物业理师职业技培训教学纲
物业理方案制订
（）学求
掌握物业理物业基求解做物业理早期介准备工作具进行拟项目物业理服务需求竞争企业状况等调查力掌握制订物业理方案容基架构方法
（二）学重点
1．物业理早期介入
（l）物业理物业基求
物业理指物业理营受物业委托国家法律法规理标准委托合行理权运现代理科学先进维修养护技术营手段理物业事物业（包括物业周围环境）养护修缮营物业提供全方位服务物业发挥价值济效益
物业理物业基求：
①物业设计科学合理适美观方便维修养护
②建筑材料质量设计施工质量减少成
③配套设施齐全提供种服务
④环境优美安全舒适
⑤物业理提供必设施
（2）物业理基容
①基业务
包括房屋建筑物维护修缮改造物业附属设备设施维护保养更新相关场维护理消防设备维护养护更新
②专项业务
包括治安保卫清扫保洁庭院绿化车辆理等
③特约业务
包括种业入相关代办业务
④营业务
包括室装修电器维修商务中心咨询中介代理租房屋交换业务等
（3）物业理早期介入物质准备
员准备
资料准备
设备器材准备
资金准备
（4）房产开发基程序
国房产开发程序通常分四阶段：
①决策立项阶段
通调查研究寻求合作伙伴选定开发点开发项目政府关部门申请立项
②前期阶段
1）申请立项项目建议书基础进步调查研究编制项目行性研究报告关部门申报时办理企业申报登记事宜
2）项目规划设计工作
3）规划设计工作报批工作进行工程勘探制定开发项目建设方案
4）征土开展拆迁安置工作
5）完成施工现场基础设施配套建设做四通：通水通电通路通信整土
6）办理开工手续
③建设阶段
通招标投标发包工程进行施工建设时加强施工期间效工程监理包括请专业监理公司竣工交付理物业理公司代表直竣工验收交付
④营销阶段
房产开发营相衔接相交叉阶段通常包括房屋销售出租理（物业理）售服务等
述四阶段实施定部班时交进行
（5）建筑工程基知识
①建筑工程分类
建筑物施工建设程称建筑工程根建筑工程组成部分性质作分：
1）般土建工程：包括房屋构筑物种结构工程装饰工程等
2）道工程：包括蒸汽压缩空气煤气天然气等道工程
3）暖卫工程：包括室外排水道采暖通风民煤气天然气道敷设工程等
4）电气明工程：包括室外明设施安装架空线路变电配电设施安装工程等
③建筑工程理
建筑工程理贯穿工程项目象施工现场中心遵循建筑施工特点规律施工程机组织起施工程达优质高效低成安全文明等求容包括：
l）落实施工务签订外承包合
2）编制施工组织设计施工计划
3）做施工前准备工作保障利开工
4）计划组织施工时收集施工中关信息计划目标进行发现问题时调整项施工活动处佳状态
5）做工程施工资料分析整理
③建筑工程涉工作
1）熟悉施工图样参加图样会审熟悉设计规模结构特点生产工艺序
2）熟悉施工现场形供水供电道路运输情况解施工区域理环境施工条件
3）解宗资料供应情况质量价格
4）编制施工组织设计绘制施工面图制定施工进度计划提出根施工技术力量需材料预制构件机具等进场计划
5）抓施工技术技术理工作
6）抓质量理
7）抓安全生产理
8）抓材料工具理
9）抓班组理
10）抓劳动定额劳动报酬等
2．物业理早期介入实施
（l）工作容
根房产开发阶段物业理早期介入实施工作客：
①参规划设计阶段
参形式表现全面细致反映物业理利实施种需物业理实践中发现规划设计种种问题缺陷咨询报告形式提交设计单位促纠正物业理公司应注意反映列问题：
1）配套设施完善问题
2）水电供应容量问题
3）安全保卫系统
4）垃圾处理方式
5）高层建筑物外观清洁问题
6）消防设施问题
7）物业理需设备问题
8）建筑材料意见
9）问题
②参建设阶段
通参施工理工程建设提出意见包括：
1）监督工程质量提出意见
2）监督建设程（否设计规划图纸施工建筑材料规格质量否符合设计求）提出意见：
3）监督物业附属设施设备配套建设程提出意见
4）监督物业理需特殊附属设施设备建设程提出意见
（2）早期介入应注意问题
①必须思想十分重视早期介入准备工作
②必须明确物业理整房产开发营理中位
③抓员准备关键
④精心准备细致周力求全面充分
3．拟项目需求竞争企业状况调查
通拟项目全面情况调查拟订物业理方案做信息准备
（l）项目情况调查
①调查容
项目位置：具体位置东西南北毗邻
项目面积：占面积规划建筑面积已建成面积
项目建筑情况：建筑结构质量技术标准线布置等
配套附交通状况：已通达公交车次区班车等
消防安保清洁等设施状况
项目性质特色
政府支持扶持介入程度
开发商背景：规模技术资金信誉社会影响负责情况等
周边坏境状况
②调查方法
包括实考察公开信息收集座谈途径
（2）需求调查
①调查容
住区员然状况分析：包括总口性年龄受教育程度职业民族济收等
住区员需求分析：
l）需求象分物质需求精神需求针需求配备相应公设施
2）需求弹性分弹性需求弹性需求区满足需求弹性公设施必须具备满足需求弹性公设施应区实际出发进行建设更注意面社会服务营提高开发利效益
3）需求条件分现实需求潜需求
4）马斯洛需求层次分五层次住区员实际生活水出发定量定性结合协助制订针性方案
②调查方法
1）询问法
询问法围绕着住区员物质文化生活需求题采定提问方式调查者提出询问调查者回答中获取需资料种方法具体方式访问调查电话调查发调查表交谈旁听法
2）观察法
观察法调查员现场直接观察利种仪器间接观察调查者行现场事实种收集资料方法具体方法直接观察法较观察法
3）实验法
实验法规模试验方法验证需求情况
4）抽样调查法
抽样调查机抽样非机抽样者包括意抽样判斯抽样配额抽样三种
（3）竞争企业调查
调查容包括竞争手总体情况竞争手力竞争手验竞争手较
4．制订物业理方案准备工作
（l）组建制订物业理方案工作班子：
（2）方案制订员进行必业务培训：
（3）准备费
（4）准备设备
（5）准备相关资料
5．制订物业理方案
（l）物业理方案容
①物业理档次
物业类型功决定物业消费水确定物业消费水确定物业理档次物业理档次确定制定订物业理方案基础理档次决定理服务项目标准费
②物业理服务标准
物业类型功物业档次决定物业理服务项目质量标准
③物业理财务收支预算
物业理偿服务理物业理档次决定物业理应达服务标准收费标准物业理方案核心
（2）物业理方案基架构
①项目理整体设想策划
包括项目情况分析物业理档次目标物业理特点理服务措施
②理模式
包括理运作模式理工作流程理组织架构激励机制信息反馈处理机制等
③公司力资源理
包括理服务员配备理服务员培训理服务员理
④规章制度建设
包括理规章制度建立档案建立理办公动化理
⑤营理指标
包括营指标承诺采取措施理指标承诺采取措施
⑥社区文化建设服务
包括社区文化建设社区服务特约服务
⑦财务理费收入测算
包括财务理日常物业理收支预测维修基金建立计划
⑧日常理
包括前找介入业住业投诉处理安全理车辆交通理消防理环境保护理采暖系统维护理商业房规划理等
⑨物业维修养护计划实施
包括物业维修养护理部分维修养护设施设备施维修养护
（3）制订物业理方案步骤
第步：成立制订方案工作机构
第二步：培训工作员
第三步：费设备资料准备
第四步：项目竞争调查
第五步：研究分析调查资料
第六步：确立理档次理目标措施服务理项目
第七步：费预算
第八步：草拟方案文
第九步：专家顾问征询
第十步：送公司领导审阅
第十步：修改研讨修改
第十二步：行性研究
第十三步：定稿
第十四步：实施反馈
⑷制订物业理方案方法
①理意见法
物业公司理意见方案基思路容征求公司外意见基础确定
②部征询法
发动公司部部门全体员工提建议广泛征求意见基础综合纳制订出物业理方案
③学鉴法
学鉴国外相似物业理思路做法制订方案
④专家意见法
聘请业著名专家专家全面介绍调查结果基础请专家协助制订物业理方案
⑤综合制订法
6．行性研究知识
（l）行性研究基概念
行性研究做出投资决策前投资项目进行全面技术济分析进行全面调查研究综合证
（2）行性研究程序
行性研究分投资机会研究初步行性研究详细行性研究评价报告四阶段
①投资机会研究
带预测性分析投资方性鉴预计投资否成功投资机会研究项目发展背景基础条件等方面进行研究
②初步行性研究
进行项目初步选择范围确定进行项目市场需求企业力方面进行预测考察合格规模估计资源分配协作配套源项目实施需采技术装备进行初步规划项目盈利性进行分析等初步行性研究估算精确度般求达±20左右
