板工程
5）：首期南区4万米01年利实现年施工年峻工
年售罄建设目标评江西省优秀示范住宅区
6）：二期13万米2003年底全部建成完善政府住房供应体系改善九江居民居住质量环境提升城区整体开发建设水作出贡献
7）：楼梯面道路公硬更进行精装修处理体现区建设者开发思路
开 发 商：九江市济适住房发展中心（前身九江市庐峰区建设指挥部）九江市房产理局直属国中型企业利实施国家济适住宅建设组建发展中心注册资500万元三级房产开发资质99年致力九江市目前规模功完善建筑品味高济适房庐峰区开发建设2002年中心评九江市房产市场文明服务先进企业九江市房产市场信企业
业务包括房产开发销售租赁物业代理旧城改造计划2—3年时间里迅速成省外知名产企业品牌
配套设施：幼园医疗商贸娱乐健身等配套功齐全超前排球场网球场型停车场雨污分流采动力污水处理装置
1）：投资600万元中心花园占2000M2独立式花园提供绿色健康休闲园区
2）：区入口横200M两条便民服务街（农贸市场单体商铺联体商铺）中心区型社区休闲服务商务营场造区繁华商业景象辐射庐峰东路潮流饮食文化条街
3）：联合知名教育机构2000 M2 幼园创建流幼教育基成众家长子成龙成凤心愿
4）：拥首区封闭式网球场篮球场乒乓球场棋类活动室室健身中心组合式户外健身器械等运动场馆设施社区居民强身健体提供支持
5）：2500M2室停车场80余车位解决业爱车露宿苦
结：国企开发商层住宅配套十分完善江西省优秀示范住宅区九江城市花园区样板工程辐射庐峰东路潮流饮食文化条街预计老鹳塘项目开售前完成招商开业2000米双语幼园案幼园建设招生短期形成竞争招资源浪费嫌疑九江市济适住房发展中心3年成省际知名产企业品牌商目标需进域否规模开发成功胜开发竞争影响案需站江西省优秀示范住宅区项目塑造高度满足中高端产品客群期值
建筑形态：景观高层楼型分1612层高层高层层三种
结构施工：现浇构造柱现浇楼面
建筑设计：高层采南方优秀高楼设计思路
规划布局：秉承居环境理念建设拥20亩具现代园林艺术风格中心花园区入口前20米宽车道步行道精致绿化带工程分南北两区服务区居住区闹静分隔住房实行高层层组合布局特色
园林绿化：区规划方专家证环境幽雅超间距区道路三级设置绿化环境实施中心公园宅间绿化空中绿化辅绿化特色道路实现干道消防道行道宅间道四道串联车分流布局特色景观设计二十亩中心花园融典雅简明现代园林艺术建筑工程体入住业带春天般舒适高品味享受
结：规划图出块属南北长方型高层分布东侧采北外型商业街结合中轴型商业街布局立体景观层次丰富案相建筑形态涵括层高层高层迎合需求市场规划设计注意雷性项目发售程中卖点削弱影响
建筑密度：2785
容 积 率：18
绿 化 率：40
工程进程：南区建筑面积3万M22002年底交付北区建筑面积12万M29月已开工2003年12月31日工程全面竣工
电梯设置：楼两梯四户副楼梯四户容载率高运行速度快
套 数：1100套
邮电通讯：九江拥光缆程控微波线寻呼移动电话等种通讯手段已开通特快专递户传真电视电话宽带网络等20余种邮电业务全市城乡已组成统区号程控电话网全市交换机总容量69万门市话户32万部市话普率达44中：城市市话普率达100％
质量监理：工程全部实行招标质量监理法负责制区市质检站列建筑质量通病理区
供电网络：双电路双回路供电电脑宽带网络系统
道水电：道液化气水电户表
智监控：单元电子监控录防盗系统
烟 道：变频烟道国新流行ERF厨房油烟集中排放系统
门 窗：塑钢窗优质防盗门
物业理：庐峰区物业理公司系湖滨物业理限责公司分公司获国家省市项殊荣全国先进物业理单位区设置半通透式围墙实行半封闭式物业理区物业理规范健全先期交付庐峰区南区已评江西省优秀示范住宅区
高层简介：景观特点——百亩区中心段闹中取静静中见景怡情养性福气跨江桥雄姿白水湖清丽琵琶亭灵秀锁江楼凝重四野苍茫天高云淡秀峰兀立两水砌玉江涛拍岸繁华林立
价格优势——济适住房标准定价楼价950元M2—1696
元M2拟定物业理费05元M2节约业养房费
电梯维修更换拟设专项基金业摊费
质量品牌——精选流行高层户型面积适中时尚实严格
高层楼宇建筑质量规范进行施工广泛
新建材新工艺楼宇智化系统现场监理
步监测确保单栋工程全部达优
装饰配套——电梯：国产化优质电梯（二）梯四户容载率
高外墙：高级锦砖安全通道精装修窗户优
质塑钢全封闭水电道液化气户表位
线电视电话接入门口
结：案庐峰区技术指标类18容积率28建筑密度均具备高出优势提议物业理采全封闭式聘请国知名品牌顾问时强调老鹳塘区产品综合性价优势细节运中空双层玻璃窗方根类竞争产品更胜筹
D庐峰区户型类分析
户 型：全部南北面四套住宅宛蝴蝶四方张开套住宅充分采光提高通透性
层高层均二室二厅三室二厅错层复式等数十种
