物业理师职业资格考试
参考文集
石家庄市金博瑞职业培训学校
2002年10月30日
目 录
中国物业理企业面问题济学现实分析 3
试物业理前期介入作立法意义 7
生态住宅区建设理探讨 9
试物业理市场结构调整策略途径 12
试营销导营型物业理模式 16
物业理企业企业文化特性建设 19
物业理企业什赢市场 22
试物业品牌价值战略定位 26
营物业理企业发展必路 28
开发商视角物业理企业发展趋势 32
试济转型时期物业理发展趋势方 35
21世纪中国物业理发展思路初探 37
中国物业理发展中干问题思考 41
浅淡新世纪中国物业理服务趋势 44
关物业理立法重点难点思考 47
国物业理持续发展战略 52
浅析理物业营物业 58
物业理品牌 62
物业理强制权利意谈 63
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中国物业理企业面问题济学现实分析
中国物业理20年发展取长足步存诸问题起致分三方面：目前物业理社会化程度高二现物业理面现实问题三政府行偏差
国物业理社会化程度高
物业理行业生产力发展社会进步达定水兴起种阳产业伴着国房产业发展住房制度改革住房商品化深入物业理应该覆盖绝部分物业实际目前国物业理覆盖面太社会化程度低远远适应社会现代化文明程度需
1物业理行业发展济学分析
物业理作种阳产业提供种特殊服务种服务业户商品房消费中享受更便利效时实现房产保值增值作推动市场商品化改革进程重措施物业理解决长期房产市场活跃房屋理滞瓶颈问题物业理滞国国民济发展产生消极影响问题图1中图A图B两幅图进行综合分析（图略）
作提供种特殊服务行业物业理消费者获取效更房产保值增值贡献作种准公品带外部济效益社会总效益(总福利水)升图AZY弧线表示社会总生产性边界中OA轴Z 点代表抽象含物业理服务社会总产品生产量OB轴Y 点代表物业理服务总生产量W1W2W3组曲线代表社会福利曲线里社会福利曲线具差异曲线项特征W1W2W3距原点距离断提高次代表更高社会福利水W1〈Wi〈W3条曲线社会总产品(抛物业理服务)物业理服务项组合具相社会福利水图A中出A点社会福利曲线W2社会生产性边界ZY相切时社会福利水现条件达反处生产性边界B点达低W2社会福利水W1
物业理产出水市场供求关系决定里图1中图B显示供求状况图中Dl表示目前国物业理市场需求相应S1表示目前国物业理市场供曲线D1SI交点C决定物业理实际生产水q1q2实质市场需求市场供决定效需求水通联系图A明显出效需求水ql社会福利水达吭离社会福利水达物业理水q尚距离通采取措施促需求曲线供曲线时右移效需求水逼社会福利水qD2S2相交D点决定水
2目前影响国物业理效需求足原
①制度环境
历史原目前制约国物业理制度环境未臻完善两素住房商品化率低
二传统福利'性分房制度尚处改革中国长期实行福利分房体制积重难返低租金福利房国家计划济体制现代物业理市场化障碍然年住房制度改革已取成效离现代社会住房商品化求然相差距住房制度房制度改革物业理实际相辅相成互相促进时进行房产改革推广物业理会二者利进行例国济发展水较高海着公住房出售住房例已33升57未售出公房占相例种局面极制约着物业理发展
②济发展水居民收入水较低
济发展水较低表现物业理身现代化程度较低_附属设备标准低数量少房屋维护技术含量低专业化物业理需求动机较弱居民收入水较低制约类区住宅物业理发展现实障碍事实陆济相落区普遍现象居民消费支出中食品支出重——恩格尔系数较高住房开支占重较(福利房制度遗症)种情况搞物业理收回取理费居民视堪负担额外支出
推广物业理种现代化高效理体制传统国家转变专业化企业化市场济体制商业行相落区问题消极等破种视物业理发达区高尚物业需奢侈品认识误区实际理分析巳证明物业理提供物业理服务产品实业户必需品种必需品作种准公物品全体业户全社会带效益提高全社会福利水行业包括物业理着明显规模济性质着市场容量扩物业规模增加单位理费降低趋势分工专业化加深效率提高致图2示物业理体制推广单位理费物业理服务价格水降低业户收入水变情况预算线原AB转现AC种新均衡点E1位更高效差异曲线U1福利水改善(图2中轴抽象抛物业理服务商品消费组合量)
面低收入水低济发展水区推广物业理仅具实践现实性理必性
③物业理效供较低
物业理覆盖面低市场容量制度环境济发展水居民收入水低造成种状况需求方面原实际效供力足重方面供力足三方面原物业理企业素质参差齐供结构偏差现价格水较低
物业理企业国通四种途径组建起开发公司组建物业理公司附设物业理部独立组建物业理公司房转换物业理公司系统单位组建物业理公司
中种途径占少数通三两种途径组建起开发商房组建物业理公司物业理作房产附属品延续计划济体制传统观念距离专业化现代化标准相甚远种状况制约着国物业理行业效供力形成提高
总扩国物业理覆盖面综合系统工程供求两方面双齐取效果
二国物业理企业市场运作问题分析
物业理作种新型适应市场济竞争求阳产业代表着低成高效率目前已开展物业理具体操作运行中实际问题阻碍着行业健康稳定发展
里纳出五问题
1物业理运作中方行规范物业理作种民事商务行容变化参中方应该较明确行规范现实中情况样表现三方面
1)角色错位角色错位两种情况种机构种身份重叠形成例开发企业业时物业理公司母公司母公司名义干预飞命令理公司业身份理公司形成规范委托代理关系种国物业理实践超前性配套造成常见情形物业理公司物业理超前业委员会组织物业理起步较早方出现物业理公司业召集组织业委员会指挥业委员会行严重干扰业作委托物业理企业作代理间正常权利行责划分
2)物业理位指部分物业理公司物业理业忙搞种营牟利公司然搞物业理限收取租金般性养护维修保养建筑物公部分维修更新设备营造周围环境治安保卫等问做综合性全方位服务
3)正竞争正竞争前蔓延趋势正竞争两种形式种竞争程中正常低价位(收费)争取客户种开发物业名义搞招标选聘物业理公司实际定组建公司定家特殊关系企业盲目削价定刚刚起步物业理市场巨危害
2逆专业化问题表现两方面开发商组建物业理公司选聘专业物业理公司理开发物业二物业理公司部电梯设备维修养护保安绿化等专业服务分包专业服务企业做拥种专业服务队伍逆专业化行利形成发达物业理前者违反专业化客观规律阻碍正常市场竞争导致量低素质规模物业理公司存形成低水重复建设浪费社会资源者应着市场完善竞争加剧市场规模扩专业化优势显现加强逐步改变事实现规模较营较素质较高物业理公司中专业服务队伍正分离开始承揽公司物业外业务说明专业化企业协作进步趋势
3费问题物业理讲求济效益资金良性运转前提物业理费源应该落实保证目前绝数物业理企业抱怨物业理费困难种困难体现方面
①开发商支付理基金(建设部关文件规定开发物业总造价2)开发商业起提供维修基金尚完全落实特理基金目前尚令维修基金物业理企业业间谈判定业愿负担取部分费难度
②收取理费标准期限方式尚规范特区理费标准偏低正常理支出没着落数物业理公司够维持运作利种营(咨询中介建材商业)等收入弥补理费足
③接物业时验收费质量保证金城市维护费补贴等费项目落实
4物业理公司社会关方面关系尚未理物业理方面综合服务营理程中会社会关部门形成密切关系关系三层次
①物业理企业街道居委会派出关系
②物业理企业交通环境卫生市政园林教育水电煤等配套部门关系
③物业理企业商业文化娱乐等单位关系
里面第类行政属理关系第二三类行政济科教混合关系工作范围明确关系协调已成物业理尤住宅区物业理中令头痛问题
5房产开发遗留遗症年国房产业发展迅速相部分开发商重建设轻理追求短期济效益设计规划缺乏长远考虑建筑施工质量低造成量遗留问题例未预留足够车位(停车空间足现难解决遗留问题)厦部附属设备特电梯质量差常出现障物业公设施配套等
三政府行偏差
国物业理发展程中级政府起力推动作政府行总体评价积极否认政府行中存偏差偏差正阻碍物行业利发展结起两方面
1物业理认识够
指未物业理作现代济部门体系中重环少视种权宜计谓权宜计指传统房屋理体制弊端暴露遗已成国家财政包袱情况政府仅仅物业理作代方法减轻负担实际效果物业理确实起种作政府角度注意种减轻负担作片面偏颇香港建筑物理条例台湾公寓厦理条例均具法律档次效力国现阶段物业理尚缺乏完善法律政府文件政策理造成法政出门规范现象增加物业理认识偏差
2政府理体制
物业理理象然房产产品服务象行业众政府部门公部门部门形成复杂关系关系中重政府部门间关系譬公安部门市政部门街道办事处等等现理体制物业理国家方口领导理完全致特常常问题超出房产理部门职权范围方面应该立法加强类问题协调处理方面应理体制理部门间关系物业理行业利健康发展
试物业理前期介入作立法意义
现代高层建筑具设计复杂技术含量高建设周期长安装施工难度特点保证物业正常发挥功物业实施效理需物业理企业前期介入目前富远见开发商已开始尝试物业项目实施前期介入理数前期介入入住前半年左右进入建筑安装期工作提出建议接验收做前期准备深度广度存定缺陷然难解决开发商物业理带问题真正意义前期介入项目前期设计开始物业接验收止质量监督程
项目设计开始提前介入参物业建设项目优化设计物业实施超前理完善物业建设提出建设性意见避免物业建成理问题
物业设计员专业物业理者项目规划设计阶段规划设计员设计技术角度考虑问题制定设计方案时全面考虑期物业理营中出现问题者少业长期续物业理正常运行角度考虑问题造成物业建成理漏洞功布局缺陷
时设计阶段物业建成存较长间隔建筑设施技术进步业需断提高设计方案落伍物业理企业作物业理营维护者物业出现问题较清楚解前期介入业理者角度参规划设计方案讨完善设计细节提出合理建议物业功设计更利日理效避免设计缺陷足业物业理带麻烦
深圳类成功案例1999年半年投入某厦绝部分设计工作1996年完成全部设计图纸建设会期营理求产生距离作前期介入该厦物业理公司积极组织物业理专业员厦类设备电梯电气空调洁具电脑布线停车场理系统进行深入细致调研参设备材料选型供应商考察选亲关生产厂家进行实考察基础完善厦设计细节更搞厦营角度提出系列建议项目进行补充完善项目开发商业方沟通终做出更加合理方案付诸实施取效果
二积极参工程监理工作物业理角度工程施工设备安装质量进行全面监控早发现解决问题避免物业建成理服务带缺憾
物业项目旦建成物业理企业天天物业交道面物业发生种问题关系切身利益条件工程监理求更严格工作更细致更周密建设施工阶段施工环节施工单位参差齐设备安装线布置错综复杂工程质量控制求高阶段整项目关键时期开发商精力更放工程进度资金筹措促销推广开发商意说总希保证工程质量建物业达优良优质工程目标力技术精力等方面原忽视工程质量全面监控建设项目监理公司监理监理公司开发商注重结构安全等质量问题物业程中常会碰渗漏裂缝细微质量问题常忽视物业理企业日维修养护中必须面通物业理企业前期介入维修养护工作省麻烦
现物业建设特高层物业建设结构线等十分复杂安装施工工程中粗心意心欲设施设备带极困难甚导致极浪费特目前房产施工安装单位尚解重视物业理工作情况某作业者方便工作利业角度安装施工住物业理带诸难解决问题物业理企业派出专业员入住楼盘业角度监督施工单位项工作物业理角度提出整改建议确保施工中较少甚出现利物业理弊端业争良硬件条件
外前期介入物公司够物业单元逐检查验收建立工程设备档案业日装修维修提供极方便物业理公司介入深圳某厦理严格优质工程标准进行动态监控开发商聘监理公司情况发现指出屋面渗漏材料回玻璃幕墙安装施工单位海砂假水泵停车场风合理等量工程质量问题问题涉材料选设备选型配套设施线布置等方面回物业理企业采取提前介入监督解决类问题
三提前熟悉安装设备设施严格规范做接验收工作确保物业理单位物业开始投入业提供良物业理服务
开发设计单位物业配套机电设备选购施工中留华实考虑周处造成维护性足特接验收阶段开发商注重物业整体交付少考虑物业公司接细微全面需物业建成维护带诸便物业理单位利时业提供良理服务带影响
物业理公司提前介入发展商物业理公司紧密配合专心开发建设物业理公司根物业理技术规范求
接物业功严格关日常理维护工作中出现问题直接建筑安装单位交涉监督促改进发现问题避免扯皮推萎事情发生特够时指出安装调试程中排水电通讯暖通气体动力供电防震防雷电梯消防等设备系统中存问题促开发商引起高度重视求承建单位限期解决确保项设备设施投入前正常运行机电设备理员提前熟悉相应设备操作理维护时严格国家建设部颁布房屋接验收标准做接验收工作
时提前介入物业理单位物业总体规划布局结构线布置设备设施基做心中数物业出现隐患指掌发现问题施工安装方尚未退场前已解决节省费缩短物业开发营间渡期果发展商授权竣工验收合中发展商全权委托物业理公司保修期代表发展商建筑安装单位房屋建筑安装质量进行监督协调确保物业建设质量物业理单位够确保接验收工作利接技入时业提供服务
外物业理前期介入更锻炼队伍避免仓促阵导致应失误业留印象
四前期介入立法意义
实践证明物业理单位提前介入物业开发建设完善物业功确保物业建设质量利维护保养等方面代重作目前设计飞建设施工安装监理等环节单位物业理认识重视够致物业理行滞期物业理带诸便果法律高度规定物业开发建设项目必须符合定资质条件专业物业理单位介入国整体物业建设质量物业理质量民生活质量产生极促进作意义深远
1法定前期介入够进步促进物业建设质量提高
果具定资质条件物业理单位提前介入物业建设项目作专业物业理单位规划设计阶段开始物业理角度开发项目规划设计建筑安装维护保养等工作物业理求进行动控制更加确保物业建设质量
2法定前期介入保证物业建成长期理服务质量奠定良基础 前物业(特老旧物业)理服务质量令满意关键素全物业理单位理服务水高设计开发建设质量符合物业理求影响物业理服务质量重素果良物业理前期介入避免减少影响物业理质量素业居住舒适度满意度等方面会更飞跃保证物业理服务质量基础
3法定前期介入利整体提高国物业建设理质量
着济持续增长国年建设物业数量相庞然物业理角度考察真正符合物业理求者说没物业理服务缺憾物业全部方面全国物业理普发展衡关方面物业设计建设单位缺乏物业理意识关法规规定物业理前期介入提高国物业建设物业理水作意义言喻前物业理发展衡情况加快推行物业理体制极推动作
生态住宅区建设理探讨
21世纪生态城市建设世纪类努力解决环境危机世纪住宅区生态城市建设重组成部分
中心工生态系统功相集聚然环境素高度稀缺统体着住宅环境污染日益重视生态住宅区开始出现成物业理公司发展新领域
生态住宅区概念
生态住宅区崭新概念技术然达充分融合种资源利效环境清洁优美舒适降低然灾害生态环境破坏暂时失衡等影响产生种风险利提高区文明程度稳定协调持续发展工复合系统类社会发展产物现代文明象征类愿生态住宅区具列特征
1高效益转换系统然物质济物质废弃物转换程中必须然物质投入少产出废弃物排泄少通高新技术推动物质效转换生量层次分级充分利污染工艺推广满足消费需求时生态环境保护
2高效率流转系统现代化设施支撑骨架物流源流信息流价值流流运动创造必条件加速流序运动程中减少济损耗生态环境污染高效率流转系统包括构筑连接外交通运输系统建立通信数字化综合化智化基础快速序信息传输系统配套齐全保障效物资源(水电煤燃料等)供系统网络完善布局合理服务良服务系统设施先进污水废物排放处理系统
3高质量环境状况生产生活造成气污染水污染噪声污染种废弃物特点予防治时处理处置项环境质量指标均回达国际高标准
4功立体化绿化系统点线国面结合高低错落形成绿化网络更程度发挥绿化调节空气温度美化景观提供娱乐休闲场功效根联合国关组织规定居住区均绿面积28方米
5高素质文环境具较高口素质良社会风气井然序社会秩序丰富彩精神生活良医疗条件祥社区环境时保持高度生态环境意识觉维护公道德标准规范行
6高水理功资源利画社会服务治安防灾环境整治等实施高效率理保证资源合理利限度促进然生态环境关系谐
二生态住宅区建设
生态住宅区建设生态学原理空间合理利目标建立科学工化环境措施协调环境关系协调区部结构外部环境关系类空间利方式程度结构功等方面然生态系统相适应类创造安全清洁美丽舒适居住环境区环境质量变异规律深化认识基础计划系统组织安排区类活动强度广度深度行建设基点合理利环境容量(环境承载力)区生态建设出发点终宿
区生态问题产生结两根源口导致资源度利环境超负荷承载产生生态问题二类活动产生环境污染问题相应生态建设包含两部分容资源利二环境整治前者着重研究资源利问题者着重研究解决治理环境污染问题广泛意义言应包括社会等领域具体说区生态建设容
1确定口适宜容量区适宜口社会济发展水消费水然资源生态环境函数满足定生存质量前提合理口规模
2研究土利适宜性程度土利方式生态系统着深刻影响土开发利程中仅考虑济合理性
考虑相关社会效益环境效益分析环境条件土利方式产生制约
3防治污染通环境污染效治理形成维持区高质量生态系统持续发展坚实基础治理中心环节做环境污染预测基础选取适宜处理方法处理程序生态环境保护治理工程性策①构筑结构合理布置均衡形式样功强绿化系统②建设饮水工程中水工程污水排放处理工程水质逐步国际标准拢③实行集中供源采先进烟气处置工艺根减少气中害物质含量④改进完善垃圾收集系统争取做分类收集封闭运输部分垃圾变废宝部分害化处理原然中⑤采清洁害工艺设备飞产品减少污染排放量
4保护生物类外生物量迅速减少退缩消亡生态恶化重原类生物尤绿色植物生态环境中担负着重原功绿化程度均绿面积体现城市生态建设水重指标
5提高资源利效率区资源高强度集中消耗区域资源综合利效率反映决定环境质量水提高水资源源生资源等资源综合利效率改善环境质量重措施
三住宅区环境污染
治理环境污染生态住宅区建设理重组成部分然住宅区环境污染住宅区外相部分住宅区部物业理部门部分污染通法律技术济措施进行控制
1住宅环境污染类型房屋建设室装修配套设施运行区域环境种生活惯等会住宅造成污染污染类型体分①住宅气污染油烟污染燃料废气污染排水系统臭气污染吸烟污染建筑装修材料等②水污染饮水污染游泳池水污染雨水污水合流污染③噪音污染施工噪声污染交通噪声污染机电设施噪声污染社会噪声污染等④辐射污染电磁污染射频辐射污染放射性污染⑤光污染眩光污染灯光污染视觉污染反光污染⑥固体废物污染指建筑生活垃圾乱堆没时清理
2住宅环境污染空间分布住宅环境污染源类型较分散总体纳出规律相难度总结出特点面街面公场邻设施住宅四种位置考虑街面住宅会碰交通噪声社会噪声施工噪声种光污染高压输电线电磁污染汽车尾气污染油烟污染等污染类型污染严重方公场住宅社会噪声污染邻设施住宅机电设施噪声污染污染类型少污染严重方位置住宅污染相较轻垂直方污染源分布部分位面附高压输电线高架桥油烟排放口元线电发射台位较高位置污染分布较规律输电线高架桥发射台常见认数情况面住宅遭受污染较严重污染空间常较均匀分布电视放射性幅射污染厨房油烟污染等
3住宅环境污染时间分布住宅环境污染长尺度时间分布分持久时两种情况短尺度时间分连续间断两种情况持久污染厨房油烟污染机电设施噪声污染交通噪声等房屋期存 时性污染房屋装修噪声施工噪声整期存较短段时间连续污染源交通噪声高压输电线污染等间断污染源厨房油烟备柴油发电机废气污染等
4住宅环境污染控性住宅环境污染控性指污染控制难易程度直接影响理部门治理控制决策住宅环境污染般分住宅部污染源住宅区污染源住宅区外污染源住宅部污染控制般通设计物业理户进行严格控制
设计独立排烟禁止污水阳台洗衣机规定装修时间求等住宅区污染源污染控制通区规划设计物业理进行严格控制噪声污染设施离住宅应段距离采取防护措施车辆速度鸣笛应严格控制等住宅区外污染控制般通城市规划城市环境综合医治理区规划设计控制交通噪声设置绿化带进行控制非住宅房布置街位置等分析出住宅已建成时污染控制难度处区规划设计阶段时污染较易控制物业理阶段控性较污染区车辆噪音水箱水池游泳池水质污染酒楼油烟污染噪声污染等控性较差城市道路交通噪声区机电设施噪声等
四生态住宅区理
物业理公司运生态学理建设理住宅区提高资源利效率改善环境增加区活力提高生活水目前物业理公司生态住宅区理中需重视面工作
l实施ISO14000B环境理体系提高公司生态环境理水树立生态化然观科学价值观济观绿色价值观提高全体员工生态环境意识
2节约资源断提高资源转换率种设施节率废弃物害化处理率减少区中污染源通法律技术济措施加强控制防治积极推进设施现代化积极采绿色节产品
3必须法规范建设理生态区程中种行建立科学生态建设理指标体系符合国家方关生态环境质量法规标准
4宣传建设生态区重性提高居民生态环境意识动参生态建设积极性遵守项环卫准觉性加强青少年生态环境教育猛烈抨击违反环保法规事形成种生态建设作贡献光荣破坏生态环境耻良氛围
试物业理市场结构调整策略途径
段时间关物业理市场命题围绕着三扩张规模标志外承接外承接物业理项目容二适应市场生存发展力目标品牌塑造企业力提升容三避免市场误区容进行市场拓展甚否存物业理市场讨等等
否认命题实践国物业理市场培育市场化发展做出巨贡献国物业理够伴着国改革开放市场济体制建立断成熟起重作
作新兴专业类型市场目光停留较狭义范围够应该较广义宏观角度物业理客体领域较深层次实践进行认识探讨物业理市场培育市场化发展够更广泛更深刻更完善
文拟物业理区域化整合物业理规模扩张专业化细分物业理企业改制等方面问题谈谈物业理市场结构调整策略途径
分散物业理区域性整合调整物业理市场容量供关系重容
物业理市场容量供关系畅影响物业理市场化进程重问题说供足说房屋建筑存量城市规划建设零散性开发商全全计划体制观念等方面原造成物业理企业数量断膨胀带
现实中理规模理效果型住宅区工业区厦形成鲜明零星分散物业定规划区域分块建设实行头理物业项目类物业原缺乏规划规模等方面先天优势
加头理高成相互间协调方面影响服务质量降低服务标准甚带社会问题方面物业理企业形成良性运作产生效利润严重影响物业理市场发育行业发展解决问题效途径
()政府协调
区分情况类型方面政府统规划家开发商分开发区工业区特殊功园区物业理应政府出面直接协调政府牵头通业参进行公开招投标深圳已成功验深圳市住宅局20万方米规划完整12开发商建设12家理单位理区实行整合通公开招投标12家理单位中选出家理力服务水准济实力较强甲级物业公司进行统理接该公司区拆隔障进行环境整冶统区形象提高服务质量理标准理收费标准行受业评时降低家公司区理成形成效益回报方面原元统规划规区环境老旧区政府进行区域整治老区改造程中统规划定区域物业理进行物业理规模整合外结合房转制着少设机构扩规模方便理提高效益原区房辖区域定规模区划进行划分形成房转制高效低耗适应市场良性局面
(二)市场调整
方面开发商尤开发商单项开发权开发商认识物业理定成开发商项目开发利润源点严格说开发商果没相应物业留物业理公司物业理公司没营项目力话单某项目物业理收取理费开发商点关系没现行规定理费中提取超定例佣金理处级交物业理公司级项目理费总额(政府订价政府指导价标准)尚足完成运作成需时佣金实际空头现开发商交专业物业理公司成立物业理公司成立理部实质统物业理费理费该位物业理该维护维护位量理费剩余形成利润严重侵害业利益情况果开发商明白种关系知晓长期侵占业利益时型物业理公司量非公司理机构没存必进入合重组行列方面业认识区然环境错理规模理成高必然业支出增加时会理服务水准降效办法通促进周边区整合尤业会成立重新聘请物业理企业时否进行区域整合周边区域范围挑选较物业理企业做容考虑实现完全市场化整合区选择物业理企业模式外着物业理企业认识提高物业理企业应明白规模成效益关系目前物业理企业附开发商膝时候市场济特征成化利润化开发商尤开发商单项开发商会永远业补贴型物业理企业生存前景底充分心理准备早联合重组购市场化道路拢
总事物发展基规律角度市场事物发生发展出现增长调整优化样循环程做较深圳例目前物业理企业数量数500形成规模公司足100家公司理面积足500方米事物业理类机构达700家深圳市总口400万相较香港物业理公司总数500家形成规模公司100家理面积达12千万方米香港基没什公司理机构口700较深圳物业理企业机构减掉35百家点
二物业理规模扩张专业化细分调整物业理市场份额重新划分市场必然
时种认识认物业理市场化物业理企业否外承接项目否外承接项目标志物业理市场视理面积意识造成认理面积物业理市场切时传统计划体制影响坚守全全做法似计划体制勤理改革需推社会容古脑全盘接收物业理社会化变成物业理社会然物业理发展程中种全面综合发展概否定90年代初社会清洁公司运作水力满足物业公司理标准90年代中期物业公司纷纷包专业公司清洁工作收回已重新成立清洁队清洁行业做新兴专业类型市场形成专业化低成高标准优势定会市场中立足现物业公司采分包方式条件力公司组建专业公司清洁工作具体操作容中分离出例子中肯定物业理全全综合体化起历史作问题原属物业理市场相关市场新兴类型市场出现抓住样机遇新轮类型市场划分中占席途径进行思考实践
()物业理微观范围寻找市场
目前定规模某方面专业力特长公司已组建独立核算电梯公司机电公司绿化公司清洁公司等公司成立基础原物业公司业务满足专业公司基运作根验特长社会承担相关业务途径说家哄搞专业公司搞专业公司走市场没意义走市场竞争更没意义搞专业公司请专业公司工专业公司分包具体操作项目理讲理成会降低时专业化公司形成规模化标准化理理效果提升物业理费标准轻易变动情况效益应该明显
(二)物业理中观范围寻找市场
述物业理直接操作容外围探寻难发现商机存没介入开辟新市场领域型商业物业营会营幼园营等果说型商业物业时受开发商出售直接出租影响介入幼园直接租交相关部门营话会交物业理公司营理现实9598会盈利甚开展活动造成效资源浪费包括幼园型商业物业营果物业理范围进行效开发甚投资参股组建专业物业营公司削弱物业理实力缩物业理范围洽洽扩物业理领域开发出新兴物业理类型市场实物业营原物业理概念容中组成部分物业理企业条件成市场类型细分力
(三)物业理宏观范围寻找市场
物业理参高科技领域进入城市理市政领域答案应该肯定深圳早已专门物业理开发电脑软件高科技公司物业理企业开办高科技实物产品外墙清洗剂专业化公司更高科技市公司参股物业理公司事例果说物业理介入高科技领域存高难远问题话物业理发展天已成城市理重组成部分物业理城市理具体操作容仅仅墙(围墙)隔线(红线)相连市政理马路清洁市政设施维护市政绿化理等通市场竞争方式介入政府拨款理领域市政理角度通市场选择理者必成城市理体制改革必然果说城体制改革需程话
物业理利优势物业便利介入餐饮娱乐业领域早已成功偿试
香港物业理少部分业务通专业分包理责转移社会美国20万方米区名理员惊叹已时候反应出问题真正社会化勤体制容转移物业理企业真正专业化物业公司部拥少职称专业真正规模化更计成效益元限扩真正市场化营营项目断扩时专业项目辅助配套项目形成新分工市场成类似纳米技术样社会单位构成知道波音飞机公司终产品成千万独立纳米性质公司产品构成
三物业理企业建立现代企业制度适应市场济物业理市场调整需
建立现代企业制度国企业尤国企业面重体制改革课题国企业必须历场广泛深刻变革十五届四中全会决议指出前国企业体制转换结构调整进入攻坚阶段深层次矛盾问题集中暴露出国物业理企业绝部分国企业样受传统体制影响相部分物业理企业适应市场济求营机制活理水落服务意识强技术创新力差亏损营级补贴营普遍甚没济独立权决策权较严重制约企业走市场市场求生存求发展直路阻碍物业理市场健康发展物业理市场化发展进程物业理建立现代企业制度势必行途径3方面
()建立真正资产纽带限责公司明晰企业资产结构明确股东责权利义务弱化级级公司指挥支配权强化物业理企业市场独立决策运作力物业理企业具备市场准入基条件
(二)积极发展元投资体物业理企业物业理行业属第三产业中般竞争性服务行业保留部分员工理者持股外部分国资产应逐渐物业理企业中退出采取股份制合作制部员工持技理者持股期权制等种形式成份进行重组促进型物业理企业物业理集团发展放开搞活中物业理企业规模理质量差济效益中企业实行鼓励兼合购买重组允许规范破产物业理市场结构更趋合理
(三)房改制企业确保房改制成功够步入物业理市场化轨道够生存发展必须改制基础快建立现代企业制度时鼓励目前正进行房转制单位房转企业企业渡现代企业两步走做房步直接现代企业制度进行转改制提高适应物业理市场快速发展力
试营销导营型物业理模式
作诞生久物业理行业说满足生产生活工作需生存发展断壮新兴行业行业成长成熟程中市场化专业化进程断加快市场竞争十分激烈断优胜劣汰中物业理品牌正逐步形成面结合中航物业年发展实践谈谈营型物业理模式法供家参考
营型物业理模式含义
营型物业理模式含义概括二方面物业理物业营融体做物业理工作时开发商业客户策划实施物业营方案发挥方米物业增效潜力二物业理般维护运行阶段提升辖物业全程营销服务理层面
服务眼光物业理委托期局部放物业长寿命商品整体统考虑安排业客户提供更全面更彻底服务
述营型理模式含义核心思想营销概念深刻溶合物业理工作中通辖物业营理合力运行更体现物业理物业保值增值重功
营型物业理模式收益性物业理者特指出租营型房屋体象物业理普遍存写字楼零售商业中心酒店出租物业理中前者指辖类物业溶入物业营销概念通物业整体功开发提高物业效益潜力前者包括者者前者重组成容行营型物业理理解配套服务网点营偿类家政服务然相片面
营型物业理运作容体现房产服务领域中流通环节理环节方面包括租赁代理物业估价交易咨询项目策划等物业理公司代理参辖物业营提高企业济效益时促进物业市场流通挖掘蕴含物业中效益增强业客户物业真正价值理解
二营型物业理模式市场需求
1国外香港区特注重物业理工作中营概念美国例历ω年市场历炼美国物业理行业数企业客户提供租赁估价交易咨询等项服务美国注册物业理职责首先求保障辖物业租售基础做物业维护工作良维护反推动物业租售优秀物业理业租户提供良工作生活环境更重作物业济效益充分发挥年陆迅猛发展业务香港物业理企业戴德梁行怡高第太戴维斯飞欧思诺例外房产服务综合优势占领市场寓营飞理服务中体现出卓越专业水准竞争实力进步考察香港仲量行魏理士保柏等公司业务领域会感悟香港规模较物业理企业提供物业营理综合服务特色香港物业理市场需求综合性服务深圳香港毗邻关系WVIO入关深圳物业理行业发展趋势更鉴香港成功验包括营型物业理模式运作
2国市场营型物业理需求旺盛年着房产行业迅猛发展二级三级市场日益扩拓展出房产服务领域巨市场空间仅租赁市场例目前全国7000余万户居民中约300户均居住面积足4方米流动性租房居住户例高达952北京海广州深圳四城市住房调查显示分202268239毛28家庭租房居住目前支撑巨租赁市场中介组织专业水低操作欠规范众物业理企业留广阔盈利空间香港产三级市场成交量占总成交量70深圳目前三级市场占例289b市场潜力深厚三级市场启动住房租售交易增百姓物业估价交易咨询租赁代理需求更甚业务物业理企业发生必然联系显示出营型物业理模式市场需求旺盛理物业资产值断变幻商品服务客户面孔常新动态群体动态市场中蕴含着万千商机