③详细行性研究
项目进行深入技术济证仔细分析项目利弊种方案进行较选优中选出满意行性方案阶段估算精确度求达±10％
④评价报告
重点进行项目评定投资决策提出正式行性研究报告
（3）行性研究容
①市场需求预测
②物质资源预测
③项目方案研究
④力资源研究
⑤项目实施程研究
⑥项目投资成分析资金筹措研究
⑦项目济效益研究
（4）编写行性报告
①总
②项目分析
③需求预测
④物资资源公设施条件分析
⑤力资源分析
⑥实施进度分析
⑦投资估算资金筹措成估算
⑧社会济效益评价
⑨附件
二物业理制度
（）学求
掌握物业理制度体系容制定物业理制度程序方法解业公约法律特点容掌握业公约订立原程序正确界定区违反（公约）行熟悉房屋装修程序
（二）学重点
1．物业理制度体系容
物业理制度分两类：类物业理企业部理制度类物业理企业外部制度
（l）物业理企业部制度
部制度物业理公司提高理服务质量工作效率根营方针工作特点制订系列工作程序职责范围岗位责制考核条例等
①物业理公司员工理条例
员工理条例物业理公司基部理制度包括劳动工制度员工行规范员工福利制度企业奖惩制度
②物业理企业部门职责范围
包括公司办公室职责范围财务部门职责范围理部助职责范围服务部门职责范围
③物业理企业员工岗位责制
包括理室员岗位责制公司办公室员岗位责制理处员岗位责制
（2）物业理企业外部制度
外部制度指界定物业理参者权利义务规范实施物业理程中方行协调方体间关系制度制度：
①物业接验收规定
②楼宇入住规定
包括住通知书收楼须知入住手续书入住合约
③物业理公约
业理者权利义务法律文件形式加确定全体业物业理者均约束力包括容：
1）明确业权利义务责
2）明确物业开发商应享权利
3）明确物业理者权利义务
4）明确物业公部位公设施理
5）物业全部损坏部分损坏法正常规定
6）理费规定
7）法律责
8）事项
④住户手册
种交住户保存文件包括容：
l）居住区概况
2）居住区理
3）业住户须知
4） 购日灯理维修
5）物业理条例
6）综合服务
7）应注意事项
⑤住宅区房屋关设施接代制度
1）房屋关设施接代范围接标准接代程序规定
2）房屋代权责规定
⑥房屋理服务制度
1）房屋维修养护理规定
2）房屋装修理规定
⑦住宅区理制度
包括住宅区治安保卫理楼宇理机动车理环境卫生理消防理绿化理禁止违章违章建筑理农贸市场理等规定
⑧业公约
⑨业委员会章程
l）成立业委员会宗旨目
2）业委员会权利义务
3）成立业委员会程序
4）劝业委员会会议业会
5）业委员会务
6）关补充说明
2制订物业理制度程序方法
⑴程序
第步：研究物业实际情况
第二步：研究业物业全面情况
第三步：正确评价企业状况
第四步：学理解国家政府关法律法规制度鉴外企业验
第五步：整理出区应制订外规章制度条目制订制度基思路
第六步：分头草拟制度
第七步：征求方意见反复讨修改
第八步：定稿
第九步：通正式程序批准执行
（2）方法
①理意见法：征求公司外意见基础物业公司理意见制订规章制度基思路规章制度容
②业委员会制订法：适制订（业公约）（业委员会章程等
③部制订法：适制订部门岗位职责部门理范围相关制度
④学鉴法：学鉴国外相似物业进行理规章制度
⑤综合征定法：综合运四种制订规章制度方法
3业公约法律特点容
（l）法律
业公约指业承诺全体业具约束力关物业摊护理等方面行法律：
①民法通第83条规定
②建设部1989年第5号令城市异产毗连房屋暂行规定第五条第六条规定
（2）特点
①公约体全体业
②公约客体物业维修理等方面行 基物权派生客观行
③公约容关物业维护理等方面权利义务规定中法律规范容社会公道德容
④公约业签约业会审议通生效物业理区域范围全体业非业具约束力
⑤公约立足点订约体意识行握
（3）业公约容
业公约般政府行政部门统制订示范文业会根物业区域实际情况进行修改补充业签约业（代表）会通报行政部门备案
4．业公约订立
（1）订立原
包括合法性原整体性原民性原
（2）订立程序
首次制订业公约般程序进行：
第步：物业理公司组织关员学研究国家政府关法律法规尤研究建设部制订业公约示范文
第二步：结合项目实际情况建设部示范文基容制订出项目业公约（草案）
第三步：召业会业公约（草案）提交会讨修改
第四步：业会通修改业公约
第五步：业签字业公约生效
业公约需修改般业委员会提出修改意见修改草案修改草案提交业会计通执行
5纠正违反业公约行
⑴界定应处理违反公约行
物业理中约束体行公约两种：业公约二物业理公约前者体全体业者体业非业物业理营者违反公约行般说三种：
①业违反公约
②非业违反公约
③物业理公司违反公约
作物业理员应正确处理业非业违反公约行具体：装修时违反公约行搬迁时违反公约行日常违反公约行
⑵时发现违反公约行
物业理员应努力做时发现种违约行需做：
①加强工作责心认真履行岗位责
②物业理公司部门负责常检查解决员工工作位问题时发现处理违约行
③提高业非业遵守公约意识建立效监督机制认真接处理业反映违约行
⑶正确处理违反公约行
广义说业公约约业理公约属物业理制度两者性性概括起性表现目相实质容相性表现：制订者承诺制约性质违反者处理方式
违反公约行处理公约约定方式进行：规劝制止批评警告物业理制度处理提起民事诉讼
6房屋装修理
⑴住户装修申报
①业需房屋进行装修必须首先物业理公司工程部门提出申请
②工程部门业资格进行确认提供装修指南关资料
③业快请设计公司进行装修方案设计选择合格装修单位④业15天装修设计图纸交工程部门
⑵物业理公司审批
①接业递交装修方案周工程设备部门会安保部门进行审核考虑否意业提交方案提出方案修 改意见
②装修方案终物业理公司批准方实施
③方案批准物业理公司签订协议领取装修许证
⑶装修单位施工
物业理公司签订装修施工责书领取施工许证必须方案进行施工施工期间应严格遵守项规定严格执行建设部建筑部装修设计防火规范
⑷物业理公司验收
①业通知工程设备部门会关部门工程进行验收
②隐蔽工程必须隐蔽前进行验收
③竣工验收合格工程设备部门业出具竣工验收单
④业竣工验收单理部安保部门办理必手续
三物业理资金理
（）学求
掌握物业理资金概念解物业理启动资金日常物业理资金源理掌握物业理资金方原掌握物业理资金预算理工作
（二）学重点
1物业理资金理
（1）物业理资金概念
物业理资金保持物业附属设备状态完安全充分发挥项功满足需投入货币总物业理资金根处阶段分物业理启动资金日常物业理资金
（2）物业理资金理
概念
物业资金理物业理企业物业理资金筹措运作进行财务理活动整程
理象
物业理企业支配支配物业理资金
理目
物业理企业计划低成限度筹集物业理资金提高该资金运效率运效果保证物业理工作高效开展
2．物业理资金源理
（l）物业理启动资金
概念
物业理启动资金指物业理企业开展物业理工作初始阶段需项必开支资金物业公设施专维护基金
容源
部分物业理企业形成建立组成需资金物业理企业注册资办公场购置租金办公品购置职工薪金等部分资金房产开发企业单位组织出资入股形成部分物业公设施专维护基金物业机构属物业意外事修日常维护部分资金般应物业定例方法缴纳形成政府出资设立定程序办法社会开发建设单位出资建立
物业理启动资金理：中物业公设施维护基金理般应物业理委员会设账存入银行专户掌项基金时委托物业理企业实际操作做专款专实际操作时报物业理委员会批准接受监察项专基金应划物业理企业物业理委员会理应视具体情况定般宜划物业理企业直接掌新建物业物业公设施专维护基金应确保安全前提事适宜短期投资产生增值收益
（2）日常物业理资金
源
包括物业理服务费物业理机构开展种营收入收入等中物业理服务费收取应考虑物业产权济承受力项物业理服务价值补偿物业理委员会物业理企业政府物价理部门方面综合考虑协商决定
②日常物业理资金理
1）收取理重点时效收取种理费做计划量收支出专款专挪少
2）财务理应加强财会制度建立监力度杜绝部出现财务漏洞避免发生意外事件防止贪污领现象发生注意安全保卫工作
3．利会计手段进行济理
（l）会计基知识会计制度
会计概念
会计济理活动重组成部分会计通收集加工利定货币单位作计量标准表现济信息济活动进行组织控制调节指导促较济失权衡利弊讲求济效益种理活动
②会计基职：核算监督