庐峰区房型
高层户型
A座 三室二厅二卫135M2 A座 二室二厅卫 97M2 B座 三室二厅二卫126M2
B座 二室二厅卫 95M2 C座 三室二厅二卫149M2 C座三室二厅二卫(错层)
北区3期层户型
A型 三室二厅卫127M2 B型 三室二厅二卫155M2 C型 四室二厅二卫157M2
D型 三室二厅二卫150M2 E型 四室二厅卫 197M2 F型 二室二厅二卫109M2
G型 三室二厅二卫141M2 H型 三室二厅二卫151M2 I型 二室二厅卫 95M2
J型 三室二厅二卫143M2 K型 三室二厅二卫149M2 L型 二室二厅卫101M2
Q型 实雅居Q1Q2Q3
分 析：三室二厅二卫126155米四室两厅157197米两室厅95105米余复式三居错层面九江断成熟发展住宅市场较红火二级市场租赁需求市场居室匮缺案营销机会点庐峰区三居户型结构迎合济适房民居工程三代家庭结构需求
户型结：仅仅通庐峰区济适房项目户型分析出：目前产品规划设计已迈入综合性价时代美中足庐峰区户型设计相老鹳塘项目户型设计必须站深度性化高度挖掘性涵增设步入式衣帽间玄关等设计增卫生间面积赠送外飘窗扩宽幅阳台……档次舒适度方面价位楼盘拉开距离方脱颖出
E庐峰区住宅价格销售分析
售 价：核定区期住宅均售价米832元
市物价局审批核定庐峰区（北区）层住宅均售价925元m2
核定高层住宅均售价1250元m2
住 宅：900元m2住宅788988元M2
商 业：潮流金干线门面：48007200
付款方式：提供住房公积金商业综合三种贷款
庐峰区（南区）住宅成核算表
序号
项 目
工程量
总成
（万元）
单位成
（元m2）
备 注
征补偿费
460
15862
1
偿划拨
25亩
450
15517
2
零售补偿
10
345
二
勘察设计前期工程费
10342
3565
1
勘察设计监理费
3258
1123
2
挖填土方
21000m3
1974
680
3
时施工道路
334m2
14
048
4
时水电工程
12
414
5
施工围墙挡土墙工程
377
1300
三
建安工程费
139376
48061
1
住宅土建
29000m2
1276
440
2
住宅水电
29000m2
87
30
3
质检白蚁污水处理
1076
371
4
预见费
20
690
四
基础设施建设费
2407
8289
1
非营业性配套公建
1000m2
47
162
2
区道路
6200m2
542
186
中干道摊半计入
3
供水供电
78
2689
4
绿化围护栏
75
259
5
围墙门
8
275
6
停车场理处理
46
1586
包括电缆沟水道等
五
理费
3
6593
2273
六
利 息
1000万
904
301
七
利 润
28
6154
2122
合 计
83182
庐峰区（北区）住房价格审核表
序号
项 目
工程量
总价
(万元）
单位房价(元)
备 注
征拆迁补偿费
113亩
185555
13254
1
征费
100464
7176
中包括应交规费
2
附属物补偿
5718
508
3
拆迁安置补偿费
68573
4898
4
复建三通基础处理
108
77
二
勘察设计前期工程费
708．66
50．62
1
勘察设计费
140000m2
129．3
9．23
高层设计18380 m2
3
监理质监费
13600万
133．28
9．52
4
挖填土方档土墙
23458
1676
高47M低21M均26M挡土墙9800 m2
5
时施工水电
150
1071
6
时施工围墙道路
495
354
三
建安工程费
7779．62
555．69
1
住宅土建
6516．62
465．47
高层土建预算700元m2层430元m2
2
水电安装
140000 m2
420
30
3
非营业公建
486
3471
4
白蚁防治费
140000 m2
14
10
5
污水处理工程
35
25
6
预见费
308
22
四
基础设施配套工程
160046
11432
1
区干道支道
210
15
2
排水
985
704
3
绿化园艺
210
15
4
防盗设施
60
429
配电子防盗设备
5
门围墙
11296
807
6
电信电视线路
20
143
7
液化气道
220
1571
8
防费
13600
204
1457
50计入
9
运动场工程
4000
50
357
10
输变电工程
415
2964
五
贷款利息
886．86
63．35
投资50×25年
六
理费
35833
2560
七
利润
35833
2560
八
税金
免
合计
1354781
967．7
楼盘报价：
层住宅