3量物业缺乏专业理更缺乏合理规划营缺乏物业真正价值理解业单位建筑功确定售物业资产运作没着市场走观念滞导致量物业资产流失说前众业单位业缺乏物业理更渴物业理想营中航物业理限公司隶属中国航空工业总公司例统计航空工业总公司属广企业院校总资产中超659b属物业资产物业总资产中量物业未充分利甚批物业长期闲置全国情况单位发工资困难怀中物业金娃娃长期动衷种普遍现象呼唤着物业理企业增强营销意识提高营水楼盘活楼深圳众物业理企业辖项目中少存着物业
营业务业客户需专业物业'理服务更关注物业效益潜力发挥现代物业业终生相守昂贵家产种流通中价值断更新商品物业理企业然应该关注新济时代物业商品游戏规陆物业理企业果纯粹物业理业务拓展市场服务局限性行业微利现实海外兵团综合优势承受更市场压力
三营型物业理模式利弊分析
着市场济日益成熟房产服务函盖物业理租赁交易估价咨询等专业分工日趋细致营型物业理模式推行否会盲目元营导致良果认营型物业理模式完全属元化营参物业营销身应该现代物业理概念应圈义述市场需求香港行企业运作验物业理企业开发商业客户家应偿性担物业顾问物业发展初始整物业发展项目中物业顾问角色开发商业客户提供综合性物业服务关重物业顾问必物业理日趋紧密结合相互促进
目前实践营型物业理模式利处体现首先该模式更满足市场需求客户需银行单纯储蓄业务扩展金融理财服务次营型物业理模式更体现营理条龙服务客户讲提高服务效率次扩物业理企业盈利空间物业理企业面重挑战专业化理理费足间矛盾租赁代理交易咨询估价等业务佣金例明显高物业理佣金例物业理企业综合实力生存力提高
营型物业理模式面问题点压力物业理企业承担项物业营理权时承担物业营义务物业租赁交易成波动性远理佣金波动相应加物业理公司营压力二风险块物业营项目选择价格控制客户确定环节风险仅租赁风险防范需意会法言传市场锻炼三组建专业队伍困难物业营项极专业工作仅富实战验难觅形成物业理配合默契团队更容易营出现严重偏差失误物业理公司难承受
四营型物业理模式实践
1996年深圳市中航物业理限公司认真分析身优劣势基础确定营型物业理模式作企业核心竞争力五年实践积累历项目市场磨合竞争优势进步强化公司实践营型物业理模式具较强生命力实施营型物业理模式实践中注重重点：
()强调营观念位物业营动态物业营销永止境物业理具备强烈营销意识辖物业潜力更充分发挥公司求位物业理骨干深刻理解物业营物业理工作应义份事物业理固然重项优秀物业营销方案开发商业客户更实惠市场竞争中出样广告语做您物业家您理份物业实践证明理概念加系列营销服务辖物业价值发生变化
(二)注重培养物业营队伍物业理劳动密集型产业物业营知识型信息化产业现代物业营销已进入性化网络化飞整合型时期没富验营营型物业理模式空谈年注重实践中培养营骨干适引进优秀初步建立支配合默契营理团队1998年天津津花园物业进行理公司招标香港梁行飞欧思诺均竞争列二轮拼搏营理方案高分夺标
(三)注重专业公司学着中国加入WTO北京海广州深圳等完善市场理国际接轨程中物业营理市场庞需量法律估价测量咨询专业物业营专业差距然年始终戴梁行深圳公司保持业务合作
吸收验培养专业实力年全球动产中介机构美国21世纪动产公司进入珠江三角洲时参加交流培训建立业务联系未五年物业营专业领域认真学生缩短差距迎头赶
(四)根物业项目安排营理次关系营理相辅相成相益彰具体运作中注重物业理收支营收支保持适独立体现类业务规范性具备物业营相关专业资质
营型物业理房产服务重组成部分收益性物业理概念拓展外延物业营销物业理机合成着广阔市场空间针种模式探索实践路长远
物业理企业企业文化特性建设
伴着科技进步社会生活变革企业理理实践断丰富发展企业理核心已重物质硬性理转变重精神柔性理
企业文化企业理发展重性
物业理企业作认房屋理象服务象市场体更应企业文化建设高度重视企业文化实际种价值观核心企业全体员工进行企业意识教育微观文化体系核心企业价值理念作象企业全体员工
企业文化中心理思想信念精神升华凝结目企业中形成种价值观念行规范旦企业价值观变成企业员工价值理念企业化控制疑会加强员工会价值观念准觉监督调控生产营日常活动企业聚力心力动力外发散力会增强果企业成员工作相互信相互沟通等环境中素质提高智力潜激发力资源充分开发力优势转化智力优势生产优势显然企业竞争中会获全面优势
类发展历史世界民族发展非追求济富强文化先进目企业理简单说通集合资源集合资金集合然产生济效益种企业营想获成功资金技术产品等素缺仅类素远远够特知识济时代强调天资源资金等素效组织起非常关键核心问题显然仅仅关注企业体制否利种集合必须关注企业文化文化企业发展核心作凝聚力竞争力形成成功企业文化成功必然获成功必条件赢企业战略优势占领文化制高点重手段
企业文化述特点作理手段企业发展起着重作首先激励企业全体员工积极进取增强企业凝聚力心力员工更加重视职业道德注意改善事间关系发展企业兴衰挂钩实现企业目标已次外利树立企业良形象提高企业信誉扩企业知名度企业带难估计社会效益次企业实行改革创新实现发展战略思想基础企业环境适应力支柱
二物业理企业企业文化特殊性
20年着国民济断持续发展作阳产业物业理行业飞速发展涵外延深度广度更高求物业理企业激烈市场竞争中立败
加强企业理树立企业良形象成企业理者必须面重问题企业文化企业理树立品牌形象中核心作重性容忽视物企业特殊性企业文化该行业着明显特点
1物业理企业产品交换载体
物企业属服务行业产品服务产品质量坏实际服务质量坏服务提供者接受者产品交换均载体产品服务交易程中避免会产生种行突方面提供服务程中服务提供者间产生方面提供者间差异造成突根底价值观突作万物灵非常复杂具然属性社会属性两重性思想性格行方式物业理服务实施必须国家相关法律基础进行时遵循公合情合理合法原协调服务接受者(业客户)关系物业理企业应该行效处理方法理念方法理念企业营发展相结合时融入企业文化中企业文化作企业部群体意识具种形文化力量约束员工行更加规范合理时外发散力物企业生存发展创造更外部环境社会义市场济条件员流动快企业生存压力企业目标目标机结合起时兼顾社会环境疑企业理者提出更高求物企业文化解决述问题
目前物业理行业广诸理念关心员工关心企业努力您更满意员工企业财富说干干干干业衣食父quot善位业等等实际物企业年运作程中发展文化理念实践中验证行效文化理念运较效解决物单位业矛盾员工行规范服务意识作较求规范调节际关系心理状态员工良气氛中正确心态接受领会企业文化精髓物业理企业生产产品服务程中通员工服饰言行举止营造氛围传递物业局外种发散动态静态结合企业文化疑会带生产程产品提供优质服务时传递企业文化业(客户)感受物企业服务意识营造亲氛围定程度缓解企业实施物业理程中产生种矛盾物业理作阳产业属服务行业范畴围绕着物业开展系列服务工作产品质量坏服务质量坏物企业快速发展激烈市场竞争中获制高点立败断提高物业理水服务质量时占文化制高点
年着国社会济文化断发展物业理行业快速发展涌现许物业理优秀企业企业重视企业身文化建设置身企业理区物业理员言行举止精神风貌服务态度接物装束设备物业理企业营造独特氛围物业配套种标识品等中感受浓烈企业文化特点
2物企业品牌重性
作服务行业形价值较少更形价值品牌物企业重形价值想创建物业理企业优质品牌必须加企业文化建设
物企业接受委托实施物业理时启动资金周转资金相行业言微微技术飞资金力等求较低物业理市场准入条件高市场济环境物企业面市场竞争日益激烈方面类似企业雨春笋般断涌现行业身劳动密集性保微利特点物行业必然面重新整合重配资源企业规模化集约化方发展趋势方面民生活水逐步提高工作生活居住环境求断提高
配套服务物业理提出更高求
物业理企业说物业理企业认识提高服务质量重性物业理产品服务质化趋势越越明显物业理企业果想通技术质量价格服务等传统竞争手段甩开手显然会变更加困难该种情形着良品牌公众形象物企业必然激烈市场竞争中占动先步抢占市场份额蛋糕做强势品牌拥核心消费群体着强发散力品牌重性仅仅体现市场作企业营中关键元素保持企业凝聚力方面代说企业竞争背品牌品牌支撑企业文化透品牌文化力赢消费者社会公众品牌认亲已成市场竞争种深层次高水智慧型竞争点物业理行业言表现较明显品牌产品中体现文化情惊飞情感氛围服务理念艺术符合市场规律占文化制高点品牌树立良品牌形象创造高美誉度获消费者青睐公众信赖企业市场竞争中赢动说物企业市场竞争中立败作企业理者必须站战略高度企业品牌
企业品牌创建程中企业文化缺少利器物业理企业言加强企业文化建设全体员工价值观企业价值观致变动理企业发价值实现变形文化形企业效益促进企业济效益社会环境效益提高时企业外形象竞争力文化建设程中会更更强物企业品牌实际企业文化外发散力种集中体现
三物企业企业文化建设程中应注意干问题
物业理行业特点决定企业文化重性企业文化种附庸风雅装饰物系列系统理念组成单表面着深邃涵物企业企业文化建设样系统工程必须针企业身特点飞市场状况企业未营发展等情况断加充实完善防止企业形文化形理制度突碰撞防止物企业文化社会文化脱节应充分认识物企业文化建设夕完成价值观组织倡导价值观总存差达珠联璧合取致必须浅深易难表里计划行事企业员工接受价值观定差异企业'价值观念种动强制性服行种觉觉行企业应该定科学理作指导定步骤循序渐进条紊推动 企业文化建设利开展时应该避免面问题
1避免元文化现象
没文化军队愚蠢军队没文化物企业必定失败企业果企业仅十分系统严明种 规章制度规定员工必须做做没明确文化理念价值倡导疏员工教育培训 会导致企业活力足死气沉沉缺乏忧患意识严重离心现象严重
2文化愚民现象
果强调企业某种文化理念推广教育手段急会企业员工盲缺乏独立思考创新创新 企业持续发展必手段果企业思进取步封疑逆水行舟进退
3文化理想现象
企业文化脱离实际倡导文化理念超出企业范围认企业文化代切企业理容 会企业忽视眼前险恶环境天该干什会流假空陷阱甚住业户价值观发生突 企业运作灵验导致企业运作环境恶化
物业理企业什赢市场
市场物业理企业生存持续发展立足改革开放特实行社会义市场济市场份额问题 直企业理普遍关注焦点问题企业考虑巩固已市场份额扩企业焦虑 样挤进市场站领市场获定市场份额没市场份额意味着企业没立足企业面 倒闭作物业理样种新兴微利行业站稳扩市场份额更关重物业理企 业全力拓展市场市场拓展简单外延质提升追求形式追求实质 强笔者认物业理企业想赢市场扩市场份额必须注重企业身涵积淀 样企业够起市场考验常胜衰够真正走条保持适度市场份额提升企业 品牌价值良性轨道根深圳家知名物业理企业成功验物业理企业赢市场抢占先机 优良品牌良企业形象准确市场定位科学营决策
1优良品牌良企业形象
品牌企业形资产企业赢市场利刃物业理新兴产业 目前够完善社会位高加物业理赢利微微物业理企业忽略品牌创 立事实物业理市场逐步形成市场竞争日趋激烈天品牌战略更显尤重品牌保 持忠诚充分信赖品牌够传达出企业价值文化性建设部期举办物业理ISO9001认证 研讨会吹响鼓励推动物业理企业通IS09001国际质量体系认证提高企业知名度实施物业理品牌战 略号角
现企业已进入品牌竞争时代未年物业理企业品牌塑造功夫全面提升 企业品牌形象知名度创建全国流知名物业理企业物业企业赢市场重保证实现 目标光写篇宣传文章创造新概念远远够系统工程建立品牌程中应市 场消费者完整解外企业方位提升形成完整品牌战略
长时间开展品牌创建中物业理企业少方面突破
(1)企业全面创新
创新企业生命企业发展原动力企业超越必然选择提升企业竞争力重手段事实 创新问题存企业方方面面层面创新问题具体讲战略创新服务创新理念创新
战略创新企业超竞争环境必然选择制定实施明确战略措施企业首先考虑问题 企业什方发展发展等系列问题求战略理创新求制定战略 方正确出奇胜
着物行业日趋成熟完善许物业理企业力气抓理样物业理企业具体实务 理差距会越越意味着谁理服务特色接需求谁脱颖出备受 欢迎方面求物业理企业必须领先服务理念高超服务技方面 求企业位员工应注重创新：理者够理更科学更效拓展市场块蛋糕做 更做理处考虑够业服务更满意等等
(2)采优质服务策略
物业理企业事切活动业称心满意核心提供优质服务未市场中提供 优质服务物业理企业生机强调服务品牌物业理企业赢市场采取增 加服务项目措施样质现象越越
物业理企业然合约定服务项目业服务 树立企业形象远远够产生出未见先闻声优质服务品牌效应吸引更 选择目光种营项目较单市场应变力较弱物业理企业想天激烈市场竞争中左右逢源 变应万变难创辉煌物业理企业必须捕捉市场信息握市场动态摸准市场行情 始终贯穿服务盯着市场游服务质量重服务水创流营理念
部门透露物业理项目实行公开招投标项目委托必然趋势着种公开公竞争机制 逐步引物业理行业物业理市场进步规范缺乏竞争机制理服务水高企 业提出更严峻挑战
物业理中服务工作长期性二群众性服务时间较长服务象范围宽行业分布 年龄层次文化教养水男女老少求物业理企业端正营作风贯彻断服务民负责 方便住户服务思想寓理项服务中深圳万科中海物业公司够物行业够景气竞 争激烈市场环境中脱颖出良企业形象优质服务
(3)加强企业早期身完善
目前物业理企业存诸完善方法制观念强理规范理者居服务意识位理 手段方法落等等物业理企业想短短年时间里国物业理市场响品牌应该清楚认识 早期身完善提高早期市场扩展更重俗话说铁身硬企业没硬真事必然 市场承认暂时市场份额终必失市场份额外部市场变化企业苦练 功寻求企业稳步发展企业具备相市场竞争力时企业重心工作转移拓展市场结果必然偿失少先进物业理企业成功验告诉具备牢固基础企业会强发展劲
全国已登记注册物业理企业中相部分企业规章制度组织形式健全没套完整企业运行机制切活动处盲目序状态市场济条件社会化专业化企业化物业理体制里资扩张规律作物业理企业赢市场必须积极积累理验外必须形成独特理模式样物业理企业核心力进行品牌发育重载体真正体现
物业理企业身完善目标快实现企业少方面突破企业资质等级提升二全力推进ISO9000贯标三区争创市优国优四注重培养五加强企业核心力培育具体讲技术力理力创新力企业文化培育
(4)注重效益克服企业短期行
效益企业行根动力企业生存基保障目前物业理企业收取理费基维持理成开支必须扩规模获取效益企业规模扩企业效益目前部分物业理企业顾物业理市场否成熟身力市场状况作充分解认识盲目进入市场扩规模更甚者夺取市场份额惜价格牌市场采取降低理水收服务费等手段达降低理成增加企业利润目样企业形象会消费者眼中折扣完全市场应完全规物业理企业市场竞争中遵守市场游戏规模范遵守关规定着公序竞争原建设部制定物业理招投标关规定实力竞争质量取胜已区稳定已占领市场基础实力开拓市场
拓展市场步履艰难物业理企业着业真正负责态度顾眼前利益目光放更长远先技产出思想准备时相信投入越回报会越
种回报仅济效益回报企业树形象创品牌方面回报
2准确市场定位科学营决策
着物业理市场逐步走成熟作体物业理企业需规范求物业理企业强烈危机感认识想市场竞争中求生存发展必须提高服务质量理水认识提高企业竞争力重视重视高科技引进认清市场里位置根市场竞争规定位积极采取相应营策措施市场抢占利形抓住机遇企业谋求更长远发展
(1)知知彼确定目标市场物业理企业市场定位种战略性营销通市场定位企业营者明确企业目前市场中位置希占目标市场寻找企业发展市场机会情况发生变化时企业够采取相应措施
全国范围已登记注册物业理企业中理水服务特色相擅长收益性物业理擅长新建住宅区理规范化理著称社区文化建设出名种开发商补血房部门支持物业理企业已包天物业理企业必须脱胎换骨动走市场参竞争市场竞争中定位突出优势业企业服务满意获更物业理权市场定位物业理企业拓展市场持续发展重策略环节然物业理企业市场定位定准确盲目采灵巧制导行动收良效果
开展市场定位宗旨充分展示身优点引导消费者二针具体问题消费者需求调整服务项目策略完全适应消费者需求物业理企业言目前解决问题消费者印象深刻解该公司品i牌优势势单力薄物业理企业通媒体广告宣传等方法引导消费者展示该企业优势社会已影响力物业理企业继续居优势物业理通良口碑企业拓展市场做觉力宣传企业市场定位求类型物业层次居民症药找出目标市场目标客户效途径动方式吸引消费者
(2)良营决策推动营目标实现
营决策企业发展战略部分物业理企业制订出符合市场现状发展战略利日常理工作正常运作提高企业部理水达促进企业发展目降低外围素企业造成击
物业理企业具体进行产品决策营销决策财务决策等营战略决策通决策分析制定企业营方针营策略仅利企业营循环系统良性循环提高企业营效益提高物业理企业理水促进企业发展利提高企业盈利力盈利水制定正确战略目标策较解决企业发展程中带全局性长期性根性问题企业掌握市场竞争企业发展动权市场竞争中处优势优位
竞争实力较量实力强者保存发展壮实力弱者淘汰物业理企业想激烈残酷竞争中发展扩市场份额必须通企业营决策分析加强企业科学理企业环境企业力营战略三者达动态衡提高市场环境适应力市场竞争中立败源源断赢市场
试物业品牌价值战略定位
物业理市场竞争激烈情况着创优ISO质量认证升级特迈21世纪面加入WTO国市场国际市场联系起时企业生存发展拓展市场必须学鉴世界先进国家企业营理成功验形成品牌效应实施市场战略持续发展战略名牌战略发达国家名牌战略已企业理外围进入企业理中心研究开发售服务等环节围绕名牌战略进行创名牌企业建优秀物业理区现已成国物企业理目标奋斗方物企业制定实施品牌战略呢？笔者认第首先明确品牌战略特性作第二确定品牌价值战略
物业品牌特性作
1品牌永存
物业理企业品牌体现物业理硬指标创建获国物业理高荣誉奖优秀物业理区安全文明区ISO9002质量认证软件建设方面企业文化企业部机制改革外通媒介扩影响宣传企业精神全面提升企业形象美国扬罗滨凯公司总裁彼德国乔治苏说：精品超越具体产品凌驾实际产品物企业品牌作物业企业品牌作物业企业（产品）标记产品涵反映产品精神体现品牌代表企业优秀物业理区示范厦代表企业实力面精品旗帜产品代接代生产发展理适品牌永存时品牌企业生产营品牌反映企业形象精神企业产品素优秀物业理区物企业紧密相连优秀示范区物企业生存发展关系重品牌永存保证物企业长期生存发展社会发展济繁荣重作
2品牌信承诺
物业理企业业市场关系面着严重挑战原方面纷繁复杂物市场变化莫测竞争激烈物行业提供理服务带较风险方面资质物业公司哄理规范抢独木桥挤辆车业难选择物业市场带事实混乱损伤物业公司业关系必须改进提升名牌企业优秀物业理区表达着产品服务业间相互关系种体现互利互惠友合作信关系感觉优秀物产品象商海中灯塔吸引着迷茫优柔寡断业客户优秀物产品仅拉物业公司业间关系物企业业间非书面口头契约直接具法律效力具超越法律神圣效力真正物业品牌（优秀物业理区楼宇安全文明区）体现出种强信效益种形资产力量
3品牌服务价值诠释
忠诚根理价值忠诚应庐值价值业说物业公司忠诚价值产品服务价值够合理收费获良产品服务果物企业总够合理收费价格（种合理收费价格国家收费标准物企业业接受）提供优质产品服务市场会认业会忠实物业公司业种关系营品牌纽带品牌优秀物业理区承诺忠诚象征品牌表示物企业予业承诺物企业履行承诺维护产品作业奉献热情样会业发现忠实家物企业值利
二物业品牌价值战略
1品牌价值形象价值统化战略品牌品质外形象统物业理企业项精品工程（优秀物业理区安全文明区）重产品外形象价值图华丽忽视甚糟蹋破坏品牌品质价值品牌品质价值层面产品服务质量性效层面企业素质力品行等品质价值品牌价值根定意义说恒定品牌外形象价值品质价值表现流露展示确定易逝注重产品外形象价值会昙花现做物工作甚做企业做投机然理区楼宅外形象重便识记会产生联想甚会赏心悦目陶冶情操等价值实施物业品牌价值战略必须产品品质价值战略根纲品牌形象价值枝叶目
2济价值文化价值统化战略物业品牌品质价值外形象价值层次角度品牌文化价值济价值文化价值产品成效关系物企业说生产营成营收入关系生产者剩余利润等业说购买成代价物企业效满足关系业剩余济价值文化价值区：前者物质性货币衡量者意识观念等非物质性心理感受观念评估等两者截然分开首先济包含文化属广义文化次济包含文化属广义文化次业满足物质精神物业品牌济价值基础文化价值说关键导仅物业品牌外形象价值文化品牌品质价值种思想观念精神决定表达着民族优秀文化传统卓越民族精神市场济条件文化价值会转化济价值会提升济价值物业品牌市场价值信誉价值关系样济价值文化价值特殊容形式
3户价值企业价值统化战略物业品牌文化价值实质满足业需户价值化反映创建物业品牌忠实业质特性实行品牌战略物企业已走生产导服务导阶段走质量艺术文化导阶段区栋楼宅理服务关键业满意程度理水服务质量果损害业利益什企业价值终必然会砸已饭碗物企业创造业价值满足增进业利益企业然饭吃前途见户价值台走台前变越越重越突出物企业价值会充分展现增进品牌物企业招牌纪念碑业物企业领带标志信品牌价值物企业价值显示物企业价值户价值统
4立足持续发展追求长期利润化战略物企业实施品牌战略然户价值提重突出位置甚放首位终实现增进企业价值物企业实施品牌战略狭隘眼前利益更竭泽渔避免成短命企业市场济条件物企业够长期生存发展困难特国面入世挑战说压力机遇风险利益存惟实施品牌战略实施市场战略持续发展战略行业昌盛衰成长久性公司实施品牌战略方面图眼前利益更赚钱坑害户甚户利益企业长远发展创新创品牌难保品牌更难光保够必须断创新开拓断业保持兴趣请理服务然品牌会失光彩贬值甚完全丧失价值然企业赚钱获利赚钱获利企业生存发展：实施品牌战略企业实施持续发展市场战略目标终追求长期利润化品牌品质价值信誉价值户价值等企业获长期利润保证时长期言品牌文化价值形象价值等会产生转化利润
营物业理企业发展必路
前言
物业理国然20年历史发展许物业理公司仅具优秀理队伍高效运行机制先进理理念理方法严格质量标准效质量保障体系形成较理规模门类较齐全分布较合理够相互配合专业分工体系时着政策法规逐步出台落实社会业物理逐渐认识住房消费意识逐步形成城市区初步形成竞争序物业理市场充分说明物业理国已取长足进展
然物业理企业长期提倡理服务营问题涉较少现象产生社会业发展商素物业理企业身认识策略偏差诚然理服务物业理企业业社会提供基产品物业理公司存市场基础提供优质理服务应物业理企业营竞争种手段作企业营应基行法进行营获取合法利润根解决物业理企业生存发展问题达社会效益环境效益济效益重良性发展目标
物业理企业忽视营会造成企业赢利力低企业资金足形成物业理企业扩规模持续稳定发展瓶劲反影响服务质量整行业讲会影响投资者高水介入限制整行业发展物业理行业房产业属服务业酒店理业房屋中介代理业做难出述结
着物业理市场化进程加快市场竞争日益激化新房产形势发展营越越提物业理企业日程物业理企业快速发展营条必路
物业理企业营市场基础需求
物业理企业获营效果离开市场正确分析握瞄准市场需求准确握机会获成功目前讲物业理企业营市场基础需求方面：
1房产市场发展变化
房产市场发展变化物业理营提供广阔市场基础具体表现：
（1）租赁市场繁荣物业理企业提供进行房屋租赁中介服务市场空置房增加房产商需部分物业出租获取回报加购置物业收租赢利投资理财方式越越士采房屋租赁市场具潜力物业理接业出租方房屋租赁代理领域天独厚便利市场潜力
（2）适应性作房产开发基素求房产适应市场需求房产开发周期较长加房产商前期市场定位准确房产投入时完全适应市场需房屋间隔功配套装修特途进行改变产商规划设计时特意房屋设计成途易改变形式适应市场变化需房产建成进行调整物业理公司具体组织实施工作果操做会发展商业物业理公司带丰厚回报点诸工业物业改商业物业住宅途改办公途时尤显著
（3）物业理策划已成房产营销策划重组成部分通设计适合房屋档次规模房屋目标客户消费力生活水准生活惯相适应物业理方案建筑设计环境配套理念延续建成生活方式社区环境文化氛围中房产开发商已充分认识点物业理企业充分发挥身优势参房产营销策划
（4）房产开发样性房屋功样化趋势商住混合型房屋综合配套区量出现物业理企业营提供量机会
2居民需求变化
（1）着收入增长二三次置业数断增加满足生买次房购买住房目仅限解决居问题种情况更住房做财产更加关心房产保值增值租赁流通等问题样方面更加突出物业理重性方面提出房屋租赁转价格信息等方面需求
（2）着生活水提高需层次服务特约服务需求呈迅速升趋势物业理公司偿服务提供广阔市场年传统家政社区服务进步发展外会营理智化信息服务等新兴容成许物业理公司关注象 3物业理相关产业发展
（1）物业理发展趋势专业化分工越越细物业理公司降低成提高效率竞争力专业工作外委托清洁卫生盆栽植物养护更换玻璃幕墙清洗电梯维保中央空调水处理消防系统维护等等物业理企业根身理特长资源优势成立专业化队伍承接物业理公司行业（酒店业零售业餐饮业等）相关业务工程失种良营选择 （2）着物业理行业规模断扩仅带动相关产业发展物业理身社会相关行业提出更高更市场需求种需求硬件表现物业理品具材料零配件等制造加工供应等方面（类标牌标识制作需求）软件表现信息资料培训交流质量体系认证等方面物业理企业方面营行业提供方便促进行业发展已营行开辟新市场
二物业理企业营
物业理企业搞营解市场握市场外应掌握营方法抓住重点充分挖掘企业力物力财力信息资源潜力运先进营理理念方法发挥身品牌理信息缘贴业客户优势取效果总讲应该述 方面进行系统计划
1业物业理服务营
搞物业理服务营疑物业理企业营基础工作工作问题方面提高理水服务质量优质服务换取优价回报时效降低成方面注意：物业理企业达长期稳定持续发展目标应关注点：
（1）实施品牌战略计划步骤积极稳妥建立企业品牌充分利名牌带巨市场效应市场信誉
物业理属服务业涉面较广影响服务质量素较质量保证实施较困难尤特殊客户物业理服务质量难进行全面客观检查评价特点决定客户选择物业理产品提供者物业理公司时候非常注意信誉优质品牌良信誉集中体现物业理公司品牌开拓市场关键素国外统计资料表明：某领域前十品牌市场份额占率超70物业理企业果树立身品牌形象发展空间受限制
建立品牌系统工程夕够完成建立长期计划加实施首先苦练功提高物业理水客户满意次规范企业行守合重信誉侵犯业权益积极维护企业形象注重宣传引导特抓住政策市场宣传契机进行集中突破外企业综合实力理规模建立品牌重素
（2）注重宣传种宣传仅提高企业知名度认感应起引导消费拓展市场作 引导消费作应忽视现国居民受长期免费住房影响住房消费认识足通积极宣传引导示范业见解文明健康生活方式居住环境生活质量生活素质影响房产（财产）价值保障作仅提高居民住房消费意识增加物业理企业收益降低物业理难度减少业争议
（3）积极开拓市场断扩理规模占更市场份额举提高物业理企业总体赢利力抗风险力壮公司实力显著降低成重意义
（4）重视财务理加强工程理节降耗效控制降低成物业理企业带良济效益
（5）物业理资源进行战略性调整根市场竞争情况物业理公司身特点具备竞争力运作成合理业务（清洁某机电维保）分包出样仅幅度降低成物业理公司集中精力资源发展已优势项目达营效果
2物业身中心开展种营
种营物业理业营辅助补充物业理企业先天条件占优势存巨市场需求旦营会回报概括起类营种： （1）针业客户提供偿服务家政服务汽车美容服务等
（2）针物业理行业相关需求专业化服务专业清洁服务机电设备维保服务
（3）房屋出租出中介代理供求信息方面服务代理业进行房屋出租
（4）物业理行业提供产品流通方面服务
（5）物业理房产业提供咨询策划市场信息顾问方面服务
（6）业提供培训交流等方面服务 （7）公场场营户外广告屋顶天线公场出租等
3专项营活动
述营行专项营较投资基础较规模系统性营活动种营风险收益较首先进行认真行性分析筹措资金制定营理方案减少风险类营围绕物业身开展具代表性类营活动：
开办幼园学校
营性场餐厅超市网吧等
会康体娱乐设施
装饰装修
搬家公司礼仪服务公司等
4房产营相联系营
通营性房产进行技术性改造功环境配套者实施物业功途改变提高营性物业赢利力物业理企业获回报种营商场写字楼工业区等物业种类机会：
通电梯进行技术改造美化环境建立起媒体导购系统加适辅助宣传活动理商业物业客流量营业额提高带动铺面租金涨
通兴建宽带网方法改善写字楼物业办公条件提高写字楼出租率
通改善工业区行车停车条件货物装运条件方便工业区厂家改善工业区投资环境
面方面简述物业理企业营容物业理企业搞营关键认真分析客户需求握商机树立创新意识时应合理化配置资金资源取效果
三物业理企业营中需注意问题
1防止饥择食盲目扩张增加新营项目承接新物业理项目前应该进行充分行性分析研究种风险素进行认真评估制定行实施方案样物业理企业营走健康发展轨道盲目发展果坏方面年行业生动教训提醒物业理企业开拓发展时保持头脑清醒 2避免谓元化影响坚持山吃山原物业营基础物业理企业营果脱离优势成立种营面市场社会激烈竞争物业理企业资金技术验处劣势营风险增加时种营仅物业理帮助反资源精力量占势必物业理产生利影响样会物业理公司丧失基础取
3营中坚持涵立足强化部建设重视外拓展忽视部建设现象应引起业士注意拓展营项目时调整理机制理方法培养总结验特某营项目（房屋中介代理）理业员仅知道物业理方面知识验理方法远远够需进行调整甚需专业资质认拓展市场时加强部建设企业种营稳健发展
4注意营收益合法性侵害业权益物业身进行营行国家方法规求进行中营权收益属业（收入补贴理费）属发展商物业理公司收益分配等问题应引起物业理公司注意般拥产权单位组织拥营权收益权（停车场户外广告公场等）物业理公司利已拥产权物业公场设施等进行营应先获产权意营容方式收益分配等方面产权达成协议情况方进行
面物业理企业营问题谈认识现许物业理企业已营方面作益探索取骄成绩相信物业理行努力伴着物业理发展物业理行业营总体水定会提高
开发商视角物业理企业发展趋势
物业理作新兴行业正越越开发商重视仅房产项目开发售服务重环节逐渐成房产营销卖点开发商角度谈物业理发展显十分必
21世纪物业理必须倡导康居生活新概念
新世纪里仅国家济政治文化快速进步生活水迅速提高必然带动生活质量标准急速升安居重问题居住理念会停留分开住层次完整物业仅仅具固定居信场功时学娱乐场时区文化品位提出更高求历史发展必然趋势物业理必须时适应变化求样致落伍遭淘汰
121世纪居住环境求提高
着物质生活断改善精神方面需越越强烈现代家居生活已突破躲进楼成统室封闭生活概念追求进步扩展生活空间已居家生活区环境整然融体久前南京市作项调查中82公绿作公设施建设四项需求素首充分反映市民强烈环境意识目前南京房产市场已出现生态化概念全生命周期绿色环保住宅受市民普遍关注
诚然新形势物业理必须关注市民需力争通身努力区居民情享受阳光空气绿色然抚慰喧嚣城市里体验份回然惬意
221世纪居住文化艺术求越发强烈
久前日学者出书样题目20世纪企业张王牌CIS说法否接受企业社会企业形象重视已争事实