l）核算会计首职价值反映核算单位济活动状况成果
会计监督分事前事中事监督三种通价值指标监督防止核算单位济活动偏差失误保障核算单位财产免遭损失
③会计法规体系
国会计法规制度间相互关系分三层：第层基法（会计法）（预算法）等国家法律第二层国家财政部根基法制定单位会计核算工作均约束力会计准第三层基层单位行制定单位部会计制度三层次关系第层统驭第二层第二层统驭第三层三层次构成物业理单位会计制度
（2）通会计报表分析提高济效益
会计报表概念
会计报表称财务报告会计核算结果反映会计体财务状况营成果财务收支情况书面文件财会部门提供财会信息种重手段
②会计报表构成：会计报表般表附表报表附注三部分组成
l）表包括资产负债表损益表财务状况变动表（现金流量表）
2）附表根行业单位特点
3）报表附注表关项目做必解释
会计报表外提供时般附财务状况说明书会计部门理者说明情况提出建议说明情况书面报告
③会计报表分析意义
物业理者根提供会计报表通定技术方法物业理单位资金理营状况进行程分析结果较总结验揭露问题提高物业理营水济效益
4．物业理资金运作
（l）物业理资金性质
物业理资金性质种素决定根物业理资金者划分国资金集体资金私资金混合产权资金根物业理象目划分营性资金消费性资金物业理资金性质决定物业理营者物业理资金理方式
（2）物业理资金
物业理资金实行总量控制法集中统计划保证定灵活性具体包括三方面：
①成性资金支出：
成性资金支出物业理服务定日期发生货币形式表现劳动生产耗费包括劳动象耗费劳动手段耗费劳动力耗费三方面成性资金支出必需产生资金回收社会提供劳务时必须耗费成性支出资金转化劳动产品价值社会承认物业理企业必须保障物业理企业生存基条件
②公益性资金
公益性资金物业理企业必须承担社会责义务资金性支出社会福利事业捐资做公益性广告等物业理企业必须支出资金回收支出部分支出数量固定常发生物业理企业忽视存部分资金物业理企业生存发展奠定良基础
③投资性资金支出
投资性资金筹集发展资金资金暂时缓物业理资金收益性投资支出求更资金回报投资性资金支出定选投资方注意资金安全性资金回收周期时注意部分资金占物业理资金整体例额
（3）物业理资金原
①保障物业理需求原物业理资金首先满足物业理工作需
②节约支出合理收益原成性资金支出厉行节约做合理支出投资性支出目步骤考虑收益时注意回避投资风险
③制约性支出原建立资金审批制度监督制度财会制度资金程中存相互制约机制保证物业理资金安全合理效
（4）物业理资金责制
遵守国家相关法律单位财会制度基础建立健全物业理企业部效理体制物业理资金单位领导负领导责财务员负理责员负责领导达资金指令计划财会员负责资金拨者手中三方面相互监督完成资金程落实监督审核制度通物业理资金方式金额时间效果监督考核保证物业理资金效果
5．物业理资金预算理
（l）物业理资金预算准备工作
①物业理资金预算理概念
物业理资金预算理物业理目标导提高理效益出发点财务理体系保障全面控制物业理营活动种计划理模式
②物业理资金预算理前提条件
1）扎实会计工作基础理工作
2）完善制度体系
3）领导体制领导集体
4）充分利理会计职
（2）物业理资金预算编制程序编制原
①物业理资金预算编制程序
般先预算专业部门负责财务预算处根年资金情况预测年物业理发展现理资金掌握情况年初年底编制出单位资金预算计划报领导审批审批执行规模较物业理企业应采取分层编制层层审核关汇总证横讨证回合讨集中制定分散制定方法相结合终制定合理科学资金预算方案预算编制结合证式
②物业理资金预算编制原
1）目标性原预算编制应围绕物业理营目标进行
2）全面性原物业理营目标相关济业务活动纳入预算范围预算编制全面系统衡完整
3）预算单位周期性原预算编制应确定预算单位范围确定预算周期
4）原预算应考虑素成激励效益预算
（3）物业理资金预算编制方法
①固定成预算编制法
1）日常综合理费成预算公式
P＝∑Pi （i＝l2……n）
2）工费成预算公式
P1∑(Ni×Wi)（ i＝l2……n）
3）行政办公费成预算公式
P2＝ F0（1＋i）－F0’
4）公水电费预算公式
P3＝∑Q电i× P电+∑Q水i×P水
5）保安服务费预算服务公式
P4＝∑Fi F1+F2+F3
滚动预算编制法
预算周期始终保持固定期间年季度月连续进行预算编制具体编制方法先制定周期预算执行程中进修改预算边制定周期预算
（4）物业理资金预算理方法
成中心预算理方法现金流量中心预算理方法成中心预算理方法成预算层层分解着眼降低成现金流量中心预算理方法控制现金流入流出量做少钱办更事外利润出资利益中心预算理方法资预算中心预算理方法
四房屋构造识图
（）学求
解房屋建筑般构造建筑制图国家标准规定画法掌握阅读施工图基方法技具备参阅施工图纸解决房屋修护问题力
（二）学重点
1．建筑物分类
建筑物指直接供建筑生产生活服务住宅教学楼等构筑物指直接供建筑间接服务水塔烟囱等分类标准建筑物进行分类
（l）建筑物功分类
分居住建筑公建筑工业建筑农业建筑
（2）建筑物层数分类
分低层建筑（1－3层）层建筑（4－6层）中高层建筑（7－9层）高层建筑（10层住宅总高度超24米公建筑综合建筑包括高度超24米单层体建筑）
（3）承重结构材料分类
分砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构钢结构
（4）建筑结构承重方式分
分承重墙结构框架结构剪力墙结构商体结构跨度空间结构
2．房屋构造组成
般民建筑基础墙体楼面楼梯屋顶门窗等六块组成
（1）基础
基础建筑物组成部分直接承受建筑物负荷传基基基础面承受力部分土层承受建筑物全部荷载包括基础重
①基础埋置深度
指室外设计面基础底面距离基础埋深直接影响工程造价般情况基础埋深应500毫米
③基础分类
1）构成基础材料分砖基础灰土基础三合土基础毛石基础混凝土基础钢筋混凝土基础
2）受力特点分刚性基础（砖基础灰土基础三合土基础毛石基础混凝土基础）柔性基础（钢筋混凝土基础）
3）基础构造形式分条形基础（层住宅）独立基础（工业厂房民建筑框架结构中）整片基础（部荷载较建筑物中）桩基础（高层超高层建筑物中基质差工程中）
（2）墙体
墙作承重围护分隔空间
①墙体分类
1）墙体受力情况分承重墙（直接承受部传荷载墙）非承重墙（承受外荷载墙）
2）墙体构造方式分实体墙空体墙复合墙
②墙体细部构造
118·
l）钢筋混凝土梁：门窗洞口横梁Pg梁高度60毫米倍数宽度般应砖墙厚度相适应端部伸入两侧墙少240毫米
2）钢筋混凝土圈梁：房屋外墙部分墙中设置连续封闭梁作增强房屋整体刚度般高度宜120毫米
3）墙身水防潮层：阻断水保持墙身干燥防潮层位置墙面情况关墙身防潮层般油毡防潮层防水砂浆防潮层细石混凝土带防潮层等种类
4）构造柱：设置砖墙钢筋混凝土现浇柱房屋抗震措施
5）变形缝：建筑物某部位垂直断开分成干独立单元断缝较少房屋应然条件影响受损害变形缝包括伸缩缝沉降缝防震缝三种
（3）楼面
楼板层整建筑分成干层承受荷载传墙柱钢筋混凝土楼板目前应广泛楼板类型施工方式分现浇钢筋混凝土楼板预制装配式钢筋混凝土楼板装配整体式钢筋混凝土楼板
面包括底层面楼层面面层基层组成面层活动直接接触部分基层面持力层包括垫层结构层找层保温层
（4）楼梯
楼层间垂直交通工具紧急状态供安全疏散
（5）屋顶
房屋顶部承受围护部分屋顶类型纳起分坡屋顶屋顶曲面屋顶屋顶排水重点
①屋顶排水
屋顶排水方式分组织排水组织排水
组织排水雨水屋檐直接落般适降雨量少区低层次建筑
组织排水降水组织通线排入面水系统分外排水排水两种方式
②屋顶柔性防水屋面
指防水卷材沥青胶结材料组成易老化般10～15年须维修次
③屋顶刚性防水屋面
防水砂浆抹面密实混凝土浇筑成面层屋面易施工出现裂缝漏水般采设置浮筑层分仓缝处理
（6）门窗
门方便基础房间搬运家具设备设建筑配件时兼采光通风作窗作采光通风
3建筑识图
（l）正投影剖面图
果投影方垂直投影面作出图形正投影建筑工程图正投影原理绘制
假想剖切面物体部结构较复杂部位剖开移物体部分画出余部分正投影图剖面图剖面图分全剖面图半剖面图阶梯剖面图局部剖面图分层剖面图
（2）建筑制图国家标准规定画法
①定位轴线标高索引符号
1）定位轴线
建筑施工图中承重墙柱梁屋架等承重构件位置处均应细点划线画出进行编号定位轴线