21#（1单元）23#楼价格
层
876元M2
二层
926元M2
三层
966元M2
四层
986元M2
五层
976元M2
六层
926元M2
跃层
516元M2
21#（234单元）22#24#25#26#楼价格
层
886元M2
二层
936元M2
三层
976元M2
四层
996元M2
五层
986元M2
六层
936元M2
跃层
526元M2
高层住宅
高层AB座价格
二层
986元M2
三层
1036元M2
四层
1086元M2
五层
1136元M2
六层
1206元M2
七层
1256元M2
八层
1326元M2
九层
1376元M2
十层
1426元M2
十层
1496元M2
十二层
1546元M2
跃层
773元M2
高层C座价格
二层
986元M2
三层
1036元M2
四层
1086元M2
五层
1146元M2
六层
1216元M2
七层
1266元M2
八层
1336元M2
九层
1386元M2
十层
1436元M2
十层
1506元M2
十二层
1556元M2
十三层
1596元M2
十四层
1646元M2
十五层
1646元M2
十六层
1696元M2
十七层
1696元M2
跃层
848元M2
发售策略：商业发售入住率较高时成功发售
优惠政策：次性付款（含贷款）优惠3
档 次：该区日前市设计品位高济适住房
开盘时间：2002年12月16日庐峰区（北区）开盘预售继庐峰区（北区）期畅销庐峰区隆重推出北区二期500套精品住宅庐峰区（北区）二期500套2003年4月20日开盘批住宅仅拥区完善配套处区中心段具明显区位优势户型结构更趋合理投资置业理想选择
销 售 率：98
社会效应：庐峰区高品味高质量低价格低利润营理念广
中低收入阶层认真正成九江市民心工程德政工程
购房须知：济适房庐峰区九江市政府解决市中低收家庭住房困难项民心工程庐峰区销售象中低收家庭()保证购房象明确购房程序清晰购房请阅读容：
1)市范围城镇常住户口固定收源中低收家庭房户现住房面积未达标均申请购买济适住房
2)中低收家庭指机关企事业单位职工仅工薪收社会成员收低职工工薪收入家庭
3)济适住房优先出售房户危房户住房困难户等条件优先出售离(退)休职工教师环卫工科技工作者
4)购房程序：您中理想住房请售楼部领取填写购房申请表工作单位审核签署意见工作单位街道居委会签署意见庐峰区建设指部审定符合条件购房者您办理认购缴款签订合揭咨询缮证服务
5)房款外购房者须缴纳2物业维修基金2契税少量办理房产证费济适住房产权购房者
综合分析：1）济适房拥利润相公开诚信优势南区住宅成831元米北区住宅成967元米投资开发成50计算均开发利润均超23案作中高档商品房利润值理应达25
2）商业价格相高层住宅价格5倍左右区域具代表性
3）高层占住宅总量13左右老鹳塘项目高层高层占项目套数总63．6
4）层住宅跃层售价次顶层低410元米次顶层价格低倒数第三层售价
5）高层6层部分拉开价差70元米高层户型十层拉开价差70元米（仅供参考）
3）万福花苑
开 发 商：鹰潭万福实业限公司九江分公司（第九江品牌项目）
策 划 商：香港通博投资置业限公司
区位环境：处九江市商业文化中心周边社区成熟交通便利配套齐备扼守滨江路中中心点
建筑形式：区八幢层幢联体墅中央景观构成
规划特点：集规模化优质化信息化体园林社区
五理念：园林社区理念——环境心灵容器万福花苑拥1100米亮丽中央景观花园绿化率35桥流水艺术雕塑喷泉休闲径鲜花绿草假山
天合理念——充分兼顾形特点全面展示坡物业魅力制宜单纯面绿化施巧手景观融入楼宇间户型设计外景建筑家居四者谐结合起缔造完美居住空间
健康休闲理念——缔造休闲生活空间
孩子乐园理念——万福花苑孩子座趣乐园高低错落空间宽阔坪秋千溜溜梯跷跷板等
亲物业理念——智监控系统视讲系统塑钢窗进户防盗门全框架结构封闭式物业理
中心花园：园设喷泉水景休闲座椅雕塑品健康步道童游乐设施营造绿色健康生活体
结构设计：9幢全框架结构仅幢砖混结构
屋 顶：深蓝色优质瓦饰面（购买顶层复式楼赠送屋顶花园台）
外 墙：优质淡黄色外墙砖饰面顶屋环保型外墙涂料饰面
墙：厅卧室做隔断墙厨房公卫墙体位水泥沙浆粉刷
天 花：厅卧室阳台水泥沙浆粉刷刮白灰厨卫水泥沙浆粉刷
室面：全部采水泥沙桨抹面
厨卫设施：预留水电气接口
楼 道：优质砖铺面仿瓷墙面铁艺扶手
阳 台：铸铁花式栏杆做封闭
隐柱设计：室独隐柱设计
单元门口：单元门进楼梯均设玄关区配置防盗门户设华丽锈钢信箱
泊 车 位：区2户车库停车位先购先
门 窗：户均设防火防盗隔音入户门采塑钢白玻窗部分街采双层中空玻璃
区门：仿欧式铁艺区门方气派
通 讯：宽带网输入系统100M宽带进区2M进户户设电话闭路电视端子2特设物部连接讲电话部方便访客业