长段时期技术艺术日渐分开直英国文艺复兴时期提出艺术技术融合问题实际亚里士德指出艺术存制造中艺术应生活中目前已住宅建设区理提高非常艺术化程度通环境整合艺术真正艺术直接介入技术应中实践表明艺术建筑中合理运确实起画龙点晴作体现尚住宅求区进行CIS设计区建筑符号雕塑品甚信纸信封手提袋垃圾箱均精心设计区已会喜爱文化体育活动开发商开发楼盘否畅销区浓郁艺术氛围深厚文化底蕴十分重关系营造社区评物业公司项重工作容物业理文化牌艺术牌竞争中必然选择 321世纪居住舒适度求更高
里说舒适度容宽泛前面已提环境文化高品质区居民提供相应舒适外求住宅科技含量高理高效健身娱乐休闲等配套设施完善服务时等等总期21世纪居程度满足已舒适度实现需求
房产开发程中考虑物业理够实现优化避免建脱节物业理造成障碍物业公司应量适应变化变化中寻求生存发展
二21世纪物业理必须建立网络理台
传统物业理技术含量高劳动密集型行业面现代科技迅猛发展楼宇智化宽带社区网络代表高新技术现代建筑中广泛运物业理行业赖生存发展种物业硬件发生前未变化适应发展潮流实现物业理行业科技转型摆业士面前道难题效破译难题密码便建立网络台实现网络理现代化
1居住区社会实现社会成员间协调运转必须助网络化手段
住宅产品群单产品包含环境配套日常生活方方面面物业理做产品群服务必须遵循定规律建立区物业理台文化背景层次台理谐工作生活物业公司需利台家联系起实现间交流沟通理解物业服务性化 2网络化理提高物业理附加值
网络化社区突破门坎实现位住户零距离沟通物业公司通网发布通知组织社区投诉报修费帐单速递催交等等物业理深入面家庭提供更具性化服务时根区居民特点开展丰富彩社区活动营造区特文化氛围高附加值服务必须获高附加值回报物业理公司提升服务档次时相应提高物业理价格
3网络化理满足居民服务高效化时化需效手段
网络化理定域范围具相功建筑物（住宅区）统筹方法功进行智化实现资源享统理提供安全舒适方便节持续发展生活环境时便理控制通研究开发种集区安保交通理收费种服务理体信息台提高物业理水效率 三21世纪物业理企业发展走专业化规模化举道路
根国外物业理企业发展历程物业理行业走专业化道路物业理公司仅仅理机构清洁绿化设备维护均专业化公司实施中国物业理正着趋势发展 预测21世纪成功物业企业更趋虚拟化物业公司理想状态网络中枢者更形象点总协调官乐队总指挥够社会方方面面资源种样服务整合起形成谐体更客户服务
然物业公司想激烈竞争中形成已核心竞争力需规模化营作坚强盾家知道物业理政府确定微利行业形成规模化营赢观利润没济作基础切会空谈新世纪里物业公司定兼重组路扩企业规模托物业面积形成规模营 物业理21世纪充满新生活力重道远着中国加入WTO进程加快国房产业竞争越越激烈作服务贸易型企业房产业竞争终服务支撑物业价值通服务体现优质服务提高物业附加值
试济转型时期物业理发展趋势方
物业理行业兴起市场济发展定程度必然产物反映社会生产力发展阶段水反映社会分工细化协作程度时现产权理关公产品消费问题典型模型分析研究转型时期济发展特点握物业理行业发展趋势方具重理实践意义
转型时期济发展特点
世界济发展模式致两类：传统计划济模式资源配置中央集权统配置特征二市场济模式资源配置市场供需双方决定进入80年代期世界政治济发展格局发生重变化美国代表发达国家信息技术创新特征步入新济时代俄罗斯代表东欧国家采取谓休克疗法试图极短时间实现计划济市场济跳跃然实践已证明种改革成代价巨产生负面影响久衰中国代表部分东亚国家选择渐进式改革道路做法改进微观营机制入手强化劳动者企业激励作发挥劳动力资源富裕较优势促进新增资源创造助资源配置制度（价格机制）部分新增资源配置传统济体制受压抑部门达加速济增长产业结构调整目标
面全球济格局变化美国著名济学家斯蒂格利茨认中国面两挑战转型二发展实二者相辅相成转型似成国济持续发展必路发展转型目标中国济改革开放历两方面重变革：济体制传统计划济市场济转变二济增长方式转变实现粗放式营集约化营转变应该说国目前正处种济发展格局转变中谓转型济转型济基特征概括非稳定性选择性高成长性包括实现种转变程系列制度选择政策措施正样济背影物业理行业应运生
二国物业理市场形成条件
物业理早起源18世纪年代英国历百年发展已形成特定行业国1981年3月深圳成立第家物业理公司直1994年建设部颁布城市新建住宅区理办法物业理行业中国逐渐初步规范发展目前全国物业理单位10万家业员达150万初步形成巨物业理市场物业理市场国形成发展济转型必然结果：
1济转型催生房产业发展住房制度改革1980年邓志住宅问题发表重讲话肯定建筑业国民济中重作住宅改革指明方国家城镇土制度城镇住房制度房产开发进行改革核心改变计划济体制福利性分房制度建立政策性商业性相结合规范化住房分配交易市场房屋维修市场改革仅房产开发市场形成发展创造先决条件物业理行业产生发展奠定基础
2产权体元化导致理制度根变革全民制条件房制度适应市场济求法解决元化产权物业理问题房屋者产权相分离产权政府国企业物业产权划分性质导致产权流动流动资源配置效率低着房屋市场交易日臻成熟数产权转移企业手中形成产权元化格局样旧房制度显然解决类物业理问题元化产权体期盼着新型物业理模式出现
3公产品特性决定物业理机构存必性幢物业言产权元化物业包括附带公产品（公部位）谓公产品某区域全体消费者免费者低价格购买商品服务例区部保安保洁公部位维修养护成公产品购房合中房屋产权质区取房屋产权便具排性公产品消费非排性公产品符合搭便车原维持公产品耐性持久性必须组织整合产权体散落公产品中权益组织便物业理公司物业理行业存法理基础
4物业投资保值增值求专业化物业理市场济高度发达已购买房屋仅仅种消费投资行包涵甚纯粹种资投资行事实已证明购置物业作种投资质讲业购置房屋者事置业投资获资金时间收益外更重获取包括服务环境增值收益动产增值重方面说业确保房屋投资保值增值需选择专业化理组织
5房产开发商售服务承诺求市场济中选择权利促房产开发商仅提供优质房屋优美环境提供优良服务优雅文化树立品牌获取长远利益越越开发商注重提供优良售服务甚房屋规划设计阶段考虑物业理求推动促进物业理发展成开发商走专业化分工协作道路必然选择
三国物业理行业发展趋势方
物业理行业发展社会济发展生活水生活方式密切相关物业理行业法律环境济背景行业涵等方面握发展趋势方
1物业理市场单狭逐渐转变开放扩
中国济转型程求作居民生存条件住房走市场国住房制度改革创造利条件80年代前住房建造分配理基统分统包存真正意义物业理1999年全国售公房60已出售居民家庭新建商品房1985年购买例仅占141999年购房例达80表明单住房公制已破居民产权种产权形式存格局正逐步形成
外根统计资料2000年国房产业国生产总值（GDP）中例6期日11香港19正存方面差距国家十五计划已明确发展新兴城镇作拉动济增长调整济结构布局重手段见房产业国着巨发展空间样物业理市场发展前景十分令乐观
2物业理企业数量呈现扩张收缩直稳定状态
目前止国物业理单位已10万家全国房屋建筑面积总总计约90亿方米均家理面积10万方米物业理低收入低利润行业特点求规模化营基市场竞争法必然导致众物业理公司兼淘汰破产深圳例全市类物业理机构1200余家中正式注册公司470家理面积超100万方米30家仅占公司总数7理着全市住宅建筑面积6040物业理面积10万方米避免效竞争浪费资源深圳市政府物业理公司注册予限制抑制绝数量增加时求开发商新开发出房屋进行招标选择理公司种趋势表明数物业理公司日益激烈市场竞争淘汰物业理行业进入群雄起战国时代终形成干家实力雄厚物业理龙头企业成行业发展标志
3政府行政职日益弱化行业律逐渐增强
果说目前段时期物业理市场需政府关部门行政手段加干预指导话断定着改革断深化市场竞争机制作日益强效政府物业理方面职逐渐弱化成制定适法规保障法规严肃性权威性行业律性形成完全赖市场化发育程度高度发达物业理市场必然相适应行规业律国家建设部已率先原先政会行政职权力位中国物业理协会然然官方背景毕竟行业惯例迈出喜步
4物业理服力容两头延伸
传统物业理服务容包括区治安环境卫生设备设施维护维修保养等目标象延长物业寿命现代物业理已种服务指物业者物业理企业竭力创造性化亲性化理环境然物业理服务容延伸房屋规划设计阶段设备安装调试阶段种似务正业举实际物业理企业需求方面开发商希事前听取物业理公司意见充分利物业理公司业住户联系中获取信息资源保证续服务质量达树品牌目标方面物业理企业需通接前期介入熟悉解设备设施状况保证住户入伙期稳渡
国物业理行业方兴未艾改革开放中诞生济转型时期接受洗礼击然会艰难喷薄出阳终究会映红江南北
21世纪中国物业理发展思路初探
国物业理企业着社会济发展生活工作环境求断提高派生出新兴服务性行业产生初仅仅房产开发续服务机构相房产开发商言终端服务单位业物业理企业身言永远始端服务部门
作新兴行业物业理诞生伊始便显示出强生命力广业作提高身整体生活水报厚开发商作已楼盘销售亮点政府部门作规范社区理提升城市形象重手段加引导国诞生刚刚20年物业理行业成关国计民生重领域社会界加重视成新世纪引入注目聚焦点
进入21世纪国物业理行业20年验理积累正幼稚走成熟象企业样着现代企业制度方前进实践证明前进程中物业理企业必然着规模化区域化专业化方发展
新世纪物业理规模化方发展
（）规模化营必然性
物业理规模化营早业士谈热点问题认新世纪规模化营物业理企业充分利身资源限度扩理面积理领域（然限度节制根身实际情况）科学确立身理成营目标适度界定市场竞争中化占市场份额济学理告诉企业竞争绝业绩企业竞争相位说市场份额商家必争市场份额理告诉企业仅仅达营规模行必须市场份额总量居首位优
然物业理企业规模化营指简单扩生产企业追求效益化营行说规模化营充分考虑投入产出率着投入增加规模扩单位增量产出效益应逐量增高追求真正意义规模济效益
见规模化营理企业降低成充分利限资源获取更济效益
（二）规模化营途径
扩市场份额占率实现规模化营现代物业理企业变题市场份额总量限情况物业理企业实现规模化营呢？
1兼重组充分利企业资源
目前资质等级全物业理企业较许房产开发商肥水流外田已成立物业理公司理开发楼盘面积较造成量重复投资资源浪费显然种状况物业理行业整体进步利部分公司服务规范应享受正常服务业（住户）利益受损害业投诉增极损害行业整体形象长远促进行业健康发展物业理企业宜通兼重组实现生产素优化组合享企业资源资金技术材料劳动力等通企业整合建立产业规模促进行业健康发展规模化营推动素流动优化组合促进行业发展
2抓住时机适时介入物市场扩物业理面积
新世纪民伊始物业理市场竞争便呈现出白热化趋势物业理市场巨潜力吸引众实力公司目光品牌物业理企业走抢占市场作发展目标段时间物业理市场呈现出四海伐鼓雪海涌三军呼阴山动局面应该意识家物业理企业异发展具定难度占领市场初期阶段政策法规熟悉解需程程中企业会出现水土服理链拉长导致理成增加理效率降现象时物业理消费意识够收费标准较低造成理程中矛盾风险稍留神便会出现投资亏损损害企业品牌形象等系列问题问题直困扰着进军物业理企业进军初难规模扩取较济效益家进军物业理企业必须足够认识思想准备摒弃急功利念头潜心真正市场站稳脚做准备
物业理企业进军市场初期阶段正化磨合关键时期传播已品牌具土化必路时期够充分解物业市场状态适应风土情积累物业理验物业理市场起步较晚海等先进物业理验十分重视需相互认识相互解相互学提高契机进入市场恰恰提供学交流机会坚持服务第指导思想身积累验沉淀理充分运物业理实际工作中完全够市场认例福田物业便1999年进入苏州市场初便始终坚持塑造品牌心服务指导思想年时间艰苦努力福田物业品牌已政府部门充分认广业福田物业作享受舒适生活倍加信赖开发商已福田物业理介入作楼盘促销手段种情况前期付出丰厚回报年福田物业已苏州接五楼盘百万方米物业理面积苏州根福田物业美誉度传播附城市昆山市高新技术开发区房产公司便动门求理建筑面积20万方米世纪佳园福田物业成苏州周边城市区物业理金字品牌实现规模化营积累丰富验
二新世纪物业理区域化方发展
谓区域化物业理利城市理理系统持续发展理辖区物业实行综合理市政社区规划基础城市规模生产生活规模条块结合组合成干适度区域成全面推行物业理区例深圳华侨城片区新洲片区东门商业区华强北商业区等
着社会断进步城市功划分越越细政府社会发展趋势越越快政府简化办事程序具体事务中抽身出制订宏观政策必部份服务职社区企业承担区域化物业理初见端倪
区域化物业理单物业理着许方知道单物业周边环境公市政公事业配套设施着必然联系意义说单物业理区域综合型物业理组成部分前单专业型者综合网络型者更贴城市理核心具社会职企业职双重性区域型物业理企业必然会承担相社会责直接介入参政府组织相关活动区域化物业理特点辖区集中成片具定规模服务容象较广泛配套齐全软件建设思路明晰利业倡导便合理处置城区建设持续发展关系机效合理配置资源断回报社会促进物理持续发燕尾服理指导健康稳步发展
区域化物业理企业会根区域（片区）物业理需科学合理区域辅助配套设施进行规划限度避免日维修造成必浪费续理基础时区域化物业理求区域分散物业集中起进行集约化理等公司搞区域垄断营理实现整区域资源享优势互补发展现代化生产重特征集约化资源优化组合专业化理规模化营相集合21世纪物业理中表现更突出
见区域化物业理具分物业理更优势首先区域化物业理利社区综合理日常生活工作通区域化物业量单位提供全方位服务实现次区域化物业理利社区治安理物业理企业处社 区理第线辖区工作生活业较熟悉预防犯罪维护治安着积极重作区域化物业理利社区整体环境治理建设区域化环境角度综合考虑生态环境文环境治理建设保护样起点高效益第三区域化物业理降低理公司旦成区域化物业理规模容量高单物业理做资源享物业理公司降低理成实现济效益社会效益环境效益三丰收企业规模化发展提供物质保障综述区域化物业理物业理总体目标实现提供广阔空问表现继现代创造安全舒适文明谐 理想居住生活工作娱乐环境限度提高物业价值提升物业档次提升物业理品牌声誉增加公众物业理信心促进物业理总体目标实现
三新世物业理专业化方发展
着社会断进步城市发展水必然会越越高城市功划分越越细物业日常理维护保养求越越高物业公司起统组织调度资源整合分配作
果物业公司味追求全分添置种专业设备相关专业员必增加理成身负担专业设备法充分发挥潜价值造成量资源浪费符合资源享集约营原相反果组织专业公司业服务避免矛盾房屋维护保养请专业公司科学规范制订详细维护保养计划达预想维护保养效果减少物业公司工作量卫生专业清洁公司负责绿化专业绿化公司承担绿化员周修剪杀虫施肥灌溉等现物业公司保安员负责区安全职责没负责周边区治安职责果专业公司负责治安公司必然会技防防方面功夫规范成片现代化理方式运作必加强区（厦）治安防患力提高广业安全感舒适感
专业化理必然导致物业理员职业化水提高目前物业理培训言职业化目持证岗物业理普教育职业化队伍培养着物业理专业化时代物业理业员必须专业化执证岗专业化系统培训员走物业理岗位够效组织协调指挥专业公司规范化工作终物业理真正成千家万户信赖具定社会位整体行业
中国物业理发展中干问题思考
物业理国发展已20春秋发展中新兴行业文仅结合实际工作体会思考问题：
房产行业发展物业理影响重
房产开发物业理存着紧密联系房产行业状况直接物业理产生影响目前越越房产工发商认识物业理房产开发中重性十分关注物业理发展物业理行业没充分关注房产现状发展物业理发展极适应
1物业理水直接受制房产开发
物业理建立特定物业理已形成投入场设施理场设施房产开发商形成房产开发商物业理认识物业理重视程度直接影响决定续物业理水事物业理员知道果开发商规划设计建造中遗留问题完善部分物业理解决十分困难现提倡物业理早期介入弥补规划设计物业理认识足缺陷完善房产开发环节中物业理相关容
2房产业政策变化物业理创造良外部环境时提出更高求
着国住房政策调整变化房改步伐加快国居民住房产权关系进步明晰产权关系明晰结果居民实实拥已物业家庭面资产保值增值求更强烈种情况方面居民已物业保值增值愿意掏出定资金物业进行维修理方面理单位提出更高求种房改政策影响物业理公司居民权关系明晰容易调整相应法律关系时产权明晰带物业理求更高压力
3房产开发企业售服务质量承诺改变物业理现行做法规定 着房产政策完善方产开发序走进规范尤年房产积压房产企业竞争更迫房产业着利消费者方发展房产特殊商品正逐步适应商品交换般法房产开发商推出三包理退房质量保证措施政府出台相关理措施售楼书等书面文件合组成部分房产市场越越成熟规范种情况物业理现行做法作出调整原先规定房产开发商交纳专基金公开透明销售终身负责失交纳责基础
二物业理企业营力足
长期物业理强调谁开发谁理市场化法形成分强调服务企业忽视营着市场化步伐加快国际物业理概念企业引入越越暴露出国物业理企业营力足问题
1行业特点认识足缺乏企业营认识实际营物业理企业身积累发展源泉物业理行业特点发展程限制实施程中提供服务物业理企业享受物业理服务业仅服务作容着市场化进程加快物业理企业单纯强调理服务已适应市场发展需求市场供程中物业理企业已产品服务推市场市场接受必须遵循市场运作规律物业理企业提高身产品价值含量必须塑造身品牌断提高附加值涉企业营策略企业营理念提高企业参市场竞争力物业理企业形成积累良性前发展仅仅停留保微利甚补贴阶段企业效益企业发展劲企业营企业发展源泉
2国际中介策划代理物业理企业相缺乏竞争力着国房产市场物业理市场开放房产市场存量增加单纯买卖市场已部分转变租市场国外香港区房产中介物业理逐步渗透国市场国际类公司国物业理什业现状营力营水明显存着差房产开发企业盘活已资产提高身产品附加值愿意助中介力量现进客店国市场中介机构戴维斯戴德梁行国外品牌企业名牌产品销商保持着非常紧密联系方便招租招商旦企业进入市场更具备营力北京海广州深圳等型综合商厦机构承接部分
三物业理推进重道远
1国家区差异造成发展衡物业理全国衡发展困难重重
国区差较物业理推广情况衡物业理履盖面进步扩目前情况海区发达区物业理发展较快运作较正常边远落区物业理体系没建立方甚没物业理概念物业理成行业全国广泛推进济发展素限制外观念物业理意识体制变革等问题全国衡推进物业理难度较
2政府恰干预影响物业理发展
作物业理新兴行业想健康良性发展政府引导非常关键目前情况国家部门进行物业理考评物业理企业定级推进行业发展起积极作政府引导时恰干预影响物业理发展住宅区物业理实施政府定价政策没切实市场规律进行运作舆导存着误导正面报道少抓热点问题实际新兴行业导非常关键外政府职部分转移物业理企业身物业理企业承担应功限制行业发展
3物业理企业身现状制约行发展重素
物业理企业年象雨春笋般出现实际物业理企业原业房勤理部门转制物业理企业转制带原企业沉重包袱沉淀量谓国家职工名称改实质运作状况理体制没改变员素质高进入市场市场机制运作企业运作程中必然出现样样问题行业良性发展受限制
4纠纷投诉断加
物业理应该说方面努力总体发展健康着越越方发展发展程中国法律法规没时法律关系没时调整业物业理意识够全面物业理企业运作够规范必然会出现种样投诉纠纷实际根国关部门统计年物业理投诉呈升趋势发展程中必然现象
四物业理企业运作模式必须变革
1谁开发谁理模式破市场化物业理成趋势
房产市场刚刚启动时物业理概念未广业接受避免开发商开发楼盘卖完理政府制定谁开发建设建设谁负责理政策时状况非常时正确着物业理认识提高物业理法规健全物业理市场完善批专业物业理公司高素质丰富验优良服务获开发商业赖开发商承担理服务环节时日谁开发谁理观念已明显落伍
实际作房产开发延续广义房产产品组成部分物业理消费者吸引力房产附加值提高具较作房产开发商认识点项目规划开始邀请物业理参加物业理促进房产开发发展中种必然物业理市场成熟种标志
2企业间兼联合重组成趋势品牌企业特许营联锁营模工出现
物业理迅猛发展时出现少问题理公司良莠齐鱼龙混杂二理规模理资源浪费理成加三社会化程度较低]发展商物业理存着母子关系方面直接阻碍物业理发展年已充分认识点物业理公司着规模化品牌化方迈进加国部门政策引导未年物业理公司成长理水低业投诉物业理企业会逐步淘汰物业理企业间兼重组必免品牌公司占越越市场份额种情况国外已成熟理模式包括特许营联锁营模式会出现
3单服务型物业理元化专业化方发展
20年发展物业理单服务型元化营专化趋势发展首先物业理企业做物业理服务时物业理相关行业延伸物业理企业办起中介代理租赁业务利物业相关条件设备开展种营利收入弥补物业理企业资金足增强企业发展劲第二物业理企业尤具定规模物业理企业开始走专业化发展道路已成立专业公司承接已业务外社会拓展业务已物业理中专项工作委托社会专业公司进行理种方式会节约物业理成提高服务质量
五物业理发展迫切需更专业
1物业理新兴行业业员转行员缺乏专业知识
物业理行业发展时间较短物业理专业转行员中间搞建筑搞设备搞理行业缺乏专门知识系统培训物业理实践中家越越深刻认识物业理专业技术知识外需学社会学心理学法律营等门学科行业高质量发展培训培养必少
2行业发展理引导高层次研究短缺
物业理认识足目前没象房产等行业引起关注高层研究员物业理没充分重视实际物业理发展定阶段越越迫切需系统理加引导方面国目前缺乏缺乏种理原缺高层次研究
浅淡新世纪中国物业理服务趋势
21世纪中国物业理行业进入发展完善成熟重阶段阶段会出现竞争激烈理完善服务理念提升时期物业理行业说质量理念品牌理念角逐市场环境变化竞争格局形成高新技术应消费观念更新求物业理企业服务观念服务方式营理念市场定位作出相应变革适应发展需
面日益激烈市场竞争物业理企业求生存求发展务急笔者试图新世纪行业特点谈谈法
奉行服务理念断提升理服务质量台
新世纪里市场意识市场竞争物业理行业说机遇挑战面挑战物业理企业生存发展必须走进市场参竞争物业理企业应国物业理规章制度断健全物业理市场容量断扩展机遇坚持服务理念断创新服务台获市场
第建设天合居住区市场开放济发展必然生活水量质飞跃居住环境需求满足现条件天合环境关注居住质量追求高品位生活新世纪居住区建设应服务理念贯穿房产规划建设全程中营造出中国天合居住环境满足需求首先充分应社会学心理学理考虑居住者相互联系增进邻里间活动交机会考虑户甚身隐私愿公开心理需次应生态环境学理社区选址建设注意保持区然景观生态环境保持原形起伏湖泊走势然环境铺设道理等次应美学理通整体规划设计表列社区美观建筑风格生态环境保持品形式布置造景观然环境佳融体时应智化技术微电脑实现客访防盗防火防警等系统动化控制动检测空调系统温度湿度风速风压等参数水电煤气表出户计费保健家庭办公等功居室教育机构文化娱乐商业配套休闲等场感受种高雅文化环境氛围居住者产生居住环境认感
第二提供性化服务21世纪质量世纪种新趋势更种新挑战物业理作劳动密集型服务行业终顾客居住者居住者满意衡量物业公司工作终标准顾客发展商物业公司物业理越越关注服务质量服务质量然然成关系物业理企业发展核心问题市场竞争物业理行业正历着验式理理性理转变求物业理企业：方面更新服务观念寓理服务中理中服务服务中理断捐纳优秀建立系统化员培训学进修深造制度提高员综合素质投入量物力时间等资源企业营理念发展战略员工理政策服务方法项业务操作程序培训教材等进行系统化文字化规范方面创新服务理念优化服务质量市场迫物业公司理重点放硬件理时注重进行顾客提供优质服务完善居住者居住生活出发提供高水准服务诚恳守信积极态度居住者关心居住者满足居住者需断改进服务质量样真正尊重居住者理心理需求进提供更细致更周更体贴性化服务
第三营造具中国特钯文居住环境居住区持续发展关键创造性化环境物业理注重高质量高水服务时感情投资作物业理活动重组成部份力求已变社区群众核心信赖求助利公众假日组织丰富彩社会活动居住者提供广泛交流机会推动协调 物业区居住者间际关系建立起互惠互利睦处邻里关系居住区中创造出没陌生理想家园增强居住者居住区属感
二运专业化规范化科学化理手段开拓进取提高参市场竞争力
中国物业理企业面竞争仅仅国竞争国际性竞争竞争中形成国企业私营企业外资企业合资企业元竞争局面果没意识思想制高点难占领市场竞争制高点国物业理走规范化专业化科学化道路时代呼唤
1专业化理提高理服务水先决条件专化体现专业技专业分包两方面求物业理企业首先折力资源理提高员工专业技员工企业价值资源唯提供竞争争优势潜力量员工理服务行业核心工作提高理服务水根途径进行员工理通抓理培养解决顾客服务质量需求企业理水间邓盾理缺乏培训力足间矛盾解决企业长久发展问题次做分包工作评估考核型物业理企业配备修需员外保安清洁维修等项目合形式发包专业公司承包商做物业公司代表居住者监督类专营公司工作样物业理公司成物业理组织者合进行理协调考核评价
2规范化理增强服务质量观念前提没规矩成方圆市场济日益成熟天物业理企业应意识引进国外已成熟理营服务思想方法科学手段规范理ISO9000标准建立套完整规范理体系工作标准服务程序明确规定岗位工作职类工作操作步骤种问题处理方法治变法治员工工作章循确保工作质量全面提高企业理水服务质量通调查分析顾客真正需科学分解组合理服务程限度提高工作效率理工作步入标准化规范化轨道
3科学化理创造企业高效率保证科学技术第生产力已现实证明真理通讯技术计算机网络运作技术媒体应技术现代控制技术发展普运作实施智化区理节约理成提供高新技术手段实力物业公司提供新竞争资研究应新物业理技术全面提升理服务台节约服务成会物业理企业提供新竞争手段谁领先掌握种手段谁效占领市场国市场化竞争日趋激烈国际市场逐步形成物业理提出全新课题：谁先掌握科技谁够握市场脉搏物业理企业建立物业理信息系统落 实电脑化理利物业理信息系统 记录查询关物业理资料基础参物业理决策时准确反映企业营理中状况发挥辅助决策作提高动化程度减少重复工作节省力提高工作效率二采网络科技实现智化理智化建筑21世纪成国际市潮流物业理应适应社会发展需突破传统观念引入网络科技手段发挥智建筑应效果限度满足居住者需求
三实施集团化规模化营品牌战略赢市场份额
目前企业竞争战略中方品牌战略通实施品牌战略扩企业竞争优势形成批规模化集团化企业优势强化企业优势互补优势叠加够形成立业航空母舰提高行业竞争力跨国公司相抗衡
首先品牌战略企业发展助产士品牌企业招牌企业信誉更企业发展助产士物业理企业想保持行业领先位定已品牌必须产业发展汇入潮流中制定实施品牌战略树立品牌发展意识充分认识品牌带方市场市场选择提高质量创造品牌重性列发展议程切实名牌意识融入企业营行中质量竞争集团营技术创新宣传推广等方面入手催生品牌通较准确市场定位创造出市场需求相适应产品体现已品牌特色创造出企业品牌效应仅助广直接相关公众建立种良信合作关系助直接相关公众中树立威信产生亲力造成慕名结果利企业发展
次规模化营消费者提供信心着科技发展物业配备设备越越先进复杂物业公司建设支庞技术队伍合实际种分散型员成五脏俱全理营方式必然规模化连锁营形式特征全国规模物业公司取代规模效应物业吸引专业充分发挥专业作终实现提高质量降低成目标物业理企业良理服务进入占领市场健全科学组织机构职部门司职分工合作型物业理公司雄厚实力成片甚跨区承接楼盘理服务工作规模化集约化相融合营优势降低成获观利润赢市场甚垄断市场型企业赖专营公司型企业实现集团化营充分发挥企业规模优势规模群体效应集团化雄厚实力辐射力实现资源享低成市场扩张
次集团化发展增强企业竞争力竞争投标机制实施方保护义破力实力物业公司实施跨区营提供新机遇集团化商化金融业保险业消费者住心保证物业理营样离开消费者果消费者充分展示企业实力然然拥消费群集团方式理营扩展企业覆盖面消费者展示企业实力时消费者提供信心保更企业参竞争提供核动力集团化发展利限专业集中起形成强力智囊团企业发展出谋划策企业处处事事走行业前面提高企业竞争力集团化理营利力财务物力集中力量集中发展物业理发展物业营逐步走扩规模占领市场路
总言物业理企业想求生存求发展必须参市场竞争做充分准备竞争中赢市场占领市场
关物业理立法重点难点思考
－－江苏省物业理条例例
江苏省物业理条例（称条例）已江苏省常委会通2001年3月1日起正式施行江苏省第部物业理方性法规
省制定物业理条例面体形势：第全国发达区物业理立法相建立社会义市场济体制求相省物业理立法相滞第二全省部分区已初步建立具中国特色社会化专业化市场化物业理体制物业理正逐渐广消费者接受发展形势良社会效益日益体现第三具定理实践立法验建设部已制定批关物业理规章规范性文件初步形成物业理政策技术标准框架体系1998年9月江苏省政府发布141号令江苏省城市住宅区物业理办法初步构成省物业理体制框架省物业理行政部门加强调研关部门积极研究反复协调形成系列规范性文件省辖市物业理建章立制方面进行积极探索实践取较验第四全省区物业理起步发展衡济发达欠发达区城市中城市物业理起步时间市场发育程度行业规模发展水覆盖面业员素质服务意识服务水准等方面差异较短时间难衡物业理立法带定困难
根江苏省情况确定立法原：1998年省政府141号令基础鉴外省市先进物业理立法验技术总结立法实践验充分考虑全省区实际情况根市场济规律确定物业理基原体现立法实践性适超前性考虑已物业理规章政策衔接保持法规政策连续性
江苏省常委会涉千家万户条例制定程中指导思想明确国家系列现行法律法规充分注意广泛听取全社会意见条例草案新闻媒体公布广泛听取意见全省20年立法史首次召开立法听证会围绕诸焦点问题充分听取方意见条例起草定稿日趋成熟
条例物业理活动中法律关系进行调整重点适范围业参治理形式权利义务物业理服务收费物业维护法律责等作出明确规定
条例制定程中深感物业理活动复杂性方立法规范容具特殊性重点：
扩适范围明确发展方
江苏省物业理90年代初起步十年探索实践已初步形成前景广阔充满生机行业物业理已城市走乡镇物业类型仅涉类住宅物业涉厦工业区学校医院等物业已单纯居住服务领域生产服务医疗卫生教育科研等勤保障领域延伸首先制定住宅区物业理条例制定江苏省物业理条例问题意见致致确定省行政区域物业理活动适条例时规定新建住宅区配套设施较齐全原住宅区民政府组织整治逐步创造条件实行物业理配套设施齐全厦工业区等物业推行物业理明确逐步建立专业化社会化市场化物业理机制提高物业理水发展方
二重点规定业业会业委员会权利义务议事规
物业理中业业会业委员会运作模式国引入种先进方式鉴香港业立案法团业委员会理物业做法香港济发展法制化物业私化程度差距年实践中业业委员会作远没发挥
产权理业物业住房制度改革住房商品化推进互认识业购买物业区域房屋五湖四海走起居住工作起业体利益群体利益突难致点业法物业区域业利益事务进行理业权利义务等需第三方理物业理企业业通业会选举产生已组织业委员会代表全体业物业理企业缔约委托物业理企业物业理区域公利益事务性工作进行理物业理企业身专业水合约定涉公利益事务性工作进行偿理服务法律关系说业委员会缔约权全体业理权力果业选举业委员会法行缔约权业委员会应代表维护全体业合法权益非法性质组织业委员会物业理企业双方活动应民事活动双方等民事体
业业会业委员会运作方式样类似国民代表会制度立法明确权利义务议事规治理形式应物业理民化理进程进步年物业理推行初级阶段业委员会作远没规范运作中出现偏差形成物业理中难点政府忽略业业委员会教育行规范立法应赋权利义务调整业业会业委员会物业理企业建设单位行政部门间法律关系立法实质条例原物业理政策规定：