2）标高
建筑总图面图立面图剖面图常标高符号表示某部位高度标高符号细实线绘制
3）索引详图符号
②建筑统模数制
国制订建筑模数协调统标准中规定模数模数协调原
基模数
基模数模数协调中选基尺寸单位基模数数值 IM100mm
模数序列
选定模数基数基础展开数值系统分扩模数数列分模数数列
模数协调中规定种尺寸
保证建筑制品构配件等关尺寸间统协调建筑模数协调中规定种尺寸分标志尺寸构造尺寸实际尺寸
（3）施工图中常图例
4施工图
（l）施工图容
套完整施工图图纸目录设计说明书外应包括专业图纸：
①建筑施工图
②结构施工图
③设备施工图
④电气施工图
（2）施工图阅读
基方法：先略细先租细工程具体位置周围环境标高先概括解然建筑面围起负责专业技术员应根求重点深入类图纸阅读时应特注意类图纸间联系避免专业间技术矛盾
五房屋修缮预算
（－）学求
解房屋修缮预算特点掌握房屋修缮定额容选掌握房接预算动编制步骤编制方法
（二）学重点
1．房屋修缮预算特点
房屋修缮工程预算定额
修缮定额预算定额相两特点：
①工料消耗
②区性强
注意回收利旧料
2．房屋修缮定额
（l）修缮定额容
①总说明：综合说明修缮定额编制原指导思想编制适范围组成作时说明编制定额时已考虑没考虑素关规定方法等
②分部工程说明：分部首页中说明说明分部工程定额编制项目划分原施工方法确定定额综合容定额换算原方法选材料规格种材料损耗率确定等
③分部工程量计算规：列示分部定额预算项目表前规定分项工程项目工程量计算方法计量单位尺寸起止范围应扣应增加部分计算附表等
工程量物理计量单位然计量单位表示房屋修缮工程中分项工程项目实物量计算工程量整修缮预算编制中繁重基础工作直接影响修缮预算编制速度准确性
④定额项目表：定额构成部分规定分项工程项目工材料耗量指标列根取定工工资标准材料预算价格等分计算出工材料费汇总基价项目表方列该分项工程工作容计量单位
⑤附录：通常包括种混凝土砂浆配合表建筑材料名称规格表等
（2）修缮定额选
①应选现行修缮定额
②利附区修缮定额
③利预算定额
3．房屋修缮预算编制步骤方法
（l）熟悉施工图纸收集预算资料
熟悉施工图纸
收集预算资料
收集施工组织设计资料
解施工现场情况
解施工方式
（2）计算工程
①确定工程计算项目
根施工图纸修缮定额施工组织设计资料施工现场实际情况确定工程计算项目分项工程项目名称定额编号计量单位列出先拆新作修补修缮施工序进行需注意拆工程部位影响
②计算工程量
省市颁布修缮定额中工程量计算规逐项计算
（3）选修缮预算单价
修缮定额分部分项序逐项套相应修缮定额单价时注意考虑旧料回收利问题
（4）编制修缮工程预算表
先拆新作修补序排列工程项目部分反映单位工程工程直接费分部工程工程直接费单位工程工费材料费机械费统计出种材料需量
（5）编制工程预算表般步骤方法
①定额编号序工程量计算表中相应定额编号分项工程项目名称单位工程数量填入工程预算表
②根工程预算表项工程项目名称定额编号选分项工程项目预算单价工材料机械三种费单位价材料定额量填入工程预算表相应栏
③分项工程项目工程数量预算单价总价填入工程预算表相应栏
④分项工程项目工程数量分工费材料费机械单位价合价分填入工程预算表相应栏
⑤分项工程项月工程数量分种材料定额量需量填入工程预算表相应栏
⑥分部工程分项工程项目总价合价种材料需量分进行汇总分部工程工程直接费工费材料费机械费种材料需量填入工程预算表相应计栏
⑦分部工程计栏工程直接费工费材料费机械费种需量分进行汇总单位工程工程直接费工费材料费机械费种材料需量填入工程预算表相应总计栏
（6）编制材料量表
反映材料量情况时采材料分析统计表材料进行更详细分析统计工作
（7）编制材料调价计算表
计算两种价差
调整材料价差
材料实际价格预算价格致时应实际源级物业理部门规定批准出厂价格运费标准进行调整具体办法三种：
1）重新编制单位估价表
2）汇总材料量需调价材料单独列表计算调整价差
3）调整系数求材料价差调整额
②调整材料分区价差
分区价差调整额材料量x分区价差x（l十采购保费率）
（8）编制修缮工程预算费表
前述步骤求工程直接费基础关规定费率计算间接费计划利润营业税金等费确定单位工程修缮预算造价计算程
（9）写编制说明
说明容包括：
编制
施工方式
遗留项目暂估项目原
存问题处理意见
（9）装订签章
装订
封面编制说明修缮工程预算费表修缮工程预算表材料调价计算表补充换算单位估价表序装订成册
签章
编制者签名盖章请关负责审核审批签字盖章加盖编制单位公章
六综合营服务
（－）鉴定求
掌握综合营服务容开展综合营服务基求掌握综合服务三种方式容解开展综合营服务条件综合营服务市场预测容掌握综合营服务评估意义方法
（二）鉴定重点
综合营服务容
（l）综合服务容
①物业身服务
②清扫保洁服务
③绿化养护服务
④治安保卫服务
⑤家庭居民生活服务
（2）营性综合服务容
具营性项目
①衣着方面：包括洗涤服装服务裁剪制作服装服务
②饮食方面：餐馆店快餐服务音乐茶社咖啡屋酒吧便民服务
③家居方面：提供搬家房屋装修装满房屋修缮等服务
④教育方面：合作开办幼园托学中学社区学老年学
⑤娱乐方面：成立棋牌社读书社举办影视歌舞健身活动等
⑥购物方面：包括日百货供应副食供应
⑦金融方面：开办信社
⑧纪中介服务方面：房屋出租出卖中介房屋评估公证开设保姆介绍等等
⑨广告业务方面：利区户外广告牌区闭路电视进行广告宣传
（3）开展综合营服务求
基求高效优质具体四方面求：
①效户服务者相应素质价值需求服务者知识技体力转化带实际效果
②方便业讲究效时省力省时省麻烦服务求
③态度户服务者行方式需求
④满意户效方便态度心理感受
2．综合服务方式
综合服务方式容决定：
（l）常规性服务
综合服务基方式包括公常性全体业认必少服务项目服务范围物业理公司理业务范围部分服务偿非盈利性带社会公益性质
（2）委托性服务
具委托代理性质服务方式种时性固定专项性住（）户愿选择特约服务
（3）偿性服务
3．综合营服务运作
（l）综合营服务条件
综合营服务条件总体分软件硬件两方面硬件指资金场解决营什问题软件指营容项目营思路体制解决营问题具体分三方面：
①筹措资金
1）获级部门拨款
2）筹资金物业理公司信誉直接进行项目贷进行抵押贷款通单位集资办法
②寻找场（包括建筑物）
场位置建筑物底层库房住宅区中心出入口处果开发单位物业理公司相互独立开发中没预留场物业理公司需租房屋寻找合适场行搭建
③选择营容项目
选择营容项目时遵循原：
l）日常生活类项目优先
2）消费周期短利频繁项目优先
3）易损易耗品维修项目优先
4）优势特色项目优先
5）中介服务项目优先
（2）物业综合营服务市场预测
概念
助市场调查综合营服务专业知识通定市场预测手段某种服务项目开设未市场供求关系变化发展作概分析预算
②容
1）预测营服务项目市场需求量综合营服务域性决定仅解产品服务社会拥量社会饱点等需求般素研究社会购买力购买指数居民社会文化层次购买心理潜竞争素等
2）预测营服务项目技术发展新技术新工艺新产品发展营服务项目影响时握
3）预测营服务项目供数量根市场需求情况身实际确定适合营业规模
4．综合营服务评估
意义
评估检验种重方法综合营服务评估助修正完善方案助客观检测成效足便未改进助获信支持服务员成感
（2）容
①评估社会效益通调查户满意度方法根公司身情况设计户调查表进行民意测验
②评估环境效益方法检查区环境面貌改善结果
③评估济效益济效益表现保持物业正常功延长年限增加物业理公司服务收入两方面直接评估办法进行财务核算资产清算
（3）综合营服务发展趋势
①开展综合服务社会义精神文明建设具越越重作
②物业综合营服务日益成扩劳动者业量重手段
③科学技术发展现代化手段越越应服务理中
④现代手段物业服务中应实现物业服务动化
（4）综合营服务质量
综合营服务质量包括产品质量服务质量两方面物业理企业杜绝营假伪劣产品保证产品质量时规范服务加强企业部理提高服务质量
（5）综合营服务营原
①偿原：价值规律办事实行等价交换
②竞争原：引进竞争机制进行项目招标
③服务原：方便住（）户生活服务
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物业理方案制订