水：全动变频式恒压供水系统装置确保细流断流现象发生
电：户预埋10方铜芯线进户三房6KW户四房8KW户充足电力保证家电运作正常
供 气：区户户铺设液化气道采取集中供气
保安配置：二十四时区入口围墙配红外线射监控控头
预售许证号：（2002）房预售证字第02号
售楼址：九江市塔岭南路58号万福花苑售楼部
售楼热线：07928574666 8574999
发展商：鹰潭万福实业限公司九江分公司
物业全程策划：香港通博投资置业限公司
建筑设计：九江市工业设计院
建筑施工：江西东铿建筑公司
物业理：万福品牌亲善理
周 边 配 套 览 表
设施
名称
距离M
商场
马狮商厦
150
菜场
三星菜场
250
学校
九中
50
医院
171医院
250
通信
庐峰电信分局
130
金融
储蓄
50
交通
滨江路庐峰东路
150
户型设计：采香港康式设计做间间通风户户采光百变居家满足成功士性化需求精致阳光户型实南北通透
A户型三室二厅（10293M2）
B户型三室二厅二卫（12702M2）
C户型四室二厅二卫（13780M2）
D户型底层跃层（18924M2）
E户型底层跃层（22772M2）
综合分析
户型：户型种类单空间功设计良中四居中三居三居户型结构合理
规划：规划设计单缺乏亮点坡景观未坡制宜错落规划功配套齐全五理念十分空洞缺乏支持点
启示：层住宅容积率低易设计甚玩墅概念联排墅天均
独立出入口02年发售万福花苑低成开发决定售价套路点想带面突出单项卖点性价系统性价
价值：庐峰区案缘资源差异化享性粗略统计九江房产市场80均商住立项产品造成商住产品成景观产业济薄弱影响规模商业招商利散户式商贩市场
结：0506年预计九江住宅产品开发规划施工物营销等综合层面整体台阶产品做出愁卖出成光辉历史——拥绝景观优势锦湖豪庭销售利反面作证
4）九江嘉华北司路商住楼
位 置：位九江市北司路中段
配套环境：紧马狮商场东邻171医院汽车站南邻医专附属医院龙山学西邻塔岭菜场中商厦北邻滨江道长江
外 立 面：商住楼外型新颖美观
结 构：结构层层整体现浇
特 点：舒适合理户型设计完善配套设施保姆式物业理
开发商中外合资九江嘉华房产开发公司
售楼处江西九江市北司路86号
预售证号2000房预售证第25号
售房 价格8501250元M2
售楼热线 07928583171
综合分析：继庐峰区万福花苑分析第三缘居住类早期项目公建外立面形象户型均济型设计分析价值较弱效果图示例公示属早期项目卖点15826米11110东西户型设计较差三种户型卫生间极推段价值5）滨江花园
区位环境：位九江黄金段甘棠北路21号处闹市中心滨江道甘棠北路贯穿侧承载着九江半重公交线路(1路5路17路18路19路等)百米遥九江汽车总站拥数辆豪华中巴巴直达省外城市：举步江西省唯客运码头九江港连结着通武汉海南京重庆等航运命脉
周边配套：酒店食肆商场医院银行市场应俱全商业气氛浓郁更型超市立旁您生活需提供站式服务
建筑形式：两栋26层姐妹楼五栋附楼组成
占 ：9250米
总 建 面：约50000米中高层住宅4万米
建筑密度：3337％
绿 化 率：50％
规划特点：生态居住成熟居住安全居住环保居住健康居住五生态美学代表华东建筑设计研究院持设计新加坡珠海海等目前流行设计理念熔融滨江花园中
售楼热线：07928221111 8131511
接中心：九江市浔阳区甘棠北路滨江路口
开 发 商：九江龙洲房产开发限公司
物业理：九江市城昌物业限公司
公司背景：成立93年3月29日外方澳利亚悉尼钻石山国际股份限公司投资中外合资房产开发企业江西省房产开发贰级资质
开发项目：长虹道陆家垄区报批建筑面积65000米馨苑山庄报批建筑面积墅165套层住宅(七层)九江市兴建销售早规模倍受住户青睐墅区
商 场：三层合计536912m2
层153726m2
二层186798m2
三层196388m2
二层层高42m三层54m
全框架结构
整体招租
适合营型超市酒楼办公等种需求
综合分析：滨江花园作案闹市区热销楼盘类项目销售状态良益黄金区位江景优势利益点突出身份彰显次开发商信誉区高绿化率均属常规配设外立面建材档次难线江景匹配户型设计缺陷难成功士相搭配
九江05年第季度相热销南湖支路公寓环城东路期河畔花园长虹区等楼盘分析致出初步结：九江住宅类产品处初始化阶段成熟化迈进三级跳时期早期产品户型种类单空间布局合理功设计单调规划设计异卖点乏善陈处房产改制求供市场现着供量激增次性置业理性产品直接进入综合性价刺阶段产品需专业规范引导式整体亮点诉求
七二手房市场分析
二手房（表1）
登记时间
房 址
房屋套型
建筑面积
价格(元)
2005年3月31日
姚家洼
三室厅
６９
85000
2005年3月30日