1业委员会理形式非物业理中业必须选择唯形式单产权物业业较少物业业决定治理方式
2业委员会业会负责业会执行机构业委员会权力全体业通业会选举产生关系业公利益作出决定委托业委员会执行业委员会选聘解聘物业理企业动维修基金等重事项应业会审议批准避免业委员会权力集中行造成失行现象
3业投票权数应考虑操作性兼顾业利益住宅区户票具操作性物业建筑面积计算投票权数较合理时规定已交付物业建筑面积达百分五十召开首次业会成立业委员会针物业积压长期达百分五十业权益张维护情况规定已交付建筑面积达百分三十五足百分五十已超年应召开首次业会选举产生业委员会
4业公约应全体业具约束力业公约全体业订立关物业维修理等方面行守体现业应遵守社会公德行损害社会公利益法律规定
三物业理企业应真正成法企业
物业理企业物业理活动中市场体受业业委员会委托事偿目业利益公事务进行理服务行时应承担相应民事责应成营独立核算负盈亏法组织条例规定物业理企业应具法营业执某建设单位出身某种利益属分公司（部处）建建分责清状况作出规定引导物业理企业建立现代企业制度服务社会化理专业化营市场化物业理方发展
物业理企业政府部门具备般意义执法权破坏房屋结构设施设备违章搭建等行没行政执法权违章搭建侵害业公利益行条例明确具制止权直民法院起诉物业理企业业业委员会间契约关系业物业理区域部位设施设备等涉全体业利益事务委托物业理企业进行理时业约定遵守业公约作业说维护物业理区域公利益履约责业利益损害数业利益实质侵犯数业利益果物业理企业予制止进行规范长导致物业理区域环境恶化相应物业理企业履行责成收钱服务少服务姑息容侵犯部分业利益行业业委员会完全理认物业理企业履约作解聘物业理企业追究责
四服务费确定坚持市场化方
1规定物业理服务费确定原长期受传统计划济影响居民惯政府定价物业理服务费标准政府较进行干预时业观念某物业理企业行规范原全省物业理服务费标准普通偏低收缴率低物业理企业亏损面达6070住宅区尤明显行业发展极利
物业理服务费标准应双方事根容质量确定鉴前物业理市场成熟业普遍物业理认识接受程中低收入普通业服务象规定普通住宅物业理公服务费事合中协商确定明确政府指导价物业理服务合理成基础考虑业济承受力进行综合测算确定特约服务费代办服务费物业理企业业协商确定坚持物业理服务费逐步市场化渡保护行业发展
2竞争物业理市场化基特征物业理行业必须通竞争机制提高理服务质量目前物业理处发展初期物业理市场培育刚刚开始物业实行情况千差万房体制没完全转换业需服务容物业理服务收费水普通较低区月方米仅009元收缴率低数物业理企业效益较差物业理需建设单位源费补贴物业理行业应建立完善市场竞争机制鼓励建设单位者业委员会通招标方式选聘物业理企业强制求建设单位业委员会通招标方式选聘物业理企业
3物业理发全防范责等服务事项应协议合中特约定物业理活动中业家中杀家中失窃车辆丢失等物业理企业否承担责？果承担业感难接受交钱请事物业区域理服务中包括安全防范旦出事负责情理说物业理企业认收费低微保证业期安全求企业力承担安全责低收费承担安全防范责间等关系
物业理活动中安全防实质物业理企业没行政权更司法权情况物业理区域事协助公安部门安全防范维持公秩序等协助权果业者业委员会需特约定服务事项双方事应特约定方式合协议中明确否承担责求双方事认真签订合协议物业理企业承诺关事项时考虑：物业区域否具备理条件设施二企业理力三业交费否承担业特约定服务事项否意承诺承担相应责
五前期建设应期理相衔接明确维护规定
1物业理建设先天足天难补问题物业理中矛盾建设单位物业理较中业物业理企业弱势群体兼顾公原规定新建物业规划建设时应建设必物业理配套设施制定物业理实施方案报物业理行政部门备案建成物业理行政部门应进行物业理配套设施验收建设单位移交住宅区时应住宅区总建筑面积千分三千分四偿提供物业理服务房产权属全体业偿性例提出针建设单位物业建设时建配套房已作出售出租行物业交付理创造条件
2部位营收益分配明确利物业设置广告等营性设施处理分配业物理企业关心问题根产权理物业部位应属业某业想利部位营首先应征相关业业委员会书面意物业理企业付诸实施营性设施收益扣物业理企业代办费部分收益补贴物业理公服务费部分收益纳入维修基金具体活动情况千差万具体实施中合约定条例样作出原性规定
3维修基金理需进步细化维修基金牵涉千家万户样关系物业理前途全省执行维修基金理情况条例规定维修基金筹集理省民政府制定强化维修基金集理力度保障业物业
六法责众
规定物业理活动事法律责中业交服务费作出规定年受住房传统计划消费方式影响业花钱买服务适应程突出问题业否愿交纳物业理服务费交日万分五加收滞纳金全省类立法法律责中低例该条款针相数量业言涉法责众中国问题教育问题提高国民素质较长程低微滞纳金告诉交服务费样享受物业理服务业交费违约行时侵占业利益责义务交纳物业理服务费业正理催交效情况物业理企业民法通规定民法院提出诉讼申请采取操作简便支付令形式处理额款欠交问题
七立法难点
1业委员会民事责问题国家物业理条例尚未出台国物权法理尚薄弱方立法带定难度业委员会财产业委员会代表全体业物业理企业缔约实际签定等条约影响合约定效力果业委员会违约民事责全体业承担业满意业委员会物业理企业合容拒绝承担民事责实践结果谁承担操作性言
2业否治受传统计划济影响业观念适应物业理程惯赖政府治业委员会成员工作属般义务性工作首先业会难开二相愿选业委员会成员三成立业委员会愿履行职责四相数量业法制化治意识果业具治权物业区域立法权业委员会执法权现行规定治理应说基理约束种理形式业业会业委员会组织缺乏保障机制
3普通住宅定义确定房屋建造标准房屋价格享受国家购房优惠政策定？
物业理方立法根区实际情况阶段性时间里调整规范事行准保障事合法权益促进行业健康发展条例容时做涵盖解决物业理中切矛盾须制定具体实施细配套文件更重物业理活动实践中断探索完善条例项规定
江苏省物业理条例颁布实施全省事物业理活动提供法规保障推进全省物业理走法制化轨道创物业理发展新局面
国物业理持续发展战略
1981年3月全国第家物业理公司深圳市物业理公司设立全国已类物业理公司2000余家业员200万应说物业理国已长足发展庆物业理国属新兴行业正处发展阶段面着诸矛盾制约素面国物业理快速发展国国情出发全面分析影响国物业理发展素探索国物业理持续发展思路加快采取更切实行措施推进物业理行业持续发展已成国物业理亟研究解决重课题文拟谈点粗浅法
国物业理面矛盾
1物业理覆盖面发展衡济发达区济发达区差距较国物业理受物业理认识市场济发育程度区济发展水居民收入水等素影响目前物业理覆盖然偏统计1999年底全国实房屋建筑面积735459万方米实行物业理9886188万方米实行物业理率仅13中实住宅建筑面积417331万方米实行物业理8248565万方米实行物业理率20物业理国巨潜力
国物业理发展实践南方济发达区海城市城市开展早发展快北方济发达区陆城市中城市推进较慢统计1999年底海市实房屋建筑面积31802万方米实行物业理20744万方米占实房屋总面积65中实住宅建筑面积19310万方米实行物业理16661万方米占衫住宅总面积86北京市实房屋建筑面积27430万方米实行物业理593099万方米占实房屋总面积216中实住宅建筑面积14211万方米实行物业理
463085万方米占实住宅总面积3258深圳市实房屋建筑面积7119万方米实行物业理3387万方米占实房屋总面积48中实住宅建筑面积3768万方米实行物业理2540万方米占实住宅总面积67甘肃省实房屋建筑面积9647万方米实行物业理3905万方米占实房屋总面积04中实住宅建筑面积5151万方米实行物业理3427万方米占实住宅总面积067陕西省实房屋建筑面积14328万方米实行物业理30108万方米占实房屋总面积21中实住宅建筑面积7624万方米实行物业理25388万方米占实住宅总面积33统计数字说明济发达区济发达区物业理方面差距相
2专业匮乏影响物业理行业高水深层次发展目前物业理企业中缺乏现象较普遍突出表现三三少传统继承型房产理新创新型物业理少二单功功少胜单普遍岗位工作胜岗位工作复合型少三初级理高级理少特担部门理职务更少种足局面已严重影响物业理行业高水发展
3理员素质偏低理服务服务位物业理新兴行目前尚未建立起统计完善行业理标准业员行规范业员良莠全加物业理企业忽视企业员身建设常开展职业道德教育专业技术培训没建立严格级类员岗位责工作标准考核标准理服务观念容质量难位理水高服务质量甚摆正服务服务关系尤房转制物业理企业然名字变牌子挂观念变化机制转换位计划济体制行政型理模式摆正已产权位置惯居产权发号施令产权应位尊重利益保障群众意见中国消费者协会1998年投诉情况统计资料表明该年全国物业理投诉呈升趋势投诉容物业理混乱停电停水乱收费乱摊派现象严重保安保洁水准低电视电梯电话理想中国消费者协会1998年底1999年初全国12中城市商品房住宅区物业理情况调查结果显示现物业理服务质量调查中（选择答案）4015房产消费者认房屋设备维修位3457认区绿化位3306认安全保卫位2695认水电气供应位2534认交通理位2465认区卫生清洁位1271认服务位
4规模效益差企业亏损严重发展劲足目前物业理企业仅普遍存着企业规模统数企业存着理规模偏规模效益差亏损严重发展劲足等问题物业理企业仅理着两物业项目理规模济效益差许物业理企业部门开发企业输血维持生存现象已成物业理企业难点问题
5物业市场发育缓慢竞争机制尚未形成物业理市场济产物理应市场济求物业理企业推市场通招投标聘物业理企业实行优胜劣汰目前少数城市外绝数城市物业理市场尚未形成部门开发企业委派指派物业理企业种封闭保护式理方式仅障物业理市场培育发展委派指派物业理企业难产生危机感紧迫感产权意识体现
6委会组建时产权参意识差作发挥眼城市住宅区委会（业委员会）组建时未规定程度通民选举产生委会代表产权意志发挥中国消费者协会
1998年底1999年初全国12中城市商品房住宅区物业理情况调查结果表明：3942消费者居住住宅区已成立委会3342消费者居住住宅区未成立委会2716居住者知道住宅区否成立委会中成立委会民选举产生占6322未民选举产生占1655产生程知道2023调查结果显示：7733认委会较高程度维护消费者合法权益2267持相反观点见商品房住宅区委会产生作发挥程度普通居民住宅区恐怕达种程度
7物业理立法滞法规体系尚未形成1994年建设部等国家部委（局）然单独联合颁发城市新建住宅区理办法城市住宅区物业理服务收费暂行办法物业企业财务理规定住宅部位设施设备维修基金理办法关物业理企业代收费关营业税问题通知物业理企业资质试行办法物业理委托合示范文业公约示范文前期企业理协议示范文等行政规章行业规范总目前国物业理立法滞物业理行业发展存着立法层次高法律体系框架未形成缺乏系统性综合性等问题
二物业理持续发展必性
物业理作涉千家万户民群众生活息息相关行业俗行业健康快速发展快树立起行业良形象特区物业理认识尚充分情况探索物业理持续发展战略特殊意义必性
1利保护消费者合法权益着社会进步民生活水提高居住质量求正住房面积简单追求转居住环境居住质量物业理水社区综合服务质量追求着物业市场逐步形成消费者受级部门单位委派指派物业理企业局限通招投标选择已信物业理企业理已家园谁物业理水高服务质量企业知名度高社会信誉收费合理选聘谁否谁物业理服务位质次价高收费少服务收费服务谁竞争中淘汰样消费者利益真正保证
2利物业理行业担负起社会责物业理务通物业理服务产权创造优美整洁文明安全舒适方便生活生产工作环境物业理搞仅提高城市理专业化社会化现代化水确保物业功正常发挥延长物业年限保值增值利城市理济发展具行业代作
3利加快城市化进程城市化目通加强城市基础设施建设发挥城市种功民群众创造快捷方便舒适生产工作生活环境满足物质精神生活需实现城市化仅涉城市规划基础设施建设包括城市理城市房屋城市重标志组成部分城市房屋城市理重容城市房屋理差直接反映城市整体面貌理水城市房屋附属设备设施环境场等理加速城市化进程
4利加快城市理体制改革城市理体制政府城市济活动领导组织理方法总称包括城市领导理制度确立理权限责划分理方式方法选择理机构设置等先进科学合理城市理体制保证城市社会正常运转基条件城市房产理体制改革城市理体制改革重容物业理搞仅改善生活生产工作环境利促进城市理体制改革
三国物业理持续发展策
1提高认识更新观念物业理持续发展奠定思想基础物业理城市理体制重改革房产业发展定程度必然产物涉观念更新政府职转变方面利益调整理群众心理济承受力目前广群众已物业理新体制优越性级政府认识实施物业理改变城市理体制提高城市整体理水效途径特国家没象天样重视改善民群众居住条件居住环境早
1994年7月国务院发关深化城镇住房制度改革决定明确提出加强售房屋维修理服务发展社会化房屋维修市场职工购买住房室项维修开支购房负担楼房出售应建立部位设施维修基金改革现行城镇住房理体制发展种制形式物业理社会化房屋维修理服务
1998年7月国务院发关进步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知进步明确提出加快改革现行住房维修理体制建立业治物业理企业相结合社会化专业化市场化物业理体制加强住房售维修理建立住房部位设备区公设施专项维修资金健全业专项维修资金理监督制度户提供质价相符服务收费服务收费少服务切实减轻住户负担物业理引入竞争机制促进理水提高关部门加强物业理企业监督
2000年10月11日十五届五中全会通中中央关制定国民济社会发展第十五年计划建议明确提出实施持续发展战略关系中华民族生存发展长远计改善城乡民生活增加城乡居民居住面积提高住房环境质量改善居民消费环境保障民安居乐业进步发展济适住房重点房产业推广规范物业理
全面推进物业理时机已成熟级政府物业理行政部门加速推进物业理特物业理发展较慢区城市进步提高认识更新观念认真学广东海深圳等省市推行物业理验作法结合实行加速建立物业理新体制加物业理覆盖面快缩南北方物业理差距时断拓展物业理领域仅住宅区厦工业区实行物业理酒店宾馆学校医院商场体育场（馆）旅游区车站码头机场机楼等实行物业理条件城市进行区域化物业理试点城市部位实行物业理
2种渠道种形式培养物业理持续发展提供资源发达完善物业理取决训练素物业理专门仅良思想素质掌握现代理科学技术善运实践培养物业理关键提高物业理员素质提高物业理员素质必须加强物业理员思想作风业务建设
（1）加强思想建设提高物业理员政治素质建设支思想技术精进取心强勇开拓物业理队伍必须思想教育抓起物业理企业常职工进行社会公德职业道德教育引导职工树立正确世界观生观价值观培养职工爱岗责服务群众奉献社会职工道德职工牢固树立民服务思想扎扎实实劳怨丝苟做理服务工作
（2）加强作风建设树立雷厉风行工作作风建立支吃苦耐劳善硬仗职工队伍物业理员工作作风直接反映物业理企业形象物业理企业加强制度建设建立健全项规章制度明确级类理员岗位责职责范围工作标准考核标准理员发扬雷厉风行工作作风提高工作效率办事马办
（3）加强培训提高物业理员专业技术素质提高物业理员专业技术水抓岗培训建设部关实行物业理企业理部门理理员岗位培训持证岗制度通知求制定计划分期分批类员进行专业培训考试合格持证岗二抓专题培训企业根理员实际情况工作需定期定期职员举办专题培训员工技断提高三抓学历教育企业领导职理员中选拔培养前途员工参加物业理专业专科学历教育企业培养四通理研讨等形式提高物业理员理水业务素质五通组织物业理员国外考察
学鉴国外省市物业理验取长补已短加速提高物业理服务水质量努力创造更加舒适优美安全生产工作生活环境
3合理确定收费标准开展种营物业理持续发展提供资金保证
（1）合理确定收费标准国家计委建设部早1996年2月颁发城市住宅区物业理服务收费暂行办法物业理服务收费原定价类型物业理服务费构成等均作明确规定物价部门应结合实行快出台工物业理服务收费标准物业理服务收费做章循时物业理企业严格物价部门核定物业理企业委会（产权代表会）协商议定收费项目收费标准收费办法进行收费定期产权公布费收支情况受委会产权监督
（2）业种营增强物业理企业发展劲业种营增强物业理企业造血机企业发展劲基础物业理企业做物业理时结合企业实际优势断拓展营领域努力企业增加积累走良性循环轨道
（3）组建物业企业集团实现规模效益物业理企业想破兵团分散作战局面必须组建批实力雄厚集中专业技术力量强具市场竞争力企业集团进实现规模效益
4加速引进竞争机制加快培育物业理市场物业理持续发展创造公竞争环境计划济条件传统房产理推行物业理房产理体制改革场革命需提高认识更新观念实行物业理引进竞争机制样需思想观念进行更新国物业理市场济产物市场济运行发展时刻离开竞争竞争断提高物业理服务质量水物业理行业充满生机活力加速竞争机制形成应做工作：
（1）学深圳等城市物业理引进竞争机制成功验做法深圳市探索市场济条件物业理早1993年全国率先通抬投标方式选聘物业理企业获巨成功全国物业理行业引进竞争机制创造积累成功验应学深圳等城市成功验做法结合实际积极探索胆实践
（2）破行业保护义位义建立物业理竞争机制创造条件建立物业理竞争机制必须破行业保护义位义勇符合招标条件物业项目出推市场实行公开公竞争样加速物业市场培育发展
（3）建立规实现物业理竞争序化规范化物业理竞争客观求运作活动序规范证物业理竞争正常运作序发展实现物业理竞争规范化关部门应加快制定物业理竞争规国物业理招投标活动快走规范化轨道
5加速立法建立物业理法律体系物业理持续发展保驾护航
市场济法制济物物业理涉范围十分广泛涉物业理企业政府物业理行政部门级理部门关系涉物业理企业供水供电供暖煤气物价工商税务市政环卫绿化邮政电信交通公安委会派出居委会等关系关系果没法律法规进行规范调整难保证物业理健康快速发展关部门应加快物业理立法加速建立物业理法规体系国物业理快走法轨道
6充分发挥委会作物业理持续发展健全监督机制住宅区委会作辖区产权民推荐选举产生群众性治组织充分发挥作维护产权合法权益物业理企业道做物业理工作关重委会物业理企业建立法律关系济关系等民事体体现物业理专业理治理相结合原坚持原利发挥物业理企业委会产权三积极性时物业理企业产权间起着桥梁纽带作住宅区入住率达定例时物业理行政部门指导时召开产权代表会严格民程序代表会代表中选举产生委会样责心强具定组织协调力愿家办事选进委会样委会真正代表维护产权合法权益积极配合物业理企业工做区域物业理工作
综述物业理引入国然仅20年历史场面市理中巨社会作强生命力广阔发展前景已充分显示出实行物业理实践证明政府职转变城市理水提高财政负担减轻生产工作生活环境改善两文明建设步伐加快社会化专业化市场化理模式已社会界认物业理企业雨春笋般涌现物业理队伍迅速壮物业理覆盖面快速升物业理服务领域断拓展物业理服务水明显提高标志着物业理阳产业国广阔发展前景断言年国物业理全国快速发展时期着物业理行业迅速崛起物业理立法加快物业理法律体系形成物业理体制建立物业理模式确立物业理制度完善物业竞争机制形成物业理员素质理服务水提高物业理国城市理两文明建设中定发挥更作
浅析理物业营物业
着社会分工精细化物业理已成专门行业物业理公司已成独特企业然企业应该企业投入产出利润否企业生存发展
理物业定位需营物业介入
物业理行业北京已存发展年少企业受国营旧体制影响认物业理原企业附属勤部分花钱赔钱部门导致相批物业理企业艰难营伸手母公司补贴更物业理公司职责局限：环境卫生治安消防设备维修物业收费等花花草草事物中仅物业理外形式真正涵物业理工作仅仅通卫生安保维修等达令居住者者感觉安全舒适目标仅理部分容者说部分工作更目标服务物业项目市场定位成产生价值种存济价值衡量升值产品果该物业项目定位准确话物业理工作事倍功半充分提升该物业济价值
物业项目升值简单房屋结构设备设施等建筑素更需期物业项目功充分开发利服务位吸引更需求居住者物业项目期工作恰恰物业理公司施展天
二 物业理市场需求物业营开展
物业理公司房产开发商属两种业态：高风险高投入高回报正相反开发商盖楼仅仅卖掉属项目型种置业型建楼完全卖长期营目前数开发商属前者快速进入轻松撤退卖掉万事吉置业型开发商前期筹备初期营时缺乏验专业员队伍准备战战兢兢心害怕担心营摸清市场行情赔损目前正洽谈项目开发商侧面提出希进行物业理时进行营理样物业理公司提供样充分操作天作专业物业理公司项理服务举措定服务象进行物业项目楼宇涵客户群会需求样断满足客户需求时理服务会出新结果相应物业理公司服务中获收益 然理物业营物业选取二者佳结合点需认真加研究运转困难全力搞营相应降低物业服务质量死死守物业项目顾日常作业搞创新物业项目中资源白白浪费正确做法方面断提高物业理服务水断创新增加服务项目时进行营创利活动
三营物业商品
谈营必然联系商品什物业商品呢？首先需认识营物业提供客户商品商品区点：
（）营物业商品贮存起等市场价格销售必须抓紧时机销售
（二）营物业商品运送物业项目搬物业项目中必须出售顾客物业项目中享
（三）营物业商品受限制定量定时
（四）营物业商品恰恰相理物业基务提供客户服务需通项目部部门员工实现
商品消费者具吸引力市场营物业商品实际种款款客成功道满足客需做满足客需客户愿意花钱购买物业营者必须根客种需求制定服务营项目占市场获收益
四营物业资源分析理运作
谓营理策划组织领导控制单位资源求实现该单位理服务营总目标谓资源操作物业项目中分两部分：物质资源力资源物业项目中力资源重资源物业项目营理项复杂细致工作涉面广范围求高行业生产商品终工作服务物业项目入驻天二十四时年三百门十五天时时刻刻处营活动中活动中性年龄兴趣文化水准教养程度环境情绪等表现客户态度文化力工作效率等方面求天时刻样困难物业项目理者力资源花功夫做工作 物业资源分两部分固定资产资源资金资源 固定资产资源指楼宇单位机器设备设施家具器具布草存货周边土空场楼顶空中位置（广告位置）等切形物资资金资源指利润流动资金折旧费开办费预收款应付款等资金资源般说相稳定固定营理者眼中较活跃东西保守者视死水施进取者视物业项目身三维空间甚四维空间成参营资源认识理解
述两种资源外物业公司品牌良信誉形象物业项目单位企业良关系定营客源网络资料时间等视物业项目宝贵资源
物业项目营理者目标通利资源提供客户流服务时获企业济收益
物业营理门科学完整独立理体系传统饭店营单纯物业理服务挣钱物业项目营活动身业务特点时定规律性营理者心研究业务特点掌握规律性运效方法实行科学效理营运作取成功
理营物业致四方面基理运作：
（1）策划
策划预先确定目标方针然根目标制定整套详细实施方案达目标策划目确定明确行动方避免盲目性避免出差错时检查衡量成绩标准
接手入驻物业项目首先确定该物业项目什样项目甲方情况项目客户群体整体消费服务需求物业项目千篇律物业项目特情况特风格性格专门气氛物业营理容服务象准确市场定位恰分提供相应服务取济价值 物业营理策划指实现营理目标实现物业项目营理目标必须根物业项目实际情况物业营资源优缺点甲方业心态市场发展趋势方制定行性方案制定目标轻易实现努力实现相伴奖励机制相关费考虑总目标终结净利润素中物业项目中操盘手制定目标时做长计划短安排具体落实逐步实现 （2）组织
组织指充分利物业项目中切利资源便效达营理目标单独物业项目综合性企业套完整系统组织充分效利物业项目中职单位项设备员工物业营理活动中协调致发挥功作严密整体感象部完整机车节奏正常快速着目标运动
（3）领导
领导促进指挥属员工履行岗位职责员工予指导监督确保高佳工作效率济收益营物业项目中领导效方法实行逐级理逐级负责制级理级级职权领导越级处理问题样做会带少弊病会影响级权威容易造成领导犯观义官僚义错误时会影响级积极性形成级赖心理 敢胆工作处理问题造成理许弊端利工作深细利培养发现
尤带营物业指标务时更应该根务指标操系数工作流投入产出率素层层分解务指标进步承包落实属部门时相应费指标奖励政策确定承包营注重效益注重结果期结算中奖励均搞横衡害红眼病心软更变变说算样部门信服真正落实
然领导应懂级明白意图积极性创造性调动发挥出更实现理想目标
（4）控制
控制监督检查计划执行情况目标实现程度计划制订传达贯彻执行必须进行监督检查考核否计划执行执行程中没发生偏差妥必须时予指正作适修正计划逐步完善达理想营目标活动称控制控制理学包括方面容成控制财务控制质量控制时间控制服务水准控制等等营物业操作中控制需开始策划中开始仅总营活动期断纠偏
五物业理企业般济状况需求营物业
众周知专业物业理企业种微利型企业收取物业理费项目物业支出剩果遇特殊群体物业公司收取物业理费较困难时立刻面运转十分困难导致少物业公司伸手母公司补贴降低服务水准服务质量进行次物业理行业研讨时数数企业抱怨物业收费难时断诉苦物业理企业营难
公司项目少数甲类项目获利较外数项目微利利甚项目面亏损投入局面然获利较少数项目中投入高成特力资源成投入高均劳产率计算均创利1—2万元间特定素产生数字远远低社会均行业均劳产率水投入物业项目中专业专业力量说少种浪费
关理规定物业理企业获酬金仅占收物业费8—12必须确保收保证正常运转获微利
象样着眼点仅限收取限物业费中应该广开思路适应市场需适应目前许开发商需求理物业营物业兼容行
笔者观察分析均豪公司部目前具良网络资源相应项目理资源种原缺乏理营机结合白白浪费资源效值做事情唾手钱财岂惜？
然单纯理物业渡营理物业担心营风险实必风险完全避免投资追求暴利风险？营亏损业士十分明白恰恰前期投资位期理位造成亏损完全控
认强调营理物业会导致放松理服务实恰恰相反营物业商品服务没商品提供市场谈起营服务营物业说根花物业项目没服务等没根没根物业项目等没生命均豪公司强调专业理诚服务企业宗旨物业营开展越恰恰增加更服务项目营服务物业理中矛盾相辅相成营理者认识操作
总理物业营物业目前物业市场急需研讨课题房产开发商急需具极市场需求发展趋势时作专业物业理公司企业发展需逐渐渡物业项目应该理物业营物业兼容行操作模式
搞企业赚钱盈利企业终目谁十分清楚真理
物业理品牌
物业理品牌较独特点什呢？物业品牌理品牌构成常常会发现样问题知道物业知道理商谁知道理商谁物业知够两者间机结合起物业带动整理公司社会声提升通理公司提升物业两者结合交互应该关注
谓品牌需理解点什？首先知名度然里存群体指问题该知道知道该知道目标群体中指中履盖率越高越达第步知名度做品牌第二构成：美誉度通俗说需家知道什品牌传达应该讲企业受控希知道什知道什称果称需重新检讨美誉度问题然群体指问题涵指问题美誉度构成认度果知名度美誉度构成件准确清晰说出话物业理品牌品牌二字应该算较清晰认识
物业理品牌支撑点什？第：硬件硬件构成中重新评价问题：
1设施设施档次关功匹配评价硬件设施坏重标准
2环境环境绿化园艺？仅绿化环境然存公性样绿化装饰性功性定明确果功性功性没发挥出发挥装饰性样环境然称评环境谈美观品味格调处理环境艺术应该专业设计师完成根领导者恶
3质量质量问题通常意义见外见强调专业性基说品牌构筑第点——硬件
第二软件评价软件第标准理构成中软件件构成中否研发研究发展研究物业客户需求物业定位市场定位果写字楼更关注区域市场现状走果住宅更研究客户需求目标群体需求研究保证物业持续发展软件说理公司具备具备物业发展预见性指导性具备力时候工作方目标需做两件事情理服务设计理服务执行
第三：客户品质客户品质构成物业物业理企业够成品牌非常关键点什客户品质讲客户定说全外国中国非概念质量保证第点需求趋性说必须某类群体具通性群体物业中需求趋楼宇客户质量讲服务需求趋实际口味放起调讲概念保持致性群体需求层面需求趋方面达致问题认客户品质重方面楼宇出租市场压力情况做甄选关客户优先较优先原制定优先原选定批客户住进物业物业提供服务相匹客户已入驻进时候具备条件调整客户群体问题做时候办——引导导引客户需求趋终完成什结果——集聚某类型某类型群体特定物业中集聚物业理工作专业化物业客户专业化
提高企业知名度离开传播行做传播刚谈认知度群体指问题服样原情况首先进行选择目标客户谁？媒体受众谁？媒体：电视台电台报纸刊物互联网POPPM甚包括活动口碑传达选择范围考虑投放方式应专业员操作投放方式办法质方法法定法没固定办法两项做第三商言商考虑成济济性分析做切成取效益致策略问题策略问题需考虑投放中包含力度频度控制
第四问题谈品牌策略问题ISO9002家知道研究东西品牌软件设置构成做非常效 CIS两年太时兴核心东西企业非常重果CIS研究透分解开结合企业素素企业素结合起推进企业品牌策略重包括品牌细分未品牌建设中技术处理考虑
物业理强制权利意谈
物业理种特服务遇见琐碎事然鸡毛蒜皮事直接牵涉切身利益容易出现突物业理者必须职合义务责旁贷工作时候确难：
业帝点错假某日张帝带着条狗花园里玩李 帝吓连晨练法继续李帝求物业理者坚决狗花园里轰走张帝听劝告物业理者该办？
者王帝装修准备面墙拆掉刘帝认墙承重墙拆求物业理者制止结果王帝听劝怕罚款物业理者该办？
类问题时令物业理者挠头事情挠头没强力解决办法二怕便强力解决反业认物业理者业礼果缩手缩脚样会招满——业认物业理者该履行职麻烦麻烦
前久专门做物业新闻吴编辑聊天谈实区规模社会物业理者职政府机关理社会非常相似记孙中山先生谈政治者理众事物业理职责非维护家户私利保障社区全体业公益角度说述类倒作政府没国家机器行政强制手段辅根法理社会相应果物业理者没定强制性权利样干物业理工作果某业遵守物业理公约破坏社区环境秩序严重损害公业利益情形严重妨害社会治安物业理者进行理干涉时行仅根听规劝甚采取行拒绝理物业理者否采取强制性措施迫停止该行？问题解决物业理者没相应权利结果者法保障维护社区全体业公益职责全体业支付物业理费质服务谈起实际全体业利益损害
认物业理者切实搞物业理工作应该定强制性权利里存两障碍种权利二会会认侵害业身权利
权利二字非权力想说明种权利天生国家规定广业通物业理合契约等赋予物业理者
西方法制思想史中社会契约非常重容说国民政府间存着种社会契约国民契约义务纳税供政府政府契约义务服务民众保护民众种思想然争议较觉物业理法律关系较适合
物业理者通物业理契约全体业委托授权享理物业权利果业意识赋予物业理者特定强制性权利物业理者效完整履行物业理职更业服务业应该物业理契约中予说明种强制权利物业理者身具备业物业理契约中授权种权利源泉业授予种权利授予者收回种权利
物业理契约中载明种权利广业义务尊重物业理者种权利配合物业理者工作会限制甚部分业绝时维护全体业利益果物业理者某业行采取强制性行种行应该包括该业业明知许物业理者行构成该业侵权行
物业理行业越越成种专业重点种重性复杂性然理物业工作容实际处理关系工作难点重点