（）学求
掌握物业理物业基求解做物业理早期介准备工作具进行拟项目物业理服务需求竞争企业状况等调查力掌握制订物业理方案容基架构方法
（二）学重点
1．物业理早期介入
（l）物业理物业基求
物业理指物业理营受物业委托国家法律法规理标准委托合行理权运现代理科学先进维修养护技术营手段理物业事物业（包括物业周围环境）养护修缮营物业提供全方位服务物业发挥价值济效益
物业理物业基求：
①物业设计科学合理适美观方便维修养护
②建筑材料质量设计施工质量减少成
③配套设施齐全提供种服务
④环境优美安全舒适
⑤物业理提供必设施
（2）物业理基容
①基业务
包括房屋建筑物维护修缮改造物业附属设备设施维护保养更新相关场维护理消防设备维护养护更新
②专项业务
包括治安保卫清扫保洁庭院绿化车辆理等
③特约业务
包括种业入相关代办业务
④营业务
包括室装修电器维修商务中心咨询中介代理租房屋交换业务等
（3）物业理早期介入物质准备
员准备
资料准备
设备器材准备
资金准备
（4）房产开发基程序
国房产开发程序通常分四阶段：
①决策立项阶段
通调查研究寻求合作伙伴选定开发点开发项目政府关部门申请立项
②前期阶段
1）申请立项项目建议书基础进步调查研究编制项目行性研究报告关部门申报时办理企业申报登记事宜
2）项目规划设计工作
3）规划设计工作报批工作进行工程勘探制定开发项目建设方案
4）征土开展拆迁安置工作
5）完成施工现场基础设施配套建设做四通：通水通电通路通信整土
6）办理开工手续
③建设阶段
通招标投标发包工程进行施工建设时加强施工期间效工程监理包括请专业监理公司竣工交付理物业理公司代表直竣工验收交付
④营销阶段
房产开发营相衔接相交叉阶段通常包括房屋销售出租理（物业理）售服务等
述四阶段实施定部班时交进行
（5）建筑工程基知识
①建筑工程分类
建筑物施工建设程称建筑工程根建筑工程组成部分性质作分：
1）般土建工程：包括房屋构筑物种结构工程装饰工程等
2）道工程：包括蒸汽压缩空气煤气天然气等道工程
3）暖卫工程：包括室外排水道采暖通风民煤气天然气道敷设工程等
4）电气明工程：包括室外明设施安装架空线路变电配电设施安装工程等
③建筑工程理
建筑工程理贯穿工程项目象施工现场中心遵循建筑施工特点规律施工程机组织起施工程达优质高效低成安全文明等求容包括：
l）落实施工务签订外承包合
2）编制施工组织设计施工计划
3）做施工前准备工作保障利开工
4）计划组织施工时收集施工中关信息计划目标进行发现问题时调整项施工活动处佳状态
5）做工程施工资料分析整理
③建筑工程涉工作
1）熟悉施工图样参加图样会审熟悉设计规模结构特点生产工艺序
2）熟悉施工现场形供水供电道路运输情况解施工区域理环境施工条件
3）解宗资料供应情况质量价格
4）编制施工组织设计绘制施工面图制定施工进度计划提出根施工技术力量需材料预制构件机具等进场计划
5）抓施工技术技术理工作
6）抓质量理
7）抓安全生产理
8）抓材料工具理
9）抓班组理
10）抓劳动定额劳动报酬等
2．物业理早期介入实施
（l）工作容
根房产开发阶段物业理早期介入实施工作客：
①参规划设计阶段
参形式表现全面细致反映物业理利实施种需物业理实践中发现规划设计种种问题缺陷咨询报告形式提交设计单位促纠正物业理公司应注意反映列问题：
1）配套设施完善问题
2）水电供应容量问题
3）安全保卫系统
4）垃圾处理方式
5）高层建筑物外观清洁问题
6）消防设施问题
7）物业理需设备问题
8）建筑材料意见
9）问题
②参建设阶段
通参施工理工程建设提出意见包括：
1）监督工程质量提出意见
2）监督建设程（否设计规划图纸施工建筑材料规格质量否符合设计求）提出意见：
3）监督物业附属设施设备配套建设程提出意见
4）监督物业理需特殊附属设施设备建设程提出意见
（2）早期介入应注意问题
①必须思想十分重视早期介入准备工作
②必须明确物业理整房产开发营理中位
③抓员准备关键
④精心准备细致周力求全面充分
3．拟项目需求竞争企业状况调查
通拟项目全面情况调查拟订物业理方案做信息准备
（l）项目情况调查
①调查容
项目位置：具体位置东西南北毗邻
项目面积：占面积规划建筑面积已建成面积
项目建筑情况：建筑结构质量技术标准线布置等
配套附交通状况：已通达公交车次区班车等
消防安保清洁等设施状况
项目性质特色
政府支持扶持介入程度
开发商背景：规模技术资金信誉社会影响负责情况等
周边坏境状况
②调查方法
包括实考察公开信息收集座谈途径
（2）需求调查
①调查容
住区员然状况分析：包括总口性年龄受教育程度职业民族济收等
住区员需求分析：
l）需求象分物质需求精神需求针需求配备相应公设施
2）需求弹性分弹性需求弹性需求区满足需求弹性公设施必须具备满足需求弹性公设施应区实际出发进行建设更注意面社会服务营提高开发利效益
3）需求条件分现实需求潜需求
4）马斯洛需求层次分五层次住区员实际生活水出发定量定性结合协助制订针性方案
②调查方法
1）询问法
询问法围绕着住区员物质文化生活需求题采定提问方式调查者提出询问调查者回答中获取需资料种方法具体方式访问调查电话调查发调查表交谈旁听法
2）观察法
观察法调查员现场直接观察利种仪器间接观察调查者行现场事实种收集资料方法具体方法直接观察法较观察法
3）实验法
实验法规模试验方法验证需求情况
4）抽样调查法
抽样调查机抽样非机抽样者包括意抽样判斯抽样配额抽样三种
（3）竞争企业调查
调查容包括竞争手总体情况竞争手力竞争手验竞争手较
4．制订物业理方案准备工作
（l）组建制订物业理方案工作班子：
（2）方案制订员进行必业务培训：
（3）准备费
（4）准备设备
（5）准备相关资料
5．制订物业理方案
（l）物业理方案容
①物业理档次
物业类型功决定物业消费水确定物业消费水确定物业理档次物业理档次确定制定订物业理方案基础理档次决定理服务项目标准费
②物业理服务标准
物业类型功物业档次决定物业理服务项目质量标准
③物业理财务收支预算
物业理偿服务理物业理档次决定物业理应达服务标准收费标准物业理方案核心
（2）物业理方案基架构
①项目理整体设想策划
包括项目情况分析物业理档次目标物业理特点理服务措施
②理模式
包括理运作模式理工作流程理组织架构激励机制信息反馈处理机制等
③公司力资源理
包括理服务员配备理服务员培训理服务员理
④规章制度建设
包括理规章制度建立档案建立理办公动化理
⑤营理指标
包括营指标承诺采取措施理指标承诺采取措施
⑥社区文化建设服务
包括社区文化建设社区服务特约服务
⑦财务理费收入测算
包括财务理日常物业理收支预测维修基金建立计划
⑧日常理
包括前找介入业住业投诉处理安全理车辆交通理消防理环境保护理采暖系统维护理商业房规划理等
⑨物业维修养护计划实施
包括物业维修养护理部分维修养护设施设备施维修养护
（3）制订物业理方案步骤
第步：成立制订方案工作机构
第二步：培训工作员
第三步：费设备资料准备
第四步：项目竞争调查
第五步：研究分析调查资料
第六步：确立理档次理目标措施服务理项目
第七步：费预算
第八步：草拟方案文
第九步：专家顾问征询
第十步：送公司领导审阅
第十步：修改研讨修改
第十二步：行性研究
第十三步：定稿
第十四步：实施反馈
⑷制订物业理方案方法
①理意见法
物业公司理意见方案基思路容征求公司外意见基础确定
②部征询法
发动公司部部门全体员工提建议广泛征求意见基础综合纳制订出物业理方案
③学鉴法
学鉴国外相似物业理思路做法制订方案
④专家意见法
聘请业著名专家专家全面介绍调查结果基础请专家协助制订物业理方案
⑤综合制订法
6．行性研究知识
（l）行性研究基概念
行性研究做出投资决策前投资项目进行全面技术济分析进行全面调查研究综合证
（2）行性研究程序
行性研究分投资机会研究初步行性研究详细行性研究评价报告四阶段
①投资机会研究
带预测性分析投资方性鉴预计投资否成功投资机会研究项目发展背景基础条件等方面进行研究
②初步行性研究
进行项目初步选择范围确定进行项目市场需求企业力方面进行预测考察合格规模估计资源分配协作配套源项目实施需采技术装备进行初步规划项目盈利性进行分析等初步行性研究估算精确度般求达±20左右