开发区委会斜门面三间
门面
77米
280000
2005年3月30日
三里街（庐峰区旁）
二室二厅
80
110000
2005年3月29日
烟水亭附老消防队旁商品房
三室二厅
106米
200000
2005年3月31日
报社附
二室二厅
63
89000
2005年3月28日
庐峰北区高层
二室二厅
96
205000
2005年3月28日
学洲城
三室二厅
130
268000
2005年3月28日
桥头附（马路）
二室二厅
90米
120000
2005年3月27日
九龙街阳苑北区
三室二厅
15447
266000
2005年3月27日
东盟学洲城
二室二厅
102
188000
2005年3月27日
九江长虹道华宝花园C栋１０１
三室二厅
１０４７
168000
2005年3月27日
四码头文化商厦
单间
90米
150000
2005年3月26日
市区九九商城面
室厅
6484
98000
2005年3月26日
阳苑南区
二室厅
91
154500
2005年3月26日
锦湖豪庭
三室二厅
159
520000
简析：二手房均均价1180元左右05年新表显示二手房集中闹市区新商品房三室两厅出售面积超130米较少总价8．5—52万元等2026万元间居表明投资型客户群体较活跃
房址：
三里街（庐峰区旁）
售价：
110000 元
房屋属区县：
浔阳区
联系：
万
房屋类型：
层
联系电话：
07928360025
套型：
二室二厅
楼层：
36
建筑面积：
80
说明：
房调外工作出售房
建筑年代：
2000
室设备：
中档装修卧室铺木板带部分家具房型两卧室南面南北通透
简析：例选择庐峰区层80米两居均单价1375元米涵括中档装修假年房价涨幅10递增计算5年05年底致涨2062元左右老鹳塘项目现时定价（样加档次装修）层5年中庐峰片区房价递增687．5元米
◆ 求购信息 表2
登记时间
房 址
房屋套型
建筑面积
价格(元)
2005年3月28日
湖滨东盟桥头长运间带
二室二厅
85105米
146000
2005年3月28日
浔阳区庐山区
二室二厅
100左右
120000
2005年3月25日
九江市区(浔阳区)
二室二厅
100方
100000
2005年3月25日
市区附
三室二厅
120米
180000
2005年3月26日
东盟长运附
二室二厅
80
130000
2005年3月21日
没求
二室二厅
100左右
120000
2005年3月18日
市区
三室厅
80—100
12000
2005年3月11日
离供电局
三室二厅
100
200000
2005年3月8日
开发区西路段
二室厅
65
40000
2005年3月7日
江西九江南湖路
二室二厅
100
1200
2005年3月4日
市区
单间
6070
77000
2005年3月14日
浔阳区
三室二厅
124～134
180000
2005年2月28日
九江市区
三室二厅
120150
150000
2005年2月27日
闹市区
二室厅
70
100000
2005年2月26日
市区
二室厅
60~70米
60000
2005年3月4日
市区
二室厅
6070
77000
2005年2月24日
浔阳区
二室厅
5067米
50000
2005年2月23日
九江市区
三室二厅
120－135
150000
简析：59笔记录二手房买家区域做更求市区两居需求三居抵相两室两厅需求面积50—105米间100米左右居单价1200元米左右表1三居商品房供量太差异
◆二手房换房 表3
登 记 时 间
房 址
房 屋 套 型
建筑面积
楼 层
2004年10月29日
浔阳区四码头文化商厦8楼
二室厅
9038
8
2004年9月30日
县建昌路坝头（老车站边）
三室二厅
120方
4
2004年9月29日
浔阳东路
二室二厅
80
4
2004年8月25日
九江石化总厂
二室厅
71米
楼
2004年2月6日
长虹道156号
三室二厅
153
三楼
简析：5笔记录换房尚未形成气候基集中层
◆ 求购信息 表4
登记时间
房 址
房屋套型
建筑面积
价格(元)
2005年2月22日
长虹湖滨区沙子墩新桥头附
三室二厅
100米左右
150000
2005年2月17日
九江市
二室厅
70100
80000
2005年2月17日
东盟九龙街湖滨
三室二厅
120米
250000
2005年1月28日
九威路带
民宅
200米
200000
2005年1月24日
九师附附
二室厅
80米
100000
2005年1月14日
医院\体育馆 附
三室二厅
100米
200000
2005年1月4日
双峰学 九师附附
三室厅
100左右