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物业理师职业资格考试
参考文集
石家庄市金博瑞职业培训学校
2002年10月30日
目 录
中国物业理企业面问题济学现实分析 3
试物业理前期介入作立法意义 7
生态住宅区建设理探讨 9
试物业理市场结构调整策略途径 12
试营销导营型物业理模式 16
物业理企业企业文化特性建设 19
物业理企业什赢市场 22
试物业品牌价值战略定位 26
营物业理企业发展必路 28
开发商视角物业理企业发展趋势 32
试济转型时期物业理发展趋势方 35
21世纪中国物业理发展思路初探 37
中国物业理发展中干问题思考 41
浅淡新世纪中国物业理服务趋势 44
关物业理立法重点难点思考 47
国物业理持续发展战略 52
浅析理物业营物业 58
物业理品牌 62
物业理强制权利意谈 63
u
中国物业理企业面问题济学现实分析
中国物业理20年发展取长足步存诸问题起致分三方面：目前物业理社会化程度高二现物业理面现实问题三政府行偏差
国物业理社会化程度高
物业理行业生产力发展社会进步达定水兴起种阳产业伴着国房产业发展住房制度改革住房商品化深入物业理应该覆盖绝部分物业实际目前国物业理覆盖面太社会化程度低远远适应社会现代化文明程度需
1物业理行业发展济学分析
物业理作种阳产业提供种特殊服务种服务业户商品房消费中享受更便利效时实现房产保值增值作推动市场商品化改革进程重措施物业理解决长期房产市场活跃房屋理滞瓶颈问题物业理滞国国民济发展产生消极影响问题图1中图A图B两幅图进行综合分析（图略）
作提供种特殊服务行业物业理消费者获取效更房产保值增值贡献作种准公品带外部济效益社会总效益(总福利水)升图AZY弧线表示社会总生产性边界中OA轴Z 点代表抽象含物业理服务社会总产品生产量OB轴Y 点代表物业理服务总生产量W1W2W3组曲线代表社会福利曲线里社会福利曲线具差异曲线项特征W1W2W3距原点距离断提高次代表更高社会福利水W1〈Wi〈W3条曲线社会总产品(抛物业理服务)物业理服务项组合具相社会福利水图A中出A点社会福利曲线W2社会生产性边界ZY相切时社会福利水现条件达反处生产性边界B点达低W2社会福利水W1
物业理产出水市场供求关系决定里图1中图B显示供求状况图中Dl表示目前国物业理市场需求相应S1表示目前国物业理市场供曲线D1SI交点C决定物业理实际生产水q1q2实质市场需求市场供决定效需求水通联系图A明显出效需求水ql社会福利水达吭离社会福利水达物业理水q尚距离通采取措施促需求曲线供曲线时右移效需求水逼社会福利水qD2S2相交D点决定水
2目前影响国物业理效需求足原
①制度环境
历史原目前制约国物业理制度环境未臻完善两素住房商品化率低
二传统福利'性分房制度尚处改革中国长期实行福利分房体制积重难返低租金福利房国家计划济体制现代物业理市场化障碍然年住房制度改革已取成效离现代社会住房商品化求然相差距住房制度房制度改革物业理实际相辅相成互相促进时进行房产改革推广物业理会二者利进行例国济发展水较高海着公住房出售住房例已33升57未售出公房占相例种局面极制约着物业理发展
②济发展水居民收入水较低
济发展水较低表现物业理身现代化程度较低_附属设备标准低数量少房屋维护技术含量低专业化物业理需求动机较弱居民收入水较低制约类区住宅物业理发展现实障碍事实陆济相落区普遍现象居民消费支出中食品支出重——恩格尔系数较高住房开支占重较(福利房制度遗症)种情况搞物业理收回取理费居民视堪负担额外支出
推广物业理种现代化高效理体制传统国家转变专业化企业化市场济体制商业行相落区问题消极等破种视物业理发达区高尚物业需奢侈品认识误区实际理分析巳证明物业理提供物业理服务产品实业户必需品种必需品作种准公物品全体业户全社会带效益提高全社会福利水行业包括物业理着明显规模济性质着市场容量扩物业规模增加单位理费降低趋势分工专业化加深效率提高致图2示物业理体制推广单位理费物业理服务价格水降低业户收入水变情况预算线原AB转现AC种新均衡点E1位更高效差异曲线U1福利水改善(图2中轴抽象抛物业理服务商品消费组合量)
面低收入水低济发展水区推广物业理仅具实践现实性理必性
③物业理效供较低
物业理覆盖面低市场容量制度环境济发展水居民收入水低造成种状况需求方面原实际效供力足重方面供力足三方面原物业理企业素质参差齐供结构偏差现价格水较低
物业理企业国通四种途径组建起开发公司组建物业理公司附设物业理部独立组建物业理公司房转换物业理公司系统单位组建物业理公司
中种途径占少数通三两种途径组建起开发商房组建物业理公司物业理作房产附属品延续计划济体制传统观念距离专业化现代化标准相甚远种状况制约着国物业理行业效供力形成提高
总扩国物业理覆盖面综合系统工程供求两方面双齐取效果
二国物业理企业市场运作问题分析
物业理作种新型适应市场济竞争求阳产业代表着低成高效率目前已开展物业理具体操作运行中实际问题阻碍着行业健康稳定发展
里纳出五问题
1物业理运作中方行规范物业理作种民事商务行容变化参中方应该较明确行规范现实中情况样表现三方面
1)角色错位角色错位两种情况种机构种身份重叠形成例开发企业业时物业理公司母公司母公司名义干预飞命令理公司业身份理公司形成规范委托代理关系种国物业理实践超前性配套造成常见情形物业理公司物业理超前业委员会组织物业理起步较早方出现物业理公司业召集组织业委员会指挥业委员会行严重干扰业作委托物业理企业作代理间正常权利行责划分
2)物业理位指部分物业理公司物业理业忙搞种营牟利公司然搞物业理限收取租金般性养护维修保养建筑物公部分维修更新设备营造周围环境治安保卫等问做综合性全方位服务
3)正竞争正竞争前蔓延趋势正竞争两种形式种竞争程中正常低价位(收费)争取客户种开发物业名义搞招标选聘物业理公司实际定组建公司定家特殊关系企业盲目削价定刚刚起步物业理市场巨危害
2逆专业化问题表现两方面开发商组建物业理公司选聘专业物业理公司理开发物业二物业理公司部电梯设备维修养护保安绿化等专业服务分包专业服务企业做拥种专业服务队伍逆专业化行利形成发达物业理前者违反专业化客观规律阻碍正常市场竞争导致量低素质规模物业理公司存形成低水重复建设浪费社会资源者应着市场完善竞争加剧市场规模扩专业化优势显现加强逐步改变事实现规模较营较素质较高物业理公司中专业服务队伍正分离开始承揽公司物业外业务说明专业化企业协作进步趋势
3费问题物业理讲求济效益资金良性运转前提物业理费源应该落实保证目前绝数物业理企业抱怨物业理费困难种困难体现方面
①开发商支付理基金(建设部关文件规定开发物业总造价2)开发商业起提供维修基金尚完全落实特理基金目前尚令维修基金物业理企业业间谈判定业愿负担取部分费难度
②收取理费标准期限方式尚规范特区理费标准偏低正常理支出没着落数物业理公司够维持运作利种营(咨询中介建材商业)等收入弥补理费足
③接物业时验收费质量保证金城市维护费补贴等费项目落实
4物业理公司社会关方面关系尚未理物业理方面综合服务营理程中会社会关部门形成密切关系关系三层次
①物业理企业街道居委会派出关系
②物业理企业交通环境卫生市政园林教育水电煤等配套部门关系
③物业理企业商业文化娱乐等单位关系
里面第类行政属理关系第二三类行政济科教混合关系工作范围明确关系协调已成物业理尤住宅区物业理中令头痛问题
5房产开发遗留遗症年国房产业发展迅速相部分开发商重建设轻理追求短期济效益设计规划缺乏长远考虑建筑施工质量低造成量遗留问题例未预留足够车位(停车空间足现难解决遗留问题)厦部附属设备特电梯质量差常出现障物业公设施配套等
三政府行偏差
国物业理发展程中级政府起力推动作政府行总体评价积极否认政府行中存偏差偏差正阻碍物行业利发展结起两方面
1物业理认识够
指未物业理作现代济部门体系中重环少视种权宜计谓权宜计指传统房屋理体制弊端暴露遗已成国家财政包袱情况政府仅仅物业理作代方法减轻负担实际效果物业理确实起种作政府角度注意种减轻负担作片面偏颇香港建筑物理条例台湾公寓厦理条例均具法律档次效力国现阶段物业理尚缺乏完善法律政府文件政策理造成法政出门规范现象增加物业理认识偏差
2政府理体制
物业理理象然房产产品服务象行业众政府部门公部门部门形成复杂关系关系中重政府部门间关系譬公安部门市政部门街道办事处等等现理体制物业理国家方口领导理完全致特常常问题超出房产理部门职权范围方面应该立法加强类问题协调处理方面应理体制理部门间关系物业理行业利健康发展
试物业理前期介入作立法意义
现代高层建筑具设计复杂技术含量高建设周期长安装施工难度特点保证物业正常发挥功物业实施效理需物业理企业前期介入目前富远见开发商已开始尝试物业项目实施前期介入理数前期介入入住前半年左右进入建筑安装期工作提出建议接验收做前期准备深度广度存定缺陷然难解决开发商物业理带问题真正意义前期介入项目前期设计开始物业接验收止质量监督程
项目设计开始提前介入参物业建设项目优化设计物业实施超前理完善物业建设提出建设性意见避免物业建成理问题
物业设计员专业物业理者项目规划设计阶段规划设计员设计技术角度考虑问题制定设计方案时全面考虑期物业理营中出现问题者少业长期续物业理正常运行角度考虑问题造成物业建成理漏洞功布局缺陷
时设计阶段物业建成存较长间隔建筑设施技术进步业需断提高设计方案落伍物业理企业作物业理营维护者物业出现问题较清楚解前期介入业理者角度参规划设计方案讨完善设计细节提出合理建议物业功设计更利日理效避免设计缺陷足业物业理带麻烦
深圳类成功案例1999年半年投入某厦绝部分设计工作1996年完成全部设计图纸建设会期营理求产生距离作前期介入该厦物业理公司积极组织物业理专业员厦类设备电梯电气空调洁具电脑布线停车场理系统进行深入细致调研参设备材料选型供应商考察选亲关生产厂家进行实考察基础完善厦设计细节更搞厦营角度提出系列建议项目进行补充完善项目开发商业方沟通终做出更加合理方案付诸实施取效果
二积极参工程监理工作物业理角度工程施工设备安装质量进行全面监控早发现解决问题避免物业建成理服务带缺憾
物业项目旦建成物业理企业天天物业交道面物业发生种问题关系切身利益条件工程监理求更严格工作更细致更周密建设施工阶段施工环节施工单位参差齐设备安装线布置错综复杂工程质量控制求高阶段整项目关键时期开发商精力更放工程进度资金筹措促销推广开发商意说总希保证工程质量建物业达优良优质工程目标力技术精力等方面原忽视工程质量全面监控建设项目监理公司监理监理公司开发商注重结构安全等质量问题物业程中常会碰渗漏裂缝细微质量问题常忽视物业理企业日维修养护中必须面通物业理企业前期介入维修养护工作省麻烦
现物业建设特高层物业建设结构线等十分复杂安装施工工程中粗心意心欲设施设备带极困难甚导致极浪费特目前房产施工安装单位尚解重视物业理工作情况某作业者方便工作利业角度安装施工住物业理带诸难解决问题物业理企业派出专业员入住楼盘业角度监督施工单位项工作物业理角度提出整改建议确保施工中较少甚出现利物业理弊端业争良硬件条件
外前期介入物公司够物业单元逐检查验收建立工程设备档案业日装修维修提供极方便物业理公司介入深圳某厦理严格优质工程标准进行动态监控开发商聘监理公司情况发现指出屋面渗漏材料回玻璃幕墙安装施工单位海砂假水泵停车场风合理等量工程质量问题问题涉材料选设备选型配套设施线布置等方面回物业理企业采取提前介入监督解决类问题
三提前熟悉安装设备设施严格规范做接验收工作确保物业理单位物业开始投入业提供良物业理服务
开发设计单位物业配套机电设备选购施工中留华实考虑周处造成维护性足特接验收阶段开发商注重物业整体交付少考虑物业公司接细微全面需物业建成维护带诸便物业理单位利时业提供良理服务带影响
物业理公司提前介入发展商物业理公司紧密配合专心开发建设物业理公司根物业理技术规范求
接物业功严格关日常理维护工作中出现问题直接建筑安装单位交涉监督促改进发现问题避免扯皮推萎事情发生特够时指出安装调试程中排水电通讯暖通气体动力供电防震防雷电梯消防等设备系统中存问题促开发商引起高度重视求承建单位限期解决确保项设备设施投入前正常运行机电设备理员提前熟悉相应设备操作理维护时严格国家建设部颁布房屋接验收标准做接验收工作
时提前介入物业理单位物业总体规划布局结构线布置设备设施基做心中数物业出现隐患指掌发现问题施工安装方尚未退场前已解决节省费缩短物业开发营间渡期果发展商授权竣工验收合中发展商全权委托物业理公司保修期代表发展商建筑安装单位房屋建筑安装质量进行监督协调确保物业建设质量物业理单位够确保接验收工作利接技入时业提供服务
外物业理前期介入更锻炼队伍避免仓促阵导致应失误业留印象
四前期介入立法意义
实践证明物业理单位提前介入物业开发建设完善物业功确保物业建设质量利维护保养等方面代重作目前设计飞建设施工安装监理等环节单位物业理认识重视够致物业理行滞期物业理带诸便果法律高度规定物业开发建设项目必须符合定资质条件专业物业理单位介入国整体物业建设质量物业理质量民生活质量产生极促进作意义深远
1法定前期介入够进步促进物业建设质量提高
果具定资质条件物业理单位提前介入物业建设项目作专业物业理单位规划设计阶段开始物业理角度开发项目规划设计建筑安装维护保养等工作物业理求进行动控制更加确保物业建设质量
2法定前期介入保证物业建成长期理服务质量奠定良基础 前物业(特老旧物业)理服务质量令满意关键素全物业理单位理服务水高设计开发建设质量符合物业理求影响物业理服务质量重素果良物业理前期介入避免减少影响物业理质量素业居住舒适度满意度等方面会更飞跃保证物业理服务质量基础
3法定前期介入利整体提高国物业建设理质量
着济持续增长国年建设物业数量相庞然物业理角度考察真正符合物业理求者说没物业理服务缺憾物业全部方面全国物业理普发展衡关方面物业设计建设单位缺乏物业理意识关法规规定物业理前期介入提高国物业建设物业理水作意义言喻前物业理发展衡情况加快推行物业理体制极推动作
生态住宅区建设理探讨
21世纪生态城市建设世纪类努力解决环境危机世纪住宅区生态城市建设重组成部分
中心工生态系统功相集聚然环境素高度稀缺统体着住宅环境污染日益重视生态住宅区开始出现成物业理公司发展新领域
生态住宅区概念
生态住宅区崭新概念技术然达充分融合种资源利效环境清洁优美舒适降低然灾害生态环境破坏暂时失衡等影响产生种风险利提高区文明程度稳定协调持续发展工复合系统类社会发展产物现代文明象征类愿生态住宅区具列特征
1高效益转换系统然物质济物质废弃物转换程中必须然物质投入少产出废弃物排泄少通高新技术推动物质效转换生量层次分级充分利污染工艺推广满足消费需求时生态环境保护
2高效率流转系统现代化设施支撑骨架物流源流信息流价值流流运动创造必条件加速流序运动程中减少济损耗生态环境污染高效率流转系统包括构筑连接外交通运输系统建立通信数字化综合化智化基础快速序信息传输系统配套齐全保障效物资源(水电煤燃料等)供系统网络完善布局合理服务良服务系统设施先进污水废物排放处理系统
3高质量环境状况生产生活造成气污染水污染噪声污染种废弃物特点予防治时处理处置项环境质量指标均回达国际高标准
4功立体化绿化系统点线国面结合高低错落形成绿化网络更程度发挥绿化调节空气温度美化景观提供娱乐休闲场功效根联合国关组织规定居住区均绿面积28方米
5高素质文环境具较高口素质良社会风气井然序社会秩序丰富彩精神生活良医疗条件祥社区环境时保持高度生态环境意识觉维护公道德标准规范行
6高水理功资源利画社会服务治安防灾环境整治等实施高效率理保证资源合理利限度促进然生态环境关系谐
二生态住宅区建设
生态住宅区建设生态学原理空间合理利目标建立科学工化环境措施协调环境关系协调区部结构外部环境关系类空间利方式程度结构功等方面然生态系统相适应类创造安全清洁美丽舒适居住环境区环境质量变异规律深化认识基础计划系统组织安排区类活动强度广度深度行建设基点合理利环境容量(环境承载力)区生态建设出发点终宿
区生态问题产生结两根源口导致资源度利环境超负荷承载产生生态问题二类活动产生环境污染问题相应生态建设包含两部分容资源利二环境整治前者着重研究资源利问题者着重研究解决治理环境污染问题广泛意义言应包括社会等领域具体说区生态建设容
1确定口适宜容量区适宜口社会济发展水消费水然资源生态环境函数满足定生存质量前提合理口规模
2研究土利适宜性程度土利方式生态系统着深刻影响土开发利程中仅考虑济合理性
考虑相关社会效益环境效益分析环境条件土利方式产生制约
3防治污染通环境污染效治理形成维持区高质量生态系统持续发展坚实基础治理中心环节做环境污染预测基础选取适宜处理方法处理程序生态环境保护治理工程性策①构筑结构合理布置均衡形式样功强绿化系统②建设饮水工程中水工程污水排放处理工程水质逐步国际标准拢③实行集中供源采先进烟气处置工艺根减少气中害物质含量④改进完善垃圾收集系统争取做分类收集封闭运输部分垃圾变废宝部分害化处理原然中⑤采清洁害工艺设备飞产品减少污染排放量
4保护生物类外生物量迅速减少退缩消亡生态恶化重原类生物尤绿色植物生态环境中担负着重原功绿化程度均绿面积体现城市生态建设水重指标
5提高资源利效率区资源高强度集中消耗区域资源综合利效率反映决定环境质量水提高水资源源生资源等资源综合利效率改善环境质量重措施
三住宅区环境污染
治理环境污染生态住宅区建设理重组成部分然住宅区环境污染住宅区外相部分住宅区部物业理部门部分污染通法律技术济措施进行控制
1住宅环境污染类型房屋建设室装修配套设施运行区域环境种生活惯等会住宅造成污染污染类型体分①住宅气污染油烟污染燃料废气污染排水系统臭气污染吸烟污染建筑装修材料等②水污染饮水污染游泳池水污染雨水污水合流污染③噪音污染施工噪声污染交通噪声污染机电设施噪声污染社会噪声污染等④辐射污染电磁污染射频辐射污染放射性污染⑤光污染眩光污染灯光污染视觉污染反光污染⑥固体废物污染指建筑生活垃圾乱堆没时清理
2住宅环境污染空间分布住宅环境污染源类型较分散总体纳出规律相难度总结出特点面街面公场邻设施住宅四种位置考虑街面住宅会碰交通噪声社会噪声施工噪声种光污染高压输电线电磁污染汽车尾气污染油烟污染等污染类型污染严重方公场住宅社会噪声污染邻设施住宅机电设施噪声污染污染类型少污染严重方位置住宅污染相较轻垂直方污染源分布部分位面附高压输电线高架桥油烟排放口元线电发射台位较高位置污染分布较规律输电线高架桥发射台常见认数情况面住宅遭受污染较严重污染空间常较均匀分布电视放射性幅射污染厨房油烟污染等
3住宅环境污染时间分布住宅环境污染长尺度时间分布分持久时两种情况短尺度时间分连续间断两种情况持久污染厨房油烟污染机电设施噪声污染交通噪声等房屋期存 时性污染房屋装修噪声施工噪声整期存较短段时间连续污染源交通噪声高压输电线污染等间断污染源厨房油烟备柴油发电机废气污染等
4住宅环境污染控性住宅环境污染控性指污染控制难易程度直接影响理部门治理控制决策住宅环境污染般分住宅部污染源住宅区污染源住宅区外污染源住宅部污染控制般通设计物业理户进行严格控制
设计独立排烟禁止污水阳台洗衣机规定装修时间求等住宅区污染源污染控制通区规划设计物业理进行严格控制噪声污染设施离住宅应段距离采取防护措施车辆速度鸣笛应严格控制等住宅区外污染控制般通城市规划城市环境综合医治理区规划设计控制交通噪声设置绿化带进行控制非住宅房布置街位置等分析出住宅已建成时污染控制难度处区规划设计阶段时污染较易控制物业理阶段控性较污染区车辆噪音水箱水池游泳池水质污染酒楼油烟污染噪声污染等控性较差城市道路交通噪声区机电设施噪声等
四生态住宅区理
物业理公司运生态学理建设理住宅区提高资源利效率改善环境增加区活力提高生活水目前物业理公司生态住宅区理中需重视面工作
l实施ISO14000B环境理体系提高公司生态环境理水树立生态化然观科学价值观济观绿色价值观提高全体员工生态环境意识
2节约资源断提高资源转换率种设施节率废弃物害化处理率减少区中污染源通法律技术济措施加强控制防治积极推进设施现代化积极采绿色节产品
3必须法规范建设理生态区程中种行建立科学生态建设理指标体系符合国家方关生态环境质量法规标准
4宣传建设生态区重性提高居民生态环境意识动参生态建设积极性遵守项环卫准觉性加强青少年生态环境教育猛烈抨击违反环保法规事形成种生态建设作贡献光荣破坏生态环境耻良氛围
试物业理市场结构调整策略途径
段时间关物业理市场命题围绕着三扩张规模标志外承接外承接物业理项目容二适应市场生存发展力目标品牌塑造企业力提升容三避免市场误区容进行市场拓展甚否存物业理市场讨等等
否认命题实践国物业理市场培育市场化发展做出巨贡献国物业理够伴着国改革开放市场济体制建立断成熟起重作
作新兴专业类型市场目光停留较狭义范围够应该较广义宏观角度物业理客体领域较深层次实践进行认识探讨物业理市场培育市场化发展够更广泛更深刻更完善
文拟物业理区域化整合物业理规模扩张专业化细分物业理企业改制等方面问题谈谈物业理市场结构调整策略途径
分散物业理区域性整合调整物业理市场容量供关系重容
物业理市场容量供关系畅影响物业理市场化进程重问题说供足说房屋建筑存量城市规划建设零散性开发商全全计划体制观念等方面原造成物业理企业数量断膨胀带
现实中理规模理效果型住宅区工业区厦形成鲜明零星分散物业定规划区域分块建设实行头理物业项目类物业原缺乏规划规模等方面先天优势
加头理高成相互间协调方面影响服务质量降低服务标准甚带社会问题方面物业理企业形成良性运作产生效利润严重影响物业理市场发育行业发展解决问题效途径
()政府协调
区分情况类型方面政府统规划家开发商分开发区工业区特殊功园区物业理应政府出面直接协调政府牵头通业参进行公开招投标深圳已成功验深圳市住宅局20万方米规划完整12开发商建设12家理单位理区实行整合通公开招投标12家理单位中选出家理力服务水准济实力较强甲级物业公司进行统理接该公司区拆隔障进行环境整冶统区形象提高服务质量理标准理收费标准行受业评时降低家公司区理成形成效益回报方面原元统规划规区环境老旧区政府进行区域整治老区改造程中统规划定区域物业理进行物业理规模整合外结合房转制着少设机构扩规模方便理提高效益原区房辖区域定规模区划进行划分形成房转制高效低耗适应市场良性局面
(二)市场调整
方面开发商尤开发商单项开发权开发商认识物业理定成开发商项目开发利润源点严格说开发商果没相应物业留物业理公司物业理公司没营项目力话单某项目物业理收取理费开发商点关系没现行规定理费中提取超定例佣金理处级交物业理公司级项目理费总额(政府订价政府指导价标准)尚足完成运作成需时佣金实际空头现开发商交专业物业理公司成立物业理公司成立理部实质统物业理费理费该位物业理该维护维护位量理费剩余形成利润严重侵害业利益情况果开发商明白种关系知晓长期侵占业利益时型物业理公司量非公司理机构没存必进入合重组行列方面业认识区然环境错理规模理成高必然业支出增加时会理服务水准降效办法通促进周边区整合尤业会成立重新聘请物业理企业时否进行区域整合周边区域范围挑选较物业理企业做容考虑实现完全市场化整合区选择物业理企业模式外着物业理企业认识提高物业理企业应明白规模成效益关系目前物业理企业附开发商膝时候市场济特征成化利润化开发商尤开发商单项开发商会永远业补贴型物业理企业生存前景底充分心理准备早联合重组购市场化道路拢
总事物发展基规律角度市场事物发生发展出现增长调整优化样循环程做较深圳例目前物业理企业数量数500形成规模公司足100家公司理面积足500方米事物业理类机构达700家深圳市总口400万相较香港物业理公司总数500家形成规模公司100家理面积达12千万方米香港基没什公司理机构口700较深圳物业理企业机构减掉35百家点
二物业理规模扩张专业化细分调整物业理市场份额重新划分市场必然
时种认识认物业理市场化物业理企业否外承接项目否外承接项目标志物业理市场视理面积意识造成认理面积物业理市场切时传统计划体制影响坚守全全做法似计划体制勤理改革需推社会容古脑全盘接收物业理社会化变成物业理社会然物业理发展程中种全面综合发展概否定90年代初社会清洁公司运作水力满足物业公司理标准90年代中期物业公司纷纷包专业公司清洁工作收回已重新成立清洁队清洁行业做新兴专业类型市场形成专业化低成高标准优势定会市场中立足现物业公司采分包方式条件力公司组建专业公司清洁工作具体操作容中分离出例子中肯定物业理全全综合体化起历史作问题原属物业理市场相关市场新兴类型市场出现抓住样机遇新轮类型市场划分中占席途径进行思考实践
()物业理微观范围寻找市场
目前定规模某方面专业力特长公司已组建独立核算电梯公司机电公司绿化公司清洁公司等公司成立基础原物业公司业务满足专业公司基运作根验特长社会承担相关业务途径说家哄搞专业公司搞专业公司走市场没意义走市场竞争更没意义搞专业公司请专业公司工专业公司分包具体操作项目理讲理成会降低时专业化公司形成规模化标准化理理效果提升物业理费标准轻易变动情况效益应该明显
(二)物业理中观范围寻找市场
述物业理直接操作容外围探寻难发现商机存没介入开辟新市场领域型商业物业营会营幼园营等果说型商业物业时受开发商出售直接出租影响介入幼园直接租交相关部门营话会交物业理公司营理现实9598会盈利甚开展活动造成效资源浪费包括幼园型商业物业营果物业理范围进行效开发甚投资参股组建专业物业营公司削弱物业理实力缩物业理范围洽洽扩物业理领域开发出新兴物业理类型市场实物业营原物业理概念容中组成部分物业理企业条件成市场类型细分力
(三)物业理宏观范围寻找市场
物业理参高科技领域进入城市理市政领域答案应该肯定深圳早已专门物业理开发电脑软件高科技公司物业理企业开办高科技实物产品外墙清洗剂专业化公司更高科技市公司参股物业理公司事例果说物业理介入高科技领域存高难远问题话物业理发展天已成城市理重组成部分物业理城市理具体操作容仅仅墙(围墙)隔线(红线)相连市政理马路清洁市政设施维护市政绿化理等通市场竞争方式介入政府拨款理领域市政理角度通市场选择理者必成城市理体制改革必然果说城体制改革需程话
物业理利优势物业便利介入餐饮娱乐业领域早已成功偿试
香港物业理少部分业务通专业分包理责转移社会美国20万方米区名理员惊叹已时候反应出问题真正社会化勤体制容转移物业理企业真正专业化物业公司部拥少职称专业真正规模化更计成效益元限扩真正市场化营营项目断扩时专业项目辅助配套项目形成新分工市场成类似纳米技术样社会单位构成知道波音飞机公司终产品成千万独立纳米性质公司产品构成
三物业理企业建立现代企业制度适应市场济物业理市场调整需
建立现代企业制度国企业尤国企业面重体制改革课题国企业必须历场广泛深刻变革十五届四中全会决议指出前国企业体制转换结构调整进入攻坚阶段深层次矛盾问题集中暴露出国物业理企业绝部分国企业样受传统体制影响相部分物业理企业适应市场济求营机制活理水落服务意识强技术创新力差亏损营级补贴营普遍甚没济独立权决策权较严重制约企业走市场市场求生存求发展直路阻碍物业理市场健康发展物业理市场化发展进程物业理建立现代企业制度势必行途径3方面
()建立真正资产纽带限责公司明晰企业资产结构明确股东责权利义务弱化级级公司指挥支配权强化物业理企业市场独立决策运作力物业理企业具备市场准入基条件
(二)积极发展元投资体物业理企业物业理行业属第三产业中般竞争性服务行业保留部分员工理者持股外部分国资产应逐渐物业理企业中退出采取股份制合作制部员工持技理者持股期权制等种形式成份进行重组促进型物业理企业物业理集团发展放开搞活中物业理企业规模理质量差济效益中企业实行鼓励兼合购买重组允许规范破产物业理市场结构更趋合理
(三)房改制企业确保房改制成功够步入物业理市场化轨道够生存发展必须改制基础快建立现代企业制度时鼓励目前正进行房转制单位房转企业企业渡现代企业两步走做房步直接现代企业制度进行转改制提高适应物业理市场快速发展力
试营销导营型物业理模式
作诞生久物业理行业说满足生产生活工作需生存发展断壮新兴行业行业成长成熟程中市场化专业化进程断加快市场竞争十分激烈断优胜劣汰中物业理品牌正逐步形成面结合中航物业年发展实践谈谈营型物业理模式法供家参考
营型物业理模式含义
营型物业理模式含义概括二方面物业理物业营融体做物业理工作时开发商业客户策划实施物业营方案发挥方米物业增效潜力二物业理般维护运行阶段提升辖物业全程营销服务理层面
服务眼光物业理委托期局部放物业长寿命商品整体统考虑安排业客户提供更全面更彻底服务
述营型理模式含义核心思想营销概念深刻溶合物业理工作中通辖物业营理合力运行更体现物业理物业保值增值重功
营型物业理模式收益性物业理者特指出租营型房屋体象物业理普遍存写字楼零售商业中心酒店出租物业理中前者指辖类物业溶入物业营销概念通物业整体功开发提高物业效益潜力前者包括者者前者重组成容行营型物业理理解配套服务网点营偿类家政服务然相片面
营型物业理运作容体现房产服务领域中流通环节理环节方面包括租赁代理物业估价交易咨询项目策划等物业理公司代理参辖物业营提高企业济效益时促进物业市场流通挖掘蕴含物业中效益增强业客户物业真正价值理解
二营型物业理模式市场需求
1国外香港区特注重物业理工作中营概念美国例历ω年市场历炼美国物业理行业数企业客户提供租赁估价交易咨询等项服务美国注册物业理职责首先求保障辖物业租售基础做物业维护工作良维护反推动物业租售优秀物业理业租户提供良工作生活环境更重作物业济效益充分发挥年陆迅猛发展业务香港物业理企业戴德梁行怡高第太戴维斯飞欧思诺例外房产服务综合优势占领市场寓营飞理服务中体现出卓越专业水准竞争实力进步考察香港仲量行魏理士保柏等公司业务领域会感悟香港规模较物业理企业提供物业营理综合服务特色香港物业理市场需求综合性服务深圳香港毗邻关系WVIO入关深圳物业理行业发展趋势更鉴香港成功验包括营型物业理模式运作
2国市场营型物业理需求旺盛年着房产行业迅猛发展二级三级市场日益扩拓展出房产服务领域巨市场空间仅租赁市场例目前全国7000余万户居民中约300户均居住面积足4方米流动性租房居住户例高达952北京海广州深圳四城市住房调查显示分202268239毛28家庭租房居住目前支撑巨租赁市场中介组织专业水低操作欠规范众物业理企业留广阔盈利空间香港产三级市场成交量占总成交量70深圳目前三级市场占例289b市场潜力深厚三级市场启动住房租售交易增百姓物业估价交易咨询租赁代理需求更甚业务物业理企业发生必然联系显示出营型物业理模式市场需求旺盛理物业资产值断变幻商品服务客户面孔常新动态群体动态市场中蕴含着万千商机