③详细行性研究
项目进行深入技术济证仔细分析项目利弊种方案进行较选优中选出满意行性方案阶段估算精确度求达±10％
④评价报告
重点进行项目评定投资决策提出正式行性研究报告
（3）行性研究容
①市场需求预测
②物质资源预测
③项目方案研究
④力资源研究
⑤项目实施程研究
⑥项目投资成分析资金筹措研究
⑦项目济效益研究
（4）编写行性报告
①总
②项目分析
③需求预测
④物资资源公设施条件分析
⑤力资源分析
⑥实施进度分析
⑦投资估算资金筹措成估算
⑧社会济效益评价
⑨附件
二物业理制度
（）学求
掌握物业理制度体系容制定物业理制度程序方法解业公约法律特点容掌握业公约订立原程序正确界定区违反（公约）行熟悉房屋装修程序
（二）学重点
1．物业理制度体系容
物业理制度分两类：类物业理企业部理制度类物业理企业外部制度
（l）物业理企业部制度
部制度物业理公司提高理服务质量工作效率根营方针工作特点制订系列工作程序职责范围岗位责制考核条例等
①物业理公司员工理条例
员工理条例物业理公司基部理制度包括劳动工制度员工行规范员工福利制度企业奖惩制度
②物业理企业部门职责范围
包括公司办公室职责范围财务部门职责范围理部助职责范围服务部门职责范围
③物业理企业员工岗位责制
包括理室员岗位责制公司办公室员岗位责制理处员岗位责制
（2）物业理企业外部制度
外部制度指界定物业理参者权利义务规范实施物业理程中方行协调方体间关系制度制度：
①物业接验收规定
②楼宇入住规定
包括住通知书收楼须知入住手续书入住合约
③物业理公约
业理者权利义务法律文件形式加确定全体业物业理者均约束力包括容：
1）明确业权利义务责
2）明确物业开发商应享权利
3）明确物业理者权利义务
4）明确物业公部位公设施理
5）物业全部损坏部分损坏法正常规定
6）理费规定
7）法律责
8）事项
④住户手册
种交住户保存文件包括容：
l）居住区概况
2）居住区理
3）业住户须知
4） 购日灯理维修
5）物业理条例
6）综合服务
7）应注意事项
⑤住宅区房屋关设施接代制度
1）房屋关设施接代范围接标准接代程序规定
2）房屋代权责规定
⑥房屋理服务制度
1）房屋维修养护理规定
2）房屋装修理规定
⑦住宅区理制度
包括住宅区治安保卫理楼宇理机动车理环境卫生理消防理绿化理禁止违章违章建筑理农贸市场理等规定
⑧业公约
⑨业委员会章程
l）成立业委员会宗旨目
2）业委员会权利义务
3）成立业委员会程序
4）劝业委员会会议业会
5）业委员会务
6）关补充说明
2制订物业理制度程序方法
⑴程序
第步：研究物业实际情况
第二步：研究业物业全面情况
第三步：正确评价企业状况
第四步：学理解国家政府关法律法规制度鉴外企业验
第五步：整理出区应制订外规章制度条目制订制度基思路
第六步：分头草拟制度
第七步：征求方意见反复讨修改
第八步：定稿
第九步：通正式程序批准执行
（2）方法
①理意见法：征求公司外意见基础物业公司理意见制订规章制度基思路规章制度容
②业委员会制订法：适制订（业公约）（业委员会章程等
③部制订法：适制订部门岗位职责部门理范围相关制度
④学鉴法：学鉴国外相似物业进行理规章制度
⑤综合征定法：综合运四种制订规章制度方法
3业公约法律特点容
（l）法律
业公约指业承诺全体业具约束力关物业摊护理等方面行法律：
①民法通第83条规定
②建设部1989年第5号令城市异产毗连房屋暂行规定第五条第六条规定
（2）特点
①公约体全体业
②公约客体物业维修理等方面行 基物权派生客观行
③公约容关物业维护理等方面权利义务规定中法律规范容社会公道德容
④公约业签约业会审议通生效物业理区域范围全体业非业具约束力
⑤公约立足点订约体意识行握
（3）业公约容
业公约般政府行政部门统制订示范文业会根物业区域实际情况进行修改补充业签约业（代表）会通报行政部门备案
4．业公约订立
（1）订立原
包括合法性原整体性原民性原
（2）订立程序
首次制订业公约般程序进行：
第步：物业理公司组织关员学研究国家政府关法律法规尤研究建设部制订业公约示范文
第二步：结合项目实际情况建设部示范文基容制订出项目业公约（草案）
第三步：召业会业公约（草案）提交会讨修改
第四步：业会通修改业公约
第五步：业签字业公约生效
业公约需修改般业委员会提出修改意见修改草案修改草案提交业会计通执行
5纠正违反业公约行
⑴界定应处理违反公约行
物业理中约束体行公约两种：业公约二物业理公约前者体全体业者体业非业物业理营者违反公约行般说三种：
①业违反公约
②非业违反公约
③物业理公司违反公约
作物业理员应正确处理业非业违反公约行具体：装修时违反公约行搬迁时违反公约行日常违反公约行
⑵时发现违反公约行
物业理员应努力做时发现种违约行需做：
①加强工作责心认真履行岗位责
②物业理公司部门负责常检查解决员工工作位问题时发现处理违约行
③提高业非业遵守公约意识建立效监督机制认真接处理业反映违约行
⑶正确处理违反公约行
广义说业公约约业理公约属物业理制度两者性性概括起性表现目相实质容相性表现：制订者承诺制约性质违反者处理方式
违反公约行处理公约约定方式进行：规劝制止批评警告物业理制度处理提起民事诉讼
6房屋装修理
⑴住户装修申报
①业需房屋进行装修必须首先物业理公司工程部门提出申请
②工程部门业资格进行确认提供装修指南关资料
③业快请设计公司进行装修方案设计选择合格装修单位④业15天装修设计图纸交工程部门
⑵物业理公司审批
①接业递交装修方案周工程设备部门会安保部门进行审核考虑否意业提交方案提出方案修 改意见
②装修方案终物业理公司批准方实施
③方案批准物业理公司签订协议领取装修许证
⑶装修单位施工
物业理公司签订装修施工责书领取施工许证必须方案进行施工施工期间应严格遵守项规定严格执行建设部建筑部装修设计防火规范
⑷物业理公司验收
①业通知工程设备部门会关部门工程进行验收
②隐蔽工程必须隐蔽前进行验收
③竣工验收合格工程设备部门业出具竣工验收单
④业竣工验收单理部安保部门办理必手续
三物业理资金理
（）学求
掌握物业理资金概念解物业理启动资金日常物业理资金源理掌握物业理资金方原掌握物业理资金预算理工作
（二）学重点
1物业理资金理
（1）物业理资金概念
物业理资金保持物业附属设备状态完安全充分发挥项功满足需投入货币总物业理资金根处阶段分物业理启动资金日常物业理资金
（2）物业理资金理
概念
物业资金理物业理企业物业理资金筹措运作进行财务理活动整程
理象
物业理企业支配支配物业理资金
理目
物业理企业计划低成限度筹集物业理资金提高该资金运效率运效果保证物业理工作高效开展
2．物业理资金源理
（l）物业理启动资金
概念
物业理启动资金指物业理企业开展物业理工作初始阶段需项必开支资金物业公设施专维护基金
容源
部分物业理企业形成建立组成需资金物业理企业注册资办公场购置租金办公品购置职工薪金等部分资金房产开发企业单位组织出资入股形成部分物业公设施专维护基金物业机构属物业意外事修日常维护部分资金般应物业定例方法缴纳形成政府出资设立定程序办法社会开发建设单位出资建立
物业理启动资金理：中物业公设施维护基金理般应物业理委员会设账存入银行专户掌项基金时委托物业理企业实际操作做专款专实际操作时报物业理委员会批准接受监察项专基金应划物业理企业物业理委员会理应视具体情况定般宜划物业理企业直接掌新建物业物业公设施专维护基金应确保安全前提事适宜短期投资产生增值收益
（2）日常物业理资金
源
包括物业理服务费物业理机构开展种营收入收入等中物业理服务费收取应考虑物业产权济承受力项物业理服务价值补偿物业理委员会物业理企业政府物价理部门方面综合考虑协商决定
②日常物业理资金理
1）收取理重点时效收取种理费做计划量收支出专款专挪少
2）财务理应加强财会制度建立监力度杜绝部出现财务漏洞避免发生意外事件防止贪污领现象发生注意安全保卫工作
3．利会计手段进行济理
（l）会计基知识会计制度
会计概念
会计济理活动重组成部分会计通收集加工利定货币单位作计量标准表现济信息济活动进行组织控制调节指导促较济失权衡利弊讲求济效益种理活动
②会计基职：核算监督
l）核算会计首职价值反映核算单位济活动状况成果