100000
2005年3月3日
市区
三室厅
80100
120000
2004年12月25日
十里长虹湖滨区开发区
二室二厅
100左右
150000
2004年12月22日
庐峰区附
三室厅
130
180000
2004年12月21日
市委院附
三室二厅
120140
180000
2004年12月18日
九江市区
三室厅
100~125
140000
2004年12月16日
体育馆附
二室二厅
70~100m2
10000
2004年12月10日
庐峰区附
三室厅
100米
180000
2004年12月9日
庐峰区万福花园较住家环境
三室厅
100
150000
2004年12月6日
江西九江
二室二厅
80100左右
140000
2004年12月2日
庐峰湖滨等
三室二厅
120米左右
150000
2004年11月27日
庐峰区
三室二厅
120
160000
简析：表较表1需求方位更详细三居需求面积100—140米间120米居两居70100米需求单价1300元米知名楼盘指定购买基均三居室
◆出租信息 表5
登记时间
房址
房屋套型
面积
月租(元)
2005年3月29日
裕华市场附
室厅
46米
260
2005年3月28日
翠湖名居(九江宾馆旁）
二室二厅
１０８
400
2005年3月28日
九江市环城路锦湖豪庭
三室二厅
167
1200
2005年3月27日
十里道海路面马路边
二室厅
42米
220
2005年3月26日
浔阳区环城路锦湖豪庭
三室厅
175
1200
2005年3月30日
湖滨学中医院边电信器材厂
二室厅
51米
380
2005年3月24日
九江市长虹区2楼
三室厅
78
280
2005年3月24日
西二路征费
二室厅
72米
450
2005年3月21日
电信楼附
二室厅
50
360
2005年3月23日
九江市姚家洼｛甘棠公园旁｝
三室厅
90米
350
2005年3月18日
江西九江长虹区
二室厅
66
200
2005年3月17日
江西九江十里动力机厂附
二室厅
85
200
2005年3月17日
中医院湖滨区旁边电信器材厂
单间
10米
80
2005年3月15日
九江市洪城区2号楼（原味道工场）
室厅
25
500
2005年3月15日
生生电脑城旁
二室厅
58方米
350
2005年3月9日
九江九龙街西路口鸿丰馨苑
三室二厅
110
400
2005年3月7日
老码渡泰安楼3楼
三室二厅
140
400
2005年3月16日
九江市青年路(湖滨区旁)
三室二厅
1363米
450
简析：市区45米左右室厅租金260元左右两室厅560米租金360元两室两厅100米400元三室厅90米350元三室两厅130余米450元
房址：
庐山峰区附
售价：
180000 元
房屋属区县：
浔阳区
联系：
张安
房屋类型：
层
联系电话：
13507066528
套型：
三室厅
Email邮箱：
zkd2121@sinacom
建筑面积：
130
说明：
进行揭毛坯房
建筑年代：
2002年
楼层：
四楼
简析：层三室厅130米二手房售价1380元左右
详细房址：
庐山南路 天强公寓225号
月租：
750 元
房屋属区县：
浔阳区
联系：
刘炜
房屋类型：
层
联系电话：
13340020490
套型：
三室二厅
Email邮箱：
面积：
126米
说明：
家装较 须租住者 素质较高 爱清洁 短租勿扰
建筑年代：
2000年
楼层：
8楼
室设备装修情况：
精装 什 10兆宽带 全实木板 全套家具 电脑 电器 厨卫 应俱全
简析：致减精装成300元三居126米毛坯房租金450元月
详细房址：
庐峰区
月租：
400 元
房屋属区县：
浔阳区
联系：
先生
房屋类型：
高层
联系电话：
13336699576
套型：
二室二厅
Email邮箱：
ganrun2001@yahoocomcn
面积：
96
说明：
建筑年代：
2004
楼层：
11
简析：高层96米两居租金400元月
详细房址：
庐峰区
月租：
300 元
房屋属区县：
浔阳区
联系：
郭德
房屋类型：
层
联系电话：
8612794
套型：
二室二厅
Email邮箱：
guode683@hotmailcom
面积：
104
说明：
备抽烟机
建筑年代：
2002
楼层：
2
简析：层两居300元月
◆求租信息 表6
登记时间
房址
房屋套型
面积
月租(元)
2005年3月15日
九江市浔阳区附
室厅
50米
200
2005年3月9日
开发区九瑞道附
二室厅
60
200
2005年3月1日
九江新桥头附
室厅
50米
200
2005年2月24日
十里转盘