3量物业缺乏专业理更缺乏合理规划营缺乏物业真正价值理解业单位建筑功确定售物业资产运作没着市场走观念滞导致量物业资产流失说前众业单位业缺乏物业理更渴物业理想营中航物业理限公司隶属中国航空工业总公司例统计航空工业总公司属广企业院校总资产中超659b属物业资产物业总资产中量物业未充分利甚批物业长期闲置全国情况单位发工资困难怀中物业金娃娃长期动衷种普遍现象呼唤着物业理企业增强营销意识提高营水楼盘活楼深圳众物业理企业辖项目中少存着物业
营业务业客户需专业物业'理服务更关注物业效益潜力发挥现代物业业终生相守昂贵家产种流通中价值断更新商品物业理企业然应该关注新济时代物业商品游戏规陆物业理企业果纯粹物业理业务拓展市场服务局限性行业微利现实海外兵团综合优势承受更市场压力
三营型物业理模式利弊分析
着市场济日益成熟房产服务函盖物业理租赁交易估价咨询等专业分工日趋细致营型物业理模式推行否会盲目元营导致良果认营型物业理模式完全属元化营参物业营销身应该现代物业理概念应圈义述市场需求香港行企业运作验物业理企业开发商业客户家应偿性担物业顾问物业发展初始整物业发展项目中物业顾问角色开发商业客户提供综合性物业服务关重物业顾问必物业理日趋紧密结合相互促进
目前实践营型物业理模式利处体现首先该模式更满足市场需求客户需银行单纯储蓄业务扩展金融理财服务次营型物业理模式更体现营理条龙服务客户讲提高服务效率次扩物业理企业盈利空间物业理企业面重挑战专业化理理费足间矛盾租赁代理交易咨询估价等业务佣金例明显高物业理佣金例物业理企业综合实力生存力提高
营型物业理模式面问题点压力物业理企业承担项物业营理权时承担物业营义务物业租赁交易成波动性远理佣金波动相应加物业理公司营压力二风险块物业营项目选择价格控制客户确定环节风险仅租赁风险防范需意会法言传市场锻炼三组建专业队伍困难物业营项极专业工作仅富实战验难觅形成物业理配合默契团队更容易营出现严重偏差失误物业理公司难承受
四营型物业理模式实践
1996年深圳市中航物业理限公司认真分析身优劣势基础确定营型物业理模式作企业核心竞争力五年实践积累历项目市场磨合竞争优势进步强化公司实践营型物业理模式具较强生命力实施营型物业理模式实践中注重重点：
()强调营观念位物业营动态物业营销永止境物业理具备强烈营销意识辖物业潜力更充分发挥公司求位物业理骨干深刻理解物业营物业理工作应义份事物业理固然重项优秀物业营销方案开发商业客户更实惠市场竞争中出样广告语做您物业家您理份物业实践证明理概念加系列营销服务辖物业价值发生变化
(二)注重培养物业营队伍物业理劳动密集型产业物业营知识型信息化产业现代物业营销已进入性化网络化飞整合型时期没富验营营型物业理模式空谈年注重实践中培养营骨干适引进优秀初步建立支配合默契营理团队1998年天津津花园物业进行理公司招标香港梁行飞欧思诺均竞争列二轮拼搏营理方案高分夺标
(三)注重专业公司学着中国加入WTO北京海广州深圳等完善市场理国际接轨程中物业营理市场庞需量法律估价测量咨询专业物业营专业差距然年始终戴梁行深圳公司保持业务合作
吸收验培养专业实力年全球动产中介机构美国21世纪动产公司进入珠江三角洲时参加交流培训建立业务联系未五年物业营专业领域认真学生缩短差距迎头赶
(四)根物业项目安排营理次关系营理相辅相成相益彰具体运作中注重物业理收支营收支保持适独立体现类业务规范性具备物业营相关专业资质
营型物业理房产服务重组成部分收益性物业理概念拓展外延物业营销物业理机合成着广阔市场空间针种模式探索实践路长远
物业理企业企业文化特性建设
伴着科技进步社会生活变革企业理理实践断丰富发展企业理核心已重物质硬性理转变重精神柔性理
企业文化企业理发展重性
物业理企业作认房屋理象服务象市场体更应企业文化建设高度重视企业文化实际种价值观核心企业全体员工进行企业意识教育微观文化体系核心企业价值理念作象企业全体员工
企业文化中心理思想信念精神升华凝结目企业中形成种价值观念行规范旦企业价值观变成企业员工价值理念企业化控制疑会加强员工会价值观念准觉监督调控生产营日常活动企业聚力心力动力外发散力会增强果企业成员工作相互信相互沟通等环境中素质提高智力潜激发力资源充分开发力优势转化智力优势生产优势显然企业竞争中会获全面优势
类发展历史世界民族发展非追求济富强文化先进目企业理简单说通集合资源集合资金集合然产生济效益种企业营想获成功资金技术产品等素缺仅类素远远够特知识济时代强调天资源资金等素效组织起非常关键核心问题显然仅仅关注企业体制否利种集合必须关注企业文化文化企业发展核心作凝聚力竞争力形成成功企业文化成功必然获成功必条件赢企业战略优势占领文化制高点重手段
企业文化述特点作理手段企业发展起着重作首先激励企业全体员工积极进取增强企业凝聚力心力员工更加重视职业道德注意改善事间关系发展企业兴衰挂钩实现企业目标已次外利树立企业良形象提高企业信誉扩企业知名度企业带难估计社会效益次企业实行改革创新实现发展战略思想基础企业环境适应力支柱
二物业理企业企业文化特殊性
20年着国民济断持续发展作阳产业物业理行业飞速发展涵外延深度广度更高求物业理企业激烈市场竞争中立败
加强企业理树立企业良形象成企业理者必须面重问题企业文化企业理树立品牌形象中核心作重性容忽视物企业特殊性企业文化该行业着明显特点
1物业理企业产品交换载体
物企业属服务行业产品服务产品质量坏实际服务质量坏服务提供者接受者产品交换均载体产品服务交易程中避免会产生种行突方面提供服务程中服务提供者间产生方面提供者间差异造成突根底价值观突作万物灵非常复杂具然属性社会属性两重性思想性格行方式物业理服务实施必须国家相关法律基础进行时遵循公合情合理合法原协调服务接受者(业客户)关系物业理企业应该行效处理方法理念方法理念企业营发展相结合时融入企业文化中企业文化作企业部群体意识具种形文化力量约束员工行更加规范合理时外发散力物企业生存发展创造更外部环境社会义市场济条件员流动快企业生存压力企业目标目标机结合起时兼顾社会环境疑企业理者提出更高求物企业文化解决述问题
目前物业理行业广诸理念关心员工关心企业努力您更满意员工企业财富说干干干干业衣食父quot善位业等等实际物企业年运作程中发展文化理念实践中验证行效文化理念运较效解决物单位业矛盾员工行规范服务意识作较求规范调节际关系心理状态员工良气氛中正确心态接受领会企业文化精髓物业理企业生产产品服务程中通员工服饰言行举止营造氛围传递物业局外种发散动态静态结合企业文化疑会带生产程产品提供优质服务时传递企业文化业(客户)感受物企业服务意识营造亲氛围定程度缓解企业实施物业理程中产生种矛盾物业理作阳产业属服务行业范畴围绕着物业开展系列服务工作产品质量坏服务质量坏物企业快速发展激烈市场竞争中获制高点立败断提高物业理水服务质量时占文化制高点
年着国社会济文化断发展物业理行业快速发展涌现许物业理优秀企业企业重视企业身文化建设置身企业理区物业理员言行举止精神风貌服务态度接物装束设备物业理企业营造独特氛围物业配套种标识品等中感受浓烈企业文化特点
2物企业品牌重性
作服务行业形价值较少更形价值品牌物企业重形价值想创建物业理企业优质品牌必须加企业文化建设
物企业接受委托实施物业理时启动资金周转资金相行业言微微技术飞资金力等求较低物业理市场准入条件高市场济环境物企业面市场竞争日益激烈方面类似企业雨春笋般断涌现行业身劳动密集性保微利特点物行业必然面重新整合重配资源企业规模化集约化方发展趋势方面民生活水逐步提高工作生活居住环境求断提高
配套服务物业理提出更高求
物业理企业说物业理企业认识提高服务质量重性物业理产品服务质化趋势越越明显物业理企业果想通技术质量价格服务等传统竞争手段甩开手显然会变更加困难该种情形着良品牌公众形象物企业必然激烈市场竞争中占动先步抢占市场份额蛋糕做强势品牌拥核心消费群体着强发散力品牌重性仅仅体现市场作企业营中关键元素保持企业凝聚力方面代说企业竞争背品牌品牌支撑企业文化透品牌文化力赢消费者社会公众品牌认亲已成市场竞争种深层次高水智慧型竞争点物业理行业言表现较明显品牌产品中体现文化情惊飞情感氛围服务理念艺术符合市场规律占文化制高点品牌树立良品牌形象创造高美誉度获消费者青睐公众信赖企业市场竞争中赢动说物企业市场竞争中立败作企业理者必须站战略高度企业品牌
企业品牌创建程中企业文化缺少利器物业理企业言加强企业文化建设全体员工价值观企业价值观致变动理企业发价值实现变形文化形企业效益促进企业济效益社会环境效益提高时企业外形象竞争力文化建设程中会更更强物企业品牌实际企业文化外发散力种集中体现
三物企业企业文化建设程中应注意干问题
物业理行业特点决定企业文化重性企业文化种附庸风雅装饰物系列系统理念组成单表面着深邃涵物企业企业文化建设样系统工程必须针企业身特点飞市场状况企业未营发展等情况断加充实完善防止企业形文化形理制度突碰撞防止物企业文化社会文化脱节应充分认识物企业文化建设夕完成价值观组织倡导价值观总存差达珠联璧合取致必须浅深易难表里计划行事企业员工接受价值观定差异企业'价值观念种动强制性服行种觉觉行企业应该定科学理作指导定步骤循序渐进条紊推动 企业文化建设利开展时应该避免面问题
1避免元文化现象
没文化军队愚蠢军队没文化物企业必定失败企业果企业仅十分系统严明种 规章制度规定员工必须做做没明确文化理念价值倡导疏员工教育培训 会导致企业活力足死气沉沉缺乏忧患意识严重离心现象严重
2文化愚民现象
果强调企业某种文化理念推广教育手段急会企业员工盲缺乏独立思考创新创新 企业持续发展必手段果企业思进取步封疑逆水行舟进退
3文化理想现象
企业文化脱离实际倡导文化理念超出企业范围认企业文化代切企业理容 会企业忽视眼前险恶环境天该干什会流假空陷阱甚住业户价值观发生突 企业运作灵验导致企业运作环境恶化
物业理企业什赢市场
市场物业理企业生存持续发展立足改革开放特实行社会义市场济市场份额问题 直企业理普遍关注焦点问题企业考虑巩固已市场份额扩企业焦虑 样挤进市场站领市场获定市场份额没市场份额意味着企业没立足企业面 倒闭作物业理样种新兴微利行业站稳扩市场份额更关重物业理企 业全力拓展市场市场拓展简单外延质提升追求形式追求实质 强笔者认物业理企业想赢市场扩市场份额必须注重企业身涵积淀 样企业够起市场考验常胜衰够真正走条保持适度市场份额提升企业 品牌价值良性轨道根深圳家知名物业理企业成功验物业理企业赢市场抢占先机 优良品牌良企业形象准确市场定位科学营决策
1优良品牌良企业形象
品牌企业形资产企业赢市场利刃物业理新兴产业 目前够完善社会位高加物业理赢利微微物业理企业忽略品牌创 立事实物业理市场逐步形成市场竞争日趋激烈天品牌战略更显尤重品牌保 持忠诚充分信赖品牌够传达出企业价值文化性建设部期举办物业理ISO9001认证 研讨会吹响鼓励推动物业理企业通IS09001国际质量体系认证提高企业知名度实施物业理品牌战 略号角
现企业已进入品牌竞争时代未年物业理企业品牌塑造功夫全面提升 企业品牌形象知名度创建全国流知名物业理企业物业企业赢市场重保证实现 目标光写篇宣传文章创造新概念远远够系统工程建立品牌程中应市 场消费者完整解外企业方位提升形成完整品牌战略
长时间开展品牌创建中物业理企业少方面突破
(1)企业全面创新
创新企业生命企业发展原动力企业超越必然选择提升企业竞争力重手段事实 创新问题存企业方方面面层面创新问题具体讲战略创新服务创新理念创新
战略创新企业超竞争环境必然选择制定实施明确战略措施企业首先考虑问题 企业什方发展发展等系列问题求战略理创新求制定战略 方正确出奇胜
着物行业日趋成熟完善许物业理企业力气抓理样物业理企业具体实务 理差距会越越意味着谁理服务特色接需求谁脱颖出备受 欢迎方面求物业理企业必须领先服务理念高超服务技方面 求企业位员工应注重创新：理者够理更科学更效拓展市场块蛋糕做 更做理处考虑够业服务更满意等等
(2)采优质服务策略
物业理企业事切活动业称心满意核心提供优质服务未市场中提供 优质服务物业理企业生机强调服务品牌物业理企业赢市场采取增 加服务项目措施样质现象越越
物业理企业然合约定服务项目业服务 树立企业形象远远够产生出未见先闻声优质服务品牌效应吸引更 选择目光种营项目较单市场应变力较弱物业理企业想天激烈市场竞争中左右逢源 变应万变难创辉煌物业理企业必须捕捉市场信息握市场动态摸准市场行情 始终贯穿服务盯着市场游服务质量重服务水创流营理念
部门透露物业理项目实行公开招投标项目委托必然趋势着种公开公竞争机制 逐步引物业理行业物业理市场进步规范缺乏竞争机制理服务水高企 业提出更严峻挑战
物业理中服务工作长期性二群众性服务时间较长服务象范围宽行业分布 年龄层次文化教养水男女老少求物业理企业端正营作风贯彻断服务民负责 方便住户服务思想寓理项服务中深圳万科中海物业公司够物行业够景气竞 争激烈市场环境中脱颖出良企业形象优质服务
(3)加强企业早期身完善
目前物业理企业存诸完善方法制观念强理规范理者居服务意识位理 手段方法落等等物业理企业想短短年时间里国物业理市场响品牌应该清楚认识 早期身完善提高早期市场扩展更重俗话说铁身硬企业没硬真事必然 市场承认暂时市场份额终必失市场份额外部市场变化企业苦练 功寻求企业稳步发展企业具备相市场竞争力时企业重心工作转移拓展市场结果必然偿失少先进物业理企业成功验告诉具备牢固基础企业会强发展劲
全国已登记注册物业理企业中相部分企业规章制度组织形式健全没套完整企业运行机制切活动处盲目序状态市场济条件社会化专业化企业化物业理体制里资扩张规律作物业理企业赢市场必须积极积累理验外必须形成独特理模式样物业理企业核心力进行品牌发育重载体真正体现
物业理企业身完善目标快实现企业少方面突破企业资质等级提升二全力推进ISO9000贯标三区争创市优国优四注重培养五加强企业核心力培育具体讲技术力理力创新力企业文化培育
(4)注重效益克服企业短期行
效益企业行根动力企业生存基保障目前物业理企业收取理费基维持理成开支必须扩规模获取效益企业规模扩企业效益目前部分物业理企业顾物业理市场否成熟身力市场状况作充分解认识盲目进入市场扩规模更甚者夺取市场份额惜价格牌市场采取降低理水收服务费等手段达降低理成增加企业利润目样企业形象会消费者眼中折扣完全市场应完全规物业理企业市场竞争中遵守市场游戏规模范遵守关规定着公序竞争原建设部制定物业理招投标关规定实力竞争质量取胜已区稳定已占领市场基础实力开拓市场
拓展市场步履艰难物业理企业着业真正负责态度顾眼前利益目光放更长远先技产出思想准备时相信投入越回报会越
种回报仅济效益回报企业树形象创品牌方面回报
2准确市场定位科学营决策
着物业理市场逐步走成熟作体物业理企业需规范求物业理企业强烈危机感认识想市场竞争中求生存发展必须提高服务质量理水认识提高企业竞争力重视重视高科技引进认清市场里位置根市场竞争规定位积极采取相应营策措施市场抢占利形抓住机遇企业谋求更长远发展
(1)知知彼确定目标市场物业理企业市场定位种战略性营销通市场定位企业营者明确企业目前市场中位置希占目标市场寻找企业发展市场机会情况发生变化时企业够采取相应措施
全国范围已登记注册物业理企业中理水服务特色相擅长收益性物业理擅长新建住宅区理规范化理著称社区文化建设出名种开发商补血房部门支持物业理企业已包天物业理企业必须脱胎换骨动走市场参竞争市场竞争中定位突出优势业企业服务满意获更物业理权市场定位物业理企业拓展市场持续发展重策略环节然物业理企业市场定位定准确盲目采灵巧制导行动收良效果
开展市场定位宗旨充分展示身优点引导消费者二针具体问题消费者需求调整服务项目策略完全适应消费者需求物业理企业言目前解决问题消费者印象深刻解该公司品i牌优势势单力薄物业理企业通媒体广告宣传等方法引导消费者展示该企业优势社会已影响力物业理企业继续居优势物业理通良口碑企业拓展市场做觉力宣传企业市场定位求类型物业层次居民症药找出目标市场目标客户效途径动方式吸引消费者
(2)良营决策推动营目标实现
营决策企业发展战略部分物业理企业制订出符合市场现状发展战略利日常理工作正常运作提高企业部理水达促进企业发展目降低外围素企业造成击
物业理企业具体进行产品决策营销决策财务决策等营战略决策通决策分析制定企业营方针营策略仅利企业营循环系统良性循环提高企业营效益提高物业理企业理水促进企业发展利提高企业盈利力盈利水制定正确战略目标策较解决企业发展程中带全局性长期性根性问题企业掌握市场竞争企业发展动权市场竞争中处优势优位
竞争实力较量实力强者保存发展壮实力弱者淘汰物业理企业想激烈残酷竞争中发展扩市场份额必须通企业营决策分析加强企业科学理企业环境企业力营战略三者达动态衡提高市场环境适应力市场竞争中立败源源断赢市场
试物业品牌价值战略定位
物业理市场竞争激烈情况着创优ISO质量认证升级特迈21世纪面加入WTO国市场国际市场联系起时企业生存发展拓展市场必须学鉴世界先进国家企业营理成功验形成品牌效应实施市场战略持续发展战略名牌战略发达国家名牌战略已企业理外围进入企业理中心研究开发售服务等环节围绕名牌战略进行创名牌企业建优秀物业理区现已成国物企业理目标奋斗方物企业制定实施品牌战略呢？笔者认第首先明确品牌战略特性作第二确定品牌价值战略
物业品牌特性作
1品牌永存
物业理企业品牌体现物业理硬指标创建获国物业理高荣誉奖优秀物业理区安全文明区ISO9002质量认证软件建设方面企业文化企业部机制改革外通媒介扩影响宣传企业精神全面提升企业形象美国扬罗滨凯公司总裁彼德国乔治苏说：精品超越具体产品凌驾实际产品物企业品牌作物业企业品牌作物业企业（产品）标记产品涵反映产品精神体现品牌代表企业优秀物业理区示范厦代表企业实力面精品旗帜产品代接代生产发展理适品牌永存时品牌企业生产营品牌反映企业形象精神企业产品素优秀物业理区物企业紧密相连优秀示范区物企业生存发展关系重品牌永存保证物企业长期生存发展社会发展济繁荣重作
2品牌信承诺
物业理企业业市场关系面着严重挑战原方面纷繁复杂物市场变化莫测竞争激烈物行业提供理服务带较风险方面资质物业公司哄理规范抢独木桥挤辆车业难选择物业市场带事实混乱损伤物业公司业关系必须改进提升名牌企业优秀物业理区表达着产品服务业间相互关系种体现互利互惠友合作信关系感觉优秀物产品象商海中灯塔吸引着迷茫优柔寡断业客户优秀物产品仅拉物业公司业间关系物企业业间非书面口头契约直接具法律效力具超越法律神圣效力真正物业品牌（优秀物业理区楼宇安全文明区）体现出种强信效益种形资产力量
3品牌服务价值诠释
忠诚根理价值忠诚应庐值价值业说物业公司忠诚价值产品服务价值够合理收费获良产品服务果物企业总够合理收费价格（种合理收费价格国家收费标准物企业业接受）提供优质产品服务市场会认业会忠实物业公司业种关系营品牌纽带品牌优秀物业理区承诺忠诚象征品牌表示物企业予业承诺物企业履行承诺维护产品作业奉献热情样会业发现忠实家物企业值利
二物业品牌价值战略
1品牌价值形象价值统化战略品牌品质外形象统物业理企业项精品工程（优秀物业理区安全文明区）重产品外形象价值图华丽忽视甚糟蹋破坏品牌品质价值品牌品质价值层面产品服务质量性效层面企业素质力品行等品质价值品牌价值根定意义说恒定品牌外形象价值品质价值表现流露展示确定易逝注重产品外形象价值会昙花现做物工作甚做企业做投机然理区楼宅外形象重便识记会产生联想甚会赏心悦目陶冶情操等价值实施物业品牌价值战略必须产品品质价值战略根纲品牌形象价值枝叶目
2济价值文化价值统化战略物业品牌品质价值外形象价值层次角度品牌文化价值济价值文化价值产品成效关系物企业说生产营成营收入关系生产者剩余利润等业说购买成代价物企业效满足关系业剩余济价值文化价值区：前者物质性货币衡量者意识观念等非物质性心理感受观念评估等两者截然分开首先济包含文化属广义文化次济包含文化属广义文化次业满足物质精神物业品牌济价值基础文化价值说关键导仅物业品牌外形象价值文化品牌品质价值种思想观念精神决定表达着民族优秀文化传统卓越民族精神市场济条件文化价值会转化济价值会提升济价值物业品牌市场价值信誉价值关系样济价值文化价值特殊容形式
3户价值企业价值统化战略物业品牌文化价值实质满足业需户价值化反映创建物业品牌忠实业质特性实行品牌战略物企业已走生产导服务导阶段走质量艺术文化导阶段区栋楼宅理服务关键业满意程度理水服务质量果损害业利益什企业价值终必然会砸已饭碗物企业创造业价值满足增进业利益企业然饭吃前途见户价值台走台前变越越重越突出物企业价值会充分展现增进品牌物企业招牌纪念碑业物企业领带标志信品牌价值物企业价值显示物企业价值户价值统
4立足持续发展追求长期利润化战略物企业实施品牌战略然户价值提重突出位置甚放首位终实现增进企业价值物企业实施品牌战略狭隘眼前利益更竭泽渔避免成短命企业市场济条件物企业够长期生存发展困难特国面入世挑战说压力机遇风险利益存惟实施品牌战略实施市场战略持续发展战略行业昌盛衰成长久性公司实施品牌战略方面图眼前利益更赚钱坑害户甚户利益企业长远发展创新创品牌难保品牌更难光保够必须断创新开拓断业保持兴趣请理服务然品牌会失光彩贬值甚完全丧失价值然企业赚钱获利赚钱获利企业生存发展：实施品牌战略企业实施持续发展市场战略目标终追求长期利润化品牌品质价值信誉价值户价值等企业获长期利润保证时长期言品牌文化价值形象价值等会产生转化利润
营物业理企业发展必路
前言
物业理国然20年历史发展许物业理公司仅具优秀理队伍高效运行机制先进理理念理方法严格质量标准效质量保障体系形成较理规模门类较齐全分布较合理够相互配合专业分工体系时着政策法规逐步出台落实社会业物理逐渐认识住房消费意识逐步形成城市区初步形成竞争序物业理市场充分说明物业理国已取长足进展
然物业理企业长期提倡理服务营问题涉较少现象产生社会业发展商素物业理企业身认识策略偏差诚然理服务物业理企业业社会提供基产品物业理公司存市场基础提供优质理服务应物业理企业营竞争种手段作企业营应基行法进行营获取合法利润根解决物业理企业生存发展问题达社会效益环境效益济效益重良性发展目标
物业理企业忽视营会造成企业赢利力低企业资金足形成物业理企业扩规模持续稳定发展瓶劲反影响服务质量整行业讲会影响投资者高水介入限制整行业发展物业理行业房产业属服务业酒店理业房屋中介代理业做难出述结
着物业理市场化进程加快市场竞争日益激化新房产形势发展营越越提物业理企业日程物业理企业快速发展营条必路
物业理企业营市场基础需求
物业理企业获营效果离开市场正确分析握瞄准市场需求准确握机会获成功目前讲物业理企业营市场基础需求方面：
1房产市场发展变化
房产市场发展变化物业理营提供广阔市场基础具体表现：
（1）租赁市场繁荣物业理企业提供进行房屋租赁中介服务市场空置房增加房产商需部分物业出租获取回报加购置物业收租赢利投资理财方式越越士采房屋租赁市场具潜力物业理接业出租方房屋租赁代理领域天独厚便利市场潜力
（2）适应性作房产开发基素求房产适应市场需求房产开发周期较长加房产商前期市场定位准确房产投入时完全适应市场需房屋间隔功配套装修特途进行改变产商规划设计时特意房屋设计成途易改变形式适应市场变化需房产建成进行调整物业理公司具体组织实施工作果操做会发展商业物业理公司带丰厚回报点诸工业物业改商业物业住宅途改办公途时尤显著
（3）物业理策划已成房产营销策划重组成部分通设计适合房屋档次规模房屋目标客户消费力生活水准生活惯相适应物业理方案建筑设计环境配套理念延续建成生活方式社区环境文化氛围中房产开发商已充分认识点物业理企业充分发挥身优势参房产营销策划
（4）房产开发样性房屋功样化趋势商住混合型房屋综合配套区量出现物业理企业营提供量机会
2居民需求变化
（1）着收入增长二三次置业数断增加满足生买次房购买住房目仅限解决居问题种情况更住房做财产更加关心房产保值增值租赁流通等问题样方面更加突出物业理重性方面提出房屋租赁转价格信息等方面需求
（2）着生活水提高需层次服务特约服务需求呈迅速升趋势物业理公司偿服务提供广阔市场年传统家政社区服务进步发展外会营理智化信息服务等新兴容成许物业理公司关注象 3物业理相关产业发展
（1）物业理发展趋势专业化分工越越细物业理公司降低成提高效率竞争力专业工作外委托清洁卫生盆栽植物养护更换玻璃幕墙清洗电梯维保中央空调水处理消防系统维护等等物业理企业根身理特长资源优势成立专业化队伍承接物业理公司行业（酒店业零售业餐饮业等）相关业务工程失种良营选择 （2）着物业理行业规模断扩仅带动相关产业发展物业理身社会相关行业提出更高更市场需求种需求硬件表现物业理品具材料零配件等制造加工供应等方面（类标牌标识制作需求）软件表现信息资料培训交流质量体系认证等方面物业理企业方面营行业提供方便促进行业发展已营行开辟新市场
二物业理企业营
物业理企业搞营解市场握市场外应掌握营方法抓住重点充分挖掘企业力物力财力信息资源潜力运先进营理理念方法发挥身品牌理信息缘贴业客户优势取效果总讲应该述 方面进行系统计划
1业物业理服务营
搞物业理服务营疑物业理企业营基础工作工作问题方面提高理水服务质量优质服务换取优价回报时效降低成方面注意：物业理企业达长期稳定持续发展目标应关注点：
（1）实施品牌战略计划步骤积极稳妥建立企业品牌充分利名牌带巨市场效应市场信誉
物业理属服务业涉面较广影响服务质量素较质量保证实施较困难尤特殊客户物业理服务质量难进行全面客观检查评价特点决定客户选择物业理产品提供者物业理公司时候非常注意信誉优质品牌良信誉集中体现物业理公司品牌开拓市场关键素国外统计资料表明：某领域前十品牌市场份额占率超70物业理企业果树立身品牌形象发展空间受限制
建立品牌系统工程夕够完成建立长期计划加实施首先苦练功提高物业理水客户满意次规范企业行守合重信誉侵犯业权益积极维护企业形象注重宣传引导特抓住政策市场宣传契机进行集中突破外企业综合实力理规模建立品牌重素
（2）注重宣传种宣传仅提高企业知名度认感应起引导消费拓展市场作 引导消费作应忽视现国居民受长期免费住房影响住房消费认识足通积极宣传引导示范业见解文明健康生活方式居住环境生活质量生活素质影响房产（财产）价值保障作仅提高居民住房消费意识增加物业理企业收益降低物业理难度减少业争议
（3）积极开拓市场断扩理规模占更市场份额举提高物业理企业总体赢利力抗风险力壮公司实力显著降低成重意义
（4）重视财务理加强工程理节降耗效控制降低成物业理企业带良济效益
（5）物业理资源进行战略性调整根市场竞争情况物业理公司身特点具备竞争力运作成合理业务（清洁某机电维保）分包出样仅幅度降低成物业理公司集中精力资源发展已优势项目达营效果
2物业身中心开展种营
种营物业理业营辅助补充物业理企业先天条件占优势存巨市场需求旦营会回报概括起类营种： （1）针业客户提供偿服务家政服务汽车美容服务等
（2）针物业理行业相关需求专业化服务专业清洁服务机电设备维保服务
（3）房屋出租出中介代理供求信息方面服务代理业进行房屋出租
（4）物业理行业提供产品流通方面服务
（5）物业理房产业提供咨询策划市场信息顾问方面服务
（6）业提供培训交流等方面服务 （7）公场场营户外广告屋顶天线公场出租等
3专项营活动
述营行专项营较投资基础较规模系统性营活动种营风险收益较首先进行认真行性分析筹措资金制定营理方案减少风险类营围绕物业身开展具代表性类营活动：
开办幼园学校
营性场餐厅超市网吧等
会康体娱乐设施
装饰装修
搬家公司礼仪服务公司等
4房产营相联系营
通营性房产进行技术性改造功环境配套者实施物业功途改变提高营性物业赢利力物业理企业获回报种营商场写字楼工业区等物业种类机会：
通电梯进行技术改造美化环境建立起媒体导购系统加适辅助宣传活动理商业物业客流量营业额提高带动铺面租金涨
通兴建宽带网方法改善写字楼物业办公条件提高写字楼出租率
通改善工业区行车停车条件货物装运条件方便工业区厂家改善工业区投资环境
面方面简述物业理企业营容物业理企业搞营关键认真分析客户需求握商机树立创新意识时应合理化配置资金资源取效果
三物业理企业营中需注意问题
1防止饥择食盲目扩张增加新营项目承接新物业理项目前应该进行充分行性分析研究种风险素进行认真评估制定行实施方案样物业理企业营走健康发展轨道盲目发展果坏方面年行业生动教训提醒物业理企业开拓发展时保持头脑清醒 2避免谓元化影响坚持山吃山原物业营基础物业理企业营果脱离优势成立种营面市场社会激烈竞争物业理企业资金技术验处劣势营风险增加时种营仅物业理帮助反资源精力量占势必物业理产生利影响样会物业理公司丧失基础取
3营中坚持涵立足强化部建设重视外拓展忽视部建设现象应引起业士注意拓展营项目时调整理机制理方法培养总结验特某营项目（房屋中介代理）理业员仅知道物业理方面知识验理方法远远够需进行调整甚需专业资质认拓展市场时加强部建设企业种营稳健发展
4注意营收益合法性侵害业权益物业身进行营行国家方法规求进行中营权收益属业（收入补贴理费）属发展商物业理公司收益分配等问题应引起物业理公司注意般拥产权单位组织拥营权收益权（停车场户外广告公场等）物业理公司利已拥产权物业公场设施等进行营应先获产权意营容方式收益分配等方面产权达成协议情况方进行
面物业理企业营问题谈认识现许物业理企业已营方面作益探索取骄成绩相信物业理行努力伴着物业理发展物业理行业营总体水定会提高
开发商视角物业理企业发展趋势
物业理作新兴行业正越越开发商重视仅房产项目开发售服务重环节逐渐成房产营销卖点开发商角度谈物业理发展显十分必
21世纪物业理必须倡导康居生活新概念
新世纪里仅国家济政治文化快速进步生活水迅速提高必然带动生活质量标准急速升安居重问题居住理念会停留分开住层次完整物业仅仅具固定居信场功时学娱乐场时区文化品位提出更高求历史发展必然趋势物业理必须时适应变化求样致落伍遭淘汰
121世纪居住环境求提高
着物质生活断改善精神方面需越越强烈现代家居生活已突破躲进楼成统室封闭生活概念追求进步扩展生活空间已居家生活区环境整然融体久前南京市作项调查中82公绿作公设施建设四项需求素首充分反映市民强烈环境意识目前南京房产市场已出现生态化概念全生命周期绿色环保住宅受市民普遍关注
诚然新形势物业理必须关注市民需力争通身努力区居民情享受阳光空气绿色然抚慰喧嚣城市里体验份回然惬意
221世纪居住文化艺术求越发强烈
久前日学者出书样题目20世纪企业张王牌CIS说法否接受企业社会企业形象重视已争事实
长段时期技术艺术日渐分开直英国文艺复兴时期提出艺术技术融合问题实际亚里士德指出艺术存制造中艺术应生活中目前已住宅建设区理提高非常艺术化程度通环境整合艺术真正艺术直接介入技术应中实践表明艺术建筑中合理运确实起画龙点晴作体现尚住宅求区进行CIS设计区建筑符号雕塑品甚信纸信封手提袋垃圾箱均精心设计区已会喜爱文化体育活动开发商开发楼盘否畅销区浓郁艺术氛围深厚文化底蕴十分重关系营造社区评物业公司项重工作容物业理文化牌艺术牌竞争中必然选择 321世纪居住舒适度求更高