会计监督分事前事中事监督三种通价值指标监督防止核算单位济活动偏差失误保障核算单位财产免遭损失
③会计法规体系
国会计法规制度间相互关系分三层：第层基法（会计法）（预算法）等国家法律第二层国家财政部根基法制定单位会计核算工作均约束力会计准第三层基层单位行制定单位部会计制度三层次关系第层统驭第二层第二层统驭第三层三层次构成物业理单位会计制度
（2）通会计报表分析提高济效益
会计报表概念
会计报表称财务报告会计核算结果反映会计体财务状况营成果财务收支情况书面文件财会部门提供财会信息种重手段
②会计报表构成：会计报表般表附表报表附注三部分组成
l）表包括资产负债表损益表财务状况变动表（现金流量表）
2）附表根行业单位特点
3）报表附注表关项目做必解释
会计报表外提供时般附财务状况说明书会计部门理者说明情况提出建议说明情况书面报告
③会计报表分析意义
物业理者根提供会计报表通定技术方法物业理单位资金理营状况进行程分析结果较总结验揭露问题提高物业理营水济效益
4．物业理资金运作
（l）物业理资金性质
物业理资金性质种素决定根物业理资金者划分国资金集体资金私资金混合产权资金根物业理象目划分营性资金消费性资金物业理资金性质决定物业理营者物业理资金理方式
（2）物业理资金
物业理资金实行总量控制法集中统计划保证定灵活性具体包括三方面：
①成性资金支出：
成性资金支出物业理服务定日期发生货币形式表现劳动生产耗费包括劳动象耗费劳动手段耗费劳动力耗费三方面成性资金支出必需产生资金回收社会提供劳务时必须耗费成性支出资金转化劳动产品价值社会承认物业理企业必须保障物业理企业生存基条件
②公益性资金
公益性资金物业理企业必须承担社会责义务资金性支出社会福利事业捐资做公益性广告等物业理企业必须支出资金回收支出部分支出数量固定常发生物业理企业忽视存部分资金物业理企业生存发展奠定良基础
③投资性资金支出
投资性资金筹集发展资金资金暂时缓物业理资金收益性投资支出求更资金回报投资性资金支出定选投资方注意资金安全性资金回收周期时注意部分资金占物业理资金整体例额
（3）物业理资金原
①保障物业理需求原物业理资金首先满足物业理工作需
②节约支出合理收益原成性资金支出厉行节约做合理支出投资性支出目步骤考虑收益时注意回避投资风险
③制约性支出原建立资金审批制度监督制度财会制度资金程中存相互制约机制保证物业理资金安全合理效
（4）物业理资金责制
遵守国家相关法律单位财会制度基础建立健全物业理企业部效理体制物业理资金单位领导负领导责财务员负理责员负责领导达资金指令计划财会员负责资金拨者手中三方面相互监督完成资金程落实监督审核制度通物业理资金方式金额时间效果监督考核保证物业理资金效果
5．物业理资金预算理
（l）物业理资金预算准备工作
①物业理资金预算理概念
物业理资金预算理物业理目标导提高理效益出发点财务理体系保障全面控制物业理营活动种计划理模式
②物业理资金预算理前提条件
1）扎实会计工作基础理工作
2）完善制度体系
3）领导体制领导集体
4）充分利理会计职
（2）物业理资金预算编制程序编制原
①物业理资金预算编制程序
般先预算专业部门负责财务预算处根年资金情况预测年物业理发展现理资金掌握情况年初年底编制出单位资金预算计划报领导审批审批执行规模较物业理企业应采取分层编制层层审核关汇总证横讨证回合讨集中制定分散制定方法相结合终制定合理科学资金预算方案预算编制结合证式
②物业理资金预算编制原
1）目标性原预算编制应围绕物业理营目标进行
2）全面性原物业理营目标相关济业务活动纳入预算范围预算编制全面系统衡完整
3）预算单位周期性原预算编制应确定预算单位范围确定预算周期
4）原预算应考虑素成激励效益预算
（3）物业理资金预算编制方法
①固定成预算编制法
1）日常综合理费成预算公式
P＝∑Pi （i＝l2……n）
2）工费成预算公式
P1∑(Ni×Wi)（ i＝l2……n）
3）行政办公费成预算公式
P2＝ F0（1＋i）－F0’
4）公水电费预算公式
P3＝∑Q电i× P电+∑Q水i×P水
5）保安服务费预算服务公式
P4＝∑Fi F1+F2+F3
滚动预算编制法
预算周期始终保持固定期间年季度月连续进行预算编制具体编制方法先制定周期预算执行程中进修改预算边制定周期预算
（4）物业理资金预算理方法
成中心预算理方法现金流量中心预算理方法成中心预算理方法成预算层层分解着眼降低成现金流量中心预算理方法控制现金流入流出量做少钱办更事外利润出资利益中心预算理方法资预算中心预算理方法
四房屋构造识图
（）学求
解房屋建筑般构造建筑制图国家标准规定画法掌握阅读施工图基方法技具备参阅施工图纸解决房屋修护问题力
（二）学重点
1．建筑物分类
建筑物指直接供建筑生产生活服务住宅教学楼等构筑物指直接供建筑间接服务水塔烟囱等分类标准建筑物进行分类
（l）建筑物功分类
分居住建筑公建筑工业建筑农业建筑
（2）建筑物层数分类
分低层建筑（1－3层）层建筑（4－6层）中高层建筑（7－9层）高层建筑（10层住宅总高度超24米公建筑综合建筑包括高度超24米单层体建筑）
（3）承重结构材料分类
分砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构钢结构
（4）建筑结构承重方式分
分承重墙结构框架结构剪力墙结构商体结构跨度空间结构
2．房屋构造组成
般民建筑基础墙体楼面楼梯屋顶门窗等六块组成
（1）基础
基础建筑物组成部分直接承受建筑物负荷传基基基础面承受力部分土层承受建筑物全部荷载包括基础重
①基础埋置深度
指室外设计面基础底面距离基础埋深直接影响工程造价般情况基础埋深应500毫米
③基础分类
1）构成基础材料分砖基础灰土基础三合土基础毛石基础混凝土基础钢筋混凝土基础
2）受力特点分刚性基础（砖基础灰土基础三合土基础毛石基础混凝土基础）柔性基础（钢筋混凝土基础）
3）基础构造形式分条形基础（层住宅）独立基础（工业厂房民建筑框架结构中）整片基础（部荷载较建筑物中）桩基础（高层超高层建筑物中基质差工程中）
（2）墙体
墙作承重围护分隔空间
①墙体分类
1）墙体受力情况分承重墙（直接承受部传荷载墙）非承重墙（承受外荷载墙）
2）墙体构造方式分实体墙空体墙复合墙
②墙体细部构造
118·
l）钢筋混凝土梁：门窗洞口横梁Pg梁高度60毫米倍数宽度般应砖墙厚度相适应端部伸入两侧墙少240毫米
2）钢筋混凝土圈梁：房屋外墙部分墙中设置连续封闭梁作增强房屋整体刚度般高度宜120毫米
3）墙身水防潮层：阻断水保持墙身干燥防潮层位置墙面情况关墙身防潮层般油毡防潮层防水砂浆防潮层细石混凝土带防潮层等种类
4）构造柱：设置砖墙钢筋混凝土现浇柱房屋抗震措施
5）变形缝：建筑物某部位垂直断开分成干独立单元断缝较少房屋应然条件影响受损害变形缝包括伸缩缝沉降缝防震缝三种
（3）楼面
楼板层整建筑分成干层承受荷载传墙柱钢筋混凝土楼板目前应广泛楼板类型施工方式分现浇钢筋混凝土楼板预制装配式钢筋混凝土楼板装配整体式钢筋混凝土楼板
面包括底层面楼层面面层基层组成面层活动直接接触部分基层面持力层包括垫层结构层找层保温层
（4）楼梯
楼层间垂直交通工具紧急状态供安全疏散
（5）屋顶
房屋顶部承受围护部分屋顶类型纳起分坡屋顶屋顶曲面屋顶屋顶排水重点
①屋顶排水
屋顶排水方式分组织排水组织排水
组织排水雨水屋檐直接落般适降雨量少区低层次建筑
组织排水降水组织通线排入面水系统分外排水排水两种方式
②屋顶柔性防水屋面
指防水卷材沥青胶结材料组成易老化般10～15年须维修次
③屋顶刚性防水屋面
防水砂浆抹面密实混凝土浇筑成面层屋面易施工出现裂缝漏水般采设置浮筑层分仓缝处理
（6）门窗
门方便基础房间搬运家具设备设建筑配件时兼采光通风作窗作采光通风
3建筑识图
（l）正投影剖面图
果投影方垂直投影面作出图形正投影建筑工程图正投影原理绘制
假想剖切面物体部结构较复杂部位剖开移物体部分画出余部分正投影图剖面图剖面图分全剖面图半剖面图阶梯剖面图局部剖面图分层剖面图
（2）建筑制图国家标准规定画法
①定位轴线标高索引符号
1）定位轴线
建筑施工图中承重墙柱梁屋架等承重构件位置处均应细点划线画出进行编号定位轴线