室厅
50
250
2005年2月21日
九江市二中附
室厅
限
300
2005年2月22日
浔阳楼附
二室厅
限
150
2005年2月6日
新桥头带
室厅
50米
200
2005年1月30日
九江新桥头校附
二室厅
70米
200
2005年1月12日
湖滨区三中带
二室厅
40
500
2005年1月1日
九江马狮附
室厅
50米
100
2004年12月27日
九江市歌舞团附
三室二厅
100方
550
2004年11月28日
中路浔阳路附
室厅
限
200
2004年11月14日
市区新桥头菜场附
室厅
40
200
2004年11月11日
新桥头附
室厅
50米
150
2004年12月6日
浔阳区庐山区城区
限
50米
0
2004年10月27日
九江三里街师专附
单间
便
0
2004年10月19日
新桥头附
室厅
50
200
2004年10月16日
九江学院附
二室厅
70－100
250
2004年10月16日
九江学院附
室厅
5070
200
简析：表求租市场充分表明居室庞租赁需求超出三居两居总居50米200元月两室厅稍远处80余米250元月三室两厅100米500元左右
结：
1）：二手房出售市场均均价1180元两室两厅需求购买面积100
米左右居三居需求面积120米居
2）：二手房出租市场市区层45米左右室厅租金260元左右
求租市场充分表明居室庞租赁需求
两室厅560米租金360元两室两厅100米400元
三室厅90米350元三室两厅130余米450元
高层96米两居租金400元月
八九江商业产分析
1：潮流金干线（庐峰社区商业街）分析
开发背景：政府全力支持旅游港口城市规划重头戏九江旅游配套工程形成九江特色饮食文化街创花园城市全市统部署滨江路夜市摊点全部迁庐山峰东路饮食文化条街纳入城市发展战略中构成九江市区旅游休闲娱乐导产业新城市全市拆迁商业网点20万米潮流金干线带巨商机
项目特点：潮流金干线九江市民政府规划建设庐峰东路特色饮食文化街九江市唯特色饮食休闲娱乐文化营体商业街
规划设计：总体规划浔阳特色饮食文化条街
精心营造商业环境欧陆风情建筑
商业街跨街广告廓种建筑品绿化文物组织休闲环境
统理统形象统宣传
交通环境：潮流金干线位著名旅游城市九江市东部1718路分
项目位置：西接浔阳东路东接长虹北路位马狮商厦京九批发市场间总长约1100米
建筑结构：全框架钢筋混凝土结构
占面积：9500M2
建筑面积：40000M2
商铺面积：12600 M2
住宅面积：31428M2
专业规划：饮食娱乐休闲辅助商业
项目特点：南建筑系教授张敏龙罗奇设计欧式风格九江第条休闲娱乐文化街
配套环境：邻商业旺马狮商厦京九批发市场汽车站风景名胜白水湖公园甘棠湖公园浔阳楼商业环境教育医疗种配套设施齐全南九江市政府安居工程庐峰区气鼎盛
营特色题商业街气指数高
升值分析：表发现庐峰东路两侧工程未开发完成前庐峰路商铺少年857速度递增该路开发建设该路段商铺涨幅高年期增长30预见潮流金干线商铺升值潜力巨投资潮流金干线商铺仅种保险投资方式时带丰厚回报
投资回报高达119投资回报银行利率(225)5倍商铺层面积二层面积适合作餐饮
优惠政策：免工商理费年物业契税减免半
预期租金：根潮流金干线现商铺周边商铺租金分析结合项目实际情况预计层二层均租金约2030元M2月
实例说明：购买A11号商铺例
建筑面积层515元M2二层 11512M2
销售价格6688元M2二层1388元M2
商铺总价6688元M2×515M2+1388元M2×11512M2504219元
均价格504219元÷(515M2+11512M2)3026元M2
投资回收期841年
年租金回报率30元M2月×12月÷3026元M2×100119
物业理：发展商秉承思想组织京九物业公司业提供切实服务包括治安防盗房屋维修绿化消杂垃圾清理定期举办社区文化活动加强业沟通
预售证号：（2001）房预售证第16号
（2001）房预售证第17号
（2001）九房预售证第056号
（2002）九房预售证第010号
（2002）九房预售证第049号
售楼价格：旺铺48007200元M2
发 展 商：九江市京九中心批发市场发展限公司
售楼电话：8556511
招商电话：07928575176 8587046
售楼址：九江市庐峰东路京九实业楼 （浔阳区劳动力市场旁）
物业址：九江市三里街战备路
招商范围：全省
招商项目：区环花园广场商业中心销售租赁营层2500米二层1500米室百车位（部分车位售）层设置超市商务金融酒茶楼等项目二层综合服务
招商项目二：区运动会招租营（区篮球网球场作配套）位高层架空层处层283米二层146米设置洗浴美发酒吧茶座健美健身等项目