里说舒适度容宽泛前面已提环境文化高品质区居民提供相应舒适外求住宅科技含量高理高效健身娱乐休闲等配套设施完善服务时等等总期21世纪居程度满足已舒适度实现需求
房产开发程中考虑物业理够实现优化避免建脱节物业理造成障碍物业公司应量适应变化变化中寻求生存发展
二21世纪物业理必须建立网络理台
传统物业理技术含量高劳动密集型行业面现代科技迅猛发展楼宇智化宽带社区网络代表高新技术现代建筑中广泛运物业理行业赖生存发展种物业硬件发生前未变化适应发展潮流实现物业理行业科技转型摆业士面前道难题效破译难题密码便建立网络台实现网络理现代化
1居住区社会实现社会成员间协调运转必须助网络化手段
住宅产品群单产品包含环境配套日常生活方方面面物业理做产品群服务必须遵循定规律建立区物业理台文化背景层次台理谐工作生活物业公司需利台家联系起实现间交流沟通理解物业服务性化 2网络化理提高物业理附加值
网络化社区突破门坎实现位住户零距离沟通物业公司通网发布通知组织社区投诉报修费帐单速递催交等等物业理深入面家庭提供更具性化服务时根区居民特点开展丰富彩社区活动营造区特文化氛围高附加值服务必须获高附加值回报物业理公司提升服务档次时相应提高物业理价格
3网络化理满足居民服务高效化时化需效手段
网络化理定域范围具相功建筑物（住宅区）统筹方法功进行智化实现资源享统理提供安全舒适方便节持续发展生活环境时便理控制通研究开发种集区安保交通理收费种服务理体信息台提高物业理水效率 三21世纪物业理企业发展走专业化规模化举道路
根国外物业理企业发展历程物业理行业走专业化道路物业理公司仅仅理机构清洁绿化设备维护均专业化公司实施中国物业理正着趋势发展 预测21世纪成功物业企业更趋虚拟化物业公司理想状态网络中枢者更形象点总协调官乐队总指挥够社会方方面面资源种样服务整合起形成谐体更客户服务
然物业公司想激烈竞争中形成已核心竞争力需规模化营作坚强盾家知道物业理政府确定微利行业形成规模化营赢观利润没济作基础切会空谈新世纪里物业公司定兼重组路扩企业规模托物业面积形成规模营 物业理21世纪充满新生活力重道远着中国加入WTO进程加快国房产业竞争越越激烈作服务贸易型企业房产业竞争终服务支撑物业价值通服务体现优质服务提高物业附加值
试济转型时期物业理发展趋势方
物业理行业兴起市场济发展定程度必然产物反映社会生产力发展阶段水反映社会分工细化协作程度时现产权理关公产品消费问题典型模型分析研究转型时期济发展特点握物业理行业发展趋势方具重理实践意义
转型时期济发展特点
世界济发展模式致两类：传统计划济模式资源配置中央集权统配置特征二市场济模式资源配置市场供需双方决定进入80年代期世界政治济发展格局发生重变化美国代表发达国家信息技术创新特征步入新济时代俄罗斯代表东欧国家采取谓休克疗法试图极短时间实现计划济市场济跳跃然实践已证明种改革成代价巨产生负面影响久衰中国代表部分东亚国家选择渐进式改革道路做法改进微观营机制入手强化劳动者企业激励作发挥劳动力资源富裕较优势促进新增资源创造助资源配置制度（价格机制）部分新增资源配置传统济体制受压抑部门达加速济增长产业结构调整目标
面全球济格局变化美国著名济学家斯蒂格利茨认中国面两挑战转型二发展实二者相辅相成转型似成国济持续发展必路发展转型目标中国济改革开放历两方面重变革：济体制传统计划济市场济转变二济增长方式转变实现粗放式营集约化营转变应该说国目前正处种济发展格局转变中谓转型济转型济基特征概括非稳定性选择性高成长性包括实现种转变程系列制度选择政策措施正样济背影物业理行业应运生
二国物业理市场形成条件
物业理早起源18世纪年代英国历百年发展已形成特定行业国1981年3月深圳成立第家物业理公司直1994年建设部颁布城市新建住宅区理办法物业理行业中国逐渐初步规范发展目前全国物业理单位10万家业员达150万初步形成巨物业理市场物业理市场国形成发展济转型必然结果：
1济转型催生房产业发展住房制度改革1980年邓志住宅问题发表重讲话肯定建筑业国民济中重作住宅改革指明方国家城镇土制度城镇住房制度房产开发进行改革核心改变计划济体制福利性分房制度建立政策性商业性相结合规范化住房分配交易市场房屋维修市场改革仅房产开发市场形成发展创造先决条件物业理行业产生发展奠定基础
2产权体元化导致理制度根变革全民制条件房制度适应市场济求法解决元化产权物业理问题房屋者产权相分离产权政府国企业物业产权划分性质导致产权流动流动资源配置效率低着房屋市场交易日臻成熟数产权转移企业手中形成产权元化格局样旧房制度显然解决类物业理问题元化产权体期盼着新型物业理模式出现
3公产品特性决定物业理机构存必性幢物业言产权元化物业包括附带公产品（公部位）谓公产品某区域全体消费者免费者低价格购买商品服务例区部保安保洁公部位维修养护成公产品购房合中房屋产权质区取房屋产权便具排性公产品消费非排性公产品符合搭便车原维持公产品耐性持久性必须组织整合产权体散落公产品中权益组织便物业理公司物业理行业存法理基础
4物业投资保值增值求专业化物业理市场济高度发达已购买房屋仅仅种消费投资行包涵甚纯粹种资投资行事实已证明购置物业作种投资质讲业购置房屋者事置业投资获资金时间收益外更重获取包括服务环境增值收益动产增值重方面说业确保房屋投资保值增值需选择专业化理组织
5房产开发商售服务承诺求市场济中选择权利促房产开发商仅提供优质房屋优美环境提供优良服务优雅文化树立品牌获取长远利益越越开发商注重提供优良售服务甚房屋规划设计阶段考虑物业理求推动促进物业理发展成开发商走专业化分工协作道路必然选择
三国物业理行业发展趋势方
物业理行业发展社会济发展生活水生活方式密切相关物业理行业法律环境济背景行业涵等方面握发展趋势方
1物业理市场单狭逐渐转变开放扩
中国济转型程求作居民生存条件住房走市场国住房制度改革创造利条件80年代前住房建造分配理基统分统包存真正意义物业理1999年全国售公房60已出售居民家庭新建商品房1985年购买例仅占141999年购房例达80表明单住房公制已破居民产权种产权形式存格局正逐步形成
外根统计资料2000年国房产业国生产总值（GDP）中例6期日11香港19正存方面差距国家十五计划已明确发展新兴城镇作拉动济增长调整济结构布局重手段见房产业国着巨发展空间样物业理市场发展前景十分令乐观
2物业理企业数量呈现扩张收缩直稳定状态
目前止国物业理单位已10万家全国房屋建筑面积总总计约90亿方米均家理面积10万方米物业理低收入低利润行业特点求规模化营基市场竞争法必然导致众物业理公司兼淘汰破产深圳例全市类物业理机构1200余家中正式注册公司470家理面积超100万方米30家仅占公司总数7理着全市住宅建筑面积6040物业理面积10万方米避免效竞争浪费资源深圳市政府物业理公司注册予限制抑制绝数量增加时求开发商新开发出房屋进行招标选择理公司种趋势表明数物业理公司日益激烈市场竞争淘汰物业理行业进入群雄起战国时代终形成干家实力雄厚物业理龙头企业成行业发展标志
3政府行政职日益弱化行业律逐渐增强
果说目前段时期物业理市场需政府关部门行政手段加干预指导话断定着改革断深化市场竞争机制作日益强效政府物业理方面职逐渐弱化成制定适法规保障法规严肃性权威性行业律性形成完全赖市场化发育程度高度发达物业理市场必然相适应行规业律国家建设部已率先原先政会行政职权力位中国物业理协会然然官方背景毕竟行业惯例迈出喜步
4物业理服力容两头延伸
传统物业理服务容包括区治安环境卫生设备设施维护维修保养等目标象延长物业寿命现代物业理已种服务指物业者物业理企业竭力创造性化亲性化理环境然物业理服务容延伸房屋规划设计阶段设备安装调试阶段种似务正业举实际物业理企业需求方面开发商希事前听取物业理公司意见充分利物业理公司业住户联系中获取信息资源保证续服务质量达树品牌目标方面物业理企业需通接前期介入熟悉解设备设施状况保证住户入伙期稳渡
国物业理行业方兴未艾改革开放中诞生济转型时期接受洗礼击然会艰难喷薄出阳终究会映红江南北
21世纪中国物业理发展思路初探
国物业理企业着社会济发展生活工作环境求断提高派生出新兴服务性行业产生初仅仅房产开发续服务机构相房产开发商言终端服务单位业物业理企业身言永远始端服务部门
作新兴行业物业理诞生伊始便显示出强生命力广业作提高身整体生活水报厚开发商作已楼盘销售亮点政府部门作规范社区理提升城市形象重手段加引导国诞生刚刚20年物业理行业成关国计民生重领域社会界加重视成新世纪引入注目聚焦点
进入21世纪国物业理行业20年验理积累正幼稚走成熟象企业样着现代企业制度方前进实践证明前进程中物业理企业必然着规模化区域化专业化方发展
新世纪物业理规模化方发展
（）规模化营必然性
物业理规模化营早业士谈热点问题认新世纪规模化营物业理企业充分利身资源限度扩理面积理领域（然限度节制根身实际情况）科学确立身理成营目标适度界定市场竞争中化占市场份额济学理告诉企业竞争绝业绩企业竞争相位说市场份额商家必争市场份额理告诉企业仅仅达营规模行必须市场份额总量居首位优
然物业理企业规模化营指简单扩生产企业追求效益化营行说规模化营充分考虑投入产出率着投入增加规模扩单位增量产出效益应逐量增高追求真正意义规模济效益
见规模化营理企业降低成充分利限资源获取更济效益
（二）规模化营途径
扩市场份额占率实现规模化营现代物业理企业变题市场份额总量限情况物业理企业实现规模化营呢？
1兼重组充分利企业资源
目前资质等级全物业理企业较许房产开发商肥水流外田已成立物业理公司理开发楼盘面积较造成量重复投资资源浪费显然种状况物业理行业整体进步利部分公司服务规范应享受正常服务业（住户）利益受损害业投诉增极损害行业整体形象长远促进行业健康发展物业理企业宜通兼重组实现生产素优化组合享企业资源资金技术材料劳动力等通企业整合建立产业规模促进行业健康发展规模化营推动素流动优化组合促进行业发展
2抓住时机适时介入物市场扩物业理面积
新世纪民伊始物业理市场竞争便呈现出白热化趋势物业理市场巨潜力吸引众实力公司目光品牌物业理企业走抢占市场作发展目标段时间物业理市场呈现出四海伐鼓雪海涌三军呼阴山动局面应该意识家物业理企业异发展具定难度占领市场初期阶段政策法规熟悉解需程程中企业会出现水土服理链拉长导致理成增加理效率降现象时物业理消费意识够收费标准较低造成理程中矛盾风险稍留神便会出现投资亏损损害企业品牌形象等系列问题问题直困扰着进军物业理企业进军初难规模扩取较济效益家进军物业理企业必须足够认识思想准备摒弃急功利念头潜心真正市场站稳脚做准备
物业理企业进军市场初期阶段正化磨合关键时期传播已品牌具土化必路时期够充分解物业市场状态适应风土情积累物业理验物业理市场起步较晚海等先进物业理验十分重视需相互认识相互解相互学提高契机进入市场恰恰提供学交流机会坚持服务第指导思想身积累验沉淀理充分运物业理实际工作中完全够市场认例福田物业便1999年进入苏州市场初便始终坚持塑造品牌心服务指导思想年时间艰苦努力福田物业品牌已政府部门充分认广业福田物业作享受舒适生活倍加信赖开发商已福田物业理介入作楼盘促销手段种情况前期付出丰厚回报年福田物业已苏州接五楼盘百万方米物业理面积苏州根福田物业美誉度传播附城市昆山市高新技术开发区房产公司便动门求理建筑面积20万方米世纪佳园福田物业成苏州周边城市区物业理金字品牌实现规模化营积累丰富验
二新世纪物业理区域化方发展
谓区域化物业理利城市理理系统持续发展理辖区物业实行综合理市政社区规划基础城市规模生产生活规模条块结合组合成干适度区域成全面推行物业理区例深圳华侨城片区新洲片区东门商业区华强北商业区等
着社会断进步城市功划分越越细政府社会发展趋势越越快政府简化办事程序具体事务中抽身出制订宏观政策必部份服务职社区企业承担区域化物业理初见端倪
区域化物业理单物业理着许方知道单物业周边环境公市政公事业配套设施着必然联系意义说单物业理区域综合型物业理组成部分前单专业型者综合网络型者更贴城市理核心具社会职企业职双重性区域型物业理企业必然会承担相社会责直接介入参政府组织相关活动区域化物业理特点辖区集中成片具定规模服务容象较广泛配套齐全软件建设思路明晰利业倡导便合理处置城区建设持续发展关系机效合理配置资源断回报社会促进物理持续发燕尾服理指导健康稳步发展
区域化物业理企业会根区域（片区）物业理需科学合理区域辅助配套设施进行规划限度避免日维修造成必浪费续理基础时区域化物业理求区域分散物业集中起进行集约化理等公司搞区域垄断营理实现整区域资源享优势互补发展现代化生产重特征集约化资源优化组合专业化理规模化营相集合21世纪物业理中表现更突出
见区域化物业理具分物业理更优势首先区域化物业理利社区综合理日常生活工作通区域化物业量单位提供全方位服务实现次区域化物业理利社区治安理物业理企业处社 区理第线辖区工作生活业较熟悉预防犯罪维护治安着积极重作区域化物业理利社区整体环境治理建设区域化环境角度综合考虑生态环境文环境治理建设保护样起点高效益第三区域化物业理降低理公司旦成区域化物业理规模容量高单物业理做资源享物业理公司降低理成实现济效益社会效益环境效益三丰收企业规模化发展提供物质保障综述区域化物业理物业理总体目标实现提供广阔空问表现继现代创造安全舒适文明谐 理想居住生活工作娱乐环境限度提高物业价值提升物业档次提升物业理品牌声誉增加公众物业理信心促进物业理总体目标实现
三新世物业理专业化方发展
着社会断进步城市发展水必然会越越高城市功划分越越细物业日常理维护保养求越越高物业公司起统组织调度资源整合分配作
果物业公司味追求全分添置种专业设备相关专业员必增加理成身负担专业设备法充分发挥潜价值造成量资源浪费符合资源享集约营原相反果组织专业公司业服务避免矛盾房屋维护保养请专业公司科学规范制订详细维护保养计划达预想维护保养效果减少物业公司工作量卫生专业清洁公司负责绿化专业绿化公司承担绿化员周修剪杀虫施肥灌溉等现物业公司保安员负责区安全职责没负责周边区治安职责果专业公司负责治安公司必然会技防防方面功夫规范成片现代化理方式运作必加强区（厦）治安防患力提高广业安全感舒适感
专业化理必然导致物业理员职业化水提高目前物业理培训言职业化目持证岗物业理普教育职业化队伍培养着物业理专业化时代物业理业员必须专业化执证岗专业化系统培训员走物业理岗位够效组织协调指挥专业公司规范化工作终物业理真正成千家万户信赖具定社会位整体行业
中国物业理发展中干问题思考
物业理国发展已20春秋发展中新兴行业文仅结合实际工作体会思考问题：
房产行业发展物业理影响重
房产开发物业理存着紧密联系房产行业状况直接物业理产生影响目前越越房产工发商认识物业理房产开发中重性十分关注物业理发展物业理行业没充分关注房产现状发展物业理发展极适应
1物业理水直接受制房产开发
物业理建立特定物业理已形成投入场设施理场设施房产开发商形成房产开发商物业理认识物业理重视程度直接影响决定续物业理水事物业理员知道果开发商规划设计建造中遗留问题完善部分物业理解决十分困难现提倡物业理早期介入弥补规划设计物业理认识足缺陷完善房产开发环节中物业理相关容
2房产业政策变化物业理创造良外部环境时提出更高求
着国住房政策调整变化房改步伐加快国居民住房产权关系进步明晰产权关系明晰结果居民实实拥已物业家庭面资产保值增值求更强烈种情况方面居民已物业保值增值愿意掏出定资金物业进行维修理方面理单位提出更高求种房改政策影响物业理公司居民权关系明晰容易调整相应法律关系时产权明晰带物业理求更高压力
3房产开发企业售服务质量承诺改变物业理现行做法规定 着房产政策完善方产开发序走进规范尤年房产积压房产企业竞争更迫房产业着利消费者方发展房产特殊商品正逐步适应商品交换般法房产开发商推出三包理退房质量保证措施政府出台相关理措施售楼书等书面文件合组成部分房产市场越越成熟规范种情况物业理现行做法作出调整原先规定房产开发商交纳专基金公开透明销售终身负责失交纳责基础
二物业理企业营力足
长期物业理强调谁开发谁理市场化法形成分强调服务企业忽视营着市场化步伐加快国际物业理概念企业引入越越暴露出国物业理企业营力足问题
1行业特点认识足缺乏企业营认识实际营物业理企业身积累发展源泉物业理行业特点发展程限制实施程中提供服务物业理企业享受物业理服务业仅服务作容着市场化进程加快物业理企业单纯强调理服务已适应市场发展需求市场供程中物业理企业已产品服务推市场市场接受必须遵循市场运作规律物业理企业提高身产品价值含量必须塑造身品牌断提高附加值涉企业营策略企业营理念提高企业参市场竞争力物业理企业形成积累良性前发展仅仅停留保微利甚补贴阶段企业效益企业发展劲企业营企业发展源泉
2国际中介策划代理物业理企业相缺乏竞争力着国房产市场物业理市场开放房产市场存量增加单纯买卖市场已部分转变租市场国外香港区房产中介物业理逐步渗透国市场国际类公司国物业理什业现状营力营水明显存着差房产开发企业盘活已资产提高身产品附加值愿意助中介力量现进客店国市场中介机构戴维斯戴德梁行国外品牌企业名牌产品销商保持着非常紧密联系方便招租招商旦企业进入市场更具备营力北京海广州深圳等型综合商厦机构承接部分
三物业理推进重道远
1国家区差异造成发展衡物业理全国衡发展困难重重
国区差较物业理推广情况衡物业理履盖面进步扩目前情况海区发达区物业理发展较快运作较正常边远落区物业理体系没建立方甚没物业理概念物业理成行业全国广泛推进济发展素限制外观念物业理意识体制变革等问题全国衡推进物业理难度较
2政府恰干预影响物业理发展
作物业理新兴行业想健康良性发展政府引导非常关键目前情况国家部门进行物业理考评物业理企业定级推进行业发展起积极作政府引导时恰干预影响物业理发展住宅区物业理实施政府定价政策没切实市场规律进行运作舆导存着误导正面报道少抓热点问题实际新兴行业导非常关键外政府职部分转移物业理企业身物业理企业承担应功限制行业发展
3物业理企业身现状制约行发展重素
物业理企业年象雨春笋般出现实际物业理企业原业房勤理部门转制物业理企业转制带原企业沉重包袱沉淀量谓国家职工名称改实质运作状况理体制没改变员素质高进入市场市场机制运作企业运作程中必然出现样样问题行业良性发展受限制
4纠纷投诉断加
物业理应该说方面努力总体发展健康着越越方发展发展程中国法律法规没时法律关系没时调整业物业理意识够全面物业理企业运作够规范必然会出现种样投诉纠纷实际根国关部门统计年物业理投诉呈升趋势发展程中必然现象
四物业理企业运作模式必须变革
1谁开发谁理模式破市场化物业理成趋势
房产市场刚刚启动时物业理概念未广业接受避免开发商开发楼盘卖完理政府制定谁开发建设建设谁负责理政策时状况非常时正确着物业理认识提高物业理法规健全物业理市场完善批专业物业理公司高素质丰富验优良服务获开发商业赖开发商承担理服务环节时日谁开发谁理观念已明显落伍
实际作房产开发延续广义房产产品组成部分物业理消费者吸引力房产附加值提高具较作房产开发商认识点项目规划开始邀请物业理参加物业理促进房产开发发展中种必然物业理市场成熟种标志
2企业间兼联合重组成趋势品牌企业特许营联锁营模工出现
物业理迅猛发展时出现少问题理公司良莠齐鱼龙混杂二理规模理资源浪费理成加三社会化程度较低]发展商物业理存着母子关系方面直接阻碍物业理发展年已充分认识点物业理公司着规模化品牌化方迈进加国部门政策引导未年物业理公司成长理水低业投诉物业理企业会逐步淘汰物业理企业间兼重组必免品牌公司占越越市场份额种情况国外已成熟理模式包括特许营联锁营模式会出现
3单服务型物业理元化专业化方发展
20年发展物业理单服务型元化营专化趋势发展首先物业理企业做物业理服务时物业理相关行业延伸物业理企业办起中介代理租赁业务利物业相关条件设备开展种营利收入弥补物业理企业资金足增强企业发展劲第二物业理企业尤具定规模物业理企业开始走专业化发展道路已成立专业公司承接已业务外社会拓展业务已物业理中专项工作委托社会专业公司进行理种方式会节约物业理成提高服务质量
五物业理发展迫切需更专业
1物业理新兴行业业员转行员缺乏专业知识
物业理行业发展时间较短物业理专业转行员中间搞建筑搞设备搞理行业缺乏专门知识系统培训物业理实践中家越越深刻认识物业理专业技术知识外需学社会学心理学法律营等门学科行业高质量发展培训培养必少
2行业发展理引导高层次研究短缺
物业理认识足目前没象房产等行业引起关注高层研究员物业理没充分重视实际物业理发展定阶段越越迫切需系统理加引导方面国目前缺乏缺乏种理原缺高层次研究
浅淡新世纪中国物业理服务趋势
21世纪中国物业理行业进入发展完善成熟重阶段阶段会出现竞争激烈理完善服务理念提升时期物业理行业说质量理念品牌理念角逐市场环境变化竞争格局形成高新技术应消费观念更新求物业理企业服务观念服务方式营理念市场定位作出相应变革适应发展需
面日益激烈市场竞争物业理企业求生存求发展务急笔者试图新世纪行业特点谈谈法
奉行服务理念断提升理服务质量台
新世纪里市场意识市场竞争物业理行业说机遇挑战面挑战物业理企业生存发展必须走进市场参竞争物业理企业应国物业理规章制度断健全物业理市场容量断扩展机遇坚持服务理念断创新服务台获市场
第建设天合居住区市场开放济发展必然生活水量质飞跃居住环境需求满足现条件天合环境关注居住质量追求高品位生活新世纪居住区建设应服务理念贯穿房产规划建设全程中营造出中国天合居住环境满足需求首先充分应社会学心理学理考虑居住者相互联系增进邻里间活动交机会考虑户甚身隐私愿公开心理需次应生态环境学理社区选址建设注意保持区然景观生态环境保持原形起伏湖泊走势然环境铺设道理等次应美学理通整体规划设计表列社区美观建筑风格生态环境保持品形式布置造景观然环境佳融体时应智化技术微电脑实现客访防盗防火防警等系统动化控制动检测空调系统温度湿度风速风压等参数水电煤气表出户计费保健家庭办公等功居室教育机构文化娱乐商业配套休闲等场感受种高雅文化环境氛围居住者产生居住环境认感
第二提供性化服务21世纪质量世纪种新趋势更种新挑战物业理作劳动密集型服务行业终顾客居住者居住者满意衡量物业公司工作终标准顾客发展商物业公司物业理越越关注服务质量服务质量然然成关系物业理企业发展核心问题市场竞争物业理行业正历着验式理理性理转变求物业理企业：方面更新服务观念寓理服务中理中服务服务中理断捐纳优秀建立系统化员培训学进修深造制度提高员综合素质投入量物力时间等资源企业营理念发展战略员工理政策服务方法项业务操作程序培训教材等进行系统化文字化规范方面创新服务理念优化服务质量市场迫物业公司理重点放硬件理时注重进行顾客提供优质服务完善居住者居住生活出发提供高水准服务诚恳守信积极态度居住者关心居住者满足居住者需断改进服务质量样真正尊重居住者理心理需求进提供更细致更周更体贴性化服务
第三营造具中国特钯文居住环境居住区持续发展关键创造性化环境物业理注重高质量高水服务时感情投资作物业理活动重组成部份力求已变社区群众核心信赖求助利公众假日组织丰富彩社会活动居住者提供广泛交流机会推动协调 物业区居住者间际关系建立起互惠互利睦处邻里关系居住区中创造出没陌生理想家园增强居住者居住区属感
二运专业化规范化科学化理手段开拓进取提高参市场竞争力
中国物业理企业面竞争仅仅国竞争国际性竞争竞争中形成国企业私营企业外资企业合资企业元竞争局面果没意识思想制高点难占领市场竞争制高点国物业理走规范化专业化科学化道路时代呼唤
1专业化理提高理服务水先决条件专化体现专业技专业分包两方面求物业理企业首先折力资源理提高员工专业技员工企业价值资源唯提供竞争争优势潜力量员工理服务行业核心工作提高理服务水根途径进行员工理通抓理培养解决顾客服务质量需求企业理水间邓盾理缺乏培训力足间矛盾解决企业长久发展问题次做分包工作评估考核型物业理企业配备修需员外保安清洁维修等项目合形式发包专业公司承包商做物业公司代表居住者监督类专营公司工作样物业理公司成物业理组织者合进行理协调考核评价
2规范化理增强服务质量观念前提没规矩成方圆市场济日益成熟天物业理企业应意识引进国外已成熟理营服务思想方法科学手段规范理ISO9000标准建立套完整规范理体系工作标准服务程序明确规定岗位工作职类工作操作步骤种问题处理方法治变法治员工工作章循确保工作质量全面提高企业理水服务质量通调查分析顾客真正需科学分解组合理服务程限度提高工作效率理工作步入标准化规范化轨道
3科学化理创造企业高效率保证科学技术第生产力已现实证明真理通讯技术计算机网络运作技术媒体应技术现代控制技术发展普运作实施智化区理节约理成提供高新技术手段实力物业公司提供新竞争资研究应新物业理技术全面提升理服务台节约服务成会物业理企业提供新竞争手段谁领先掌握种手段谁效占领市场国市场化竞争日趋激烈国际市场逐步形成物业理提出全新课题：谁先掌握科技谁够握市场脉搏物业理企业建立物业理信息系统落 实电脑化理利物业理信息系统 记录查询关物业理资料基础参物业理决策时准确反映企业营理中状况发挥辅助决策作提高动化程度减少重复工作节省力提高工作效率二采网络科技实现智化理智化建筑21世纪成国际市潮流物业理应适应社会发展需突破传统观念引入网络科技手段发挥智建筑应效果限度满足居住者需求
三实施集团化规模化营品牌战略赢市场份额
目前企业竞争战略中方品牌战略通实施品牌战略扩企业竞争优势形成批规模化集团化企业优势强化企业优势互补优势叠加够形成立业航空母舰提高行业竞争力跨国公司相抗衡
首先品牌战略企业发展助产士品牌企业招牌企业信誉更企业发展助产士物业理企业想保持行业领先位定已品牌必须产业发展汇入潮流中制定实施品牌战略树立品牌发展意识充分认识品牌带方市场市场选择提高质量创造品牌重性列发展议程切实名牌意识融入企业营行中质量竞争集团营技术创新宣传推广等方面入手催生品牌通较准确市场定位创造出市场需求相适应产品体现已品牌特色创造出企业品牌效应仅助广直接相关公众建立种良信合作关系助直接相关公众中树立威信产生亲力造成慕名结果利企业发展
次规模化营消费者提供信心着科技发展物业配备设备越越先进复杂物业公司建设支庞技术队伍合实际种分散型员成五脏俱全理营方式必然规模化连锁营形式特征全国规模物业公司取代规模效应物业吸引专业充分发挥专业作终实现提高质量降低成目标物业理企业良理服务进入占领市场健全科学组织机构职部门司职分工合作型物业理公司雄厚实力成片甚跨区承接楼盘理服务工作规模化集约化相融合营优势降低成获观利润赢市场甚垄断市场型企业赖专营公司型企业实现集团化营充分发挥企业规模优势规模群体效应集团化雄厚实力辐射力实现资源享低成市场扩张
次集团化发展增强企业竞争力竞争投标机制实施方保护义破力实力物业公司实施跨区营提供新机遇集团化商化金融业保险业消费者住心保证物业理营样离开消费者果消费者充分展示企业实力然然拥消费群集团方式理营扩展企业覆盖面消费者展示企业实力时消费者提供信心保更企业参竞争提供核动力集团化发展利限专业集中起形成强力智囊团企业发展出谋划策企业处处事事走行业前面提高企业竞争力集团化理营利力财务物力集中力量集中发展物业理发展物业营逐步走扩规模占领市场路
总言物业理企业想求生存求发展必须参市场竞争做充分准备竞争中赢市场占领市场
关物业理立法重点难点思考
－－江苏省物业理条例例
江苏省物业理条例（称条例）已江苏省常委会通2001年3月1日起正式施行江苏省第部物业理方性法规
省制定物业理条例面体形势：第全国发达区物业理立法相建立社会义市场济体制求相省物业理立法相滞第二全省部分区已初步建立具中国特色社会化专业化市场化物业理体制物业理正逐渐广消费者接受发展形势良社会效益日益体现第三具定理实践立法验建设部已制定批关物业理规章规范性文件初步形成物业理政策技术标准框架体系1998年9月江苏省政府发布141号令江苏省城市住宅区物业理办法初步构成省物业理体制框架省物业理行政部门加强调研关部门积极研究反复协调形成系列规范性文件省辖市物业理建章立制方面进行积极探索实践取较验第四全省区物业理起步发展衡济发达欠发达区城市中城市物业理起步时间市场发育程度行业规模发展水覆盖面业员素质服务意识服务水准等方面差异较短时间难衡物业理立法带定困难
根江苏省情况确定立法原：1998年省政府141号令基础鉴外省市先进物业理立法验技术总结立法实践验充分考虑全省区实际情况根市场济规律确定物业理基原体现立法实践性适超前性考虑已物业理规章政策衔接保持法规政策连续性
江苏省常委会涉千家万户条例制定程中指导思想明确国家系列现行法律法规充分注意广泛听取全社会意见条例草案新闻媒体公布广泛听取意见全省20年立法史首次召开立法听证会围绕诸焦点问题充分听取方意见条例起草定稿日趋成熟
条例物业理活动中法律关系进行调整重点适范围业参治理形式权利义务物业理服务收费物业维护法律责等作出明确规定
条例制定程中深感物业理活动复杂性方立法规范容具特殊性重点：
扩适范围明确发展方
江苏省物业理90年代初起步十年探索实践已初步形成前景广阔充满生机行业物业理已城市走乡镇物业类型仅涉类住宅物业涉厦工业区学校医院等物业已单纯居住服务领域生产服务医疗卫生教育科研等勤保障领域延伸首先制定住宅区物业理条例制定江苏省物业理条例问题意见致致确定省行政区域物业理活动适条例时规定新建住宅区配套设施较齐全原住宅区民政府组织整治逐步创造条件实行物业理配套设施齐全厦工业区等物业推行物业理明确逐步建立专业化社会化市场化物业理机制提高物业理水发展方
二重点规定业业会业委员会权利义务议事规
物业理中业业会业委员会运作模式国引入种先进方式鉴香港业立案法团业委员会理物业做法香港济发展法制化物业私化程度差距年实践中业业委员会作远没发挥
产权理业物业住房制度改革住房商品化推进互认识业购买物业区域房屋五湖四海走起居住工作起业体利益群体利益突难致点业法物业区域业利益事务进行理业权利义务等需第三方理物业理企业业通业会选举产生已组织业委员会代表全体业物业理企业缔约委托物业理企业物业理区域公利益事务性工作进行理物业理企业身专业水合约定涉公利益事务性工作进行偿理服务法律关系说业委员会缔约权全体业理权力果业选举业委员会法行缔约权业委员会应代表维护全体业合法权益非法性质组织业委员会物业理企业双方活动应民事活动双方等民事体
业业会业委员会运作方式样类似国民代表会制度立法明确权利义务议事规治理形式应物业理民化理进程进步年物业理推行初级阶段业委员会作远没规范运作中出现偏差形成物业理中难点政府忽略业业委员会教育行规范立法应赋权利义务调整业业会业委员会物业理企业建设单位行政部门间法律关系立法实质条例原物业理政策规定：