2）标高
建筑总图面图立面图剖面图常标高符号表示某部位高度标高符号细实线绘制
3）索引详图符号
②建筑统模数制
国制订建筑模数协调统标准中规定模数模数协调原
基模数
基模数模数协调中选基尺寸单位基模数数值 IM100mm
模数序列
选定模数基数基础展开数值系统分扩模数数列分模数数列
模数协调中规定种尺寸
保证建筑制品构配件等关尺寸间统协调建筑模数协调中规定种尺寸分标志尺寸构造尺寸实际尺寸
（3）施工图中常图例
4施工图
（l）施工图容
套完整施工图图纸目录设计说明书外应包括专业图纸：
①建筑施工图
②结构施工图
③设备施工图
④电气施工图
（2）施工图阅读
基方法：先略细先租细工程具体位置周围环境标高先概括解然建筑面围起负责专业技术员应根求重点深入类图纸阅读时应特注意类图纸间联系避免专业间技术矛盾
五房屋修缮预算
（－）学求
解房屋修缮预算特点掌握房屋修缮定额容选掌握房接预算动编制步骤编制方法
（二）学重点
1．房屋修缮预算特点
房屋修缮工程预算定额
修缮定额预算定额相两特点：
①工料消耗
②区性强
注意回收利旧料
2．房屋修缮定额
（l）修缮定额容
①总说明：综合说明修缮定额编制原指导思想编制适范围组成作时说明编制定额时已考虑没考虑素关规定方法等
②分部工程说明：分部首页中说明说明分部工程定额编制项目划分原施工方法确定定额综合容定额换算原方法选材料规格种材料损耗率确定等
③分部工程量计算规：列示分部定额预算项目表前规定分项工程项目工程量计算方法计量单位尺寸起止范围应扣应增加部分计算附表等
工程量物理计量单位然计量单位表示房屋修缮工程中分项工程项目实物量计算工程量整修缮预算编制中繁重基础工作直接影响修缮预算编制速度准确性
④定额项目表：定额构成部分规定分项工程项目工材料耗量指标列根取定工工资标准材料预算价格等分计算出工材料费汇总基价项目表方列该分项工程工作容计量单位
⑤附录：通常包括种混凝土砂浆配合表建筑材料名称规格表等
（2）修缮定额选
①应选现行修缮定额
②利附区修缮定额
③利预算定额
3．房屋修缮预算编制步骤方法
（l）熟悉施工图纸收集预算资料
熟悉施工图纸
收集预算资料
收集施工组织设计资料
解施工现场情况
解施工方式
（2）计算工程
①确定工程计算项目
根施工图纸修缮定额施工组织设计资料施工现场实际情况确定工程计算项目分项工程项目名称定额编号计量单位列出先拆新作修补修缮施工序进行需注意拆工程部位影响
②计算工程量
省市颁布修缮定额中工程量计算规逐项计算
（3）选修缮预算单价
修缮定额分部分项序逐项套相应修缮定额单价时注意考虑旧料回收利问题
（4）编制修缮工程预算表
先拆新作修补序排列工程项目部分反映单位工程工程直接费分部工程工程直接费单位工程工费材料费机械费统计出种材料需量
（5）编制工程预算表般步骤方法
①定额编号序工程量计算表中相应定额编号分项工程项目名称单位工程数量填入工程预算表
②根工程预算表项工程项目名称定额编号选分项工程项目预算单价工材料机械三种费单位价材料定额量填入工程预算表相应栏
③分项工程项目工程数量预算单价总价填入工程预算表相应栏
④分项工程项目工程数量分工费材料费机械单位价合价分填入工程预算表相应栏
⑤分项工程项月工程数量分种材料定额量需量填入工程预算表相应栏
⑥分部工程分项工程项目总价合价种材料需量分进行汇总分部工程工程直接费工费材料费机械费种材料需量填入工程预算表相应计栏
⑦分部工程计栏工程直接费工费材料费机械费种需量分进行汇总单位工程工程直接费工费材料费机械费种材料需量填入工程预算表相应总计栏
（6）编制材料量表
反映材料量情况时采材料分析统计表材料进行更详细分析统计工作
（7）编制材料调价计算表
计算两种价差
调整材料价差
材料实际价格预算价格致时应实际源级物业理部门规定批准出厂价格运费标准进行调整具体办法三种：
1）重新编制单位估价表
2）汇总材料量需调价材料单独列表计算调整价差
3）调整系数求材料价差调整额
②调整材料分区价差
分区价差调整额材料量x分区价差x（l十采购保费率）
（8）编制修缮工程预算费表
前述步骤求工程直接费基础关规定费率计算间接费计划利润营业税金等费确定单位工程修缮预算造价计算程
（9）写编制说明
说明容包括：
编制
施工方式
遗留项目暂估项目原
存问题处理意见
（9）装订签章
装订
封面编制说明修缮工程预算费表修缮工程预算表材料调价计算表补充换算单位估价表序装订成册
签章
编制者签名盖章请关负责审核审批签字盖章加盖编制单位公章
六综合营服务
（－）鉴定求
掌握综合营服务容开展综合营服务基求掌握综合服务三种方式容解开展综合营服务条件综合营服务市场预测容掌握综合营服务评估意义方法
（二）鉴定重点
综合营服务容
（l）综合服务容
①物业身服务
②清扫保洁服务
③绿化养护服务
④治安保卫服务
⑤家庭居民生活服务
（2）营性综合服务容
具营性项目
①衣着方面：包括洗涤服装服务裁剪制作服装服务
②饮食方面：餐馆店快餐服务音乐茶社咖啡屋酒吧便民服务
③家居方面：提供搬家房屋装修装满房屋修缮等服务
④教育方面：合作开办幼园托学中学社区学老年学
⑤娱乐方面：成立棋牌社读书社举办影视歌舞健身活动等
⑥购物方面：包括日百货供应副食供应
⑦金融方面：开办信社
⑧纪中介服务方面：房屋出租出卖中介房屋评估公证开设保姆介绍等等
⑨广告业务方面：利区户外广告牌区闭路电视进行广告宣传
（3）开展综合营服务求
基求高效优质具体四方面求：
①效户服务者相应素质价值需求服务者知识技体力转化带实际效果
②方便业讲究效时省力省时省麻烦服务求
③态度户服务者行方式需求
④满意户效方便态度心理感受
2．综合服务方式
综合服务方式容决定：
（l）常规性服务
综合服务基方式包括公常性全体业认必少服务项目服务范围物业理公司理业务范围部分服务偿非盈利性带社会公益性质
（2）委托性服务
具委托代理性质服务方式种时性固定专项性住（）户愿选择特约服务
（3）偿性服务
3．综合营服务运作
（l）综合营服务条件
综合营服务条件总体分软件硬件两方面硬件指资金场解决营什问题软件指营容项目营思路体制解决营问题具体分三方面：
①筹措资金
1）获级部门拨款
2）筹资金物业理公司信誉直接进行项目贷进行抵押贷款通单位集资办法
②寻找场（包括建筑物）
场位置建筑物底层库房住宅区中心出入口处果开发单位物业理公司相互独立开发中没预留场物业理公司需租房屋寻找合适场行搭建
③选择营容项目
选择营容项目时遵循原：
l）日常生活类项目优先
2）消费周期短利频繁项目优先
3）易损易耗品维修项目优先
4）优势特色项目优先
5）中介服务项目优先
（2）物业综合营服务市场预测
概念
助市场调查综合营服务专业知识通定市场预测手段某种服务项目开设未市场供求关系变化发展作概分析预算
②容
1）预测营服务项目市场需求量综合营服务域性决定仅解产品服务社会拥量社会饱点等需求般素研究社会购买力购买指数居民社会文化层次购买心理潜竞争素等
2）预测营服务项目技术发展新技术新工艺新产品发展营服务项目影响时握
3）预测营服务项目供数量根市场需求情况身实际确定适合营业规模
4．综合营服务评估
意义
评估检验种重方法综合营服务评估助修正完善方案助客观检测成效足便未改进助获信支持服务员成感
（2）容
①评估社会效益通调查户满意度方法根公司身情况设计户调查表进行民意测验
②评估环境效益方法检查区环境面貌改善结果
③评估济效益济效益表现保持物业正常功延长年限增加物业理公司服务收入两方面直接评估办法进行财务核算资产清算
（3）综合营服务发展趋势
①开展综合服务社会义精神文明建设具越越重作
②物业综合营服务日益成扩劳动者业量重手段
③科学技术发展现代化手段越越应服务理中
④现代手段物业服务中应实现物业服务动化
（4）综合营服务质量
综合营服务质量包括产品质量服务质量两方面物业理企业杜绝营假伪劣产品保证产品质量时规范服务加强企业部理提高服务质量
（5）综合营服务营原
①偿原：价值规律办事实行等价交换
②竞争原：引进竞争机制进行项目招标
③服务原：方便住（）户生活服务
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