招商项目三：农贸市场便民步行街商铺产权销售农贸市场1300米90摊位售价200万元便民步行街30间商铺均价3000元㎡营副食家政批发项目
综合分析：老鹳塘商业街应融入九江旅游配套工程庐峰区4万米商业居住联合体街作日消费+夜消费全市拆迁商业网点20万米案带巨商机庐峰路商铺涨幅30预估11．9回报率月租金30显然夸投资回报率核算方式正确片区商铺均均价3000元米左右投资回收期8年街商铺出售街租售举会营招租
附件：
关建设浔阳特色饮食文化街意见通知
浔阳区民政府市直关单位：
推动市旅贸兴市战略实施市政府研究决定市区庐峰东路建设浔阳特色饮食文化街
建设目意义
建设浔阳特色饮食文化街繁荣市饮食文化促进第三产业发展进步实施旅贸兴市战略重举措鉴海城皇庙南京夫子庙湖南路武汉汉正街等城市创名街成功验建设特色条街利通街城互相影响提高九江知名度利国家级京九市场建设繁荣利挖掘繁荣九江饮食文化吸引全国全省特色饮食利实施业工程利市容市貌整治利拓展城区发展空间促进第三产业发展培植新济增长点
二建设原求
浔阳特色饮食文化街选址市区庐峰东路东起庐峰东路长虹北路交汇处西止老灌塘西岸线全长1100米
浔阳特色饮食文化街建设必须遵循高起点规划突出方特色分块逐步实施总原具体求：
1建筑风格强烈现代意识力求展现层次鲜明性突出城市社区景观九江长江桥白水湖公园新琵琶亭景区相呼应
2街楼房二层必须餐饮娱乐购物功求进行设计处理油烟污水排放噪音污染控制
3营造特色条街氛围庐峰东路中段老灌塘处庐峰东路长虹北路交汇处建标志性牌楼两牌楼间设置干跨街彩虹桥
4街两旁建筑物必须安装轮廓灯营门点标牌灯箱霓虹灯广告制作定档次性整条街形成独特繁华夜间景观
5整条街规划中必须设置定数量停车场绿配套公设施点缀精美品雕塑
三实施方案步骤
浔阳特色饮食文化街建设市政府统领导进行统规划分步实施两年完成
1两端牌楼跨街彩虹桥求2001年10月底前建成
2庐峰东路两侧现未开发段土权单位必须2002年底前统规划求完成开发建设
四优惠政策筹资办法
加快浔阳特色饮食文化街开发建设培育步伐该街建设享受国家级京九农副产品中心批发市场列优惠政策：
1免缴市政基础设施配套费
2免征出售营场门店商住楼契税
3水增容费规定费减免50
4进场营户中符合条件税税务部门批准减免征1—3年
5营户免交工商理费年
6防费级关规定予优惠
拓展筹资渠道鼓励社会投资力招商引资适时召开新闻发布会招商引资会邀请全国特色饮食业业前投资营
二OO年元月十六日
2环城东路商住楼骑楼式铺面
区 位：该段商铺环城东路两侧邻街商铺
建筑面积：环城东路两旁住宅楼区商铺总面积约4万米总建筑面积约10万米
规划设计：分ABCD四段全部骑楼式商铺集商业办公居家娱乐休闲体功花园式住宅区
项目进程：现已建成售AB段商铺全部现房交付期东面商住楼已全面竣工现热销中
特 色：全部商铺楼宇建成种拥风雨走廓旅游购物街成九江市具特色条街道
建筑形态：17幢层4幢高层2幢高层涂料三段色底层架空
园林绿化：4000米中庭广场38绿化率
建筑风格：欧式建筑风格
水电设施：区水电电话宽带入户
配套设施：健身房娱乐室
交 通：区外路公交直达
周边配套：型商场银行邮电中学医院应俱全
文环境：区南南门湖南湖公园环境优雅风景怡
物业理：九江安住物业理限公司24时全天候物安防
营方式：商铺皆出售售出业直接策划营容动作方式届时成振兴公司众商铺业起努力动作环城东路精品街商业景象格局开发商信心环城东路精品街成中路更繁荣旅游购物条街
骑楼式商铺A段
建筑设计：A段面积户型分A0A1A2三段
A0A2层商铺余住宅房
A1段层二层均商铺三层四层住宅
建筑设计：B段面积户型分B1B2二段
B1段层环城东路商铺二层五层住宅房
B2段层商铺二层五层住宅房
分：12345五栋独立套房
1234单层单户四面均采光通风阳光空气然融体
综合点评：1）：继潮流金干线特色饮食休闲娱乐文化营体商业街距离老鹳塘块远环城东路商住楼旅游购物条街出现表明九江商业+旅游商业街呈集中供应态势板块集中造势业态错位营项目商业运作成败关键
2）：环城东路社会街成骑楼商业街良商业街分水岭住商布局针商住体客群投资客群种建筑形态供案鉴
3）：目前区域商业街少两层证明商业营尚欠火候少需23年市场培育期
4）：开发商提供统理营业营日营散户带整体效益风险失败点
3项目
嘉华休闲娱乐城
选址白水湖东岸长江桥桥头堡南侧占38亩区引进市外资金5000万元建设餐饮娱乐办公体化型娱乐城项目填补市型综合娱乐设施空白初步奠定桥头旅游特色济区建设基础
市区商业项目览：
农工商百汇沃尔玛安美达购物广场联盛广场中九九商厦
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