1业委员会理形式非物业理中业必须选择唯形式单产权物业业较少物业业决定治理方式
2业委员会业会负责业会执行机构业委员会权力全体业通业会选举产生关系业公利益作出决定委托业委员会执行业委员会选聘解聘物业理企业动维修基金等重事项应业会审议批准避免业委员会权力集中行造成失行现象
3业投票权数应考虑操作性兼顾业利益住宅区户票具操作性物业建筑面积计算投票权数较合理时规定已交付物业建筑面积达百分五十召开首次业会成立业委员会针物业积压长期达百分五十业权益张维护情况规定已交付建筑面积达百分三十五足百分五十已超年应召开首次业会选举产生业委员会
4业公约应全体业具约束力业公约全体业订立关物业维修理等方面行守体现业应遵守社会公德行损害社会公利益法律规定
三物业理企业应真正成法企业
物业理企业物业理活动中市场体受业业委员会委托事偿目业利益公事务进行理服务行时应承担相应民事责应成营独立核算负盈亏法组织条例规定物业理企业应具法营业执某建设单位出身某种利益属分公司（部处）建建分责清状况作出规定引导物业理企业建立现代企业制度服务社会化理专业化营市场化物业理方发展
物业理企业政府部门具备般意义执法权破坏房屋结构设施设备违章搭建等行没行政执法权违章搭建侵害业公利益行条例明确具制止权直民法院起诉物业理企业业业委员会间契约关系业物业理区域部位设施设备等涉全体业利益事务委托物业理企业进行理时业约定遵守业公约作业说维护物业理区域公利益履约责业利益损害数业利益实质侵犯数业利益果物业理企业予制止进行规范长导致物业理区域环境恶化相应物业理企业履行责成收钱服务少服务姑息容侵犯部分业利益行业业委员会完全理认物业理企业履约作解聘物业理企业追究责
四服务费确定坚持市场化方
1规定物业理服务费确定原长期受传统计划济影响居民惯政府定价物业理服务费标准政府较进行干预时业观念某物业理企业行规范原全省物业理服务费标准普通偏低收缴率低物业理企业亏损面达6070住宅区尤明显行业发展极利
物业理服务费标准应双方事根容质量确定鉴前物业理市场成熟业普遍物业理认识接受程中低收入普通业服务象规定普通住宅物业理公服务费事合中协商确定明确政府指导价物业理服务合理成基础考虑业济承受力进行综合测算确定特约服务费代办服务费物业理企业业协商确定坚持物业理服务费逐步市场化渡保护行业发展
2竞争物业理市场化基特征物业理行业必须通竞争机制提高理服务质量目前物业理处发展初期物业理市场培育刚刚开始物业实行情况千差万房体制没完全转换业需服务容物业理服务收费水普通较低区月方米仅009元收缴率低数物业理企业效益较差物业理需建设单位源费补贴物业理行业应建立完善市场竞争机制鼓励建设单位者业委员会通招标方式选聘物业理企业强制求建设单位业委员会通招标方式选聘物业理企业
3物业理发全防范责等服务事项应协议合中特约定物业理活动中业家中杀家中失窃车辆丢失等物业理企业否承担责？果承担业感难接受交钱请事物业区域理服务中包括安全防范旦出事负责情理说物业理企业认收费低微保证业期安全求企业力承担安全责低收费承担安全防范责间等关系
物业理活动中安全防实质物业理企业没行政权更司法权情况物业理区域事协助公安部门安全防范维持公秩序等协助权果业者业委员会需特约定服务事项双方事应特约定方式合协议中明确否承担责求双方事认真签订合协议物业理企业承诺关事项时考虑：物业区域否具备理条件设施二企业理力三业交费否承担业特约定服务事项否意承诺承担相应责
五前期建设应期理相衔接明确维护规定
1物业理建设先天足天难补问题物业理中矛盾建设单位物业理较中业物业理企业弱势群体兼顾公原规定新建物业规划建设时应建设必物业理配套设施制定物业理实施方案报物业理行政部门备案建成物业理行政部门应进行物业理配套设施验收建设单位移交住宅区时应住宅区总建筑面积千分三千分四偿提供物业理服务房产权属全体业偿性例提出针建设单位物业建设时建配套房已作出售出租行物业交付理创造条件
2部位营收益分配明确利物业设置广告等营性设施处理分配业物理企业关心问题根产权理物业部位应属业某业想利部位营首先应征相关业业委员会书面意物业理企业付诸实施营性设施收益扣物业理企业代办费部分收益补贴物业理公服务费部分收益纳入维修基金具体活动情况千差万具体实施中合约定条例样作出原性规定
3维修基金理需进步细化维修基金牵涉千家万户样关系物业理前途全省执行维修基金理情况条例规定维修基金筹集理省民政府制定强化维修基金集理力度保障业物业
六法责众
规定物业理活动事法律责中业交服务费作出规定年受住房传统计划消费方式影响业花钱买服务适应程突出问题业否愿交纳物业理服务费交日万分五加收滞纳金全省类立法法律责中低例该条款针相数量业言涉法责众中国问题教育问题提高国民素质较长程低微滞纳金告诉交服务费样享受物业理服务业交费违约行时侵占业利益责义务交纳物业理服务费业正理催交效情况物业理企业民法通规定民法院提出诉讼申请采取操作简便支付令形式处理额款欠交问题
七立法难点
1业委员会民事责问题国家物业理条例尚未出台国物权法理尚薄弱方立法带定难度业委员会财产业委员会代表全体业物业理企业缔约实际签定等条约影响合约定效力果业委员会违约民事责全体业承担业满意业委员会物业理企业合容拒绝承担民事责实践结果谁承担操作性言
2业否治受传统计划济影响业观念适应物业理程惯赖政府治业委员会成员工作属般义务性工作首先业会难开二相愿选业委员会成员三成立业委员会愿履行职责四相数量业法制化治意识果业具治权物业区域立法权业委员会执法权现行规定治理应说基理约束种理形式业业会业委员会组织缺乏保障机制
3普通住宅定义确定房屋建造标准房屋价格享受国家购房优惠政策定？
物业理方立法根区实际情况阶段性时间里调整规范事行准保障事合法权益促进行业健康发展条例容时做涵盖解决物业理中切矛盾须制定具体实施细配套文件更重物业理活动实践中断探索完善条例项规定
江苏省物业理条例颁布实施全省事物业理活动提供法规保障推进全省物业理走法制化轨道创物业理发展新局面
国物业理持续发展战略
1981年3月全国第家物业理公司深圳市物业理公司设立全国已类物业理公司2000余家业员200万应说物业理国已长足发展庆物业理国属新兴行业正处发展阶段面着诸矛盾制约素面国物业理快速发展国国情出发全面分析影响国物业理发展素探索国物业理持续发展思路加快采取更切实行措施推进物业理行业持续发展已成国物业理亟研究解决重课题文拟谈点粗浅法
国物业理面矛盾
1物业理覆盖面发展衡济发达区济发达区差距较国物业理受物业理认识市场济发育程度区济发展水居民收入水等素影响目前物业理覆盖然偏统计1999年底全国实房屋建筑面积735459万方米实行物业理9886188万方米实行物业理率仅13中实住宅建筑面积417331万方米实行物业理8248565万方米实行物业理率20物业理国巨潜力
国物业理发展实践南方济发达区海城市城市开展早发展快北方济发达区陆城市中城市推进较慢统计1999年底海市实房屋建筑面积31802万方米实行物业理20744万方米占实房屋总面积65中实住宅建筑面积19310万方米实行物业理16661万方米占衫住宅总面积86北京市实房屋建筑面积27430万方米实行物业理593099万方米占实房屋总面积216中实住宅建筑面积14211万方米实行物业理
463085万方米占实住宅总面积3258深圳市实房屋建筑面积7119万方米实行物业理3387万方米占实房屋总面积48中实住宅建筑面积3768万方米实行物业理2540万方米占实住宅总面积67甘肃省实房屋建筑面积9647万方米实行物业理3905万方米占实房屋总面积04中实住宅建筑面积5151万方米实行物业理3427万方米占实住宅总面积067陕西省实房屋建筑面积14328万方米实行物业理30108万方米占实房屋总面积21中实住宅建筑面积7624万方米实行物业理25388万方米占实住宅总面积33统计数字说明济发达区济发达区物业理方面差距相
2专业匮乏影响物业理行业高水深层次发展目前物业理企业中缺乏现象较普遍突出表现三三少传统继承型房产理新创新型物业理少二单功功少胜单普遍岗位工作胜岗位工作复合型少三初级理高级理少特担部门理职务更少种足局面已严重影响物业理行业高水发展
3理员素质偏低理服务服务位物业理新兴行目前尚未建立起统计完善行业理标准业员行规范业员良莠全加物业理企业忽视企业员身建设常开展职业道德教育专业技术培训没建立严格级类员岗位责工作标准考核标准理服务观念容质量难位理水高服务质量甚摆正服务服务关系尤房转制物业理企业然名字变牌子挂观念变化机制转换位计划济体制行政型理模式摆正已产权位置惯居产权发号施令产权应位尊重利益保障群众意见中国消费者协会1998年投诉情况统计资料表明该年全国物业理投诉呈升趋势投诉容物业理混乱停电停水乱收费乱摊派现象严重保安保洁水准低电视电梯电话理想中国消费者协会1998年底1999年初全国12中城市商品房住宅区物业理情况调查结果显示现物业理服务质量调查中（选择答案）4015房产消费者认房屋设备维修位3457认区绿化位3306认安全保卫位2695认水电气供应位2534认交通理位2465认区卫生清洁位1271认服务位
4规模效益差企业亏损严重发展劲足目前物业理企业仅普遍存着企业规模统数企业存着理规模偏规模效益差亏损严重发展劲足等问题物业理企业仅理着两物业项目理规模济效益差许物业理企业部门开发企业输血维持生存现象已成物业理企业难点问题
5物业市场发育缓慢竞争机制尚未形成物业理市场济产物理应市场济求物业理企业推市场通招投标聘物业理企业实行优胜劣汰目前少数城市外绝数城市物业理市场尚未形成部门开发企业委派指派物业理企业种封闭保护式理方式仅障物业理市场培育发展委派指派物业理企业难产生危机感紧迫感产权意识体现
6委会组建时产权参意识差作发挥眼城市住宅区委会（业委员会）组建时未规定程度通民选举产生委会代表产权意志发挥中国消费者协会
1998年底1999年初全国12中城市商品房住宅区物业理情况调查结果表明：3942消费者居住住宅区已成立委会3342消费者居住住宅区未成立委会2716居住者知道住宅区否成立委会中成立委会民选举产生占6322未民选举产生占1655产生程知道2023调查结果显示：7733认委会较高程度维护消费者合法权益2267持相反观点见商品房住宅区委会产生作发挥程度普通居民住宅区恐怕达种程度
7物业理立法滞法规体系尚未形成1994年建设部等国家部委（局）然单独联合颁发城市新建住宅区理办法城市住宅区物业理服务收费暂行办法物业企业财务理规定住宅部位设施设备维修基金理办法关物业理企业代收费关营业税问题通知物业理企业资质试行办法物业理委托合示范文业公约示范文前期企业理协议示范文等行政规章行业规范总目前国物业理立法滞物业理行业发展存着立法层次高法律体系框架未形成缺乏系统性综合性等问题
二物业理持续发展必性
物业理作涉千家万户民群众生活息息相关行业俗行业健康快速发展快树立起行业良形象特区物业理认识尚充分情况探索物业理持续发展战略特殊意义必性
1利保护消费者合法权益着社会进步民生活水提高居住质量求正住房面积简单追求转居住环境居住质量物业理水社区综合服务质量追求着物业市场逐步形成消费者受级部门单位委派指派物业理企业局限通招投标选择已信物业理企业理已家园谁物业理水高服务质量企业知名度高社会信誉收费合理选聘谁否谁物业理服务位质次价高收费少服务收费服务谁竞争中淘汰样消费者利益真正保证
2利物业理行业担负起社会责物业理务通物业理服务产权创造优美整洁文明安全舒适方便生活生产工作环境物业理搞仅提高城市理专业化社会化现代化水确保物业功正常发挥延长物业年限保值增值利城市理济发展具行业代作
3利加快城市化进程城市化目通加强城市基础设施建设发挥城市种功民群众创造快捷方便舒适生产工作生活环境满足物质精神生活需实现城市化仅涉城市规划基础设施建设包括城市理城市房屋城市重标志组成部分城市房屋城市理重容城市房屋理差直接反映城市整体面貌理水城市房屋附属设备设施环境场等理加速城市化进程
4利加快城市理体制改革城市理体制政府城市济活动领导组织理方法总称包括城市领导理制度确立理权限责划分理方式方法选择理机构设置等先进科学合理城市理体制保证城市社会正常运转基条件城市房产理体制改革城市理体制改革重容物业理搞仅改善生活生产工作环境利促进城市理体制改革
三国物业理持续发展策
1提高认识更新观念物业理持续发展奠定思想基础物业理城市理体制重改革房产业发展定程度必然产物涉观念更新政府职转变方面利益调整理群众心理济承受力目前广群众已物业理新体制优越性级政府认识实施物业理改变城市理体制提高城市整体理水效途径特国家没象天样重视改善民群众居住条件居住环境早
1994年7月国务院发关深化城镇住房制度改革决定明确提出加强售房屋维修理服务发展社会化房屋维修市场职工购买住房室项维修开支购房负担楼房出售应建立部位设施维修基金改革现行城镇住房理体制发展种制形式物业理社会化房屋维修理服务
1998年7月国务院发关进步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知进步明确提出加快改革现行住房维修理体制建立业治物业理企业相结合社会化专业化市场化物业理体制加强住房售维修理建立住房部位设备区公设施专项维修资金健全业专项维修资金理监督制度户提供质价相符服务收费服务收费少服务切实减轻住户负担物业理引入竞争机制促进理水提高关部门加强物业理企业监督
2000年10月11日十五届五中全会通中中央关制定国民济社会发展第十五年计划建议明确提出实施持续发展战略关系中华民族生存发展长远计改善城乡民生活增加城乡居民居住面积提高住房环境质量改善居民消费环境保障民安居乐业进步发展济适住房重点房产业推广规范物业理
全面推进物业理时机已成熟级政府物业理行政部门加速推进物业理特物业理发展较慢区城市进步提高认识更新观念认真学广东海深圳等省市推行物业理验作法结合实行加速建立物业理新体制加物业理覆盖面快缩南北方物业理差距时断拓展物业理领域仅住宅区厦工业区实行物业理酒店宾馆学校医院商场体育场（馆）旅游区车站码头机场机楼等实行物业理条件城市进行区域化物业理试点城市部位实行物业理
2种渠道种形式培养物业理持续发展提供资源发达完善物业理取决训练素物业理专门仅良思想素质掌握现代理科学技术善运实践培养物业理关键提高物业理员素质提高物业理员素质必须加强物业理员思想作风业务建设
（1）加强思想建设提高物业理员政治素质建设支思想技术精进取心强勇开拓物业理队伍必须思想教育抓起物业理企业常职工进行社会公德职业道德教育引导职工树立正确世界观生观价值观培养职工爱岗责服务群众奉献社会职工道德职工牢固树立民服务思想扎扎实实劳怨丝苟做理服务工作
（2）加强作风建设树立雷厉风行工作作风建立支吃苦耐劳善硬仗职工队伍物业理员工作作风直接反映物业理企业形象物业理企业加强制度建设建立健全项规章制度明确级类理员岗位责职责范围工作标准考核标准理员发扬雷厉风行工作作风提高工作效率办事马办
（3）加强培训提高物业理员专业技术素质提高物业理员专业技术水抓岗培训建设部关实行物业理企业理部门理理员岗位培训持证岗制度通知求制定计划分期分批类员进行专业培训考试合格持证岗二抓专题培训企业根理员实际情况工作需定期定期职员举办专题培训员工技断提高三抓学历教育企业领导职理员中选拔培养前途员工参加物业理专业专科学历教育企业培养四通理研讨等形式提高物业理员理水业务素质五通组织物业理员国外考察
学鉴国外省市物业理验取长补已短加速提高物业理服务水质量努力创造更加舒适优美安全生产工作生活环境
3合理确定收费标准开展种营物业理持续发展提供资金保证
（1）合理确定收费标准国家计委建设部早1996年2月颁发城市住宅区物业理服务收费暂行办法物业理服务收费原定价类型物业理服务费构成等均作明确规定物价部门应结合实行快出台工物业理服务收费标准物业理服务收费做章循时物业理企业严格物价部门核定物业理企业委会（产权代表会）协商议定收费项目收费标准收费办法进行收费定期产权公布费收支情况受委会产权监督
（2）业种营增强物业理企业发展劲业种营增强物业理企业造血机企业发展劲基础物业理企业做物业理时结合企业实际优势断拓展营领域努力企业增加积累走良性循环轨道
（3）组建物业企业集团实现规模效益物业理企业想破兵团分散作战局面必须组建批实力雄厚集中专业技术力量强具市场竞争力企业集团进实现规模效益
4加速引进竞争机制加快培育物业理市场物业理持续发展创造公竞争环境计划济条件传统房产理推行物业理房产理体制改革场革命需提高认识更新观念实行物业理引进竞争机制样需思想观念进行更新国物业理市场济产物市场济运行发展时刻离开竞争竞争断提高物业理服务质量水物业理行业充满生机活力加速竞争机制形成应做工作：
（1）学深圳等城市物业理引进竞争机制成功验做法深圳市探索市场济条件物业理早1993年全国率先通抬投标方式选聘物业理企业获巨成功全国物业理行业引进竞争机制创造积累成功验应学深圳等城市成功验做法结合实际积极探索胆实践
（2）破行业保护义位义建立物业理竞争机制创造条件建立物业理竞争机制必须破行业保护义位义勇符合招标条件物业项目出推市场实行公开公竞争样加速物业市场培育发展
（3）建立规实现物业理竞争序化规范化物业理竞争客观求运作活动序规范证物业理竞争正常运作序发展实现物业理竞争规范化关部门应加快制定物业理竞争规国物业理招投标活动快走规范化轨道
5加速立法建立物业理法律体系物业理持续发展保驾护航
市场济法制济物物业理涉范围十分广泛涉物业理企业政府物业理行政部门级理部门关系涉物业理企业供水供电供暖煤气物价工商税务市政环卫绿化邮政电信交通公安委会派出居委会等关系关系果没法律法规进行规范调整难保证物业理健康快速发展关部门应加快物业理立法加速建立物业理法规体系国物业理快走法轨道
6充分发挥委会作物业理持续发展健全监督机制住宅区委会作辖区产权民推荐选举产生群众性治组织充分发挥作维护产权合法权益物业理企业道做物业理工作关重委会物业理企业建立法律关系济关系等民事体体现物业理专业理治理相结合原坚持原利发挥物业理企业委会产权三积极性时物业理企业产权间起着桥梁纽带作住宅区入住率达定例时物业理行政部门指导时召开产权代表会严格民程序代表会代表中选举产生委会样责心强具定组织协调力愿家办事选进委会样委会真正代表维护产权合法权益积极配合物业理企业工做区域物业理工作
综述物业理引入国然仅20年历史场面市理中巨社会作强生命力广阔发展前景已充分显示出实行物业理实践证明政府职转变城市理水提高财政负担减轻生产工作生活环境改善两文明建设步伐加快社会化专业化市场化理模式已社会界认物业理企业雨春笋般涌现物业理队伍迅速壮物业理覆盖面快速升物业理服务领域断拓展物业理服务水明显提高标志着物业理阳产业国广阔发展前景断言年国物业理全国快速发展时期着物业理行业迅速崛起物业理立法加快物业理法律体系形成物业理体制建立物业理模式确立物业理制度完善物业竞争机制形成物业理员素质理服务水提高物业理国城市理两文明建设中定发挥更作
浅析理物业营物业
着社会分工精细化物业理已成专门行业物业理公司已成独特企业然企业应该企业投入产出利润否企业生存发展
理物业定位需营物业介入
物业理行业北京已存发展年少企业受国营旧体制影响认物业理原企业附属勤部分花钱赔钱部门导致相批物业理企业艰难营伸手母公司补贴更物业理公司职责局限：环境卫生治安消防设备维修物业收费等花花草草事物中仅物业理外形式真正涵物业理工作仅仅通卫生安保维修等达令居住者者感觉安全舒适目标仅理部分容者说部分工作更目标服务物业项目市场定位成产生价值种存济价值衡量升值产品果该物业项目定位准确话物业理工作事倍功半充分提升该物业济价值
物业项目升值简单房屋结构设备设施等建筑素更需期物业项目功充分开发利服务位吸引更需求居住者物业项目期工作恰恰物业理公司施展天
二 物业理市场需求物业营开展
物业理公司房产开发商属两种业态：高风险高投入高回报正相反开发商盖楼仅仅卖掉属项目型种置业型建楼完全卖长期营目前数开发商属前者快速进入轻松撤退卖掉万事吉置业型开发商前期筹备初期营时缺乏验专业员队伍准备战战兢兢心害怕担心营摸清市场行情赔损目前正洽谈项目开发商侧面提出希进行物业理时进行营理样物业理公司提供样充分操作天作专业物业理公司项理服务举措定服务象进行物业项目楼宇涵客户群会需求样断满足客户需求时理服务会出新结果相应物业理公司服务中获收益 然理物业营物业选取二者佳结合点需认真加研究运转困难全力搞营相应降低物业服务质量死死守物业项目顾日常作业搞创新物业项目中资源白白浪费正确做法方面断提高物业理服务水断创新增加服务项目时进行营创利活动
三营物业商品
谈营必然联系商品什物业商品呢？首先需认识营物业提供客户商品商品区点：
（）营物业商品贮存起等市场价格销售必须抓紧时机销售
（二）营物业商品运送物业项目搬物业项目中必须出售顾客物业项目中享
（三）营物业商品受限制定量定时
（四）营物业商品恰恰相理物业基务提供客户服务需通项目部部门员工实现
商品消费者具吸引力市场营物业商品实际种款款客成功道满足客需做满足客需客户愿意花钱购买物业营者必须根客种需求制定服务营项目占市场获收益
四营物业资源分析理运作
谓营理策划组织领导控制单位资源求实现该单位理服务营总目标谓资源操作物业项目中分两部分：物质资源力资源物业项目中力资源重资源物业项目营理项复杂细致工作涉面广范围求高行业生产商品终工作服务物业项目入驻天二十四时年三百门十五天时时刻刻处营活动中活动中性年龄兴趣文化水准教养程度环境情绪等表现客户态度文化力工作效率等方面求天时刻样困难物业项目理者力资源花功夫做工作 物业资源分两部分固定资产资源资金资源 固定资产资源指楼宇单位机器设备设施家具器具布草存货周边土空场楼顶空中位置（广告位置）等切形物资资金资源指利润流动资金折旧费开办费预收款应付款等资金资源般说相稳定固定营理者眼中较活跃东西保守者视死水施进取者视物业项目身三维空间甚四维空间成参营资源认识理解
述两种资源外物业公司品牌良信誉形象物业项目单位企业良关系定营客源网络资料时间等视物业项目宝贵资源
物业项目营理者目标通利资源提供客户流服务时获企业济收益
物业营理门科学完整独立理体系传统饭店营单纯物业理服务挣钱物业项目营活动身业务特点时定规律性营理者心研究业务特点掌握规律性运效方法实行科学效理营运作取成功
理营物业致四方面基理运作：
（1）策划
策划预先确定目标方针然根目标制定整套详细实施方案达目标策划目确定明确行动方避免盲目性避免出差错时检查衡量成绩标准
接手入驻物业项目首先确定该物业项目什样项目甲方情况项目客户群体整体消费服务需求物业项目千篇律物业项目特情况特风格性格专门气氛物业营理容服务象准确市场定位恰分提供相应服务取济价值 物业营理策划指实现营理目标实现物业项目营理目标必须根物业项目实际情况物业营资源优缺点甲方业心态市场发展趋势方制定行性方案制定目标轻易实现努力实现相伴奖励机制相关费考虑总目标终结净利润素中物业项目中操盘手制定目标时做长计划短安排具体落实逐步实现 （2）组织
组织指充分利物业项目中切利资源便效达营理目标单独物业项目综合性企业套完整系统组织充分效利物业项目中职单位项设备员工物业营理活动中协调致发挥功作严密整体感象部完整机车节奏正常快速着目标运动
（3）领导
领导促进指挥属员工履行岗位职责员工予指导监督确保高佳工作效率济收益营物业项目中领导效方法实行逐级理逐级负责制级理级级职权领导越级处理问题样做会带少弊病会影响级权威容易造成领导犯观义官僚义错误时会影响级积极性形成级赖心理 敢胆工作处理问题造成理许弊端利工作深细利培养发现
尤带营物业指标务时更应该根务指标操系数工作流投入产出率素层层分解务指标进步承包落实属部门时相应费指标奖励政策确定承包营注重效益注重结果期结算中奖励均搞横衡害红眼病心软更变变说算样部门信服真正落实
然领导应懂级明白意图积极性创造性调动发挥出更实现理想目标
（4）控制
控制监督检查计划执行情况目标实现程度计划制订传达贯彻执行必须进行监督检查考核否计划执行执行程中没发生偏差妥必须时予指正作适修正计划逐步完善达理想营目标活动称控制控制理学包括方面容成控制财务控制质量控制时间控制服务水准控制等等营物业操作中控制需开始策划中开始仅总营活动期断纠偏
五物业理企业般济状况需求营物业
众周知专业物业理企业种微利型企业收取物业理费项目物业支出剩果遇特殊群体物业公司收取物业理费较困难时立刻面运转十分困难导致少物业公司伸手母公司补贴降低服务水准服务质量进行次物业理行业研讨时数数企业抱怨物业收费难时断诉苦物业理企业营难
公司项目少数甲类项目获利较外数项目微利利甚项目面亏损投入局面然获利较少数项目中投入高成特力资源成投入高均劳产率计算均创利1—2万元间特定素产生数字远远低社会均行业均劳产率水投入物业项目中专业专业力量说少种浪费
关理规定物业理企业获酬金仅占收物业费8—12必须确保收保证正常运转获微利
象样着眼点仅限收取限物业费中应该广开思路适应市场需适应目前许开发商需求理物业营物业兼容行
笔者观察分析均豪公司部目前具良网络资源相应项目理资源种原缺乏理营机结合白白浪费资源效值做事情唾手钱财岂惜？
然单纯理物业渡营理物业担心营风险实必风险完全避免投资追求暴利风险？营亏损业士十分明白恰恰前期投资位期理位造成亏损完全控
认强调营理物业会导致放松理服务实恰恰相反营物业商品服务没商品提供市场谈起营服务营物业说根花物业项目没服务等没根没根物业项目等没生命均豪公司强调专业理诚服务企业宗旨物业营开展越恰恰增加更服务项目营服务物业理中矛盾相辅相成营理者认识操作
总理物业营物业目前物业市场急需研讨课题房产开发商急需具极市场需求发展趋势时作专业物业理公司企业发展需逐渐渡物业项目应该理物业营物业兼容行操作模式
搞企业赚钱盈利企业终目谁十分清楚真理
物业理品牌
物业理品牌较独特点什呢？物业品牌理品牌构成常常会发现样问题知道物业知道理商谁知道理商谁物业知够两者间机结合起物业带动整理公司社会声提升通理公司提升物业两者结合交互应该关注
谓品牌需理解点什？首先知名度然里存群体指问题该知道知道该知道目标群体中指中履盖率越高越达第步知名度做品牌第二构成：美誉度通俗说需家知道什品牌传达应该讲企业受控希知道什知道什称果称需重新检讨美誉度问题然群体指问题涵指问题美誉度构成认度果知名度美誉度构成件准确清晰说出话物业理品牌品牌二字应该算较清晰认识
物业理品牌支撑点什？第：硬件硬件构成中重新评价问题：
1设施设施档次关功匹配评价硬件设施坏重标准
2环境环境绿化园艺？仅绿化环境然存公性样绿化装饰性功性定明确果功性功性没发挥出发挥装饰性样环境然称评环境谈美观品味格调处理环境艺术应该专业设计师完成根领导者恶
3质量质量问题通常意义见外见强调专业性基说品牌构筑第点——硬件
第二软件评价软件第标准理构成中软件件构成中否研发研究发展研究物业客户需求物业定位市场定位果写字楼更关注区域市场现状走果住宅更研究客户需求目标群体需求研究保证物业持续发展软件说理公司具备具备物业发展预见性指导性具备力时候工作方目标需做两件事情理服务设计理服务执行
第三：客户品质客户品质构成物业物业理企业够成品牌非常关键点什客户品质讲客户定说全外国中国非概念质量保证第点需求趋性说必须某类群体具通性群体物业中需求趋楼宇客户质量讲服务需求趋实际口味放起调讲概念保持致性群体需求层面需求趋方面达致问题认客户品质重方面楼宇出租市场压力情况做甄选关客户优先较优先原制定优先原选定批客户住进物业物业提供服务相匹客户已入驻进时候具备条件调整客户群体问题做时候办——引导导引客户需求趋终完成什结果——集聚某类型某类型群体特定物业中集聚物业理工作专业化物业客户专业化
提高企业知名度离开传播行做传播刚谈认知度群体指问题服样原情况首先进行选择目标客户谁？媒体受众谁？媒体：电视台电台报纸刊物互联网POPPM甚包括活动口碑传达选择范围考虑投放方式应专业员操作投放方式办法质方法法定法没固定办法两项做第三商言商考虑成济济性分析做切成取效益致策略问题策略问题需考虑投放中包含力度频度控制
第四问题谈品牌策略问题ISO9002家知道研究东西品牌软件设置构成做非常效 CIS两年太时兴核心东西企业非常重果CIS研究透分解开结合企业素素企业素结合起推进企业品牌策略重包括品牌细分未品牌建设中技术处理考虑
物业理强制权利意谈
物业理种特服务遇见琐碎事然鸡毛蒜皮事直接牵涉切身利益容易出现突物业理者必须职合义务责旁贷工作时候确难：
业帝点错假某日张帝带着条狗花园里玩李 帝吓连晨练法继续李帝求物业理者坚决狗花园里轰走张帝听劝告物业理者该办？
者王帝装修准备面墙拆掉刘帝认墙承重墙拆求物业理者制止结果王帝听劝怕罚款物业理者该办？
类问题时令物业理者挠头事情挠头没强力解决办法二怕便强力解决反业认物业理者业礼果缩手缩脚样会招满——业认物业理者该履行职麻烦麻烦
前久专门做物业新闻吴编辑聊天谈实区规模社会物业理者职政府机关理社会非常相似记孙中山先生谈政治者理众事物业理职责非维护家户私利保障社区全体业公益角度说述类倒作政府没国家机器行政强制手段辅根法理社会相应果物业理者没定强制性权利样干物业理工作果某业遵守物业理公约破坏社区环境秩序严重损害公业利益情形严重妨害社会治安物业理者进行理干涉时行仅根听规劝甚采取行拒绝理物业理者否采取强制性措施迫停止该行？问题解决物业理者没相应权利结果者法保障维护社区全体业公益职责全体业支付物业理费质服务谈起实际全体业利益损害
认物业理者切实搞物业理工作应该定强制性权利里存两障碍种权利二会会认侵害业身权利
权利二字非权力想说明种权利天生国家规定广业通物业理合契约等赋予物业理者
西方法制思想史中社会契约非常重容说国民政府间存着种社会契约国民契约义务纳税供政府政府契约义务服务民众保护民众种思想然争议较觉物业理法律关系较适合
物业理者通物业理契约全体业委托授权享理物业权利果业意识赋予物业理者特定强制性权利物业理者效完整履行物业理职更业服务业应该物业理契约中予说明种强制权利物业理者身具备业物业理契约中授权种权利源泉业授予种权利授予者收回种权利
物业理契约中载明种权利广业义务尊重物业理者种权利配合物业理者工作会限制甚部分业绝时维护全体业利益果物业理者某业行采取强制性行种行应该包括该业业明知许物业理者行构成该业侵权行
物业理行业越越成种专业重点种重性复杂性然理物业工作容实际处理关系工作难点重点
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